Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Как пройдет пробивка Сатпаева до ВОАД

На карте выше хорошо видно предполагаемый коридор будущего продолжения Сатпаева.

Сейчас Сатпаева фактически заканчивается в районе Луганского. По Генплану Алматы предусмотрена ее пробивка дальше на восток до ВОАД. Этот проект снова перешел из разряда просто планов в более конкретную стадию.

В марте 2026 года объявили конкурс на разработку ПСД. На проектирование предусмотрено около 359 млн тенге, готовая документация с экспертизой должна появиться до 30 июня 2027 года.

Теперь самое интересное, как именно пойдет дорога.
Окончательной трассировки пока нет. В старых материалах по развитию уличной сети рассматривался коридор с использованием существующих улиц Коккинаки, Хмелева либо Чимбулакской. На карте красными линиями как раз хорошо читается этот будущий транспортный коридор в сторону ВОАД.

Но воспринимать красные линии на этой схеме как уже утвержденный список домов под снос пока нельзя. Финальная геометрия дороги, ширина и конкретные участки, которые могут потребоваться для строительства, станут понятнее после разработки ПСД.

Причем речь идет не просто о том, чтобы положить асфальт. В техзадании предусмотрены тротуары, пешеходные переходы, перенос и реконструкция инженерных сетей, защита от талых и паводковых вод и проектирование транспортного узла на пересечении с ВОАД.

То есть в перспективе Сатпаева должна получить полноценный выход на ВОАД.

Для собственников домов в этом коридоре сейчас главный документ, за которым стоит следить, это именно ПСД. После нее уже будет гораздо понятнее, кого реально затрагивает дорога, а кто просто находится рядом с красными линиями.

Пока ориентир по срокам такой: до середины 2027 года проектирование и экспертиза. Когда начнется само строительство, точной даты пока нет.

Для консультации по своему участку пишите @consultation_property_bot

6,7 ГА ЗЕМЛИ ИЗЫМАЮТ В МИКРОРАЙОНЕ КАЙРАТ

Ответил на важные вопросы в новом 👉видео👈

Под прошлым постом снова начался разговор про пузырь на рынке недвижимости.

Вообще пузырь это, наверное, одна из самых любимых тем на нашем рынке. Особенно для тех, кто уже несколько лет ждет момента, когда все рухнет и квартиру можно будет купить сильно дешевле.

Но я бы все таки отделял желание увидеть падение от цифр.

Да, рынок недвижимости Казахстана последние годы получал серьезный допинг. Пенсионные деньги, льготные программы, Отбасы банк, субсидирование ипотеки. Все это поддерживало платежеспособный спрос и в определенные периоды разгоняло рынок. С этим спорить бессмысленно.

Но где сейчас признаки именно пузыря?

На конец июля ипотечный портфель банков составляет 7,45 трлн тенге. Год назад было 6,35 трлн. Рост примерно на 1,1 трлн, или 17,3% за год.

Сам по себе рост ипотечного портфеля пузырь не доказывает. Поэтому смотрим дальше.

По данным АРРФР, на 1 июня доля кредитов с просрочкой более 90 дней по всей банковской системе составляла 4,2%, по кредитам населению 4,9%.

То есть мы пока не видим ситуации, когда население массово перестает обслуживать свои долги и банковская система захлебывается проблемными кредитами.

Еще один интересный показатель. Сейчас на Krisha.kz по Казахстану в продаже около 224 тысяч квартир. Из них около 12,3 тысячи указаны как находящиеся в залоге. Это примерно 5,5% предложения.

Причем здесь важно не манипулировать цифрой. Квартира «в залоге» не означает проблемную ипотеку. Человек может совершенно нормально платить кредит и одновременно продавать квартиру. Я привожу эту цифру скорее для масштаба: какого то огромного навеса залоговой недвижимости на рынке мы не наблюдаем.

Теперь сделки.

В мае в Казахстане прошло 30 420 сделок, в июне уже 39 053. Рост за месяц на 28,4%. Да, май был слабым и относительно мая прошлого года показал минус 10,5%. За январь-май рынок также отставал от 2025 года на 5,8%.

То есть никакого «вечного роста» здесь нет. Рынок спокойно может падать один месяц и восстанавливаться в следующий. Это скорее нормальная рыночная динамика, чем доказательство скорого обвала.

И здесь самое главное.

Дорогое жилье не равно пузырь. Низкая доступность жилья тоже не равно пузырь. Рост ипотечного портфеля тоже сам по себе не доказывает пузырь.

Для серьезного разговора нужно смотреть сразу несколько вещей: цены относительно доходов и аренды, долговую нагрузку покупателей, первоначальные взносы, качество ипотечного портфеля, просрочку, вынужденные продажи и объем проблемных залогов.

Вот когда кредиты начинают массово переставать обслуживаться, банки получают проблемные залоги, а на рынок выходит большой объем вынужденных продаж, тогда механизм становится действительно опасным. Именно такие вещи способны запустить цепную реакцию.

Пока такой картины я не вижу.

Я хорошо помню 2008-2009 годы и отдельно изучал тот кризис. Поэтому слово «пузырь» для меня это не просто синоним фразы «недвижимость слишком дорогая».

Пузырь должен подтверждаться цифрами.

А если кто то считает, что пузырь на рынке Казахстана уже сформировался, давайте без «мне кажется». Покажите конкретные показатели. Будет интересно разобрать.

Ипотека продолжает расти, причем летом темп снова ускорился.

На конец июля ипотечный портфель в Казахстане достиг 7,45 трлн тенге.

Месяцем ранее было 7,32 трлн.

То есть только за июль портфель прибавил около 135 млрд тенге, или 1,8%.

Если смотреть последние месяцы:

Февраль +0,5%
Март +0,4%
Апрель +0,9%
Май +1,9%
Июнь +1,5%
Июль +1,8%

После спокойного начала года ипотека снова пошла заметно быстрее.

Еще интереснее сравнение год к году.

В июле 2025 года ипотечный портфель составлял 6,35 трлн тенге. Сейчас уже 7,45 трлн.

За год прибавилось больше 1,1 трлн тенге, или 17,3%.

Но здесь есть важный момент.

Эти 135 млрд за июль нельзя называть выдачей новых ипотек. Это чистый рост всего ипотечного портфеля. Пока банки выдают новые кредиты, люди параллельно гасят старые.

Поэтому фактический объем новых ипотек за месяц выше чистого прироста портфеля.

Для рынка недвижимости здесь важнее другое.

Несмотря на высокие ставки и дорогие деньги, ипотечный портфель не сокращается. Наоборот, с мая темпы его роста заметно увеличились.

То есть кредитные деньги продолжают заходить на рынок жилья.

И пока эта динамика сохраняется, говорить о том, что ипотечный спрос куда то исчез, цифры точно не позволяют.

Ипотека продолжает расти, причем летом темп снова ускорился.

На конец июля ипотечный портфель в Казахстане достиг 7,45 трлн тенге.

Месяцем ранее было 7,32 трлн.

То есть только за июль портфель прибавил около 135 млрд тенге, или 1,8%.

Если смотреть последние месяцы:

Февраль +0,5%
Март +0,4%
Апрель +0,9%
Май +1,9%
Июнь +1,5%
Июль +1,8%

После спокойного начала года ипотека снова пошла заметно быстрее.

Еще интереснее сравнение год к году.

В июле 2025 года ипотечный портфель составлял 6,35 трлн тенге. Сейчас уже 7,45 трлн.

За год прибавилось больше 1,1 трлн тенге, или 17,3%.

Но здесь есть важный момент.

Эти 135 млрд за июль нельзя называть выдачей новых ипотек. Это чистый рост всего ипотечного портфеля. Пока банки выдают новые кредиты, люди параллельно гасят старые.

Поэтому фактический объем новых ипотек за месяц выше чистого прироста портфеля.

Для рынка недвижимости здесь важнее другое.

Несмотря на высокие ставки и дорогие деньги, ипотечный портфель не сокращается. Наоборот, с мая темпы его роста заметно увеличились.

То есть кредитные деньги продолжают заходить на рынок жилья.

И пока эта динамика сохраняется, говорить о том, что ипотечный спрос куда-то исчез, цифры точно не позволяют.

Одним из главных приоритетов бюджета на 2027–2029 годы Президент обозначил опережающее строительство инфраструктурных и социальных объектов: больниц, центров детской реабилитации, объектов культуры и спорта.
А теперь смотрим на это через недвижимость.

Где появляется новая инфраструктура, туда постепенно приходит и жилье. Дороги, коммуникации, больницы, школы и другие социальные объекты создают основу для дальнейшей застройки территории.

Поэтому я бы не спешил хоронить рынок новостройек.

Гораздо интереснее сейчас смотреть, куда именно государство собирается вкладывать деньги в ближайшие годы. Там могут появиться и следующие точки роста для девелопмента.

Изучаю финансовую отчетность BI Development (BI GROUP) за 2025 год. Покопался там вообще много интересных цифр.

Начнем с Алматы.

Прибыль BI здесь упала на 78% с 31,3 млрд до 6,95 млрд тенге.

Вот из этого можно сделать прекрасный заголовок «BI теряет деньги в Алматы», «крупнейший застройщик просел на главном рынке» и т.д.

Только есть проблема выручка в Алматы не упала. Она выросла со 151 до 193 млрд тенге.

То есть денег через бизнес прошло больше, а прибыли в отчетности осталось сильно меньше.

Почему BI отдельно не раскрывает. Поэтому дальше уже мое предположение.

У девелопмента есть одна особенность деньги за квартиру можно получить сегодня, а в выручке они появятся позже, когда компания выполнит свои обязательства по проекту. Сама BI пишет, что цикл строительства занимает примерно 1,5-3 года.

Поэтому я бы пока не хоронил Алматы. Вполне возможно, часть результата просто сидит в строящихся проектах и проявится после их ввода. Но это именно версия подтверждения причины в отчете нет.

А вот что уже факт и мне кажется намного интереснее BI стала зарабатывать меньше с каждого тенге выручки.

Валовая маржа: 26,5% - 24,1%.

Операционная: 16,5% - 13,2%.

Чистая: 13% - 11,6%.

Грубо BI получила 100 тенге выручки после всех расходов у нее осталось 11,6 тенге чистой прибыли.

Год назад оставалось 13.

И вот здесь интересно посмотреть на разговоры о том, сколько «застройщики на нас зарабатывают».

Мы сейчас смотрим не на маленькую компанию и не на отдельный ЖК. Это финансовая отчетность BI Development: 1,059 трлн тенге выручки и 122,6 млрд чистой прибыли за год.

Зарабатывают? Конечно.

Но истории про какие-то космические 30–50% чистыми с каждой проданной квартиры с этими цифрами уже плохо сочетаются.

Причем это только верхушка отчета. Там дальше 1,27 трлн тенге денег/обязательств по договорам с покупателями, 1,32 трлн в земле, стройке и материалах, 314 млрд денег на счетах и отдельная интересная история с депозитами.

Если интересно продолжу копать BI и разберу, на каких городах они реально зарабатывают, куда уходят деньги покупателей и почему при 122,6 млрд прибыли денежный поток от основной деятельности всего 25,8 млрд тенге.

Либо могу просто выложить сам отчет. Кто любит ковыряться в цифрах забирайте.