Телеграм канал «Сусана Киракосян»

«По-настоящему ты седеешь только тогда, когда открываешь свое дело»

Этой фразой коллеги из адвокатского бюро «БВМП» открыли одну из самых практичных сессий «Недвижимого бизнес-завтрака» 10 июня.

🙏 Спасибо команде АБ «БВМП»: Андрею, Антону и Максиму. Без вас мы бы не насытили повестку реальными рекомендациями. Сила коллег в многолетнем опыте работы в правоохранительной и судебной системе. Коллеги смотрят на риск глазами тех, кто по другую сторону. 👌Выступления выстроились в четкую логику: диагностика - профилактика - защита!

🩺 Диагностика
Андрей Бежан сфокусировал свое внимание на налоговых составах. ФНС перешла на риск-ориентированный подход: проверок меньше, но почти каждая с результатом (среднее доначисление выросло с 70 до 104 млн руб. за год). Дальше — цепочка: доначисление - следствие (ст. 198–199.2 УК РФ) - банкротство - субсидиарная ответственность. «Красную зону» формируют сомнительные контрагенты, скрытая аффилированность и финансовые аномалии еще до прихода проверки.

🛡️ Профилактика.
Антон Кобычев рассказал про три фактора безопасности:
-команда (до 95 % атак начинаются изнутри - режим коммерческой тайны, «нулевое доверие» в IT, разделение полномочий),
- конкуренты (защита интеллектуальной собственности и превентивные аудиты)
- протокол поведения.

Здесь работает правило «первых 48 часов»: более 80 % доказательств следствие собирает в первые двое суток, а сотрудники без подготовки в панике отдают телефоны и подписывают протоколы не читая.

⚖️ Защита
Максим рассказал уже о ситуации, когда дело возбуждено, особенно если обвиняемых несколько.

Оправдательных приговоров стабильно около 0,3 %, поэтому линию защиты важно выстраивать с первого дня, а не на судебной стадии.

По оценке коллег, до 80 % дел, доходящих до приговора, - это дела со слабо организованной защитой. Согласованная работа группы адвокатов дает единую позицию и скорость реакции, превращая уголовный риск в управляемый процесс.

Спасибо, коллеги, за практически полезные рекомендации! 🤝

#недвижимый_бизнесзавтрак #БВМП

Отдельное внимание на «Недвижимом бизнес-завтраке» мы уделили нарастающим уголовно-правовым рискам руководителей и сотрудников управляющих организаций ⚡️

За последние 5 лет вынесен 1461 приговор, число дел выросло на 46%, при этом доля обвинительных приговоров - около 93%. 😰 А рынок управляющих организаций за это время сокращается. Наиболее частые составы - ст.ст. 159, 160, 165, 238 УК РФ.

💁‍♀️ В зале и на онлайн-подключении были представители жилищных организаций из разных регионов. Спасибо вам за участие коллеги, отдельно отмечу представителей из Москвы и МО, Питера, Оренбурга, Йошкар-Олы, Новокузнецка, Магадана!

⚡️ Тема оказалась острой! Практика дает все больше «притянутых» квалификаций. Особенно тревожно это выглядит там, где руководителю УО вменяют ответственность за вред, причиненный на территории находящейся в ведении публичной власти, или там, где сама власть так и не урегулировала вопрос с НДС! В итоге отвечать за это предлагают бизнесу. 🤯

🙏 Особые слова благодарности за очное участие, поддержку поднятой темы и внимание к проблемам жилищной сферы мы хотим выразить:

🤝 Марату Абдулхаевичу Нуриеву, депутату Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ, руководителю рабочей группы по совершенствованию жилищного законодательства в сфере управления МКД;

🤝 Андрею Вячеславовичу Широкову, д.ю.н., председателю Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства.

📋 По итогам обсуждения аналитические материалы с конкретными предложениями направлены депутатам Государственной Думы и в Экспертный совет Государственного Совета РФ. А тему альтернативных способов урегулирования споров и восстановительной медиации в сфере ЖКХ мы продолжим на отдельном мероприятии с участием представителей власти и бизнеса.

🙏 Уверены, что сбалансированное регулирование и развитие восстановительных процедур способны защитить добросовестный бизнес, не ослабляя борьбу с реальными нарушениями!

#недвижимый_бизнес-завтрак #Киракосян_ЖКХ
#ВенераШайдуллина
#управлениеМКД

БИЗНЕС "ПОД СТАТЬЕЙ": ИССЛЕДОВАНИЕ И НЕДВИЖИМЫЙ БИЗНЕС-ЗАВТРАК

Мы с Сусаной Киракосян провели большое исследование об уголовных рисках предпринимателей - и о том, что происходит с бизнесом, экономикой и бюджетом, когда хозяйственный спор, налоговая ошибка или корпоративный конфликт превращаются в уголовное дело.

Цифры получились тревожные:
📍в 2025 году выявлено 107,2 тыс. преступлений экономической направленности (из них мы выявили именно предпринимателей, которые получили срок);
📍изоляция предпринимателей, по нашим расчетам, может стоить бюджету около 185,7 млрд руб. в год.

10 июня мы представили результаты исследования в Москве, в Московской торгово-промышленной палате, на «Недвижимом бизнес-завтраке».

Это был не просто экспертный разговор «про риски». Мы обсуждали, где проходит граница между предпринимательской ошибкой и преступлением и какие механизмы могут защитить добросовестный бизнес без снижения эффективности борьбы с реальными преступлениями.

В обсуждении приняли участие депутаты Государственной Думы, в том числе Станислав Наумов и Марат Нуриев, представители юридического сообщества, бизнеса, адвокатуры, отраслевых объединений и экономических медиа.

Отдельно обсудили идею уголовно-правовой медиации и восстановительной модели, о которой уже на ПМЮФ со ссылками на наши цифры говорил Минюст.

По итогам направили материалы и предложения в Государственную Думу и Государственный Совет.

О результатах исследования также написали «Известия», Т-бизнес, Ink и др.

Ссылка на исследование - здесь.

Мероприятие организовано МТПП, адвокатским бюро БВМП, Исследовательским центром "Аналитика. Бизнес. Право"

⚡️ Проект постановления об операторах связи не прошел «регуляторную гильотину»!

3 июля 2026 года рабочая группа при Правительственной комиссии по проведению административной реформы рассмотрела поправки Минцифры в постановление Правительства РФ от 06.08.2024 г. № 1055 «Об утверждении Правил взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме».

‼️ Итог заседания:
Большинством голосов принято решение о невозможности согласования проекта. Документ отправлен на доработку с учетом 21 замечания.

🤝 Особо приятно отметить, что в основу этого решения легли замечания и статистика, которые мы подготовили с коллегами от Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ и замечания от коллег из Совета ЖКХ.

Держим руку на пульсе и следим за судьбой документа!

🟪 Канал Сусаны Киракосян в MAX

#Киракосян_ЖКХ #управлениеМКД

Провела лекцию для слушателей МГИМО по программе профессиональной переподготовки «Управление городской инфраструктурой и развитием территорий» 📚

О том, как провожу отпуск! )

Вчера практически весь день была на онлайн-лекциях для слушателей программы МГИМО. Подключалась из Новороссийска и связь была не очень, без видео 🙅‍♀️! Но, благо, смогла говорить! Надеюсь, педагогический опыт помог донести суть и без картинки.

📍Моя задача была не в пересказе законодательства, а выделении проблем жилищного права, основной акцент на жилищном управлении 👌. Поэтому начала со стратегических вопросов:
🔹 научное сопровождение жилищных реформ или скорее его отсутствие;
🔹 стратегические документы отрасли и их актуализация;
🔹 дальше прошлась по нашей Концепции, которую мы в коллективе с докторами наук А.В. Широковым и Е.М. Блехом готовили. Говорили про объект жилищного управления, про коллектив собственников и институты ОСС и совет дома, также про УО и лицензионные требования, про ценообразование и актуальные проблемы в судебной практике.

Именно со стратегического уровня, на мой взгляд, и нужно смотреть на изменения в жилищной сфере. Спасибо слушателям за внимание! 🌹

P.S. Дорогая моя Екатерина Грузинская, спасибо тебе огромное за содействие, за дружескую помощь! ❤️

#Киракосян_ЖКХ
#управлениеМКД

Проект постановления Правительства РФ об операторах связи дополнили новыми положениями и снова не в защиту безопасности дома 🏠

Вчера срочно подготовили вместе с коллегами из Подкомитета ТПП РФ обновленную редакцию заключения к регуляторной гильотине.

Вы же помните, что недавно проект ПП был на публичном обсуждении. Писала здесь (ссылка).

🚨 Чем дополнен проект:

🔹 Новый пункт 3.1 Правил: «Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, не вправе обуславливать доступ оператора связи… монтаж, эксплуатацию и демонтаж сетей связи исполнением… каких-либо иных требований, не предусмотренных настоящими Правилами и Типовыми техническими требованиями».

То есть УО, ТСЖ, ЖСК лишаются права требовать от оператора соблюдения норм безопасности, если их нет в Правилах/ТТТ. Хотя ч. 4.3 ст. 36 ЖК РФ прямо возлагает на оператора ответственность за нарушение противопожарных, градостроительных и санитарных требований.

🔹 В пункте 6 Правил исключается требование об усиленной квалифицированной электронной подписи при электронном взаимодействии УО и оператора.

То есть снижается юридическая надежность и защищенность электронного документооборота (запросы, списки представителей оператора).

🔹Новый абзац пункта 15 Правил: «В случае повторной неявки представителя (УО, ТСЖ, ЖСК) на осмотр в согласованный срок, составленный оператором связи акт осмотра считается согласованным сторонами».

То есть оператор сможет в одностороннем порядке придать акту осмотра юридическую силу.

🔹 Измененный пункт 18 приложения: «Выбор способа и количество вводов кабеля… может быть осуществлен оператором связи с учётом… требований… о пожарной безопасности и… санитарно-эпидемиологического благополучия населения».

Формулировка «может быть осуществлен… с учетом» делает учет требований безопасности факультативным, а количество вводов в конструкции дома остается на усмотрение оператора.

💰 А теперь про цифры!

Из расчета самого разработчика проекта исполнение обойдется в 43,5 млрд руб. за 6 лет, из которых более 72% лягут на управляющие организации и собственников через плату за содержание. 🤯😱

Учитываются только информационные (временные) издержки (время на осмотры, составление актов и обеспечение доступа). Игнорируются ключевые статьи затрат:
❌ восстановление поврежденного общего имущества;
❌ демонтаж «брошенных» сетей (а это 130–150 тыс. ₽ за подъезд);
❌ приведение старых сетей к техтребованиям безопасности.
То есть реальная цена для собственников кратно выше заявленной.

‼️ И еще! Расчетные данные основаны на данных всего 3-х операторов связи (ВымпелКом, Ростелеком и ЭР-Телеком), а нормы времени на данных всего 3-х УО («Вишневые сады», «РегионУют» и «Мегаполис»). Так, нормы времени на действия управляющих организаций составляют: осмотр - 1,78 ч; составление акта - 1,61 ч.

Труд работников УО посчитан по ставке телеком-отрасли. Так, применена единая ставка стоимости часа работы персонала 1 189,86 ₽/час (195 930,28 ₽/мес.) со ссылкой на справочник, строка № 239 «Деятельность в сфере телекоммуникаций». Эта же ставка применена и к действиям УО (осмотр, акт, доступ), хотя их выполняют не операторы связи.

📊 И самое показательное! По результатам публичного обсуждения проекта ПП из 44 поступивших предложений учтены практически только предложения операторов связи. Позиции жилищной сферы отклонены!

Коллеги, я согласна, что связь/интернет в доме нужны. Но это не должно достигаться ценой безопасности несущих конструкций, электропроводки и противопожарных разрывов! Баланс интересов операторов, УО и собственников помещений - это то, что мы продолжаем отстаивать!

🟪 Канал Сусаны Киракосян в MAX

#Киракосян_ЖКХ
#управлениеМКД

Разъяснения Росреестра по вопросу включения в общую площадь квартиры площади, занятой общедомовыми инженерными коммуникациями, отгороженными конструктивными элементами (коробами) в кухнях, ванных комнатах, санузлах

Письмо Росреестра от 28.04.2026 г. № 13-00310/26

✅ Сообщается, что указанное в ЖК РФ понятие «общая площадь» применяется в сфере жилищного законодательства для целей госучета жилищного фонда, цели и задачи которого отличаются от целей и задач государственного кадастрового учета и госрегистрации прав.

✅ Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли (п. 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393).

✅ Факт нахождения инженерно-технического оборудования в жилом помещении не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме.

☝️ Не могут быть отнесены к общему имуществу (решение ВС РФ от 17.06.2013 № АКПИ13-512, письмо Минстроя России от 11.11.2025 № 31150-ОГ/00):

➖ отводы от первых стыковых соединений с ответвлениями от стояка, которые нужны для подключения к внутридомовой инженерной системе сантехнического оборудования, обслуживающего не более одной квартиры;
➖ индивидуальные приборы учета воды, газа, электричества;
➖ газовые и электрические плиты;
➖ сантехническое оборудование, находящееся в квартире (смесители, краны, ванны, раковины, унитазы, водонагреватели и тому подобное оборудование);
➖ трубы и отводы, расположенные на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
➖ домофоны, находящиеся в квартире;
➖ электрические кабели, розетки и иные электрические элементы, расположенные внутри квартиры;
➖ сети связи, необходимые для оказания услуг связи владельцу квартиры;
➖ иное оборудование и имущество, не относящееся к общедомовому имуществу и обслуживающее только одну квартиру.

✅ Нахождение части инженерных коммуникаций внутри жилых помещений не дает оснований для исключения совокупной площади, занимаемой ими, из состава общей площади жилого помещения, а сам по себе факт их нахождения в жилом помещении не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения (определение Конституционного Суда РФ от 13.02.2024 № 238-О).

✅ Правовой статус площади, занятой общедомовыми инженерными коммуникациями (отгороженными коробами или нет), при подсчете площади квартиры определяется исходя из содержания проектной документации здания (ч. 10 ст. 24 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).


#Киракосян_ЖКХ #Киракосян_недвижимость
#управлениеМКД