Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏢 По данным NF Group, в первом полугодии 2026 года на центральных торговых улицах Санкт-Петербурга открылось 205 магазинов, кафе и предприятий сферы услуг, тогда как 233 арендатора прекратили работу. Число закрытий превысило число открытий на 14% - ротация на фоне меняющейся структуры спроса усиливается.

💊 Ключевой сдвиг - по количеству открытий аптеки, оптики и магазины ортопедических товаров обогнали фэшн-сегмент, уступив только общепиту. Сопоставимая активность аптечных сетей наблюдалась в пандемию, но тогда носила краткосрочный характер. В 2026 году расширение сегмента выглядит масштабнее и затрагивает знаковые локации.

🛍 Аптеки и оптики занимают помещения арендаторов других профилей, в том числе премиальные адреса. На Невском, 73-75 на месте Calzedonia открылась аптека «Неофарм», на Невском, 128 на смену «Обуви и Моды» приходит аптека «Вита».

🧐 Налицо переход от спонтанного потребления к рациональному. Классические преимущества первой линии (витрина, интенсивный пешеходный трафик) перестают окупаться для части форматов. Наиболее устойчивы две категории арендаторов: сетевые операторы с узнаваемым брендом и форматы, построенные на личном контакте, - продажа лекарств, выдача заказов, реализация алкоголя.

📦 Параллельно растёт доля пунктов выдачи заказов: на ПВЗ пришлось 6% открытий, распространяются гибридные форматы (кофейня с ПВЗ, почтовое отделение с ПВЗ, объединение нескольких маркетплейсов в одной точке).

🍭Сегмент подарков, сувениров и сладостей занял 7% открытий против 10% у фэшн-ритейла.

Вариант 1️⃣ это вот так, кстати. На небольшом объеме где-то в ультрадорогом центре Москвы - вполне может быть...

⚡️Скандал на Электрозаводе

🏭 Что произошло: прошел слух, что контролирующий территорию застройщик ГК «Эталон» якобы собирается нахрен снести корпуса «Электрозавода» и заменить их «новоделом».

🏙 Так получилось, что производства выводятся из центра Москвы, а на их месте строятся жилые дома и бизнес-центры.

🏚 В прошлом застройщикам приходилось заниматься редевелопментом. Например, на соседнем с «Электрозаводом» участке после захвата «Росбилдингом» был создан БЦ «Лефорт» - старые цеха Московского шёлкового комбината имени П. П. Щербакова были приспособлены под офисное пространство класса В+.

🎨 В настоящем девелоперы могут реализовывать более сложные, красивые и современные проекты. Например, Бадаевский пивзавод когда-нибудь всё-таки станет ЖК «Бадаевским». Напомню, что в 2019 году секта градозащитников «Архнадзор» устроила травлю застройщика Capital Group, в попытках предотвратить строительство «вызывающе агрессивного» проекта дома «на ножках» от арх. бюро Herzog & de Meuron. В итоге Москва могла бы не получить очевидный архитектурный шедевр, но трагедии не произошло - бесноватым не дали и шанса «отменить» проект.

😤 Теперь эта секта и примкнувшие к ним медиа травят «Эталон». Застройщик пытается максимально обтекаемо и мягко намекнуть, что старый завод, спроектированный в 1920-х (арх. Г. Евланов и Г. Шиханов) и построенный в годы военного коммунизма / НЭПа, для использования в жилых и коммерческих целях непригоден. Без экспертизы фасада непонятно, в каком состоянии он находится и переживет ли реконструкцию. «Архнадзор» и его группа поддержки в СМИ, очевидно, считают, что фасад Электрозавода крепкий. Но что там на самом деле - неизвестно.

Что вообще можно сделать с фасадами Электрозавода?

Вариант 1️⃣ Сохранить оригинальные фасады Электрозавода, разрушить всё внутри и возвести новые перекрытия. Это дорого, долго и опасно. Случаи, когда фасады дают трещину и даже обваливаются, были, причем вероятность таких событий высокая. При этом в итоге все фасады укрепляются внутри бетоном, так что фактически получается тоже «новодел» - смесь старых кирпичей и новых материалов.

Вариант 2️⃣ Разобрать полностью или частично оригинальные фасады и восстановить их из новых (а в том числе и неновых) материалов. Это тоже недешево, зато можно практически быть уверенным в том, что ни трещин, ни обвалов не будет.

🤔 Сейчас «Эталон» уточняет, что речь не о полном сносе исторических корпусов: фасады и узнаваемые черты зданий обещают сохранить и встроить в новый квартал. Но формулировки по-прежнему обтекаемые, поэтому я лично дождался бы проектной документации.

🗣 Все причитания «архнадзорных» о необходимости сбережения «старой Москвы» - это не более чем манипуляция и умалчивание очевидных фактов. Московские здания веками пристраивались вширь и надстраивались вверх, в некоторых случаях надстройка производилась несколько раз. В надстроенных и перестроенных зданиях весь центр. А уж как горела Москва, как часто и ярко! «Градозащитникам» должно быть известно, что в прошлом повсеместно процветало настоящее глумление над старинными зданиями - их варварски оснащали электричеством, водопроводом и даже канализацией - резали по-живому, насиловали исконный замысел московских зодчих.

🏠 Вне зависимости от того, как «Эталон» собирается разбираться с фасадами Электрозавода, мне лично, как человеку, выросшему на Преображенской площади, и много раз бывавшему на самом Электрозаводе и рядом с ним, кажется, что лучше получить новый проект и новую жизнь на этой территории, чем годами наблюдать фактическое разрушение этих зданий.

#оффтоп

☝️Я был очень занят и попросил моего AI-брата записать для вас это видео.

💬 Относительно недавно ко мне обратился сын моего товарища и задал интересный вопрос: «Как быстро и много заработать на инвестициях, если начальный капитал всего 5000 долларов?»

Я написал такой ответ:

⏪ Быстрые и большие деньги на небольшом начальном капитале бывают только в двух случаях: когда ты идёшь на огромный риск или когда ты попал в очень редкий момент рынка (и скорее всего, случайно). Любая стратегия «быстро и много» почти всегда означает: высокие риски, ограниченная ликвидность, зависимость от внешней конъюнктуры. Может получится, да и вообще везет тем, кто везёт! Но есть и обратная сторона — можно потерять тот самый «минимум», с которого начинали.

📚 Ключевая проблема начала пути в инвестициях — отсутствие опыта и знаний. Поэтому я бы советовал начинать с обучения, то есть поглощения больших объёмов информации по теме инвестиций. Опыт можно нарабатывать на небольших личных сделках или участии (в любом качестве) в более крупных чужих. Конечно, можно лично залезать в любые рискованные темы и пробовать на себе! Но высокие доходы могут уравновесить высокие потери. Может получится такой бег на месте и в лучшем случае начальный капитал просто не исчезнет, а вот опыт появится.

🏗 Реальный капитал обычно строится на другом: на системной работе, правильной диверсификации, взвешенных решениях. В инвестициях в недвижимость быстрых побед почти не бывает. Бывает удачный момент (например, 2022 год — те, кто купил недвижимость в марте-апреле, уже к концу года сидели на 20-30% прироста). Но это скорее исключение, чем правило.

🎯 Поэтому главный совет в личных инвестициях: сосредоточься на том, что можешь контролировать. Маленькие, но регулярные шаги, внимательный выбор актива, умение ждать — это и есть основа реального заработка в инвестициях. Ну и конечно, я бы посоветовал заниматься бизнесом, зарабатывать деньги и реинвестировать их в проекты. Сильно помогает бизнес где-то рядом со сферой инвестиций. Это если кратко! ⏩

Что думаете? Правильно я написал или нет?
👍 Правильно
🔥 Неправильно
👀 Покритикую в комментах!

Макроэкономика в сосудах: куда это выльется?

🏫 Сложный выбор! Представьте, что вы снова в школе, на уроке физики. Перед вами три сообщающихся сосуда. Учитель наливает в один сосуд воду и в других тоже становится больше воды. Это наглядно показывает вам взаимосвязи и влияние одних процессов на другие.

🔄 Визуализируйте: перед вами три взаимосвязанных сосуда: в одном - ключевая ставка ЦБ РФ (сейчас 14,25%), в другом курс доллара (сейчас около 75 и ползёт вверх), а в третьем инфляция (сейчас 5,6%). Фон: экспортно-ориентированная экономика, СВО, санкции, на депозитах россиян около ₽67 трлн, низкая безработица и остывшая экономика на пороге рецессии. А ну и перебои с топливом.

🎲 А теперь вам нужно принять решение, что делать с этими грёбаными сосудами. У вас три варианта:

1️⃣ Девальвация рубля. Доллар по 100. Бюджету нужны деньги. Ослабишь рубль - экспортёры в рублях заработают больше, в бюджет налогов больше пойдёт. Но импорт тут же подорожает, инфляция резко подскочит вверх. Всё, что завязано на импорте - техника, стройматериалы, лекарства - начнёт дорожать. Опять 25 (это я про реальную инфляцию в %). Народ начнёт бежать менять рубли на что угодно - валюту, золото, квартиры. А ведь с инфляцией и боролись последние годы.
🔹 Выигрывают: экспортеры, бюджет, должники с фиксированными рублевыми кредитами
🔸 Проигрывают: население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), импортеры

2️⃣ Снижение ключевой ставки. Допустим, ускоренное - не по 0,25 п.п. за заседание, как сейчас, а сразу до 12% до конца года. Бизнесу стало легче, ипотека - доступнее, да и спрос на жильё оживится. Но деньги с депозитов утекают. Либо на потребление, либо снова в валюту, золото, недвижимость. А значит, инфляция снова подскочит. И это при том, что её и так подпирает т.н. «топливный кризис». Так еще и курс доллара полезет вверх! Больше инфляции.
🔹 Выигрывают: застройщики, риэлторы, производственные компании с кредитами, заемщики
🔸 Проигрывают: банки, население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), люди с фиксированными доходами

3️⃣ «Комбо»: и рубль девальвировали, и ставку снизили. Вот тут начнётся самое интересное. Цены на всё летят вверх. Валюту, золотишко и м2 сметают с рынка, как горячие пирожки, пока не остыло. Тоже беда.
🔹 Выигрывают: экспортеры, рублевые должники
🔸 Проигрывают: практически все остальные

🤔 И таки что же делать в этих условиях!? Вот что бы вы выбрали? Вообразите, что вы Силуанов или Набиуллина!

☑️ Тут в принципе действовать следует очень медленно, осторожно смотря на эффект от моих осторожных действий, потому что так много всего вокруг, около и внутри и «хрен его знает, что будет». В общем без резких движений. В реальности власти часто вынуждены действовать быстро из-за внешнего давления... Но что и как будет реализовано, кого «отдадут на заклание» пока точно не известно.

📆 Зато точно известно, что менее чем через месяц наступит август, а в августе в России происходят всякие неприятные макроэкономические события. В этом году к традиционному набору добавляется топливный кризис, пик сезонного спроса по которому приходится как раз на август-сентябрь.

⚠️ Дисклеймер: я не макроэкономист и вообще не экономист, я всего лишь главный, лучший и скромный специалист по инвестициям в недвижимость в России - не более того.

👍 Всё будет хорошо!
🔥 Всё будет плохо.
👀 Будь что будет...

🏪 Американские моллы превращаются... в элегантные шорты. Нет. На месте закрытых гигантских универмагов открываются батутные парки, площадки с боулингом, локально популярной игрой шаффлборд (см. золотую рамочку) и т.д. По данным JLL, сектор развлечений планирует прибавить 16,5 млн. кв. футов площадей по всей стране - и это в период, когда американский потребитель считает каждый доллар.

📍Освободившиеся площади - печальная реальность сектора торговых центров Америки. Сеть Lord & Taylor закрыла все 38 магазинов в 2020-м. Сеть Bed Bath & Beyond - все ~900 точек в 2023-м. Сети Party City и Big Lots полностью ушли с рынка в 2024-2025-м. Сеть Joann (~800 магазинов с тканями и рукоделием) закрыла двери в мае 2025-го. Forever 21 окончательно свернул американскую сеть в том же году.

🚸 Все они освободили коробки по 2-3 тыс. м2 в моллах и региональных ТЦ. Батутные парки, квест-комнаты и боулинг оказались в нужном месте в нужное время.

📊 Операторы развлекательного формата управляют сейчас примерно 4 700 объектами, ещё 721 - в планах открытия. Лидеры роста - так называемые «комнаты-испытания» и игровые квесты: плюс 246% за три года. Следом - «конкурентный досуг» (еда + напитки + мини-гольф или шаффлборд): рост на 83% за тот же период.

🎱 Интересно, что этот тренд заметен (в меньшем объеме и в России). Самый желаемый рестораторами формат недвижимости в 2026 году - помещение, в котором можно открыть бильярдную. Говорят, что погонять шары стало модно в столицах, а рестораторы устали от роста цен на продукты и рентабельности на грани. Так что на американку и русскую пирамиду вся надежда.

Такие дела.