📊 Почему в Астане и Алматы такая разная цена за квадратный метр
В свежем докладе Национального банка разобрали, какие факторы сильнее всего влияют на стоимость жилья в двух крупнейших городах страны. Исследование сделано на основе данных Krisha.kz за лето 2025 года.
Интересно, что логика рынка в этих городах немного отличается.
В целом цена квартиры складывается из двух вещей: локации и характеристик самого объекта.
➡️ Астана
В столице сильнее всего влияет расположение. Самый заметный фактор левый берег. Квартиры там стоят примерно на 11,3% дороже, чем в других частях города.
Также важна близость к воде и благоустройству. Если дом находится в радиусе 1 км от набережной, цена квадратного метра в среднем выше на 10,4%.
А вот удаленность от парков работает наоборот: если парк дальше 1 км, стоимость жилья снижается примерно на 10,5%. Дополнительную ценовую премию дает соседство с крупными торговыми центрами.
Теперь про характеристики жилья.
Самый сильный фактор высота потолков. Каждый дополнительный метр увеличивает цену примерно на 59,2%.
Квартиры в домах, которые будут введены в 2026–2028 годах, стоят примерно на 15,7% дешевле, чем готовое жилье.
Факторы, которые снижают цену:
- бывшее общежитие примерно −13%
- последний этаж около −6,2%
- первый этаж около −4,8%
По типу дома тоже есть разница:
- монолитные дома стоят примерно на 11,8% дороже, чем панельные.
Со временем жилье дешевеет, но темпы разные:
- монолит примерно −1,43% в год
- кирпич −0,38%
- панель −0,23%
➡️ Алматы
В Алматы главный фактор география города. Самая сильная ценовая граница проспект Аль-Фараби. Квартиры выше Аль-Фараби стоят в среднем на 20,6% дороже.
Также влияет доступность метро.
Если до станции больше 2 км, цена квадратного метра снижается примерно на 6,2%.
Теперь про характеристики квартиры.
- каждый дополнительный метр потолков увеличивает цену примерно на 31,2% Квартиры в домах, которые будут введены в 2026–2028 годах, стоят примерно на 11,6% дешевле, чем готовые объекты.
По типу дома:
- кирпичные дома примерно на 4,7% дороже панельных
- монолитные примерно на 3,2% дороже
Этажность тоже влияет:
- последний этаж около −4,8%
- первый этаж около −2,5%
Если дом имеет статус бывшего общежития, цена ниже примерно на 2,8%.
Возраст здания влияет умеренно:
- панель примерно −0,17% в год
- монолит примерно −0,46%
👤 Что показывает практика на рынке
Если говорить проще, то на рынке недвижимости цена квартиры обычно складывается примерно так:
➡️ 80% локация.
Вы наверняка замечали: квартира 40 м² где-нибудь в области и такая же квартира в престижном районе или в «золотом квадрате» могут отличаться по цене в 2–3 раза и даже больше.
➡️ 15% площадь.
Для профессионалов квадратура часто важнее, чем количество комнат. Метры можно перепланировать и сделать нужную конфигурацию.
➡️ 5% остальные преимущества.
Ремонт, мебель, вид из окна, этаж, состояние подъезда и т.д.
Поэтому главная логика рынка простая
хорошая локация почти всегда дороже, даже если сама квартира обычная.