Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Дешевое без отделки? В реальности - дороже.

🧮 Относительно недавно у меня была консультация, на которой женщина-инвестор поинтересовалась, что лучше купить под аренду со сдачей в 2029 году: более дешевую квартиру без отделки или более дорогую, но уже с отделкой. Логические рассуждения привели меня к выводу, который на первый взгляд кажется неочевидным: несмотря на более высокий порог входа, вариант с отделкой может оказаться выгоднее для арендной модели.

📊 Сначала про ремонт. ТАСС был уполномочен заявить еще в 2025 году, что средняя цена ремонта московской квартиры 55–60 м2 за последние годы выросла примерно так: 2022 - ₽970 тыс., 2023 - ₽1,32 млн, 2024 - ₽1,69 млн, начало 2025 - ₽2,16 млн. За три года - в 2,2 раза, около +30% в год. Быстрее, чем дорожали сами новостройки.

🔮 Я уже писал, что к концу 2025 года средняя стоимость ремонта в Москве превысила ₽75 тыс./м2. Предполагаю дальнейший рост на осторожные +15% в год - и тогда к 2029-му выходит порядка ₽131 тыс./м2, почти вдвое дороже сегодняшнего.

🧱 Если квартира передается без отделки в 2029 году, ремонт придется делать уже по ценам 2030-го. А это не только более высокие расходы, но и дополнительные месяцы без арендного дохода. Плюс мы ничего не знаем о рынке 2030 года - будет ли дефицит бригад, какими окажутся цены на материалы и качество работ.

⏱️ Квартира с отделкой в той же логике дороже на старте, зато после получения ключей ее можно быстрее выводить на рынок аренды. По сравнению с вариантом без отделки сокращается период простоя, а стоимость ремонта фактически фиксируется в цене покупки, а не догоняет владельца через несколько лет.

🔑 Такие предложения на рынке достаточно редки. Из имеющихся сейчас вариантов с близкой сдачей: например, в «Символе» от «Донстроя», где есть квартиры с отделкой в доходном доме. Там инвестору хотя бы не придется отдельно искать бригаду, контролировать ремонт и пересобирать смету уже после ввода дома.

💡 В общем, никакой новости - для финансовой модели чем быстрее квартира становится готова к сдаче и чем меньше непредсказуемых расходов после получения ключей, тем лучше.

📊 UBS выпустил Global Wealth Report 2026 - ежегодное исследование о том, как в мире создаётся и распределяется личное богатство. Совокупное богатство частных лиц выросло в среднем по миру за 2025 год на 10,8% в долларах. А что там швейцарцы насчитали в России?

😃 Хорошие новости! По темпам роста реального богатства на взрослого с начала десятилетия (2020-2025, с поправкой на инфляцию, в местной валюте) Россия занимает второе место в выборке UBS из 56 стран - плюс 37%. Быстрее богатели только южнокорейцы (плюс 55%). Для сравнения: Германия за тот же период в реальном выражении почти не изменилась, Италия осталась на нуле, а Великобритания просела на 23%.

💰 Число долларовых миллионеров в России тоже растёт опережающими мировой темп темпами - за 2025 год их стало больше на 5,2% (плюс 21 951 человек). Это шестой результат в мире после Литвы, Турции, Латвии, Венгрии и Ирландии. Всего в стране сейчас 447 тысяч долларовых миллионеров - между Швецией (507 тыс.) и Бразилией (386 тыс.).

💎 Не отстают и миллиардеры: в отчёте фигурирует 122 российских миллиардера - пятое место в мире после США, Китая, Индии и Германии.

☹️ Плохие новости. По коэффициенту Джини - показателю неравенства благосостояния - Россия делит второе место в выборке с показателем 0,82, уступая только ОАЭ и опережая ЮАР и Бразилию. То есть стремительный рост богатства почти не касается среднего россиянина: он концентрируется в довольно узкой прослойке сверхбогатых.

🏠 Второй штрих к портрету - структура самого богатства. Доля финансовых, то есть ликвидных, активов в совокупном личном богатстве россиян - всего 31,2%. Это один из самых низких показателей в выборке UBS, ниже только у Индии (25,8%). Для сравнения, у миллионеров Израиля и Тайваня финансовые активы (ценные бумаги) превышают 80% личного богатства, а у богатеев из США - почти 79%.

📉 При этом долговая нагрузка у российских домохозяйств скромная: долг составляет лишь 8% от валового богатства - один из самых низких показателей среди стран отчёта (для сравнения, в Норвегии - больше четверти, в Великобритании - 20%).

🧩 Если собрать всё вместе, получается портрет российского богатства образца 2025 года: оно растёт быстрее, чем почти везде в мире, концентрируется у узкого круга людей, слабо закредитовано и относительно неликвидно.

В продолжении темы офисов. SimpleEstate начинает ежеквартально освещать офисный рынок. Вот первый отчет.

🏢 Любимая страшилка скептиков офисного рынка Москвы: «частные инвесторы скупили офисы внарезку, а потом разом вывалят их на вторичку после чего рынок рухнет».

🔮 NF GROUP и STONE в совместном исследовании напророчили, что на самом деле будет на рынке офисов Москвы в обозримом будущем.

📊 До 2030 года в Москве заявлен ввод 141 офисного объекта на 5,7 млн м2, из них 71% (4,1 млн м2) - на продажу. Около 2,4 млн м2 выкупят конечные пользователи, и лишь 2,1 млн м2 достанется инвесторам - менее 40% будущего ввода. Именно эти метры потенциально формируют вторичное предложение.

🔍 Даже если инвесторы не оставят лично себе ни метра, на вторичный рынок выйдет 1,7 млн м2 в аренду и 423 тыс. м2 на перепродажу. При базовых темпах перепродажа поглощается за 8 месяцев - 1,5 года, аренда - за 3-5,5 лет. А в условиях нынешнего дефицита весь объем рынок способен съесть примерно за 3,5 года.

⚡️ Причина такой прожорливости проста: в будущем вводе на классическую аренду от собственника придется всего 9% площадей. Арендатору деваться некуда - он пойдет к частному инвестору. По данным STONE, в уже сданных объектах компании до 90% клиентов-инвесторов выбирают именно арендную стратегию, причем больше половины уже готовы делать ремонт ради ставки повыше и короткой экспозиции.

📍 Единственная зона, где будущее предложение превышает ретроспективный спрос - пояс ТТК - МКАД: там появится 3,4 млн м2 (60% всего ввода), это на 2 млн м2 больше, чем рынок поглотил за 2021-2025 годы. Внутри Садового кольца нового почти не строят: внутри Бульварного кольца заявлено смешные 35 тыс. м2.

☝️ Вывод: «инвестиционный пузырь» на офисном рынке - не более чем пугалка. Реальный риск для конкретного инвестора представляют слабые локации и слабые девелоперы без опыта и компетенций. Не забудем также, что переносы сроков ввода - это реальность офисного рынка, где около 35% заявленных объемов традиционно съезжает вправо.

«Не дай вам Бог жить в эпоху перемен». Древняя китайская пословица.

💳 Капитал современного человека это строчка в базе данных, расположенном на сервере неизвестно где. Права на деньги, недвижимость, ценные бумаги - всего лишь сочетание цифр и букв, которые можно увидеть на смартфоне. Кое-что пока есть и на бумажном носителе, но цифровизация развивается слишком стремительно.

🦨 Каждое неожиданно происходящее событие - очередной повод задуматься. А что ЕСЛИ?

😳 Что если произойдут очередные непредвиденные, ненормальные и вообще никак не ожидаемые события? Это не касается только России и Москвы. Например, за последние 5 лет крупномасштабные уличные беспорядки с человеческими жертвами, попытки гос.переворотов и т.д. происходили в Ереване, Минске, Алмате, Вашингтоне, Штутгарте и Париже.

📝 Периодически можно увидеть тексты о том, что «пачка наличных (долларов) не помешает», а «лучшая инвестиция сейчас - набор продуктов и полный бак бензина». В очень краткосрочной перспективе это может быть и так, но вообще-то нет.

☑️ Лучшая инвестиция сейчас и всегда - наличие стратегии, диверсификация активов, наличие плана Б (В, Г, Д...), запасных аэродромов, системы безопасности свой семьи и своего капитала.

👍 У меня есть стратегия
🔥 Хочу построить стратегию
👀 Всё плохо со стратегией

📊 СФО и СОПФ - две аббревиатуры из мира секьюритизации и проектного финансирования. Узкая тема, но раз уж я начал про СФО, то продолжу.

Итак!

🏦 СФО - это Специализированное Финансовое Общество. Это компания специального назначения, которая создается для секьюритизации финансовых активов с стабильным денежным потоком - кредитов, займов, лизинговых или арендных платежей. СФО выпускает под этот денежный поток облигации. Инвесторы покупают облигации, получают доход от денежных потоков по этим активам.

💼 СОПФ - это Специализированное Общество Проектного Финансирования. Оно создается для финансирования долгосрочных инвестиционных проектов (минимум на 3 года) - строительства мостов, дорог, гостиниц, инфраструктуры. СОПФ покупает права требования по будущим доходам от проекта (например, право собирать плату за проезд по мосту) или приобретает имущество для реализации проекта. Потом СОПФ размещает облигации под залог этих прав и имущества, привлекая финансирование. Классический пример - строительство платной дороги: застройщик продает СОПФ права на будущую плату за проезд, СОПФ выпускает облигации, на эти деньги строится дорога.

🔍 В чем разница? СФО работает с уже существующими активами и денежными потоками - рефинансирует то, что уже есть. СОПФ финансирует создание нового имущества и инфраструктуры - инвестирует в то, чего еще нет. СФО - про секьюритизацию готовых активов, СОПФ - про проектное финансирование будущих объектов. Плюс у СОПФ есть налоговые льготы - доходы в рамках уставной деятельности не облагаются налогом на прибыль.

❓ Кому пригодятся эти знания? Инициаторам проектов в сфере недвижимости для расширения кругозора как минимум, для применения на практике как максимум.

👍 Ясно-понятно
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Путано-запутано

#ликбез