Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Пока в Алматы продолжают закрывать арыки, мне кажется, мы немного не о том спорим.

Одни говорят “Так безопаснее”.

Другие говорят “Вы уничтожаете лицо Алматы”.

Но главный вопрос совсем другой.

Если после каждого сильного дождя часть улиц по прежнему уходит под воду, то проблема явно не в том, открытый арык или закрытый.

Само по себе закрытие арыка плитой не увеличивает его пропускную способность. Чтобы вода уходила быстрее, нужно модернизировать всю ливневую систему, менять коллекторы, убирать узкие места, рассчитывать нагрузки и регулярно обслуживать сеть.

При этом нельзя забывать, что арыки это одна из особенностей Алматы. Они создают узнаваемый облик города, дают дополнительную влагу зеленым насаждениям и являются частью городской экосистемы.

Но и аргументы в пользу закрытия тоже есть. На оживленных улицах это безопаснее для пешеходов, позволяет сделать широкие тротуары, удобную среду для маломобильных людей и привести улицы к единому стандарту.

Мне кажется, здесь не должно быть крайностей.

Я бы разделил арыки на три категории.

Первая. Исторические улицы, парки и районы, где арыки являются частью атмосферы Алматы. Здесь их стоит сохранять открытыми.

Вторая. Крупные проспекты и магистрали с интенсивным движением. Здесь закрытые арыки могут быть вполне оправданным решением с точки зрения безопасности и благоустройства.

Третья. Участки, где главная проблема сегодня не внешний вид, а регулярные подтопления. Здесь сначала нужно решить инженерную задачу, реконструировать ливневую систему, а уже потом выбирать, будет арык открытым или закрытым.

И все же главный критерий должен быть простым.

После реконструкции вода должна уходить быстрее. Если этого не произошло, значит проблема была не в открытом арыке.

А вы как считаете? Закрытие арыков это действительно шаг вперед или пока больше изменение внешнего вида города?

🚧 Трассу Алматы – Қаскелен наконец начинают расширять.

Премьер-министр поручил уже 20 июля начать строительные работы. Подрядчик должен мобилизовать технику до конца этой недели.

Почему это важно?

Сегодня в Алматы ежедневно въезжает около 300 тысяч автомобилей, а трасса Алматы Қаскелен уже давно работает на пределе своих возможностей. По ней проходит порядка 60 тысяч автомобилей в сутки.

После реконструкции дорогу расширят до 8 полос, построят транспортные развязки и пешеходные переходы. По расчетам, пропускная способность увеличится примерно до 90 тысяч автомобилей в сутки.

Отдельно отмечу еще один интересный момент.

Чтобы избежать спекуляций, стоимость земельных участков, которые будут выкупаться под строительство, зафиксируют по состоянию на 14 июля. Это достаточно редкая практика, когда государство заранее закрывает возможность заработать на информации о будущем проекте.

Параллельно строится и альтернативная дорога со стороны Ұзынағаша протяженностью 32 км, которая должна перераспределить часть транспортного потока.

Но важно понимать одну вещь.

Расширение дороги это не волшебная таблетка. Если продолжится активная застройка пригородов, а количество автомобилей будет расти теми же темпами, то через несколько лет даже восемь полос могут снова оказаться загруженными.

Поэтому здесь нужен комплексный подход: развитие общественного транспорта, новых выездов из города, пересадочных узлов и грамотное планирование застройки.
Тем не менее, для жителей Каскелена, Иргели, Райымбека, Айтея и всего западного направления это, пожалуй, один из самых долгожданных дорожных проектов последних лет.

Теперь остается главный вопрос смогут ли реализовать его в заявленные сроки и без потери качества.

📍В Алматы вышли сразу два новых постановления о принудительном отчуждении земель для государственных нужд.

Разбираем, что именно планирует город.

1. Нуркент. Строительство новой автомобильной дороги
Акимат начал процедуру изъятия частей двух крупных земельных участков, принадлежащих ТОО AlmaCityConstruction.

Изымаются:
- 0,6069 га из участка площадью 2,2672 га;
- 0,1539 га из участка площадью 4,2473 га.

Срок проведения процедуры - до 31 декабря 2028 года.

Это еще один сигнал, что дорожная сеть в этой части Алатауского района будет постепенно расширяться. Если у вас есть недвижимость или участок рядом с Нуркентом, имеет смысл следить за развитием проекта и смотреть, как будет проходить новая трасса.

2. Микрорайон Томирис. Строительство канализационной насосной станции

Второе постановление касается инженерной инфраструктуры.

Для строительства канализационной насосной станции планируется изъять два участка:
- 0,0653 га по ул. Шынкожа батыра;
- 0,0639 га по ул. Жапек батыра.

Процедура отчуждения должна завершиться до 31 декабря 2027 года.

Сегодня вместе с коллегами из Общественного совета Алматы побывали в офисе энергоснабжающей организации. Нас пригласили обсудить вопросы, которые мы ранее направили в официальном запросе. Разговор получился долгим и, что важно, предметным.

Честно скажу, после этой встречи я на некоторые вещи посмотрел иначе.

До этого казалось, что значительная часть проблем находится в зоне ответственности самой энергоснабжающей организации. Но, судя по их объяснениям, многие из них возникают гораздо раньше — еще на этапе проектирования и строительства жилых комплексов.

По словам представителей компании, они практически не участвуют в согласовании проектов и не могут повлиять на многие инженерные решения. А когда дом уже построен, исправлять ошибки становится гораздо сложнее. Если не предусмотрели помещения под электрооборудование, неправильно организовали инженерные сети или допустили другие просчеты, устранять их приходится уже после ввода дома в эксплуатацию.

Отдельно обсудили вопрос лицевых счетов.

Именно здесь, на мой взгляд, находится одна из самых интересных тем. Пока лицевые счета не открыты непосредственно собственникам квартир, расчеты могут идти через ОСИ, КСК или управляющую компанию. В такой схеме страдает прозрачность расчетов, а поставщик электроэнергии может не получать деньги вовремя, несмотря на то что жители уже оплатили коммунальные услуги.

Из-за этого, как нам объяснили, и формируется значительная часть дебиторской задолженности. Электроэнергия уже закуплена, мощности предоставлены, люди ей пользуются, а деньги поступают позже. В результате компании приходится закрывать кассовые разрывы.

При этом представители компании признали, что вопрос с открытием индивидуальных лицевых счетов действительно существует, и сейчас ведется работа над тем, чтобы этот процесс происходил быстрее.

Для меня главный вывод не в том, что виновата какая-то одна сторона.

Наоборот. Сегодня стало понятно, что проблема системная. Здесь переплетаются решения застройщиков, процедура ввода домов в эксплуатацию, работа ОСИ и управляющих компаний, действующее законодательство и уже потом — работа самой энергоснабжающей организации.

Это не значит, что все вопросы сняты. Скорее наоборот. Их стало больше. Теперь хочется детально разобраться, почему энергоснабжающие организации до сих пор практически не участвуют в процессе ввода новых жилых комплексов и можно ли изменить систему так, чтобы жители не сталкивались с последствиями чужих ошибок уже после заселения.

Работу по этой теме продолжаем. Думаю, впереди будет еще не одна встреча и не один непростой разговор.

В Алматы снова обсуждают перенос высоковольтной линии электропередачи в районе пробивки Толе би. Жители переживают, что после переноса провода могут пройти ближе к жилым домам.

Здесь важно понимать, что вопрос не такой простой, как может показаться.

Многие сразу спрашивают: «А вообще можно проводить ЛЭП над жилыми домами?»

Да, законодательство это допускает. Но только при соблюдении обязательных требований нормативных расстояний до зданий, охранных зон, требований Правил устройства электроустановок и санитарных норм. Если проект этим требованиям соответствует, сам по себе факт прохождения линии над жилой застройкой не считается нарушением закона.

Но это совсем не значит, что у жителей не должно быть вопросов.

Любая ЛЭП над жилыми домами вызывает обеспокоенность. Людей волнуют безопасность, стоимость недвижимости, ограничения на использование участка и просто качество городской среды. Это абсолютно нормальная реакция.

При этом есть и другая сторона. Такие линии питают большие районы города. Перенести их одним решением невозможно. Любое изменение трассы это сложный инженерный проект. Во время работ нужно сохранить электроснабжение тысяч домов, предприятий и социальных объектов. Иногда свободного коридора для переноса просто нет, особенно в уже сложившейся городской застройке.

Именно поэтому в подобных проектах особенно важна открытость. Жители должны заранее понимать, где именно пройдет линия, почему выбран именно этот маршрут, соблюдены ли все нормативы и рассматривались ли другие варианты.

Когда информации недостаточно, появляются слухи и недоверие. А такие проекты, наоборот, требуют максимальной прозрачности и нормального диалога с жителями.

Город продолжает расти, и подобных сложных решений будет становиться больше. Поэтому важно искать баланс между развитием инфраструктуры и интересами людей, которые живут рядом с такими объектами. Это как раз тот случай, когда качественная коммуникация не менее важна, чем сам инженерный проект.

БРТ быть или?

Опять начали спорить про БРТ на Тимирязева. Одни требуют его убрать, другие говорят, что это лучшее решение для города. И, если честно, мне кажется, обе стороны пытаются найти слишком простой ответ на очень сложный вопрос.

Я не против БРТ. Более того, он отлично работает во многих городах мира. Богота, Стамбул, Гуанчжоу, Мехико. Таких городов уже почти две сотни, а каждый день через их системы БРТ проходят больше 30 миллионов пассажиров.

Но есть один нюанс, про который почему-то почти никто не говорит.

Практически везде БРТ это часть большой транспортной системы. Есть метро, трамвай, городские электрички, удобные пересадки, перехватывающие парковки. То есть человеку действительно удобно оставить машину и пересесть на общественный транспорт.

А теперь посмотрим на Тимирязева.

Это не широкий проспект, где можно безболезненно забрать несколько полос. Это достаточно узкая улица, которая и до появления БРТ постоянно стояла в пробках. И когда на такой улице появляется приоритет для одного вида транспорта, автоматически возникают вопросы у всех остальных.

При этом говорить, что все пробки из-за БРТ, тоже неправильно.

За последние годы Алматы очень сильно изменился. Сегодня по дорогам города ежедневно ездит больше миллиона автомобилей. Построили десятки новых жилых комплексов. Выросло количество такси, курьеров, доставки. Машин стало значительно больше, а дорог почти не прибавилось.

Поэтому лично мне не нравится сама постановка вопроса: оставить БРТ или убрать БРТ.

Мне кажется, мы опять лечим симптомы.

Если завтра перенести полосы вправо, пробки не исчезнут.

Если оставить всё как есть, они тоже не исчезнут.

Проблема вообще в другом. Мы до сих пор пытаемся решать транспортные проблемы одной улицы, хотя давно нужно говорить о транспортной системе всего города.

Где новые дороги? Где перехватывающие парковки? Где удобные пересадки? Где развитие рельсового транспорта? Где прогноз, каким будет трафик через 10 лет, если Алматы продолжит расти такими же темпами?

Вот это действительно важные вопросы.

А спорить о том, должна автобусная полоса быть по центру или справа, можно еще много лет.

Только город быстрее от этого не поедет.

Сводка Ауэзовский район Алматы анализ предложений земельных участков