Телеграм канал «Ипотека и недвижимость»

📌 О чем стоит спросить продавца перед сделкой

ДомКлик (Сбербанк) вместе с экспертом рынка недвижимости сделали хорошую подборку вопросов продавцу недвижимости. Практически, чек-лист. Всем на заметку.

Характеристики недвижимости
▪️Какая площадь недвижимости, общая и жилая?
▪️В каком году и из каких материалов построен дом?
▪️Какая проводка: медная или алюминиевая? Как давно ее меняли?
Алюминиевая менее долговечная и склонна к нагреванию при перегрузках.
▪️Была ли замена труб и соединений подвода воды и отопления?
Попросите осмотреть на наличие визуальных проблем.
▪️Что за плитка на полу? Какой класс стойкости у ламината? 
▪️Что готовы оставить после продажи?
▪️Кто производитель кухонной мебели? Действует ли еще на нее гарантия?
▪️Кто живет по соседству? Что из себя соседи представляют?
▪️Были ли протечки воды, в том числе от соседей? Если да, можно ли посмотреть сегодняшнее состояние коммуникаций соседей? 
▪️Какая ситуация с парковкой в вечернее время? Есть ли платные парковки и как далеко?
▪️Какое расстояние до ближайшей остановки, магазина, аптеки?
Рассчитывайте, что 1 км — это примерно 15 минут прогулочным шагом.

Документы
▪️Сколько собственников у недвижимости и есть ли среди них несовершеннолетние?
▪️Какое основание возникновения собственности?
▪️Существуют ли какие-то ограничения на сделку? 
▪️Если недвижимость в наследстве, то все ли наследники участвовали в наследовании?
▪️Если недвижимость приватизирована, то кто был прописан в квартире на момент приватизации?
▪️Использовался ли материнский капитал при покупке недвижимости?
▪️Находится ли квартира в залоге у банка?
▪️Есть ли перепланировка и узаконена ли она? Если не узаконена, нужно понять возможно узаконить.
▪️Есть ли арендаторы? Если да, оформлен ли договор, и за какое время их нужно уведомить об освобождении недвижимости?

Зачем вообще продавцу эта сделка и готов ли он к ней
▪️Почему вы решили продать эту квартиру?
▪️Есть ли согласие всех собственников на продажу квартиры?
▪️Как быстро вы сможете освободить квартиру?
▪️Вы уже подобрали себе квартиру, в которую хотите переехать?
▪️Вы уже получили разрешение от опеки (если применимо)?
▪️Выбрали ли вы банк, в котором будете проводить сделку?
▪️У вас уже готова финансовая и юридическая схемы сделки?
▪️У вас есть другая недвижимость, куда вы сможете встать на регистрационный учет после продажи этой недвижимости? Как быстро вы сможете встать на регистрационный учет? 

@ipotekahouse #полезное #недвижимость #риски

📌еще 6 проверок при сделках купли-продажи недвижимости.

1️⃣ Сайт Росреестра на предмет проверки основных характеристик объекта и наличия обременений. Но стоит запросить полную электронную выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) и историю перехода прав.

👉 Про выписки из ЕГРН с 01.03.2023
👉 Про экспресс-выписку из ЕГРН

➡️ Учитывайте вот это.

2️⃣ Информация про многоквартирный дом, где находится квартира. Вдруг продавец что-то скрывает. Например, почитать подробности про дом можно здесь.

3️⃣ Кредитная история. Через портал Госуслуги можно получить реестр БКИ, где есть "след" кредитной истории. И потом по каждому "следу" на сайтах БКИ запросить кредитные отчеты и изучить их.

4️⃣ Паспорт продавца. А вдруг он недействительный… Проверить паспорт можно на Госуслугах.

5️⃣ Если в сделке есть доверенность с какой-то стороны, проверьте ее здесь. В т.ч. можно проверить отмену доверенности.

6️⃣ Про супруга продавца. Через Госуслуги можно заказать выписку из реестра ЗАГС или справку об отсутствии брака (форма 15) в МФЦ или лично в ЗАГС. Нужно понимать, что нужен архивный документ, т.е. о браке в период покупки недвижимости.

@ipotekahouse #ипотека #недвижимость #полезное #риски

🔝ТОП-10 онлайн реестров для проверки продавца

1️⃣ Реестр банкротов

https://bankrot.fedresurs.ru/

В чем риск: сделка может быть оспорена.

Проверьте его как физическое лицо и как ИП.

2️⃣ Реестр исполнительных производств

https://fssp.gov.ru/iss/ip

В чем риск: Наличие у продавца существенного исполнительного долга может привести к будущему банкротству и проблемам с недвижимостью (ведь оспорить сделку при банкротстве могут за 3 года до и после этого события).

3️⃣ Реестр судебных решений

На портале «Правосудие» (ГАС РФ) или сайтах районных/мировых судов по фамилии можно найти гражданские, уголовные или административные дела, в которых участвует или участвовал человек.

В чем риск:
• споры вокруг объекта недвижимости - приставы могут наложить арест в процессе регистрации сделки
• наличие крупных судебных денежных споров может привести в потенциале к банкротству
• могут быть споры о разводе, разделе имущества или наследстве

4️⃣ Реестр иностранных агентов

https://minjust.gov.ru/ru/pages/reestr-inostryannykh-agentov/

В чем риск: Проведение любой финансовой сделки с лицом, включенным в этот реестр, сопряжено с повышенным вниманием контролирующих органов. Существует риск, что такие сделки в будущем могут попасть под особый правовой режим или быть оспорены.

5️⃣ Реестр осужденных релокантов, для которых введены временные ограничения

https://reestrs.minjust.gov.ru (пока пробная версия)

В чем риск: в т.ч. могут приостановить регистрацию прав на недвижимое имущество - заявление на регистрацию будут возвращаться заявителю без рассмотрения. Подробнее тут

6️⃣ Реестр экстремистов и террористов

https://www.fedsfm.ru/documents/terrorists-catalog-portal-act

В чем риск:
1) банк может заблокировать деньги. Изъять их обратно без долгого разбирательства с РФМ скорее не удастся.
2) В регистрации перехода права собственности, скорее всего, будет отказано, либо сделка будет приостановлена до выяснения обстоятельств.
3) Сделку могут аннулировать через суд по иску прокуратуры или РФМ.

7️⃣ Реестр лиц, уволенных в связи с утратой доверия

Реестр, содержащий список чиновников и служащих, которые были уволены за совершение коррупционных правонарушений https://gossluzhba.gov.ru/reestr

В чем риск:
• присутствует вероятность изъятия недвижимости в пользу государства или оспаривания сделки.
• повышенный риск личного банкротства - увольнение по утрате доверия может сопровождаться крупными штрафами, доначислениями налогов или уголовными делами с требованиями о возмещении ущерба государству.

8️⃣ Реестр военных повесток

https://xn--b1afabzvcegckfhg.xn--p1ai/lkrp/

В чем риск: Если военнообязанный не явится в военкомат в течение 20 дней после публикации повестки в реестре, для него наступают правовые последствия. В т.ч. запрет на регистрацию сделок с недвижимостью.

9️⃣ Реестр алиментщиков

https://fssp.gov.ru/ip_alim

В чем риск: Стандартная проверка на сайте ФССП по ФИО может не показать проблем, если исполнительное производство было прекращено, например, за невозможностью взыскания. Но сам долг никуда не исчезает. Такой должник в любой момент может быть объявлен банкротом по иску кредиторов или приставов. Сделки, совершенные за 3 года до банкротства, оспоримы.

🔟 Реестр контролируемых лиц, если сторона сделки - иностранец

В реестр включаются иностранные граждане, которые нарушили законы РФ и/или миграционное законодательство

https://xn--b1aew.xn--p1ai/rkl?clckid=66141a12

В чем риск: данным лицам нельзя осуществлять сделки с недвижимостью, открывать счета и осуществлять банковские операции (за некоторым исключением).

#недвижимость #кредиты #долги #ипотека #риски @ipotekahouse

ПНД/ НД БРАТЬ-НЕ БРАТЬ, рассказала риелтор Ольга Мажуть👇

___
Да, мои эксперты вместе с продавцами посещают врача при получении справок ПНД и НД. Они не стоят в коридоре, а заходят в кабинет вместе. Об этом проговаривают еще на авансе.

ПНД - справка из психоневрологического диспансера по месту жительства продавца.
НД- справка из наркологического диспансера по месту жительства продавца недвижимости.
Они свидетельствуют о том, что продавец не числится у них на учете.

📝 На днях случилась история. Искали квартиру в определенном районе под ограниченный бюджет. Вариантов мало... И тут появилась она - состояние хорошее, цена адекватная.

Квартира понравилась, планируем покупать. Продается по доверенности от мужа жене. Уточняем, что с собственником? Где он? Оказался в Москве. Решили встретится.

Собственник объяснил при встрече, что ему нездоровится, поэтому всем занимается жена. Но не отказался ехать за справками ПНД/НД.

Приезжаем, и тут начинается: “Вы к нам обращались ранее, вам нужно к участковому врачу”. Ждем 3 часа. К врачу заходим вместе. Конечно, с разрешения продавца.

❗️Оказалось, что в подростковом возрасте лечился. Потом его карту спрашивала милиция, потом пытался оформлять инвалидность, не получилось…

И справку могут выдать, но нужно пройти комиссию.

Мы отказываемся от квартиры. Риски.

В доверенности, которую выписал нотариус, указано, что дееспособность проверена. Для многих - это “маркер безопасности”, но не для риелтора.

Справки НД и ПНД - это не равно недееспособность, хотя многие путают эти понятия. Если человек стоит на учете, то он может быть дееспособным и иметь право заключать сделку.

Но… такую сделку можно оспорить в суде. Задним числом признают продавца недееспособным. Он не понимал, что делал - и начинаются суды… Я никогда не выйду на сделку, если у продавец стоит на учете.

Говорим с агентом, а она: “Хорошо, что отказываетесь, мы нашли клиента без риелтора, он за наличку собирается покупать квартиру…”

Готовы купить квартиру без справок ПНД/НД? Поверите на слово, что все хорошо?

П.С. Почему эксперт присутствует в кабинете? Это риторический вопрос, на который все знают ответ))

#полезное #недвижимость #риски #детисироты @ipotekahouse

📌 Покупка недвижимости у сироты. Нюансы

Коллеги из @risrf рассмотрели ситуацию с жильем, предоставляемым детям-сиротам (с 23 лет при соблюдении ряда условий).

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, после достижения совершеннолетия вправе бесплатно получить жилую квартиру или жилой дом от региональных властей.

Жилое помещение может быть получено двумя способами:
◾️по договору соц.найма, с правом приватизации только по истечении 5 лет и при отсутствии проблем с оплатой коммунальных услуг и исполнением обязательств по найму;
◾️самостоятельная покупка с использованием средств денежного сертификата.

Объект, кстати, может быть куплен не только в личную собственность обладателя сертификата, но и в общую собственность с несовершеннолетними детьми и супругом.

При этом

Если жилое помещение было предоставлено гражданину, являющемуся сиротой или ребенком, оставшимся без попечения родителей, по договору соц.найма, а потом этот гражданин помещение приватизировал, то он может сразу же после приватизации распоряжаться помещением как угодно.

А вот, если жилое помещение было приобретено с использованием сертификата для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или сертификат был использован на погашение кредита на покупку жилого помещения, то в течение ТРЕХ лет с даты приобретения в собственность помещения (см. п. 14 ст. 8.1 указанного закона) это помещение НЕЛЬЗЯ продать, подарить, обменять, сдать в аренду или наем, заложить, нельзя иным способом обременить объект или передать его в собственность другому лицу.

❗️ Поэтому, если собственник владеет жилой недвижимостью менее 3 лет и при этом купил ее, важно изучить правоустанавливающие документы продавца перед покупкой квартиры или жилого дома.

Что стоит смотреть, советуют коллеги:
▫️возможно, запросить у продавца справку из СФР о назначенных выплатах и льготах;
▫️ выяснить, указано ли в ДКП, что на оплату использовался Сертификат о предоставлении выплаты на приобретение жилья детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей;
▫️выяснить использовались ли кредитные средства банка на покупку жилого помещения. Если кредит был - проверить не был ли он полностью погашен за счет сертификата (т.е. полностью ли оплачен основной долг и проценты по кредиту, пени и штрафы сертификат не покрывает). Возможно, запросить выписку по счету, "привязанному" к кредиту, посмотреть откуда поступали платежи. Либо запросить справку из банка, что не использовался сертификат для сирот на погашение кредита (если вообще банк такие справки выдает).

____
p.s. еще одна фобия к проверкам…

#полезное #недвижимость #риски @ipotekahouse

📌 Почему не любят отказников от приватизации?

Кто такой отказник от приватизации?
Право на приватизацию имеют все лица, постоянно зарегистрированные в объекте. Но зарегистрированный может и отказаться от своего права. Если он отказался и не стал собственником, то он и есть отказник от приватизации.

Понять, кто был зарегистрирован в тот момент, можно по архивной выписке из домовой книги.

Почему не любят отказников?
Несмотря на то, что ст. 292 Гражданского кодекса продажа объекта лишает членов семьи прежнего собственника права пользования, есть нюанс. Ст. 19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” говорит о том, что вышеуказанная статья не распространяется на лиц, имевших такие же права на приватизацию, как и тот, кто в итоге приватизировал жилье. Т.е. на тех, кто был прописан в квартире на момент приватизации, но собственником не стал.

Присутствует странная юридическая коллизия, никем до сих пор однозначно не решенная. Получается, отказники имеют право пожизненного проживания в этом объекте вне зависимости от смены собственника. И поэтому и не любят отказников от приватизации ни риэлторы, помогающие купить жилье, ни банки, дающие кредиты под залог такого жилья.

Есть ли варианты? Есть

➡️ Если отказник давно (юридического понятия «давно» нет, если что, решать будет суд) выписался из объекта или прописан, но не живет там, в содержании квартиры никакого участия не принимает, ЖКХ не платит, то он потерял свои права. В сентябре 2014 года вышел Обзор судебной практики Верховного Суда РФ, который дал возможность лишать таких “отказников” права пожизненного проживания. В случае выписки только, если отказник выписался сам, добровольно. Если гражданин на момент сделки сидел в тюрьме или служил в армии, это не считается добровольной выпиской.

➡️ Отказник прописан в объекте, но на момент сделки у него есть другое жилье в собственности. В этом случае вряд ли суд признает его потерпевшим и восстановит в правах. Но здесь лучше подстраховаться и взять с отказника нотариальное заявление о том, что у него есть иная собственность, что он не претендует на право пользования «спорной» недвижимостью и не намерен в будущем предъявлять какие-то права на нее. И, конечно, выписать отказника из квартиры стоит до проведения сделки.

➡️ Отказник прописан в объекте, но иной собственности у него нет. Тут риск никуда не пропадает. Некоторые идут на то, чтобы выселить отказника до сделки и взять с него нотариальное заявление (см.выше). В этом случае риск остается на покупателе. Т.к. отказник потом может сказать, что действовал под принуждением и восстановить свои права.

Стоит отметить, что несмотря на наличие определенной положительной судебной практики и комментариев Верховного суда по поводу прав таких отказников, каждое судебное дело индивидуально и его исход зависит от конкретного судьи.


***
Кстати, с 04.10.2025 в выписке из ЕГРН должны помечаться права некоторых бывших членов семьи, в т.ч. отказников от приватизации. Но есть нюансы.

@ipotekahouse #полезное #приватизация #недвижимость #жилье

📌 Какую недвижимость стоит бояться

Есть недвижимость, которую не сильно жалуют риэлторы и банки. 

➡️ Квартира 1
Квартиры с отказниками  при приватизации. По Жилищному кодексу лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право “пожизненного” проживания в ней. Т.е. выселить его практически невозможно. А кому нужна квартира с чужими жильцами?

➡️ Квартира 2
Приватизированные квартиры, в которых на момент приватизации проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы, либо ушедшие на службу в армию.
С ними та же ситуация, как с отказниками. Вернувшись из мест своего пребывания, они вправе вселиться в квартиру и это сложно оспорить.

➡️ Квартира 3
Недвижимость от собственника, который на момент приобретения жилья (это важное уточнение!) состоял в браке, но нет ни согласия супруги на сделку, ни брачного договора, ни соглашения о разделе имущества в случае развода.
Если всего этого нет, сделку можно оспорить и признать недействительной.

➡️ Квартира 4
Недвижимость, собственники которой на момент сделки имеют долги.
Это может привести к банкротству продавца, такую сделку возможно оспорить в суде.

➡️ Квартира 5
Недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала.
Если детям не выделили их доли, в последующем они или их представители могут признать сделку недействительной.

➡️ Квартира 6
Недвижимость, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием.
Сделку могут признать недействительной.
Юридические основания для отмены сделки: статья 171 ГК РФ и статья 177 ГК РФ.

➡️ Квартира 7
Недвижимость, полученная продавцом по договору ренты.
Если рентополучатель еще жив, он может оспорить договор, например, указав на несоблюдение другой стороной его обязанностей по договору.

Наличие у квартиры таких проблем НЕ означает, что ее покупать не стоит. Если подобная квартира очень приглянулась, снизьте риски, изучите документы. А лучше, пригласите профессионала для оценки юридической стороны сделки.

@ipotekahouse #полезное #недвижимость #риски