Технический долг здания: почему ошибки проектирования и строительства становятся проблемой эксплуатации На сессии «Высокие стандарты технического сервиса» Виктор Собченко, директор по эксплуатации Capital Group, обозначил основные проблемы, которые превращаются в «патовые ситуации» на этапе эксплуатации. ❌ Распространены ситуации, когда построенные сети не передаются на баланс города, а обслуживать их приходится УК. Примеры: 🔶Канализационно-насосную станцию построили за территорией дома, но с городом не согласовали. Если насосы встают, стоки идут на парковку, замена обходится, условно, в миллион рублей, а передать объект городу через суд удается только через 1,5-2 года. 🔶Внутриплощадочные сети (канализация, водопровод, отопление) ресурсонабжающие организации обслуживают только до точки ввода, все остальное — на УК. Если сети никому не сдавались, в тариф их стоимость обслуживания не заложишь. 🔶Освещение не передано в горсвет. Расходы по тарифу еще можно распределить по квитанциям, и сумма выйдет небольшой. Но с заменой ламп, мачт и вышек это невозможно: она оборачивается серьезными затратами, а жалобы жителей приводят к проверкам и штрафам. ❌ Практически неразрешимая ситуация с тепловыми пунктами, когда литеры одного ЖК разделены на несколько юридических адресов. По документам на каждый требуется отдельный ИТП, хотя фактически на все корпуса работает один такой пункт. Из-за этого УК не может корректно заключить договоры. В правовом поле решения проблемы нет. ❌ Сторонние организации Каждый подрядчик приходит в ЖК со своим оборудованием, и все это порой не связывается в единую систему. 🔶Провайдеры ставят сети бесплатно, но кабель оставляют в своей собственности. УК не может пустить другого оператора, в шкафах хаос. 🔶Домофония: провайдер ставит панели, а обслуживать их приходится УК. При этом провайдер просит 2 года не пускать конкурентов, но после этого срока обслуживать оборудование ему становится неинтересно. 🔶СКУД, ворота, шлагбаумы: часто все эти системы заказывают в разных компаниях, и в итоге у жителей куча брелоков, а ворота и калитка не открываются вместе. 🟩 Также большим и сложным вопросом для УК, который «растет» из проектирования, спикер назвал мусороудаление: площадку под контейнеры рисуют на свободном соседнем «пятне», не рассчитывая, сколько контейнеров там реально поместится.

Лифты в высотных зданиях. Как обеспечить надежность, безопасность и бесперебойную работу Евгений Перкин, генеральный директор ООО «МОДТФИЛ-СЕРВИС», на сессии «Высокие стандарты технического сервиса» в рамках V Всероссийского форума «СЕРВИС В НЕДВИЖИМОСТИ» объяснил: 🔻почему сложности в эксплуатации лифтов в высотных зданиях «зарождаются» еще на этапе проектирования 🔻зачем привлекать специалистов по эксплуатации на всех этапах этапах создания проекта Лифт — часть системы жизнеобеспечения здания, надежность которого формируется на всем жизненном цикле реализации проекта. ❌ Полностью исключить поломки любой техники невозможно. Но чтобы минимизировать риски, надо закладывать решение этих вопросов еще при проектировании. Высотность здания влияет на работу лифтов, создавая специфические нагрузки и проблемы с эксплуатацией (из-за перепадов давления и разницы температур, усадки здания), которых нет в малоэтажных домах. ❗️Не стоит закладывать только одну вызывную панель: скоростные лифты «умные», но если единственная панель выйдет из строя, альтернативы у жителей не будет. Ждать замену придется долго, так как панели часто имеют дизайнерское исполнение и не производятся партиями. Перед запуском лучше провести аудит на стадии предэксплуатации: ✅ пригласить на объект своего ответственного за вертикальный транспорт ✅ проверить комплектность оборудования и документацию (инструкции, схемы) ✅ а также готовность персонала «Важно, чтобы ответственный за вертикальный транспорт был именно «лифтовиком» с опытом. Тогда он сможет выступить «переводчиком» между подрядчиками и застройщиком», — подчеркнул эксперт. А уже в процессе эксплуатации безопасность и бесперебойность работы лифтов обеспечит своевременная профилактика и прогнозирование износа узлов.