Телеграм канал «Евгений Гудков | Торги по банкротству | Инвестиции в недвижимость | Бизнес-наставник»

В торгах победитель не тот, кто предложил высокую цену, а тот кто правильно посчитал прибыль… Я не буду говорить за всех, я лишь делюсь своим опытом и опытом взаимодействия с инвесторами. Перед принятием решения по участию в торгах, и ценой ставки, мы всегда считаем математику. Даже шаг в условные 50 тыс решаем многое, ведь при работе с недвижимостью могут появиться расходы о которых не думаешь заранее. Какие обычно расходы считают? Коммунальные, налог, госпошлины, ну в редких случаях еще и ремонт - это основная база. А если к этому мы добавим еще: бти, кап ремонт, затраты на рекламу, почтовые услуги, ну и графу затрат - на всякий случай, то после этих двух математик на шаг в условные 50 тыс уже смотришь по другому. К тому же, на все сложения мы закладываем СРОКИ. А что если выйдем за условно обозначенный срок? То уже картина доходности, от тех уже условно вложенных на 50 тыс больше - смотрится иначе. В текущих условиях на рынке недвижимости, про срок условно можно забыть. К тому же, не все быстрые продажи лучше долгих. Вот пример: мы купили квартиру в Москве и хотели тут же ее продать, да мы бы заработали этот 🍋, но мы решили сделать ремонт и пока мы его делали, цены выросла, и даже с учетом затрат, нам удалось заработать 2🍋. Да, возможно повезло. Да, может случайность или совпадение. Но в текущих условиях - ниже цена недвижимости точно не опустится (хоть об этом и говорят в сми уже несколько лет). Вы посмотрите статистику, уже в некоторых городах можно однушку купить по цене однушки в Москве 😁 о каком снижении цен может идти речь? Народ покупает даже не смотря на ключевую ставку в ипотеку (это я не про семейную ипотеку, а про вторичку). Люди всегда будут жениться/разводиться/съезжаться/разъезжаться, а потребность в жилье она базовая. Кто-то покупает и живет в своей, а кто-то покупает и живут в его квартире. Даже подводные камни могут влиять на доходность по недвижимости. Это я пря громко назвал - подводные камни, речь про обременения. Многие участники рынка торгов мыслят шаблоном: «нужна квартира без прописанных и бе обременений, которую сейчас купли, а завтра продам», мне кажется таких участков 70%. Чем больше обременений и проблем с квартирой, тем больше шансов, что ее обойдут участники торгов, тем выше вероятность, что квартира окажется на публичном предложении и максимально снизится в цене. Соответственно, больше обременений = меньше конкурентов = больше доходность. @zarabotoknadolgah

Раньше были торги, а стали сертификаты. Помню после ковида мы искали закупки от администрации для детей-сирот и продавали им квартиры, но как все изменилось 😁 Сижу я тут значит, думаю: а может закупки глянуть, да квартиры продать государству. Смотрю, а нет закупок для сирот. И проходит буквально пару дней, мне звонит человек и спрашивает: а вы сертификаты для сирот принимаете?! Я говорю, что мы все сертификаты принимает 😁 Вообщем слово за слово, квартиру показали, они согласились, и тут звонят из опеки. Поговорили, ну мне и рассказали, что теперь нет закупок, а есть сертификаты. 😁 ну вообщем мы и продали по сертификату. Скажу, что это прикольная тема, деньги приходят в разы быстрее, чем при закупках, да и комиссия приезжает еще до сделки, ни как в закупке. Да и срок всей сделки буквально несколько дней, в разы меньше, чем был при закупках. Вообщем теперь продажа квартир сиротам по сертификатами ни чем не отличается от обычной сделки через аккредитив или в ипотеку. Список документов стандартный и оплата в течение 3-х дней после перехода права собственности. Ну, а цифры по этой сделке - позже. @zarabotoknadolgah

Обожаю такое 😁 Берем

Тяжелый случай - сказал я, когда мне позвонил конкурсный управляющий… А все дело в том, что в разговоре данный управляющий мне стал задавать вопросы, от которых мне становилось плохо 🤣 «Почему вы на площадке ввели данные принципала? Ведь в протоколе будет принципал, а не агент!» - да, все верно, я всегда так делаю, если площадка дает возможность вводить данные клиента, чтобы потом в Росреестре мозги не делали, почему в протоколе одна фамилия, а договор заключен с другим. «Если хотите заключить договор, как единственный участник, то вы должны написать заявление!» , а то без заявления нам видимо конкурсный управляющий не может предложить заключить договор. По логике управляющего нам видимо делать нефиг было, когда платили 1,5 млн задатка 😁 «Мы вас, как агента указывать в договоре?» - зачем?! Чисто риторический вопрос. Если протокол уже на клиента и тут бац - откуда не возьмись моя фамилия всплыла 🤦‍♂️ «Вы сначала оплатите, а потом вам договор прислать или наоборот» - и тут вспоминается всем известное выражение из фильма: утром деньги - вечером стулья 😁 Ну после этого уже у меня образовался всего один вопрос: «это ваши первые торги? Только честно», после чего последовал положительный ответ и я понимаю, что будет трудно 😣 Поживем - увидем. К тому же опыт уже есть с новоиспеченными управляющими, учили других и этого научим 😁 @zarabotoknadolgah

Сейчас готовлю и веду сделки сразу по 4 объектам недвижимости, которые мы выкупили с торгов. Одна сделка с опекой по сертификату для сирот, интересная вещь (будет отдельный пост); Другая сделка с ипотекой - это на автомате 😁 И еще две с наличкой. Если с одной из этих сделок все понятно и легко, то вот есть вторая и это самая мозгодельная сделка в моей жизни 🤦‍♂️ я обязательно поделюсь ее подробностями и расскажу в красках - какую недвижимость лучше НЕ покупать с торгов, но сделаю я это после расчетов по сделке. А пока морального здоровья мне, а то такой нон-стоп даже в выходные, особенно с голосовыми сообщениями - которые я ненавижу, особенно от незнакомых лиц. 😁 По мне так проще созвониться, чем выслушивать в голосовом простую болтовню не по делу, либо по делу, но где воды 90%. Вообще в сделках обожаю сообщение буквами, где главная мысль донесена с первого раза, как говорится - четко и по делу. Короче, желаю всем нам и отличных сделок без прилета птичек-мозгоклюек. @zarabotoknadolgah