Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

☝️В этом видео-кружочке я рассказываю о том, почему STONE Мнёвники 1 - интересный и перспективный проект для инвестирования.

➡️Подробный инвестиционный расчет - в файле

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Банкротство «Самолёта» «глазами» нейросети

👀 Мне попалось исследование WallStreetPrep, компании, которая готовит аналитиков для инвестбанков. Они дали четырём ИИ-инструментам (Claude, ChatGPT, Microsoft Copilot и надстройке Shortcut) задание: построить трёхкомпонентную финмодель Apple на основе отчётности компании, по стандартам инвестбанков.

🏆 Лучше всех справились Shortcut (5,9 из 10) и Claude (5,5) - с большим отрывом от Copilot и ChatGPT. Но даже лидер не дотянул до уровня начинающего аналитика.

🏗️ У нас в России есть свой «Apple» (ну уж какой есть) -застройщик «Самолёт». Я попросил Claude (модель Opus 4.8) собрать финмодель компании. Основа - отчёт SMLT по МСФО за 2025 год + статистика продаж по Москве и Московской области за первое полугодие 2026.

☝️ Отдельная задача - лист «Дистресс»: смоделировать, при каких условиях компания может прийти к банкротству.

⚡ Коротко по результатам: банкротство на базе отчётности 2025 года не реализуется ни в одном из сценариев. Чтобы оно наступило, нужна одновременная связка трёх условий - прежде всего серьёзные проблемы с рефинансированием (закрытие доступа к кредитам), длительные переносы сроков сдачи проектов и удержание высокого ключа (14%+) несколько лет подряд. Сама по себе высокая ключевая ставка банкротства застройщику не обеспечит: модель показывает, что при условии рефинансирования кредитов и своевременной сдаче объектов компания нормально проходит стрессовый период.

✅ С моделью можно ознакомиться по ссылке:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1hO_0b5ARF5Kqtwlwt-wIJjsirXzncDGZB6ZtzlBMhx4/edit?usp=drivesdk

⚠️ Модель сложная и многослойная - не исключаю логических или технических ошибок. Это делала нейросеть, а не Артем Цогоев, за цифры и выводы нейросети я отвечать не могу.

💰 Многие инвесторы выбирают готовый арендный бизнес по названию арендатора.

«Магнит»? Отлично.
«Пятёрочка»? Берём.
Аптека «Ригла»? Тоже хорошо.

На практике всё немного сложнее.

📍Одинаковые по формату магазины могут показывать совершенно разный результат в зависимости от локации, трафика, конкуренции и условий аренды.

Поэтому сильный ГАБ создаётся не в момент подписания договора аренды. Он создаётся в тот момент, когда правильно выбрана локация и цена покупки помещения.

📋 Именно по такой модели работает инвестиционная компания «Проперти+», которая более 10 лет занимается созданием арендного бизнеса на рынке Москвы и Московской области.

📈 Подход у них инвесторский. Сначала - найти перспективную локацию, купить помещение по правильной цене, сдать объект на хороших условиях и стабилизировать арендный поток. И только после этого появляется тот самый ГАБ, который выходит в рынок.

🔍 В портфеле компании целый ряд объектов разного формата, подходящих для частных инвесторов. ИК «Проперти+» открыта для сотрудничества с агентами, специализирующимися на работе с коммерцией.

📩 Телеграм-канал компании с актуальными предложениями: @propertypluss

📊 Помимо самих объектов в канале - кейсы и аналитика рынка коммерческой недвижимости. Подпишитесь!


Реклама ИП Бaбицкий Kиpилл Aндpeeвич ИНН 773012433400 Erid:2VtzquiWH5b

🏢 Петербург постепенно перестает быть рынком исключительно офисной аренды. Если еще несколько лет назад при желании купить небольшой офис в строящемся бизнес-центре выбирать было практически не из чего, то сегодня это уже полноценный сегмент рынка с широким выбором проектов. По данным NF GROUP, сейчас в продаже находится 18 зданий от 14 девелоперов общей арендопригодной площадью 91,2 тыс. м2. Более трети всех площадей уже реализовано, а объем свободного предложения составляет около 57 тыс. м2.

🏗 Среди основных игроков рынка - ветераны продаж коммерческой недвижимости в розницу «Группа Аквилон» и «Охта Групп», а также относительно новые игроки - ГК «ТРЕСТ», Element и другие девелоперы. Среди наиболее заметных проектов, представленных на рынке, - Element Prime, Inside, «Локус», «Попова'38», «МОСКО» и SAAN.

📈 Ценовой разрыв между Москвой и Санкт-Петербургом оказался неожиданно небольшим (пока еще в пользу Москвы). Средневзвешенная стоимость офисов в Петербурге достигла 413 тыс. руб. / м2 против 500 тыс. руб. в Москве. То есть разница составляет всего 17%. Для двух рынков с настолько разными масштабами это очень небольшой дисконт.

💼 Более 80% предлагаемых помещений имеют площадь до 100 м2, а средний размер офиса составляет всего около 40 м2. По сути, Петербург повторяет путь Москвы: сначала рынок формируется за счет небольших лотов, а уже затем появляются сделки с крупными блоками и целыми этажами.

🤔 В общем, рынок развивается довольно быстро. Если тенденция сохранится, то через несколько лет покупка офиса площадью 40-70 м2 может стать для частных инвесторов таким же привычным инструментом, как сегодня покупка помещения в стрит-ритейле.

📈 Премиальный офисный квартал STONE Ходынка 1, ввод которого запланирован на 2027 год, практически полностью распродан: к июню 2026 года реализовано уже 95% площадей.

📊 Более половины площадей приобрели конечные пользователи для собственного бизнеса.

🏙 Такой спрос объясняется сильной локацией проекта - рядом со станцией метро «ЦСКА», на стыке Ленинградского делового коридора и «Большого Сити». При этом вакантность офисов в районе составляет всего 3,1%.

🚀 И кстати, STONE Ходынка 2 с вводом в 2028 году уже реализован на 60%!

💸 В 2022 году британская компания Infinium Logistics объявила о создании фонда объемом £500 млн для покупки необычной недвижимости - площадок для хранения и зарядки корпоративных электромобилей (и я писал об этом). Фонд успел привлечь капитал, приобрести несколько площадок и инвестировать более £70 млн, после чего... практически исчез из информационного поля.

📉 Что произошло? Судя по всему, бизнес не провалился, но и не оправдал первоначальных надежд. После первых сделок компания перестала объявлять о новых крупных приобретениях и сосредоточилась на развитии уже купленных объектов. Рост рынка электромобилей замедлился, стоимость капитала резко выросла, а строительство подобных хабов столкнулось с нехваткой электрических мощностей. В результате история, которая должна была стать стремительным взлётом, превратилась в долгосрочный инфраструктурный проект.

⚡️Однако сама идея оказалась сильной. Сегодня правительства и крупнейшие инфраструктурные инвесторы вкладывают миллиарды в аналогичные объекты. Например, крупный институциональный инвестор, немецкая УК PATRIZIA инвестировала более €140 млн в сеть ультрабыстрых зарядных хабов.

🔍Более того, сегодня аналитики всё чаще выделяют отдельный сегмент Energy Infrastructure Real Estate - недвижимость энергетической инфраструктуры. Внутри него уже формируются самостоятельные классы активов: EV Charging Hubs (Fleet Depots) и Truck Charging Hubs (для электрических грузовиков).

👀 Фонд Infinium, возможно, не стал главным хедлайнером рынка, но оказался одним из первых, кто увидел новый класс недвижимости.

📍Так часто и происходит: пионеры показывают направление, а по их следам приходят крупнейшие институциональные инвесторы с гораздо большим капиталом. Так что не проспите какой-нибудь новый тренд, если видите его очертания на горизонте.

📚 В феврале 2026 года консультанты из JLL посвятили этой теме целое исследование - «Where Energy Meets Property» (прикрепил). Главный тезис звучит так: важнейшим фактором стоимости коммерческой недвижимости постепенно становится не только местоположение, но и доступ к электроэнергии.