Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Продали квартиру за 5 дней. И вот почему.

Недавно взяли в работу квартиру, которая впервые вышла на рынок. Собственник до этого самостоятельно ее не продавал.

Первым делом провели анализ рынка. Посмотрели конкурентов, цены, состояние квартир и предложения в районе.

Разброс цен на похожие квартиры был от 31 до 42 млн тенге.

Мы предложили собственнику выставить квартиру за 38,5 млн тенге.

Итог? Через 5 дней продали за 37,5 млн тенге.

Почему считаю этот кейс хорошим?

Собственник не стал рассуждать в духе: «А почему 38,5? Вон сосед за 42 продает. Давайте за 45 выставим. А вообще с учетом инфляции все 50 должно быть».

Мы сразу договорились о реалистичной цене. Не пришлось месяцами держать квартиру в рекламе, снижать стоимость по 500 тысяч и ждать, пока рынок сам объяснит, сколько она стоит.

При этом собственник получил хорошую цену, а покупатель нашел подходящую квартиру.

Часто слышу, что рынок недвижимости стоит, покупателей нет, квартиры не продаются.

Но у нас есть объекты, которые уходят за неделю, две или три. Недавно другую квартиру вообще продали за 2 дня.

Проблема не всегда в отсутствии покупателей. Иногда проблема в ожиданиях продавцов.

Если квартира стоит 35 млн, а собственник хочет 45 млн только потому, что ему столько нужно, это не значит, что рынок обязан согласиться.

Можно выставить хоть за 50 млн. Вопрос только в том, сколько времени вы готовы ждать и найдется ли покупатель.

Адекватная рыночная цена не гарантирует продажу, но значительно повышает шансы продать быстро и без бесконечных снижений.

И еще один момент. Самая высокая цена в объявлениях не означает, что именно за столько квартиры реально продаются. Это всего лишь желания других продавцов.

В Казахстане вместо лицензирования риелторов предлагают установить единые правила оказания услуг. И я считаю, что в этом подходе есть смысл. Но вопрос гораздо шире.

Главное, чтобы регулирование профессии не превратилось в продажу корочек и обязательных платных курсов. Заплатил за обучение, сдал формальный тест, получил сертификат и стал «профессионалом». Рынку от этого лучше не станет.

Профессионализм определяется знаниями, практикой, качеством работы и ответственностью перед клиентом. При этом нужно понимать экономику профессии. Если человек должен полгода учиться без дохода, кто будет оплачивать его жизнь? Как ему вообще войти в профессию?

Но есть вопрос, который, на мой взгляд, обсуждают недостаточно. Налогообложение риелторской деятельности.

Представьте агентство с десятками сотрудников и сотнями объявлений. У него есть расходы на рекламу, офис, персонал. При этом сделки нерегулярные, а доход агента напрямую зависит от результата.

Как правильно оформить такую деятельность? Как учитывать комиссии, распределение доходов между агентом и агентством, расходы на рекламу? Как сделать легальную работу экономически привлекательной?

Я бы рассматривал отдельный, максимально простой налоговый механизм для риелторов. Например, единый платеж с понятными условиями, учетом доходов и обязательных социальных отчислений. Не вместо профессиональных требований, а вместе с ними.

Именно за такие изменения, на мой взгляд, в первую очередь должны выступать профессиональные объединения. Не только за общие сайты, продвижение и сертификаты, а за условия, при которых агенту выгодно работать официально.

И еще одно наблюдение. Когда разговор о развитии профессии и повышении стандартов довольно быстро переходит к предложениям приобрести сертификат или пройти платное обучение, у меня возникают вопросы. Не к самому обучению, оно действительно нужно. А к тому, какую практическую пользу получает специалист и какие проблемы рынка это решает.

Хотелось бы, чтобы сначала появлялись реальные инструменты, понятные условия работы и защита интересов участников рынка, а уже потом предложения за что-то платить.

Нам нужны не новые корочки, а профессиональный и прозрачный рынок, где честно работать проще, чем уходить в тень.

Разобрал генеральный план с Туздыбастау в новом видео.

Что происходит на рынке недвижимости Казахстана

1. Сделки с жильем сократились на 14,3%

В сентябре зарегистрировали 35 406 сделок. В Алматы за месяц снижение составило 5,7%.

Не вижу здесь ничего критичного. В Алматы ежемесячно проходит 6–8 тысяч сделок, в Астане 5–7 тысяч. Для нашего рынка это нормальные объемы.

Проблема в статистике. Первичный и вторичный рынки полноценно не разделены. Квартиру могли продать два года назад, а зарегистрировать сделку только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому эти цифры не отражают реальный спрос именно за сентябрь.

2. Новостройки Алматы подорожали на 16,5% за год

По Казахстану рост составил 10,9%.

Многие ожидали, что вместе со снижением доллара упадут и цены на квартиры. Но застройщики не пересматривают цены из-за двух-трех недель снижения курса.

Строить в Алматы становится дороже. При продаже по 600 тысяч тенге за квадрат себестоимость может составлять 320–340 тысяч, а с налогами, маркетингом и другими расходами доходить до 400–450 тысяч.

К самой статистике тоже есть вопросы. Если в расчет включают жилье по госпрограммам с фиксированными ценами, это не всегда отражает реальную ситуацию на коммерческом рынке.

3. Аренда жилья подорожала на 16,7% за год

За сентябрь рост составил 2,5%.

Я бы осторожнее относился к этим цифрам. Статистика часто строится на объявлениях, а не на реальных сделках.

Квартиру могут выставить за 300 тысяч, а сдать за 250. Получается, мы видим ожидания собственников, а не фактическую стоимость аренды.

4. На ипотеку «Ұмай» выделили еще 20 млрд тенге

Отбасы банк готовится возобновить прием заявок. Максимальный заем 50 млн тенге, первоначальная ставка 14,8%.

Хорошая новость. Но лично я бы предпочел увидеть эти 20 млрд в программе «Наурыз». Там условия для покупателей привлекательнее, и дополнительное финансирование позволило бы поддержать больше заемщиков.

Все я плохой орнитолог товарищи)

Пока сидел у компьютера увидел ласточек три сороки во дворе. Это большая удача их встретить в последнее время.

Отбасы банк смягчил условия промежуточных займов. Но есть нюанс.

Теперь при наличии 50% стоимости жилья можно получить промежуточный заем под 8,5% без ожидания достижения оценочного показателя 5.

Однако новые условия действуют только при покупке квартир у застройщиков-партнеров банка.

Первым партнером стала BI Group. В дальнейшем список застройщиков планируют расширять.

А что со вторичным рынком?

Здесь ничего не изменилось. Для получения промежуточного займа по-прежнему требуется оценочный показатель не ниже 5.

Хотя значительная часть вопросов к прежним условиям была связана именно с покупкой вторичного жилья.

Получается, банк упростил покупку определенных новостроек, но основная проблема покупателей вторичного жилья осталась нерешенной.