Телеграм канал «Адвокат Сюняева»

Как получить наследство в Германии, если ты из России, а на дворе — вот это всё

История одного нашего дела.

Обычная семья из Краснодара: мама, папа, две дочки-школьницы. Когда-то, ещё в браке, супруги купили небольшую, но очень красивую квартиру в Баден-Бадене — пополам, как это часто бывает у любящих людей.

А потом отец семейства теряет жену. Молодую. И спустя время, немного придя в себя, сталкивается с задачей, которую нужно решать: оформить немецкую квартиру на себя и детей.

В России всё оказалось просто — свидетельство о праве на наследство по закону он получил быстро. А вот дальше начался квест, за которым он к нам и пришёл.

Проблема №1. «Почему Берлин?»

По немецкому праву недвижимость наследуется по законам Германии — вне зависимости от того, где жил и умер собственник. А раз наследодатель жил за границей, то дело о выдаче немецкого свидетельства о наследстве (Erbschein) по общему правилу ведёт один-единственный суд на всю страну — участковый суд Шёнеберг в Берлине (Amtsgericht Schöneberg).

Ещё зимой 2025 года мы подали документы именно туда, в Берлин. Но так как суд этот на всю страну один-единственный, дела к нему стекаются со всех концов — представляете, какая там очередь и загруженность. Поэтому мы сразу мягко подсказали суду предусмотренную законом возможность: передать дело по месту нахождения имущества, в Баден-Баден. И в декабре 2025 года Берлин с явным облегчением так и поступил — дело переехало поближе к квартире.
Вот только легче нам от этого, как выяснилось, не стало.

Проблема №2. Тишина и личная клятва

Дело переехало в Баден-Баден, а вместе с ним переехало и… молчание. Сколько мы ни писали, ответа не было — несколько месяцев нас просто вежливо не замечали. И только когда удалось дозвониться, нам устно и строго объяснили самое главное: пока в деле нет оригиналов документов о смерти — с апостилем и переводом, — папку никто даже открывать не станет, тем более наследник из России. Казалось бы, причем тут его происхождение🤷‍♀️

А тут ещё одна тонкость. По наследственным делам в Германии критически важна личная явка наследника: он должен лично, под присягой, заверить суду, что сообщил правдивые сведения (так называемая eidesstattliche Versicherung — заверение под присягой, аналог аффидевита). А наш доверитель мог быть в Германии всего три дня.

Получался замкнутый круг: оригиналы доверитель наотрез отказывался отправлять почтой — «привезу только лично», — а судье эти оригиналы нужно было сначала получить и обработать. Заслушать наследника за три дня в такой ситуации было физически нереально.

Решение

Пошли обходным, но абсолютно законным путём: заверили аффидевит у немецкого нотариуса. Звучит просто — на деле в Баден-Бадене нотариусов всего трое, и найти того, кто сделает такое для иностранца (да ещё и из России) в ускоренном режиме, — отдельный квест. Здесь нас очень выручил наш партнёр-риелтор в этом городе.
Как это всегда и бывает — буквально в последний вечер перед приездом клиента всё было согласовано, оформлено и передано в суд.

И снова наступила тишина.

Два месяца. При том, что у меня в календаре стояло еженедельное напоминание: звонить или писать в суд, не давать делу «залечь». Не знаю, что в итоге сработало — наша настойчивость или просто дошла очередь, — но вчера свидетельство о наследстве нам выдали.
Следующий шаг — внесение изменений в Grundbuch, немецкий поземельный реестр. Надеюсь, здесь будет полегче.

Что осталось за кадром

Постоянное нервное напряжение доверителя, привыкшего к другой правовой реальности. Он искренне не понимал, почему нельзя просто позвонить судье, куда-то на неё пожаловаться, «поднажать». Ведь он не просит ничего сверхъестественного — только того, что положено ему по закону.

Но немецкая система устроена так, что попытки «поднажать» на судью могут закончиться для доверителя очень плохо. Поэтому наша работа — не только про документы, но и про то, чтобы удержать клиента от эмоциональных, но вредных для него шагов.

И да — не могу утверждать наверняка, но нам постоянно напоминали (как нотариусы, так и сам суд) о том, что клиент из России. Мы, конечно, предпочитаем думать о представителях юстиции хорошо. Но осадочек, как говорится, остаётся.

Мы искренне рады, что помогли обычному человеку — недавно потерявшему жену, не требующему никаких привилегий, а лишь исполнения своих законных прав — получить положенное ему по закону.

Если у вас есть недвижимость или наследство в Германии и вы не понимаете, с какой стороны к этому подступиться, — напишите нам  @LegalTaxExpertise. Разберёмся вместе. 🇩🇪⚖️

Не уложился в сроки аренды - отберут не только землю, но и незавершенку

Определение Верховного Суда РФ от 21.04.2026 по делу № 4-КГ26-23-К1

В 2010 году Иванов заключил с Администрацией договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года. Но что-то пошло не так, и он, построив на участке гараж и заложив фундамент для нового дома, не уложился в сроки аренды.

Иванов запросил у Администрации продления договора аренды. Администрация продлевала срок аренды по просьбе Иванова неоднократно, вплоть до 2024 года, даже заключила с ним новый договор аренды. Затем подала иск о об изъятии объекта незавершенного строительства и гаража путем их продажи с публичных торгов.

Иванов подал встречный иск о признании действий Администрации, выразившихся в незаконном отказе в предоставлении ему участка без проведения торгов, незаконными.

Суд первой инстанции удовлетворил требование Администрации.

Позиция суда:

▶️ Иванов после 1 марта 2015 г. реализовал право на однократное заключение договора аренды участка для завершения строительства, однако не завершил строительство объекта в установленный срок.

▶️ Администрация обратилась в суд в пределах шестимесячного срока со дня окончания действия договора аренды.

Позиция апелляции:

▶️ Иванов использует участок по назначению, оплачивает арендные платежи и предпринимал меры к завершению строительства.

▶️ Строительство жилого дома не было им завершено в срок в связи с тяжелым финансовым положением.

▶️ В отсутствие признаков недобросовестного поведения ответчика и с учетом наличия у него действующего до 2028 года разрешения на строительство, оснований для изъятия объекта незавершенного строительства и гаража не имеется.

Позиция Верховного Суда:

1)  В пункте 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2023), утвержденного Президиумом ВС РФ 26 апреля 2023 г. (с изменениями от 25 апреля 2025 г.), разъяснено, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Таким образом, данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта строительства, которое не было завершено, связаны между собой.

➡️ При разрешении спора необходимо было учитывать, что наличие объекта незавершенного строительства на участке, предоставленном для возведения объекта капитального строительства по договору аренды, срок действия которого истек, влечет необходимость специального порядка прекращения права собственности на такой объект посредством предъявлении иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с публичных торгов.

➡️ Следует учитывать, что положения статьи 239' ГК РФ распространяются на случаи, если собственник объекта незавершенного строительства для его завершения реализовал право на однократное его продление путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании пункта 21 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ.

2) Поскольку после 1 марта 2015 г. с арендатором без проведения аукциона неоднократно заключались договоры аренды участка с целью завершения строительства объекта, однако строительство не было завешено, требования Администрации об изъятии подлежали удовлетворению. При этом собственник не доказал, что нарушение сроков строительства связано с действиями органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

➡️ Наличие действующего разрешения на строительство не имеет правового значения при установлении всех обстоятельств, предусмотренных законом для изъятия объекта недвижимого имущества и продажи его с публичных торгов.

В силе оставлено решения суда первой инстанции.

В МАХ я дублирую полезный контент

Клуб процессуалистов - в духе времени

Это лето, коллеги, в Школе права и Клубе процессуалистов выдалось необыкновенно жарким и насыщенным! Вы только посмотрите, сколько акций: и “3 курса в подарок”, и “Получи месяц в подарок”, и ставшая уже традиционной акция “Жаркий август”!
Последняя, кстати, стартует сегодня и продлится до 10 августа. Обязательно обратите на нее внимание! В рамках акции “Жаркий август” можно приобрести курс Школы права за 10 тыс рублей вместо обычных 40 000. Экономия составит 185 тыс рублей.

В акции участвуют следующие образовательные программы:

❓Хотите более подробно ознакомиться с акцией?
ВСТУПИТЬ В КЛУБ

А мы вернемся к расписанию Клуба процессуалистов на август:

⚡️6 августа в 17:00 МСК
Арсений Левинсон - руководитель практики военного права АБ “Калой.ру”
Тема: “Оспаривание решений о годности к военной службе по состоянию здоровья: актуальная практика по военнослужащим”

⚡️13 августа в 17:00 МСК
Дарья Аверьянова - партнер компании Lawitt Buro Group
Тема: “AML/CFT и compliance: что должен знать российский юрист, сопровождающий международный бизнес”

⚡️20 августа в 17:00 МСК
Екатерина Голубева - юрист в сфере туризма
Тема: “Защита прав российских туристов: расторжение договоров, возврат средств и правовые форс-мажоры”

⚡️27 августа в 17:00 МСК
Ольга Савкин - клинический психолог, эксперт глубинной трансформации
Тема: “Устойчивость юриста: как сохранять ясную голову в тревожное время». Если что, позже же сможем поменять?”

⚡️30 августа в 12:00 МСК
Онлайн-встреча с основателями Клуба процессуалистов и интеллектуальная битва.

Для эфиров мы стараемся подбирать наиболее актуальные темы, по которым у юристов возникает много вопросов. И если вы еще не с нами, обязательно

ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ!

🔥 Кстати, скоро у Клуба первая юбилейная дата, отмечать которую мы будем в Казани. Вместе с Казанским международным юридическим форумом 24-27 сентября мы проведем Всероссийскую юридическую неделю 
“Практические проблемы судебного процесса в России”. Подобные мероприятия в Клубе процессуалистов всегда проходят с необыкновенным теплом, юмором и огромной пользой для участников. Приглашаем всех коллег присоединиться к нашему Клубу и отметить День рождения Клуба вместе с нами!

ВСТУПИТЬ В КЛУБ

❓Что такое принцип Zugewinnausgleich?

И все-таки самый частый вопрос в моей трансграничной практике - раздел имущества между бывшими супругами.

Вот, например, недавно был случай: Николай купил в квартиру в Москве за 5 млн. Затем переехал в Германию, женился, сначала все было хорошо, а потом - развод, раздел.

Но Николай был спокоен - о квартире в Москве жена не знала, прав на нее не имела никаких. Так он думал.

❗️И сильно ошибался.

Дело в том, что к моменту развода его квартира в Москве сильно подорожала и стоила теперь 8 млн рублей. А по закону при разводе в Германии супруги обязаны раскрыть информацию о своём имуществе. § 1379 BGB прямо обязывает сделать это.

Дальше - дело техники: в России достаточно адвокатов, которые соберут все данные.

➡️ К тому же в Германии действует принцип Zugewinnausgleich - выравнивание прироста имущества за время брака. Этот принцип действует по умолчанию, если супруги не заключили брачный договор и живут в режиме Zugewinngemeinschaft (общность прироста имущества), который регулируется Гражданским кодексом Германии.

Имущество, полученное до брака, в дар или по наследству, остается, как и в России, личной собственностью супругов и не подлежит разделу. Его начальная стоимость исключается из расчёта, но рост стоимости такого имущества за время брака учитывается в конечном имуществе при расчете компенсации..

То есть квартиру Николая, которая находится в Москве, делить, конечно, не будут, но вот стоимость прироста разделят пополам, и бывшей жене Николая отойдут 1,5 млн.

А если бы он купил в квартиру, будучи в браке, делили бы все 8 млн. Вот так.

❓Какой выход? Как сохранить свое имущество?

Мы советуем заблаговременно заключать брачный договор, в котором урегулировать все вопросы, связанные с имуществом, и удостоверить его у нотариуса.

И своевременно (желательно до начала периода раздельного проживания) обратиться к трансграничному адвокату, который разбирается в обеих юрисдикциях. Это поможет не совершить непоправимых ошибок.

Записаться на консультацию по транграничным делам можно написав свой запрос @LegalTaxExpertise.

Буду рада помочь разобраться в нюансах!

Куйте карьеру, пока горячо — таких условий в этом году больше не будет!

Коллеги, лето — не время ставить карьеру на паузу. Пока конкуренты загорают на пляже, вы можете вложиться в главный актив, который никогда не обесценится: в свои профессиональные знания📚

Осенью начнётся привычная гонка: дедлайны, суды, договоры, бесконечный поток дел. А август — та самая точка тишины перед бурей, когда можно спокойно сесть за учёбу и подготовиться к рывку.

Специально для самых дальновидных мы запускаем акцию «Жаркий август» — самое горячее предложение года на курсы Школы права🌞

В акции участвуют онлайн-курсы  (в наполнении тарифа «Запись»)👇

1️⃣О МОШЕННИЧЕСТВЕ ДЛЯ ЮРИСТОВ И АДВОКАТОВ: ОТ ВЫЯВЛЕНИЯ РИСКОВ ДО СТРАТЕГИИ ЗАЩИТЫ

2️⃣ТЕХНИКИ МЕДИАЦИИ В РАБОТЕ ЮРИСТА

3️⃣ЮРИСТ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СПОРАМ

4️⃣ПРЕДПРОВЕРОЧНЫЙ АНАЛИЗ И КАМЕРАЛЬНЫЕ НАЛОГОВЫЕ ПРОВЕРКИ

5️⃣ПОДГОТОВКА К ЭКЗАМЕНУ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ СТАТУСА АДВОКАТА

6️⃣ЮРИСТ ДЛЯ ОНЛАЙН-БИЗНЕСА

📢Это самое выгодное предложение Школы права 2026 года и возможность сэкономить до 75% от обычной цены при покупке всех 6 курсов. А это 180 тыс. руб.!💰
Акция действует при покупке от 2 до 6 курсов: забирайте 2, 3, 4, 5 или сразу все 6 курсов по максимально выгодной цене! 🔥

Стоит поспешить – наш «Жаркий август» продлится только до 10 августа! А вот изучить материалы курсов вы сможете без спешки, ведь доступ к ним предоставляется на 6 месяцев.

ВЫБРАТЬ КУРСЫ

Как быть гражданам РФ с собственной недвижимостью в Финляндии

Определение Верховного Суда РФ от 24 марта 2026 г. N 78-КГ25-37-К3

Александр и Евгения в 2017 году купили в Финляндии земельный участок и находящийся на нем дом. С 2017 года по 6 июля 2023 г. они свободно пользовались своей недвижимостью.

Но при пересечении границы Финляндской Республики в 2023 г. их заставили покинуть территорию государства до 20:00. Оказывается, Финляндия  ограничила  по национальному признаку въезд в страну граждан России по шенгенской визе. Россияне, владеющие недвижимостью в Финляндии смогут въезжать в страну, если предоставят доказательства, что их визит необходим для поддержания принадлежащих им объектов в должном состоянии.

Александр и Евгения обратились в суд к государству Финляндии о возложении обязанности выкупить земельный участок и жилой дом, а также о взыскании компенсации морального вреда.

Суды 3 инстанций отказали.

Позиция судов:

▶️ Иностранное государство обладает юрисдикционным иммунитетом, доказательств ограничения которого на основе принципа взаимности истцами не представлено.

Позиция Верховного Суда:

1) При рассмотрении подобного иска суд по собственной инициативе или по ходатайству стороны в соответствии с Законом о юрисдикционных иммунитетах иностранного государства и имущества иностранного государства в РФ может применить принцип взаимности, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что объем юрисдикционных иммунитетов, предоставляемых РФ в иностранном государстве, не соответствует объему юрисдикционных иммунитетов, предоставляемых в соответствии с законодательством РФ этому иностранному государству при разрешении спора.
Соотношение объемов юрисдикционных иммунитетов, предоставляемых РФ в иностранном государстве, и юрисдикционных иммунитетов, предоставляемых иностранному государству в РФ, определяется судом на основании доказательств, представленных сторонами, и заключений государственных органов.

2) Если в иностранном государстве юрисдикционные иммунитеты РФ не ограничиваются в объеме, позволяющем судам РФ рассмотреть дело в отношении иностранного государства, если иностранное государство не отказалось от судебного иммунитета, а также если оно не признано отказавшимся от судебного иммунитета и отсутствуют предусмотренные Законом о юрисдикционных иммунитетах иностранного государства и имущества иностранного государства в РФ случаи неприменения судебного иммунитета, судам необходимо установить, обеспечивается ли в таком иностранном государстве право лица на эффективные, в том числе судебные, средства правовой защиты прав, ставших предметом обращения заявителя в суд РФ.

При этом предусматриваемые иностранным законодательством возможные ограничения на доступ к таким средствам правовой защиты не должны влечь за собой лишение лица права на указанные средства, которые предусматриваются пунктом 1 статьи 2 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г., участниками которого являются и РФ, и Финляндия.

➡️ Суды не учли, что отсутствие доказательств, в том числе ограничения юрисдикционного иммунитета иностранного государства на основе принципа взаимности, не является основанием для отказа в принятии искового заявления.

➡️ Отсутствие эффективных средств правовой защиты устанавливается судом на основе исследованных им доказательств, одним из которых может являться заключение Министерства иностранных дел Российской Федерации.

➡️ Вопросы неприменения судебного иммунитета должны разрешаться судом по результатам рассмотрения конкретного спора на основании доказательств, представленных сторонами, и заключений государственных органов, представители которых должны быть также привлечены к участию в деле.

Дело вернули в первую инстанцию.

❗️Коллеги, если у вас возникают вопросы по сопровождению трансграничных споров, вы всегда можете обратиться к нашей команде и мне лично за консультацией. Я сама являюсь адвокатом Московской и Мюнхенской палат, последние годы специализируюсь на трансграничных спорах.

Записаться на консультацию @LegalTaxExpertise

Почему в Германии у арендаторов более слабая позиция по сравнению с арендодателями

Коллеги, я уже неоднократно писала, что в настоящее время являюсь адвокатом 2 коллегий - Московской и Мюнхенской. Это дает мне очень широкий выбор в сопровождении совершенно различных споров, но особенно интересны  трансграничные. И все большее количество наших соотечественников обращаются к нам за консультацией.

Но и вы, мои дорогие коллеги, если у вас возникли вопросы, связанные с трансграничными спорами, можете получить от нас консультацию по сопровождению трансграничных споров.

Записаться на консультацию @LegalTaxExpertise

А я пока поделюсь интересным моментом из практики немецкого судопроизводства:

Владелец двух квартир в Германии ( назовем его Питер) сдавал одну из них в аренду.

Квартиры располагались на разных этажах, одна поверх другой. Питер решил продать верхнюю квартиру, а чтобы она стала дороже - присоединить к ней чердак (который тоже был у него в собственности). На время ремонта он планировал поселиться в нижней квартире, которую в это время сдавал в аренду.

Питер расторг договор аренды со ссылкой на положения § 573 BGB, согласно которому арендодатель вправе это сделать, если он сам нуждается в помещении для себя лично или членов своей семьи. 
Но арендатор с выселением не согласился. Дело дошло до суда.

Первый суд поддержал Питера.

Второй суд (апелляция) встал на сторону арендатора.

Позиция апелляции:

У Питера уже есть точно такая же квартира этажом выше, значит, он не нуждается в жилье, а просто хочет заработать на продаже. А по немецкому закону выселить арендатора можно только при реальной личной потребности в жилье.

Позиция Федерального суда Германии (высшая инстанция):

1) Даже если за желанием вселиться стоят планы на ремонт и выгодную продажу другой квартиры - это нормально.

2) Суды не должны указывать собственнику, как ему распоряжаться своим имуществом. Если владелец действительно собирается жить в этой квартире, он имеет полное право расторгнуть договор аренды.

Это решение усиливает позиции арендодателей в Германии: даже наличие другого жилья не лишает собственника права выселить арендатора, если он действительно планирует сам пользоваться квартирой.

Арендаторам же стоит помнить, что аргумент “у хозяина и так есть где жить” в суде может не сработать.