Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

Что сейчас происходит с ипотекой и чего ждать рынку недвижимости?

Посмотрел свежие данные АФК. Цифры интересные, но я бы обратил внимание не на сам рост ипотеки, а на то, откуда этот рост берётся.

Формально ипотечный рынок вырос на 12,3% и объём новых выдач достиг 438 млрд тенге. На первый взгляд кажется, что рынок чувствует себя хорошо. Но если копнуть глубже, картина совсем другая.

Главный вывод:

Рыночная ипотека фактически продолжает сокращаться.

За год объём коммерческой ипотеки в банках снизился сразу на 53,6%, а её доля упала до 14,9% рынка. Сегодня примерно 85% всех новых ипотек выдаются через государственные программы и Отбасы Банк.

Что это означает простым языком?

Если завтра убрать господдержку, рынок ипотеки резко просядет.

Фактически весь рост обеспечили льготные программы. Отбасы Банк за год увеличил выдачи на 54,3%, компенсировав падение коммерческого сегмента.

Есть ещё один тревожный сигнал.

Количество ипотечных заявок снизилось до 192 тысяч, что является минимумом за последние два года. Одновременно банки стали немного строже отбирать клиентов уровень одобрения снизился с 23,6% до 22,5%. По сути сейчас одобряется примерно каждая пятая заявка.

При этом рынок недвижимости тоже начал охлаждаться.

Количество сделок купли продажи жилья сократилось на 4,5%, а доля ипотечных сделок упала с 65,2% до 51,6%. То есть люди всё чаще покупают либо за наличные, либо вообще откладывают покупку.

Что будет дальше?

Моё мнение:

📌 Обвала рынка я не жду.

📌 Рост цен будет сильно зависеть от льготных программ и действий государства.

📌 Самым слабым сегментом остаётся вторичный рынок, особенно объекты с завышенной ценой.

📌 Всё больше сделок будет концентрироваться среди покупателей с хорошими доходами и крупным первоначальным взносом.

📌 Если ставки останутся высокими, а новые льготные программы не появятся, рынок будет находиться в состоянии медленного охлаждения, а не роста.

Для собственников это означает одну простую вещь

Время, когда любую квартиру можно было выставить по любой цене и ждать покупателя, постепенно заканчивается.

Сейчас выигрывают объекты с адекватной ценой, хорошей подготовкой к продаже и грамотным маркетингом.

Интересно будет посмотреть статистику за второй и третий кварталы. Именно она покажет, является ли текущее охлаждение временным явлением или рынок действительно входит в новую фазу.

Из интересного частный сектор ниже ВОАД планировали сохранить. В новой версии эта территория под ЖК.

Генеральный план Алматы.

Удалось немного улучшить текущий Генеральный план Алматы который планируют утвердить. Теперь его можно приближать без сильной потери качества.

Да, пока там нет названий улиц и ряда других слоёв, но главное появилась возможность нормально рассматривать территорию. Пикселизация стала значительно меньше, поэтому тем, кто хорошо ориентируется по местности, работать с картой стало намного удобнее.

Это не идеальное решение, но уже большой шаг вперёд по сравнению с тем, что было раньше.

Если хотите проверить свой участок, узнать о красных линиях, пробивке дорог, рисках изъятия или перспективах территории, пишите в бот.

Через бота можно оставить заявку на платную консультацию и связаться со мной.

Ссылка на бота @consultation_property_bot

Многие собственники думают чем больше риелторов продают квартиру, тем выше шанс получить хорошее предложение. Логика вроде понятная больше объявлений, больше звонков, больше покупателей.

Но на практике часто выходит наоборот. Когда объект отдают сразу нескольким специалистам без эксклюзива, большинство не готовы нормально вкладываться в продвижение. Потому что непонятно, кто в итоге закроет сделку. Зачем тратить деньги на рекламу, фото, видео, показы и обработку клиентов, если завтра эту же квартиру продаст другой агент?

В итоге конкуренция между риелторами идет не в качестве маркетинга, а в цене. Покупатель видит одну и ту же квартиру в 5–10 объявлениях и звонит туда, где дешевле. Один агент немного скинул, второй еще ниже поставил, третий сказал: «Давайте попробуем договориться». В итоге покупатель получает свою заветную скидку, а продавец теряет деньги.

Поэтому эксклюзив это не просто «отдать квартиру одному человеку». Это договоренность о правилах работы. Если вам предлагают эксклюзив, спокойно обозначайте свои условия какая будет реклама, какой бюджет, где будет размещение, как часто будут отчеты, что именно специалист берет на себя.

Риелтор получает деньги за результат. До сделки вы ему ничего не платите, но он уже тратит время, силы, нервы и деньги. Он принимает звонки, показывает квартиру, общается с покупателями, работает с возражениями, ведет переговоры и помогает дойти до сделки.

Конечно, как и в любой профессии, есть сильные специалисты, а есть слабые. Поэтому не надо верить обещаниям на слово. Попросите показать квартиры, которые он сейчас продает. Посмотрите фото, описание, подачу объекта. Можно даже позвонить по его объявлениям и проверить, как он обрабатывает звонок. Попросите контакты клиентов, которым он уже продал недвижимость, и возьмите обратную связь.

И главное любое обещание должно быть подкреплено чем то конкретным. Если специалист говорит, что будет продвигать квартиру в Instagram, запускать рекламу или вкладывать бюджет в продвижение, пусть это будет прописано в договоре что именно он делает и какую сумму готов потратить.

Моя рекомендация собственникам простая не отдавайте квартиру в работу сразу всем подряд. Лучше один мотивированный специалист с понятными обязательствами, чем десять объявлений, которые в итоге начинают конкурировать между собой вашей же ценой.

Друзья, спасибо подписчику, который помог найти опубликованные материалы по корректировке Генерального плана Алматы.

Удалось найти источник, где размещены не только отдельные схемы, но и весь пакет документов, включая сам Генеральный план, пояснительные материалы и сопутствующую информацию.

📌 Ссылка тут.

Если у вас есть время и желание разобраться в вопросе глубже рекомендую изучить документы самостоятельно. Информации там действительно много.

При этом основная проблема пока никуда не делась. При увеличении схем и карт детально рассмотреть многие участки по-прежнему сложно. Та же история, с которой мы столкнулись в самом начале публикации материалов.

Сейчас пытаюсь найти решение и сделать более удобный формат для изучения карт, чтобы можно было нормально приближать районы, улицы и конкретные территории без потери качества.

Если найду рабочий вариант обязательно поделюсь с вами.

Ещё раз спасибо подписчикам. Многие важные находки появляются именно благодаря вашей помощи 🤝

Изучаем документы вместе и разбираемся, что именно планируется в городе.

Друзья, как и обещал, постарался улучшить качество карты нового Генплана Алматы и отдельно добавил условные обозначения, чтобы было проще разобраться, что именно запланировано в той или иной части города.

Изучайте внимательно, сохраняйте себе и обязательно делитесь с соседями, друзьями и родственниками. Многие вопросы по будущему районов, реновации, этажности застройки и развитию города уже можно увидеть на этой карте.

Главное используйте информацию себе во благо. Чем лучше жители понимают Генплан, тем проще отстаивать свои интересы и понимать, что ждёт конкретный район в будущем.

По новому Генплану Алматы многие обратили внимание на карты, сносы и новые дороги. Но, на мой взгляд, самое важное в документе совсем другое.

Перед разработчиками было два стратегических пути.

Первый — продолжать расширять Алматы в сторону БАКАД, постепенно включая всё новые территории и превращая агломерацию в единый мегаполис.

Второй — максимально уплотнять уже существующий город, развивать общественный транспорт, реновацию и использовать внутренние резервы.

Официально выбран второй вариант.

Но здесь возникает главный вопрос.

Может ли Алматы бесконечно расти внутри своих границ?

На практике любое уплотнение требует огромных затрат. Нужны новые школы, детские сады, поликлиники, дороги, инженерные сети, общественный транспорт, парковки и общественные пространства. Просто построить новые дома недостаточно.

При этом Алматы остаётся городом с высокой сейсмичностью, ограниченными земельными ресурсами и серьёзной нагрузкой на экологию.

Поэтому лично я считаю, что долгосрочное решение находится не только внутри Алматы.

Нужно развивать всю агломерацию.

Сегодня большая часть внутренней миграции Казахстана концентрируется всего в нескольких городах — Алматы, Астане и Шымкенте. Но страна слишком большая, чтобы всё население и дальше стекалось только в эти точки.

Если в Конаеве, Алатау, Каскелене, Есике, Шелеке и других городах появятся сильные университеты, современные больницы, рабочие места и качественная городская среда, часть миграционного потока начнёт распределяться более равномерно.

Кстати, именно это частично заложено в корректировках Генплана. В документе прямо говорится о развитии городов-контрмагнитов — Конаева, Алатау, а в перспективе и других населённых пунктов агломерации.

Поэтому главный вопрос сегодня уже не в том, сколько этажей построят в Алматы.

Главный вопрос — смогут ли власти создать такие условия, чтобы людям не приходилось ехать именно в Алматы за образованием, медициной, работой и возможностями.

Потому что у любого города есть предел роста. Даже у Алматы.