Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

В Туздыбастау около 200 человек остались без квартир.

Люди покупали квартиры в ЖК Elite Home. Кто-то вложил 35 млн тенге и больше, кто-то продал свое жилье, кто-то залез в кредиты.

Ключи обещали уже в сентябре 2026 года. По факту на месте до сих пор котлован.

Самое важное у ЖК не было необходимых разрешительных документов для привлечения денег дольщиков.

Сейчас полиция возбудила уголовное дело по факту мошенничества.

Очередное напоминание перед покупкой квартиры на этапе строительства проверяйте не только цену, застройщика и красивый офис продаж. В первую очередь проверяйте, имеет ли ЖК право вообще принимать ваши деньги.

Потому что договор и чек сами по себе не гарантируют, что вы получите квартиру.

Продолжу тему городских проектов. На этот раз посмотрел, какие пробивки улиц Алматы сейчас фигурируют в бюджетных документах города.

Начну с крупных проектов.

Пробивка проспекта Абая от улицы Ашимова в Калкамане до границы города. Протяженность 3,5 км. Период реализации указан 2024-2026 годы, стоимость проекта около 3,5 млрд тенге.

Пробивка улицы Саина от проспекта Рыскулова до улицы Акын Сара. Здесь речь идет о 3,2 км дороги. Проект тянется с 2018 года, договорная стоимость уже около 19,7 млрд тенге.

По Толе би сразу два участка. Первый от Яссауи до Ашимова, около 2,24 км, договорная стоимость 17,2 млрд тенге. Второй от Ашимова до границы города, еще около 2,27 км, стоимость около 14,8 млрд тенге.

Есть пробивка проспекта Райымбека от улицы Жетысуской до ВОАД. Строительная длина 2,6 км, период реализации 2025-2027 годы, договорная стоимость около 16,5 млрд тенге.

Отдельно идет улица Тлендиева от проспекта Рыскулова до границы города. По одному из участков строительная длина указана 5,84 км, договорная стоимость около 25,2 млрд тенге. В документах также есть второй этап проекта с договорной стоимостью уже около 27,1 млрд тенге.

Есть и продолжение Жубанова от Момышулы до границы города. Первая очередь от границы города до проспекта Алатау около 1,22 км. Отдельно предусмотрена вторая очередь от Момышулы до Бегалиева.

Еще несколько проектов появились с периодом реализации 2026-2027 годы. Это пробивка проспекта Рыскулова от Онгарсыновой до границы города, пробивка Онгарсыновой до Райымбека и пробивка Муканова от Райымбека до Макатаева.

Но есть еще более ранняя стадия, которая мне тоже интересна. Это проекты, по которым пока идет разработка ПСД.

Например, в документах есть разработка ПСД на пробивку Сатпаева от Луганского до ВОАД. Стоимость разработки около 375 млн тенге.

Есть корректировка ПСД на пробивку Кажымукана от Назарбаева до Сейфуллина.

Есть реконструкция Ахметова и Закарпатской с пробивкой до БАКАД и транспортной развязкой. Стоимость ПСД около 357 млн тенге.

Также разрабатывалась ПСД по реконструкции транспортной развязки Северное кольцо - Жансугурова и реконструкции Талгарского тракта от Халиуллина до границы города.

Поэтому когда на Генплане или ПДП видите будущую дорогу через какой-то участок, важно смотреть не только на саму линию.

Одно дело, когда дорога просто предусмотрена градостроительной документацией. Другое, когда на нее уже разрабатывают ПСД. И совсем другая стадия, когда проект уже имеет стоимость, договор и период реализации.

Именно поэтому две одинаковые линии на карте могут означать совершенно разный уровень риска для собственника недвижимости.

Друзья, интересная информация по Кок-Жайлау. Думаю, многие уже видели, что в сторону урочища идут дорожные работы. Решил посмотреть, что вообще сейчас происходит с проектом по документам.

В мониторинге бюджетных инвестиционных проектов Алматы есть отдельная строка "Разработка ПСД на строительство дороги к горнолыжному комплексу "Кокжайлау". Корректировка". Стоимость разработки ПСД указана около 293 млн тенге. В мае 2026 года по рабочему проекту дороги также проводились общественные слушания по оценке воздействия на окружающую среду.

И здесь уже становится интереснее. В официальных материалах по этой дороге Управление развития дорожной инфраструктуры Алматы прямо указывает, что корректировка проекта была инициирована в том числе в рамках поручения Премьер-министра от 23 мая 2025 года о необходимости приступить к реализации проекта "Almaty Superski", который предусматривает развитие урочища Кок-Жайлау с созданием инженерной и транспортной инфраструктуры.

Сам "Almaty Superski" тоже уже не просто название из каких-то разговоров. 26 мая 2026 года прошли отдельные общественные слушания по отчету о возможных воздействиях проекта "Строительство горного курорта "Almaty Superski" в урочище Кок-Жайлау".

И там уже есть конкретные параметры. Заявленная пропускная способность курорта 15 000 человек в день, из них 5 000 лыжников и 10 000 пешеходов. Предусматривается круглогодичный режим работы. Территория воздействия указана в урочище Кок-Жайлау, а основной период воздействия в материалах обозначен с июня 2026 года по декабрь 2028 года.

По площади тоже масштаб немаленький. В документах фигурируют 1002 га по четырем участкам Кок-Жайлау, плюс отдельные территории под водозабор, канатную дорогу со стороны Медеу, реконструкцию здания на Шымбулаке и другие объекты.

Параллельно в бюджетном мониторинге Алматы есть еще одна позиция: "Разработка ПСД по объекту "Строительство электрических сетей для внешнего электроснабжения ГЛК "Кок-Жайлау"". Стоимость около 210 млн тенге.

Плюс в утвержденном Комплексном плане развития туризма Алматинского горного кластера на 2025-2029 годы есть отдельное мероприятие по разработке ПСД лестницы от ущелья Ак-Булак в направлении урочища Кок-Жайлау.

То есть картина сейчас выглядит примерно так. Есть проект самого горного курорта "Almaty Superski", по нему уже прошли общественные слушания. Есть рабочий проект дороги и его корректировка. Есть отдельная ПСД по электроснабжению. Есть мероприятия по Кок-Жайлау в Комплексном плане развития горного кластера.

При этом я бы пока не писал, что "Кок-Жайлау уже строят" или что окончательное решение по всему курорту принято. Документы, которые я посмотрел, не дают мне оснований делать такой вывод.

Но то, что проект перешел далеко за рамки просто идеи и вокруг Кок-Жайлау сейчас идет вполне конкретная проектная работа по самому курорту и инфраструктуре, уже подтверждается документами.

Если интересно, могу следующим постом отдельно разобрать сам проект "Almaty Superski": что именно хотят построить на этих 1000+ га, где будут канатные дороги, какая инфраструктура предусмотрена и как в целом должен выглядеть курорт.

Разобрал будущее барахолки и прочих рынков в новом видео👈

Что происходит со стройкой возле Сайрана?

Мне пишут жители микрорайона Сайран с просьбой обратить внимание на стройку по адресу Утеген батыра, 112. Потихоньку начал разбираться и смотреть документы.

По словам жителей, здесь планируют построить четыре 12-этажных дома. Сейчас вокруг стройки уже много вопросов. Люди жалуются на шум, пыль, близость работ к существующим домам и переживают из-за дополнительной нагрузки на район.

Сам участок площадью 7 886 м² находится в частной собственности. Целевое назначение уже сейчас
«Для многофункционального жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом».

Отдельно посмотрел участок по Генплану Алматы.
На существующем положении здесь действительно отображаются нынешние строения. Но на предлагаемом функциональном зонировании территория уже выглядит иначе. Там предусмотрено изменение застройки в сторону жилой функции.

Поэтому здесь надо нормально разобраться, что предусмотрено Генпланом и ПДП, какая допускается этажность, что указано в АПЗ, какой проект согласован и соответствуют ли фактические работы документам.

Кстати, по последнему ответу акимата есть важное обновление. 26 августа эскизный проект многофункционального ЖК был согласован, а сейчас по обращениям жителей идёт проверка градостроительного контроля.

Я пока продолжаю собирать информацию.
Если среди вас есть жители этого района или вы знаете дополнительные детали по этой стройке, напишите в комментариях.

Если тема наберёт интерес, сделаю отдельное видео и уже подробно разберу участок по документам и картам.

osmanov.kz

Мне периодически пишут "Имран, помогите получить бесплатную землю", "помогите найти участок от государства". Поэтому немного поясню, потому что здесь часто смешивают две разные истории.

Первая, это те самые бесплатные 10 соток под ИЖС. Там есть очередь, подаете заявку и ждете предоставления участка. Сейчас я вообще не про эту историю.

Я говорю про другой вариант, который активно продают как услугу. Вам говорят, находите свободную государственную землю на карте, отмечаете участок, подаете заявление и можете получить его от государства. За помощь в этом берут 250, 500, иногда 800 тысяч тенге. Кто-то продает курсы по 50 тысяч, где по факту видео, набор скринов, инструкции куда нажимать и что подавать.

И вот здесь у меня всегда один вопрос. Если человек действительно знает, как легко находить свободную землю и получать участки, которые потом стоят 5, 10, 20 млн тенге, зачем ему брать с вас 500 тысяч?

Я бы на его месте никому ничего не рассказывал 😄 Сидел бы, искал участки, оформлял и зарабатывал эти самые миллионы.

Причем мне уже пишут люди с обратной стороной таких историй. Заплатили условные 500 тысяч, участок в итоге не получили. Ответ простой. Не нашли подходящий участок, извините. По договору вам оказывали информационные или консультационные услуги, их оказали. Все, салам алейкум.

И здесь важно понимать, сам механизм существует. Я лично знаю людей, которые действительно находили свободный участок, подавали заявление и получали землю. Я не говорю, что это невозможно или что каждый, кто оказывает такие услуги, кого-то обманывает.

Я говорю о другом. Не путайте существование такой возможности с гарантией получить бесплатный ликвидный участок.

На скрине я специально показываю официальный раздел с информацией о свободных земельных участках на сайтах МИО. Можно самостоятельно посмотреть, что вообще есть по вашему региону.

А если вам продают историю "заплати несколько сотен тысяч, мы найдем бесплатную землю, а ты потом заработаешь миллионы", просто внимательно прочитайте договор. Особенно что именно вам гарантируют, получение участка или всего лишь оказание информационных услуг.

Вот там обычно и находится самое интересное.