Телеграм канал «Евгений Гудков | Торги по банкротству | Инвестиции в недвижимость»

«Опыт вещь хорошая, только берет дорого»

В последнее время помогаю коллегам по цеху расторгать договоры, которые они заключили по результатам торгов. И вы знаете, ситуации практически одинаковые.

Кто-то уже успел оформить право собственности, у кого-то еще в процессе - это единственное отличие ситуаций.

Люди не глядя выиграли земельные участки. Они даже и не скрывают, что соблазнились на цену.

В итоге потом выясняется, что на земельном участке расположен дом. У кого-то дом зарегистрирован был после торгов, у кого-то еще в процессе строительства, но сам факт наличия дома делает участок неликвидным. Единственным покупателем такого земельного участка становится - должник.

Переговоры с должником не дают никакого результата и как итог, приходится через суд признавать недействительным договор купли-продажи; недействительными результаты торгов, и обязывать финансового управляющего возвратить уплаченные деньги.

Возведение/регистрация дома после продажи участка лишает покупателя возможности использовать земельный участок в соответствии с его назначением, что является существенным изменением предмета сделки.

Правовое обоснование в данном вопросе это принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Таким образом, при реализации только земельного участка конкурсным управляющим допускают нарушения:
1️⃣ в предоставлении недостоверной информации об объекте торгов. Ведь именно конкурсный управляющий обязан был проверить состояние имущества перед выставлением на торги и предоставить покупателю достоверные сведения о земельном участке.
2️⃣ Нарушение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости.
3️⃣ Ненадлежащее исполнение обязанностей арбитражного управляющего в соответствии со ст. 20.4 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Не проведение должной проверки имущества перед торгами и сокрытие существенных обстоятельств свидетельствует о нарушении этих обязанностей.

Правовых оснований в данном вопросе тоже достаточного, начиная от ГК заканчивая земельным кодексом.

Судебная практика тоже есть по данному вопросу, в помощь нам приходит Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2022 №304-ЭС22-2566, и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11.

Если брать частные случаи, то к ним мы можем отнести:
➡️ определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 25 декабря 2025 г. № 306-ЭС25-8505 по делу № А65-3519/2020;
➡️ Дело №А40-243174/2019;
➡️Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.01.2023 №Ф09-10190/21 по делу №А47-17023/2020 и т.д.

Чтобы не происходило подобных ситуаций, то в очередной раз повторюсь, что визуальный осмотр земельных участков просто необходим.

Ну либо есть второй вариант, если не хотите смотреть участок, то участвуйте в торгах, потом будем все оспаривать, но сразу предупреждаю - беру дорого.

Поэтому тут каждый сам решает когда он готов платить: либо за осмотр либо за решение проблем.

@zarabotoknadolgah

«Как право собственности оформляли» (часть 7 - заключительная)

Проверив явку. Уточнив у сторон о наличии еще ходатайств. Доложив дело. Суд спрашивает банкрота:
исковые требования признаете?
Вот он тот самый вопрос, на который я уже несколько раз говорил ему ответ. И тут должник включает валенка, типа он не понимает вопроса. Суд ему объясняет с юридического на человеческий. Он стоит молчит и глазами хлопает. Суд спрашивает:
нам это расценивать как на усмотрение суда?
Тот ответил, что да.

Вот знаете, в цирке у братьев Запашных тоже не все животные поддаются дрессировке. Ну вот тут такой же случай 🤣

Потом спросили мадам, которая начала снова лить душещипательную историю про свою жизнь с бывшим мужем. У меня складывалось ощущение, что в ее голове это бракоразводный процесс идет и раздел имущества.

И вот суд уходит в совещательную комнату. И вот спустя 5 судебных заседаний, мои уши слышат эти приятные слова: именем Российской Федерации, решение первой инстанции отменить полностью, и вынести новое решение, которым исковое требования полностью удовлетворить, признать право собственности на квартиру.

Выйдя из зала судебного заседания, эта мадам мне задает 2 вопроса:
- когда она получит деньги с разницы от реестра?
- И что будет дальше?

А дальше все будет хорошо, но не у всех в этой истории.

Мы ждем когда отпишут решение в полной версии и подаем на регистрацию. По судебным решения регистрирую перед права собственности за 1 день и без всяких приостановок 😁 далее заказываем выписку из домовой книги и загружаем иск на снятие с регистрационного учета и выселения.

Но… нами приготовлен еще один бонус для них 😁 деньги (остатки после закрытия реестра кредиторов) они получат после того, как мы получим исполнительные листы на взыскание судебных расходов. Сумма там будет приличная, учитывая что госпошлину мы заплатили только 55 тыс, ну и представительство им напишем туда же, учитывая что было 2 заседания в городском суде, плюс 5 заседаний в областном.

Отвечая ей на вопрос: «что будет дальше?» я лишь ответил, что будет выселение в рамках закона. Ну кстати, а это новое судебное разбирательство, и соответственно новые судебные расходы. Таким образом, получается, что купили мы не только дешевле рынка квартиру с торгов, но еще и кешбэк получим 😁 но это уже совсем другая история, о которой я расскажу со временем.

@zarabotoknadolgah

«Как право собственности оформляли» (часть 6)

На четвертое судебное заседание явились: банкрот, экс-супруга и совершеннолетний сын.

Скажу честно, что как только их увидел, я уже не знал куда себя деть, лишь бы их не слушать.

Но нас вызвали относительно быстро, чтобы сообщить, что у суда нет факта уведомления банка и судебное заседание нужно отложить.

И вот мы выходим и сын спрашивает у матери: а мы за что вообще тут судимся то?! Скажу честно, я еле сдержал смех.

Но я то умный 😀 выйдя из здания суда, я звоню управляющему, чтобы тот позвонил представителю банка, чтобы последний написал в суд ходатайство, чтобы рассмотрели без них и что они исковые требования поддерживают, так как с ними управляющий рассчитался из денег, которые были оплачены за эту квартиру по результатам торгов. Забегая вперед скажу, что банк так и сделал.

На пятое судебное заседание, явились только банкрот и его бывшая жена. Еще в коридоре он достал меня вопросом: когда это все закончится? Я ему в очередной раз сказал, что как только вы скажете, что признаете исковые требования, так все и закончится.

И вот нас вызывают в зал…

Продолжение следует…

@zarabotoknadolgah

Хотите обновить интерьер или начать ремонт? 😏

Загляните в «Петрович»! Тут найдёте всё для строительства, ремонта и обустройства дома — от мелочей до крупных материалов. Удобно покупать: через сайт, приложение, контакт‑центр или прямо в магазине.

Переходите по ссылке — пора творить! https://ya.cc/A9J52a

Реклама. Информация о рекламодателе по ссылке

Город Челябинск

В четверг (16 июля) буду у вас 😀

Если желаете встретиться и попить кофе, пишите в личку

«Как право собственности оформляли» (часть 5)

И вот уже по сложившейся традиции, в третий раз, мы сидим и ждем в коридоре когда вызовут, и эта мадам вновь кому-то там рассказывает что-то про меня, и уже не стесняясь тыкает в мой адрес пальцем. Ее чадо снова отжигает, и хочет полетать с 5 этажа из окна, и пытается открыть окно 🤦‍♂️ цирк ходячий.

Потом она подходит ко мне и начинает говорить какой он плохой, он тут же подбегает и в другое ухо мне говорит какая она плохая. И я не выдерживаю и просто уже срываюсь на обоих и говорю, что достали.

Тут выходит один из судей и говорит, что у нас есть час, так как ждем судью с другого заседания.

За этот час, я узнал много нового, например, что оказывается мы наличкой передали банкроту деньги за квартиру, что конкурсный управляющий в сговоре с должником, и что мы должны еще ей денег 🤣 я уже спокойно объясняю, что мы платили по безналу, а что за разницей в деньгах, которая останется после закрытия требований кредиторов это к управляющему, а не ко мне. Вроде как все поняли, но ей деньги не нужны , и долги по ипотеке ей не нужны, ей эта квартира нужна.

А помните в 1 части этой истории, я писал, что она от заявленных требований банка не возражала, так как материальной возможности вносить платежи не имеет, но намерена приобрести иное жилое помещение за счёт средств, оставшихся от реализации квартиры?! Политика партии сменилась 😁

И вот спустя час мы заходим в зал, эта мадам отдает листок в клеточку с написанным в ручную ходатайством от сына, чтобы рассматривали в его отсутствие.

Ну раз все оповещены и условном сборе, то суд на месте решил, что будет рассматривать это дело по правилам первой инстанции и у сторон есть право приносить новые доказательства. И переносит судебное заседание 🤦‍♂️

Не устали от переносов?! Ну ничего - скоро финал 😁

Продолжение следует…

@zarabotoknadolgah

«Как право собственности оформляли» (часть 4)

Первое заседание в Мособлсуде.
В коридоре стоял гул, но было слышно четко ее - бывшую жену должника, которая рассказывала всем, что мы черные риэлторы отбираем у нее единственное жилье, и при этом еще и приставы списывали с нее на протяжении прошлого года, пока квартиру не реализовали. Вообщем сидел я рядышком и слушал «какие мы плохие, а они (неплательщики) милые и пушистые».

И вот нас вызывают в зал. Они (должник, экс-супруга и несовершеннолетняя дочь) заходят после меня. И тут это неадекватное чадо как заорет на весь зал, что у нее интернет заглушили и она не может смотреть ролики в тик-токе. Тройка судей в шоке, я в @**е.

Тут эта экс-жена подает возражение, цитирую дословно:
«Я не согласна с исковыми требованиями, так договор купли-продажи носит формальный характер и не соответствует фактическим обстоятельствам. Лично я не участвовала в торгах и не подписывала никаких договоров и не давала согласия на продажу. Таким образом нарушена процедура торгов и моих прав».

Ну вообщем суд быстро на месте по совещался и решил, что нужно отложить заседание. Попросили нашу сторону получить решения Арбитражного суда в рамках дела о банкротстве.

Второе заседание в облсуде.
Сидим и долго ждем когда вызовут. Вызвали спустя 3 часа в зал.

Я отдаю решения, которые просил суд. Суд задает вопрос экс-супруге:
в деле о банкротстве участвовали?
Она отвечает, что нет.
А тройка судей читает определение Арбитражного суда, где русскими буквами черным по белому написано: при участии жены должника. Ну на карандаш они это взяли.

Потом чадо начинает говорить, что ей скучно, стучать ножками. И суд говорит:
дочь сюда водить не нужно, так как вы законный представитель, а вот где сын ваш?!

На что мадам говорит, что ему тяжело ходить в суд, ему больно видеть здание суда, да и вообще он на днях сменил полностью ФИО.

Здрасьте, приехали! Суд извещает условно Иванова Иван Ивановича, мы предъявили иск тоже к Иван Ивановичу, но он теперь не Иван Иванович, а Петров Петр Петрович.

Банкрот ошарашен был такой новостью, в глазах появились слезы. Он их долго сдерживал. Для него это было предательство от родного сына. Это мы с вами опустим - это их семейные разборки.

Ну вообще от услышанного про смену ФИО, суд тут же дает понять, что это злоупотребление правом и так ведут себя только недобросовестные участники. И объявляют перерыв на пару дней.

Продолжение следует…

@zarabotoknadolgah