Телеграм канал «Ипотека и недвижимость»

📌 Альтернативная сделка с недвижимостью. Что это такое Альтернативная сделка (цепочка) - это последовательность из двух и более юридически самостоятельных сделок купли‑продажи недвижимости, в которых один участник одновременно выступает и продавцом, и покупателем. Фактически сделки взаимосвязаны и проводятся синхронно. Цель - Одновременная продажа собственного жилья и покупка нового при отсутствии крупной денежной суммы. Стоимость нового объекта частично покрывается за счет продаваемого имущества, частично - доплатой. Виды альтернативных сделок 1️⃣ Равноценный обмен ➖Объекты имеют сопоставимые характеристики и/или рыночную стоимость. Доплаты отсутствуют или минимальны. 2️⃣ Обмен с доплатой ➖Продавец приобретает более дорогое жилье, дополняя выручку от продажи личными сбережениями, кредитом или госсубсидией (включая материнский капитал). 3️⃣ Сделки по разъезду ➖Один объект обменивается на несколько меньших. Пример: продажа трехкомнатной квартиры с покупкой двух однокомнатных. 4️⃣ Сделки по съезду ➖Несколько небольших объектов обмениваются на один крупный. Механизм проведения ◾️Все сделки в цепочке заключаются одновременно. ◾️Документы подаются на государственную регистрацию в один день. ◾️Расчеты организованы так, что деньги от конечного покупателя поступают напрямую к последнему продавцу (минуя промежуточных участников). ◾️Для каждой сделки оформляется отдельный договор купли‑продажи. 🔴 Участники взаимозависимы: исключение любого звена останавливает всю цепочку. Риски альтернативных сделок ➡️Разрыв цепочки • Отказ одного из участников приводит к остановке всех сделок. ➡️Частичная регистрация • Одна сделка проходит регистрацию, другая задерживается из-за: • ошибок в документах; • наличия обременений на объекте; • технических сбоев в Росреестре. ➡️Сложность расчетов • Деньги перечисляются не напрямую продавцу, а третьему лицу в цепочке, что повышает риск ошибок или задержек. ➡️Юридические риски • Неполнота пакета документов. • Скрытые обременения (аресты, ипотеки, права третьих лиц). • Ошибки в договорах, ведущие к оспариванию сделок. ➡️Финансовые риски • Задержка платежей из‑за банковских процедур. • Изменение рыночной стоимости объектов в период проведения сделки. Рекомендации по минимизации рисков ◾️Тщательная проверка всех объектов на наличие обременений и юридических «чистоты». В т.ч. предварительное получение всех разрешений (опека, согласие супругов и т. д.). ◾️Согласование условий всех сделок заранее с фиксацией сроков и порядка расчетов. ◾️Применение безопасных расчетов (аккредитивы, банковские ячейки с четкими условиями доступа). Расчеты по "цепочке" можно сделать через аккредитив с транферацией. ©ipotekahouse #недвижимость #риски

Нотариус рассказала, как наследуется квартира в ипотеке. Наследство — это универсальное правопреемство: ты принимаешь как права, так и обязанности. В случае с наследованием ипотеки выдается Свидетельство о наследовании, но с припиской «Обременение права», подтверждающей ипотеку в пользу конкретного банка. Банк на основании такого свидетельства и зарегистрированного права собственности меняет обязанных лиц в договорах. Наследник далее исполняет обязанности заемщика и залогодателя перед банком, в т.ч. своевременно вносит платежи по графику. На период вступления в наследство можно подать заявление, чтобы временно не начислялись неустойки. Напомним, в конце ноября вступил в силу федеральный закон, в соответствии с которым нотариус теперь обязан уведомлять наследников о наличии кредитных обязательств у наследодателя. #полезное #ипотека #наследство #нотариат #долги

📌В «1-м Южном» завершили новый этап — дом на 681 квартиру сдан   В Ленинском округе завершили строительство нового корпуса в составе ЖК «1-й Южный». Дом от 1-го ДСК (входит в ГК ФСК) уже получил разрешение на ввод. Локация стандартная для крупных кварталов Подмосковья: близко к Москве — до МКАД около километра. ➡️В корпусе — 681 квартира и подземный паркинг на 292 машины. Архитектура Г-образная, что позволило сформировать защищённый двор. ➡️Во дворе собран привычный функционал: детская площадка, спортивная зона, уличные тренажёры, теннисные столы, зоны для отдыха.  В полном составе квартал должен быть готов к 2030 году: 14 домов, две школы, три детсада, поликлиника.

🇷🇺 Сегодня 12 декабря День Конституции России. Что прописано в Конституции относительно нашей собственности. Просто напомним. Статья 8. 2. В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Статья 25. Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Статья 35. 1. Право частной собственности охраняется законом. 2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. 4. Право наследования гарантируется Статья 36. 1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Статья 40  1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. 2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. 3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. @ipotekahouse #недвижимость #жилье #факты

Риэлтор, помогавший Долиной продать квартиру в Хамовниках, был экспертом по борьбе с мошенниками Сделку с жильем артистки оформил риэлтор, который ранее выступал в СМИ как эксперт по разоблачению аферистов, и даже участвовал в заседаниях Госдумы по вопросам инфобизнеса и блогерства. Лариса Долина сама позвонила в агентство, и этот специалист в тот момент дежурил. Именно он показал квартиру певицы покупательнице Полине Лурье. Его же одним из первых задержали, когда вскрылась мошенническая схема, но сразу отпустили. По делу он проходил свидетелем. У следствия нет к нему претензий. #недвижимость #мошенничество #риски

Дом РФ: Количество активных объявлений о сдаче квартир растёт третий месяц подряд. Объём сдаваемого жилья на 1 декабря составил 96 тыс. квартир (+6% за ноябрь и +24% г/г; данные Циан). Рынок растёт во многом за счёт инвестиционных квартир, о чём говорит активное увеличение предложения студий (+9% м/м) и однокомнатных квартир (+9% м/м). Количество сдаваемых «двушек» увеличилось не так сильно (+6% м/м), а квартир с тремя и более комнатами осталось на прежнем уровне. Рост предложения продолжил оказывать давление на стоимость аренды — в ноябре она снижалась в городах всех размеров. Заметнее всего цены снизились в Санкт-Петербурге: -6% м/м, до 53 тыс. руб./мес. В Москве стоимость аренды уменьшилась на 3% м/м, до 99 тыс. руб./мес. #аренда #недвижимость #аналитика

📌 Материнский капитал. Вопрос-ответ Вопрос: Можно ли так сделать: клиент взял первую ипотеку с использованием МК, но детей собственностью на наделил, далее выплатил эту первую ипотеку и взял сейчас ещё одну, а первую хочет продать. Можно ли детей наделить собственностью именно во второй квартире (не по которой был использован МСК), чтобы первую продать без детских долей. Ответ: Нет, нельзя. Если первая квартира была куплена с использованием материнского капитала (МК), закон обязывает выделить доли детям в этом жилье. Это требование не зависит от того, что ипотека по первой квартире уже погашена. Выделение долей в другой квартире (второй) не заменяет эту обязанность. Т.е. сначала нужно выделить доли детям в первой квартире, где использован МСК, потом уже выделение долей в другой квартире согласовывать с опекой. #маткапитал #полезное