Телеграм канал «Ипотека в России. Новости и аналитика»

❌ Рассрочки на маркетплейсах могут приводить к отказам в ипотеке и рефинансировании. «Люди по незнанию оформляют рассрочки, а потом не понимают, почему банки отказывают им в выдаче ипотеки», – отметил руководитель компании «Лидер Кредитный эксперт» Артем Абросимов. Среди его клиентов 30% отказов в рефинансировании были связаны с «невинными» рассрочками по 3-10 тыс. рублей. По словам Абросимова, иногда рассрочка это именно микрозаем, информация о котором передается в БКИ, отражается в кредитной истории, что ухудшает скоринг. Более того, в договоре бывает прописано согласие на то, что права требования по договору уступят другой организации. ❗️Данные о рассрочках (если это не заем под видом рассрочки) сейчас не передаются в БКИ. Но с апреля 2026 года рассрочки больше 50 тыс. рублей будут там фиксироваться. А значит, тоже влиять на кредитную историю и решения банков. #рассрочка #кредиты #ипотека @rusipoteka

📊Проблемных ипотек стало в 23 раза больше Объем просроченной ипотеки на ИЖС подскочил с 0,2% в начале 2024 года до 4,6% к III кварталу текущего года. Это касается займов с просрочками, и сейчас практически каждый двадцатый кредит на строительство имеет такую проблему. Динамика ситуации резкая. Причины связывают с этими факторами: 1. Недобросовестные подрядчики, правда, введение счетов эскроу снизило эти риски. 2. Высокая долговая нагрузка заемщиков: 30% ипотек выдают тем, кто тратит 80% дохода на их обслуживание. ЦБ применяет макропруденциальные лимиты, ограничивая долю неблагоприятных кредитов до 25% среди всех ипотек на ИЖС, что все еще высоко по сравнению с 2% для ипотеки на новостройки. #ижс 🏡ИЖС в России

❗️ Константин Барсуков, советник президента Гильдии риелторов Москвы: «Истории про "паралич рынка" и "токсичные квартиры" звучат громко, но к реальности имеют слабое отношение. Таких ситуаций немного – по оценкам, от 0,01% до 0,03% всех сделок. Причем часть таких ситуаций отсеивается еще до выхода на сделку – благодаря работе профсообщества и правоохранительных органов. Если бы СМИ перестали тиражировать страшные истории, ощущение "тотального недоверия" просто исчезло бы. Это классический пример раздувания темы: можно публиковать по два кейса в неделю, и у читателя сложится впечатление, что рынок в кризисе, хотя в реальности все спокойно. Так, для общего понимания. В год по стране делается 3 млн сделок, пусть даже 1000 сделок таких "страшных" (а реально еще меньше) – это мизерная доля. Но даже 100 случаев хватит, чтобы в течение года по два раза в неделю публиковать новую историю. Однако проблема не выдуманная. Она не в масштабе, а в последствиях. Если уж человек попал в такую историю, то последствия оказываются крайне тяжелыми: суд может развернуть сделку даже при идеальном соблюдении всех формальностей: ◽️нотариате, ◽️аккредитиве, ◽️видеофиксации, ◽️медицинских справках. Поэтому важно говорить не столько о "волнении на рынке", сколько о том, что даже единичные случаи бьют по доверию и заставляют людей бояться. Сегодняшняя тревожность связана именно с тем, что все привычные инструменты перестали давать гарантию. Ничто не спасает от ситуации, когда продавец оказывается "ведомым" – то есть формально дееспособным, но действующим под чужим влиянием. Беда в том, что такого человека невозможно заранее вычислить, если этим не заниматься предметно. Можно провести сделку по всем правилам, и все равно спустя время она окажется оспоренной. Это и есть источник нового уровня страха: не мошенники, а сама непредсказуемость исхода. Поэтому покупателям стоит не торопиться и внимательно проходить каждый этап сделки. Важны детали: ◽️несоответствие цены и состояния квартиры; ◽️невнятные ответы продавца, особенно пожилого; ◽️отсутствие плана, куда он переедет после сделки; ◽️чрезмерная нервозность или зависимость от телефонных подсказок. Все эти признаки – сигналы насторожиться. Задавать вопросы, общаться с родственниками, соседями, уточнять, куда идут деньги и как планируется расчет – не бестактность, а элемент безопасности. Большинство опасных ситуаций можно предотвратить именно на этом этапе. Главная уязвимость – в правоприменении: судебная практика сегодня не выстроена. Есть три возможные статьи Гражданского кодекса (177, 178, 179), и суды трактуют "ведомость" продавца, применяя разные нормы, а часто и смешивая их все в кучу. В итоге защита покупателя априори находится в уязвимом положении, и значительно чаще покупатель проигрывает суд, чем выигрывает. И это не просто "неустоявшаяся практика" – это реальный системный пробел. Покупатель может сделать все по привычным правилам проведения сделки и все равно остаться и без квартиры, и без денег. Именно это рождает атмосферу недоверия, а не количество случаев. На мой взгляд, в разрешении ситуации поможет только комплексный подход. Во-первых, мы все очень ждем разъяснения Верховного суда: нужен единый алгоритм, по которому суды должны оценивать сделки с "ведомыми продавцами", потому что сегодняшние решения, очевидно, нарушают принцип справедливости. Во-вторых, вообще-то, нужно не доходить до суда, то есть пытаться все решить профилактическими методами. Покупатель не должен пренебрегать проведением проверочных мероприятий (а сегодня я это очень часто вижу), но и государство должно выработать механизм помощи покупателю, в том числе путем законодательных (но не только) механизмов. Эту позицию сейчас активно обсуждают и в профессиональном сообществе, и в Госдуме». #мнение @rusipoteka

❗️ Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»: «Проблема («ведомых продавцов» – прим.) действительно есть, но она не носит масштабный характер. К группе риска относятся сделки с клиентами пожилого возраста, которые нередко легко внушаемы и могут невольно оказаться субъектами мошеннических схем. Однако доля квартир, продаваемых пенсионерами, в РФ, в принципе, невелика – около 10%. А число оспоренных сделок и вовсе носит единичный характер – менее 0,1% от всех договоров купли-продажи. Так что излишняя настороженность некоторых клиентов объясняется нездоровым ажиотажем, создаваемым рядом СМИ («эффект Долиной»). Эта ситуация вредит и вменяемым пожилым продавцам, так как потенциальные покупатели начинают к ним относиться предвзято. При этом беспокойства среди собственников не наблюдается. Проблемы с гарантиями перевода денег при совершении сделок сейчас вовсе нет – механизм является прозрачным и надежным. Банковская ячейка – сейф, где хранятся наличные деньги покупателя недвижимости. Продавец получает к ним доступ при предоставлении выписки из ЕГРН о переходе прав собственности. Однако финансовая организация не несет ответственность за средства в ячейке. Поэтому права продавца практически не защищены. Аккредитив – значительно более надежный способ расчетов. Сумма находится под контролем банка и блокируется до предоставления продавцом документов, подтверждающих сделку. Уязвимость аккредитивов практически сведена к нулю, это безопасный формат. Поэтому, отвечая на вопрос, что делать, я бы сказал, что: ◽️в первую очередь следует отказаться от применения ячеек. Объективная потребность в такой альтернативе в условиях современной цифровой экономики отсутствует. ◽️Также следует ввести на рынке недвижимости обязательное освидетельствование психического здоровья продавцов пенсионного возраста. Большинство из них не имеют ментальных нарушений, но такая мера поможет существенно смягчить отрицательный эмоциональный фон в среде покупателей. ◽️При этом я считаю излишним внедрение обязательного нотариального заверения договоров купли-продажи, как это уже сделано с актами дарения. Такая мера удорожает процесс совершения сделки, но практически не повышает ее надежность. Так что нотариальное заверение должно оставаться опцией по выбору». #мнение @rusipoteka

⚡️ Ларису Долину пригласили к участию в круглом столе в Госдуме, на котором 17 декабря будут обсуждаться правовые механизмы защиты участников сделок на рынке вторичного жилья. Об этом сообщили в пресс-службе депутата от ЛДПР Дмитрия Свищева, который создал антикризисную рабочую группу по защите прав граждан при сделках с недвижимостью. Помимо Долиной к участию приглашены ведущие юристы и адвокаты, специализирующиеся на жилищных спорах, представители Росреестра, Минюста и банковского сектора, депутаты профильных комитетов ГД, представители страховых организаций, правозащитники, авторитетные блогеры. В повестке круглого стола: 1️⃣анализ слабых мест в Гражданском и Гражданско-процессуальном кодексах, позволяющих оспаривать легитимные сделки; 1️⃣предложение поправок, в том числе о введении презумпции добросовестности покупателя, если сделка прошла нотариальное удостоверение и банковский контроль; 1️⃣ стимулирование использования эскроу-счетов с периодом охлаждения в 3-6 месяцев. #недвижимость @rusipoteka

⚡️ Для риелторов предлагают ввести обязательное подтверждение профессиональной квалификации и отсутствие судимостей по особо тяжким статьям. Законопроект с соответствующими нормами могут внести в ГД в ближайшее время. Правительство поддержало инициативу и подтвердило готовность усилить контроль работы риелторов, сообщила зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. #риелторы #недвижимость @rusipoteka

Как взять землю у государства за 40-100 тысяч рублей рублей и выгодно ее перепродать по рыночной цене? Участки среднего размера на Авито или Циане стоят от 400 тысяч рублей, но можно получить такие же участки в 10-15 раз дешевле. И сделать это может любой совершеннолетний гражданин РФ- право прописано в законе. Делать так можно много раз.  Юридическое образование или связи в администрации- не нужны. Если все так просто, то почему тогда все это не используют? Да потому, что многие не хотят даже с этим разбираться. Чтобы «ухватить» свой кусочек земли для себя и для заработка рекомендую читать канал инвестора и капиталиста Михаила Спектра. Он выложил в канале видео инструкцию в которой рассказал, как можно брать за бесценок землю и перепродавать ее по рыночной цене в любом регионе страны. На разный бюджет, как в 50 тысяч рублей, так и в миллион. Забрать бесплатно можно тут 👇 https://t.me/+Ptm-rRmJuhZlZWMy Подписывайтесь, изучайте и применяйте рабочие стратегии заработка на земельных участках. Все на конкретных примерах и цифрах: https://t.me/+Ptm-rRmJuhZlZWMy