Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📊 По данным NF Group, за десять лет рынок гибких офисов Москвы вырос почти в десять раз: с 43,8 тыс. м2 в 2016 году до 426 тыс. м2 по итогам I полугодия 2026 года. Сейчас в столице работают 154 площадки на 62,2 тыс. рабочих мест, плюс 11% год к году.

🚀 Основной рывок пришёлся на 2019-2022 годы - с 148,2 тыс. м2 до 364,7 тыс. м2. Дальше темп сдулся: 377,8 тыс. м2 в 2023-м, 394,8 тыс. м2 в 2024-м, 411,7 тыс. м2 в 2025-м. Прибавка последних лет - около 17 тыс. м2 в год, то есть один средний бизнес-центр.

🪑 Но есть проблема. На июнь 2026 года у сетевых операторов пустовало 10 894 рабочих места, или 20% от учитываемого объёма. Каждое пятое раб.
место не приносит оператору ничего, кроме расходов на его содержание.

📉 Спрос слабый. В I полугодии закрыто 18 сделок - на 45% меньше, чем годом ранее. Их совокупная площадь 12,4 тыс. м2, минус 61% год к году. Крупнейшая сделка - девелопер КОЛДИ арендовал 4 030 м2 или 557 рабочих мест у ASPACE на их площадке «Кузнецкий мост». Одна эта сделка дала треть всего полугодового объёма.

💰 Средняя ставка пока держится на ₽57 тыс. за рабочее место в месяц с НДС. Дороже всего рабочие места в коворкингах в Белорусском деловом районе - ₽75,9 тыс., в Павелецком ₽74,2 тыс., в центре ₽61,3 тыс., в Ленинградском ₽58,4 тыс. «Москва-Сити» с ₽54,5 тыс. оказалась дешевле среднего по рынку.

🏗 Предложение при этом растет. Во II полугодии анонсированы семь готовых площадок на 20,1 тыс. м2 и ещё один офис под конкретного клиента на 1,7 тыс. м2. За полгода рынок получит больше метров, чем законтрактовал за предыдущие шесть месяцев.

☝️Напомню, что операторская модель коворкинга устроена так: помещение арендуется на 7-8 лет, оператором в отделку и мебель вкладываются свои и заёмные деньги, а выручка собирается помесячно с рабочих мест. Обязательства фиксированные, доходная часть - плавающая.

💵 Частные инвесторы с небольшим капиталом могут инвестировать в рынок гибких офисных пространств только одним способом - купив долговые ценные бумаги или ЦФА операторов. На рынке представлены только облигации ASPACE с купоном 22,25%. Ни SOK, ни «Ключ», ни Workki, ни Space 1 на долговой рынок не выходили.

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

💉 Знаете, что я заметил? Пока все спорят, что надёжнее - аптека или супермаркет, тихо и незаметно выросла целая новая категория арендаторов. Косметология. Да-да, те самые клиники эстетической медицины, куда на процедуры ходит и стар, и млад. И если помещение расположено в правильном месте, арендатор из этой новой категории имеет все шансы арендовать его очень дооооолго.

📊 Цифры за 2025 год говорят сами за себя: рынок инъекционной косметологии прибавил 34% в деньгах и дошёл до 59 млрд ₽, а количество «уколов красоты» выросло на 32%, до 11,5 млн процедур. Аппаратная косметология рванула ещё сильнее - объём увеличился в полтора раза, до 244,8 млрд ₽, при 23,1 млн проведённых манипуляций (+40% год к году). На 2026-й участники рынка ждут прироста ещё на 15-20%. Судя по этим цифрам, выручка клиник эстетической медицины в наши трудные времена будет расти, а не съёживаться.

🌐 Приятное для инвестора в недвижимость: этому бизнесу не угрожает онлайн. Совсем. Лазерные процедуры, инъекции, аппаратная косметология - жертве красоты нужно прийти лично, а рядом должен находиться специалист с лицензией. И аудитория у косметологии, кстати, уже давно не только женская: мужчины подтянулись за дамами и ходят сами «на процедурки». Честно говоря, и меня жена пыталась затащить...

🔒 Отдельная история - медицинская лицензия. Она оформляется на конкретный адрес. Захотел переехать - придётся заново готовить кипу бумаг для переоформления лицензии. Поэтому клиника сто раз подумает, прежде чем искать что-то подешевле за углом. Для собственника помещения это, согласитесь, приятная страховка.

📍 Требования к помещениям у косметологов при этом достаточно понятные: первая линия с отдельным входом и витринным остеклением, наличие водоснабжения и канализации, достаточная электрическая мощность под аппаратуру, требования к вентиляции и возможность сделать кабинетную нарезку. Локация с интенсивным целевым трафиком в центре или в обеспеченном спальном районе идеально подходит для таких арендаторов.

🔍 Пример с рынка: ГАБ на Большой Бронной, 23с2 (ЦАО, 2 минуты от ст. м. «Тверская»). Помещение 176 м2 на первой линии, арендатор - клиника лазерной и эстетической косметологии «Evolution». МАП ₽1,1 млн, договор на 5 лет, цена объекта ₽171,6 млн. Отдельный вход с фасада и даже собственная парковка - кстати, это важно.

💡 Итого: клиники эстетической медицины в сильной локации - это скрытые жемчужины рынка ГАБ. Арендаторы с растущим спросом, иммунитетом к онлайну и юридически зашитым стимулом никуда не переезжать. При правильно подобранном помещении такая история выглядит устойчивее многих привычных операторов стрит-ритейла, к которым инвесторы относятся с куда большим доверием (и которое те часто не оправдывают).

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🎭 У собственника апартаментов рано или поздно возникает желание переложить операционку на кого-то другого. Показы, заселения, счётчики, ремонт стиральной машины - всё это хочется передать «профессионалам». Самый очевидный путь - доверительное управление - оказывается и самым дорогим (писал об этом здесь).

📗 Но альтернативы есть. Их три, правда зарегистрировать ИП всё же придётся:

🔹 Договор возмездного оказания услуг. «Профессионалы» ищут арендаторов, показывают объект, ведут текучку, но договоры подписывает собственник и деньги идут ему напрямую. Признаков ДУ ноль. Стоит 5-8% от потока. Негативных налоговых последствий нет.
🔹 Агентский договор. Агент заключает договоры аренды - от имени собственника или от своего, но всегда за счёт собственника недвижимости. Агент платит НДС только со своего вознаграждения, а не с арендного потока. ИП остаётся на УСН «Доходы» 6%. Комиссия 10-15%, при посуточной сдаче и 25%, и выше.
🔹 Мастер-аренда. Собственник сдаёт апартамент управляющей компании, та пересдаёт его дальше от своего имени. Один арендатор, один платёж в месяц, предсказуемый поток. Правда ставка аренды на 15-40% ниже чем если сдавать самостоятельно, зато вакансия и неплатежи становятся проблемой управляющей компании.

⚖️ Что отличает все три схемы от доверительного управления:
🔸 имущество не передаётся, обременение в ЕГРН не регистрируется
🔸 у управляющей компании нет самостоятельного права распоряжаться объектом
🔸 собственник согласовывает условия сдачи в аренду, а не ставится перед фактом

⚠️ Имейте в виду: я не специалист по налогам - не принимайте решения на основе этого поста, проконсультируйтесь с профессионалами.

А вы в курсе того, что происходит на премиальном рынке Москвы на самом деле?

📍Я стараюсь быть в курсе, потому что подписан на своего товарища и коллегу Александра Уткина, который в режиме нон-стоп этот сегмент освещает в своем канале «Замоскворечник»

🥇Между прочим, Александр был одним из первых профессионалов рынка, прошедших мою программу «Советник Инвестора»! Также он известный эксперт по продаже премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.

✅ В августе Замоскворечник традиционно подводит итоги первого полугодия: публикует и анализирует данные по ценам и сделкам, как на вторичном рынке, так и в сегменте элитных новостроек.

🏛 Если у вас есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти или, наоборот, «примеряетесь» к покупке, можно записаться на консультацию к @zamoskvorechnik.

🏰 И конечно, если тема недвижимости элит- и премиум-класса вам актуальна, подписывайтесь на канал Александра.

🤗 Искренняя рекомендация!

Ползучий донер-кебаб

👤 Один мой знакомый много лет живёт в Брюсселе (Бельгия). В разговоре со мной он рассказал о том, что произошло со стрит-ритейлом в городе за последние 10-15 лет. Раньше на пути от вокзала в центр располагались европейские кафе и ресторанчики, магазины одежды, салоны сотовой связи. Сейчас эти помещения занимают шаурмичные и несетевой фастфуд, вейпшопы и табак, а также специфические арендаторы типа букмекеров.

📉 Оказалось, что произошедшее описано градостроителями и даже получило название - Trading-Down-Effekt. Термин немецкий, в англоязычной среде trading down означает совсем другое: переход потребителей на дешёвые бренды. Проще всего понять Trading-Down-Effekt как разрушение tenant mix. Tenant mix - это осознанно собранный состав арендаторов, который работает на общий трафик, а соседи конвертируют его в продажи. Trading-Down-Effekt - тот же механизм с обратным знаком. Табачная лавка с решёткой на витрине сокращает посещаемость приличному кафе по соседству. Кафе съезжает, его место занимает несетевой фастфуд. И так далее.

⚙️ В результате на дистанции 15 лет торговый коридор маргинализируется, локация привлекает соответствующих потребителей и арендаторов. Арендная плата в торговом коридоре постепенно снижается, а стоимость недвижимости - дисконтируется. В результате ритейл-гетто образуется не на окраинах, а прямо в центре.

📊 В апреле 2026 года в Брюсселе представили план оживления 25 торговых кварталов: вакантность в историческом центре достигла 18%, а местами и до 21%. Экспансию снек-баров и фастфуда городские чиновники прямо называют угрозой торговому разнообразию. Решать вопрос предполагают регулированием. При этом лучшие торговые улицы города заполнены почти полностью и ставки аренды там не пладают - проседают именно второстепенные коридоры, например, тот самый путь от вокзала в центр.

🇷🇺 В России этого явления пока нет (а может есть, но я не в курсе). В любом случае, не стоит забывать, что инвестор в стрит-ритейл покупает не только помещение, но и локацию (если так можно выразиться), поэтому нужно обращать внимание на ротацию арендаторов, чтобы вовремя заметить признаки Trading-Down-Effekt.

📊 Московский девелопер КОЛДИ напокупал новых проектов и громко провозглашает грядущую трансформацию «авторского девелопмента». Это всё, конечно, очень интересно, но что насчет драмы? Проблемы, сложности, потери, намеки на банкротство? Ну должно же быть что-то интересное?

🔑Читаем МСФО за 2025 год ООО «Тальвен» (это и есть КОЛДИ). Почему читаем, компания же непубличная? Теперь уже публичная. В декабре 2025 КОЛДИ дебютировал на долговом рынке выпуском облигаций (разместились под 22%) - теперь я буду следить за ними и их отчетностью. Начнем с хороших новостей: в январе 2026 года был введён в эксплуатацию клубный дом «Хамовники 12» (в золотой рамочке), а в феврале по нему раскрыли эскроу и погасили кредиты Сбербанка на 13,65 млрд ₽. Это избавило КОЛДИ от 22% всего долга группы.

📈 По самому 2025 году: выручка 18,2 млрд ₽ (+8,9%), чистая прибыль 2,03 млрд ₽, EBITDA около 3,7 млрд ₽ при марже порядка 20%. КОЛДИ в прибыли второй год подряд. Аудиторское заключение чистое и без оговорок, ковенанты по кредитным договорам соблюдаются, купоны по облигациям и ЦФА платятся в срок. Объём незавершённого строительства на балансе вырос в 2,4 раза - до 28,3 млрд ₽.

⚙️ Но есть же долги! Почти весь долг - банковское финансирование (60,55 из 61,75 млрд ₽), то есть деньги, которые банки дали под конкретные проекты после собственной экспертизы. В 2025 году компания впервые вышла на публичный рынок, разместив облигации и цифровые финансовые активы. Структура ставок классическая для стройки: по проектным кредитам ставка составная - базовая (ключевая +3,25-5,30%) на непокрытую эскроу часть долга плюс специальная надбавка 1,75-6,81%, которая тем ниже, чем полнее счета эскроу. Непроектные кредиты идут по ставке ключ +4,5%. При этом 98% долга (60,43 млрд ₽) выдано под плавающую ставку. Компании может повезти: явно наметившийся цикл смягчения ДКП сделает для финрезультата КОЛДИ больше, чем любые управленческие решения.

🎯 Кстати, в КОЛДИ официально подтвердили планы выйти на IPO и стать шестым публичным девелопером на Мосбирже, ориентир по срокам - 2030 год. Правда, чтобы успешно провести IPO, московскому девелоперу нужно стать ещё более прозрачным и узнаваемым в среде инвесторов: совет директоров, комитеты, новые управленческие органы и т.д.

🔮 Итого: всё у КОЛДИ нормально. Компания строит в лучших локациях Москвы, второй год в прибыли, вводит объекты в срок и гасит кредиты по графику. Даже скучно читать такую отчётность - хорошо, что на рынке есть другие застройщики, у которых что ни отчёт, то триллер!

STONE штурмует небо

🏗 Офисный девелопер №1 STONE запустил направление офисных небоскрёбов STONE SKY. Первый проект линейки - премиальный бизнес-центр STONE SKY Ходынка с верхней отметкой 255 м.

🏢 Будет два башни: офисный небоскрёб F1 на 55 этажей и камерная F2 на 16 этажей. Связывает их единый стилобат с каскадом террас и прямым выходом в парк «Ходынское поле».

🌆 Уже в продаже видовые офисы от 65 м2, панорамные этажи от 1,6 тыс.м2 под команды до 250 человек и высотная резиденция площадью 21,2 тыс.м2 - единым блоком, целиком. Цена: от ₽42,1 млн

📐 Напомню: деловой кластер на Ходынке разросся до четырёх проектов от STONE со сроками готовности 2027-2032 гг. Первая очередь линейки STONE Ходынка реализована на 95%, вторая - более чем на 50%.

🔮 Так как создано целое направление STONE SKY, то очевидно, скоро появятся новые высотные (от 200 метров) бизнес-центры от STONE - компания намекает ещё на два проекта.

#стартпродаж