Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Упадут ли цены на квартиры этой осенью?

На Krisha.kz вышел материал, где мы вместе с другими экспертами разбирали, что может произойти с рынком до конца ноября. Я там дал свой прогноз, но здесь хочу немного дополнить.

Статья "Цены на квартиры упадут?"

Я бы сейчас вообще меньше смотрел на среднюю цену в объявлениях. Потому что есть цена, за которую собственник хочет продать квартиру, а есть цена, за которую ее реально готовы купить. И между ними сейчас вполне может быть 5–7%, а по сильно переоцененным объектам и до 10%.

Из практики вижу интересный момент. Квартира может долго стоять за 50 млн, собственник уверен, что рынок "мертвый" и покупателей нет. Снижает цену до 46–47 млн, попадает в рынок и получает задаток. Получается, рынок вроде бы не падал, просто изначально квартира стояла дороже своей реальной рыночной стоимости.

Поэтому мой сценарий до конца осени пока не меняется. Резкого падения цен я не жду, но и рассчитывать, что любая квартира продолжит автоматически дорожать, тоже не стоит.

Слабее всего будут чувствовать себя переоцененные объекты, старый жилой фонд, часть панельных домов и в целом квартиры без понятного преимущества перед конкурентами. А хорошая квартира в хорошей локации может вообще не дать большого дисконта. Собственник такого объекта зачастую просто не будет продавать дешево.

С первичкой похожая история, только механизм другой. Застройщику необязательно официально снижать цену квадратного метра. Он может дать скидку, рассрочку, паркинг, ремонт или другие условия. Формально прайс остался прежним, фактически квартира стала дешевле.

Поэтому когда мы видим новости "цены выросли на 10%" или "цены упали на 3%", этого недостаточно, чтобы понять, что реально происходит на рынке. Я бы сейчас смотрел на цену реальной сделки, размер торга и срок экспозиции объекта. Вот там рынок видно намного лучше.

И отдельно про инвестиции. Сейчас я бы вообще не исходил из логики "недвижимость всегда растет". Квартиру нужно сравнивать с альтернативами и считать, сколько она реально принесет от аренды, сколько уйдет на ремонт, мебель, простой и содержание, какой рост стоимости нужен, чтобы инвестиция действительно имела смысл.

Иногда хорошая квартира по хорошей цене будет отличной покупкой. А иногда депозит окажется банально выгоднее и проще.

Поэтому сейчас, на мой взгляд, время не просто "покупать недвижимость", а искать конкретные объекты, где действительно сходится математика.

Сегодня на встрече с представителями Казахстанской жилищной компании, застройщиками и руководителями строительных компаний Алматы.

Обсуждаем механизмы поддержки строительных проектов, финансирование, гарантирование и в целом вопросы, которые сегодня волнуют рынок.

Для меня самое ценное здесь прямое общение с людьми, которые непосредственно строят и реализуют проекты в Алматы. Хорошая возможность слышать рынок не со стороны, а напрямую.

Отдельное спасибо Тимуру Таймасовичу Нуртаеву, директору Алматинского филиала Союза строителей Казахстана, за приглашение и возможность участвовать в таких встречах.

В Алматы решили бороться с «резиновыми квартирами».

С сегодняшнего дня при регистрации по месту жительства будут учитывать площадь квартиры: минимум 15 м² на одного человека. То есть условно в квартире 60 м² нельзя будет просто прописать 15–20 посторонних людей. Для членов семьи и близких родственников предусмотрены исключения.

Зачем это делают? В первую очередь хотят убрать ситуацию, когда в одной квартире на бумаге зарегистрированы десятки, а иногда и больше людей. Из-за этого статистика населения района начинает жить своей жизнью, а вместе с ней расчеты нагрузки на школы, поликлиники и другую инфраструктуру.

И нет, это не чисто наша СНГ-шная история. В других странах проблема фиктивной регистрации и перенаселения жилья тоже регулируется, просто механика бывает другой.

Например, в Германии нельзя предоставить человеку адрес для регистрации, если он фактически туда не въезжает. А требования по недопущению перенаселения жилья могут учитывать площадь на человека. В Англии тоже существуют нормативы перенаселенности, где учитываются количество жильцов, комнат и их площадь.

То есть сама логика нормальная и мировая практика есть. Необычен скорее наш старый перекос, когда собственник мог формально зарегистрировать по одному адресу огромное количество посторонних людей.

Посмотрим теперь, как это будет работать на практике.

Вот как выглядит это сейчас. Как можем видеть техника работает.

Что происходит со стройкой возле Сайрана

Жители получили официальный ответ от Управления градостроительного контроля Алматы по участку на Утеген батыра, 112.

Если простыми словами, разрешение на снос старых зданий у собственника есть. Но во время проверки ГАСК установил, что на участке также начались строительные работы без утвержденного проекта, авторского и технического надзора.

По итогам проверки собственнику выдали предписание о приостановлении строительно-монтажных работ.
При этом жители сообщают, что работы на территории продолжаются.

Тут важно не спешить с выводами. Снос старых зданий разрешен, а строительные работы предписано приостановить. Поэтому сам факт того, что на участке работает техника, еще не говорит о нарушении.

Нужно понимать, какие именно работы сейчас там ведутся. Пока просто наблюдаем за развитием ситуации.

Рассказал о будущем мкр Карасу в новом видео.