​​Аренда в Турции: как и сколько можно заработать?

Хорошая квартира не должна простаивать, и ждать повышения цен. Она должна приносить деньги уже сейчас. Аренда в Турции, конечно, не курица с золотыми яйцами, но небольшой стабильный доход обеспечить сможет!

Чтобы иностранцу сдавать недвижку, нужно хотя бы зарегистрироваться как мобильный предприниматель, по-нашему — ИП. Здесь с этим строго, поэтому нужно платить и налоги, и бухгалтеру за отчётность. Бухгалтеру я плачу 250 лир (2500 руб) в месяц, а налог с аренды будет до 15% от дохода.

Можно сдавать самому, но это лишние хлопоты. Лучше обратиться в управляющие компании. Они заключают договор с собственниками квартиры, и занимаются всей рутиной: заселение, выселение, уборка, ремонт, и т.д. За это они берут 10-20% от аренды, или можно договориться о фиксированной плате. Чистая прибыль получится 6-8% в год от стоимости квартиры.

Коммерческий недвиж сдавать ещё проще, часто это готовые решения с гарантированной сдачей. У меня в портфеле есть на продажу большое помещение в новом комплексе с отличной локацией. С ним уже заключили договор аренды на 15 лет под супермаркет (видео внизу). Всё это время арендатор будет платить владельцу 2% от дневной выручки. В Турции распространенная практика не привязываться к фиксу, а брать процент, чтобы стимулировать продажи. Итого, вы покупаете не просто помещение, а готовую бизнес-модель.

Пляжи тоже можно покупать и сдавать, в Алании они разлетаются быстро, и по хорошим ценам. Например, на продаже есть также пляж в Каргыджаке. За ним уже есть арендатор, и он приносит по 52 000€ в год. Тоже готовая модель!

Если вам интересно, можете подписаться на мой Инстаграм, там я часто показываю свои объекты. Все они ликвидны, и готовы к сдаче хоть завтра: instagram.com/oksana_dar

​​Хотите ипотеку в Турции? Так себе идея.

Как только речь моих клиентов заходит о жилье в кредит, я стараюсь предложить варианты квартир подоступнее, чтобы не вводить их в кабалу. Потому что за деньги, которые высосут из вас кредиторы, вы сможете купить ещё 2 таких же квартиры.

Почему?

1. Ставки космические. Если в России срок в некоторых банках до 30 лет под 5,9-6,5%, то до пандемии в Турции 10-12% в лирах и от 7%-10% доллар/евро.

Правда, в России если брать максимальный срок 30 лет, то переплата получится 177%, а в Турции 155%. Но всё равно это много, вы отдаете буквально полторы квартиры сверху!

2. Курс рубля и лиры сильно кидает в последнее время. Если в начале года ежемесячный платеж по ипотеке 600€ стоил 40 тыс. руб, то весной доходило до 52 тыс. То есть за пару месяцев обязательства по кредиту выросли ещё на 25%🤦‍♀

3. Такой процент не окупится при сдаче квартиры в аренду. Прибыль от гарантированной аренды через компанию, составит 7-9%. Даже не половина от ипотеки.

Делаем вывод, что ипотека на недвижимость в Турции выгодна только жителям стран с твердой валютой, или если вы получаете доход в долларах/евро. В остальном лучше купить доступное жилье или вариант классом ниже, чем 10 лет ловить стресс от любого движения курса гривны, рубля или тенге.

Единственная хорошая альтернатива в недвижке, это безпроцентная рассрочка от застройщика. Стандартная схема: первый взнос 30% + равными частями на 24 месяца. Но не забываем за 2 года курс также мотает. Поэтому, при возможности, я стараюсь уменьшать сроки рассрочек и увеличивать первоначальный взнос.

Ипотека не враг, если она на выгодных условиях. Есть программы "дешёвых денег". Я уже писала, что под сельское хозяйство, альтернативные источники э/э, и другие субсидированные сферы, можно получить кредит от государства 0.7-2% годовых.

Деньги должны работать, а недвижимость должна быть активом, который приносит удовольствие и прибыль. В следующем посте поговорим о том, как заработать на аренде в Турции!

Кстати, это один из лучших моих объектов. Застройщик даёт рассрочку на 2 года, а сейчас можно спокойно получить скидку до 30%👇

«Моя квартира в Турции растёт в цене каждый год»

Утверждение, что в недвижимость Турции нужно вкладывать немедленно, в этом году снова подкрепилось цифрами и фактами авторитетного рейтингового агентства.

В этой статье я разберу почему Турция по всем параметрам как всегда в топе!
~ Читать 2 минуты

👉 https://telegra.ph/Turciya-06-08

​​Как заработать на земле в Турции?
Часть 2.

О том, что делать с землями под застройку, мы разобрались в первой части. А сегодня поговорим, как иностранцу заработать на сельскохозяйственных землях и какие в этом секторе есть приятные фишки от государства!

Южная Турция имеет идеальный климат для выращивания фруктов. В Алании, где я живу, круглый год собирают цитрусовые, бананы, авокадо, персики, киви и т.д. Прямо возле моего офиса растет гранат, подписчики в Инстаграме уже стали его фанатами.

Иностранец может купить с/х землю, но пройдя много бюрократических кругов.
Есть 2 схемы попроще:

1. Можно организовать компанию и взять партнёром турка. Будет достаточно дать ему 1% от доли. Но тогда земля принадлежит не вам, а компании.

2. Купить недвижимость на кадастровую сумму $250 тыс., получить турецкое гражданство и иметь возможность покупать на себя какую угодно землю.

Окей, землю взяли, что дальше?

Берём в пример выращивание бананов. Десять соток вмещает 150 банановых деревьев. Одно дерево за сезон из 9 месяцев даёт 40 кг бананов. Получается 60 тонн в год из одного гектара. Особо сложного оборудования для выращивания и сбора не требуется. Плюс Турция предоставляет очень выгодные кредиты под с/х даже иностранцам. Остаётся найти сбыт.

Есть и другой вариант. В Турции нельзя сдавать в аренду землю под застройку, потому что владельцу жилплощади принадлежат и земельные паи под этим домом. А вот сдавать свой сад с бананами — можно. То есть вы упаковываете бизнес, просчитываете вероятную прибыль и сдаете как готовую модель.

❗️Приятный бонус с/х земли в том, что на 5-20% этого участка вы можете построить дом без каких-либо разрешений. Процент зависит от расположения, поэтому его нужно уточнять у мэрии. Важно, чтобы здание было жилым и не превышало разрешённой площади, а то заставят менять статус.

А что, если я захочу поменять статус и построить на этой земле ЖК из 5 домов?

Тогда вам по закону придется отдать 40% от этой земли государству. Если не хотите отдавать именно из своего участка, можно купить те же 40% в любом другом месте. Это сделали, чтобы избежать монополии и не было много земли в одних руках. Так в любом случае большая часть будет принадлежать государству.

Теперь вы знаете о турецких землях даже больше, чем некоторые турки 😉 Государство готово идти на встречу, климат идеальный, спрос есть. Осталось включить сообразительность и действовать. Земля, это ограниченный актив, который не терпит ожидания!


@zarubejkaa

​​Как заработать на земле в Турции?
Часть 1.

Спрос на землю в курортных районах Турции среди иностранцев всегда был и будет. Причины минимум три: цены на неё постоянно растут, её легко монетизировать, государство всегда идёт на встречу инвесторам.

Иностранец в Турции может купить землю под застройку, землю сельскохозяйственного назначения или землю без определенного статуса. Сегодня разберем первый вариант.

Участки под застройку внесены в реестр Кадастрового управления и включены в план городского зонирования. Делятся на категории коммерческой и жилой застройки.

1. Жилая застройка
В этой категории самый распространенный вариант, это строительство жилого комплекса. Большую роль играет расположение, оно же может повлиять и на этажность. Не во всех пребрежных районах разрешено многоэтажное строительство.

Но самым выгодным вариантом на долгосрок, является покупка земли в пригородных районах. Сейчас в Алании активно скупают участки ближе к аэропорту Газипаша, потому что застройка движется в эту сторону. Точно так же, 10 лет назад инвесторы вкладывали деньги в район Махмутлар и Каргыджак, который тогда преимущественно был в полях и садах. Есть конкретные кейсы покупки земельного участка за 300€ тыс. тогда, и продажи за 1.3€ млн сейчас. Если правильно оценить инвестиционную привлекательность, можно обеспечить 40% годовых.

2. Коммерческая застройка
Конечно же можно построить отель, торговый центр, бизнес центр и т.д. Но это не сработает. Либо вам придется покупать сверх дорогую землю в уже развитых районах, либо в районах на перспективу и ждать своего часа.

Самым выгодным вариантом будет покупка дешёвой земли за пределами города под складские помещения или дата-центры. Об их актуальности я писала постом выше. Эту же землю можно использовать под солнечные батареи. Тренд особенно актуален в Анталийском регионе, где 300 солнечных дней в году. Электричество в Турции очень дорогое, поэтому альтернативные источники энергии субсидируются, предоставляются государственные ипотеки под минимальные проценты. Таким образом, даже иностранец может получить под своё дело здесь дешёвые деньги.

Комбо вариант — дата центр, питаемый от солнечной энергии. Реальный пример показал гигант, компания Turkcell, они построили в Анкаре большой, почти автономный ЦОД. Тенденцию подхватила и компания Ecobuild, которая уже давно на рынке альтернативной энергии. Сейчас это самый распространенный способ удешевить э/э, или даже свести к нулю.

Ждите в следующем посте разбор от меня земель сельскохозяйственной категории! Там тоже есть свои интересные фишки, о которых редко говорят на русскоязычных ресурсах.


@zarubejkaa

Какая недвижимость приносит прибыль даже в кризис?

Кризис всегда открывает возможности, главное их увидеть и вовремя воспользоваться. Мне часто поступают запросы о том, в какую недвижимость сейчас можно вложить, помимо квартир и получить ГРАЖДАНСТВО Турции?

Во время кризиса жилая недвижимость пострадала и в продажах, и в аренде, и в стройке. Поэтому инвесторы вложившие ТОЛЬКО в жилую недвижку, оказались в краткосрочном минусе в период карантина.
Выгодный бонус тому, кто вкладывает сейчас — цены на жилье ниже, а спрос постепенно возвращается к прошлым уровням.

А как насчёт коммерческой недвижимости? Есть те, кто заработал на некоторых её отраслях даже больше, чем до карантина.

Аутсайдеры в коммерции:
1. Торговые центры потеряли 70-90% дохода. Быстрое восстановление для них не прогнозируется, люди подсели "на иглу" онлайн покупок. Поэтому купить торговую площадь в ТЦ не самая лучшая идея. Налог выше, и день простоя дороже.
2. Офисы в той же ситуации, деловая активность упала, многие перешли на удаленку и закрыли контракты. Для компаний офисы стали лишней дырой в бюджете. На смену им приходят коливинги и коворкингы.
3. Отели простояли мертвым грузом, на рынке появилось много предложений о продаже отелей с существенным дисконтом. Власти отменяют шведские столы и сокращают количество шезлонгов, и разрешают нагрузку не больше 60%. Крупные отели и так сводили концы с концами, а сейчас и вовсе уходят с рынка. Миниотельчик в Турции можно купить от €500к
4. В стрит-ретейле Турции выиграли только те, у которых размещались аптеки, магазины, банки и если это помещения до 70-120 м². Других ждала участь ТЦ.

Коммерция, которая далеко впереди:
1. Складские помещения — новый тренд, который продержится долго. Владельцы складов в Турции активно расширяются, скупают складские помещения и земли для строительства новых. Будущее за онлайн-ретейлом и логистикой, их доля уже выросла на 10-15% по сравнению с 2019 годом.
Купить склад в Турции можно по цене квартиры от $150к до 1 млн$ с действующим арендатором в зависимости от локации.

2. Data-центры — вторая отрасль с высокой ликвидностью. Онлайн-ретейл нуждается в дата-центрах, а предприниматели в один голос повторяют: "Мы делаем ставку на IT-решения, проводим видео-обучения, онлайн-конференции и т.д." Они и есть драйверами этого рынка. Ему прогнозируют рост на 15-20% до конца года. В Турции мало провайдеров и отрасль только набирает обороты. Из-за небольшой конкуренции, сюда много приходит инвестиций из России. Например, крупнейшая турецкая сеть коммерческих дата-центров КРОК, основана нашим земляком.

Кризис ещё раз показал важность диверсификации не только в пределах одной отрасли, но и всей сферы недвижимости.

В следующих постах я расскажу о том, может ли иностранец купить кусок земли в Турции и сдавать ее в аренду.


@zarubejkaa

Лазейки в законе о получении гражданства в Турции 2020

Турция продешевилась.

2018 году было принято постановление о новых условиях получения гражданства для иностранцев.
Самым доступным условием стало получение паспорта Турции через покупку недвижимости.

Иностранец покупая любую недвижимость, оценённую кадастром в общую сумму от $250.000, попадает по программе ускоренного гражданства. Условие лишь одно — не продавать в течение 3 лет. Три года прошло, продавай и делай, что хочешь. А турецкий паспорт у тебя в кармане.
Дёшево.

В Греции вы получите за такие же деньги лишь 5-летний ВНЖ.
В той же Испании нужно инвестировать не менее 500 000 евро в недвигу и ждать 10 лет.

Для чего развивающие страны продают паспорта? Для вливания в экономику страны и развития инвестиционного климата.
Но, по факту, с недвижимостью это получается не в полной мере.
Лазейки в турецком законе позволяют получать паспорт просто так.

Вероятнее всего, эти условия в 2020 будут пересмотрены по причине того, что :
1. Происходили фиктивные продажи. Продажа была только по документам, фактически дом оставался у собственника. Через три года по расписке документы на дом возвращается собственнику.

2. Слишком маленький порог входа. Большое количество объектов попадает под данную сумму.

3. Целый сектор экономики Турции, который не может обосновать наличные средства и не хотят светить деньги. Они покупали недвижимость иностранцам (которые хотели получить турецкие паспорта). Купленная недвижимость по договору дарения через три года переходит обратно в пользу турецких граждан. При этом налог на дарения 30% ложился на иностранца. Итого, покупка паспорта обошлась суммой налога на дарение в 25 тыс дол в год.
Браво👏

Для того, чтобы ликвидировать мошеннические схемы, логичнее и скорее всего, власти Турции:
1. Увеличат порог входа до 500.000 долларов
2. Добавят условие по фактическому проживанию иностранца и запрет на проживание бывшего собственника и его родственников
3. Добавят обоснование возникновения денежных средств для иностранцев.
4. Увеличат срок запрета продажи недвижимости до 5 лет

За 2019 получили паспорт Турции получили 6085 иностранцев.
Интерес иностранцев к гражданству и к недвижимости Турции сохраняется и сейчас.

✔️Какие ещё способы получить гражданство Турции выгодно и без рисков, в следующих постах.

@zarubejkaa

Как зарабатывать на sharing-экономике в Турции в 2020?

Почему люди выбирают аренду вместо владения. Зачем покупать авто? Можно его арендовать. Зачем мне своя квартира в Турции? Можно ездить часто заграницу и Airbnb в помощь.

Кто-то арендует, а кто-то зарабатывает на этом.

Инвесторы рассматривают Турцию как идеальное место для рентного дохода. Например, всего за 2 месяца мы моему клиенту составили портфель турецкой недвижимости.
В Стамбуле сдаёт круглый год студенту мед.университета, в Кестеле сдаёт врачу недалеко от госпиталя, в Алании весьма выгодно весь туристический сезон с апреля по ноябрь. В Измире коммерческое помещение, контракт на 2 года. Фиксирует доход в евро. Кстати, видео обзоры как это происходит, я выкладываю в 👉 блоге в Инстаграм

Какие квартиры выгодно будет сдавать в 2020 году?
Этот год поменяет предпочтения людей в сторону: «пожалуйста, держите социальную дистанцию»

Крупные отели вымирают, как динозавры.
Масштабные стройки многоквартирных ЖК на этом же пути что и отели.
Вместо многоэтажных комплексов отдают предпочтение малоэтажным.
А другие обменивают свои пентхаусы в высотках на виллы.

Ещё вчера люди хотели жить и арендовать в резиденциях отельного типа, а уже сегодня собственники выставляют их на продажу в пользу небольших комплексов с малым количеством соседей.
Ещё вчера покупатели зарубежной недвижимости выбирали мегаполисы, а сейчас перебираются из Анталии (население города 1,5 млн человек) в турецкую Аланию (312 тыс.чел).

Есть еще один важный тренд, который однозначно играет в пользу развития зарубежного направления в недвижимости, — удаленка.
Сейчас во всем мире происходит глобальное тестирование систем дистанционного образования и работы (видеоконференции, электронный документооборот, электронные подписи).
Десятки миллионов человек стали учиться и работать удаленно.
А ведь работа и учеба были главным препятствием для переезда из своего города на берег моря. Сейчас эти границы стираются. Свободных людей становится больше. А значит, и потенциальных клиентов у арендодателей.

Поэтому рентная недвижимость в малых курортных городах Турции всегда будет востребована.

@zarubejkaa

Почему национальные валюты Турции и России обесцениваются и КАК это повлияет на рынок курортной недвижимости?

- 21,63% ТУРЕЦКАЯ ЛИРА:
Лира в начале мая рухнула до рекордного значения 7,2 за 1 доллар

Почему?🤷🏻‍♀️

1. Скоро приходит время выплаты по краткосрочному внешнему долгу страны, а это почти 23 млрд долларов, сильная нагрузка на бюджет и так в тяжелое время непредвиденных трат на борьбу с короной.
2. Инвесторы за 4 месяца вышли из турецких активов( гос.облигации, акции), продав их на ~8.4 млрд.дол, что спровоцировало падение турецкой лиры
3. Три иностранных банка французский конгломерат BNP Paribas SA, американский гигант Citibank NA и швейцарский финансовый холдинг UBS AG действующие на территории Турции манипулировали курсом лиры. Агенство банковского регулятора Турции временно приостановило их деятельность на валютном рынке.

🇹🇷Турецкая лира потерявшая в цене 21% с начала года, станет более устойчивой с открытием туристического сезона. Миллионы иностранцев привезут с собой валюту и обменяют ее на турецкий лиры. Начнутся вливания в экономику страны. Спрос на лиру восстановится и курс укрепится.
🤷🏻‍♀️Вопрос только, когда начнётся туристический сезон?

- 19,46% РОССИЙСКИЙ РУБЛЬ:  
Ситуация у российского рубля как всегда вокруг «чёрного пойла»
Падение цен на нефть является наиболее подавляющим фактором для рубля.
Российская валюта начнет укрепляться, когда цены на нефть будут выше 36 долларов за баррель.
Банк России благодаря своим мерам будет контролировать курс в диапазоне ₽70-80 за доллар в ближайшие месяцы.

Постепенно «сливая» валютные резервы, госбанк тем самым укрепит курс рубля либо вовсе обвалит его, и «привет, девальвация👋»

Поэтому именно сейчас многие задумались: пришло время спасать свои сбережения и вкладывать в зарубежные метры.

Как это отразится на рынке зарубежной курортной недвижимости?

1. На новостройки цена будет увеличиваться, так как в их статьях расходах ИМПОРТ превалирует. Большая часть стройматериалов, техники привязано к цене $ и €. Чтобы сохранить продажи, застройщики пойдут на скидки для покупателей квартир, сократив свою норму прибыли.
2. На вторичном рынке цены будут падать. Из-за переизбытка предложений на рынке, и не высокого спроса на вторичное жильё, цена за квадратный метр пойдёт вниз.

Что сейчас?

✅Цены от застройщиков Турции(Алания) пока на том же уровне, что и до кризиса.

✅ Многие девелоперы делают акцент на строительство комплексов вилл и частных домов.

✅Застройщики активно скупают земли под индивидуальное строительство в экозонах. Выбирают «зелёные» тихие районы.

Средняя цена кв. метра новостройки в Алании ~ 1000 евро
Средняя цена кв.метра на вторичном рынке ~ 600 евро

За 100 тысяч долларов — объяснитесь. Новые правила перевозки наличности заграницу

Россия входит в ЕАЭС (Евроазиатский экономический союз) и 4 февраля 2020 они приняли новое таможенное правило.
Правило перевоза до 10.000 $ на человека без декларации остаётся.
То есть, если вы везёте 5.000 евро, 7.000долларов и ещё 25.000 рублей
Итого, у вас по текущему курсу вы вывозите 12.830$
И на сумму 2.830$ вы заполняете декларацию в аэропорту.

Но за перевоз крупной суммы, например на покупку квартиры зарубежом, 100.000 $ и выше, обязательно обоснование. Откуда деньги и куда везёте.

У вас есть подтверждающие документы, что вы продали квартиру, машину, давали в долг или сняли с о своего счета в банке. То это и будет обоснованием. Заполните декларацию и отчитайтесь после покупки недвижимости зарубежом договором-купли продажи. Легко и просто.

Если у вас проблема с происхождением ваших денег и вы просто копили, утаили, отмыли, то в этом случае перевоз наличности заграницу будет затруднителен, но возможен.

Вот, несколько вариантов перевезти «серую» наличку:

1. Криптовалюта. Купил в России. Прилетел с флешкой. Тут продали за нал.

2. «Придумать» происхождение и фиктивно оформить расписку возврата долга. Например, у вас ваш друг занял деньги и вернул. Расписка должна быть оформлена нотариально и с подписями двух сторон.

3. Прилетать несколько раз или с друзьями. Квартира стоит 100.000 $ , вы можете перевезти по 10.000$ на человека без декларации.

4. Загнать деньги на расчетный счёт своей компании(если она есть) и оплатить SWİFT переводом. Здесь нужен хороший бухгалтер.

5. В качестве обоснование подойдут любые ваши подписанные ранее договора купли-продажи авто, квартир, домов, земель. Можно «подогнать» их под вывозимую сумму

Есть ещё пара схем, но такое писать тут нельзя 🤣

Нормально делай — нормально будет.

@zarubejkaa