Когда мы с партнёром решили строить индустриальные парки, у нас уже было по производственному бизнесу. У него — Tamaki, у меня — Revizor. Два производственника решили строить для таких же, как они. Казалось бы, кому, как не нам, понимать, какие помещения нужны бизнесу. Но тут есть интересная ловушка. Когда становишься девелопером, начинаешь смотреть на здание через стоимость земли, себестоимость стройки и цену продажи. Считаешь метры, сроки, маржу. А потом включаешь в себе производственника — и начинаются неудобные вопросы. Как здесь поставить оборудование? Хватит ли электричества? Где разгружать машину? Куда сотрудники будут ставить автомобили? И главный: сколько моему бизнесу нужно зарабатывать, чтобы вообще позволить себе это помещение? Вот на последнем вопросе две мои роли иногда начинают спорить 😄 Девелоперу хочется продать дороже: стройка, сети, проценты, риски. Производственнику нужно, чтобы после покупки ещё остались деньги на станки, сырьё и зарплаты. И сделка случается, только когда сходятся обе экономики. Сейчас об этом приходится думать особенно внимательно. Строить дорого. Покупатели считают дольше. А проценты по кредиту идут независимо от того, сколько человек приехало на просмотр. Можно всё построить, выполнить обязательства, сделать красивый фасад — и остаться ждать покупателя. Потому что ещё на этапе проекта не ответил себе: кто здесь будет работать и за счёт чего он сможет за эти метры заплатить? Поэтому мне сейчас интересно послушать, как с этим справляются другие. Кто продолжает запускать проекты, на каких условиях привлекает деньги, что меняет в продукте. И что у них действительно покупают. 13 ноября иду на форум «Лайт Индастриал 7.0» в «Ломоносове» в Москве. Хочу сравнить свой опыт с коллегами и обсудить эти вопросы. У меня самого сейчас их достаточно. Если тоже собираетесь — давайте пересечёмся. Ссылка на регистрацию 👉🏻 форум «Лайт Индастриал 7.0»

5000 м² собственного производства в 12 км от МКАД. По цене, за которую ещё недавно покупали обычные склады. Мы в Юнити закончили строительство индустриального парка Ю-Лыткарино и сейчас предлагаем к покупке производственно-складской блок площадью 5000 м². Я сам много лет занимаюсь производством и хорошо понимаю, насколько сложно найти нормальное помещение. Чтобы были мощности, удобная логистика, высокие потолки, отопление и при этом не приходилось ещё два года заниматься стройкой. Здесь мы постарались решить эти вопросы заранее. Что получает покупатель: ▪️ 5000 м² единого производственно-складского пространства ▪️ Высота потолков — 9,3 м ▪️ 200 кВт с возможностью увеличения ▪️ 5 ворот в ноль + возможность оборудовать 2 дока ▪️ Центральное отопление, вода, канализация, электричество ▪️ Собственная земля и инженерная инфраструктура парка ▪️ Возможность построить второй уровень и существенно увеличить полезную площадь ▪️ 12 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, рядом ЮЛА Самое интересное — объект уже построен. Здание готово по контуру на 100%, коммуникации запущены, территория благоустроена. Остаётся адаптировать помещение под конкретное производство. Ориентировочный срок запуска после сделки — от 3 месяцев, в зависимости от технического задания. Теперь экономика. 99 000 ₽/м² + НДС при авансе 70–80%. 495 млн ₽ + НДС за весь блок. Возможны индивидуальные условия рассрочки или лизинга. Но для меня главная ценность здесь даже не стоимость квадратного метра. Покупая собственную производственную базу, предприниматель перестаёт зависеть от решений арендодателя. Можно спокойно инвестировать в оборудование, модернизировать площадку, расширять производство. А сама недвижимость становится активом компании, который потенциально можно использовать для привлечения финансирования. Подойдёт для производства, сборки, упаковки, фулфилмента, дистрибуции и логистики. Если вы давно думали о собственной производственной площадке — приезжайте посмотреть. Лучше один раз пройти по зданию, чем изучать десятки презентаций. Напишите мне в личные сообщения — отправлю презентацию и организуем просмотр. Денис Кузнецов в telegram

Будущее складов будет выглядеть как компьютерная игра. Увидел очень интересный проект разработчика Dilum Sanjaya. Он с помощью ИИ сделал интерфейс управления складом, который больше похож не на привычную WMS с сотней таблиц, а на стратегическую игру. Перед тобой живой 3D-склад. Ты видишь людей, технику, зоны хранения, движение товара, загрузку участков. Можно буквально «зайти» внутрь объекта и понять, что там происходит. И вот здесь, на мой взгляд, начинается самое интересное. Сегодня большинство складов управляется цифрами в таблицах: остатки, задания, производительность, простои, маршруты погрузчиков. А что, если вместо таблицы руководитель увидит цифрового двойника своего склада в реальном времени? Красная зона — возникла пробка. Погрузчик простаивает. На воротах очередь из машин. Один проход перегружен. Комплектовщики проходят лишние 8 километров за смену. И тут же можно спросить ИИ: «Почему упала производительность?» А он не просто выдаст график, а покажет прямо на 3D-модели: «Вот здесь образуется узкое место. Если переставить эту группу товара на 30 метров ближе к зоне комплектации, средний маршрут сократится на 17%.» Причём это уже не фантастика. NVIDIA развивает warehouse digital twins в Omniverse: туда можно подключать физику, роботов, датчики и реальные потоки данных. Digital twin может синхронизироваться с реальным объектом через IoT и PLC, а внутри модели можно тестировать разные сценарии до того, как менять что-либо на настоящем складе. NVIDIA отдельно показывает сценарии, где оператор может моделировать изменение спроса, загрузки склада и работу роботизированной логистики. AnyLogic уже позволяет моделировать разгрузку машин, движение погрузчиков, сборку заказов и работу распределительных центров. А появляются и небольшие проекты вроде WareTwin: браузерный цифровой двойник склада с 20 автономными роботами, тепловыми картами, моделированием аварий, маршрутизацией и AI-copilot, который объясняет происходящее и позволяет проигрывать сценарии «а что если». То есть постепенно происходит очень интересная вещь: ERP/WMS превращается из таблицы в виртуальный мир. И руководитель становится не человеком, который изучает отчёт вчерашнего дня, а оператором, который видит систему сейчас и может проиграть будущее. Для индустриальной недвижимости это вообще отдельное направление. Представьте, что перед арендой помещения клиент загружает свои данные: — 3 000 паллет; — 12 сотрудников; — 4 погрузчика; — 8 машин в день; — определённую структуру заказов. И мы не говорим ему: «Вот склад 1 000 м²». Мы запускаем его бизнес внутри виртуального Ю-Лыткарино и показываем: как именно будет работать его склад. Сколько войдёт паллет. Где поставить стеллажи. Где будет ездить погрузчик. Сколько машин сможет обслужить объект. Где разместить сотрудников. Где возникнут узкие места. И можно сразу сравнить три варианта планировки. Вот это, мне кажется, уже не просто PropTech. Это продажа недвижимости через симуляцию бизнеса клиента. И судя по скорости развития ИИ, сделать первый такой прототип сейчас можно не за годы и десятки миллионов, а за недели. Думаю, нам в Юнити надо такой эксперимент сделать. Денис Кузнецов в telegram