Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📊 В NF Group подвели итоги: с прошлого ПМЭФ по май 2026 года рынок качественных средств размещения Санкт-Петербурга пополнился почти на 1,4 тыс. номеров. Совокупный качественный номерной фонд Северной столицы достиг 25,3 тыс. единиц.

🏢 Около 80% прироста дали классические гостиницы - открылись «Лахта Тауэрс» категории 4* на 301 номер под управлением ZONT Hotel Group и трёхзвёздочный SVET на 802 номера. Всего в сегменте классики теперь 16 тыс. номеров, или 63% качественного фонда города, причём две трети из них - четвёрки.

🛏 Сегмент апарт-отелей за год прибавил пять объектов примерно на 300 номеров: Miles by Avenue Apart («МТЛ-Апарт»), «Проект 6/3» (Golden Age Hotel Group), VIDI (VALO Hospitality), HIDEOUT RESIDENCE (корпус 2) и Port Comfort by Marata (Port Property Management). На апарт-отели вообще в Петербурге приходится 9,3 тыс. номеров, или 37% качественного предложения.

💰 По данным Hotel Advisors, в июне 2025 года средний ADR (средняя стоимость номера в сутки) в петербургских отелях составил ₽20,1 тыс./сутки - более чем вдвое выше среднегодового показателя. В сегменте премиальных отелей ADR доходил до ₽106,6 тыс./сутки. Загрузка в июне 2025 была на уровне 74%.

⛵️ Но июнь в Петербурге - это не только ПМЭФ, но и Алые паруса, белые ночи и другие события и явления. Идеальный период для гостиничного бизнеса: огромный спрос, ограниченное предложение и готовность платить почти любые деньги за размещение.

❓Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Гостиничный рынок Петербурга остаётся сезонным: лето обеспечивает владельцам средств размещения повышенный ADR, а вот осень и весну приходится пережидать совсем с другими цифрами. Так что при планировании инвестиций в этот сектор не стоит ориентироваться только на летние показатели, есть еще дождливая осень и ранняя весна с низкой загрузкой. Смотреть надо не на пиковые показатели, а на среднегодовые показатели загрузки и ADR.

☝️Но есть исключения, в связи с которыми срок растягивается до бескоооонееечноооостиии:
🔻антикоррупционные дела;
🔻дела, связанные с антиэкстремистским и антитеррористическим законодательством;
🔻иностранные инвестиции в стратегические общества.

🤖 Как там восстание машин? Когда всех финансовых аналитиков уволят? Я сегодня поставил нейросети несложную задачу собрать финансовую модель флиппинга.

Промпт такой:

"Ключевые предпосылки:
🔹Покупка 01.06.2026: 18 000 000 ₽ (450 000 × 40 м2)
🔹Расходы на ремонт и меблировку: 4 800 000 ₽ (120 000 × 40 м2), ремонт и меблировка осуществляется со второго по 5-й месяц проекта.
🔹Продажа: 27 000 000 ₽ (675 000 × 40 м2)
🔹Срок проекта: 9 месяцев, ставка дисконтирования: 13%
🔹Налог: 13% НДФЛ, от разницы между покупкой и продажей (расходы на ремонт и мебель в расчет налогов не включаем)
🔹Модель построить помесячно: блоки предпосылок слева, помесячный CF справа, NPV/ROI/IRR в фин. показателях слева. По дизайну следует ориентироваться на мои модели (я приложил скриншот того, что обычно публикую на этом канале).
🔹Формулы - XIRR, XNPV - учитываем фактические даты."

Результат - прикрепляю. Важно: это очень-очень-очень простая модель.

🦾 ИИ справился. Наконец-то: все формулы верные, дизайн полностью повторил, включая шрифт, цвета и т.д.

🔻На более сложную модель девелопмента мне уже не хватило токенов. Модель делала нейросеть Клод Опус 4.7.

⚠️Как я и писал ранее - даже если нейросеть научится хорошо считать, ПОНИМАТЬ, ИСПРАВЛЯТЬ И ПРИМЕНЯТЬ ею сосчитанное должен будет человек. Поэтому поработаем ещё.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

☝️В этом видео-кружочке я рассказываю о том, почему STONE Мнёвники 3 - интересный и перспективный проект для инвестирования.

🧮 Сами расчеты - в pdf-файле!

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🗓️ Чуть более 2-х месяцев потребовалось для изъятия активов бывшего заместителя министра обороны Руслана Цаликова.

🗳️ Суд удовлетворил иск Генпрокуратуры, и в казну государства перешли активы оценочной стоимостью ₽5.5 млрд. Более подробно об это писал здесь: https://t.me/atsogoev/9121

⏪ Извини, но денег мы в этот проект не вложим...⏩ 

💬 Сколько же раз мне писали или говорили эту фразу! 

😁 Я улыбаюсь, вспоминая о тех далёких временах, ведь с тех пор мне удалось привлечь несколько ₽млрд. от частных и институциональных инвесторов в различные проекты в недвижимости. Какое-то время я занимал и противоположную сторону, мне уже самому приходилось писать и говорить эту фразу многим людям, соискателям инвестиций.

🔁 Что же изменилось с тех времен?

💡Я просто понял, что поиск и привлечение денег - это системная деятельность, которую многие инициаторы проектов, GP (уж не знаю почему) часто ведут кое-как, рассчитывая на случайный успех. Встречи, многочасовая трата времени, рассылки тонн писем… А результат - см. в первом абзаце в кавычках. Ну и никакого масштабирования этот хаотичный бег на месте не предполагает. 

🆕 Впервые на переговоры о привлечении крупных инвестиций я попал в возрасте 20 лет (просто слушал). Сейчас мне 45 и я накопил большое количество практических знаний по этому вопросу.

🗓 В этот четверг в 13.00 по МСК я расскажу как системно, эффективно и гарантированно (осознанно пишу это слово в данном контексте) искать и привлекать инвестиции.  

⚠️ Записи по доброй традиции не будет.

👉 https://pruffme.com/landing/atsogoev/money2026