Телеграм канал «Евгений Гудков | Торги по банкротству | Инвестиции в недвижимость | Бизнес-наставник»

Прописанных сегодня нет, а завтра есть

Представьте, что вы купили квартиру на торгах. В выписке из домовой книге о зарегистрированных было пусто. Но пока вы регистрировали переход права собственности, кто то прописался. Такое бывает, но крайне редко.
Поэтому когда меня спрашивают, как я отношусь к объектам с зарегистрированными лицами, я так и отвечаю, что сегодня их нет, а завтра могут быть, поэтому не важно, главное чтобы не было их - лиц имеющих право пожизненного проживания.

Что такое право пожизненного проживания? Это законное право человека жить в квартире бессрочно — даже после смены собственника. Оно закреплено в ст. 31 и ст. 33 Жилищного кодекса РФ.
Это право может возникнуть, например:
〰 если прежний владелец при приватизации специально сохранил за кем‑то право проживания;
〰 по условиям завещательного отказа, когда наследодатель указал, что кто‑то вправе жить в квартире пожизненно;
〰 в силу судебного решения или договора.

Ключевое отличие права пожизненного проживания от обычной прописки в том, что оно не зависит от воли нового собственника. Выселить такого человека нельзя, даже через суд!

Чтобы предоставить такого сюрприза, необходимо сделать несколько шагов:

1️⃣ Запросить расширенную выписку из домовой книги или архивную справку о всех когда‑либо прописанных в квартире. Это поможет выявить потенциальных претендентов.

2️⃣ Выяснить историю приватизации квартиры (если она была). Выясняем, не отказался ли кто‑то от участия в ней с сохранением права проживания.

3️⃣ Узнать сведения о наследовании (если предыдущий собственник умер). Проверяем, не было ли завещательного отказа.

Если ситуация вызывает сомнения, то лучше потратить время и деньги на проверку сейчас, чем потерять или заморозить больше, но потом.

Поэтому прежде чем участвовать в торгах, необходимо выяснить, есть ли лица с правом пожизненного проживания.

@zarabotoknadolgah

Вот в наш список добавляется еще АукционPro, которая функционирует теперь в мозиле 🤦‍♂️

Как влияют обременения на начальную цену лота?

Спойлер: никак

Наличие обременений часто ограничивает круг участников, что в итоге приводит к снижению итоговой цены, если мы говорим про публичное предложение.

Но сегодня мы рассмотрим, как формируется начальная цена лота.

Начальная цена лота на торгах по банкротству определяется на основе рыночной стоимости имущества, которая устанавливается в результате оценки. Для этого арбитражный управляющий привлекает оценщика, который анализирует объект с учётом его состояния, ликвидности и других факторов.

После получения отчёта оценщика финансовый управляющий направляет документы на рассмотрение собранию кредиторов.

Согласно ст. 139 и ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (№127-ФЗ), начальная цена продажи определяется решением собрания или комитета кредиторов с учётом рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика. При этом кредиторы вправе установить и другую цену, не обязательно совпадающую с рыночной.

Имущество на торгах продают по цене не ниже установленной независимой оценкой, за исключением случаев, когда речь идёт о заложенном имуществе.

Наличие обременения может влиять на привлекательность лота.

Например, это объект незавершённого строительства с обязательствами перед дольщиками, его могут выставлять на торги со значительным дисконтом. Это делается для привлечения инвесторов, готовых принять на себя дополнительные обязательства.

Обременения сужают число потенциальных участников торгов, так как не все готовы к сложностям, связанным с их снятием.

Например, имущество под уголовным арестом может отпугнуть из-за риска невозможности оформить его в собственность.

Если из-за обременений конкуренция между участниками снижается, то итоговая цена оказывается ниже рыночной. В некоторых случаях это приводит к тому, что лот не продаётся на первых торгах, и его выставляют повторно с уменьшением цены или через публичное предложение с поэтапным снижением стоимости.

По общему правилу при продаже имущества на торгах в рамках дела о банкротстве все права третьих лиц на это имущество прекращаются (ст. 352 ГК РФ, ст. 138 ФЗ №127-ФЗ). Это означает, что если обременение снимается до торгов, оно не должно влиять на цену. Однако на практике не все обременения удаётся снять, из-за простого человеческого фактора в виде лени арбитражного управляющего.

Поэтому стоит помнить, что важно тщательно проверять юридическую чистоту объекта и учитывать все возможные риски ДО участия в торгах.

@zarabotoknadolgah

Мысли в слух

На прошлой неделе не удалось поучаствовать в торгах, так как я увидел поздно лот; одна из площадок решила, что для них нужен персональный браузер; заблокировали госуслуги, и не записался к приставам, да и вообще различные ситуации происходят время от времени 😁

Суть данного поста, неконкретно в этих ситуациях, а в целом про бизнес на торгах.

За последние годы я поймал очевидную МЫСЛЬ:
Бизнес на торгах делает тебя устойчивым практически к любому стрессу и любой ситуации. Просто есть ситутации, на которые ты повлиять не можешь, но главное - это продолжать действовать дальше и говорить себе, что мы это решим, как со временем и выходит.

@zarabotoknadolgah

Дайджест постов от дружественных каналов. Полезное чтение как для начинающих, так и для опытных инвесторов.

📈 Мой дивидендный портфель. Позади 110 месяцев инвестирования в дивидендные акции на российском фондовом рынке.

📈 Кладовка или машино-место?
Что выбрать инвестору.

📈 9 ОФЗ, которые платят щедро – список здесь.
Проверьте, есть ли они у вас.

📈 Пришли дивиденды Лукойла более 700 тыс рублей.
Куда пристроил. Разбор стратегии инвестирования.

📈 Как получать ежемесячный доход от ОФЗ, если купоны по ним платят раз в полгода?
В моём портфеле 13.000 шт ОФЗ.

📈 Почему в 2026 году нет смысла ждать высокой доходности от сдачи квартиры
Эксперты — о новой реальности рынка аренды.

📈 Как любому заработать миллионы на переводе земли в Подмосковье
Как не попасть в ловушку изменений земельного законодательства.

📈 Личный финансовый план
Как накопить 10 млн рублей за 10 лет. Реальный план без иллюзий.

📈 Как выбрать объект?
На торгах по банкротству.

А еще к приставам хотел записаться, и после авторизации на сайте ФССП через госуслуги, их временно заблокировали 🤣

Площадка с патриотическим названием «Россия онлайн» сейчас «удружила» 🤦‍♂️

Пришлось устанавливать очередной браузер на комп 👩‍💻 хоть еще 10 дней назад все ок было в Гугле