Телеграм канал «Евгений Гудков | Торги по банкротству | Инвестиции в недвижимость»

Поюморим сегодня 😀

Эта квартира на столько мутная, если углубиться в историю, что многим даже не снилось 😁

«Вы весь дом скупили?»
Именно с этого вопроса началось мое утро.

Звонит помощник судьи — и прямо с порога выдает эту фразу так,будто мы какой-то тайный застройщик, который методично выкупает этаж за этажом. 😄

А на деле все прозаичнее: две квартиры с торгов, один дом, один подъезд, разные должники. И оба иска о снятии с регистрационного учёта — к одному судье.

Самое смешное, что в этой фразе столько масштаба, будто мы уже строим свою мини-империю. Но пока это просто инвест проекты: торги, суды, выписки.

И вот такие живые моменты, которые разбавляют рутину.

Ещё один момент: когда несколько дел идут у одного судьи, это иногда даже удобно — позиция суда уже понятна, и можно заранее выстроить аргументацию.

Как думаете, сколько квартир в одном подъезде нужно выкупить, чтобы фраза перестала звучать как шутка?

@zarabotoknadolgah

«Покупка без покупателя»

Иногда я сопровождаю сделки онлайн. И вот так в одном из сопровождений нашелся покупатель. Клиента очень смутило, что договор задатка будет заключен с одном человеком, а договор купли-продажи с другим.

В реальности, в этом договоре задатка не было ни слова о данных покупателя, даже ФИО отсутствовало. Такой расклад конечно не устроил нашу сторону и я попросил внести в договор о задатке данные конечного покупателя и они внесли. Иначе у нас бы могла бы получиться ситуация, что с условным Ивановым, с которым заключен договор о задатке мы дкп не заключили, так как заключили бы с условным Петровым , и этому условному Иванову мы бы должны были вернуть задаток в двойном размере.

И так значит, договор о задатке заключен, конечный покупатель определен, сроки тоже обговорены и все вроде бы хорошо.

И тут я посещаю страницу человека, который вынес задаток, а он занимается как бы инвестициями в недвижимость, и предлагает свои услуги, как консультанта, который находит интересные варианты. Какого было мое удивление, когда я прочитал у нее в публикациях, что он уже продает наши участки 😁 ну с одной стороны молодец конечно, за счет других сейчас выкупит у нас и перепродаст по быстрому, ну а с другой стороны, скажу честно, не понимаю я этот «бизнес».

Такую схему я сравниваю с тем, когда вносится задаток, выигрываются торги, а денег на оплату нет и выставляется объявление на авито для поиска покупателя, чтобы за его счет и выкупить и заработать тут же.

Но в итоге, как я понял нового покупателя они не нашли и за свои кровные купили у нас.

Сделку мы провели межрегиональную через Сбер. Клиент счастлив, ну надеюсь, что и наши покупатели-инвесторы не сильно расстроились, раз оплачивали из своего кармана.

@zarabotoknadolgah

«Казнить нельзя помиловать»

Эта фраза идеально ложится на споры после торгов: каждый ставит запятую в удобном для себя месте.
Клиент: «Агент мог бы настоять на большей ставке».
Агент: «Клиент четко обозначил лимит».

В агентской схеме по участию в торгах ответственность распределяется так:
Клиент отвечает за бюджет и лимит ставки. Именно он утверждает максимальную цену, которую готов заплатить. Это базовое условие поручения, даже закреплено в ст. 971 ГК РФ.
Агент отвечает за исполнение поручения в рамках согласованных условий: подать заявку, сделать ставку до лимита, соблюсти регламент площадки и сроки, зафиксировать доказательства.

Если клиент поставил лимит ниже уровня конкуренции, то проигрыш не является нарушением со стороны агента. А если агент не подал ставку, подал с ошибкой или пропустил срок — это уже ненадлежащее исполнение.

На практике именно здесь и возникает конфликт: эмоции после проигрыша заставляют искать виноватого. Но в торгах, как и в любом другом деле - все решает фиксация договоренностей: письменное поручение, согласованный лимит, переписка и тд.

Моя задача, как агента, — не уговаривать клиента рисковать деньгами, а заранее показать картину: статистику по лотам, уровень конкуренции, динамику цен, возможные сценарии. Чтобы решение о лимите было осознанным, а не эмоциональным.

А вы как считаете: кто несет ответственность за проигрыш, если ставка была в пределах согласованного лимита?

@zarabotoknadolgah

Главный конкурент участников торгов - это не другой участник на торгах, а кредитор!

Вы считаете цену, планируете выкуп, закладываете маржу… а лот в итоге уходит не вам. И не потому, что кто‑то перебил ставку. А потому, что у кредитора есть «право первого выбора».

По ст. 138 Закона о банкротстве залоговый кредитор может забрать имущество себе на любом этапе — даже когда цена уже упала. Ему не нужны торги: достаточно заявления и перечислить денег на спец счет.

Как это выглядит на практике:
Торги дошли до публичного предложения, цена снизилась. Заявок от участников не поступило. Кредитор падает заявление об оставлении имущества за собой и одновременно перечисляет сумму на счет. С этого момента торги прекращаются, имущество переходит кредитору.

Вот так и получается, что главный конкурент — не сосед по ставкам, а кредитор, который в любой момент может сказать: «Я беру».

@zarabotoknadolgah

«Мечтать не вредно»

Представьте, что на торгах вы нашли лот за 6 млн рублей у которого средняя рыночная 21 млн руб. То есть х3,5 вы сможете сделать. Даже если вычесть все расходы и налоги, то х2,5-3 вы сделаете точно. Представили?

Я вас обрадую, такой лот на торгах есть, и он реализуется сейчас 😁

Но если бы все было бы так красиво, как я описано в самом начале, то об этом лоте не вышел бы пост в канале 😄

И так, на торгах реализуется квартира, площадью 51 кв.м., рядом метро Динамо и Савеловская, в 15 минутах от Красной площади. Один собственник, он же банкрот. Из обременений ипотека и судебный арест, но даже они не могут повлиять на ситуацию в целом.

Торги уже проходят посредством публичного предложения, то есть цена идет на спад и причем повторно.
Начальная цена публички 6 млн руб., минимальная 3 млн руб.

Информация о лоте открыта и прозрачна, и если проложить усилия, то можно прочитать, что:
Согласно Определению Мосгорсуда от 2017 года, гражданка ФИО имеет право бессрочного пользования данной квартирой.

А вот и сюрприз подъехал 🫢

В квартире проживает человек, которого не выписать даже по суду.

Но есть бесстрашные люди, которые еще на этапах аукциона и первой публички не могли прочитать эту информацию, и заходили в торги, а потом отказывались от заключения договора купли-продажи и теряли свои задатки.

Тут у меня напрашивается вопрос: неужели предполагаемая прибыль так затмевает глаза, что люди, а их было много, заходят в торги, даже не делая анализ?!

Цена невыполнения анализа обошлась участникам, точнее «победителям» от 1 до 1,2 млн руб. Хорошая сумма, чтобы усвоить элементарный урок, что анализ это 80% успешной сделки.

Как думаете, выкупят ли эту квартиру в итоге и по какой цене?

@zarabotoknadolgah