Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Нижняя пятилетка разобрал в новом 👉видео👈

Смотрю сейчас многие начали продавать подвалы в ЖК 🙂
Причем в объявлениях часто пишут что-то в духе

- можно под бизнес
- можно под студию
- можно жить
- можно что угодно сделать

Но люди почему-то забывают рассказать покупателю один очень важный момент.

Согласно ст.31 Закона РК “О жилищных отношениях”, подвалы, техпомещения, инженерные сети и оборудование дома относятся к общему имуществу кондоминиума.

И вот тут начинается самое интересное.

Потому что на практике человек покупает “помещение”, а потом выясняется, что

- через него идут трубы всего дома
- стоят насосы
- проходят стояки
- ОСИ нужен постоянный доступ
- жильцы начинают задавать вопросы
- а иногда помещение вообще по факту является техническим подвалом.

И нет, наличие техпаспорта еще не означает, что с объектом вообще не будет проблем.

Тут надо понимать разницу между:

обычным техническим подвалом;
и отдельным нежилым помещением, которое изначально нормально выделили и зарегистрировали.

Это разные вещи.

Причем многие покупают такие объекты просто потому что “дешево квадратура выходит”. А потом сталкиваются с сыростью, шумом коммуникаций, ограничениями по использованию и конфликтами с домом.

Поэтому перед покупкой таких помещений лучше 10 раз проверить:

что именно вы покупаете;
что проходит внутри;
как объект оформлен;
и не относится ли он к общедомовому имуществу.

Потому что подвальное помещение в ЖК это не всегда “свободная коммерция”, как многие думают.

Заметил одну интересную вещь на рынке.

Когда человек продает квартиру

“Мы не спешим”
“Покупатели есть”
“Рынок активный”
“Будем выбирать”

Но как только этот же человек сам становится покупателем

“Рынок стоит”
“Продаж нет”
“Цены сильно завышены”
“Надо торговаться”

И самое смешное, что иногда это буквально один и тот же человек через пару месяцев.

У каждого рынок “хороший” только со своей стороны.

Когда продаешь хочется дороже.
Когда покупаешь хочется дешевле.

Поэтому все разговоры про “рынок умер” или “все улетает за день” я бы делил минимум на два. Всё сильно зависит от того, с какой стороны человек сейчас находится.

🏚 Более 1400 многоквартирных домов в Турксибском и Жетысуйском районах попадают под реновацию.

Недавно общался с инвестором, который рассматривает выкуп целых территорий под строительство новых ЖК. Интерес к этим районам есть, и подобные переговоры уже ведутся.

Но есть проблема, о которой редко говорят открыто.

Для реализации таких проектов нужно 100% согласие всех собственников квартир. И именно здесь начинается тупик.

Часть жителей готова переехать:

* получить квартиру в новом доме в этой же локации
* рассмотреть выкуп
* либо обмен

Люди устали от старого жилого фонда и хотят улучшить условия жизни.

Но есть и другая часть собственников, которые категорически против любых изменений. Для кого-то это родной двор, привычное место и вся жизнь. И их позицию тоже можно понять.

В итоге получается замкнутый круг:

* инвесторы готовы вкладывать деньги
* часть жителей хочет реновацию
* город нуждается в обновлении жилого фонда

Но из-за отсутствия согласия одного или нескольких соседей процесс может полностью остановиться.

Как считаете, должен ли механизм реновации работать только при 100% согласии жильцов? Или нужны другие решения?

Интересно почитать ваше мнение 👇

Кто не видел очереди в Отбасы Банке. Друг несколько дней так провел чтобы сдать документы.

Токаев подписал Конституционный закон о специальном правовом режиме города Алатау.

Теперь это уже не просто «город будущего» из презентаций и рендеров.

Государство официально начинает выделять Алатау как отдельную точку роста рядом с Алматы.

И тут самое интересное 👇

Бюро нацстатистики пока даже не ведет отдельную статистику цен по Алатау.
Но рынок уже начал очень активно реагировать.

Зашел сейчас на Krisha.kz посмотреть, что происходит по объявлениям.

На данный момент:
- 1561 участок
- 1440 домов
- 627 квартир

И разброс цен очень большой.

Например:

📍Есть участки:
- по 1.3–2 млн ₸
- по 5–9 млн ₸ под ИЖС
- и земли за 5–7 млрд ₸ под логистику, склады и производство

📍По домам:
- есть дачи и времянки по 3–6 млн ₸
- а есть дома и коммерческие объекты по 150–250 млн ₸

И это очень хорошо показывает текущую ситуацию.

Алатау сегодня это не единый сформированный город.
Это огромная территория, куда входят:
Жетыген, Заречный, Байсерке, Жалкамыс, Покровка, Арна и другие массивы вдоль Капчагайской трассы.

И между ними колоссальная разница:
- по инфраструктуре
- по документам
- по коммуникациям
- по перспективам
- по функциональным зонам

Это сейчас главный момент, который многие недооценивают.

Потому что после подписания закона рынок начал массово продавать идею:
«покупай сейчас, потом будет поздно».

Но не вся земля в Алатау одинаково перспективна.

Есть территории:
- под логистику
- под промышленность
- под МЖС
- под коммерцию
- под транспортные коридоры

А есть обычные дачные массивы, которые могут еще очень долго оставаться дачами.

И вот тут начинается самое важное.

Выигрывать будут не те, кто просто купил “землю в Алатау”.

А те, кто понимает:
- куда реально пойдет развитие
- где будут дороги
- где появятся кластеры
- что стоит по ПДП
- где пройдут инженерные сети
- какие земли можно будет капитализировать

Сейчас рынок уже торгует будущими ожиданиями.

Например, в объявлениях прямо пишут:
«по новому генплану — промышленность»
«логистический потенциал»
«индустриальная зона»
«будущий город Алатау»

То есть часть цен формируется уже не от текущего состояния земли, а от ожиданий будущего роста.

И это только начало.

Очень сильно Алатау сейчас напоминает:
- ранний Конаев
- территории возле БАКАД
- первые волны вокруг Туздыбастау и Каскелена

Тогда тоже многие просто покупали “что-нибудь рядом”.

Но сильнее всего выросли конкретные точки:
- возле трасс
- возле логистики
- возле коммерции
- возле инфраструктуры

Поэтому сейчас покупать землю “вслепую” — опасно.

Нужно смотреть:
- ПДП
- функциональные зоны
- красные линии
- будущие магистрали
- инженерные сети
- ограничения

Иначе можно купить «землю в городе будущего», которая останется обычной дачей еще много лет.

Но сам факт подписания закона — это уже серьезный сигнал.

Государство официально зафиксировало:
Алатау один из ключевых проектов развития региона на ближайшие годы.

По графику отключений света.

Полный список по датам, времени, РЭС и улицам лучше смотреть в официальном графике АЖК.

Я не буду сюда переносить весь файл, потому что список большой и там много населенных пунктов по Алматинской области и пригородам.

Ссылка на график:

https://www.azhk.kz/ru/spetsialnye-razdely/graphics/101-grafik-otklyuchenij/2020-god/5166-almatinskaya-oblast-s-12-maya-po-15-maya-2026

Откройте актуальный график на 12–15 мая и проверьте свой населенный пункт, улицу или район.

Важно: в опубликованном списке много адресов по Алматинской области, а не только по Алматы.