Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📊 Коллеги из NF Group подвели итоги I квартала 2026 года: объем инвестиций в недвижимость России составил ₽169,5 млрд., средний размер сделки приблизился к ₽3,4 млрд. Минус 8% год к году. Формально это второй результат для первых кварталов с 2015 года, но если присмотреться к структуре сделок - картинка не такая бодрая, как может показаться по заголовку.

🔍 Инвесторы стали разборчивыми и осторожными. Сделки с готовыми объектами разогнались до 77% от общего объема, а вот сделки с площадками под девелопмент съёжились до 23%. Вероятно, желание брать на себя девелоперские риски у инвесторов сейчас на минимальной отметке. Главный «сюрприз» квартала - сделки с торговой недвижимостью и их доля в 46% (₽78,5 млрд.). Но это не возрождение интереса к ТЦ: сегмент вытянули несколько крупных сделок - ТК «Метрополис» в Москве, торговые центры «Аура» в Ярославле и Сургуте.

🏗 Девелоперы напокупали площадок на ₽38,9 млрд., это минус 22% год к году. Складские сделки достигли ₽19,5 млрд. (12%), причём ₽16,2 млрд. из них прошли на ЗПИФы. Доля инвестиционных компаний и частных инвесторов выросла до 47% (было 18%), доля конечных пользователей снизилась с 53% до 6%.

🗺 Регионы немного ожили - доля региональных сделок выросла с 1% до 19%. Но и здесь весь рост - заслуга нескольких крупных торговых и складских сделок за пределами столицы. Москва по-прежнему центр инвестиций в недвижимость России - 64% (₽109,6 млрд.), Санкт-Петербург - 17% (₽28,4 млрд.).

📐 Ну и внимание! Свежие ставки капитализации (СapRate) в Московском регионе:
🔹офисы 11-12%
🔹склады 11,5-12,5%
🔹торговая недвижимость 12-13,5%
🔹гостиницы 9,5-10,5%.

💸Вот такие дела. Картина не самая радужная, зато никаких искажений в виде реальных и мнимых сделок с уходящими из РФ иностранных инвесторов.

📊 Рынок стрит-ритейла в 1 квартале 2026: рост замедляется, но спрос остаётся

📉 После коррекции в конце 2025 года сегмент супермаркетов снова показывает рост:
ставки аренды и цены прибавили ~3% за квартал и уже вернулись к уровням середины прошлого года

📈 В годовом выражении рост сохраняется - около +6%, что подтверждает устойчивость сегмента даже на фоне высокой ставки и давления на арендаторов

🛍️ При этом сегмент ГАБ-ов от 300 м2 продолжает корректироваться:
🔸 ставки аренды снизились на 1%
🔸 цены снизились на 3% за квартал

📉 Основной тренд — замедление роста арендных ставок
Арендаторы сталкиваются с ростом налогов, высокой ключевой ставкой и дефицитом персонала.

В результате:
🔸 новые открытия замедляются
🔸 арендаторы требуют скидки или отказ от индексации

💡 Несмотря на это, инвесторы продолжают выбирать супермаркеты.
Причина? Стабильность денежных потоков и меньшие риски по сравнению с другими форматами

📖 Подробнее - в свежем ежеквартальном отчете по готовому арендному бизнесу и стрит-ритейлу Москвы от SimpleEstate.

«Хотелось бы научиться считать финансовые модели... Вот как вы!». Вчера на первом эфире вопросов-ответов программы «Советник Инвестора» это вновь услышал.

⚙️Если хочется - так научитесь их считать. Это не очень сложно на самом деле. Это всего лишь табличка и пара-тройка несложных формул.

🤖Но! Через несколько дней, недель, месяцев или лет нейросети научатся, наконец-то, нормально делать финансовые модели. Будет всё как в фильмах про будущее - вы заходите в светлую комнату и говорите «Чат, посчитай-ка мне доходность проекта: покупаем ГАБ с ГАП 3 млн за 35 млн, а продаем через 5 лет за 40 млн. Нужен файл в Excel». И чат присылает вам готовую фин. модель со всеми формулами в телеграм или на почту.

🤑 Проблема в том, что вам нужно научиться ПОНИМАТЬ расчеты, ЧУСТВОВАТЬ что можно изменить в модели, чтобы сделать ее более правдоподобной и отвечающей вашим целям. Поэтому главный навык - это не умение считать - а умение понимать структуру расчетов! Нейросеть в этом не слишком поможет.

✅ А вот я помогаю! Всё здесь: excel.atsogoev.com


💬 Дубль в MAX (на всякий)

НДС с упрощёнки: государство собрало ₽370 млрд. и хочет ещё

📊 Глава ФНС Даниил Егоров (на фото в золотой рамочке) отчитался в Совфеде о промежуточных итогах налоговой реформы. Расширение круга плательщиков НДС среди «упрощенцев» в 2025 году принесло в бюджет чистыми ₽370 млрд. Валовой сбор НДС вырос на ₽570 млрд., но часть «абсорбировалась» в цепочках вычетов у компаний на ОСН.

🧮 Напомню логику реформы. С 2026 года при выручке свыше ₽20 млн. в год пользователи УСН обязаны платить НДС (от 5% и выше). Дальше порог уплаты НДС опускается:
🔹 с 2027 - до ₽15 млн.
🔹 с 2028 - до ₽10 млн.

📥 Перевод 320 тыс. «упрощенцев» на НДС уже состоялся и, по словам Егорова, прошёл «достаточно плавно».

⛏️ Амнистия по дроблению вывела из тени 25 тыс. налогоплательщиков с потенциалом уплаты ₽25 млрд. Глава ФНС намекает, что схемы дробления стали менее эффективны, но риски сохраняются - в логистике, строительстве и торговле. Пообещал продолжать борьбу с дробями.

💰В общем, у ФНС все хорошо - сборы налогов пока растут. Работают люди. А вот как дела у бизнеса...

💵 Мне интересно, что будет с экспериментом по АУСН? Формально он заканчивается в 2027 году. Продлят ли?

Как начать инвестировать в недвижимость с минимальным капиталом?

📬 Получил вопрос от читательницы канала Надежды: «Я хочу начать инвестировать в недвижимость, но у меня пока очень небольшой капитал, мне 25 лет и я не успела накопить достаточно, чтобы купить объект недвижимости. Что делать?»

Отвечаю:

1️⃣ Использовать инструменты коллективных инвестиций и покупать недвижимость на фондовом рынке. Например, можно купить паи ЗПИФ, акции проектных компаний через инвестиционные платформы или акции REIT (если есть доступ к зарубежным фондовым рынкам). Покупать можно на бирже или на внебиржевом рынке.

💸Входной порог: ₽1т.- ₽100 т.
💰Доходность: 10-15%
⚖️Риск: средний

2️⃣ Арендовать помещение на долгий срок или купить право аренды, а затем сдавать его в субаренду дороже. Но это уже бизнес и требует вовлечения (да и опыт не помешает).

💸Входной порог: от ₽500 т.
💰Доходность: 15-25%
⚖️Риск: высокий

3️⃣ Покупка коммерческой недвижимости «малых форматов» - кладовки, машиноместа.

💸Входной порог: от ₽400 т.
💰Доходность: 5-10%
⚖️Риск: средний

4️⃣ Инвестировать в недвижимость с использованием заемных средств, таких как ипотека или иные формы кредита, чтобы приобрести объект недвижимости с минимальным собственным капиталом.

💸Входной порог: -
💰Доходность: ?%
⚖️Риск: средний

5️⃣ Инвестирование в недвижимость совместно с партнёрами - объединение своих средств с другими инвесторами, чтобы приобрести объект недвижимости, на который не хватает средств, чтобы купить самостоятельно.

💸Входной порог: -
💰Доходность: ?%
⚖️Риск: средний

6️⃣ Покупка недооцененой (часто дешевой) недвижимости с очень большим потенциалом. Объекты, которые требуют ремонта или обновления, с целью последующей продажи или сдачи в аренду. Это тоже бизнес на недвижимости, а не инвестиция в чистом виде.

💸Входной порог: -
💰Доходность: ?%
⚖️Риск: высокий

🔻Итого: если размер капитала ограничен, это не повод отказываться от инвестиций в недвижимость.

👍 Все так начинали
👀 А что, так можно было?
⚡️ Так были потеряны мои деньги

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Очень сладкие условия!

🍰 Друзья, я должен вам признаться: не представляю, как можно жить без десертов. Я знаю, что в большинстве десертов сахара и жира хоть отбавляй, но отказаться от них лично я не могу. Это ещё не зависимость, конечно, да и с количеством я не перебарщиваю. Но когда я вижу эклер, покрытый шоколадом, да ещё и с орешками... моя рука тянется к банковской карте.

🧁Я периодически захожу в разные места, где меня обеспечивают свежими десертами (и кофе). Но на днях я задумался: а в качестве арендаторов ГАБов они ок?

📊 Кондитерские изделия - одна из самых устойчивых категорий FMCG. По данным ассоциации «Асконд», в 2024 году оборот рынка в розничных ценах достиг 2,1 трлн руб., производство - более 4,3 млн тонн (+3,9% к 2023). За январь-июнь 2025 года продажи в денежном выражении выросли на 18,1% год к году (данные ЦЭП Газпромбанка). Кондитерка входит в ежедневный рацион 39% россиян, а 96% жителей страны едят сладости с той или иной периодичностью. Среднедушевое потребление - 26,3 кг на человека в год, один из самых высоких показателей в мире.

💼 У формата много плюсов как у арендатора: высокая маржинальность (наценка на премиальную выпечку легко превышает 200-300%), низкая зависимость от онлайна, компактные площади от 30-40 м2 и сильная эмоциональная привязанность аудитории - вот как у меня. Каждый пятый новый бренд в сегменте розничной торговли за последний год - именно сладости.

⚠️ Но кондитерские - это всё-таки общепит, а он сейчас находится под давлением. Свежий пример - сеть пекарен «Хлеб насущный», у которой к ноябрю 2025 года из 42 точек осталась фактически одна. Это нужно держать в уме при выборе ГАБа с таким арендатором. Снижают этот риск два фактора: качественная локация (хорошее помещение быстро находит нового арендатора) и компактный формат, который несложно перепрофилировать.

📐Требования к помещениям достаточно стандартны: компактная площадь 30-80 м2, первая линия с отдельным входом,интенсивный пешеходный трафик, витринное остекление, потолки от 3,5 м для вентиляции, электрическая мощность от 20 кВт, водоснабжение и канализация.

🔍 Из того, что сейчас есть на рынке ГАБ! Ну например, помещение 36,8 м2 на Большой Бронной, 25с3 с арендатором «Meltisss». Это молодой бренд авторских десертов - новомодных крамбл-кукис (на фото), который вырос из онлайн-доставки и корнера в «Депо», а на Патриарших открыл одну из первых полноформатных розничных точек. Договор на 5 лет, МАП 960 т.р./мес (ГАП 11,52 млн.р.). Помещение качественное: первая линия, отдельный вход с фасада плюс вход со двора, потолки 4,3 м, отделка от арендатора. Локация топовая - 2 минуты до «Пушкинской», «Тверской» и «Чеховской». Цена помещения 155,52 млн.р.

💡 Итого: кондитерские как формат арендатора - история жизнеспособная, рынок растёт, спрос устойчивый, маржинальность высокая. При выборе конкретного объекта имеет смысл смотреть на две вещи: качество локации и помещения, чтобы при возможной смене арендатора рентный поток быстро восстановился, и адекватность арендной ставки текущим реалиям рынка.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

💬 Дубль в MAX (на всякий)