Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Татарка район, который многие до сих пор воспринимают как частный сектор «как есть». Но по факту его уже ждут серьёзные изменения.

По ПДП здесь планируется:
— пробивка проспекта Райымбек батыра
— расширение улиц (Оренбургская, Базарбаева)
— частичный, а местами полный снос частного сектора
— строительство новых ЖК
— формирование парковых и общественных зон

То есть район постепенно будет переформатирован из старой застройки в более плотную городскую среду.

Если у вас здесь участок или рассматриваете покупку - важно заранее понимать, где проходят красные линии и какие территории попадают под развитие.

Хожу по татарке вместо домов и улиц вижу красные линии. Это проф деформация?

Нас 16 тысяч 🔥

Себестоимость, инфляция, деньги, ипотека, все это влияет.

Но привязывать рост цен к “укреплению тенге” и “желанию заработать больше в долларах” спорно. У застройщика основная экономика в тенге, а не в валюте.

Льготная ипотека тоже уже не тот драйвер, как раньше объемы меньше и она не разгоняет рынок так сильно.

По факту сейчас рост цен это смесь:
давление на себестоимость + дорогие деньги + ожидания рынка.

Моя мысль в другом НДС сейчас подается как основная причина роста, хотя по факту это только часть картины.

Важно, чтобы застройщики и их отделы продаж/маркетинга нормально это объясняли клиентам рост цены это совокупность факторов, а не только “ввели НДС и все подорожало”.

Просто сейчас НДС используют как самое простое объяснение, хотя реальная экономика сложнее.

Сегодня буду спикером на бизнес завтраке для застройщиков организованной Krisha.kz поделюсь трендами на рынке.

Не все новостройки платят НДС. Но цены уже выросли.

Сейчас часто говорят: “квадрат подорожал из-за НДС”.
Но если смотреть по фактам это не совсем так.

Большая часть ЖК, которые сейчас продаются, стартовали до 2026 года.
Они попадают под переходную модель и по ним реализация идет без НДС.
То есть по многим объектам НДС сегодня = 0.

Но цены при этом растут. Почему?

Потому что застройщики уже работают в новой экономике:
НДС 16% будет на новых проектах, базовая ставка около 18% — деньги дорогие, сделки по рынку просели примерно на 5–8% год к году, цикл продажи стал длиннее, плюс усилилось налоговое давление.

Что делает рынок?
Застройщики не ждут, пока НДС реально начнет бить по новым ЖК.
Они заранее закладывают это в цену: поднимают стоимость по всей линейке, выравнивают очереди и перекладывают будущие расходы на текущих покупателей.

Отсюда и главный момент.
Объяснять рост цен только НДС некорректно.

По факту часть ЖК НДС не платит, но цена уже выросла.
Значит причина не в налоге “здесь и сейчас”.

Если смотреть на рынок шире:
- строительство растет (+14,5%), ввод жилья тоже растет (+9,1%),
- при этом количество сделок снижается (-5-8%).

Получается простая ситуация:
предложение растет, а спрос охлаждается.

Рынок не в кризисе, но и не в комфортной фазе.
Маржа застройщиков уже под давлением, и они начинают перекладывать риски в цену.

НДС это не причина роста цен сегодня.
Это причина, которой удобно объяснять рост.