ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ 🔮 : 7'845 | на пост: 1'523 | ER: 26.6% Публикации Упоминания Аналитика

Это настоящий "потом отравился печенькой" момент российского макро

То есть за последние 24 месяца мы:

• проводим стимулирующую бюджетную политику масштаба ковидных времен при 3% безработице

• между 2кв22 и 3кв23 Банк России провел самый агрессивный цикл снижения ставок в современной истории (который выглядит очень логично в ретроспективе)

• довели до беспрецедентной долю льготного/не-рыночного кредитования в ипотеке и корп-кредитовании

• прошли через ряд шоков оттока капитала - в т.ч. волны оттока в недвижимость Дубая, "шэдоу танкер флит", рост сроков расчетов по ВЭД

• прошли через шоки на рынке труда от мобилизации и оттока за рубеж

• на рынке инвестиционных и потреб товаров беспрецедентные шоки предложения из-за ухода нерезидентов, дорогой логистики/платежей и прочих санкций

....

• а потом Банк России повысил ставку и разогнал инфляцию

@c0ldness

ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ 🔮 : 7'845 | на пост: 1'523 | ER: 26.6% Публикации Упоминания Аналитика

Кажется в учебнике введения в макро Мэнкью приводит пример путаницы направления причинности: В разгар чумы крестьяне замечали, что с приходом в деревню врачей количество больных начинало расти, и стали хватать или прогонять врачей

В реальности , конечно, врачи приходили после того, как появлялись первые больные и помогали остановить эпидемию

Примерно так выглядит текущее обсуждение "высокие ставки вызывают инфляцию"

Эксперт недвижимости — Константин Барсуков : 5'115 | на пост: 838 | ER: 0% Публикации Упоминания Аналитика

Вот новая версия про семейную ипотеку. Теперь появятся какие-то "малые города".

Мне вот любопытно. Минфин реально думает, что если они сейчас где-то там сделают льготную ипотеку, то народ прям сразу туда "попрёт", всё застроит и начет детей рожать?

Очень мне всё же странно, когда семейная ипотека обсуждается отдельно от комплексного развития территорий, где речь не только про инфраструктуру, но и про наличие рабочих мест с нормальной зарплатой. А также без обсуждения "материнства" в целом, начиная от возвышения самого понятия материнства и заканчивая поддержкой семьи на всех этапах: и про ясли, и детсады продленного дня, и про деньги, и про карьеру мамы.

В итоге всё тупо сводится к: дадим денег на квартиру и они начнут рожать. Государство с таким подходом спасает только то, что люди в целом хотят рожать детей. Потому что озвученный стимул - так себе..

@expertned

Ипотека и недвижимость : 42'420 | на пост: 6'804 | ER: 17.8% Публикации Упоминания Аналитика

Срок строительства объектов в России, исключая уникальные и сложные, будет составлять к 2027 году не более 1 тысячи дней, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на съезде Российского союза промышленников и предпринимателей.
@ria_realty

Ипотека и недвижимость : 42'420 | на пост: 6'804 | ER: 17.8% Публикации Упоминания Аналитика

Марат Хуснуллин: «Мы [строительная отрасль] даем большой мультипликативный эффект. Суммарно наша отрасль со всеми смежными дает около 13% всей налоговой системе страны. И этот стабильный рост позволил нам поддержать многие другие отрасли экономики».

do A.S.A.P. : 2'077 | на пост: 2'155 | ER: 0% Публикации Упоминания Аналитика

Доли ТОП-10 девелоперов по классам 👆 Продажи за 1Q 2024 г. (Москва старая)

Оценивали по зарегистрированным ДДУ с физиками, вместе с партнёрами @pulsprodajru

Напомним, мы не дискутируем о нынешнем размывании границ классов. Нам интересен срез результатов ключевых игроков. И обратите внимание, как поменялись доли по сравнению с итогами за 2023

Кратко по "золоту"
▫️Масс-сегмент: ПИК, естественно, лидер. Закрыли квартал с 2,6 тыс. ДДУ, или 47% спроса сегмента. Однако, доля ПИК прилично просела. Самолёт же, напротив, прибавил благодаря освоению проектов купленного ими МИЦ. Совокупно, на 10-ку девелоперов пришлось 88% сделок. Нескольких ДДУ не хватило Пионеру, чтобы попасть в 10-ку

▫️Бизнес-класс: Эталон собрал 806 ДДУ, или 13,5% сегмента. Донстрой уступил им квартальное лидерство. Пары ДДУ не хватило Стране Девелопмент для попадания в топ-10. В сумме, 10-ка игроков заняла 72,5%

▫️Премиум и выше: MR Group оттянули на себя сразу 30+%, а вся 10-ка первых - 75,5% спроса сегмента. Ровно, как по итогам 2023

Подробнее доли - на картинке 👍 do A.S.A.P. ⚫️

Никита Кричевский : 59'793 | на пост: 12'608 | ER: 10.2% Публикации Упоминания Аналитика

За 10 лет площадь продаваемых квартир снизилась на треть – с 70 до 46 кв м.

Такая удручающая статистика прямо бьет по перспективам рождаемости – рожать просто негде. Даже в СССР с его «мама-папа-двушка» норматив был 54 квадрата на семью.

Призывать баб рожать большого ума не надо, раздавать деньги – тоже. Но что делать со строительной мафией, которая будет с пеной у рта возражать, что потребитель требует именно маленькие квартирки?

Им лишь бы бабки. На будущее наплевать. Государь, разве ты этого не видишь?

Unexpected Value : 3'428 | на пост: 5'006 | ER: 0% Публикации Упоминания Аналитика

Вводы многоквартирных домов в 2023 году составили 51.8 млн кв. м по данным Росстата 39.5 млн кв. м по данным ЕИСЖС

В предыдущих сериях мы рассказывали, как методология Росстата завышает объемы введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья: вместе с жилыми домами в эту статистику входят общежития, дома престарелых, прочие специализированные жилые помещения, в том числе для размещения граждан, использующих спецодежду.

Напомним, это не означает, что у нас нарисованные цифры в ВВП - все эти квадратные метры реально построены (либо капитально отремонтированы). Но называть эти метры вводом многоквартирных домов (МКД) весьма своеобразное решение. Например, из-за этого многие думают, что ввод жилья в 2022 году вырос, хотя было небольшое снижение.

Что мы получаем на данных ЕИСЖС?

Ввод МКД вырос ~7%, что в 2 раза ниже, чем по данным Росстата. Но «прочее» строительство растет уверенными темпами +44%. Проверить наши расчеты достаточно просто: посмотрите на плановые вводы 2024 года согласно ЕИСЖС на январь 2023 . Вероятность запустить 10 млн квадратов и ввести их в тот же период не выше, чем резиста иммолэйт импрувед (крайне мала). Статистику ИЖС не смотрим, потому что это черный ящик.

Это еще раз подводит нас к якобы проблема «ценового пузыря». Проблема роста цен на жилье более фундаментальная, чем льготная ипотека. Цены растут, потому что желающих переехать в новое жилье сильно больше, чем новых квартир. Льготная ипотека может временно вмешиваться в динамику, но не в тренд.
В России примерно 3.8 млрд кв. м жилой площади (в т.ч. МКД - 2.25 млрд кв. м). Выбывает ежегодно около 1-2%. А прирост идет на 2-3% (с учетом индивидуального строительства). То есть в лучшем случае увеличение на 1%. Это близко к приросту населения с учетом миграции, но не массовому улучшению жилищных условий.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Недвижимость инсайды : 85'944 | на пост: 19'910 | ER: 24% Публикации Упоминания Аналитика

Информаторы Монича оказались точны. Бузулуцкий - ген. дир Эталона. Вот такие есть на рынке социальные лифты. Поздравляем, чё!

Слухи распускать не будем, но отметим, как Мишган гордился схематозом по коммерческой недвижимости в Самолете или особенностям агентских продаж в Инграде😏

MMI : 104'501 | на пост: 19'746 | ER: 16% Публикации Упоминания Аналитика

ИНФЛЯЦИЯ В АПРЕЛЕ ОСТАЕТСЯ В РАЙОНЕ 6% SAAR

По данным Росстата с 16 по 22 апреля ИПЦ вырос на 0.08% (0.10% за аналогичную неделю 2023г) vs 0.12% (0.04%) и 0.16% (0.11%) в предыдущие 2 недели; с начала апреля – 0.37%, с начала года – 2.33%.

Рост цен без огурца, томата и самолёта составил 0.12% vs 0.12% и 0.17%.

Главным дезинфляционным фактором вновь, как и в марте, остаются огурцы, в то время, как индикатор высокого спроса –услуги – дорожают быстрее10% saar. Это значит, что в устойчивой части замедления инфляции не происходит. Наш прогноз инфляции на апрель: 0.5-0.6% (около 6% mm saar); в устойчивой части может быть и выше 6% saar.

Это не очень хорошая картина, означающая, что с декабря, темпы роста цен принципиального не меняются. Если и в мае мы не увидим замедления, то впору задуматься – достаточно ли текущей жесткости для возвращения инфляции к цели.

Вероятность, что следующим шагом будет не снижение, а рост ставки – значима. Интрига - будет в прогнозе от ЦБ завтра такой сигнал?

Truevalue : 9'000 | на пост: 5'479 | ER: 0% Публикации Упоминания Аналитика

​​Прогноз Минэка, или когда высокая ставка проинфляционна.

Ведомости собрали мнения о прогнозе Минэкономразвития на 2024-2027 гг. Больше всего удивил курс, который ослабляется каждый год, а среднее значение на этот год 94,7 руб. за USD ещё даже не видели на торгах.

Минэк сказал, что динамика курса объясняется разницей в темпах инфляции (у нас и в мире), но это не так. Инфляция у нас по прогнозу умеренная – 5,1% в 2024 и 4% дальше. Из-за этого курс не может ослабнуть на 12% в 2024 и на 4% в 2025, а потом перевалить за 100 руб.

1. Скорее всего, Минэк взял форвардные курсы по фьючерсам (см. график слева). В середине 2023 фьючерсы и текущий курс почти не отличались ~90 руб. за USD. А сейчас из-за высокой ключевой ставки разъехались на 9-10% годовых.

💡 Вот так высокая ставка завышает форвардный курс и формирует ожидания ослабления рубля, а из него - повышенную инфляцию.

2. Мог быть другой соблазн спрогнозировать более слабый курс – повышенные расходы бюджета и стремление к нулевому дефициту. Нефтегазовые доходы, которые можно тратить зависят от курса. При стабильной цене экспортной нефти $65/bbl рублевая цена продолжает уверенно расти: 5,5 тыс. руб. в 2023 и с 2024 6,2-6,4-6,6-6,8 тыс. руб. В результате будут выше все доходы и расходы, так как ВВП и его дефлятор (8% в 2024 и 6% в 2025) будут завышены.

💡 Вот так высокая ставка и бюджетное правило повышают доходы, расходы бюджета и инфляцию даже при нулевом дефиците бюджета.

3. Ну и третье допущение, которое могло заставить посчитать более слабый курс рубля – прогноз по импорту и торговому балансу. Импорт товаров вырастает на максимум с 2008 в % ВВП – 16,6% к 2025. Возможно у Минэка заложена функция от доходов населения. И чтобы торговый баланс не опускался ниже определенного уровня $105 млрд (и $25 по сальдо текущего счета), импорт в рублях пересчитали по более слабому курсу. 105 – это 5% от ВВП, исторически минимальный отток валюты через услуги и финансовые активы.

💡 Вот так ожидания по оттоку капитала, который был характерен для периода до 2022 г., ослабляют курс и повышают инфляцию.

В отсутствие нерезидентов, отток капитала должен заметно уменьшиться. Кроме того, часть оттока в пользу нерезидентов сейчас оседает на рублевых счетах типа C и формирует равнозначный приток капитала по финансовому счету.

📉 По курсу важно ещё учитывать, что текущая цена Urals не 65, а ~75, поэтому при прочих равных курс USD должен быть не 95, а ниже 90 за USD.

PS.

В пятницу будем сравнивать прогноз Минэка с прогнозом Банка России. Цифры вторичны. Важнее как ЦБ выйдет из положения, что высокая ставка не всегда ограничивает спрос и во многом имеет проинфляционные эффекты.

Хорошим объяснением будет то, что ВВП, кредит и М2 растут не из-за жуткого перегрева, а благодаря сберегательной активности и дополнительному спросу в условиях трансформации экономики и выкупа активов у нерезидентов. У Минэка в прогнозе трансформации незаметно, скорее наоборот – продолжение инфлирования природной ренты в традиционных отраслях.

Важно понимать, что при очень высокой ставке у одних будут накапливаться избыточные сбережения. Так, депозиты населения растут в среднем на 1 трлн руб. в месяц, из них до половины – это процентные доходы на 46 трлн депозитной массы в рублях.

Но чтобы появлялись новые сбережения и депозиты, кто-то должен постоянно наращивать долг: или бюджет, или другое население, или корпорации. То есть ставка сама по себе увеличивает объем денег в экономике и нужно делать скидку на сумму начисленных процентов по кредитам. Например, потребительский кредит почти не чувствителен к ставке, потому что всегда измерялся двузначными ставками. Сейчас при ставке до 25%, только на проценты уходит 2% в месяц. Поэтому рост портфеля на 2% и меньше не создает дополнительного спроса в экономике.

@truevalue

* Всё публикации в канале являются выражением личного мнения автора и не могут быть использованы в отношении организаций, где он работает.

Ипотека и недвижимость : 42'420 | на пост: 6'804 | ER: 17.8% Публикации Упоминания Аналитика

Правительство внесло в ГД законопроект о продлении выплаты в размере 450 тысяч рублей на погашение ипотеки многодетным семьям.

🔘Право на выплату смогут иметь граждане РФ – мать или отец, у которых родились третий ребенок или последующие дети в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года.

🔘Средства можно будет получить на погашение ипотечного кредита, оформленного до 1 июля 2031 года.

@rusipoteka #законопроекты

Truevalue : 9'000 | на пост: 5'479 | ER: 0% Публикации Упоминания Аналитика

​​О распределении и концентрации доходов и активов.

Банк России в обзоре брокеров представил распределение активов по брокерским счетам. Всего на конец 2023 было 39 млн счетов, но только 13,6 млн ненулевые и 4,6 млн с активами больше 10 тыс. руб.

Общая сумма на счетах физлиц упала с 8,3 до 6,0 трлн в 2022 и выросла до 9,2 трлн руб. в 2023. ЦБ не приводит структуру активов отдельно по физикам, но известно, что у них основная часть в акциях. А почти весь приток идет пока в облигации - 0,9 из 1 трлн всего притока за 2023 пришло в облигации резидентов, включая ОФЗ, и паи (в основном, в денежные фонды).

У юрлиц динамика схожая, но активов больше - 13 трлн (в акциях, скорее всего, немного). Всего доля российских акций на брокерских счетах 31% или 6,8 трлн.

Концентрации активов, конечно, впечатляет. Я консолидировал данные от ЦБ по брокерским счетам, от АСВ по депозитам и от Росстата по зарплатам:

📈 Брокерские счета ненулевые на 01.01.2024 (ЦБ)
0.1% (9 тыс.) с остатками >100 млн руб. владеют 45% средств
0.7% (90 тыс.) с остатками 10-100 млн руб. владеют 27% средств
4.5% (0.6 млн) с остатками 1-10 млн руб. владеют 20% средств
остальные 95% (13 млн клиентов) до 1 млн владеют 8% средств

📈 Вклады физических лиц на 01.01.2024 (АСВ)
0.1% (0.3 млн) с остатками >10 млн руб. владеют 30% вкладов
3.5% (9.3 млн) с остатками 1-10 млн руб. владеют 41% вкладов
12% (32 млн) с остатками 0.1-1 млн руб. владеют 25% вкладов
остальные 84% счетов до 100 тыс. владеют 5% вкладов

📈 Зарплаты в месяц (Росстат, апрель 2023)
0.1% (24 тыс. чел.) получают >1 млн руб. (3% всего ФОТ)
3.8% (1.1 млн чел.) получают 0.2-1 млн руб. (17% всего ФОТ)
51% (14 млн чел.) получают 50-200 тыс. руб. (60% всего ФОТ)
на остальных 45% работников приходится 20% ФОТ

Кстати, самое справедливое распределение по сделкам на рынке недвижимости, но об этом как-нибудь в другой раз.

💡Когда мы смотрим на миллионы брокерских счетов, нужно понимать, что рынок делают не они… А не более 100 тыс. клиентов со счетами >10 млн, которые владеют 72% активов, в том числе 45% активов у 9 тыс. хайнетов (HNWI) с >100 млн на счете. Около 500 клиентов имеют остатки на счетах от 1 млрд руб. (владеют 21% всех активов)

Судя по динамике вкладов, крупнейшие вклады от 10 млн активно перетекают на брокерские счета. В то же время не растут активы в низком и среднем сегменте (брокерские счета до 10 млн и вклады до 1 млн руб.)

Кстати, по распределению вкладов можно судить о том, кто является основными бенефициарами жесткой ДКП и высоких ставок. Примерно 15% всех вкладов, формирующих >90% всех средств. Хорошо бы, чтобы Банк России посчитал более точное распределение не по вкладам (их в среднем до 3х на человека), а по головам.

@truevalue

REBURG : 4'783 | на пост: 1'631 | ER: 62.8% Публикации Упоминания Аналитика

⚙️ После просадки в январе 2024 года, уже в феврале объем производства цемента вернулся в положительную плоскость и продолжил расти в марте. По итогам 1 кв. 2024 года было произведено 11,1 млн. тонн цемента, что на 8,9% выше аналогичного периода 2023 года. Результаты производства в марте 2024 превышают аналогичный уровень 2023 года на 12,4%.

Пиковые показатели производства были достигнуты в 2014 году и пока отрасль не приблизилась к этому уровню. Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 24 года.

@REBURG

Proeconomics : 58'887 | на пост: 10'844 | ER: 0% Публикации Упоминания Аналитика

Реальная стоимость жилья в Канаде из стадии «пузыря» перешла в стадию «сверхпузыря».
Средняя стоимость стандартного дома в 2024 году составит 843.684 канадских доллара (615 тыс. долларов США). Однако в крупных городах цена домов ещё выше: в Ванкувере - 1 млн 281 тыс. долларов, в Торонто – 1 млн 198 тыс.

Кроме ранее стандартных причин роста цен на жильё в Канаде – высоком притоке иммигрантов с деньгами и инфляции – есть ещё одна, близкая нам, в России.

Сегодня в среднем по Канаде 36% в конечной стоимости жилья составляют налоги и сборы, и это доля постоянно увеличивается. В начале 2000-х она была 12-14%. Муниципалитеты за счёт таких поборов поправляют свой бюджет. Но рост цен уменьшает число сделок (в Торонто в 2023-м – на 47%).
В результате муниципалитеты получили огромный дефицит бюджета, который они вынуждены компенсировать за счет нового повышения налогов. В Торонто налог на собственность подняли сразу на 10%.
(В России поборы муниципалитетов с девелоперов тоже стимулируют рост цен на жильё)