Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

☝️В этом кружочке я рассказываю о том, почему STONE Римская - перспективный проект для инвестирования.

🧮 Сами расчеты - в pdf-файле!

Куда уходят деньги предпринимателя?

📺 Помните телепередачу «Умники и умницы»? Три дорожки: красная (короткая, но рискованная), жёлтая (средняя) и зелёная (длинная, но безопасная). Красная - самая короткая, всего два вопроса до победы. Но сделал одну ошибку - и ты выбываешь. Максимальный риск, но и самый быстрый путь к финалу. Зелёная - самый безопасный путь, можно ошибиться 2 раза, но до финала можно и не добраться - обойдут конкуренты.

💸 Любой предприниматель в какой-то момент оказывается на развилке. Заработанное в бизнесе можно либо опять направить в свой бизнес - на масштабирование, найм персонала, маркетинг и т.д., либо отделить и сложить в инвестиционные инструменты, максимально далёкие от этого самого бизнеса. А ещё можно выбрать третий вариант - поделить заработанное на две (но не обязательно равные) части: одну реинвестировать в бизнес, другую направить на личные инвестиции.

🚀 Первый путь даёт ускорение. Свой бизнес предприниматель знает прекрасно, потенциальная доходность на инвестиции вам хорошо известна, иногда она приносит больше ХХ0% годовых. Кажется очевидным: зачем вытаскивать деньги из бизнеса наружу и вкладывать под 11%, если внутри эти деньги заработают ХХ0%? Увы, это работает до первого серьёзного шторма. Налоговые претензии, конфликты акционеров, санкции, понос или золотуха - и бизнес идёт ко дну.

😳 Предприниматель остаётся не только без бизнеса, а вообще без всего: личный кошелёк не существовал отдельно от корпоративного. Хорошо, если хоть личная квартира останется. Дальше - пионер-лагеря для взрослых (экс-«Связной»), странная жизнь в Дубае (экс-«Миракс») или в лучшем случае винный магазин в Лондоне (экс-«Евросеть»).

😢 Второй путь мучительный и требует силы воли. Покупка скучных ГАБов или облигаций, тогда как собственное дело требует любую лишнюю копейку... Скучно, медленно, обидно. И всё-таки именно по этому пути двигался основатель Inditex, который 25 лет методично выкачивал дивиденды от fashion-конгломерата и вкладывал в офисы и отели по всему миру. Что бы там завтра ни случилось с Inditex, империя из бетона никуда не денется.

🎯 Третий путь - компромиссный. Часть прибыли идёт обратно в бизнес на развитие, часть - на личные инвестиции. В теории это может быть 50/50, а в жизни - как получится.

🛡 Главная ценность второго и третьего пути - не доходность, а структурная независимость. Когда личный капитал предпринимателя отделён от капитала бизнеса юридически, географически и по классу активов, вероятнее всего никакой шторм не уносит сразу всё. Особенно при правильном структурировании.

🗽 Инвестиции - единственный легальный путь к свободе и финансовой независимости. Ну кроме бизнеса, конечно. Если вы предприниматель и у вас в эти сложные времена есть прибыль - не забудьте остановиться и вывести часть денег, чтобы инвестировать их во что-то скучное и надёжное, напоминающее дойную корову. Например, в недвижимость!

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Нет уж! Всё в дело - там иксы.
👀 Мне бы такие развилки...

💬 Дубль в MAX (на всякий)

GloraX отчитался по МСФО за 2025 год.

📊 Несмотря на позитивные цифры, не всё так однозначно.

💰 Выручка +26,6% до 41,3 млрд ₽, чистая прибыль выросла в 2,5 раза до 3,1 млрд ₽. В прибыль вошло около 720 млн ₽ разовых поступлений от продажи миноритарных долей в трёх СЗ - Береге, Экорайоне и Капелле. Без учета этих продаж прибыль выросла в 1,9 раза, до 2,4 млрд ₽.

🧩В чем загвоздка! Покупатель 30% в «Береге» (проект GloraX Premium Гребной канал, Нижний Новгород) и 28,5% в «Экорайоне» (проект GloraX Экосити, Казань) - «Сбербанк Инвестиции». По «Капелле» покупатель публично не раскрыт. То есть Глоракс отдал значительные доли в двух крупных региональных проектах банку, который уже входит в число его ключевых кредиторов.

✅ Это конечно, можно считать стратегическим партнерством, но можно - альтернативным источником привлечения капитала в проекты. «Сбербанк Инвестиции» - мастера конструирования сложных финансовых схем, поэтому возможно, это не просто продажа доли, а часть более сложной конструкции. Но это всего лишь моя догадка, конечно.

🏗 Региональная экспансия - основа роста. Выручка СПб+Москва упала с 31,3 до 30,3 млрд (-3,4%), а вот в регионах был отмечен рост выручки в 8,5 раз (с 1,3 до 11,0 млрд).

💸 Долг вырос с 52,3 до 84,5 млрд ₽, но это нормально. ~44 млрд из 75,9 млрд долгосрочного долга - это проектное финансирование. Средства на эскроу выросли с 18,2 до 39,6 млрд (+117%) и покрывают ПФ на 87%. Реальный корпоративный долг (облигации, ЦФА, кредиты компании) составляют сейчас около 28 млрд, что не так уж и мало. Облигации в 2025 году размещались компанией под 25,5–28%, ЦФА под 22–24,5%. Все эти недешевые долги нужно обслуживать.

🪩 Ранее я писал о том, что GloraX делая ставку на регионы идет по тропинке «Самолёта». Для GloraX опасно дальше наращивать корпоративный долг быстрее роста EBITDA и жертвовать маржой ради объёмов строительства. Иначе финал будет похож на нынешнее положение подмосковного монстра. Но до этого ещё далековато.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Ксения Собчак - инвестор в недвижимость?

🎬 Ксения Анатольевна не только журналист и ведущая мероприятий, но и участник рынка недвижимости. В интервью порталу MSK1 в октябре 2024 года она призналась: «У меня есть бизнес, связанный с тем, что я покупаю квартиры и что-то переоборудую».

🔎Если изучить данные по ИП Собчак К.А. и по аффилированным с Ксенией компаниям, можно заметить, что коды ОКВЭД, связанные с операциями с недвижимостью, имеются только у ИП. В частности, это деятельность гостиниц, аренда, управление, покупка и продажа собственного недвижимого имущества и даже операции с недвижимым имуществом за вознаграждение.

📋 Что касается конкретно инвестиций в недвижимость, публично известно о двух активностях Ксении Анатольевны на рынке. Уверен, их больше, просто не всё попадает в публичное поле. Итак, пройдемся по известным кейсам.

🏛 Кейс №1. Спиридоновка, д. 27/24. В ноябре 2023 года Собчак купила на банкротных торгах пятикомнатную квартиру площадью 183,7 м2 в дореволюционном доходном доме на Садовом кольце, в 200 метрах от Патриарших. Стартовая цена лота - ₽100 млн., ушла за ₽85 млн. (или ₽463 т./м2). Некий предприниматель А. Соколов взял кредит в 2018 году, не отдал, его недвижимость отправили на электронные торги. Что г-жа Собчак сделала с этой квартирой я лично не знаю, возможно, она уже отремонтирована и продана.

🏛 Кейс №2. Малый Власьевский, 4. 23 марта 2026 года ДOM.PФ выставил на аукцион дом лётчика Россинского - особняк в Хамовниках, объект культурного наследия регионального значения: ОСЗ 704,7 м2 плюс 0,1 га земли в аренде. Стартовая цена - ₽204,2 млн. На аукционе торговались 15 участников из трёх регионов. Собчак сделала ставку ₽261,4 млн. - это плюс 28% к старту. Однако победителем стало ООО «Ликвид Стэйт» (к Собчак отношения не имеет) с ценой ₽672,1 млн. - х3,3 от начальной.

💡 Итого: Ксения ищет и находит проекты как в сфере жилой, так и в сфере коммерческой недвижимости. По двум публичным кейсам её риск-профиль выглядит умеренно агрессивным - ставка на ликвидный жилой объект с небольшим, но реальным дисконтом и попытка зайти в редевелопмент памятника архитектуры. Инвестиционный горизонт, судя по типу активов, скорее всего от 2-х до 10 лет (хотя это уже мои догадки).

💵 Что же, пожелаю Ксении Анатольевне удачи в операциях с недвижимостью и хороших доходностей!

👍 Талантливый человек талантлив во всём.
🔥 Ксения, наберите - есть тема!
👀 Ждём покупки «Дома-2»...

💬 Дубль в MAX (на всякий)

❄️ Сегодня, 27 апреля - последний день! Хотелось бы написать «последний день зимы», но нет!

Последний день для инвестиций в проекты SimpleEstate:

🤗 Магнит в ЖК «Домодедово Парк»

Помещения уже приняты, получены ключи, «Магнит» проводит замеры перед ремонтом.

💜 Ключевые параметры:
🤩 Cap Rate: 10–11,5%
🤩 Дивиденды: ~10% годовых
🤩 IRR: ~16%
🤩 Окупаемость: ~8–8,5 лет
🤩 Первые дивиденды ожидаются по итогам 3кв 2026

В «Магните в Домодедово» закрывается финальный раунд инвестиций

🏢 Офис в Москва-Сити

Ремонт уже стартовал, бизнес-центр работает и постепенно заполняется инфраструктурой.
Вот так будет выглядеть офис после ремонта.

💜 Ключевые параметры объекта:
🤩Cap Rate: 9–10%
🤩 Дивиденды: ~10% годовых
🤩 IRR: ~17%
🤩 Окупаемость: 8,4–9,2 года
🤩 Первые дивиденды: по итогам 3 кв. 2026

В iCity завершается 3-й раунд.

В общем, очередной последний вагон - всё как вы любите)

Чего хочет инвестор от агента по недвижимости?

✍️ На прошлой неделе написал много постов на тему взаимоотношений инвесторов и агентов по недвижимости.

📝 Все тексты собрал в одну статью:

https://dzen.ru/a/ae8V9ff9JziFsiej

👋 Заранее спасибо за лайки, шэры и комментарии! Надеюсь, это полезно и применимо.

⚠️ Кстати, для любителей впрыгивать в последний вагон - осталось одно место на Советник Инвестора!