Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Сводка Ауэзовский район Алматы анализ предложений земельных участков

Сколько сейчас стоит сотка земли в Ауэзовском районе Алматы? Решил посчитать.

Зашел на Krisha.kz и посмотрел все объявления по продаже земельных участков в Ауэзовском районе. На момент анализа в поиске было 90 объектов.

Но считать их сразу нельзя. Один и тот же участок часто размещают несколько раз, иногда с разной ценой или через разных риэлторов. Поэтому сначала убрал повторы и оставил только уникальные предложения. В итоге получилось 78 участков.

Из них 47 объявлений разместили сами собственники. Остальные 31 объявление разместили риэлторы.
Теперь самое интересное.
Если просто сложить все цены за сотку и разделить, получится 20,5 млн тенге за сотку. Это называется средняя цена.

Но есть нюанс. В выборке есть небольшие коммерческие участки возле метро или на первой линии, где сотка стоит по 40-50 миллионов. Есть и большие участки для застройщиков. Они сильно тянут среднюю цену вверх.

Поэтому я всегда смотрю еще один показатель - медианную цену.

Объясню максимально просто.
Представьте, что мы выстроили все 78 участков от самого дешевого до самого дорогого. Медианная цена - это участок, который оказался ровно посередине списка. То есть половина участков дешевле этой цены, а половина дороже.

В нашем случае медианная цена составила 17,4 млн тенге за сотку.
На мой взгляд, именно она лучше показывает, сколько сегодня стоит "обычная" земля в Ауэзовском районе.

Получается такая картина:
- средняя цена - 20,5 млн ₸ за сотку;
- медианная цена - 17,4 млн ₸ за сотку;
- ориентир по обычному рынку сегодня - примерно 17-18 млн ₸ за сотку.

Еще решил посмотреть, есть ли разница между объявлениями собственников и риэлторов.
У собственников средняя цена получилась 19,4 млн ₸ за сотку, медианная - 17 млн ₸.

У риэлторов средняя цена - 22,1 млн ₸, медианная - 18,6 млн ₸.
То есть в среднем объявления у риэлторов стоят немного дороже. Но это не значит, что риэлторы специально завышают цену. Просто именно через них чаще продаются коммерческие объекты, первая линия, участки возле метро и другие более дорогие варианты.
Еще посмотрел отдельные микрорайоны.

Например, в Достыке средняя цена составила около 16,2 млн ₸ за сотку.
В Таугуле-3 уже около 19,1 млн ₸ за сотку.

Но здесь тоже важно понимать даже внутри одного микрорайона цены могут отличаться очень сильно. Один участок может быть внутри квартала, а другой - на первой линии с возможностью построить коммерческий объект. Поэтому сравнивать нужно всегда похожие участки.

К этому посту прикладываю Excel-файл. Там есть каждый участок, который вошел в анализ: адрес или микрорайон, площадь, цена, стоимость одной сотки и кто разместил объявление - собственник или риэлтор.

Если такой формат вам интересен, могу постепенно сделать такой же анализ по всем районам Алматы. Думаю, в итоге получится довольно полезная карта рынка земли.

Мне часто пишут примерно один вопрос «Если мой участок попадает в Генплан или красные линии, значит его уже будут изымать?»

Интересно, что практически такой же вопрос задавали и на общественных слушаниях. Жители просили показать, какие именно дома попадут под изъятие, сколько домов планируется снести и предоставить схемы с кадастровыми номерами. То есть людей волновало не абстрактное развитие города, а вполне понятная вещь что будет с их собственностью.

Ответ разработчиков здесь, на мой взгляд, нужно понимать очень внимательно. Они прямо пишут, что Генеральный план сам по себе не является правовым основанием для изъятия земельных участков или сноса жилых домов. Более того, отдельно напоминают, что изъятие возможно только в рамках отдельной процедуры, с уведомлением собственников и выплатой компенсации в случаях, предусмотренных законодательством.

Есть ещё одна важная фраза, которую многие пропускают. В документе сказано, что красные линии Генерального плана это перспективные планировочные коридоры, а не утверждённые проекты строительства. Другими словами, если вы увидели красную линию на карте Генплана, это ещё не означает, что завтра придёт уведомление об изъятии участка.

Но здесь есть нюанс, о котором разработчики уже не говорят напрямую. Генплан это первый этап. После него появляются ПДП, проекты планировки, проектно сметная документация, постановления об изъятии и только потом конкретные процедуры. Поэтому полностью игнорировать Генплан тоже нельзя. Именно он показывает, в каком направлении город планирует развиваться.

Поэтому я всегда советую не впадать в две крайности. Первая «раз участок попал в Генплан, значит его обязательно снесут». Вторая «это просто красивые картинки, можно вообще не обращать внимания». Истина, как обычно, находится где-то посередине. Генплан это не решение об изъятии, но это документ, который показывает долгосрочные намерения города. И если ваш участок уже сегодня попадает в перспективную дорогу, транспортный коридор или общественную территорию, лучше знать об этом заранее, чем узнать через несколько лет, когда начнутся следующие этапы реализации проекта.

Именно поэтому я считаю, что читать нужно не только карты, но и пояснения к ним. Иногда одна страница официального ответа даёт гораздо больше понимания, чем десятки схем.

Для получения консультации пишите @consultation_property_bot

После публикации протокола общественных слушаний я решил начать изучение не с самой презентации, а именно с вопросов жителей. И, если честно, это оказалось гораздо интереснее. Именно там видно, какие проблемы люди считают действительно важными, а главное какие официальные ответы дают разработчики нового Генерального плана.

Одним из первых мне попалось коллективное обращение жителей микрорайона Шуакты. Под ним стоит 141 подпись. Люди выступили против уплотнительной застройки и попросили сохранить существующую природную территорию. Причём аргументы были не в стиле «мы не хотим стройку рядом с домом». Они попытались обосновать свою позицию.

Жители написали, что Шуакты это уже сформировавшийся частный сектор с садами, зелёными дворами и естественной экосистемой. Рядом протекает Малая Алматинка, находится река Пархач и пруды КазПАС. По их словам, именно эта территория выполняет роль локального природного коридора, где постоянно встречаются фазаны, цапли, аисты, коршуны и другие виды птиц. Поэтому они попросили пересмотреть планы развития этой территории и провести более детальную экологическую оценку.

Ответ разработчиков получился достаточно объёмным. Они заявили, что экологическая ценность этой территории учитывалась при подготовке Генерального плана. Более того, в ответе прямо говорится, что выбранный вариант Генплана исключает капитальное строительство в предгорной зоне и предусматривает сохранение природных коридоров. Отдельно отмечено, что после общественного участия проект корректировался именно для сохранения природного ландшафта и мест обитания птиц. Также разработчики напомнили, что строительство рядом с водными объектами регулируется Водным кодексом, а любые проекты в таких местах должны проходить отдельные экологические процедуры.

Но лично меня заинтересовал даже не сам ответ, а то, как его стоит воспринимать.

Очень часто люди видят подобную формулировку и делают вывод: «Всё, вопрос закрыт. Строить здесь не будут». На самом деле это не совсем так. Пока мы видим позицию разработчиков Генерального плана на этапе общественных слушаний. Это важная официальная позиция, но она сама по себе ещё не означает, что на конкретном участке никогда ничего не изменится. Впереди утверждение Генплана, разработка или корректировка ПДП, а затем уже конкретные проекты, каждый из которых проходит собственные процедуры согласования.

Именно поэтому я всегда говорю читать нужно не только карты Генплана, но и пояснительные материалы. Иногда один официальный ответ на обращение жителей может рассказать о будущих планах территории гораздо больше, чем сама схема.

Кстати, это только первое коллективное обращение в протоколе. Впереди ещё сотни страниц вопросов про дороги, уплотнительную застройку, частный сектор, зелёные зоны, инженерную инфраструктуру и развитие отдельных районов. Думаю, именно они дадут самое полное понимание того, каким власти видят Алматы в ближайшие 15 лет.

Изъятие 37 участков для строительства метро до Аэропорта.

Вышло новое постановление акимата Алматы о начале принудительного отчуждения 37 земельных участков для строительства второй линии метро от станции «Жибек жолы» до Международного аэропорта Алматы.
В документ попали участки в Медеуском и Турксибском районах. Больше всего объектов находится в микрорайоне Нуршашкан, также есть участки вдоль Кульджинского тракта и в ПК «Дехан».

Это уже не резервирование территории и не планы на будущее, а официальный запуск процедуры принудительного отчуждения для государственных нужд. Собственникам будет выплачиваться компенсация в порядке, установленном законодательством.

📅 Предельная дата завершения процедуры 31 декабря 2028 года.
Я подготовил полный список всех 37 участков с адресами и кадастровыми номерами. Если вы живете в этом районе, планируете покупку недвижимости или просто хотите проверить, попал ли конкретный участок в список, сохраните этот документ.

Полный перечень участков в закрепленном документе.

И кстати вели список участников.

Протокол общественных слушаний по стратегической экологической оценке проекта: "Корректировка Генерального плана города Алматы"