Телеграм канал «Мысов ДИ | Недвижимость глазами юриста»

Скриншот с публичной кадастровой карты - картинка для медитации с утра в понедельник.

Кто что здесь видит?

Почта России, довольный клиент и чуть расстроенный юрист.
Часть 5.

Судебное заседание прошло ровно, стороны доложили свои позиции, ответили на пару вопросов суда и стали ждать вердикта. Суд встал на нашу сторону, отменил решение суда первой инстанции и сохранил сделку.

После заседания мы стали ждать итоговый судебный акт, уж очень хотелось обнаружить своё правовое обоснование для формирование судебной практики. А ещё мы стали ждать кассационную жалобу со стороны Сбербанка.

Полный текст постановления суда апелляционной инстанции нас несколько разочаровал – суд, по сути, «закрыл глаза» на ту правовую проблему, которая нам казалась острой – несоответствие цены в договоре реальной оплате (учитывая, что это договор купли-продажи недвижимости). Суд написал просто – факт полной оплаты доказан, раз так – значит заявленных финансовым управляющим оснований для признания сделки недействительной нет. И точка.

Да ещё и кассационную жалобу никто не стал подавать. Короче, клиент был счастлив, а юристы немного расстроены – не удалось сформировать интересную судебную практику, хоть и выиграли дело.

The end.
 
P.S. Я категорически не рекомендую занижать цену в договоре. Всегда указывайте реальную рыночную стоимость объекта недвижимости в договоре и платите её безналом. Этот кейс не следует рассматривать как индульгенцию на занижение цены в договоре либо на наличную оплату. А то неровен час, и вы сформируете судебную практику, только противоположную по своему смыслу.

P.P.S. Настройте на сайте Гос.услуг получение писем от судов и других электронных писем. Установите себе приложение Почты России, авторизуйтесь в нём. Проверяйте почтовый ящик. И иным образом следите за поступающей корреспонденцией.

Почта России, довольный клиент и чуть расстроенный юрист.
Часть 4.
 
Переход к рассмотрению дела по правилам первой инстанции открыл путь к представлению новых доказательств, заявлению новых доводов и, пожалуй, в нашей ситуации это всё. Эта мини-победа предоставляла обычные процессуальные права для ведения судебного спора, но не заменяла необходимости оспаривания заявления финансового управляющего по существу. А вот здесь всё было более чем интересно.

При формировании стратегии защиты мы решили сосредоточится на доказывании факта оплаты всей суммы в 4 млн.рублей. Если докажем факт полной оплаты, то и оснований для признания сделки недействительной не должно быть...ну, почти… Но как быть с тем фактом, что в договоре указана цена 1,7 млн., а заплатили 4 млн.? Этот вопрос оставался открытым.

Анализ судебной практики показал, что в спорах с машинами такое встречалось неоднократно, только в иных арбитражных округах. По недвижимости похожей практики не было. С точки зрения права отличие здесь было, всё-таки цена для договора купли-продажи недвижимости – это существенное условие, а для машин - нет. Если нет согласования существенного условия – нет самого договора. Короче, проблемка с обоснованием на лицо.

Других вариантов у нас не было – решили брать эту практику с других арбитражных округов, аккуратно её подавать суду и попутно адаптировать правовое обоснование под недвижимость. «Вот, - думаем, - сформируем практику на весь округ и будем потом сами на своё дело ссылаться в похожих спорах. Потешим своё самолюбие! 😊».

Кроме того, мы сослались на самую последнюю практику Верховного суда РФ, защищающую добросовестного покупателя от недобросовестного продавца, будущего банкрота, когда именно продавец обманул покупателя, «сливая» свои активы перед банкротством. Правда, в этой ситуации появлялось реальное основание для несписания долгов должника, но это совсем другая история.

Правовое обоснование – это хорошо, но оно будет бесполезно, если не докажем факт полной оплаты. А как доказать факт оплаты наличкой? Что мы сделали: удостоверили у нотариуса переписку Андрея с риелтором, где обсуждалась цена и условия сделки. Андрей принёс свои декларации о доходах, чтоб показать платёжную состоятельность. А также выписки из банков о снятии денег перед оплатой на всю нужную сумму. Плюс расписка продавца о полной оплате на 4 млн.

Дополнительно мы принесли доказательство того, что Андрей реально вступил во владение этим машиноместом – изменил финансово-лицевые счета, регулярно оплачивает коммунальные платежи с момента возникновения собственности. Также описали факт использования обоих мест машинами Андрея и его супруги, они же живут в этом доме.

В суд апелляционной инстанции финансовый управляющий не ходила, а противостоял мне юрист Сбербанка как кредитор должника. Кстати, долг перед Сбербанком был более 50 млн. Сбербанк был очень заинтересован в оспаривании сделки, т.к. иных денег в процедуре банкротства на горизонте видно не было. Возможность несписания долгов при сохранении сделки Сбербанк не очень радовала. Короче, мы оба заходили в процесс с ясным желанием выиграть.

Продолжение следует.

Ремарка для комментаторов.

Все люди совершают необдуманные поступки. Кто-то чаще, кто-то значительно реже. Последствия одних поступков не велики, а других - катастрофически (в масштабах жизни человека).

Я на этом канале описываю истории разных людей. И истории эти разные. И попали они в эти истории тоже по разному. Но цель одна - представить моим читателям интересный и полезный материал. На этих историях можно и нужно учится, выбирая важное для себя.

Я стараюсь отделять поступки людей от самих людей. Если человек совершил глупый поступок, это не делает самого человека глупым. Также я не люблю навешивать ярлыки.

Поэтому, дорогие мои читатели, прошу вас в своих комментариях также удержаться от оценки участников моих истории, от перехода на личности. Особенно если это касается оценки в адрес моих клиентов.

И ещё, вы можете верить тому, что я пишу, можете не верить. Это ваш выбор. Можете это считать художественным элементом текста. :)) Я тратить своё на ваше убеждение, на доказательство чего-либо не хочу и не буду.

Почта России, довольный клиент и чуть расстроенный юрист.
Часть 3.
 
Как Вы уже догадались, после этого Андрей волею судеб обратился ко мне.
Задачка была непростая. Во-первых, для приобщения доказательств в апелляции надо было обосновать невозможность их представления в первой инстанции. Во-вторых, по нашему московскому арбитражному округу положительной практики найти не удалось. Надо будет её формировать.

После ознакомления с материалами дела выяснилось следующее. Когда в первый раз суд направил извещение Андрею, то Почта России даже не пыталась его вручить адресату. Письмо просто пролежало неделю в почтовом отделении, обслуживающим адрес Андрея, и вернулось обратно.

Второе судебное извещение в почтовом отделении, обслуживающим адрес Андрея, было передано почтальону в 19.43, а уже в 20.59 была зафиксирована неудачная попытка вручения. Со стороны это выглядело логично: почтальон получил письмо и пошёл его вручать адресату. Вот только в Москве уже некоторое время все почтальоны работают только в одну, первую смену. Эта смена заканчивается не позже 18 часов. Да и охрана ЖК в журнале регистрации посетителей не нашла отметок о приходе почтальона в этот вечер. Ну и вишенка на торте – письмо на следующий же день вернули в суд, в общей сложности письмо было в отделении связи менее четырёх дней (вместо семи положенных).

Третью попытку извещения постигла судьба первого извещения – письмо даже не пытались вручить Андрею.

Вооружившись этими сведениями, мы просили суд апелляционной инстанции рассмотреть дело по правилам первой инстанции, потому что Андрей не был извещён. Это давало нам возможность принести в апелляцию любые новые доказательства. Если по первому и третьему извещению была полная уверенность в нашей правоте, то второе извещение вызывало беспокойство. Для усиления процессуальной позиция я заручился письмом с почты о том, что на самом деле второе письмо не передавалось почтальону вовсе из-за неукомплектованности штата. Немного везения, немного обаяния и письмо в кармане. Кстати, в действительности именно из-за нехватки кадров в этом почтовом отделении судебные письма постигла такая участь.

В суде апелляционной инстанции судья-докладчик, к моему удивлению, сразу согласилась с доводом про первое и второе извещение, но не про третье. Мол, Вы тут пишите, что третье извещение не было вручено, а оно вручено. Прошу посмотреть материалы дела, именно том 1 страницы 78-81. Она смотрит и говорит: «Вот же, вручено». Я смотрю свои бумаги и говорю: «Вот же, не вручено». Она смотрит снова: «Что Вы мне рассказываете? Вот вручено…». Вскакиваю с места с намерением бежать к столу судей и смотреть материалы дела. Судья меня останавливает и начинает на сайте Почты России проверять информацию по спорному извещению.

Информация с сайта Почты России подтвердила мою правоту. Но пока судья проверяла информацию я понял, почему судья в материалах дела видела другое: последняя запись в отчёте об отслеживании – запись о доставке получателю. Вот только это отметка о доставке вернувшегося письма в суд, а не о доставке письма Андрею. Вручено – но не Андрею, а суду, вернувшееся письмо.

Уфф, разобрались, переходим к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Почта России, довольный клиент и чуть расстроенный юрист.
Часть 2.

Не прошло и пары месяцев, продавец Андрея подал заявление в арбитражный суд о признании себя банкротом.

Финансовый управляющий сопоставила выписку из ЕГРН и выписку с банковского счёта продавца (должника) и увидела, что одно машиноместо продано за 4,5 млн., а второе – за 1,7 млн. Машиноместа одинаковые, проданы в близкие даты. Из этого она сделала один единственный возможный вывод: второе машиноместо продано по заниженной стоимости, значит эта сделка, которую следует оспорить.

Финансовый управляющий подала в суд заявление об оспаривании сделки со вторым машиноместом. Сделка по первому машиноместу не оспаривалась. В рамках суда Сбербанк, как один из кредиторов должника, представил в суд письменные объяснения, где полностью согласился с финансовым управляющим, т.к. рыночная цена такого машиноместа от 3,8 до 5,6 млн.

Суд принял заявление об оспаривании сделки к производству и направил Андрею судебное извещение. Андрей в суд не пришёл. Суд направил повторное извещение. Андрей снова в суд не пришёл. Суд запросил в МВД информацию о месте регистрации Андрея, убедился в правильности его адреса и снова направил судебное извещение. Андрей в суд опять не пришёл.

Суд дело рассмотрел. Не трудно догадаться, какое было решение суда: сделку признать недействительной, обязать вернуть машиноместо в конкурсную массу. Судья довольно быстро подготовила полный текст решения и направила его сторонам через Госуслуги.

И вот тут то Андрей и узнал о банкротстве продавца, об оспаривании сделки, о состоявшемся судебном акте. Андрей позвонил риелтору продавца и самому продавцу. Их ответ был примерно таким: мы не причём, это всё суд, мы не хотим тебе зла… 😊

Почта России, довольный клиент и чуть расстроенный юрист.
Часть 1.

Андрей просто хотел купить машиноместо в своём ЖК. Квартира у него была, и машина была, а вот машиноместа не было.

Однажды он увидел в интернете объявление о продаже машиноместа, связался с риелтором продавца, посмотрел машиноместо и в конечном итоге согласился купить машиноместо за 4,5 млн.рублей.

Сделка прошла спокойно, расчёты были безналичные, а регистрация электронная.

Пока документы были на регистрации Андрею позвонил риелтор продавца и предложил купить ещё одно машиноместо, соседнее с первым.

Андрей обрадовался, хоть и был удивлён, почему сразу два машиноместа не продавали. Теперь и у жены будет машиноместо в их ЖК.

Буквально в течение двух дней Андрей и риелтор продавца торговались в мессенджере. В итоге риелтор предложила следующее: скидка 500 тысяч, но при условии, что 1,7 млн. безналом, а 2,3 млн. – наличкой. Андрей согласился, но попросил рассрочку до конца месяца.

Росреестр зарегистрировал право по первой сделке. Состоялась и вторая сделка, по которой до конца месяца Андрей полностью рассчитался.

Некоторые истории на этом заканчиваются. А некоторые имеют неприятные продолжения. Так и эта история получила продолжение.

Как думаете, какое было продолжение? Варианты пишите в комментариях.