😀 Прямая и явная угроза от Главного!

🔍Власти Москвы проследят, чтобы апартаменты не были замаскированы под другие здания, заявил на семинаре для архитекторов и застройщиков главный архитектор столицы Сергей Кузнецов.

«Мы очень внимательно смотрим соответствие функционального назначения тому, что заявлено в документах. Сейчас апартаменты могут маскироваться уже под что угодно. Мы это все прекрасно понимаем, знаем, отслеживаем», - сказал он.

🌪️ Видимо Ураган говорит о том, что в Москве начали появляться объекты, по документам являющиеся офисами, а спланированные похожими на жилые помещения.

☝️Если объект будет демаскирован, то варианта у застройщика как у Красной Шапочки после встречи с волком из анекдота (слияние или поглощение):
1️⃣ Смена функционала земельного участка через ГЗК + доплата за смену ВРИ (это на годы и деньги понадобятся)
2️⃣ Визит госинспекции по недвижимости (ГИН) с перспективой сноса и отъема земельного участка (это быстрее)

🌐 Мои друзья из Intermark Global проведут оффлайн-мероприятие в Дубае, посвященное инвестиционному потенциалу Черногории.
🕑 26 апреля в 10:00

📚Кстати, недавно я выяснил несколько интересных фактов об этой европейской стране, части бывшей Югославии.

🔹Ключевая отрасль Черногории - туризм, доход от этой отрасли вырос в 2 раза за последний год в связи ростом турпотка на курорты Черногории
🔹Черногорию собираются в 2027 году принимать в Евросоюз, что по прогнозам приведет к росту цен на недвижимость (а они и так выросли за последний год на 9-10%)
🔹Черногория активно привлекает иностранные инвестиции
🔹Рентная доходность элитной недвижимости, расположенной в курортных районах Черногории достигает 6% (в евро)... а ещё там раздают ВНЖ

🌴 Если вдруг кто-то из моих читателей сейчас в Дубае - загляните на это мероприятие (потребуется регистрация). Уверен, будет интересно и полезно.

⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🎤 Завтра, 25 апреля в 17:00 по Москве в телеграм-канале SimpleEstate я совместно с генеральным директором инвестиционной платформы Никитой Корниенко проведу прямой эфир, презентацию нового проекта SimpleEstate «Перекрёсток» на Каширском шоссе!

📺 Расскажем почему мы выбрали именно этот объект для покупки, чем он интересен для инвесторов, а также ответим на вопросы инвесторов!

🔗 Ссылка на прямой эфир

🗓️ 25 апреля
🕑 17:00

👇Пожалуйста напишите в комментариях что вас интересует, что не понятно и какие вопросы есть по проекту или работе платформы SimpleEstate. Мы с Никитой обязательно ответим в рамках эфира.

🔴 Застройщик «Гранель» анонсировал скорый старт продаж квартир в жилом комплексе бизнес-класса - MYPRIORITY Presnya. Адрес: 1-й Силикатный пр-д, 13. ( 1 мин.пеш. от будущей ст.м. «Звенигородская» )

📌 Место: район, подвергаемый городом тотальному обновлению.

💰 Про цены пока ничего неизвестно - поэтому про инвестиционный потенциал не спрашиваю!

🏗️ В рамках первой очереди MYPRIORITY Presnya построят 3 жилых корпуса бизнес-класса площадью около 70 тыс. м2, а также офисный центр класса А+

скоро #стартпродаж

📑 Согласно данным компании 🏢 NF Dom, по итогам I квартала 2024 на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Московского региона зафиксировано заметное увеличение спроса: за три месяца количество сделок достигло 5,1 тыс., увеличившись на 71% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

👀За январь–март старт продаж был объявлен в 4 новостройках, а также в 24 корпусах среди уже реализуемых жилых комплексов бизнес-класса. Доля готовых квартир и апартаментов составила 16%, до конца 2024 года ожидается ввод в эксплуатацию ещё 27% из текущего предложения.

☝🏻Средневзвешенная цена предложения в начале текущего года продолжила умеренный рост и достигла отметки в ₽503 тыс. за квадратный метр с учетом скидок (+2% за квартал и +9% за год). Без учета скидок цена составила ₽514 тыс. за квадратный метр, увеличившись на 1% за квартал и 8% за год.

💰Разрыв между ценами на квартиры и апартаменты на протяжении последних 12 месяцев становился более явным. Если в марте 2023 года он оставлял 0,6%, то теперь – почти 10%.

🏙 NF Dom - недавно созданная дочерняя компания 🏢 NF Group, эксклюзивно (и ко-эксклюзивно) реализующая новостройки в жилых комплексах бизнес- и премиум-классов в Москве.

🟣 Инвестиционная платформа SimpleEstate анонсировала старт продаж нового инвестиционного проекта.

🏪 Коротко о проекте:
🔹Отдельно стоящее здание площадью 1497 м2
🔹Адрес: Московская область, поселок совхоза им. Ленина, 5А (пересечение МКАД и Каширского шоссе)
🔹Год постройки - 2016
🔹В зоне охвата 3,8 тыс. квартир
🔹Основной трафик – проезжающий мимо транспорт
🔹Договор аренды с супермаркетом «Перекресток» до 2032 г.
🔹Месячная арендная плата - ₽3,4 млн (без НДС)
🔹Безусловная индексация 4.5% в год
🔹Привязка к товарообороту - 5,8%
🔹Сумма сделки - ₽350 млн. (без НДС)
🔹Ставка капитализации (Cap Rate) - 10,2%
🔹Окупаемость - 8,6 лет
🔹Цена 1 м2 - ₽234 000.

⚠️ Важная особенность сделки: присутствует защита инвестиций. Продавец имеет право (но не обязанность) на обратный выкуп объекта в 2030 году по цене 510 млн руб. без НДС (+46% к цене покупки). Ну и конечно, каждый инвестор сможет выйти из проекта на вторичном рынке.

✅ Уровень риска - низкий, стабилизированный денежный поток.

📈 Прогнозируемая доходность (на 6 лет до 2030 г.):
🔹Средняя дивидендная доходность - 9,0% годовых
🔹Общая доходность (IRR) - 12,0% годовых

💸 Первые дивиденды будут выплачены по итогам 3-го квартала (то есть в октябре 2024 г.).

💵 Как обычно, привлечение инвестиций организовано в три этапа:
🔻1-й раунд от ₽5 млн по цене ₽20 000 / акцию
🔻2-й раунд от ₽105 000 по цене ₽21 000 / акцию
🔻3-й раунд от ₽110 000 по цене ₽22 000 / акцию

⚡️ 1-й раунд от ₽5 млн по самой выгодной цене продлится всего 2 недели - до 6 мая!

📕 Подробная презентация по объекту
💵 Оставить заявку на инвестиции можно вот здесь

#стартпродаж

🏁Оригинальный шаг от тюменцев - устроить два старта в один день!

🍅 Застройщик «Брусника» открывает продажи квартир в проекте ЖК «Издание» (комфорт-класс) Адрес: Москва, 1-я Фрезерная, вл. 10 (17 мин.пеш. от ст.м. «Нижегородская»)

📌 Место: не могу не процитировать сайт застройщика «много веков в этой точке сходились интересы торговцев и монахов, ремесленников и боярских людей, старообрядцев и пролетариев». В общем, бывшая промзона «Фрезер».

💰 За ₽11 млн. можно купить студию с whitebox 32 м2, или по ₽344 т./м2...

🔍 Есть ли в «Издании» инвестиционный потенциал? А тут что думаете?

#стартпродаж

🍅 Застройщик Брусника открывает продажи квартир в проекте ЖК «МОНС» (типа бизнес-класс) Адрес: Москва, Огородный проезд, вл. 20 (5 мин.пеш. от ст.м. «Фонвизинская»)

📌 Место: есть возможность дойти пешком до Останкинской башни и парка. Но вокруг дороги, развязки, рельсы...

💰 За ₽13.7 млн. можно купить студию с whitebox 28 м2, или ₽489 т./м2...

🔍 Есть ли инвестиционный потенциал? Что думаете?

#стартпродаж

☝️Росреестр рапортует о росте продаж коммерческих помещений в новостройках.

📈В январе-марте сделки с коммерческой недвижимостью в Москве достигли значения 12 179 ДДУ, таким образом, прирост к аналогичному периоду прошлого года составил +50,7% (в 2023 году было заключено 8 078 ДДУ).

💼 Вообще доля кредитных сделок на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости традиционно была небольшой.

🔌Тем не менее интересно, что ключевая ставка в январе-марте 2023 года была 7.5%, а сейчас 16%. При этом сделок тогда было на ~34% меньше, чем сейчас.

🧐Повышение стоимости кредитов, должно было привести к отказу многих инвесторов от приобретений с применением заемного финансирования и, как следствие, сократить спрос.

⚙️Но результат обратный.

☝️Тут стоит заметить, что крупные застройщики, занимающиеся продажей коммерческой недвижимости на первых этажах активно придумывают стимулирующие ипотечные программы, но насколько эти меры способствуют продажам... у меня данных нет (Росреестр не докладывает сколько из 12 179 ДДУ было заключено с ипотекой). Возможно, результат в золотой рамочке, а может просто инвесторы принесли кучу денег и двинули спрос.

🎚Краткий пересказ статьи из Business Insider и небольшой вывод от меня.

👸 Дэни Уайделл, бывший бухгалтер и флиппер с 4-х летним стажем из американской Талсы, стала самопровозглашенной «королевой Airbnb», управляя около 100 арендными объектами во времена бума краткосрочной аренды после пандемии. Она позиционировала себя как гуру, способного превратить дома инвесторов в «банкоматы» благодаря изящному дизайну и обслуживанию гостей.

💸 В 2020-2021 годах в Талсе дома стоили менее $75 000, но их можно было сдавать на Airbnb по $117 за ночь, зарабатывая до $30 000 в год. Эта выгодная математика привлекла множество мелких инвесторов в сферу краткосрочной аренды после пандемии. За короткий период число предложений Airbnb в Талсе взлетело с 600 до 1500.

👥 Наплыв новых арендодателей породил жесткую конкуренцию. Несмотря на высокий спрос, средняя заполняемость по стране упала до 55% к лету 2022 года из-за избыточного предложения.

⬇️ Вскоре начало выясняться, что Уайделл удерживала часть арендных платежей и сознательно отвлекала интерес гостей от некоторых объектов в пользу других. Ее образ жизни становился все более роскошным и эксцентричным, а недовольство инвесторов росло.

📉 В феврале 2023 года бизнес «королевы Airbnb» рухнул из-за долгов и претензий инвесторов, муж подал на развод, а сама Уайделл сбежала из города. Крах «королевы Airbnb» нанес серьезный удар по ее сотрудникам и инвесторам, некоторые лишились работы, жилья и средств.

😬 Американские эксперты считают, что после пандемического бума рынок Airbnb скорректировался и стабилизировался. Доходы от краткосрочной аренды упали на 6,6% в 2023 году. Тем не менее, желание людей зарабатывать в этом сегменте остается высоким.

🇷🇺 🔙А теперь в Россию. Не утверждаю, что пример Талсы релевантен буму эко-поселков с арендными домами для краткосрочной аренды в России (Подмосковье, Ленинградская область и другие регионы), а история «королевы Airbnb» может с точностью повториться у нас. Тем не менее обращу внимание потенциальных инвесторов на этот кейс - бывает и так.

🧐Недавно одна коллега призналась мне, что ненавидит показатель NPV и считает его бесполезным.

👀 Я начал выяснять чем NPV не угодил... и выяснилось, что нет полного понимания что это такое и как считается.

...И я родил это:

NPV: простейшее объяснение!

💡Представьте, что у вас есть ₽100 000.

🔀 Предположим, вы можете либо положить их на депозит на год под 10% годовых, либо одолжить своему другу под 15% и получить обратно через год

🔢 Считаем:
💵 ₽100 000, умноженные на 10%, равны ₽10 000.
💸 ₽100 000, умноженные на 15%, равны ₽15 000.

✅ Теперь ₽15 000 минус ₽10 000P равно ₽5 000.

🤗 Вот и весь расчет: NPV составляет ₽5 000.

📝 Общее правило: если NPV положительный, одалживать деньги другу более выгодно. Если отрицательный - лучшим вариантом будет банк.

🔌В нашем случае будет лучше одолжить деньги другу, чем класть их на депозит в банке.

⚙️ NPV - полезный показатель, который используется для сравнения инвестиционных инструментов и проектов между собой.

#ликбез

⚠️Главное из свежего отчета SimpleEstate (на мой взгляд)

📉 Цены на небольшие коммерческие помещения до 300 м2, особенно популярные среди частных инвесторов, корректируются (снижаются) второй квартал подряд – помещения с арендаторами (готовый арендный бизнес – ГАБ) снизились в цене на 5% за квартал и на 3% за год. Пустые помещения до 300 м2 также потеряли в цене 5%, хотя в годовом выражении всё равно остаются в плюсе на 3%.

📈 Крупные помещения (свыше 300 м2), приобретаемые преимущественно профессиональными игроками рынка, продолжают стабильно расти в цене – помещения с
супермаркетами подорожали в среднем на 2% за квартал и на 9% за год.

☝️ Всячески рекомендуем журналистам, авторам личных медиа, профессиональным участникам рынка, инвесторам и вообще всем желающим и интересующимся темой ГАБ и стрит-ретейла Москвы, опираться именно на информацию из этого отчёта.

💰Релевантные данные об окупаемости, cap.rate, средней стоимости 1 м2 и остальных важных индикаторах рынка доходной коммерческой недвижимости Москвы - в отчёте крупнейшей инвестиционной платформы недвижимости России, SimpleEstate.

🔻 Like и share приветствуются!

⚡ Вышел очередной аналитический отчёт SimpleEstate по рынку стрит-ритейла и ГАБ за 1Q2024

🏆Немного не поспеваю за московскими премиями в сфере недвижимости. А ведь оказывается, что 18 апреля прошла церемония Move Realty Awards 2024.

👀 Я обратил внимание на номинацию «Лучший проект для инвестиций» и на победителя... Им стал комплекс апартаментов HighWay от застройщика «Гранель». Для сдачи в аренду, возможно (я не считал доходность), HighWay вполне ок - но на сайте премии я упоминаний критериев определения «лучшего для инвестиций» не нашел.

🏅 А ещё там дали медальку MYPRIORITY Paveletskaya - это теперь «Проект года бизнес-класса Москва».

🎨 Очевидно, скоро «Гранель» украсит значками Move Realty Awards страницы соответствующих объектов на сайте. Гордое звание №1 по продажам в Москве (от Росреестра) на странице HighWay уже висит🙃

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

☝️Четверо из 10 участников сообщества «Инвест-Мэтры» являются выпускниками моего проекта «Мастер-Группа Telegram».

🔌Сегодня последний день набора! tg.atsogoev.com

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

🔥 Выгорание и нервный срыв как начало пути в Инвестиции

🔥 Про выбор банка для открытия расчетного счета ИП

🔥 Реальный опыт запуска объекта субаренды коммерческой недвижимости

🔥 Должен ли профессионал быть хорошим человеком?

🔥 Финал реалити-шоу ЖК «Северный порт»: так есть инвест или нет?

🔥 Флиппинг - успешный кейс ученицы после обучения

🔥 Двушка на ВДНХ, сколько можно заработать на флиппинге

🔥 Встречайте - Бизнес-тиндер

🔥 Аналитика продаж новостроек в Москве

🔥 Инвестиции в формате Light Industrial, запись эфира


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

«Магнит» и «Дикси» или «Продукты24»?

💸 При инвестировании в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл одним из ключевых критериев качества денежного потока является надежность и платежеспособность арендаторов. Традиционно федеральные сети рассматриваются инвесторами как более предпочтительные партнеры благодаря своей устойчивости и репутации.

🤔 Но так ли очевиден выбор в пользу «федералов»? Независимые ритейлеры также могут представлять интерес и обладать рядом преимуществ.

💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций.

🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон.

📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований.

🛒 Еще одно преимущество независимых ритейлеров заключается в их способности адаптировать ассортимент товаров под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей.

🔍 Тем не менее тщательная проверка потенциальных арендаторов, изучение их финансового положения и деловой репутации чрезвычайно важна и позволяет инвестору верно оценивать риски.

🏪 И конечно же, качество самого объекта недвижимости остается приоритетным фактором для инвестора - ликвидное помещение с хорошей локацией легко найдет нового арендатора даже при смене текущего, неважно, федерального или независимого.

📰 Интересная статья про ПВЗ - выясняется, это чисто российское изобретение маркетплейсов.

✳️ Цитата оттуда: «Самый логичный вариант развития модели ПВЗ — мультибрендовые площадки, в которых будут выдавать заказы сразу нескольких площадок. Четыре ПВЗ разных маркетплейсов в одном доме — это же фантастическая глупость. Со временем, маркетплейсам придется думать об эффективности ПВЗ и переходить на такую модель».

✍️ Вот только недавно я писал о том же, а оказывается в Совете ТПП РФ по развитию электронной коммерции тоже считают, что укрупнение ПВЗ - вероятный сценарий грядущего.