Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

☝️Читатель моего канала Александр Охотин поинтересовался в комментариях к посту о «Пятёрочке» темой привязки рентного потока к товарообороту арендатора! Действительно в условиях инфляции 1,76% с начала 2026 года (за 3 недели), продуктовые сети, арендующие торговые помещения за % от оборота могут стать клондайком на рынке коммерческой недвижимости. 📍 Ну я нашел такой объект. В центре Москвы, кстати - На Большой Грузинской, 12 (3 мин. пеш. от стм. "Краснопресненская") экспонируется помещение 396,8 м2 с арендатором «Пятёрочка» за 233,1 млн ₽. Первая линия домов с отдельными входными группами с фасада и входом со двора. 💰 Ключевая особенность этого объекта - условия аренды: 6% от товарооборота, но не менее 1 850 000 ₽/месяц. Договор заключен на 10 лет. Для получения арендного потока выше минимального порога товарооборот магазина должен составлять более 30,8 млн ₽/месяц (370 млн ₽/год). Это вполне реально для центральной локации с высоким трафиком, но точные цифры, конечно, у продавца. 🛒Так что если очень хочется «Пятёрочку» в центре с привязкой к товарообороту - на рынке они есть, в том числе в ЦАО. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📈 В связи с ожидаемым снижением ключевой ставки, очевидно, и стоимость проектного финансирования строительства жилья должна заметно снизиться. Это может стимулировать застройщиков активнее выводить новые проекты на рынок, особенно при сохранении ипотечных субсидий от государства. 🫱🫲При этом заметно, что застройщики продолжают активно привлекать финансирование уже сейчас, не дожидаясь снижения ставок. Во-первых, неизвестно, когда именно произойдет снижение и насколько существенным оно будет. Во-вторых, девелоперам нужно строить постоянно - у них есть обязательства перед дольщиками, планы ввода объектов и необходимость поддерживать непрерывность бизнес-процессов. 💡 Важно понимать, что дорогое проектное финансирование на старте проекта, но эффективные застройщики могут существенно снижать ставку по мере реализации проекта. При хороших темпах реализации ставка может снизиться вплоть до 0,01%. Это означает, что застройщики, умеющие продавать (а значит, реализующие качественные проекты), могут добиться оптимальной стоимости финансирования даже при нынешней высокой ключевой ставке. 🤔 Свежий пример: «Альфа-Банк» открыл «Гранель» кредитную линию объёмом ₽73,83 млрд с погашением аж до 2039 года для строительства нового жилого комплекса «Притяжение Сити» рядом со Сколково. Проект предусматривает строительство жилого комплекса общей площадью 365 тыс.м2 развитой соц. инфраструктурой на участке 34,6 га. 📈 То есть застройщики продолжают есть кактус брать деньги под текущие высокие ставки, поскольку строительный цикл не терпит отлагательств, а будущее снижение ставок пока остается лишь ожиданием (а если, наконец, снизят это станет приятным бонусом). 👉Таким образом, для части девелоперов даже нынешняя стоимость финансирования остается приемлемой, особенно для тех, кто умеет эффективно продавать и может рассчитывать на прогрессивное снижение ставки по мере реализации проекта. А перспектива общего удешевления кредитов только укрепит их планы по наращиванию объемов. Дефицит жилья и новых проектов в Москве отменяется?

⚡ ОБВАЛ, КОЛЛАПС И КРИЗИС. Но не у нас... 🏗 В Бангкоке новых стартов продаж в 2025 году было меньше, чем в 2024. По данным Krungsri Bank, объём новых стартов в Большом Бангкоке составил около 56 тыс. юнитов, что на ~38% меньше, чем годом ранее. Рынок столицы королевства Таиланд явно находится в фазе коррекции. 🔍Ну а для нас это возможность посмотреть на процесс и примерить к российской реальности. 😱 Причины кризиса! Центробанк Таиланда в 2022–2024 годах поднял ключевую ставку с 0,5% до 2,5% за год, что сделало ипотеку непосильной для многих потенциальных покупателей. Хотя ключ в 2024-2025 году снижался до 1.25%, негативный эффект накопился и привел к проблемам. Одновременно долговая нагрузка домохозяйств достигла 88% от ВВП - это второй показатель в Азии после закредитованной Южной Кореи. Есть давление на сектор сельского хозяйства и производства, в частности на сегмент строительных материалов. 🏦Банки ужесточили подходы к кредитованию, и теперь отказывают в 40% заявок на ипотеку, а по жилью дешевле ₽7,4 млн. (3 млн. батов) отказы доходят до 70%. Экономика страны растет на 1,6% в год, и покупательная способность населения продолжает падать. При этом в стране дефляция 0,14% (отрицательная инфляция) и очень низкая безработица около 1%. 🏘 Самая проблемная зона - шейно-воротниковая элитные особняки стоимостью 25-50 млн. батов (примерно ₽62-124 млн.). За последние два-три года застройщики запустили слишком много таких проектов, и теперь накопился непроданный остаток около 3 тыс. единиц. При текущих темпах продаж на расчистку этих «залежей» уйдет пять-шесть лет. 🏢 Многоквартирные жилые комплексы показали самое резкое сокращение объемов продаж - минус 28%. 📶 Индекс цен на жильё (включая кондоминиумы, они же квартиры в ЖК) в Большом Бангкоке в 2025 году при всём при этом вырос примерно на ~1.9–3.4%. Застройщики однако готовы давать скидки до 10% особенно на эконом- и бизнес-. ⚠️ За 9 месяцев 2025 года шесть девелоперов допустили дефолты по облигациям. Среди них крупный застройщик Grand, не сумевший выплатить ₽740 млн. В этом году застройщикам нужно погасить корпоративные облигации на ₽235 млрд. (95 млрд. батов), но рефинансирование идет с огромным трудом - инвесторы не верят в восстановление рынка. 🤔 Ситуация в Бангкоке наглядно демонстрирует, что проблемы на рынке недвижимости следуют за проблемами в экономике, недорогая ипотека остается главным двигателем продаж, а банки - являются крупнейшими игроками на рынке, от которых зависит благосостояние застройщиков. 👍 Спасибо, Кэп! 🔥 Жду хлоп пузыря и у нас. 👀 Нам такого не надо...

Инвестиционная идея на 2026 год: рублевые долги. 📊 Итак, инфляция за три недели 2026 года - 1,72% при годовом таргете 4%. ЦБ РФ при этом вообще живёт в мире, где инфляция по 2025 году - 5,59%! Вы верите в это? Я - нет. 🤔 Очевидно, что ожидания снижения ключевой ставки на фоне такой мощной инфляции могут не оправдаться. Ну хорошо, давайте будем оптимистами. 📉 Давайте считать, что к ноябрю 2026 года ключевая ставка снизится до 13,5% (сейчас 16%). 💰 У меня канал про недвижимость, поэтому идём в сектор долгов компаний недвижимости. Смотрим на доходности выпусков облигаций застройщиков в моем канале: 🔸Страна Девелопмент купон 25,50% (ориентир) 🔸АПРИ купон 25,50% (ориентир) 🔸А101 купон 17% 🔸Coldy купон 22% 🔢 Спред между ключевой ставкой и доходностью облигаций застройщиков 1-9,5%. А между официальной инфляцией и доходностью облигаций застройщиков 11,4-20%. ✅ И даже если принять, что реальная инфляция в 2026 году будет 10%, всё равно реальная доходность долгов застройщиков находится на вполне достойном уровне (сами посчитайте). ⚠️ А что насчёт дефолтов и банкротств? Пока дальше обложек на youtube и истеричных текстов в нишевых тг-каналах дело не заходит. Лично я в банкротства не верю. В дефолты по облигациям? Пока что тоже не особо. Хотя всё возможно, и диверсификация - друг инвестора. 🍅 Не так давно «Брусника» ушла на один день в тех.дефолт, потому что не смогла вовремя перечислить деньги (чего-то там с банком не срослось). Вони было столько, что ягодники, вероятно, теперь будут заботиться об этом вопросе очень тщательно. Ну и не забываем про кейсы «Гарант-Инвеста», СУ-155 и прочих. 💵 Ещё один момент: курс рубля. Всем миром (олигархи, правительство, заряженные экономисты и прочие подсвинки) пытаются обрушить нашу валюту, а рубль только крепчает. Пока что. Никто (вообще никто) не знает, что будет дальше, но пока рубль на хаях. 📈 Итого: рублевые долги застройщиков за счёт спреда с инфляцией и ключом обеспечивают вполне достойную реальную доходность. И эта доходность выше депозита. Кстати, эта идея хорошо показала себя и в прошлом году. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией ❓А вы не хотели бы дать в долг какому-нибудь застройщику? 👍 Хочу 🔥 Не хочу 👀 Вообще никому не даю в долг

💰Помните я в конце декабря писал про настоящую супердорогую недвижимость в Москве? Это та, что находится прямо на выходе из метро «Смоленская», имеет площадь 3,7 м2 и там торгуют овощами и фруктами. Напоминаю, что стоило оно ₽7 млн/м2 (совокупно ₽26 мильончиков). 🧩Так вот, прямо по соседству вышел в продажу ГАБ с кофейней «Привет» площадью 8,2 м2 за ₽49,5 млн (или ₽6 млн/м2). Локация всё та же - Карманицкий переулок, 9, в 20 метрах от метро «Смоленская». Помещение находится буквально у выхода из станции, в историческом здании напротив МИД России. Это одна из самых интенсивных точек пешеходного трафика в ЦАО. 💼 Договор на 5 лет (до 11.11.2030), арендная ставка 275 000 ₽/месяц (3,3 млн ₽/год) с индексацией по ИПЦ. Арендатор - кофейня «Привет», работающая по формату «кофе с собой». Кстати, оказалось, что «Привет» это целая небольшая сеть из 7 точек, расположенных внутри ТТК. 💎 В общем, ГАБ с «Приветом» в Карманицком переулке - настоящий бриллиант в мире кофеен для истинных ценителей роскоши.

🏢 NF Group выпустили отчет и по стрит-ретейлу центра Санкт-Петербурга за 2025 год. 🖼 Картина отличается от московской: вакантность выросла до 7% (+1,4 процентных пункта за год), а закрытий стало на 35% больше, чем открытий. Рынок демонстрирует умеренную активность в ответ на сокращение потребительской активности. 📊 Общепит продолжает доминировать и занимает 41% всех площадей на центральных улицах (в Москве 38%). На пешеходных коридорах доля общепита достигает 62% - это рекордный показатель. Fashion держит второе место с 15%, продуктовые магазины - 9%. Интересно, что закрытия превысили открытия на 9%, что говорит о растущей чувствительности бизнеса к изменениям спроса. 🔄 Ротация усиливается избирательно. Количество открытий выросло на 15% и достигло 470 заведений, но закрытий стало 510. Наибольший рост закрытий - в косметических магазинах (в 5 раз), товарах для дома (более чем в 2 раза), табачных магазинах (в 2 раза). А вот ювелирные магазины показали рост открытий на 83%, сувениры и подарки - на 69%. 🗺 География вакантности неравномерна. На Невском проспекте (основная часть) вакантность минимальна - менее 1%. А вот на Старо-Невском уже 8%, на улицах вокруг Невского - 13%. На Московском проспекте 13% из-за ремонта двух станций метро и ухода более 30 арендаторов. Большой проспект Петроградской стороны показывает всего 3% вакантности благодаря активному заполнению новыми арендаторами. Хотели бы иметь ГАБ в центре Петербурга? 👍 Да, конечно! 🔥 В Мурино лучше, душевнее 👀 Желания не совпадают с возможностями…

💥 Суперпредложение на премиальные проекты ЛСР: −15% на квартиры в NEVA HAUS и Нева Резиденс Если вы присматриваете жильё у воды или рассматриваете недвижимость для сохранения капитала — сейчас один из самых выгодных моментов. ЛСР продлевает скидку 15% на квартиры в своих флагманских проектах на Петровском острове — NEVA HAUS и Нева Резиденс до конца января! Почему эти комплексы — выбор премиального уровня: • Локация у Невы • Собственные набережные • Престижный Петровский остров • Элитная архитектура • Видовые квартиры 🖇 Условия акции Скидка 15% предоставляется от цены по спецпредложению, действует при полной оплате или ипотеке и дополнительно суммируется со скидкой 20 000 ₽ за бронь. 📞 Выбрать видовую квартиру и уточнить условия NEVA HAUS • Нева Резиденс ⚡️ Следить за новостями можно в Telegram-канале ЛСР