Телеграм канал «Максим про недвижимость»

🏙 Жильё становится всё менее доступным. И вот почему.

Интересная статистика: сегодня москвичу за 1 м² в новостройке приходится отдавать более 2,5 средних зарплат. Ещё год назад хватало 2,3.

📈 Причина проста: за последний год цены на новостройки росли быстрее, чем зарплаты.

И это касается не только Москвы. Доступность жилья также снизилась в Петербурге, Московской и Челябинской областях.

О чём это говорит?

Квадратные метры продолжают дорожать быстрее, чем растут доходы населения. А значит, реальная доступность жилья становится всё ниже.

И самое интересное — предпосылок к тому, что в ближайшее время ситуация изменится, пока не видно.

Поэтому ждать, что квартиры станут доступнее сами по себе, — стратегия весьма сомнительная.

💬 А как вы считаете, что может изменить эту ситуацию? И есть ли вообще шанс, что жильё в ближайшие годы станет доступнее? Интересно узнать ваше мнение в комментариях.

Ключевая ставка — 14%. Дешёвых денег не будет. 📉

Друзья, сегодня состоялось очередное заседание Банка России. Ключевую ставку сохранили на уровне 14%.

И новости, мягко говоря, не самые радостные.

Ещё недавно многие рассчитывали, что к концу 2026 года ставка опустится ниже 10%. Теперь очевидно, что этого не произойдёт.

Более того, прогноз средней ключевой ставки на 2027 год — 12,5–13,5%.

Что это означает для рынка недвижимости?

Дешёвых денег для бизнеса, в том числе строительного, в обозримом будущем ждать не приходится.

Высокая стоимость кредитования продолжит сдерживать развитие бизнеса, запуск новых проектов и восстановление строительной отрасли.

При этом дорогие деньги увеличивают себестоимость строительства. А значит, создают дополнительное давление на стоимость квадратного метра.

И кто в конечном итоге за всё заплатит? Правильно, покупатель.

Так что рассчитывать на скорое возвращение дешёвых кредитов точно не стоит.

Вот такая у нас новая реальность.

Квартиры с чистовой отделкой до 15 млн ₽ и в 10 минутах от МЦД. Такие ещё остались? 👀

Друзья, всем привет!

Да, такие предложения ещё есть! Правда, их становится всё меньше.

Сегодня в подборке два жилых комплекса, на которые стоит обратить внимание.

🏙 ЖК №1 | Химки

• 10 минут пешком до МЦД «Молжаниново»
• Кирпично-монолитные дома
• Чистовая отделка
• Развитый район: школы, детские сады, поликлиники и торговые центры

🏡 ЖК №2 | Раменское

• 10 минут пешком до МЦД «Ипподром»
• Малоэтажная застройка и закрытые дворы
• Около часа до центра Москвы
• Прогулочные дорожки и зоны отдыха
• Вся необходимая инфраструктура рядом

💰 Стоимость и планировки — на картинках к посту.

Если заинтересовал какой-то из вариантов, НАПИШИТЕ — расскажу подробнее и помогу с выбором!

10 человек на сделке, два нотариальных договора и почти год работы. Как мы продавали последнюю коммуналку в подъезде 🏠

Сегодня расскажу об одной из наших недавних сделок. История о том, как обычная продажа квартиры превратилась в настоящий юридический квест.

Ноябрь 2025 года.

Ко мне обратились знакомые с просьбой продать коммунальную квартиру в сталинке недалеко от метро «Новочеркасская».

Хороший дом, практически все коммуналки уже расселены. В подъезде, насколько нам известно, оставалась последняя.

Исходные данные: три комнаты, четыре собственника, все согласны продавать, ожидания по цене адекватные.

Казалось бы, что может пойти не так? 😁

🔴 Проблема №1. Просто продать квартиру нельзя.

Одна из собственниц имела сертификат Горжилобмена на расселение коммунальной квартиры.

По условиям программы ей требовалась встречная покупка. То есть нам нужно было не только найти покупателя коммуналки, но и подобрать другую квартиру, продавцы которой согласятся работать с субсидией.

🔴 Проблема №2. Жилец с бессрочным правом пользования.

Выяснилось, что сын этой же собственницы около 20 лет назад отказался от приватизации и до сих пор зарегистрирован в комнате.

А значит, сохранил бессрочное право пользования жильём. Для потенциального покупателя — серьёзный юридический нюанс.

И вишенка на торте: сертификат Горжилобмена действовал только до 30 октября 2026 года. Время было ограничено.

⏳ Восемь месяцев поисков

Выставили квартиру в ноябре. Первые месяцы просмотры были вялыми, но ближе к лету ситуация оживилась.

В конце июля наконец нашли покупателя! Честно рассказали обо всех нюансах, его всё устроило. Получили задаток и приступили к поиску встречной квартиры.

И тут начался следующий этап приключений.

🔴 Проблема №3. Двушка по цене однушки.

Бюджет позволял купить либо нормальную однокомнатную квартиру, либо двушку на самом дне рынка. Но однушку собственница категорически не рассматривала.

А на нижней границе рынка главная проблема даже не состояние квартир, а их юридическая история.

Первый подходящий вариант нашли, но в последний момент продавцы отказались от сделки.

Нашли второй. С документами всё нормально, но продавцы не хотели связываться с Горжилобменом — часть денег по сертификату поступает не сразу.

И тут сработало простое решение: предложили на 100 000 рублей больше, и продавцы согласились!

Кстати, мой совет: иногда небольшая финансовая компенсация за дополнительные сроки и неудобства помогает решить вопрос, который кажется тупиковым.

В итоге всего за две недели после получения задатка мы нашли встречную квартиру, внесли по ней задаток и подготовились к сделке.

🎬 Финал. 10 человек на одной сделке!

24 августа мы вышли на подписание сразу двух нотариальных договоров.

В этот день собралась целая делегация:

• 4 собственника коммуналки.
• 2 собственника встречной квартиры.
• 2 покупателя коммуналки.
• 2 агента.

Итого — 10 человек! И всех нужно было собрать в одном месте, в одно время и с полным комплектом документов. 😁

Сначала всей компанией отправились в банк открывать аккредитивы, затем — к нотариусу.

Представьте, сколько обстоятельств нужно было синхронизировать, чтобы всё состоялось!

Оба договора успешно подписали. Но это был ещё не конец.

Впереди оставались Горжилобмен, перечисление субсидии и вопросы со снятием зарегистрированных лиц с учёта.

Только в конце сентября состоялся окончательный расчёт, и сделка была полностью завершена.

🏁 Итого: почти год работы, две взаимосвязанные сделки, 10 участников, несколько юридических сложностей и счастливый финал.

К чему я всё это?

Со стороны работа агента часто выглядит просто: разместил объявление, нашёл покупателя, получил комиссию.

Но иногда найти покупателя — самая лёгкая часть работы.

Настоящая задача — собрать интересы десяти человек, решить все юридические вопросы и довести сложную сделку до результата.

Именно такими задачами мы тоже занимаемся.

А последняя коммуналка в подъезде теперь наконец-то перестала быть коммуналкой. 🙂

🏡 Семейная ипотека: что на рынке спустя две недели после изменений?

Друзья, прошло почти две недели с момента изменения условий семейной ипотеки. Кто не в курсе — подробный разбор есть в предыдущих постах.

А сегодня коротко о том, что сейчас предлагают застройщики.

Как и ожидалось, многие начали предлагать субсидированные ипотечные программы с пониженными ставками. Условно их можно разделить на две категории.

🔹 1. Для тех, кто не подходит под семейную ипотеку

Сейчас доступны программы со ставками от 9,5% до 14% годовых.

🔹 2. Для семей с детьми до 7 лет включительно

Здесь предложений значительно больше:

👶 Один ребёнок — у некоторых застройщиков до сих пор можно получить ставку 6%.

👨‍👩‍👧‍👦 Двое и более детей — ставки начинаются от 3,9%!

Но есть нюансы: такие программы действуют не во всех ЖК и не у всех застройщиков. Кроме того, некоторые предложения предполагают удорожание квартиры на 5–20%.

Поэтому важно оценивать не только ставку, но и итоговую стоимость недвижимости.

📌 Какой вывод?

Несмотря на изменения, выгодные варианты покупки недвижимости по-прежнему есть! Да, их стало меньше, чем до 1 октября, но подобрать интересное предложение всё ещё можно.

Если планируете покупку новостройки или у вас есть вопросы по покупке и продаже вторички — НАПИШИТЕ

С удовольствием разберём вашу ситуацию и найдём оптимальное решение.

🏡 НОВЫЙ СТАРТ ПРОДАЖ РЯДОМ С СОСНОВКОЙ!

Друзья, совсем скоро ожидается старт продаж нового проекта от крупного застройщика в Санкт-Петербурге.

Речь идёт о клубном доме бизнес-класса недалеко от площади Мужества, на проспекте Мориса Тореза.

📍 Что интересного в проекте?

— Всего 3 секции по 8 этажей и 174 квартиры.
— Подземный паркинг.
— В 5 минутах находится парк Сосновка — один из крупнейших парков Петербурга.
— Удобная транспортная доступность: около 10 минут до КАД и 15 минут до ЗСД.
— Полностью сложившийся район со всей необходимой инфраструктурой: школы, детские сады, поликлиники, магазины.
— Ориентировочный срок сдачи — IV квартал 2029 года.

💰 Предварительные цены:

— Студии — от 9,7 млн ₽
— Однокомнатные — от 14,7 млн ₽
— Двухкомнатные — от 22,5 млн ₽

📅 Когда старт продаж?

На данный момент уже можно записаться в лист ожидания и оформить бесплатную предварительную бронь.

— Конец октября — ожидаемый старт бронирования.
— Конец декабря — ориентировочный старт продаж и оформления договоров.

💬 Моё мнение

На мой взгляд, главная ценность этого проекта — именно локация.

Это давно сформировавшийся, зелёный район Петербурга с хорошей инфраструктурой, где уже есть всё необходимое для комфортной жизни.

Особенно рекомендую обратить внимание тем, кто уже живёт в этом районе и хочет остаться здесь, например, приобрести отдельную квартиру детям или родителям.

Плюс сам формат довольно интересный: не огромный жилой комплекс на тысячи квартир, а камерный дом бизнес-класса всего на 174 квартиры.

В общем, считаю, что проект точно заслуживает внимания!

📩 Если локация вам интересна — НАПИШИТЕ. Можно уже сейчас попасть в лист ожидания и получить возможность выбрать квартиру на старте продаж.

Друзья, вы знаете, что такое FOMO?

FOMO — это синдром упущенной выгоды. И сейчас я вам его немножко усилю. Ну или создам, если его у вас ещё не было 😄

Есть такой большой ЖК от ПИК — «Амурский парк» в Москве.

На старте продаж, в далёком уже 2020 году, однокомнатную квартиру там можно было купить примерно за 6,5–7 млн рублей — понятно, в зависимости от конкретного лота, площади, этажа и т. д.

А сколько, думаете, стоит однушка там сегодня?

37,5 м² — 20,5 млн рублей.

Да. Двадцать с половиной миллионов за однокомнатную квартиру.

За шесть лет цена выросла примерно в 3 раза.

И здесь можно сказать:
«Да кому она вообще нужна за такие деньги? Никто это покупать не будет».

Но, судя по всему, будут. И покупают.

Если посмотреть статистику продаж, у застройщика в проекте уже реализовано порядка 50% квартир.

Поэтому всем, кто последние несколько лет регулярно говорил мне:

«Максим, ты ерунду говоришь. Цены точно упадут. Ну кто будет покупать квартиры по таким ценам?»

Как видите — покупают. Даже по таким ценам.

Какого-то особенно позитивного вывода у этого поста на самом деле нет.

Мне скорее немного грустно наблюдать за тем, как жильё постепенно становится запредельно дорогим. И особенно хорошо это видно, когда берёшь один конкретный проект и просто сравниваешь его цены с разницей в несколько лет.

Почему это происходит, куда вообще движется рынок недвижимости и к чему в итоге мы можем прийти — я уже подробно разбирал в отдельном посте.