❤️ Реалии жизни московских девелоперов в условиях высоких процентных ставок
(2/3)
Продолжаем серию постов про недвижимость. Во второй части мы разберем вопрос: а как конкретно высокие процентные ставки влияют на поведение застройщика и потребителя?
➖➖➖➖➖➖➖➖
⚫️Поведение застройщика
1️⃣ Снижение темпов запуска новых проектов: представьте, что вы — застройщик, и вам необходимо принять управленческое решение о запуске нового проекта. Вы начинаете считать цифры и вдруг понимаете, что построить что-либо, на чем вы заработаете в позитивном варианте 30% за 3 года менее выгодно, чем положить деньги на вклад и получить безрисково ту же самую сумму.
По данным аналитиков ДОМ.РФ, за апрель 2026 года застройщики запустили строительство 3,4 млн кв. м жилья — это на 18% меньше, чем за аналогичный период прошлого года
2️⃣ Перераспределение земельного банка: компании сейчас взвешенно пополняют земельный банк, часть застройщиков заявляют о готовности приобретать участки в регионах, в которые вышли в 2024-2025 году, подобной стратегии придерживаются в «Бруснике» и «Глораксе».
Бизнес также пересматривает стратегию пополнения земельных активов в части выбора участков по степени готовности. Если покупка на начальной стадии позволяет сэкономить и проработать проект «под себя», то приобретение участка с РНС помогает быстрее вывести объект на этап продаж и снизить риски. Первый сценарий предпочитают, например, в компании «Железно».
3️⃣ Уход в сегменты с меньшей зависимостью от ипотеки: те, кто вчера считался застройщиком массового сегмента, сегодня стремится получить доступ к государственной стройке («ПИК» примет участие в строительстве станции Московского метрополитена), либо уйти в строительство премиум и элитного сегмента, где доля сделок с ипотекой - минимальна («Эталон» и его премиальный бренд «Aurix»).
4️⃣ Изменение стратегии продаж: при падающем спросе застройщики прилагают усилия, чтобы его поддержать. Главной альтернативой семейной и рыночной ипотеке сегодня служат рассрочки. Такие программы есть во всех сегментах первичного рынка. Кроме этого, сейчас любой застройщик стремится к получению 100% оплаты наличными средствами, на фоне чего появляются персональные предложения для данного сегмента покупателей.
➖➖➖➖➖➖➖➖
⚫️Поведение потребителя
Все-таки, сначала идет спрос, а потом предложение. Любая стратегия застройщика строится на планировании уровня спроса и методах его стимулирования.
Фундаментально, любой потребитель сравнивает альтернативы, на данном рынке эти альтернативы: ипотека (или иные продукты от застройщиков) и аренда.
Ипотека:
Однокомнатная квартира в массовом сегменте — это жилье площадью ~36 кв. м, которое продается за ~₽15 млн.
Ежемесячный ипотечный платеж за такую квартиру составит ~₽210 тыс. и превысит заработную плату среднестатистического москвича (по данным Мосстата, она составляет ₽170,9 тыс. в месяц до вычета НДФЛ).
Аренда:
Согласно подсчётам сервиса Яндекс Аренда, по итогам декабря медианная ставка аренды студий составила ₽70 тыс., однокомнатных квартир — ₽75 тыс., двухкомнатных — ₽106 тыс.
При этом, рассматривать рассрочку как полноценную замену ипотеке не стоит: как правило, рассрочка дается на срок до момента ввода объекта в эксплуатацию. Соответственно, при цене лота в ₽15 млн. и стандартном первоначальном взносе в 20% и сроке рассрочки на 3 года потребитель получает ежемесячные платежи в размере ~₽330 тыс.
Резюме о потребительских предпочтениях:
Если обслуживание ипотеки дороже аренды, то потребитель отдает предпочтение аренде или (если жилье не единственное) иным рынкам (банковские вклады, облигации, реже - фондовый рынок).
➖➖➖➖➖➖➖➖
Получаем то, что получаем.
Застройщики в условиях дорогого финансирования «режут» перспективные проекты, пытаются выйти на новые рынки и стимулировать спрос на текущие объекты собственными программами, а потребитель смотрит на все это и думает, вписываться ли ему, либо оплачивать аренду с % по вкладу.
❤️👇 и финальная часть с мнением о том, когда уже можно присмотреться к застройщикам выйдет на этой неделе
На прошлой неделе я ожидал снижения индекса до 2600 пунктов с последующим ростом до 2667, с целью закрытия гэпа Лукойла.
В действительности, получили снижение до 2600 и последующий отскок до 2652 пунктов.
➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖
⚫️Рынок падает уже 9 недель подряд. Ждём юбилей?
В пятницу вечером к нам вернулась геополитика: все вспомнили, что переговорный процесс кое-как, но идёт.
Объем торгов 8-го мая был довольно символический: ₽24 млрд, при необходимом для статуса «ликвидный» значении в ₽100 млрд.
Волатильность присутствовала, но важный урок учтён: если дневной оборот торгов не достигает хотя бы ₽50 млрд — нужно объявлять выходной. Поэтому всю предыдущую неделю сидели на заборе, как говорится.
11 мая — нерабочий день, юрлица выходят на рынок лишь со вторника. По этой причине к сегодняшним торгам тоже отношусь скептически.
Сегодня рынок откроется гэпом вверх и мы окажемся в довольно редкой конфигурации: индекс окажется между двух гэпов: 2629 и 2667.
Как правило, рынок в таких случаях закрывает оба гэпа в кратчайшие сроки. Однако, последовательность достижения этих целей спрогнозировать сложно, повторюсь, из-за фактора отсутствия юрлиц на сегодняшних торгах.
На этой неделе ожидаю проторговку в боковике (2625 -2670) с параллельным закрытием обоих гэпов.
❤️ Реалии жизни московских девелоперов в условиях высоких процентных ставок
(1/3)
Начинаем серию постов про недвижимость. На фоне постоянных новостей о кризисе строительной отрасли в России и вечных инфоповодов вокруг «Самолет» даже я начал задаваться вопросом: а как сегодня выглядит деятельность среднего московского застройщика❓
Этот вопрос мы обсудим в 3 постах:
1. Структура ценообразования застройщика. Почему потребитель в Москве платит ₽500+ тыс. за то, что стоит ~₽160 тыс.?
2. Влияние высоких процентных ставок на поведение застройщика и потребительский спрос.
3. Влияние вышеописанного на отчеты публичных девелоперов, их ценные бумаги и итоговое мнение об отрасли.
➖➖➖➖➖➖➖➖
⚫️ Ценообразование
В Москве строительная себестоимость 1 кв.м жилья в 2025 году составляла ₽162 тыс., а средняя цена новостроек в ипотечных сделках была в 3 раза выше – ₽506 тыс. за кв.м.
ОТКУДА же такая надбавка за новостройки в 3 раза? Подробнее ниже.
1️⃣Конечно, прибыль застройщика: в среднем составляет около 20%, в лучших случаях - до 30%.
2️⃣ Проектное финансирование от банка: в рамках 214-ФЗ застройщик обязан привлекать средства участников долевого строительства через эскроу-счета. До момента ввода объекта в эксплуатацию деньги на эскроу хранятся в банке (к слову, без % для дольщика), а банк выдает застройщику кредит на реализацию объекта строительства под плавающую процентную ставку в зависимости от наполняемости эскроу счетов (под залог земли и объекта). В условиях высоких ставок проектное финансирование занимает 10-15% от добавленной стоимости, а иногда и все 20%, если проект не удался.
3️⃣ А всё остальное — это стоимость земли, возведение объектов социальной инфраструктуры (школы, сады) и иные инфраструктурные затраты (например, инженерные коммуникации). С земельным участком всё понятно, а инфраструктура — это самая затратная статья, которую в развитых странах берут на себя местные муниципалитеты, но в российских реалиях власти обременяют девелоперов, а те, в свою очередь, конечного покупателя.
Получается, потребитель платит не только за ту площадь, где живет. Потребитель «кормит» банки и собственными средствами решает инфраструктурные проблемы (а как же налоги?).
А это еще без учета ипотеки. В Москве каждая 2 сделка — ипотечная. При условии кредитования на 24 года (средний срок ипотечного кредита) конечная стоимость квадратного метра в Москве перевалит за ₽2 млн.
«А как это мы скакнули от ₽162 тыс. к ₽2 млн?».
Особенно остро проблема возникает, когда московские девелоперы обращаются к государству с следующей формулировкой:
«Вы нам не помогаете, а параллельно создаете собственных государственных застройщиков (пример: Московский фонд реновации, самый крупный застройщик в РФ), которым даете бесплатную землю, доступ к административному ресурсу и бесплатному государственному финансированию за счет налогоплательщиков (а учитывая структуру поступления налоговых средств, то за счет всей России) , при этом утверждаете, что задача у него — социальная (обеспечить переселение), но оставляете ему право продавать коммерческие площади, парковочные места и часть жилых площадей»
Данное допущение действительно существует и ставит под сомнение политику государства в отношении поддержки коммерческих девелоперов.
➖➖➖➖➖➖➖➖
Во второй части, которая выйдет на следующей неделе, обсудим влияние высоких процентных ставок на поведение застройщика и структуру потребительского спроса.
👇❤️, если понравился новый формат постов про застройщиков