Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

☕️🥐 One Price Coffee - федеральная сеть кофеен, основанная предпринимателем Сергеем Румянцевым в 2018 году в Москве.

📊 Уже на конец 2019 года сеть насчитывала 126 точек. По итогам 2020 года количество открытых точек One Price Coffee увеличилось до 200. На данный момент сеть имеет более 450 кофеен.

🧋Уникальность концепции One Price Coffee заключается в том, что сеть предполагает фиксированные низкие цены на кофе, выпечку и сопутствующие товары, что определяет необходимость расположения точек сети на «трафике». Кофейни One Price Coffee нередко можно обнаружить вблизи станций метро, на вокзалах и ТПУ, да и просто в местах с высокой концентрацией пешеходов.

🏢 One Price Coffee развивается исключительно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети быстро расширяться при минимальных затратах.

🔍 Компания самостоятельно ищет подходящие помещения на рынке и предлагает франчайзи. У сети есть различные форматы кофеен и, как следствие, требования к площади помещений - от 10 до 70 м2.

☕️ One Price Coffee демонстрирует уверенный рост на рынке, расширяя свое присутствие в разных регионах. Хотя в процессе развития случаются закрытия отдельных точек, общая динамика сети остается положительной. Компания продолжает успешно масштабироваться, оптимизируя свою структуру и фокусируясь на перспективных локациях.

🔍В Москве продается несколько помещений с One Price Coffee в качестве арендатора. Все эти помещения компактные, в очень проходных местах и стоят дорого (но и арендная плата удивляет - высокая).

👀 Кстати, в продаже обнаружен «флагманский» One Price Coffee на улице Никольской. Площадь 67,4 м2, стоимость ₽273,4 млн. Трофейный актив на безумно интенсивном трафике!

❓Что думаете о One Price Coffee и о ГАБах с One Price Coffee? Были там? Как впечатления? Я несколько лет назад часто заходил в одну из кофеен недалеко от метро Проспект мира. Кофе был вполне неплох, если честно!

Как инвестировать в недвижимость, если всё меняется?

👉Например, инвестор сделал фин.модель в 2022 году - IRR 15%, в расчете NPV ставка дисконтирования 12% (депозит в банке на тот момент). Красота: NPV положительный! А сейчас в той же фин.модели в расчете NPV ставка дисконтирования 20% (депозит в банке сейчас) и отрицательный NPV.

⚡Вопросы:
🅰️ Что делать сейчас с этой инвестицией?
🅱️ Как вообще делать фин модели сейчас, если всё может измениться?

📊 Суть проблемы: когда стоимость денег растёт, NPV существующих проектов падает, даже если сами проекты работают по плану. Это исключительно математический эффект - будущие денежные потоки «дешевеют» при более высокой ставке дисконтирования.

💼 Пример: инвестор вложил ₽10 млн в ГАБ в Брянске, который приносит 0,9 млн рублей в год. Через 10 лет по плану стоит продажа объекта за ₽20 млн.

🔣 Результаты моделирования:
🔹IRR проекта = 15%
🔹NPV при ставке дисконтирования 12% = +₽1,6 млн

🤯 Прошло три года и инвестор решил пересчитать NPV. При ставке дисконтирования 20%: он стал отрицательным -₽2,8 млн.

🔍 Что делать с существующим инвестиционным проектом?

💸 Для начала обратить внимание на то, что фактические денежные потоки остались теми же самыми! Проект продолжает приносить запланированный доход.

☝️Однако, для многих инвесторов именно NPV является индикатором текущей ситуации в проекте. Я уже об этом писал, кстати.

⚖️ Регулярное отслеживание NPV проекта помогает принимать решения о выходе из инвестиции. Если NPV стабильно отрицательный в течение длительного времени (от двух до 3-х лет) стоит серьезно рассмотреть возможность выхода и перенаправления капитала в более доходные активы.

💵 При этом выход из проекта (продажа) совершенно не гарантирует, что вырученные деньги удастся направить в другие активы так, чтобы опередить доходность проданного проекта на длительном временном отрезке.

🙄 Поддавшись непреодолимому желанию достичь положительного NPV, можно не успеть переложить деньги во что-то более доходное и горько сожалеть о выходе из «невыгодного проекта».

🔢 Как делать финансовые модели сейчас:

1️⃣ Закладывать более высокий целевой IRR
2️⃣ Делать анализ чуствительности NPV к ставке дисконтировпния
3️⃣ Всё-таки учитывать, что период высоких ставок может в перспективе 1,5-2-х лет смениться периодом их снижения.

⚠️ Ну и конечно, если для вас показатель NPV играет важную роль - регулярно пересчитывать NPV при изменении рыночных условий и определить условия, при которых из проекта точно нужно будет выходить (на основе динамики NPV).

💡Итого: отрицательный NPV - это сигнал, но не обязательно это сигнал к немедленной продаже. Если отрицательный NPV сохраняется длительное время и нет признаков улучшения — это веский аргумент в пользу перераспределения капитала в более доходные активы.

Вы следите за динамикой NPV в ваших фин.моделях?

👍 Регулярно
🔥 Никогда
👀 А что такое NPV?

👋 Друзья, у меня появился личный блог на сайте Forbes, вот первый материал. Что там?

🏦 Депозит под 16% - можно расслабиться?
🧾 ОФЗ «зафиксируют доходность на годы»?
🪄 Как 20 млн превращаются в 28 млн?
💸 Жадность - не порок, а инвестиционная стратегия
😱 Садимся на два стула одновременно

🙂 Буду рад делиться своей экспертизой на тему инвестиций в недвижимость - новые выпуски уже скоро!

❗️Друзья, напоминаю! Напоминаю вам о том, что уже на этой неделе, 5 и 6 июня, в Москве состоится выставка MIPIF.

🎤 В выставке участвуют мои друзья, товарищи и коллеги, поэтому спешу вас туда заманить.

Что будет на MIPIF:

1️⃣ Четыре секции, посвященные инвестициям и недвижимости:
🟡 Секция коммерческой недвижимости России: стрит-ритейл, офисы, склады и Light Industrial и даже термальные комплексы и падел-корты.
🟡 Курортная недвижимость России: Алтай, Крым, Краснодарский край, Калининград, Кисловодск, Камчатка, загородные доходные дома (лоджи).
🟡 Зарубежная недвижимость, инвестиции в которую при крепком рубле особенно актуальна: Таиланд, Камбоджа, ОАЭ, Турция, Оман, Саудовская Аравия, Кипр, Греция и ещё десятки стран.
🟡 Инвестиционное гражданство: Греция, Кипр, Турции, Вануату, Науру и Сент-Томе и Принсипи.

2️⃣ Сильная деловая программа, с выступлениями таких спикеров как Никита Корниенко (SimpleEstate), Анна Ларина (NF Group), Елена Петропавловская (Darco Real Estate), Евгений Нумеров (Skladman USG), Виолетта Гришина (Housebook) и многие другие.

3️⃣ Закрытая конференция MIPIF Global Forum (модератор - Руслан Сухий), мероприятие, посвященное возможностям для инвесторов с крупным капиталом на рынках Таиланда, Турции, ОАЭ, Индонезии и Европы.

☝️В общем, MIPIF превращается в центральное мероприятие по инвестициям в недвижимость в России. 65+ выступлений, 5 круглых столов, девелоперы и брокеры из 35+ стран и регионов, юристы, платежные сервисы. Аналогов я лично не знаю.

🗓 5-6 июня 2026
📍 Москва, отель «Монарх»

👉Регистрация: moscow.mipif.com

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Иду
🔥 Бегу
👀 Буду

💬 Обсуждать коллег по рынку - дело неблагодарное, но тема слишком резонансная, чтобы обойти её молчанием.

💜 В апреле 2026 года ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу: все объекты были распроданы на открытом рынке. Базовым активом фонда был стрит-ритейл с супермаркетами «Пятёрочка».

💜 Итог работы фонда разочаровал пайщиков - расчётная стоимость пая с февраля по апрель упала с ₽334 тыс. до ₽236 тыс., а инвесторы, заходившие при запуске фонда в 2020-м по ₽305 тыс. за пай, получили на 23% меньше вложенного. Часть пайщиков готовит жалобы в ЦБ.

💜 Что же произошло и как так получилось?

💜 Мы не знаем всех деталей, но следили за тем, что фонд покупал ещё с 2020 года, и уже тогда понимали, что качество инвестиционных решений команды, наполнявшей фонд объектами, вызывает вопросы и ничем хорошим в итоге это не закончится.

💜 Что было сделано не так (по нашей версии, исходя из того, что известно). Портфель очевидно набирался в спешке: фонд собрал крупный объём средств, который надо было вложить в сжатые сроки и только в "белые" объекты с НДС. Но качественных предложений на рынке всегда мало. В результате значительная часть помещений фонда оказалась проблемными неликвидными объектами с техническими и юридическими проблемами. А главное - с низким трафиком и завышенными ставками аренды.

💜Рынок торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл сложный, а ошибиться на нём очень легко- что, судя по всему, и произошло.

💜 С учётом низкого качества объектов фонда - плохой конец был предопределен ещё в 2020 году. Выход из некоторых активов по ставке капитализации около 14% не стал сюрпризом. Покупатели трезво оценили объекты фонда и заложили риск в цену - оттого сделки и прошли сильно ниже оценки. Для сравнения: качественные помещения с супермаркетами в 2024 - начале 2025 года торговались с доходностью caprate 8%. Но помещения, входившие в портфель ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток», в большинстве своём не могли называться «качественными».

💜 И уж точно убыток инвесторам принёс не сегмент стрит-ритейла, а конкретные решения, принятые в 2020-2021 годах.

💜 Корень проблем - в точке покупки, а не в точке продажи. Команда, управляющая фондом сейчас, лишь распродавала на трудном рынке портфель, сформированный прежней командой УК «Альфа-Капитал» несколько лет назад, и сделала это настолько аккуратно, насколько позволяла ситуация.

💜 Всё могло закончиться намного хуже. Арендаторы могли просто съехать - и тогда такие помещения было бы почти невозможно продать из-за отсутствия рентного потока. Этого не случилось. Так что текущая команда в этой ситуации проявила себя хорошо.

💜 Инвестиции - это всегда риски. В сегменте стрит-ритейла огромное количество факторов влияет на доходность проектов. Главный критерий успеха - покупать правильные объекты. А для этого нужно делать профессиональный детальный инвестиционный анализ и обладать глубокой экспертизой рынка.

💜 Увы, идеальных портфелей недвижимости не бывает - и у нас в SimpleEstate есть объекты разного уровня: нормальные, отличные и откровенно неудачные. При этом мы проводим многоступенчатый отбор и due diligence по каждому объекту и регулярно отказываемся от сделок даже с не самыми серьезными рисками.

🏪 Наш портфель собран гораздо более профессионально по сравнению с «Арендным потоком» и состоит из качественных ликвидных объектов. Успешность нашей стратегии подтверждается фактической доходностью SimpleEstate - 18% годовых.

Итого:

💜 Ситуация с ЗПИФ «Арендный поток» обусловлена очевидными причинами - для успешных инвестиций в коммерческую недвижимость нужна глубокая экспертиза и детальный инвестиционный анализ.

💜 Никто не позаботится об инвесторе лучше, чем он сам. Внимательно изучайте инвестиционные меморандумы и финансовые модели - так вы сможете защитить себя от неудачных вложений.

💜 Недвижимость с супермаркетами остаётся одним из немногих активов на рынке с лучшим балансом риска и доходности. Но всё зависит от конкретного объекта и управляющей компании.

❓Почему доходная недвижимость?

1️⃣ Доходная недвижимость растет в цене с течением времени и приносит рентный доход. Причем прогнозируемый, как правило, известный заранее доход. Реальная доходность недвижимости, особенно коммерческой, обычно выше доходности альтернативных финансовых инструментов.

2️⃣ Доходная коммерческая недвижимость - настоящий, признанный в финансовом мире защитный актив, убежище наряду с золотом и наличными деньгами.

3️⃣ Недвижимость неволатильна (не способна быстро менять стоимость) и малоликвидна (долго продавать), и в этом ее сила. Всё, что ликвидно быстро «утекает», а всё что неликвидно - остается на годы. Кстати, неликвидность недвижимости защищает инвесторов от необдуманных действий - это не акции и не цифровые активы, за минуту всё не потерять.

4️⃣ Недвижимость защищает от инфляции через механизм индексации ставки аренды. В нормальном договоре аренды недвижимости прописана ежегодная индексация. Иногда это фиксированное значение, а иногда индексация привязана к инфляции, что защищает собственника. В отдельных случаях есть привязка к ТО, а это просто автоматическая проинфляционная система.

5️⃣ Недвижимость можно передать в управление за 5-10% от потока и практически полностью обеспечить себе пассивный доход, то есть не уделять работе с активом время и ресурсы.

6️⃣ Недвижимость можно улучшить, сделать эффективнее. Если определить правильный best use можно увеличить и рентный поток, и стоимость актива. Это путь не для всех и подходит не для всякого объекта. Но с депозитом или акцией так не получится.

7️⃣ Недвижимость это актив, который переживёт своего владельца и будет приносить доход детям и внукам (если те не продадут актив). Недвижимость работает не на одно поколение.

☝️ Есть что добавить? А может я не прав? Welcome в комментарии.

Лас-Вегас покупают...

💰 За неделю на американском рынке казино объявлено сразу две сделки более чем на $35 млрд. Покупатели - миллиардеры, которые делают ставку на физические активы.

🃏Первая сделка: Fertitta Entertainment Тилмана Фертитты (владельца баскетбольного клуба Houston Rockets) покупает Caesars Entertainment за $17,6 млрд.

🃏 Вторая сделка: People Inc. медиамагната Барри Диллера собирается выкупить MGM Resorts - владельца 31 казино, в том числе знаменитых Bellagio, Mandalay Bay и MGM Grand в Лас-Аегасе. Цена - около $18 млрд с учетом долга. People Inc. уже держит 26,1% MGM.

🤖 Моё внимание привлекла мотивировка Диллера. Он прямо объяснил, зачем инвестирует в казино: «это редкий вид бизнеса: у компании есть реальные активы, которые искусственный интеллект не может легко воспроизвести или заменить, а также исключительные возможности для цифрового роста». Вот такое мнение, подкреплённое $18 млрд...

🏢 Про недвижимость! MGM владеет не всей недвижимостью своих казино: еще в 2016 году компания выделила часть объектов в отдельный REIT - MGM Growth Properties, который в 2021 целиком приобрел другой REIT, VICI Properties.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость из России? Аргумент Диллера - это, интересный инвестиционный тезис в защиту любой физической недвижимости. Чем активнее ИИ будет влиять на множество секторов экономики, тем (возможно) дороже будут становится активы, которые существуют в реальном мире и приносят реальный доход. Конечно, с американским миллиардером можно поспорить. Но что-то в его рассуждениях всё же есть.

👍 «Пятёрочке» нестрашна ИИшка
🔥 В Сочи казино душевнее
👀 Это просто очередное вздутие пузыря...