Телеграм канал «VM Trading | Влад Мещеряков»

❤️ Реалии жизни московских девелоперов в условиях высоких процентных ставок
(2/3)

Продолжаем серию постов про недвижимость. Во второй части мы разберем вопрос: а как конкретно высокие процентные ставки влияют на поведение застройщика и потребителя?

➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️Поведение застройщика

1️⃣ Снижение темпов запуска новых проектов: представьте, что вы — застройщик, и вам необходимо принять управленческое решение о запуске нового проекта. Вы начинаете считать цифры и вдруг понимаете, что построить что-либо, на чем вы заработаете в позитивном варианте 30% за 3 года менее выгодно, чем положить деньги на вклад и получить безрисково ту же самую сумму.

По данным аналитиков ДОМ.РФ, за апрель 2026 года застройщики запустили строительство 3,4 млн кв. м жилья — это на 18% меньше, чем за аналогичный период прошлого года

2️⃣ Перераспределение земельного банка: компании сейчас взвешенно пополняют земельный банк, часть застройщиков заявляют о готовности приобретать участки в регионах, в которые вышли в 2024-2025 году, подобной стратегии придерживаются в «Бруснике» и «Глораксе».

Бизнес также пересматривает стратегию пополнения земельных активов в части выбора участков по степени готовности. Если покупка на начальной стадии позволяет сэкономить и проработать проект «под себя», то приобретение участка с РНС помогает быстрее вывести объект на этап продаж и снизить риски. Первый сценарий предпочитают, например, в компании «Железно».

3️⃣ Уход в сегменты с меньшей зависимостью от ипотеки: те, кто вчера считался застройщиком массового сегмента, сегодня стремится получить доступ к государственной стройке («ПИК» примет участие в строительстве станции Московского метрополитена), либо уйти в строительство премиум и элитного сегмента, где доля сделок с ипотекой - минимальна («Эталон» и его премиальный бренд «Aurix»).

4️⃣ Изменение стратегии продаж: при падающем спросе застройщики прилагают усилия, чтобы его поддержать. Главной альтернативой семейной и рыночной ипотеке сегодня служат рассрочки. Такие программы есть во всех сегментах первичного рынка. Кроме этого, сейчас любой застройщик стремится к получению 100% оплаты наличными средствами, на фоне чего появляются персональные предложения для данного сегмента покупателей.

➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️Поведение потребителя

Все-таки, сначала идет спрос, а потом предложение. Любая стратегия застройщика строится на планировании уровня спроса и методах его стимулирования.

Фундаментально, любой потребитель сравнивает альтернативы, на данном рынке эти альтернативы: ипотека (или иные продукты от застройщиков) и аренда.

Ипотека:

Однокомнатная квартира в массовом сегменте — это жилье площадью ~36 кв. м, которое продается за ~₽15 млн.
Ежемесячный ипотечный платеж за такую квартиру составит ~₽210 тыс. и превысит заработную плату среднестатистического москвича (по данным Мосстата, она составляет ₽170,9 тыс. в месяц до вычета НДФЛ).

Аренда:

Согласно подсчётам сервиса Яндекс Аренда, по итогам декабря медианная ставка аренды студий составила ₽70 тыс., однокомнатных квартир — ₽75 тыс., двухкомнатных — ₽106 тыс.

При этом, рассматривать рассрочку как полноценную замену ипотеке не стоит: как правило, рассрочка дается на срок до момента ввода объекта в эксплуатацию. Соответственно, при цене лота в ₽15 млн. и стандартном первоначальном взносе в 20% и сроке рассрочки на 3 года потребитель получает ежемесячные платежи в размере ~₽330 тыс.

Резюме о потребительских предпочтениях:

Если обслуживание ипотеки дороже аренды, то потребитель отдает предпочтение аренде или (если жилье не единственное) иным рынкам (банковские вклады, облигации, реже - фондовый рынок).

➖➖➖➖➖➖➖➖

Получаем то, что получаем.

Застройщики в условиях дорогого финансирования «режут» перспективные проекты, пытаются выйти на новые рынки и стимулировать спрос на текущие объекты собственными программами, а потребитель смотрит на все это и думает, вписываться ли ему, либо оплачивать аренду с % по вкладу.

❤️👇 и финальная часть с мнением о том, когда уже можно присмотреться к застройщикам выйдет на этой неделе

4️⃣❤️ЧЕГО ЖДАТЬ ОТ РЫНКА НА НЕДЕЛЕ❓

На прошлой неделе я ожидал снижения индекса до 2600 пунктов с последующим ростом до 2667, с целью закрытия гэпа Лукойла.

В действительности, получили снижение до 2600 и последующий отскок до 2652 пунктов.

➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️Рынок падает уже 9 недель подряд. Ждём юбилей?

В пятницу вечером к нам вернулась геополитика: все вспомнили, что переговорный процесс кое-как, но идёт.

Объем торгов 8-го мая был довольно символический: ₽24 млрд, при необходимом для статуса «ликвидный» значении в ₽100 млрд.

Волатильность присутствовала, но важный урок учтён: если дневной оборот торгов не достигает хотя бы ₽50 млрд — нужно объявлять выходной. Поэтому всю предыдущую неделю сидели на заборе, как говорится.

11 мая — нерабочий день, юрлица выходят на рынок лишь со вторника. По этой причине к сегодняшним торгам тоже отношусь скептически.

Сегодня рынок откроется гэпом вверх и мы окажемся в довольно редкой конфигурации: индекс окажется между двух гэпов: 2629 и 2667.

Как правило, рынок в таких случаях закрывает оба гэпа в кратчайшие сроки. Однако, последовательность достижения этих целей спрогнозировать сложно, повторюсь, из-за фактора отсутствия юрлиц на сегодняшних торгах.

На этой неделе ожидаю проторговку в боковике (2625 -2670) с параллельным закрытием обоих гэпов.

Всех с праздником!

❤️ Реалии жизни московских девелоперов в условиях высоких процентных ставок
(1/3)

Начинаем серию постов про недвижимость. На фоне постоянных новостей о кризисе строительной отрасли в России и вечных инфоповодов вокруг «Самолет» даже я начал задаваться вопросом: а как сегодня выглядит деятельность среднего московского застройщика❓

Этот вопрос мы обсудим в 3 постах:

1. Структура ценообразования застройщика. Почему потребитель в Москве платит ₽500+ тыс. за то, что стоит ~₽160 тыс.?

2. Влияние высоких процентных ставок на поведение застройщика и потребительский спрос.

3. Влияние вышеописанного на отчеты публичных девелоперов, их ценные бумаги и итоговое мнение об отрасли.

➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️ Ценообразование

В Москве строительная себестоимость 1 кв.м жилья в 2025 году составляла ₽162 тыс., а средняя цена новостроек в ипотечных сделках была в 3 раза выше – ₽506 тыс. за кв.м.

ОТКУДА же такая надбавка за новостройки в 3 раза? Подробнее ниже.

1️⃣Конечно, прибыль застройщика: в среднем составляет около 20%, в лучших случаях - до 30%.

2️⃣ Проектное финансирование от банка: в рамках 214-ФЗ застройщик обязан привлекать средства участников долевого строительства через эскроу-счета. До момента ввода объекта в эксплуатацию деньги на эскроу хранятся в банке (к слову, без % для дольщика), а банк выдает застройщику кредит на реализацию объекта строительства под плавающую процентную ставку в зависимости от наполняемости эскроу счетов (под залог земли и объекта). В условиях высоких ставок проектное финансирование занимает 10-15% от добавленной стоимости, а иногда и все 20%, если проект не удался.

3️⃣ А всё остальное — это стоимость земли, возведение объектов социальной инфраструктуры (школы, сады) и иные инфраструктурные затраты (например, инженерные коммуникации). С земельным участком всё понятно, а инфраструктура — это самая затратная статья, которую в развитых странах берут на себя местные муниципалитеты, но в российских реалиях власти обременяют девелоперов, а те, в свою очередь, конечного покупателя.

Получается, потребитель платит не только за ту площадь, где живет. Потребитель «кормит» банки и собственными средствами решает инфраструктурные проблемы (а как же налоги?).

А это еще без учета ипотеки. В Москве каждая 2 сделка — ипотечная. При условии кредитования на 24 года (средний срок ипотечного кредита) конечная стоимость квадратного метра в Москве перевалит за ₽2 млн.

«А как это мы скакнули от ₽162 тыс. к ₽2 млн?».

Особенно остро проблема возникает, когда московские девелоперы обращаются к государству с следующей формулировкой:

«Вы нам не помогаете, а параллельно создаете собственных государственных застройщиков (пример: Московский фонд реновации, самый крупный застройщик в РФ), которым даете бесплатную землю, доступ к административному ресурсу и бесплатному государственному финансированию за счет налогоплательщиков (а учитывая структуру поступления налоговых средств, то за счет всей России) , при этом утверждаете, что задача у него — социальная (обеспечить переселение), но оставляете ему право продавать коммерческие площади, парковочные места и часть жилых площадей»

Данное допущение действительно существует и ставит под сомнение политику государства в отношении поддержки коммерческих девелоперов.

➖➖➖➖➖➖➖➖

Во второй части, которая выйдет на следующей неделе, обсудим влияние высоких процентных ставок на поведение застройщика и структуру потребительского спроса.

👇❤️, если понравился новый формат постов про застройщиков

ДЕФИЦИТ ФЕДЕРАЛЬНОГО БЮДЖЕТА РОССИИ В ЯНВАРЕ-АПРЕЛЕ СОСТАВИЛ 5.88 ТРЛН РУБ, ИЛИ 2.5% ВВП — МИНФИН

➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖

Нет, ладно. Такого даже я не ожидал

Почему повышение налогов больше не будет работать для бюджета❓

В экономике есть теория под названием Кривая Лаффера. Она показывает закономерности влияния налоговых ставок на налоговые поступления в федеральный бюджет.

Механизм заключается в том, что повышение налогов сопровождается пропорциональным ростом налоговых поступлений в бюджет лишь до определенного уровня, а потом начинает снижаться.

То есть, при налоговой ставке в 0% доходы бюджета будут составлять 0%.

При налоговой ставке в 100%, доходы бюджета тоже будут составлять 0%. Потому что никто не будет работать за бесплатно.

Задача государства — найти эту тонкую грань. Бывают и ошибки. Самый свежий пример: Великобритания.

Лондон наравне с Нью-Йорком делили первое место за звание главного финансового центра мира много десятилетий.

Но, недавно там прошла налоговая реформа в пользу повышения и это обернулось тем, что эта эра для Лондона завершена.

Повышение налогов спровоцировало резкий отток капитала: Великобритания стала единственной страной из G20 с убылью долларовых миллионеров. Все состоятельные люди начали моментально эмигрировать: главной целью стало продать бизнес и с чемоданом денег уехать в условную Испанию или ОАЭ.

Помимо этого, переступая эту «грань», бизнес начинает либо органически закрываться, либо уходить в тень. И то, и то, снижает наполняемость бюджета налогами.

➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️Что в РФ❓

РФ если не на грани, то очень близко к ней.

За 1кв2026 бюджет заработал с налогов ~₽6.9 трлн против ₽6.4 трлн годом ранее.

Однако, это ниже плана, который составлял ₽7.7 трлн руб за 1К2026.

Также начался процесс, свойственный тому самому «переступанию за грань».

1️⃣ Налоги от малого и среднего бизнеса в 1кв2026 сократились на 22% от года к году.

К сожалению, реализовался риск, о котором я говорил ранее: t.me/vm_trading_official/4001

И это при условии роста самозанятых с 12 млн до 15 млн относительно начала 2025.

2️⃣ Бизнес начал пробовать уйти в тень

За последние 3 месяца в РФ объем наличных в экономике увеличился на ₽1.1 трлн

Усугубляет этот процесс сама макроэкономическая ситуация. Бизнес зарабатывает меньше по органическим причинам: жесткая ДКП не проходит бесследно.

➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️В чём опасность❓

Опасность заключается в том, что дефицит бюджета за 1кв2026 составил ₽4.6 трлн при годовом плане в ₽3.8 трлн

А главный механизм пополнения казны (налоги) исчерпан. Дальнейшее повышение налогов невозможно, поскольку оно приведет лишь к сокращению поступлений в бюджет.

Из экономики выжали все соки

Размер дефицита бюджета меня не удивляет. В первых частях серии постов про дефицит бюджета мы пришли к выводу, что это неизбежно: я спрогнозировал итоговый дефицит в ₽5.6 трлн по итогам года.

Главная причина, могу сказать смело, совершенно некомпетентная: непрофессиональная работа Минфина при планировании бюджета. Были показаны завышенные значения доходов, чтобы преподнести красивый отчёт.

➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️В конце февраля мы остановились на 5 части серии постов про федеральный бюджет

Почему: потому что началась турбулентность. Отмена бюджетного правила, рост нефти, дополнительные налоги, удары по НПЗ (последствия для экспорта нефти были неизвестны).

Важно было посмотреть, реализуется ли описанная мною траектория в обновленных реалиях.

Сейчас могу сказать: да. С удивительной точностью да.

Поэтому, на этой неделе завершаем серию постов про федеральный бюджет. Сначала рассмотрим сценарии развилки, на которой сейчас стоит государство и перенесем полученные выводы на рынок акций.

❤️👇