Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Алатау ИЯФ.

Разбор «Алатау ИЯФ»

С 2027 года ипотеку и кредиты могут начать одобрять жестче

Нацбанк хочет ввести новое правило для банков.

Суть простая: если у человека слишком много долгов относительно его дохода новый кредит могут не дать.

Причем считать будут все вместе
- ипотеку
- автокредит
- рассрочки
- кредитки
- микрозаймы
- потребкредиты

Например:

Если человек официально получает 500 тысяч ₸ в месяц, банк будет смотреть, чтобы общий долг не был слишком большим относительно этого дохода.

Что это значит простыми словами

- с большой закредитованностью взять ипотеку станет сложнее
- людям с маленькой официальной зарплатой могут чаще отказывать
- микрозаймы и кредиты будут сильнее влиять на одобрение
- банки начнут еще больше смотреть на официальный доход

Это не запрет ипотеки и не “ипотеку отменяют”.

Скорее это еще один шаг к тому, чтобы банки осторожнее выдавали кредиты людям с высокой долговой нагрузкой.

Для рынка недвижимости это тоже важно.
Если ипотеку будут одобрять сложнее часть покупателей может временно уйти с рынка.

А это уже происходит.

По данным Ассоциации финансистов Казахстана, уровень одобрения ипотек за 2025 год упал примерно с 37% до 24%.

Пока это только план Нацбанка.
Запустить хотят с 1 января 2027 года.

В Алматы хотят сделать еще больше односторонних улиц. Часть изменений сейчас рассматривают как пилотные проекты.

Что обсуждают:

- Брусиловского
- Туркебаева
- Карасай батыра
- Кулымбетова
- Прокофьева
- Ауэзова — Байзакова
- Жукова — Уалиханова
- Радостовца
- Тимирязева
- Жандосова
- Манаса
- Мынбаева
- Берегового
- Армянская
- Айманова
- Пушкина

Параллельно хотят:
- новые выделенки для автобусов на Аль-Фараби, Рыскулова, ВОАД, Тлендиева и других улицах
- расширение велодорожек
- увеличение количества платных парковок

Если честно, Алматы уже постепенно перестраивают под общественный транспорт. И это видно не по одному проекту, а по общей логике изменений за последние годы.

С одной стороны, часть улиц реально перегружена и старые схемы движения уже не справляются. С другой — многие такие изменения у нас вызывают негатив, потому что люди узнают о них уже по факту нанесенной разметки.

Поэтому здесь главный вопрос даже не в самих односторонних улицах, а в том, насколько нормально это просчитают и объяснят жителям заранее.

По “Компоту” сейчас очень много паники, слухов и неправильного понимания ситуации. Давайте спокойно разберем основные моменты.

Первое и самое важное.

Территория под МЖК обсуждается не “вчера” и не “только сейчас”. Эти функциональные зоны появились еще в ПДП и документах, принятых в 2023 году.

То есть это не внезапное решение последних недель.

Но сейчас идет обновление Генплана Алматы, и это как раз тот момент, когда жители могут поднимать вопрос пересмотра функциональных зон и сохранения района.

Многие сейчас думают, что если территорию перевели в МЖК, значит завтра начнут всех сносить.

Это не так.

Функциональная зона МЖК сама по себе не меняет автоматически целевое назначение конкретного участка и не лишает человека права собственности.

Если у вас ИЖС, то участок автоматически не становится “землей под ЖК”.

Также важно понимать

Если речь идет о коммерческой застройке, а не об изъятии для государственных нужд, собственник не обязан продавать участок застройщику.

Никто не может просто прийти и заставить вас продать дом только потому, что территория стала интересна девелоперам.

Но и расслабляться полностью тоже не стоит.
Перевод территории в МЖК действительно создает

- интерес со стороны застройщиков
- давление на район
- неопределенность для жителей
- риски постепенного изменения среды

Именно поэтому сейчас важно действовать грамотно.

Не просто писать “мы против”, а

- участвовать в обсуждениях
- требовать разъяснений
- запрашивать материалы ПДП
- поднимать вопросы нагрузки на дороги и сети
- говорить о сейсмике, экологии и сохранении исторической среды
- работать коллективно и спокойно

Потому что главная проблема сейчас огромное количество людей обсуждают тему, но при этом не понимают разницу между
- Генпланом
- ПДП
- функциональной зоной
- целевым назначением
- государственным изъятием
- коммерческой застройкой

А это совершенно разные вещи.

И да, шанс влиять на ситуацию у жителей есть. Особенно пока Генплан еще обновляется и обсуждается.

Но для этого нужна не паника, а нормальная организованная работа с документами, публичностью и коллективной позицией.

Разобрал ситуацию вокруг «Компота»

Пороги пенсионных изъятий в Казахстане снова планируют повысить. По словам министра труда и соцзащиты населения Аскарбека Ертаева, показатель может вырасти до 79%. Окончательные расчёты и новую формулу обещают опубликовать до конца мая.

Сейчас система привязана к возрасту: чем старше человек, тем выше порог достаточности. Если изменения примут, часть казахстанцев сможет снять меньше денег из ЕНПФ либо вовсе потеряет доступ к изъятиям.

При этом полного запрета на использование пенсионных накоплений не планируется. Власти заявляют, что хотят сократить объём досрочных снятий, так как за последние годы значительная часть этих денег ушла не на покупку жилья, а на погашение кредитов.

Для рынка недвижимости это тоже важный момент. Любое повышение порогов обычно влияет на спрос, особенно в сегменте первоначальных взносов и недорогого жилья.