Телеграм канал «Дивидендный портфель 🇷🇺»

Сколько зарабатывает застройщик?

За последнее время у меня было несколько бесед, в которых мы обсуждали рентабельность девелоперов в регионах.

Ее, к слову, либо нет, либо почти нет, либо больше, чем нет:))) последний вариант сейчас все чаще.

И всякий раз мне говорили что-то в духе: «Уже процентов 20, наверное» - намекая, что рентабельность сократилась.

И я решил ПУБЛИЧНО показать легендарную рентабельность нового девелоперского проекта в регионе. Можете подставить свое название города если реальная цена метра там 150 тысяч и дешевле.

Условия - вы просто пошли и купили землю с рынка. Она не бесплатная, не вымученная тысячу лет назад. А сейчас 99% игроков строят на земле, купленной именно с рынка, либо по КРТ, а там земля тоже стоит прилично с учетом выкупов.

СМР - 80 т.р./м2
Проектирование - 2,5 т.р./м2
Земля - 15 т.р./м2
Сети - 6 т.р./м2
Содержание девелопера - 8 т.р./м2
Маркетинг и продажи - 10 т.р./м2
Соцнагрузка - 5 т.р./м2 (если ее нет, то земля дороже. В некоторых городах она сейчас доходит до 10 т.р./м2)
Проценты банку с учетом земельного кредита - 20 т.р./м2 (раньше это было гораздо меньше, но сейчас эти проценты превратились в безумные цифры; я видел проекты, которые при цене метра 150 считают банковскую комиссию под 40 т.р./м2, поэтому 15-20 - гуманная средняя цифра).

Итого - 146,5 т.р./м2

Если вы увидели что-то, что якобы может быть дешевле, то не переживайте. Есть еще десятки вещей, которые дадут удорожания. Например, паркинги, которые ты продаешь дешевле себеса и делаешь это тысячу лет, потому что машиноместа люди покупают, когда заезжают и не могут припаркрвать авто. Ну а по факту часто паркинги ты раздаешь:) и таких штук много. Те же судебные издержки на фоне появившихся целых отраслей, которые зарабатывают на юридических тяжбах с девелоперами.

Так что если вы видите новый проект в регионе, где метр дешевле 140, то знайте, что застройщик продает его либо в ноль, либо в убыток.

Если скоро добавят обязательную отделку, то она выйдет, минимум, 20 т.р./м2.

📌Интересное про себестоимость недвижимости для расширения кругозора…

📌Москва стала лидером по росту цен на новостройки в мегаполисах в 2025-м

В 2025 году новостройки в Москве подорожали более чем на четверть (на 25,5%), в то время как в других мегаполисах России цены за год выросли на 3,1–21,8%

Четвертое место с ростом на 14,8% занял Нижний Новгород (до 215,7 тыс. руб.). На пятом месте рейтинга Екатеринбург с приростом средней цены 1 кв. м в 2025 году на 13,1%, до 177,3 тыс. руб.

Снижения цен в 2025 году на новостройки не выявлено ни в одном мегаполисе, а самый слабый рост зафиксирован в Красноярске (+3,1%, до 150,3 тыс. руб.), уточняют в компании.

В третьем квартале 2025 года первую тройку городов-миллионников, где сильнее всего подорожали новостройки, составили Москва (рост на 4,9%), Екатеринбург (на 3,8%) и Санкт-Петербург (на 3,6%).

РБК

Дивидендный портфель

Пришли дивы от Х5 и Лукойла 👍 купил Сбер, X5 и ВТБ на сдачу, ждем дивиденды летом по всем трем компаниям.

#дивидендныйпортфель

📌МАСТЕРМАЙНД опыт от экспертов в сфере инвестиций.

Владимир Шерягин
Антон Кремнев
Сергей Дятлов
Виталий Денисов
Руслан Сухий

Имена, которые знают в инвестиционной среде

В начале 2026 года мы договорились о закрытом формате профессионального обмена — без публичных выступлений, без продаж и без теории

5 фамилий
5 стратегий
5 дней

Почему это важно именно сейчас:

— начало года закладывает финансовые решения на 12–24 месяца
— ошибки в этой точке стоят дороже всего
— рынок требует точности, а не скорости
— выигрывают те, кто понимает, куда не идти и что усиливать

Внутри:
— реальные подходы, которые работают в текущих условиях
— управление рисками и капиталом на старте года
— изнанка решений, а не витрина
— фокус, ясность и корректировка стратегии на 2026

Важно:
— ничего не продаём, только передаём опыт
— участие бесплатное
— условие одно: подписка на каналы всех пяти практиков

Как попасть внутрь:
запустить бота → подписаться → получить доступ в закрытый канал

Формат для тех, кто умеет видеть ценность между строк и думает на шаг вперёд

👉 Присоединиться: t.me/AlexeyPR8_bot

📌 Долговой рынок. Доходности рынка гос облигаций за 2025 год.

📌Что будет с вами через 30 лет, если вы всю жизнь арендуете жильё? 👴🏻

Не самый приятный вопрос.
Поэтому о нём почти не говорят.

Сегодня популярны идеи:
— «будь мобильным»
— «не привязывайся к месту»
— «живи здесь и сейчас»

Для части жизни это работает.
Но давайте посмотрим, что происходит с цифрами:

📉 Аренда через 30 лет — это не свобода, а зависимость

Через 30 лет:
— доходы снижаются
— мобильность падает
— а аренда не заканчивается никогда…

💰 Что происходит с деньгами всё это время?

Каждый платёж за аренду:
• не увеличивает ваш капитал
• не даёт ликвидности
• не создаёт точки опоры

Вы просто финансируете ЧУЖОЙ актив.

🧠 Как думают разумные инвесторы

Инвесторы не спорят:
«аренда или покупка».

Они задают другой вопрос:
куда положить деньги, чтобы они не обесценились и остались под контролем?

А недвижимость используют как:
✔️ способ зафиксировать капитал
✔️ актив, который можно продать
✔️ резервный план на будущее

Важная разница

Аренда:
— деньги уходят навсегда
— зависимость растёт
— результата нет

Инвестиционная недвижимость:
— деньги сохраняются
— актив остаётся
— есть выход и ликвидность

Именно поэтому многие инвесторы выбирают не «жить в аренде», а владеть активом и жить где угодно.

Вопрос не в том, где вы живёте сегодня. Вопрос в том, что у вас останется через 20–30 лет.

Аренда не строит будущее.
Актив — да.

Согласны?