Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏪 Ozon fresh - это сервис экспресс-доставки продуктов, работающий с марта 2022 года. Сейчас сеть насчитывает около 180 дарксторов в 9 регионах России и продолжает активную экспансию.

📋 Официальные требования Ozon fresh к помещениям хорошо известны: площадь от 300 до 700 м2, первый этаж (либо цоколь/подвал при условии удобной разгрузки), отопление, водоснабжение и канализация, возможность размещения блоков кондиционеров и холодильного оборудования на фасаде или кровле. То есть формат конкретный, и помещения подбираются строго под него.

📊 Что важно понимать про арендатора: Ozon - публичная компания с прозрачной отчетностью. По итогам 1 квартала 2026 года группа показала чистую прибыль четвертый квартал подряд, оборот вырос на 36% г/г, база активных покупателей достигла 67,3 млн человек. Менеджмент прогнозирует чистую прибыль и по итогам всего 2026 года, а также выплату дивидендов около 30 млрд ₽. Для арендодателя это означает понятный кредитный профиль арендатора и низкий риск контрагента - что в сегменте ГАБ ценится особенно высоко.

🌆 В ноябре 2025 года Ozon fresh публично заявил о намерении тестировать формат собственных небольших офлайн-магазинов рядом с дарксторами - своего рода гибрид склада и торговой точки. А в мае 2026 года запустил отдельный бренд Hot&fresh - доставку горячей готовой еды за 15-30 минут. Все это означает, что инфраструктурная сеть дарксторов получает новые слои монетизации, и арендатор все плотнее «врастает» в свои помещения.

📍 На рынке ГАБ представлено несколько помещений с этим арендатором. Один из вариантов - помещение площадью 549,5 м2 на ул. Красная Пресня, 12 (ЦАО, метро «Краснопресненская») за 175 млн ₽ (+НДС). Договор заключен на 5 лет с индексацией 5%, арендная ставка составляет 1,63 млн ₽/месяц +НДС (годовой арендный поток 19,58 млн ₽).

☝️Помещение расположено на первой фасадной линии Красной Пресни в цокольном этаже встроено-пристроенного к жилому дому коммерческого помещения, с двумя входами на первом этаже, включая зону погрузки/разгрузки со двора. Центральные коммуникации, электрическая мощность 65 кВт - что критично для даркстора с холодильным и морозильным оборудованием. Локация - ЦАО, плотная жилая застройка в премиальном районе Москвы (на Пресне), аудитория с высоким средним чеком, готовая регулярно заказывать продукты с экспресс-доставкой.

💡 Итог: плюсы такого ГАБ очевидны - публичный арендатор с растущим бизнесом, долгосрочный договор с индексацией, премиальная локация ЦАО и точное соответствие помещения требованиям сети. В случае ухода арендатора найти замену представляется не такой уж и сложной задачей: помещение подходит под складские форматы конкурирующих сетей экспресс-доставки, ПВЗ и бытовые услуги.

☝️Откуда дровишки?

📊 По арендаторам однушек и студий:
🔹 Поколение, которому в 2036 будет 25-32 года, уже родилось (2004-2011). По данным Росстата, годовые рождения 2004-2008 росли с 1,5 до 1,71 млн - эта когорта чуть многочисленнее нынешних 25-32-летних.
🔹 Внутренняя миграция в Москву - устойчивый тренд 25 лет (Н. Зубаревич, МГУ; С. Земцов, РАНХиГС).
🔹 Доля домохозяйств из 1 человека в России - 41,8% (Росстат, ВПН-2020), в Москве и ЦФО - выше 50%.
🔹 На 10 браков приходится 8 разводов (Росстат, 2024).

📊 По арендаторам двушек:
🔹 Возраст рождения первого ребёнка в России - около 26 лет и сдвигается дальше (Росстат, демографические сборники).
🔹 Соарендаторство (flatshare) уже зафиксировано Аналитическим центром ДОМ.РФ как формирующийся тренд рынка аренды 2025-2026 годов.
🔹 Среди 27,6 млн всего домохозяйств-одиночек (одиноких людей) в РФ 57,4% - трудоспособного возраста (Росстат, ВПН-2020).

📊 По арендаторам трёшек:
🔹 Доля полных семей с детьми в РФ сократилась с 39,7% (2002) до 20,7% (2021) - почти вдвое за 20 лет (Росстат, переписи 2002 и 2020). Если тренд не изменится и продолжится, то увы, арендаторов таких квартир станет меньше. И даже на Западе Москвы, где хорошие школы.
🔹 Численность группы 30-39 лет (основных арендаторов трёшек) к 2030 году сократится почти на 6 млн человек, или на ~25% (Минтруд, заявление замминистра Д. Платыгина, август 2025).

Все эти данные позволили мне написать предыдущий пост.

⚠️ Вполне возможно, что картина неполная и я что-то не учел. Знаю, что экстраполировать прошлое на будущее - неверно. Но если работать с тем, что есть - получается то, что получается... Буду рад ошибиться!

P.S. Инвестировать в жилую недвижимость в Москве, не анализируя перспективы сектора на ближайшие 10-15 лет - очень самонадеянно.

«Да кто будет снимать твою конуру?!»

🔮 Например, вы планируете покупку квартиры на западе Москвы внутри МКАД с расчётом на долгосрочную сдачу в аренду. Кто может стать вашим арендатором в 2036 году (через 10 лет)?

1️⃣ Однушки и студии. Ваши потенциальные арендаторы:
🔹 Молодой специалист 25-32 лет, переехавший из города-миллионника
🔹 Одинокий 30-45, чаще всего разведённый человек
🔹 Бездетная пара 30-40

2️⃣ Двушки. Ваши потенциальные арендаторы:
🔹 Пара 30-45, оба работают, без детей или с одним ребёнком
🔹 Семья с одним ребёнком
🔹 Соарендаторы с сопоставимым доходом (снимают совместно одну квартиру)
🔹 Состоятельный одиночка 35-50

3️⃣ Трёшки. Ваши потенциальные арендаторы:
🔸 Семьи с двумя детьми

Самый проблемный сегмент - трешки.

☀️ Апартаменты и туроператоры: как это работает?

Могут ли апартаменты работать с туроператорами?

📅 Узнайте на вебинаре 14 мая | 12:00 мск, где эксперты Bnovo и Мультитур разберут, как увеличить загрузку и заработать максимум в сезоне 2026.

В программе:
🔹свежая аналитика по ЮФО и портрет туриста
🔹правила эффективной работы с туроператорами
🔹какие каналы дают наибольшую загрузку
🔹как управлять ценой и увеличивать выручку
🔹как автоматизировать продажи в пик сезона

Вебинар будет полезен владельцам посуточного бизнеса в курортных, южных и загородных направлениях.

Подключайтесь, чтобы масштабировать бронирования и доход!

👉 Зарегистрироваться

Решение задачки про Кристину и УК «Romashka»!

✅ Правильный ответ:
🔥 $8 846

🤔 УК работала все 52 недели в году, поэтому при справедливом расчёте должна получить свою стандартную долю $10 000.

1️⃣ Фактическая выручка от сдачи номера гостям за 49 недель: $20 000 × 49/52 = $18 846
2️⃣ Из этой выручки УК забирает свои $10 000 (полная годовая доля - она же отработала весь год)
3️⃣ Кристине достаётся остаток: $18 846 - $10 000 = $8 846

🤷‍♀️ Кристина могла бы возмутиться, но нет, всё логично. «Бесплатно для гостя» не означает «бесплатно для УК». Уборщица убирает, ресепшн встречает, завтрак готовится - всё это работа, которую кто-то должен оплатить.

🏖️ По факту Кристина потребила услугу стоимостью $1 154. Из своей будущей доходности она заплатила УК $577 за эти 3 недели - получается, прожила «бесплатно» только наполовину.

⚠️ Друзья, вынужден написать об этом. Появился мой «клон», очевидно мошеннический аккаунт, не имеющий ко мне никакого отношения.

⚠️ Я НИКОГДА и никому не пишу в л.с. с темой «одолжить или вложить деньги», поделиться обучающими материалами, перейти по ссылке и т.д. ⚠️

💸Если вам в телеграм напишет «Артём Цогоев» и предложит куда-нибудь инвестировать - смело посылайте его куда подальше.

✅ Мой настоящий аккаунт в телеграм @artemtsogoev - есть в описании канала. Мошенники могут попытаться подделать и этот адрес - не стесняйтесь написать лично мне и переспросить, я ли веду с вами переписку. На связи, будьте осторожны.

🥶 Небольшая зарядка для вашего мозга.

🛏️ Инвестор Кристина владеет номером в курортном апарт-отеле, которым управляет УК «Romashka».

💰 Последние два года показатели доходности такие:
🔹 Годовой поток от сдачи номера: $20 тыс.
🔹 Доля УК «Ромашка»: 50%
🔹 Доля Кристины до налогов: $10 тыс.

🏖️ В этом году Кристина решила пожить в своём номере 3 недели и договорилась с УК, что не будет оплачивать своё проживание, при этом УК согласилась продолжить обслуживать номер как обычно: уборка, завтрак и т.д.

❓Вопрос: сколько денег получит Кристина по итогам этого года (до налогов)?

👀 $10 000
👍 $9 423
🔥 $8 846
🤗 $7 000

⏰ Правильный ответ опубликую скоро.