Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

😭😭😭 Опять эти слёзы об упущенных возможностях!

🍏Вот если бы купить акции Apple 15 лет назад! Или 📀биткоины 8 лет назад! А если бы мы купили 🏗️ квартиру-студию в Москве 4 года назад....

💰💰💰 МЫ БЫ ИМЕЛИ....

⭕ ничего, ноль. Потому что в прошлом подавляющее большинство не купило ни акции Apple, ни биткоины, ни даже квартиру-студию.

🙂 Я предлагаю перестать думать о том, что МОГЛО было бы случится в прошлом.

💡Давайте думать над тем, во можно инвестировать сейчас или в ближайшем будущем, чтобы разбогатеть.

🔻 Никто не может изменить своё вчера, все могут изменить своё завтра.

😒 Многие люди рассуждают так: «Инвестиционный горизонт в 10-15 лет?! Так долго... Кто знает, что будет через 10-15 лет!»

🤐 Но эти же люди могут 10-15 лет работать на одной и той же работе, жить в одном и том же доме и делать одно и то же каждый свой день!

😨 Неизвестность пугает. А вот такая «известность» не пугает?

😵‍💫 Много паранойи.

❓Как можно занизить выручку от аренды:

1️⃣ сценарий. Два договора: договор аренды с проектной компанией и договор с третьим лицом, например, на оказание услуг, то есть разделение денежных потоков.

🛡Интересы инвесторов в данном случае защищены арендатором. У SimpleEstate арендаторы - крупнейшие продуктовые сети России, часто публичные компании с тысячами акционеров и огромной системой контроля.

❌Они не заключают вторых договоров с третьими лицами, так как это может быть воспринято как вывод денежных средств из компании и чревато налоговыми и даже уголовными последствиями для ритейлеров. Зачем им это?

2️⃣ сценарий. Договор аренды + отчисления третьим лицам наличными...

😱 Схема выглядит еще более сомнительно и опасно для арендатора, крупной публичной компании. Налоговая Служба в России в настоящее время поставила оборот наличных денежных средств под контроль.

🥖 Покупая хлеб в «Пятёрочке» необходимо осознавать, что благодаря новой системе кассовых чеков налоговики знают о том, кто, когда и в каком виде (кэш или карта) приобрел тот или иной товар.

💵 Наличные денежные средства и их оборот находится в зоне пристального внимания контролирующих органов, что исключает возможность присутствия таких правоотношений между небольшим арендодателем одного или двух помещений (SimpleEstate) и огромной компанией, например, X5.

🔻В общем, мы это всё изложили инвестору. Нам кажется, весьма убедительно.

🟣 Мы в SimpleEstate решаем проблему недоверия к нам открытостью и прозрачностью.

🔍Если нас подозревают в чем-то противозаконном или нарушающем интересы инвесторов, мы, насколько можем, стараемся развеять эти опасения и ответить на все вопросы.

🎯 Наша цель состоит в демократизации рынка инвестиций в коммерческую недвижимость, а не в построении сомнительных схем.

🤨 Тем не менее, мы ЗА недоверчивость - и сами в нашей работе, связанной с инвестиционным анализом, предпочитаем не доверять, а проверять.

🔺Продолжение

💽 Данные по выручке того или иного магазина относятся к коммерческой тайне ритейлеров. Многие ритейлеры публичны и раскрывают информацию по выручке всех магазинов, но не по каждому в отдельности.

🤝Безусловно, как арендодатель проектная компания SimpleEstate (например, АО «Симпл Эстейт Два») знает выручку арендаторов. Ритейлеры прописывают пункт о недопустимости разглашения данных о выручке арендатора арендодателем. Зачем, почему? Вопрос к ним.

🔎Все проектные компании SimpleEstate проходят процедуру ежегодного аудита финансовой отчетности, проводимую независимой лицензированной аудиторской компанией.

🤨 Инвестор из нашей истории не доверял отчетам SimpleEstate и аудиторам.

🔗 Но ведь можно свериться с данными Федеральной Налоговой Службы РФ. На портале https://pb.nalog.ru/ введя название или ИНН любого юридического лица можно получить данные о выручке за предыдущий год.

📖 Мы предложили этот вариант инвестору, на что он выразил подозрение, что «SimpleEstate может каким-то образом занижать выручку от аренды» и показатели выручки например, АО «Симпл Эстейт Два» не соответствуют фактическим поступлениям от аренды...

🫵Поэтому «покажите договор аренды»! Но мы не можем, это нарушает договоренности с арендатором.

🫠 Что же делать?

👀 Мы решили тоже «попараноить» и разобрать возможные сценарии занижения арендной платы.

🔻Продолжение следует

🤨 Недоверие - важное качество инвестора и человека. Хорошее качество.

☝️Интересный случай произошел у нас в SimpleEstate. Напомню, инвестиционная платформа занимается коллективными инвестициями в торговую недвижимость, преимущественно в объекты стрит-ритейла, арендованные крупнейшими федеральными продуктовыми сетями (Х5, Магнит и т.д.). Основа дохода инвесторов - арендная плата в виде фикс.платежа и % от товарооборота.

⁉️Так вот! Один инвестор активно задавал вопросы о том как всё устроено, получал ответы и казалось бы мы его убедили, но на требование «пришлите скан договор аренды» мы были вынуждены ответить отказом.

🤝Дело в том, что в договорах аренды с ритейлерами чётко прописан пункт о недопустимости разглашения данных о выручке арендатора арендодателем, а значит, и всего содержания договора аренды. Можно было, конечно, «замазать» существенные условия, но инвестора интересовали именно они.

📑 Замечу, что мы показываем всем желающим отчетность. В наших ежеквартальных отчетах по объектам мы открыто публикуем фактическую выручку от аренды (в деньгах, не в %). В презентационных материалах по всем нашим объектам есть данные о доле от товарооборота (выручки), выплачиваемой в качестве арендной платы. Используя эти данные можно определить реальный товарооборот того или иного проекта SimpleEstate.

💬 На это мы получили сообщение вот такого содержания:

⏪ Я не верю отчетности SimpleEstate и хочу знать реальный оборот магазинов. Я хочу понять как вас можно проверить, как получить информацию из независимых источников. А вдруг вы искажаете цифры, обманываете людей и реальный оборот совсем другой? Мне нужна железобетонная бумажка! ⏩

🔻Продолжение следует

⚡️ Чуть не пропустил! STONE стартовал предварительное бронирование «СТОУН Блик» по адресу Москва Новоданиловская наб., 12 (~15 мин. пеш. от ст.м. «Нагатинская»)

💵📐 Цены и планировки башни А (та, что подальше от воды):
🔹 Студии 33-35 м2 - от ₽23,4 млн (от ₽709 т./м2)
🔹 1СП 41-55 м2 - от ₽24,9 млн (от ₽595 т./м2)
🔹 2СП 67-88 м2 - от ₽45,3 млн (от ₽574 т./м2)
🔹 3СП 85-107 м2 - от ₽49,5 млн (от ₽559 т./м2)

🏢 Проект: два корпуса на 50 и 30 этажей, порядка 800 квартир площадью 33-180 м2, средняя площадь по проекту - 70 м2. Три этажа подземного паркинга на 400 м/м (0,53 м/м на лот). Первый премиальный жилой проект у STONE - до сих пор застройщик работал в бизнес-классе.

📌 Место: первая линия Новоданиловской набережной. 80% лотов видовые - Сити, МГУ, исторический центр, больше половины квартир с видом на воду.

💰 Условия входа: бронь ₽200 тыс., выход на ДДУ летом. Рассрочка: первый взнос от 20%, срок до 4,5 лет (до конца 2030), первые 3 года под 0%. Для премиалки от STONE на первой линии воды - условия входа выглядят адекватно.

🛑 Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Вижу инвест
🔥 Беру на всю котлету!
👀 Не вижу инвест

🏗 Скански и Штрабаги ушли, а турки не уходили и уходить никуда не собираются.

⚠️ Несмотря на геополитические встряски, турецкий строительный бизнес НЕ отказывается от работы с Россией и в России.

🚧 Кстати, для тех, кто верит в крахи и обвалы! Периодически появляется информация о проблемах подрядчиков - мол «всё плохо» у них, и «будет коллапс». Ну вот например, турецкий ген.подрядчик LM Construction займется строительством ЖК бизнес-класса «Дубровка от Гранель» от ГК «Гранель». Видимо, «всё плохо» совсем даже и не у турок!

🦺 Что за LM Construction такой? Турецкая строительная компания ведет свою историю с 1976 года. На российском рынке компания присутствует с 2015 года, с «Гранель» уже работали / работают на проектах «Павелецкая от Гранель», «Мнёвники от Гранель» и «Басманный от Гранель».