Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Мкр. Калкаман-2 не сносят?

Похоже, хорошие новости.
В новой редакции Генерального плана Алматы, которую планируют обсуждать 30 июня, отсутствует ранее предусмотренное уплотнение застройки в квадрате улиц:

▪️ Шаляпина
▪️ Кунаева
▪️ Ашимова
▪️ Яссауи

Если именно эта редакция будет утверждена, то внутри этого квартала сохранится частная жилая застройка, а планы по массовому строительству многоквартирных домов здесь не реализуют.

Хочу отметить, что это хороший пример того, как общественная позиция может быть услышана. Жители объединились, активно поднимали вопрос, распространяли информацию, обращались в госорганы. Со своей стороны я тоже неоднократно рассказывал об этой ситуации и публиковал материалы по ней.

Рад, что совместными усилиями удалось донести позицию жителей.

Это уже не первый подобный случай. Мы видели похожую историю и по микрорайону Кайрат. Когда люди объединяются и аргументированно отстаивают свою позицию, это действительно может повлиять на итоговые решения.

⚠️ Но пока рано ставить точку. Окончательное понимание будет после общественных обсуждений и принятия новой редакции Генерального плана.
30 июня станет понятнее, останется ли это решение в финальной версии документа.

Хотите узнать детально про свой участок, обращайтесь для связи со мной @consultation_property_bot

Разбор нового генерального плана.

Рассматриваем изменения в Бостандыкском районе Проект детал анировки Бостандыкского района в границах южнее улицы Рыскулбекова, западнее улицы Навои, западнее проспекта Дулати, севернее улицы Альмерек,
восточнее улицы Аскарова и улицы Саина.

Жилые комплексы вместо частного сектора в районе Орбиты остаются. Так же видим что добавились ЖК ниже ул Торайгырова.

Более подробно можете посмотреть на картинке.

Разбираем новый генеральный план Алматы район Толе Би и ВОАД. Видео уже в инстаграм.

Продолжаю разбирать Генеральный план Алматы.

Сегодня посмотрим на территорию в квадрате улиц Емцова Утеген Батыра (пробитие) Турара Рыскулова проспект Райымбека.

Сейчас это достаточно неоднородный район: здесь есть частный сектор, склады, производственные площадки, коммерческие объекты и отдельные жилые дома.

Если смотреть Генплан, город видит эту территорию уже совсем иначе.
По периметру квартала, вдоль проспектов Райымбека и Рыскулова, основной акцент остается на общественно-деловой и коммерческой застройке. Это вполне логично для улиц с высоким транспортным потоком.

Внутри квартала предусмотрено развитие жилой застройки, общественных пространств, зеленых зон и строительство новой школы.
Но здесь важно понимать один момент.

Генеральный план это стратегия развития города, а не готовый проект строительства. Если сегодня на месте будущего жилого комплекса находится частный сектор, это не означает, что завтра начнется стройка.

Для реализации таких решений обычно требуется коммерческий выкуп земельных участков, подготовка ПДП, проектирование, поиск инвесторов и прохождение всех необходимых процедур. На практике это может занять много лет, а отдельные решения могут вообще измениться.
Поэтому Генплан лучше воспринимать как направление, в котором планирует развиваться город.

Если есть вопросы по этому кварталу оставляйте их в комментариях. Я все читаю и по возможности выбираю интересные территории для следующих разборов.

Если же вам нужен индивидуальный анализ конкретного участка с проверкой Генплана, ПДП, красных линий, ограничений и перспектив развития территории такие консультации провожу на платной основе. Для записи на консультацию пишите @consultation_property_bot

Что сейчас происходит с ипотекой и чего ждать рынку недвижимости?

Посмотрел свежие данные АФК. Цифры интересные, но я бы обратил внимание не на сам рост ипотеки, а на то, откуда этот рост берётся.

Формально ипотечный рынок вырос на 12,3% и объём новых выдач достиг 438 млрд тенге. На первый взгляд кажется, что рынок чувствует себя хорошо. Но если копнуть глубже, картина совсем другая.

Главный вывод:

Рыночная ипотека фактически продолжает сокращаться.

За год объём коммерческой ипотеки в банках снизился сразу на 53,6%, а её доля упала до 14,9% рынка. Сегодня примерно 85% всех новых ипотек выдаются через государственные программы и Отбасы Банк.

Что это означает простым языком?

Если завтра убрать господдержку, рынок ипотеки резко просядет.

Фактически весь рост обеспечили льготные программы. Отбасы Банк за год увеличил выдачи на 54,3%, компенсировав падение коммерческого сегмента.

Есть ещё один тревожный сигнал.

Количество ипотечных заявок снизилось до 192 тысяч, что является минимумом за последние два года. Одновременно банки стали немного строже отбирать клиентов уровень одобрения снизился с 23,6% до 22,5%. По сути сейчас одобряется примерно каждая пятая заявка.

При этом рынок недвижимости тоже начал охлаждаться.

Количество сделок купли продажи жилья сократилось на 4,5%, а доля ипотечных сделок упала с 65,2% до 51,6%. То есть люди всё чаще покупают либо за наличные, либо вообще откладывают покупку.

Что будет дальше?

Моё мнение:

📌 Обвала рынка я не жду.

📌 Рост цен будет сильно зависеть от льготных программ и действий государства.

📌 Самым слабым сегментом остаётся вторичный рынок, особенно объекты с завышенной ценой.

📌 Всё больше сделок будет концентрироваться среди покупателей с хорошими доходами и крупным первоначальным взносом.

📌 Если ставки останутся высокими, а новые льготные программы не появятся, рынок будет находиться в состоянии медленного охлаждения, а не роста.

Для собственников это означает одну простую вещь

Время, когда любую квартиру можно было выставить по любой цене и ждать покупателя, постепенно заканчивается.

Сейчас выигрывают объекты с адекватной ценой, хорошей подготовкой к продаже и грамотным маркетингом.

Интересно будет посмотреть статистику за второй и третий кварталы. Именно она покажет, является ли текущее охлаждение временным явлением или рынок действительно входит в новую фазу.

Из интересного частный сектор ниже ВОАД планировали сохранить. В новой версии эта территория под ЖК.

Генеральный план Алматы.

Удалось немного улучшить текущий Генеральный план Алматы который планируют утвердить. Теперь его можно приближать без сильной потери качества.

Да, пока там нет названий улиц и ряда других слоёв, но главное появилась возможность нормально рассматривать территорию. Пикселизация стала значительно меньше, поэтому тем, кто хорошо ориентируется по местности, работать с картой стало намного удобнее.

Это не идеальное решение, но уже большой шаг вперёд по сравнению с тем, что было раньше.

Если хотите проверить свой участок, узнать о красных линиях, пробивке дорог, рисках изъятия или перспективах территории, пишите в бот.

Через бота можно оставить заявку на платную консультацию и связаться со мной.

Ссылка на бота @consultation_property_bot