Бег за уходящим поездом: не ускоришься - уедет Обещал рассказать как продавать недвижимость на снижающемся рынке. Если на растущем рынке продавцу часто достаточно выставить квартиру по цене, немного превышающей ожидания, и подождать пока рынок дорастет до этой цены, а покупатели торопятся, опасаясь, что завтра аналогичный объект будет стоить дороже, то на снижающемся рынке всё меняется с точностью до наоборот: теперь уже продавец рискует опоздать. И чем дольше он ждёт, тем сложнее может становиться продажа. ⁉️ Для начала определимся с понятиями Изменение цены в пределах 2–3% и даже 5% само по себе ещё не говорит о смене рыночной тенденции. Такие колебания возможны и на вполне стабильном рынке. Чтобы говорить о заметном росте или снижении, нужно смотреть на более существенные изменения и, главное, на их устойчивость. А когда речь идёт о двузначных значениях, это уже серьёзный повод пересмотреть свои представления о рынке. ✔️ Но нам интересно не то, что происходит с ценами, а поведение участников рынка ▪️На растущем рынке время часто играет на стороне продавца. Покупатель понимает, что промедление может обойтись ему дороже, поэтому быстрее принимает решение, меньше торгуется и охотнее соглашается на условия собственника. ▪️На снижающемся рынке покупатель чувствует себя совершенно иначе. Он видит, что предложение не исчезает, а цены постепенно корректируются. Зачем торопиться, если через неделю может появиться похожая квартира дешевле? Можно посмотреть ещё несколько вариантов, сравнить, подумать и попробовать поторговаться. У покупателя появляется то, чего ему часто не хватает на растущем рынке, - время и возможность выбирать. А продавец традиционно - и на растущем, и на снижающемся рынке - продолжает ориентироваться на вчерашние цены. Он помнит, сколько стоила похожая квартира месяц назад, сколько просили соседи и какую сумму ему хотелось бы получить. Иногда он даже отказывается от вполне реального предложения, рассчитывая, что следующий покупатель заплатит больше. Но рынок не ждет пока собственник согласится с новой реальностью. ✔️ Именно поэтому продажи на снижающемся рынке я называю «Бег за уходящим поездом: не ускоришься - уедет». Если сегодня квартира стоит дороже аналогичных предложений, покупатель может выбрать конкурента. Если собственник решит снизить цену через неделю, конкуренты к этому времени могут снизиться ещё сильнее. В итоге продавцу приходится не просто догонять рынок, а пытаться догнать его после очередного изменения. Это не означает, что нужно каждый день снижать цену или соглашаться на первое предложение, но означает, что прежняя стратегия ожидания может стать убыточной. На таком рынке особенно важно понимать, с кем именно конкурирует ваша квартира, как меняются цены аналогичных объектов и сколько времени есть у вас для принятия решения. ✔️ На растущем рынке продавец может ждать покупателя, а на снижающемся - покупатель выбирает, кого из продавцов дождаться. В следующей статье разберём самое важное: как определить цену квартиры на таком рынке, почему нельзя заранее закладывать в неё торг и как не оказаться в ситуации, когда вчерашнее снижение сегодня уже недостаточно. ❤️ Лайк если ждете 🤝

На рынке недвижимости Минска серьёзные изменения! Заголовок предыдущего поста привлёк внимание так что многим уже стали неинтересны статьи канала за предыдущий месяц 😉 ⁉️ Но давайте всё-таки разберёмся: КАКИЕ изменения происходят на рынке? Помните, я говорил про интуицию в работе риэлтера? Конечно не помните - это было 2 года назад 😀 А ещё говорил, что не люблю делать прогнозы: слишком много факторов влияет на рынок, чтобы уверенно заявлять, куда он двинется завтра. Но есть маркеры, по которым можно заранее заметить изменения, тренды и тенденции. ✔️ Когда я рассказывал об этих маркерах, то разделил их на две группы. Первые два доступны практически каждому, кто интересуется недвижимостью. Остальные три становятся заметны преимущественно тем, кто непосредственно работает с продавцами и покупателями. ✔️ Два общедоступных маркера: ▪️Количество сделок Если квартир продаётся всё меньше, это может говорить об ослаблении покупательской активности. Не обязательно сразу о падении цен, но повод задуматься уже есть. ▪️Количество предложений Когда квартир на продажу становится больше, у покупателя появляется выбор. А чем больше похожих объектов, тем сложнее продавцу удерживать завышенную цену. ✔️ И ещё три маркера, которые лучше видны изнутри рынка: ▪️Срок экспозиции Квартира всё дольше задерживается в рекламе и не находит покупателя. Значит, прежняя цена или условия продажи перестают соответствовать ожиданиям рынка. ▪️Фактический торг Разница между ценой в объявлении и суммой, на которую в итоге соглашается продавец. Если эта разница увеличивается, то переговорная позиция собственника слабеет. ▪️Количество реальных покупателей на один объект Речь не про звонки и просмотры, а про людей, которые действительно готовы покупать. Когда их становится меньше, продавцу уже сложнее выбирать между предложениями и диктовать условия. ✔️ Я неспроста тогда об этом написал. Интуиция подсказывала, что рынок остановился и готовится к снижению. И сейчас появились данные, которые заставляют отнестись к этому предположению серьёзно. По данным НКА, в августе в Минске зарегистрировали 1163 сделки с квартирами, в сентябре - 1151, а в октябре - 885. Октябрьский показатель на 23% ниже сентябрьского. При этом НКА уточняет: около 80–88% сделок регистрируется в том же месяце, когда заключён договор, поэтому октябрьская статистика ещё будет пополняться. Кроме того, отдельно зарегистрировано 102 операции с долями, которые в основной показатель не включены. При этом цены пока не снижаются. По итогам III квартала средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла относительно II квартала на 10–12% в белорусских рублях и на 4–6% в долларах. Средние цены составили: 2520 долларов за квадратный метр однокомнатных квартир, 2240 - двухкомнатных и 2040 - трёхкомнатных. Ещё один показатель: за год количество квартир в предложении на вторичном рынке Минска сократилось с 6800 до 4500. То есть рынок пока сохраняет дефицит предложения. Но октябрьское снижение количества сделок НКА уже называет одним из первых признаков охлаждения спроса. ‼️ Важно: это пока не статистика падения цен, а сигнал возможного изменения рыночной ситуации. Если покупательская активность продолжит снижаться, продавцам придётся учитывать это при определении стоимости и выборе стратегии продажи. И вот теперь главный вопрос: как продавать недвижимость на таком рынке? Об этом - в следующей публикации. ❤️ Поставьте лайк если интересно