Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Депозит или квартира?

Сегодня можно найти вклады с доходностью около 20% годовых. Если разместить 30 млн тенге под такую ставку на целый год, доход составит 6 млн. Результат хороший. Но рассчитывать, что те же 20% будут доступны следующие восемь лет, я бы не стал. Еще весной базовая ставка Нацбанка была 18%, сейчас она составляет 16,25%.

За это время недвижимость тоже менялась в цене. В конце 2018 года квадратный метр нового жилья в Алматы стоил в среднем 327 тысяч тенге. В августе 2026 года около 740 тысяч. Рост примерно на 126%, или в 2,26 раза.

В Астане квадратный метр нового жилья в 2018 году стоил в среднем около 341 тысячи тенге. В августе 2026 года около 747 тысяч. Разница почти в 2,2 раза. Это средние цены по городам, а не доходность каждой купленной квартиры.

Есть и конкретные примеры. На старте Central Avenue квадрат стоил 370–420 тысяч тенге, в Legenda цена начиналась примерно от 424 тысяч. Сейчас квартиры в этих ЖК выставляют примерно по 1–1,5 млн за квадрат. В зависимости от того, какие предложения сравнивать, разница составляет от 135% до 305%.

Помню рекламу Alma City в Шугыле примерно по 210 тысяч за квадрат. Сейчас встречаются объявления около 700 тысяч. Район за эти годы изменился. Появился административный центр, продлили Абая, строится станция метро «Калкаман». Ее открытие тоже может повлиять на стоимость жилья поблизости, но заранее обещать конкретный процент роста нельзя.

Но здесь нельзя путать рост цены с прибылью владельца. Сегодняшние суммы взяты из объявлений, а не из завершенных сделок. За прошедшие годы квартиры достроили, во многие вложили деньги на ремонт. И не любой ЖК, купленный на старте, вырастет так же. Некоторые выходят в продажу уже по высокой цене, в которую застройщик заложил будущее развитие района.

Поэтому я смотрю, куда растет город, сравниваю стартовую цену с готовыми квартирами поблизости, проверяю дороги, транспорт и спрос на жилье в этой локации. Хорошее место может повлиять на цену, но покупателю нужно еще и не переплатить на входе.

Если деньги понадобятся скоро, депозит может быть удобнее. Если планируете вложиться на несколько лет, стоит посчитать и квартиру. Сравнивать нужно конкретный вклад с конкретным объектом, а не сегодняшние 20% с прошлым ростом удачных ЖК.

А вы бы сейчас выбрали депозит или квартиру? Почему?

Я поддерживаю идею официального статуса риелтора и понятных требований к профессии. Но главный вопрос как это будет работать на практике.

Есть риск, что все сведется к покупке "корочки" пришел, оплатил курс, получил документ и продолжаешь работать как раньше. Тогда клиенту от такого регулирования пользы не будет.

Если вводить аттестацию, она должна проверять реальные знания документы, безопасность сделки, работу с клиентом и ответственность за нарушения. Иначе мы просто создадим еще один обязательный платеж для риелторов.

В Алматы согласовали корректировку Генплана до 2040 года.

28 сентября депутаты маслихата поддержали проект. Он также получил положительное заключение комплексной градостроительной экспертизы.

Сразу уточню это еще не означает, что обновленный Генплан вступил в силу. Сейчас действует Генплан 2023 года. Корректировку должны утвердить на республиканском уровне.

За проектом я слежу уже несколько месяцев и периодически показываю изменения по отдельным районам Алматы.

Одно из заметных решений касается частного сектора. В «Компоте» и Кок-Тобе вернули зону индивидуальной жилой застройки. Ранее в проекте на этих территориях предусматривалась более плотная застройка. После обращений жителей решение пересмотрели.

Но это не означает, что частный сектор сохраняют по всему городу.

По картам корректировки есть территории, где ИЖС остается, а есть территории, где предусмотрена среднеэтажная и многоэтажная жилая застройка, общественная или коммерческая функция.

Я уже показывал такие изменения по отдельным территориям Алмалинского и Бостандыкского районов, Байбесику и другим частям города.

Например, по Байбесику часть существующего частного сектора сохраняется, а на других территориях предусмотрены жилые зоны и территории общегородских и местных центров.

Для собственника участка это серьезная разница. Но сама функциональная зона еще не означает, что целевое назначение участка автоматически поменяется. Это отдельная процедура.

Серьезно пересматривается и развитие предгорной части Алматы. Город ограничивает дальнейшее строительство многоквартирных домов в предгорьях. При планировании учитываются сейсмика, уклоны, водоохранные зоны и другие ограничения.

Большой блок корректировки касается транспорта. Предусмотрено дальнейшее развитие метро, LRT, SkyTrain, транспортно-пересадочных узлов и связей с аэропортом и железнодорожными вокзалами.

Меняются и промышленные территории. До 2040 года планируется вынести за пределы города 276 предприятий. Это тоже постепенно будет менять использование отдельных частей Алматы.

Почему за Генпланом стоит следить, если у вас есть недвижимость или земля?

Потому что сегодняшнее целевое назначение участка и то, как город планирует развивать эту территорию в будущем, не всегда совпадают.

У вас сегодня может быть ИЖС, а по градостроительной документации территория в перспективе предусмотрена под другую функцию. Или наоборот, вокруг активно строятся ЖК, а конкретная территория сохраняется под индивидуальную жилую застройку.

И отдельно повторю: Генплан не является картой сноса.

Если участок попал в зону многоэтажной застройки, общественно-деловую зону или на перспективную дорогу, это не означает автоматический снос или изъятие земли.

По конкретному участку нужно смотреть не только Генплан. Есть ПДП, красные линии, функциональное зонирование, инженерные сети, водоохранные и санитарные ограничения, документы на землю.

Пока корректировка окончательно не утверждена, я бы смотрел две версии: действующий Генплан 2023 года и согласованный проект корректировки 2026 года. По некоторым территориям между ними действительно большая разница.

Посмотреть карты Генплана и ПДП Алматы можно на osmanov.kz.

Что выгоднее: аренда или ипотека?

Дал экспертный комментарий для Krisha.kz и разобрал этот вопрос не только с точки зрения ежемесячного платежа.

Поговорили о том, кому больше подходит аренда, а кому ипотека, как влияет рост стоимости недвижимости, в каких ситуациях ипотека действительно имеет смысл, а когда с ней лучше не торопиться.

Если тоже стоите перед таким выбором думаю, будет полезно 👇

Ссылка

А карта сейсмических разломов и не только на osmanov.kz

Все зашли и продолжают работать, типичное утро в Алматы. Берегите себя!

Цены на квартиры как там?