Телеграм канал «Ипотека в России. Новости и аналитика»

📌 Основные итоги прошедшей недели (18-25 сентября) по версии Русипотеки

▶️ЦБ предложил обязать банки включать в долговую нагрузку неуплату ЖКУ и алиментов в том случае, если по ним уже начато исполнительное производство. В расчет также планируют добавить рассрочки от застройщиков

▶️ЦБ обсуждает переход с середины 2027 года к официальному доходу как основному критерию кредитоспособности у заемщиков, сообщила глава Банка России Эльвира Набиуллина

▶️Рефинансирование ипотечного кредита не является основанием для лишения участника СВО права на получение социальной выплаты, разъяснил Верховный суд РФ

▶️Ипотека в августе, по данным ЦБ, продолжила расти умеренными темпами. Задолженность населения по ипотеке увеличилась на 0,5%. Объем выдач незначительно увеличился (+5%), при этом на кредиты с господдержкой пришлось около 56% выдач

▶️Приложение «Мой риелтор» появится в РФ в начале октября, рассказала президент Российской гильдии риелторов (РГР) Ирина Зырянова

Льготные программы

▶️Утверждены изменения в программу «Семейная ипотека». Ключевые изменения – дифференциация ставки по кредиту и максимальной суммы кредита для приобретения жилья. Они будут зависеть от количества детей и региона проживания семьи

Законодательство

▶️Концепцию федерального закона «О предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и обеспечении безопасности сделок с недвижимым имуществом» рассмотрели на заседании комитета ТПП РФ. Принято решение о создании рабочей группы по разработке концепции регулирования риелторской деятельности и ее реализации. Росреестр заявил, что готов выступить регулятором этой деятельности

Банки

▶️Сбербанк упрощает получение Дальневосточной и Арктической ипотеки: теперь при покупке строящегося жилья основные документы участники сделки могут подтвердить через Госуслуги

▶️Альфа-Банк начал проводить ипотечные сделки с выделением доли ребенку

▶️МКБ начинает кредитовать по всей России. Банк теперь принимает все объекты залога ипотеки по всей стране

Профильные мероприятия

▶️5-9 октября – Международный жилищный конгресс. По промокоду РУСИПОТЕКА скидка до 30%

▶️29 октября – XV конференция «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России»

▶️4-5 декабря – XI Всероссийский форум «Кредитный консалтинг 2026»

#ИтогиНедели

@rusipoteka

Помощь в получении кредитов на бизнес | Ипотечный чат

📲Русипотека в MAX

клиентов через рекомендации, личный бренд, соцсети, рекламу, квизы, партнёрские каналы и продажи по старым клиентам
• Как эффективнее доводить обращения до сделки
• Как увеличить доход с одной сделки и расти в доходе, даже когда рынок нестабилен.

Это не просто теория — это реальные практические инструменты, которые сейчас используют топовые агенты и брокеры по недвижимости, и готовы поделиться ими с вами.

🎁Зарегистрируйтесь и получите «ИИ-инструменты для риелтора» в подарок.

Узнать больше о марафоне и получить подарки

📰 Обзор прессы за неделю (18-25 сентября)

📷 Жилье подстраивают под демографию – Коммерсантъ

Минфин утвердил новые правила «Семейной ипотеки». Эксперты полагают, что изменения, возможно, будут способствовать улучшению демографической ситуации в долгосрочной перспективе, но раньше подорвут выдачу ипотечных кредитов и продажи квартир в новостройках.

📷 Покупатели пришли на готовое – Коммерсантъ

В 2026 году спрос на готовое жилье заметно вырос. Россияне все реже выбирают новостройки, переориентируясь на готовые объекты из-за более низких цен. Однако квартиры с историей по-прежнему требуют тщательной юридической проверки. На этом фоне выросли востребованность риэлторов и их доходы.

📷 Ипотека обернулась облигациями – Коммерсантъ

В этом году объем размещений облигаций, обеспеченных правами требования по ипотечным кредитам имеет все шансы превысить 700 млрд руб., что станет историческим рекордом. Росту объема секьюритизации под гарантии «Дом РФ» будет способствовать введение надбавок к коэффициентам риска по неипотечной секьюритизации.

📷 Ссудят по поступкам: банки обяжут учитывать долги по ЖКХ и алиментам при выдаче кредитов – Известия

Даже долг за коммуналку сможет поставить крест на ипотеке или новом кредите. ЦБ хочет обязать банки включать в долговую нагрузку неуплату ЖКУ и алиментов, если дело уже дошло до приставов.

📷 Клиент недоступен: девелоперы ждут обвала спроса на новостройки к концу года – Известия

Спрос на новостройки может заметно просесть в конце года. В июле выдачи по программам господдержки уже рухнули на 41% по сравнению с 2025-м, и застройщики ожидают продолжения тенденции.

📷 Девелоперный театр: за три месяца количество дел о банкротстве застройщиков выросло на треть – Известия

Количество дел о банкротстве строительных компаний за 3 месяца выросло более чем на 30%. Сложности в отрасли признают в Минстрое. Девелоперы оценивают положение дел осторожно.

📷 Как скажется на рынке новый режим Минстроя – усиленного контроля – Московская перспектива

Министерство ввело режим усиленного контроля за отдельными жилищными проектами. Это превентивная мера, цель которой – выявить риски на ранней стадии и не допустить кризиса.

📷 Доля рассрочек сократится почти в два раза после их легализации – Московская перспектива

Принятие закона о рассрочках приведет к тому, что этот инструмент будут использовать более адресно – его объем в структуре продаж сократится до 15% с текущих 30–40%. При этом в целом рынок позитивно оценил инициативу.

📷 Рынок недвижимости изменился: почему привычные риелторские методы перестали работать – Т-Ж

Клиент больше не приходит к риелтору за квартирой – он приходит за тем, чего не смог найти и проверить сам.

📷 Минфин утвердил изменения в «Семейной ипотеке» – Фонтанка

Власти отвели всего неделю на подготовку к отмене льготной ипотеки в текущем виде. Столько же времени осталось у семей с детьми, чтобы оформить кредит на квартиру под 6%. С 1 октября такая возможность исчезнет для 95% родителей.

📷 «Можно сказать, что семейная ипотека практически завершает свое существование» – Бизнес Online

«Категория семей, претендующих на семейную ипотеку по старым условиям, и так очень мала, а теперь станет еще меньше», – встречают эксперты новые условия семейной ипотеки. Накануне Минфин опубликовал новые правила. В правительстве объясняют это тем, что хотят сделать программу более демографически ориентированной, хотя главное скорее снижение расходов бюджета на субсидирование ставок, которое в 2025-м достигло 2 трлн руб.

📷 «Семейная ипотека» изменилась: как отреагировали застройщики – Интерфакс

Застройщики отреагировали на изменения не бурно, поскольку были морально готовы. Однако все они единодушно считают, что теперь рынку придется искать новые формы продаж и предлагать новые форматы жилья.

📷 Девелоперы включат режим экономии – Эксперт

Застройщикам в 2027 г. придется затянуть пояса: новые проекты они будут запускать осторожнее, расходы – резать, а сам продукт – упрощать. Виноваты слабый спрос, дорогие кредиты и растущая себестоимость.

#пресса #недвижимость #ипотека

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

Шесть лет на ипотечной игле

На фоне сегодняшних изменений «Семейной ипотеки» решили вспомнить, как мы вообще дошли до жизни такой. Потому что 1 октября 2026 года — это не просто очередное изменение ставок. Похоже, заканчивается целая эпоха, которая началась еще весной 2020-го.

До ковида ипотека была довольно скучным банковским продуктом. Люди совершенно спокойно брали ее под 10+% годовых, покупали квартиры и как-то жили дальше. А потом случился ковид, продажи встали, государству понадобилось одновременно поддержать граждан и стройку — и 17 апреля 2020 года появилась массовая льготная ипотека под 6,5% на новостройки. Изначально вообще как временная антикризисная мера до 1 ноября 2020 года.

И тут выяснилось удивительное: если резко удешевить деньги, люди начинают покупать квартиры. Много квартир. Рекордно низкая ипотека дала рекордно высокий спрос, предложение начало вымываться, а цены — расти. Причем новых метров на рынок выходило мало, поэтому получилась идеальная машина для разгона цен.

Особенно весело было в конце 2020-го. За IV квартал в Московском регионе реализовали около 2,8 млн кв. м. Сошлись вообще все звезды: отложенный после локдауна спрос, льготка, низкая ключевая, рыночная ипотека примерно под 6% и еще не успевшие улететь цены. Средний ценник экспонирования тогда был около 230 тыс. руб./кв. м. В 2021-м праздник продолжился, и это стал один из самых успешных годов рынка за последнее десятилетие. Девелоперы настолько привыкли к хорошей жизни, что начали раскатывать губы на региональную экспансию, собственные проектные институты и прочий фиджитол-диджитол.

Временная антикризисная мера, понятное дело, временной быть быстро перестала. В 2021 году льготку продлили, правда ставку подняли с 6,5% до 7%, а лимит кредита сделали 3 млн руб. для всех регионов. Одновременно расширили «Семейную ипотеку»: она вообще появилась еще в 2018 году для семей со вторым и последующим ребенком, но с июля 2021-го доступ к 6% получили и семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Для Москвы, Петербурга и областей лимит по семейке составлял 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн.

А потом пришел 2022 год, и рынок открыл второй ларчик Пандоры. После февральского шока ключ улетел, обычная ипотека стала практически неподъемной, продажи во II квартале рухнули почти вдвое. И вот тут выяснилось, что субсидировать ипотеку может не только государство, но и сам девелопер. В апреле 2022-го мы уже разбирали механику ипотеки под 0,1%: застройщик платит банку комиссию за снижение ставки, а расходы в конечном итоге прячутся в стоимости квартиры. Тогда мы считали, что снижение ставки на каждый процент стоило примерно 3% цены квартиры.

И понеслось. 7%, 5%, 3%, 1%, 0,1% — ставки превращались уже скорее в маркетинговый баннер, чем в характеристику стоимости денег. На государственную субсидию наслаивалась девелоперская, банки стригли купоны, девелоперы сохраняли продажи, покупатель радовался маленькому ежемесячному платежу, а цена квартиры раздувалась. В III квартале 2022 года средняя ипотечная ставка дошла, по нашим тогдашним подсчетам, до 6,57%.

Именно поэтому 2022-й оказался переломом. Продажи после шока восстановились не столько благодаря самой льготке, сколько благодаря девелоперскому субсидированию. В ноябре 2022-го рынок уже продавал около 450 тыс. кв. м в месяц при средней цене порядка 310 тыс. руб./кв. м, и без субсидирования ставки никаких успешных продаж бы не было.

Но любой банкет однажды замечает ЦБ. В начале 2023 года регулятор начал постепенно прикрывать околонулевые ипотеки и бороться с завышением стоимости квартир при субсидировании. Одновременно начали ужесточаться требования к льготным программам. И получился забавный эффект: каждое новое закручивание гаек не сразу охлаждало рынок, а сначала создавало очередной забег «успей купить до...». Поэтому 2023 год принес новые рекорды продаж, а затем ровно тот же аттракцион повторился перед окончанием массовой льготки.

К весне 2024 года мы уже писали, что «недвижимость полностью посадили на ипотечную иглу». Рынок обсуждал практически одну ставку: отменят льготку или нет, какой будет первоначальный взнос, что останется после нее. И уже тогда ответ был довольно очевидным: после 1 июля на первый план должна была выйти семейная ипотека.

1 июля 2024 года стало днем Х. Массовая льготная ипотека, которая должна была пожить несколько месяцев в ковидном 2020-м, закончилась спустя четыре года. Правительство впоследствии отдельно фиксировало именно эту дату завершения программы. За четыре года рынок настолько привык к дешевым деньгам, что девелоперы фактически разучились «продавать» квартиры и привыкли просто «оформлять сделки».

Казалось бы, вот сейчас и должен был случиться большой похмельный синдром. Но рынок опять нашел обезболивающее. Первым стала «Семейная ипотека» под 6%. Из адресной программы для семей она после смерти массовой льготки постепенно превратилась в главный ипотечный инструмент первички. Вторым стали рассрочки. Во второй половине 2024 года девелоперы начали массово играть в «халявную рассрочку без наценки», а когда поняли, что пустые эскроу и дорогое ПФ удовольствие сомнительное, появились наценки за рассрочку в 20–40%.

Поэтому настоящий провал рынка летом 2024-го опять не случился. Дальше семейку начали лохматить уже примерно так же, как когда-то массовую льготку. Появилась «донорская семейная», комбинированные кредиты, несколько семейных ипотек в одной семье, ипотека с 0% ПВ и прочие способы затолкать клиента в сделку. Параллельно рынок пересел на рассрочки. В результате в мае 2026-го мы пришли к выводу, что провал, который должен был произойти летом 2024 года, просто перенесли на весну 2026-го — семейкой, донорской семейкой, нулевым первоначальным взносом и рассрочками.

В 2020 году государство временно субсидировало ипотеку, чтобы спасти спрос в ковид. В 2022-м девелоперы научились докладывать сверху свои деньги, чтобы сделать ставку еще красивее. В 2023-м ЦБ начал прикрывать этот праздник. В 2024-м закончилась массовая льготка, но ее место заняли семейка и рассрочки. В 2025-м девелоперы и банки уже снова грели руки на семейке, которая составляла абсолютное большинство льготных ипотечных продаж. А к 2026 году государство начало возвращать программу туда, откуда она вообще когда-то появилась, — к более адресной поддержке семей.

И вот теперь с 1 октября 2026 года заканчивается уже привычная семейка под 6% для всех подходящих семей. Ставка становится дифференцированной по количеству детей и региону. В Москве семья с одним ребенком получит уже 12%, с двумя — 10%, с тремя — 8%, и только с четырьмя останутся старые 6%. Сама программа никуда не исчезает — она продлена до конца 2030 года. Но тот самый массовый дешевый ипотечный продукт, на котором первичка ехала последние годы, становится сильно менее массовым.

В итоге временная ковидная мера прожила четыре года, а ее последствия рынок разгребает уже шестой. За это время покупателя сначала приучили к дешевой ипотеке, девелопера — к ипотечному спросу, банк — к комиссиям, высокому покрытию ПФ, деньгам на эскроу, а рынок — к тому, что при каждом закручивании одной гайки обязательно находится следующая финансовая конструкция.

Сначала была льготка. Потом субсидирование. Потом семейка. Потом рассрочки. В общем, шесть лет рынок недвижимости доказывал, что конец праздника — это не конец праздника, если вовремя открыть следующую бутылку. С 1 октября заканчивается семейка в привычном виде. Теперь главный вопрос — что откроют следующим.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

🟣 Банк Уралсиб

С 25 сентября

📌Обновил ставки по рыночной ипотеке. Теперь минимальные ставки составляют:

⬩ Готовое и строящееся жилье – от 18,69% (ранее – от 18,49%)
⬩ Рефинансирование – от 18,69% (ранее – от 18,49%)
⬩ Целевой кредит под залог - 21,2% (ранее – 21,0%)
⬩ Нецелевой кредит под залог - от 21,2% (ранее – 21,0%)

Изменения распространяются на все заявки независимо от даты заведения и наличия текущего одобрения.

📌Приостанавливает кредитование по программе «Ипотека для семей с детьми», в т.ч. рефинансирование.

#банки #уралсиб

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

❗️ Оформить семейную ипотеку по старым правилам смогут заемщики, которые успели заключить кредитный договор до 1 октября. Одобрение заявки не является основанием для продления ставки 6% после 1 октября.

Такое разъяснение дали в консультационном центре ДОМ РФ.

🤫🏁🏁🏁
«Ключевое условие – дата заключения кредитного договора. Если заключение кредитного договора состоялось до 1 октября – кредит будет по старым условиям, с 1 октября – по новым. Выдача фактически происходит чуть позднее, но разграничение условий на старые и новые – именно по дате заключения договора.

Одобрение ипотечной заявки не является основанием для продления ставки 6% после 1 октября. Если договор заключен до этой даты, по действующим условиям ставка будет 6%, если после этой даты – в зависимости от числа детей и региона, как следует из новых правил, утвержденных Минфином», – пояснили в ДОМ РФ.
🏁🏁🏁🏁

#семейнаяипотека

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

📄 Реестр профессиональных риелторов, а также возможность проверить статус специалиста по недвижимости через QR-код может появиться в России. Об этом стало известно по итогам заседания комитета ТПП РФ, на котором обсудили концепцию закона о риелторской деятельности и создали рабочую группу по ее реализации.

#риелторы #недвижимость #законодательство

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX