📩«У меня 5 ипотек...» - с этих слов начиналось сообщение, которое я получил вчера на @artemtsogoev.

🚩 Всегда немного удивляюсь смелости и решительности таких людей. У меня, как у физического лица, в жизни ни одной ипотеки пока не было. И вообще я, как физическое лицо и инвестор, к долгу и кредиту отношусь настороженно.

📈 Не отрицаю того, что кредиты при определенных условиях позволяют «вырастить» капитал. И всё же...

🏯 В Японии насчитывается 140 компаний (юридических лиц с частными акционерами, в основном семейные компании), которым не менее 500 лет. Эти компании пережили десятки войн, катастрофические землетрясения, цунами, экономические потрясения, и даже взрыв атомной бомбы.

💰Ключевой фактор их невероятной устойчивости - отсутствие долгов и наличие значительных денежных резервов. Это позволило им пережить бесчисленные потрясения на протяжении веков.

🏮Я лично объясняю это так: отсутствие долга предоставляет свободу маневра, позволяя адаптироваться, что расширяет диапазон возможностей и обеспечивает гибкость.

🌊 Вероятно, на длинной дистанции долг ограничивает способность справляться с неконтролируемыми событиями внешней среды. Чем больше долг (чем больше обязательств), тем меньше шансов выдержать «удары судьбы».

☔ Примерьте эту логику на себя. Например, вы надеетесь прожить еще ХХ лет. Какова вероятность того, что в течение этих ХХ лет вы столкнётесь с одним или несколькими из следующих событий: войнами, рецессиями, тер. актами, пандемиями, геополитическими рисками, чрезвычайными ситуациями в семье, непредвиденными кризисами со здоровьем, сменой карьеры и другими неприятностями?

🌐 Шансы равны 100%. Финансовая нестабильность тоже очевидна (1998, 2008, 2014 и т.д.)

🫣 Я отнюдь не фанат борьбы с долгами. При ответственном использовании кредиты становятся замечательным инструментом. Не раз сам принимал участие в привлечении кредитов, мезонинов, бриджей, проектного финансирования для реализации инвестпроектов в сфере недвижимости.

⚖️ Но всё же я лично рассматриваю долг (обязательство) как ограничение моих возможностей и гибкости.

❓Что думаете о долге вы?

👍 Есть немного
🔥 Я в долгах
👀 Всё погашено
🗿 В долг не беру

😵‍💫 Левередж какой-то...финансовый рычаг? Что это⁉️

ℹ️ В физике рычагом или левереджем называют применение специального механизма, изобретенного 3 тыс. лет назад в Древней Греции - физического рычага, позволяющего поднимать большие веса малым усилием. В XX веке впервые было разработано определение «финансового рычага», то есть эффекта кредита.

☝🏻С точки зрения инвестиций, кредит позволяет увеличить доходность проекта, сократив сумму вложений, поэтому его и называют «финансовым рычагом».

📊 За счет разницы между ставкой по кредиту и рентабельностью проекта как раз и достигается положительный эффект.

⚠️Важно: рычаг сработает, если рентабельность проекта будет выше, чем ставка по кредиту.

#ликбез

🔇Что-то давно ничего не было слышно о ПИК-Аренда. Года два назад были громкие новости, поражавшие воображение технологичностью..., да всё стихло.

🚀 Оказывается сервис ПИК-Аренда жив и даже бодр. Во всяком случае они договорились с ЦИАН о партнерстве.

⚙️ Что планируют делать? Зарабатывать деньги, конечно, только я не понял как. По легенде «это сервис по поиску арендаторов и показам недвижимости, проверке потенциальных жильцов, оформлению документации без затраты собственных усилий».

😳 Утверждается, что совершенно бесплатно для для собственников жилья специалисты сервиса:

🔸 Отфотают квартиру, сами организуют и проведут показы.
🔸«Пробьют» арендатора на предмет административных нарушений
🔸Оформят и заключат договоры страхования недвижимости
🔸Проконсультируют и поддержат на всех этапах

🪤 Это бесплатно....?

🗺️ Якобы да, но пока только на территории Московского региона, Петербурга, Воронежа, Краснодара и Ростова-на-Дону. Совсем скоро партнеры начнут работать в Екатеринбурге, Челябинске и Нижнем Новгороде. Ну а дальше - вся Россия.

❓С чего вдруг ПИК решил заколлабиться с ЦИАНом, чтобы попытаться подмять под себя рынок управления арендой? Возможно, на рынке арендных квартир ожидается рост предложения... И партнеры видят тренд (они его реально могут видеть лучше нас с их-то «бигдатой»).

👀Я наткнулся на исследование аналитического центра НАФИ и Страхового Дома ВСК от ноября 2023 года, посвященное страхам россиян. Были опрошены 1600 человек в возрасте от 18 лет из всех регионов Российской Федерации.

🔖Спойлер: нет, не только вы ворочаетесь по ночам - практически все жители России (93%) испытывают какие-либо тревоги и опасения, глядя в свое ближайшее будущее.

😱ТОП страхов россиян:

🔸Боязнь заболеть тяжелой болезнью (30%). В первую очередь этот страх распространен среди россиян возраста от 45 до 54 лет (39%).
🔸Инфляция и рост цен. Подорожания боятся 27% россиян. Чаще – люди с плохим материальным положением (48%).
🔸Страх за своих детей, что с ними что-то случится (26%). Чаще всего проявляется у людей в возрасте 35-44 лет (37%) и тех, у кого есть только один несовершеннолетний ребенок (39%).
🔸Снижение уровня доходов боятся 23% респондентов. Этого чаще боятся работающие россияне 35-44 лет (37%).
🔸Терактов опасаются 19% россиян, преимущественно люди 45-54 лет (22%) и россияне с низким уровнем дохода (35%).

Кроме того

🔸Новой волны пандемии 18%
🔸Стать жертвой мошенников 13 %
🔸Не выплатить вовремя кредит(ы) 9%
🔸Увольнения с текущего места работы 7%

⚖️Как известно, с помощью страхов людьми манипулируют...

🎙На праздниках я активно консультирую, всех, кто хотел записаться ко мне с 1 по 10 мая. Вот лишь один из кейсов.

👛 Наталья - бизнесвумен и инвестор, живущая за рубежом. У нее есть возможность взять ипотеку в России под льготную ставку, и она рассматривает различные варианты инвестирования в недвижимость.

🤔 Запрос: Наталья хотела сбалансировать свой высокорисковый портфель и подумывала об инвестициях в московскую жилую недвижимость с целью перепродажи и с целью сдачи в долгосрочную аренду.

🧮 К сожалению, ее расчеты доходности спекулятивного сценария оказались некорректными и слишком оптимистичными, а расчеты аренды не учитывали ряд важных факторов, таких как налоги, расходы на содержание и реалистичные прогнозы рынка аренды.

💻 Я стараюсь подходить к инвестиционнлму анализу профессионально и объективно, опираясь на факты и финансовые модели. Моя задача - помочь увидеть ситуацию со всех сторон и принять взвешенное решение.

✅ Решение: в ходе консультации мы посмотрели на цифры, проанализировали ситуацию Натальи и пришли к выводу, что наиболее подходящей стратегией может быть поиск кратко и среднесрочных спекулятивных проектов, в которых можно использовать эффект ипотечного рычага.

💰 Мы пришли к выводу, что долгосрочные (от 5 лет) вложения в российскую недвижимость с целью получения рентного дохода были бы не самым лучшим вариантом для Натальи, учитывая ее расходы в иностранной валюте и ограниченное время пребывания в России.

📄 По итогам консультации Наталья получила аудиозапись нашей беседы, расшифровку разговора, промокод на скидку на образовательные продукты atsogoev.com, а также адаптированную под ее потребности финансовую модель для дальнейшего личного использования.

⚡️Наверстать упущенное: запись важных онлайн-трансляций

Мои коллеги, эксперты канала "Релокация и зарубежная недвижимость" собрали подборку актуальных трансляций на тему инвестиций в недвижимость и оформления ВНЖ или второго гражданства. Хотите защитить семью, капитал и открыть свободу перемещения по всему миру? Предстоящие выходные - отличное время, чтобы наверстать упущенное.

🇻🇺Гражданство Вануату – новые условия получения паспорта с частичным возвратом инвестиций
Получить запись

🇪🇺ВНЖ Евросоюза - доступные программы, не требующие постоянного проживания
Получить запись

🇹🇷Анкара - новое инвестиционное направление в Турции для россиян, гражданство за инвестиции
Получить запись

🇩🇪Стабильные инвестиции в Германию: эксклюзивные проекты Intermark с гарантированным доходом сразу
Получить запись

🇨🇦Start Up Visa Канады: выбор для родителей, планирующих образование детей за рубежом
Получить запись

🇦🇪Недвижимость ОАЭ - как инвестировать на стартах продаж?
Получить запись

🇹🇭Жизнь с семьей на Пхукете
Получить запись

🇬🇧Доходность 10% годовых на инвестициях в загородные отели UK
Получить запись

🇨🇾Кипр: изменения в программе ПМЖ, гражданство за 5 лет и старты продаж 2024
Получить запись

🇮🇩Топ 5 ошибок инвестора на Бали
Получить запись

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

👉 Как можно сделать объект с ремонтом от ПИК: комплектация и хоумстейджинг студии 19 кв.м.

👉 Сложности в проекте по субаренде продолжаются

👉 Заплатил налоги как нерезидент. Подал 3 НДФЛ

👉 Ремонт бизнес-класса в трёшке за 3 млн

👉 Налоги повысят

👉 Сравнение инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость. Запись эфира

👉 Про делегирование. Или как масштабировать немасштабируемое

👉 Показатель NPV: простейшее объяснение

👉 Тенденции рынка коммерческой недвижимости по итогам конгресса в Сочи

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

🔔Про Аргентину! Инфляция в Аргентине в 2013 году составляла 10,9%, в 2017 — 24,8%, в 2019 подскочила до 53,8% и снизившись в 2021 до 50,9% к декабрю 2023 года достигла 140%.

❌Все эти годы активы, номинированные в песо, теряли свою ценность с каждым днем из-за инфляции, поэтому мало кто сохранял и инвестировал в местной валюте. Любые накопления люди старались перевести в иностранную валюту, обычно в доллары.

💸По данным статистического бюро INDEC, в начале 2021 у аргентинцев было спрятано за пределами внутренней финансовой системы около $250,4 млрд. И это без учета криптовалют.

🔋Получить ипотечный кредит в Аргентине практически невозможно. Государство и нотариусы зарабатывают на сделках с недвижимостью: операционные расходы связанные с покупкой недвижимости в Аргентине весьма высоки и составляют около 8% от стоимости сделки.

🏡 Стоимость жилья в столице Аргентины Буэнос-Айресе с 2018 года упала на 35% (до значения $1,7 тыс./м2 в середине 2023). Жилая недвижимость дешевеет даже в долларовом эквиваленте.

🏘️ В настоящее время на продажу выставлено более 160 тыс. объектов в городе и пригородах (в 2019 году экспонировалось всего 50 тыс.).

😳 В общем, есть от чего волосам на голове зашевелиться. Нам в России такого не надо!!!

🤗 Ну а для тех, кто не ждет гиперинфляцию более спокойный текст, без призывов к распродажам.

⚖️ И всё же горькая правда состоит в том, что недвижимость защищает накопления от инфляции, но не от гиперинфляции.

🚀Гиперинфляция - это одно из проявлений тяжёлой болезни в экономике. Если в стране бушует гиперинфляция, значит всё плохо, а судя по опыту Турции и Аргентины «плохо» может затянуться надолго.

⛲Гиперинфляцию могут сопровождать дефолт по долгам государства, массовые банкротства, максимальное увеличение бартера и отказ от использования денег, обнищание населения из-за невозможности делать накопления.

💸Деньги утрачивают свою естественную роль в экономике как меры стоимости, средства обращения, средства накопления, средства платежа. Период гиперинфляции обозначает кризис в государстве. Это я всё из Википедии скопировал.

☝️В недвижимости есть инструменты, которые позволяют опередить инфляцию или снизить её негативное влияние на капитал.

🔗 Привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды.

☔При гиперинфляции эффект привязки к обороту сохраняется, вот только инвесторов, готовых вложить свои деньги в подобный актив просто не остается. Потому что экономика больна, и люди обладающие капиталами, стараются эти капиталы вывести из местной валюты или из страны.

📉 Таким образом, рыночная оценка даже антиинфляционного инструмента стремится вниз из-за отсутствия спроса.

👍 Ясно-понятно
🗿 Путано-запутано
🔥 Спасибо, Кэп!
👌 Уже применяю

✊Этот текст создан специально для тех, кто ждёт гиперинфляцию в России в ближайшее время.

👀Ваша главная задача сейчас - не тормозить. Единственный вариант спасти накопления от гиперинфляции, которую вы ждёте - бежать из рублевых активов путем их ликвидации. Гиперинфляция уже стучится в дверь - торопитесь.

💸Продавайте всё (буквально всё) и быстро: недвижимость, машины, драгоценности, мебель, одежду и обувь. Вы уже открыли ЦИАН и Авито? Как нет!? Чего же вы ждёте???

🔖Абсолютно неважно, каков будет размер дисконта, который вам придется давать покупателям за срочность - главное, выскочить из рублевых активов и переложиться в доллары, евро или юани. Я бы не игнорировал индийские рупии - суровые времена требуют суровых решений.

🛑 И главное - не забудьте продать трусы, потому что при гиперинфляции, лучше быть с долларом, но без трусов, чем в трусах, но без доллара.

🤝Удачи!

📑 Вышел свежий отчёт ведущего офисного девелопера Москвы STONE по состоянию рынка офисной недвижимости класса А в 1-м квартале 2024 года.

Что внутри:
📉 Снижение вакансии
📈 Рост спроса на покупку
🗺️ Расширение географии деловых районов
🚱 Дефицит предложения

🗜️Кратко: офисы класса А активно разбирают эндюзеры и инвесторы, цены растут.

🔵 Коллеги из ВNmар.рro рапортуют об итогах апреля 2024 года на рынке новостроек «старой» Москвы.

🏗 Средняя цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах повысилась на 2,7% (до ₽335,75 тыс.). В высокобюджетных новостройках выросла на 1,1% (до ₽544,75 тыс.).

🚨 Число новостроек в реализации по итогам апреля снизилось на 2,1% (до 330 шт.) , а число лотов в продаже повысилось на 0,4% (до 48,5 тыс. шт.).

📈 В апреле 2023 года средневзвешенная цена 1м2 составляла ₽412,6 т./м2, а в апреле 2024 достигла ₽462,8 т./м2, таким образом годовой прирост цен на новостройки за год составил 11,2%.

🔴 Коллеги из IRN сообщили, что за март квартиры на вторичном фонде в «старой» Москве убавили 0.2%, достигнув значения ₽271,6 т./м2.

🏘️На вторичном рынке постепенно накапливается предложение – число лотов в экспозиции продолжает увеличиваться.

📑 ЦБ РФ сохранил 🗝️ ставку на уровне 16%. Пока похоже, что спрос на «вторичку» будет относительно низким достаточно долго.

🌁 Что такое бридж-кредиты и зачем они нужны.

❌ И речь не про короткие брюки (бриджи)!

🌉 Бридж-кредит (от англ. bridge - мост) — тип краткосрочного кредита, выдаваемый на срок до двух лет, являющийся временным решением краткосрочных задач заёмщика.

⚡Как правило, потребность в бридж-кредите связана со срочной необходимостью привлечения капитала ради проведения сделки.

🔥Пример! Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate работает на высококонкурентном рынке. Мы ищем (и находим) проекты, которые с одной стороны характеризуются низким риском, а с другой - повышенной, по сравнению с аналогами, доходностью. Такие проекты нужны многим инвесторам.

🏪На рынке инвестиций в объекты готового арендного бизнеса нет и не предвидится дефицита капитала. Инвесторов с «живыми деньгами», желающих купить «Пятёрочку» или «Магнит», огромное количество.

⚡️В этой ситуации нам приходится действовать насколько возможно быстро, при этом мы не можем позволить себе игнорировать наши строгие процедуры инвестиционного анализа.

🎚Финансирование проектов на платформе обычно проводится в несколько раундов. Коллективные инвестиции предполагают сбор значительной суммы (в нашем случае ₽150-300 млн.) от большого числа инвесторов, имеющих возможность вложить от ₽100 тыс.

🏁При этом до старта сбора средств мы обязаны не только оперативно проанализировать проект и создать презентационные материалы для инвесторов, но и осуществить комплексную юридическую и техническую проверку проекта.

🔍В это же самое время десятки других инвесторов с рынка могут выкупить изучаемый нами проект.

⏰Чтобы избежать этого риска мы вынуждены воспользоваться бридж-финансированием, с помощью которого оперативно осуществить сделку по вхождению в проект.

💵 Выдача бридж-кредита, однако, также предполагает предоставление документов и технико-экономического обоснования кредитору. Обычно стоимость бридж-кредитов на 6-10% превышает ставку рефинансирования, таким образом сейчас она варьируется от 22 до 26% годовых. В России предложение на рынке бридж-кредитования ограничено, большинство банков неспособны быстро осуществлять фондирование.

🔀 В этой ситуации SimpleEstate пользуется поддержкой одного из акционеров платформы, инвестиционной компании AYR Capital (но мы ищем и другие варианты), которая специализируется на прямых инвестициях, а также на мезонинном и бридж-кредитовании.

📊 Будучи акционерами SimpleEstate коллеги из AYR Capital понимают бизнес нашей инвестиционной платформы и настроены на помощь и поддержку в осуществлении выгодных сделок, а не в затягивании сроков рассмотрения документов. AYR Capital профинансировала несколько наших проектов, зарекомендовав себя надёжным и комфортным партнером.

📶 Основная задача последующих раундов привлечения финансирования состоит в том числе в замещении заёмных средств (бридж-кредита) средствами инвесторов (акционерным капиталом).

🟪 Таким образом, привлечение бридж-кредита является необходимой, но вынужденной и временной мерой.

⚖️ Кстати, часто наличие бридж-кредита называют риском для проектов. В нашем случае довольно сложно называть бридж-кредит дополнительным риском проекта для инвесторов. Если бы не бридж, возможно, просто не было бы никакого проекта (и риска тоже)!

#ликбез

⚔️ Битва в Филях: город против «Перспективы»❌ - тоже хорошо звучит...

👀 Правительство Москвы начало недавно объявленную войну против незаконно (по мнению города) построенных и строящихся апарт-комплексов. В частности, против проектов, маскирующих офисы под апартаменты.

🧾 Мэрия Москвы подала иск в Арбитражный суд Москвы, требуя признать самовольной постройкой пока ещё недостроенный комплекс Fili Garden на Кастанаевской улице. Истец требует запретить продолжать стройку до приведения объекта в соответствие с разрешенным видом использования площадки.

📃Согласно ГПЗУ на участке можно размещать только «объекты делового управления» (офисы), но согласно данным ДГИ, застройщик реализует апарт-комплекс на 72 апартамента.

🤑 Проектом «Фили Гарден» владеет СК «Перспектива», выполняющая функции генподрядчика (у компании множество реализованных проектов в Москве и регионах). Земельный участок, согласно проектной декларации, принадлежит ООО «СЗ "Фили Гарден"», то есть формально изъят городом быть не может. Стройку кредитует СБЕР, выделивший на эту историю ₽1,7 млрд. - интересно, как в банке сейчас реагируют на иск (и вообще, они были в курсе?).

💥 Аналогичные иски власти уже подавали по другим «апартаментам», но в этом случае речь идет о строящемся здании. Скорее всего регистрационные действия по «Фили Гарден» уже не производятся (но это неточно - проверять на себе до решения суда всё же не советую)

⛔ Итак, процесс противостояния города и маскировщиков активно «пошёл».