Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Разбираю реконструкцию Талгарского тракта. Что реально будет происходить

Проект уже выложили. Это не просто ремонт дороги. Делают полноценную реконструкцию одной из главных магистралей города.

📍 Участок: от ул. Халиуллина до границы города
📏 Протяженность: около 6 км
🚗 Трафик уже сейчас: около 81 000 машин в сутки
📈 Поток будет расти дальше

Что изменится

Главная задача - убрать пробки и увеличить пропускную способность.
- дорогу расширят до 4-6 полос
- появятся выделенные полосы для автобусов
- сделают тротуары с двух сторон (примерно по 3 метра)
- добавят велодорожки
- будет 22 остановки
- сделают заезды во дворы (их больше 100)
- добавят островки безопасности, светофоры и знаки

Не везде будет разделительная полоса. Местами просто нет места из за застройки.

Почему проект сложный

Под дорогой проходит много коммуникаций:
- электричество
- вода
- канализация
- газ
- связь
- теплотрассы

Часть из них придется переносить. Это одна из причин, почему проект дорогой и долгий.

Сроки и бюджет
- начало: II квартал 2026 года
- завершение: 2028 год
- срок работ: около 29 месяцев
- стоимость: примерно 24 млрд тенге

Что будет во время стройки

Движение будут временно перенаправлять на соседние улицы.

Это значит, что:
- нагрузка вырастет в ближайших районах
- возможны пробки там, где их раньше не было

Самое важное земля и снос

Без этого не обойдется.
- часть участков попадет под изъятие
- некоторые здания будут сносить
- дорогу реально расширяют, а не просто обновляют

По деревьям
- вырубят более 1400
- часть пересадят

Компенсация будет, но не факт, что именно в этом районе.

Зачем это делают

Простая логика
- увеличить пропускную способность
- ускорить движение
- сделать упор на общественный транспорт

Поэтому появляются выделенные полосы и новые остановки.

Мой вывод

Проект логичный. Дорога уже сейчас перегружена.

Но важно понимать
- где-то это плюс и рост стоимости недвижимости
- где-то это риск изъятия или близость к широкой магистрали

Такие проекты всегда меняют район.

Если у вас есть участок или дом рядом с Талгарским трактом лучше проверить заранее.

Аренда с последующим выкупом BIG Qadam от BI Group. Разбираем как есть

BI Group запустили новую программу с первоначальным взносом 10%. На первый взгляд выглядит как “доступная ипотека”, но внутри механика немного другая.

Разобрал на практике.

📌 Как это работает

Цена квартиры в программе сразу увеличивается примерно на 10%.
Например объект за 40 млн в программе становится 44 млн.

Далее:
- первоначальный взнос 10%
- ежемесячный платеж (в примере 345 тыс)
- плюс ежегодные транши до 20% от стоимости

По сути ежемесячно вы платите проценты, а основное тело закрываете раз в год крупными платежами.

📊 Если смотреть глубже это не классическая ипотека, а гибрид
что-то между рассрочкой и кредитом.

📌 Ограничения, о которых важно знать

- только первичка
- в основном объекты на стадии строительства или перед сдачей до трех месяцев
- нельзя использовать пенсионные (ЕНПФ), потому что нет техпаспорта
- пока дом строится вы уже платите

📌 Что в этом интересного

Есть логика для входа

- если нет полной суммы на первоначальный взнос
- если есть стабильный доход
- если вы готовы делать ежегодные крупные платежи

Фактически это работает как “финансовая дисциплина” вы заходите в объект и постепенно его выкупаете.

📌 Кому может подойти

- тем, кто хочет зайти в новостройку на раннем этапе
- инвесторам под небольшие квартиры
- людям с нерегулярным доходом (где есть возможность делать транши)

📌 Кому не подойдет

- если нет запаса ликвидности под ежегодные платежи
- если вы сейчас снимаете жилье (двойная нагрузка)
- если нужен быстрый заезд

📌 Главный вывод

Это не про “дешевле”, это про другую структуру платежа.

Вы платите неравномерно меньше каждый месяц, но берете на себя обязательства раз в год.

Инструмент рабочий, но требует понимания и дисциплины.
Как альтернатива да. Как массовое решение вряд ли. На скрине пример расчета относительно недорогой квартиры в г Астана.

Что думаете пишите в комментарии!

Freedom Bank заходит в ипотеку через модель жилищных сбережений в партнерстве с BI Group. На первый взгляд кажется, что это новая альтернатива рынку, но по факту это не совсем так.

Это в первую очередь коллаб банка и крупного застройщика. У застройщика есть ресурс субсидировать ставку, выстроена инфраструктура продаж, скоринг, поток клиентов. Банк в этой связке получает готовый канал сделок и зарабатывает не только на проценте, но и на самой транзакции.

Могут ли другие так сделать? Да. Но это будет ограниченный круг игроков. Одна-две крупные компании. Поэтому говорить о массовом продукте пока рано.

Важно понимать, что это история про первичное жилье. На вторичке ничего не меняется. И скорее всего, если модель пойдет дальше, остальные банки тоже будут заходить через застройщиков. Потому что там проще управлять рисками и экономикой.

Для Отбасы банка глобально ничего не ломается. Государственные программы, субсидии, накопительная модель остаются у них. Здесь нет госпремии, а это ключевой элемент классической системы.

Интерес здесь в другом. Банки начали строить экосистему вокруг сделки. Зарабатывать не только на кредите, а на всей цепочке покупки жилья. Это уже другой уровень рынка.

Но есть и вопрос экономики. Эти деньги не дешевые. Значит разницу кто то компенсирует. Либо застройщик, либо она уже заложена в цене, либо распределена внутри сделки. Бесплатных ставок не бывает.

Отдельно вопрос по депозитной части. В классической модели ты копишь и получаешь бонус от государства. Здесь пока не до конца понятно, как будут удерживать вкладчиков. Если вход быстрый, это уже ближе к классическому кредитованию, чем к накопительной системе.

Со стороны BI Group все логично. Они давно строят инфраструктуру, где клиент может пройти весь путь внутри одной системы. Это про контроль сделки, скорость и удобство. В этом плане они делают все правильно.

Главный вопрос сейчас не в ставке. Главный вопрос в масштабе. Какую долю такие продукты займут от всего рынка.

Мое ощущение, это будет рабочий инструмент для застройщиков, чтобы ускорять продажи. Но не новая модель для всего рынка.

Как всегда, решит реализация. У нас с этим часто бывают нюансы.

Дал комментарий для Krisha.kz по теме цены на квартиру

Разобрали ключевое
- как не завышать ожидания
- на что реально смотрит рынок
и почему локация решает почти всё

Если продаете квартиру рекомендую прочитать полностью там есть практические шаги, как поставить адекватную цену и не зависнуть в продаже

Нельзя выселить без суда? Новые правила аренды 2026. В этом выпуске дал комментарий для Krisha.kz рекомендую к просмотру.

Казахстанцам стали заметно реже одобрять кредиты. По данным Ассоциация финансистов Казахстана уровень одобрений в 2025 снизился с 29,2% до 26,2%. Но ключевой удар пришелся по ипотеке падение с 37,2% до 24,5%.

Это уже не просто статистика, это сигнал по рынку недвижимости.

Причины лежат на поверхности рост базовой ставки, ужесточение макропруденциальных требований и давление на банки по снижению ГЭСВ. В итоге банки стали жестче фильтровать заемщиков.

Ипотека становится более "отборной", одобрение получают только финансово чистые и устойчивые клиенты
порог входа вырос важны официальный доход, нагрузка и первоначальный взнос
часть спроса автоматически уходит с рынка

Источник денег становится главным фактором сделки. Уже недостаточно "хочу купить", важно "на каких условиях и с какой вероятностью одобрят".

И дальше этот фактор будет только усиливаться.