Телеграм канал «Ипотека в России. Новости и аналитика»

📑 Общее количество ипотек в РФ оценивается в 24 трлн рублей, из которых секьюритизировано до 9%. Такой информацией поделился заместитель гендиректора, финансовый директор ДОМ РФ Давид Овсепян.

Секьюритизация ипотеки – финансовый процесс, при котором банк превращает выданные ипотечные кредиты в ценные бумаги (облигации) и продает их инвесторам.

«За прошлый год мы достигли объема сделок секьюритизации 670 млрд. Продукт имеет огромный потенциал масштабирования. Вообще в целом ипотеки в стране на 24 трлн. Секьюритизировано из них до 9%, если обратиться к рыночной практике, доходит и до 50% секьюритизации ипотечных портфелей в совокупности в банковской системе», – сообщил Овсепян.

#ицб #облигации #секьюритизация

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

Финансы застройщиков - лучший пример неэффективности длительно жесткой ДКП, при которой высокая ключевая ставка (КС):
• сначала разгоняет цены через спрос на льготную ипотеку, затем - через процентные издержки;
• ограничивает инвестиции и предложение жилья в будущем;
• создает риски макростабильности в целой отрасли, перераспределяя финансовые активы без создания какой-либо true value.

Отчетность публичных застройщиков за 6 мес. 2026 показывает, что у нас почти не осталось компаний с умеренным Net Debt / EBITDA* ниже 4-х и покрытием процентов ICR** выше 1 (кроме ПИК и ЛСР на графике 2).

* True EBITDA - за вычетом экономии на эскроу, завышающей выручку и процентные расходы.
** True ICR - с учетом всех начисленных и капитализированных процентов без экономии на эскроу
(не видел на рынке корректного расчета EBITDA, начисленных процентов и даже покрытия эскроу - подробности готов обсудить)

Ухудшение условий семейной ипотеки грозит дальнейшим снижением покрытия эскроу и накоплением системных рисков. Банки будут вынуждены входить в капитал проектов застройщиков, чтобы вытянуть экономику для себя. Под вопросом - за счет кого!?

Владельцы акций уже потеряли Equity за счет начисленных процентов, а банки получили будущую прибыль застройщиков капитализацией процентов.

На очереди владельцы облигаций наиболее рискованных застройщиков. Их судьба в руках крупнейших банков. Либо основной бизнес застройщиков перейдет им, а владельцы облигаций останутся ни с чем, либо банки должны списать часть капитализированных процентов в обмен на доли в бизнесе.

Падение облигаций застройщиков на новостях от компании Самолет закономерно при возникновении системного риска. Впереди у компании погашение и оферта в сумме до 29 млрд в начале 2027 г. Без помощи банков или нового инвестора будет сложно.

Самолет, или "проблемы индейцев шерифа не волнуют"

• Сумма долга достигла 773 млрд руб., включает 74 млрд по облигациям. Теперь рост долга идет исключительно за счет капитализации процентов +23 млрд за 1п.2026 г. За 3 года разница между начисленными и уплаченными процентами 121 млрд руб. осталась в долге/убытках в пассивах и запасах/себестоимости в активах.

• Чистый долг (ЧД) растет быстрее с 373 до 425 млрд в 1п.2026 за счет сокращения продаж по ДДУ и остатков на эскроу.

• Покрытие эскроу упало до 61% (338 на эскроу / 660 ПФ) - ниже среднего по рынку 70%.

• Выручка просела до 117 млрд -31% за 1п.2026. Она технически завышена на 23 млрд экономии на эскроу. В чистой выручке до 30% относится к продажам по ДКП после ввода жилья (признается в момент времени).

• Компания начислила за год 105 млрд процентов на чистый долг по средней ставке 27% годовых при true-EBITDA в 2 раза ниже (47 млрд). Покрытие процентов 0,5 (0,3 за 1п.2026). Больше половины процентов капитализируется и откладывает проблемы на будущее, которое быстро приближается.

Аналогичная ситуация у всех с низким покрытием эскроу.
#аналитика

ПФ вдвойне зависит от КС

Банк России считает проектное финансирование (ПФ) застройщиков квази-льготным и независимым от ключевой ставки (КС), ориентируясь на среднюю ставку по ПФ (10%). Кто-то должен объяснить регулятору, что это не так.

Ставка по ПФ - разность между стоимостью кредита (допустим КС+4%) и платой за бесплатные остатки на счетах эскроу (КС-1%). Когда покрытие ПФ остатками на эскроу снижается со 100% до 70%, средняя ставка по ПФ вырастает с 5% до 10%, но все процентные расходы - в разы. На чистый долг по ПФ застройщики начисляют гораздо больше (18*1-13*0.7)/0.3=30% годовых при КС=14%.

Капитализация % увеличивает себестоимость и цены.

Надеюсь, что кейс Самолета станет фактором для изменения отношения ЦБ к рискам финансовой стабильности, которые пока приносятся в жертву мнимой борьбе с инфляцией.

💡При росте кредита ниже ставки процента, ставка уже не ограничивает инфляцию, а с учетом ухудшения финансов производителей становится проинфляционной. Можно проецировать состояние строительной отрасли на всю экономику. Разница одна - вся экономика будет устойчивее к высокой ставке дольше из-за меньшей зависимости от кредитных отношений.

@truevalue

‼️ В России действует отработанная мошенническая схема: под видом помощи в рефинансировании кредита посредники загоняют жертву в кабальный заем, а затем лишают ее недвижимости.

Так, россиянке с задолженностью около 4,5 млн рублей предложили помощь с рефинансированием. В результате она подписала договор займа на 7,2 млн рублей под залог квартиры с неустойкой в 0,5% за каждый день просрочки – это соответствует 182,5% годовых. Позднее квартиру зарегистрировали на нового владельца, хотя сама женщина утверждала, что считала подписываемые документы частью процедуры рефинансирования.

Вернуть жилье удается единицам – во многих случаях не получается даже добиться возбуждения уголовного дела, констатируют юристы.

При этом число дел о мошенничестве с недвижимостью под видом рефинансирования за последние годы растет.

Схема работает благодаря трем факторам:

⚫️юридическая неграмотность жертвы,
⚫️психологическое давление,
⚫️отсутствие должной проверки со стороны банков.

‼️Юристы призвали проверять и внимательно изучать содержание всех документов перед подписанием. Особенно важно убедиться, что сделка не предусматривает куплю-продажу недвижимости вместо рефинансирования.

#мошенничество #рефинансирование #кредиты

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

Сколько стоит ваш ремонт?

Нашла бот, который может рассчитать стоимость вашего ремонта всего за 1 минуту 😍

Какие параметры он учитывает?
— Тип ремонта: косметический или капитальный
— Класс ремонта: комфорт или бизнес
— Тип жилья: вторичка или первичка
— Метраж

Попробуйте сами: @remont_kalculator_bot 🔥

Если вы только начинаете ремонт, рекомендую этот канал. Там только актуальная информация: сколько стоит ремонт в 2026 году, как сэкономить, с чего начать и др. Рекомендую подписаться: @domeoru 📌

📃 Особенности прогнозирования цен на первичном рынке недвижимости в условиях макроэкономической неопределенности

Автор: Домащенко О.В.

Аннотация: В данной работе поднимается вопросы ценообразования на рынке первичной недвижимости, в условиях нестационарной экономической обстановки, когда государство активно используют экономические методы управления таких как фискальная и монетарная, чем достаточно сильно изменяет различные законы ценообразования создавая отличные условия для наблюдения за стандартными экономическими законами.

Автор поставил себе цель проверить гипотезу о наличии особенностей проявления закона спроса и предложения на первичном рынке недвижимости, отличающих его от классической экономической модели.

В частности, в статье продемонстрированно реальное влияние изменения ставки центрального банка на ценовые показатели первичной недвижимости и объем спроса и предложения. Новизной в данном аспекте является обнаружение неверных интерпретаций фундаментального экономического принципа взаимодействия спроса и предложения на рынке первичной недвижимости.

В результате исследования был проведен прогноз цен на жилье в Российской Федерации с использованием метода экспоненциального сглаживания, учитывая реальное влияние изменения ставки центрального банка.

Источник: «Жилищные стратегии». Том 13, №3.

#исследование #недвижимость #новостройки #цены

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

📊 Домклик рассказал о распределении выдач по льготным и рыночным программам ипотеки в Сбербанке в сентябре 2026 года.

Аналитики отмечают, что в сентябре объем выдач льготных программ составил свыше 330 млрд руб., из этой суммы почти 303 млрд руб. пришлись на семейную ипотеку. Доля госпрограмм в общем объеме ипотечного рынка вновь приблизилась к показателям 2025 года, составив 74%.

В то же время объем выдач по базовым программам также вырос, превысив 114 млрд руб. (+9,2% к августу). Сентябрь стал рекордным по выдачам базовой ипотеки в 2026 году.

✔️ Семейная ипотека – доля программы выросла до 68%. В сентябре россияне оформили ипотечных кредитов по программе на общую сумму 302,8 млрд руб. Это на 63,7% больше, чем в сентябре 2025 года (185 млрд руб.), и в 2,2 раза выше, чем в августе.

✔️ Дальневосточная и арктическая ипотека – доля сократилась до 5%. Выдачи выросли на 8,5% к августу, 21,5 млрд руб., что на 17,5% выше показателя сентября 2025 года (18,3 млрд руб.).

✔️ IT-ипотека – доля сократилась до 1%. Объем выдачи составил 4,8 млрд руб.: рост к августу на 2,1% и снижение на 4% год к году.

#госпрограммы #ипотека #сбербанк

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

💰 Падения цен на рынке новостроек не наблюдается – скорее, наоборот, говорится в обзоре первичного рынка за III кв. 2026 гола от аналитиков «Мира квартир».

По данным «Мира квартир»:

📌 цена «квадрата»
⬩ за последние три месяца в 61 городе из исследованных 70 увеличилась, и только в 9 снизилась. Наибольший рост выявлен в Сочи (+14,2%), падение – в Грозном (–10,6%). В среднем по всем городам стоимость метра новостроек выросла за квартал на 4,2%, до 166,9 тыс. рублей.

📌 цена лота
⬩ средний лот вырос в цене в 52 городах из 70, упал в 17, еще в одном остался без изменений. Больше всего подорожали объекты в Кирове (+14,6%), подешевели – в Грозном (–13,3%). В целом по городам средняя цена объекта за квартал выросла на 3,5%, до 8,64 млн рублей.

🖋➖➖➖
«Спрос на новостройки продолжаться оставаться невысоким, за квартал предложение объектов в нашей базе увеличилось на 23%. Надеяться на улучшение кредитных программ ни застройщикам, ни покупателям пока не приходится – изменения ситуации не видно на горизонте. Тем не менее, цены продолжают ползучий рост: девелоперским компаниям приходится идти на эти меры, чтобы компенсировать рост стоимости стройматериалов и работ, а также обслуживание дорогих кредитов.

Тем не менее, покупатели сейчас ищут и находят индивидуальные скидки и выгодные предложения типа «ремонт или машино-место в подарок», – отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
➖➖➖➖

#цены #первичка #новостройки #недвижимость

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX