Телеграм канал «Бали Эксперт»

Влияние ситуации в Персидском заливе на рынок недвижимости Бали

В прошлом месяце мы пообщались почти со всеми агентами и по продаже зарубежной недвижимости, которые работают одновременно в Дубае и на Бали. А у нас таких более сотни. И все как один говорят: ситуация непростая, рынок остановился в ожидании разрешения ситуации.

Какой инвестиционный тезис всегда был у Дубая и массово продвигался по всем каналам? Это тихая гавань, которая гарантирует безопасность. И на этот тезис шли клиенты. Сейчас же этот тезис очевидно дал сбой.

Согласно статистике крупнейших русскоговорящих агентств недвижимости, последние пять лет Дубай был на первом месте по продажам, на него приходилась большая часть всех заключаемых сделок. Исключения составляли лишь отдельные компании, которые специализировались на локальных рынках.

Если сравнить объем продаж недвижимости по трем направлениям — Дубай, Таиланд и Бали, распределение будет выглядеть следующим образом:

🔹 Дубай — 70%
🔹 Таиланд — 20%
🔹 Бали — 10%

За последний месяц лично мне написали более десяти риелторов из Дубая с предложением сотрудничества. Никто из них раньше не работал с Бали. Количество прямых запросов за месяц выросло в два раза, агентских — еще больше.

Если рассуждать логически, когда больше половина объема продаж зарубежной недвижимости в моменте начинает переходить в другие юрисдикции, то это само собой будет иметь прямые последствия для этих стран.

У нас на Бали вообще довольно скромный объем предложения недвижимости, и на рынок прямо влияют любые негативные сценарии в других регионах. Это, очевидно, тот самый случай.

Итоги празднования Идул Фитри в Индонезии в цифрах

Празднование Идул Фитри, во время которого проходит самая массовая временная миграция в Индонезии, подходит к концу. Банки и госорганы начинают работать по обычному графику. Многочисленные стройки на острове постепенно возобновляются.

Что по цифрам за эти 15 дней праздников, с 15 по 29 марта?

🔹147,5 млн человек путешествовали по территории страны. Это на 3% больше, чем ожидали и на 6% меньше, чем в прошлом году.

🔹942 тыс. пассажиров прошли через аэропорт Бали за 15 дней.

🔹 Из 5705 рейсов 2875 — внутренние, 2879 — международные.

Южнокорейцы на Бали

Сможете угадать топ-3 страны по тратам на человека в зарубежных путешествиях? По статистике, тройка лидеров выглядит так:

1. Австралия — $3078
2. Южная Корея — $3040
3. Сингапур — $2966

Южнокорейцы находятся на четвертом месте по количеству туристов на Бали — в 2025 году их число достигло 358 тыс. И они же показывают второй показатель роста турпотока на Бали за прошлый год — 22%. Первые — россияне с 31%.

К чему я это все. С Австралией и Сингапуром мы работаем достаточно давно, они традиционно частые гости на Бали, и мы встречаем их во всех наших комплексах. А вот южнокорейцев до прошлого года у нас практически не было.

Стали разбираться, и вот что выяснили. Корейцы, как и другие представители развитой части Азии, любят брендированные места размещения — это связано исключительно с надежностью. То есть они ни в какой степени не готовы рисковать своим отпуском и поэтому останавливаются только в качественных сетевиках или бутик-отелях — в зависимости от своего бюджета. В исключительных случаях южнокорейцы могут выбрать отдельные виллы под управлением проверенных операторов.

«Чем Lyvin хуже?» — подумали мы и решили поработать с южнокорейскими гостями чуть плотнее. Кажется, у нас с ними общие представления о ценностях, надежности и сервисе. И потом, они неплохо увеличивают заполняемость отелей в низкий сезон — с ноября по апрель, когда у них холодно, а у нас тепло. У нас всегда тепло, это вообще безусловный плюс Бали.

В общем, к нам в Lyvin Melasti по очереди заехали известный южнокорейский актер — чтобы провести фотосессию для журнала Esquire и знаменитая K-pop исполнительница. Оба, само собой, понаделали контента для своих соцсетей. После этого комплекс уже вторую неделю работает на полной загрузке, что крайне необычно для низкого сезона. А бронирования тем временем продолжают поступать уже на летние месяцы. Приятно.

595 тысяч пассажиров обслужил аэропорт Бали во время празднования Идул Фитри

За 10 дней празднования Идул Фитри международный аэропорт Бали Нгурах-Рай обслужил в общей сложности 595 тыс. пассажиров. Это на 4% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По сравнению с прошлым годом на 5% выросло и количество рейсов — до 3,6 тыс. Самыми загруженными внутренними маршрутами стали Тангеранг, Сурабая и Ломбок Прайя. Среди международных маршрутов лидеры — Сингапур, Куала-Лумпур и Перт.

Общую статистику по иностранному пассажиропотоку будем смотреть на следующей неделе, но по предварительным цифрам просадки в связи с ситуацией на Ближнем Востоке пока не заметно.
Более того, AirAsia уже объявила о запуске дополнительных рейсов из Мельбурна из-за растущего спроса со стороны австралийцев.

День тишины на Бали

Остров готовится отметить главный праздник по индуистскому календарю — Ньепи, или День тишины, или в простонародье — балийский Новый Год. День, когда останавливается все — на 24 часа закрывается даже аэропорт и паромное сообщение. На улицу выходить нельзя, включать свет и шуметь тоже. Исключение делается только для отельных резортов со своей закрытой территорией.

До этого, в среду, у нас пройдет парад Ого-ого. В каждом районе Бали предусмотрены свои празднования. Каждый банжар (самое маленькое территориальное единица в местном районе) презентует свое здоровенное чучело из папье-маше. После заката все это пронесут по центральным частям деревень в красочной и шумной процессии.

На личном опыте рассказываю, что точно не надо делать.
1. Определено не стоит выходить на улицу, шуметь и включать свет вечером, еслм вы живете в резидентском районе. Все это контролируется местными дружинниками и строго пресекается.

2. Если вы куда-то собирались уехать, например, заселиться в отель на две ночи на специальный пакетный тур, посвященный Ньепи, делать это надо в первой половине дня. Я несколько лет назад запланировал показать детям парад с чучелами, а потом поехать в сторону отеля, который мы забронировали в Убуде. В итоге дорога заняла почти шесть часов, так как движение было перекрыто почти на всем пути. Зато удалось посмотреть не один парад, а сразу 15 в разных районах.

3. Если у вас вылет из аэропорта в среду, есть смысл добраться до него заранее — так будет спокойнее.

Идеально — провести Ньепи дома в покое, а парад посмотреть в ближайшей деревне. Например, наших гостей из Lyvin Bingin и Lyvin Melasti мы повезем в деревню Печату, которая в этом году планирует отметить праздник с размахом.

Мобильная связь работать не будет, но wi-fi обычно оставляют. Из плюсов — можно немного остановиться, почитать, выключить голову, а после заката насладиться нереальными видами звездного неба. В это время можно разглядеть невооруженным взглядом даже млечный путь, поскольку нет лишних световых шумов.

Куда сейчас точно не надо соваться, так это к порту Гилиманук, который соединяет Бали с островом Ява. Там, говорят, пробка растянулась на 30 километров: люди стоят почти сутки, чтобы перебраться на соседний остров.

Подальше от порта, в туристической части острова — благодать. Такие пустые дороги в районе Улувату я не видел, наверное, год (с прошлых праздников). С дорог практически полностью ушли грузовики, стройки, за редкими исключениями, остановились.

Поэтому кем, кто сейчас отдыхает на Бали, сильно повезло. Здесь немного людей, минимальный трафик, почти нет шума с грязью от строек, зато есть возможность посмотреть на яркое зрелище, которое случается на острове раз в год.

Про черных лебедей и инвестиции в безопасность

Не буду включать эксперта по ближневосточному урегулированию, скажу лишь, что не разделяю мнение о том, что обстрел городов ОАЭ — черный лебедь. Этот термин придумал математик и экономист Нассим Талеб, так он называет слабо предсказуемые события, которые имеют существенное влияние на рынки.

Черным лебедем могла бы стать аналогичная ситуация с одной из стран вроде Индонезии, чья внешнеэкономическая повестка — мир во всем мире и дружба со всеми (кроме Израиля). Но и весь регион Юго-Восточной Азии вообще не про войны. Тут фокус на прогресс и экономический рост. Соседи буддисты в лице Таиланда с Камбоджей никак не могут что-то поделить, а в остальном все спокойно.

А в случае с Эмиратами, помимо самого региона, историю которого мирной назвать язык не поворачивается, есть еще не самый дружелюбный сосед всего в 100 км за проливом. Риски тут очевидны.

В недавнем прошлом одним из реальных черных лебедей был ковид. Он действительно перетряхнул все индустрии, в том числе туристическую. На Бали отели, рассчитанные на массовый туризм, были либо закрыты, либо находились в режиме выживания, а по-настоящему крутые проекты показывали чудеса заполняемости, правда, при сниженных ценах.

Желание путешествовать не сломить, и послековидный туристический бум — прямое тому подтверждение. Но есть пара моментов. Во-первых, должна быть базовая безопасность. Это фундаментальное требование, за которым следуют все остальные. Во-вторых, максимальная вероятность того, что ваш отдых состоится именно в том объеме и виде, как вы запланировали.

Именно поэтому рост спроса на туристические направления, которые предлагают надежный, проверенный и безопасный туристический опыт, выглядит как логическое последствие нынешней ситуации на Ближнем Востоке. То же самое относится и к выбору авиакомпаний, которые не использую пересадочные хабы в рискованных локациях.

И как вы понимаете, то же самое распространяется и на рынки недвижимости в спокойных юрисдикциях. Об этом я еще отдельно напишу, но только за последние две недели мы наблюдали кратное увеличение запросов от новых прямых клиентов и брокеров, с которыми ранее не взаимодействовали. Инвестиции не любят войны. Они любят безопасность, надежность и предсказуемость.

Последствия турбулентности на Ближнем Востоке для Бали

Коллеги из УК Betterpalce поделились статистикой: с 1 марта отменилось 12 бронирований из-за отмены рейсов в Катаре, Дубае и Абу-Даби.

У нас в Lyvin девять отмен с начала марта — и все из европейских стран. Отменяют даже брони на ноябрь. Обычно отмен либо нет вовсе, либо одна в месяц. Народ очевидно перестраховывается. С другой стороны, сейчас во всех объектах Lyvin максимальная загрузка, что не типично для низкого сезона на Бали.

Оживились австралийцы, японцы, южнокорейцы, сингапурцы, которые выбирают более спокойные локации для путешествий поближе к дому. И еще впервые пошли запросы на долгосрочное проживание из арабских стран — туристы ищут на Бали объекты на полгода, пока все не уляжется.

Войны войнами, а отдых по расписанию. Просто направления меняются на более безопасные. Могу предположить, что если конфликт затянется, мы сможем увидеть спад турпотока из Европы в абсолютных цифрах. Ключевым фактором будут возросшие цены на авиабилеты в обход стран Ближнего Востока.

По той же причине возрастет турпоток из стран Азиатско-Тихоокеанского региона, а также Индии. У нас здесь живет в разы больше людей, чем в Европе, и им также хочется отдыхать.