Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🔮 Профессия: профессиональный предсказатель апокалипсиса - блогер, который каждый квартал выпускает посты, видео и аналитические исследования с одним и тем же посылом: «Скоро хлоп пузыря!». Экономические показатели, графики, сравнения с США 2008 года, японским пузырём 1990-х и т.д.

🙄 Но хлопа не наступает! Объяснение обычно простое - это заговор. Рептилоиды / правительство / банкиры / застройщики сговорились и искусственно оттягивают хлоп. Но ничего - рано или поздно!

💥 И вот (спустя годы ожидания) хлоп действительно случается! Это же просто праздник какой-то. Рынки падают, инвесторы теряют деньги, компании банкротятся, а предсказатели торжествуют: «Я это предвидел!». Но маленькая деталь. Хлоп должен был случится по «японскому сценарию», а случился из-за пандемии COVID-19, поноса или золотухи!

⚡ Сломанные часы дважды в день показывают правильное время. И вообще, победителей не судят.

🧠 Но почему, собственно, предсказатели хлопов популярны? Это же шарлатаны и манипуляторы? Почему аудитория годами слушает одно и то же? Некоторые посмеиваются, конечно, но есть и адепты, которые верят.

❗Существует психологическое объяснение. Учёные называют это negativity bias - предрасположенность к негативу. Негативные события и переживания более значимы для человека, чем позитивные. Плохие новости привлекают больше внимания, чем хорошие.

🤗Читая плохие новости, человек получает информацию о том, как избежать рисков и экономических потерь. Наш мозг эволюционно настроен искать опасность — это помогало выживать предкам. Поэтому прогнозы катастроф цепляют куда сильнее «проплаченных текстов» о долгосрочном росте.

🫣 Люди хотят, ищут предсказаний коллапса, поглощают свежие новости о скором крахе и обвале. Ну а раз так, то кушать подано!

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Верю в лучшее!
👀 Это всё хорошо, но когда крах???

📱 На канале SimpleEstate вышел интересный пост о том, как оценивать покупку ГАБ с супермаркетом на фоне тревожных новостей о ритейле.

💬 Главный тезис: проблемы ритейлера НЕ РАВНО проблемы конкретного магазина.

🧲 Например «Магнит»: чистый убыток ₽16,65 млрд по итогам 2025 года - на первый взгляд пугающая цифра. Но выручка при этом выросла на 15,3%, EBITDA - ₽169,3 млрд, а сеть добавила почти 1 800 новых магазинов. Убыток объясняется высокой стоимостью обслуживания долга, а не тем, что бизнес «Магнита» рушится.

🏬 Для инвестора важна не строчка «чистая прибыль» в отчётности всей сети, а то способен ли конкретный магазин в конкретной локации платить арендную плату.

📍То же самое с закрытиями - крупные сети («Вкусвилл», например) постоянно чистят слабые локации и открывают магазины в новых, так что закрытие конкретного магазина обычно говорит об экономике места, а не о проблемах всей сети.

🔍 Что смотреть при покупке ГАБа с супермаркетом:
🔹 товарооборот магазина. Для продуктового ритейла ориентир по арендной нагрузке — порядка 4–7% от товарооборота.
🔹 ликвидность помещения - легко ли заменить арендатора, если тот уйдёт (первая линия, отдельный вход, разгрузка, мощности, планировка)
🔹 условия договора - срок, индексация, гарантированный минимум, обеспечительный платёж, право досрочного расторжения по инициативе аренлатора
🔹 рыночность ставки - завышенная аренда сегодня может обернуться пересмотром условий завтра
🔹 состояние арендатора - EBITDA, денежный поток, долговая нагрузка, динамика сети, а не одна цифра прибыли
🔹 цена покупки - высокая доходность почти всегда компенсирует какой-то риск, который стоит поискат и найти заранее

👍 Поэтому при покупке ГАБ гораздо важнее понять, сколько зарабатывает именно этот магазин, насколько комфортна для него аренда и что произойдёт с помещением, если текущий арендатор всё-таки уйдёт.

✅ Именно анализ конкретного объекта в конкретной локации, а не только анализ финансовой отчётности ритейлеров, позволяет отделить реальный инвестиционный риск от новостного шума вокруг бизнеса арендатора.

А как там дела у Джорджа Сороса?

👽 Главный иллюминат и рептилоид планеты немного отвлекся от управления мировым правительством и проворачивает инвестиционные сделки на рынке недвижимости Нью-Йорка. Докатился на старости лет!

🏛️ Soros Fund Management выставил на продажу историческое здание, памятник архитектуры Argonaut Building на West 57th Street на Манхеттене. Здание досталось Соросу за долги - прежний собственник не смог расплатиться по кредиту.

📋История началась ещё в 2015 году, когда инвестор Eretz Group купил здание у ливанского девелопера M1 Real Estate за $214 млн. (из них долг $145 млн от немецкого Aareal Bank AG). С 2011 года фонд Сороса Open Society Foundations (* организация признана нежелательной в России) арендовал это здание целиком - все 14,5 тыс м2.

💵 Уже в ноябре 2023 года Сорос выкупил этот кредит у германцев, а в апреле 2024-го Soros Fund Management подала иск об обращении взыскания на залог. В сентябре 2026-го здание перешло к Соросу по решению суда.

💼 И вот наконец, Сорос продает здание. Запрашиваемая цена - около $100 млн, порядка $5280 за м2 или по ₽444 тыс/м2.

🏗 Что интересно, в презентации покупателям предлагается не искать нового офисного арендатора, а переделать здание под жильё. То есть потенциальные покупатели - это девелоперы, а не инвесторы в ГАБ с арендатором-Соросом.

📊 Инвестиционный директор в недвижимости - это топ-менеджер, который руководит развитием компании и отвечает за эффективность проектов.

💰 Основные обязанности инвестиционного директора включают оценку и отбор проектов, привлечение финансирования, участие в управлении инвестиционным портфелем и стратегическое планирование. Ежедневно ИД анализирует потенциально интересные проекты, готовит презентации по проектам и формирует точку зрения акционеров о целесообразности инвестиций в тот или иной проект. Команда у ИД небольшая (финансовый аналитик, маркетолог-аналитик, администратор - а иногда и того меньше).

1️⃣ Первая и главная задача инвестиционного директора - поиск проектов, подходящих под профиль компании, и их прединвестиционный анализ. ИД достаточно быстро (в течение 2-5 дней) необходимо сформировать обоснованное мнение (в виде инвест.презентации) по тому или иному проекту, чтобы принять личное решение о его целесообразности и вынести его на обсуждение акционеров / инвест.комитета.

2️⃣ ИД должен «дотащить» сделку. Приобретение проекта - как правило, трудный процесс, связанный с пересечением интересов внутри компании и вовне. ИД должен заставить многочисленных участников сделки 🅰️ шевелиться 🅱️ захотеть ее совершения

3️⃣ Критически важной задачей является структурирование сделок и привлечение финансирования. Инвестиционный директор принимает участие в переговорах с банками и инвесторами, готовит инвестиционные меморандумы и формирует оптимальную структуру капитала для каждого проекта.

🔄 Внутри компании инвестиционный директор взаимодействует с широким кругом людей: акционеры, генеральный директор и совет директоров (если есть), инвест.комитет, финансовый директор, глава юр. департамента, директор по строительству, коммерческий директор, будущий управляющий проектом и т.д.

🌐 Не менее интенсивны и внешние коммуникации: переговоры продавцами проектов, общение с банками об условиях кредитования, поиск со-инвесторов для проектов, работа с консультантами и аналитиками для оценки рыночных тенденций, взаимодействие с брокерами для поиска потенциальных проектов и т.д.

🙄 Фактически инвестиционный директор формирует вектор развития компании и ее специализацию, в том числе определяет ее будущее на 3-5 и более лет.

🎯 Для успешной работы инвестиционному директору необходимы как твердые навыки (инвестиционный анализ, понимание рынка недвижимости, знания в смежных сферах), так и мягкие компетенции (стратегическое мышление, навыки ведения переговоров, умение принимать решения).

🪪 Кстати, я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность в крупной инвестиционной компании с фокусом на девелопмент и редевелопмент.

🚀 Я собрал весь свой опыт в обучающую программу «Инвестиционный директор в недвижимости» - 12 блоков о том, как искать, оценивать, финансировать и сопровождать инвестиционные проекты в сфере недвижимости.

⏳ 1 октября 2026 года (через 8 дней) стартует последний поток, пока мест в группе 9 (из 10).
👉 id.atsogoev.com

⬜

🏢 На рынке инвестиционной недвижимости Москвы в последнее время случились сразу три интересные сделки. УК «ВИМ Сбережения» купила у девелопера Forma (ПИК) строящийся бизнес-центр «Фрейм» у Белорусского вокзала - 69,7 тыс. м2 с вводом в 2029 году. MR Group продал неизвестному мне инвестору строящийся бизнес-центр «Линк» на Рябиновой улице - 75 тыс. м2, сдача в конце 2028 года. А «Эталон» продал небольшой бизнес-центр площадью 3,7 тыс. м2 в Южном Бутове.

💬 Меня попросили прокомментировать одну из трёх сделок для СМИ, но комментарий по техническим причинам «в печать» не попал - поэтому поделюсь своими мыслями здесь.

💭 «ВИМ Инвестиции» - институциональный инвестор, которому сегодня нужно вложить деньги во что-то, что точно принесёт рентный поток уже завтра.

☝️У инвестиционного директора крупного институционального инвестора - куча возможностей и необходимость потратить десятки миллиардов рублей. Склады, ТЦ, Light Industrial, жильё, офисы, гостиницы. Выражаясь метафорами, карт в колоде много, а вот козырей...

❓ Со складами всё понятно: сегмент сейчас находится под давлением, страховки сильно (почти в 2 раза) уменьшат доходность сегмента. Склады перестали считаться безопасным активом - это сегодня в проблемной зоне только Ozon и Wildberries, а что будет завтра? На инвестиционном комитете такой актив сейчас будет сложно защитить: слишком много неопределенности.

❓ С торговыми центрами не лучше: это класс активов, который годами находится под давлением и продолжает сползать по направлению ко дну.

❓ Light Industrial институциональным продуктом для институциональных инвесторов пока не стал, хотя отдельные девелоперы пытаются его институционализировать. Есть на рынке исключение в виде «Альфа-Капитал», но пока это именно исключение.

❓ Финансирование жилья тоже отпадает: раньше (8 лет назад) институционалы охотно покупали квартиры в новостройках оптом на ЗПИФы, но сейчас ситуация изменилась - продажи просели и что там случится дальше непонятно

❓Стрит-ритейл? Чтобы вложить хотя бы ₽2-3 млрд придется купить 5-6 объектов, при этом ошибиться достаточно легко, один из сложнейших сегментов для анализа.

❓Гостиницы? Бизнес подрывают высокие и сложно компенсируемые расходы и спад туристического потока в связи с неспокойным небом.

❗Офисы в Москве - это, по сути, сейчас единственный актив, в который институциональные инвесторы верят и который реально пройдет инвестиционный комитет.

⚖️ Так что это не офисы такие хорошие, это фон не очень. Во всяком случае для институционалов.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Беру офисы на всю котлету!
👀 Похоже на сдутие пузыря...

Новостройки в сентябре: какие программы подходят именно вам?

🤔 Высокие цены, дорогая ипотека, отказы банков. Многие закрывают ипотечный калькулятор, так и не дойдя до расчёта. С рассрочками вопросов ещё больше: как оформить и кому такой вариант подходит.

🎯 Условия обычно подбираются индивидуально, а не по общим новостям. Поэтому разбор собственной ситуации со специалистом помогает понять, какие программы доступны на самом деле.

👩‍💼 Такие консультации проводит Наталия Мельниченко - эксперт по недвижимости и владелица агентства М-Realty. По данным агентства, её опыт в отрасли - более 16 лет.

📚 В её телеграм-канале публикуют материалы про новостройки, семейную ипотеку, рассрочки и реальные варианты покупки.

📋 В сентябрьской подборке по Москве:
🔹 ТОП ЖК бизнес- и премиум-класса
🔹 рассрочки по ₽70 тыс. в месяц
🔹 ипотека под 5%
🔹 предложения, которых нет в открытом доступе

🔗 Забирайте подборку и новые предложения по ссылке: подборка сентября

⚠️ Условия рассрочки и ипотеки зависят от застройщика, банка и заёмщика. Детали уточняйте у агентства.

Реклама ИП Мельниченко Наталия Николаевна ИНН 772478348885 erid: 2Vtzquu9vLc