Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

И кстати вели список участников.

Протокол общественных слушаний по стратегической экологической оценке проекта: "Корректировка Генерального плана города Алматы"

Почти 500 страниц. Именно столько материалов опубликовали после общественных слушаний по новому Генеральному плану Алматы. И, честно говоря, это один из самых важных документов, которые вышли в этом году для собственников недвижимости.

Многие сейчас думают, что 30 июня обсуждали сам Генплан. На самом деле это не совсем так. На слушания вынесли стратегическую экологическую оценку документ, который должен ответить на вопрос, как реализация нового Генплана повлияет на воздух, воду, транспорт, зелёные зоны, инженерную инфраструктуру и в целом на качество жизни в городе. Без этой процедуры принять Генплан невозможно.

Я начал внимательно изучать опубликованные материалы. Это презентация на 112 страниц и почти 380 страниц протокола с вопросами жителей, замечаниями и официальными ответами разработчиков. И уже после первых часов чтения понял одну вещь. Самый интересный документ — это вовсе не презентация. Самое ценное находится именно в протоколе общественных слушаний.

Почему? Потому что именно там видно, что действительно волнует жителей Алматы. Люди задавали вопросы про уплотнительную застройку, сохранение частного сектора, зелёные зоны, вентиляционные коридоры, реки, транспорт и перспективы своих микрорайонов. А разработчики были вынуждены давать официальные ответы и объяснять, почему приняли те или иные решения. Это уже не красивые слайды, а вполне конкретная дискуссия.

Есть ещё один момент, который показался мне важным. В документе прямо признаются многие проблемы города, о которых алматинцы говорят уже давно: загрязнение воздуха, дефицит воды, шум, нехватка озеленения и растущая нагрузка на инфраструктуру. При этом прогнозируется дальнейший рост населения примерно до 3,6 миллиона человек к 2040 году. То есть нагрузка на город будет только увеличиваться, и именно поэтому решения, которые сейчас закладываются в Генплан, будут влиять на Алматы ещё много лет.

Сразу скажу, не стоит ждать, что после общественных слушаний каждый вопрос жителей автоматически попадёт в итоговый Генплан. Часть замечаний учли, по части дали разъяснения, а некоторые предложения оставили без изменений. Но именно по этим ответам уже можно понять логику разработчиков и то, в каком направлении сегодня движется градостроительная политика города.

Я не хочу делать поверхностный пересказ почти пятисот страниц. Поэтому в ближайшие дни разберу этот документ по частям. Покажу, какие районы обсуждались чаще всего, что изменилось после замечаний жителей, какие решения могут повлиять на стоимость недвижимости и на что собственникам уже сейчас стоит обратить внимание. А пока вы можете ознакомится с материалами опубликую их ниже.

Так же прикрепляю важные ссылки с места слушаний.

Ссылка на фото:

https://disk.yandex.kz/d/y1jEmbGwenrR2Q/Photo/Photo

Ссылка на видеозапись:

https://drive.google.com/file/d/1oM7wOySSASa1Yj2wF_cAdqTW-fIKLy3h/view?usp=sharing
https://disk.yandex.kz/d/Tilh1zJT2D65TA
https://dropmefiles.com/coWwE

Ссылка на видеозапись видеоконференцсвязи ZOOM:

https://drive.google.com/file/d/1b_aYPia1L_cBathMUDl0Q-uNq9YIoZjz/view?usp=sharing

https://drive.google.com/file/d/1J2zuax9HvvIkTgHjfMCXNWXZo2DR1NNP/view?usp=sharin

🚧 Пробивка проспекта Райымбека до ВОАД: работы выходят на решающую стадию

Сегодня аким Алматы проверил ход строительства одного из самых крупных дорожных проектов города пробивки проспекта Райымбека от ул. Жетысуской до ВОАД.

Что известно на сегодняшний день:

• Общая протяженность нового участка 2,6 км.
• Стоимость проекта — 17,1 млрд тенге.
• Завершить строительство по договору планируют в декабре 2027 года.

Самая сложная часть проекта сейчас не строительство дороги, а выкуп и освобождение земельных участков.

По данным, озвученным во время объезда:

🏠 Всего под изъятие:
349 земельных участков

✅ Уже выкуплено:
159 участков

⏳ Еще находятся в работе:
190 участков

При этом, как сообщают, из 159 выкупленных полностью освобождены пока около 66 участков, а по остальным продолжается выселение, переезд собственников и оформление документов. Эти цифры пока официально не опубликованы, поэтому их стоит воспринимать как информацию, озвученную на месте во время объезда.

По имеющейся информации, город ставит задачу максимально завершить процесс выкупа и освобождения участков до октября конца текущего года, чтобы стройка могла идти без длительных задержек.

Это вполне логично пока участок юридически не освобожден, подрядчик не может полноценно выйти на многие отрезки трассы.

Текущие реалии рынка новостроек. Спускать больно, а поднимать опасно.

Разобрал рабочий поселок подробнее в видео.

Что происходит с ценами на квартиры в Алматы?

За последние полгода рынок прошел через две разные фазы.

Сначала был заметный рост цен, затем постепенная коррекция. Именно такую картину сегодня показывает Индекс недвижимости Krisha.kz. При этом важно понимать, что индекс отражает цены предложения в объявлениях, а не фактические цены сделок.

Самый интересный момент пришелся на апрель.

Средняя цена предложения по Алматы тогда поднималась примерно до 840–845 тыс. ₸ за квадратный метр. После этого рынок начал постепенно остывать.

Сегодня индекс составляет 791 270 ₸/м². Если сравнивать с весенним максимумом, рынок скорректировался примерно на 50 тыс. ₸ за квадратный метр.

Но еще интереснее посмотреть, что происходит внутри города.

На сегодняшний день средняя цена предложения по районам выглядит так

- Медеуский 973 380 ₸/м²
- Бостандыкский 900 630 ₸/м²
- Алмалинский 820 860 ₸/м²
- Ауэзовский 720 120 ₸/м²
- Наурызбайский 660 990 ₸/м²
- Алатауский 631 190 ₸/м²
- Жетысуский 625 440 ₸/м²
- Турксибский 618 830 ₸/м²

При этом практически во всех районах прослеживается одна закономерность весенний всплеск сменился снижением, после чего графики начали выравниваться. Это говорит о том, что изменение связано не с каким-то одним районом, а с поведением рынка в целом.

Интересная картина наблюдается и по сегментам.

За последние полгода лучше остальных выглядели монолитные дома, а среди квартир наиболее уверенную динамику показали трехкомнатные. Панельные дома и двухкомнатные квартиры за это время практически не изменились.

Что это означает на практике?

Пока я не вижу признаков нового резкого роста цен. Но и говорить о полноценном снижении рынка тоже рано.

Скорее сейчас рынок ищет новую точку равновесия. После весеннего роста продавцы постепенно пересматривают свои ожидания, а покупатели стали значительно осторожнее.

Именно поэтому сегодня уже недостаточно сказать «квартиры в Алматы подорожали».

Правильнее спрашивать

В каком районе? Какого типа дом? Сколько комнат?

Потому что именно в этих деталях сегодня и находится реальная картина рынка.