💸 Между тем приток средств на вклады граждан в российских банках в первом квартале 2024 года составил почти ₽2 триллиона

💵А в 4 квартале 2023 года россияне положили на депозиты ₽4,4 триллиона - это абсолютный рекорд за всю историю!

💰Средства населения в российских банках за весь 2023 год увеличились на ₽7,4 триллиона

⁉️А всё почему? Ключевая ставка 1️⃣6️⃣%. Ставки по депозитам - до 13.5% на 3️⃣ года

👀 На днях выяснилось, что произошли изменения в составе акционеров крупного застройщика Москвы MR Group.

🏗️Напомню всем, кто забыл, что MR Group занимается fee-девелопментом (выполняет функции General Partner, инициатор проекта) практически со дня основания. Среди финансовых партнеров компании были акционеры «Локо-Банка», банка «Зенит», компании Coalco, ФГ «Метрополь» и многих других. Эффективная система партнёрств формата GP-LP сделала из компании то, что она представляет собой сейчас.

💰Со временем контролирующие акционеры MR Group (Р.Тимохин и В.Лабуздко), очевидно, приобрели достаточный капитал, чтобы выступать соинвесторами и даже инвесторами проектов MR Group.

💼 В последние годы большинство проектов компании (в том числе партнерских) структурировалось через механизм ЗПИФ под управлением УК «АБ Капитал». В настоящее время у этой компании активов на ₽150 млрд. в 30 ЗПИФах, некоторые названия которых отсылают к проектам MR Group.

📈 Самое интересное в московском девелопменте происходит не на этапе превращения бетона в квартиры, а на этапе превращения земли без документов в девелоперский проект. Именно этот высокодоходный этап проходит в рамках ЗПИФа.

📊 Изменения в составе акционеров MR Group я бы трактовал как частичный уход Р.Тимохина и В.Лабуздко из деятельности, связанной с девелопментом к инвестированию (в роли пайщиков проектных ЗПИФов).

⚖️ В этой конфигурации контролировать и возглавлять fee-девелопера MR Group вполне может топ-менеджмент в лице А.Годованца и М.Литинецкой. Замечу, что УК «АБ Капитал» сохраняет участие в MR Group.

⁉️Зачем это знать читателям моего канала?
🔹В результате всех этих изменений ни один из дольщиков проектов MR Group не пострадает, я уверен.
🔹Для инициаторов проектов этот кейс интересен в плане органичной эволюции инициаторов проектов - из fee-девелоперов в инвесторы с передачей бизнеса в сфере недвижимости топ-менеджерам (по моей версии)

🏆Кстати, ген. директор и акционер MR Group Мария Литинецкая вчера стала персоной года по версии CRE Moscow Awards 2024. Поздравляю!

❌ Никакого бизнеса накануне Дня Труда!

👀 Потихоньку начинается! Как у вас с этим?

🎉 Вчера «отгремела» премия CRE Moscow Awards 2024 - ежегодная премия в сфере коммерческой недвижимости!

🏆Четвертый год подряд команда NF Group становится обладателем золотого кирпича в номинации «Консультант года»! Поздравляю коллег с ожидаемой победой.

☝️И всё же небольшое послесловие к «Северному порту» от меня.

🏁Почему это всё вообще началось? Инвестиционный анализ имеет результат, выраженный в цифрах, а не в словах.

📣Болтать об инвестициях намного приятнее, чем посчитать в Excel или в Google.Sheets.

❌«Нет там инвеста». А где доказательства? Покажите цифры. Цифр нет.

👀Зато я вижу (не только у себя на канале) километровые чаты с обсуждением всякой не относящейся к делу всячины (доллары, инфляция, вклады и т.д.)

🧮 В общем, я опять агитирую всех начать считать финансовые модели, а не дискутировать о ерунде.

🔻Друзья, ну а итоги реалити подвожу сегодня не я, а мой соавтор Анна Попович. Благодарю Анну за помощь в подготовке расчетов и деятельное участие в поиске информации.

🏗️ Вывод Анны об инвестиционном проекте: «Расчеты доказывают, что только при супер-оптимистичном прогнозе роста стоимости 1 м2 в этом проекте есть инвестиционная составляющая».

📺 Отзыв Анны про формат реалити: «Артем, благодарю Вас за столь полезный опыт расчёта фин.модели и в целом за коммуникацию. Было очень познавательно и полезно! Я, конечно, читала Вашу книгу, но таких подробных расчётов никогда не проводила. Особенно меня удивило, что Вы сравниваемые объекты, так сказать приводите к единому знаменателю, чтобы само сравнение было корректным и логичным! Уверена, что многим подписчикам Вашего канала было интересно наблюдать за таким форматом реалити - каждый мог задать вопрос и получить ответ! Супер! 👍 Еще раз огромнейшее спасибо!»

💡Какая была идея проведения исследования в подобном формате? Познакомить людей с методикой инвестиционного анализа новостроек.

⚖️ Получилось ли? Судить вам!

🔍Пояснение по расчетам с ипотекой - лист «Расчет с кредитом». По данным Анны Попович, в «Северном порту» пока нет каких-то суперинтересных ипотечных программ:

✅ Стандартная программа по ставке 17% на 30 лет с ПВ 20%
✅ Комбо-ипотека: на сумму до ₽12 млн. ставка 8%, а всё, что выше под 11%. ПВ 20%.

‼️Высокая ставка стандартной ипотеки 17% при доходности IRR третьего сценария на уровне 12% ни к чему хорошему и не могла привести, поэтому имеем отрицательный результат.

🔗А вот комбо-ипотека сработала относительно неплохо и финансовый рычаг смог увеличить доходность проекта на 0.9% до 12.9% годовых.

☝️И это стало возможно опять только при одном условии - мы верим, что в 2028 году сможем выйти из проекта по цене ₽635,2 т./м2 и применяем сценарий №3.

🫣 Итак, обещанные пояснения к финансовой модели инвестиций в «Северный порт».

1️⃣ Ну очевидно, что пессимистичный сценарий с
прогнозом цены за 1 м2 евродвушки площадью 69.4 м2 на уровне ₽405.2 т./м2 оказался низкодоходным. Годовая доходность такой инвестиции - 1.4%. Но я лично не верю, что цена 1 м2 в «Северном порту» в недалёком будущем не вырастет совсем и замрёт на этих значениях.

2️⃣ Реалистичный сценарий с ростом цены 1 м2 в 2028 году до ₽523 т./м2, к сожалению, тоже показывает недостаточный уровень доходности - всего 7.2% годовых. При этом показатель NPV (рассчитываемый под 12%) также уходит в отрицательную зону. То есть между инвестициями в «Северный порт» с ожидаемой доходностью в 7.2% и альтернативным инвестиционным инструментом, приносящем доходность 12% (облигация какая-нибудь или что-то с рынка коммерческой недвижимости) - выбор будет не в пользу «Северного порта»

3️⃣ Для того, чтобы достичь показателя IRR на уровне 12% мне пришлось путем подбора вывести стоимость 1 м2 в будущем на уровне ₽635,2 т./м2. Только при такой стоимости 1 м2 инвестиция имеет смысл (если, конечно, инвестора удовлетворяет доходность 12%). Возможен ли рост цен в проекте до подобных значений в 2028 году? Лично я не знаю, но уверен, оптимисты из офиса продаж «Северного порта» видят там и ₽700 т./м2, а может даже и ₽800 т./м2. Верить ли в это инвесторам? У меня нет комментариев.

🥺Почему вообще доходность у проекта такая скромная? Он же такой красивый, хороший, как так?

🏗️ Доходность сильно снижают сроки строительства. Всё-таки 4 года стройки это многовато.

🎤Если вдруг, в комментариях появится представитель застройщика LEGЕNDA - я конечно же дам возможность высказаться и пояснить какие-то важные моменты, которые, возможно, я не заметил или не учел в своих расчетах.

✍️Пояснения к модели с ипотекой - чуть позже.

🤝 Заранее спасибо за вопросы, комментарии и найденные ошибки! Вместе мы докопаемся до истины.

🔥Бум на рынке складов self-storage

📈По данным коллег из 🏢 NF Group, объем складского рынка в Московском регионе составляет 45,7 млн. м2. При этом , согласно подсчетам Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ), общая площадь складов индивидуального хранения (self-storage) в Москве превышает 240 т.м2 (на 6,7 % больше, чем годом ранее)

🔻 За 2023 год уровень заполняемости складов формата self-storage в Москве снизился до 80%, на 8 п. п., что во многом связано с выходом новых проектов.

🔺 Средний срок аренды индивидуального бокса увеличился с 9 до 12 мес.

📊 В Москве средний размер открываемых объектов впервые с 2020 года стал увеличиваться и достиг 1457 м2. В 2022 году этот показатель находился на уровне 878 м2. В Санкт-Петербурге средняя площадь объектов, наоборот, сократилась и составляет 616 м2. против 2070 м2. в 2022 году.

📈 За год средняя арендная ставка в Москве выросла на 18% (до 2500 рублей).

🔻 На начало 2024 года на рынке складов индивидуального хранения Москвы насчитывается 158 объектов, что на 40% больше показателя 2022 года. Прошлый год стал рекордным по числу открытий – рынок пополнился 11 складами классического формата и 34 проектами мини-формата.

🏆 Лидером по объему площадей на рынке складов для частных лиц стал «Хоумсклад» (10 проектов с арендопригодной площадью 32,6 тыс.м2). Лидерство в развитии мини-формата автономных складов сохраняется за компанией «Кладовкин», под управлением которой находится 38 объектов.

✅ Я понял! Будут пояснения, чуть позже сегодня.

⚠️Кстати, обратите внимание! Финансовая модель находится на двух листах: «Расчет без кредита» и «Расчет с кредитом»

📑На листе «Расчет с кредитом» содержится финансовая модель по сценарию №3 (резко оптимистичному).

🔍Всё здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TalQnwMlP-dfzsrkyeH9DQZ7N0uqwXXXlsLHBYH_dek/edit?usp=drivesdk

🥺 Друзья, у меня отличные печальные новости!

🏁 Сегодня финал риалити-шоу «Есть ли инвест в ЖК «Северный порт».

🛑 Всё хорошее когда-нибудь заканчивается. Вот и наше реалити-шоу, посвященное определению инвестиционной привлекательности покупки евродвушки в проекте «Северный порт» от застройщика Legenda завершается (по плану сегодня).

👀Для тех, кто пропустил. Всё началось с дебатов с читательницей моего канала Анной Попович по поводу старта продаж проекта - решили разрешить наш спор совместным действием. На первом этапе наша задача состояла в том, чтобы выбрать подходящий лот. Выбирали между студией и евродвушкой. Выбрали евродвушку.

📌 Затем мы с Анной провели неплохую работу по анализу окружения, выявили объекты аналоги и сформировали свой взгляд на возможную «справедливую» рыночную стоимость евродвушки в готовом доме.

🔀 Вывели, что есть два сценария:
1️⃣ Пессимистичный. Квартира в готовом ЖК «Северный порт» будет стоить в 2028 году ₽405.2 т./м2
2️⃣ Реалистичный.Квартира в готовом ЖК «Северный порт» будет стоить в 2028 году ₽523 т./м2

🧮 И вот, наконец, пришло время для финансовой модели.

🪆Спойлер: пришлось добавить ещё один сценарий, резко оптимистичный. Кто догадается, зачем он понадобился?

👉 Вот модель: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TalQnwMlP-dfzsrkyeH9DQZ7N0uqwXXXlsLHBYH_dek/edit?usp=drivesdk

❓Вопрос: нужны ли пояснения по финансовой модели?

👍 Да, нужны
🔥 Нет, не нужны

🤝 И заранее спасибо за ваши вопросы, комментарии и обнаружение ошибок!

🏢 Один из лидеров московского рынка гибких офисных пространств Apollax Space успешно разместил дебютный выпуск облигаций.

💰Доходность варьируется по годам, от 17% до 21%
💵 Объем выпуска ₽200 млн. (200 тыс.бумаг номиналом ₽1 тыс.)
🗓 Срок 3.5 года с равномерной амортизацией последние 1,5 года
🤗 Доступно для неквалифицированных инвесторов

🖼️ На фото я и основатель Apollax Space Иван Гуськов в 2019 году. Всё начиналось на «Рябовской мануфактуре» с коворкинга «Смародина», а дальше была первая сделка прямых инвестиций на рынке с участием инвестиционной группы Supremum Capital и значительное масштабирование сети.

💸Ну а теперь Apollax Space первой вышла и на публичный долговой рынок.

🏁 Столько стартов и анонсов на рынке! Спешу написать про ещё один...

🔴 Застройщик «Гранель» анонсировал скорый старт продаж квартир в жилом комплексе комфорт-класса - «BeLuck Коломенское». Адрес : Каширское шоссе , вл. 1. (14 мин.пеш. от ст.м. «Нагатинская» )

📌 Место: первая линия Каширского Шоссе - всегда на драйве! Но в целом, довольно обжитой район.

💰 Про цены пока ничего неизвестно.
Минимальная площадь студии будет около 20 м2.

🏗️ В рамках «BeLuck Коломенское» всего построят несколько жилых корпуса комфорт-класса высотой от 19 до 32 этажей.

🛑 Кстати, «Гранель» ещё в прошлом году завела «закрытый» тг-канал для «ждунов» и публикует там данные по стартам и спец.ценам.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

скоро #стартпродаж

Апартаменты бизнес-класса в ЖК «Резиденция Сокольники».
Финальная распродажа последних апартаментов.
Акция действует до 15 мая 2024 г.

- архитектура с уникальными формами и панорамным остеклением;
- продуманные инженерные и дизайнерские решения;
- комфортная атмосфера общественных зон;
- благоустроенная закрытая охраняемая территория;
- все апартаменты с видом на парк Сокольники;
- подземный паркинг и наземная гостевая парковка.
 
Телефоны отдела продаж ЖК «Резиденция Сокольники»:
+ 7 (985) 239-53-50
+7 (916) 633-55-52
 
Получить предложение https://tglink.io/8e985fd6b6ed
Проектная декларация на сайте https:// наш.дом.рф/. Финансовые услуги оказывает ПАО Сбербанк.

#реклама

🏗 Застройщик А101 открывает продажи помещений для бизнеса в доме №18 в ЖК «Скандинавия».

📍Место: в 16 мин. пешком от будущей станции «Потапово» (2024 г.), дом будет расположен в центре района - вблизи уже построенных домов и объектов инфраструктуры

🚀 В продаже уже 79 помещений, площадью от 26,1 м² до 281,1 м². Средняя площадь лота - 76,6 м2

Функциональное назначение помещений:
🔹 под общепит - 21 помещение площадью от 27,2 м², в том числе с летними верандами
🔹 под минимаркет (281 м²) с несколькими входами и увеличенной высотой потолков

Также есть помещения с интересными характеристиками и свободным назначением:
🔹 с 2 и более входами
🔹 с возможностью организации второго уровня
🔹угловые помещения с витринами с двух и трёх сторон.

💸 Цены: от ₽8,7 млн.
   
⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

🗜Выводы по инвестиционной идее

🔹Прибыль ₽64,2 млн.
🔹Инвестиции ₽41,6 млн.
🔹NPV@12% ₽1,9 млн.
🔹Equity Multiple 2,54x
🔹ROI 154%
🔹IRR 12,7%

🧮 Финансовая модель здесь.
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Wp4I4NGR522T5L6SGBU66J-r5d2Lk9cSiE28ygfjuu0/edit?usp=sharing

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🕰 Эх, быстро время летит. Как сейчас помню - в феврале 2021 года компания Stone Hedge объявила о новом офисном проекте на 93 т.м2 на участке АО «Сатекс» (Москва, ул. Двинцев, вл.3).

🏗 И вот уже STONE Савёловская достраивается… А между тем, расчеты инвестиционной идеи вложения средств в продукт девелопера Stone Hedge (ныне просто STONE) были одними из первых на моем канале, так сказать «открывали счет».

🧐 Посмотрел фотографии строительной готовности проекта и подумал, что это отличный повод сделать расчет покупки офиса в STONE Савёловская - бизнес-центр достраивается, рисков всё меньше, а возможность сдать офис в аренду и получать рентный поток всё ближе.

🔍 Нашел на ЦИАН лот площадью 101,3 м2 по цене ₽39,9 млн. или по  ₽394 тыс./м2. Написал коллегам в 🏢 NF Group относительно прогноза ставки аренды - коллеги надеются на ₽47 тыс./м2/год (вкл. НДС). STONE заявляет, что проект будет готов в 4 кв. 2024 г.

💵 Идея такая: купить офис, сдать в аренду на 10 лет и продать через 10 лет под Cap.rate 12%. Что из этого выйдет - скоро напишу и приложу фин.модель.

🫨 Очередной вброс в пользу роста спроса на новостройки!

👀Некий директор департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев заявил, что хочет завершения всех программ льготной ипотеки. По его словам, сейчас более 90% жилищных кредитов на первичном рынке выдают по льготным ставкам, тогда как в Минфине считают нужным сократить их долю до 25%.

‼️Напоминаю всем о том, что семейная, дальневосточная и арктическая ипотеки будут работать до конца 2030 года, а сельская - бессрочно.

💸Льготную ипотеку на новостройки под 8% всем россиянам перестанут давать с 1 июля 2024, а it-шникам - в конце 2024 года.

🔗На самом деле этот шалтай-болтай из Минфина одним своим заявлением вызовет очередной всплеск на рынке, так как люди попытаются «запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда» с дешевыми кредитами.

📣Все предыдущие выступления Минфина и ЦБ РФ на тему сворачивания льготной ипотеки приводили к всплеску спроса на новостройки. Так будет и на этот раз.

🫣Я, честно говоря, не представляю, как при существующей системе мер господдержки (которую открыто поддерживает лично новоизбранный президент России) можно добиться снижения доли льготных кредитов до 25%.

🔮Скорее всего этого либо не будет совсем, либо этот процесс займет очень длительное время - примерно в 2030 году можно будет поговорить об этом.