Телеграм канал «Ипотека и недвижимость»

🔹 На Госуслугах есть сервис «Приобретение недвижимости».

Росреестр рассказал, что сервис информирует о ключевых этапах сделки и создан для того, чтобы сделать процесс приобретения и регистрации недвижимости простым и понятным. Также он содержит ссылки на ресурсы, которые могут быть полезны при покупке недвижимости.

Сервис:
◾️позволит проверить права на объект в ЕГРН, отсутствие ограничений и обременений;
◾️проинформирует, какие документы можно запросить у продавца и что нужно, чтобы составить договор купли-продажи недвижимости;
◾️ознакомит вас с пошаговой инструкцией по регистрации недвижимости.

Например, сервис предлагает следующие шаги

Проверьте продавца
• Проверьте действительность паспорта РФ — если собственник старше 14 лет
• Попросите продавца предоставить онлайн-выписку из ЕГРН
• Сравните данные паспорта и правоустанавливающего документа со сведениями из ЕГРН
• Проверьте, нет ли в отношении продавца открытых исполнительных производств (ИП)
• Проверьте, не является ли продавец банкротом

Запросите дополнительные документы у продавца
• Справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающую дееспособность
• Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• Документ о лицах, зарегистрированных в жилье. Единый жилищный документ (ЕЖД) — если недвижимость в Москве. Адресную справку о проживающих или выписку из домовой книги — для остальных регионов
• Проверьте наличие перепланировок. Для этого сопоставьте поэтажный план с планировкой, указанной в выписке ЕГРН об объекте. Чтобы получить выписку об объекте, выберите: Запросить сведения из ЕГРН → Нет → Выписку из ЕГРН с планами и схемами
• Нотариальное согласие на продажу недвижимости от второго супруга — если недвижимость находится в совместной собственности супругов
• Решение об одобрении сделки — если договор заключается с организацией
Разрешение органов опеки на отчуждение имущества — если среди собственников есть дети или недееспособные
• Согласие банка на продажу — если недвижимость в ипотеке

Далее сервис расскажет, как онлайн подать документы на регистрацию сделки и какие документы нужны. Также там узнаете, что делать после того, регистрация проведена.

#госуслуги #недвижимость #риски #росреестр @ipotekahouse

📌 Факторы риска при покупке квартиры назвали в столичном Росреестре.

1️⃣ В первую очередь у продавца следует запросить актуальные выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

С их помощью можно проверить сразу несколько ключевых моментов сделки:
◾️квартира соответствует описанию в госреестре;
◾️правообладатель и человек, отчуждающий имущество, является одним и тем же лицом;
◾️в отношении объекта недвижимости не установлены ограничения и (или) обременения;
◾️предшествующие правообладатели не представляли возражения в отношении зарегистрированного действующим собственником права.

2️⃣ Серьезным показателем возможных проблем также являются частые переходы права собственности. В делах по оспариванию сделок, как правило, присутствует быстрый «переброс» квартиры, отмечает Росреестр.

Запросите выписку из ЕГРН о переходе прав — здесь нужно обратить внимание на количество сделок за последние два или три года. Если их было более двух, то следует детальнее изучить правоустанавливающие документы и уточнить причины отчуждения недвижимости.

3️⃣ Перед покупкой квартиры следует также убедиться в надежности собственника. С помощью государственных сервисов можно проверить ИНН продавца, открытые в отношении него исполнительные производства, наличие у лица коммерческой деятельности и судебных дел. Отдельным фактором риска является банкротство гражданина — по данным экспертов подавляющее число сделок оспаривается именно в отношении имущества подобных лиц. Информацию о возможном банкротстве и наличии задолженности у физического лица можно узнать самостоятельно с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

При составлении договора купли-продажи (ДКП) проверьте, что:

◾️ Стоимость объекта недвижимости соответствует рыночной. Заниженная стоимость может повлечь признание сделки ничтожной и серьезные последствия как для продавца, так и для покупателя — к примеру, в случае применения двухсторонней реституции, последнему вернется только сумма, указанная в ДКП.

◾️ В договоре купли-продажи подробно прописаны условия сделки — использовался ли материнский капитал, состоит ли собственник в браке, продавец является дееспособным лицом и т.д.

#полезное #росреестр #недвижимость #риски @ipotekahouse

Продолжаем вчерашнюю тему "Сам себе юрист. Как купить недвижимость самостоятельно" @ipotekahouse

📌 О чем стоит спросить продавца перед сделкой

ДомКлик (Сбербанк) вместе с экспертом рынка недвижимости сделали хорошую подборку вопросов продавцу недвижимости. Практически, чек-лист. Всем на заметку.

Характеристики недвижимости
▪️Какая площадь недвижимости, общая и жилая?
▪️В каком году и из каких материалов построен дом?
▪️Какая проводка: медная или алюминиевая? Как давно ее меняли?
Алюминиевая менее долговечная и склонна к нагреванию при перегрузках.
▪️Была ли замена труб и соединений подвода воды и отопления?
Попросите осмотреть на наличие визуальных проблем.
▪️Что за плитка на полу? Какой класс стойкости у ламината? 
▪️Что готовы оставить после продажи?
▪️Кто производитель кухонной мебели? Действует ли еще на нее гарантия?
▪️Кто живет по соседству? Что из себя соседи представляют?
▪️Были ли протечки воды, в том числе от соседей? Если да, можно ли посмотреть сегодняшнее состояние коммуникаций соседей? 
▪️Какая ситуация с парковкой в вечернее время? Есть ли платные парковки и как далеко?
▪️Какое расстояние до ближайшей остановки, магазина, аптеки?
Рассчитывайте, что 1 км — это примерно 15 минут прогулочным шагом.

Документы
▪️Сколько собственников у недвижимости и есть ли среди них несовершеннолетние?
▪️Какое основание возникновения собственности?
▪️Существуют ли какие-то ограничения на сделку? 
▪️Если недвижимость в наследстве, то все ли наследники участвовали в наследовании?
▪️Если недвижимость приватизирована, то кто был прописан в квартире на момент приватизации?
▪️Использовался ли материнский капитал при покупке недвижимости?
▪️Находится ли квартира в залоге у банка?
▪️Есть ли перепланировка и узаконена ли она? Если не узаконена, нужно понять возможно узаконить.
▪️Есть ли арендаторы? Если да, оформлен ли договор, и за какое время их нужно уведомить об освобождении недвижимости?

Зачем вообще продавцу эта сделка и готов ли он к ней
▪️Почему вы решили продать эту квартиру?
▪️Есть ли согласие всех собственников на продажу квартиры?
▪️Как быстро вы сможете освободить квартиру?
▪️Вы уже подобрали себе квартиру, в которую хотите переехать?
▪️Вы уже получили разрешение от опеки (если применимо)?
▪️Выбрали ли вы банк, в котором будете проводить сделку?
▪️У вас уже готова финансовая и юридическая схемы сделки?
▪️У вас есть другая недвижимость, куда вы сможете встать на регистрационный учет после продажи этой недвижимости? Как быстро вы сможете встать на регистрационный учет? 

@ipotekahouse #полезное #недвижимость #риски

📌еще 6 проверок при сделках купли-продажи недвижимости.

1️⃣ Сайт Росреестра на предмет проверки основных характеристик объекта и наличия обременений. Но стоит запросить полную электронную выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) и историю перехода прав.

👉 Про выписки из ЕГРН с 01.03.2023
👉 Про экспресс-выписку из ЕГРН

➡️ Учитывайте вот это.

2️⃣ Информация про многоквартирный дом, где находится квартира. Вдруг продавец что-то скрывает. Например, почитать подробности про дом можно здесь.

3️⃣ Кредитная история. Через портал Госуслуги можно получить реестр БКИ, где есть "след" кредитной истории. И потом по каждому "следу" на сайтах БКИ запросить кредитные отчеты и изучить их.

4️⃣ Паспорт продавца. А вдруг он недействительный… Проверить паспорт можно на Госуслугах.

5️⃣ Если в сделке есть доверенность с какой-то стороны, проверьте ее здесь. В т.ч. можно проверить отмену доверенности.

6️⃣ Про супруга продавца. Через Госуслуги можно заказать выписку из реестра ЗАГС или справку об отсутствии брака (форма 15) в МФЦ или лично в ЗАГС. Нужно понимать, что нужен архивный документ, т.е. о браке в период покупки недвижимости.

@ipotekahouse #ипотека #недвижимость #полезное #риски

🔝ТОП-10 онлайн реестров для проверки продавца

1️⃣ Реестр банкротов

https://bankrot.fedresurs.ru/

В чем риск: сделка может быть оспорена.

Проверьте его как физическое лицо и как ИП.

2️⃣ Реестр исполнительных производств

https://fssp.gov.ru/iss/ip

В чем риск: Наличие у продавца существенного исполнительного долга может привести к будущему банкротству и проблемам с недвижимостью (ведь оспорить сделку при банкротстве могут за 3 года до и после этого события).

3️⃣ Реестр судебных решений

На портале «Правосудие» (ГАС РФ) или сайтах районных/мировых судов по фамилии можно найти гражданские, уголовные или административные дела, в которых участвует или участвовал человек.

В чем риск:
• споры вокруг объекта недвижимости - приставы могут наложить арест в процессе регистрации сделки
• наличие крупных судебных денежных споров может привести в потенциале к банкротству
• могут быть споры о разводе, разделе имущества или наследстве

4️⃣ Реестр иностранных агентов

https://minjust.gov.ru/ru/pages/reestr-inostryannykh-agentov/

В чем риск: Проведение любой финансовой сделки с лицом, включенным в этот реестр, сопряжено с повышенным вниманием контролирующих органов. Существует риск, что такие сделки в будущем могут попасть под особый правовой режим или быть оспорены.

5️⃣ Реестр осужденных релокантов, для которых введены временные ограничения

https://reestrs.minjust.gov.ru (пока пробная версия)

В чем риск: в т.ч. могут приостановить регистрацию прав на недвижимое имущество - заявление на регистрацию будут возвращаться заявителю без рассмотрения. Подробнее тут

6️⃣ Реестр экстремистов и террористов

https://www.fedsfm.ru/documents/terrorists-catalog-portal-act

В чем риск:
1) банк может заблокировать деньги. Изъять их обратно без долгого разбирательства с РФМ скорее не удастся.
2) В регистрации перехода права собственности, скорее всего, будет отказано, либо сделка будет приостановлена до выяснения обстоятельств.
3) Сделку могут аннулировать через суд по иску прокуратуры или РФМ.

7️⃣ Реестр лиц, уволенных в связи с утратой доверия

Реестр, содержащий список чиновников и служащих, которые были уволены за совершение коррупционных правонарушений https://gossluzhba.gov.ru/reestr

В чем риск:
• присутствует вероятность изъятия недвижимости в пользу государства или оспаривания сделки.
• повышенный риск личного банкротства - увольнение по утрате доверия может сопровождаться крупными штрафами, доначислениями налогов или уголовными делами с требованиями о возмещении ущерба государству.

8️⃣ Реестр военных повесток

https://xn--b1afabzvcegckfhg.xn--p1ai/lkrp/

В чем риск: Если военнообязанный не явится в военкомат в течение 20 дней после публикации повестки в реестре, для него наступают правовые последствия. В т.ч. запрет на регистрацию сделок с недвижимостью.

9️⃣ Реестр алиментщиков

https://fssp.gov.ru/ip_alim

В чем риск: Стандартная проверка на сайте ФССП по ФИО может не показать проблем, если исполнительное производство было прекращено, например, за невозможностью взыскания. Но сам долг никуда не исчезает. Такой должник в любой момент может быть объявлен банкротом по иску кредиторов или приставов. Сделки, совершенные за 3 года до банкротства, оспоримы.

🔟 Реестр контролируемых лиц, если сторона сделки - иностранец

В реестр включаются иностранные граждане, которые нарушили законы РФ и/или миграционное законодательство

https://xn--b1aew.xn--p1ai/rkl?clckid=66141a12

В чем риск: данным лицам нельзя осуществлять сделки с недвижимостью, открывать счета и осуществлять банковские операции (за некоторым исключением).

#недвижимость #кредиты #долги #ипотека #риски @ipotekahouse

ПНД/ НД БРАТЬ-НЕ БРАТЬ, рассказала риелтор Ольга Мажуть👇

___
Да, мои эксперты вместе с продавцами посещают врача при получении справок ПНД и НД. Они не стоят в коридоре, а заходят в кабинет вместе. Об этом проговаривают еще на авансе.

ПНД - справка из психоневрологического диспансера по месту жительства продавца.
НД- справка из наркологического диспансера по месту жительства продавца недвижимости.
Они свидетельствуют о том, что продавец не числится у них на учете.

📝 На днях случилась история. Искали квартиру в определенном районе под ограниченный бюджет. Вариантов мало... И тут появилась она - состояние хорошее, цена адекватная.

Квартира понравилась, планируем покупать. Продается по доверенности от мужа жене. Уточняем, что с собственником? Где он? Оказался в Москве. Решили встретится.

Собственник объяснил при встрече, что ему нездоровится, поэтому всем занимается жена. Но не отказался ехать за справками ПНД/НД.

Приезжаем, и тут начинается: “Вы к нам обращались ранее, вам нужно к участковому врачу”. Ждем 3 часа. К врачу заходим вместе. Конечно, с разрешения продавца.

❗️Оказалось, что в подростковом возрасте лечился. Потом его карту спрашивала милиция, потом пытался оформлять инвалидность, не получилось…

И справку могут выдать, но нужно пройти комиссию.

Мы отказываемся от квартиры. Риски.

В доверенности, которую выписал нотариус, указано, что дееспособность проверена. Для многих - это “маркер безопасности”, но не для риелтора.

Справки НД и ПНД - это не равно недееспособность, хотя многие путают эти понятия. Если человек стоит на учете, то он может быть дееспособным и иметь право заключать сделку.

Но… такую сделку можно оспорить в суде. Задним числом признают продавца недееспособным. Он не понимал, что делал - и начинаются суды… Я никогда не выйду на сделку, если у продавец стоит на учете.

Говорим с агентом, а она: “Хорошо, что отказываетесь, мы нашли клиента без риелтора, он за наличку собирается покупать квартиру…”

Готовы купить квартиру без справок ПНД/НД? Поверите на слово, что все хорошо?

П.С. Почему эксперт присутствует в кабинете? Это риторический вопрос, на который все знают ответ))

#полезное #недвижимость #риски #детисироты @ipotekahouse