Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Станция метро «Калкаман» обошлась в районе 50 млрд тенге. Строительство еще трех станций с конечной «Барлык» может обойтись городу 240 млрд тенге.

Отбасы банк расширил список жилья, которое можно купить в ипотеку.

Теперь банк принимает в залог панельные дома возрастом до 60 лет, а не до 50, как было раньше.

Что изменилось

- Панельные и бетонные дома теперь допускаются, если на дату подачи заявки дому не более 60 лет.

- Раньше лимит был 50 лет, поэтому многие панельные дома 1960–1970-х годов автоматически не подходили под ипотеку.

- Также банк начал принимать в залог частные дома из СИП-панелей, если им не более 5 лет и они соответствуют установленным требованиям (сертификат на панели, капитальный фундамент, чистовая отделка и подключенные коммуникации).

Что это значит для рынка?

Это хорошая новость для покупателей вторичного жилья. Часть квартир в старом панельном фонде например в Ауэзовском районе вовсе не проходили в ипотеку по требованиям банка, теперь снова смогут участвовать в ипотечных сделках.

Для продавцов это тоже плюс, потенциальных покупателей станет больше, особенно в районах, где преобладает панельная застройка 1960–1970-х годов.

При этом важно понимать, что изменение касается требований банка к залогу, а не признания дома новым или более качественным. Техническое состояние дома, его ликвидность и результаты оценки по прежнему будут иметь значение при рассмотрении кредита.

В Отбасы Банке теперь принимают панельные дома от 1966 года. Алмаатинцы имейте ввиду.

Базовую ставку снизили. Что это значит для ипотеки?

Сегодня глава Нацбанка Тимур Сулейменов объяснил важный момент, который многие уже начали трактовать неправильно.

По его словам
«Это явно не месяц и не два. Обычно лаг где-то от трех до шести месяцев бывает».
То есть снижение базовой ставки не означает, что уже завтра банки начнут массово снижать ставки по рыночной ипотеке. По словам главы Нацбанка, многое будет зависеть от того, как быстро на изменения отреагируют банки второго уровня.

От себя скажу.

Если вы планировали покупать жилье в ипотеку, откладывать решение только в ожидании более низких ставок сейчас, на мой взгляд, не стоит.

Во-первых, никто не гарантирует, что банки снизят ставки быстро и существенно.

Во-вторых, за несколько месяцев стоимость подходящей квартиры может измениться, а экономия на процентах в отдельных случаях окажется меньше, чем рост цены самого объекта.

Каждую сделку нужно считать отдельно иногда выгоднее купить сегодня, чем несколько месяцев ждать возможного снижения ставки.

Посмотрим, как банки будут реагировать в ближайшие месяцы. Именно тогда станет понятно, насколько решение Нацбанка повлияло на рынок ипотеки.

🏗 В Алматы сносят незаконную двухэтажную пристройку

По решению суда начали снос пристройки к жилому дому по адресу ул. Бегалина, 140.

По данным Управления градостроительного контроля, реконструкция проводилась без архитектурно-планировочного задания и без технического проекта. Собственнику сначала выдали предписание устранить нарушения, но оно исполнено не было.

После этого управление обратилось в суд. 24 января 2025 года Медеуский районный суд постановил снести надстройку и двухэтажную пристройку.

Сейчас демонтаж собственник проводит самостоятельно во исполнение решения суда.

Такие случаи очередное напоминание, что реконструкцию, надстройку или пристройку к дому лучше заранее согласовывать. Иначе это может закончиться не узакониванием, а сносом.

После прошлого поста начали спрашивать

«Если мой участок попал в Ж-4, значит ли это, что дом снесут?»

Один из подписчиков направил запрос через e-Otinish и получил официальный ответ от ТОО «Алматыгенплан».

Суть ответа следующая
- участок по проекту корректировки Генплана действительно находится в - функциональной зоне Ж-4 (многоэтажная жилая застройка 6–12 этажей);
- принудительное изъятие не планируется;
- снос не планируется;
- изменение функциональной зоны само по себе не является основанием для изъятия земельного участка.

На первый взгляд ответ успокаивающий. Но, как мне кажется, он не отвечает на главный вопрос.

Вопрос ведь не в том, снесут ли дом завтра.

Вопрос в другом почему территорию, где сегодня находится сложившаяся индивидуальная жилая застройка, вообще переводят в Ж-4?

Если собственники хотят и дальше жить в частном секторе, то именно этот вопрос нужно задавать сегодня.

Не писать «Я против сноса».
А спрашивать:
- почему принято решение изменить функциональную зону;
- на основании каких расчетов это сделано;
- выдержат ли существующие инженерные сети дополнительную нагрузку;
- как изменится транспортная ситуация;
- хватит ли школ, детских садов, поликлиник;
- почему именно эта территория выбрана под многоэтажную застройку.

Такие обращения намного сильнее обычного эмоционального несогласия.

Еще один важный момент.

В этом же ответе указано, что проект корректировки Генплана находится на комплексной градостроительной экспертизе, поэтому внесение изменений на текущем этапе невозможно.

Но это не означает, что нужно просто ждать.

Наоборот, именно сейчас жителям стоит направлять обращения, получать официальные ответы, требовать обоснования принятых решений и фиксировать свою позицию. Чем больше таких обращений будет зарегистрировано, тем сложнее будет говорить, что у жителей нет замечаний к изменению функциональной зоны.