Телеграм канал «Сусана Киракосян»

Позиция Конституционного Суда РФ о приобретательной давности и важный сигнал о проверке чистоты сделки с недвижимостью⚡️

Постановление от 25.03.2025 № 18-П

Статья 234 ГК РФ позволяет стать собственником, если владеешь имуществом открыто, добросовестно и непрерывно 15 лет (недвижимость) или 5 лет (движимое).

Суть проблемы:

Зубахин попытался оформить право собственности на здание, которое он выкупил у компании «Б.», где ранее работал гендиректором. Но суды отказали в удовлетворении требований: у самой компании не было зарегистрированного права на объект, а значит, она не могла им распоряжаться. Передача здания ранее происходила фактически, без оформления прав. Тогда Зубахин заявил требование о признании права собственности в порядке приобретательной давности. Он ссылался, что является правопреемником компании и вправе присоединить срок владения предыдущего лица к своему. Однако три судебные инстанции, а затем и Верховный Суд РФ указали: сложение сроков возможно только при универсальном правопреемстве (наследование, реорганизация), тогда как купля-продажа - сингулярное правопреемство и не дает такого эффекта. Поскольку сам заявитель владел объектом недостаточно долго, в признании права было отказано.

🤷‍♀️ Фактически сложилась ситуация, при которой имущество существует, им владеют, но оформить право невозможно. Возникает замкнутый круг! Как итог, имущество выпадает из оборота на десятилетия.

🧑‍⚖️Позиция КС РФ

Конституционный Суд признал такое толкование ст. 234 ГК РФ неконституционным и сформулировал позицию:

«Впредь до внесения изменений… действующее правовое регулирование не может считаться препятствующим отчуждению давностным владельцем находящегося в сфере его господства имущества в пользу другого лица по договору и возможности присоединения в указанном случае лицом, ссылающимся на давность владения, ко времени своего владения также времени, в течение которого этим имуществом владел отчуждатель, при условии, что определенным законом критериям давностного владения отвечает владение каждого из этих лиц, причем бремя доказывания данного обстоятельства лежит на лице, заявляющем о таком присоединении».

1. Узкое понимание правопреемства является ошибочным. Сроки можно складывать также и при передаче имущества от одного давностного владельца к другому по договору (Н., купля-продажа), хотя право собственности и не зарегистрировано. Ограничение только универсальным правопреемством противоречит целям института приобретательной давности и ст. 35 Конституции РФ.

2. Ключевое условие - добросовестность.
И правопредшественник, и приобретатель должны владеть добросовестно, открыто и непрерывно. Суды обязаны это проверять.

💬 Внимание! Увидела в тексте постановления очень важный сигнал от КС РФ: приобретатель сам отвечает за проверку сделки 👀

КС прямо указывает, что
«ситуация с приобретением имущества у лица, не являющегося его собственником, находится в сфере контроля самого приобретателя, который до заключения договора способен, проявляя должную разумность, осторожность и осмотрительность, оценить риски соответствующей сделки, удостовериться в соответствии владения отчуждателя предъявляемым законом требованиям и предпринять меры для защиты своего интереса».

P.S. О том, как проверять юридическую чистоту сделок с недвижимостью обучаем на программе Института финансовой грамотности Финуниверситета при Правительстве «Сделки с недвижимостью: правовые риски и защита прав». 👌

🟪 Мой канал в МАХ

#Киракосян_недвижимость #недвижимость

⚡️ ВНИМАНИЕ! Управляющие организации, прошу представить вашу позицию по проекту ПП РФ (ID 166454) в части новых лицензионных требований

Подробности писала выше [ссылка]. Прошу ответить на следующие вопросы:

Если на какие-то вопросы не можете ответить, не беда. Отвечайте на те, где можно. И если что-то упустила, что-то считаете важным дополнить, дополняйте!

1. Укажите регион/город. Сколько МКД в вашем управлении? Какой совокупный жилой фонд (кв. м)?

2. Как вы оцениваете совокупную финансовую нагрузку от введения всех новых требований одновременно (персонал + помещение + техника)? Приведите данные о дополнительных расходах в месяц/год.

3. Достаточен ли переходный период (до 1 сентября 2026 г.) для приведения деятельности в соответствие? Если нет, то какой срок считаете реалистичным?

4. Приведут ли новые требования к уходу с рынка части управляющих организаций?

5. Как повлияют новые требования на размер платы за содержание жилого помещения для собственников? Есть ли расчеты или прогнозы?

6. Сколько специалистов в вашей организации имеют подтвержденную квалификацию по п. 3.5 разд. III профстандарта № 269н? Существует ли кадровый дефицит в вашем городе/регионе?

7. Какова стоимость и продолжительность подтверждения квалификации (независимая оценка квалификации)? Достаточно ли центров оценки квалификации в регионах?

8.  Есть формулировки трех должностных функций (а, б, в). Считаете ли вы их исполнимыми? В вашем штате или по договору подряда есть все три должности?
 
а) обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций, инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в МКД;
б) обеспечение уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД;
в) текущий ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержанию общего имущества МКД, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

9. Есть ли у вас в наличии помещение в собственности или в аренде для хранения обозначенных в проекте ПП документов? Каковы расходы на аренду нежилого помещения?

10. Проводите ли вы общие собрания онлайн или в основном в бумажной очной, очно-заочной форме? (Проводим в основном онлайн; проводим в основном на очно, очно-заочно; переходим на онлайн собрания и планируем максимально отказаться от бумажной формы).

11. Есть ли у вас в собственности или по договору аренды единица самоходной машины (трактор/погрузчик) для механизированной очистки придомовой территории от снега, наледи и льда? Или же есть у подрядчика, с которым заключен договор? Каковы затраты текущие или планируемые приобретения/аренды одной единицы машины?

12. Применимо ли вышеуказанное лицензионное требование в части самоходных машин для вашего региона (да или нет, укажите регион)?

13. И все ли ваши МКД имеют придомовую территорию (входящую в состав общего имущества), требующую механизированной уборки?

📆 Материал будет обобщен для подготовки заключения от Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью, учитывающее позицию бизнеса. Все анонимно, без разглашения наименований организаций!

Прошу направить ваши предложения/замечания в личку (susanak@mail.ru) и (или) в Комитет ТПП (hvv@tpprf.ru) с пометкой «позиция по проекту № 166454». Срок - до 8 апреля!

🟪 Канал в МАХ

26 марта в Институте финансовой грамотности Финансового университета при Правительстве РФ стартовала программа повышения квалификации «Сделки с недвижимостью: правовые риски и защита прав».

С приветственным словом выступила Киракосян Сусана, заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ. Она отметила значимость проекта в условиях изменений в экономике и сфере недвижимости.

Спикерами программы выступают профессионалы-практики, ежедневно работающие с вопросами регулирования споров и внесения и предложений по развитию и трансформации сферы недвижимости, с вопросами управления объектами жилой и коммерческой недвижимости, отелями, сервисными апартаментами, коттеджными поселками, объектами дорожного хозяйства, котельными, паркингами и т.д.

Каждый из экспертов готов поделиться своим опытом, знаниями, практикой и мнением по актуальным вопросам недвижимости.

Обучение проходит в дистанционном формате, записи вебинаров доступны в личном кабинете. Есть возможность присоединиться к программе: https://www.fa.ru/for-applicants/educational-programs/dpo/transactions/

Коллеги, важный проект для управляющих организаций, нужна ваша позиция ⚡️
 
Проект постановления Правительства о внесении изменений в лицензирование деятельности по управлению МКД (ID 166454)
 
📍Вводятся новые лицензионные требования: детально прописано про персонал и материально-техническую базу. Если проект примут в текущем виде, с 1 сентября 2026 года управляющие организации должны будут соответствовать критериям, закрепленным в новом Приложении №2.
 
👥 Требования к персоналу:
 
☑️ В организации должны быть специалист по управлению МКД, имеющий подтвержденную квалификацию по п. 3.5 разд. III профстандарта № 269н (возможные наименования должностей  "Начальник отдела технической эксплуатации", "Главный инженер").

☑️ В штате (по трудовому договору) ИЛИ по договору с подрядчиком должно быть не менее одного работника на каждую из трех функций:
 
а) обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций, инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в МКД;
б) обеспечение уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД;
в) текущий ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержанию общего имущества МКД, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
 
🏢 Требования к помещению (офису):
 
УО обязана иметь нежилое помещение (в собственности или в аренде) для приема и (или) хранения подлинников решений и протоколов оОСС, техдокументации на МКД.

Помещение должно располагаться в пределах того же муниципального образования, где находится управляемый дом. При получении лицензии нужно будет указывать реквизиты документов на эти помещения.
 
🚜 Требования к технике:
 
- У самой УО или у ее подрядчика должна быть на законном основании
минимум 1 единица самоходной машины
(трактор/погрузчик) для механизированной очистки придомовой территории от снега, наледи и льда.
- Техника должна быть официально зарегистрирована в ФГИС. Данные о ней также придется подавать в ГЖИ.
 
⚠️ САНКЦИИ. Проектом предусмотрено, что несоблюдение новых требований к персоналу, помещениям и технике будет отнесено к грубым нарушениям лицензионных требований (дополнение в подп. "к" пункта 4.1 Положения о лицензировании). А это прямой путь к исключению домов из реестра и аннулированию лицензии.
 
Внимание‼️

Проект на стадии публичного обсуждения до 15 апреля 2026 года.

Готовим заключение по ОРВ от Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью, учитывающее позицию бизнеса. Прошу в срок до 8 апреля направить ваши предложения/замечания. Можно в личку, можно в Комитет (hvv@tpprf.ru) с пометкой «позиция по проекту № 166454».
 
 
#Киракосян_ЖКХ
#управлениеМКД

Риелторские услуги - не бытовые⚡️

📰 Подробности в Forbes

От ТПП РФ совместно с Исследовательским центром «Аналитика. Бизнес. Право» (Венерой Шайдуллиной) мы подготовили и направили заключение на инициативу Роспотребнадзора о включении риелторских услуг в Правила бытового обслуживания.

Роспотребнадзор уверяет, что риелторская деятельность, «в полной мере соотносится с требованиями Закона о защите прав потребителей и Правилами бытового обслуживания населения, а новый пункт об обязательной «подготовке и проверке документов» НЕ вводит новых требований для риелторов, а лишь уточняет перечень информации для качественной услуги. И такой пункт не повлечет затрат.

⚠️ Но мы убеждены, что это не так:

1. Риелторская услуга ≠ бытовая услуга.
Предложенная инициатива напоминает попытку натянуть нормы, созданные для бытовой сферы (ремонта обуви, химчисток, ателье) на комплексную и многоуровневую сферу сделок с недвижимостью. Ставить риелтора в один ряд с мастером по ремонту, ну это все-равно что «приравнять колесо обозрения к садовой тачке» только потому, что у обоих есть колеса.

2. Подготовка и проверка документов - это скрытая обязанность. Роспотребнадзор утверждает, что это «лишь уточнение». Но на практике такая формулировка:
- создает юридическую ответственность риелтора за правовую экспертизу документов;
- размывает границу между риелторской и юридической деятельностью;
- открывает дорогу для исков при любой недопроверке.

Фактически это введение нового обязательства под видом уточнения. И самое главное это пытаются сделать в отсутствии базового понятийного аппарата 🤷‍♀️ Если регулировать, то на уровне отдельного закона, а не «вписывать» в бытовые правила.

3. Главная угроза кроется в механизме неустойки - 3% от стоимости услуги за каждый день просрочки. Проблема в том, что риелтор объективно не способен на 100% контролировать сроки сделки с недвижимостью. В таких сделках задействовано слишком много субъектов: банки с их регламентами одобрения ипотеки, Росреестр, нотариусы, органы опеки и попечительства, оценщики, страховые компании и др. Более того, нередко выстраиваются так называемые альтернативные цепочки из двух-трех и более квартир, где каждое звено зависит от остальных. Задержка на любом этапе, возникшая не по вине риелтора, по логике новых правил превратит его в финансового заложника ситуации.

Последствия предсказуемы. Чтобы избежать колоссальных штрафов, агентства будут вынуждены либо закладывать эти риски в стоимость услуг, а значит, пострадает конечный потребитель, либо переформатировать договоры, маскируя свою работу под размытые «информационно-консультационные услуги» без четких сроков и обязательств. Ни тот, ни другой сценарий не улучшит защищенность клиентов.

📆 До 7 апреля проходит повторное обсуждение законопроекта [ссылка].

🟪 Канал в МАХ

#Киракосян_недвижимость
#недвижимость

НЕДВИЖИМЫЙ БИЗНЕС-ЗАВТРАК И ПРЕМЬЕРА ДОКУМЕНТАЛЬНОГО ФИЛЬМА

Когда: 30 марта, 11:00–13:00
Место: МТПП, Москва, Петровка, 15, стр. 1, Большой зал.
Регистрация по ссылке

Совсем скоро встретимся с вами на площадке МТПП и обсудим, к каким последствиям привел мораторий для застройщиков и что с ними делать.

Среди спикеров - представители Государственной думы, Торгово-промышленной палаты РФ, Росреестра, застройщики.

В программе:
• показ документального фильма «Мораторий для застройщиков: цена вопроса и поиск решений». Трейлер к фильму доступен по ссылке;
• презентация исследования ИЦ «Аналитика. Бизнес. Право» о рисках моратория для застройщиков.

Фильм уже разместили на Кинориум и Кино-театр.ру. Ожидаем размещения на Кинопоиске.

А так же кофе, нетворкинг, закуски и практическая польза для вашего бизнеса.

Опять публичная порка на всю страну 🤦‍♀️

#Ведомости

📰 Обратились ко мне с запросом на комментарий: «В 2025 году Генпрокуратура пересмотрела завышенные 17 млрд руб. тарифы ЖКХ. Возбуждено 1100 уголовных дел. Об этом заявил Генпрокурор РФ Александр Гуцан на заседании коллегии».

🤒 Знакомая риторика: в одной строке опять смешивают «нарушения в сфере ЖКХ», «тарифы» и «размер платы», создавая у граждан иллюзию, что у всех проблем есть единый корень и общий виновник.

🥵 Но давайте честно: Ж (жилищная) и К (коммунальная) - это две абсолютно разные сферы с кардинально разными правилами игры и механизмами ценообразования. А вот в прессе сейчас и в умах наших граждан смешали всё и вся! И опять грязь.

✔️ Говорить о «завышении тарифов» в жилищной сфере (управление МКД) - юридически и фактически некорректно. Потому что там нет тарифов, это, во-первых! А есть размер платы за содержание жилого помещения, который устанавливается рыночным путем на общем собрании самих собственников либо применяются муниципальные ставки, если собственники решение не приняли.
✔️ Во-вторых, управляющая организация не может просто взять и заложить в квитанцию «непрофильные расходы» по своему желанию.

🥺 Вообще печально читать подобные заявления и новости! Пытаться донести, обучить журналистов. Делаю, что могу. 🤷‍♀️ И если мои студенты - будущие или нынешние сотрудники органов КНД, исполнительной и законодательной власти поменяли свое отношение или хотя бы немного его скорректировали, то все не зря! А я знаю, что именно так можно и нужно менять сознание. 19:00 - 22:00 - практически каждый день бегу на вечерние пары к магистрантам, чтобы сеять зерно разума! 😉

#Киракосян_ЖКХ