Телеграм канал «Евгений Гудков | Торги по банкротству | Инвестиции в недвижимость | Бизнес-наставник»

Развеиваем миф: «Это слишком рискованно»

На просторах интернета, особенно в различных чатах, гуляет миф, что на торгах можно легко купить «проблемный» лот.

Ну я уже отметил, что это миф, ведь реальность заключается в том, что с комплексным анализом — риск падает на 95%.

Многие отмахиваются от торгов по банкротству, считая это слишком рискованной затеей. Конечно, как и в любом бизнесе, здесь есть свои нюансы и подводные камни. Но утверждение, что на торгах легко нарваться на проблемный объект - это всего лишь миф, который легко развеять, если:
✔️ проверить ЕГРН;
✔️ почитать решения судов;
✔️ оценить рыночную стоимость.

Мы всегда проводим комплексную проверку каждого объекта, прежде чем принять решение об участии в торгах.
Изучаем историю объекта, анализируем юридическую чистоту, оцениваем рыночную стоимость и потенциальные риски. Все это позволяет нам минимизировать возможность приобретения проблемного лота.

Торги по банкротству — не лотерея. Это стратегия с правилами. Это игра, где выигрывает тот, кто лучше подготовлен, кто знает правила и умеет их применять.

@zarabotoknadolgah

Есть такие товарищи, которые дожидаются последнего периода снижения цены на торгах и выкупают по начальной цене 😁

И это у меня действительно вызывает недоумение до сих пор.

Сегодня попробую предположить, почему так происходит.

1️⃣ Первое, что приходит на ум, это то, что участник не видел ранее этот лот, а тут он попался и он решил его выкупить любой ценой.

2️⃣ Участник увидел этот лот ранее и начальная цена его устроила, как цена покупки, но ему потребовалось ОЧЕНЬ много времени для проведения анализа.

3️⃣ Секрета нет, что у некоторых торги вызывают азарт, и чтобы быть уверенным в своей победе, участник делает максимальную ставку. Его девиз: победа - любой ценой.

4️⃣ Предположу, что возникли какие-то технические проблемы, которые не дали сделать ставку периодами ранее. Возможно проблемы с эцп, или аккредитацией.

5️⃣ Еще мне пришла такая мысль, а что если это делается для поднятия самооценки?! 😁 Ну представьте цена опустилась условно до 100 руб и заявилось 20 участников, а участник выкупил по условной начальной цене в 600 руб. Конечно в голове у него будет играть бегущая строка, что он молодец и обошел 20 человек.

На самом деле все это лирика, а каждый участник имеет свои мотивы и подходы к торгам, которые кому-то покажутся непонятными.

Рефлексия окончена.

@zarabotoknadolgah

Прописанных сегодня нет, а завтра есть

Представьте, что вы купили квартиру на торгах. В выписке из домовой книге о зарегистрированных было пусто. Но пока вы регистрировали переход права собственности, кто то прописался. Такое бывает, но крайне редко.
Поэтому когда меня спрашивают, как я отношусь к объектам с зарегистрированными лицами, я так и отвечаю, что сегодня их нет, а завтра могут быть, поэтому не важно, главное чтобы не было их - лиц имеющих право пожизненного проживания.

Что такое право пожизненного проживания? Это законное право человека жить в квартире бессрочно — даже после смены собственника. Оно закреплено в ст. 31 и ст. 33 Жилищного кодекса РФ.
Это право может возникнуть, например:
〰 если прежний владелец при приватизации специально сохранил за кем‑то право проживания;
〰 по условиям завещательного отказа, когда наследодатель указал, что кто‑то вправе жить в квартире пожизненно;
〰 в силу судебного решения или договора.

Ключевое отличие права пожизненного проживания от обычной прописки в том, что оно не зависит от воли нового собственника. Выселить такого человека нельзя, даже через суд!

Чтобы предоставить такого сюрприза, необходимо сделать несколько шагов:

1️⃣ Запросить расширенную выписку из домовой книги или архивную справку о всех когда‑либо прописанных в квартире. Это поможет выявить потенциальных претендентов.

2️⃣ Выяснить историю приватизации квартиры (если она была). Выясняем, не отказался ли кто‑то от участия в ней с сохранением права проживания.

3️⃣ Узнать сведения о наследовании (если предыдущий собственник умер). Проверяем, не было ли завещательного отказа.

Если ситуация вызывает сомнения, то лучше потратить время и деньги на проверку сейчас, чем потерять или заморозить больше, но потом.

Поэтому прежде чем участвовать в торгах, необходимо выяснить, есть ли лица с правом пожизненного проживания.

@zarabotoknadolgah

Вот в наш список добавляется еще АукционPro, которая функционирует теперь в мозиле 🤦‍♂️

Как влияют обременения на начальную цену лота?

Спойлер: никак

Наличие обременений часто ограничивает круг участников, что в итоге приводит к снижению итоговой цены, если мы говорим про публичное предложение.

Но сегодня мы рассмотрим, как формируется начальная цена лота.

Начальная цена лота на торгах по банкротству определяется на основе рыночной стоимости имущества, которая устанавливается в результате оценки. Для этого арбитражный управляющий привлекает оценщика, который анализирует объект с учётом его состояния, ликвидности и других факторов.

После получения отчёта оценщика финансовый управляющий направляет документы на рассмотрение собранию кредиторов.

Согласно ст. 139 и ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (№127-ФЗ), начальная цена продажи определяется решением собрания или комитета кредиторов с учётом рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика. При этом кредиторы вправе установить и другую цену, не обязательно совпадающую с рыночной.

Имущество на торгах продают по цене не ниже установленной независимой оценкой, за исключением случаев, когда речь идёт о заложенном имуществе.

Наличие обременения может влиять на привлекательность лота.

Например, это объект незавершённого строительства с обязательствами перед дольщиками, его могут выставлять на торги со значительным дисконтом. Это делается для привлечения инвесторов, готовых принять на себя дополнительные обязательства.

Обременения сужают число потенциальных участников торгов, так как не все готовы к сложностям, связанным с их снятием.

Например, имущество под уголовным арестом может отпугнуть из-за риска невозможности оформить его в собственность.

Если из-за обременений конкуренция между участниками снижается, то итоговая цена оказывается ниже рыночной. В некоторых случаях это приводит к тому, что лот не продаётся на первых торгах, и его выставляют повторно с уменьшением цены или через публичное предложение с поэтапным снижением стоимости.

По общему правилу при продаже имущества на торгах в рамках дела о банкротстве все права третьих лиц на это имущество прекращаются (ст. 352 ГК РФ, ст. 138 ФЗ №127-ФЗ). Это означает, что если обременение снимается до торгов, оно не должно влиять на цену. Однако на практике не все обременения удаётся снять, из-за простого человеческого фактора в виде лени арбитражного управляющего.

Поэтому стоит помнить, что важно тщательно проверять юридическую чистоту объекта и учитывать все возможные риски ДО участия в торгах.

@zarabotoknadolgah

Мысли в слух

На прошлой неделе не удалось поучаствовать в торгах, так как я увидел поздно лот; одна из площадок решила, что для них нужен персональный браузер; заблокировали госуслуги, и не записался к приставам, да и вообще различные ситуации происходят время от времени 😁

Суть данного поста, неконкретно в этих ситуациях, а в целом про бизнес на торгах.

За последние годы я поймал очевидную МЫСЛЬ:
Бизнес на торгах делает тебя устойчивым практически к любому стрессу и любой ситуации. Просто есть ситутации, на которые ты повлиять не можешь, но главное - это продолжать действовать дальше и говорить себе, что мы это решим, как со временем и выходит.

@zarabotoknadolgah

Дайджест постов от дружественных каналов. Полезное чтение как для начинающих, так и для опытных инвесторов.

📈 Мой дивидендный портфель. Позади 110 месяцев инвестирования в дивидендные акции на российском фондовом рынке.

📈 Кладовка или машино-место?
Что выбрать инвестору.

📈 9 ОФЗ, которые платят щедро – список здесь.
Проверьте, есть ли они у вас.

📈 Пришли дивиденды Лукойла более 700 тыс рублей.
Куда пристроил. Разбор стратегии инвестирования.

📈 Как получать ежемесячный доход от ОФЗ, если купоны по ним платят раз в полгода?
В моём портфеле 13.000 шт ОФЗ.

📈 Почему в 2026 году нет смысла ждать высокой доходности от сдачи квартиры
Эксперты — о новой реальности рынка аренды.

📈 Как любому заработать миллионы на переводе земли в Подмосковье
Как не попасть в ловушку изменений земельного законодательства.

📈 Личный финансовый план
Как накопить 10 млн рублей за 10 лет. Реальный план без иллюзий.

📈 Как выбрать объект?
На торгах по банкротству.