Телеграм канал «Ипотека в России. Новости и аналитика»

Со льготной ипотекой вот какая история – данные ЦБ РФ показывают, что это не социальная программа, а механизм поддержки застройщиков, а её динамика в конце 2025 года —иллюстрация того, как административное управление искажает рынок.

Общий тренд розничного кредитования в 2025 году — это охлаждение. Рублевые требования к населению выросли за год лишь на 2,8% после 9,7% в 2024-м. Жесткая ДКП и макропруденциальные ограничения сделали свое дело: рынок потребительских кредитов замер.

На этом фоне данные по ипотеке выглядят как график с неестественным пиком. В декабре 2025 года объем выдачи льготной ипотеки достиг рекордных 800 млрд рублей. (в ноябре этот показатель был на уровне 600 млрд, а в предыдущие месяцы колебался в пределах 400-500 млрд). Этот всплеск не имеет отношения к фундаментальному спросу или покупательной способности.

ЦБ прямо указывает на причину: «временный всплеск спроса на льготную семейную ипотеку в преддверии ожидаемого ужесточения условий программы». Это классическая модель «административного дедлайна». Правительство сигнализирует рынку о скором сокращении или закрытии программы. Ответная реакция — атака на кредитные продукты, порождающая три эффекта:
1. Искусственное вытягивание будущего спроса в настоящее. Люди, которые планировали покупку через год-два, бросаются оформлять кредит сейчас, опасаясь потерять субсидию. Это создает всплеск активности в строительстве и смежных отраслях, но этот рост заимствован у будущих периодов.
2. Перегрев и искажение цен. Ажиотажный спрос концентрируется на первичном рынке недвижимости. Застройщики, видя очередь из готовых взять льготный кредит покупателей, теряют стимулы к сдерживанию цен. Льготная госсубсидия частично трансформируется в дополнительную прибыль девелопера, а не в экономию для конечного покупателя.
3. Качественное ухудшение кредитного портфеля. В потоке находятся заемщики, которые в иных условиях отложили бы покупку или не решились на нее. Их финансовая устойчивость ниже, что повышает риски для банковской системы в долгосрочной перспективе, особенно при возможном падении доходов.

Анализ данных ЦБ позволяет говорить о вытеснении рыночных механизмов формировании «кредитной шизофрении» в экономике:
• С одной стороны, регулятор через высокую ключевую ставку (16%) и нормативы целенаправленно гасит рыночный, несубсидируемый кредит.
• С другой стороны, через льготные программы (с госсубсидированием ставки) он же искусственно разгоняет спрос в отдельном, политически чувствительном сегменте (строительство).

Это приводит к двум ключевым перекосам:
1. Вытеснение рыночной ипотеки. Ресурсы банков перетекают в субсидируемые госпрограммы. Рыночная ипотека, где ставка определяется реальными рисками и стоимостью денег, оказывается на периферии. Данные ЦБ показывают, что льготные программы в конце года полностью доминировали в новых выдачах.
2. Искусственная поддержка строительного сектора как замена рыночному спросу. Сектор, который в условиях высокой ставки и падения реальных доходов должен был замедлиться, получает поддержку через специальный канал. Это избавляет застройщиков от необходимости адаптироваться к реальной, а не субсидируемой, платежеспособности населения.

ЦБ предупреждает:
«в дальнейшем исчерпание действия этих временных факторов... будет сдерживать темпы роста кредитования»
В случае реализации этого сценария, провал в объемах ипотечных выдач, что ударит по:
• Показателям строительной отрасли, привыкшей к постоянному потоку льготных покупателей.
• Банковским планам, заложившим в свои прогнозы высокие показатели выдачи.
• Региональным бюджетам, зависящим от налогов от оборота недвижимости.
Таким образом, льготная ипотека предстает как макроэкономический стабилизатор точечного действия, задействованный для сглаживания социальных последствий общей жесткой ДКП. Она создает видимость доступности жилья, но по сути является механизмом замещения рыночного спроса административным распределением, накапливая дисбалансы в строительном секторе и кредитном портфеле банков.

🟣 Банк Уралсиб снизил первый взнос по семейной ипотеке.

Теперь минимальный ПВ по программе составляет:

🔵от 20,01% с опцией «Сверхлимит»
🔵от 30,01% без опции «Сверхлимит»

#банки #уралсиб

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

🏦 Всплеска рефинансирования ипотечных кредитов в 2026 году не ожидается, считают представители банков.

По словам зампреда правления Банка ДОМ РФ Алексея Косякова, бума, как в 2020 году, не ожидается, в том числе потому, что в последние два года основную долю в ипотечных выдачах составляли льготные программы, которые не нуждаются в рефинансировании.

Массовый поток заявок на рефинансирование возможен при существенном снижении ЦБ ключевой ставки, как это было, например, в 2022 году, – с 20% до 7,5%, что сомнительно, отметил руководитель направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт Инго Банка Дмитрий Долженко.

#рефинансирование #ипотека #мнение

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

❗️ Скоро по примеру «Самолета» обратятся в правительство и другие крупные девелоперы. Об этом рассказали собственники крупных строительных компаний. По их словам, при текущей экономике и настолько дорогих банковских деньгах/ «банковском рабстве» достройка объектов для многих не представляется возможной уже до конца этого года.

#застройщики #стройка

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

🤩«Самолет» обратился в правительство с просьбой о мерах господдержки. Застройщик попросил кабмин предоставить льготный кредит на 50 млрд рублей.

Об этом говорится в письме гендиректора компании Анны Акиньшиной на имя премьер-министра Михаила Мишустина, пишет РБК.

Поддержка необходима для исключения риска неисполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами на фоне корректировки программы льготной ипотеки, отмечается в письме.

Компания указывает в обращении, что в 2024–2025 годах финансовые расходы по кредитам выросли примерно до 160 млрд рублей из-за изменения параметров льготной ипотеки и резкого повышения ключевой ставки. При этом бизнес в сегменте доступного жилья остается низкомаржинальным.

↪️ ➖➖➖
«Обращение за поддержкой к государству с целью оптимизации финансирования группы в рамках действующей жесткой денежно-кредитной политики является нормальной рыночной практикой для многих отраслей, тем более для крупных, системообразующих предприятий. Менеджмент группы обращался, обращается и будет обращаться во все доступные институты государственной власти для дальнейшей устойчивой и эффективной работы компании.

Мы как лидер отрасли, который строит в 16 регионах страны, понимаем важность сохранения возможности приобретения доступного жилья для миллионов россиян и особенно для молодых семей. Оптимальное финансирование просто поможет не допустить кратной индексации цен на строящиеся квадратные метры», – прокомментировали в «Самолете».
➖➖➖➖

#застройщики #самолет

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

🏷 Итоговые уровни дифференцированной ставки по семейной ипотеке и сроки запуска обновления пока окончательно не утверждены, но решение может быть принято уже до конца марта. Об этом сообщил глава комитета ГД по финрынку Анатолий Аксаков.

Увязать ипотечную ставку с количеством детей предлагается, чтобы сделать поддержку более адресной и стимулировать рождаемость.

По словам Аксакова, сейчас обсуждается ставка на уровне:

🔘10% для семей с одним ребенком
🔘6% – с двумя детьми
🔘4% – с тремя и более детьми

По мере дальнейшего смягчения монетарной политики ЦБ уровни ставок по семейной ипотеке тоже могут быть скорректированы, не исключил Аксаков.

#семейнаяипотека

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

👨‍🔬 В Тульской области губернатор Дмитрий Миляев поручил комитету по науке совместно с Фондом ипотечного кредитования запустить в этом году региональную программу льготной жилищной ипотеки для молодых ученых.

#ипотека #ВРегионах

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX