Телеграм канал «Бали Эксперт»

13,2 млн пассажиров прошло через аэропорт Бали с января по июль 

Миграционная служба аэропорта Бали Нгурах-Рай поделилась статистикой за семь месяцев 2026 года. С января по июль он обслужил 13,2 млн пассажиров. Большая часть пришлась на международные маршруты — 8,5 млн пассажиров, на внутренние — 4,7 млн. Для сравнения: за тот же период 2025 года аэропорт обслужил 13,7 млн человек: 8,7 млн международных и 5,07 млн — внутренних.

Всего за семь месяцев через аэропорт Бали в страну прибыло 4 млн туристов. Четверть этого объема пришлась на граждан Австралии.

Топ-5 стран по пассажиропотоку:

🇦🇺 Австралия — 1 млн (25%)
🇨🇳 Китай— 358 тыс. (8,95%)
🇮🇳 Индия — 327 000 тыс. (8,17%)
🇰🇷 Южная Корея — 174 тыс. (4,35%)
🇬🇧 Великобритания — 172 тыс. (4,3%)

Топ-5 маршрутов с наибольшим количеством пассажиров:

🇸🇬 Сингапур — 1,5 млн
🇲🇾 Куала-Лумпур — 903 тыс.
🇦🇺 Перт — 687 тыс.
🇦🇺 Мельбурн — 630 тыс.
🇦🇺 Сидней — 494 тыс.

Управление от международного отельного бренда — гарантия надежности?

Недвижимость становится туристической не только из-за того, что находится в излюбленных туристами локациях. Она должна проектироваться, наполняться и управляться теми, кто умеет работать с туристами. Поскольку девелоперская компания и УК — это две совершенно разные истории (Lyvin здесь приятное исключение), то при продаже девелоперского продукта встает вопрос, кто им будет управлять, чтобы готовый объект заработал и цифры в финмодели сошлись.

Один из вариантов — международный гостиничный бренд. При этом на рынке зарубежной недвижимости бытует мнение, что если известный отельный бренд фигурирует в презентации нового комплекса, то это гарантия одновременно надежности проекта и одновременно высокого дохода. Давайте разберемся с этим.

Я лично ни разу не видел договор между девелопером и гостиничной сетью, где было бы прописано, на каких условиях можно использовать бренд в привязке к новому проекту. Будучи инвестором — это был бы мой первый вопрос для девелопера. Но могу предположить, что здесь речь идет о соглашении о намерении, согласно которому одна сторона (девелопер) может использовать бренд второй стороны (отельного бренда) для привлечение клиентов и маркетинга. Одновременно вторая сторона обязуется взять проект в управление, если он будет построен и сдан в необходимом качестве и объеме.

Основное тут — «если проект достроится». Наличие в название проекта известного отельного бренд не является гарантией его реализации, ибо это целиком задача девелопера. На одном только Буките на Бали есть примеры проектов с участием известных брендов разных сегментов, у которых это не получилось — от бюджетного Mercure в Джимбаране, который пытаются сдать уже шестой год, до элитного Mandarin Oriental на Пандаве, анонсированного еще 12 лет назад.

Если вы думаете, что это происходит только у нас — такие истории случаются и на более развитых рынках. В Австралии, за рынком недвижимости которой я тоже пристально слежу, один из крупнейших девелоперов Мельбурна Beulah International обещал построить «самый высокий зеленый небоскреб южного полушария» в составе проекта STH BNK by Beulah. На верхних этажах башни должен был открыться отель Four Seasons. Но этим планам помешал ковид и последовавший спад интереса со стороны китайских инвесторов, на которых держался весь местный рынок новостроек. В итоге проект не сложился.

Далее — финансовый вопрос. Чистый доход собственника отеля под управлением известных сетей составляет 10-20% от его выручки. В отдельных источниках пишут, что она может доходить до 35%, если речь об элитных проектах. Причем эта цифра включает все, в том числе доход от ресторана и другой коммерческой инфраструктуры. Поэтому реальный процент от продажи только номерного фонда будет еще ниже.

Высокая это доходность или нет? Смотря с чем сравнивать. Если с отдельно стоящими объектами с управлением традиционной УК, то скорее да, несмотря на то, что там собственник получает в среднем 40-60% от продаж. В этом случае сложно гарантировать стабильную заполняемость, и уж точно не получится ставить премиум на цены за ночь, как в традиционной гостиничной индустрии, где во многом платят за имя. И то, чтобы конкурировать по доходности с такими проектами, отели должны продавать аналогичные объекты размещения в 3 и выше раз при соразмерной заполняемости.

С бутик-отелями и более эксклюзивными брендами, которые управляют только своими объектами, это, конечно, несравнимо, поскольку они распределяют до 60% в пользу собственника и одновременно могут выставлять цены сильно выше рынка за счет своей камерности, персонализированной работы с гостями и всему тому, что вызывает у гостей положительные эмоции. Благодаря этому они сильно выигрывают по клиентским рейтингам, заполняемости, ценам за ночь и, как результат, финансовым показателям инвесторов.

Самая дорогая земля на Бали теперь официально в Улувату

Когда-то мы видели участки по $2 тыс. за сотку в год и думали, что это нереально дорого. И было это совсем недавно, каких-то три года назад. Но сейчас другие времена. Поприветствуем новый рекорд — $32 тыс. за сотку в год за участок 5,6 соток. Такую цену мы обнаружили, изучая отчет по коммерческим объектам на улице Лабуан Саит в районе Улувату. Это одно из самых популярных мест, где сосредоточены модные рестораны, бары, спа и другая топовая туристическая инфраструктура района.

Можно подумать, что это пузырь, но все не так однозначно. Это отличная иллюстрация того, как работает ограничение предложение и взрывной рост спроса. Когда все хотят быть в каком-то конкретном месте, а потенциальных коммерческих площадей — всего одна улица, и новых не предвидится, цена на землю неизбежно будет расти.

И это далеко не предел. Если перевести в квадратные метры, получится $320 в год. А сейчас квадратный метр коммерческой площади по соседству только на первом этаже сдается уже по $700 в год.

На улице Мамо, рядом с нашим Lyvin Uluwatu, ценник тоже впечатляющий — $15 тыс. за сотку в год, и это за невидовые участки. В неделю с основной дороги в сторону утеса проходят около 40 тыс. человек, проезжают 7,5 тыс. байков и 2,5 тыс. машин. Таким образом, в неделю около 55 тыс. гостей едут в тупиковое место — на утес Улувату, чтобы посмотреть на легендарную волну и встретить закат в бичклабе Single fin.

Могу предположить, что на главной дороге Лабуан Саит трафик еще больше, но есть нюанс. Там отсутствует тротуар, поэтому все движение организовано хаотично. Но даже с его появлением, пропускная способность дороги уже не вырастет.

Таким образом, в обозримом будущем Лабуан Саит может превратиться в аналог Легиана в районе Кута, где вся улица представляет собой бесконечную пробку. Из-за этого там сложилась обратная ситуация: все нормальные бизнесы оттуда постепенно разъехались, и цены на аренду пошли вниз.

Но все это, возможно, будет потом, если появится альтернатива. А пока без вариантов — только вверх.

$54,9 млрд инвестировано в Индонезию в первом полугодии 2026 года

Объем фактически освоенных инвестиций в Индонезии за первое полугодие 2026 года достиг $54,9 млрд. Этот показатель вырос по сравнению с аналогичным периодом 2025-ого сразу на 7,2% и стал самым большим среди стран АСЕАН. Пятерка лидеров этого блока по объему иностранных инвестиций выглядит так:

🇮🇩 Индонезия — $54,9 млрд
🇹🇭 Таиланд — $43,6 млрд
🇻🇳 Вьетнам — $13,03 млрд
🇸🇬 Сингапур — $8,8 млрд
🇲🇾 Малайзия — $7,44 млрд

Такие объемы инвестиций напрямую повлияли на рост ВВП Индонезии: в первом квартале 2026 года он составил 5,61%, а по итогам первого полугодия — 5,45%. Это самые высокие показатели для соответствующих периодов за последние 13 лет.

Сегодня Индонезия отмечает 81 год со дня объявления своей независимости. 17 августа 1945 года будущий первый президент страны Ахмед Сукарно и его коллега Мохаммад Хатта, а также их сторонники объявили о создании нового государства, независимого от Голландии, Японии, Англии и вообще всех непричастных. Так завершилась более чем 300-летняя история колонизации Индонезии.

Уникальность этого события заключена в том, что 633 этнические группы, проживающие более чем на 6 тыс. островов, разговаривающие на более чем 700 языках, принадлежащие к шести официальными религиям и сотням иных верований, взяли и мирно объединились в одну страну.

Выбранный государственный язык для новой страны, индонезийский, или Bahasa Indonesia, в середине прошлого века был с рождения известен лишь 5% местного населения и еще 10% его понимали. Для всех остальных это был абсолютно новый язык, который граждане взяли и выучили с нуля.

Одна из моих любимых книг про Индонезию автора Элизабет Писани называется Indonesia etc. Exploring the Improbable Nation. Придуманное ею выражение «невероятная (маловероятная) страна» — наверное, самое точное описание Индонезии, которое я встречал.

Индонезия — фантастически многогранная страна, населенная разными людьми, но все они выбрали общий путь. Более того, по многочисленным опросам, именно здесь проживают самые счастливые люди на Земле. Пожелаем Индонезии светлого будущего. Мы ее искренне любим. Ура!

Девелопмент и управление готовыми объектама — два абсолютно разных мира. Но для того, чтобы создать действительно крутой и востребованный продукт на туристическом рынке, эти два направления должны идти вместе. В этом видео моя коллега София Грицунова рассказывает, как с этим обстоят дела у Lyvin Properties

https://www.youtube.com/watch?v=YHvaakoWUbc&t=305s

Яхта Nord стоимостью $500 млн, принадлежащая богатейшему человеку России Алексею Мордашову, отчалила из порта Беноа. Больше месяца она находилась на Бали. Источники сообщают, что яхта направляется — нет, опять не во Владивосток, а на остров Мойо на севере Сумбавы. Это место славится тем, что там можно удобно понырять с китовыми акулами.

Если сам Алексей Мордашов или его подручные подписаны на наш канал, можем рекомендовать после Мойо дойти до Комодо посмотреть варанов — там совсем рукой подать. Рядом также Сумба с самым титулованным отелем Индонезии Nihi.

Можно даже доплыть до одного из самых красивых мест для сноркелинга в мире — Раджа Ампат. Когда у вас есть яхта такого класса, в Индонезии с ее 17 тыс. островами и природным многообразием есть чем заняться. Ну а Владивосток может и подождать.