Друзья, всем привет! Совсем забыл поделиться: недавно мы совместно с DealHash - компанией, специализирующейся на distress сделках - провели вебинар, посвящённый рынку недвижимости Дубая на Английском 🇬🇧 Со своей стороны я рассказал о текущем рыночном цикле, динамике цен и ключевых рисках, на которые стоит обратить внимание владельцам недвижимости и потенциальным покупателям. Кому интересно - оставляю ссылку на запись вебинара ниже 👇 https://m.youtube.com/watch?v=jcm06hTEbjw&pp=0gcJCVgCo7VqN5tD

JVT – 10/10   Риск: Высокий 🔴   1. Историческая динамика арендных ставок и стоимости квартир Как и в предыдущих обзорах, изменения арендных ставок исторически сопровождались аналогичными изменениями стоимости квартир.   2. Будущее предложение относительно существующего спроса на аренду По 2028 год в JVT запланирован ввод около 10.2 тыс. новых квартир – студий, 1- и 2-комнатных.   Чтобы оценить масштаб будущего предложения, сравним количество новых квартир с числом договоров аренды, зарегистрированных за 2025 год.   Студии: 2.7x 1-комнатные квартиры: 4.2x 2-комнатные квартиры: 2.4x   Я не пророк, и искренне надеюсь, что если среди читателей этого канала есть владельцы квартир в JVT – особенно 1-комнатных, - то для них всё сложится благополучно.   Однако для этого потребуется аномально высокий приток новых жителей, желающих арендовать именно в этом районе. На мой взгляд, более вероятный сценарий – усиление конкуренции между собственниками, которым придётся снижать ставки, чтобы привлечь арендаторов.   И да, открытие Skylight Mall, безусловно, повысит привлекательность района. Однако я сомневаюсь, что одного этого фактора будет однозначно достаточно, чтобы компенсировать риски, связанные с масштабным вводом нового жилья.   Для сравнения: в Business Bay, расположенном в непосредственной близости от Dubai Mall, за весь 2025 год было заключено около 6,9 тыс. договоров аренды 1-комнатных квартир.   В JVT совокупный объём арендных договоров за 2025 год и нового предложения до 2028 года составляет около 6,7 тыс. квартир. И здесь возникает главный вопрос: откуда JVT возьмёт тысячи дополнительных арендаторов, если даже Business Bay – один из наиболее развитых и центральных районов Дубая – демонстрирует сопоставимый годовой объём арендных сделок?   Открытие торгового центра, безусловно, повысит привлекательность JVT. Но рассчитывать, что один молл обеспечит необходимый приток арендаторов, - крайне оптимистично.   Если спрос не успеет за предложением, собственникам придётся конкурировать не преимуществами своих квартир, а ценой. И последствия этой конкуренции будут вполне конкретными: снижение арендных доходов и давление на стоимость.   При этом важно учитывать несколько факторов: ▪️Задержки строительства. Не все проекты будут сданы в первоначально запланированные сроки. Однако задержки могут лишь распределить дополнительное предложение на более продолжительный период, а не устранить будущую конкуренцию   ▪️Проживание собственников и альтернативное использование. Не все новые квартиры выйдут на рынок долгосрочной аренды. Часть будет использоваться для собственного проживания или краткосрочной аренды (e.g., AirBNB)   Спасибо, друзья, что следили за серией разборов 10 районов Дубая! Надеюсь, эта аналитика оказалась для вас полезной и помогла лучше понять ситуацию на рынке недвижимости.   Опубликованные разборы: ✅ Jumeirah Village Circle (1/10) ✅ Business Bay (2/10) ✅ Arjan (3/10) ✅ DLRC (4/10) ✅ Marina (5/10) ✅ Downtown (6/10) ✅ JLT (7/10) ✅ MDA (8/10) ✅ Meydan (9/10)