Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Нас 24 тысячи 🕺

Читаю комментарии про то, что “рождаемость падает значит цены на квартиры упадут”.

Но рынок недвижимости работает намного сложнее.

Во-первых, в Казахстане последние годы инфляция держится примерно на уровне 10–13% в год. Деньги банально дешевеют. Дорожает всё: стройматериалы, работа, техника, логистика, земля, подключение коммуникаций и сами квартиры.

Во-вторых, Алматы, Астана и Шымкент продолжают расти. Только Алматы уже подбирается к 2,5 млн жителей. Люди продолжают ехать в крупные города, и именно они формируют основной спрос на жильё.

Третий момент, который многие вообще не учитывают: у нас огромное количество людей до сих пор живут без собственного жилья. Кто-то живёт с родителями, кто-то снимает, кто-то хочет разъехаться, кто-то переезжает из регионов. Спрос создают не только новорождённые.

Плюс Казахстану всё ещё не хватает огромного объёма жилья. Стране нужны сотни миллионов квадратных метров. При этом ежегодно вводится примерно 17–19 млн кв.м жилья. И это не история “на пару лет”.

Даже государство в Генпланах, ПДП и программах развития закладывает рост населения крупных городов, а не его падение.

И для примера можно посмотреть на города, где население растёт слабее или вообще уменьшается. Тот же Тараз. Квартиры там дешевле Алматы, но они всё равно не стоят копейки.

Поэтому связывать рынок недвижимости только с рождаемостью слишком упрощённо.

Алматы қаласының 2026–2030 жылдарға арналған даму жоспарын қазақ және орыс тілінде жүктедім.

Қазір құжаттармен танысып шығуға болады. Ішінде:

- көшелерді ұзарту мен жол кеңейту
- метро, БРТ, LRT
- реновация
- полицентрлер
- көлік инфрақұрылымы
- экология
- қаланың даму бағыттары туралы көп ақпарат бар.

Бірден айтайын:
бұл “бәрі ертең салынады” деген сөз емес. Кей жобалар қазірдің өзінде жүріп жатыр, кейбірі әлі жоспар немесе жобалау кезеңінде. Бірақ құжат Алматыны алдағы жылдары қай бағытта дамытқысы келетінін жақсы көрсетеді.

Алдағы уақытта осы тақырып бойынша:

- жеке талдаулар
- көшелер бойынша шолулар
- қызыл сызықтар бойынша тәуекелдер
- қай аудандардың болашағы бар екені туралы посттар шығаратын боламын.


---

Выложил План развития Алматы на 2026–2030 годы на казахском и русском языке.

Пока можете ознакомиться с документами. Там много интересного по:

- пробивке и расширению улиц
- метро, БРТ, LRT
- реновации районов
- полицентрам
- транспорту
- экологии
- развитию города до 2030 года

Сразу скажу:
это не значит, что всё реализуют завтра. Часть проектов уже идет, часть пока только планируется. Но документ хорошо показывает, куда в целом хотят двигать Алматы ближайшие годы.

Дальше буду постепенно делать обзоры, разборы и отдельные посты по самым интересным моментам:

- какие улицы затронут
- какие районы будут развивать сильнее
- где могут быть риски по красным линиям
- где наоборот вижу перспективу роста

Файлы прикрепил.

“Недвижимость в Казахстане никогда не падает”

Очень популярное мнение. Но если смотреть на рынок честно, то самый сильный удар был именно в кризис 2008-2009 года. Кстати, тема моей дипломной работы как раз была связана с этим кризисом, поэтому я достаточно глубоко копал эту историю и рынок того периода.

Тогда реально рухнул спрос, массово встали стройки, начались проблемы у застройщиков и банков, ипотека практически остановилась. В Алматы квартиры местами падали на 35-45% в долларах. Люди, которые покупали недвижимость “на пике”, потом годами не могли выйти хотя бы в ноль.

Но у казахстанского рынка есть одна особенность, из за которой многие до сих пор спорят, падала недвижимость или нет. У нас рынок очень сильно зависит от курса тенге. Поэтому часто происходит так в долларах квартира дешевеет, а в тенге вроде бы нет. Особенно это было заметно после девальваций 2014-2016 годов.

И ещё один момент, про который многие забывают ликвидность. Даже если на бумаге квартира “стоит” свои 50–60 млн тенге, это не значит, что её реально можно быстро продать за эти деньги в кризис.

Поэтому фраза “недвижимость никогда не падает” не совсем правда. Скорее вопрос в том, в какой валюте считать и насколько вообще есть покупатели на рынке в этот момент.

А мыльный пузырь на рынке недвижимости сейчас с вами в одной комнате?

Покупка агентств недвижимости по Казахстану

Есть инвестор сейчас собирает большую структуру по недвижимости в Казахстане. Смотрит агентства, команды, отделы продаж. Где то хочет заходить партнером, где то покупать долю, где то полностью выкупать бизнес.

Интересует не только вторичка. Также смотрят новостройки, коммерцию, дома и участки, аренду.

Отдельно интересны ребята по первичке. Кто подключает ЖК, работает с застройщиками, сидит на эксклюзивах, ведет отделы продаж и делает объем.

Города не важны. Смотрят весь Казахстан.

Если у вас сильная команда, поток клиентов, своя база, эксклюзивы или просто выстроенный бизнес можно пообщаться.

Рассматриваются покупка бизнеса, покупка доли, партнерство, франшиза, масштабирование под общую структуру.

Деньги под это есть. Люди серьезные, рынок понимают.

Для первого знакомства сделали короткую форму. Диалог возможен, но только после заполнения формы

Ссылка: https://forms.gle/HYsXbz7x5QjPvePR8

Рекламный пост

Если честно, после всех этих слушаний по Кок-Жайляу у меня вопросов стало ещё больше.

Посмотрел видео. Может мне такие нарезки попадались, но какого-то нормального обсуждения я там вообще не увидел.

Пришла одна группировка “мы против”.
Пришла другая “мы за”.

Крики, шум, перебивания, возгласы.

И вот это самое печальное.

Потому что общественные слушания должны работать иначе. Люди должны получать ответы на вопросы. Должен быть диалог. Должны звучать цифры, расчёты, аргументы.

А не просто балаган, где все друг друга перекрикивают.

Особенно странно слушать разговоры про “большой бизнес” и “огромную прибыль”, когда основная часть денег в проекте государственная.

Если там действительно настолько сильная экономика и настолько большой потенциал прибыли, тогда у меня логичный вопрос:

почему государство вкладывает больше всех?

Почему:

- республиканский бюджет;
- местный бюджет;
- инфраструктура;
- коммуникации;
- дороги;
- сети;
- всё это в огромной степени оплачивается за счёт государства и налогоплательщиков?

А где тогда основной риск со стороны бизнеса?

Если проект настолько прибыльный и перспективный, почему частные инвесторы не берут на себя большую часть финансирования?

Вот это для меня один из главных вопросов во всей истории.

Потому что земля государственная. Админресурс государственный. Инфраструктура государственная. Деньги в значительной части тоже государственные.

Тогда возникает логичный вопрос а где граница между развитием туризма и фактической передачей огромной территории под коммерческое освоение?

И при этом мне не близка позиция “ничего не трогать вообще”.

Алматы нужен туризм. Горам нужна нормальная инфраструктура. Люди всё равно туда едут.

Но хочется видеть адекватный баланс.

Чтобы ради дороги не сносили тысячи деревьев, если можно найти другие решения.

Чтобы экология не оставалась где-то внизу презентации мелким шрифтом.

Чтобы разговор шёл не только про канатки, гостиницы и поток туристов, но и про воду, нагрузку на горы, транспорт, вырубку и реальные последствия.

И самое главное хочется видеть нормальный, взрослый разговор.

Без криков. Без “мы против всего” и без “вы ничего не понимаете, это инвестиции”.

Потому что пока со стороны всё это выглядит не как цивильное обсуждение будущего Алматы, а как две толпы, которые просто пытаются перекричать друг друга.