Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Долгосрочная аренда с индексацией - это выгодно или нет?

🔍 Зашёл на Restate https://msk.restate.ru/graph/. Взял свою малую родину - район Преображенское в ВАО Москвы и поднял исторический ряд средней ставки аренды 1-комнатных квартир. Период - с конца декабря 2019 по май 2026, то есть ровно 6,4 года. График тоже имеется - см.золотую рамочку

📊 Restate собирает цены предложения, а не цены реальных сделок, то есть хотелкт собственников. Но это, по сути, единственный публично доступный источник с такой детализацией данных.

Данные:
🔸26 декабря 2019: 41 000 ₽/мес.
🔸19 мая 2026: 62 500 ₽/мес.
🔸Прирост в номинале: +21 500 ₽ (+52%) за 6,4 года. 🔸Среднегодовой темп роста: 6,8%/год.

🥞 За тот же период накопленный ИПЦ (инфляция) +63%.

💵 Если бы арендодатель в декабре 2019 года заключил договор на 41 000 ₽ с ежегодной индексацией ровно по ИПЦ, сегодня его ставка была бы 66 900 ₽/мес. Фактический рынок дал ему только 62 500 ₽. Разница - около 4 500 ₽ в месяц в пользу арендатора.

🔻Итого: в долгосрочной аренде для арендодателя проблемы нет. Но как-то на рынке формат 11 мес. все же превалирует...

Могут ли россияне стать «нацией арендаторов»?

❓ Пришел вопрос от подписчика канала: «Часто можно услышать, что арендовать квартиру выгоднее, чем покупать. Мои расчёты показывают, что это так - особенно сейчас. Но есть ли в России на рынке компании или сервисы, которые предлагают арендовать квартиру на 10 лет и более?»

🚫 Короткий ответ - нет. Насколько я знаю, такого продукта на рынке (пока) не существует.

📑 По статье 683 ГК РФ договор найма жилого помещения между физлицами заключается на срок не более 5 лет. При этом потолок 5 лет работает независимо от того, кто наймодатель - частное лицо или компания. Десятилетний срок возможен только в договоре аренды, где арендатор - юрлицо (например, корпоративное жильё для сотрудников).

🏠 В России квартиры сдают в основном частные лица. Для них 10-летний договор - неопределённость и угроза: инфляция съест доходность, при этом арендатор защищён статьёй 687 ГК РФ и может съехать, подав уведомление за 3 месяца. Поэтому 99% договоров заключаются на 11 месяцев с ежегодным пересмотром ставки.

🏢 Единственный институциональный арендодатель в стране - ДOM.PФ. На их сайте написано: договор заключается на 11 месяцев или на 3 года с ежегодной индексацией. Десятилетнего горизонта нет даже у государственной корпорации, которая создаёт рынок «цивилизованной аренды» в России уже лет 20.

👀 А вот, например, в Германии работает другая модель. Договоры в массе своей бессрочные - unbefristeter Mietvertrag, расторгаются с уведомлением арендодателя за 3 месяца. Арендатор защищён законом: выселить почти невозможно, повышение ставки жёстко регулируется, индексация привязана к ИПЦ. Жить в одной квартире по 10-15 лет - норма.

⚠️ В общем, проблема не в том, что россияне любят собственность и не хотят быть «нацией арендаторов», а в том, что такого предложения просто нет на рынке. Поэтому и выбора «ипотека или аренда» в реальности просто не существует.

☕️ «Правда кофе» - один из старейших российских игроков в сегменте coffee-to-go. Основатель компании Филипп Лейтес запустил собственное производство обжарки кофе в 2010 году, а первую кофейню открыл в 2013-м на улице Правды в Москве - отсюда и название сети. С 2016 года сеть развивается через франчайзинг.

Сегодня сеть выглядит так:
🔹 более 170 точек в Москве, Санкт-Петербурге, Ярославле и Пензе
🔹 146 из них - франчайзинговые
🔹 собственная обжарка зерна - редкое для сетей такого размера преимущество
🔹 средняя площадь точки - 10-15 м2, что даёт сети возможность занимать локации, недоступные классическим кофейням

📐 Требования сети к помещениям продиктованы форматом «to go» и довольно специфичны: компактная площадь от 10 до 30 м2, первая линия с отдельным входом, высокий пешеходный трафик (метро, транспортные узлы, деловые кластеры), витринное остекление и место под вывеску, электрическая мощность, достаточная для кофемашин и холодильного оборудования, водоснабжение и канализация.

🏙 На рынке экспонируется несколько помещений с арендатором «Правда кофе» - например, на Русаковской, 25с1. Объект, кстати, выбран не случайно - я покупал там кофе. Помещение площадью 13,2 м2 расположено в 3 минутах пешком от метро «Сокольники», на первой линии, в одном ряду с «Пятёрочкой». Объект обладает всеми характеристиками, необходимыми для успешной работы формата: первая линия с отдельной входной группой, потолки 3,0 м, свободная планировка, готовый ритейл-кластер по соседству. От меня лично: путь от Сокольников к станции МЦД лежит мимо помещения, что создает доп.трафик. Коммерческие условия: договор на 3 года, МАП - 175 232 ₽/мес (2,1 млн ₽/год), ставка - порядка 13 275 ₽/м2/мес, цена ГАБа на продажу - 23,131 млн ₽.

💡 Защита инвестора в стрит-ритейле строится прежде всего на качестве локации, а не на имени арендатора. С этим помещением будет именно так - 13,2 м2 на первой линии в 3 минутах от метро «Сокольники» при любом сценарии быстро найдут нового арендатора того же формата.

🎥 Завтра, в четверг 28 мая в 13.00 состоится вебинар «Как найти деньги».

🧩 Кому точно нужно прийти на вебинар:

🅰️ Компетентным и опытным профессионалам рынка недвижимости (в любом секторе), планирующим реализовать свои первые собственные инвестиционные проекты и нуждающимся в финансовых партнёрах

🅱️ Действующим девелоперам, инициаторам проектов в недвижимости и синдикаторам, уже привлекающим инвестиции, но желающим работать не только с друзьями и знакомыми, а существенно расширить круг инвесторов

👉Что будет на вебинаре:

☑️ С чего начинать деятельность по привлечению инвестиций
☑️ Где искать и находить инвесторов
☑️ Кто такие инвесторы, как отличить инвестора от дементора
☑️ Как получать инвестиции - системно и в достаточных объемах
☑️ Какую юридическую структуру выбрать для привлечения инвестиций

☝️Важно:
1️⃣Ни при каких условиях не будет рассылаться запись, не будет повторов или ещё чего-то в этом роде. Если вам действительно нужны знания о том, как привлекать инвестиции - вы организуете свой день и придёте на мой вебинар. А если вам это не нужно - не придёте.
2️⃣ Все мои вебинары всегда нескучные, полезные и информативные, но при этом всегда продающие, поэтому если вы человек с тонкой душевной организацией и не любите маркетинг и рекламу - вам лучше не приходить.

✅ Ссылка тут: https://pruffme.com/landing/atsogoev/money2026

😎 Например, такой сценарий. Обычный россиянин, владелец квартиры, улетел на две недели в отпуск в Египет. В этот период одну из его соцсетей ненадолго взломали и опубликовали от его имени в сториз нечто, подпадающее под возбуждение ненависти к социальной группе… велосипедистов, например. Доброжелатели оперативно пишут донос. Дело возбуждают, прокурор сразу подаёт ходатайство об аресте имущества - человек ведь «находится за пределами РФ». Судья на следующий день, без извещения, накладывает арест на счета и квартиру. Россиянин загорает у пирамиды, его имущество - под арестом. Когда вернётся, россиянин будет снимать арест в общем порядке, параллельно доказывая, что аккаунт был взломан, а пост не его.

❓ Будет ли правоприменитель разбираться, опубликована ли «запрещёнка» со взломанного аккаунта, с поддельной страницы или сгенерирована нейросетью? Ответ напрашивается такой: сначала арест, потом доказывание «это был не я» силами обвиняемого. С российской правоприменительной практикой и презумпцией виновности в административных делах исход предсказуем.

🎯 Итого: новый риск получает каждый владелец недвижимости в РФ. Категория повышенного риска - не «уехавшие навсегда», а все, кто хотя бы периодически бывает за границей, потому что для них работает ускоренная процедура без уведомления. Цифровое подполье и полное отсутствие соцсетей тоже не страхуют - от поддельного аккаунта или дипфейка не защищён никто.

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Нет имущества, нет проблем
👀 Как страшно жить