Телеграм канал «Юлия Толстихина | земля, недвижимость, заработок»

Если земля такая ценная, почему государство отдаёт её так дёшево?

Логичный вопрос. Потому что если открыть Авито, то там участок стоит 500 тысяч, миллион, два миллиона рублей.

Но если посмотреть на ситуацию глазами государства, всё становится намного понятнее.

Государству нужна не земля сама по себе, а чтобы на этой земле что-то происходило:
✔️ строились дома;
✔️ появлялись новые жители;
✔️ открывался бизнес;
✔️ создавались рабочие места;
✔️ платились налоги.

Потому что участок, который просто стоит пустой, не приносит государству вообще ничего.

Более того, за ним ещё нужно следить, учитывать его, контролировать использование и решать вопросы с нарушениями😅

Поэтому государству выгоднее передать участок тому, кто будет им заниматься, чем держать его пустующим годами. Именно поэтому существуют:
✔️ аренда по льготным ставкам;
✔️ льготный выкуп сразу в собственность;
✔️ программы Дальневосточный гектар и Арктический гектар.

Государство получает землю, которая будет приносить всем выгоду, а человек - возможность приобрести участок на условиях, которых на открытом рынке просто не существует.

Кстати, а у вас какая была первая мысль, когда вы впервые узнали, что землю можно оформить от государства?

🔥 где-то тут подвох
❤️ почему мне раньше никто об этом не рассказал

2 причины, почему инвестируют в землю👇

Во-первых - оформление земли от государства.
В Земельном кодексе РФ есть статья 39.18, по которой участок ИЖС можно оформить напрямую у государства. Средняя себестоимость оформления участка включает в себя кадастровые работы, госпошлины, схему, оформление и обычно укладывается примерно в 50–100 тысяч рублей.

При этом рыночная стоимость аналогичных участков в том же районе спокойно может составлять до 1 млн ₽. То есть инвестор получает разницу между себестоимостью оформления и рыночной ценой актива.

Например👇
Вероника Троязыкова, выпускница «10 соток», оформила участок в Тюменской области под строительство жилого дома без торгов (никто не заявился).

Вложения примерно 33 000₽ (без учёта строительства):
Межевание - 8.000₽
Арендная плата - 12.000₽/год
Выкуп после строительства дома - 12.300₽

Рыночная стоимость - 1.250.000₽ (только участка, без учета строения).
Экономия по сравнению с ценами на Авито - 1,2+ млн ₽

Во-вторых - капитализация через юридические действия. Например, изменение ВРИ, раздел участка, коммуникации, разрешения и другие юридические вещи😅). Каждое такое действие способно добавлять десятки процентов к стоимости участка сверх обычного рыночного роста.

Например: участок 20 соток часто стоит дешевле, чем два участка по 10 соток после раздела. Или земля сельхозназначения после смены ВРИ может вырасти в цене в несколько раз.

Так что люди приходят в землю не потому, что больше некуда идти. Просто здесь есть сочетание, которое многие ищут (и находят):
✔️надёжный физический актив, который у вас буквально под ногами;
✔️рост стоимости со временем, а не обесценивание через 5–7 лет как это часто бывает в той же товарке;
✔️возможность работать напрямую с государством, в том числе через льготные проценты выкупа и программы вроде «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар».

И такое российский рынок сейчас даёт далеко не в каждой нише. Согласны?

❤️100%
🔥нет, напишу свой вариант в комментариях

Стратегии и уровни вложений в теме земли могут быть совершенно разными.

Вот вам, кстати, наглядное подтверждение👇

✔️Екатерина Титова, выпускница «10 соток» из Уссурийска, оформила участок в Приморском крае под строительство жилого дома без торгов (никто не заявился).

Затраты:
- выкуп участка: 860 000 ₽;
- межевой план: 9 000 ₽;
- госпошлины: 2 100 ₽.

Итого: 871 100 ₽ вложений.
Рыночная стоимость участка сейчас: примерно 1,7–1,8 млн ₽.

✔️Елизавета Муртазина из Санкт-Петербурга оформила участок в Новгородской области под строительство жилого дома без торгов (никто не заявился) - в аренду.

Затраты: всего 5 000 ₽.
Переуступка за 105 000 ₽.

Как вы сами видите, в тему земли можно заходить как с большим бюджетом, так и начинать с небольших сумм, постепенно увеличивая капитал, опыт и переходя в более дорогие стратегии😎

❤️девочкам за хорошие результаты

Куда вкладывают деньги люди у которых есть деньги?🤔

Последние месяцы мне всё чаще пишут знакомые, у которых уже есть бизнес, хорошие доходы и работающие проекты.

И многие из них хотят рассмотреть землю как один из вариантов вложения капитала. Может потому что инструменты, которые ещё несколько лет назад казались надёжными, сейчас у многих вызывают всё больше вопросов?👇

Вклады.
Сейчас средняя ставка по вкладам - 14-16% годовых. И вроде бы процент неплохой, но реальная доходность с учётом инфляции около нуля или чуть выше.

Недвижимость в ипотеку (под сдачу).
При ставке 20,5% годовых квартира, купленная в кредит, работает в минус первые 10-15 лет. И это из пассивного дохода превратилось в то, как бы платёж перекрывался арендой😅

Маркетплейсы.
Многие массово заходили туда с товаркой в последние годы. Но сейчас комиссия становится неподъёмной, реклама дорожает, правила постоянно меняются. И для многих это превращается в бесконечную гонку за выживание.

И мне кажется, сейчас люди всё чаще начали смотреть не только на то, где больше доходность, но и где есть СТАБИЛЬНОСТЬ. То есть можно ли этот актив контролировать, насколько он понятный и останется ли он актуальным через 5-7 лет.

Ребят, а вы сами куда вкладываете деньги? Или вложили, если бы у вас были тысяч 100-200, к примеру?

850 000 ₽ и 77 500 ₽ - не устану удивляться разнице.

Участок под строительство дома в Республике Карелия:
✔️ 45 км до Петрозаводска;
✔️ 150 метров от берега озера.

На Авито - 850 000 ₽.

А теперь смотрим, сколько может стоить оформление от государства:
✔️аренда - 56 000 ₽;
✔️межевой план и госпошлина - около 10 000 ₽;
✔️выкуп участка - 11 564 ₽ (2,5% от кадастровой стоимости).
Всего: около 77 500 ₽.

Построиться можно спокойно за 1-2 года. А экономия только на покупке самого участка в таком случае будет примерно 716 500 ₽-772 500 ₽😎

И это ещё без учёта того, насколько меняется стоимость участка уже после строительства дома.

Вы бы во сколько оценили такой участок уже с домом?

Что делать, пока один участок ждёт ответа администрации👇

Заниматься другими участками, ведь всё можно делать параллельно. Пока одно заявление находится на рассмотрении в администрации, то:
✔️ по другому может идти проверка;
✔️ по третьему - подготовка схемы;
✔️ а четвёртый вообще уже готовится к продаже.

Например, выпускница «Твои 10 соток» Елена Долгушина из Кирова параллельно оформила два участка в Кировской области под строительство жилого дома👇

✔️ Первый участок:
- оформление без торгов (никто не заявился);
- затраты: 13 000 ₽;
- переуступка: 490 000 ₽.
Срок: 6 месяцев.

✔️ Второй участок:
- оформление без торгов (никто не заявился);
- выкуп в собственность;
- затраты: 242 000 ₽;
- продажа: 750 000 ₽.
Срок: 1 год.

То есть в теме земли всё редко крутится вокруг одного участка. Пока один находится в процессе, другие уже могут приносить результат.

🔥 Лена - мощь
❤️ тоже хочу так же

5 кризисов и актив, который не упал ни в одном из них

Средняя ипотека в России сейчас - 20,5% годовых. И это не первый раз, когда страну штормит.

Пять кризисов за 18 лет. В каждом из них квартиры падали в цене, акции обнулялись, валюты обесценивались. А земля только росла в цене.

2008. Мировой финансовый кризис.
Ипотека выросла с 12,5% до 14,9%. Цены на квартиры упали в долларах на 30-35%. Но спрос на земельные участки и загородные дома, по данным Циан, не пострадал вообще. Рынок городской недвижимости, а земля сохранила позиции.

2014. Санкции и девальвация рубля.
ЦБ поднял ключевую ставку до 17%. Доллар за неделю улетел с 35 до 80 рублей . Люди начали массово скупать недвижимость, чтобы спасти сбережения. Цены на участки и загородные дома пошли вверх вместе со вторичкой.

2020. Ковид.
По данным Авито, спрос на земельные участки в третьем квартале вырос на 43% год к году. Загородные дома стали популярны в 2 раза больше. За год дачи в Подмосковье подорожали на 28%, коттеджи - на 21%.

2022. СВО и новый виток санкций.
В первом квартале спрос на участки вырос на 12%. Земля под дом за год подорожала на 12%. ИЖС впервые за 10 лет обогнало многоэтажки - 62,3% всех новых домов. Подмосковные участки за 2022 год подорожали больше чем в 2 раза.

2026. Запретительная ставка и обвал ипотечного рынка.
Средняя ставка ипотеки в стране - 20,5% годовых. Квартира за 8 миллионов превращается в платёж 137 тысяч в месяц и переплату больше 40 миллионов рублей за 30 лет. Вице-премьер Хуснуллин официально заявил, что рыночная ипотека «почти перестала существовать как класс» - её доля упала до 20% всех сделок. А что с землёй? Цена сотки в 2024 году выросла почти на 15%, ИЖС дало 59% всех новых домов в стране, а прогноз на 2026 год - рост ещё на 15-20%. В Тверской, Калужской и Ленинградской областях спрос на участки уже превышает предложение на 30%.

Почему земля выигрывает в каждый кризис?

Когда фондовый рынок рушится - люди идут в физические активы. Когда ипотека становится недоступной - многие строят свои дома, потому что это выходит дешевле, чем покупать квартиру. Когда валюта падает - большинство ищут то, что не зависит от курса.

А теперь добавьте сюда то, что в Земельном кодексе РФ есть статья 39.18, по которой участок под ИЖС можно взять напрямую у государства, а не покупать за 1,5 миллиона на Авито.

Почему я не ухожу из этой ниши 16 лет?

Потому что я не видела в России ни одного актива, который бы выдержал 5 кризисов подряд не просто без потерь, а с ростом спроса каждый раз.

А теперь честно... вы реально ждёте, пока ипотека снова будет 8% годовых? Или всё-таки возьмёте участок от государства?