Телеграм канал «Ипотека и недвижимость»

🔝ТОП-5 новых рисков, которые нужно проверять перед покупкой квартиры 1️⃣ Реестр военных повесток Что это? Официальный реестр, где публикуются сведения о вручении повесток военнообязанным гражданам. В чем риск? Согласно закону, если человек не явится в военкомат в течение 20 дней после публикации повестки в реестре, для него наступают правовые последствия. В их числе — запрет на регистрацию сделок с недвижимостью. Это означает, что Росреестр просто откажет в регистрации перехода права собственности, и запланированная сделка сорвется. Что делать? Прямо на этапе обсуждения сделки вежливо попросите продавца (и всех собственников, если их несколько) предоставить вам актуальную выписку из данного реестра. Получить ее можно только через личный кабинет на официальном сайте реестра. 2️⃣ Реестр злостных должников по алиментам ФССП Что это? Специализированный реестр на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) в разделе «Сервисы». В нем содержится информация о тех, кого суд признал злостными неплательщиками алиментов (вплоть до наличия судимости). В чем риск? Стандартная проверка на сайте ФССП по фамилии может не показать проблем, если исполнительное производство было прекращено, например, за невозможностью взыскания. Но сам долг никуда не исчезает. Такой должник в любой момент может быть объявлен банкротом по иску кредиторов или приставов. Сделки, совершенные накануне банкротства, легко оспариваются финансовым управляющим. Что делать? Дополнительно к общей проверке в банке исполнительных производств ФССП проверьте всех продавцов по реестру злостных алиментщиков. 3️⃣ Проверка статуса чиновника и членов его семьи Что это? Уточнение, не является ли продавец государственным или муниципальным служащим, его супругой(ом) или несовершеннолетним ребенком. В чем риск? Если чиновника привлекут к уголовной ответственности за коррупцию или иное преступление, все сделки с его имуществом (и имуществом его семьи) за последние годы могут быть оспорены государством как притворные, с целью вывести активы. Квартира, купленная у такого продавца, может быть конфискована в доход государства, а вы останетесь без денег и без жилья. Что делать? Открыто спросите о статусе продавца. Если есть малейшие сомнения, проверьте списки на сайтах государственных органов или используйте специализированные сервисы проверки. 4️⃣ Реестр иностранных агентов Что это? Официальный перечень физических и юридических лиц, признанных Минюстом РФ «иноагентами». В чем риск? Проведение любой финансовой сделки с лицом, включенным в этот реестр, сопряжено с повышенным вниманием контролирующих органов. Существует риск, что такие сделки в будущем могут попасть под особый правовой режим или быть оспорены. Это создает серьезную репутационную и юридическую угрозу для покупателя. Что делать? Проверить всех участников сделки (продавца-физлица и его представителя, если есть) в реестре иностранных агентов на сайте Минюста РФ. 5️⃣ Проверка на резидентство «недружественных» стран Что это? Уточнение, является ли продавец (юридическое или физическое лицо) резидентом страны, включенной правительством РФ в список «недружественных». В чем риск? Сделки с такими лицами строго регламентированы Указами Президента. Для их проведения часто требуется специальное разрешение правительственной комиссии. Несоблюдение этого порядка может повлечь за собой уголовную ответственность для покупателя за обход санкций. Сделка, совершенная без разрешения, будет признана ничтожной. Что делать? Запросите у продавца документы, подтверждающие его налоговое резидентство (например, справку 3-НДФЛ или аналог). В случае малейших подозрений откажитесь от сделки или обратитесь за юридической экспертизой для получения разрешения. Источник #полезное #недвижимость #риски

🔝ТОП-6 основных онлайн проверок при сделках купли-продажи недвижимости. 1️⃣ Сайт Росреестра на предмет проверки основных характеристик объекта и наличия обременений. Но стоит запросить полную электронную выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). 👉 Про выписки из ЕГРН с 01.03.2023 👉 Про экспресс-выписку из ЕГРН ➡️ Учитывайте вот это. 2️⃣ Посмотрите подробную информацию про многоквартирный дом, где находится квартира. Вдруг продавец что-то скрывает. Например, почитать подробности про дом можно здесь. 3️⃣ Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Проверьте продавца, не является ли он банкротом или не находится ли в предбанкротной стадии. Проверьте его как физическое лицо и как индивидуального предпринимателя. Проблемы с собственным ИП тоже могут привести к банкротству и будущим проблемам. 4️⃣ Сайт ФССП. Банк данных исполнительных производств. Проверьте, нет ли у продавца неоплаченных исполнительных производств. Это может привести к будущему банкротству и проблемам с недвижимостью. Ведь оспорить сделку при банкротстве продавца могут за 3 года до и после банкротства. 5️⃣ Ну и паспорт продавца. А вдруг он недействительный… Проверить паспорт можно на Госуслугах. 6️⃣ Если в сделке есть доверенность с какой-то стороны, проверьте ее здесь. В т.ч. можно проверить отмену доверенности. 👉А еще тут интересный кейс про банкротство продавца ipotekahouse #ипотека #недвижимость #полезное #риски

📌 Почему не любят отказников от приватизации? Кто такой отказник от приватизации? Право на приватизацию имеют все лица, постоянно зарегистрированные в объекте. Но зарегистрированный может и отказаться от своего права. Если он отказался и не стал собственником, то он и есть отказник от приватизации. Понять, кто был зарегистрирован в тот момент, можно по архивной выписке из домовой книги. Почему не любят отказников? Несмотря на то, что ст. 292 Гражданского кодекса продажа объекта лишает членов семьи прежнего собственника права пользования, есть нюанс. Ст. 19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” говорит о том, что вышеуказанная статья не распространяется на лиц, имевших такие же права на приватизацию, как и тот, кто в итоге приватизировал жилье. Т.е. на тех, кто был прописан в квартире на момент приватизации, но собственником не стал. Присутствует странная юридическая коллизия, никем до сих пор однозначно не решенная. Получается, отказники имеют право пожизненного проживания в этом объекте вне зависимости от смены собственника. И поэтому и не любят отказников от приватизации ни риэлторы, помогающие купить жилье, ни банки, дающие кредиты под залог такого жилья. Есть ли варианты? Есть ➡️ Если отказник давно (юридического понятия «давно» нет, если что, решать будет суд) выписался из объекта или прописан, но не живет там, в содержании квартиры никакого участия не принимает, ЖКХ не платит, то он потерял свои права. В сентябре 2014 года вышел Обзор судебной практики Верховного Суда РФ, который дал возможность лишать таких “отказников” права пожизненного проживания. В случае выписки только, если отказник выписался сам, добровольно. Если гражданин на момент сделки сидел в тюрьме или служил в армии, это не считается добровольной выпиской. ➡️ Отказник прописан в объекте, но на момент сделки у него есть другое жилье в собственности. В этом случае вряд ли суд признает его потерпевшим и восстановит в правах. Но здесь лучше подстраховаться и взять с отказника нотариальное заявление о том, что у него есть иная собственность, что он не претендует на право пользования «спорной» недвижимостью и не намерен в будущем предъявлять какие-то права на нее. И, конечно, выписать отказника из квартиры стоит до проведения сделки. ➡️ Отказник прописан в объекте, но иной собственности у него нет. Тут риск никуда не пропадает. Некоторые идут на то, чтобы выселить отказника до сделки и взять с него нотариальное заявление (см.выше). В этом случае риск остается на покупателе. Т.к. отказник потом может сказать, что действовал под принуждением и восстановить свои права. Стоит отметить, что несмотря на наличие определенной положительной судебной практики и комментариев Верховного суда по поводу прав таких отказников, каждое судебное дело индивидуально и его исход зависит от конкретного судьи. *** Кстати, с 04.10.2025 в выписке из ЕГРН должны помечаться права некоторых бывших членов семьи, в т.ч. отказников от приватизации. Но есть нюансы. @ipotekahouse #полезное #приватизация

На подходе «Эффект Джигана» 😂 @notariat

📌 Как проверить продавца при покупке квартиры, рассказали Госуслуги. Если сделка купли-продажи будет признана недействительной, есть риск остаться без квартиры и денег. Чтобы избежать негативных последствий, внимательно проверяйте личность продавца и документы по объекту перед тем, как заключать договор. Какие документы проверяем 🔹 Паспорт. Проверить действительность документа можно через Госуслуги. 🔹 Выписка из ЕГРН с основными характеристиками и данными о переходе прав. Полную выписку может заказать сам продавец на Госуслугах. Подробнее тут 🔹 Документы, которые устанавливают права на квартиру — например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство. Убедитесь, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и другими документами. 🔹 Если недвижимость куплена в браке, а продавец указан в документах как единственный титульный собственник, смотрим на наличие брачного договора или нотариального согласия другого супруга на продажу. Если продавец был в браке на момент приобретения недвижимости, а сейчас в разводе с тем супругом - на соглашение о разделе имущества или нотариальное согласие на продажу от бывшего супруга. Как проверять ✔️ Семейное положение Если недвижимость была приобретена до брака или получена на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство, приватизация и т.п.), согласие от супруга на продажу не требуется. Брачный договор тоже не нужен. [Чтобы оценить продавца на предмет супружеских связей, стоит прямо спросить, посмотреть паспорт на соответствующие страницы, обратить внимание на "старые" документы о приобретении им объекта на предмет возможных "следов" супруга, запросить справку из ЗАГСа]. Довольно подробно коллеги рассказали тут, почитайте. ✔️ Дееспособность Если есть сомнения в дееспособности продавца, можно запросить у продавца справки из психоневрологического и накркологического диспансеров (справки ПД и ПНД - брать или не брать). Или провести сделку через нотариуса и если у него будут подозрения по поводу дееспособности, он направит продавца на освидетельствование. Например, если есть подозрения по поводу психических заболеваний или зависимостей. Или продавец сильно пожилой. ✔️ Долги Данные о долгах и исполнительных производствах есть на сайте ФССП, нужно знать ФИО и год рождения продавца. Если продавец — банкрот, об этом можно узнать из Федерального реестра сведений о банкротстве. Какая еще информация влияет на последствия сделки 🔹 Если долей в квартире владеет несовершеннолетний, нужно разрешение органов опеки и попечительства на продажу. 🔹 Если использован маткапитал, продавец должен был выделить доли детям и своему супругу. В противном случае сделка может быть оспорена. 🔹 Если квартира в залоге, с нее до сделки нужно снять обременение. Хотя сейчас банки научились кредитовать заложенные в других банках объекты. 🔹 Если квартира продается по доверенности, ее действительность можно проверить на сайте ФНП. 🔹 Долги по коммунальным услугам должен погашать прежний собственник. Долги по капремонту могут перейти к новому владельцу. 🔹 Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, это может повлечь проблемы для покупателя в будущем. Стоит заранее оценить и понимать гипотетические проблемы. #полезное #недвижимость #риски

📌 Какую недвижимость стоит бояться? Есть недвижимость, которую не сильно жалуют риэлторы и банки.  ➡️ Квартира 1 Квартиры с отказниками  при приватизации. По Жилищному кодексу лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право “пожизненного” проживания в ней. Т.е. выселить его практически невозможно. А кому нужна квартира с чужими жильцами? ➡️ Квартира 2 Приватизированные квартиры, в которых на момент приватизации проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы, либо ушедшие на службу в армию. С ними та же ситуация, как с отказниками. Вернувшись из мест своего пребывания, они вправе вселиться в квартиру и это сложно оспорить. ➡️ Квартира 3 Недвижимость от собственника, который на момент приобретения жилья (это важное уточнение!) состоял в браке, но нет ни согласия супруги на сделку, ни брачного договора, ни соглашения о разделе имущества в случае развода. Если всего этого нет, сделку можно оспорить и признать недействительной. ➡️ Квартира 4 Недвижимость, собственники которой на момент сделки имеют долги. Это может привести к банкротству продавца, такую сделку возможно оспорить в суде. Больше про это здесь. ➡️ Квартира 5 Недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала. Если детям не выделили их доли, в последующем они или их представители могут признать сделку недействительной. ➡️ Квартира 6 Недвижимость, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием. Сделку могут признать недействительной. ➡️ Квартира 7 Недвижимость, полученная продавцом по договору ренты. Если рентополучатель еще жив, он может оспорить договор, например, указав на несоблюдение другой стороной его обязанностей по договору. Наличие у квартиры таких проблем НЕ означает, что ее покупать не стоит. Если подобная квартира очень приглянулась, снизьте риски, изучите документы. А лучше, пригласите профессионала для оценки юридической стороны сделки. @ipotekahouse #полезное #недвижимость #риски

🔹 Росреестр в конце прошлого года обновил свою методичку о способах защиты недвижимости от мошенников. На что следует обратить внимание перед покупкой, какие дополнительные документы запросить у продавца, что учесть в договоре купли-продажи и какие меры помогут в борьбе с кибермошенниками. Новая методичка находится тут. Ну и во вложении к этому посту. Предыдущая версия методики от июня 2025 тут. Что нового появилось в рекомендациях Росреестра: ◾️Ведомство теперь в целях изучения истории объекта рекомендует, кроме получения выписки из ЕГРН, поспрашивать соседей и старшего по подъезду. Кстати, в предыдущей версии Росреестр обращал внимание, что выписку из ЕГРН стоит заказывать только с офиц ресурсов и объяснял почему так, теперь прямо об этом ничего нет. ◾️Покупателям теперь рекомендовано: 1) в выписке из ЕГРН обращать на обременения, 2) наличия признаков банкротства у продавца, 3) наличие согласия супруга продавца, если покупка была в браке, и 4) использования маткапитала продавцом. А еще теперь Росреестр рекомендует 5) запросить у продавца справку о психической здоровье (кстати, сам же Росреестр говаривал, что такие справки не надо включать как обязательство продавца на законодательном уровне). Зато в прошлой версии обращали внимание на то, есть ли права у несовершеннолетних и необходимостью общения с опекой в этом случае, в новой это пропущено. ◾️ В новую версию добавили про проверку зарегистрированных в объекте лиц, в т.ч. ранее зарегистрированных, например, отбывающих наказание. ◾️В новой версии добавлено про возможность проверки достоверности выписки из ЕГРН через QR-код. Кстати, в старой версии было 1525 слов, в новой - 1201, зато шрифт стал крупнее. В общем, не очень понятно, почему старую довольно полную версию с прежними нюансами просто не дополнили новыми. #росреестр #недвижимость #мошенничество #риски