Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Нас 26 тысяч 🥳

Сравнил ПДП 2023 года с предлагаемым Генпланом Алматы 2026.

По этому району картина достаточно спокойная.

📍Микрорайон Акбулак — без существенных изменений.

📍В микрорайоне Айгерим-1 с западной стороны появились территории под жилую застройку.

📍Частный сектор за рынком «Бакорда» сохраняется, сам рынок также остается.

📍Пробивка улиц по сравнению с ПДП 2023 не изменилась.

📍Квадрат улиц Саина Немировича-Данченко пр. Турара Рыскулова пр. Райымбека Батыра также остался без каких либо существенных изменений.

Если вы не согласны с предлагаемыми изменениями, не ждите утверждения документа. Именно сейчас есть возможность направить мотивированное обращение со своими замечаниями и предложениями.

Продолжаю сравнивать предлагаемый Генплан с действующими ПДП. Если найду действительно важные изменения, которые могут повлиять на собственников недвижимости, обязательно покажу их отдельно.

Для консультаций пишите @consultation_property_bot

⚠️ Почему люди иногда платят риэлторам сотни тысяч тенге, хотя нашли покупателя сами?

В Threads сейчас активно обсуждают историю, где после продажи квартиры собственнику предъявили требование оплатить более 500 тысяч тенге по ранее подписанному договору.

Не буду разбирать конкретную компанию или конкретный спор. Но сама ситуация на рынке далеко не новая.

Проблема обычно выглядит так.

🏢 Человек общается с риэлтором и уверен, что работает именно с агентством.

📝 Документы подписывает быстро, не вчитываясь в условия.

❗️Позже выясняется, что договор заключен вообще с другим юридическим лицом. Или в нем есть эксклюзив, автоматическая пролонгация, штрафы и обязанность оплатить вознаграждение даже в том случае, если покупателя вы нашли самостоятельно.

📨 После продажи приходит досудебная претензия.

И многие оплачивают ее просто потому, что не хотят судиться.

Что важно знать

⚖️ Само наличие досудебной претензии не означает, что вы обязаны платить.

Это лишь позиция второй стороны.

Если вы считаете требования незаконными или условия договора несправедливыми, их можно оспаривать в суде.

Перед подписанием договора обязательно проверьте

✅ С каким юридическим лицом вы заключаете договор.
✅ Есть ли пункт об эксклюзивном праве продажи.
✅ Предусмотрена ли автоматическая пролонгация.
✅ Когда и при каких условиях договор прекращается.
✅ За что именно возникает обязанность платить комиссию.
✅ Есть ли штрафы или неустойка.
✅ Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке и каким способом.

Если претензия уже пришла

❌ Не переводите деньги только потому, что вас пугают судом.

Лучше сначала:

🔹 внимательно изучить договор
🔹 запросить расчет требований
🔹 обратиться к юристу
🔹 оценить судебные перспективы.

Иногда действительно дешевле урегулировать спор.

А иногда есть все основания отказаться платить и защищать свою позицию.

Каждую ситуацию нужно рассматривать отдельно.

Немного о праве

📖 В Казахстане действует принцип свободы договора. Но это не означает, что любой пункт договора автоматически является законным и не может быть оспорен.

Если условия договора нарушают законодательство или есть основания считать, что человека ввели в заблуждение при его подписании, такие обстоятельства могут стать предметом судебной оценки.

Поэтому не стоит воспринимать досудебную претензию как окончательное решение.

💬 Главный совет простой никогда не подписывайте договор “на доверии”. Потратить 20–30 минут на чтение документа намного дешевле, чем потом тратить месяцы на споры или платить сотни тысяч тенге.

🏦 Ипотеку под 20% снова перенесли. Что это значит?

Вчера многие увидели заголовки и решили, что ипотека станет дешевле. На самом деле до конца 2026 года ничего не меняется максимальная ГЭСВ по ипотеке остается 25%.
Постановление прикрепил к этому посту.

Самое интересное начнется с 1 января 2027 года. Теперь максимальная ставка будет зависеть от первоначального взноса. Если внесли 30% и больше максимальная ГЭСВ составит 20%. Если меньше 30% останется 25%.

Объясню простым примером. Квартира стоит 50 млн тенге. Если у вас есть 15 млн (30%), а в ипотеку берете 35 млн для такого кредита действует потолок 20%. Если своих денег только 10 млн, а кредит нужен на 40 млн, то максимальная ставка может быть 25%. Логика простая чем больше первоначальный взнос, тем дешевле ипотека.

На мой взгляд, сильнее всего это почувствует вторичный рынок. На первичке у застройщиков есть субсидированные программы, совместные продукты с банками и различные акции. На вторичном рынке таких инструментов практически нет, поэтому большинство покупателей пользуются обычной ипотекой банка.

При этом я не жду какого то обвала рынка. Куда важнее другое банки уже становятся осторожнее при выдаче ипотек. Если раньше получить одобрение было проще, то сейчас требования постепенно ужесточаются.

Мой прогноз до конца года уровень одобрения ипотечных заявок может снизиться примерно до 15-19%. То есть главная проблема ближайших месяцев не сама ставка, а то, что получить ипотеку станет сложнее.

Поэтому я бы сейчас внимательно следил не за громкими заголовками, а за тем, как банки начнут менять свои программы, требования к заемщикам и условия одобрения. Именно там, как мне кажется, будут самые заметные изменения.

Начали.

Друзья, небольшое обновление.

Проверил уже всё, что только можно. И даже танцы с бубном не помогли. 😄

Сейчас вопрос разбирает техническая поддержка моего интернет-провайдера. Пока через домашний интернет Telegram не дает подключиться к голосовой трансляции, хотя через мобильную сеть всё работает.

Чтобы больше не откладывать встречу, сегодняшний эфир проведу в Instagram в 20:00 .

Ссылку оставляю ниже. До встречи! 👇
https://www.instagram.com/osmanov.i.z/

⚠️ В Алматы объявлено предупреждение о возможном сходе селей

Сегодня многие жители города услышали сирены. Это не учебная тревога.

По информации ДЧС, из-за сильных осадков в горной местности существует риск формирования селевых потоков в бассейне реки Малая Алматинка.

Если вы планировали сегодня или завтра поездку в горы лучше перенести ее. Особенно это касается маршрутов вдоль рек, ущелий и популярных туристических троп.

Что стоит сделать
- не выезжать в горы без необходимости
- следить за официальными сообщениями ДЧС
- не находиться рядом с руслами горных рек во время и после сильных дождей.

Селевые потоки могут возникать достаточно быстро, поэтому лучше не рисковать.

Берегите себя и предупредите близких, которые могут сейчас находиться в горах.