Телеграм канал «Евгений Гудков | Торги по банкротству | Инвестиции в недвижимость»

Коллеги 🆘 🆘

Нужно поучаствовать в торгах газпрома etpgpb.ru

У кого есть аккредитация?

Напишите мне @evgood21

Начальная цена не равна рыночной

Некоторые товарищи, участвуют в торгах на энтузиазме, без особого анализа, а иногда просто опираясь на текущую цену.

К примеру, начальная цена объекта недвижимости была 30 млн, а текущая цена опустилась до 10, и возникает предположение, что если сейчас выкупить, то можно заработать на быстрый перепродаже минимум х2, и вот такие товарищи заходят в торги.

Но мы то с вами знаем, что анализ это ГЛАВНОЕ, что необходимо сделать перед участием в торгах.

И вот на основе уже нашего условного анализа, мы выясняем, что недвижимость в этом районе не продается годами. То есть на быструю окупаемость не стоит расчитывать.

Далее в ходе анализа выясняется, что должник оспаривает каждый судебный акт, который вынесен в ходе процедуры. Соответственно нужно быть готовым, что торги будут оспариваться, заключение дкп тоже. И вновь, мы приходим к выводу, что быстро мы не продадим.

А потом углубляешься еще глубже, и выясняется, что в отношении должника еще и уголовное дело, и на имущество наложены кресты. И тут ты понимаешь, что в ближайшие пару лет, ты точно не продашь эту недвижимость, а морозить деньги никто не хочет.

Поэтому в очередной раз убеждаемся, что ориентироваться на начальную цену не стоит.

Не все то золото, что блестит.

Пост создан на поверхностном анализе реального лота 😁

@zarabotoknadolgah

Ребята, честно, я пытался… Но мне снова попался бздец

Про чудный город Воскресенск я уже рассказывал. Чудный он в том понимании, потому что в нем чудят 🤣

На этот раз чудит агентство недвижимости, которое решило выступить помогатором в продаже.

И так, мне позвонил риэлтор и предложил свои услуги, заранее обозначив, что я как продавец не плачу ему комиссию. Ну я думаю это замечательно, пусть показывает, ведет сделку, если покупатели согласятся ей оплачивать услуги.

Съездив с риэлтором на объект, я услышал ее «экспертное» заключение, которое заключалось в том, чтобы продать эту недвижимость - нужно снизить цену в 2 раза. В 2 раза!!!! Не на 100 тыс, даже не на 500 тыс, а в целых 2 раза!!! Я был не то что в шоке, я был в полном @*уе. Конечно же я отказался от такого «заманчивого» предложения снизить цену, и сказал, что если она не готова продавать по рыночной цене, то до свидание.

Риэлтор подумала и сказала, что готова попробовать.

Спустя пару дней, ко мне стала прилетать птичка-мозгоклюйка, в лице риэлтора. Она меня просто затерроризировала своими звонками. Таких назойливых людей я еще не встречал.

И вот спустя пару звонков, это чудо мне заявила, что нужно снизить цену на стоимость ее услуг и налога. При чем тут налог, наверное подумаете вы?! И я тоже задавался этим вопросом, и тут меня она ошарашила, что продажа недвижимости в Воскресенске происходит через нотариуса и по договору дарения. Ну просто шок посетил меня. И тогда она начала мне доказывать, что невозможно приобрести по договору купли-продажи ничего, а то что мы приобрели по договору купли-продажи, так это просто ошибка Росреестра 🤦‍♂️🤣

Я ей прислал проект дкп в ворде, убрав все персональные данные, но ее это не устроило. И тут она мне заявила, что ей нужна выписка из егрн, где написано основание право собственности. Я ей сказал, что закажу ее сейчас на госуслугах, на что услышал, что в такой выписке не пишут основания права собственности, и нужно заказывать через МФЦ расширенную выписку и только в ней можно увидеть, и тут я понял, что это конец наших отношений.

Из принципа я ей скинул выписку из егрн, позвонил ее руководителю и высказал о «специалистах» которые трудятся у них в агентстве. И знаете что? Она мне больше не звонила 🤣

@zarabotoknadolgah

«Дуракам закон не писан»
Этот лозунг очень хорошо подходит сотрудникам Мособлеирц и УК в Воскресенске, с которыми я сужусь 😁

Суть ситуации:
Эти товарищи просто взяли и повесили на меня долги предыдущего собственника.
То есть им пофигу, что предыдущий собственник - банкрот
Им пофигу, что ЖК РФ говорит, что я не имею к долгам отношения.
Только знают, что звонить и присылать уведомления о задолженности.

При чем каждый раз при звонке они мне говорят, чтобы я оплачивал часть денег, и типа они не будут ее списывать в счет долга предыдущего собственника. «Ага, ага, верю, верю» - такие наивные просто.

Я обращался в мин чистоты, это так называется ГЖИ в Подмосковье 😁 они выдали предписание, чтобы все поставщики услуг и те кто их оказывает направил в еирц письма и чтобы еирц убрали. И что вы думаете? Часть организаций направили, а еирц не убирает 🤦‍♂️

Ну как мы можем говорить о еирц или ук, если в Воскресенске на прокуратуру необходимо жаловаться в генеральную прокуратуру, чтобы они хоть какую-то отписку дали.

Теперь ждем начало августа, там у нас состоится судебное заседание, на котором судья хочет вынести решение, а потом я еще подам на судебные расходы, о чем я предупредил ук и еирц, пусть оплачивают свои же коммунальные услуги из своего кармана. 😂

С этим Воскресенском у меня еще есть история - завтра расскажу.

@zarabotoknadolgah

Вы периодически пишите, чтобы я приезжал в разные города для встречи с вами. И тут у меня пришла одна очень интересная затея, и чтобы ее реализовать, нужно еще продумать несколько деталей, но без вашей помощи здесь не обойтись.

Поэтому, я подготовил небольшой опрос (всего 3 вопроса и займет максимум пару минут вашего времени), который мне поможет продумать до конца мою затею.

Опрос можно пройти по ссылке:
https://forms.yandex.ru/u/6a59f177068ff05ed4fe2ef0

«Бес попутал»

В Москве, на ул. Архитектора Власова реализуются квартиры. И начальные цены опускаются, и никто не прописан и не живет в квартирах, но никто не выкупает.

Этот пост не про квартиры, а про самого должника.

Надеюсь чувства верующих не затрону этим постом.

Все дело в том, что данный должник — бывший священник, с очень интересной историей, которую транслировали на федеральном канале в программах «Человек и закон», «Пусть говорят».

Молодой человек стал священником в 2002 году, когда ему стукнуло 21 год. Служить начал в Оренбурге, а затем был переведен в Москву. Он был ответственен за работу с молодежью Москвы, а также организовывал отдых в детских лагерях. Вместе с подопечными священнослужитель посетил Болгарию и Черногорию. В 2017 году мужчину лишили сана за прелюбодеяние и клятвопреступление.

Бывший священник, лишенный сана за серьезные нарушения, сменил фамилию на Светлый и решил заняться предпринимательской деятельностью. Он создал инвестиционный фонд «Терра Капиталиста», успешно вовлекая в финансовую пирамиду десятки людей. Иван умело играл на человеческих слабостях, предлагал высокие проценты, исправно выплачивая их месяцами. Новости об успешном проекте быстро распространялась по Москве, жертвами стали несколько человек из разных регионов страны.

Менеджеры компании мотивировали людей брать кредиты и вкладываться в фонд. Светлый обещал жертвам улучшение их финансового положения. В финансовую пирамиду были вовлечены предприниматели, участники СВО и многодетные матери. В 2022 году ЦБ выявил в ООО «Терра Капиталиста» признаки финансовой пирамиды.

В октябре 2024 года Светлый перестал выплачивать проценты по вкладам. Он заявил о временных финансовых трудностях, а затем обвинил в мошенничестве своих компаньонов. Также мужчина начал блокировать кредиторов в соцсетях, перестал отвечать на звонки.

Вскоре пострадавшие стали массово обращаться в полицию с жалобами на хищение. Бывший батюшка подал заявление о банкротстве в феврале 2025-го. Сейчас он является фигурантом уголовного дела по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере.

Вкладчики требуют с экс-батюшки более миллиарда рублей, но из имущества у него всего 2 квартиры в Москве и 1 квартира в Люберцах.

Вот такой вот он интересный должник.

@zarabotoknadolgah

«Опыт вещь хорошая, только берет дорого»

В последнее время помогаю коллегам по цеху расторгать договоры, которые они заключили по результатам торгов. И вы знаете, ситуации практически одинаковые.

Кто-то уже успел оформить право собственности, у кого-то еще в процессе - это единственное отличие ситуаций.

Люди не глядя выиграли земельные участки. Они даже и не скрывают, что соблазнились на цену.

В итоге потом выясняется, что на земельном участке расположен дом. У кого-то дом зарегистрирован был после торгов, у кого-то еще в процессе строительства, но сам факт наличия дома делает участок неликвидным. Единственным покупателем такого земельного участка становится - должник.

Переговоры с должником не дают никакого результата и как итог, приходится через суд признавать недействительным договор купли-продажи; недействительными результаты торгов, и обязывать финансового управляющего возвратить уплаченные деньги.

Возведение/регистрация дома после продажи участка лишает покупателя возможности использовать земельный участок в соответствии с его назначением, что является существенным изменением предмета сделки.

Правовое обоснование в данном вопросе это принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Таким образом, при реализации только земельного участка конкурсным управляющим допускают нарушения:
1️⃣ в предоставлении недостоверной информации об объекте торгов. Ведь именно конкурсный управляющий обязан был проверить состояние имущества перед выставлением на торги и предоставить покупателю достоверные сведения о земельном участке.
2️⃣ Нарушение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости.
3️⃣ Ненадлежащее исполнение обязанностей арбитражного управляющего в соответствии со ст. 20.4 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Не проведение должной проверки имущества перед торгами и сокрытие существенных обстоятельств свидетельствует о нарушении этих обязанностей.

Правовых оснований в данном вопросе тоже достаточного, начиная от ГК заканчивая земельным кодексом.

Судебная практика тоже есть по данному вопросу, в помощь нам приходит Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2022 №304-ЭС22-2566, и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11.

Если брать частные случаи, то к ним мы можем отнести:
➡️ определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 25 декабря 2025 г. № 306-ЭС25-8505 по делу № А65-3519/2020;
➡️ Дело №А40-243174/2019;
➡️Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.01.2023 №Ф09-10190/21 по делу №А47-17023/2020 и т.д.

Чтобы не происходило подобных ситуаций, то в очередной раз повторюсь, что визуальный осмотр земельных участков просто необходим.

Ну либо есть второй вариант, если не хотите смотреть участок, то участвуйте в торгах, потом будем все оспаривать, но сразу предупреждаю - беру дорого.

Поэтому тут каждый сам решает когда он готов платить: либо за осмотр либо за решение проблем.

@zarabotoknadolgah