Телеграм канал «Евгений Гудков | Торги по банкротству | Инвестиции в недвижимость»

Главный конкурент участников торгов - это не другой участник на торгах, а кредитор!

Вы считаете цену, планируете выкуп, закладываете маржу… а лот в итоге уходит не вам. И не потому, что кто‑то перебил ставку. А потому, что у кредитора есть «право первого выбора».

По ст. 138 Закона о банкротстве залоговый кредитор может забрать имущество себе на любом этапе — даже когда цена уже упала. Ему не нужны торги: достаточно заявления и перечислить денег на спец счет.

Как это выглядит на практике:
Торги дошли до публичного предложения, цена снизилась. Заявок от участников не поступило. Кредитор падает заявление об оставлении имущества за собой и одновременно перечисляет сумму на счет. С этого момента торги прекращаются, имущество переходит кредитору.

Вот так и получается, что главный конкурент — не сосед по ставкам, а кредитор, который в любой момент может сказать: «Я беру».

@zarabotoknadolgah

«Мечтать не вредно»

Представьте, что на торгах вы нашли лот за 6 млн рублей у которого средняя рыночная 21 млн руб. То есть х3,5 вы сможете сделать. Даже если вычесть все расходы и налоги, то х2,5-3 вы сделаете точно. Представили?

Я вас обрадую, такой лот на торгах есть, и он реализуется сейчас 😁

Но если бы все было бы так красиво, как я описано в самом начале, то об этом лоте не вышел бы пост в канале 😄

И так, на торгах реализуется квартира, площадью 51 кв.м., рядом метро Динамо и Савеловская, в 15 минутах от Красной площади. Один собственник, он же банкрот. Из обременений ипотека и судебный арест, но даже они не могут повлиять на ситуацию в целом.

Торги уже проходят посредством публичного предложения, то есть цена идет на спад и причем повторно.
Начальная цена публички 6 млн руб., минимальная 3 млн руб.

Информация о лоте открыта и прозрачна, и если проложить усилия, то можно прочитать, что:
Согласно Определению Мосгорсуда от 2017 года, гражданка ФИО имеет право бессрочного пользования данной квартирой.

А вот и сюрприз подъехал 🫢

В квартире проживает человек, которого не выписать даже по суду.

Но есть бесстрашные люди, которые еще на этапах аукциона и первой публички не могли прочитать эту информацию, и заходили в торги, а потом отказывались от заключения договора купли-продажи и теряли свои задатки.

Тут у меня напрашивается вопрос: неужели предполагаемая прибыль так затмевает глаза, что люди, а их было много, заходят в торги, даже не делая анализ?!

Цена невыполнения анализа обошлась участникам, точнее «победителям» от 1 до 1,2 млн руб. Хорошая сумма, чтобы усвоить элементарный урок, что анализ это 80% успешной сделки.

Как думаете, выкупят ли эту квартиру в итоге и по какой цене?

@zarabotoknadolgah

«Мы из будущего»

Вчера мне прислали предложение от которого я видимо не должен был отказаться, но я отказался 😁

Суть проста: некие люди, создали алгоритм с помощью ии, который анализирует лоты.

Ну я решил протестить этот аля-сервис на объекте, который мы уже выкупили и перепродали еще в начале лета.

Какое же было мое удивление, что в августе-октябре 2026 года его выставляли на продажу 😂 учитывая, что на улице конце августа 2026, то октябрь 2026 прям в точку.

Вот так и доверяй искусственному интеллекту, особенно когда речь идет про покупку недвижимости. Лучше потратить время и собственные силы, чтобы провести анализ объекта. Ну не готов еще ИИ взять на себя ответственность.

@zarabotoknadolgah

Хочешь выглядеть умнее - молчи 🤐

Недавно я подавал электронно через личный кабинет Росреестра решение Мособлсуда, на регистрацию права собственности на квартиру, которую мы выиграли с торгов, но оформляли через суд (об этом я рассказывал ранее). Сначала намучился с этими электронными подписями, особенно с электронной подписью решения, все было не то и не это для регистратора. Было принято решение, сгонять в суд, получить решение и довнести на регистрацию.

Получив решение и придя в МФЦ к «специалисту» в окно, я услышал следующее:
- мы не можем у вас принять апелляционного определение, так как нет отметки о вступлении в законную силу, даже если мы у вас примем, то регистрация у вас не пройдет.

Тут я спокойно говорю:
принимайте данное решение к имеющемуся КУВД.
Далее этот «специалист» собрал консилиум из таких же «специалистов» из соседних окон и они как на рынке начали:
у вас нет отметки о вступлении в законную силу, и повторили это раз 10.
Тут я уже понимаю, что дело дрянь и пора включать юридическую душнилу и спрашиваю:
у кого из вас есть юридическое образование?!
Тишина. Далее говорю, что апелляция вступает в силу в момент принятия судебного акт. Видели ли бы вы как у них глаза округлились и спрашивают:
как это такое возможно?
Я им спокойно провел экспресс курс юрфака за 1 минуту и пояснил, что законодатель уже за них все сделал и не нужно свою безграмотность на меня вешать.

Ну в итоге они приняли все, а через 20 минут после того, как я ушел - регистрация прошла.

На следующий день мне нужно было к нотариусу, а МФЦ, в которое я хожу в Москве, имеет в одном месте все: и нотариус, и МВД, и гибдд, и московское долголетие, и МФЦ-путешествия и тд, короче все услуги можно получить в одном месте. Ну после нотариуса думаю, что надо забрать апелляционное определение себе обратно и получаю талон и попадаю в то же самое окно 😂

Какого было удивление«специалиста» узнав, что у нас все зарегистрировали. Только возникла очередная проблема: она не знала какой комплект документов мне выдавать на руки 😁 и снова собрался консилиум, и через 3 минуты подошел руководитель МФЦ и сообщил, что нужно выдать все, что приняли и все.

Лично я, если не знаю чего-то, то я молчу либо сразу говорю, что не знаю этого. Вот зачем спорить, особенно когда ты не прав и до правды еще очень далеко, да и вообще у МФЦ одна функция: молча приняли, молча отдали, а правильные ли там все документы или нет - это решит уже соответствующий орган.

@zarabotoknadolgah

Про реализацию долей с торгов более подробно изложено в Постановлении Конституционного Суда РФ № 23-П от 16.05.2023 г.

«Без нотариуса не обойтись»

Мы купили в одном доме, в одном подъезде, у двух разных должников квартиры одинаковой площади.
Обе квартиры были в долевой собственности.
По одной квартире у нас Росреестр запросил нотариальный договор, а по другой нет. Тут у вас возникает вопрос: почему?!

А все просто, потому что в одной из квартир доля была на несовершеннолетнем.

Да по действующему законодательству у нас все сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащие несовершеннолетним подлежат нотариальному удостоверению. И не важно несовершеннолетний владеет все квартирой или долей в ней.

Буквально на днях, Верховный суд рассматривал аналогичный вопрос.

Управление Росреестра отказало жительнице Волгоградской области в регистрации права собственности на квартиру из-за того, что приложенный к заявлению договор купли-продажи недвижимого имущества, доли в котором принадлежат несовершеннолетним, не был нотариально удостоверен.

Покупательница обратилась в суд с иском, указав, что договор был заключен с финансовым управляющим по результатам публичных торгов в рамках процедуры банкротства, а потому сделка не подлежала нотариальному удостоверению.

Первая инстанция иск удовлетворила, апелляция поддержала позицию Росреестра, кассация встала на сторону заявительницы.

Коллегия по административным делам ВС России оставила в силе апелляционное определение, разъяснив, что нотариальное удостоверение означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Законодательство о банкротстве исключений из этого правила не предусматривает.

Мы в свое время, тоже уточняли этот вопрос у дружественного нотариуса, который пояснил, что нужно согласие и присутствие всех собственников.

Ну в нашей ситуации, оформить дкп через нотариуса не удалось, поэтому мы оформляли через суд 😄

@zarabotoknadolgah

Сидел на ЕФРСБ и увидел, что компании которые предлагали БФЛ, сами стали банкротами. 

ну на этой теме я им придумал несколько слоганов: 
 
«Когда специалисты по списанию долгов сами оказались должны — ирония рынка»
 
«Компания по банкротству объявила о своем банкротстве. Видимо, на практике списание долгов оказалось сложнее, чем в рекламе»
 
«Фирма, которая обещала «списать все», в итоге списала только свои надежды на прибыль»

@zarabotoknadolgah