Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Байсат снова не смогли продать.

28,6 млрд тенге.
И снова никто даже не пришел на торги.

Вообще ноль участников.

И это, если честно, очень показательная история.

Потому что многие со стороны думают:
“рынок”, “Алматы”, “арендный бизнес”, “куча арендаторов” — значит актив должен улетать сразу.

А по факту такие объекты очень тяжелые.

Особенно когда речь идет про бывшие активы Сатыбалды, судебную историю, возврат государству, старые конфликты, проверки и все остальное.

Для крупного бизнеса тут главный вопрос не только в цене.

А:

что с документами
какие обязательства
сколько денег реально приносит объект
сколько там серых схем
какой процент арендаторов оформлен нормально
какие налоги и долги могут всплыть потом
насколько вообще легко этим управлять

Плюс рынок сам по себе уже не такой простой бизнес, как раньше.

Онлайн-торговля растет.
Маржа падает.
Часть оптовиков уходит на склады и маркетплейсы.

А купить объект почти за 30 млрд и потом еще годами его разгребать — желающих немного.

Тем более сейчас деньги дорогие.
Кредит под такой актив — тоже отдельная боль.

Интересно другое.

Его уже несколько раз пытались продать дешевле.
Скидывали цену.
Все равно никто не взял.

Это хорошо показывает реальную ликвидность “больших” активов в Казахстане.

На бумаге объект может стоить миллиарды.

А по факту купить его некому.

В Алматы начинается, наверное, самая большая волна пробивок улиц за последние годы.

И людей сейчас интересует не просто список улиц.
Всех интересует одно:

“А моя улица когда?”

Собрал сроки, которые сейчас озвучиваются официально и фигурируют в документах.

Что планируют уже на 2026 год:

— Саина от Рыскулова до Монке би — 2026
— Рыскулова от Онгарсыновой до границы города — 2026
— Северное кольцо до границы города — 2026
— Абая в Калкамане до границы города — 2026
— Толе би от Яссауи до Ашимова — 2026
— Онгарсыновой до Райымбека — 2026

Что идет на 2026–2028:

— Толе би от Ашимова до границы города — 2026–2027
— Жубанова от Момышулы до границы города — 2026–2027
— Муканова от Гоголя до Райымбека — 2026–2028
— Хмельницкого от Жас Каната до Талгарского тракта — 2026–2028
— Тлендиева до границы города — 2026–2028
— Райымбека от Жетысуской до ВОАД — 2026–2028

Что уже стоит в планах до 2030:

— Майлина до Гастелло — 2027–2030
— Татибекова до аэропорта — 2027–2030
— Рыскулова до Бухтарминской — 2027–2030
— Северное кольцо до БАКАД — ориентир 2030

И тут важный момент.

Если по вашей улице уже есть:

— сроки
— ПСД
— выкуп участков
— суды
— техника
— финансирование

то это уже не просто линия на карте.

Это значит, что проект реально начали двигать.

Например:

— по Толе би уже массово выкупали участки
— по Саина движение частично открывали
— по Рыскулова продолжаются изъятия
— по Жубанова работы идут по мере освобождения территории

Но и паниковать раньше времени тоже не стоит.

Красная линия сама по себе еще не означает, что завтра придут сносить дом.

В Алматы часть пробивок висела по 10–15 лет без движения.

Но сейчас город действительно ускорился по магистральным улицам, выездам и связке с БАКАД. Это уже видно по количеству новых изъятий и строек.

Поэтому если у вас:

участок возле пробивки
дом рядом с магистралью
квартира возле будущего расширения
коммерция вдоль будущей дороги

лучше проверить ситуацию заранее.

Если хотите узнать ситуацию именно по своему участку или дому можете написать в @consultation_property_bot.

Все обсуждают Алатау Сити как “второй Сингапур”.

Красивые рендеры, башни, новый мегаполис, миллионы людей, инвестиции и так далее.

Но если честно, во всей этой истории есть один намного более важный вопрос.

Вода.

Причем самое интересное, что намеки на проблемы с водой уже есть даже в самом Алматы.

Летом регулярно начинаются разговоры про дефицит, слабое давление, аварии, отключения, перегруженные сети. Особенно в верхней части города и новых районах. В 2023 году акимат сам говорил о дефиците воды в отдельных районах Алматы до 20 тысяч кубов в сутки во время жары.

И это в уже существующем городе.

А тут хотят фактически построить ещё один огромный мегаполис между Алматы и Конаевом с населением до 2 млн человек к 2050 году.

Сейчас власти говорят, что Алатау Сити будут обеспечивать в основном за счет подземных вод. Без зависимости от Капчагая.

Звучит красиво.

Но часть экспертов как раз из за этого и задаёт неудобные вопросы.

Потому что подземные воды это не бесконечная бочка под землей.

Если начать качать слишком активно, вода может просто не успевать восстанавливаться. А последствия таких вещей иногда вылезают через 10-20 лет.

И тут речь уже не только про сам Алатау Сити.

Потому что регион и так непростой по воде. Или, Балхаш, водозабор Китая, все это уже давно обсуждается.

При этом не хочется уходить в крайности и кричать, что “все пропало”.

Нет.

Но и делать вид, что рисков вообще нет, тоже странно.

Потому что построить красивые дома и нарисовать рендеры это самая лёгкая часть проекта.

Самое сложное начинается потом.

Когда нужно реально тянуть инфраструктуру такого масштаба. Причем не на 5 лет вперед, а нормально и с запасом.

И вот тут уже появляются вопросы.

Разбор нижней пятилетки ч2 «видео»

В продолжение истории с изменениями в движении, с 23 мая сделали односторонними сразу три улицы.

Что поменялось:

Уалиханова теперь только в северном направлении
- Участок от Кабанбай батыра до Казыбек би
Жукова движение только на юг
Манаева только на север
- Участок от Затаевича до Ахмедьярова

Пока это пилотный режим. Будут смотреть, стало ли реально легче или все просто переедет в соседние улицы.

Вообще идея понятная. Когда улицы узкие, припаркованные машины стоят в два ряда, плюс встречка там начинается вечный хаос. Односторонка иногда реально помогает. Поток становится ровнее, меньше тупняков на перекрестках.

Но есть и обратная сторона.

Для местных жителей это часто:

лишний круг
неудобный выезд
нагрузка на соседние улицы
навигатор первое время вообще сходит с ума

Особенно если люди годами ездили по одному маршруту.

Так что первые недели там точно будет весело 😅

С БРТ в Алматы начинается интересная история.

Еще пару лет назад нам рассказывали, что БРТ это чуть ли не спасение города. Быстрый общественный транспорт, меньше машин, меньше пробок. Особенно активно это продвигали на Тимирязева.

А теперь уже обсуждают частичный демонтаж.

Почему? Потому что по факту после запуска БРТ часть нагрузки просто перекинулась на Аль Фараби. И многие это почувствовали на себе. Особенно утром и вечером.

Теперь акимат рассматривает сразу несколько вариантов

- перенести автобусные
- полосы ближе к краям дороги
- сделать Тимирязева односторонней
- запустить новые выделенки на Аль-Фараби, ВОАД, Северном кольце и Рыскулова
- пересмотреть БРТ на Райымбека из за возможного ЛРТ

Самое интересное тут даже не сам БРТ.

А то, что город начинает потихоньку признавать не все транспортные решения сработали так, как ожидалось.

Потому что Алматы очень сложный город по трафику. У нас нет нормальной сетки улиц. Много тупиков, узких мест, хаотичная застройка, горы, реки, частный сектор.

И когда ты забираешь у машин полосы, но при этом не создаешь полноценную альтернативу нагрузка просто уезжает на соседние улицы.

С Аль Фараби сейчас ровно это и произошло.

При этом полностью отказываться от выделенок никто не собирается. Наоборот, их хотят расширять дальше. Просто уже начинают искать другой формат.

И вот тут будет самое болезненное.

Если реально начнут делать выделенки на Аль Фараби и ВОАД город это очень сильно почувствует. Потому что это уже не “внутригородская улица”. Это основные транспортные артерии Алматы.

Особенно ВОАД.

Там любое вмешательство сразу меняет трафик половины города.

Ну и отдельно интересно, что начали снова поднимать тему односторонних улиц. Алматы к этому идет уже давно. Особенно центр и район Тастака. Потому что расширять многие улицы уже физически некуда.

Помните, я показывал, как убрал стену и объединил две комнаты в одну большую гостиную?

Ремонт уже закончил. И честно вообще не пожалел об этом решении.

Да, минус одна комната.
Но по факту та часть дома почти не использовалась. Просто стояла.

А сейчас совсем другое ощущение дома появилось.

Больше света.
Больше воздуха.
Больше пространства.

Стало намного уютнее собираться с гостями, сидеть вечером, просто находиться дома.

Раньше это ощущалось как отдельные маленькие комнаты.
Сейчас как нормальное общее пространство, где есть жизнь.

И самое интересное дом начал ощущаться гораздо больше, хотя площадь не изменилась 😄

Короче, иногда снести стену оказалось полезнее, чем построить новую.