Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Жители ЖК “София” вышли на протест из-за отсутствия горячей воды.

Но я бы здесь смотрел на проблему шире. Это не только вопрос конкретного ЖК или горячей воды. Это вопрос того, как у нас строят дома, подключают их к сетям, а потом всем этим управляют.

Я встречался с представителями коммунальных служб и обсуждал в том числе такие ситуации. И вот здесь, на мой взгляд, есть системная проблема. На этапе подключения нового ЖК у коммунальных организаций не всегда достаточно реальных рычагов. По многим вопросам их замечания и рекомендации сами по себе не означают, что объект просто не допустят к подключению.

А я бы здесь, наоборот, делал требования жестче. Есть серьезные нарушения или дефекты по сетям, не выполнены технические условия, нет нормального учета, проблемы с адресацией или передачей сетей, значит объект не должен полноценно подключаться до устранения замечаний.

Потому что потом дом заселяется и всё это превращается уже в проблему сотен жильцов. Начинаются долги, споры по сетям, непонятно кто за что отвечает, отключения воды, света и другие коммунальные проблемы.

Но есть и вторая сторона. После заселения очень многое зависит уже от управления самим ЖК. Поэтому в каждом большом доме нужна сильная инициативная группа. Жильцам стоит понимать, кто управляет домом, кому принадлежат сети, переданы ли они коммунальным службам, какие есть долги и куда уходят деньги.

Хорошо построить ЖК недостаточно. Его ещё нужно нормально подключить, передать и потом годами нормально им управлять.

История ЖК “София” как раз хороший повод ещё раз об этом сказать.

Немного закулисья разработки моей карты osmanov.kz 😄

Когда делал сайт, подключил Google Maps и спутниковые снимки. В какой-то момент Google перестал нормально работать, начал разбираться, что случилось.

Оказалось, всё проще. Я неправильно настроил ограничения на запросы, и часть трафика спокойно уходила в платный Google API.

Итог примерно $180 расходов на Google Cloud 😂

Ошибка полностью моя. Сейчас Google отключил, поставил ограничения и защиту от повторения такой истории.
В общем, решил самостоятельно сделать бесплатную карту для всех, а первым платным пользователем оказался я сам.

Ничего. Зато теперь чуть лучше разбираюсь не только в генпланах и ПДП, но и в счетах Google Cloud 😂

Получил официальный ответ от КЖК

19 августа я публиковал список ЖК, которые на официальном Жилищном портале КЖК находились в разделе "Без разрешения". После публикации со мной связались представители нескольких застройщиков. В частности, Diamond и Turar предоставили действующие разрешения на привлечение денег дольщиков.

Получилась странная ситуация: официальный ресурс показывает ЖК в разделе "Без разрешения", а застройщик показывает конкретное разрешение с номером и датой. Поэтому тогда я не стал делать выводы и направил официальный запрос в КЖК. Сейчас получил ответ.

КЖК пояснила, что нахождение объекта в разделе "Без разрешения" не всегда означает, что разрешения у него фактически нет на сегодняшний день. В этот раздел попадают в том числе объекты, по которым в системе отсутствуют сведения о разрешении или гарантии. А актуальность информации зависит от того, насколько быстро обновленные данные поступают в систему.

Конкретно Diamond и Turar находились в этом списке на основании сведений по состоянию на I квартал 2026 года. После актуализации информации оба ЖК из раздела "Без разрешения" исключили.

Есть еще важный момент. После получения разрешения застройщик обязан в течение 6 рабочих дней подать заявку на регистрацию ЖК в "Казреестре". КЖК прямо пишет, что на практике некоторые застройщики делают это несвоевременно. В случае Diamond и Turar объекты были зарегистрированы в "Казреестре" значительно позже даты получения разрешений. Поэтому разрешение уже может быть, а в системе какое-то время будет отображаться старая информация.

Сейчас КЖК совместно с уполномоченным органом работает над автоматизацией этого процесса, чтобы сократить такие расхождения.

Для покупателей отсюда важный вывод. Раздел "Без разрешения" - это серьезный сигнал дополнительно проверить ЖК, но не всегда окончательный вывод о том, что разрешения нет. Нужно смотреть конкретный документ, его номер, дату и обязательно проверять, на какие блоки или очереди он распространяется.

По Diamond и Turar вопрос закрыт. Разрешения, которые мне предоставили представители застройщиков, подтвердились, а КЖК официально объяснила, почему объекты при этом находились в другом списке.

Рад что нам удалось разрешить этот вопрос, для прочих застройщиков рекомендация мониторить подобные сайты ведь нахождение в подобных списках репутационные риски.

Официальный ответ КЖК прикладываю к посту.

В Туздыбастау около 200 человек остались без квартир.

Люди покупали квартиры в ЖК Elite Home. Кто-то вложил 35 млн тенге и больше, кто-то продал свое жилье, кто-то залез в кредиты.

Ключи обещали уже в сентябре 2026 года. По факту на месте до сих пор котлован.

Самое важное у ЖК не было необходимых разрешительных документов для привлечения денег дольщиков.

Сейчас полиция возбудила уголовное дело по факту мошенничества.

Очередное напоминание перед покупкой квартиры на этапе строительства проверяйте не только цену, застройщика и красивый офис продаж. В первую очередь проверяйте, имеет ли ЖК право вообще принимать ваши деньги.

Потому что договор и чек сами по себе не гарантируют, что вы получите квартиру.

Продолжу тему городских проектов. На этот раз посмотрел, какие пробивки улиц Алматы сейчас фигурируют в бюджетных документах города.

Начну с крупных проектов.

Пробивка проспекта Абая от улицы Ашимова в Калкамане до границы города. Протяженность 3,5 км. Период реализации указан 2024-2026 годы, стоимость проекта около 3,5 млрд тенге.

Пробивка улицы Саина от проспекта Рыскулова до улицы Акын Сара. Здесь речь идет о 3,2 км дороги. Проект тянется с 2018 года, договорная стоимость уже около 19,7 млрд тенге.

По Толе би сразу два участка. Первый от Яссауи до Ашимова, около 2,24 км, договорная стоимость 17,2 млрд тенге. Второй от Ашимова до границы города, еще около 2,27 км, стоимость около 14,8 млрд тенге.

Есть пробивка проспекта Райымбека от улицы Жетысуской до ВОАД. Строительная длина 2,6 км, период реализации 2025-2027 годы, договорная стоимость около 16,5 млрд тенге.

Отдельно идет улица Тлендиева от проспекта Рыскулова до границы города. По одному из участков строительная длина указана 5,84 км, договорная стоимость около 25,2 млрд тенге. В документах также есть второй этап проекта с договорной стоимостью уже около 27,1 млрд тенге.

Есть и продолжение Жубанова от Момышулы до границы города. Первая очередь от границы города до проспекта Алатау около 1,22 км. Отдельно предусмотрена вторая очередь от Момышулы до Бегалиева.

Еще несколько проектов появились с периодом реализации 2026-2027 годы. Это пробивка проспекта Рыскулова от Онгарсыновой до границы города, пробивка Онгарсыновой до Райымбека и пробивка Муканова от Райымбека до Макатаева.

Но есть еще более ранняя стадия, которая мне тоже интересна. Это проекты, по которым пока идет разработка ПСД.

Например, в документах есть разработка ПСД на пробивку Сатпаева от Луганского до ВОАД. Стоимость разработки около 375 млн тенге.

Есть корректировка ПСД на пробивку Кажымукана от Назарбаева до Сейфуллина.

Есть реконструкция Ахметова и Закарпатской с пробивкой до БАКАД и транспортной развязкой. Стоимость ПСД около 357 млн тенге.

Также разрабатывалась ПСД по реконструкции транспортной развязки Северное кольцо - Жансугурова и реконструкции Талгарского тракта от Халиуллина до границы города.

Поэтому когда на Генплане или ПДП видите будущую дорогу через какой-то участок, важно смотреть не только на саму линию.

Одно дело, когда дорога просто предусмотрена градостроительной документацией. Другое, когда на нее уже разрабатывают ПСД. И совсем другая стадия, когда проект уже имеет стоимость, договор и период реализации.

Именно поэтому две одинаковые линии на карте могут означать совершенно разный уровень риска для собственника недвижимости.

Друзья, интересная информация по Кок-Жайлау. Думаю, многие уже видели, что в сторону урочища идут дорожные работы. Решил посмотреть, что вообще сейчас происходит с проектом по документам.

В мониторинге бюджетных инвестиционных проектов Алматы есть отдельная строка "Разработка ПСД на строительство дороги к горнолыжному комплексу "Кокжайлау". Корректировка". Стоимость разработки ПСД указана около 293 млн тенге. В мае 2026 года по рабочему проекту дороги также проводились общественные слушания по оценке воздействия на окружающую среду.

И здесь уже становится интереснее. В официальных материалах по этой дороге Управление развития дорожной инфраструктуры Алматы прямо указывает, что корректировка проекта была инициирована в том числе в рамках поручения Премьер-министра от 23 мая 2025 года о необходимости приступить к реализации проекта "Almaty Superski", который предусматривает развитие урочища Кок-Жайлау с созданием инженерной и транспортной инфраструктуры.

Сам "Almaty Superski" тоже уже не просто название из каких-то разговоров. 26 мая 2026 года прошли отдельные общественные слушания по отчету о возможных воздействиях проекта "Строительство горного курорта "Almaty Superski" в урочище Кок-Жайлау".

И там уже есть конкретные параметры. Заявленная пропускная способность курорта 15 000 человек в день, из них 5 000 лыжников и 10 000 пешеходов. Предусматривается круглогодичный режим работы. Территория воздействия указана в урочище Кок-Жайлау, а основной период воздействия в материалах обозначен с июня 2026 года по декабрь 2028 года.

По площади тоже масштаб немаленький. В документах фигурируют 1002 га по четырем участкам Кок-Жайлау, плюс отдельные территории под водозабор, канатную дорогу со стороны Медеу, реконструкцию здания на Шымбулаке и другие объекты.

Параллельно в бюджетном мониторинге Алматы есть еще одна позиция: "Разработка ПСД по объекту "Строительство электрических сетей для внешнего электроснабжения ГЛК "Кок-Жайлау"". Стоимость около 210 млн тенге.

Плюс в утвержденном Комплексном плане развития туризма Алматинского горного кластера на 2025-2029 годы есть отдельное мероприятие по разработке ПСД лестницы от ущелья Ак-Булак в направлении урочища Кок-Жайлау.

То есть картина сейчас выглядит примерно так. Есть проект самого горного курорта "Almaty Superski", по нему уже прошли общественные слушания. Есть рабочий проект дороги и его корректировка. Есть отдельная ПСД по электроснабжению. Есть мероприятия по Кок-Жайлау в Комплексном плане развития горного кластера.

При этом я бы пока не писал, что "Кок-Жайлау уже строят" или что окончательное решение по всему курорту принято. Документы, которые я посмотрел, не дают мне оснований делать такой вывод.

Но то, что проект перешел далеко за рамки просто идеи и вокруг Кок-Жайлау сейчас идет вполне конкретная проектная работа по самому курорту и инфраструктуре, уже подтверждается документами.

Если интересно, могу следующим постом отдельно разобрать сам проект "Almaty Superski": что именно хотят построить на этих 1000+ га, где будут канатные дороги, какая инфраструктура предусмотрена и как в целом должен выглядеть курорт.