Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Зима близко 🥶. Алматинцы, ну что, мерзнете? 👀

Сегодня погода решила довольно резко напомнить, что уже октябрь.

По отоплению: с 9 октября в Алматы начинают подключать детские сады, школы и медицинские учреждения.

Жилые дома начнут подключать с 10 октября. Причем это не значит, что утром 10-го у всех одновременно станут горячими батареи. Подключение идет постепенно, а после подачи тепла КСК и ОСИ еще должны отрегулировать систему дома, спустить воздух из стояков и настроить давление.

В городе говорят, что систему уже перевели в циркуляционный режим и к запуску готовы.

Так что осталось немного потерпеть.

А пока интересно как у вас дома? Уже включили обогреватели или еще держитесь? ✊

Иногда читаешь название ЖК и думаешь кто это вообще придумал? У вас бывало такое?

Мы как то с одним застройщиком на полном серьезе думали продавать право назвать ЖК. На аукционе, кто больше даст. Или за фиксированную сумму. Даже ежегодную оплату обсуждали.

Представьте, человек покупает квартиру, а ему предлагают еще и весь комплекс назвать 😂 Своим именем, фамилией или в честь кого то.

В США похожая история есть с пожертвованиями. Например, Дэвид Геффен пожертвовал медицинской школе UCLA 200 млн долларов, и ее назвали в его честь. А главное здание Нью-Йоркской публичной библиотеки получило имя Стивена Шварцмана после пожертвования 100 млн долларов.

Вот и подумали, может, и у нас кому-то интереснее дать свое название ЖК, чем покупать очередную квартиру.

Только с ежегодными платежами вопрос. Не оплатил, и жители с утра уже в другом ЖК живут? 😂

А вы бы хотели назвать ЖК? Как бы назвали?

🏠 Выдача ипотеки в Казахстане упала на 19% за месяц

В августе банки выдали 240,5 млрд тг, в июле было 296,9 млрд тг. На 56,4 млрд тг меньше, по данным Нацбанка.
Сделки с жильем тоже сократились: 35 807 сделок, −3,6% к июлю и −13,5% год к году.

На рынок пришло меньше ипотечных денег, покупок стало меньше. Одного месяца мало для прогноза падения цен, но продавцам уже есть повод пересмотреть завышенные ожидания.

Рендер и реальность. Что на самом деле обязан построить застройщик?

Ко мне обратились покупатели квартир в ЖК Arena City Life от BI Group.

При покупке они видели один внешний вид комплекса. Сейчас дом строится, и результат заметно отличается от рендеров, которые показывали во время продаж.

Отсюда вопрос. Обязан ли застройщик построить ЖК именно таким, каким показал его на рендерах?

Не всегда.

Рендер сам по себе еще не означает, что дом должен совпасть с картинкой до каждой детали. Юридически в первую очередь имеют значение договор, приложения к нему и проектная документация.

И здесь многие покупатели допускают ошибку.

Если красивый фасад, благоустройство, материалы или другие решения есть только на картинке, но нигде не закреплены документально, потом требовать именно такой результат намного сложнее.

Но есть и другая сторона.

Квартиру в строящемся доме человек покупает тогда, когда самого дома еще нет. Решение принимается по рендерам, презентациям, сайту и словам менеджеров.

Поэтому ситуация, когда при продаже показывают одно, а в итоге получается заметно другое, как минимум вызывает вопросы.

По Arena City Life я пока не хочу делать окончательных выводов. Строительство еще идет.

Но разница между рендерами и тем, что сейчас видят покупатели, есть.

Поэтому хотелось бы услышать позицию BI Group.

Менялся ли проект после старта продаж? Сообщали ли об изменениях покупателям? И как должен выглядеть комплекс после полного завершения строительства?

Если представители BI Group увидят публикацию, буду рад получить комментарий и добавить позицию компании.

А покупателям новостроек совет простой.

Не покупайте только картинку. Все, что для вас принципиально, проверяйте в договоре и документах до покупки.

Потому что “нам это показывали” и “застройщик обязан это сделать” юридически могут оказаться совершенно разными вещами.

Продать единственное жилье ради десяти квартир в ипотеку. А потянете?

Сегодня снова обсуждали с клиентом покупку недвижимости. И снова разговор пришел к идее а что, если вместо одной квартиры купить две в ипотеку, сдавать их и за счет аренды платить банку?

Таких вопросов в последнее время много. Люди хотят приумножить деньги. Это нормальное желание. Но когда начинаем считать, картина часто меняется.

Платежи по ипотеке оказываются больше, чем ожидаемый доход от аренды. Разницу придется доплачивать из зарплаты. А ведь еще есть расходы на семью, действующие кредиты, ремонт и содержание квартир. Да и многие не знают ответа на вопрос где сами будут жить и сколько это будет стоить.

Дальше задаю простой вопрос а если квартира несколько месяцев не сдастся? Или снизится доход? Из каких денег будете платить?

И тут выясняется, что почти все деньги уходят на первоначальные взносы. Большой подушки нет. Получается, даже небольшая проблема может привести к нехватке денег на платежи.

В интернете это выглядит красиво "Продайте квартиру за 70 миллионов. По 7 миллионов на первоначальный взнос, и у вас десять квартир"

Только первоначальный взнос еще не означает, что вам одобрят ипотеку. Банк оценивает доход, действующие кредиты и способность обслуживать новые платежи. Даже одну квартиру могут не одобрить. А возможность купить пять или десять нужно подтверждать расчетами, а не заголовком.

И одобрение банка само по себе еще не означает, что вам будет комфортно выплачивать кредит.

Мой главный совет если это ваше единственное жилье или деньги от его продажи, не спешите вкладывать все в такую схему. Без опыта и финансового запаса можно потерять деньги, а вместе с ними и возможность купить жилье для себя.

Я за инвестиции и заработок. Но сначала советую решить вопрос с собственным жильем и создать подушку. Потом можно пробовать на свободных деньгах, потеря которых не оставит семью без крыши над головой.

Несколько квартир в ипотеку могут быть рабочей стратегией. Но она подходит не каждому. Нужно заранее понимать, сколько вы доплачиваете каждый месяц и как долго сможете платить, если аренды не будет.

Перед покупкой считайте не только возможную прибыль. Считайте, выдержите ли вы ситуацию, если что то пойдет не по плану. Для консультации пишите @consultation_property_bot 😉

На osmanov.kz теперь можно смотреть генеральные планы Алматинской области выбирая по списку.

Дорога к «Кокжайлау»: акимат Алматы установил публичный сервитут на часть участка в Кокшокы.

Постановление от 14 сентября 2026 года № 3/405-1498 касается участка в Бостандыкском районе, микрорайон Кокшокы, участок 1/10.
Под строительство дороги к горнолыжному комплексу «Кокжайлау» выделено 1 665 м² из общей площади 9 724 м². Кадастровый номер: 20-313-047-024.
Публичный сервитут установлен на период строительства до конца 2029 года. Это право ограниченного пользования частью участка для указанной в постановлении цели.

Управление развития дорожной инфраструктуры должно уведомить собственника или землепользователя об установлении сервитута и сроках начала строительно-монтажных работ.

Само постановление не сообщает, что работы уже начались. Конец 2029 года указан как срок сервитута на период строительства, а не как дата открытия курорта.