Телеграм канал «Бали Эксперт»

Экономика исключительных впечатлений

Потребительские паттерны в туризме меняются. Больше других это на себе чувствуют бизнесы, которые развиваются по старинке. Приведу пример. С середины прошлого года в интернете активно обсуждают жесткую просадку турпотока — как внутреннего, так и зарубежного. Любая статистическая информация, которая эти возражения опровергала, принималась в штыки. Позиция собственников бизнеса проста: если у меня просадка по количеству гостей, значит, она есть у всех.

Реальное количество туристов на Бали остается дискуссионным вопросом. Я привык доверять статистике, особенно если она подкрепляется сразу несколькими источниками — центральным и местным статистическими бюро, миграционной службой и управляющей компанией аэропорта Бали. Все говорят о росте иностранного турпотока примерно на 10%.

У бизнеса своя статистика. Выручка наших комплексов, запущенных два года назад и более, увеличилась на 15%. Владельцы нескольких исключительных ресторанов в Улувату, с которыми я поговорил, искренне удивились данным о просадке турпотока: в декабре и январе у них были самые большие цифры за все время работы.

Общаясь с коллегами по ресторанной индустрии, я наткнулся на это название — destination tourism, то есть туризм в исключительные места. Что оно означает? Изменение манеры потребления. Раньше люди принимали функциональные решения: проголодался — зашел в первый попавшийся приличный общепит и поел, нужно переночевать — снял ближайший отель.

Сейчас все иначе. Появилась осознанность потребления. Вы уже не оставляете себе шанс отдохнуть как-нибудь. Ценность времени возросла, а ценность отпуска возросла еще выше.

Сегодня у человека есть море информации, чтобы сделать осознанный выбор. Вы ночуете там, где реально лучше — о чем пишут, что цепляет, что запоминается и от чего мурашки по коже. Вы планируете такую поездку заранее и ждете ее. То же самое и с ресторанами. И покольку выбор таких объектов сильно ограничен, как и количество посадочных мест/номеров в них, создается своеобразный ажиотаж.

По сути, ничего сверхъестественного не произошло. Лучшие проекты чувствуют себя хорошо, другие стараются подстроиться или закрываются. Действуют обычные рыночные силы. Просто общий уровень рынка поднялся, и работать как раньше больше нельзя, надо делать хорошо.

Связаны ли высокие результаты с классом проекта? Возможно. В декабре были разговоры, что турпоток просел из-за дорогих авиабилетов. При этом у вышеупомянутых ресторанов рекордная заполняемость. Потому что их аудиторию не пугают дорогие билеты.

Есть ли своего рода дисбаланс в количестве исключительных проектов и всего остального рынка. Определенно, и с развитием соцсетей, а также онлайн-платформ для бронирования этот дисбаланс будет только расти. Поэтому создание крутого продукта сейчас из приятного бонуса становится залогом выживания на рынке.

Отчет Colliers о ситуации на гостиничном рынке Бали в 2025 году

Международная компания Colliers опубликовала отчет за четвертый квартал 2025 года о ситуации на гостиничном рынке Бали. В нем — главные итоговые цифры за год.

🔹Средняя заполняемость — 71,9% (-0,9%)
🔹Средняя цена за ночь — $154,4 (+5%)
🔹Общее количество отельных номеров — 59 740 (+1040)

Для ассоциации отелей Бали год оказался не самым простым. Составители отчета выделили две основные проблемы. Во-первых, сокращение расходов центральных властей на деловые поездки существенно повлияло на результаты отдельного класса балийских отелей, которые, по сути, жили за их счет. Они находятся за пределами туристических районов и вообще непонятно для кого построены.

Во-вторых, рост числа незаконных вилл, которые сдаются на онлайн-агрегаторах. В отдельных районах их стало заметно больше. Но отельная ассоциация не бездействует, и сейчас ведется работа по делистингу таких объектов с основных онлайн-платформ — в случае, если они не могут подтвердить свой официальный статус.

Из нового — Бали вновь подтвердил статус основного направления для проведения свадеб и медового месяца. Крупные свадьбы играют представители Индии, а также Джакарты и других крупных городов Индонезии, иногда снимая целые отели на несколько дней. Молодоженам тут тоже полная благодать — варианты романтического размещения на любой вкус, а еще красота и неповторимый колорит Бали.

Составители отчета заметили, что Бали потихоньку закрепляется в статусе направления для велнеса и фитнеса, особенно в районах Улувату и Убуд. Последний славится как центр эзотерики и йоги. Улувату же — про активные виды спорта, серфинг и падел.

Улувату производит впечатление, что все самое хорошее на Бали концентрируется именно здесь. А все, кто находятся не там, хотят, чтобы их ассоциировали с ним. Например, в отчете указаны два самых громких открытия к следующему году — первый на Бали Mandarin Oriental и первый во всей Индонезии Waldorf Astoria, между Kempinski и Hilton. Между этими отелями расстояние около километра, оба находятся на юго-востоке Букита. Но один позиционирует себя как Нуса-Дуа, а другой почему-то как Улувату, до которого ему километров 15 по прямой.

На Бали займутся незаконными виллами на Airbnb

Власти Бали наконец-то перешли от слов к действиям. Появилось официальное требование к листингам на Airbnb: к 31 марта все объекты должны содержать информацию с обоснованием их легальности. В противном случае они будут удалены с сервиса.

Таким образом, случилось то, чего так ждал рынок. На Airbnb сдаются тысячи объектов, которые не имеют легальной базы. Как минимум, никто не платит налоги. А зачастую у собственников нет даже разрешений на строительство и эксплуатацию.

Например, строительство в зеленой зоне разрешено только для проживания собственников земли. Сдача для посуточного размещения там запрещена. Но, как вы догадываетесь, это останавливало не всех.

Иностранцам без регистрации юрлица или специальной лицензии тоже запрещено сдавать недвижимость. Airbnb — это единственный агрегатор, который разрешает хостам (собственникам объектов) приримать оплату за проживание в любой юрисдикции, отличной от Индонезии. Это оставляет пространство для незаконной деятельности вне регулирования.

Вот почему инициатива властей Бали правильная и своевременная. Но есть нюансы. С теми, кто не платит налоги и работает в зеленой зоне, все понятно. Тут несложно навести порядок. А вот как будут решать вопрос с посуточным размещением в резидентской зоне?

Сейчас такую недвижимость можно сдавать в аренду при наличии лицензии Pondok Wisata. Но смысл этой лицензии в сдаче части резидентского жилья местных жителей иностранцам. Сейчас же эта лицензия используется по-другому — для полноценной коммерческой деятельности.

Если посмотреть на карту Бали, там можно увидеть множество зон, в каждой из которых размещены жилые объекты. В первую очередь в районах Чангу, где туристическая зона — это линия 500 м от океана. Все остальное — в лучшем случае резидентская недвижимость. Отельная ассоциация Бали была бы чрезвычайно довольна, если бы такой объем предложения ушел с рынка и перешел в разряд долгосрочного размещения.

Вывод простой. Тем, у кого есть проблемы с документами или нахождением в неверной зоне, сейчас самое время навести порядок. Остается полтора месяца.

438 тыс. туристов ожидают в аэропорту Бали во время празднования китайского Нового года

Аэропорт Бали Нгурах-Рай планирует принять до 438 тыс. пассажиров во время празднования китайского Нового года — с 13 по 19 февраля. Количество рейсов в этот период превысит 2,8 тыс.

Большую часть пассажиропотока — 268 тыс. человек — составят международные пассажиры. Первая пиковая нагрузка пришлась на 15 февраля, когда около 76 тыс. пассажиров прилетели и вылетели с Бали.

Пик обратного потока прогнозируется на четверг, 19 февраля, когда закончится длительный праздничный период. В этот день, по оценкам администрации аэропорта, число пассажиров достигнет 64 тыс.

Теннисный Бали

Не одним паделом живы: на Бали настоящий теннисный бум, новые корты открываются на каждом углу. Вот — самые заметные:

1. Тенисная деревня Kulamani в партнерстве с Патриком Моратоглу открылась для первых посетителей в этом году. Семь кортов с видом на рисовые поля по балийским меркам стоят немало, но по московским — сущие пустяки.

2. Bali Beach Country Club в Нуса Дуа. Здесь в прошлом году состоялся турнир под предводительством Aman, а вскоре клуб откроется для широкой публики. Корты в идеальном состоянии, лично пару раз пытался забронировать — безуспешно. Сейчас их, по всей видимости, объединяют с гольф-полями в один спортивный кластер Bali Beach Country Club и одновременно строят новый блок для фитнеса.

3. В Улувату строят целую спортивную деревню Apex Sport Village. Она включает 12 теннисных кортов, как открытых, так и закрытых, а также спортивную академию с инфраструктурой для восстановления здоровья.

4. Liga Tennis Uluwatu строится на объездной дороге Jl uluwatu напротив пляжа Нунггалан. Официальной информации о наполнении нового теннисного клуба пока нет. На глаз там могут разместиться четыре закрытых теннисных корта.

Ну а пока в районе Букита с теннисными кортами дела обстоят следующим образом.

Закрытый корт только один (в действительности их там четыре) — Liga Tennis Nusa Dua при отеле Hilton.

Открытых в общей доступности три:

1. Теннисный корт при отеле Le grande;
2. Теннисный корт в The edge;
3. Два корта при отеле Intercontinental в Джимбаране. И они, на мой взгляд, самые живописные.

В 2025 году Бали показал самый высокий экономический рост за семь лет

Ах, как растет благосостояние жителей Бали при новом губернаторе. Экономический рост острова в 2025 году в составил 5,8% — это самый высокий показатель за последние семь лет.

Уровень бедности на Бали в 2025 году составил 3,42%— это на 0,38% меньше, чем в 2024 году. Безработица сократилась за год с 1,79% до 1,45% — и это самый низкий показатель в Индонезии. Кроме того, ожидаемая продолжительность жизни балийцев в 2025 году также увеличилась до 75,4 лет по сравнению с 75,1 годами в предыдущем году.

Отчет Colliers о ситуации на рынке апартаментов Бали

Международная компания Colliers на протяжении последних семи лет выпускает ежеквартальные отчеты о ситуации на рынке недвижимости Бали. В них рассматривается в основном гостиничная недвижимость. Но в этом году компания решила расширить свой мониторинг и начала исследовать рынок апартаментов Бали наряду с крупнейшими городами Индонезии — Джакартой и Сурабаей.

Итак, главные тезисы отчета Colliers с комментариями:

1. Текущее предложение апартаментов на Бали по состоянию на 2025 год составляет около трех тысяч юнитов. Много это или мало, спросите вы. Смотря с чем сравнивать. Например, на Пхукете только за последние четыре года появилось более 45 тысяч юнитов нового предложения. Так что можно сказать, балийский рынок апартаментов находится в начальной стадии формирования.

2. 52% всего предложения составляют односпальные апартаменты площадью 50 кв. м. Девелоперам такие юниты легче реализовать за счет более низкой продажной цены, а значит, стабилизировать свой денежный поток и поддерживать высокие темпы продаж.

3. Подавляющее большинство предложения — это лизхолд. 86% предложения идет со сроками аренды от 25-30 лет. А георгафия смещается из уже довольно плотно застроенных Чангу и Семиньяка в локации с большим доступом свободной земли, предназначенной для девелопмента.

Районы с предложением апартаментов на ближайшие два года по объему строительства:
• Убуд — 439 юнитов в четырех проектах;
• Чангу — 239 юнитов в четырех проектах;
• Семиньяк — 205 юнитов в двух проектах;
• Улувату — 187 юнитов в пяти проектах;
• Нуса Дуа — 94 юнита;
• Меласти — 91 юнит.

Какой из всего этого можно сделать вывод? На рынке недвижимости Бали все стабильно: девелоперы думают о своих продажах, а как построенная недвижимость будет управляться и кому она вообще нужна — проблемы инвесторов и управляющих компаний.

Блоки апартаментов без инфраструктуры и сильного бренда заметно проигрывают конкуренцию на Бали другим участникам рынка. С одной стороны, у вас целая гостничная индустрия, которая дает проекты с огромной территорией, развитой инфаструктурой и фирменным сервисом. Это закрывает потребности традиционных туристов, которые ищут варианты краткосрочного размещения.

С другой — на Бали достаточно резидентских проектов на любой вкус, от гестхаусов попроще до отдельно стоящих домов или обьектов в резидентских поселках. Они предоставляют опции размещения на средний и долгий срок, что подходит экспатам, удаленным работникам и любым долгосрочным арендаторам.

Один из основных вопросов с апартаментами на Бали — это их цена и обещания доходности инвесторам, с одной стороны, с другой — реальный спрос и фактические цифры. Мне, например, еще не доводилось видеть презентации апартаментов, которые бы изначально закладывали в свою финмодель месячную аренду. Ну, как минимум реальные месячные значения, а не цену за сутки умноженную на 25-30.

Вот почему то, о чем мы пишем на канале аж с 2020 года, остается более чем актуальным в 2026-м. Все это накладывает дополнительную ответственность на покупателей по должному исследованию презентаций и финмоделей новых, а также действующих объектов. Это необходимо, чтобы спрогнозировать, как будет работать проект и приблизить ожидания к реальности.