Телеграм канал «Бали Эксперт»

$2,25 млрд тратят балийцы в год на церемонии

Нашел статистику от властей острова Бали, согласно которой балийцы тратят на религиозные церемонии 40 трлн рупий, или $2,25 млрд в год. Если взять все население, которое исповедует индуизм на острове, а это до 4 млн жителей, получается в среднем по $563 на человека в год, или около 20% от годовой зарплаты.

Обязательные символы религиозных церемоний — это не только корзинки из листьев пандана и лепестков цветов для ежедневных подношений, но и более крупные элементы, например, гигантские пенджоры из бамбука и пальмовых листьев и иные многочисленные разновидности убранства к каждому празднику. А праздников по балийскому календарю Павукон предостаточно — более 60 в год. А поскольку в этом календаре 210 дней, то по нашему привычному летоисчислению их получается еще больше.

Все это напрямую влияет на облик острова. Максимальное погружение в балийскую эстетику можно испытать в традиционных деревнях. Здесь уникальная местная архитектура, особенности планирования, убранства и неповторимый природный микс создают ту самую идеальную картинку Бали.

Часто во время общения с клиентами, СМИ и подписчиками канала возникает вопрос о политической ситуации в Индонезии. И я вижу удивление со стороны людей, особенно когда говорю об Индонезии как о примере демократического общества со сменяемой властью и нормально работающими государственными институтами.

Вот вам один из последних примеров. В январе это года вступили в силу поправки в уголовный кодекс Индонезии. Одна из статей возлагала уголовную ответственность за критику правительства или государственных органов. По ней предполагалось до 18 месяцев заключения за публичные оскорбления и до трех лет, если подобные заявления повлекли беспорядки.

Несогласные с такими поворотом дел органиции обратились в Конституционный суд с требованием разобраться. Восемь месяцев спустя Конституционный суд постановил, что эта статья противоречит принципу свободы слова и самой Конституции и аннулировал ее.

И все это происходит при президенте, которого оппозиция критикует как раз за то, что он пытается аккумулировать власть вокруг себя. Да, президенты здесь тоже меняются. С 2000 года их было уже пять, а у правящей партии в парламенте всего 15% мест. А вам слабо?

Индонезия инвестирует $73 млрд в солнечную энергетику

На днях президент Индонезии Прабово Субианто официально дал старт программе по строительству солнечных электростанций в стране на 100 гВт стоимостью $73 млрд. Программа развития солнечных электростанций направлена на укрепление национальной энергетической независимости и безопасности. Она будет реализовываться в три этапа и завершится к 2029 году.
Сделал господин Прабово это торжественное заявление не где-либо, а у нас, на западе Бали, рядом с портом Гилиманук, где будет находится одна из будущих солнечных электростанций мощностью 300 мВт. Власти Бали распорядились выделить для такого дела 321 Га из своих земельных активов.

Потенциал всей солнечной энергетики Индонезии превышает 3,2 тыс. ГВт, тогда как установленная мощность по состоянию на апрель 2026 года составила лишь около 1,5 ГВт. Логично для страны, расположенной по экватору.
И было бы куда эффективнее делать переход на зеленую энергетику не только со стороны государства и ее главной энергораспорядительной компании PLN, но и разрешить присоединиться к этому движению частникам. Но с середины прошлого года были изменены правила установки солнечных батарей, которые сделали их установку экономически нецелесообразной, а именно:

1. Сейчас запрещено отдавать избыток вырабатываемой днем энергии в сеть и пользоваться этим кредитом ночью.
2. Максимальный объем, на который можно подавать в PLN заявки на установку солнечных батарей, составляет только 20% от требуемой мощности.

Если новая инициатива властей повлияет на регулирование использования солнечных батарей от PLN, тогда она действительно может стать стимулом к существенному увеличению процента альтернативных источников электроэнергии по всей стране.

13,2 млн пассажиров прошло через аэропорт Бали с января по июль 

Миграционная служба аэропорта Бали Нгурах-Рай поделилась статистикой за семь месяцев 2026 года. С января по июль он обслужил 13,2 млн пассажиров. Большая часть пришлась на международные маршруты — 8,5 млн пассажиров, на внутренние — 4,7 млн. Для сравнения: за тот же период 2025 года аэропорт обслужил 13,7 млн человек: 8,7 млн международных и 5,07 млн — внутренних.

Всего за семь месяцев через аэропорт Бали в страну прибыло 4 млн туристов. Четверть этого объема пришлась на граждан Австралии.

Топ-5 стран по пассажиропотоку:

🇦🇺 Австралия — 1 млн (25%)
🇨🇳 Китай— 358 тыс. (8,95%)
🇮🇳 Индия — 327 000 тыс. (8,17%)
🇰🇷 Южная Корея — 174 тыс. (4,35%)
🇬🇧 Великобритания — 172 тыс. (4,3%)

Топ-5 маршрутов с наибольшим количеством пассажиров:

🇸🇬 Сингапур — 1,5 млн
🇲🇾 Куала-Лумпур — 903 тыс.
🇦🇺 Перт — 687 тыс.
🇦🇺 Мельбурн — 630 тыс.
🇦🇺 Сидней — 494 тыс.

Управление от международного отельного бренда — гарантия надежности?

Недвижимость становится туристической не только из-за того, что находится в излюбленных туристами локациях. Она должна проектироваться, наполняться и управляться теми, кто умеет работать с туристами. Поскольку девелоперская компания и УК — это две совершенно разные истории (Lyvin здесь приятное исключение), то при продаже девелоперского продукта встает вопрос, кто им будет управлять, чтобы готовый объект заработал и цифры в финмодели сошлись.

Один из вариантов — международный гостиничный бренд. При этом на рынке зарубежной недвижимости бытует мнение, что если известный отельный бренд фигурирует в презентации нового комплекса, то это гарантия одновременно надежности проекта и одновременно высокого дохода. Давайте разберемся с этим.

Я лично ни разу не видел договор между девелопером и гостиничной сетью, где было бы прописано, на каких условиях можно использовать бренд в привязке к новому проекту. Будучи инвестором — это был бы мой первый вопрос для девелопера. Но могу предположить, что здесь речь идет о соглашении о намерении, согласно которому одна сторона (девелопер) может использовать бренд второй стороны (отельного бренда) для привлечение клиентов и маркетинга. Одновременно вторая сторона обязуется взять проект в управление, если он будет построен и сдан в необходимом качестве и объеме.

Основное тут — «если проект достроится». Наличие в название проекта известного отельного бренд не является гарантией его реализации, ибо это целиком задача девелопера. На одном только Буките на Бали есть примеры проектов с участием известных брендов разных сегментов, у которых это не получилось — от бюджетного Mercure в Джимбаране, который пытаются сдать уже шестой год, до элитного Mandarin Oriental на Пандаве, анонсированного еще 12 лет назад.

Если вы думаете, что это происходит только у нас — такие истории случаются и на более развитых рынках. В Австралии, за рынком недвижимости которой я тоже пристально слежу, один из крупнейших девелоперов Мельбурна Beulah International обещал построить «самый высокий зеленый небоскреб южного полушария» в составе проекта STH BNK by Beulah. На верхних этажах башни должен был открыться отель Four Seasons. Но этим планам помешал ковид и последовавший спад интереса со стороны китайских инвесторов, на которых держался весь местный рынок новостроек. В итоге проект не сложился.

Далее — финансовый вопрос. Чистый доход собственника отеля под управлением известных сетей составляет 10-20% от его выручки. В отдельных источниках пишут, что она может доходить до 35%, если речь об элитных проектах. Причем эта цифра включает все, в том числе доход от ресторана и другой коммерческой инфраструктуры. Поэтому реальный процент от продажи только номерного фонда будет еще ниже.

Высокая это доходность или нет? Смотря с чем сравнивать. Если с отдельно стоящими объектами с управлением традиционной УК, то скорее да, несмотря на то, что там собственник получает в среднем 40-60% от продаж. В этом случае сложно гарантировать стабильную заполняемость, и уж точно не получится ставить премиум на цены за ночь, как в традиционной гостиничной индустрии, где во многом платят за имя. И то, чтобы конкурировать по доходности с такими проектами, отели должны продавать аналогичные объекты размещения в 3 и выше раз при соразмерной заполняемости.

С бутик-отелями и более эксклюзивными брендами, которые управляют только своими объектами, это, конечно, несравнимо, поскольку они распределяют до 60% в пользу собственника и одновременно могут выставлять цены сильно выше рынка за счет своей камерности, персонализированной работы с гостями и всему тому, что вызывает у гостей положительные эмоции. Благодаря этому они сильно выигрывают по клиентским рейтингам, заполняемости, ценам за ночь и, как результат, финансовым показателям инвесторов.

Самая дорогая земля на Бали теперь официально в Улувату

Когда-то мы видели участки по $2 тыс. за сотку в год и думали, что это нереально дорого. И было это совсем недавно, каких-то три года назад. Но сейчас другие времена. Поприветствуем новый рекорд — $32 тыс. за сотку в год за участок 5,6 соток. Такую цену мы обнаружили, изучая отчет по коммерческим объектам на улице Лабуан Саит в районе Улувату. Это одно из самых популярных мест, где сосредоточены модные рестораны, бары, спа и другая топовая туристическая инфраструктура района.

Можно подумать, что это пузырь, но все не так однозначно. Это отличная иллюстрация того, как работает ограничение предложение и взрывной рост спроса. Когда все хотят быть в каком-то конкретном месте, а потенциальных коммерческих площадей — всего одна улица, и новых не предвидится, цена на землю неизбежно будет расти.

И это далеко не предел. Если перевести в квадратные метры, получится $320 в год. А сейчас квадратный метр коммерческой площади по соседству только на первом этаже сдается уже по $700 в год.

На улице Мамо, рядом с нашим Lyvin Uluwatu, ценник тоже впечатляющий — $15 тыс. за сотку в год, и это за невидовые участки. В неделю с основной дороги в сторону утеса проходят около 40 тыс. человек, проезжают 7,5 тыс. байков и 2,5 тыс. машин. Таким образом, в неделю около 55 тыс. гостей едут в тупиковое место — на утес Улувату, чтобы посмотреть на легендарную волну и встретить закат в бичклабе Single fin.

Могу предположить, что на главной дороге Лабуан Саит трафик еще больше, но есть нюанс. Там отсутствует тротуар, поэтому все движение организовано хаотично. Но даже с его появлением, пропускная способность дороги уже не вырастет.

Таким образом, в обозримом будущем Лабуан Саит может превратиться в аналог Легиана в районе Кута, где вся улица представляет собой бесконечную пробку. Из-за этого там сложилась обратная ситуация: все нормальные бизнесы оттуда постепенно разъехались, и цены на аренду пошли вниз.

Но все это, возможно, будет потом, если появится альтернатива. А пока без вариантов — только вверх.

$54,9 млрд инвестировано в Индонезию в первом полугодии 2026 года

Объем фактически освоенных инвестиций в Индонезии за первое полугодие 2026 года достиг $54,9 млрд. Этот показатель вырос по сравнению с аналогичным периодом 2025-ого сразу на 7,2% и стал самым большим среди стран АСЕАН. Пятерка лидеров этого блока по объему иностранных инвестиций выглядит так:

🇮🇩 Индонезия — $54,9 млрд
🇹🇭 Таиланд — $43,6 млрд
🇻🇳 Вьетнам — $13,03 млрд
🇸🇬 Сингапур — $8,8 млрд
🇲🇾 Малайзия — $7,44 млрд

Такие объемы инвестиций напрямую повлияли на рост ВВП Индонезии: в первом квартале 2026 года он составил 5,61%, а по итогам первого полугодия — 5,45%. Это самые высокие показатели для соответствующих периодов за последние 13 лет.