Телеграм канал «VM Trading | Влад Мещеряков»

Это последние посты про застройщиков, пока ЦБ не снизит ставку (1/2)

Недавно наш Подписчик попросил целостно рассказать о застройщиках.

Ответ опишем в 3 пунктах:

1️⃣ Как застройщики привлекают финансирование: немного базы, чтобы понимать, о чем мы говорим;

2️⃣ Ситуация с ценами, продажами и уровнем долговой нагрузки;

3️⃣ Выводы и ответ на вопрос: мы на пороге системного краха, либо просто пережидаем тяжелые времена?

➖➖➖➖➖➖➖➖

1️⃣ Как застройщики привлекают финансирование?

Если говорить про жилую недвижимость, то взаимоотношения между дольщиком и застройщиком очень четко регулирует 214-ФЗ.

Цепочка выглядит примерно следующим образом:

1. Застройщик хочет строить, а клиент хочет купить, но напрямую сделать это не может, так как есть 214-ФЗ. Тут в игру вступают банки.

2. Застройщик идет в банк и защищает проект, а банк дает проектное финансирование на строительство под залог площадки, а иногда дает и кредит на землю. Ставка — плавающая, в зависимости от наполняемости эскроу-счетов, а также зависит от многих факторов: ставка ЦБ, риски по проекту, его экономика (включая планируемые темпы продаж), обеспечение, репутация.

3. Когда стартуют продажи, то деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах до получения разрешения на ввод. Как только получили РВЭ, счета раскрываются.

➖➖➖➖➖➖➖➖

2️⃣ Продажи, спрос, долги

⚫️ЦЕНЫ

По данным ЦИАН, к июлю 2026 года средняя стоимость квадратного метра новостроек составляла около 191,4 тыс. ₽/м². Для сравнения, средняя вторичка — около 128,4 тыс. ₽/м².

То есть средний квадрат в новостройке стоит на 49% дороже, чем на вторичном рынке. Это серьёзный фактор давления на первичку.
Почему так в свое время произошло? Льготная ипотека.

Если говорить про рынок Москвы, то можно заметить, что он упирается в уровень платёжеспособности клиента:

⚫️Цены в массовом сегменте Москвы: 425 тыс. ₽/м² против примерно 289 тыс. ₽/м² три года назад.
⚫️Бизнес-класс:
555 тыс. ₽/м², +32% за три года

❗️ Самый крупный рынок нашей страны становится рынком обеспеченного покупателя, а не массового спроса, особенно на фоне высокой ключевой ставки. Особенно плохо себя чувствует массовый сегмент, где в июле было заключено всего 1,3 тыс. ДДУ (-48% г/г) по средней цене в 422,3 тыс. ₽/м².

⚫️ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Здесь ситуация пока не выглядит катастрофической, но запас предложения растёт.

На 1 июля 2026 года портфель строящегося жилья составлял:
119,7 млн м²., +2,7% с начала года, а за январь–июль запущено около 22,9 млн м².

Получается интересная история: спрос слабый, а цены высокие,
и предложение продолжает пополняться. Это постепенно увеличивает риск накопления непроданного жилья, но пока говорить о классическом перепроизводстве рано.

119,7 млн м² строящегося жилья — это не 119,7 млн м² готовых квартир, которые завтра надо распродать. Часть из них находится на ранних этапах строительства, часть — строятся и уже имеют покупателей.

⚫️ДОЛГИ

На конец 2025 года портфель проектного финансирования жилищного строительства достиг 10,2 трлн ₽, за год он вырос на 24%. Уже в I квартале 2026 года портфель увеличился до 10,3 трлн ₽.

Это колоссальная цифра, но эти 10,3 трлн ₽ нельзя целиком считать корпоративным долгом, на 1 июля 2026 года на эскроу находилось ~7,5 трлн ₽, поэтому правильнее задавать вопрос «какой проектный долг останется после вычета эскроу».

❗️Проблема в том, что стоимость долга высокая.

В начале 2026 года ДОМ РФ сообщал, что доля проектов с проектным финансированием по ставке выше 16% снизилась с 25% в июне 2025 года до 20% в феврале 2026-го, то есть ~ пятая часть портфеля проектного финансирования банка всё ещё имела стоимость выше 16%.

Это ОГРОМНАЯ ЦИФРА.

👇❤️ и следующая серия выйдет уже завтра

В начале 2026 года ДОМ РФ сообщал, что доля проектов с проектным финансированием по ставке выше 16% снизилась с 25% в июне 2025 года до 20% в феврале 2026-го, то есть ~ пятая часть портфеля проектного финансирования банка всё ещё имела стоимость выше 16%.

Это ОГРОМНАЯ ЦИФРА.

❤️👇 и следующий пост выйдет уже завтра

Это последние публикации канала про застройщиков, пока ЦБ не снизит ставку до <10% (1/2)

Недавно наш Подписчик задал вопрос и попросил подробнее рассказать о долгах застройщиков, рисках для дольщиков, банков и в целом про то, как сейчас дышит рынок недвижимости в России.

Ответ опишем в 3 пунктах:

1️⃣ Как застройщики привлекают финансирование: немного базы, чтобы понимать, о чем мы говорим;

2️⃣ Ситуация с ценами, продажами и уровнем долговой нагрузки;

3️⃣ Выводы и ответ на вопрос: мы на пороге системного краха, либо просто пережидаем тяжелые времена?

➖➖➖➖➖➖➖➖

1️⃣ Как застройщики привлекают финансирование?

Если говорить про жилую недвижимость, то взаимоотношения между дольщиком и застройщиком очень четко регулирует 214-ФЗ.

Цепочка выглядит примерно следующим образом:

1. Застройщик хочет строить, а клиент хочет купить, но напрямую сделать это не может, так как есть 214-ФЗ. Тут в игру вступают банки.

2. Застройщик идет в банк и защищает проект, а банк дает проектное финансирование на строительство под залог площадки, а иногда дает и кредит на землю. Ставка — плавающая, в зависимости от наполняемости эскроу-счетов, а также зависит от многих факторов: ставка ЦБ, риски по проекту, его экономика (включая планируемые темпы продаж), обеспечение, репутация.

3. Когда стартуют продажи, то деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах до получения разрешения на ввод. Как только получили РВЭ, счета раскрываются.

И в завершение главы расскажем про доли в финансировании объекта:

⚫️Собственное участие застройщика. Обычно данный показатель составляет до 20-30%.
⚫️Банковское проектное финансирование. Это основная доля.
⚫️Прочее финансирование (займы застройщика, партнерский капитал).

➖➖➖➖➖➖➖➖

2️⃣ Продажи, спрос, долги

⚫️ЦЕНЫ

По данным ЦИАН, к июлю 2026 года средняя стоимость квадратного метра новостроек составляла около 191,4 тыс. ₽/м². Для сравнения, средняя вторичка — около 128,4 тыс. ₽/м².

То есть средний квадрат в новостройке стоит на 49% дороже, чем на вторичном рынке. Это серьёзный фактор давления на первичку.
Почему так в свое время произошло? Льготная ипотека.

Если говорить про рынок Москвы, то можно заметить, что он упирается в уровень платёжеспособности клиента:

⚫️Цены в массовом сегменте Москвы: 425 тыс. ₽/м² против примерно 289 тыс. ₽/м² три года назад.
⚫️Бизнес-класс:
555 тыс. ₽/м², +32% за три года
⚫️Премиум:
927 тыс. ₽/м², +33%.
⚫️Элитный сегмент:
≈2,6 млн ₽/м², +51%.

❗️ Самый крупный рынок нашей страны становится рынком обеспеченного покупателя, а не массового спроса, особенно на фоне высокой ключевой ставки. Особенно плохо себя чувствует массовый сегмент, где в июле было заключено всего 1,3 тыс. ДДУ (-48% г/г) по средней цене в 422,3 тыс. ₽/м².

⚫️ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Здесь ситуация пока не выглядит катастрофической, но запас предложения растёт.

На 1 июля 2026 года портфель строящегося жилья составлял:
119,7 млн м²., +2,7% с начала года, а за январь–июль запущено около 22,9 млн м².

Получается интересная история: спрос слабый, а цены высокие,
и предложение продолжает пополняться. Это постепенно увеличивает риск накопления непроданного жилья, но пока говорить о классическом перепроизводстве рано.

119,7 млн м² строящегося жилья — это не 119,7 млн м² готовых квартир, которые завтра надо распродать. Часть из них находится на ранних этапах строительства, часть — строятся и уже имеют покупателей.

⚫️ДОЛГИ

На конец 2025 года портфель проектного финансирования жилищного строительства достиг 10,2 трлн ₽, за год он вырос на 24%. Уже в I квартале 2026 года портфель увеличился до 10,3 трлн ₽.

Это колоссальная цифра, но эти 10,3 трлн ₽ нельзя целиком считать корпоративным долгом, на 1 июля 2026 года на эскроу находилось ~7,5 трлн ₽, поэтому правильнее задавать вопрос «какой проектных долг останется после вычета эскроу».

❗️Проблема в том, что стоимость этого долга очень высокая.

Куда пропали $4 млрд. кредита МВФ перед дефолтом 1998?

За месяц до дефолта Российского государства по государственным краткосрочным облигациям Международный валютный фонд выдал РФ стабилизационный кредит в $4.8 млрд.

Кредит переводился частями в несколько траншей, а суммы поступили на счета ЦБ и Минфина.

⚫️22 июля 1998 года 
на сумму $4.304 млрд.;

⚫️23 июля 1998 года 
на сумму $340 млн.;

⚫️24 июля 1998 года
на сумму $133 млн.;

⚫️28 июля 1998 года
на сумму $4 млн.

Но уже 14 и 17 августа 1998 года деньги были переведены в банки США, Британии и Швейцарии.

23 марта 1999 года депутат Госдумы Виктор Илюхин направил Генеральному прокурору России Юрию Скуратову письмо, в котором говорилось о судьбе кредита МВФ, выделенного в 1998 году.

Согласно письму:

⚫️$2.35 млрд. были направлены 14 августа 1998 года в австралийский банк Bank of Sydney, где часть средств в размере $235 млн. была зачислена на банковский счёт австралийской компании, а остаток в размере $2.115 млрд., конвертированный в фунты стерлингов, был перечислен в британский Национальный Вестминстерский банк;

⚫️$1.4 млрд. были переведены 14 августа 1998 года в американский Bank of New York;

⚫️$780 млн. 17 августа 1998 года были направлены в швейцарский банк Credit Suisse;

⚫️$270 млн. 17 августа 1998 года были направлены в лозаннское отделение швейцарского банка Creditanstalt-Bankverein.

В письме Илюхин попросил Скуратова осуществить проверку упомянутых в письме фактов. В свою очередь Скуратов возбудил уголовное дело и направил запрос в Счётную Палату, чтобы провести ревизию ЦБ.

2 апреля (спустя неделю после отправки письма в Генпрокуратуру) на Илюхина было заведено уголовное дело по указу Бориса Ельцина и в последующем он был отстранён от должности, а дело было засекречено грифом «совершенно секретно». Отчёт счётной палаты, по его словам, также был засекречен.

«Швейцария – лишь транзитный этап для отмывания этих денег. Через наши банки прошло 800 млн. долларов. Это много, но с российских счетов исчезло гораздо больше, миллиарды долларов»
(с) Лоран Каспер-Ансерме, прокурор Швейцарии

17 августа 1998 года в России был объявлен дефолт по государственным краткосрочным облигациям.

❤️Ссылка на текст письма:
www.kommersant.ru/doc/215440?ysclid=mt8pj8qrwn663493409

Немного раскрою этот тезис на примере ВБ

➖➖➖➖➖➖➖➖

1️⃣ Кратко о потерях

С июля 2026 на ВБ было совершено порядка 20 атак.

❗️За эти 20 атак было уничтожено ~30-35% логистических мощностей компании.

⚫️Прямой материальный ущерб составляет
~₽800 млрд.

⚫️Общие потери с учетом сопутствующих расходов составят ~₽2.5-3 трлн.

Вдобавок, в совокупности с атаками на НПЗ, это создает высокое инфляционное давление.

➖➖➖➖➖➖➖➖

2️⃣ Инфляционное давление растет. Как это влияет на политику ЦБ❓

ЦБ постоянно циркулирует фразами про «временный эффект для инфляции», однако теперь крупный капитал перестал доверять их действиям.

Чем это проверить? Например тем, что крупный капитал бежит с рынка и доходности дальних ОФЗ выросли до 16.5%.

Даже при условии, что Минфин поставил на паузу аукционы ОФЗ, есть полная уверенность, что статья расходов на обслуживание госдолга будет выше, чем сейчас запланировано в 2027.

На фоне этого вытекает следующая мысль: а как ЦБ будет снижать ставку?

На мой взгляд, без паузы в сентябре мы не обойдемся. Обычно, цикл паузы со стороны ЦБ занимает 3-6 месяцев.

Кто начнет терять деньги от паузы со стороны ЦБ? Грубо говоря, вся экономика.

Вот такая цепочка запускается.

➖➖➖➖➖➖➖➖

3️⃣ А сколько надо потратить, чтобы нанести такой ущерб экономике❓*

*важная оговорка, я далек от военной тематики, следующие расчёты можно считать грубыми, примерными.

Механизм атак следующий: отправляется группа 10-15 дронов, из которых 1 точно долетит. Каждый дрон стоит от $50 000 до $200 000.

Будем брать по самой высокой планке:
20 атак * 15 дронов * $200 000 = $60 млн = ₽5 млрд.

В сухом остатке, при затратах в ₽5 млрд, наносится прямой ущерб в ₽800 млрд + запускается описанная выше цепочка, где исчисления идут в трлн рублей.

➖➖➖➖➖➖➖➖

4️⃣ Как планируют защищать бизнес❓

Комплексные меры защиты достаточно сложно применить ввиду того, что сама технология дронов начала широко распространятся в военных целях относительно недавно (в историческом отрезке).

Ни один бизнес не мог быть готов к таким рискам.

Однако, механизм придумали: сегодня президент подписал указ, разрешающий передавать во временное управление объекты критической инфраструктуры, владельцы которых не обеспечили их безопасность в условиях внешних угроз.

К слову, склады и логистические объекты Ozon вошли в перечень критической инфраструктуры, над которой правительство сможет вводить временное управление.

Соответственно, получаем такую картину, что:

🔤 Атаки будут продолжаться
🔤 Компании должны сами себя защищать
🔤 Если защищать не получается, то государство «берет компанию в управление».

Рабочий ли это механизм для развития экономики? Что-то мне подсказывает, что нет.

4️⃣❤️ ЧЕГО ЖДАТЬ ОТ РЫНКА НА НЕДЕЛЕ❓

На прошлой неделе

Ожидал отскок до ~2150 пунктов, после чего продолжение снижения и пробой 2100.

По факту отскок получили даже сильнее. Затем индекс вернулся к 2100. В пятницу была попытка пробоя данного эшелона, но покупатели оказались сильнее и удержали уровень.

➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️ Что могу отметить

1️⃣ Озон

Сейчас главная новость для рынка — атаки на Озон.

К сожалению, моя позиция здесь не меняется: я не вижу ни одной причины, почему удары не будут наращиваться.

Это дешёвый, быстрый и эффективный способ нанести ощутимый ущерб для экономики.

Это реальность, которую нужно держать в голове.

2️⃣ Переговоры

Официальные новости: поездка американской делегации в РФ отменена на неопределённый срок.

Основная причина в том, что создать качественный диалог сейчас невозможно. Стороны слишком далеки от консенсуса и никто не собирается «прогибаться».

Моя позиция касательно переговорного процесса не меняется. Я не жду перемирия в 2026.

➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖

⚫️ Чего жду на этой неделе

Сегодня утром рынок охватила паника, но с 10 утра индекс торгуется в узком боковике 2070-2090.

В рамках текущей недели, жду полноценный пробой 2100 пунктов по Индексу Мосбиржи, еще один шаг в сторону диапазона 1900-2000.

❤️👇

Раз решили возобновить данный формат, то напомню общую концепцию.

Сделки разбираются из двух каналов: 👌👌👌 и 💎💎💎💎

Формат работы: исключительно краткосрочные сделки акциями РФ с дневным оборотом > ₽1 млрд.

Функционал у каналов одинаковый. Разница в количестве сделок:
⚫️в Премьере их побольше и среднеисторическая ежемесячная доходность выше за 52 месяца — 9.96%;
⚫️в Б+ чуть ниже — 7.28%.

Стандартный обычный торговый день:

1️⃣В 9:30-10:00 по Москве выходит план: сделка или сообщение, что хороших идей на сегодня не вижу.

2️⃣Не нужно весь день сидеть в брокерском приложении.

3️⃣ В самой сделке указаны тикер, направление, цена входа, стоп и тейк. Никаких сообщений в стиле «можно присмотреться».

Соответсвенно, человек тратит примерно 10–15 минут в день.

Возможность попасть туда появляется в начала каждого календарного месяца. Ближайшая: через неделю