Телеграм канал «Недвижимость России»

Изменения в системах и механизмах контроля: «Дом РФ» обнаруживает новые риски для жилых комплексов.

❗Резкие меры в области денежно-кредитной политики могут вызвать задержки в строительных проектах и последующем передаче их под управление финансовым учреждениям, как указано в отчете «Дом РФ».

▪️21% финансирования проектов осуществляется по ставкам, превышающим 16%, что создает дополнительную нагрузку для застройщиков. Постепенное снижение ключевой процентной ставки и уменьшение объемов ипотечного кредитования приводит к дисбалансу между спросом и предложением.

▪️Проблема нехватки спроса сохраняется для 23% проектов в одной трети регионов. В 30 регионах наблюдается избыток предложения, в то время как в 29 субъектах, включая Москву и Санкт-Петербург, существует дефицит.

Эксперты «Дом РФ» акцентируют внимание на том, что улучшение ситуации возможно только при условии ослабления денежно-кредитной политики.

Собственники льготных ипотек, призванных поддерживать семьи, работников IT-отрасли и другие группы граждан, могут столкнуться с серьезными трудностями из-за вероятного повышения процентной ставки до привычных 22%. Это также может стать причиной потери собственного жилья, особенно если оно арендуется без должного оформления.

Согласно сообщению Mash, Константин получил льготную ипотеку на двухкомнатную квартиру в 2024 году, его ежемесячный платеж составлял 59 тысяч рублей. В 2025 году он начал сдавать эту квартиру в аренду, не уведомляя банк и скрывая свои доходы от налоговых органов, что приносило ему 40 тысяч рублей в месяц.

Позже он решил увеличить арендную плату для своей квартирантки на 10 тысяч рублей. Уведомленная о повышении, она угрожала сообщить о нарушении в банк и налоговую службу. Если Константин откажется выполнить ее условия, она действительно собиралась осуществить свою угрозу.

В конечном итоге, банк узнал о незаконной аренде квартиры, находящейся под ипотекой, и предъявил Константину требование: ему нужно было либо погасить задолженность досрочно, либо согласиться на увеличение процентной ставки с 6% до 22%. Это могло привести к росту ежемесячного платежа до 120 тысяч рублей и значительному увеличению общей суммы долга до десятков миллионов рублей.

Константин выбрал вариант с повышенной ставкой и сейчас пытается оспорить это решение банка в суде.

По данным Дом.РФ, если ключевая процентная ставка поднимется до уровня 13-15%, это может повлечь за собой риски задержек в строительной сфере России.

Если прогноз о снижении ключевой ставки к 2026 году не сбудется и она останется выше указанных значений, строительные компании окажутся в трудной ситуации из-за высоких процентных ставок по кредитам. В таком случае можно ожидать замедления реализации строительных проектов, необходимости пересмотра условий кредитования и коррекции управления проектами.

🔵 Как указывает организация, к концу года вероятность низкого спроса на 23% проектов может наблюдаться в одной трети регионов.

Согласно информации, опубликованной в издании «Ведомости», крупный проект девелоперской застройки под названием «Квартал Марьино», принадлежащий группе «Самолёт» и расположенный в Новой Москве, теперь находится под управлением Росимущества. Ранее этот проект, как и множество других активов, имел связь с латвийским банком Rietumu Banka. В начале декабря Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск Генеральной прокуратуры против Rietumu Banka и компании «КИ Инвест», что привело к изъятию активов на сумму 30 миллиардов рублей на пользу государства.

Правила, касающиеся семейной ипотеки и других программ с повышенными условиями кредитования, могут быть изменены в случае, если владелец жилья начнет сдавать его в аренду без предварительного согласия кредитной организации.

В 2024 году Константин оформил семейную ипотеку на покупку двухкомнатной квартиры площадью 53 м² в Котельниках Подмосковья. Он сделал первоначальный взнос в размере 3 миллиона рублей и выбрал 30-летний срок кредитования, что привело к ежемесячным выплатам в 59 тысяч рублей. С февраля 2025 года Константин начал сдавать свою квартиру арендаторам из Пензы за 40 тысяч рублей в месяц, переводя средства на свою карту без уплаты налогов.

В октябре Константин решил повысить арендную плату на 10 тысяч рублей и сообщил об этом своей арендатора. Однако она предпочла сохранить прежнюю сумму, подчеркнув, что если арендная плата увеличится, ей будет необходимо уведомить налоговые и банковские органы о сдаче жилья. В результате Константин отказался от изменения условий аренды, а его арендатора, сдерживая свое слово, уведомила соответствующие инстанции и предоставила им договор аренды вместе с квитанциями об оплате.

В конечном итоге выяснилось, что по условиям ипотечного договора Константин не имел права сдавать квартиру в аренду без согласия банка, поскольку она находилась в залоге. Когда кредитная организация узнала о нарушении, она предъявила свои требования: Константин должен либо полностью погасить кредит в течение 14 дней по действующей ставке, либо процентная ставка увеличится с льготных 6% до стандартных 22%. Это означало, что его ежемесячные платежи вырастут на 120 тысяч рублей, общая сумма долга увеличится на 55 миллионов рублей, и к этому будут прибавлены 9,5 миллионов рублей в качестве процентов и штрафов.

С 1 сентября 2026 года использование мессенджера МАХ станет обязательным для всех чатов жильцов многоквартирников.

Эта инициатива позволит гражданам подавать свои запросы в электронном формате и получать на них официальные ответы. Как подчеркивает комитет Государственной Думы, отвечающий за строительство и жилищно-коммунальные услуги, это повысит прозрачность деятельности управляющих компаний и значительно упростит процедуру обработки обращений от граждан.

В Государственной Думе идет обсуждение расширения программы субсидированного жилья для молодежи, занимающейся наукой.

На встрече с Михаилом Киселевым, первым заместителем председателя комитета Думы по делам молодежи, представители Томского политехнического университета (ТПУ) предложили установить ипотечную ставку на уровне 6% для молодых ученых из разных регионов России, сообщает агентство «Интерфакс».

«Я уверен, что эта инициатива полностью оправдана. Мы непременно займемся ее детальной проработкой. В рамках весенней сессии Госдумы мы подготовим соответствующие обращения в Министерство науки и высшего образования и совместно с политехническим университетом соберем все необходимые данные и аргументы. Также мы будем стремиться получить поддержку и поднимать этот вопрос на различных федеральных площадках для поиска решения», — сказал Киселев в интервью журналистам после встречи.

Кроме того, он подчеркнул, что число ученых, желающих продолжить обучение в аспирантуре, значительно сократилось, и эта тенденция наблюдается из года в год. Наличие доступного жилья могло бы способствовать возвращению молодых специалистов в научную сферу.

Временный ректор ТПУ Леонид Сухих добавил, что университет оказывает поддержку молодым ученым через различные выплаты и готов частично содействовать в вопросе первоначального взноса по ипотечным кредитам.

Некоторые регионы уже внедрили программы субсидированной ипотеки для начинающих исследователей. Они также могут воспользоваться государственными жилищными сертификатами, однако для их получения необходимо обосновать необходимость улучшения жилищных условий.

Как вы думаете, насколько весомо это предложение?