Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Ипотека что происходит прямо сейчас Нацбанк опубликовал свежий опрос банков вот главное по ипотеке. 1) Заявок стало больше, но это не рост спроса 📈 +19% по количеству заявок (288 тыс.) 💸 +21% по среднему чеку (21 млн ₸) Это не настоящая активность люди проверяют лимиты, но до покупки доходят не все. 2) Почему интерес охлаждается? Из-за снижения ГЭСВ банки пересматривают продукты, условия меняются покупатели ждут. Но ключевой фактор рост цен. 🔹 Квартиры дорожают быстрее, чем растут доходы. 🔹 Заявки становятся крупнее. 🔹 И чем выше чек — тем ниже шанс одобрения. 3) Одобряемость падает и сильно Всего 23% одобрений (–6 п.п.) Фактически каждый четвертый получает ипотеку. Это прямое следствие того, что люди пытаются тянуть суммы, которые уже не соответствуют их официальным доходам. 4) Прогноз банков на IV квартал ➡️ небольшой дальнейший спад спроса ➡️ ужесточение условий из-за ставок ➡️ сделки будут идти дольше Сегодня именно рост цен давит на ипотеку больше всего. Суммы заявок растут быстрее, чем доходы и банки режут одобрения. Покупателей много «на интересе», но реальная покупательная способность падает.

‼️ Алматы обновил исторический максимум 815 920 ₸ за квадратный метр по данным Индекса Krisha.kz. Это +3,48% роста за последние месяцы. Важно понимать речь идет о ценах ожиданий на сайте. Это не сделки. Это то, что продавцы ставят в объявлениях, ориентируясь на новости, первичку и общий фон. На фоне снижения доллара до 522 ₸ рост выглядит особенно показательно валюту рынок сейчас не чувствует. А вот что он чувствует это подорожание новостроек и грядущее повышение НДС в 2026 году. Именно эти два фактора сейчас разгоняют ожидания продавцов гораздо сильнее, чем реальный спрос. Если коротко по данным: Монолит — 858 220 ₸ (+4,84%) Панель — 711 240 ₸ (+1,45%) Кирпич — 800 520 ₸ (–0,93%) 1-комнатные — около 800 520 ₸ 2-комнатные — 711 240 ₸ (+1,45%) 3-комнатные — 858 220 ₸ (+4,84%) 4-комнатные — 864 750 ₸ (–2,54%) 5-комнатные — 945 430 ₸ (–0,02%) Районы: Бостандыкский — 914 360 ₸ (+2,83%) Ауэзовский — 713 790 ₸ (+1,93%) Наурызбайский — 662 920 ₸ (+1,59%) Жетысуский — 609 400 ₸ (+0,42%) Медеу — 923 650 ₸ (–0,84%) Турксиб — 594 290 ₸ (–0,39%) Что это значит на практике? Алматы входит в конец года с новым максимумом по объявленным ценам. Но это не означает рост сделок ликвидность не увеличивается, спрос остаётся ровным, а вот предложений на рынке уже намного больше, чем покупателей. Рост первички + ожидания по НДС в 2026 году продавцы начинают просить дороже. И именно это толкает индекс вверх. Если динамика сохранится, есть риск перегреть рынок ожиданиями. В таком сценарии возможно резкое падение количества сделок цены растут, а покупательская готовность нет.

‼️ Алматы обновил исторический максимум средняя цена достигла 815 920 ₸ за квадратный метр. Это данные Индекса Krisha.kz за ноябрь, и это +3,48% роста. Рост происходит на фоне снижения доллара, который опустился до уровня 522 ₸. То есть драйвер не валюта, а внутренний спрос: покупатели активно выбирают ликвидные квартиры, а предложений множества рынок переполнен. Если смотреть по типам домов, картина такая: монолит сейчас лидер 858 220 ₸ за м², это +4,84%. Панель вышла на 711 240 ₸ (+1,45%). Кирпич 800 520 ₸, лёгкое снижение на –0,93%, но это в пределах статистической волатильности. По комнатности движение тоже неоднородное. Однушки держатся стабильно около 800 520 ₸ за м². Двушки подтянулись до 711 240 ₸ и дали +1,45%. Трехкомнатные растут лучше всех массового сегмента 858 220 ₸ (+4,84%). Четырёхкомнатные наоборот скорректировались до 864 750 ₸ (–2,54%). Пятерки стоят примерно на месте 945 430 ₸ за м² (–0,02%). Самые сильные районы по росту: Бостандыкский уже 914 360 ₸ за квадрат (+2,83%). Ауэзовский 713 790 ₸ (+1,93%). Наурызбайский 662 920 ₸ (+1,59%). Жетысуский 609 400 ₸ (+0,42%). Слабее остальных себя показали Медеуский район 923 650 ₸ (–0,84%) и Турксибский 594 290 ₸ (–0,39%). Но оба района в последние месяцы были на повышенной базе, поэтому текущая коррекция ожидаемая. Что это все значит на практике? Алматы подходит к концу года с обновлённым максимумом цен — 815 920 ₸ за квадрат. Но важно понимать это не про рост ликвидности. Ликвидность как раз не растет сделки идут ровно, без всплесков. Рынок тянет наверх другой фактор: подорожание новостроек. Именно первичка в этом году растет быстрее вторички и формирует ожидания продавцов. Как итог даже те объекты, которые стоят на рынке подольше, начинают выставляться дороже, ориентируясь на цену квадратного метра в новостройках своего района. Как вы думаете что будет дальше?

Вы продаете в тенге и живете в тенге. Оценка в долларах создает иллюзию роста доллар вырос “поднимаем”, упал “не снижаем”. Цена недвижимости определяется спросом, а не курсом на табло.

Если раньше хозяева недвижимости говорили поднимаем цены из-за роста доллара что скажут теперь ведь он начинает падать? 520 на табло, это минус 16 тенге месяц к месяцу.

Последние два дня вокруг RAMS поднялась суета. Сначала — пропавшие страницы в соцсетях, закрытые аккаунты, убранные вывески проекта в 2ГИС. Потом — официальное заявление компании, объясняющее, что всё это связано с ребрендингом. И тут логичный вопрос зачем делать всё в таком порядке? Если компания действительно проводит плановый ребрендинг, то нормальная схема выглядит так 1. Сначала официальное объявление. 2. Потом обновление визуала, логотипов, страниц. 3. Потом — постепенный переход на новый стиль. А не наоборот. Когда сначала исчезают соцсети, пропадают вывески и всё выглядит как “минимум — пауза, максимум — проблемы”, это неизбежно создаёт волну тревоги у дольщиков, покупателей и партнёров. И только после этого выходит заявление, которое уже выглядит как реакция на шум. Это и есть тот самый ненужный хайп, которого можно было избежать простой, своевременной коммуникацией. Ключевой момент: если ситуация действительно обычное обновление бренда так и нужно было сказать заранее. Люди реагируют не на ребрендинг, а на тишину вокруг него. Что говорят официально — строительство продолжается; — обязательства перед дольщиками сохраняются; — юридическая и финансовая устойчивость подтверждена; — обновление бренда временно остановило соцсети. Хорошо, что заявление появилось. Но важно сделать вывод: рынок недвижимости это про доверие. И любой вакуум информации моментально создаёт вопросы. Посмотрим, как компания будет вести коммуникацию дальше и как быстро восстановит работу официальных каналов.

Что происходит с RAMS? Замечаю интересный момент: в 2ГИС из названий всех жилых комплексов RAMS пропала приставка RAMS. Остались только названия ЖК: EVO, City и т. д. Вопрос это: Ребрендинг? Работа над неймингом? Или последствия закона о привлечении денег дольщиков, где застройщики не могут продвигать бренд, если объект не участвует в механизме проектного финансирования? Пока непонятно. Интересно услышать мнение рынка: как вы это читаете? Просто удобство в 2ГИС, изменение стратегии или попытка уйти от прямой идентификации бренда? Пишите, что думаете 👇