Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Офисы в Москве слишком дорогие?

⚡ Вот данные на начало 2017 года (9 лет назад):

🔹Гонконг: $3 257/м2/год
🔹Лондон (Вест-Энд): $2 303/м2/год
🔹 Нью-Йорк (Мидтаун): $2 184/м2/год
🔹 Токио: $1 741/м2/год
🔹 Москва: $1 312/м2/год

📊 Источник данных - CBRE Global Prime Office Occupancy Costs.

☝️Так что если кто-то считает, что арендная плата на офисы класса Prime в Москве слишком высокая, то НЕТ. Раньше была выше.

💵 И есть куда расти.

Дорого-богато?

🗞️ На прошлой неделе издание «Московская перспектива» опубликовало инфографику: Москва - второй город в МИРЕ по стоимости аренды офисов. Офисные помещения в златоглавой и белокаменной столице России оказались дороже Вашингтона, Рима и Берлина. Дороже Москвы - только офисы Лондона.

🙄 Честно говоря, я сразу подумал, что выборка какая-то странная. А где Нью-Йорк, Гонконг, Сингапур... В конце-концов, где Дубай?

🔍На выходных решил проверить свои подозрения. Я взял периодический отчет Savills по стоимости prime-офисов в 40 городах мира за 1 кв. 2026 года. Москвы там нет по сугубо политическим причинам. Офисы в отчёте отранжированы по дороговизне, но номинированы в $ за квадратный фут в год. 1 кв.м. это 10,764 квадратных фута. Я пересчитал всё в $/м2/год.

🏢 Реальную ставку Prime в Москве я нашел в отчёте NF Group за 1 кв. 2026 года - 72 592 ₽/м2/год. При курсе 75 это $968/м2/год.

📊 Честный рейтинг дороговизны офисов класса Prime мира с учётом места Москвы выглядит так:

🔹 Лондон (Вест-Энд): $3 595/м2/год
🔹 Токио: $2 734/м2/год
🔹 Гонконг: $2 422/м2/год
🔹 Нью-Йорк (Мидтаун): $2 390/м2/год
🔹 Дубай: $1 863/м2/год
🔹 Цюрих: $1 787/м2/год
🔹 Сингапур: $1 690/м2/год
🔹 Париж: $1 464/м2/год
🔹 Вашингтон: $1 012/м2/год
🔹 Москва: $968/м2/год 🇷🇺
🔹 Берлин: $787/м2/год
🔹 Рим: $695/м2/год

🎯 Итого: Москва находится на 10-м месте в мире по стоимости офисов класса Prime. Не на втором. В немалой степени этому отрадному факту способствует укрепившийся курс рубля, который может и ослабнуть.

🦾 Это всё равно очень сильный результат для рынка, который работает в условиях санкций, отрезан от западного (да и восточного тоже) капитала и который вычеркнули из своих отчётов все международные консультанты. Очень хорошо, что офисы в Москве стоят дорого и их хотят арендовать.

💡 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Проверяйте цифры. Лапша теплая и приятно свисает с ушей, но это не повод переставать оставаться скептичными ко всему, что навешивают.

⚠️ Не является антирекламой «Московской перспективы». Поздравляю Ксению Соломатину с приобретением этого издания.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 В Сочи офисы лучше, душевнее и дороже!
👀 Налицо вздутие пузыря...

📱 На канале SimpleEstate вышел интереснейший пост о том, на чём основан инвестиционный анализ платформы. Публикую с минимальными сокращениями.

🔍 Откуда берётся качество объектов в портфеле платформы? Из подхода к инвестиционному анализу - из того, какие параметры считаются главными. Большинство покупателей коммерческой недвижимости не очень хорошо разбираются в рынке, не знают куда нужно смотреть и что анализировать. Увы, у них нет насмотренности и экспертизы. Девять из десяти объектов на рынке не представляют никакого инвестиционного интереса. Качественные объекты приходится искать - долго и упорно.

🏛 На что смотреть точно не нужно? Архитектура, красота фасада, близость к Кремлю, размер оконных проёмов, высота потолков - это тоже важно, но всё-таки второстепенно. Дополнительные детали с небольшим весом при оценке.

На итоговую доходность объекта реально влияет всего несколько параметров:

✅ Первый и ключевой - трафик: поток проходящих мимо магазина людей, который трансформируется в товарооборот арендатора.

✅ Второй - размер арендной ставки. Если аренда вдвое выше рынка - это мина замедленного действия: рано или поздно арендатор придёт за скидкой, будет шантажировать уходом, а когда договор закончится - продлить по такой ставке точно не выйдет. Если ставка на уровне рынка или ниже - объект надёжен, арендатору комфортно, и со временем ставку можно даже поднять. Не менее важен показатель OCR, о котором был отдельный пост.

✅ Третий - сам объект. Новое «форматное» помещение, спроектированное под супермаркет, всегда лучше полуподвала со странной планировкой. Универсальное помещение, подходящее множеству арендаторов, более ликвидно, чем специфический лот под одного.

✅ Четвёртый - стоимость приобретения. Переплата на входе практически всегда гарантирует убыток. Причём стоимость приобретения - это не только окупаемость, на которую смотрит каждый первый инвестор.

🔮 Хрустального шара на рынке ни у кого нет. На входе нами просчитываются несколько сценариев - базовый, оптимистичный, пессимистичный. Чаще всего объект идёт по базовому, но иногда случаются отклонения в обе стороны. Есть объекты более удачные и откровенно неудачные - это не скрывается. Идеальных портфелей не бывает.

🔭 Перспективе выхода из актива платформа просчитывает на входе в каждую сделку - не только «сколько заработаем сегодня», но и «за сколько сможем продать через 10 лет». Преимущество платформы в том, что команда работает на рынке коммерческой недвижимости много лет, совершила целый ряд сделок и проанализировала сотни объектов - и фокусируется именно на качественных объектах, а не гонится за доходностью здесь и сейчас с убытком завтра.

📞 Вчера разговаривал с инвестором, который специализируется на создании готового арендного бизнеса в кварталах Москвы и ближайшего Подмосковья , в «Саларьево парк», «Восточном Бутово», «Ярославском квартале», «Ильинских лугах», «Яуза парк» и других. Почему-то мой знакомый любит проекты ПИКа (важно - это НЕ реклама оранжевого)!

🟠 Помещения он покупает через открытую продажу или на аукционах ПИКа (всё на сайте). У формата аукционов есть плюсы - прозрачные правила, доступ к лотам в нормальных локациях, которые при кулуарных продажах обычно уходят «своим» и невелик шанс поймать объект по адекватной цене (при условии слабой конкуренции). Из минусов - риск переплаты и ограниченное время на нормальный due diligence и инвестиционный анализ.

☝️Как работает его инвестиционная стратегия. Первые 2-3 года после ввода квартала любая коммерция живёт в режиме ожидания. Дома ещё заселяются, пустых помещений много, собственники конкурируют между собой, арендаторы выбирают и торгуются. Стартовые ставки аренды часто опускаются ниже прогнозных, срок окупаемости увеличивается. Это нормальная фаза развития, на ней мой знакомый предпочитает заключать договоры на 2-3 года.

📈 Когда жилой квартал заселён, работают школы и сады, сформирован пешеходный трафик - первые договоры истекают, а ставки могут вырасти уже на +30% и даже на +50% к стартовой. Именно в этот момент у инвестора происходит переоценка как по арендному потоку, так и по стоимости помещения (она растет) и окупаемости (она снижается).

🧩 До 30% жителей новых ЖК в Москве и области работают из дома и тратят деньги в радиусе 1,5 км от своего подъезда, плюс продолжается миграция арендаторов из больших ТЦ в стрит-ритейл жилых кварталов, поближе к клиенту. Оба тренда на руку коммерции в спальных кварталах за МКАД - спрос растет.

💵 По словам моего собеседника на отрезке 6-7 лет развития локации его чистая окупаемость достигла 7 лет, хотя в начале (на этапе заселения) она превышала 12. То есть на коротком промежутке (2-3 года) инвестиции в новые кварталы могут обеспечивать скромные результаты, но в долгосрочной перспективе 7-10 лет, ситуация меняется в пользу инвестора.

🔻В общем, коммерческая недвижимость в новостройках подходит либо для спекулятивных проектов, либо для долгосрочного удержания.

🏆 370 участников от Крыма до Владивостока: кто взял «Рекорды» в 2026?

28 мая в Москве выбрали лучших. В 17-й раз премия «Рекорды Рынка Недвижимости» собрала рекордное число номинантов — более 370 компаний и объектов из разных регионов России. Смотрим, кому достались награды.

О премии и ее победителях пишут крупнейшие федеральные СМИ О победителях премии уже написали Ведомости, ТАСС, Интерфакс, Forbes

1. Grand prix — Клубный дом «Империум» (VESTA DEVELOPMENT)
2. Новостройка Москвы бизнес-класса №1 — ЖК «УЛЬТИМА Сити» (ГК «Кортрос»)
3. Новостройка Москвы премиум-класса №1 — ЖК «Айс Тауэрс» (Град Девелопмент)
4. Жилой квартал Москвы №1 — ЖК «Сезар Сити» (SEZAR GROUP)
5. Жилой комплекс премиум-класса №1 — Дом Дау (ГК «Сумма Элементов»)
6. Жилой комплекс бизнес-класса №1 — ЖК «CRYSTAL Трилогия» (Концерн «Крост»)
7. Жилой комплекс комфорт-класса №1 — ЖК «Новые смыслы» (UNIKEY)
8. Премьера года премиум-класса №1 — ЖК «Сезар Будущее» (SEZAR GROUP)
9. Премьера года бизнес-класса №1 — ЖК «Мнёвники от Гранель» (ГК «Гранель»)
10. Выбор покупателя — ЖК «Дом 56» (ГК «Галс-Девелопмент»)
11. Объект 5 звезд * — Экокомплекс «Белые Ночи» (PARADE Development)
12. Семейный объект №1 — ЖК «Адмирал» (ГК «Галс-Девелопмент»)
13. Концепция проекта №1 — Гостиничный комплекс «Greenmont» (Федеральный девелопер «Неометрия»)
14. Инфраструктура объекта №1 — ЖК «Монблан» (ГК «Галс-Девелопмент»)
15. Архитектура объекта №1 — ЖК «Сезар Силика» (SEZAR GROUP)
16. Лучший ЖК для инвестиций — «Береговой-2» Жилой квартал на Москве-реке (Главстрой)
17. Лучший клубный дом РФ — Клубный дом «Приоритет» (ГК «Еврострой»)
18. Элитный клубный дом №1 — Клубный дом «Энигмия» (Upside Development)
19. Региональный объект №1 — Жилой квартал «Ботаника» (Author Development)
20. Инфраструктура регионального объекта №1 — ЖК «Регата» (РостовДомСтрой)
21. Санаторий будущего — Лечебно-оздоровительный комплекс «Вера» (ДК «Слово групп»)
22. Инвестиционная курортная недвижимость №1 в России — Палаццо Де Агой (СЗ «Юг»)
23. Лучший проект для жизни — «Афиальт» (AFI Development)
24. Лучший камерный ЖК премиального качества — Клубный дом ARTEL (STENOY)
25. Архитектурное открытие года — Дом «Малевич» (Концерн «Крост»)
26. Бизнес-центр №1 — «Кобзон Сити» (К-CITY) (October Group)
27. Лучший новый отель на Мальдивах — NOKU MALDIVES 5*
28. Компания по демонтажу и реновации №1 — ГК «КрашМаш»
29. Лучший девелопер полного цикла в Крыму — ГК «Интеллект»
30. Девелопер лайт индастриал №1 — Industrial City
31. Новое имя в девелопменте — ГК «Балчуг Девелопмент»
32. Девелопер в ДНР №1 — ГК «Садовое кольцо»
33. Команда года — Группа «САМОЛЕТ»
34. Лидер года — Анна Акиньшина, Генеральный директор Группы «САМОЛЕТ»
35. Девелопер №1 — Группа «Эталон»
36. Риелтор №1 — CORE.XP Жилая недвижимость
37. Компания №1 — ГК «Кортрос»
Партнер премии - Reynaers Aluminium
Полный список победителей представлен на сайте recordi.ru

#реклама

Sale-leaseback по-русски

🏭 Давайте представим, как могла бы выглядеть такая сделка в наших реалиях. Собственник производственного комплекса, например, в Ленинградской области, хочет его продать и остаться арендатором. По сути это классический sale-leaseback - недвижимость продаётся, но бизнес из неё не уезжает.

📋 Из чего состоит сделка:
🔹 Компания-продавец получает единовременно или в рассрочку крупную сумму от продажи недвижимости
🔹 Компания-продавец остаётся в том же помещении, но уже как арендатор
🔹 Инвестор получает стабильный индексируемый арендный доход
🔹 Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (от 10 лет)

⚠️ Но есть серьёзные риски. Производственное помещение - не офис в бизнес-центре, это специфическая недвижимость с пониженной ликвидностью на аренду. А кому в случае ухода арендатора можно продать пустое производственное помещение, возможно, со специальными характеристиками - особыми перекрытиями, электромощностями, вентиляцией - если арендатор однажды уйдёт? Всё немного проще и чуть более ликвиднее, если это свежий light industrial. А если это производственное здание из 80-х (редевелопмент коровника)?

💰 Сделка крупная, поэтому придётся оценивать арендатора комплексно - проводить полный финансовый аудит бизнеса продавца, смотреть на его долговую нагрузку, рентабельность. Многое ли можно будет из этого понять?

☝️Нельзя не учитывать крупные штрафы за расторжение. И понятно: доходность такой сделки должна быть на 5-10% выше аналогов в традиционных секторах рынка недвижимости.

📊 В общем, инвестору нужно максимально проработать вопрос рисков, чтобы неожиданно не оказаться с пустым производством и без рентного потока.

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Заводы, пароходы - покупаю не глядя!
👀 Алкомаркет лучше, душевнее