Телеграм канал «Недвижимость России»

Отель почти достроен, открытие через пару месяцев. Самое время искать оператора.

Такой звонок знает любой оператор. Мы приезжаем, проходим по этажам и за час видим, где объект будет терять деньги. Все годы, что он будет работать.

Номера нарезаны под продажу метров: в буклете красиво, ночами продаётся плохо. Прачечной и складов нет, бельё поедет через гостевой лифт. Лобби просторное, а завтрак на полный дом в него не помещается. Инженерия взята из жилого проекта, где никто не включает душ всем домом в восемь утра.

Это уже бетон. Отменить его нельзя, можно только дорого обходить.

Для инвестора здесь важно вот что: часть будущего денежного потока определили за него на этапе проектирования, задолго до сделки. В цене метра этого не видно.

После открытия деньги приносит другое: устойчивый спрос в этой точке, тариф, каналы продаж, работа команды и данные, по которым собственник принимает решения. Здание задаёт рамку, в которой всё это возможно. Или невозможно.

Поэтому до сделки я проверяю четыре вещи.

• Кто и когда считал спрос: сезон, будни, откуда приедут эти гости.
• Что в планировке и инженерии уже нельзя изменить и сколько стоит обход.
• Кто отвечает за тариф и продажи после ввода и по каким показателям.
• Что собственник увидит в отчёте ежемесячно, а не по итогам года.

Если на эти вопросы отвечает презентация, а не расчёт, вы покупаете не объект, а чужие допущения.

В Raido мы заходим на любом этапе: до стройки, во время, к готовой коробке, в работающий отель. Любимая стадия - пока всё на бумаге. Там те же решения стоят почти ничего: развернуть планировку, заложить сервисные потоки, собрать продукт под гостя и продажи. После стройки каждое тянет на маленькую реконструкцию.

Если отель уже работает, часть решений всё ещё ваша: тариф, каналы продаж, команда, стандарты. Бетон - нет.

Если у вас есть проект или объект и нужно понять, что в нём уже необратимо - напишите в личные сообщения канала.

Этот канал теперь веду я. И главный вопрос здесь меняется: не сколько стоит метр, а кто и как заставит его зарабатывать.

Я Владимир Селиванов, сооснователь гостиничной группы полного цикла Raido. Отели - мой бизнес: мы входим в проект до стройки, запускаем объект и управляем им после открытия. В этих объектах мои деньги и деньги 100+ частных инвесторов, поэтому обещания привык проверять данными.

Для этого создал HotGrade - независимую проверку гостиничного бизнеса: 35 828 отелей России в базе, методика публичная, позиции не продаются.

Раньше здесь был поток новостей обо всём: ипотека, ЖКХ, новостройки. Эти посты писала прежняя редакция. Выдавать её историю за свою не буду - и продолжать тоже.

Самые дорогие ошибки здесь принимаются до открытия объекта, а счёт приходит после сделки - когда исправить уже нельзя.

Дальше будем разбирать, откуда в объекте берётся спрос, какие решения становятся бетоном, кто отвечает за продажи и управление, что собственник видит в данных. Ежедневной ленты больше не будет: несколько постов в неделю - для тех, кто строит, покупает или владеет гостиничной и доходной недвижимостью.

Есть объект, проект или сделка, где обещания стоит проверить до подписи, - напишите в личные сообщения канала.

Здесь меняется фокус.

Этот канал много лет писал о недвижимости широко: ипотека, сделки, ЖКХ, новостройки, загородные дома. Я не буду делать вид, что одно новое имя сразу превратит его в другой канал.

Меня зовут Владимир Селиванов. Я сооснователь гостиничной группы полного цикла Raido и создатель HotGrade - независимой системы проверки гостиничного бизнеса на данных отелей России.

Мне интересна недвижимость как работающий бизнес. Не только сколько стоит квадратный метр, а что происходит с объектом после покупки или открытия: кто создаёт спрос, кто управляет, где теряется доходность и какие решения собственник принимает на данных.

Поэтому дальше здесь будет больше гостиничной и доходной недвижимости. Без бесконечного потока общих новостей. С разбором решений для собственников, девелоперов и инвесторов.

«Квартира оформлена на вас? После смерти супруга её всё равно придётся делить с наследниками».

Это — главный юридический сюрприз, о котором россияне чаще всего узнают уже в МФЦ или у нотариуса, предупреждает Федеральная нотариальная палата.

Разбираемся, как работают правила, чтобы не потерять жильё и нервы.

Главное правило: что нажито в браке — общее. Даже если квартира, дом или участок записаны только на вас, в глазах закона это совместная собственность супругов (ст. 34 СК РФ).

После смерти мужа или жены:
1. Вы автоматически получаете 1/2 супружеской доли — её можно выделить сразу, без ожидания 6 месяцев (и без срока давности).
2. Оставшаяся половина уходит в наследственную массу и делится между всеми наследниками: детьми, родителями, иждивенцами — даже если они не жили с вами.

⚠️ Три самых распростроненных риска:
🔹 Не первая жена/муж
Если недвижимость была куплена покойным в предыдущем браке, у бывшей супруги тоже есть доля в этом объекте. Вы можете узнать о ней только при оформлении документов.

🔹 Недействительный брак
Если мужчина зарегистрировал отношения в другой стране и не развёлся, именно та супруга (а не вы) будет считаться наследницей. Ваш брак могут признать недействительным.

🔹 Иллюзия «автоматического перехода»
Ошибочное мнение: «Если не вступать в наследство 3 года, квартира отойдёт мне». Нет. Исковая давность здесь не работает — другие наследники могут заявить права даже спустя много лет.

✅ Что НЕ делится (ваше личное):
— подарки и наследство, полученные в браке;
— имущество, купленное ДО свадьбы.

Но важный нюанс: даже бесплатно выданный земельный участок от государства — это общее, если выдано женатому человеку. Это не считается дарением.

Самый надёжный вариант — брачный договор. В нём можно установить раздельный режим собственности. Тогда ваша личная квартира останется вашей, а имущество умершего войдёт в наследство по чётким правилам.

Что делать прямо сейчас?

— Узнайте, была ли недвижимость приобретена в браке.
— Проверьте, не осталось ли у супруга «старых» долей или незакрытых браков.
— При наличии спорных моментов — проконсультируйтесь с нотариусом заранее, а не в момент траура.

#наследство #супружескаядоля #недвижимость #квартира #ЖКХ #праванаследников #брачныйдоговор #ФНП #юридическиесоветы #риски #жилье #собственность

🚗 Новые нормативы обеспеченности новостроек парковочными местами в Москве могут привести к снижению их цены на 10% в отдельных проектах, такое мнение высказал @ria_realty основатель компании InnovaTransport Алексей Смирнов.

▶️ Ранее власти Москвы утвердили новые нормативы обеспеченности новостроек парковочными местами. Новая жилая застройка в столице должна обеспечиваться постоянными парковочными местами из расчета 0,8 машино-места на одну квартиру площадью до 70 квадратных метров, 1,2 - на квартиру площадью от 70 до 100 квадратных метров и 1,6 - на квартиру площадью свыше 100 квадратных метров.

"Увеличение норматива не означает, что в Москве станет меньше пространства для жизни. Скорее, девелоперам придется балансировать жилую и парковочную части в новых пропорциях. В городской застройке, где свободной земли практически нет, дополнительные машино-места в основном будут размещаться в подземной части или в стилобате. Отдельно стоящие паркинги тоже возможны, но для них потребуется дополнительная территория, поэтому массовым такое решение точно не станет", - прокомментировал Смирнов.

По его мнению, само увеличение количества парковочных мест не должно автоматически приводить к росту их стоимости. Если предложение машино-мест в проекте увеличится, потребуется обеспечить их реализацию покупателям, а значит, сделать предложение более привлекательным. Дополнительный объем строительства также может дать эффект масштаба и снизить себестоимость машино-места. Поэтому в проектах с заметным увеличением предложения возможна коррекция цен в сторону снижения - ориентировочно на 5-10%, спрогнозировал собеседник агентства.

На стоимость квартир изменения будут влиять иначе, прежде всего через себестоимость строительства, полагает он. Ключевое значение имеет тип парковки: подземный паркинг требует существенно больших затрат и может увеличивать себестоимость проекта, в том числе стоимость квадратного метра жилья. Стилобатный или наземный вариант обходится дешевле. Поэтому в зависимости от конкретного проекта колебания стоимости квартиры при реализации новых требований могут составить 2-3%.

"Более заметным последствием может стать изменение квартирографии в новых проектах. Теперь при проектировании придется учитывать не только общую площадь жилья, но и количество отдельных квартир. В результате может измениться подход к их нарезке: в зависимости от финансовой модели проекта застройщику может быть выгоднее укрупнять часть лотов либо, наоборот, дробить площадь на несколько небольших квартир, если такая конфигурация позволяет сохранить необходимую экономику проекта. Поэтому в отдельных проектах мы можем увидеть изменение соотношения квартир разного формата, в том числе увеличение доли студий и небольших лотов", - отметил Смирнов.

При этом застройщики могут активнее использовать пакетные предложения – квартира плюс машино-место со скидкой или другими условиями, в таком случае изменится не столько базовая цена квадратного метра, сколько структура предложения для покупателя, допустил он.

Что касается дворов, озеленения и общественных пространств, то здесь возврата к массовым наземным парковкам не ожидается. Городские требования к благоустройству и качеству среды сохраняются, и заменить двор асфальтовой площадкой под машины девелопер точно не сможет, добавил эксперт.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

В России может появиться жилищный омбудсмен — специалист, который будет решать споры между жильцами и УК, ТСЖ или застройщиками.

Инициаторы предлагают создать механизм защиты, который сейчас нужен многим:

📍 Кто сможет помочь?
Уполномоченный будет разбирать жалобы на:
— некачественные коммунальные услуги;
— проблемы с содержанием общего имущества;
— задержки сдачи новостроек;
— строительные дефекты и недочёты в квартирах.

📍 Какие полномочия?
Омбудсмен сможет:
— запрашивать информацию у госорганов и компаний;
— реагировать на массовые нарушения прав жильцов;
— в отдельных случаях обращаться в суд в защиту граждан.

📍 Кто заплатит?
Финансирование предлагают вести из бюджета + за счёт взносов застройщиков. Это снизит нагрузку на плечи самих жильцов.

Напомним, в стране уже работают финансовый омбудсмен и Уполномоченный по правам человека. Новая должность закроет именно «коммунальную» нишу, где люди часто остаются один на один с проблемами.

#жилищныйомбудсмен #ЖКХ #новостройки #УК #ТСЖ #защитаправ #инициативы #риски #жилье #правапотребителей

Рассрочка в новостройках станет законной и прозрачной

Банк России, Минстрой и девелоперы подготовили законопроект, который вводит ДДУ с рассрочкой как отдельный юридический инструмент. Это давно назревшая мера: сейчас рассрочка работает «по понятиям», что создает риски для обеих сторон.

Ключевые правила, которые предлагают закрепить:

🔹 Только электронный формат — ДДУ с рассрочкой подписывается усиленной квалифицированной ЭП. Никаких «бумажных» вариантов.

🔹 Деньги до ввода дома — на эскроу, после — уже на счет застройщика. Это защищает покупателя, пока объект строится.

🔹 Срок рассрочки — максимум 3 года после плановой даты ввода дома (по проектной декларации).

🔹 Если долг не погашен к моменту передачи квартиры — в акте приема-передачи делается запись, что объект находится в ипотеке у застройщика до полной оплаты.

🔹 Досрочное погашение — можно частично или полностью, уведомив за 30 дней (или меньше, если прописано в договоре). Застройщик обязан оперативно подтвердить остаток долга.

🔹 За просрочки — застройщик вправе потребовать досрочно всю сумму, если нарушений больше 3 раз за 12 месяцев или просрочка свыше 2 месяцев. Вместо пени могут начислить проценты, но не более 20% годовых.

🔹 Информация о рассрочке будет передаваться в БКИ — чтобы банки видели реальную долговую нагрузку клиента.

🔹 Наценка за рассрочку запрещена — цена квартиры не может быть выше за сам факт отсрочки платежа.

Зачем это нужно?
Чтобы уйти от серых схем, защитить дольщиков от внезапных требований и дать застройщикам понятный механизм работы с отсрочкой. Рассрочка перестает быть «опцией по договоренности» и становится полноценным финансовым продуктом.

Пока это законопроект, но его принятие — вопрос времени. Будет интересно посмотреть, как новая норма повлияет на рынок: станет ли рассрочка доступнее или, наоборот, жестче.

А вы как думаете — упростит ли это жизнь покупателям или добавит бюрократии?

#законопроекты #строительство #новостройки #риски #рассрочка #ДДУ #недвижимость #право