Телеграм канал «Сусана Киракосян»

🏘 Отдельного внимания в законопроекте заслуживает новелла об образовании единого земельного участка под несколькими МКД.

«…образование земельного участка, который переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКД либо многоквартирных домах, если земельный участок, на котором расположен один МКД, невозможно образовать без нарушения требований к образуемым земельным участкам» (подп. 7 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ в ред. проекта)».

Важно❗️Речь идет не только о новостройках. Норма охватывает прежде всего уже построенные дома, участок под ними образуют уполномоченные органы (ст. 16 Закона № 189-ФЗ), и именно они будут решать, что отдельный участок под каждым домом образовать невозможно. При этом ни процедура , ни критерии такой «невозможности» не определены. 🤷‍♀️ Согласия собственников проект не требует.

Идея в принципе понятна! В плотной застройке от советских кварталов с общими проездами до современных ЖК на едином стилобате или подземном паркинге «нарезать» участок под каждый дом порой физически невозможно. 🙅‍♀️ Но жилищное законодательство такой конструкции не знает, и на практике общая территория нескольких домов уже сегодня создает трудности для управляющих организаций! Границы обязанностей по содержанию размыты, на одном участке работают разные УО/ТСЖ/ТСН/ЖСК и расходы между домами делить непонятно как. А предписания органов ГЖН и штрафы за состояние территории получает конкретная УО или ТСЖ/ТСН/ЖСК.

❓Законопроект, на мой взгляд, вообще не решает вопросы:
- как определить доли собственников разных домов в праве на общий участок;
-какое общее собрание будет решать судьбу участка, ведь ОСС по ст. 44 ЖК РФ действует в пределах одного дома;
- как разграничить обязанности и расходы по содержанию между домами с разными УО и способами управления и кто ответит перед ГЖИ за общий участок;
- ну и еще одно ☝️ не станет ли норма способом передать собственникам помещений «лишние» публичные территории вместе с расходами на них. ))

Без корреспондирующих изменений в ЖК РФ конструкция рискует умножить споры между соседними домами и риски для управляющих организаций.

❗️Готовим от нескольких комитетов ТПП РФ срочно заключение. Если есть замечания/предложения, присылайте.

🔮 Канал Сусаны Киракосян в MAX

#Киракосян_недвижимость
#недвижимость
#Киракосян_ЖКХ

Земля под многоквартирным домом и иные нововведения об уточнении порядка приобретения земельного участка 🏞️

🔗 Законопроект № 803202-8

16 июля 2026 г. на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства планируется рассмотреть законопроект об уточнении порядка приобретения земельных участков под зданиями.

📍Законопроект затрагивает вопросы, которые практика ждала почти 20 лет. Но есть среди них и спорные.

✅ Критерий соразмерности участка и здания. Так, если предельные размеры не установлены, площадь здания должна составлять не менее 10% площади участка (а для ИЖС, ЛПХ и садоводства не менее 5%).

✅ Вносятся дополнения в ст.ст. Земельного кодекса, уравнивающие собственников машино-мест с собственниками помещений в зданиях, сооружениях в части прав на земельный участок (з/у), включая участие в договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

✅ Вводится правило об аренде земли под МКД в случае появления первого собственника жилья. Так, договор аренды з/у, предоставленного для строительства МКД, должен содержать условие об уменьшении арендной платы с момента возникновения права собственности на жилое помещение в МКД. Арендная плата подлежит уменьшению по заявлению арендатора соразмерно площади з/у, занятой МКД, если иной порядок не предусмотрен договором.

💬 Норма нужна прежде всего застройщикам многокорпусных ЖК. Ведь сегодня они нередко продолжают платить аренду со всего пятна застройки, включая землю под давно заселенными домами, которая в силу закона уже перешла в общую долевую собственность собственников. Механизм заработает и по ранее заключенным договорам.

✅ Приобретение участка собственниками одних лишь вспомогательных сооружений при отсутствии основных зданий/сооружений исключается.

✅ Уполномоченный орган получает право через суд понуждать правообладателей здания/помещений к заключению договора аренды земельного участка.

✅ При переходе права собственности на здание одновременно регистрируется переход иного права на участок (изменения в № 218-ФЗ).

✅ Вводится новое основание отказа в предоставлении участка: в ЕГРН нет сведений о расположении на нем здания.

Продолжение читайте дальше ⤵️

#Киракосян_недвижимость
#недвижимость
#Киракосян_ЖКХ

Управляющие организации не обязаны контролировать качество воды по тем же правилам, что и ресурсоснабжающие организации🚰

Письмо Минстроя от 30.06.2026 N 39830-ДН/04

⚔️ Минстрой провел ряд совещаний, на которых столкнулись позиции разных ведомств о том, обязаны ли управляющие организации разрабатывать производственные программы контроля качества воды и проводить ее анализ.

📍Позиция Минстроя, почему УО не должны этого делать в текущем формате:

✔️ Жилищное законодательство не обязывает УО проводить производственный контроль воды. Это требование закона о водоснабжении (№ 416-ФЗ), который деятельность УО не регулирует.
✔️ УО не производят воду и не имеют свободного доступа к точкам водоразбора в квартирах (нужно разрешение собственников).
✔️ Один анализ пробы стоит около 6 тыс. рублей. Если обязать УО ежемесячно брать пробы на каждом вводе в дом, это приведет к существенному росту платы 📈💰граждан за содержание жилья.

📍Позиция Роспотребнадзора:

✔️ Проведение контроля качества воды для УО обязательно (ссылаются на судебную практику).
✔️ УО являются исполнителями коммунальных услуг и поставляют воду так же, как и РСО.
✔️ Роспотребнадзор считает, что оплачивать эти анализы УО должны из собственных средств, а не за счет потребителей.

🔰По итогам совещаний пришли к некоторым выводам:

✔️ Участники договорились о том, что порядок и периодичность проверок воды у РСО и у УО должны быть разными.
✔️ УО должны брать пробы реже, чем РСО, они не должны осуществлять отбор проб воды для их анализа ежемесячно;
✔️ Требования текущего СанПиН 2.1.3684-21 написаны для РСО и не должны применяться к УО.
✔️ Порядок контроля воды силами УО нужно четко прописать именно в жилищном, а не санитарном законодательстве.

📌 Что дальше?
В настоящее время Минстрой России уже прорабатывает внесение изменений в ключевые документы. Это Правила № 354 о предоставлении коммунальных услуг и Правила № 491 о содержании общего имущества.

🔮 Канал Сусаны Киракосян в MAX

#Киракосян_ЖКХ
#управлениеМКД

Я в пути «Новороссийск-Москва», а следом вылет в Калининград 🚊✈️

Впереди летняя
конференция 15-17 июля в Калининградской области (г. Светлогорск) для руководителей жилищных организаций. Организатор - Информационный портал «Управление ЖКХ».

✨ Модератор секций - Широков Андрей Вячеславович, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ. В первый день будут несколько секций с участием представителей Минстроя и от нашего Комитета ТПП РФ. Наша секция будет посвящена «Научному и GR-сопровождению в жилищной сфере». А затем я проведу бизнес-тренинг на тему «Вред общему имуществу и зона ответственности собственника».

До встречи! 👋

#Киракосян_ЖКХ

⚡️ Штрафы для управляющих МКД за нарушение работы с провайдерами

🗞️ Госдума окончательно приняла законопроект № 946629-8, который вводит административную ответственность для лиц, управляющих МКД.

📍Теперь за нарушение правил взаимодействия с операторами связи (тех самых, что прописаны в ПП РФ № 1055) при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей на объектах общего имущества будут штрафовать УО, ТСЖ и ЖСК:

🔹 должностных лиц на 10–40 тыс. руб;
🔹 юридических лиц на 100–500 тыс. руб. (за повторное нарушение до 1 млн руб. либо дисквалификация).

⚠️ Важно! Это касается и ТСЖ, и ЖСК, они отвечают наравне с УО. Некоммерческий статус не освобождает, а привлекать будет ФАС за само нарушение Правил № 1055, без доказывания доминирования.

⚖️ Самое интересное, что поправку о «зеркальной» административной ответственности за нарушения со стороны операторов связи отклонили. Управляющие будут нести ответственность, а провайдеры в рамках этого закона - нет. 🤷‍♀️

Вчера этот вопрос был поднят на Экспертном совете Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Позиция бизнес- и экспертного сообщества однозначна: подобные инициативы должны учитывать интересы всех сторон, а требования должны распространяться и на управляющих, и на операторов связи с точки зрения сохранности общего имущества дома. Должна быть административная ответственность и для операторов связи! Необходимо учитывать реальную судебную практику нарушений со стороны операторов связи, а не подходить однобоко.

‼️ Прозвучала на заседании и позиция ФАС России. Со слов представителя, в антимонопольный орган поступает большое число обращений граждан о том, что доступ операторов в дома ограничивают. И именно на прекращение такой практики изначально были направлены и закон, и поправки в ПП № 1055. При этом представитель службы отметил, что предложений от управляющих организаций в адрес ФАС не поступало, и заявил о готовности их рассмотреть и учесть.

⚠️ Напомню и про сами поправки в Постановление № 1055

Как я уже писала ранее [ссылка], рабочая группа в рамках «регуляторной гильотины» поправки в ПП 1055 отклонила. ☝️ Но расслабляться точно не стоит. То, что поправки не прошли гильотину с первого раза, не означает, что от них отказались. Лоббизм и фактор непредсказуемости очень высоки! Впереди серьезная доработка документа, и правила игры на этом поле еще будут меняться.

Необходима активная позиция бизнеса, собственников МКД!

#Киракосян_ЖКХ
#управлениеМКД
#провайдеры

«По-настоящему ты седеешь только тогда, когда открываешь свое дело»

Этой фразой коллеги из адвокатского бюро «БВМП» открыли одну из самых практичных сессий «Недвижимого бизнес-завтрака» 10 июня.

🙏 Спасибо команде АБ «БВМП»: Андрею, Антону и Максиму. Без вас мы бы не насытили повестку реальными рекомендациями. Сила коллег в многолетнем опыте работы в правоохранительной и судебной системе. Коллеги смотрят на риск глазами тех, кто по другую сторону. 👌Выступления выстроились в четкую логику: диагностика - профилактика - защита!

🩺 Диагностика
Андрей Бежан сфокусировал свое внимание на налоговых составах. ФНС перешла на риск-ориентированный подход: проверок меньше, но почти каждая с результатом (среднее доначисление выросло с 70 до 104 млн руб. за год). Дальше — цепочка: доначисление - следствие (ст. 198–199.2 УК РФ) - банкротство - субсидиарная ответственность. «Красную зону» формируют сомнительные контрагенты, скрытая аффилированность и финансовые аномалии еще до прихода проверки.

🛡️ Профилактика.
Антон Кобычев рассказал про три фактора безопасности:
-команда (до 95 % атак начинаются изнутри - режим коммерческой тайны, «нулевое доверие» в IT, разделение полномочий),
- конкуренты (защита интеллектуальной собственности и превентивные аудиты)
- протокол поведения.

Здесь работает правило «первых 48 часов»: более 80 % доказательств следствие собирает в первые двое суток, а сотрудники без подготовки в панике отдают телефоны и подписывают протоколы не читая.

⚖️ Защита
Максим рассказал уже о ситуации, когда дело возбуждено, особенно если обвиняемых несколько.

Оправдательных приговоров стабильно около 0,3 %, поэтому линию защиты важно выстраивать с первого дня, а не на судебной стадии.

По оценке коллег, до 80 % дел, доходящих до приговора, - это дела со слабо организованной защитой. Согласованная работа группы адвокатов дает единую позицию и скорость реакции, превращая уголовный риск в управляемый процесс.

Спасибо, коллеги, за практически полезные рекомендации! 🤝

#недвижимый_бизнесзавтрак #БВМП

Отдельное внимание на «Недвижимом бизнес-завтраке» мы уделили нарастающим уголовно-правовым рискам руководителей и сотрудников управляющих организаций ⚡️

За последние 5 лет вынесен 1461 приговор, число дел выросло на 46%, при этом доля обвинительных приговоров - около 93%. 😰 А рынок управляющих организаций за это время сокращается. Наиболее частые составы - ст.ст. 159, 160, 165, 238 УК РФ.

💁‍♀️ В зале и на онлайн-подключении были представители жилищных организаций из разных регионов. Спасибо вам за участие коллеги, отдельно отмечу представителей из Москвы и МО, Питера, Оренбурга, Йошкар-Олы, Новокузнецка, Магадана!

⚡️ Тема оказалась острой! Практика дает все больше «притянутых» квалификаций. Особенно тревожно это выглядит там, где руководителю УО вменяют ответственность за вред, причиненный на территории находящейся в ведении публичной власти, или там, где сама власть так и не урегулировала вопрос с НДС! В итоге отвечать за это предлагают бизнесу. 🤯

🙏 Особые слова благодарности за очное участие, поддержку поднятой темы и внимание к проблемам жилищной сферы мы хотим выразить:

🤝 Марату Абдулхаевичу Нуриеву, депутату Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ, руководителю рабочей группы по совершенствованию жилищного законодательства в сфере управления МКД;

🤝 Андрею Вячеславовичу Широкову, д.ю.н., председателю Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства.

📋 По итогам обсуждения аналитические материалы с конкретными предложениями направлены депутатам Государственной Думы и в Экспертный совет Государственного Совета РФ. А тему альтернативных способов урегулирования споров и восстановительной медиации в сфере ЖКХ мы продолжим на отдельном мероприятии с участием представителей власти и бизнеса.

🙏 Уверены, что сбалансированное регулирование и развитие восстановительных процедур способны защитить добросовестный бизнес, не ослабляя борьбу с реальными нарушениями!

#недвижимый_бизнес-завтрак #Киракосян_ЖКХ
#ВенераШайдуллина
#управлениеМКД