Телеграм канал «Сергій Пятницький | Нерухомість Одеси | ReDWall»

Факти про квартири в новобудовах, які ви не знали – що не завжди очевидно покупцям (2 частина)

Про це краще дізнатися ще до купівлі квартири в новобудові, щоб бути готовими та прийняти зважене рішення.

1️⃣ Затримки зі здачею

Затримки термінів здачі ЖК трапляються частіше, ніж хотілось би (і ніж очікують покупці), і на це впливає багато факторів. Тож далеко не завжди можна очікувати отримати квартиру в заявлені терміни. Вкрай важливо слідкувати за конкретним забудовником та ходом будівництва його об'єктів (хоча і це не дає 100% гарантії, на жаль)

Нещодавно писав в пості підсумки по одеським ЖК, які встигли чи НЕ встигли здатись у 2025 році.

2️⃣ При купівлі квартири в новобудові перший час комунальні можуть бути «будівельними».

Поки будинок не переведено на побутові тарифи, доведеться платити за комерційними (а це значно дорожче). Тривалість перехідного періоду – від місяця до року, залежить від забудовника і процесів.

3️⃣ Доведеться дотримуватися правил керуючої компанії вашого ЖК

У різних забудовників та ЖК вони можуть суттєво відрізнятися та стосуватися, наприклад, встановлення кондиціонерів у певному місці, заборони на скління балконів, двір без машин та ін.

4️⃣ Кутові квартири можуть бути холодніші та дорожчі в опаленні

Кутові квартири зазвичай холодніші й потребують більше витрат на опалення, бо мають більше зовнішніх стін, тоді як некутові частину тепла забезпечують обігрівом сусідні квартири.

5️⃣ Квартири в деяких ЖК мають статус апартаментів

Будувати апартаменти, а не квартири – доволі розповсюджена практика в Одесі. Часто мають статус апартаментів квартири на останніх поверхах.

Візуально апартаменти можуть нічим не відрізнятися від квартир, але за юридичним статусом, податками та комуналкою відмінності є. Майже завжди є можливість перевести апартаменти в статус квартир за окрему плату. Але краще знати про це заздалегідь.

6️⃣ На старті продажів ціна завжди нижча.

Купівля на старті продажів або ранніх етапах будівництва – це дійсно можливість придбати квартиру дешевше. Але треба пам'ятати, що це інвестиція з певними ризиками.

7️⃣ За паркінг та комору теж треба платити комунальні платежі

Якщо крім квартири, ви купуєте паркінг та/або комору, то варто знати, що вони також мають свої комунальні платежі (які рахуються окремо від квартири).

Один з наших принципів, якого дотримуються менеджери ReDWall – завжди чесно розповідати клієнтам не тільки про плюси, а й про нюанси та підводні камені по кожному ЖК та забудовнику, щоб ви могли прийняти зважене рішення.

А першу частину посту та ще 7 не завжди очевидних фактів можна знайти в цьому пості.

Цікаво було дізнатись про ці факти? – 👍

@FridaySerhii

📌 Ринок нерухомості 2026 почався зі змін – дайджест за січень

єОселя знову змінюється – купити квартиру в Одесі стане складніше: https://t.me/FridaySerhii/773

Одеські традиції на Глушко тепер офіційно зданий – кому підійде цей ЖК, які зараз ціни на квартири: https://t.me/FridaySerhii/771

Які ЖК Одеси здали та НЕ встигли здати в 2025 році – розповідаю: https://t.me/FridaySerhii/768

Як виглядає зараз ЖК Посейдон від Гефест та здана квартира – скільки коштують квартири в цьому ЖК біля моря: https://t.me/FridaySerhii/769

📸В інстаграм ReDWall обговорили важливе:
– Що буде з цінами на нерухомість в 2026 році
– Ідею для пасивного доходу в 2026 році (яку вже перевірили ми та наші інвестори)

Взагалі січень – традиційно неактивний місяць на ринку нерухомості. Раніше основною причиною були свята, а зараз – відключення світла/проблеми з опаленням. Але вже у кінці січня-на початку лютого спостерігаємо, що люди потроху повертаються до питань нерухомості.

👉Якщо плануєте купівлю чи продаж у 2026 році, можна починати підготовку вже зараз. Напишіть менеджеру ReDWall або залишайте заявку – підкажемо реальні варіанти під ваш бюджет і цілі.

@FridaySerhii

🔎Зміни в програмі єОселя (знову)

Рік тільки розпочався, а єОселя вже зазнала достатньо суттєвих змін. Частина з них почали діяти з січня, інші вступлять в силу 9 лютого 2026.

Мобілізовані військовослужбовці тепер теж можуть оформити іпотеку під 3%

До списку пільгових категорій додано також мобілізованих військовослужбовців – це зрівняє їх у правах з військовими контрактниками, тобто в цілому пільгові умови будуть діяти для більшої кількості військових, що є гарною новиною.

Інші зміни в єОселі не можна назвати позитивними для більшості покупців та суттєво звузять вибір квартир, які підходять під програму👇

Площа житла

Ліміт площі квартири на сім’ю з 1-2 людей тепер 52,5 м2 + 21 м2 на кожного наступного члена сім’ї, але не більше 115,5 м² незалежно від кількості членів сім’ї.

Раніше ця норма 52,5 м2 була на одну людину, тобто сім’я з двох людей (наприклад, чоловік з дружиною або мама з дитиною) могли отримати квартиру більшої площі.

Заборонено перевищувати норми площи чи ціни

Перевищення нормативної площі та максимальної вартості тепер допускатиместься тільки на 10% і лише для житла на первинному ринку віком до 3 років.

Раніше не було такого жорсткого ліміту на перевищення, якщо покупець був готовий доплатити власні кошти, щоб отримати “дорожчу” або більшу квартиру, то міг це зробити. Тепер ця опція буде майже недоступна.

▶️
Навіть до цих нововведень я вже писав про те, що вибір квартир для покупців по єОселя був досить обмежений. Нові правила ще більше звужують коло варіантів, які підходять під програму.

👉 По-перше, через жорсткі ліміти площі та вартості стає значно важче підібрати житло, яке одночасно відповідатиме вимогам програми і реальним потребам покупців.
👉 По-друге, у багатьох випадках сума іпотеки, яку готові видавати банки, просто не відповідає ринковій вартості квартир – особливо коли мова йде про будинки віком до 3 років. У результаті підібрати варіант стає або дуже складно, або взагалі неможливо.

Більший вибір житла зберігається для пільгових категорій – зокрема ВПО та мешканців прифронтових територій. Вони можуть купувати квартири в будинках віком до 20 років (а не до 3-х, як у випадку «непільгової» іпотеки), а також мають доступ до механізму компенсації, який нещодавно запустили.

Окремо варто сказати і про власників житла. Для них ці зміни також не надто позитивні – за новими правилами багато квартир просто неможливо буде продати по єОселя через невідповідність нормам площі або вартості.

Загальна логіка змін зрозуміла – держава намагається більше спрямувати програму на вразливі та менш платоспроможні категорії, а також зменшити можливості для маніпуляцій. Проте водночас відчувається певний відрив від реалій ринку нерухомості. Нові вимоги ще більше ускладнять і без того непростий процес купівлі житла в іпотеку для тих, хто дійсно цього потребує.

#FRI_єОселя

@FridaySerhii

Ну що, Одеські традиції на Глушко таки отримали сертифікат про введення будинку в експлуатацію, майже не відхилившись від обіцяних термінів👍 Тож можемо викреслити їх зі списку ЖК, які не здали будинки:)

В цілому, Данлін виправдав мої очікування – збудували досить швидко, проєкт відповідає візуалізаціям.

Вітаємо власників квартир, які зовсім скоро отримають ключі (і що особливо приємно, зможуть одразу заїхати або здавати в оренду, бо квартири з готовим ремонтом).

Взагалі, не раз казав, і досі притримуюсь думки, що це гарний варіант для тих:
1. Хто хоче новобудову, але вже з ремонтом, і швидко заїхати.
2. Що ця локація дуже хороша (центр Таїрова). Школи, садочки, ТЦ, магазини, різноманітна комерція – все поруч. Дуже зручний для життя район.
3. Що також це гарний варіант для здачі в оренду, це вже показав кейс традицій на Слободці.

✍🏻За деталями, як завжди - можна писати напряму менеджеру ReDWall.


Щоб зорієнтувати вас по цінах – 1-кімнатна 34,8 м2 коштує зараз 45279$, 2-кімнатна 67 м2 – 77131$ (це на середніх поверхах та зі 100% оплатою). Є розстрочка на рік (але тоді буде зі здорожчанням).

@FridaySerhii

Нещодавно з клієнтом приймали квартиру в ЖК Посейдон від Гефест, на відео до цього посту можете побачити, як виглядає готова квартира від забудовника та сам комплекс всередині.

Хто приглядався до цього ЖК – в ньому ще є в наявності квартири (але вже залишилось дійсно небагато). Нагадаю, Посейдон – це один 26-поверховий будинок на 16 станції фонтану, секція А вже здана, секція Б на завершальній стадії – вже видають ключі власникам. В секції Б ще можна взяти розстрочку на 13 місяців, в секції А – на 9 місяців.

Це варіант для тих, хто хоче поближче до моря та не прив'язаний до центру. Якість будівництва, розташування по відношенню до моря (8 хвилин пішки, поруч пляж та гарна набережна) – це плюси цього ЖК.

🔎Приклади квартир та цін (100% оплата)

– 1-кімнатна 52,2 м2 з видом на море – 71 514$ – 1370$/м2 (секція А, 12 поверх)
– 1-кімнатна 52,2 м2 з видом у двір – 61 596$ (вид на місто) – 1180$/м2 (секція А, 13 поверх)
– 3-кімнатна 80,2 м2 – 80 200$ (вид у двір) – 1000$/м2 (секція А, 12 поверх)

👉 За деталями щодо наявності, підбору варіантів, цін та розрахунку розстрочки можна писати напряму менеджеру ReDWall.

@FridaySerhii