Телеграм канал «Nextons Real Estate Club»

Верховный Суд РФ ограничил право арендатора взыскивать неосновательное обогащение с фактического землепользователя размером внесенной арендной платы

Общество являлось арендатором земельного участка площадью 21 900 кв. м. Договор аренды предусматривал ставку арендной платы в размере 97 750 рублей в месяц за весь земельный участок, а также содержал запрет на передачу участка в субаренду.

На участке находилось некапитальное строение, принадлежащее третьему лицу. Оформленных правовых оснований для пользования частью земли у последнего не было. 

Арендатор обратился в суд с иском о взыскании с третьего лица-собственника строения более одного миллиона рублей неосновательного обогащения за период с 2023 по 2024 год, рассчитав сумму исходя из рыночной ставки аренды спорной части земельного участка – 100 000 рублей в месяц.

Суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме. Апелляция, однако, признала право арендатора требовать возмещения только в размере части от фактически внесенной арендатором арендной платы за участок соразмерно площади, занятой некапитальным строением - 10 526,40 рублей. Суд округа не согласился с таким подходом и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 августа 2026 года № 308-ЭС26-2637 по делу № А32-10559/2024 судебные акты первой и кассационной инстанций отменены, постановление апелляции оставлено в силе.

Верховный Суд подтвердил, что арендатор земельного участка вправе предъявить к третьему лицу, фактически использующему часть участка без правового основания, требование о взыскании неосновательного обогащения. При этом оно носит компенсационный характер и определяется не по рыночной ставке аренды, а исходя из размера арендной платы, внесенной по договору арендодателю, пропорционально занятой некапитальным строением площади земельного участка.

Отдельно ВС РФ акцентировал внимание на прописанное в договоре между арендатором и арендодателем условие о недопустимости заключения договоров субаренды без согласия последнего.

Таким образом, Верховный Суд обозначил, что арендатор не вправе извлекать выгоду при взыскании неосновательного обогащения с третьего лица. В данной ситуации арендатор может лишь компенсировать свои расходы на арендную плату пропорционально размеру части земельного участка, используемой третьим лицом без правового основания.

Министерство юстиции РФ разработало законопроект, разграничивающий срок для
обнаружения недостатков товара и срок исковой давности

Министерство юстиции РФ по поручению Правительства РФ подготовило законопроект о внесении изменений в пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса РФ («ГК РФ»), предусматривающий двухлетний срок на предъявление покупателем требований в связи с
недостатками приобретенного товара.

Изменения подготовлены в развитие Постановления Конституционного Суда РФ N° 38-П от 9 июня 2026 года, которым пункт 2 статьи 477 ГК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой он порождает неопределенность в вопросе о возможности предьявления покупателем к продавцу исковых требований в связи с недостатками проданного товара, обнаруженными за пределами установленного законом двухлетнего срока (или иного срока, согласованного сторонами в договоре).

В новой редакции пункта 2 статьи 477 ГК РФ прямо разграничиваются:

▪️ срок для обнаружения недостатков товара (по общему правилу - 2 года); и
▪️ срок для предъявления требований к продавцу в связи с обнаруженными недостатками товара - в пределах срока исковой давности, исчисляемого с момента, когда такие
недостатки были обнаружены или должны быть обнаружены покупателем.

Новая редакция также устанавливает, что день обнаружения недостатков товара определяется с учетом дня извещения о них продавца. При отсутствии такого извещения либо его осуществлении после истечения срока для обнаружения недостатков покупатель обязан доказать, что недостатки товара были обнаружены им в пределах этого срока.

На настоящий момент законопроект проходит антикоррупционную экспертизу и не внесен в
Государственную Думу.

В случае принятия указанного законопроекта суды не смогут использовать двухлетний срок для обнаружения недостатков как пресекательный срок для судебной защиты интересов покупателя.

Верховный Суд РФ признал ничтожной сделку приватизации объекта социального
назначения - кинотеатра

Индивидуальный предприниматель и Департамент муниципального имущества администрации
города Нефтеюганска в 2021 году заключили договор купли-продажи здания кинотеатра «Юган». После приватизации предприниматель изменил вид разрешенного использования участка под
зданием кинотеатра на «Магазины» для сдачи спорного объекта недвижимости в аренду.

Прокурор, посчитав что отчуждение социально-культурного объекта нарушает законодательство о приватизации, обратился в суд с иском о применении последствий недействительности
ничтожной сделки.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований из-за нарушения сроков исковой давности. Апелляция удовлетворила требования прокурора. Кассация, оставив в силе решение первой инстанции, указала, что последствием нецелевого использования объекта в течение установленного срока является право муниципалитета обратиться в суд с иском о
принудительном изъятии объекта, но не признание сделки недействительной.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28 июля 2026 года N° 304-ЭС26-2085 по делу N° А75-1140/2025 судебные акты
первой и кассационной инстанций отменены, решение апелляции оставлено в силе.

Верховный Суд указал, что к отношениям, связанным с деятельностью обьекта социально- культурного назначения - кинотеатра, применяются специальные положения Федерального закона N° 126-Ф3 «O государственной поддержке кинематографии в Российской Федерации» от 22 августа 1996 года, абз. 2 ст. 17 которого запрещает приватизацию единственного кинотеатра в населенном пункте, осуществляющего показ фильмов. Указанное положение применимо к
спорному кинотеатру «Юган».

Поскольку оспариваемая сделка нарушает законодательный запрет на приватизацию объектов, изьятых из оборота, посягает на публичные интересы и нарушает интересы третьих лиц, Судебная коллегия признала оспариваемую сделку ничтожной.

Утвержден запрет на застройку земельных участков, расположенных в границах зон затопления (подтопления)

Приняты поправки, вносящие изменения в статью 67.1 Водного кодекса РФ в части режима использования территорий в границах зон затопления и подтопления.

Федеральным законом № 301-Ф3 от 4 августа 2026 года «О внесении изменений в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона «О безопасности гидротехнических сооружений» установлен запрет на возведение объектов капитального строительства в границах зон затопления и подтопления, за исключением защитных сооружений
от негативного воздействия вод.

Напомним, что прежняя редакция указанной статьи не предусматривала запрета на застройку соответствующих территорий, ограничиваясь лишь требованиями о наличии у возводимых объектов сооружений инженерной защиты от негативного воздействия вод.

Таким образом, нововведения устанавливают существенно более строгий правой режим
использования данных территорий, фактически исключая возможность их застройки.

При этом зоны затопления и подтопления являются распространенными зонами с особыми условиями использования территорий и могут покрывать собой значительные площади. Как следствие, многие правообладатели могут столкнуться с ограничениями на застройку принадлежащих им участков.

Отдельно стоит отметить, что информация о данных 30УИТ, содержащаяся в градостроительной документации, не подлежит регулярному обновлению, в связи с чем формально участок может находиться в границах зоны затопления (подтопления), при этом фактически не быть подверженным негативному воздействию вод. С учетом отсутствия прозрачного механизма корректировки границ данных зон, принятые поправки могут повлечь сокращение девелоперского
потенциала земельных участков в отсутствие фактических к тому оснований.