Телеграм канал «Сусана Киракосян»

💬 Разбор письма Минфина по НДС: ключевые выводы для управляющих организаций Коллеги, вышло очередное разъяснение Минфина по НДС для управляющих организаций (письмо от 03.12.2025 № 03-07-11/117246). Документ подтвердил ряд ключевых позиций, о которых я уже неоднократно писала и давала подробные разъяснения в канале — в том числе о снижении порогов для освобождения от НДС и применении льготы по пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Что важно знать сейчас 👇 1️⃣ Все организации на УСН — плательщики НДС с 2025 года Исключения остаются только для тех, кто проходит по доходным порогам статьи 145 НК РФ.Пороги — снижаются ежегодно: • 20 млн ₽ — в 2025 г. • 15 млн ₽ — в 2026 г. • 10 млн ₽ — с 2027 г. То есть фактически с 2026 года большинство УО окажутся в статусе плательщиков НДС. 2️⃣ Льгота по содержанию и текущему ремонту сохраняется Минфин чётко подтверждает:услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, приобретённые у подрядчиков, могут освобождаться от НДС по пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Но условие неизменно — услуги должны быть не перекуплены, а выполнены подрядчиком непосредственно.Это ровно то, о чём я уже писала ранее: раздельный учёт, корректные договоры и прозрачные закупки — критически важны. 3️⃣ Управление МКД к льготе не относится — но вопрос спорный Минфин действительно последовательно утверждает:услуги по управлению — облагаются НДС в общем порядке, поскольку они прямо не названы в перечне льготируемых операций ст. 149 НК РФ. Это спорный вопрос, и он не закрыт однозначно. 👉 Согласно Жилищному кодексу РФ: Плата за содержание включает: — управление,— содержание,— текущий ремонт. То есть управление — часть содержания, а не самостоятельная услуга. А если законодатель использует термин «содержание общего имущества» в льготе по НДС, он должен учитывать его корректное отраслевое определение. 👉 Судебная практика Она действительно существует — немногочисленная, но значимая. Суды в ряде дел указывали, что при толковании налоговой льготы необходимо учитывать жилищное законодательство и комплексность услуги «содержание». В ряде споров судьи признавали, что формулировка НК РФ неидеальна и допускает расширительное толкование. Однако позиция инспекций и Минфина остаётся жёсткой, поэтому отстаивать эту точку зрения придётся через суд. 👉 Моя личная позиция (не является обязательной к следованию) Управление МКД также должно относиться к льготируемых услугам, потому что оно является неотъемлемой частью содержания общего имущества по ЖК РФ. Это логично, экономически обоснованно и соответствует сути услуги, а не её формальному названию. Но пока формулировка в НК РФ не изменена, УО придётся доказывать свою правоту — через правоприменительную практику и судебные механизмы. 4️⃣ Если УО отказалась от льготы — НДС включается в тариф Минфин подчёркивает:— для населения НДС включается в тариф,— для юрлиц предъявляется сверх цены. Это важный момент: НДС не может ложиться на управляющую организацию.Мы это уже проходили в наших прошлых разборах — сегодня Минфин ещё раз поставил точку в этом вопросе. 5️⃣ Общее резюме Письмо не вводит новых правил — оно подтверждает те разъяснения, которые я ранее давала в канале, в том числе по: ✔ снижению порогов освобождения от НДС ✔ условиям применения льготы по содержанию и ремонту ✔ рискам отказа от льготы ✔ включению НДС в тариф ✔ важности раздельного учёта. 🟦 Почему это важно сейчас 2026 год — самый критичный: порог снижается до 20 млн ₽, а дальше — до 10 млн ₽.Это означает, что почти весь рынок УО будет жить в новой НДС-реальности. И здесь главный вопрос не в том, когда мы будем платить НДС — а как выстроить процессы так, чтобы НДС не разрушил экономику УО. В ближайшие дни я подготовлю: 🔹 алгоритм действий для УО на 2026 год 🔹 схему раздельного учёта 🔹 перечень рисков, на которые инспекции смотрят в первую очередь.

👏Институт финансовой грамотности выпустил новый поток программы «Сделки с недвижимостью: правовые риски и защита прав». Поздравляем выпускников с успешным завершением обучения и вместе с руководителем программы Сусаной Киракосян благодарим за живой диалог, профессионализм, активное участие и ценную обратную связь! 🔝Участники учились в онлайн-формате у экспертов из ЦИАН, Российской гильдии риэлторов, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Адвокатского бюро «БВМП», Исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право», Ассоциации юристов России и других профессионалов. 📃Получили получили практические инструменты, чек‑листы и методики для проверки юридической чистоты сделок и защиты прав. ⚡Новый поток — с 10 декабря 2025. Узнайте больше и подайте заявку по ссылке

Уважаемые коллеги - юристы, с нашим профессиональным праздником! 🥳 Поздравляю всех, от студентов до судей, с Днем юриста! И пускай работа приносит удовлетворение! А наша с вами миссия будет полезной для общества и государства. Всем нам неиссякаемой энергии, мудрости в самых сложных вопросах и, конечно же, уважения со стороны клиентов и коллег. 🎓В качестве праздничного «интеллектуального подарка» делюсь глубоким и содержательным выступлением доктора юридических наук, профессора Светланы Сусловой 🌟, которое задает вектор для размышлений всем, кто связан с жилищным правом. Тема: «Новый Жилищный кодекс: каким он мог бы быть?». Это видео с Байкальского правового жилищного форума. «Много критики в адрес ЖК РФ сегодня. Иногда справедливой, иногда - не очень. Попыталась порассуждать, какие основные проблемы в настоящее время характерны для жилищной сферы и насколько ЖК РФ с ними справляется. Затронута проблематика долевой собственности на жилые помещения, вопросы соотношения норм ГК РФ и ЖК РФ, а также проблемы иждивенческих настроений в жилищной сфере». (Светлана Игоревна Суслова, д.ю.н., профессор, заслуженный юрист, член Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Восточно-Сибирского округа) Ссылка: https://vkvideo.ru/video-208495306_456239072?t=5m42s #Киракосян_ЖКХ #Жилищныйкодекс

📰 Жилищный фейк-ньюс Сенсационная «новость» о том, что якобы меняются правила содержания общего имущества, появляется «администратор дома» и вводится личная ответственность собственников разлетелась по СМИ и радио. Возможно диверсия ИИ! 🤪 Вот не собиралась об этом писать, но прилетел запрос на комментарий. Да и уж слишком солидные СМИ и ТГ-каналы по недвижимости перепечатывают новость. 📰 Приготовьтесь. «Эксклюзив» последних дней (МК - источник 1), (Proгород - источник 2), (РГ - источник 3), (Сберометр - источник 4) и другие. И смешно, и плакать хочется, потому что жилищная тема очень больная: ✔️ «С 1 декабря наступает новый коммунальный порядок: от кондиционеров до чердаков. Общедомовое имущество перестает быть «ничейным»! «Любое действие - от установки кондиционера до освоения подвала - теперь только через голосование собственников». Авторы про провайдеров забыли 😉 ✔️ Далее - шедевр: «Появляется новая ответственная роль - администратор дома 🙈, который будет следить за собраниями и документами». ✔️В платежных документах появится обязательный перерасчет коммунальных услуг на основе показаний общедомовых приборов учета. В случае возникновения крупной задолженности (свыше 1500 рублей) можно будет оформить рассрочку платежа. ✔️ И мое любимое: «Главным принципом становится личная ответственность. Если собственник испортил общее имущество, экономии на «всем доме» больше не будет - чинить он будет сам». 🎭 Источники уверенно ссылаются на Закон № 123-ФЗ от 23.05.2025. Да, открою секрет! Такой закон действительно существует. И называется он так: «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота табачных изделий…». Именно табачных изделий. 🚬 А потому вопрос моей коллеги Натальи, «что курят авторы новости?» поставлен абсолютно верно. 😅 💡 Из позитивного Это прекрасный инфоповод, чтобы напомнить собственникам помещений: 1. Не все, что пишут в интернете, в СМИ и соцсетях, - правда. Можно на этом кейсе показать, как «начитавшись» легко уверовать в несуществующий закон и выдуманного «администратора дома». 2. Ответственность собственников за состояние общего имущества - да, это не выдумка. В ГК и ЖК РФ есть статьи. Вот, например, статья 259.4 ГК РФ: «Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать». Писала о данной статье и ее практическом значении здесь 👉 [Ссылка]. #Киракосян_ЖКХ #Киракосян_недвижимость

Опубликован приказ Минстроя от 20.11.2025 № 728/пр о единой форме отчета о деятельности по управлению многоквартирным домом Приказ Минстроя от 20.11.2025 № 728/пр (вступает в силу с 1 марта 2026 года). 📌 Напомню, что с I квартала 2026 года управляющие организации, а также ТСН (ТСЖ), ЖК, ЖСК будут отчитываться перед собственниками в первом квартале за предыдущий период по единой форме (N 125-ФЗ от 07.06.2025). 📃 Приказом Минстроя от 20.11.2025 № 728/пр утвержден перечень сведений, обязательных для отражения в отчете о деятельности по управлению многоквартирным домом, и форма такого отчета [ссылка]. 📤 Обязательные сведения для отчета: 1. Сведения о лице, осуществляющем управление МКД. 2. Сведения об адресе и общей площади жилых и нежилых помещений в МКД. 3. Сведения о перечне и (или) стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества в МКД 4. Сведения о перечне и стоимости выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, остатке (перерасходе) денежных средств для текущего ремонта 5. Сведения о стоимости услуг по управлению МКД (без разбивки) 6. Сведения о претензионно-исковой работе УО и жилищных объединений, в т.ч. о количестве направленных претензий/исковых заявлений/заявлений на выдачу судебного приказа, размере взысканных денежных средств. 7. Сведения о начислениях УО, ТСЖ, ЖСК собственникам и нанимателям помещений в МКД за выполненные работы (оказанные услуги) по содержанию, управлению и текущему ремонту общего имущества МКД, включая дополнительные, а также о поступлении денежных средств. Помним, что это не означает отсутствие возможности использовать собственную форму отчета. #Киракосян_ЖКХ

Ближайшие мероприятия по недвижимости, ЖКХ и медиации на декабрь 2025✨ ДЕКАБРЬ 2025 💡5 декабря в 14 :00 - вебинар по теме «Как укрепить решение ОСС». На основе последних решений судов мы разберем, какие нарушения действительно могут привести к недействительности ОСС и как отстоять свой протокол. Организатор - Справочная система «Управление МКД». 🇷🇺 8 декабря в 16:00 - круглый стол в Совете Федерации «Основные подходы к актуализации законодательства РФ в сфере медиации». Трансляция на сайте СФ. 🇷🇺 10 декабря в 16:00 - парламентские слушания в Совете Федерации: «Инновации и современные технологии в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве». Трансляция на сайте СФ. 💡 11-12 декабря - ежегодный всероссийский форум руководителей предприятий ЖКХ (г. Москва). Организатор - Информационный портал «Управление ЖКХ 💡18-19 декабря - итоговая конференция Ассоциации «Р1» по управлению МКД (г. Санкт-Петербург). 😎 26 декабря - Новогодний бизнес-завтрак для экспертов и предпринимателей сферы недвижимости на площадке Московской ТПП. Организован совместно Исследовательским центром «Аналитика. Бизнес. Право», адвокатским бюро «БВМП» и другими партнерами с участием экспертов от ТПП РФ. Подробности позже. 📍Предложения по профессиональным программам: 1. «Медиация. Управление конфликтами» ❤️(программа МИМОП при Торгово-промышленной палате РФ). Старт 9 декабря! 2. «Сделки с недвижимостью: правовые риски и защита прав». 🏢 Программа с дипломом Финансового университета при Правительстве РФ. Старт 10 декабря 2025 года! #Киракосян_ЖКХ #Киракосян_недвижимость #медиацияЖКХ

Невероятно рада сегодняшней встрече в Москве с удивительным человеком и гениальным ученым - Светланой Сусловой! ✨ Сегодняшний день особенный. Ровно 10 лет назад Светлана Светлана Игоревна Суслова блестяще защитила свою докторскую диссертацию по жилищному праву! 🙌 Тема: «Правовые формы жилищных отношений». Официальным оппонентом была мой научный руководитель Н.П. Асланян. Помню, как она высоко оценила и хвалила работу. 🫶 Дорогая Светлана! Поздравляю Вас с этой прекрасной научной датой! Вы для меня пример настоящего Ученого, чьи работы меняют правовую реальность! Желаю Вам крепкого здоровья, процветания, радости от каждого дня и, конечно, новых блестящих идей! Для меня большая честь быть знакомой с Вами! И ещё большая совместно развивать жилищную науку! ❤️