Телеграм канал «Сергій Пятницький | Нерухомість Одеси | ReDWall»

🔎Зміни в програмі єОселя (знову)

Рік тільки розпочався, а єОселя вже зазнала достатньо суттєвих змін. Частина з них почали діяти з січня, інші вступлять в силу 9 лютого 2026.

Мобілізовані військовослужбовці тепер теж можуть оформити іпотеку під 3%

До списку пільгових категорій додано також мобілізованих військовослужбовців – це зрівняє їх у правах з військовими контрактниками, тобто в цілому пільгові умови будуть діяти для більшої кількості військових, що є гарною новиною.

Інші зміни в єОселі не можна назвати позитивними для більшості покупців та суттєво звузять вибір квартир, які підходять під програму👇

Площа житла

Ліміт площі квартири на сім’ю з 1-2 людей тепер 52,5 м2 + 21 м2 на кожного наступного члена сім’ї, але не більше 115,5 м² незалежно від кількості членів сім’ї.

Раніше ця норма 52,5 м2 була на одну людину, тобто сім’я з двох людей (наприклад, чоловік з дружиною або мама з дитиною) могли отримати квартиру більшої площі.

Заборонено перевищувати норми площи чи ціни

Перевищення нормативної площі та максимальної вартості тепер допускатиместься тільки на 10% і лише для житла на первинному ринку віком до 3 років.

Раніше не було такого жорсткого ліміту на перевищення, якщо покупець був готовий доплатити власні кошти, щоб отримати “дорожчу” або більшу квартиру, то міг це зробити. Тепер ця опція буде майже недоступна.

▶️
Навіть до цих нововведень я вже писав про те, що вибір квартир для покупців по єОселя був досить обмежений. Нові правила ще більше звужують коло варіантів, які підходять під програму.

👉 По-перше, через жорсткі ліміти площі та вартості стає значно важче підібрати житло, яке одночасно відповідатиме вимогам програми і реальним потребам покупців.
👉 По-друге, у багатьох випадках сума іпотеки, яку готові видавати банки, просто не відповідає ринковій вартості квартир – особливо коли мова йде про будинки віком до 3 років. У результаті підібрати варіант стає або дуже складно, або взагалі неможливо.

Більший вибір житла зберігається для пільгових категорій – зокрема ВПО та мешканців прифронтових територій. Вони можуть купувати квартири в будинках віком до 20 років (а не до 3-х, як у випадку «непільгової» іпотеки), а також мають доступ до механізму компенсації, який нещодавно запустили.

Окремо варто сказати і про власників житла. Для них ці зміни також не надто позитивні – за новими правилами багато квартир просто неможливо буде продати по єОселя через невідповідність нормам площі або вартості.

Загальна логіка змін зрозуміла – держава намагається більше спрямувати програму на вразливі та менш платоспроможні категорії, а також зменшити можливості для маніпуляцій. Проте водночас відчувається певний відрив від реалій ринку нерухомості. Нові вимоги ще більше ускладнять і без того непростий процес купівлі житла в іпотеку для тих, хто дійсно цього потребує.

#FRI_єОселя

@FridaySerhii

Ну що, Одеські традиції на Глушко таки отримали сертифікат про введення будинку в експлуатацію, майже не відхилившись від обіцяних термінів👍 Тож можемо викреслити їх зі списку ЖК, які не здали будинки:)

В цілому, Данлін виправдав мої очікування – збудували досить швидко, проєкт відповідає візуалізаціям.

Вітаємо власників квартир, які зовсім скоро отримають ключі (і що особливо приємно, зможуть одразу заїхати або здавати в оренду, бо квартири з готовим ремонтом).

Взагалі, не раз казав, і досі притримуюсь думки, що це гарний варіант для тих:
1. Хто хоче новобудову, але вже з ремонтом, і швидко заїхати.
2. Що ця локація дуже хороша (центр Таїрова). Школи, садочки, ТЦ, магазини, різноманітна комерція – все поруч. Дуже зручний для життя район.
3. Що також це гарний варіант для здачі в оренду, це вже показав кейс традицій на Слободці.

✍🏻За деталями, як завжди - можна писати напряму менеджеру ReDWall.


Щоб зорієнтувати вас по цінах – 1-кімнатна 34,8 м2 коштує зараз 45279$, 2-кімнатна 67 м2 – 77131$ (це на середніх поверхах та зі 100% оплатою). Є розстрочка на рік (але тоді буде зі здорожчанням).

@FridaySerhii

Нещодавно з клієнтом приймали квартиру в ЖК Посейдон від Гефест, на відео до цього посту можете побачити, як виглядає готова квартира від забудовника та сам комплекс всередині.

Хто приглядався до цього ЖК – в ньому ще є в наявності квартири (але вже залишилось дійсно небагато). Нагадаю, Посейдон – це один 26-поверховий будинок на 16 станції фонтану, секція А вже здана, секція Б на завершальній стадії – вже видають ключі власникам. В секції Б ще можна взяти розстрочку на 13 місяців, в секції А – на 9 місяців.

Це варіант для тих, хто хоче поближче до моря та не прив'язаний до центру. Якість будівництва, розташування по відношенню до моря (8 хвилин пішки, поруч пляж та гарна набережна) – це плюси цього ЖК.

🔎Приклади квартир та цін (100% оплата)

– 1-кімнатна 52,2 м2 з видом на море – 71 514$ – 1370$/м2 (секція А, 12 поверх)
– 1-кімнатна 52,2 м2 з видом у двір – 61 596$ (вид на місто) – 1180$/м2 (секція А, 13 поверх)
– 3-кімнатна 80,2 м2 – 80 200$ (вид у двір) – 1000$/м2 (секція А, 12 поверх)

👉 За деталями щодо наявності, підбору варіантів, цін та розрахунку розстрочки можна писати напряму менеджеру ReDWall.

@FridaySerhii

Які ЖК в Одесі здали та НЕ здали у 2025 році

Рік тому я робив пост, де намагався спрогнозувати, які ЖК можуть бути здані у 2025 році. Зараз рік завершився – саме час перевірити, які прогнози справдились, які забудовники виконали обіцянки, а де терміни знову зсунулись.

Думаю, ця інформація буде корисна як для тих, хто вже купив квартиру, так і для тих, хто планує купувати в новобудові та хоче орієнтуватися, чого можна очікувати від забудовників.

👉 ЖК, здачу яких очікували в 2025 (при збереженні поточних темпів будівництва):

Одеські традиції на Глушко (Данлін) – зовсім трошки не встигли. ЖК вже збудований, навіть завершена прибудинкова територія, отже очікуємо здачі якнайшвидше.

Посейдон Б (Гефест) – ще до Нового року видали ключі, чекаємо на офіційну здачу будинку (тобто отримання сертифікату)

Еллада (Б, В), Гефест – секція Б - ✅, секція В – перенесли на 1 квартал 2026, але я думаю, що це скоріше буде 2-й.

Акварель-8 (секція 4) ✅

Акварель-10 (1 черга) – цілком реально здати у 2026 році, скоріше за все у 2-й половині

Парк Совіньон 7 будинок ✅

Розенталь (5 будинок) – готуються до видачі ключів, подались на сертифікат про введення в експлуатацію

Кадор сіті (65-68 перлини) – 65, 66, 67, 68 ✅

👉 ЖК, здачу яких очікували лише в оптимістичному сценарії (якщо забудовник мав би високі темпи будівництва):

Золота Ера 13 будинок, Одеська Чайка 9 будинок, Sea town 2 будинок, Таїровські сади, 2-6 – перенесли на 2026 рік

Прохоровський квартал, 3 будинок ✅ – Стикон приємно здивував, бо зазвичай не спішить

👉 Збудовані ЖК, по яким очікували отримання сертифікату про введення в експлуатацію (іноді цей процес сильно затягується):

Таїровські сади, секція 2-7 – на жаль, ще в очікуванні

Атмосфера (Данлін) 2 черга ✅

Акварель-3 (1,2 секції) ✅

Ітака (Гефест) ✅

Акрополь-3 (секція А), Гефест ✅

Загалом більшість прогнозів справдилася. Деякі забудовники перенесли здачу об’єктів, але не суттєво, роботи на них ведуться вже на завершальних стадіях.

Як і раніше, дотримання термінів здачі – це слабка сторона забудовників. А у нинішніх умовах прогнозувати дати введення в експлуатацію взагалі вкрай складно, тому важливо дивитись не на обіцянки, а на реальні темпи робіт. Будемо і надалі слідкувати за темпами будівництва, щоб у вас було реалістичне розуміння ситуації на ринку.

На мою думку, у порівнянні з попередніми трьома роками, 2025-й показав більшу стабільність. Це добре, адже з’явилося розуміння, хто і в якому темпі може будувати сьогодні та яких результатів можна очікувати.

@FridaySerhii

Друзі, всі підсумки та контент почекають до січня. Якщо у вас є така можливість – просто насолоджуйтесь часом з близькими.

Нехай у новому році буде більше світла – у всіх сенсах.

Дякую, що залишались поруч – читали, коментували, звертались за допомогою в ReDWall. Для кожного члена нашої команди та для мене особисто це дійсно дуже цінно.

З Новим роком та Різдвом.

До зустрічі у 2026💛