Телеграм канал «Сусана Киракосян»

С 1 по 3 апреля на площадке Информационного портала «Управление ЖКХ» при поддержке Финансового университета прошла программа повышения квалификации «Управление экономическими и финансовыми рисками предприятий ЖКХ: работа с задолженностью за ЖКУ» ❤️

Мое выступление было посвящено альтернативным способам работы с должниками. Тому, что находится за рамками привычных судебных исков и ограничений.

Почему это важно?

🔹 Традиционные судебные механизмы перегружены: жилищные споры составляют ~27% всех дел в судах общей юрисдикции, из них 96% - долговые.

🔹 Распоряжение Правительства РФ № 3523-р от 29.11.2025 устанавливает приоритет внесудебных механизмов урегулирования. А это уже не просто философия, а юридическая реальность! 👌

🔹 Медиация, переговоры, мягкие техники PR-воздействия и человекоориентированный подход часто работают эффективнее, чем «дуло пистолета» пристава.

📘 На программе обещала поделиться Методическим пособием по применению медиации в сфере ЖКХ 📎[ссылка]. Авторы - Шилина Е.В., Ширяева Ю.В., Петраевская О.М. и ваша коллега Киракосян С.А. 🫶🏻

📘 Забирайте пособие, внедряйте медиативные техники и формируйте доверительный и конструктивный подход в вашей работе.

Как говорил Махатма Ганди:
«Если вы действительно хотите измениться, меняйтесь! И тогда меняться начнет и ваше окружение».

📲 Мой канал в МАХ по ссылке

#Киракосян_ЖКХ
#медиацияЖКХ
#бесконфликтноеЖКХ

Глубокое погружение в трансформацию рынка коммерческой недвижимости 🏢

На программе «Сделки с недвижимостью: правовые риски и защита прав» прошла знаковая лекция, которая заставила по-новому взглянуть на тему недвижимости.

🗣️ Спикером выступил Александр Александрович Каньшин, председатель Общественного совета Росреестра, генеральный директор МЕГАПИР и эксперт с 11-летним стажем руководства Комитетом ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости.

📃 Тема лекции: «Российский рынок коммерческой недвижимости. Структурная трансформация и смена фаворитов».

🏷️ Вместе со слушателями эксперт обсудил трансформацию рынка коммерческой недвижимости. Кто теперь «фавориты». Какие объекты уходят на второй план, а какие, наоборот, становятся стратегически важными.

🏷️ Особенно интересным был блок про ЦОДы (центры обработки данных). Для меня это стало настоящим открытием. Тема перспективная, сложная и невероятно актуальная в цифровую эпоху. Наконец-то удалось разобраться в специфике этих объектов «из первых рук»!

🤝 Благодарю нашего эксперта за невероятно информативную встречу! Уверена, что полученные слушателями знания станут отличным фундаментом для практики.

#Киракосян_недвижимость
#недвижимость

🔢🔢 Мнение УО: собираем данные по проекту новых лицензионных требований

Ассоциация «Р1» помогает ТПП РФ собрать позицию управляющих МКД по проекту ПП РФ № 166454 о новых лицензионных требованиях к УО.

🔚 Материал будет обезличен и обобщён для подготовки заключения от Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью с учётом позиции бизнеса.

✅ Поделитесь информацией:
➡️ о финансовой нагрузке
➡️ о кадровом дефиците
➡️ о наличии помещений и техники
➡️ о влиянии новых требований на рынок и размером платы для собственников
➡️ о применимости отдельных требований в регионах

📎 Направьте ответы по ссылке до 8 апреля:
➡️ заполнить форму здесь

❤️ Сформируем позицию профессионального сообщества вместе!

Позиция Конституционного Суда РФ о приобретательной давности и важный сигнал о проверке чистоты сделки с недвижимостью⚡️

Постановление от 25.03.2025 № 18-П

Статья 234 ГК РФ позволяет стать собственником, если владеешь имуществом открыто, добросовестно и непрерывно 15 лет (недвижимость) или 5 лет (движимое).

Суть проблемы:

Зубахин попытался оформить право собственности на здание, которое он выкупил у компании «Б.», где ранее работал гендиректором. Но суды отказали в удовлетворении требований: у самой компании не было зарегистрированного права на объект, а значит, она не могла им распоряжаться. Передача здания ранее происходила фактически, без оформления прав. Тогда Зубахин заявил требование о признании права собственности в порядке приобретательной давности. Он ссылался, что является правопреемником компании и вправе присоединить срок владения предыдущего лица к своему. Однако три судебные инстанции, а затем и Верховный Суд РФ указали: сложение сроков возможно только при универсальном правопреемстве (наследование, реорганизация), тогда как купля-продажа - сингулярное правопреемство и не дает такого эффекта. Поскольку сам заявитель владел объектом недостаточно долго, в признании права было отказано.

🤷‍♀️ Фактически сложилась ситуация, при которой имущество существует, им владеют, но оформить право невозможно. Возникает замкнутый круг! Как итог, имущество выпадает из оборота на десятилетия.

🧑‍⚖️Позиция КС РФ

Конституционный Суд признал такое толкование ст. 234 ГК РФ неконституционным и сформулировал позицию:

«Впредь до внесения изменений… действующее правовое регулирование не может считаться препятствующим отчуждению давностным владельцем находящегося в сфере его господства имущества в пользу другого лица по договору и возможности присоединения в указанном случае лицом, ссылающимся на давность владения, ко времени своего владения также времени, в течение которого этим имуществом владел отчуждатель, при условии, что определенным законом критериям давностного владения отвечает владение каждого из этих лиц, причем бремя доказывания данного обстоятельства лежит на лице, заявляющем о таком присоединении».

1. Узкое понимание правопреемства является ошибочным. Сроки можно складывать также и при передаче имущества от одного давностного владельца к другому по договору (Н., купля-продажа), хотя право собственности и не зарегистрировано. Ограничение только универсальным правопреемством противоречит целям института приобретательной давности и ст. 35 Конституции РФ.

2. Ключевое условие - добросовестность.
И правопредшественник, и приобретатель должны владеть добросовестно, открыто и непрерывно. Суды обязаны это проверять.

💬 Внимание! Увидела в тексте постановления очень важный сигнал от КС РФ: приобретатель сам отвечает за проверку сделки 👀

КС прямо указывает, что
«ситуация с приобретением имущества у лица, не являющегося его собственником, находится в сфере контроля самого приобретателя, который до заключения договора способен, проявляя должную разумность, осторожность и осмотрительность, оценить риски соответствующей сделки, удостовериться в соответствии владения отчуждателя предъявляемым законом требованиям и предпринять меры для защиты своего интереса».

P.S. О том, как проверять юридическую чистоту сделок с недвижимостью обучаем на программе Института финансовой грамотности Финуниверситета при Правительстве «Сделки с недвижимостью: правовые риски и защита прав». 👌

🟪 Мой канал в МАХ

#Киракосян_недвижимость #недвижимость

⚡️ ВНИМАНИЕ! Управляющие организации, прошу представить вашу позицию по проекту ПП РФ (ID 166454) в части новых лицензионных требований

Подробности писала выше [ссылка]. Прошу ответить на следующие вопросы:

Если на какие-то вопросы не можете ответить, не беда. Отвечайте на те, где можно. И если что-то упустила, что-то считаете важным дополнить, дополняйте!

1. Укажите регион/город. Сколько МКД в вашем управлении? Какой совокупный жилой фонд (кв. м)?

2. Как вы оцениваете совокупную финансовую нагрузку от введения всех новых требований одновременно (персонал + помещение + техника)? Приведите данные о дополнительных расходах в месяц/год.

3. Достаточен ли переходный период (до 1 сентября 2026 г.) для приведения деятельности в соответствие? Если нет, то какой срок считаете реалистичным?

4. Приведут ли новые требования к уходу с рынка части управляющих организаций?

5. Как повлияют новые требования на размер платы за содержание жилого помещения для собственников? Есть ли расчеты или прогнозы?

6. Сколько специалистов в вашей организации имеют подтвержденную квалификацию по п. 3.5 разд. III профстандарта № 269н? Существует ли кадровый дефицит в вашем городе/регионе?

7. Какова стоимость и продолжительность подтверждения квалификации (независимая оценка квалификации)? Достаточно ли центров оценки квалификации в регионах?

8.  Есть формулировки трех должностных функций (а, б, в). Считаете ли вы их исполнимыми? В вашем штате или по договору подряда есть все три должности?
 
а) обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций, инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в МКД;
б) обеспечение уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД;
в) текущий ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержанию общего имущества МКД, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

9. Есть ли у вас в наличии помещение в собственности или в аренде для хранения обозначенных в проекте ПП документов? Каковы расходы на аренду нежилого помещения?

10. Проводите ли вы общие собрания онлайн или в основном в бумажной очной, очно-заочной форме? (Проводим в основном онлайн; проводим в основном на очно, очно-заочно; переходим на онлайн собрания и планируем максимально отказаться от бумажной формы).

11. Есть ли у вас в собственности или по договору аренды единица самоходной машины (трактор/погрузчик) для механизированной очистки придомовой территории от снега, наледи и льда? Или же есть у подрядчика, с которым заключен договор? Каковы затраты текущие или планируемые приобретения/аренды одной единицы машины?

12. Применимо ли вышеуказанное лицензионное требование в части самоходных машин для вашего региона (да или нет, укажите регион)?

13. И все ли ваши МКД имеют придомовую территорию (входящую в состав общего имущества), требующую механизированной уборки?

📆 Материал будет обобщен для подготовки заключения от Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью, учитывающее позицию бизнеса. Все анонимно, без разглашения наименований организаций!

Прошу направить ваши предложения/замечания в личку (susanak@mail.ru) и (или) в Комитет ТПП (hvv@tpprf.ru) с пометкой «позиция по проекту № 166454». Срок - до 8 апреля!

🟪 Канал в МАХ

26 марта в Институте финансовой грамотности Финансового университета при Правительстве РФ стартовала программа повышения квалификации «Сделки с недвижимостью: правовые риски и защита прав».

С приветственным словом выступила Киракосян Сусана, заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ. Она отметила значимость проекта в условиях изменений в экономике и сфере недвижимости.

Спикерами программы выступают профессионалы-практики, ежедневно работающие с вопросами регулирования споров и внесения и предложений по развитию и трансформации сферы недвижимости, с вопросами управления объектами жилой и коммерческой недвижимости, отелями, сервисными апартаментами, коттеджными поселками, объектами дорожного хозяйства, котельными, паркингами и т.д.

Каждый из экспертов готов поделиться своим опытом, знаниями, практикой и мнением по актуальным вопросам недвижимости.

Обучение проходит в дистанционном формате, записи вебинаров доступны в личном кабинете. Есть возможность присоединиться к программе: https://www.fa.ru/for-applicants/educational-programs/dpo/transactions/

Коллеги, важный проект для управляющих организаций, нужна ваша позиция ⚡️
 
Проект постановления Правительства о внесении изменений в лицензирование деятельности по управлению МКД (ID 166454)
 
📍Вводятся новые лицензионные требования: детально прописано про персонал и материально-техническую базу. Если проект примут в текущем виде, с 1 сентября 2026 года управляющие организации должны будут соответствовать критериям, закрепленным в новом Приложении №2.
 
👥 Требования к персоналу:
 
☑️ В организации должны быть специалист по управлению МКД, имеющий подтвержденную квалификацию по п. 3.5 разд. III профстандарта № 269н (возможные наименования должностей  "Начальник отдела технической эксплуатации", "Главный инженер").

☑️ В штате (по трудовому договору) ИЛИ по договору с подрядчиком должно быть не менее одного работника на каждую из трех функций:
 
а) обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций, инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в МКД;
б) обеспечение уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД;
в) текущий ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержанию общего имущества МКД, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
 
🏢 Требования к помещению (офису):
 
УО обязана иметь нежилое помещение (в собственности или в аренде) для приема и (или) хранения подлинников решений и протоколов оОСС, техдокументации на МКД.

Помещение должно располагаться в пределах того же муниципального образования, где находится управляемый дом. При получении лицензии нужно будет указывать реквизиты документов на эти помещения.
 
🚜 Требования к технике:
 
- У самой УО или у ее подрядчика должна быть на законном основании
минимум 1 единица самоходной машины
(трактор/погрузчик) для механизированной очистки придомовой территории от снега, наледи и льда.
- Техника должна быть официально зарегистрирована в ФГИС. Данные о ней также придется подавать в ГЖИ.
 
⚠️ САНКЦИИ. Проектом предусмотрено, что несоблюдение новых требований к персоналу, помещениям и технике будет отнесено к грубым нарушениям лицензионных требований (дополнение в подп. "к" пункта 4.1 Положения о лицензировании). А это прямой путь к исключению домов из реестра и аннулированию лицензии.
 
Внимание‼️

Проект на стадии публичного обсуждения до 15 апреля 2026 года.

Готовим заключение по ОРВ от Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью, учитывающее позицию бизнеса. Прошу в срок до 8 апреля направить ваши предложения/замечания. Можно в личку, можно в Комитет (hvv@tpprf.ru) с пометкой «позиция по проекту № 166454».
 
 
#Киракосян_ЖКХ
#управлениеМКД