Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

🔞 Въезд в Алматы будет платным?? Замакима Алматы Бейбут Шаханов рассказал детали проекта по ограничению въезда «неэкологичного транспорта». Документ сейчас на согласовании в Минюсте, затем его будет рассматривать маслихат. Что планируют: — Ограничения вводить поэтапно — начнут с «евро-0», как наиболее загрязняющих. — Для автомобилей ниже «Евро-5» въезд в центр могут сделать платным. — В периоды сильного смога возможен полный запрет на въезд старых машин. Как обещают внедрять: — Сначала — длительный пилот со ставкой 0 тенге, то есть платить не нужно. — Рассматривают программу выкупа старых авто по медианной цене. — Плюс льготный лизинг и кредиты на более экологичные машины. Есть и критика. Некоторые автоэксперты считают, что эффект для экологии будет минимальным, а реальный результат пополнение бюджета. И это тоже аргумент, учитывая опыт других городов. Что происходит параллельно: На уровне Мажилиса предлагают развивать улично-дорожную сеть: продлить проспект Абая, открыть новые выезды из города. Логика понятная — пробки в выходные уже ничем не отличаются от будней. Мое мнение платный въезд мера спорная. Без развития УДС, без альтернативных маршрутов и без увеличения пропускной способности дорог эффект будет слабым. Ограничение старых авто работает только в комплексе новые дороги, развязки, парковочная политика, общественный транспорт. Пока это просто рамки проекта. Посмотрим, что утвердят на уровне маслихата и как будет выглядеть пилот.

🔔 «Наурыз»: дедлайн 1 декабря Отбасы напомнили прием заявок заканчивается. Уже 29 433 заявок. Условия: 20% взнос до 36 млн ₸ займа до 19 лет ГЭСВ 7,1–13%. Кто планировал время почти вышло.

Почему исламская ипотека так и не взлетела в Казахстане? Разбор после заявления Zaman Bank Тема исламской ипотеки поднимается регулярно, но продукт 15 лет фактически не мог появиться на рынке. Причина проста: законодательство было не готово к такой модели. Налоги Исламская ипотека предполагает, что банк сначала покупает жилье на себя и становится собственником. Для физлиц налог на имущество — 0,1%. Для юрлиц — 1,5%. Разница огромная, и она автоматически закладывалась бы в платежи клиента. По сути, стоимость исламской ипотеки становилась выше обычной. Регистрация и оформление Чтобы выдать такую ипотеку, банк должен купить объект, зарегистрировать его на себя, получить техпаспорт, платить налоги как собственник, учитывать балансовую стоимость. Процедуры неудобные, долгие и без упрощенного режима. Из-за этого продукт был неконкурентоспособен Исламские банки годами обращались в госорганы с просьбой урегулировать барьеры, но процессы шли медленно. Только последние пару лет подход начал меняться, и в новом законопроекте появится понятие «исламские окна». В Zaman Bank открыто говорят: даже в 2026 году запуск маловероятен. Продукт сложный, нужен длинный ресурс, регулирование пока не готово. Какие модели вообще существуют Мурабаха — банк покупает недвижимость и продаёт её вам с фиксированной наценкой. Иджара — аренда с переходом права собственности после выплат. Мушарака — совместное владение, где клиент постепенно выкупает долю банка. Я много вижу, как исламскую ипотеку обсуждают в соцсетях как «самый справедливый и выгодный вариант». Но по факту она упирается именно в законодательные ограничения. Пока налоговая логика не адаптирована под исламские продукты, они просто не смогут конкурировать с классической ипотекой. Когда правила приведут в порядок, рынок получит новый инструмент, но ждать быстрых запусков точно не стоит.

Уточнил информацию понтонный мост на Сайране демонтируют на зиму, это нормальная практика для таких конструкций. Поэтому его сейчас не видно. Визуально казалось иначе, поэтому и показал. Хорошо, что быстро прояснили. Всем спасибо ☺️

На Сайране ушел мост под воду, видео записал в инстаграм.

Ипотека что происходит прямо сейчас Нацбанк опубликовал свежий опрос банков вот главное по ипотеке. 1) Заявок стало больше, но это не рост спроса 📈 +19% по количеству заявок (288 тыс.) 💸 +21% по среднему чеку (21 млн ₸) Это не настоящая активность люди проверяют лимиты, но до покупки доходят не все. 2) Почему интерес охлаждается? Из-за снижения ГЭСВ банки пересматривают продукты, условия меняются покупатели ждут. Но ключевой фактор рост цен. 🔹 Квартиры дорожают быстрее, чем растут доходы. 🔹 Заявки становятся крупнее. 🔹 И чем выше чек — тем ниже шанс одобрения. 3) Одобряемость падает и сильно Всего 23% одобрений (–6 п.п.) Фактически каждый четвертый получает ипотеку. Это прямое следствие того, что люди пытаются тянуть суммы, которые уже не соответствуют их официальным доходам. 4) Прогноз банков на IV квартал ➡️ небольшой дальнейший спад спроса ➡️ ужесточение условий из-за ставок ➡️ сделки будут идти дольше Сегодня именно рост цен давит на ипотеку больше всего. Суммы заявок растут быстрее, чем доходы и банки режут одобрения. Покупателей много «на интересе», но реальная покупательная способность падает.

‼️ Алматы обновил исторический максимум 815 920 ₸ за квадратный метр по данным Индекса Krisha.kz. Это +3,48% роста за последние месяцы. Важно понимать речь идет о ценах ожиданий на сайте. Это не сделки. Это то, что продавцы ставят в объявлениях, ориентируясь на новости, первичку и общий фон. На фоне снижения доллара до 522 ₸ рост выглядит особенно показательно валюту рынок сейчас не чувствует. А вот что он чувствует это подорожание новостроек и грядущее повышение НДС в 2026 году. Именно эти два фактора сейчас разгоняют ожидания продавцов гораздо сильнее, чем реальный спрос. Если коротко по данным: Монолит — 858 220 ₸ (+4,84%) Панель — 711 240 ₸ (+1,45%) Кирпич — 800 520 ₸ (–0,93%) 1-комнатные — около 800 520 ₸ 2-комнатные — 711 240 ₸ (+1,45%) 3-комнатные — 858 220 ₸ (+4,84%) 4-комнатные — 864 750 ₸ (–2,54%) 5-комнатные — 945 430 ₸ (–0,02%) Районы: Бостандыкский — 914 360 ₸ (+2,83%) Ауэзовский — 713 790 ₸ (+1,93%) Наурызбайский — 662 920 ₸ (+1,59%) Жетысуский — 609 400 ₸ (+0,42%) Медеу — 923 650 ₸ (–0,84%) Турксиб — 594 290 ₸ (–0,39%) Что это значит на практике? Алматы входит в конец года с новым максимумом по объявленным ценам. Но это не означает рост сделок ликвидность не увеличивается, спрос остаётся ровным, а вот предложений на рынке уже намного больше, чем покупателей. Рост первички + ожидания по НДС в 2026 году продавцы начинают просить дороже. И именно это толкает индекс вверх. Если динамика сохранится, есть риск перегреть рынок ожиданиями. В таком сценарии возможно резкое падение количества сделок цены растут, а покупательская готовность нет.