Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Казахстанцам стали заметно реже одобрять кредиты. По данным Ассоциация финансистов Казахстана уровень одобрений в 2025 снизился с 29,2% до 26,2%. Но ключевой удар пришелся по ипотеке падение с 37,2% до 24,5%.

Это уже не просто статистика, это сигнал по рынку недвижимости.

Причины лежат на поверхности рост базовой ставки, ужесточение макропруденциальных требований и давление на банки по снижению ГЭСВ. В итоге банки стали жестче фильтровать заемщиков.

Ипотека становится более "отборной", одобрение получают только финансово чистые и устойчивые клиенты
порог входа вырос важны официальный доход, нагрузка и первоначальный взнос
часть спроса автоматически уходит с рынка

Источник денег становится главным фактором сделки. Уже недостаточно "хочу купить", важно "на каких условиях и с какой вероятностью одобрят".

И дальше этот фактор будет только усиливаться.

Тенге укрепляется, но рынок недвижимости не реагирует на это мгновенно. Сделки продолжаются в прежнем темпе, а цены остаются инерционными, потому что они формируются не по текущему курсу, а по ожиданиям участников рынка. Если курс закрепится на текущем уровне, изменения начнут проявляться постепенно часть продавцов, ориентирующихся на доллар, будет пересматривать свои ожидания и пытаться удерживать цену выше рыночной, тогда как покупатели, наоборот, почувствуют усиление своей позиции за счет роста покупательной способности в тенге.

В такие периоды инвесторы чаще занимают выжидательную позицию, поскольку снижается ощущение необходимости срочно перекладываться в недвижимость как защитный актив.

По срокам эффект обычно проявляется с лагом, это не быстрый процесс, и первые реальные изменения в переговорах и сделках могут появиться через один-два месяца при условии стабильного курса. Быстрее всего это отражается на вторичном рынке, где решения принимаются гибче, новостройки практически не реагируют, так как там экономика проекта и фиксированная себестоимость, а аренда в целом слабо зависит от валютных колебаний. При этом сам по себе курс не является определяющим фактором, он лишь влияет на поведение и ожидания участников, тогда как ключевыми драйверами по прежнему остаются спрос, доступность ипотеки и уровень доходов населения.

Замечаете ли вы изменения на рынке недвижимости в связи укреплением тенге по отношению к доллару.

Не согласны с компенсацией что делать? Рассказал в новом видео.

В марте решил выйти в продажи. Без плана, без особых ожиданий просто пройти весь путь самому.

По итогу стал лучшим менеджер месяца.

И это не про то, что ”вспомнил, как продавать”
Это про то, насколько быстро теряется реальное понимание клиента, когда ты долго вне поля.

Когда сам проходишь путь начинаешь видеть то, чего нет в CRM
- где клиент сомневается,
- где теряется интерес,
- где ты как менеджер недожимаешь или, наоборот, давишь.

Важно быть в поле.

Клиента нужно знать не по отчетам, а через личный опыт. Пройти путь клиента. Пройти путь менеджера.

Только так начинаешь управлять продажами, а не процессами вокруг них.

Я ни на что не намекаю.

📉 Доходы в недвижимости просели. По данным Бюро национальной статистики Республики Казахстан, в сегменте "покупка и продажа собственного жилья" средняя зарплата 228 365 ₸. Для сравнения по экономике около 473 000 ₸, то есть почти в 2 раза выше.

Но важнее динамика. Индекс реальной зарплаты 28,6%, а это означает, что в реальном выражении доходы сильно просели относительно прошлого года. Проще говоря денег в секторе стало заметно меньше.

Что за этим стоит рынок остыл после льготных ипотек, бума снятия ЕНПФ, повышения базовой ставки, сделок стало меньше, конкуренция выросла, часть доходов ушла в серую зону. И важный момент это официальные цифры, а в недвижимости они почти всегда ниже реальности.

Мой вывод простой рынок не умер, он усложнился. Раньше зарабатывали почти все, сейчас только те, кто реально умеет продавать.

Как у вас по ощущениям денег стало меньше или просто перераспределились?