С чего начать инвестиции в недвижимость? Мой первый вопрос: когда планируете продавать? Квартира на котловане привлекает ценой, но если семья собирается продать её года через три (подрастут дети, понадобится дом больше), район за это время не созреет. Продавать придётся либо месяцами, либо со скидкой. Срок владения — такой же параметр выбора, как район и метраж. Около трёх лет — ставка на ликвидность: готовое жильё в сложившихся локациях, которое уйдёт быстро и без потерь в цене. Пятнадцать лет — время работает на вас: можно брать потенциал, объекты ниже рынка или курортную недвижимость на Алтае, где арендный бизнес набирает силу годами. Один и тот же объект окажется удачной покупкой или обузой. Всё зависит от того, когда вы планируете выходить. Поэтому про срок я спрашиваю раньше, чем показываю первый вариант. #инвестиции #недвижимость #Алтай

Инвестиции в недвижимость часто начинаются с первички: на котловане метр дешевле, чем в готовом доме. Логика здравая, но юридическая проверка объекта должна закончиться до подписания договора. В офисе продаж всё красиво: рендеры, улыбки и «цены вырастут в понедельник». Проверка выглядит скучнее: • разрешение на строительство и проектная декларация — открыты на наш.дом.рф; • история застройщика: сколько домов сдал и сдвигал ли сроки; • суды и признаки банкротства юрлица; • эскроу-счёт: в каком банке лежат деньги дольщиков. И базовое: договор долевого участия регистрируется в Росреестре. Пока регистрации нет, у застройщика не должно быть ваших денег. Красивая картинка и «осталось две квартиры» — это маркетинг. Реестры и выписки — факты, общие для всей страны. Хоть Барнаул, хоть Новосибирск — всё проверяемо заранее. #первичка #новостройки #инвестиции

Инвестиции в недвижимость часто начинаются с флипа: купил дешевле, обновил, продал дороже. Про налоги при продаже недвижимости вспоминают позже всех — и зря. Возможна история: квартира в Барнауле, свежий ремонт, продажа в прибыль. И так несколько объектов. А потом приходит требование из налоговой: поясните, что за регулярные сделки. Хозяин удивляется: продавал своё имущество, разве это бизнес? Для налоговой важен рисунок: короткий срок владения, объекты один за другим, ремонт под перепродажу. Это похоже на предпринимательскую деятельность, и последствия у неё другие. Доначисления и штрафы съедают всю «прибыль». У ИП логика другая: налог и взносы по своей схеме, и она должна совпадать с реальными сделками. Поэтому налоги входят в мой расчёт доходности заранее: как сделка будет выглядеть в декларациях, ясно ещё до покупки объекта. #налоги #инвестиции #недвижимость