Телеграм канал «Ипотека в России. Новости и аналитика»

📃 «Анализ динамики распределений доходов и обеспеченности жильем в России по данным домохозяйств»

Авторы: Панкова В.А., Ломоносов Д.К.

Аннотация: Используя данные по российским домохозяйствам, в данном исследовании мы проверяем, действительно ли различия в уровне доходов приводят к различию в уровне нефинансового богатства так, как это демонстрируют исследования предшественников.

Анализ распределений доходов и обеспеченности жильем на основе Российского мониторинга экономического положения и здоровья населения (РМЭЗ) позволил выявить, что за последние двадцать лет площадь собственного жилья у домохозяйств с более высоким уровнем доходов увеличилась примерно в той же пропорции, что и у менее обеспеченных групп населения.

Однако, более интенсивный рост стоимости собственного жилья произошел именно у высокодоходных групп. Это позволило подтвердить гипотезу о том, что доходы домохозяйств являются одним из ключевых факторов накопления нефинансового богатства, и различие в уровнях доходов между группами населения в долгосрочном периоде является источником дивергенции по уровню накопленного богатства между ними.

Источник: «Научные труды», №3 2025

#исследование #жилье

@rusipoteka

🔴 XII Российский ипотечный конгресс

Жилищный сектор России окончательно ушел от социальной модели

Продолжим уже традиционную рубрику неожиданных (нет) экономических новостей. Согласно научной работе ИНП РАН, за последние двадцать лет площадь собственного жилья у домохозяйств с более высоким уровнем доходов увеличилась примерно в той же пропорции, что и у менее обеспеченных групп населения.

Однако более интенсивный рост стоимости собственного жилья произошел именно у высокодоходных групп. Это позволило подтвердить гипотезу о том, что доходы домохозяйств являются одним из ключевых факторов накопления нефинансового богатства, и различие в уровнях доходов между группами населения в долгосрочном периоде является источником дивергенции по уровню накопленного богатства между ними.

Объясню всё то же, но простыми словами. В России окончательно оформился механизм самоусиливающегося имущественного расслоения, встроенный в рынок недвижимости.

Формально доступ к жилью расширялся для всех групп — площадь росла относительно пропорционально. Но решающим фактором стала не площадь, а капитализация. Более обеспеченные домохозяйства концентрируются в локациях и сегментах, где рост цен выше среднего, тогда как менее обеспеченные закрепляются в зонах с низкой инвестиционной динамикой. В результате рынок сам перераспределяет будущий рост в пользу тех, у кого уже есть ресурсы.

Это означает, что российская модель сегодня воспроизводит классический эффект asset-inflation: доход превращается в актив, актив — в ускоренное богатство. Бедные «улучшают жилищные условия», а богатые накапливают капитал.

С точки зрения макроэкономики это создаёт три устойчивых следствия. Первое — жильё перестаёт быть социальной инфраструктурой и окончательно становится финансовым инструментом. Рынок недвижимости начинает работать как механизм межпоколенческой передачи имущества. Второе — любые меры поддержки доходов без вмешательства в архитектуру жилищного рынка имеют ограниченный эффект.

Рост зарплат внизу распределения не компенсирует разрыв, создаваемый ростом стоимости активов наверху. А лишь разгоняет инфляцию. Кто бы мог подумать. Третье — формируется скрытая уязвимость финансовой системы. Чем больше доля благосостояния завязана на недвижимость, тем сильнее экономика становится чувствительной к коррекции цен, ставкам и ипотечному циклу. Это латентный системный риск, а не просто социальная проблема.

Если переводить это в язык "реалэкономики": Россия постепенно входит в режим «экономики активов», где основным источником неравенства становится не текущий доход, а доступ к капитализируемым объектам — прежде всего к жилью.

❗️ Возможность привлечения созаемщиков по семейной ипотеке останется. Напомним, что об этом ранее сообщали в Минфине.

Сейчас идут слухи, что с февраля запретят оформлять «донорскую ипотеку» (когда, например, одинокий заемщик ради льготной ставки берет в созаемщики семью с детьми). В министерстве разъяснили, что это не так.

«С 1 февраля супруги должны обязательно выступать созаемщиками по программе "Семейная ипотека". При этом у них сохраняется возможность привлечь третьих лиц, если дохода не хватает для получения кредита по программе.

Созаемщику следует учитывать, что если он участвует в программе "Семейная ипотека" не состоя в браке, то после вступления в брак он не сможет вновь воспользоваться данной льготной программой, поскольку уже реализовал свое право на участие в ней», – отметили в Минфине.

Иначе говоря, женщина, выйдя замуж за мужчину, купившего ранее «однушку» с помощью «доноров», уже не сможет воспользоваться семейной ипотекой, поскольку муж (обязательный созаемщик) уже брал льготный кредит, а получить кредит с господдержкой можно лишь один раз.

#семейнаяипотека

@rusipoteka

🔴 XII Российский ипотечный конгресс

💰 Малогабаритки в 2025 году подорожали больше, чем обычные квартиры

По данным «Мира квартир»:

📌 цена «квадрата»
⬩ маленьких (до 32 кв. м) квартир выросла за прошлый год в 65 городах из рассмотренных 70, снизилась в пяти. Наибольший рост произошел в Курске (+64,1%), снижение – в Сургуте (–7,8%). В целом по городам рост составил 11,9%, до 133,7 тыс. руб./кв. м

📌 цена лота
⬩ возросла в 64 городах из 70, в 7 упала. Самый активный рост показал Курск (+59,9%), снижение – Новокузнецк (–11,5%). В среднем по всем городам цена квартиры выросла на 9,3%, до 3,57 млн руб.

🖋➖➖➖
«Беспрецедентному подъему стоимости маленьких квартир в Курске способствовали жилищные сертификаты для жителей приграничья, которые можно использовать и для покупки вторичного жилья.

В целом же по России рост цен за 2025 год оказался втрое меньше, чем за 2024. Но все же малогабаритки подорожали больше, чем обычные квартиры. Это неудивительно: в условиях отсутствия доступного кредитного плеча в первую очередь продаются самые бюджетные варианты. Так что спрос на них относительно высокий, а вымывание самых дешевых объектов повышает планку средней цены», – отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
➖➖➖➖

#вторичка #недвижимость #цены

@rusipoteka

🔴 XII Российский ипотечный конгресс

❗️Люди берут ипотеку на 25 лет, а могли бы на эти деньги взять землю и потом купить несколько квартир

В России до сих пор работает законный механизм, по которому обычный человек может получить землю от государства за 3-5% от кадастровой стоимости.

Причём такие участки можно оформить официально, разделить и продать уже по рыночной цене. В большинстве регионов она в разы выше кадастровой в 3-4 раза. Вложили 50.000 рублей – прибыль посчитаете сами...

Инвестор Михаил Спектор зарабатывает на этом сам и весь процесс детально описал в видео на своем канале. Посмотрите его и узнаете:

– Как найти свободную государственную землю в любом регионе
– Какие участки реально отдают за копейки, а какие брать не стоит
– Как оформить всё официально, без юристов и связей

Если хотите узнать, как из небольшого куска земли получить в 3-5 раз больше денег, чем с квартиры, переходите и смотрите закрепленное сообщение: https://t.me/+2m9Wl_f1PIwwNjYy

📉 Россияне по итогам 2025 года, по оценке ОКБ, оформили лишь 996,06 тыс. ипотечных кредитов – это стало наименьшим уровнем выдач с 2018 года. По объему (4,42 трлн руб.) прошлый год показал наименьший результат с 2019 года.

#ВыдачаИпотеки

@rusipoteka

🔴 XII Российский ипотечный конгресс

🔹 Альфа-банк. Разъяснения по Семейной ипотеке с 1 февраля

Изменение 1️⃣ Про брак

Отменяется возможность исключения супруга(и) из Кредитного договора брачным договором или нотариальным согласием.

Наличие брака проверяется на дату заключения Кредитного договора.

При этом не важно, является ли супруг родителем ребенка/ детей или нет. Также нет требований (в рамках Программы) об участии такого супруга доходами.
 
Про "донора": если созаемщик является третьим лицом по отношению к титульному заемщику (кому эта ипотека, собственно, и нужна), он в обязательном порядке должен участвовать доходами. То есть, в случае, когда Целевой участник и его супруг являются созаемщиками по кредитному договору, требование к участию доходами сохраняется. В общем, доходы должны показать все участники.
Возможность участия третьих лиц сохранено в прежнем формате.
 
Исключения, когда супруг не включается в сделку:
• супруг - иностранец
• супруг - участник Военной ипотеки (применение брачного договора/ нотариального согласия возможно).
 
Важно: печать или штамп в паспорте (или факт его отсутствия) не имеет самостоятельной юридической силы доказательства факта заключения/ расторжения/ отсутствия брака. Т.е. в любом случае требуется дополнительный документ к странице паспорта с информацией о семейном положении.

Если гражданин не состоит в браке, разъяснения от ВТБ тут.

❗️Любое сокрытие фактов по браку приведет к повышению ставки (будет прописано в КД).
 
Изменение 2️⃣ Про ребенка

Данные о СНИЛС целевых ребенка/ детей становятся обязательными.
 
Изменение 3️⃣ Про прописку

Право на получение семейной ипотеки имеет родитель, зарегистрированный по одному адресу жительства с ребенком/детьми. Требуется постоянная регистрация.

Т.е. в банк нужно представлять документы о регистрации ребенка/детей (свидетельство о регистрации до 14 лет, паспорт после 14 лет).

В случае развода необходимо решение суда, определяющее место жительства ребенка.
Если у граждан двое детей, адрес регистрации с родителем должен быть единым.


*выше идет про конкретный банк и его требования, как в других банках пока не знаем (возможно уже везде так). Общих разъяснений нет.

#альфабанк #семейнаяипотека