📊 #МесячныйДайджест #СНГ #Global #PropertyBits Месяц дорогих денег: техдефолты застройщиков в РФ и падение котировок REIT-ов в США Всем привет! Небольшой анонс, скоро выпустим целых 2 статьи по #Global рынку с 2-мя идеями: одна на рынок ОАЭ, другая - США. Финализируем анализ и текст. 🌍 Глобальные рынки ФРС повысила ставку до 3,75-4,00% 16 сентября ставка выросла на 25 б.п. из-за инфляции выше цели. Это начало нового цикла повышения, а не разовый шаг. Мировые ЦБ повышают вслед за ФРС ЕЦБ поднял депозитную ставку до 2,50% (вторая в году), Банк Японии до 1,25%, Банк Англии удержал 3,75% при голосах 6–3. Ужесточение идёт синхронно, поэтому давление на оценки недвижимости и рефинансирование ощущается сразу в нескольких регионах. Глобальная распродажа облигаций 30-летние трежерис доходили до 5,5% (максимум с 2004 года), 10-летние бонды Японии до 3,08% (уровень 1996 года). Драйвером выступает нефть - почти $100 из-за конфликта на Ближнем Востоке. Она разгоняет инфляцию и мешает смягчению монетарной политики, так что разворота по ставкам ждать рано. 10-летки США 5,27% Максимум почти за 20 лет, на конец 2025 было 4,18%. Это база для оценки всех активов: чем выше безрисковая доходность, тем сильнее распродают REITы и ЗПИФы. Ипотека в США выше 7,28% 30-летняя ставка на 1 октября, максимум с ноября 2023, за неделю +0,25 п.п. Дорогая ипотека сдерживает спрос и сделки, а значит давит на выручку девелоперов и REIT-ов. Все более интересным становятся девелоперы ультра доступных домов. REIT-ы США -5,7% за сентябрь Russell 1000: -0,6%. С начала года REIT-ы +7,9% против +12,3% у рынка. Дата-центры в сентябре -3,8%, но с начала года +28%: у них свой драйвер ИИ спроса. Капитал идёт в недвижимость выборочно По JLL, сделки во 2 кв. +28% г/г: Америка +26%, АТР +38%, в континентальной Европе на 10% меньше. Деньги не уходят из сектора, а перераспределяются в регионы роста и цифровую инфраструктуру. 🇷🇺 Россия Техдефолт Самолёта и ликвидность девелоперов 28 сентября Самолёт допустил техдефолт по БО-П20 на 2,5 млрд ₽, позже выпуск погасили, но это уже второй за год. АПРИ исполнил оферту по 2Р3 (354 млн из 750 млн) и объявил выкуп 2Р14 по 90% номинала. Проблема скорее в ликвидности, чем в платёжеспособности, но при дорогом рефинансе повторные сбои у разных эмитентов уже сигнал по всему сектору. Удары по ЦОДам Яндекса и Сбера 8 октября удар по ЦОДу Яндекса в Сасово вызвал сбои у Госуслуг, РЖД, Авито и банков, затем атаковали ЦОДы в Калуге и Владимире. 14 октября атакован ЦОД Сбера в Балаково, сервисы работают штатно. Риск физического ущерба перестал быть теоретическим: владельцам придётся тратить больше на защиту и страхование (привет Рентал Про). ЦБ держит ставку 14%, Минфин наращивает заимствования Инфляция 7,17% г/г, заседание 23 октября ключевое. Минфин планирует занять в 4 кв. 2,45 трлн ₽ против 1,5 трлн в 3 кв., половина в выпусках свыше 10 лет. Длинные ОФЗ 16,4-16,9% главный конкурент ЗПИФам: пока они так доходны, дисконты к СЧА вряд ли сократятся. 💎 Что это меняет для инвестора 🌍 Глобально ЦОДы за рубежом сильны: +28% с начала года, спрос на мощности не зависит от ставки. Экономика штатов - сильная, туризм себя хорошо чувствует. Деньги везде дорогие, дисконты к NAV/СЧА скорее задержатся с нами ещё какое-то время. Нужны точечные идеи, а не покупка рынка: катализаторы вроде окна погашения Парус Макс или ставка на высокий дисконт #DCRU Капитал избирателен: выигрывают Азия и США, в Европе ликвидность ниже. Для глобального портфеля это повод смотреть шире Европы. 🇷🇺 Россия У застройщиков общая проблема с рефинансом и погашением долгов. Смотрим на долговую нагрузку внутри фондов и сроки погашения кредитов. Привлекательно выглядят эмитенты без долгов (а таких почти нет). Гражданскую промышленную инфраструктуру продолжают бомбить. Для условного Рентал Про это скорее волатильность цены паёв, чем риск доходов: активы внутри оборачиваются, но в целом такого рода добавляет рисков ко всем типа промышленной недвижимости (и котировкам паев). НЕ ИИР*

Обзор портфеля канала на 14.10.2026 📊 #RU_портфель #СНГ #PropertyBits С момента запуска портфеля прошло 4 месяца. Общая доходность с запуска портфеля (с учетом расходов, доходов и пополнений): 🏘 Property Bits: -3,5% 📉 Акции MOEXTR: -3,6% 🔹 Акции девелоперов MERETR: -17,7% 🔹 Индекса ЗПИФов MREFTR: +0,9% 🔹 Индекс ОФЗ RGBITR: -2,7% Выплаченные дивиденды за месяц: 2 930 руб. за вычетом налогов. С запуска портфеля получено 24 718 руб., это примерно 2,5% на вложенные средства за 4 месяца (7.5% годовых без учета Макс где дивы реинвестированы). Альфа: -4,4% к MREFTR, +14,2% к MERETR. За месяц портфель +0,4% при +1,8% у индекса ЗПИФов: рост дали выплаты, цены паёв в сумме стояли на месте. Отставание дают Парус Макс, Рентал Про и САБ3 (~52% портфеля). Макро: 11 сентября ЦБ сохранил ставку 14%, инфляция на 5 октября 7,17% г/г, выше прогноза ЦБ, заседание 23 октября ключевое. Длинные ОФЗ дают 16,4-16,7%, и пока они так доходны, ЗПИФам трудно расти. Склады: отток есть. Во 2 кв. рынок ЗПИФов недвижимости вырос на 9,3% до 1,04 трлн ₽, но за счёт офисов и торговли, интерес к складам заметно снизился, а наши складские фонды просели. Атаки на склады WB и Ozon, удары по дата-центрам Яндекса 8-9 октября и Сбера сегодня. Последние нас напрямую не касаются, но рынок реагирует быстро. Пока рынок нестабилен, а ставка высокая, долю в ЗПИФах наращивать не спешим, кроме спекулятивной позиции по Максу. Позиции: 🛒 Парус Макс (-9,4%, доля ~33%) 15-16 сентября докупили 93 пая по 1 360 ₽: доля выросла с ~21% до ~33%, средняя цена снизилась с 1 580 до 1 494 ₽. Расчёт оправдывается: голосование прошло (51,5% паёв, 99% «за»), окно погашения 2-25 ноября, РСП фиксируется на последний день приёма заявок. Пай ~1 354 ₽ против РСП ~1 554 ₽, дисконт ~13%. Сходимость даёт +14,8% к цене (~47 тыс. ₽, +4,9% к портфелю), но к нашей средней цене лишь +4%, поэтому это сделка на закрытие дисконта, а не долгосрочное владение. Планируем зафиксировать позицию около окна погашения, деньги вернуть в LQDT. 🛒 Парус-ТРМ (-3,9%, доля ~7%) Докупили в те же дни (+38 паёв, средняя 872 → 853 ₽) после сильной операционки за 1П: посещаемость +8-10% г/г, NOI +8%, арендный доход по обновлённым площадям почти +27%. Плюс диверсификация от складов. Целевые 7-8% набрали. Выплата ~12,7% к цене. 🔄 LQDT (+3,2%, доля ~5%) Обе покупки оплатила продажа 75 000 паёв LQDT, доля упала с ~20% до ~5%. LQDT - наш буфер для докупок на просадках, сейчас он почти исчерпан. Выплаты складываем в него (9 октября +1 034 пая). 🔻 Рентал Про (-11,9%) и САБ3 (-9,2%) Не трогали и не докупали: нет ликвидности. Фундамент не изменился. Рентал Про: просадка, вероятно, связана с эскалацией СВО в сторону дата-центров. Это чуть ли не единственный фонд, который покупает такие активы, но существенного риска для активов фонда мы не видим из-за оборачиваемости активов внутри. Выплаты ровные, доходность к цене ~14,5% до налога, дисконт к СЧА ~14%, на просадке выглядит выгодно. САБ3: держим по прежнему тезису (диверсификация за пределы складов, небольшая комиссия, дисконт к СЧА). При появлении ликвидности возможно докупим Рентал Про и САБ3, решим по ситуации. 🔼 ЦИАН (+2,2%) Тезис прежний: зарабатывает на падающем рынке, чистый денежный баланс, дивиденды. Прогноз на 2026 подтверждён (выручка 1П +20,5%), идёт байбэк. 53 ₽ за 1 кв. получили, ждём вторую выплату года. Без изменений: Парус ДВН (-1,7%) - офис в Москве, защитный актив; Акцент 4 (-2,3%) - ТЦ «Сокольники», ждём погашения кредита в 2027. Вывод: Портфель держится за счёт выплат, а просадка сосредоточена в складских и околоскладских фондах. Из действий планируем только фиксацию Парус Макс около окна погашения 2-25 ноября. Остальное решим по ситуации: при появлении ликвидности можем докупить Рентал Про, САБ3 или ТРЦ на просадке. Ключевой фактор сейчас для большей части рынка - это тенденции СВО, потенциальное перемирие и движение доходностей ОФЗ. *Не ИИР **Указанные идеи являются личным мнением автора канала, а не рекомендацией. Любые действия на базе данного текста - ваше личное инвестиционное решение, призываем быть осторожными.