Телеграм канал «Евгений Гудков | Торги по банкротству | Инвестиции в недвижимость | Бизнес-наставник»

Пятница 13-е на дворе, время для жутких историй 😁

Сегодня история как у нас участок изъяли в пользу государства… жуть, как прибыльно получилось 😁

В одном интересном месте, несколько лет назад, на торгах мы приобрели несколько земельных участков. Участки ровные, рядом лес, река течет, птички поют, одним словом - красота.

Мы купили несколько участков в этой локации, и часть из них были на берегу реки.

Со временем у нас эти участки стали покупать, и мы продали все, кроме 2 штук.

И тут прилетает повестка в суд.

Изучаем и понимаем, что иск подал прокурор 🙈

И что же хочет прокурор?!
А он хочет изъять наши земельные участки в счет государства, так как «специалисты» Росреестра обновляли данные кадастровой карты и решили, что мы владеем не земельным участком , а рекой, а так быть не должно. Ну хоть бы на место выехали что ли, да посмотрели сами?!

Как мы только не пытались доказать, что у нас до реки еще 20 метров - нет и всё тут. И суд выносит решение: изъять из частной собственности земельные участки в пользу государства и возместить денежные средства согласно кадастровой стоимости.

На первый взгляд кажется, что решение суда, ну мягко говоря - не очень, если не знать одно НО:
Кадастровая стоимость этих земельных участков в 2,5 раза больше, чем рыночная цена.

Отсюда были сделаны выводы:
✅ Не покупать землю рядом с водоемом;
✅ Не покупать землю в этом районе Подмосковья.

А на кадастровую стоимость мы и до этого обращали внимание 😀

@zarabotoknadolgah

А можно меньше?!

В последние дни меня спрашивают: можно ли поставить ставку на торгах, ниже минимальной цены?

Ну из словосочетания «минимальная цена» ясно же, что это МИНИМУМ и ниже, ну хоть как нельзя.

Я помню, как в 2018-2019 годах меня спрашивали: а можно ли сразу минимальную цену ставить, не дожидаясь конца всех периодов торгов на публичном предложении, тогда я шутил и говорил, что я бы нашел все лоты , в которых минимальная цена 1 рубль и выкупил бы их за 2 😁

А о том, что на торгах существует три цены, я рассказывал ранее


@zarabotoknadolgah

Рассказываю, как это делаю я.

Первое, что делаю, после того, как нашел интересный земельный участок, я открываю приложение «кадастр ру» и вбиваю кадастровый номер. Открывается кадастровая карта, на которой видно границы, форму участка и что находится на нем.

Важно убедиться, что участок не пересекает границы с соседними участками, что нет соседских построек на участке.

Если координат границ нет или участок кривой, то я перехожу к следующему участку.

Далее начинаю менять карту в приложении с базовой на космические снимки. Можно посмотреть участок сверху со спутника, и если на нем есть котлован, постройки или лес, то это все можно увидеть.

Далее по очереди начинаю включать и выключать ЗОУИТы, и смотрю как меняется цвет карты. Если участок начинает попадать хоть в один из ЗОУИТов, то я забываю про этот участок.

Если на кадастровой картой ничего не смущает, то перехожу к анализу.

Первым делом запрашивают всю имеющуюся документацию у организатора торгов.

После получения ответа, начинается анализ лота.

Выписка из ЕГРН — ключевой документ для проверки.

Сверяю основные характеристики, но особое внимание уделяю графе про обременения. Меня интересует наличие сервитутов.

Если юридически все ок, то можно отправить кого-нибудь на осмотр участка.

При визите обращаем внимание на:
〰 фактическое состояние участка;
〰 наличие инженерных коммуникаций (электричество, водоснабжение и т. д.);
〰 соответствие границ участка данным в ЕГРН;
〰 наличие объектов, которые не отражены в документах (например, недостроев, временных сооружений).

Делаем 100500 фото участка, чтобы потом рассмотреть все внимательно и не спеша.

Если участок находится в коттеджном поселке, то далее ищем «главного» 😁 то есть председателя или того человека, кто отвечает за обслуживание поселка. Общаемся с ним, и узнаем все, что хотим знать для того, чтобы принять окончательное решение об участии в торгах.

Если в крации то на этом всё, про проверку земельного участка.

@zarabotoknadolgah

Определить реальную рыночную стоимость можно с помощью проведения анализа рынка, в котором сравниваем с аналогами.

Для этого необходимо найти аналогичные объекты с похожими характеристиками (площадь, расположение, состояние и т. д.).

Изучить цены на эти объекты на ЦИАН или Авито, хотя последнему я доверяю меньше.

Учесть текущие рыночные тенденции: спад или рост цен в районе или сезонность, что особенно актуально для земельных участков. Для автомобилей можно использовать онлайн-калькуляторы или сервисы, которые учитывают марку, модель, год выпуска, пробег и другие параметры.

Так же при определении рыночной цены , необходимо учесть и состояние. Изношенность, повреждения или необходимость ремонта значительно снижают стоимость имущества.

Чтобы оценить реальное состояние лота:
- Необходимо запросить у организатора торгов фотографии или видео, если нет, то ищем на просторах интернета;
- Произвести осмотр, чтобы своими глазами увидеть масштаб бедствия.

При расчёте реальной стоимости нужно учесть потенциальные затраты после покупки, к ним мы можем отнести:
- Ремонт;
- Транспортные расходы, если лот находится далеко;
- Различного рода госпошлины и долги по капремонту.

Стоит помнить, что начальная цена на торгах не всегда соответствует рыночной.

Конечно так же стоит заглянуть и в отчет об оценке, но не стоит полностью ориентироваться на него! Ведь там иногда встречаются фотографии лота, примеры аналогичных объектов, выводы о ликвидности.

@zarabotoknadolgah

Тут должны быть слова Огузка из сериала «Кухня»:
Вот и все! Неплохая получилась история: интересная, весёлая, порой немного грустная, а главное поучительная. Она научила быть нас смелыми и не бояться вызовов, которые готовит нам жизнь. Помогала нам добавиться поставленных целей несмотря ни на что... Но, самое главное, что у этой истории счастливый конец.

Готово! Позади 3,5 года обучения в режиме «закон — мой лучший друг, кодекс — настольная книга, экономический спор — вызов» по специализации «судебная и прокурорская деятельность», профиль - «экономическое правосудие». Перевод с юридического на человеческий: научился находить справедливость там, где цифры встречаются с законом. 😁

Государственная итоговая аттестация - сдана ✔️,
выпускная квалификационная работа - защищена ✔️.

Что дальше? А это уже совсем другая история, которую только предстоит написать ✍️😁

Новый этап начинается…

Проверку лота ДО участия в торгах рекомендую разделить на несколько этапов.

Первая и самая важная это юридическая проверка.
В ходе нее необходимо изучить всю имеющуюся и запросит неимеющуюся документацию.

Следующее у нас будет проверка наличия обременений и арестов. Где смотрим? Правильно в выписке из егрн (раз мы в основном недвижимость выкупаем).

Далее мы открываем кадр арбитр и смотрим, а нет ли каких-либо споров по данной недвижимости в рамках дела о банкротстве.

Обязательно уточняем о наличии прописанных лиц, которых нельзя просто выселить. Для этого можно запросить выписку из домовой книги.

Если по юридической части все в порядке, то мы можем перейти к финансовой.

Финансовую оценку производим с помощью сравнения цены лота с рыночной стоимостью.

Стоит проанализировать цены на аналогичные объекты на рынке.
Также не забываем и про долги за взносы по капитальному ремонту, ведь большая задолженность это минус из прибыли.

Если с предыдущими проверками все ок, то пора бы узнать, а как технически?!

Для того чтобы произвести техническую проверку, нам необходим осмотр имущества (если это возможно).
Осмотр позволит выявить скрытые дефекты, оценить реальное состояние, проверить наличие необходимых инженерных коммуникаций.

Для автомобилей важно проверить комплектацию и наличие ключей.

Для проведения технической проверки, можно привлечь независимых экспертов.
Эксперт может провести детальную оценку технического состояния, соответствия объекта заявленным характеристикам, а также определить реальную рыночную стоимость.

Тщательная проверка имущества перед покупкой на торгах по банкротству снижает риски потери денег, времени и возможности оспорить сделку в будущем.

Если боитесь ошибиться при проверке, то пишите мне - помогу.

Лайфхак от Владимира Якуба как работать с дебиторами 😁