Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

👐 Я к вам с хорошими новостями - для того, чтобы купить московский офис «дёшево» вам понадобится машина времени.

☝️ Почему так случилось? Есть целых три причины - и я очень подробно изложил их.

🧐 Вышла моя новая колонка в Forbes - советую прочитать всем любителям дешёвого (но и транжирам тоже).

Остановитесь. Присядьте.

Сели? А теперь держитесь за стул!

🪝 Вакантность в офисах класса А внутри МКАД выросла на 6,0 п.п. г/г и достигла 9,5%. То есть свободных площадей стало почти в два с половиной раза больше год к году. Это сигнал? Рынок посыпался, арендаторы разбежались, ставки сейчас рухнут вниз. В общем обвал.

🚦 А теперь можно вставать со стула. Нет никакого обвала. 29% всех свободных площадей класса А - это один-единственный объект, небоскреб Moscow Towers, который появился на рынке из-за смены планов РЖД и вывода помещений в небоскребе на рынок. Вот такое влияние одного (хоть и большого) объекта!

🏗 Ввод новых объектов за полугодие составил 408 тыс. м2, всего было введено 9 бизнес-центров. Тоже вроде бы много. Только вот введенные объекты реализованы уже на 92%, а более 30% ввода - это штаб-квартиры, включая новую штаб-квартиру Яндекса на 111 тыс. м2, площади которых на рынок не выйдут никогда.

🧊 Дефицит никуда не делся, наоборот. В готовых зданиях класса А на всю Москву доступно всего 33 тыс. м2. Ставки на офисы с отделкой в ключевых локациях уже пробивают ₽80 тыс. за м2 в год и доходят до ₽100-110 тыс. Цена готового офиса достигает ₽711 т./м2, почти на 30% выше среднерыночной. Хотите въехать сейчас - платите премию. Не хотите - ждите 2028-2029 годы, куда и ушло около 60% спроса.

🔝 Со спросом всё в порядке: продажи офисных блоков за полугодие достигли 124 тыс. м2, оценочная выручка девелоперов составила примерно ₽62 млрд., +38%. 70% продаж на рынке сделали четыре игрока - STONE, MR Group, FORMA и Sense. Оставшиеся 30% поделили 18 компаний. 82% площадей ушло по ДКПБВ.

🚧 Кстати, новых стартов продаж было 11, но только 4 проекта будут построены в премиальных (то есть востребованных) локациях.

🔮 Прогноз аналитического центра STONE на 2026 год: ввод 629 тыс. м2 (+21%), вакантность 9,6%, средняя цена экспонирования ₽630 т./м2 (+10%), ставка аренды ₽50,0 тыс. за м2 в год. А вот в 2027 году ожидается локальный минимум ввода - 401 тыс. м2.

🧐 Итого: да, вакансия высокая (9,5%) и ввод новых офисов внушительный (408 тыс. м2), но нужно хорошенько разобраться что реально стоит за этими цифрами.

🔣 Итак, я решил посчитать двухкомнатную квартиру площадью 60,1 м2 на 58 этаже 60-этажной башни, лот № 1208 в шестом корпусе. По прайсу это ₽60,1 млн, ровно ₽1 млн за метр, горизонт - с августа 2026 до ввода в IV квартале 2029, то есть три года и пять месяцев. Темпы роста цены я не выдумывал, а перенес из своей же модели по соседнему ЖК «СЕЗАР СИТИ»: там сценарии давали 3,7%, 10,7% и 13,7% годовых. Все расчеты — до налогов.

📗 В модели два листа. Скидка 20% от застройщика действует только при единовременной оплате за квартиру. В рассрочку квартира идет по полному прайсу, то есть на ₽12 млн дороже. Получается развилка: либо платим сразу ₽48,08 млн со скидкой, либо ₽60,1 млн, но частями - взнос 50%, дальше ₽450 тыс. в месяц, а за три месяца до ввода закрываем остаток ₽13,85 млн одним платежом.

1️⃣ Пессимистичный. Квартира в готовом ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» будет стоить в 2029 году ₽1 074 т./м2
2️⃣ Реалистичный. Квартира в готовом ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» будет стоить в 2029 году ₽1 346 т./м2
3️⃣ Оптимистичный. Квартира в готовом ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» будет стоить в 2029 году ₽1 475 т./м2

1️⃣ Пессимистичный сценарий предполагает рост метра всего на 7,4% за три с половиной года, по сути это заморозка цен. При единовременной оплате доходность IRR составляет 8,4% годовых при ROI 32% и прибыли ₽15,2 млн. А вот в рассрочке тот же сценарий рушится: 2,5% годовых, ROI 5%, прибыль всего ₽3,2 млн. NPV под 12% отрицательный в обоих вариантах. Замечу, что сам «СЕЗАР СИТИ» за последние два года прибавлял около 12% годовых, так что нижнюю границу я взял с большим запасом.

2️⃣ Реалистичный сценарий показывает достаточный уровень доходности - 15,7% годовых при единовременной оплате, ROI 65% и прибыль ₽31,2 млн. NPV выходит в плюс на ₽5,7 млн. В рассрочке IRR 13,2% при ROI 32% и прибыли ₽19,2 млн, NPV ₽1,4 млн. Разрыв в доходности небольшой, а вот в прибыли — ₽12 млн, ровно размер скидки.

3️⃣ В оптимистичном сценарии IRR вырастает до 18,9% годовых при ROI 81% и прибыли ₽38,8 млн, NPV ₽10,9 млн. В рассрочке - 17,7% и ₽26,8 млн прибыли. Вопрос лишь в том, дорастет ли премиум-класс в Хорошевском районе до ₽1 475 т./м2 к концу 2029-го года.

☝🏻 Что мне кажется здесь главным. Рассрочка выглядит выгодной только при условии роста рынка: чем сильнее рост цен, тем ближе результаты модели с рассрочкой приближаются к варианту со скидкой (20%). Но при слабом рынке разрыв сильно снижается - 8,4% против 2,5% годовых. Скидка в ₽12 млн работает в каком-то смысле как «подушка безопасности», а вот рассрочка эту подушку убирает.

🎹 Модель непростая, поэтому буду рад вашим вопросам и комментариям!

🧮 А вот и финансовая модель покупки квартиры с целью перепродажи в ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ»:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1EH77oObhpiQtn7PdSmLHUJnroULA679QYV6tgkTE3vU/edit?usp=sharing

✍️ Пояснение к финансовой модели напишу чуть позже.

🧐 А теперь самое интересное. Два года назад я разбирал ЖК «СЕЗАР СИТИ», соседний проект того же девелопера на той же площадке. Тогда я взял для модели двухкомнатную квартиру с видом на Москву-Сити площадью 58,5 м2 по цене ₽452 тыс. за м2, а с учетом дисконта в 5% покупка выходила по ₽429,4 тыс./м2, то есть ₽25,12 млн.

🚦Я тогда построил три сценария выхода в 2027 году: пессимистичный - продаем по ₽503,5 тыс./м2 с IRR 4,1%, реалистичный - ₽613,5 тыс./м2 с IRR 10,3% и оптимистичный - ₽665 тыс./м2 с IRR 12,9%. В варианте с беспроцентной рассрочкой доходность поднималась для каждого сценария до 8,6%, 21,4% и 26,7% соответственно.

📈 Что произошло за два года. Сегодня двухкомнатные квартиры аналогичной площади в «СЕЗАР СИТИ» стоят по прайсу ₽645–695 тыс. за м2. При этом с видом на Сити ничего не осталось... Но! Сейчас девелопер дает скидку 20%, и фактическая цена входа составляет уже ₽516-556 тыс./м2, в среднем около ₽537 тыс. Прайс за два года вырос почти на 49%, с учетом скидок - на 25%. За два года. Уже неплохо.

🎯 За полтора года до сдачи пессимистичный сценарий можно забыть: он предполагал выход по ₽503,5 тыс./м2 в 2027 году, но уже сейчас аналогичный лот стоит ₽537 тыс./м2, это за полтора года до сдачи. За прошедшие два года метр прибавлял по 11,9% годовых, а чтобы закрыть оставшийся разрыв, хватит темпа в 9,3%. То есть, если квартиры в «СЕЗАР СИТИ» будут дорожать теми же темпами, что и в прошлом, реалистичный сценарий реализуется с вероятностью 100%. Таким образом, мой прогноз по росту цен в «СЕЗАР СИТИ» двухлетней давности пока сбывается (уж точно для реалистичного сценария).

Ход строительства

🚧 Стройка только началась. На июль 2026-го года это котлован и подготовительный этап. Ввод в эксплуатацию заявлен на IV квартал 2029 года, то есть горизонт от покупки сегодня до ключей, примерно три с половиной года.

🔗 Соседний ЖК «СЕЗАР СИТИ», стартовавший раньше, активно строится и идет к сдаче в 2027 году - то есть производственный цикл на этой площадке уже отлажен, техника заведена, логистика выстроена. Для «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» это жирный плюс.

🏢О застройщике и комплексе

🏗 Застройщик Sezar Group - известный игрок рынка недвижимости Москвы. Компания существует уже более 20 лет и известна своими проектами в «старой» Москве (Клубный дом Full House, ЖК «Династия») и Новой Москве (ЖК «Рассказово», ЖК «Николин Парк»)

📁 Портфель жилой недвижимости на сегодня выглядит так. Реализованы: «Династия» и Full House (бизнес-класс), «Рассказово» и «Николин Парк» (комфорт-плюс). В активной стадии: ЖК «СЕЗАР СИТИ» (бизнес), «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» и «СЕЗАР СИЛИКА» (оба премиум). В перспективе — проекты на Цветном бульваре и в Раменках. Отдельное направление компании - коммерческая недвижимость. Тут у нас два деловых центра в Москва-Сити, SEZAR TOWER и «СИТИ-4», а также индустриальный парк «Рябиновая 42».

🛋Реализованные жилые проекты Sezar Group отличаются от подавляющего большинства имеющихся на рынке аналогов классическим стилем, большими по площади квартирами, помпезной отделкой общих зон и качеством благоустройства территории. Последние проекты Sezar Group с современной архитектурой.

👀Отзывы о качестве строительства компании скорее положительные. Например, жители ЖК «Династия» отмечают хорошее благоустройство и высокое качество отделочных материалов МОПов.