Телеграм канал «Юлия Толстихина | земля, недвижимость, заработок»

5 кризисов и актив, который не упал ни в одном из них

Средняя ипотека в России сейчас - 20,5% годовых. И это не первый раз, когда страну штормит.

Пять кризисов за 18 лет. В каждом из них квартиры падали в цене, акции обнулялись, валюты обесценивались. А земля только росла в цене.

2008. Мировой финансовый кризис.
Ипотека выросла с 12,5% до 14,9%. Цены на квартиры упали в долларах на 30-35%. Но спрос на земельные участки и загородные дома, по данным Циан, не пострадал вообще. Рынок городской недвижимости, а земля сохранила позиции.

2014. Санкции и девальвация рубля.
ЦБ поднял ключевую ставку до 17%. Доллар за неделю улетел с 35 до 80 рублей . Люди начали массово скупать недвижимость, чтобы спасти сбережения. Цены на участки и загородные дома пошли вверх вместе со вторичкой.

2020. Ковид.
По данным Авито, спрос на земельные участки в третьем квартале вырос на 43% год к году. Загородные дома стали популярны в 2 раза больше. За год дачи в Подмосковье подорожали на 28%, коттеджи - на 21%.

2022. СВО и новый виток санкций.
В первом квартале спрос на участки вырос на 12%. Земля под дом за год подорожала на 12%. ИЖС впервые за 10 лет обогнало многоэтажки - 62,3% всех новых домов. Подмосковные участки за 2022 год подорожали больше чем в 2 раза.

2026. Запретительная ставка и обвал ипотечного рынка.
Средняя ставка ипотеки в стране - 20,5% годовых. Квартира за 8 миллионов превращается в платёж 137 тысяч в месяц и переплату больше 40 миллионов рублей за 30 лет. Вице-премьер Хуснуллин официально заявил, что рыночная ипотека «почти перестала существовать как класс» - её доля упала до 20% всех сделок. А что с землёй? Цена сотки в 2024 году выросла почти на 15%, ИЖС дало 59% всех новых домов в стране, а прогноз на 2026 год - рост ещё на 15-20%. В Тверской, Калужской и Ленинградской областях спрос на участки уже превышает предложение на 30%.

Почему земля выигрывает в каждый кризис?

Когда фондовый рынок рушится - люди идут в физические активы. Когда ипотека становится недоступной - многие строят свои дома, потому что это выходит дешевле, чем покупать квартиру. Когда валюта падает - большинство ищут то, что не зависит от курса.

А теперь добавьте сюда то, что в Земельном кодексе РФ есть статья 39.18, по которой участок под ИЖС можно взять напрямую у государства, а не покупать за 1,5 миллиона на Авито.

Почему я не ухожу из этой ниши 16 лет?

Потому что я не видела в России ни одного актива, который бы выдержал 5 кризисов подряд не просто без потерь, а с ростом спроса каждый раз.

А теперь честно... вы реально ждёте, пока ипотека снова будет 8% годовых? Или всё-таки возьмёте участок от государства?

Какой дом нужно построить, чтобы выкупить участок из аренды?

Для выкупа нужен именно жилой дом. И нет, сарай, баня или бытовка тут не подойдут.

На федеральном уровне требования одинаковые по всей РФ👇
✔️ дом должен иметь признаки жилого;
✔️ быть неразрывно связан с землёй;
✔️ и его нельзя должно быть невозможно просто увезти без ущерба конструкции.

Но регионы и муниципалитеты могут дополнительно устанавливать свои требования:
✔️ минимальный процент застройки;
✔️ параметры дома;
✔️ правила землепользования и застройки.

Именно поэтому с модульными и каркасно-модульными домами история спорная.

Да, их строят. Но потом в некоторых регионах начинаются отказы в выкупе, суды и строительные экспертизы. Потому что администрация может попытаться доказать, что такой дом можно переместить🤷🏻‍♀️

Поэтому в теме ИЖС лучше заранее смотреть не только на стоимость стройки, но и на то, насколько безопасна выбранная стратегия с юридической точки зрения.

И да, есть законопроект, который устанавливает что пятно застройки должно быть не менее 5%, поэтому многие при строительстве уже ориентируются на эту цифру. Но пока это только проект😏

❤️мне за пользу

Что еще разобрать? Пишите свои вопросы👇

Отсчёт пошёл… Или за сколько месяцев вы должны построить дом?

По общему правилу для строительства жилого дома на участке с ВРИ ИЖС даётся 7 лет. Этот срок установлен законодательством для использования земельных участков в населённых пунктах.

❗️Но есть важный нюанс. Если участок требует освоения
(расчистка, работа с растительностью, подготовка рельефа, отсыпка и т.д.), то Постановлением Правительства РФ от 31 мая 2025 г. N 826 дополнительно предусмотрен срок до 3 лет на освоение участка.

И только после этого участок должен использоваться по назначению - в этом случае, под строительство жилого дома. То есть в некоторых случаях общий срок может доходить до 10 лет:
✔️ до 3 лет на освоение;
✔️ и ещё 7 лет на строительство дома.

Когда приняли нормы про освоение участков, многие почему-то решили, что если участок у него уже несколько лет, значит, сроки уже идут и сейчас начнут изымать землю. Но это так не работает.

Сроки считаются с момента, который установлен соответствующим нормативным актом и связан с возникновением права на участок, а не задним числом за все предыдущие годы владения.

И очень прошу не путать это со сроком договора аренды. Потому что сам договор аренды участка может быть заключён, например, и на 20 лет. А сроки освоения и строительства - это отдельная история, связанная именно с использованием участка по назначению.

❤️ Ставьте, расскажу в следующем посте, какой именно дом нужно построить для выкупа участка.

Оформление участка - это квест длиной в несколько лет😱

Слышали такое? Так вот, это не совсем так. Рассказываю все этапы со сроками👇

✔️ Поиск участка - 1 день.
✔️ Проверка участка - ещё 1 день.
✔️ Подготовка схемы - примерно 1 день.
✔️ Подготовка заявления - ещё 1 день.

Дальше - ожидание ответа администрации. По закону - до 30 дней.

Дальше всё зависит от ситуации👇
✔️Если участок ушёл на торги - это ещё плюс примерно 3–6 месяцев, но здесь вы просто ждёте, пока администрация выставит земельный участок на торги.
И получается, что полный цикл до оформления участка обычно занимает: от 4 до 8 месяцев

✔️Если участок предоставляют через предварительное согласование:
- около месяца готовится постановление;
- ещё примерно 2 недели займёт постановка на кадастровый учёт;
- и около 1,5 месяца - заключение договора аренды.
Тогда полный цикл занимает примерно: 3,5–4 месяца.

После этого уже зависит от стратегии👇
✔️Если строить дом для выкупа:
- время на строительство (можно построить за 2 месяца, а можно растянуть на 1-2 года) и примерно 1,5–2 месяца на сам выкуп участка.

✔️Если участок сразу оформляется в собственность, то цикл займёт 3,5–4 месяца.

Если участок СППО (стоит на кадастре) - 1,5–2 месяца.

Даже те сроки, которые я написала, - это с запасом.
Потому что если посмотреть, то активных действий здесь максимум на неделю.

Всё остальное время - это ожидание ответов, постановлений, кадастра и других процессов со стороны администрации. И пока по одному участку идёт ожидание, вы можете параллельно заниматься следующими заявлениями и другими участками

Как по-вашему, сроки адекватные или хотелось бы быстрее?
И если уже проходили этот путь - поделитесь, сколько у вас заняло оформление от и до👇

Можно ли оформлять несколько участков одновременно?

Да, необязательно подать одно заявление и следующие 30 дней просто медитировать в ожидании ответа от администрации.

Конечно, идея закинуть 100 заявлений в одну администрацию от одного человека - так себе затея (эти нюансы некоторые уже начали изучать на предобучении курса «Твои 10 соток: ИЖС»). Но вести несколько участков параллельно - абсолютно реальная история.

Например, Ирина Трофимова из Санкт-Петербурга оформила сразу 5 участков в Ленинградской области под ИЖС👇

✔️Без торгов (никто не заявился) – в аренду.

✔️Вложения в каждый участок - около 15 000 ₽:
- межевой план 5 000 ₽;
- аренда ~5 000 ₽/год
- смотр 5 000 ₽ (оплата исполнителю за выезд с осмотром. И да,
- так можно делать).
✔️Рыночная стоимость каждого - примерно 500 000 ₽.

А потом на выбор: можно построить дом и выкупить за 2,5%, это 7 500 ₽ или переуступить и заработать от 200 000 ₽ до 400 000 ₽. И оба варианта отличные, каждый по-своему.

Видна разница? Один участок - это даже по минимуму 200 тысяч, а 5 участков - это уже миллион. И это уже совсем другой разговор💪

Попробуйте угадать, сколько участков одновременно в работе бывает в среднем у меня?

Читать канал в МАХ

«Юль, а где взять деньги на Московскую область?»😅

Не все начинают сразу с дорогих регионов, как я и говорила на прошедшем практикуме.
Если бюджета на Московскую область нет, уже сейчас можно, например:
✔️ оформить участок в более доступном регионе;
✔️ вложить условные 20–30 тысяч ₽;
✔️ заработать первые 200–300 тысяч ₽;
✔️оформить или даже купить участок в дорогом регионе.

А потом можно вложиться в ту же Московскую область.
Вот цифры по Московской области, моей выпускницы и наставника закрытого клуба "10 Соток" Нины Трубаевой.

Оформление - через торги.
Выкуп сразу в собственность за 608 000 ₽.
Продан за 1 200 000 ₽.
Срок от и до продажи - 5 месяцев.

🔥круто, тоже так хочу
❤️расскажи про регионы с меньшими вложениями

Участок у Байкала звучит как новый уровень роскоши.

Например, Иркутская область и участок в 25–30 км от Иркутска.
На Авито: 520 000 ₽🙂

То есть до Байкала ещё доехать надо, а чем ближе к нему - тем и цены выше. Но я беру тот, с которого можно начать зарабатывать.

Смотрим, сколько может стоить оформление от государства👇
✔️ аренда - около 57 000 ₽;
✔️ выкуп после строительства дома - 1,5%;
✔️ сумма выкупа - всего 3 088,62 ₽.

Раньше в Иркутской области можно было выкупать участок сразу в собственность под 15% и это было хорошей рабочей стратегией. Но регион уже поднял ставку до 100% кадастровой стоимости при выкупе сразу в собственность без стройки. То есть сейчас выгоднее заходить через аренду и выкуп после строительства.

И такие нюансы по регионам меняются постоянно. Поэтому многие сейчас и стараются успеть зайти в регионы, где льготные условия ещё остались.

Какой регион для вас самый желанный?

Читать канал в МАХ