Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

📊 Почему в Астане и Алматы такая разная цена за квадратный метр

В свежем докладе Национального банка разобрали, какие факторы сильнее всего влияют на стоимость жилья в двух крупнейших городах страны. Исследование сделано на основе данных Krisha.kz за лето 2025 года.

Интересно, что логика рынка в этих городах немного отличается.

В целом цена квартиры складывается из двух вещей: локации и характеристик самого объекта.

➡️ Астана

В столице сильнее всего влияет расположение. Самый заметный фактор левый берег. Квартиры там стоят примерно на 11,3% дороже, чем в других частях города.

Также важна близость к воде и благоустройству. Если дом находится в радиусе 1 км от набережной, цена квадратного метра в среднем выше на 10,4%.

А вот удаленность от парков работает наоборот: если парк дальше 1 км, стоимость жилья снижается примерно на 10,5%. Дополнительную ценовую премию дает соседство с крупными торговыми центрами.

Теперь про характеристики жилья.

Самый сильный фактор высота потолков. Каждый дополнительный метр увеличивает цену примерно на 59,2%.

Квартиры в домах, которые будут введены в 2026–2028 годах, стоят примерно на 15,7% дешевле, чем готовое жилье.

Факторы, которые снижают цену:

- бывшее общежитие примерно −13%
- последний этаж около −6,2%
- первый этаж около −4,8%

По типу дома тоже есть разница:

- монолитные дома стоят примерно на 11,8% дороже, чем панельные.

Со временем жилье дешевеет, но темпы разные:

- монолит примерно −1,43% в год
- кирпич −0,38%
- панель −0,23%

➡️ Алматы

В Алматы главный фактор география города. Самая сильная ценовая граница проспект Аль-Фараби. Квартиры выше Аль-Фараби стоят в среднем на 20,6% дороже.

Также влияет доступность метро.

Если до станции больше 2 км, цена квадратного метра снижается примерно на 6,2%.

Теперь про характеристики квартиры.

- каждый дополнительный метр потолков увеличивает цену примерно на 31,2% Квартиры в домах, которые будут введены в 2026–2028 годах, стоят примерно на 11,6% дешевле, чем готовые объекты.

По типу дома:

- кирпичные дома примерно на 4,7% дороже панельных
- монолитные примерно на 3,2% дороже

Этажность тоже влияет:

- последний этаж около −4,8%
- первый этаж около −2,5%

Если дом имеет статус бывшего общежития, цена ниже примерно на 2,8%.

Возраст здания влияет умеренно:

- панель примерно −0,17% в год
- монолит примерно −0,46%

👤 Что показывает практика на рынке

Если говорить проще, то на рынке недвижимости цена квартиры обычно складывается примерно так:

➡️ 80% локация.
Вы наверняка замечали: квартира 40 м² где-нибудь в области и такая же квартира в престижном районе или в «золотом квадрате» могут отличаться по цене в 2–3 раза и даже больше.

➡️ 15% площадь.
Для профессионалов квадратура часто важнее, чем количество комнат. Метры можно перепланировать и сделать нужную конфигурацию.

➡️ 5% остальные преимущества.
Ремонт, мебель, вид из окна, этаж, состояние подъезда и т.д.

Поэтому главная логика рынка простая
хорошая локация почти всегда дороже, даже если сама квартира обычная.

Сайту уже несколько часов плохо от наплыва желающих.

Статистика долевого строительства 🏗

Посмотрел свежие данные с официального сайта
АО «КЖК».

Сейчас строится

🏢 316 объектов долевого строительства

Как привлекаются деньги дольщиков:

🏦 233 объекта — 73,7% через банки второго уровня
🏛 42 объекта — 13,3% разрешение МИО
🛡 41 объект — 13% гарантия КЖК

То есть почти 3 из 4 проектов финансируются через банки.

Где строят больше всего

📍 Астана — 135 объектов
📍 Алматы — 115 объектов
📍 Шымкент — 34 объекта

Дальше разрыв.

Например:

📍 Атырауская область — 11
📍 Карагандинская — 6
📍 ВКО — 6

Во многих регионах 1–2 проекта или вообще 0.

Фактически рынок долевого строительства сосредоточен в трех городах.

Есть и проекты без разрешения на привлечение денег 🚫

Таких сейчас:

❗️ 154 объекта
👷 143 застройщика

Больше всего:

📍 Мангистауская область — 30
📍 Атырауская область — 21
📍 Алматы — 16
📍 Костанайская — 11
📍 Актюбинская — 11

Это проекты, где официально нельзя привлекать деньги дольщиков.

Сколько всего ДДУ 📑

Всего зарегистрировано:

📊 200 415 договоров долевого участия

По городам:

📍 Астана — 113 832
📍 Алматы — 55 890
📍 Шымкент — 16 616

То есть почти 85% всех ДДУ приходится на эти три города.

Средняя цена 1 м² 💰

По Казахстану
📊 397 588 ₸

Самые дорогие регионы:

📍 Улытауская — 545 000 ₸
📍 Алматы — 523 648 ₸
📍 Карагандинская — 462 072 ₸

Самые доступные:

📍 Актюбинская — 245 895 ₸
📍 ЗКО — 264 490 ₸

🏗 316 строящихся объектов
🚫 154 объекта без разрешений
📑 200 тыс ДДУ по стране

И почти весь рынок сосредоточен в Астане, Алматы и Шымкенте.

Данные взяты с официального сайта АО «КЖК». Статистика на 02.03.2026.

Сегодня 10 марта в 9:00 стартует ипотека «Наурыз» 🏠

Прием заявок открыт до 31 марта.

Это государственная программа от Отбасы банка со ставкой:
💰 7% — для социально уязвимых категорий
💰 9% — для остальных

Главные условия:
📌 за последние 5 лет у вас и членов семьи не должно быть жилья
📌 нужен депозит в Отбасы банке от 2 млн тг

Первоначальный взнос:
🔹 10% — если квартира с чистовой отделкой
🔹 20% — если черновая или вторичка

Лимит по сумме:
📍 до 36 млн тг — Алматы и Астана
📍 до 30 млн тг — регионы

Важно ⚠️
В Алматы купить можно только первичное жилье.

Как подать заявку:
1️⃣ зайти на сайт Отбасы банка
2️⃣ раздел Baspana Market
3️⃣ выбрать программу «Наурыз»
4️⃣ заполнить заявку и подписать ЭЦП

Заявки принимают только в будние дни с 9:00 до 21:00.

Если планируете участвовать лучше подаваться в первые дни, потому что большую роль играют накопления на депозите и количество баллов.

Новое видео разбираем район оптовки на Розыбакиева.

Новое видео на тему сноса в Айнабулаке

Нацбанк сохранил базовую ставку в 18%.