Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📱 На канале SimpleEstate вышел интереснейший пост о том, на чём основан инвестиционный анализ платформы. Публикую с минимальными сокращениями.

🔍 Откуда берётся качество объектов в портфеле платформы? Из подхода к инвестиционному анализу - из того, какие параметры считаются главными. Большинство покупателей коммерческой недвижимости не очень хорошо разбираются в рынке, не знают куда нужно смотреть и что анализировать. Увы, у них нет насмотренности и экспертизы. Девять из десяти объектов на рынке не представляют никакого инвестиционного интереса. Качественные объекты приходится искать - долго и упорно.

🏛 На что смотреть точно не нужно? Архитектура, красота фасада, близость к Кремлю, размер оконных проёмов, высота потолков - это тоже важно, но всё-таки второстепенно. Дополнительные детали с небольшим весом при оценке.

На итоговую доходность объекта реально влияет всего несколько параметров:

✅ Первый и ключевой - трафик: поток проходящих мимо магазина людей, который трансформируется в товарооборот арендатора.

✅ Второй - размер арендной ставки. Если аренда вдвое выше рынка - это мина замедленного действия: рано или поздно арендатор придёт за скидкой, будет шантажировать уходом, а когда договор закончится - продлить по такой ставке точно не выйдет. Если ставка на уровне рынка или ниже - объект надёжен, арендатору комфортно, и со временем ставку можно даже поднять. Не менее важен показатель OCR, о котором был отдельный пост.

✅ Третий - сам объект. Новое «форматное» помещение, спроектированное под супермаркет, всегда лучше полуподвала со странной планировкой. Универсальное помещение, подходящее множеству арендаторов, более ликвидно, чем специфический лот под одного.

✅ Четвёртый - стоимость приобретения. Переплата на входе практически всегда гарантирует убыток. Причём стоимость приобретения - это не только окупаемость, на которую смотрит каждый первый инвестор.

🔮 Хрустального шара на рынке ни у кого нет. На входе нами просчитываются несколько сценариев - базовый, оптимистичный, пессимистичный. Чаще всего объект идёт по базовому, но иногда случаются отклонения в обе стороны. Есть объекты более удачные и откровенно неудачные - это не скрывается. Идеальных портфелей не бывает.

🔭 Перспективе выхода из актива платформа просчитывает на входе в каждую сделку - не только «сколько заработаем сегодня», но и «за сколько сможем продать через 10 лет». Преимущество платформы в том, что команда работает на рынке коммерческой недвижимости много лет, совершила целый ряд сделок и проанализировала сотни объектов - и фокусируется именно на качественных объектах, а не гонится за доходностью здесь и сейчас с убытком завтра.

📞 Вчера разговаривал с инвестором, который специализируется на создании готового арендного бизнеса в кварталах Москвы и ближайшего Подмосковья , в «Саларьево парк», «Восточном Бутово», «Ярославском квартале», «Ильинских лугах», «Яуза парк» и других. Почему-то мой знакомый любит проекты ПИКа (важно - это НЕ реклама оранжевого)!

🟠 Помещения он покупает через открытую продажу или на аукционах ПИКа (всё на сайте). У формата аукционов есть плюсы - прозрачные правила, доступ к лотам в нормальных локациях, которые при кулуарных продажах обычно уходят «своим» и невелик шанс поймать объект по адекватной цене (при условии слабой конкуренции). Из минусов - риск переплаты и ограниченное время на нормальный due diligence и инвестиционный анализ.

☝️Как работает его инвестиционная стратегия. Первые 2-3 года после ввода квартала любая коммерция живёт в режиме ожидания. Дома ещё заселяются, пустых помещений много, собственники конкурируют между собой, арендаторы выбирают и торгуются. Стартовые ставки аренды часто опускаются ниже прогнозных, срок окупаемости увеличивается. Это нормальная фаза развития, на ней мой знакомый предпочитает заключать договоры на 2-3 года.

📈 Когда жилой квартал заселён, работают школы и сады, сформирован пешеходный трафик - первые договоры истекают, а ставки могут вырасти уже на +30% и даже на +50% к стартовой. Именно в этот момент у инвестора происходит переоценка как по арендному потоку, так и по стоимости помещения (она растет) и окупаемости (она снижается).

🧩 До 30% жителей новых ЖК в Москве и области работают из дома и тратят деньги в радиусе 1,5 км от своего подъезда, плюс продолжается миграция арендаторов из больших ТЦ в стрит-ритейл жилых кварталов, поближе к клиенту. Оба тренда на руку коммерции в спальных кварталах за МКАД - спрос растет.

💵 По словам моего собеседника на отрезке 6-7 лет развития локации его чистая окупаемость достигла 7 лет, хотя в начале (на этапе заселения) она превышала 12. То есть на коротком промежутке (2-3 года) инвестиции в новые кварталы могут обеспечивать скромные результаты, но в долгосрочной перспективе 7-10 лет, ситуация меняется в пользу инвестора.

🔻В общем, коммерческая недвижимость в новостройках подходит либо для спекулятивных проектов, либо для долгосрочного удержания.

🏆 370 участников от Крыма до Владивостока: кто взял «Рекорды» в 2026?

28 мая в Москве выбрали лучших. В 17-й раз премия «Рекорды Рынка Недвижимости» собрала рекордное число номинантов — более 370 компаний и объектов из разных регионов России. Смотрим, кому достались награды.

О премии и ее победителях пишут крупнейшие федеральные СМИ О победителях премии уже написали Ведомости, ТАСС, Интерфакс, Forbes

1. Grand prix — Клубный дом «Империум» (VESTA DEVELOPMENT)
2. Новостройка Москвы бизнес-класса №1 — ЖК «УЛЬТИМА Сити» (ГК «Кортрос»)
3. Новостройка Москвы премиум-класса №1 — ЖК «Айс Тауэрс» (Град Девелопмент)
4. Жилой квартал Москвы №1 — ЖК «Сезар Сити» (SEZAR GROUP)
5. Жилой комплекс премиум-класса №1 — Дом Дау (ГК «Сумма Элементов»)
6. Жилой комплекс бизнес-класса №1 — ЖК «CRYSTAL Трилогия» (Концерн «Крост»)
7. Жилой комплекс комфорт-класса №1 — ЖК «Новые смыслы» (UNIKEY)
8. Премьера года премиум-класса №1 — ЖК «Сезар Будущее» (SEZAR GROUP)
9. Премьера года бизнес-класса №1 — ЖК «Мнёвники от Гранель» (ГК «Гранель»)
10. Выбор покупателя — ЖК «Дом 56» (ГК «Галс-Девелопмент»)
11. Объект 5 звезд * — Экокомплекс «Белые Ночи» (PARADE Development)
12. Семейный объект №1 — ЖК «Адмирал» (ГК «Галс-Девелопмент»)
13. Концепция проекта №1 — Гостиничный комплекс «Greenmont» (Федеральный девелопер «Неометрия»)
14. Инфраструктура объекта №1 — ЖК «Монблан» (ГК «Галс-Девелопмент»)
15. Архитектура объекта №1 — ЖК «Сезар Силика» (SEZAR GROUP)
16. Лучший ЖК для инвестиций — «Береговой-2» Жилой квартал на Москве-реке (Главстрой)
17. Лучший клубный дом РФ — Клубный дом «Приоритет» (ГК «Еврострой»)
18. Элитный клубный дом №1 — Клубный дом «Энигмия» (Upside Development)
19. Региональный объект №1 — Жилой квартал «Ботаника» (Author Development)
20. Инфраструктура регионального объекта №1 — ЖК «Регата» (РостовДомСтрой)
21. Санаторий будущего — Лечебно-оздоровительный комплекс «Вера» (ДК «Слово групп»)
22. Инвестиционная курортная недвижимость №1 в России — Палаццо Де Агой (СЗ «Юг»)
23. Лучший проект для жизни — «Афиальт» (AFI Development)
24. Лучший камерный ЖК премиального качества — Клубный дом ARTEL (STENOY)
25. Архитектурное открытие года — Дом «Малевич» (Концерн «Крост»)
26. Бизнес-центр №1 — «Кобзон Сити» (К-CITY) (October Group)
27. Лучший новый отель на Мальдивах — NOKU MALDIVES 5*
28. Компания по демонтажу и реновации №1 — ГК «КрашМаш»
29. Лучший девелопер полного цикла в Крыму — ГК «Интеллект»
30. Девелопер лайт индастриал №1 — Industrial City
31. Новое имя в девелопменте — ГК «Балчуг Девелопмент»
32. Девелопер в ДНР №1 — ГК «Садовое кольцо»
33. Команда года — Группа «САМОЛЕТ»
34. Лидер года — Анна Акиньшина, Генеральный директор Группы «САМОЛЕТ»
35. Девелопер №1 — Группа «Эталон»
36. Риелтор №1 — CORE.XP Жилая недвижимость
37. Компания №1 — ГК «Кортрос»
Партнер премии - Reynaers Aluminium
Полный список победителей представлен на сайте recordi.ru

#реклама

Sale-leaseback по-русски

🏭 Давайте представим, как могла бы выглядеть такая сделка в наших реалиях. Собственник производственного комплекса, например, в Ленинградской области, хочет его продать и остаться арендатором. По сути это классический sale-leaseback - недвижимость продаётся, но бизнес из неё не уезжает.

📋 Из чего состоит сделка:
🔹 Компания-продавец получает единовременно или в рассрочку крупную сумму от продажи недвижимости
🔹 Компания-продавец остаётся в том же помещении, но уже как арендатор
🔹 Инвестор получает стабильный индексируемый арендный доход
🔹 Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (от 10 лет)

⚠️ Но есть серьёзные риски. Производственное помещение - не офис в бизнес-центре, это специфическая недвижимость с пониженной ликвидностью на аренду. А кому в случае ухода арендатора можно продать пустое производственное помещение, возможно, со специальными характеристиками - особыми перекрытиями, электромощностями, вентиляцией - если арендатор однажды уйдёт? Всё немного проще и чуть более ликвиднее, если это свежий light industrial. А если это производственное здание из 80-х (редевелопмент коровника)?

💰 Сделка крупная, поэтому придётся оценивать арендатора комплексно - проводить полный финансовый аудит бизнеса продавца, смотреть на его долговую нагрузку, рентабельность. Многое ли можно будет из этого понять?

☝️Нельзя не учитывать крупные штрафы за расторжение. И понятно: доходность такой сделки должна быть на 5-10% выше аналогов в традиционных секторах рынка недвижимости.

📊 В общем, инвестору нужно максимально проработать вопрос рисков, чтобы неожиданно не оказаться с пустым производством и без рентного потока.

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Заводы, пароходы - покупаю не глядя!
👀 Алкомаркет лучше, душевнее

Следим за трендом!

📈 В США бум сделок sale-leaseback: многие местные компании переживают сложные времена и продают свою недвижимость инвесторам, оставаясь арендаторами на долгий срок.

🛋️ Представьте: вы продаёте свой любимый диван соседу, но договариваетесь, что можете на нём лежать сколько захотите - за плату, конечно. Вот это и есть суть сделки sale-leaseback.

🏭 Один из свежих примеров - W.P. Carey, крупный американский фонд недвижимости (REIT), специализирующийся именно на таких сделках, закрыл сделку по покупке 43 производственных объектов у производителя товаров для садоводства GardenCore за $400 млн. Ещё одна сделка 69 зданий ресторанов сети Denny's за $146 млн., приобретенных фондом Essential Properties.

🏦 Фонды и частные инвесторы, специализирующиеся на проектах sale-leaseback заметно активизировались: часть сделок на рынке маркируются как «дистресс» - некоторые компании продают портфели недвижимости, а чтобы выжить в непростые времена для местной экономики.

💼 В целом, мотивация продавцов разная: одни финансируют сделки M&A, другие снимают недвижимость с баланса ради роста операционного капитала, третьи - монетизируют активы, не прекращая заниматься профильным бизнесом. Дистрессы - это пока отдельная, не массовая история.

🛒 Что покупают инвесторы:
🔹 Производственные и промышленные объекты - самый популярный тип, около 60% рынка
🔹 Сети магазинов и ресторанов - продукты, стройматериалы, фаст-фуд
🔹 Склады и логистические центры
🔹 Медицинские объекты - клиники, лаборатории
🔹 Специализированные активы - холодильные склады, производства удобрений, частные школы

💡Где тут win-win? Выгода для арендатора (бывшего собственника) - куча денег и понятные долгосрочные условия пользования активом. Выгода для инвестора - денежный поток с первого дня и на долгий (10-20 лет) срок.

🤔 И тут я подумал! Может ли прижиться и развиться этот тренд из «таки Амэрики» у нас, в России?

🔻Продолжение следует...

⚡ Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений на Уральской улице!

📍 Место: ВАО, метро «Щёлковская», Уральская, 5 — всего 400 метров пешком от метро. Рядом Центральный автовокзал «Щёлково», формирующий стабильный и интенсивный пешеходный трафик в локации.

🚀 В продаже 9 торговых блоков:
🔹 площади от 35,3 м2 до 373,1 м2
🔹 высота потолков 3,3 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы в каждое помещение
🔹 центральные коммуникации

💼 Инвестиционная идея очевидна: приобретение торговых помещений первой линии для последующей сдачи в аренду. Близость к одному из крупнейших транспортных узлов востока Москвы обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, услуги и общепит. Инвестор получает рентный доход с потенциалом роста стоимости актива.

💸 Цены: от ₽36 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж