Телеграм канал «Сусана Киракосян»

Объекты жилищных прав и объекты гражданского права: состояние и перспективы квалификации Ещё хочу поделиться видео доклада, с которым на Стратегической сессии Байкальского правового жилищного Форума выступил Подшивалов Тихон Петрович, заведующий кафедрой Южно-Уральского государственного университета, член Совета по кодификации и развитию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации, доктор юридических наук. 🔹 Насколько верным путем пошл российский законодатель, когда «раздробил» объекты жилищных прав на мелкие части, признав самостоятельными объектами не только квартиры, но и комнаты? 🔹 Что нам даст правовое регулирование поэтажной собственности? 🔹 Насколько правильно регулировать отношения в сфере управления комплексом жилых домов специальным законом, а не в рамках ЖК РФ? 🎦 Полное видео смотрите по [ссылке]. Отдельное спасибо, Светлане Игоревне Сусловой за возможность поделиться такими важными и полезными выступлениями ! #Киракосян_ЖКХ #Киракосян_недвижимость

«Ваш там только воздух» 🏢 Интервью председателя Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Широкова Андрея Вячеславовича на тему многоквартирного дома, общего имущества в нем и коллектива собственников. 🗞️ Источник: Аргументы и факты А вот здесь предыдущие посты на тему многоквартирного дома от разработчиков Гражданского кодекса и лично от меня: ✴️ Интервью профессора Е.А. Суханова [ссылка]. ✴️ Собственником чего я стал в МКД? Е.А. Суханов [ссылка]. ✴️ Что приобрели граждане в результате приватизации? Отрывок из моей лекции [ссылка]. ✴️ Незавершенность реформирования ГК РФ в части недвижимости. Отрывок выступления вице-президента ТПП РФ В.В. Чубарова [ссылка]. #Киракосян_ЖКХ #Киракосян_недвижимость

💬 Разбор письма Минфина по НДС: ключевые выводы для управляющих организаций Коллеги, вышло очередное разъяснение Минфина по НДС для управляющих организаций (письмо от 03.12.2025 № 03-07-11/117246). Документ подтвердил ряд ключевых позиций, о которых я уже неоднократно писала и давала подробные разъяснения в канале — в том числе о снижении порогов для освобождения от НДС и применении льготы по пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Что важно знать сейчас 👇 1️⃣ Все организации на УСН — плательщики НДС с 2025 года Исключения остаются только для тех, кто проходит по доходным порогам статьи 145 НК РФ.Пороги — снижаются ежегодно: • 20 млн ₽ — в 2025 г. • 15 млн ₽ — в 2026 г. • 10 млн ₽ — с 2027 г. То есть фактически с 2026 года большинство УО окажутся в статусе плательщиков НДС. 2️⃣ Льгота по содержанию и текущему ремонту сохраняется Минфин чётко подтверждает:услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, приобретённые у подрядчиков, могут освобождаться от НДС по пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Но условие неизменно — услуги должны быть не перекуплены, а выполнены подрядчиком непосредственно.Это ровно то, о чём я уже писала ранее: раздельный учёт, корректные договоры и прозрачные закупки — критически важны. 3️⃣ Управление МКД к льготе не относится — но вопрос спорный Минфин действительно последовательно утверждает:услуги по управлению — облагаются НДС в общем порядке, поскольку они прямо не названы в перечне льготируемых операций ст. 149 НК РФ. Это спорный вопрос, и он не закрыт однозначно. 👉 Согласно Жилищному кодексу РФ: Плата за содержание включает: — управление,— содержание,— текущий ремонт. То есть управление — часть содержания, а не самостоятельная услуга. А если законодатель использует термин «содержание общего имущества» в льготе по НДС, он должен учитывать его корректное отраслевое определение. 👉 Судебная практика Она действительно существует — немногочисленная, но значимая. Суды в ряде дел указывали, что при толковании налоговой льготы необходимо учитывать жилищное законодательство и комплексность услуги «содержание». В ряде споров судьи признавали, что формулировка НК РФ неидеальна и допускает расширительное толкование. Однако позиция инспекций и Минфина остаётся жёсткой, поэтому отстаивать эту точку зрения придётся через суд. 👉 Моя личная позиция (не является обязательной к следованию) Управление МКД также должно относиться к льготируемых услугам, потому что оно является неотъемлемой частью содержания общего имущества по ЖК РФ. Это логично, экономически обоснованно и соответствует сути услуги, а не её формальному названию. Но пока формулировка в НК РФ не изменена, УО придётся доказывать свою правоту — через правоприменительную практику и судебные механизмы. 4️⃣ Если УО отказалась от льготы — НДС включается в тариф Минфин подчёркивает:— для населения НДС включается в тариф,— для юрлиц предъявляется сверх цены. Это важный момент: НДС не может ложиться на управляющую организацию.Мы это уже проходили в наших прошлых разборах — сегодня Минфин ещё раз поставил точку в этом вопросе. 5️⃣ Общее резюме Письмо не вводит новых правил — оно подтверждает те разъяснения, которые я ранее давала в канале, в том числе по: ✔ снижению порогов освобождения от НДС ✔ условиям применения льготы по содержанию и ремонту ✔ рискам отказа от льготы ✔ включению НДС в тариф ✔ важности раздельного учёта. 🟦 Почему это важно сейчас 2026 год — самый критичный: порог снижается до 20 млн ₽, а дальше — до 10 млн ₽.Это означает, что почти весь рынок УО будет жить в новой НДС-реальности. И здесь главный вопрос не в том, когда мы будем платить НДС — а как выстроить процессы так, чтобы НДС не разрушил экономику УО. В ближайшие дни я подготовлю: 🔹 алгоритм действий для УО на 2026 год 🔹 схему раздельного учёта 🔹 перечень рисков, на которые инспекции смотрят в первую очередь.

👏Институт финансовой грамотности выпустил новый поток программы «Сделки с недвижимостью: правовые риски и защита прав». Поздравляем выпускников с успешным завершением обучения и вместе с руководителем программы Сусаной Киракосян благодарим за живой диалог, профессионализм, активное участие и ценную обратную связь! 🔝Участники учились в онлайн-формате у экспертов из ЦИАН, Российской гильдии риэлторов, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Адвокатского бюро «БВМП», Исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право», Ассоциации юристов России и других профессионалов. 📃Получили получили практические инструменты, чек‑листы и методики для проверки юридической чистоты сделок и защиты прав. ⚡Новый поток — с 10 декабря 2025. Узнайте больше и подайте заявку по ссылке

Уважаемые коллеги - юристы, с нашим профессиональным праздником! 🥳 Поздравляю всех, от студентов до судей, с Днем юриста! И пускай работа приносит удовлетворение! А наша с вами миссия будет полезной для общества и государства. Всем нам неиссякаемой энергии, мудрости в самых сложных вопросах и, конечно же, уважения со стороны клиентов и коллег. 🎓В качестве праздничного «интеллектуального подарка» делюсь глубоким и содержательным выступлением доктора юридических наук, профессора Светланы Сусловой 🌟, которое задает вектор для размышлений всем, кто связан с жилищным правом. Тема: «Новый Жилищный кодекс: каким он мог бы быть?». Это видео с Байкальского правового жилищного форума. «Много критики в адрес ЖК РФ сегодня. Иногда справедливой, иногда - не очень. Попыталась порассуждать, какие основные проблемы в настоящее время характерны для жилищной сферы и насколько ЖК РФ с ними справляется. Затронута проблематика долевой собственности на жилые помещения, вопросы соотношения норм ГК РФ и ЖК РФ, а также проблемы иждивенческих настроений в жилищной сфере». (Светлана Игоревна Суслова, д.ю.н., профессор, заслуженный юрист, член Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Восточно-Сибирского округа) Ссылка: https://vkvideo.ru/video-208495306_456239072?t=5m42s #Киракосян_ЖКХ #Жилищныйкодекс

📰 Жилищный фейк-ньюс Сенсационная «новость» о том, что якобы меняются правила содержания общего имущества, появляется «администратор дома» и вводится личная ответственность собственников разлетелась по СМИ и радио. Возможно диверсия ИИ! 🤪 Вот не собиралась об этом писать, но прилетел запрос на комментарий. Да и уж слишком солидные СМИ и ТГ-каналы по недвижимости перепечатывают новость. 📰 Приготовьтесь. «Эксклюзив» последних дней (МК - источник 1), (Proгород - источник 2), (РГ - источник 3), (Сберометр - источник 4) и другие. И смешно, и плакать хочется, потому что жилищная тема очень больная: ✔️ «С 1 декабря наступает новый коммунальный порядок: от кондиционеров до чердаков. Общедомовое имущество перестает быть «ничейным»! «Любое действие - от установки кондиционера до освоения подвала - теперь только через голосование собственников». Авторы про провайдеров забыли 😉 ✔️ Далее - шедевр: «Появляется новая ответственная роль - администратор дома 🙈, который будет следить за собраниями и документами». ✔️В платежных документах появится обязательный перерасчет коммунальных услуг на основе показаний общедомовых приборов учета. В случае возникновения крупной задолженности (свыше 1500 рублей) можно будет оформить рассрочку платежа. ✔️ И мое любимое: «Главным принципом становится личная ответственность. Если собственник испортил общее имущество, экономии на «всем доме» больше не будет - чинить он будет сам». 🎭 Источники уверенно ссылаются на Закон № 123-ФЗ от 23.05.2025. Да, открою секрет! Такой закон действительно существует. И называется он так: «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота табачных изделий…». Именно табачных изделий. 🚬 А потому вопрос моей коллеги Натальи, «что курят авторы новости?» поставлен абсолютно верно. 😅 💡 Из позитивного Это прекрасный инфоповод, чтобы напомнить собственникам помещений: 1. Не все, что пишут в интернете, в СМИ и соцсетях, - правда. Можно на этом кейсе показать, как «начитавшись» легко уверовать в несуществующий закон и выдуманного «администратора дома». 2. Ответственность собственников за состояние общего имущества - да, это не выдумка. В ГК и ЖК РФ есть статьи. Вот, например, статья 259.4 ГК РФ: «Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать». Писала о данной статье и ее практическом значении здесь 👉 [Ссылка]. #Киракосян_ЖКХ #Киракосян_недвижимость

Опубликован приказ Минстроя от 20.11.2025 № 728/пр о единой форме отчета о деятельности по управлению многоквартирным домом Приказ Минстроя от 20.11.2025 № 728/пр (вступает в силу с 1 марта 2026 года). 📌 Напомню, что с I квартала 2026 года управляющие организации, а также ТСН (ТСЖ), ЖК, ЖСК будут отчитываться перед собственниками в первом квартале за предыдущий период по единой форме (N 125-ФЗ от 07.06.2025). 📃 Приказом Минстроя от 20.11.2025 № 728/пр утвержден перечень сведений, обязательных для отражения в отчете о деятельности по управлению многоквартирным домом, и форма такого отчета [ссылка]. 📤 Обязательные сведения для отчета: 1. Сведения о лице, осуществляющем управление МКД. 2. Сведения об адресе и общей площади жилых и нежилых помещений в МКД. 3. Сведения о перечне и (или) стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества в МКД 4. Сведения о перечне и стоимости выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, остатке (перерасходе) денежных средств для текущего ремонта 5. Сведения о стоимости услуг по управлению МКД (без разбивки) 6. Сведения о претензионно-исковой работе УО и жилищных объединений, в т.ч. о количестве направленных претензий/исковых заявлений/заявлений на выдачу судебного приказа, размере взысканных денежных средств. 7. Сведения о начислениях УО, ТСЖ, ЖСК собственникам и нанимателям помещений в МКД за выполненные работы (оказанные услуги) по содержанию, управлению и текущему ремонту общего имущества МКД, включая дополнительные, а также о поступлении денежных средств. Помним, что это не означает отсутствие возможности использовать собственную форму отчета. #Киракосян_ЖКХ