Телеграм канал «OSMANOV - О Рынке Недвижимости Казахстана»

О регулировании риелторской деятельности в Казахстане.

Сейчас активно обсуждают, как навести порядок на рынке риелторских услуг. К счастью, пока речь идет не о введении обязательного лицензирования, а о правилах работы, профессиональных стандартах и требованиях к специалистам. При этом вопросы сертификации тоже обсуждаются, и здесь важно не путать одно с другим.

Но я хочу пояснить несколько моментов, которые меня смущают в обсуждениях этой темы.

1. Комиссия в 500 тысяч или миллион тенге считается завышенной. А почему? Если агент нашел покупателя, провел переговоры, помог согласовать цену и сопроводил сделку, почему его работа не может столько стоить? Вопрос в том, что именно он сделал за эти деньги.

2. Добросовестных риелторов становится меньше. Откуда такой вывод? Есть статистика? Количество жалоб в соцсетях не позволяет оценить весь рынок.

3. Двойная комиссия считается нарушением. Но если обе стороны заранее согласовали условия и понимают, за что платят, сама по себе двойная комиссия не означает обман. При этом конфликт интересов действительно возможен, и скрывать его нельзя.

4. Эксклюзивные договоры считают проблемой. Хотя такой договор может защищать собственника. В нем прописываются обязанности агента, сроки, стоимость услуг и ответственность. Вопрос в содержании договора, а не в его названии.

5. Лицензирование якобы решит проблему мошенничества. Каким образом? Наличие сертификата не гарантирует честность и профессионализм. Зато вполне может появиться рынок обязательных платных курсов и экзаменов.

6. В пример приводят Австрию и Германию. Да, там регулируют деятельность посредников, в том числе комиссии. Но наличие регулирования еще не означает, что там отсутствуют недобросовестные агенты. И прежде чем перенимать опыт, нужно понимать, как эти механизмы работают на практике.

7. Говорят о миллиардах серых денег на рынке. Возможно, проблема существует, но откуда такие цифры? Нужны расчеты и статистика. А вот прозрачность платежей и уплату налогов действительно стоит обсуждать.

8. Предлагают уголовную ответственность за нарушения. Но за мошенничество она уже предусмотрена. При этом спор о комиссии, некачественная услуга и мошенничество юридически не одно и то же.

Я не защищаю агентов, которые размещают фейковые объявления, обманывают клиентов или требуют деньги за услуги, которые не оказывали. С такими практиками нужно бороться.

Но почему обсуждение защиты покупателей постоянно сводится к размеру комиссий и необходимости лицензирования?

Я поддерживаю понятные правила работы, прозрачные договоры, официальные платежи и ответственность за нарушения. При этом не хотелось бы, чтобы регулирование превратилось в обязательную покупку сертификатов, а добросовестным специалистам просто усложнили работу.

Вопрос ведь не в том, сколько риелтор зарабатывает. Вопрос в том, какую услугу он обещал оказать, выполнил ли свои обязательства и согласился ли клиент на условия оплаты.

Именно с этого, на мой взгляд, и стоит начинать обсуждение регулирования профессии.

Грабли творят чудеса. И двор к зимнему сезону готов.

А куда пропали аукционы по продаже недвижимости?

Помните, года два назад в Алматы активно продвигали продажу квартир и домов через аукционы? Обучали агентов, продавали курсы, проводили торги. Причем не только в Алматы, но и в других городах Казахстана.

А сейчас что-то совсем не слышно про них. Кто-нибудь вообще недавно участвовал в таких торгах?
Я еще тогда не совсем понимал подход некоторых организаторов.

Допустим, дом стоит 100 млн тенге, а его выставляют на аукцион со стартовой ценой 25 млн. Или квартиру за 60 млн рекламируют за 20 млн.

Конечно, люди придут. Только вот вопрос, какие?
Если человек ищет квартиру за 20 млн, откуда у него вдруг появятся 60 млн на торгах?
В итоге собирается 10 человек, начинаются торги, цена немного поднимается, но до желаемой суммы собственника так и не доходит.

А почему она должна дойти?

Вы же сами своей рекламой привели людей, которые ищут дешевую недвижимость. Большинство из них изначально не рассчитывали покупать по рыночной цене.

И вот что мне интересно. Зачем вообще было привлекать такую аудиторию? Ради количества участников? Ради красивых видео с торгов?

Я не против аукционов. Формат вполне может работать. Но если вы хотите продать дом за 100 млн, нужно искать покупателей, у которых есть эти деньги, а не собирать людей, рассчитывающих купить его за 25 млн.

Так куда все-таки делись наши специалисты по аукционам?

Кто сейчас этим занимается? Сколько объектов реально продаете? И главное, по какой цене относительно ожиданий собственника?

Интересно послушать и организаторов, и тех, кто участвовал в таких торгах. Может, у кого-то этот формат действительно хорошо работает?

В Алматы начали сносить рынок «Жетысу-Семиречье». Под демонтаж попадают 56 400 м² торговых помещений.

21 октября акимат Алматы сообщил о начале сноса части рынка «Жетысу-Семиречье» в Турксибском районе, микрорайон Кайрат.

Причина не в новом Генплане, пробивке дороги или изъятии земли под государственные нужды. Речь идет о торговых помещениях, которые, по информации Управления градостроительного контроля, были построены без разрешительных документов.

Застройщиком выступало ТОО «Статус Construction». По информации акимата, судебное решение о сносе прошло апелляцию и вступило в законную силу. Сейчас собственник самостоятельно приступил к демонтажу.

Но самое интересное в этой истории то, что проблема возникла далеко не сегодня.

Еще в 2023 году акимат сообщал, что из 142 034 м² торговых площадей рынка незаконно возведенными признаны 54 732 м². Уже тогда речь шла о судебном решении по частичному сносу.

Теперь под демонтаж заявлено 56 400 м². Это почти 40% от ранее опубликованной общей площади рынка.

При этом в июле 2024 года акимат сообщал, что согласно ПДП, утвержденному 29 декабря 2023 года, территория рынка относится к общественной зоне О-5 и его снос градостроительной документацией не предусмотрен.

На первый взгляд заявления противоречат друг другу. Но здесь нужно разделять две совершенно разные ситуации.

Первое. Генплан и ПДП определяют, как может использоваться территория. Если рынок расположен в общественной зоне и его ликвидация не предусмотрена, это не означает, что любые построенные на нем помещения автоматически являются законными.
Второе. Даже если целевое назначение земли и функциональная зона допускают торговую деятельность, строительство требует соблюдения установленных процедур и оформления необходимых документов.

Именно поэтому рынок может продолжать работать, а отдельные незаконные помещения на его территории подлежать сносу по решению суда.

Здесь возникает другой вопрос. Как на территории действующего рынка появились десятки тысяч квадратных метров построек без разрешений? Кто и на каком этапе должен был контролировать строительство? И почему вопрос дошел до фактического демонтажа только спустя годы?

Есть и экономическая сторона. На таких рынках работают предприниматели, которые арендуют торговые площади, вкладывают деньги в оборудование, ремонт, товар и развитие бизнеса. Пока неизвестно, сколько арендаторов затронет демонтаж и какие условия им предложены.

Главное, что нужно понимать речь пока не идет о подтвержденном сносе всего рынка «Жетысу-Семиречье». Официально сообщается о демонтаже 56 400 м² незаконно построенных торговых помещений.

Эта история хорошо показывает, почему при покупке или аренде коммерческой недвижимости недостаточно проверить только документы на земельный участок. Нужно понимать, на каком основании построено само здание, оформлен ли ввод в эксплуатацию и соответствует ли фактическая застройка разрешительной документации.

Иначе даже действующий годами коммерческий объект может оказаться под угрозой сноса.

На osmanov.kz большое обновление!

За последние недели на сайте появилось много изменений. Мы обновили интерфейс карты, упростили навигацию и добавили личный кабинет.

Теперь на сайте можно зарегистрироваться через Telegram. Без создания отдельного пароля и заполнения длинных анкет.

Что нового?
- Сохранение участков. Нашли интересный участок? Сохраните его, чтобы не искать повторно по кадастровому номеру или адресу.
- Личные заметки. Можно придумать участку свое название, записать важную информацию и вернуться к ней в любое время.
- История просмотров. Ранее просмотренные участки теперь доступны в личном кабинете.
- Обращения об ошибках. Если заметили неточность в данных, можно отправить обращение и отслеживать его статус.
- Доступ с разных устройств. Сохраненные участки и заметки останутся в вашем аккаунте. Можно начать с телефона, а продолжить с компьютера.

Также заметно обновилась сама карта. Особенно мобильная версия. Стало меньше лишних кнопок, удобнее переключать слои, измерять расстояния и пользоваться картой с телефона.

На сайте также появилась возможность поддержать развитие проекта. Это добровольно и никак не влияет на доступ к картам и другим функциям.

Впереди еще много обновлений. Постепенно будем добавлять новые возможности, которые помогут удобнее работать с земельными участками и информацией о недвижимости.

Попробуйте личный кабинет и поделитесь впечатлениями. Что понравилось, что неудобно и каких функций вам не хватает?
https://osmanov.kz

Продали квартиру за 5 дней. И вот почему.

Недавно взяли в работу квартиру, которая впервые вышла на рынок. Собственник до этого самостоятельно ее не продавал.

Первым делом провели анализ рынка. Посмотрели конкурентов, цены, состояние квартир и предложения в районе.

Разброс цен на похожие квартиры был от 31 до 42 млн тенге.

Мы предложили собственнику выставить квартиру за 38,5 млн тенге.

Итог? Через 5 дней продали за 37,5 млн тенге.

Почему считаю этот кейс хорошим?

Собственник не стал рассуждать в духе: «А почему 38,5? Вон сосед за 42 продает. Давайте за 45 выставим. А вообще с учетом инфляции все 50 должно быть».

Мы сразу договорились о реалистичной цене. Не пришлось месяцами держать квартиру в рекламе, снижать стоимость по 500 тысяч и ждать, пока рынок сам объяснит, сколько она стоит.

При этом собственник получил хорошую цену, а покупатель нашел подходящую квартиру.

Часто слышу, что рынок недвижимости стоит, покупателей нет, квартиры не продаются.

Но у нас есть объекты, которые уходят за неделю, две или три. Недавно другую квартиру вообще продали за 2 дня.

Проблема не всегда в отсутствии покупателей. Иногда проблема в ожиданиях продавцов.

Если квартира стоит 35 млн, а собственник хочет 45 млн только потому, что ему столько нужно, это не значит, что рынок обязан согласиться.

Можно выставить хоть за 50 млн. Вопрос только в том, сколько времени вы готовы ждать и найдется ли покупатель.

Адекватная рыночная цена не гарантирует продажу, но значительно повышает шансы продать быстро и без бесконечных снижений.

И еще один момент. Самая высокая цена в объявлениях не означает, что именно за столько квартиры реально продаются. Это всего лишь желания других продавцов.

В Казахстане вместо лицензирования риелторов предлагают установить единые правила оказания услуг. И я считаю, что в этом подходе есть смысл. Но вопрос гораздо шире.

Главное, чтобы регулирование профессии не превратилось в продажу корочек и обязательных платных курсов. Заплатил за обучение, сдал формальный тест, получил сертификат и стал «профессионалом». Рынку от этого лучше не станет.

Профессионализм определяется знаниями, практикой, качеством работы и ответственностью перед клиентом. При этом нужно понимать экономику профессии. Если человек должен полгода учиться без дохода, кто будет оплачивать его жизнь? Как ему вообще войти в профессию?

Но есть вопрос, который, на мой взгляд, обсуждают недостаточно. Налогообложение риелторской деятельности.

Представьте агентство с десятками сотрудников и сотнями объявлений. У него есть расходы на рекламу, офис, персонал. При этом сделки нерегулярные, а доход агента напрямую зависит от результата.

Как правильно оформить такую деятельность? Как учитывать комиссии, распределение доходов между агентом и агентством, расходы на рекламу? Как сделать легальную работу экономически привлекательной?

Я бы рассматривал отдельный, максимально простой налоговый механизм для риелторов. Например, единый платеж с понятными условиями, учетом доходов и обязательных социальных отчислений. Не вместо профессиональных требований, а вместе с ними.

Именно за такие изменения, на мой взгляд, в первую очередь должны выступать профессиональные объединения. Не только за общие сайты, продвижение и сертификаты, а за условия, при которых агенту выгодно работать официально.

И еще одно наблюдение. Когда разговор о развитии профессии и повышении стандартов довольно быстро переходит к предложениям приобрести сертификат или пройти платное обучение, у меня возникают вопросы. Не к самому обучению, оно действительно нужно. А к тому, какую практическую пользу получает специалист и какие проблемы рынка это решает.

Хотелось бы, чтобы сначала появлялись реальные инструменты, понятные условия работы и защита интересов участников рынка, а уже потом предложения за что-то платить.

Нам нужны не новые корочки, а профессиональный и прозрачный рынок, где честно работать проще, чем уходить в тень.