Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Получил предварительный ответ на свое обращение через eOtinish по ситуации на Алатауской трассе в сторону Бесагаша, Туздыбастау и Талгара.

Честно, многие мне писали:
“Имран, смысла нет, никто не ответит”
“будет обычная отписка”
“ничего это не даст”.

Но я всегда считаю, что самое плохое вообще молчать и не поднимать вопрос. Особенно когда проблема касается большого количества людей.

Ответ пришел от ҚазАвтоЖол.

Если коротко проблему они подтвердили официально. В ответе прямо написали, что когда дорогу строили в 2011 году, “вдоль указанной автомобильной дороги населенные пункты отсутствовали”. И отдельно указали, что сейчас вдоль трассы идет “активное строительство жилых домов и жилых комплексов, а также формируются новые населенные пункты”.

То есть фактически сами госорганы подтверждают то, о чем давно говорят жители: район очень быстро застраивается, а инфраструктура за этим темпом не успевает.

Также они сообщили, что сейчас идет процедура передачи дороги на баланс местных исполнительных органов Талгарского района. По их словам, это ориентировочно займет 2-3 месяца. После передачи уже “предполагается проведение” работ по освещению, тротуарам, остановкам, ограждениям и другим элементам благоустройства.

Но тут важно понимать: это пока не означает, что работы уже утверждены и завтра начнутся. В ответе нет конкретных сроков реализации, нет информации по финансированию и нет точного ответа по пешеходным переходам и мерам безопасности на ближайшее время.

Поэтому я дополнительно направил уточнение по этим вопросам. Потому что проблема сейчас реально есть: люди идут вдоль трассы, местами нет нормального освещения, безопасных подходов к остановкам и тротуаров. Особенно вечером это ощущается очень сильно.

Буду дальше следить за ситуацией и публиковать ответы. Изменения на этом участке дороги будет нашей общей заслугой!

Уже второй день на тренинге Александра Фридмана.
Тема жесткая, но очень полезная управление, обратная связь, дисциплина, ответственность команды.

Чем дальше работаешь с людьми и бизнесом, тем больше понимаешь руководитель тоже обязан постоянно учиться и перестраиваться.

Вообще считаю, что если хочешь расти нужно регулярно “пересобирать” себя.
Новые подходы, новые взгляды, новые навыки.

Всем руководителям и предпринимателям рекомендую иногда выходить из операционки и идти учиться.

Нас 24 тысячи 🕺

Читаю комментарии про то, что “рождаемость падает значит цены на квартиры упадут”.

Но рынок недвижимости работает намного сложнее.

Во-первых, в Казахстане последние годы инфляция держится примерно на уровне 10–13% в год. Деньги банально дешевеют. Дорожает всё: стройматериалы, работа, техника, логистика, земля, подключение коммуникаций и сами квартиры.

Во-вторых, Алматы, Астана и Шымкент продолжают расти. Только Алматы уже подбирается к 2,5 млн жителей. Люди продолжают ехать в крупные города, и именно они формируют основной спрос на жильё.

Третий момент, который многие вообще не учитывают: у нас огромное количество людей до сих пор живут без собственного жилья. Кто-то живёт с родителями, кто-то снимает, кто-то хочет разъехаться, кто-то переезжает из регионов. Спрос создают не только новорождённые.

Плюс Казахстану всё ещё не хватает огромного объёма жилья. Стране нужны сотни миллионов квадратных метров. При этом ежегодно вводится примерно 17–19 млн кв.м жилья. И это не история “на пару лет”.

Даже государство в Генпланах, ПДП и программах развития закладывает рост населения крупных городов, а не его падение.

И для примера можно посмотреть на города, где население растёт слабее или вообще уменьшается. Тот же Тараз. Квартиры там дешевле Алматы, но они всё равно не стоят копейки.

Поэтому связывать рынок недвижимости только с рождаемостью слишком упрощённо.

Алматы қаласының 2026–2030 жылдарға арналған даму жоспарын қазақ және орыс тілінде жүктедім.

Қазір құжаттармен танысып шығуға болады. Ішінде:

- көшелерді ұзарту мен жол кеңейту
- метро, БРТ, LRT
- реновация
- полицентрлер
- көлік инфрақұрылымы
- экология
- қаланың даму бағыттары туралы көп ақпарат бар.

Бірден айтайын:
бұл “бәрі ертең салынады” деген сөз емес. Кей жобалар қазірдің өзінде жүріп жатыр, кейбірі әлі жоспар немесе жобалау кезеңінде. Бірақ құжат Алматыны алдағы жылдары қай бағытта дамытқысы келетінін жақсы көрсетеді.

Алдағы уақытта осы тақырып бойынша:

- жеке талдаулар
- көшелер бойынша шолулар
- қызыл сызықтар бойынша тәуекелдер
- қай аудандардың болашағы бар екені туралы посттар шығаратын боламын.


---

Выложил План развития Алматы на 2026–2030 годы на казахском и русском языке.

Пока можете ознакомиться с документами. Там много интересного по:

- пробивке и расширению улиц
- метро, БРТ, LRT
- реновации районов
- полицентрам
- транспорту
- экологии
- развитию города до 2030 года

Сразу скажу:
это не значит, что всё реализуют завтра. Часть проектов уже идет, часть пока только планируется. Но документ хорошо показывает, куда в целом хотят двигать Алматы ближайшие годы.

Дальше буду постепенно делать обзоры, разборы и отдельные посты по самым интересным моментам:

- какие улицы затронут
- какие районы будут развивать сильнее
- где могут быть риски по красным линиям
- где наоборот вижу перспективу роста

Файлы прикрепил.

“Недвижимость в Казахстане никогда не падает”

Очень популярное мнение. Но если смотреть на рынок честно, то самый сильный удар был именно в кризис 2008-2009 года. Кстати, тема моей дипломной работы как раз была связана с этим кризисом, поэтому я достаточно глубоко копал эту историю и рынок того периода.

Тогда реально рухнул спрос, массово встали стройки, начались проблемы у застройщиков и банков, ипотека практически остановилась. В Алматы квартиры местами падали на 35-45% в долларах. Люди, которые покупали недвижимость “на пике”, потом годами не могли выйти хотя бы в ноль.

Но у казахстанского рынка есть одна особенность, из за которой многие до сих пор спорят, падала недвижимость или нет. У нас рынок очень сильно зависит от курса тенге. Поэтому часто происходит так в долларах квартира дешевеет, а в тенге вроде бы нет. Особенно это было заметно после девальваций 2014-2016 годов.

И ещё один момент, про который многие забывают ликвидность. Даже если на бумаге квартира “стоит” свои 50–60 млн тенге, это не значит, что её реально можно быстро продать за эти деньги в кризис.

Поэтому фраза “недвижимость никогда не падает” не совсем правда. Скорее вопрос в том, в какой валюте считать и насколько вообще есть покупатели на рынке в этот момент.