Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Очень сладкие условия!

🍰 Друзья, я должен вам признаться: не представляю, как можно жить без десертов. Я знаю, что в большинстве десертов сахара и жира хоть отбавляй, но отказаться от них лично я не могу. Это ещё не зависимость, конечно, да и с количеством я не перебарщиваю. Но когда я вижу эклер, покрытый шоколадом, да ещё и с орешками... моя рука тянется к банковской карте.

🧁Я периодически захожу в разные места, где меня обеспечивают свежими десертами (и кофе). Но на днях я задумался: а в качестве арендаторов ГАБов они ок?

📊 Кондитерские изделия - одна из самых устойчивых категорий FMCG. По данным ассоциации «Асконд», в 2024 году оборот рынка в розничных ценах достиг 2,1 трлн руб., производство - более 4,3 млн тонн (+3,9% к 2023). За январь-июнь 2025 года продажи в денежном выражении выросли на 18,1% год к году (данные ЦЭП Газпромбанка). Кондитерка входит в ежедневный рацион 39% россиян, а 96% жителей страны едят сладости с той или иной периодичностью. Среднедушевое потребление - 26,3 кг на человека в год, один из самых высоких показателей в мире.

💼 У формата много плюсов как у арендатора: высокая маржинальность (наценка на премиальную выпечку легко превышает 200-300%), низкая зависимость от онлайна, компактные площади от 30-40 м2 и сильная эмоциональная привязанность аудитории - вот как у меня. Каждый пятый новый бренд в сегменте розничной торговли за последний год - именно сладости.

⚠️ Но кондитерские - это всё-таки общепит, а он сейчас находится под давлением. Свежий пример - сеть пекарен «Хлеб насущный», у которой к ноябрю 2025 года из 42 точек осталась фактически одна. Это нужно держать в уме при выборе ГАБа с таким арендатором. Снижают этот риск два фактора: качественная локация (хорошее помещение быстро находит нового арендатора) и компактный формат, который несложно перепрофилировать.

📐Требования к помещениям достаточно стандартны: компактная площадь 30-80 м2, первая линия с отдельным входом,интенсивный пешеходный трафик, витринное остекление, потолки от 3,5 м для вентиляции, электрическая мощность от 20 кВт, водоснабжение и канализация.

🔍 Из того, что сейчас есть на рынке ГАБ! Ну например, помещение 36,8 м2 на Большой Бронной, 25с3 с арендатором «Meltisss». Это молодой бренд авторских десертов - новомодных крамбл-кукис (на фото), который вырос из онлайн-доставки и корнера в «Депо», а на Патриарших открыл одну из первых полноформатных розничных точек. Договор на 5 лет, МАП 960 т.р./мес (ГАП 11,52 млн.р.). Помещение качественное: первая линия, отдельный вход с фасада плюс вход со двора, потолки 4,3 м, отделка от арендатора. Локация топовая - 2 минуты до «Пушкинской», «Тверской» и «Чеховской». Цена помещения 155,52 млн.р.

💡 Итого: кондитерские как формат арендатора - история жизнеспособная, рынок растёт, спрос устойчивый, маржинальность высокая. При выборе конкретного объекта имеет смысл смотреть на две вещи: качество локации и помещения, чтобы при возможной смене арендатора рентный поток быстро восстановился, и адекватность арендной ставки текущим реалиям рынка.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Нейросеть - лучший сотрудник компании! Но это неточно.

🫣 Реальный случай из жизни моего товарища! Акционер, владелец бизнеса и генеральный директор в одном лице, на которого работает мой друг, внедрил нейросеть и оптимизировал часть процессов. Теперь нейросеть создает стратегию развития компании, формулирует операционные задачи сотрудникам, помогает в масштабировании.

🤗 Звучит круто, правда? На самом деле нет. Беда пришла откуда не ждали. Сотрудники охреневают от потока чуши и галлюцинаций, которую транслирует нейросеть на их начальника, а их начальник на своих сотрудников - почти всё, что выдает эта субстанция имеет мало общего с реальностью, той реальностью в которой на самом деле существует компания. При этом акционер-гендиректор доверяет нейросети больше, чем собственным сотрудникам. А сотрудники?

😐 В шоке, но не решаются возражать акционеру. Думают, что само пройдет. Акционер же искренне верит, что у него появился бесплатный McKinsey в облаке. Недавно нейросеть создала новую «стратегию» компании - сгенерировала за пару минут. Там уже есть всё: «диверсификация продуктовой линейки», «фокус на декарбонизацию», «масштабирование через комьюнити» и прочее. Следующий этап - акционер начнет спрашивать сотрудника, а ты с нейросетью посоветовался ДО того, как ко мне подойти?

❓Я подумал: а что бы я делал, если бы оказался в подобной ситуации?

🤔 Наверное, самое эффективное решение сейчас, по моему личному мнению, это верификация творчества нейросети через другие нейросети. Условно, ЧатГПТ проверяется Алисой, Дипсиком или Клодом. Все альтернативные мнения пусть сведет Перплексити. И на e-mail акционера. Пусть почитает. Потому что если доверия сотрудникам нет, а есть вера в сверхразум, то пусть сверхразум и переубеждает заблудшую душу. Но это достаточно дерзкий ход, который может резко не понравится акционеру. Я-то бы выбрал его!

🧩 Но есть и второй вариант - не спорить с «стратегией от нейросети» в лоб, но принять её как вводную и превратить в конкретный план реализации. «Окей, фокус на декарбонизацию! Вот три конкретных шага на ближайший квартал, вот бюджет на эти шаги, вот финансовые метрики, вот риски». Когда абстрактные галлюцинации приземлятся в реальность компании, многое станет очевидно и для акционера. При этом он не потеряет лицо и сможет переложить ответственность на несовершенство плана на нейросеть.

☝️В целом-то, ничего нового. Появился новый сотрудник, которого поначалу (первые недели две) начальник очень ценит, уважает и любит. А потом наступает прозрение... Да он такой же как и все остальные - косячит, не догоняет и несёт чушь! В общем, и это пройдет.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

#оффтоп

🧮 Как из $50 тыс. сделать ~$600 тыс. К цифрам! Показываю настоящую фин.модель проекта, чтобы было видно, откуда берутся почти 100% годовых на капитал управляющего.

🏗 Параметры проекта: бюджет $3 млн., стоимость участка $1 млн., стройка $2 млн., выручка от продаж $4,9 млн., срок проекта 5 лет. Кредит $2 млн. под 10% годовых (эскроу). LP вкладывает $950 тыс. + $52,75 тыс. операционного резерва на оплату GP во время реализации проекта (до раскрытия эскроу). Итого вложения обоих партнеров (GP+LP) = $1 052 750.

⚙️ Логика потоков по годам:
🔸 Год 0 - партнёры вкладывают свои деньги. $1 млн. идёт на покупку участка, $52,75 тыс. остаётся на счету проекта как «подушка» для оплаты услуг GP.
🔸 Годы 1-3 - стройка фондируется банком (Construction management fee). Партнёры ничего недокладывают в проект. GP получает живые деньги: $14,25 тыс. AM fee в год + $6,67 тыс. CM fee в год. Идут продажи с зачислением средств на эскроу.
🔸 Год 4 - частично раскрываются эскроу. $2,45 млн. поступает в проект, банк забирает $2,3 млн. (тело $2,02 млн. + проценты $280 тыс.). На equity остаётся $135 тыс.
🔸 Год 5 - финал проекта. Дораскрываются эскроу $2,45 млн. и в проект поступают средства от продаж, минус $14,25 тыс. AM, минус $73,5 тыс. Disposition fee. Остаток $2,36 млн. идёт на распределение между партнёрами.

🌊 Сначала LP получает обратно весь свой вклад $1 002 750. Потом GP забирает свои $50 тыс. И только после этого остаток - чистая прибыль $1,35 млн. - делится 70/30. LP получает $946 тыс. carry, GP - $405 тыс.

🏮Важно! Это только пример расчета, виртуальный, но очень похожий на реальный проект, и всё это ДО налогов. Будьте внимательны.

💵 Что в итоге у партнёров:
🔸 LP: вложил $1 002,75 тыс., получил $1 948,8 тыс. Прибыль $946 тыс. за 5 лет. IRR 14,3% годовых, Equity Multiple 1,94x.
🔸 GP: вложил $50 тыс., получил $174,75 тыс. комиссий + $50 тыс. возврата + $405,5 тыс. carry = $630 тыс. живых денег. Прибыль $580 тыс. за 5 лет. IRR ~94% годовых.

📎 А вот и финмодель: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1FmwH70mMw6FYn0InKn-65uHryLvUEytSxcGevwDNhG4/edit?usp=sharing

📐 Несмотря на то, что проект для примера придуман упрощенный, это вполне реальная картина GP/LP-структуры. GP много работает и получает за это премию через комиссии и carry. LP даёт деньги и получает спокойную доходность сильно выше депозита. Для любителей порассуждать, что депозиты нонче приносят больше и столько же можно заработать будучи наемным сотрудником в ООО "Инвестстрой" - проект реализуется НЕ СЕЙЧАС И НЕ В РОССИИ, а когда-то и где-то на планете Земля.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Продажи офисов оживились в 2026 году?

✍️Коллега Антон Филатов пишет, что Forma workplace, по его информации, в I квартале 2026 года продала в нарезку рекордные 18 370 м2 при среднем размере лота 200 м2.

☝️В Forma workplace объясняют свои успехи тем, что «рынок постепенно расширяет воронку спроса: в сегмент заходят новые инвесторы, а сделки распределяются между разными форматами». Еще один фактор - увеличение объемов сделок в проектах на высокой стадии готовности. Это понятно, потому что там ниже риск и ближе рентный поток.

👋Не могу не поприветствовать на рынке офисов города Москвы «новых инвесторов», надеюсь, их будет еще больше. При этом по итогам первого квартала 2026 года 60% реализованных площадей пришлось на проекты девелоперов STONE, MR и Forma workplace.

✅ Похоже, что «новые инвесторы» не выбирают «новые имена», а идут к проверенным профессиональным девелоперам офисов.

🍻«Место встречи» пайщиков ЗПИФ

📰 Ведомости сообщают, что компания «Эдисонэнерго», известная реконструкцией бывших советских кинотеатров в районные ТЦ «Место встречи», внесет 26 объектов в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости под управлением Parus Asset Management. Всего в фонд зайдет 373 000 м2, оцененные в 50 млрд руб. Это будет крупнейший ЗПИФ недвижимости в истории коллективных инвестиций России.

🏪Сейчас в Москве работает 24 торговых центров под этим брэндом (еще 2 достраиваются). Шесть бывших кинотеатров вернулись во владение мэрии Москвы, а три других объекта, кинотеатры «Варшава», «Мечта» и «Керчь» были проданы как площадки девелоперам. В ноябре 2023 года «Эдисонэнерго» перешла из рук инициатора, компании ADG, банку ВТБ, который и кредитовал этот проект.

Мои ценные комментарии.

1️⃣ Как известно, у «Эдисонэнерго» и ADG Group был огромный кредит от ВТБ на реализацию проекта «Место встречи», ныне реструктурированный в СБЕРЕ. Десятки млрд, включая %. Кредит этот как-то когда-то надо погашать. Схема, обкатанная Parus Asset Management на фондах складской недвижимости, очевидно в той или иной степени может быть применена и здесь. Что за схема? Кредиты, которыми обременены объекты, замещаются средствами розничных инвесторов, пайщиков ЗПИФ.

2️⃣ Схема также может позволить не только вернуть кредит, но и частично обкэшиться «уважаемым» людям, но при этом не потерять контроль над объектами. Возможно, новый ЗПИФ станет первым крупным фондом со «старшим» и «младшим» классом паев.

3️⃣ Ну и возможно, что эта история напрямую связана с выходом крупных госбанков из девелоперских активов и недвижимости. Если «Галс-Девелопмент» решили продать условному Sminex, то сеть ТЦ «Место встречи» решили упаковать в ЗПИФ и вывести на биржу через Parus AM.

🎰 Ну а стоит ли инвестировать в новый ЗПИФ я сообщу позднее, когда параметры инвестиционного предложения прояснятся. Пишут, что это фонд стартанет уже в мае.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Как заработать 100% на недвижимости?

🎯 А поконкретнее как из $50 тыс. сделать $600 тыс. за 5 лет в позиции GP. Спойлер: работать придётся много.

🌲 Я придумал гипотетический коттеджный посёлок, как пример - специально чтобы рассказать о процессе. Небольшой участок, проект на 5 лет, бюджет $3 млн. Из них $2 млн. - проектное финансирование от банка под эскроу, $1 млн. - собственные средства партнёров. У вас (GP) есть $50 тыс., а еще есть инвестор LP - тот, кто внесёт оставшиеся $950 тыс. и не будет лезть в управление. Вы за деньги отвечаете головой, он отвечает кошельком.

💰 Ваши $50 тыс. это «skin in the game», шкура в игре. Подавляющее большинство LP хотели бы, чтобы вы поставили свои деньги на проект, а не упражнялись на чужих. Вы вкладываете 5% от инвестиционного бюджета проекта, получаете право управлять всем проектом на $3 млн.

Теперь о том, на чём GP зарабатывает. Источников четыре:
🔸 Financing fee - 0,5% от тела кредита за организацию проектного финансирования. Договор с банком, кредитный комитет, ковенанты - всё на вас.
🔸 Asset management fee - 1,5% годовых от капитала LP за общее управление. Стратегия, отчётность инвестору, координация всех подрядчиков и участников проекта.
🔸 Construction management fee - 1% от стоимости стройки за технадзор. Контроль смет, проверка работ и т.д.
🔸 Disposition fee - 1,5% от выручки продаж за реализацию объекта. Координация маркетинга, работа с агентами, переговоры с покупателями.

🎁 А сверху всех комиссий - так называемое carry. Когда проект вернул LP и GP обратно все их инвестиции в проект, оставшаяся прибыль делится в пропорции 70% LP на 30% GP. Семьдесят процентов инвестору, тридцать - вам. Это вознаграждение GP за то, что проект состоялся и принёс деньги.

⚠️ За все эти комиссии и вознаграждения GP несёт неограниченную ответственность - даёт личное поручительство по кредиту банка, отвечает за проект, разруливает конфликты с покупателями, подрядчиками и т.д. Если проект провалится - первым теряет деньги именно GP, а в плохом сценарии лишается имущества (из-за личного поручительства).

📐 В следующем посте разберу реальную фин.модель этого проекта и покажу, как зарабатываются ~$600 тыс. за 5 лет при инвестициях в $50 тыс.

🔻Продолжение следует...

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Как заработать 100% на недвижимости?

🎯 Итак, вот вам инсайт дня: 100% на вложенный капитал можно заработать в позиции GP (general partner, управляющего партнера) инвестиционного или девелоперского проекта в недвижимости. Если правильно структурировать сделки с LP (limited partner, пассивный финансовый инвестор) и по максимуму включать комиссии за ведение проекта - за управление проектом, за контроль над ремонтом или строительством, за управление продажами и т.д. - то на собственный, небольшой вложенный капитал GP может выйти на ~100% годовых.

💡 Но сначала про проблему: у вас есть компетенции, понимание рынка и немного денег. Вы видите интересный проект, ту самую жемчужину. Вы знаете как и что делать, но бюджет проекта $3 миллиона, а у вас на подвиги только $50 тысяч. Нужен инвестор. Как его найти и привлечь - отдельная песня (и сегодня я не буду ее петь). Предположим, вы нашли инвестора, как договориться с ним, чтобы вы, да вот лично вы заработали на вложенные вами $50 тысяч 100% годовых. Если проект рассчитан на 5 лет, вы заработаете около $600 тыс. (до налогов, увы!).

🚀 Вам интересно как из $50 тысяч сделать около $600 тыс. за 5 лет? Только с помощью своих талантов, способностей, ранее накопленного опыта и компетенций. Да, вы будете рисковать, да вы будете много работать. И да - вы сможете масштабировать этот опыт и стать долларовым миллионером.

🔮 Это не магия, не какое-то тайное знание, вам не нужно будет продавать свою душу.

Вам это интересно?
👍 Да
👀 Нет