Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Продолжаем писать о рисках 🤩 Сегодня поговорим о рисках, связанных с инвестиционной платформой SimpleEstate. Разберем самые часто встречающиеся опасения инвесторов. 🤩 «А что если вы завтра куда-то пропадете?» На самом деле мы писали об этом ещё в 2022 году. Даже если SimpleEstate завтра пропадет (а мы не планируем этого делать), проектные компании (АО) продолжат функционировать как самостоятельные юридические лица - владельцы недвижимости. Арендные платежи продолжат поступать на счета проектных компаний, объекты останутся в собственности, а права инвесторов сохранятся в полном объеме. 🤩 «Платформа может продать объект за бесценок в интересах третьих лиц». Все крупные сделки проектной компании (включая продажу недвижимости) требуют одобрения общего собрания акционеров. Решения принимаются большинством - 75% голосов владельцев привилегированных акций, то есть наших инвесторов. Платформа не может единолично продать объект. Кстати УК ЗПИФ могут продать объекты без согласия пайщиков. А вот мы не можем. 🤩 «Я владею не недвижимостью, а какими-то бумажками». Инвесторы владеют акциями проектных компаний (АО). Акции проектных компаний хранятся у независимого реестродержателя СТАТУС (дочерняя компания Сбербанка), крупнейшего реестродержателя России с безупречной репутацией. Реестродержатель хранит ценные бумаги, регистрирует все сделки с ними и проводит собрания акционеров. Все корпоративные действия и действия с ценными бумагами контролирует независимая структура, что обеспечивает профессиональный учет и надежное хранение с соблюдением всех требований законодательства. 🤩 «Дивиденды могут не выплатить, как это делают крупные публичные компании». В уставах проектных компаний SimpleEstate прямо прописана обязанность направлять владельцам привилегированных акций дивиденды. Это обязательное требование устава. В отличие от публичных компаний или ЗПИФов, где возможно принятие решений не выплачивать дивиденды, в проектах SimpleEstate механизм выплат четко регламентирован и защищен документально. 🤩 «Отчетность может быть искажена для сокрытия проблем». Финансовая отчетность проектных компаний аудируется независимыми аудиторами. Расхождения между отчетностью и реальностью быстро выявляются и фиксируются аудиторами - акционеры имеют возможность это увидеть в аудиторских заключениях, которые выложены на сайте в открытом доступе. 🤩 «Я никогда не смогу это продать и выйти из инвестиции». На вторичном рынке SimpleEstate регулярно совершаются десятки и сотни сделок каждый месяц. Продажа доли занимает от пары недель до пары месяцев. Да, это не биржевая ликвидность, но для качественных проектов с хорошими показателями выход всегда возможен. Вопрос только в цене и времени ожидания покупателя. 🤩 Важный контекст: SimpleEstate входит в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ. За деятельностью платформы следит регулятор. Весь бизнес SimpleEstate держится на доверии и репутации - любые попытки действовать против интересов инвесторов разрушат платформу, в развитие которой вложены сотни миллионов рублей и шесть лет работы. Платформа максимально заинтересована в успехе инвесторов - это напрямую влияет на успех платформы. 🤩 Итого: структура проектов SimpleEstate построена таким образом, чтобы максимально защитить права инвесторов через юридические механизмы, независимый учет ценных бумаг и прозрачность финансовых потоков. 🤩 Разделение функций между проектными компаниями и инвестиционной платформой создает систему сдержек и противовесов, минимизирующую риски для инвесторов.

🤯 Как при помощи post-view увидеть до 4 раз больше сделок, которые привел Циан? Как правило, застройщики оценивают эффективность классифайдов по количеству звонков с площадки. Из-за этого просмотры объявлений, добавление в избранное и прочие невидимые касания остаются без внимания. Команда маркетинга ГК «Основа» при помощи Smartis оцифровала такие касания и увидела настоящий путь клиента, в котором Циан сыграл большую роль. Выяснилось, что количество сделок, в которых принимал участие классифайд, было в 4 раза больше, чем считалось раньше. При этом ДРР Циана снизился на 2,8%. Перед вами кейс о том, как post-view аналитика переворачивает восприятие классифайда и показывает его реальное влияние на сделку. 👉 Читать кейс

Рыночек порешал иначе? 🏛 Помните, недавно я писал о том, что рестораны и кафе постепенно покидают Патриаршие пруды, а на их место приходят fashion-бренды типа Intimissimi и Calzedonia? 🏢 Недавно компания Estate Capital запустила сдачу в аренду помещений на Большой Бронной, д. 25, стр.3. На Патриарших прудах, в том самом районе. Всего было выведено пять помещений. И кто же их занял? 🥐 Кондитерская Meltisss. Я бы это отнёс к кафе. Бургерная Smash Point. Кофейня AFROZODIAС. Итого, три помещения из пяти заняли концепты общественного питания! А оставшиеся два? Одно помещение занял бутик одежды Carpi, а ещё одно – тоже fashion THE KAS. 📊 Кстати, часть этих помещений уже продаётся как готовый арендный бизнес. ✅ Конечно, я должен заметить, что процессы, о которых я писал – закрытие ресторанов на Патриках и их замена на fashion – они будут проходить не сразу. Время покажет, насколько надёжными окажутся ресторанные концепты, появившиеся в этом здании. 💭 Но в целом можно говорить о том, что рынок пока не спешит полностью отказываться от общепита на Патриках. Возможно, тренд, о котором я писал, будет развиваться медленнее. ☝️В общем, Цогоев предполагает, а рынок располагает. Пока так! 👍 Еда ещё поборется! 🔥 Fashion победит 👀 Мне по 🥁

🔴 Друзья, напоминаю, что последний (из двух) набор на программу «Коммерческая недвижимость» стартует в четверг 27 ноября в 15.00. Что вошло в программу: ✅ Основы инвестирования в коммерческую недвижимость ✅ Малые форматы коммерческой недвижимости (кладовки, м/места, небольшие офисы) ✅ Гостиничная и рентная жилая недвижимость ✅ Спекуляции с коммерческой недвижимостью ✅ Торговая недвижимость (стрит-ритейл) ✅ Создание готового арендного бизнеса ✅ Коллективные инвестиции в доходную недвижимость ✅ Риски инвестирования в коммерческую недвижимость ✅ Инвестирование в недвижимость на фондовом рынке 🧮 Почти к каждой теме прилагается подробная финансовая модель. 👉Присоединиться можно здесь: https://gab.atsogoev.com/ Осталось всего 4️⃣ (четыре) места в группе (из десяти)!

🤗Странно, что никто из известных мне чудаков, предсказателей коллапсов, обвалов и кризисов еще не явил эту новость миру! 🔍Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) сообщил о новом историческом максимуме процентной нагрузки на бизнес - на ноябрь 2025 года компании отдавали около 39% прибыли на обслуживание займов. ⚠️ ЦМАКП в своем докладе отмечает, что максимальная нагрузка зафиксирована в строительстве (чистый долг превышает прибыль почти в шесть раз). ❓Началось? Банкротства застройщиков? 🎰Из этой новости можно было бы такое шапито сделать! Но нет. 🏗️Особенность нашей стройки в том, что без банковского кредита многоквартирный дом по построишь. Эскроу, все дела. Поэтому стройка по умолчанию закредитована дальше некуда. Помимо ПФ есть ещё бридж-кредиты и другие виды долгов. То есть финансирование, в том числе проектное, которое застройщики получают в банках, учитывается ЦМАКП в расчетах. В итоге имеем стройку «в красной зоне». ☝️Я не говорю, что всё отлично и замечательно у застройщиков. Есть трудности, а у какого бизнеса их сейчас нет? Но до обвала пока далеко!

МосТАБАК: сеть табачных магазинов как арендатор ГАБ 🚬Несмотря на общемировой тренд на здоровый образ жизни, табачные магазины остаются одними из самых стабильных арендаторов в сегменте стрит-ритейла. Сегодня пишу о федеральной сети МосТАБАК, которая демонстрирует впечатляющую динамику развития и может представлять интерес для инвесторов в готовый арендный бизнес. 🏪 История МосТАБАК началась осенью 2018 года в Москве. Всего за несколько лет компания продемонстрировала взрывной рост: если к началу 2021 года сеть насчитывала 19 магазинов, то только за 2021 год было открыто еще 49 точек. Сегодня МосТАБАК - это 216 магазинов по всей России с сильным присутствием в Москве и Санкт-Петербурге. 💰 Ключевое преимущество табачных магазинов как арендаторов - высокая маржинальность бизнеса. Наценка на табачные изделия может достигать 40-60%, а на аксессуары и электронные системы нагревания табака — до 150-200%. Это обеспечивает стабильный денежный поток и возможность поддерживать высокие арендные ставки даже при небольших площадях от 10 до 50 м². МосТАБАК позиционирует себя как оператор с низкими ценами для всех категорий покупателей, что обеспечивает высокую проходимость и стабильный поток клиентов. 🌐 Важная особенность табачного ритейла — крайне низкая доля онлайн-продаж. Согласно исследованию СДЭК, лишь 3% респондентов заказывают табачную продукцию через интернет. Это обусловлено законодательными ограничениями на дистанционную продажу табачных изделий и предпочтениями самих потребителей. По данным Росстата на апрель 2025 года, доля курящего населения в России составляет 25,5% - это огромная целевая аудитория, обеспечивающая постоянный спрос. При этом табачные магазины невосприимчивы к сезонным колебаниям и устойчивы к экономическим кризисам, так как табачные изделия относятся к товарам с низкой эластичностью спроса. 📍 Расположение остается критически важным фактором для табачного магазина. Идеальное помещение должно находиться в зоне интенсивного пешеходного трафика - у станций метро, на центральных улицах, вблизи торговых центров и офисных зданий. Оптимальный вариант - первая линия домов с отдельным входом и витринным остеклением. 🔍 На рынке сейчас представлено помещение 17,5 м2 на Ленинградском проспекте, 33к3 (2 минуты от метро "Динамо") с арендатором МосТАБАК за ₽56,5 млн. Договор заключен на 11 месяцев с индексацией по ИПЦ, годовой арендный поток ₽4,56 млн). Помещение отличается высокими потолками (3,4 м), достаточной электрической мощностью (10 кВт) и расположено на Ленинградском проспекте - одной из главных транспортных артерий Москвы, что обеспечивает высокий пешеходный трафик и стабильный поток целевых клиентов. 💡МосТАБАК - перспективный арендатор для ГАБ. Впечатляющая динамика роста сети, федеральное присутствие в ключевых регионах России, статус дистрибьютора крупных брендов и высокая маржинальность бизнеса обеспечивают надежность арендных платежей. При этом стоит учитывать относительно короткие сроки договоров аренды и важность правильного выбора локации. В случае ухода арендатора качественное помещение у транспортного узла, как правило, не простаивает долго — на такие точки всегда есть спрос среди операторов стрит-ритейла. ⚠️ Не является рекламой табачной продукции или инвестиционной рекомендацией. Курение вредно для здоровья.

🏢 NF Group выпустили аналитику по рынку light industrial в Санкт-Петербурге за III квартал 2025 года. Рынок показывает уверенный рост по ценам, но остается крошечным по объемам - всего 116 тыс. м2 на весь город и область. 🏭 С января ввели 11,8 тыс. м2 новых площадей, а до конца года ожидается еще около 25 тыс. м2. Средневзвешенная ставка аренды составила ₽11,9 тыс./м2 в год для класса А и ₽10,5 тыс./м2 для класса В. Стоимость продажи - ₽105 тыс./м2 (класс А) и ₽64 тыс./м2 (класс В). За год арендные ставки выросли на 9% как для класса А, так и для класса В. 🚫 Почему же рынок такой маленький? В Москве основной драйвер развития light industrial - программа комплексного развития территорий (КРТ). В Петербурге такой программы нет, поэтому сегмент развивается исключительно точечно и медленно. 🔧 Итого: light industrial в Петербурге - это нишевый сегмент с хорошей динамикой (+9% по аренде), но микроскопическими объемами. Без развития программ КРТ в Петербурге ждать взрывного роста не стоит. Формат интересен тем, что ориентирован на массовый спрос от МСП, но ликвидность таких активов остается низкой. Инвестировать можно, но с пониманием, что это долгая игра на узком рынке без системных драйверов развития.