Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

35 807 сделок с жильем прошло за август. Рынок живой, но есть интересные моменты 👇

К июлю сделок стало меньше на 3,6%, к августу прошлого года просадка уже 13,5%.

При этом за январь–август отстаем от 2025 года всего на 4,3%. Поэтому говорить, что рынок встал или все плохо, точно рано.
🏙 Алматы выглядит неплохо: 7 690 сделок за август. Это +5,9% к июлю и всего -7,1% к прошлому году.

А вот Астана просела сильнее: 6 398 сделок, -8,6% к июлю и сразу -32,3% к августу прошлого года.

🏠 Еще интереснее, какие квартиры сейчас покупают.
В Алматы за месяц продали 3 752 однушки и 2 247 двушки. Разница огромная.

В Астане такого перекоса нет 2 424 однушки и 2 380 двушки.
Для меня это в том числе показатель покупательской способности. Цены выросли, бюджеты ограничены, поэтому в Алматы спрос все сильнее уходит в меньшую площадь. Плюс свою роль играют ипотечные программы, где люди часто заходят именно в однокомнатные квартиры.

В целом 35,8 тыс. сделок за месяц это нормальный результат. Рынок не ожил так, чтобы можно было кричать о буме, но и какой-то жести я здесь не вижу.

Сентябрь, думаю, будет слабее по покупательскому трафику. А вот октябрь, ноябрь и декабрь уже те месяцы, когда продавцам и риелторам надо брать быка за рога.

🔔 Отбасы банк начал проверять всех очередников на жилье

С 14 сентября банк может проводить инвентаризацию без отдельного согласия на обработку персональных данных.

До этого проверку прошли только 63% очередников. Еще 37% полноценно проверить не могли, потому что не было согласия.

Теперь Отбасы банк сможет сам сверить данные по всей очереди: состав семьи, наличие жилья и другие сведения, которые влияют на право стоять на учете.

Если выяснится, что у человека есть жилье или другие основания, из-за которых он не соответствует требованиям, его данные рассмотрят и при наличии законных оснований могут снять с очереди.
Тем, кто действительно соответствует требованиям, отдельно ничего делать из-за этой проверки не нужно.

По сути сейчас начнется большая чистка и актуализация очереди на жилье.

Так территория выглядит в действующем генеральном плане.

🏗 В Алматы изымают 21 участок под новый парк

Акимат Алматы начал процедуру принудительного отчуждения 21 земельного участка в Медеуском районе.
Речь идет о территории южнее Аль-Фараби и западнее Назарбаева.

Под изъятие попали участки по Панфилова, 11-й Кирпичнозаводской, 8-й Гвардейской дивизии и проспекту Назарбаева.

По постановлению причина изъятия конкретная: строительство объекта общего пользования, парка.

Интересный момент есть по Генплану Алматы.

На этой территории по предлагаемому Генеральному плану предусматривается территория общегородских и местных центров и парковая зона. А по действующему там жилая застройка.

Теперь как минимум часть этой территории официально начинают выкупать именно под парк.

Срок принудительного отчуждения установлен до 31 декабря 2028 года. Собственникам предусмотрена компенсация в установленном законом порядке.

В списке 21 участок, в основном частные дома и земля.

Буду следить, что в итоге здесь реализуют, потому что сама территория очень интересная и находится фактически сразу за Аль-Фараби.

По постановлению кадастровые номера такие:
20-315-029-761
20-315-029-483
20-315-029-726
20-315-029-577
20-315-029-580
20-315-029-580 — тот же участок, второй собственник
20-315-029-581
20-315-029-416
20-315-029-087
20-315-029-200
20-315-029-144
20-315-029-131
20-315-029-466
20-315-029-445
20-315-029-730
20-315-029-755
20-315-029-755 тот же участок, несколько собственников
20-315-029-608
20-315-029-496
20-315-029-682
20-315-029-089

То есть 21 позиция в приложении, но уникальных кадастровых номеров 19, поскольку №580 и №755 повторяются из-за долевой собственности.

Почитал комментарии, давайте еще немного про риелторов поговорим)

🏠 Нужно ли вообще пользоваться риелтором?
Нет. Я серьезно. Вы можете сами найти квартиру, проверить документы, договориться с продавцом, выбрать нотариуса и провести сделку. Если понимаете, что справитесь сами, делайте сами.

Я сейчас, например, оформляю визу. Могу сам заполнить анкеты, собрать документы и податься. Но я плачу человеку, который занимается этим каждый день. Мне проще заплатить за его опыт и сэкономить свое время. С недвижимостью для меня примерно так же.

💰 Почему комиссия 500 тысяч или миллион, если риелтор просто показал квартиру?

Вот здесь почему то все видят последние 30 минут работы, но не видят то, что было до этого.
Когда риелтор берет квартиру, ему никто не платит за фотографии, продвижение, звонки, переговоры и показы. Он может несколько месяцев работать с объектом и в итоге получить 0 тенге. Собственник передумал, покупатель отказался, сделка сорвалась, объект сняли с продажи, за всю проделанную работу по этому объекту никто не заплатит.
И нет такого, что риелтор каждый месяц стабильно продает квартиру и получает очередной миллион. В реальности один месяц может быть две сделки, следующий вообще ноль. Средний риелтор даже одну сделку в месяц стабильно не закрывает.

Поэтому комиссия это не стоимость одного показа. В нее заложена вся работа до сделки и риск вообще остаться без оплаты по этому объекту.

🤝 Почему комиссия с двух сторон?

Здесь для меня все просто. Если риелтор хочет получить деньги с покупателя, покупатель должен понимать, за что конкретно он платит.
Торг, документы, расчеты, переговоры, сопровождение сделки, решение возникающих вопросов. Если работа с покупателем действительно проводится, это услуга.
Если человеку просто открыли дверь и сказали: "С вас еще 500 тысяч", я такую комиссию тоже не понимаю.

🛡 Какую гарантию дает риелтор?

100% гарантию от всего вам не даст ни риелтор, ни юрист, ни нотариус.
Если перед вами специалист, который прошел сотни сделок, вы платите в том числе за этот опыт. Его задача увидеть риски, которые вы можете не увидеть, предупредить вас, проверить то, что можно проверить, нормально провести переговоры, расчеты, документы и саму сделку.
И здесь для меня очень важный момент. Если специалист видит проблему, он должен сказать об этом клиенту, даже если из за этого сам потеряет комиссию.

📉 А риелтору разве не выгодно продать быстрее и получить комиссию?

Конечно выгодно. Он работает за деньги, как и любой другой человек)
Но цену определяет рынок, а не риелтор. Специалист видит аналоги, звонки, показы, предложения покупателей и может объяснить собственнику, почему за 60 млн квартира не продается, а условно за 52 на нее появляется спрос.
Задача не продать дешевле. Задача привести стороны к цене, по которой сделка реально состоится.

🤷‍♂️ А что насчет плохих риелторов?

Тут вообще спорить не буду. Их хватает.

Я 10 лет работаю в недвижимости и прекрасно знаю проблемы этого рынка. Есть люди, которые не знают элементарных вещей, не хотят учиться и думают только о комиссии. Есть договоры и условия, которые я сам бы никогда не подписал.

Поэтому я вообще не пытаюсь доказать, что любой риелтор заслуживает свои 500 тысяч или миллион. Наоборот, рынок нужно профессионализировать. Нужны нормальные стандарты работы, обучение и ответственность.

Моя позиция простая. Если специалист вам не нужен, делайте сами. Если решили с ним работать, заранее понимайте, что именно он делает и сколько это стоит.
А если работа была сделана, условия были понятны заранее и результат получен, тогда за эту работу надо заплатить.
По моему, здесь все достаточно просто.

Почитал комментарии про комиссию риелторов. Давайте объясню на своем примере, за что вообще здесь платят деньги.

Когда я сам покупал квартиру, продавец настоял на своем нотариусе. Я тогда еще не знал всех нюансов, которые знаю сейчас.
Часть денег была пенсионными. В итоге договор оформили так, что у меня появилось ограничение на дальнейшую продажу квартиры чуть ли не на 5 лет.

Потом расторжение. Новый договор. Снова деньги, снова время.
Вот тогда очень быстро понимаешь цену опыта.

Сейчас через нас прошли тысячи квартир. Я видел столько разных ситуаций на сделках, что меня уже сложно чем то удивить.
И риелтору платят не за то, что он открыл дверь и показал квартиру.

Ты можешь купить одну квартиру за 10 лет или всю жизнь. А человек рядом с тобой провел 100, 200, 300 сделок.
Он знает, где посмотреть документы, где может вылезти проблема, что должно насторожить в договоре, как проводить расчеты, что может произойти в банке, у нотариуса, в ЦОНе. Где продавец может сорвать сделку, где покупатель сам себе создаст проблему.

Даже та квартира, которую вы увидели за 50 млн, могла изначально зайти к агенту за 60-70. И именно агент объяснил собственнику, что рынок ее за 60 не купит.
В итоге вы покупаете ее за нормальные рыночные деньги.
За это я и беру комиссию. моя задача провести человека от просмотра до оформления и заранее увидеть максимум рисков

Конечно, есть плохие риелторы. Как есть плохие стоматологи, юристы, строители и мастера на СТО. В любой профессии хватает персонажей.

Но больше всего меня забавляет другое.
«Риелторы вообще нахрен не нужны».

А через неделю

«Имран, а какой ЖК лучше взять?»
«А здесь цена нормальная?»
«А этот район перспективный?»
«А документы можете посмотреть?»
«А тут точно все нормально?»

Так если человек, который разбирается в недвижимости, вам вообще не нужен, зачем вы тогда у него спрашиваете?)
Не хотите платить за услугу, не платите. Покупайте сами. Это абсолютно нормально.

Только давайте тогда определимся. Либо опыт специалиста ничего не стоит, либо все таки иногда он вам зачем то нужен.

В Алматы в 2027 году планируют начать строительство Sky Train.

Sky Train будет больше 42 км и должен связать три крупных транспортных узла: ТПУ Барлык на западе, ТПУ Восточные ворота на востоке и ТПУ Северный в районе Капчагайской трассы и БАКАД.

Параллельно строят LRT по Толе би длиной 18,3 км. Он должен связать Барлык, вокзал Алматы-2, Индустриальную зону и ТПУ Восточный.

Еще Алматы и область планируют связать шестью пробивками улиц до БАКАД: Акын Сара 5,5 км, Саина 6,6 км, Абая 3,4 км, Северное кольцо 8,1 км, Тлендиева 7,9 км и Рыскулова 4,1 км.

Участок Рыскулова до границы города уже открыт. Саина и Абая до БАКАД планируют закончить до конца 2026 года.

Если все это реализуют, транспортная схема Алматы сильно изменится.