Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🎁 Коллеги из NF Group исследовали эволюцию инфраструктурныого ретейла в элитных новостройках Москвы за 10 лет.

🏛️ С 2016 года в городе ввели 108 элитных ЖК общей площадью 1,7 млн м2, коммерческие помещения есть в 92 из них - суммарно на 126 тыс. м2. Доля ретейла относительно общей площади элитных жилых комплексов все десять лет держится в коридоре 7-10%.

💵 Средняя запрашиваемая цена продажи коммерческого помещения в элитном ЖК Москвы - ₽1 224 тыс./м2 без НДС. Средняя запрашиваемая ставка аренды - ₽81 тыс./м2/год без НДС.

🔍 Разбивка по форматам такая:
🔹помещения менее 100 м2 - экспонирование ₽1 800 тыс./м2, аренда ₽98 тыс./м2/год
🔹100-300 м2 - ₽1 450 тыс. и ₽85 тыс.
🔹300-500 м2 - ₽995 тыс. и ₽75 тыс.
🔹более 500 м2 - ₽650 тыс. и ₽65 тыс.

☝️ За отдельные помещения в «трофейных» локациях на первой линии застройщики просят и по ₽4 млн/м2.

⏳ По результатам 20 лет наблюдений в первые два года после ввода ЖК свободными (вакантными) остаются 79% коммерческих площадей. Спустя два года вакантность падает до 17-18%.

🎯 Кто в итоге заезжает в ритейл элитных ЖК: фитнес (24%), общепит (22%) и допобразование (12%) - три профиля забирают 58% площадей. В жилых комплексах с несколькими корпусами те же три категории занимают 70%, и лидирует там детское доп.образование с долей 25%.

💡 NF Group оценивает среднюю окупаемость инфраструктурного ретейла в 11 лет при ставке капитализации 8,9% - это по состоявшимся сделкам.

⚡️ Что будет с рынком недвижимости в 2027 году? И что это значит для вас?

Рынок меняется: покупатели становятся требовательнее, стратегии продаж сложнее, а просто хорошо знать цены уже недостаточно.

12 сентября Smarent проведёт ежегодную конференцию «Тренды на рынке недвижимости 2027». Это день аналитики, прогнозов и практики для тех, кто работает с недвижимостью, инвестирует или просто хочет понимать, что происходит с рынком.

В программе:
🔹 аналитика рынка и прогнозы на 2027 год
🔹 реальные инвестиционные кейсы
🔹 дискуссионная панель с экспертами
🔹 нетворкинг со спикерами и участниками
🔹 практические инструменты и стратегии для работы с недвижимостью

🎤 Среди спикеров: Виктор Зубик, Алексей Марков, Ирина Ахмадуллина, Владимир Осипов и другие эксперты.

📍 Москва, Skynia Hall, Михайловский проезд, 1 стр. 2
🗓 12 сентября 2026 года, 10:00–18:00

🎟 Для подписчиков моего канала действует скидка 15% по промокоду: ЦОГОЕВ

👉 Зарегистрироваться на конференцию: smarent.com/conference-2026

Проклятие знания

🛎 В день знаний нельзя не напомнить о том, что из наших знаний и опыта формируется известное когнитивное искажение, то есть систематическая ошибка в мышлении или шаблонное отклонение. называется это когнитивное искажение - проклятие знания.

«Я на этом рынке 25 лет работаю, не надо мне тут рассказывать что и как! Я тебе сам всё могу рассказать🤬»

😳Наверняка, вы встречали таких бывалых в своей жизни.

📚Когда люди потратили 10 тыс. часов и стали экспертами в чем-то, они начинают считать, что знают обо всём в этой области. Однако избыток самоуверенности и знаний может стать помехой для принятия правильного решения.

💡Мы склонны использовать полученные нами знания как точку отсчета для всех последующих оценок и решений. Это может привести к тому, что мы неправильно интерпретируем новую информацию, несовместимую с нашим знанием.

🏢 Примеры:

🅰️ Инвесторы, которые работают на определенном рынке недвижимости или в определенном секторе рынка многие годы, могут стать жертвами проклятия знания. Они могут слишком уверенно прогнозировать цены на недвижимость и игнорировать другие факторы, такие как экономическая ситуация или изменения в законодательстве, которые могут повлиять на цены на недвижимость. Это может привести к принятию неверных инвестиционных решений и потере денег.

🅱️ Инвестиционный консультант, обладая профессиональными знаниями в области недвижимости, может считать, что его клиенты тоже владеют такими знаниями. Он начнет использовать термины типа IRR, NOI или «кэпитал гейн» и предполагать, что клиенты понимают процесс инвестиций в недвижимость так же, как он. Однако некоторые клиенты могут не знать этих заумных терминов или не понимать процесса. В этом случае консультант, страдающий от «проклятия знания», может стать неэффективным, если не сможет адаптироваться к уровню знаний своих клиентов.

☝️Просто напомнил!

🔎 Проанализировал для вас отчетность пяти российских публичных девелоперов за первое полугодие 2026 года (про «Самолет» был отдельный пост). За год ключевую ставку снизили с 21% до 14%, но легче отрасли не стало...

🟠 ПИК - денежная машина перешла в режим экономии, но всё ещё неплохо едет. Выручка ₽290 млрд (-12% г/г), прибыль ₽14,7 млрд. Формально это в 2,2 раза меньше прошлогоднего, но две трети той прибыли дали переоценка форвардной сделки компании со своими собственными акциями. На счетах ПИК ₽353 млрд, на эскроу ₽544 млрд при совокупном долге компании в ₽875 млрд: у ПИК по-прежнему денег больше, чем долгов. В отрасли, где половина игроков в убытках, это уже подвиг. Однако поступления на эскроу-счета снизились на 39%. Прибыль зарабатывать получается, а вот с продажами нужно поднажать.

🔵 Глоракс. На бирже с октября 2025 года, выручка ₽27 млрд, +45%, прибыль ₽1,3 млрд. Пока рынок сжимается, компания выводит в продажи новые проекты. Но обслуживание долга съедает почти всё: проценты уплаченные - ₽7,8 млрд за полгода. И запас прочности низкий - на счетах Глоракс всего ₽685 млн при полугодовой выручке ₽27 млрд.

💎 Эталон честности. Компания переписала итоги прошлого года: выручку первого полугодия 2025 пересчитали с ₽77,4 до ₽60,2 млрд, а убыток увеличили с ₽8,9 до ₽14,1 млрд. Причина: перестали признавать выручку по ДДУ с рассрочкой, оплаченным меньше чем на 15%, потому что такие договоры массово расторгают. Проще говоря, «Эталон» первым в отрасли заявил: часть наших продаж продажами не была. За честность - респект.

🔴 ЛСР - таинственное списание на ₽46,8 млрд. Убыток за полугодие ₽57,6 млрд, и почти весь он - одна февральская операция. Группа продала связанной стороне 100% некой дорогостоящей дочерней компании: чистых активов там было ₽44,9 млрд, причём ₽20,2 млрд из них - живые деньги на счетах. Цена сделки составила ₽2,95 млрд. Разницу списали в убыток. Что именно продали, ЛСР не раскрывает. Известно немногое - дочка была иностранной и держала ₽21,4 млрд запасов при нулевой прибыли. Похоже на какой-то зарубежный девелоперский проект, но это неточно. Даже без этой сделки дела у ЛСР так себе: выручка зафиксировалась на ₽97 млрд (+0,7% г/г), на счетах осталось ₽5,4 млрд при ₽57 млрд краткосрочного долга...

🟣 АПРИ - тихушники из Челябинска продолжают удивлять. Маржа лучшая в отрасли (40%), выручка выросла на 30% до ₽12 млрд, прибыль... тоже есть - правда это ₽121 миллион против ₽979 млн годом ранее. За полгода компания заплатила ₽4,3 млрд процентов, операционный поток - минус ₽8,4 млрд, долг вырос с ₽43,6 до ₽55,2 млрд. Банки забирают почти все деньги...

😎 В общем, ставку Эльвира подснизила, но никому особо не полегчало. Банкротств я лично по-прежнему не жду, но и «ту зе муна» никакого явно не будет.

⭐️Спасибо, Кэп
👍Всё хорошо
🔥Всё плохо
👀Всё непонятно...

📊  ЗПИФ АВИУМ вышел на Мосбиржу

АВИУМ сфокусировался на офисной недвижимости класса А в Москве — сегмент, развивающийся с большой скоростью.

Почему это важно прямо сейчас:
• Вакантность офисов класса А — на историческом минимуме. Дефицит рекордный.
• Ставки аренды выросли на +30% за 2025 год.
• Рост цен на офисные активы в 2024 — +108%.
• Фондов на этот сегмент на бирже — единицы.

Параметры фонда:
🧰 Актив: 5 смежных этажей БЦ АВИУМ, “Большой Сити”, Москва
👉 Стоимость активов: 2,5 млрд. руб.
📈 Целевая доходность: 32,4% годовых
⚡️ Выплаты: ежемесячно после ввода объекта
📊 Ликвидность: листинг на Мосбирже + маркетмейкер

Модель — гибридная:
• Девелоперский цикл: вход по цене котлована → рост стоимости по мере строительства
• Арендный цикл: после сдачи объекта — стабильный рентный поток ежемесячно

Фонд уже торгуется.
Детали, модель и цифры — в официальном канале.

👉 Подписаться: telemetr.me/+7nApoU8VG7g1ZDFi

Не является индивидуальным инвестиционным решением
Реклама "ООО Антей ИНН: 7720626002 erid: 2VtzquYAhG7"

📝Ведомости пишут, что «на фоне ударов БПЛА по складам Ozon и Wildberries инвесторы начали распродажу паев ЗПИФов недвижимости, которые связаны с маркетплейсами». В статье приводятся данные о фондах УК «Парус» - «Парус-ОЗН» и «Парус-НиНо».

🧐 Замечу однако, что так называемая «распродажа» коснулась не только ЗПИФов УК «Парус», но и фондов других управляющих компаний, чьи базовые активы связаны с сектором складской недвижимости - СБЕРа (СФН) и ВТБ.

☝️Между прочим, некоторые инвесторы сейчас спешат подобрать подешевевшее.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией