Телеграм канал «Евгений Гудков | Торги по банкротству | Инвестиции в недвижимость»

«Был бы я врачом, то таблетку от наглости прописал бы»

Я уже писал ранее, что покупатель наглый пошел!

Когда на просмотр приходят с надеждой «а вдруг скинут пару миллионов»…
Честно? Это обидно. Не потому что жалко скидку, а потому что тратится время.

Каждый показ  — это подготовка, согласование, дорога, ну и естественно сам показ. Это не переговорная комнат: «попробуем, вдруг скинут». Человек приходит не смотреть квартиру как объект, а проверять, насколько сильно продавец готов прогнуться.

Я за честные переговоры: если бюджет ограничен — скажите сразу. Есть другие варианты на рынке, смотрите их. Ну не получится купить евро двушку со всей мебелью и техникой, с шикарным ремонтом по цене студии (как это было с последним показом), даже не смотря на то, что продаем по низу рынка. Так хочется, чтобы каждый интересант понял, что не нужно тратить время на иллюзии.

И пытаться получить скидку в миллион «на просмотре» — это, по сути, неуважение к человеку, который показал, да и к собственнику, то есть ко всем участникам, кто задействован в продаже квартиры.

@zarabotoknadolgah

«История одного лота»

Представьте, что вы 25 лет живете в одном месте. Год от года вы создавали уют, начинали со строительства маленького дома, а потом все расширялись и расширялись, и вот вы построили уже целое поместье.

Но потом в жизни, что-то пошло не так, и вас объявили банкротом. И вместо целого поместья, которое состоит из дома в 365 кв.м., гостевого дома в 161 кв.м., бани, гаража, и все это на участке в 35 соток, да еще и в получасе езды от Москвы, кредиторы решили вас переселить в студию 28 кв.м. где-то в Измайлово. Какие эмоции вызовет это у вас? Как быстро вы покинете данный дом? Покинете ли вы его самостоятельно или будете бороться до конца?

Я думаю, что вряд ли вы добровольно, что-то будете делать 😁 так и должник. он каждое решение суда, каждое действие кредиторов оспаривает. Ну не готов он смириться с тем, что он строил четверть века, куда вложено очень много сил и денег, да еще и имущество не обременено залогом, перейдет кому-то.

И так это все чудо реализовалось на торгах. Я ранее писал о поверхностном анализе того лота. И знаете что?! В эти торги заявились 4 человека на последнем периоде. И это имущество выкупили за 23 млн.

И мне так хочется спросить: чем руководствовался человек при выборе объекте для участия в торгах?! Но явно не здравым смыслом, а скорей всего текущая цена и разница с рыночной ценой, то есть условная маржа - затмила мозг.

Я не считаю, что этот объект ликвидный, с точки зрения времени. Даже если взять момент с выпиской и выселением, и зная, что должник будет все обжаловать, а жаловаться он будет вплоть до верховного суда, то как минимум тут все застрянет на полтора-два года. А еще учитывая, что он будет обжаловать и торги, и законченный дкп, да и к тому же скорей всего будет ходатайствовать об обеспечительных мерах, и соответственно регистрация пройдет не скоро. Но это всего лишь мои предположения, а не истина в последней инстанции 😁 но то, что быстро не удастся вытащить это факт, ведь продажи в этом месте, да еще и по таким ценам происходят не быстро (это же не рублевка 😁) а если человек купил для себя, то и новоселье будет не скоро.

@zarabotoknadolgah

Забыл скрин с ЕФРСБ приложить 😁 исправляюсь

В каких торгах участвовать будем?!

Наткнулся на лот, который опубликован дважды 😁 при чем он дважды размещен на одной торговой площадке.

Отсюда возникает риторический вопрос: в каких именно торгах участвовать будем под номером 11303 или 12248? 🤔

Можно конечно позвонить конкурсному управляющему и уточнить, ведь он же допустил ошибку при публикации лота.

А можно еще:
Заходим на ЕФРСБ и смотрим в сообщении о проведении торгов информацию о датах и сравниваем ее с информацией на площадке.

На ЕФРСБ указано, что прием заявок осуществляется с 16.07.2026 по 01.10.2026 г.

Сравнив даты на ЕФРСБ и ЭТП, мы приходим к выводу, что участвовать нам нужно в торгах 11303 😀

В очередной раз приходим к выводу, если что-то не понятно или возникают сомнения, то не спешим бить тревогу, а заходим на ЕФРСБ и читаем сообщения.

@zarabotoknadolgah

6 букв, которые затмевают мозг 😁 и это слово «Москва»

Я давно подметил одну вещь, что квартиры в Москве, которые реализуются на торгах по банкротству, уходят по рыночной цене.

Вот к примеру, на днях были торги по однокомнатной квартире в Москве, которую мы планировали взять за 8,5 млн. Но участники торгов решили иначе, и она ушла дороже 😁

Из вводных было известно только то, что она в залоге и имеет 4 запрета на регистрационные действия.

Ни фото, ни информации о прописанных, ни о ее состоянии в целом не было.

Средняя цена по рынке в нормальном ее состоянии составляет 12,5 млн.
Но раз мы ничего не знали, то оценивали квартиру, как в самом плачевном состоянии, и поэтому цену по реализации в рынок (в случае победы) мы взяли в 10,5 млн (по самому низу рынка).

Какого было мое удивление увидеть итоговую цену в протоколе торгов. Тут я, как всегда, задался вопросом: зачем покупать кота в мешке по рынку, когда это можно сделать спокойно на авито?!

Как вы думаете, по какой цене ушла квартира?

@zarabotoknadolgah

Коллеги 🆘 🆘

Нужно поучаствовать в торгах газпрома etpgpb.ru

У кого есть аккредитация?

Напишите мне @evgood21

Начальная цена не равна рыночной

Некоторые товарищи, участвуют в торгах на энтузиазме, без особого анализа, а иногда просто опираясь на текущую цену.

К примеру, начальная цена объекта недвижимости была 30 млн, а текущая цена опустилась до 10, и возникает предположение, что если сейчас выкупить, то можно заработать на быстрый перепродаже минимум х2, и вот такие товарищи заходят в торги.

Но мы то с вами знаем, что анализ это ГЛАВНОЕ, что необходимо сделать перед участием в торгах.

И вот на основе уже нашего условного анализа, мы выясняем, что недвижимость в этом районе не продается годами. То есть на быструю окупаемость не стоит расчитывать.

Далее в ходе анализа выясняется, что должник оспаривает каждый судебный акт, который вынесен в ходе процедуры. Соответственно нужно быть готовым, что торги будут оспариваться, заключение дкп тоже. И вновь, мы приходим к выводу, что быстро мы не продадим.

А потом углубляешься еще глубже, и выясняется, что в отношении должника еще и уголовное дело, и на имущество наложены аресты. И тут ты понимаешь, что в ближайшие пару лет, ты точно не продашь эту недвижимость, а морозить деньги никто не хочет.

Поэтому в очередной раз убеждаемся, что ориентироваться на начальную цену не стоит.

Не все то золото, что блестит.

Пост создан на поверхностном анализе реального лота 😁

@zarabotoknadolgah