Телеграм канал «Ипотека в России. Новости и аналитика»

🧮 Ограничение максимального срока по семейной ипотеке пятнадцатью годами – не ужесточение, а защита заемщика, считают аналитики IRN.

Аналитики отмечают, что:

🟠здесь имеет место формула сложных процентов, согласно которой на коротких сроках (как раз примерно до 15 лет) увеличение срока кредита дает почти пропорциональное снижение платежа. Но затем, при удлинении срока кредита, «кривая зависимости» становится почти пологой: каждый дополнительный год срока приносит все меньший эффект снижения ежемесячного платежа, а по достижении определенного срока – практически перестает влиять на его размер;

🟠именно в районе 15 лет кривая ежемесячного платежа проходит через точку перелома: дальнейшее удлинение срока перестает давать ощутимый эффект для текущего бюджета, но продолжает увеличивать совокупные затраты на проценты. Переплата по ипотеке в отличие от платежа, продолжает расти – и растет в геометрической прогрессии;

🟠именно поэтому брать кредит на 30 лет, чтобы сэкономить несколько тысяч в месяц, – это иллюзия выгоды: ежемесячный платеж уменьшается незначительно, а переплата по процентам вырастает в разы.

«Государство, ограничив срок семейной ипотеки пятнадцатью годами, по сути, встало на сторону заемщика. Это не ограничение, а сигнал: дальше увеличивать срок не имеет финансового смысла. С точки зрения совокупных затрат на приобретение жилья 15 лет – это оптимум, при котором текущая нагрузка уже комфортна, а переплата еще умеренна. Это не ухудшение условий – это грамотное ограждение людей от невыгодных решений, которые им навязывают банки. То есть ограничение срока семейной ипотеки – пример регулирования, которое не ухудшает, а защищает ипотечного заемщика. И в этом, вероятно, состоит главная мудрость нынешних изменений, оставшаяся, к сожалению, почти незамеченной», – прокомментировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU» Олег Репченко.

#семейнаяипотека

@rusipoteka

📲Русипотека в MAX

Заемщик с семьей с одним ребенком, претендующий на семейную ипотеку, после обновления правил программы должен получать от ₽92,1 тысячи в регионах и от ₽206 тысяч в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти, свидетельствуют результаты расчетов компании "Этажи", выполненных специально для @ria_realty.

Ранее Минфин РФ объявил об обновлении условий выдачи семейной ипотеки. С 1 октября 2026 года процентная ставка по кредиту была дифференцирована в зависимости от количества детей в семье: от 4% до 12% годовых для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и от 2% до 10% для остальной страны. Самый низкий процент предусмотрен для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг семи лет на момент заключения договора. Корректируются, кроме того, максимальные суммы кредита для приобретения жилья: в столичных регионах для семей с тремя и более детьми они увеличены до ₽18 млн, с двумя – до ₽15 млн, а с одним ребенком остались на уровне ₽12 млн. В остальных субъектах лимиты соответственно составляют ₽10 млн, ₽8 млн и ₽6 млн.

☝️По подсчетам "Этажей", после обновления правил заемщик с семьей с одним ребенком должен получать зарплату минимум на 79% больше в регионах и вдвое больше в столичных агломерациях, чем ранее.

"Требования к доходу потенциальных заемщиков и расчету существующей финансовой нагрузки у банков отличаются очень существенно. Около половины банков не учитывает прожиточный минимум на детей и допускают предельную долговую нагрузку на уровне 60%. Часть банков не учитывают кредитные карты с небольшим лимитом, а также прожиточный минимум заемщика или созаемщика", – рассказала РИА Недвижимость заместитель руководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова.

По данным компании, самые лояльные требования банков к заемщику по семейной ипотеке предполагают, что предельная долговая нагрузка (ПДН, процентное соотношение между суммой ежемесячных платежей заемщика по всем его кредитам, включая тот, что рассматривается, и его среднемесячным доходом – ред.) составит 70%, а прожиточный минимум детей не учитывается. При этом у потенциального заемщика не должно быть коммерческих кредитов, алиментов и рассрочек.

Для семей с одним ребенком в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти, рассчитывающих получить максимальную сумму кредита, при таком подходе банков доход должен быть не меньше ₽205,7 тысячи в месяц, с двумя детьми – не меньше ₽230,3 тысячи, с тремя детьми – не меньше ₽245,7 тысячи, с четырьмя детьми – не меньше ₽217 тысяч, а с пятью – не меньше ₽190,2 тысячи.

В остальных регионах доход заемщика должен составлять от ₽92,1 тысячи, ₽109,2 тысячи, ₽120,6 тысячи, ₽106,7 тысячи и ₽91,9 тысячи соответственно – в зависимости от количества детей.

Если кредитные организации выдвигают высокие требования к потенциальному ипотечнику, то ПДН равна 50%, а сами банки учитывают еще и прожиточный минимум заемщика и его детей в расходах. В такой ситуация доход заемщика с одним ребенком в столичных субъектах, надеющегося на семейную ипотеку, должен начинаться от ₽324 тысяч, с двумя детьми – от ₽394,4 тысячи, с тремя детьми – от ₽452 тысяч, с четырьмя детьми – от ₽447,8 тысячи, а с пятью детьми – от ₽446,2 тысячи.

В других регионах - от ₽165 тысяч, ₽224,9 тысячи, ₽276,8 тысячи, ₽292 тысяч и ₽308,7 тысячи соответственно.

"Крупные банки менее строго смотрят на доходы заемщиков, для части из них оптимальная предельная долговая нагрузка – 70% от доходов, в исключительных случаях возможны варианты с нагрузкой до 85%. Как правило, они не учитывают в том числе и прожиточный минимум на детей, а фактически доход оценивается на основании данных о доходах, причем порядка 60% случаев в расчет готовы брать не только официальный, но и дополнительные доходы. Разницу между лояльной оценкой заемщика и более внимательным анализом стоит понимать, чтобы не получить отказ по своей заявке", – добавила Решетникова.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

🏡 По прежним лимитам семейной ипотеки в Старой Москве без доплат можно было приобрести лишь студию или однушку. Теперь, по данным bnMAP pro, у семей с двумя детьми появилась возможность купить двушку, у многодетных – трешку, а в Новой Москве – даже четырехкомнатную квартиру. Однако выбор таких вариантов не велик.

#семейнаяипотека

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

📌 Основные итоги прошедшей недели (2-9 октября) по версии Русипотеки

▶️ЦБ утвердил перечень системно значимых банков. В списке, как и в прошлом году, значится 12 банков, никаких изменений в перечень внесено не было

▶️ЦБ опубликовал информационный бюллетень «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России» за август 2026 года

▶️АКРА понизило кредитный рейтинг ГК «Самолет» до уровня BBB(RU), изменив прогноз на «негативный». Это решение обусловлено ухудшением оценки финансового профиля, в том числе оценок долговой нагрузки, покрытия процентных платежей, ликвидности и рентабельности

▶️Перед банками поставлены задачи по мобилизации всех необходимых ресурсов для поддержки крупных строительных организаций, сообщили в Минстрое. Для защиты прав граждан введен режим усиленного контроля за стройками, где есть риски срыва сроков строительства

Льготные программы

▶️ЦБ опубликовал информационное письмо, в котором разъяснил, что важно учитывать банкам и заемщикам по семейной ипотеке на срок свыше 15 лет

▶️Эксперты ДОМ РФ опубликовали карточки с ответами на 8 самых частых вопросов об изменении условий программы «Семейная ипотека». Также в ДОМ РФ ответили на вопрос по поводу прописки в приобретенном или построенном жилье

▶️«Крымскую ипотеку» под 6% попросил ввести губернатор Севастополя Михаил Развожаев для поддержки стройкомплекса полуострова. При этом он попросил министра финансов РФ Антона Силуанова рассмотреть введение такой ипотеки уже с 1 ноября 2026 года

Законодательство

▶️В ГД внесли законопроект, обязывающий Росреестр информировать граждан об имеющихся у них проблемах с оформлением недвижимости

Банки

▶️Сбербанк озвучил условия семейной ипотеки для кредитов сроком более 15 лет. В Домклик ответили на самые популярные вопросы по условиям обновленной программы

▶️Банк Санкт-Петербург снизил минимальный первоначальный взнос по программе «Жилой дом с земельный участком» до 25%

▶️Т‑Банк предоставил физлицам возможность оплатить налоги, в том числе имущественный и земельный налог, в рассрочку за счет кредитной карты

Профильные мероприятия

▶️29 октября – XV конференция «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России»

▶️4-5 декабря – XI Всероссийский форум «Кредитный консалтинг 2026»

#ИтогиНедели

@rusipoteka

Помощь в получении кредитов на бизнес | Ипотечный чат

📲Русипотека в MAX

📰 Обзор прессы за неделю (2-9 октября)

📷 Бюджет, но – Известия

Экс-министр финансов Михаил Задорнов – о том, почему семейную ипотеку нужно было перестраивать.

📷 Жилье взаймы: как под видом рефинансирования отбирают квартиры – Известия

Уже несколько лет в России действует отработанная мошенническая схема: под видом помощи в рефинансировании кредита посредники загоняют жертву в кабальный заем, а затем лишают ее недвижимости. Вернуть жилье удается единицам.

📷 Новая семейная ипотека: как изменения повлияют на рынок жилья в России – РБК

Из-за изменения условий выдачи семейной ипотеки снизятся на 10–40%, часть семей откажется от покупки квартир и переориентируется на рынок ИЖС или аренды. Из-за этого аренда жилья может подорожать, однако цены на новостройки вряд ли вырастут.

📷 Новая ипотечная реальность: как меняется рынок новостроек – РБК

Ужесточение условий ипотеки и сворачивание массовых программ господдержки меняют портрет покупателя, подходы застройщиков и цены.

📷 Как заработать на ипотечных каникулах и кому их точно не нужно оформлять – Т-Ж

У семей после рождения второго или последующего ребенка появилась возможность оформить каникулы заранее, даже если доходы не снизились и денег на ипотеку хватает. Этим можно воспользоваться как финансовой стратегией.

📷 Разводы, дети и пожилые рантье: за счет чего рынок жилья в России еще не умер – Т-Ж

Рынок недвижимости вянет на фоне высоких ипотечных ставок. Но остались мотивы, из-за которых люди покупают и продают квартиры, несмотря ни на что.

📷 Что изменит на рынке жилья обновленная «Семейная ипотека» – РГ

Инструменты трейд-ин будут активнее развивать застройщики, а покупатели станут еще больше интересоваться квартирами в уже достроенных домах. Такие эффекты может дать обновленная «Семейная ипотека»

📷 Семьи поторопились с ипотекой – Коммерсантъ

Доля льготных программ в общем объеме ипотечных кредитов в сентябре достигла 72% – максимума с февраля. Теперь же банки ожидают снижения выдач, причем рыночные кредиты будут замещать долю льготных медленно из-за сохраняющихся высоких ставок.

📷 Удар по семьям с одним ребенком и новостройкам: как реформа льготной ипотеки повлияет на рынок недвижимости – ФедералПресс

«ФедералПресс» обсудил с экспертами, как изменения повлияют на жилищный рынок, цены и спрос.

📷 Семейная ипотека подорожала: насколько обвалится рынок жилья и снизятся ли цены на новостройки – Инк.

Как государство решило сделать поддержку «более адресной» – и что это значит для тех, кто уже присматривал квартиру?

📷 Рождаемость больше всего учитывает квадратные метры – Независимая газета

В России есть потенциал для роста рождаемости, поскольку более половины россиян хотели бы иметь трех и более детей. Но главным вопросом для рождения остается отсутствие собственного жилья. В новом трехлетнем бюджете наше правительство хочет сократить финансирование семейной ипотеки.

📷 ИЖС сохранили льготную ипотечную ставку – Эксперт

Теперь ставки по семейной ипотеке зависят от числа детей и региона, но для ИЖС сохранили льготные 6%. В Минфине хотят таким образом поддержать частное домостроение и повысить адресность субсидий. Как это повлияет на рынок новостроек?

📷 Банк сменил вывеску – заемщик получил проблему – Б.О

Российский банковский рынок продолжает консолидироваться, однако при объединении банков и переносе клиентских данных могут возникать ошибки, влияющие на кредитную историю заемщиков.

📷 Банки создают риски для каждой второй новостройки – Движение.ру

Каждый второй дом, который должен быть сдан в 2026–2027 гг., имеет риски срыва сроков строительства. Не из-за подрядчиков и не из-за технологий – из-за денег. Точнее, из-за кредитных средств, которых застройщикам не хватает.

📷 «Самолет» и «ПИК» оказались под ударом после изменения семейной ипотеки – Московская перспектива

Ужесточения по семейной ипотеке ударят не только по потребителям. В сложной ситуации окажутся и девелоперы, работающие в массовом сегменте.

#пресса #недвижимость #ипотека

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

🏦 С 1 октября кредиты по «Семейной ипотеке» по-прежнему могут предоставляться на длительный срок, однако период госсубсидирования ставки теперь ограничен 15 годами, напомнил ЦБ в информационном письме.

В соответствии с правилами программы, ставка по кредиту на период свыше 15 лет может быть увеличена не более чем на 4 п.п., но не выше ключевой ставки на тот момент плюс 3 п.п. (для кредитов на оплату работ по строительству индивидуальных жилых домов – плюс 3,5 п.п.).

При этом график платежей банки должны формировать исходя из того, что ставка по кредиту по истечении льготного периода будет увеличена на 4 п.п., если меньшее значение не предусмотрено договором. В то же время банкам рекомендуется информировать заемщиков о том, что размер платежей для периода кредитования по истечении 15 лет может измениться в зависимости от того, какой будет ключевая ставка.

Расчет долговой нагрузки заемщика и полной стоимости кредита на период кредитования по истечении 15 лет также рекомендовано делать с учетом ставки по кредиту, увеличенной на 4 п.п., если меньшее значение не указано в договоре. Это позволит ограничить риски банков и заемщиков, поддержав при этом возможность получения кредитов на срок свыше 15 лет в рамках семейной ипотеки, отметили в ЦБ.

#семейнаяипотека #цбрф #важное

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

💬 Илья Пономарев,
руководитель комиссии по общественному контролю общественного совета при Минстрое РФ, экс-замминистра регионального развития РФ:

▪️Государственная поддержка ипотеки не решает жилищные проблемы нуждающихся, а во многом стимулирует спрос и рост цен. Альтернативой же могут стать программы социального и корпоративного найма, однако без новых механизмов жилищной политики строительную отрасль может ждать серьезный спад.

▪️Нынешний спрос показывает, что девелопмент – это инвестиционный процесс, а не социальная политика. Есть такая шутка: наша жилищная политика – это лоббирование интересов крупного бизнеса под видом государственной политики.

▪️Когда я разговаривал с зарубежными коллегами, их удивляло, что субсидирование ипотеки у нас называют социальной поддержкой. Они говорят: государство должно поддерживать нуждающихся. Что банк проверяет в первую очередь при выдаче ипотеки? Не относится ли человек к нуждающимся, потому что в таком случае ему, скорее всего, ипотеку не дадут. Получается, что субсидированная ипотека – мера поддержки нецелевого характера. Государственные деньги не доходят до тех, кому они предназначены, зато поддерживают рынок, который отреагировал, в том числе, ростом цен.

▪️У страны есть задача обеспечить людей жильем, но нет конституционной обязанности обеспечить каждого недвижимостью... В любом обществе – и в США, и в Швейцарии – есть люди с низким уровнем дохода, которые не способны содержать недвижимость. Для них существуют разные формы субсидируемого и социального найма. Обычно это фонды, владеющие большим объемом недвижимости. Люди живут в таких домах и оплачивают коммунальные услуги, но не становятся собственниками. При этом квартира может быть большой: она принадлежит государству или фонду. Для финансирования таких проектов выпускают облигации и используют другие финансовые инструменты, поскольку речь идет о значительном объеме недвижимости. У жилья низкая себестоимость и хорошая доходность за счет госсубсидий. Такие механизмы существуют, но у нас они не запускаются.

▪️Бизнес отстаивает собственные интересы, выступая с законодательными инициативами и через профессиональные сообщества. Но встречного участника, который представлял бы интересы общества и государства, часто нет. Государство как будто самоустранилось, заявив, что бизнес сам все решит. Боюсь, что не решит: у бизнеса другие задачи.

▪️Если мы не сформируем более или менее честную жилищную политику государства, проблемы будут накапливаться. Сейчас рынок разорван: между застройщиком и конечным покупателем стоит банк. Это влияет и на качество жилья. Дом построен, качество покупателя не устраивает – и куда ты теперь денешься? Все уже выплачено. Формально можно судиться, однако это сложно и не всегда выгодно. Рыночный механизм, который должен давать покупателю возможность влиять на качество, работает не в полной мере.

▪️Потребительский спрос, к которому мы сейчас движемся, вызывает вопросы. Площадь квартир уменьшается и уже опускается ниже 50 кв. м. И вряд ли это осознанное потребительское желание. Часто речь идет об инвестиции. <...> Для реального проживания важна другая типология – например, малоэтажное жилье в городской среде. Но банкам такие проекты неинтересны: они медленно окупаются и не обеспечивают быстрого оборота. Это длинная история, для которой нужны другие финансовые инструменты – например, облигации и фонды. При нынешней ключевой ставке говорить об этом пока рано.

▪️Государство могло бы все-таки вернуться к своим реальным задачам, а не только поддерживать оборот рынка. Если этого не сделать, спад может оказаться очень серьезным, потому что уже сейчас положение непростое, хотя участники рынка стараются этого не показывать. Банки не хотят раскрывать реальную стоимость активов, которые находятся у них в залоге в рамках проектов с эскроу, и надеются на быстрое восстановление. Все изображают, что ситуация не так плоха и рынок вот-вот отскочит. Но недавний дефолт «Самолета» по облигациям показал, что восстановиться успевают не все.

#мнение

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX