Телеграм канал «Ипотека в России. Новости и аналитика»

❗️ Аналитики Домклик и Центра Финансовой Аналитики рассказали об изменениях цен на новостройки и вторичку в апреле 2026 года.

«Рост цен на новостройки в апреле замедлился до 0,6%, на готовую недвижимость – вырос до 0,8%. За месяц цена "квадрата" в новостройках увеличилась до 188,9 тыс. руб., в готовом жилье – до 124,6 тыс. руб. Годовой рост составил 9,8% и 9,2% соответственно. Цены в обоих сегментах продолжают расти быстрее официальной инфляции. В ближайшие месяцы стоимость первичной недвижимости в России будет расти умеренными темпами или даже стагнировать», – отмечают аналитики.

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбербанка:

📌на первичном рынке жилья в апреле средняя стоимость «квадрата» выросла 0,6%, до 188,9 тыс. руб.

▪️Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Татарстан и Ленинградская области. Во всех этих регионах цены выросли.

▪️Наименьший уровень цен на новостройки – в Пензенской области, Удмуртии, Воронежской и Калининградской областях. При этом первые три региона лидируют в рейтинге самого дешевого жилья восьмой месяц подряд.

Разрыв между ценой кв. м в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ вновь вырос – с 14,9% до 15,4%. Это самый высокий уровень с ноября 2023 года. Разрыв цен предложения и сделки не равнозначен размеру скидки (которая в реальности редко превышает 5%): просто покупатели выбирают самые бюджетные лоты, игнорируя дорогие, подчеркивают аналитики.

📌на вторичном рынке средняя стоимость 1 кв. м составила 124,6 тыс. руб., рост за месяц – 0,8%. По словам аналитиков, период опережающего роста цен на вторичку подходит к концу, но в целом позиции данного сегмента в конкуренции с новостройками укрепились.

▪️Наибольшая стоимость готовых квартир по-прежнему в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Краснодарском крае и Ленинградской области. Во всех этих регионах, кроме Краснодарского края, цена выросла – причем вторичка Кубани падает в цене второй месяц подряд.

▪️Наименьшая стоимость готовых квартир зафиксирована в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях. Во всех трех регионах цена выросла.

Средняя цена предложения на рынке вторички в апреле выросла до 144 тыс. руб. (после 142,1 тыс. руб. в марте), а соотношение цены предложения к цене сделки выросло до 15,6% (после 15% в марте). Это показывает уверенность продавцов на фоне снижения ставок по рыночной ипотеке и частичного распространения льготных ипотечных программ на вторичное жилье.

#цены #недвижимость

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

💸 Среди городов-миллионников по темпам роста средней цены 1 кв. м на рынке новостроек в апреле 2026 года, по данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», лидировали:

✔️Нижний Новгород (+2,3%, до 225,4 тыс. руб.)
✔️Санкт-Петербург (+2,2%, до 365,4 тыс.)
✔️Ростов-на-Дону (+2,1%, до 169,4 тыс.)

Подешевели новостройки за месяц лишь в двух мегаполисах: в Челябинске (-3,1%, до 169,4 тыс. руб. за кв. м) и в Краснодаре (-1,1%, до 176,4 тыс.).

#первичка #цены #недвижимость

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

🏠 Вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил, что провел совещание с Минстроем, где попросил разработать комплекс мер для поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Также он рассказал, что сейчас правительство готовит меры, чтобы упростить доступ к земельным участкам для ИЖС. «Надеемся, что это подтолкнет дальнейший объем ввода», – отметил Хуснуллин.

#ижс

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

Начальник по стройке заговорил об «исчерпании запаса прочности» в отрасли и что «дальнейшее давление» на неё, грозит не просто замедлением темпов, а системными рисками.

А что случилось? Формально пока все в норме. В РФ строится почти 120 млн «квадратов» — не меньше, чем год назад. Запуск новых проектов в I кв 26 г вырос почти на 20% Доля распроданности готовых домов превысила 75%. Количество выданных рыночных ипотек догоняет льготные.

Но это отзвук прошлого, а начальник смотрит в будущее и видит, что модель, работавшая 15 лет, теряет устойчивость.

На чём держалась стройка всё это время?
На деньгах людей, бравших ипотеку - и принимавших на себя риски строительной отрасли.

В нормальной экономике строительство финансируется через банки. Формально, и у нас строят на проектное финансирование через банк. Но этот процесс в последние 6 лет был обеспечен ипотечным потоком по льготным программам.

Т.е. в РФ источником финансирования застройщика стали не банковские кредиты, а деньги людей, купивших ещё непостроенные квартиры. В ипотеку, т.е. в долг перед банком.

В этой модели риски собирались не у банкиров и не у строителей, а у людей . Застройщику - деньги, банку проценты, а человеку обещание ключей через N лет

Порядка 70% сделок на рынке жилья - ипотека, преимущественно льготная.
Это значит, цены на квартиры определяются не столько платёжеспособным спросом, сколько параметрами бюджетных субсидий. Пока правительство субсидирует ставку — люди кредитуются, застройщики поднимают цены, и за счёт бюджетных денег поддерживается иллюзия доступности жилья.

Но сейчас растущий дефицит бюджета делает расширение льготных программ невозможным.
Начальство знает, что отрасль без льготной ипотеки ждут проблемы, но и субсидировать ее в прежних объёмах уже не может.

А о чем должны думать те, кто уже взял ипотеку или только собирается это сделать?

1. Дом может быть не построен. Застройщик запускал проект, рассчитывая на поток новых продаж. Когда продажи падают (а они уже падают), конвейер останавливается. Деньги, собранные с людей, уже потрачены на строительство первых этажей, а деньги, ожидавшиеся от будущих покупателей, не поступили.

Да, есть эскроу-счета, и деньги покупателей «несуществующих квартир» юридически защищены. Но «защита» - это не «квартира», возврат обесцененных инфляцией средств через месяцы разбирательств.

2. Цены на жильё в РФ росли благодаря превышению спроса, разогретого льготной ипотекой, над предложением. Как только субсидирование сокращается, цены стагнируют, и человек может остаться должен банку больше, чем стоит его квартира. (Особенно, когда квартира продается без первоначального взноса. По всем стандартам так продавать нельзя, но если сильно хочется – можно)

3. Ипотека в РФ берётся в среднем на >20 лет. За это время может случиться всё что угодно. В странах с развитыми рынками жилья существуют механизмы реструктуризации, поддержки ипотечных заёмщиков, защита от потери единственного жилья. В РФ эти механизмы работают так себе

Многие «покупатели квартир» и не осознавали, что не «покупали квартиру»,а кредитовали застройщика на годы вперёд, и принимали на себя риск обесценения актива

Ни в одной развитой стране массовое жилищное строительство не финансируется за счёт будущих покупателей, несущих все риски.

Система при которой миллионы семей берут ипотеку и авансируют застройщиков, работала до поры, пока продажи росли, цены ползли вверх, а государство субсидировало ставки.

Теперь начальство говорит, что запас прочности этой схемы исчерпан, а значит, что гипотетические риски становятся реальными.

Человек, думающий - брать ипотеку или нет, должен думать не «какая у меня будет ставка?», а смогу ли я платить по кредиту, и «уверен ли я, что через три года дом будет построен с заявленным качеством». Упрощение и «оптимизация» - один из вариантов выхода из проекта, когда денег не хватает. И ДДУ тут не поможет - дом и квартира построены, сданы в эксплуатацию.

Пока, судя по всему, многие на этот вопрос отвечают утвердительно.
И это, пожалуй, главный риск, который создаёт «исчерпанный запас прочности» стройки

Прочитал в уважаемом канале «Деньги и песец» комментарии профессионалов рынка Михаила Хорькова и Максима Ельцова. Комментарии к уже упомянутому нами заявлению Марата Хуснуллина. Рискну дополнить аналитиков со своей стороны, как практика. Все-таки я большую часть своей карьеры работал внутри девелопмента, поэтому мне есть что сказать.

«…отрасль уже достаточно долго живет в условиях высоких ставок, которые не только ограничили спрос, но и привели к значительному росту финансовых затрат по многим проектам.»
Все верно, как и ДЛЯ ДРУГИХ ОТРАСЛЕЙ. Только вот не всем вливают несколько триллионов в год на софинансирование льготных ипотечных программ. А еще другим отраслям недоступно проектное финансирование ниже ключа, на уровне 10%. Это в текущих условиях околобесплатные деньги.


По мере снижения ключевой ставки оживает и рыночная ипотека: с января по апрель количество выданных льготных и рыночных кредитов сравнялось (158 и 156 тысяч кредитов соответственно).
Важно понимать структуру этой «рыночной» ипотеки, ведь на самом деле это никакая не рыночная. Мы уже неоднократно писали, в рыночные программы аналитика банков записывает субсидируемые застройщиком кредиты. В условиях снижения доступности семейной ипотеки, субсидируемая (фактически незаконно, ЦБ РФ неоднократно заявлял об этом, и рассылал письма банкам о недопустимости этих программ) ипотека вышла на первое место по применению застройщиками, затмив собой программы рассрочки.

Именно поэтому заявление Хуснуллина прозвучало сейчас. Уже к 1 июня правительством должны быть приняты решения по новым параметрам семейной ипотеки, включая возможную дифференциацию ставок.
Вице-премьер является главным лоббистом отрасли. Это связано как с его прямыми обязанностями, кураторством нац проектов, количественных показателей по вводу жилья, так и с личным административным влиянием. Никакого отношения к реальному положению строительной отрасли эти заявления не имеют, они были бы сделаны в любом случае, даже при отличных продажах.

Поэтому нынешние заявления - это не только констатация проблем. Это сигнал о необходимости сохранения приемлемых параметров семейной ипотеки даже в условиях жестких бюджетных ограничений.

Вопрос не в том будет ли услышан этот сигнал. Услышат. Вопрос смогут ли что-то сделать…
Этот сигнал слышен был всегда. Льготные ипотечные программы разогнали рынок жилья с 4.8 трлн. в 2020г. до 18 трлн. в 2023г., повлияв на инфляционные процессы больше чем СВО. Но эту священную корову продолжали накачивать деньгами, несмотря на аллергию президента на инфляцию. Просто ставкой душили инфляционные процессы, задушив параллельно малый бизнес.

Есть ли проблемы в реальности? Безусловно, есть, но не такие страшные. Запас прочности застройщиков на практике будет зависеть от их веры в будущее. Придется пояснить, как застройщик работает в реальности. Вся прибыль с проектов проданных, выводится на другие виды бизнеса для диверсификации (например огромный пул складских комплексов, отелей, ТЦ) или заграницу.

Земельные банки под будущие проекты приобретаются на заемные средства. Так вот, отрасль в целом, если будет видеть перспективу, перекроет временные трудности за счет имеющихся ресурсов, а если не будет видеть перспективу, то просто обанкротит/скинет банкам залоговые жилищные активы.

Ведь все сливки уже в других активах и на других юр лицах. Реальные проблемы могут быть у отдельных застройщиков, которые выбрали экспоненциальный рост, как стратегию. Себестоимость в сравнении с продажной ценой все еще очень мала, проблема только в том, что кроме нормы прибыли, есть еще оборачиваемость капитала, даже при нагрузке ПФ в 10%, при недостаточном уровне продаж растут риски.

В зоне риска пару компаний с сумасшедшими показателями нераспроданного жилья, но у них достаточно активов, чтобы пережить это, если захотят. Застройщики активно скидывают цены, для примера, топ 3 застройщик страны скинул в крупном ЖК цены с 300т. за кв.м. до 180т. Другой крупный застройщик делает реальные скидки в 30%. И они так могут ценами стимулировать спрос еще долго, потому что себестоимость позволяет.

Пошла новая волна от строительного лобби в защиту девелоперов.

"Мы запас прочности свой, который у нас был - у строителей, у девелоперов, с 2024 года уже выбрали. Дальше нас уже нельзя давить, дальше это уже риски для отрасли" (с) Хуснуллин.

И, наверное, именно поэтому в большинстве из топ-20 застройщиков страны в первой половине 2024 года резко сменились советы директоров и гендиры, так?

Запас прочности? ПИК вообще стал зарабатывать больше с депозитов, чем со стройки. И его еще и выкупают с рынка. Нет запаса прочности? "Самолет" при всех его проблемах как запускал новые стройки, так и запускает. Все эконом-застройщики стали просто экономить на материалах и пытаться резать зарплатные косты, ожидая снижения ставки и продолжая строить дома с качеством год к году все хуже и хуже. Новые микрорайоны тупо превращаются в гетто, потому что всем нужно побольше выжать денег из куска земли. Зато у всех девелоперов - по крайней мере среди тех, кто показывает отчетность - резко растут административные расходы. С чего бы вдруг?

Это забавно потому, что за 4 года существования массовой льготки и бешеного разгона цен на ней можно было сколотить резервы величиной с капитализацию застройщика. Потому что до 2022-ого года затраты толком не росли. Ну выросли немного расходы на рабочих, но это не те суммы, из-за которых стоило причитать, особенно в контексте роста выручки и прибыли. Да и кризис после февраля 2022-ого длился не так уж долго, народ все равно продолжал брать бетон, обновляя рекорды по вложениям и максимумы застроев по выручке.

Здесь нужно констатировать два простых факта. Во-первых, мера по поддержке застройщиков ни разу не была социальной и сделала кассу только лоббистам и самой стройке. Во-вторых, опять возникают вопросы к ЦБ и такой якобы необходимой жесткой ДКП. Ну, и третий есть еще. Что руководство стройки стоило бы ротировать.

💬 Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ:

▪️Мы начали ипотеку в стране охлаждать в 2024 году. Результаты охлаждения ипотеки, рост ключевой ставки – все это начало давать плоды. К сожалению, негативные плоды. Мы понимали, что снижение (ввода жилья – прим.) будет. Мы пока не ожидали такого падения.

▪️Поясню, что у нас падение пока идет в ИЖС. То есть в многоквартирном жилье мы, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, по итогам четырех месяцев даже строим чуть больше. А вот в ИЖС идет спад. Детально разбираемся с этой ситуацией. Я буквально недавно проводил штаб с регионами, задавал им вопрос, в чем причина. Одна из причин такая несколько странная – холодная зима и снежная. Многие регионы говорят, что именно из-за холодной снежной зимы приостановилось индивидуальное строительство, приостановился ввод. Конечно, этот фактор сезонный, он влияет, но он не ключевой. Ключевое – это все-таки высокая ставка и низкий процент кредитования ипотеки именно в ИЖС. Если у нас в предыдущие годы в ИЖС объем ипотеки был все-таки побольше, то за период охлаждения в 2024-2025 годы кредитование ИЖС упало на 70-80%. И сегодня мы вообще поддерживаем ипотеку практически исключительно за счет бюджета.

▪️В 2025 году 80% всей выданной ипотеки – это была ипотека с мерами господдержки, только 20% приходилось на рыночное кредитование. Сейчас мы видим позитивную тенденцию: порядка 30% выданной ипотеки сегодня – снова рыночные кредиты. Я напоминаю, что в 2020, 2021, 2022 годах у нас доля рыночной ипотеки была 80%. Но, правда, справедливости ради надо сказать, что и инфляция была 4%, и ставка по ипотеке была низкая. Тогда нам никаких мер дополнительной поддержки ипотечного кредитования: мы буквально 18 млрд рублей компенсировали как разницу процентной ставки между рыночными и льготными кредитами. А сейчас эта уже цифра уже измеряется в 1,8-1,9 трлн рублей. Конечно, это очень большая нагрузка на бюджет.

▪️Все участники (опроса по модернизации семейной ипотеки – прим.) просят еще снизить ставку. Это тот вопрос, который бесспорно всех интересует, – можно ли снизить еще... Мы видим очень хорошую поддержку снижения ставки, если речь идет о многодетных семьях. И за вариант, что чем больше семья, тем ниже должна быть ставка, все тоже голосуют. Мне кажется, это справедливое решение.

▪️Очень важное решение, которое просят все респонденты принять, – это увеличение лимитов по ипотеке. В силу того, что объективно растет цена на недвижимость из-за инфляции, многие семьи не укладываются в лимит в 6 млн рублей для регионов и в 12 млн рублей для четырех крупнейших рынков недвижимости – это Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области. И поэтому семьи просят поднять лимит. И в опросниках, которые мы смотрим, люди говорят, что готовы платить ставку больше, но при условии, что будет лимит больше. И мы сейчас такой вариант тоже рассматриваем – увеличить лимит по льготной ипотеке и поднять ставку, условно, с 6% до 8%. Иначе люди, особенно многодетные семьи, с текущим лимитом просто меньшую площадь квартиры могут купить. Мы смотрим разные варианты. Пока окончательного решения нет. Мы посмотрели социологический опрос, дальше будем докладывать председателю правительства, президенту. Но уже в июне примем эти все решения.

▪️Мы хотим, чтобы принятые решения не привели к снижению выдачи ипотеки. Потому что снижение выдачи ипотеки сильно повлияет на строительный рынок. <...> Льготная ипотека – это такой очень важный и многогранный механизм. Каким-то одним решением нельзя его рубануть, чтобы не сделать хуже. Ипотека сильно влияет на всю экономику страны, поэтому здесь решение, конечно, мы будем принимать очень взвешенно. Мы много обсуждали этот вопрос, неоднократно проводили совещания у председателя правительства, у президента. У себя на совещаниях я еженедельно заслушиваю Минфин, Минстрой, ДОМ РФ, каждую неделю в понедельник смотрю мониторинг по выданным ипотечным кредитам. И я сам лично смотрю, какая есть тенденция, для того, чтобы не ошибиться в принимаемых мерах.

#Хуснуллин #ипотека #семейнаяипотека

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX