Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

А не купить ли на котловане?

💬 Иногда мне вдруг пишут в комментариях: «Что думаете про ЖК «ХYZ»? Там старт продаж: был вчера | будет скоро | был год назад (нужное подчеркнуть). Есть там инвест?»

🔍 Инвестиционный анализ рынка новостроек - это не такая уж сложная технология (скорее занудная), я её максимально подробно описывал в своей книге и неоднократно демонстрировал на канале @atsogoev. Никаких тайн нет - просто алгоритм.

📶 Однако! Внутри алгоритма лежит определенная логика движения рынка новостроек, которая позволяет прогнозировать его развитие и развитие цен в проектах.

👀 Но сейчас (июнь 2026) любой взгляд в будущее рынка - как бы это сказать... на 70% ошибочный прогноз. Это на мой взгляд, я никого не осуждаю за попытки делать прогнозы по новостройкам.

‼️Я считаю, что просто не получится сейчас делать реалистичные прогнозы по новостройкам в Москве, предсказывать их доходность, если руководствоваться старыми предпосылками.

🔥Наверное, не стоит писать о том, что основным двигателем цен на рынке в последние год-два были многочисленные пересмотры и ужесточения семейной ипотеки. Но, как видно, даже этот фактор, вероятно, утратил свое значение.

🌪Прямо сейчас рынок находится в точке неопределенности, в особом состоянии - мало что понятно.

✅ Можно пользоваться какими-то отдельными элементами для маркетингового анализа, что-то с чем-то сравнивать..., но прогноз спекулятивной доходности, доходности от перепродажи - это сложно. Опять же - я так вижу.

🧮 Конечно, можно сделать несколько сценариев, в том числе резко негативный. Но и этот путь неочевиден.

🔮Более-менее точно можно смоделировать только идею сдачи в аренду, да и то - есть нюансы.

🔻В общем, когда рынок придет в себя и хотя бы станут понятны новые устойчивые тренды на первичном рынке, можно будет вернуться к расчетам доходности покупки и перепродажи новостроек.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Как цена золота влияет на рынок недвижимости?

💰 Относительно недавно одна моя знакомая пенсионерка купила новый красивый диван! Очень круто и дорого выглядит. Источник финансирования покупки - неожиданный. Знакомая продала немного золота - какие-то серьги и цепочку, которые были куплены ещё при Советском Союзе и не носились со времени его распада.

🛋 К удивлению диванных экспертов, золото выросло в цене так, что за граммы особо ненужного жёлтого металла теперь стало возможно получить реальные деньги (и потратить их на мебель, например). С января 2024 года рублёвая цена золота выросла почти вдвое - примерно на 96%. За один только 2025 год золото в рублях подорожало на 27,6%, а с начала 2026 года прибавило ещё 11%. Сегодня грамм физического золота приближается к 10 000 ₽.  Люди это чувствуют: советские ювелирные украшения, десятилетиями лежавшие в шкатулках оказались в скупках.

🛡 Кстати, золото, как и доходная недвижимость - это признанный в мире «защитный актив». Цены на него растут из-за турбулентности в мире.

🍀 «Клевер» - один из заметных игроков этого рынка (скупки драг.металлов) и очень активный арендатор небольших помещений в Москве.

🕸 Сеть специализируется на скупке золота, серебра и брендовых ювелирных изделий. Работает в формате небольших офисов на оживлённых торговых улицах города - сегодня у сети более 10 точек, сосредоточенных преимущественно в центральных районах Москвы. И да, «Клевер» расширяется!

💎 Предполагаю чем выше цена золота, тем активнее люди несут украшения на продажу, тем выше выручка оператора и тем устойчивее арендный поток для владельца помещения.

📍На рынке ГАБ уже экспонируются помещения с «Клевером» - например, объект площадью 9,6 м2 на 1-й Тверской-Ямской, 4 (ЦАО, метро «Маяковская»). Отдельный вход с фасада, потолки 3,8 м, мощность 10 кВт. Договор на 3 года с индексацией по ИПЦ, ставка 300 000 ₽/месяц (3,6 млн ₽ в год). Цена такого ГАБа - 49 млн ₽.

💡 Скупки золота - нишевый, но понятный арендатор для стрит-ритейла. Бизнес-модель контрциклична: в периоды экономической неопределённости и роста цен на драгметаллы выручка операторов растёт.

☝️А если цены на золото упадут? Во-первых, мы все вздохнем спокойно - значит турбулентность в мире сменилась спокойствием, наконец! А во-вторых, небольшие площади, минимальные требования к помещению, центральные локации с высоким трафиком - всё это делает такие объекты ликвидными и при смене арендатора.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

NEET!!!

👀 А ведь существует такой тренд - Not in Education, Employment or Training (NEET). Отказ от учебы и работы. Распространено среди молодых людей (поколение Z).

🥫На что они живут? В основном существуют за счёт родителей, на плечи которых легко и просто переложить весь груз собственных материальных и бытовых проблем. Но есть и NEET, вовлеченные в криминал.

📊 К NEET обычно причисляют трудоспособную молодежь в возрасте от 15 до 34 лет.

🗺 В Южной Европе (Италия, Испания) уже каждый пятый молодой человек начал придерживаться этого тренда. А в Японии NEET это примерно 10% всего трудового населения страны. По России данных не нашел, но мне кажется, у нас тоже такие люди есть.

🧪Между прочим, распространение вируса NEET может повлиять на рынок недвижимости - покупателей на рынке станет сильно меньше. Ну и вообще, экономика не выдержит слишком много бездельников.

👀 Как страшно жить!
🔥 А что так можно было?
👍 Знаю таких

☝️Я был очень занят и попросил моего AI-брата записать для вас это видео.

Все метрики рынка недвижимости

📋 Я собрал все метрики, применяемые для инвестиционного анализа рынка недвижимости в одну памятку. Там 90 метрик и специальных терминов (с расшифровками).

✅ Проверьте себя и свой опыт на рынке недвижимости. Все ли метрики встречались на вашем пути?

👉 https://atsogoev.com/vse-metriki

* Это бесплатно


💬 Дубль в MAX (на всякий)

Мой ответ (уже отправил Александру- жду реакции):

👍19 лет на рынке коммерческой недвижимости - это серьёзный опыт, и я не стану оспаривать вашу экспертизу. Но прежде чем вы сочтёте программу пройденным этапом, позвольте несколько замечаний.

1️⃣ Взгляд брокера и взгляд инвестора на один и тот же объект различаются принципиально. Брокер, специализирующийся годами на одном-двух сегментах, оценивает сделку по-своему. Инвестор оценивает денежный поток, финансовые метрики, риски и т.д. Это другой взгляд, который не формируется стажем.

2️⃣ Программа не посвящена брокериджу - в ней нет ничего о продаже или сдаче в аренду. Она целиком об инвестиционном анализе доходной недвижимости. Это не надстройка над вашими навыками и опытом, а смежная дисциплина. Впрочем, я о вас, к сожалению, ничего не знаю - возможно, это действительно ваша ключевая компетенция и вы глубоко погружены в инвестиционный анализ всех сегментов рынка коммерческой недвижимости.

3️⃣ Программа даёт срез по всем сегментам рынка одновременно, от кладовых и машиномест до коллективных инвестиций в недвижимость, а сессии вопросов и ответов со мной актуализируют картину под текущий рынок.

4️⃣ Даже эксперт с многолетней практикой неизбежно ограничен собственной логикой. Ценность обучения для профессионала не в новизне фактов и методик инвестиционной оценки, а в том, что внешняя система координат показывает слепые зоны, которые изнутри не видны. Обучение даёт взгляд со стороны на то, что давно стало для вас само собой разумеющимся.

✅ Поэтому вопрос не в том, переросли ли вы программу, а в том, видите ли вы рынок во всем его многообразии в том числе глазами инвестора и готовы ли вы погружаться в сегменты, которые известны вам не до конца.

🔻Мы стартуем 30 июня, в группе осталось 7 мест. https://gab.atsogoev.com
Забронировать за вами?