Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Сделка США-Россия
Одну из крупнейших сделок с землёй в истории совершили Российская Империя и США.
Представьте, что вы владеете большим участком земли очень-очень далеко, защитить от соседей свой актив не можете, а доходов с участка нет - одни расходы.
Именно в такой ситуации оказалась Российская Империя в середине 19 века. Денег в бюджете маловато после Крымской военной кампании. Как бизнес-проект Аляска убыточна: популяция пушного зверя отстреляна, а иных доходов там не предполагается. От Петербурга до Аляски полгода пути и холодный пролив, а по соседству недружественная британская Канада.
Аляска - часть России
Геостратеги из Петербурга рассудили просто: лучше продать эту землю сейчас, чем дождаться вежливых людей из Канады и допустить аннексию айс-Крыма.
Англосаксам Аляску не предлагали принципиально - продавать решили тем, кто тоже противостоял тогда Лондону.
В конце 1866-го Россия предложила территорию Аляски США. Российский посол в США Эдуард Стекль получил четкую инструкцию от царя Александра Второго: выручить не меньше 5 миллионов баксов.
Американцы ровно за 5 миллионов и были готовы покупать. Но Стекль начал торговаться и поднял цену до 7 миллионов. Сделка шла сложно и могла развалиться в любой момент. С американской стороны её тащил один человек - госсекретарь Уильям Сьюард.
Наконец, вечером 29 марта 1867 года Стекль явился домой к Сьюарду с новостью: царь согласен. Итоговая цена - 7 миллионов 200 долларов за 1.5 миллиона квадратных километров. Пять центов за гектар.
Сьюард поднял чиновников посреди ночи, и к рассвету договор с Россией был подписан.
Но в Америке над сделкой смеялись. Газеты называли Аляску «сосулькой Сьюарда», а всю эту историю - большой глупостью. И всё-таки территория размером больше Франции, Германии и Испании вместе взятых была продана США. Россия получила свой чемодан баксов.
Подписание договора о продаже Аляски
Прошло тридцать лет. В 1899 году на Аляске находят золото. Затем - медь. Начинается промышленный вылов рыбы и вырубка леса. Наконец, в заливе Прудо-Бей находят крупнейшее нефтяное месторождение Северной Америки.
Сегодня Аляска - штат, который платит каждому жителю часть дохода от добычи полезных ископаемых. Просто за то, что они там живут.
Ну а в России поют песни с просьбой вернуть «землицу Алясочку взад».
Вывод: цена недвижимости определяется тем, что о ней известно в момент сделки.

✔️ На выходных познакомился с бывшим владельцем четырех крупных объектов доходной недвижимости в одном из российских регионов. Он их уже продал (счастливчик!). Разговор случайно свернул на тему налоговых льгот, и к концу нашего диалога мы пришли к одному общему выводу.

📦 Годами (>20 лет) состоятельные люди и компании упаковывали активы в закрытые паевые фонды: фонд не платил налог на прибыль и сэкономленные деньги возможно было реинвестировать, а налог возникал только при выплате дохода пайщику. 30 сентября в Госдуму внесли законопроект, уточняющий порядок налогообложения: ЗПИФы и ИПИФы для квалифицированных инвесторов будут платить 15% со всех пассивных доходов, включая аренду. Между прочим подобная система будет существовать только в двух странах мира - в России и Германии.

💵 Уплаченное фондом зачтут пайщику, но реинвестировать доход без налога больше не получится. По ряду оценок, бюджет получит ₽60-70 млрд в год. Всего за долгие годы существования льготы в ЗПИФах скопилось активов на ~₽19 трлн.

🏛 Личные фонды. Конструкция свежая: в 2022 году их было всего 4, сейчас почти 900. Отчетность раскрыли 397 фондов с активами на ₽551 млрд. В марте 2026 в Госдуму вносился законопроект о повышении налога на прибыль для личных фондов с 15% до 25%. Пока эту идею отклонили, видимо, рано. Дорастут личные фонды до десятков триллионов - условия «уточнят».

⚖️ Тем временем статус личных фондов «уточняют» суды. Впервые судом применены обеспечительные меры к личному фонду - были запрещены любые действия с ним. А ещё суд запретил операции с «долями» личного фонда, хотя никаких долей там нет (перепутали, не иначе!).

🏭 Особые экономические зоны. Юридические лица, резиденты ОЭЗ имеют пониженные ставки налога на прибыль и льготы по налогу на имущество. Но с 1 апреля 2026 года льготы сохраняются, только если объем инвестиций ЮЛ больше полученных от государства преференций. Вот такое «уточнение»! А летом Минфин инициировал массовые проверки получателей льгот ОЭЗ.

☝️Про изменение режима УСН и введение НДС писать не буду - все в курсе. Периодически появляющиеся вбросы по поводу устранения режима самозанятости - тоже об этом.

🪤 А теперь обещанный вывод. Легальные налоговые убежища или льготные режимы, создаваемые государством, вовсе не убежища, а хитрые ловушки, которые рано или поздно закрываются. Государство на время открывает возможность сэкономить на налогах, собирает капитал в прозрачные для государства структуры, обеляет бизнес, а потом «уточняет» (полностью меняет) условия. И всегда только в одну сторону - в свою.

❗Проблема (для государства) в том, что эта логика стала слишком заметна. А значит, когда придет время либерализации налогового законодательства (а оно точно когда-нибудь придет), инвесторы просто не поверят новым структурам. Ни крупные инвесторы, ни средние, ни самые маленькие - вообще никто. Для государства это будет печальный, но закономерный итог.

🔴 Я немного пропустил, но помещения в новом проекте R4S на Чистопрудном бульваре, 2 - уже в открытой продаже.

📍 Локация: одна из сильнейших на бульварном кольце. Помещения на первой линии, прямо у выхода из метро «Чистые пруды». Постоянный пешеходный трафик и максимальная видимость с бульвара.

🚀 В продаже 17 торговых блоков:
🔹 площади от 20,2 м2 до 187 м2
🔹 высокие потолки 4,2-4,6 м
🔹 витринное остекление
🔹 отдельные входы с фасада

💼 Инвестиционная идея: покупка помещения для сдачи в аренду. Первая линия бульвара у выхода из метро обеспечивает устойчивый спрос со стороны арендаторов большинства сегментов ритейла и услуг. Объектов такого качества в центре немного, что создаёт потенциал роста стоимости.

💸 Цены: от 75 млн ₽

🔎 Почему я слежу за этим адресом? В 2025 году проектная компания девелопера R4S Group выкупила у «Почты России» на торгах помещения в этом здании. Теперь эти помещения выходят в продажу - весьма быстрый темп для такого рода проектов.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

💜 На канале SimpleEstate вышел важный пост о реализовавшихся рисков покупки некоторых объектов готового арендного бизнеса, приобретенного непрофессиональными инвесторами в регионах и вдалеке от Москвы.

🚩 Реализуются риски, о которых неоднократно предупреждались читатели канала - инвесторы, купившие помещения у профессиональных создателей ГАБов, сталкиваются с жесткой реальностью.

🟪 К сожалению, в профильных чатах владельцев ГАБ обсуждаются сейчас две темы: что отвечать на «письмо счастья» от арендатора с требованием снизить ставку на 30-50% и где срочно найти замену арендатору, который съехал через короткое время после сделки. Эти помещения покупались инвесторами у профессиональных «создателей ГАБ», продававших повышенную доходность - то есть более короткую окупаемость.

💡 Основная идея таких операторов состояла в том, что где-то в глубине Московской области или даже в далеком российском регионе покупалось пустое помещение, в которое привлекался арендатор, федеральная сеть (в том числе дискаунтеры), на очень выгодных для собственника условиях. Эти условия обеспечивали привлекательные финансовые метрики. И любители «8 лет окупаемости» с радостью такое приобретали, полностью забывая о рисках.

🟣 Напомним, что мы в SimpleEstate всегда проверяем проекты по 4-м группам рисков:

🔥 Юридические
🔥 Финансовые
🔥 Технические
🔥 Специальные (градостроительные)

📝 Для покупки ГАБ только список рисков и моментов, которые необходимо изучить, умещается на 2-х страницах А4 убористым шрифтом. Наверное, поэтому за всю историю существования инвестиционной платформы от нас не съехал ни один якорный арендатор, и ни одно письмо счастья о снижении арендной ставки не привело к изменению договора аренды.

⚠️ Многие же покупатели готового арендного бизнеса, приобретавшие объекты у профессиональных создателей ГАБ, не имели никакого опыта в торговой недвижимости и ориентировались исключительно на название сети-арендатора и показатель окупаемости.

🔮 Но чудес на рынке нет. Короткая окупаемость - это не подарок, а плата за риск: 8 лет окупаемости означают, что объект характеризуется значительными рисками, которые рано или поздно реализуются. А вот при окупаемости 12-13 лет рисков, как правило, значительно меньше (а иногда и почти совсем нет).

🏪 Сейчас на рынок массово выходят помещения, еще год-полтора назад экспонировавшиеся известными создателями ГАБов. Только теперь от них спешат избавиться инвесторы-неофиты, влипшие в убыточные истории.

Ноттинг-Хилл (Лондон) в 50-е годы ХХ века

☝️Его фамилия стала термином и попала в Оксфордский словарь английского языка. «Рахманизм» - эксплуатация и запугивание арендаторов бессовестным домовладельцем.

🏛️ Питер Рахман, уроженец польского Львова. Во время войны он попал в немецкий лагерь, сбежал оттуда, но был сослан в ГУЛАГ. Был мобилизован в польскую армию, воевал, окончил войну в Италии. Ветеран, фронтовик, в сорок шестом году он приехал в Лондон нищим беженцем без гражданства.

💡Работал на фанерной фабрике за гроши. Знакомая путана подсказала Рахману бизнес-идею: он арендовал квартиры в среднем по пять фунтов, а пересдавал эскортницам по пятнадцать. Так Рахман занялся недвижимостью.

🏚️Судьбоносной стала встреча Рахмана с лондонским дельцом Джорджем Синклером. Синклер скупал стрессовые активы - дома, от которых избавлялись тогда церковь и аристократы. С помощью хитрых манипуляций с ипотекой Синклер получал от кредиторов сто процентов стоимости по завышенной оценке. Он был готов бесплатно отдавать эту недвижимость хоть чёрту лысому, чтобы снять с себя обязательства по ипотеке.

✅ И вот тут появлялся Рахман, который забирал у Синклера десятки домов, не вкладывая ни фунта. К концу пятьдесят шестого у Рахмана было тридцать домов в Ноттинг-Хилле. Он сдавал их иммигрантам с Карибских островов и путанам.

👉Но был нюанс. Каждый дом Рахмана был заложен под завязку. Почти всю аренду Рахман сразу отправлял на погашение кредитов.

💷 А потом Рахман решил повторить трюк Синклера с ипотекой: рефинансировал кредиты. Его дома были заложены в сумме за четырнадцать тысяч фунтов. Он перезаложил их за сорок две, а разницу положил себе в карман.

🏴‍☠️ Социалисты испортили Рахману жизнь. По законам того времени арендатор мог пожаловаться в специальную комиссию, которая легко снижала квартплату, если считала её завышенной. А после ее решения выселять арендатора было запрещено. Социалисты агитировали арендаторов подавать жалобы на Рахмана и им снижали аренду - иногда вдвое.

⚰️Модель Рахмана, при которой «аренда платила ипотеку», перестала сходиться. Это стало тяжёлым ударом. В шестьдесят втором году Рахман умер от инфаркта в сорок два года.

👯‍♀️Через семь месяцев грянул секс-скандал со шпионским следом - дело Профьюмо. Рахман оказался косвенно замешан через одну из своих любовниц. Газетчики начали искажать его бизнес и придумали термин «рахманизм», означавший притеснение арендаторов жилья арендодателем. Хотя бывшие арендаторы утверждали, что Рахман был с ними честен.

❗Выводы: аренда может платить ипотеку, но снижение поступлений от арендаторов смертельно опасно для такой модели.

Шеф, всё пропало!

📡 В ночь на 8 октября беспилотники атаковали дата-центр Яндекса в Сасово. Начался пожар, объект остановлен полностью. Вместе с некоторыми сервисами Яндекса «легли» сайты нескольких компаний, ЦИАН, 1С, системы электронного документооборота, и даже вся цифровая инфраструктура одного из банков.

❓ Вопрос из области «а почему бы и нет?»: может ли аналогичная атака полностью уничтожить данные о правах на недвижимость Росреестра?

🗄 Как известно, с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права не выдаются. Право собственности существует только как запись в ЕГРН, а подтверждается выпиской, чаще всего электронной (хотя можно получить бумагу в МФЦ).

⏪ Кстати, опыт «падения» инфраструктуры Росреестра у нас уже есть. 20 августа 2018 года случилась авария в ЦОД «Ростелекома», который арендовал Росреестр. Резервного дата-центра у ведомства на тот момент не было. Почти две недели в 60% регионов не регистрировались ДДУ и другие сделки, а в Подмосковье, по словам участников рынка, задержки растянулись на полтора-два месяца. Срывались сделки, терялись деньги.

🛠 Но выводы были сделаны. Росреестр перешел на план с тремя ЦОД, а «Ростелеком» получил госконтракт примерно на ₽4 млрд на работы, связанные с усилением надёжности работы Росреестра. Сейчас ФГИС ЕГРН размещена в территориально распределенных центрах обработки данных, данные ежедневно резервируются.

⚠️ Обратите внимание: в 2018 году данные не потерялись - никто не лишился своей квартиры или гаража. Была ограничена доступность реестра, но не более.

✅ Тем не менее, в моем окружении есть люди, которые считают, что угроза существует и исходит она не от БПЛА, а от ИИшки. Мало ли что. Надо позаботиться о своих активах.

🛟 Что стоит держать при себе:
🔹 оригиналы правоустанавливающих документов: ДКП, ДДУ с актом приема-передачи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство
🔹 старые свидетельства о регистрации права, если они выдавались до 2016 года
🔹 выписку из ЕГРН на бумажном носителе (из МФЦ)
🔹 нотариальные копии всего перечисленного, хранящиеся отдельно от оригиналов

⚖️ Если запись когда-нибудь придется восстанавливать, это, возможно, придется делать через суд. А в суде побеждает тот, у кого на руках максимум доказательств. Подготовка комплекта документов на случай цифрового армагеддона - это недорого и делается один раз. На всякий случай.