Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🫵 Вы! Да, вот вы. Вы вообще понимаете, что от вас многое зависит?

🧩 Например, от вас зависит как будет выглядеть территория бизнес-центра «STONE Савеловская». Есть целых четыре варианта! Посмотреть и отдать голос за то или иное мозаичное полотно от современных художников можно до 12.00 часов 26 февраля. Вот ссылка.

☝️Мы решаем, что будет воплощено в Москве. Переходим по ссылке и голосуем.

Выбираете квартиру бизнес-класса в Москве, но все мимо? Ловите самые желанные объекты со ставкой по ипотеке от 1%

Делюсь агентством FluffyWhite, которое освещает интересные объекты столичной недвижимости бизнес и премиум-класса, а также тонкости, о которых нужно знать каждому покупателю.

В их канале вы уже сможете найти:
➖ Обзоры предложений от застройщиков Москвы с лучшими условиями, скидками и беспроцентными рассрочками с платежами всего от 50.000р/мес
➖ Разборы недвижимости бизнес и премиум-класса. Преимущества, новые подходы и решения в проектировании от застройщиков;
➖ Новые старты продаж с самыми выгодными условиями и важные новости на рынке недвижимости Москвы.
Например, сейчас есть несколько объектов бизнес-класса рядом с парком и рекой и беспроцентной рассрочкой с платежом от 50.000р / мес

Аналитики из команды FluffyWhite собрали и уже опубликовали каталог «ТОП-10 самых желанных ЖК февраля». В нем вы найдете только лучшие, качественные и ликвидные объекты столичного рынка недвижимости.

Подписывайтесь и сохраняйте канал, чтобы лучшая недвижимость Москвы была всегда под рукой - https://t.me/fluffywhite

🙂 «Улыбка радуги» - федеральная дрогери-сеть (бытовая химия и косметика), которая входит в состав «Группы Лента». За 2025 год сеть открыла почти 400 новых точек, доведя количество до 2 000 магазинов в 270 городах России. Это второй по величине игрок на рынке в нише после «Магнит косметик», крупнейший в Северо-Западном и Приволжском федеральных округах.

🏢 В декабре 2024 года «Группа Лента» завершила приобретение 100% акций «Улыбки радуги», После покупки бренд сохранил свою автономность и операционные процессы, а «Лента» получила синергию по логистике и закупкам.

📊 Расширение сети происходит не только за счёт корпоративных точек, но и через франчайзинг - более 60 магазинов в 14 регионах России.

🎯 Бизнес-модель «Улыбки радуги» построена на формате магазина шаговой доступности со средней площадью ~130 м2 и ассортиментом около 12 000 товаров.

📍Требования «Улыбки радуги» к помещениям достаточно стандартны для дрогери-формата: площадь от 80 до 150 м2, расположение в местах высокого пешеходного трафика, близость к жилым массивам, отдельный вход, витринное остекление. «Улыбка радуги» платит фиксированную арендную ставку с ежегодной индексацией.

🔍 На рынке есть ГАБы с «Улыбкой радуги», из не так много, но они есть. Например, 112,1 м2 на Ярославском шоссе, 2к2 (1 мин. от ст.м. «Ростокино») за ₽86,4 млн. Договор заключён на 5 лет с индексацией 5%, арендная ставка составляет ₽600 000/месяц (ГАП ₽7,2 млн). Высокие потолки 3,2 м, эл. мощность 15 кВт, отдельный вход с фасада.

💡 Итог: «Улыбка радуги» как часть «Группы Лента» представляет собой надёжного арендатора в сегменте дрогери. Активная экспансия, финансовая устойчивость материнской компании и развитие франчайзинговой модели обеспечивают стабильность арендных платежей. При выборе объекта в любом случае внимание стоит уделять локации - близости к жилым массивам, наличию пешеходного трафика и транспортной доступности.

За ₽миллион дают всё меньше метров

🔍 Консультанты обновили «индекс миллиона» - показатель того, сколько м2 элитного жилья в Москве можно купить за ₽100 млн. По итогам IV квартала 2025 года цифра составила 46 м2 - против 51 м2 год назад, то есть минус 11% за год.

📊 Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитного жилья по данным NF Group выросла на 13% за год и достигла ₽2 196 тыс./м2. Рост зафиксирован в 15 из 16 рассматриваемых локаций. Абсолютный чемпион по «усыханию» метража - Пресненский район (-20% за год): год назад за ₽100 млн давали 81 м2, теперь - только 65 м2.

🏆 Самые дорогие локации без сюрпризов: Остоженка-Пречистенка и Патриаршие пруды - всего по 25 м2 за ₽100 млн при цене около ₽4 млн/м2.

💎 «Индекс миллиона» отражает тренды рынка: снижение доступности элитного жилья в центре Москвы. В общем, крепитесь: цены на элитку в новостройках растут...

🎤А вы в курсе, что британский певец Робби Уильямс является одним из самых известных «звёздных» спекулянтов рынка суперэлитной недвижимости? Нет? Таки я вам сейчас расскажу! Вместе с женой Айдой Филд он инвестирует в люксовые объекты по всему миру.

🎛️ Их стратегия: покупка, апгрейд (флиппинг) и быстрая продажа. Инвестиции приносят миллионные доходы (а вот что там с прибылью неясно).

🎙️История началась с неудачи в 2009 году. Первая крупная покупка поместья в Уилтшире (Англия) казалась классной сделкой. Многокомнатный особняк на 71 акре (29 га) с теннисным кортом и спа был продан с убытком в 2022-м году из-за организованной поблизости свалки.

🎹 В 2015-м году за $33 млн был приобретен особняк в Беверли-Хиллз. В 2022 году его перепродали рэперу Дрейку за $70–75 млн, чета Уильямс-Филд заработала $37–42 млн дохода. При этом в 2016-2019 в особняке шли ремонтные работы, в частности была построена проф.студия звукозаписи и ряд других объектов, повысивших статус дома.

🎷В марте 2022-го Уильямс приобрёл объект в Holmby Hills (Лос-Анджелес) за $50 млн: 8 спален, теннисный корт, пруд с рыбой (а не с комарами!). После небольшого апгрейда в 2024 объект был продан за $65 млн. В 2025-м в портфель бывшего участника Take That был включен объект в Майами (Coral Gables) за $30–40 млн (с собственным доком для яхты и спа-комплексом), который чета также скорее всего будет продавать.

🪗А вот инвестиция в швейцарскую недвижимость оказалось убыточной. Уильямс с женой приобрели шале в Швейцарии (возле Женевского озера) в 2020 году примерно за CHF 40 млн (£24–30 млн). После небольшой реновации особняк выставили на продажу в 2022 году, но он был продан лишь в 2024-м за CHF 27 млн (убыток ~CHF 13 млн).

🪘В январе 2026 года чета Уильямс-Филд переехали на Багамы. Они не просто купили ещё один объект за £10+ млн, но и сменили налоговое резидентство. Багамы с нулевыми подоходным налогом и налогом на рост капитала идеально вписались в жизнь и инвестиции семейной пары. По слухам, пара присматривается к трёшкам у метро в Москве (но это неточно).

✍️В комментариях спросили: «61% - не слишком ли большая комиссия?»

📊 61% - это операционная модель «всё включено». В эту цифру входит всё: зарплаты персонала, все коммунальные платежи, расходники, затраты на системы бронирования («Островок» и прочие), маркетинг, текущие ремонты и страховой фонд. Инвестор получает 39% чистыми.

🛎️ Для сравнения: крупнейшие международные сети отелей (условный Hilton) берут комиссию за управление (management fee) 10-15%, но собственники дополнительно платят весь OPEX (зарплаты, коммуналка) 40-50%, несут затраты на ремонты 4-6% и маркетинг 2-3%. Итого собственнику остается 25-40% от выручки. Причем в разные годы значения могут «гулять». Это стандарт рынка. У River Rock инвестору остаются 39% без доп.расходов - это конкурентный показатель.

☝️Итого, 61% - это справедливая цена за управление отелем 5*, отсутствие необходимости нести операционные расходы, профессиональное управление с подтвержденным трек-рекордом (Rixos Красная Поляна).

🧮А вот и финансовая модель:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/10E8IgxXrQ0_51-eOLnn-C22uBCY_bivz7HzmFvNEY80/edit?usp=sharing 

Для расчетов я взял номер площадью 31,5 м2..

🔸Стоимость номера: 37,8 млн руб (1,2 млн. руб/м2)
🔸ADR первый год работы: 33 000 руб/сутки
🔸Загрузка: 65% в первый год, 70% во второй, 75% с третьего года
🔸Рост ADR: 7% в год (консервативный расчет)
🔸Комиссия управляющей компании: 61% от выручки

Ключевые показатели модели:

🔹IRR (внутренняя норма доходности): 11,7% годовых
🔹ROI за 11 лет: 150% (прибыль 56,7 млн на вложение 37,8 млн)
🔹Cap rate в 2036 году: 10,1%
🔹Прогнозируемый рост стоимости актива: +43,4% (до 54,2 млн руб)
🔹Совокупный доход за 11 лет: 56,7 млн руб

🧩Важно: модель построена на консервативных оценках.