Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Одним из главных приоритетов бюджета на 2027–2029 годы Президент обозначил опережающее строительство инфраструктурных и социальных объектов: больниц, центров детской реабилитации, объектов культуры и спорта.
А теперь смотрим на это через недвижимость.

Где появляется новая инфраструктура, туда постепенно приходит и жилье. Дороги, коммуникации, больницы, школы и другие социальные объекты создают основу для дальнейшей застройки территории.

Поэтому я бы не спешил хоронить рынок новостройек.

Гораздо интереснее сейчас смотреть, куда именно государство собирается вкладывать деньги в ближайшие годы. Там могут появиться и следующие точки роста для девелопмента.

Изучаю финансовую отчетность BI Development (BI GROUP) за 2025 год. Покопался там вообще много интересных цифр.

Начнем с Алматы.

Прибыль BI здесь упала на 78% с 31,3 млрд до 6,95 млрд тенге.

Вот из этого можно сделать прекрасный заголовок «BI теряет деньги в Алматы», «крупнейший застройщик просел на главном рынке» и т.д.

Только есть проблема выручка в Алматы не упала. Она выросла со 151 до 193 млрд тенге.

То есть денег через бизнес прошло больше, а прибыли в отчетности осталось сильно меньше.

Почему BI отдельно не раскрывает. Поэтому дальше уже мое предположение.

У девелопмента есть одна особенность деньги за квартиру можно получить сегодня, а в выручке они появятся позже, когда компания выполнит свои обязательства по проекту. Сама BI пишет, что цикл строительства занимает примерно 1,5-3 года.

Поэтому я бы пока не хоронил Алматы. Вполне возможно, часть результата просто сидит в строящихся проектах и проявится после их ввода. Но это именно версия подтверждения причины в отчете нет.

А вот что уже факт и мне кажется намного интереснее BI стала зарабатывать меньше с каждого тенге выручки.

Валовая маржа: 26,5% - 24,1%.

Операционная: 16,5% - 13,2%.

Чистая: 13% - 11,6%.

Грубо BI получила 100 тенге выручки после всех расходов у нее осталось 11,6 тенге чистой прибыли.

Год назад оставалось 13.

И вот здесь интересно посмотреть на разговоры о том, сколько «застройщики на нас зарабатывают».

Мы сейчас смотрим не на маленькую компанию и не на отдельный ЖК. Это финансовая отчетность BI Development: 1,059 трлн тенге выручки и 122,6 млрд чистой прибыли за год.

Зарабатывают? Конечно.

Но истории про какие-то космические 30–50% чистыми с каждой проданной квартиры с этими цифрами уже плохо сочетаются.

Причем это только верхушка отчета. Там дальше 1,27 трлн тенге денег/обязательств по договорам с покупателями, 1,32 трлн в земле, стройке и материалах, 314 млрд денег на счетах и отдельная интересная история с депозитами.

Если интересно продолжу копать BI и разберу, на каких городах они реально зарабатывают, куда уходят деньги покупателей и почему при 122,6 млрд прибыли денежный поток от основной деятельности всего 25,8 млрд тенге.

Либо могу просто выложить сам отчет. Кто любит ковыряться в цифрах забирайте.

На что больше всего жалуются жители Алматы?

Нашел отчет акимата по ТОП-3 актуальных проблем города за I квартал 2026 года.

За три месяца поступило 116 025 обращений.

На первом месте с большим отрывом:

45 204 обращения ЖКХ, промышленность, строительство, транспорт и коммуникации.

На втором месте земельные отношения: 10 596 обращений.

На третьем образование, наука и язык: 3 128 обращений.

Для меня здесь показательна именно земля. Более 10 тысяч обращений за три месяца это очень много для одной темы.

Но важный момент: акимат не расшифровывает, с чем конкретно связаны эти обращения. Поэтому говорить, что все они касаются сноса, красных линий, Генплана, изъятий или оформления участков, было бы неправильно. В отчете этого нет.

Есть еще одна странность в самом документе. В таблице уже заполнена колонка за II квартал 2026 года: там указано 132 524 обращения, а по земельным отношениям уже 25 125. При этом документ называется отчетом за I квартал 2026 года.

Поэтому эти цифры я бы пока не воспринимал как корректное сравнение квартал к кварталу.

Но даже подтвержденные данные первого квартала хорошо показывают картину вопросы земли официально занимают второе место среди наиболее частых тем обращений жителей Алматы.

10 главных тезисов о рынке жилья из Taldau Talks

Маулен Ашимбаев собрал за одним столом главу Отбасы банка Ляззат Ибрагимову, представителя Союза строителей Тимура Нуртаева и экономиста Эльдара Шамсутдинова.

Обсуждали цены на жилье, ипотеку, застройщиков, налоги и роль государства. Собрал 10 главных тезисов без своих комментариев.

1. Льготная ипотека может разгонять цены. Ляззат Ибрагимова приводит расчет при рыночной ставке семья может позволить жилье за 24,7 млн ₸, при ставке 7% уже за 48,6 млн ₸. Платежеспособный спрос увеличивается почти вдвое.

2. Налог на вторую, третью и следующие квартиры.
Ляззат Ибрагимова предлагает дифференцировать налоги для владельцев нескольких квартир, чтобы снизить объем спекулятивных денег на рынке.

3. Возможный ценовой сговор застройщиков. Экономист Эльдар Шамсутдинов обращает внимание на синхронный рост цен и слабую ценовую конкуренцию между девелоперами. Важно это мнение спикера, а не установленный факт.

4. Строим рекордно много, но жилье продолжает дорожать. В 2025 году ввели рекордные 20,1 млн м² жилья. При этом первичка за год выросла почти на 16%, вторичка почти на 15%. С 2019 по 2025 год рост составил около 98%.

5. Отбасы банк около 70% новых ипотечных выдач. В выпуске называют 55–60% всего ипотечного портфеля страны и около 70% ежегодных новых выдач. В банке порядка 4 млн вкладчиков.

6. Предлагают отдельную ипотеку на ИЖС. Тимур Нуртаев выступает за ипотечные программы для строительства частных домов и развитие малоэтажных поселков с готовой инфраструктурой.

7. Без Отбасы банка ипотека могла бы быть около 24%. Такую оценку дают участники выпуска. Обычные рыночные кредиты обсуждаются на уровне 20–22% годовых.

8. Триллионы тенге уже направили на жилищный рынок. В разговоре называют около 400 млрд ₸ прямых расходов на жилищные госпрограммы и еще около 4,8 трлн ₸ через ЕНПФ.

9. Господдержку жилья предлагают постепенно сокращать. Шамсутдинов предлагает вместо прямых вливаний развивать другие финансовые инструменты, например покрытые облигации.

10. Рынок аренды предлагают обелить и цифровизировать. Ибрагимова выступает за прозрачный рынок аренды и его цифровизацию.

Это пока без моей оценки. Отдельные заявления тут достаточно спорные, поэтому дальше разберу самые интересные из них отдельно.

Теперь по воде.

Многие пишут, что после блэкаута пропала вода или сильно упало давление.

В «Алматы Су» подтвердили: проблема связана с отключением электричества. Насосные станции работают от электроснабжения, поэтому часть из них во время аварии остановилась.

После возвращения света насосы запускаются, но давление и подача воды восстанавливаются постепенно. Поэтому где-то свет уже есть, а воды пока нет.

У кого сейчас нет воды напишите район/микрорайон и, желательно, улицу. Посмотрим, насколько массовой остается проблема.

По свету есть важное уточнение.

АЖК официально сообщила, что массовые ограничения в Алматы и области сняты и электроснабжение восстановлено.

При этом мне продолжают писать жители разных районов, у которых света до сих пор нет.

Это не обязательно противоречит заявлению АЖК: общую энергосистему восстановили, но на отдельных участках сети могут сохраняться локальные проблемы. Аварийные бригады сейчас продолжают проверять подстанции и нагрузку.

Если у вас до сих пор нет света напишите в комментариях район, микрорайон и улицу. Соберем реальную картину по Алматы.