Телеграм канал «Недвижимость России»

Согласно информации ОКБ, к апреля 2026 года около 75% всех сделок с ипотекой будут связаны с рынком вторичного жилья.

🔵 В этом месяце 73% всех выданных ипотечных кредитов приходятся именно на эту категорию. В целом россияне заключили 89,12 тысяч ипотечных сделок, как на новостройки, так и на вторичное жильё.

В марте доля кредитов на вторичное жильё составляла 71%, что показало рост на 54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

❗️Одним из ключевых факторов, способствующих этому увеличению, стало снижение процентных ставок по ипотечным программам в данном сегменте рынка.

🔵 К середине мая процентные ставки составили 19,11% для нового жилья и 18,75% для вторичного.
🔵 В прошлом году эти показатели находились в пределах от 26,54% до 26,74%.

В Армении в настоящее время активно продолжается процесс завершения согласования концепции «Обратной ипотеки» специально для пожилых людей.

После окончательного утверждения проекта, пенсионеры, достигшие 63 лет, смогут закладывать свое жилье в банк, оставаясь его владельцами и продолжая жить в своей квартире. Банк будет производить регулярные выплаты, а после смерти заемщика недвижимость перейдет в собственность финансового учреждения.

Государственные органы стремятся «разморозить» средства, находящиеся в недвижимости, и предложить пенсионерам новый источник дохода, помимо их пенсий.

Несмотря на то, что эта инициатива вызывает много обсуждений, в Армении она воспринимается всерьез. Подобные вопросы периодически возникают и в России, где это рассматривается как новый способ увеличения доходов для банков.

С начала 2026 года продажа новостроек в рассрочку начинает снижаться.

По информации Сбер, в первом квартале нынешнего года доля подобных сделок на первичном рынке уменьшилась до 32%, что на 10 процентных пунктов ниже, чем в тот же период прошлого года.

➡️ Наивысшие показатели наблюдались в конце 2024 года, когда распродажа новостроек в рассрочку составила 44% от общего объема нового жилья. Прогнозы Сбер на 2027 год указывают на то, что эта доля стабилизируется, вернувшись к уровню в 20%.

🗣 Анатолий Попов, заместитель председателя правления Сбера, отметил, что такая тенденция является хорошим знаком, свидетельствующим о восстановлении рынка. Ситуация, в которой практически каждая вторая квартира продавалась в рассрочку, отрицательно сказывалась на поступлениях на эскроу-счета и способствовала повышению процентных ставок по проектному финансированию.

В Центральном банке России прямо подчеркивается, что цены на недвижимость не соответствуют реальным финансовым возможностям граждан.

Александр Данилов, занимающий пост руководителя департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ, выразил свое «шокированное» недоумение касательно цен на квартиры и не понимает, какого уровня доходы необходимы для их приобретения. Он полагает, что рынок недвижимости находится в состоянии переохлаждения, что обусловлено высоким спросом и государственной поддержкой ипотечного кредитования, которые на протяжении длительного времени способствовали увеличению цен на новые квартиры. В настоящее время темпы продаж постепенно снижаются: если ранее объемы составляли от 2,5 до 3,5 миллиона квадратных метров в месяц, то сейчас они упали до примерно 1,9 миллиона квадратных метров. Все больше покупателей обращаются к вторичному рынку, в то время как новое жилье оказывается в сложной ситуации, поскольку даже снижение процентных ставок не смогло вернуть интерес массового потребителя.

В научных городах исследователи могут получить уникальные преимущества при получении ипотеки.

Глава новосибирского наукограда Кольцово предложил создать специальную программу для ученых, которая будет напоминать IT-ипотеку.

💰 Предполагается, что 14 наукоградов смогут воспользоваться этой финансовой поддержкой. В рамках конкурса планируется выделить 150 миллионов рублей для распределения между ними.

Согласно прогнозам, в ближайшие годы стоимость жилищно-коммунальных услуг будет расти быстрее, чем уровень инфляции и заработные платы, не говоря уже о пенсиях. Данные выводы основаны на информации, предоставленной Министерством экономического развития, которое предполагает, что общая стоимость коммунальных услуг может увеличиться примерно на 36% к 2029 году.

Между тем, граждане России уже ощутили негативные последствия в 2024-2025 годах, когда власти установили максимальный предел увеличения тарифов в размере 11-12% по всей стране. Однако реальная инфляция, исключая стоимость дорогих автомобилей и ювелирных изделий, составила 18%. Ситуация заметно различалась в разных регионах: в некоторых местах тарифы повысились на 26%, в других — на 42%. Центральный банк также отмечает, что реальная инфляция для потребителей близка к 20%, что значительно выше цифр, представленных Росстатом, где показатели составляют 5-6%.

В 2026 году в России наблюдался массовый отказ от квартир, приобретенных с использованием ипотечных кредитов, что стало выраженным трендом на рынке недвижимости.

Согласно данным Центрального банка, в 2025 году общая сумма ипотечных кредитов, погашенных досрочно через продажу заложенного жилья, составила 1,3 миллиарда рублей. Из этой суммы 425 миллионов рублей были выплачены только в последний квартал года, что в два раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года. В 2026 году этот тренд продолжился.

Основной причиной такого явления стали ипотечные кредиты, выданные в 2023 году. В тот период банки, находясь под наблюдением регуляторов, активно предоставляли кредиты с минимальными первоначальными взносами — всего 10-20%, а также заемщикам с высокой долговой нагрузкой, достигавшей 60-80%. Резкий рост рыночных ставок после окончания льготных программ в сочетании с потерей доходов из-за увольнений, болезней или сокращений зарплат сделали выплаты по кредитам непосильной ношей. К концу 2025 года объем проблемной ипотечной задолженности удвоился и составил 205-265 миллиардов рублей. Заемщики предпочитают продавать свои квартиры, чтобы избежать штрафов, судебных разбирательств и негативного влияния на кредитную историю.

Эта ситуация имеет несколько последствий. На вторичном рынке увеличивается предложение, что в первом квартале 2026 года способствовало росту продаж готового жилья на 18% в крупных городах. Цены на недвижимость пока сдерживаются спросом с первичного рынка, однако в среднесрочной перспективе давление со стороны продавцов может привести к стагнации или снижению цен. Банк сталкиваются с досрочным погашением части ипотечных кредитов, но одновременно увеличиваются риски возникновения просроченной задолженности и ухудшения качества новых заемщиков. Строительные компании теряют клиентов, и в этой отрасли начинают ощущаться последствия перегрева, вызванного временно пониженными процентными ставками.

Таким образом, этот тренд демонстрирует накапливание напряженности в сфере розничного кредитования: люди, взявшие ипотеку "под воздействием эмоций" или с высокой долговой нагрузкой, теперь покидают рынок с убытками. Это снижает доступность жилья для будущих поколений и углубляет раскол между теми, кто смог справиться с обязательствами, и теми, кто вынужден снова возвращаться к аренде или жить с родителями. Экономике подается сигнал о необходимости более строгого контроля в области кредитования, чтобы избежать настоящего ипотечного кризиса.