Купили недвижимость с уголовным арестом на банкротных торгах. Даже если знали об аресте, теперь можно добиться отмены сделки и возврата денег Раньше осведомленность покупателя об уголовном аресте существенно осложняла возможность отказаться от приобретенной недвижимости. Если информация об аресте была в извещении или в выписке, суды исходили из того, что покупатель сознательно принял на себя соответствующие риски и отказывали в расторжении ДКП. Но теперь появилась судебная практика, которая позволяет поставить вопрос об отмене сделки даже тогда, когда покупатель заранее знал об уголовном аресте и прямо согласился принять связанные с ним риски. Как все было: В деле о банкротстве на торгах продавали комплекс недвижимости. Победитель внес задаток и заключил ДКП. На недвижимость был наложен арест в рамках уголовного дела и покупателя об этом предупредили. В сообщении о торгах раскрывалась информация об аресте, а в проекте ДКП указывалось: «Покупатель Имущества [...] принимает на себя все риски, связанные с запретами на регистрацию права собственности на недвижимое имущество» Казалось бы, покупатель осознанно приобрел проблемный актив. На каком основании теперь отказываться от сделки? Но в период проведения торгов Конституционный Суд РФ принял постановление от 17.12.2025 № 46-П, определившее специальный порядок снятия уголовных арестов с имущества банкрота. Это постановление поменяло правила игры. Конституционный суд постановил, что снять уг арест в деле о банкротстве теперь нельзя: вопрос должен разрешаться в рамках уголовного судопроизводства после защиты прав потерпевших. А это очень долгий и сложный процесс. Покупатель столкнулся с невозможностью зарегистрировать переход права собственности в разумный срок и обратился в суд с требованием признать торги и договор недействительными. Кассационный суд решил, что в такой сделке было существенное заблуждение при заключении договора (ст. 178 ГК РФ) и существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). При этом сформулировал важный вывод: «Для недвижимости обязательством продавца является не только вручение самого имущества покупателю, но и передача покупателю титула (права собственности). Исполнение должником обязательства по передаче титула в разумные сроки невозможно, поэтому у суда отсутствует возможность легализации договора с разорванной синаллагматической связью и понуждение покупателя к его одностороннему исполнению» Волшебное словосочетание разрыв синаллагмы выручало меня не один десяток раз в процессах) Поэтому особенно приятно прочесть такой вывод кассации, значит иду верным путем.  В результате торги признали недействительными и покупатель получил возможность вепрнуть деньги, а не заморозить их на много лет до окончания рассмотрения уголовного дела. 28.10.2026, т.е. два дня назад, по этому спору подана жалоба в ВС Буду следить за ее рассмотрением.

Ничего гениальнее вы сегодня уже не прочтете. Готовлю для закрытого канала разбор дела, в котором ФАС установила серьезные нарушения при проведении торгов и выдала предписание об их отмене. Но апелляция в Москве нашла основания отказать в признании торгов недействительными, указав: "Т.к кредитор получил денежные средства от реализации заложенного имущества на законных основаниях в рамках исполнительного производства, изъять эти средства у него невозможно" Оказывается, в арестовке достаточно перечислить деньги взыскателю и вопрос о последствиях нарушений при проведении торгов можно считать закрытым))

В ФАС снова можно будет жаловаться на банкротные торги? Недавно Верховный Суд разъяснял: ФАС не вправе проверять нарушения при проведении банкротных торгов, кроме случаев, когда они влияют на конкуренцию на рынке. В остальных случаях защищать свои права нужно через арбитражный суд. В 2025 году участник банкротных торгов пожаловался в ФАС на необоснованное отклонение его заявки. ФАС признала жалобу обоснованной, но организатор торгов оспорил это решение в суде. Все три судебные инстанции поддержали организатора: ФАС не вправе вмешиваться в проведение банкротных торгов. В июле 2026 года судья Верховного Суда также отказал ФАС в пересмотре дела. Казалось бы, всё соответствует позиции, которую ВС ранее сам сформулировал. Но 20 октября 2026 года заместитель Председателя Верховного Суда отменил этот отказ и передал дело на рассмотрение коллегии ВС. Теперь Верховному Суду вновь предстоит решить, можно ли обращаться в ФАС с обычными жалобами на нарушения при проведении банкротных торгов. Буду следить за решением. Возможно, к участникам торгов вернется этот способ защиты своих прав. Удивительно, как много суд.практики изменилось в этом году. Даже той, которая была сформирована самим же ВС в начале года.