Телеграм канал «Ипотека в России. Новости и аналитика»

💬 Александр Чернокульский,
директор компании «Жилфонд»:

▪️На рынке загородной недвижимости началось сезонное оживление спроса, однако в этом году его значительная часть может уйти во вторичный сегмент. Покупатели все чаще выбирают уже готовые дома, поскольку строительство нового жилья стало более рискованным и дорогим. По данным ДОМ РФ, с января по март 2026 года в России ввели 15,3 млн кв. м индивидуальных жилых домов. Это на 38% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В марте снижение составило 36,2% год к году. При этом в первом квартале 2025 года сегмент, напротив, рос: тогда было введено 24,7 млн кв. м, что на 20% больше, чем годом ранее.

▪️Рынок ИЖС резко вырос после повышения ключевой ставки на фоне льготных ипотечных программ и интереса россиян к загородной жизни. Однако вместе с этим увеличились и риски: на рынке появилось много подрядчиков, которые брали деньги на строительство, но не выполняли обязательства.

▪️У застройщиков нет доступа к деньгам в процессе стройки, они могут получить их только после сдачи объекта в эксплуатацию. Это безусловно обезопасило покупателей, но стало проблемой для небольших застройщиков, которым не всегда доступны кредитные линии, а даже если доступны – кредиты все еще очень дорогие. При нехватке собственных средств некоторые компании начинают финансировать одни объекты за счет других. Такая модель становится неустойчивой и при сбоях приводит к кассовым разрывам. В последние месяцы все чаще появляются сообщения о судебных исках из-за срывов сроков строительства и банкротствах компаний в сфере ИЖС.

▪️На ситуацию также повлияли сокращение льготных ипотечных программ, изменения налоговой нагрузки и рост себестоимости стройматериалов. Дополнительным фактором стало снижение доверия покупателей. По данным Минстроя России, в 2025 году более 10 тыс. человек пострадали от мошенничества в сфере ИЖС.

▪️Спрос на загородную недвижимость сохраняется, а летом традиционно вырастет активность покупателей. Однако в текущих условиях вторичный рынок выглядит более понятным и безопасным. Когда дом уже построен, его качество можно оценить сразу, нет риска недостроя, судебных разбирательств с подрядчиком, затягивания сроков.

▪️За период активного строительства и дорогой ипотеки на рынке накопился значительный объем готового загородного жилья. Этот запас позволит в текущем сезоне смягчить последствия кризиса в ИЖС. Но в долгосрочной перспективе сокращение строительства может привести к дефициту предложения и росту цен на загородную недвижимость.

#ижс #мнение

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

Ввод жилья, итоги 2025 в крупнейших городах страны

Объем ввода – запаздывающий индикатор, отражающий результат работы отрасли за предыдущие годы. Но в отдельных случаях его можно использовать для фиксации долгосрочных трендов и предварительной оценки масштабов региональных рынков.

Росстат традиционно с запозданием выдает статистику по муниципальным образованиям, только сейчас появилась возможность сравнить ввод жилья в крупнейших городах по итогам 2025 года. Здесь без особых сюрпризов – те, кто традиционно много строит, остались в лидерах.

Сам график в очередной раз напоминает нам, как сильно отличаются крупные города сопоставимые по численности населения. Отличия как в объеме, так и в структуре ввода жилья. Региональная специфика – то, что часто ускользает при разработке федеральных шаблонов и стимулов развития жилищного строительства. В следующих публикациях покажем данные по вводу жилья на душу населения.

@REBURG |🌐До встречи на форуме недвижимости "Движение"

🇷🇺 Михаил Гольдберг,
руководитель аналитического центра ДОМ РФ:

▪️Динамика цен (на первичное жилье в РФ – прим.) в январе, как и в декабре, цены росли достаточно высокими темпами примерно 2% в месячном выражении. Дальше темпы рост цен замедлились, примерно полпроцента по стране. Я думаю, в ближайшем будущем динамика будет достаточно спокойная, таких всплесков уже не будет, в целом цены будут расти на уровне инфляции, может быть чуть больше. Пока накопленный эффект говорит о том, что цены выросли чуть-чуть медленнее, чем инфляция, то есть в реальном выражении даже снизились.

▪️Есть базовый сценарий ЦБ, он говорит о том, что уже в следующем году ключевая ставка должна снизиться до 8-9% (по последним данным прогноза ЦБ – до 8-10% – прим.), соответственно ипотека будет примерно 11-12%, это уже нормальные условия.

▪️Я не думаю, что замедление ввода жилья будет сильным. В последнее время вводят 45-50 млн кв. м, если говорить о многоквартирном жилье, и порядка 60 млн кв. м ИЖС. Сейчас спад идет в ИЖС. Что касается запусков в I квартале 2026 года, как ни странно, они выросли, причем достаточно сильно, Примерно на 20% больше, чем в прошлом году и вообще это один из сильнейших первых кварталов.

▪️В прошлом году мы видели достаточно серьезный рост цен (на рынке аренды жилья – прим.). Сейчас мы видим достаточно серьезный рост предложения в I квартале. В основном выходят на рынок те квартиры, которые приобретались в начале 2020-х годов. Арендная ставка в I квартале чуть-чуть понизилась.

▪️Ситуация сейчас для застройщиков непростая. По крайней мере она хуже, чем была 2-3 года назад, когда действовала программа широкой льготной ипотеки. Сейчас мы видим, что продажи постепенно снижаются, рентабельность застройщиков падает. Но до банкротства, я думаю, не дойдет. Вообще система проектного финансирования показала, что сам подход к решению трудностей у проектов он очень сильно изменился, никто не уходит как «СУ-155» громко. Сейчас банки, которые финансируют, они разделяют риски с отраслью и в случае возникновения трудностей и проектов проект переходит на баланс банка и банк достраивает.

▪️Я думаю, что цены не снизятся. За 30 лет по-моему не было ни одного года, когда в номинальном выражении цены снизились. В реальном они снижаться могут, то есть расти ниже инфляции, но ожидать резкого снижения цен точно не стоит. Сейчас резко выросла цена рабочей силы в строительстве, в два раза за последние два года увеличились зарплаты в стройке, есть определенный дефицит рабочей силы и плюс застройщики увеличили издержки на оплату процентов из-за высоких ставок. Поэтому ожидать, что цены снизятся, я бы не стал.

▪️Идеальная модель рынка – это не когда цены не растут, а когда цены растут чуть ниже, чем доходы населения. Тогда жилье становится постепенно доступным и застройщики не теряют стимул строить.

#мнение #недвижимость

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

Цифры ИЖС от ДомРФ

За первый год действия механизма эскроу-счетов в сегменте ИЖС заключено 25,5 тыс. договоров подряда на строительство 2,7 млн м² жилья. Более 11 тыс. домов уже готовы.

Рынок ИЖС с эскроу расширяется, но пока остаётся концентрированным: на топ-5 регионов приходится 40% портфеля текущего строительства.

В число регионов-лидеров входят:

‒ Московская область (15%),
‒ Татарстан (7%),
‒ Краснодарский край (7%),
‒ Ленинградская область (6%)
‒ Башкортостан (5%).

⬆️ Молодые семьи Севастополя с этого года смогут получить компенсацию за оплату съемного жилья. Механизм новой меры поддержки уже разработан и согласовывается, сообщили в правительстве региона.

#аренда #ВРегионах #молодаясемья

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

🏦 На 1 марта, по оценке ЦБ, размер обязательств граждан по сделкам приобретения строящегося жилья в рассрочку составил 1,6 трлн рублей, или 17% от стоимости заключенных ДДУ. Это примерно соответствует уровню середины 2025 года, рассказала директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

Она отметила, что суммы серьезные, риски тоже серьезные, поэтому ЦБ считает правильным регулировать не только рассрочку на обычные товары и услуги, но и рассрочку при покупке жилья.

Летом прошлого года ЦБ направил рекомендации для банков по учету рисков рассрочки на рынке жилья. Сейчас, по словам Даниловой, регулятор обсуждает с Минстроем законопроект о регулировании такой рассрочки.

Но для всех было бы лучше, если бы она постепенно отходила на второй план, уступая место рыночной ипотеке, сказала директор департамента финансовой стабильности ЦБ.

#цбрф #рассрочка #новостройки

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

🏦 Елизавета Данилова,
директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ:

▪️В ипотеке доля проблемной задолженности увеличилась за прошлый год с 1% до 1,7%, а на 1 апреля 2026 года – до 1,8%. Хотя показатель практически удвоился, по историческим меркам он остается невысоким.

▪️Еще одна часть проблемной ипотеки – это кредиты на строительство частных домов (ИЖС). Там заемщики перестали платить в тех случаях, когда подвели строители, и в итоге люди остались без жилья, но с долгом перед банком. Чтобы исключить такие ситуации, при нашем активном участии в ИЖС были введены счета эскроу, которые защищают дольщиков от потери денег. Счета эскроу уже обязательны в льготных госпрограммах. Мы считаем, что и в рыночной ипотеке на ИЖС должен действовать механизм эскроу, если строительство ведет подрядчик.

▪️По итогам I квартала 2026 года, на выдачи ипотеки заемщикам, которые более 80% доходов направляют на выплаты по кредитам, пришлось лишь 4%, а с низким первоначальным взносом – менее 1%. В ИЖС ограничения на кредитование людей с большими долгами начали работать чуть больше полгода назад, но там тоже уже произошло кратное сокращение рискованных выдач.

▪️Почему, несмотря на принятые меры, по итогам 2025 года просрочка по ипотеке выросла вдвое – до 205,4 млрд рублей? Потому что наши меры распространялись только на новые кредиты, а просрочка накапливается в основном по старым. Но даже с ними качество портфеля в целом остается приемлемым. Как я говорила, на 1 апреля 2026 года доля проблемной задолженности составила 1,8%. Для сравнения, в 2016 году было почти 4%, а в 2009 году – превышала 6%. Как видите, мы далеки от пиковых значений.

▪️Текущая ситуация не несет угроз для финансовой стабильности, так как у банков накоплен хороший запас капитала. С учетом залогов риски по ипотечным кредитам минимальные. В целом люди исправно платят ипотеку. На 1 января 2026 года в России 9,9 млн человек имели долг по ипотеке, часть из них созаемщики. Из этих 9,9 млн только 228 тыс. человек (2,3%) имеют просроченные платежи по ипотеке.

▪️Не опасаемся (что дома и квартиры, которые застройщики не смогли достроить или продать, повиснут «мертвым грузом» на балансах банков – прим.), но мы очень внимательно следим за этим сектором, поскольку объем жилищного финансирования велик. К концу прошлого года оно достигло 10,2 трлн рублей и занимало 10,6% в корпоративном кредитном портфеле банков. Это на 1,1 п.п. больше, чем в 2024 году. Качество портфеля проектного финансирования остается высоким. На «плохие» кредиты приходится менее 1%, а это гораздо ниже показателей по корпоративному сектору в целом (3,9%).

▪️Ряд важных индикаторов указывают на устойчивость отрасли. Доля распроданных квартир в строящемся жилье составляет 31% – это соответствует нормальному уровню. Для оценки состояния рынка жилья также необходимо смотреть на то, как распроданность соотносится со строительной готовностью: на конец марта 2026 года это соотношение составляет 72%. На рынке считается, что оптимальное значение находится в диапазоне от 60 до 80%, то есть около 70% – это хороший, устойчивый уровень. Нормально, когда две трети жилья продается в ходе строительства.

▪️Наш анализ на базе детальной информации банков по сделкам показал, что в одном городе разница в цене между новостройкой и вторичкой не старше 10 лет обычно составляет порядка 10–15%. Если учесть, что в цену вторички уже входит ремонт, то по-настоящему разрыв около 25%. Но все равно это достаточно много и предпосылок к сокращению ценового разрыва в последние годы не было. По данным Росстата, цены на первичное жилье в 2025 году выросли сильнее, чем на вторичное: +8,7 и +3,9% соответственно.

▪️Проблемы отдельных застройщиков не являются системными. Об устойчивости отрасли и росте прибылей объективно говорят данные Росстата. По итогам 2025 года по строительству в целом прибыль выросла на 57,5% (рост шестой год подряд) и составила 881,2 млрд рублей. Это очень неплохой результат, лучше, чем во многих отраслях. Такая прибыль позволяет обслуживать долги.

#цбрф #ипотека #недвижимость

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX