Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🔥 ПАКЕТНАЯ B2B-СДЕЛКА В ЗАВИДОВО
Готовый курортный ЖК · Вход на 37% ниже рынка

ГК «Планет» открыла закрытый пул квартир в готовом ЖК «Курорт Новозавидово» под оптовую реализацию перед стартом 2-й очереди.

> 📍 Локация: Большое Завидово, 90 км от МКАД
> 🚆 Транспорт: 1:15 на «Ласточке» от Ленинградского вокзала
> 🔑 Статус: Дом построен, ЗОС получен (сдача — 2–3 недели)

📊 ЭКОНОМИКА ВХОДА И ВЫХОДА:

• 114 750 ₽/м² — пакетный вход _(−18% от своей розницы)_
• 160 000 – 182 000 ₽/м² — цены аналогов в Завидово сейчас
• от 185 000 ₽/м² — старт 2-й очереди (через 4–5 мес.)

⚡️ Расчетный потенциал доходности сделки — до +60% на вложенный капитал.
Выход из актива по прямому ДКП от собственника (без ограничений девелопера и комиссий за уступку).

> 💼 ПОРОГ ВХОДА:
> Пакет делится — от 5 квартир (~31 млн ₽) до всего пула 80 квартир.
> ⏳ Приём заявок: строго до 10 октября 2026 г.

👇 Скачать тизер проекта:
🔗 [Получить инвестиционное предложение](telemetr.me/zavidovo_invest_bot?start=cogoev)

Реклама ООО «СЗ ГЕФЕСТ» ИНН 5047255099 Erid: 2VtzqxFMJU4

✅ Позавчера в ходе допроса в рамках судебного заседания «самая богатая ученица Кийосаки» Наталья Закхайм признала свою вину.

☝️Напомню, летом 2024 года по прилёту в Аэропорт «Пулково» всю семью Закхайм (её, мужа и сына) задержали по подозрению в мошенничестве.

👩🏼‍🏫 Формально дело было связано с курсами по инвестированию в зарубежную недвижимость стоимостью до ₽1 млн. Сумма ущерба оценивалась потерпевшими и следствием в ₽2.5 млн.

❗Но есть версия, что проблемы у Зайкхайм, ее мужа и сына начались после неудачных вложений нескольких привлеченных ею россиян в инвестиционные проекты на территории США. И вот там ущерб был куда больше.

🙄 Следующее судебное действие - приговор.

Высотная аномалия

🚀 Высокобюджетная новостройка в Хорошёво-Мнёвниках вышла в продажу в декабре 2024 года. За полтора года было продано 19 квартир. Это «Высотка на Жукова» от КРОСТа: как застройщик дома на 346 квартир с многолетним опытом и именем на рынке умудрился не продать почти ничего?

🏗 «Высотка на Жукова» - это амбициозный 39-этажный проект с стиле «сталинского ампира» от застройщика КРОСТ (юрлицо - ООО СЗ «Прогресс»). Сам застройщик позиционирует его как premium, но минимальная цена сделок в проекте по данным ДOM.PФ - 442 198 ₽/м2. Кредитор проекта - Банк ДOM.PФ. В доме 346 квартир, 225 нежилых помещений и 167 машиномест.

🌃 Продано, напомню, всего лишь 19 квартир за полтора года на рынке, т.е. распроданность - около 6%. Завершение строительства запланировано в 3 кв. 2029.

💵 Кредитная линия по проекту - почти ₽15 млрд. Застройщик уже выбрал из неё ₽3,81 млрд - деньги ушли, стройка идёт. А на эскроу-счетах, откуда этот кредит гасится, лежит всего ₽1,02 млрд, собранные с тех самых 19 покупателей. Разрыв - 3,7 раза. И он не сокращается, а растёт с каждым месяцем: стройка сжирает кредит, на кредит капают проценты, а приток на эскроу - околонулевой.

📐 Простая экстраполяция: если темп продаж не изменится, то к сдаче в 3 кв. 2029 у КРОСТа останется нераспроданными около 290 квартир - примерно 84% дома. Это больше, чем в «Лаврушинском» и проектах MR Privatе с их 50% - тут может случится поистине элитный результат. Суперсладкие остатки.

🤔 Я кстати обнаружил этот ЖК в базе агентства «Этажи», но насколько широко КРОСТ вообще работает с агентами и какую комиссию платит - мне неизвестно. КРОСТ - один из немногих крупных девелоперов, кто исторически сторонится агентского рынка. В массовом сегменте это ещё ок, но дорогая недвижимость так не продаётся. Если застройщик закрыт для агентского канала или платит символическую комиссию, профессиональные участники рынка просто не ведут к нему покупателей. В итоге продажи находятся на уровне 19 квартир за полтора года. Совпадение? Не думаю.

🔮 Итого: КРОСТу давно пора пересмотреть политику по взаимодействию с агентами (на дворе 2026, а не 2006) и повысить комиссии - тогда есть большие шансы сдвинуть продажи. Либо достраивать дом на банковские деньги в расчёте распродать уже готовым (сомнительно). Пока, судя по ровному нулю в динамике, менять ничего не собираются.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

💬Дубль в MAX (на всякий)

#проблема

Дефолт «Потока Зелени». И прочие неприятности...

🌿 Green Flow - сеть хилинг-отелей и термальных комплексов, которой с 2015 года управляла ООО «Антерра». Хилинг - оздоровление, спа, восстановление. Действующих объектов под брендом Green Flow было два: отель 4* на «Розе Хуторе» в Сочи, взятый в управление в 2017 году, и термальный комплекс Green Flow Лахта Парк в Петербурге, открытый в 2023-м.

🗺 Планы ООО «Антерра» включали открытие отелей на Байкале, Сахалине, Камчатке, в Калуге и ряде других локаций. Особое место занимал проект в Новой Москве, Green Flow Скандинавия.

💸 Средства на экспансию ООО «Антерра» брала в основном в долг. Июнь 2022 года - дебютный выпуск облигаций на ₽150 млн, первый за пять лет выход туристической компании на биржу, погашен в 2024-м. Затем выпуск БО-02 на ₽250 млн под 20% годовых, размещённый в мае 2024 года. По эмиссионным документам деньги шли в том числе на строительство термального комплекса Green Flow Скандинавия. Следом БО-03 под 30% годовых: заявляли ₽350 млн, но за полгода размещения набрали только ₽177,8 млн, то есть половину. В декабре 2025 года - ЦФА на ₽200 млн. В мае 2026 года была утверждена облигационная программа на ₽10 млрд.

🏦 Параллельно ООО «Антерра» привлекала банковские кредиты, а также займы в небанковском секторе, например, генподрядчик стройки на Байкале брал деньги в МФК «Фордевинд» под поручительство «Антерры». Вишенкой в коктейле стал ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия», созданный и проданный инвесторам с целью финансирования строительства термального комплекса в Новой Москве. То есть один и тот же объект в Потапово финансировался и облигациями, и паями фонда. Про этот проект и ЗПИФ я написал критический пост в феврале 2025 года.

⚖️ Уже к весне 2026 года в сочинском отеле Green Flow накопились многомесячные долги по зарплате и начались увольнения персонала. В июне ФНС подала на личное банкротство учредителя «Антерры» Александра Тертычного, но долг погасили. 31 июля приставы арестовали все счета «Антерры» по обеспечительным мерам о взыскании арендной платы за сочинский отель. Всего на тот момент в арбитражах против компании было 11 дел на ₽72 млн.

🔻 18 августа «Антерра» не выплатила 9-й купон по облигациям БО-02 на ₽12,5 млн и 7-й купон по БО-03 на ₽26,2 млн. Причиной назвали отсутствие денег из-за ареста счетов, обещали снять арест за десять дней. Не сняли. 21 августа НРА срезало рейтинг с «B-|ru|» до «C|ru|» и поставило компанию «под наблюдение». 2 сентября технический дефолт перешёл в полноценный, а 4 сентября рейтинг понизили до «D|ru|» (а ниже и нету). 31 августа 2026 года отель в Сочи окончательно закрылся. Дошло до того, что администрации «Роза Хутор» пришлось переселять гостей закрывшегося отеля в Rosa Springs.

💰 Инвесторы, вложившие свои денежки в облигации и ЦФА «Антерры», оказались в интересной ситуации. Например, облигации серии БО-03 в начале августа стоили ₽894/шт., а 8 сентября - уже ₽73. Отдельная история с БО-03: обеспечением по выпуску служит оферта о предоставлении обеспечения от самого Тертычного, то есть личное поручительство. Пай ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия» продавался по ₽5 780, а сейчас на бирже стоит около ₽2 480, но сделок почти нет.

🏗 На стройплощадке в Новой Москве нулевая активность четвёртый месяц, готов только монолит. Ввод обещали в сентябре 2026 года, теперь на сайте проекта появился 2027-й (но судя по фото это вообще не точно).

❓Из последних новостей. Сегодня компания «Диалот» на своем youtube-канале выпустила интервью с Тертычным с ответами на вопросы держателей облигаций... Кстати, «Диалот» была организатором выпуска БО-02.

⚠️ Вот уж точно не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

☝️Возможно, кому-то из читателей канала это будет интересно!

📶 Мои друзья проводят в Алматы (Казахстан) CAWS 2026, Central Asia Warehouse Summit – событие года в сфере складской недвижимости, логистики и ритейла Центральной Азии, которое соберет более 350 участников: экспертов международных компаний, топ-менеджеров, представителей власти и других.

➡️ Обновленная программа саммита и регистрация на сайте.

🏭 Подоспели новости с XXII Ежегодного форума ПРО СКЛАДЫ NF GROUP: средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на готовые склады класса А в Московском регионе опустилась до ₽10 140 за м2/год без НДС и операционных расходов. За 9 месяцев 2026 года - минус 7%.

📦 Доля вакантных площадей с учетом субаренды доросла до 6,9%, прибавив 2,6 п.п. за девять месяцев. Это больше 2 млн м2 свободных складов: около 1,7 млн м2 прямой аренды и 330 тыс.м2 субаренды.

🏗 Предложения много! За 9 месяцев в Московском регионе введено 1,68 млн м2 складов классов А и В, это на 83% больше, чем годом ранее. До конца года ждут еще 620 тыс.м2, из которых примерно 350 тыс.м2 пока никому не проданы и не сданы. Итог 2026 года может составить 2,3 млн м2 нового качественного предложения - максимум за последние 12 лет, причем 56% объема приходится на спекулятивные проекты.

🎁 Спрос, справедливости ради, не умер: за январь-сентябрь в Московском регионе подписали сделок более чем на 1,4 млн м2, а сам регион собрал 53% всего российского складского объема. Во втором полугодии рынок заметно оживился, а ставки в моменте перестали снижаться. Но возврата к росту ставок коллеги ждут не ранее 2027 года - с прогнозом ₽9 700-9 800 за м2/год. То есть еще примерно год складской сегмент останется рынком арендатора.

Пенсионный фонд в квартире

📊 Каждый третий россиянин собирается жить на пенсии за счёт недвижимости. Это результат опроса аналитического центра застройщика жилой недвижимости ГК «Гранель», в котором участвовали 1 637 жителей городов-миллионников.

🧾 35% респондентов видят в квадратных метрах будущий источник пассивного дохода.

📌 Как именно люди планируют превращать метры в пенсию:
🔹 12% - продать единственную квартиру или дом и жить на вырученные деньги
🔹 9% - продать одну из нескольких имеющихся квартир и жить на вырученные деньги
🔹 14% - сдавать недвижимость и жить на арендный доход
🔹 14% - ещё не определились, но допускают такой вариант

🚹 Продавать недвижимость к пенсии чаще готовы мужчины - 63% против 37% женщин.

⚠️ Мой комментарий! Всего-то 14% к пенсии планируют заиметь арендную квартиру, которую будут сдавать. У большинства россиян капитал ограничен, поэтому я предполагаю, что весь «пенсионный портфель» упакован в один актив - квартиру (в крайнем случае в две). Концентрация в одном типе активов получается чудовищная.

🧭 Причем обычно пенсионные квартиры находятся в одном городе, а нередко и в одном районе - собственнику так удобнее присматривать за активом.

🤗 Только удобство, понятность и осязаемость такой инвестиции и снижение риска - совершенно разные вещи. Один город, один сегмент, один рынок: максимум рисков.

🎯 Я-то не против квартир как способа накопления капитала, такая стратегия имеет право на жизнь. Но пенсионным портфелем единственную арендную однушку не назовёшь: портфель это множество активов, распределенных по разным корзинам.

💬Дубль в MAX (на всякий)