Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Снос микрорайонов в Алматы, новое видео уже в инстаграм.

💣 В цены на недвижимость закладывают новую "бомбу" За 9 месяцев банки нарастили кредитование строительных компаний на 33% один из самых высоких показателей в экономике. «Рост кредитования отражает ускорение деловой активности и инвестиционного цикла в экономике», — отмечает главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов. Однако это не только рост, но и риск большинство кредитов краткосрочные, а ставки доходят до 20% годовых. По словам Виктории Тен из АЗК, «застройщики частично перекладывают эти расходы на покупателя — цена квадратного метра растёт». Компании активно продают жильё на ранних этапах, чтобы быстрее вернуть кредиты и не попасть в кассовый разрыв. Летний спад ставки до 15% был лишь временным эффект от госпрограмм и субсидий быстро закончился. Сейчас рынок снова живёт "с оборота": застройщики берут, строят, продают, возвращают и снова берут. ⚠️ Эксперты предупреждают: это не устойчивый рост, а управляемый кредитами бум. Если продажи замедлятся, стройки могут заморозиться, а у банков появятся «тяжёлые активы». ‼️ Мое мнение: Сегодня в цену квадратного метра все чаще закладываются не стройматериалы, а проценты. Застройщики берут кредиты под 18–20%, и в итоге покупатель платит не за бетон, а за стоимость денег. Если застройщики перестанут брать кредиты, стройки встанут, а вместе с ними целый сектор экономики. Это может привести к цепной реакции рост безработицы, остановка объектов. Поэтому банкам и застройщикам нужно искать новые формы партнерства, где прибыль делится, а не перекладывается. И постепенно отключать субсидии, чтобы рынок начал дышать сам не за счет госпрограмм, а за счет честных, рыночных отношений.

Квартира за 63 млн. Покупатель заходит, смотрит и спокойно говорит: “Даю 50. У нас же наличные”. Логика простая: кэш = моментальная сделка = минус 20%. Но продавец не типография скидок. Он продаёт ликвидный объект, а не телевизор на распродаже. Ипотека для него не фантики. Банк перечисляет живые деньги. Да, до трех недель дольше по срокам. Да, есть нюансы с процессом и бумагами. За это можно обсуждать небольшой дисконт. Но требовать -13 млн только за фразу “у нас наличные” это не аргумент, это попытка надавить. Нормальный диапазон торга считается от рынка и состояния объекта, а не от шуршания денег в кармане. А вы как считаете, наличные вообще должны давать скидку или это пережиток старого рынка?

Квартира за 63 млн. Покупатель заходит, смотрит и спокойно говорит: Даю 50. У нас же наличные Логика простая: кэш = моментальная сделка = минус 20%. Но продавец не типография скидок. Он продаёт ликвидный объект, а не телевизор на распродаже. Ипотека для него — не фантики. Банк перечисляет живые деньги. Да, дольше по срокам. Да, есть нюансы с оценкой. За это можно обсуждать небольшой дисконт. Но требовать -13 млн только за фразу “у нас наличные” — это не аргумент, это попытка надавить. Нормальный диапазон торга считается от рынка и состояния объекта, а не от чемодана.

❗️Ставку по ипотеке предлагают сделать дифференцированной Глава Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) Мадина Абылкасымова заявила, что ипотечная ставка должна зависеть от размера первоначального взноса. «Если взнос будет на уровне 30% и выше, ставка может быть ниже. Если меньше — наоборот, выше, чтобы не стимулировать избыточные кредиты», — пояснила Абылкасымова. По её словам, текущие ставки по ипотеке не должны превышать 20%, поскольку создают «огромную долговую нагрузку» для граждан. Агентство также предлагает ограничить доступ к рыночной ипотеке для заёмщиков с низким доходом, направив их в «Отбасы банк» по системе жилищно-строительных сбережений (ЖСС). «Можно накапливать средства на депозите и затем получить кредит по более низкой ставке. Для этого нужно время созревания — порядка трёх лет», — отметила глава ведомства. 💬 От себя скажу: «На практике трех лет накоплений часто недостаточно за это время стоимость жилья вырастает быстрее, чем доходы людей. Инфляция и рост цен фактически “съедают” эффект от накоплений. Поэтому сама модель ЖСС требует внимания и, возможно, пересмотра она подходит в стабильной экономике, но в нынешних условиях не решает проблему доступности жилья, учитывая что планируется направлять в в «Отбасы банк» граждан с низким доходом».