Телеграм канал «VM Trading | Влад Мещеряков»

Всех с праздником!

❤️ Реалии жизни московских девелоперов в условиях высоких процентных ставок
(1/3)

Начинаем серию постов про недвижимость. На фоне постоянных новостей о кризисе строительной отрасли в России и вечных инфоповодов вокруг «Самолет» даже я начал задаваться вопросом: а как сегодня выглядит деятельность среднего московского застройщика❓

Этот вопрос мы обсудим в 3 постах:

1. Структура ценообразования застройщика. Почему потребитель в Москве платит ₽500+ тыс. за то, что стоит ~₽160 тыс.?

2. Влияние высоких процентных ставок на поведение застройщика и потребительский спрос.

3. Влияние вышеописанного на отчеты публичных девелоперов, их ценные бумаги и итоговое мнение об отрасли.

➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️ Ценообразование

В Москве строительная себестоимость 1 кв.м жилья в 2025 году составляла ₽162 тыс., а средняя цена новостроек в ипотечных сделках была в 3 раза выше – ₽506 тыс. за кв.м.

ОТКУДА же такая надбавка за новостройки в 3 раза? Подробнее ниже.

1️⃣Конечно, прибыль застройщика: в среднем составляет около 20%, в лучших случаях - до 30%.

2️⃣ Проектное финансирование от банка: в рамках 214-ФЗ застройщик обязан привлекать средства участников долевого строительства через эскроу-счета. До момента ввода объекта в эксплуатацию деньги на эскроу хранятся в банке (к слову, без % для дольщика), а банк выдает застройщику кредит на реализацию объекта строительства под плавающую процентную ставку в зависимости от наполняемости эскроу счетов (под залог земли и объекта). В условиях высоких ставок проектное финансирование занимает 10-15% от добавленной стоимости, а иногда и все 20%, если проект не удался.

3️⃣ А всё остальное — это стоимость земли, возведение объектов социальной инфраструктуры (школы, сады) и иные инфраструктурные затраты (например, инженерные коммуникации). С земельным участком всё понятно, а инфраструктура — это самая затратная статья, которую в развитых странах берут на себя местные муниципалитеты, но в российских реалиях власти обременяют девелоперов, а те, в свою очередь, конечного покупателя.

Получается, потребитель платит не только за ту площадь, где живет. Потребитель «кормит» банки и собственными средствами решает инфраструктурные проблемы (а как же налоги?).

А это еще без учета ипотеки. В Москве каждая 2 сделка — ипотечная. При условии кредитования на 24 года (средний срок ипотечного кредита) конечная стоимость квадратного метра в Москве перевалит за ₽2 млн.

«А как это мы скакнули от ₽162 тыс. к ₽2 млн?».

Особенно остро проблема возникает, когда московские девелоперы обращаются к государству с следующей формулировкой:

«Вы нам не помогаете, а параллельно создаете собственных государственных застройщиков (пример: Московский фонд реновации, самый крупный застройщик в РФ), которым даете бесплатную землю, доступ к административному ресурсу и бесплатному государственному финансированию за счет налогоплательщиков (а учитывая структуру поступления налоговых средств, то за счет всей России) , при этом утверждаете, что задача у него — социальная (обеспечить переселение), но оставляете ему право продавать коммерческие площади, парковочные места и часть жилых площадей»

Данное допущение действительно существует и ставит под сомнение политику государства в отношении поддержки коммерческих девелоперов.

➖➖➖➖➖➖➖➖

Во второй части, которая выйдет на следующей неделе, обсудим влияние высоких процентных ставок на поведение застройщика и структуру потребительского спроса.

👇❤️, если понравился новый формат постов про застройщиков

ДЕФИЦИТ ФЕДЕРАЛЬНОГО БЮДЖЕТА РОССИИ В ЯНВАРЕ-АПРЕЛЕ СОСТАВИЛ 5.88 ТРЛН РУБ, ИЛИ 2.5% ВВП — МИНФИН

➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖

Нет, ладно. Такого даже я не ожидал

Почему повышение налогов больше не будет работать для бюджета❓

В экономике есть теория под названием Кривая Лаффера. Она показывает закономерности влияния налоговых ставок на налоговые поступления в федеральный бюджет.

Механизм заключается в том, что повышение налогов сопровождается пропорциональным ростом налоговых поступлений в бюджет лишь до определенного уровня, а потом начинает снижаться.

То есть, при налоговой ставке в 0% доходы бюджета будут составлять 0%.

При налоговой ставке в 100%, доходы бюджета тоже будут составлять 0%. Потому что никто не будет работать за бесплатно.

Задача государства — найти эту тонкую грань. Бывают и ошибки. Самый свежий пример: Великобритания.

Лондон наравне с Нью-Йорком делили первое место за звание главного финансового центра мира много десятилетий.

Но, недавно там прошла налоговая реформа в пользу повышения и это обернулось тем, что эта эра для Лондона завершена.

Повышение налогов спровоцировало резкий отток капитала: Великобритания стала единственной страной из G20 с убылью долларовых миллионеров. Все состоятельные люди начали моментально эмигрировать: главной целью стало продать бизнес и с чемоданом денег уехать в условную Испанию или ОАЭ.

Помимо этого, переступая эту «грань», бизнес начинает либо органически закрываться, либо уходить в тень. И то, и то, снижает наполняемость бюджета налогами.

➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️Что в РФ❓

РФ если не на грани, то очень близко к ней.

За 1кв2026 бюджет заработал с налогов ~₽6.9 трлн против ₽6.4 трлн годом ранее.

Однако, это ниже плана, который составлял ₽7.7 трлн руб за 1К2026.

Также начался процесс, свойственный тому самому «переступанию за грань».

1️⃣ Налоги от малого и среднего бизнеса в 1кв2026 сократились на 22% от года к году.

К сожалению, реализовался риск, о котором я говорил ранее: t.me/vm_trading_official/4001

И это при условии роста самозанятых с 12 млн до 15 млн относительно начала 2025.

2️⃣ Бизнес начал пробовать уйти в тень

За последние 3 месяца в РФ объем наличных в экономике увеличился на ₽1.1 трлн

Усугубляет этот процесс сама макроэкономическая ситуация. Бизнес зарабатывает меньше по органическим причинам: жесткая ДКП не проходит бесследно.

➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️В чём опасность❓

Опасность заключается в том, что дефицит бюджета за 1кв2026 составил ₽4.6 трлн при годовом плане в ₽3.8 трлн

А главный механизм пополнения казны (налоги) исчерпан. Дальнейшее повышение налогов невозможно, поскольку оно приведет лишь к сокращению поступлений в бюджет.

Из экономики выжали все соки

Размер дефицита бюджета меня не удивляет. В первых частях серии постов про дефицит бюджета мы пришли к выводу, что это неизбежно: я спрогнозировал итоговый дефицит в ₽5.6 трлн по итогам года.

Главная причина, могу сказать смело, совершенно некомпетентная: непрофессиональная работа Минфина при планировании бюджета. Были показаны завышенные значения доходов, чтобы преподнести красивый отчёт.

➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️В конце февраля мы остановились на 5 части серии постов про федеральный бюджет

Почему: потому что началась турбулентность. Отмена бюджетного правила, рост нефти, дополнительные налоги, удары по НПЗ (последствия для экспорта нефти были неизвестны).

Важно было посмотреть, реализуется ли описанная мною траектория в обновленных реалиях.

Сейчас могу сказать: да. С удивительной точностью да.

Поэтому, на этой неделе завершаем серию постов про федеральный бюджет. Сначала рассмотрим сценарии развилки, на которой сейчас стоит государство и перенесем полученные выводы на рынок акций.

❤️👇

❓❓❓

В комментариях под постом оставляйте вопросы. Тематика любая.

❤️ 👉 ❤️

Пессимизм заразен. За последние полгода я и сам стал чувствовать его в воздухе.

Везде наблюдаются удушения, сокращения, а перспективы роста просматриваются все хуже. Это также распространяется и на нашу индустрию: блокировка ТГ, Индекс Мосбиржи впервые в истории демонстрирует снижение третий год подряд.

Знаете фразу «народу много, людей мало»?

На рынке за последние полгода аналогичная ситуация: новостей много, а действительно значимых событий мало. Стагнация в истинном проявлении.

Я очень долго думал о том, что и как нужно делать, чтобы продолжать активно развивать то, чем я занимаюсь, и решение было найдено.

Совсем скоро:

⚫️Новые рубрики: еще больше полезного материала без лишней воды.

Аудио и видеоформаты, больше тематических постов: начиная от быстрых и легких, заканчивая долгожданными детальными разборами акций на 20 страниц презентаций.

⚫️Новые взаимодействия: коллаборации и выступления на живых мероприятиях.

Начинаем полноценную перестройку канала, сохраняя главные принципы, которые выработались за эти годы: честность, прозрачность и постоянство.

Я долго думал, как к этому подвести, с чего начать, и понял, что для меня логотип — это ассоциация со временем, которое было пройдено вместе с ним.

Самый первый (2018-2022)
— легкость, открытие нового.

Второй, к которому мы все привыкли (2022-2026)
— постоянное движение, стресс, высокая ответственность, кризис.

Третий, который появился сегодня:
— ознаменование нового периода, при котором всем будет становиться только лучше с каждым годом.

Давайте сейчас все вместе в последний раз нажмём на реакцию старого логотипа под постом и начнём нашу новую главу.

❤️👇