Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Кто купил склады Raven Russia? У меня есть правдоподобная версия.

💰 Складской портфель Raven Russia обрел нового владельца. Покупатель - относительно свежен АО «УК «Белая Скала», а ее учредитель специализированное финансовое общество (СФО) «Аврора».

💼 Предыстория. Портфель из 16 складских комплексов почти на 2 млн м2 в Москве, Подмосковье, Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове по иску Генпрокуратуры признали «стратегическими транспортными терминалами», обратили в доход государства и выставили на торги. После серии несостоявшихся аукционов лот со стартовой ценой около ₽90 млрд ушёл за ₽47,2 млрд - с дисконтом порядка 50% к начальной цене.

👉Ключевой элемент конструкции сделки - СФО.

🏷️ СФО или специализированное финансовое общество - это особая конструкция, появившийся в российском праве в 2013 году для секьюритизации и выпуска облигаций. Смысл в том, чтобы «упаковать» денежный поток или права требования в облигации: СФО получает актив или права на будущие доходы, выпускает под них бумаги, а инвесторы получают купон из этого потока. У такой конторы, как правило, нет ни сотрудников, ни собственной операционной жизни - всем управляет сторонняя управляющая компания.

🔒 В последние 4 года СФО в том числе применялись для сокрытия конечных бенефициаров активов в борьбе против санкций от недружественных стран. Но и собственно для финансирования сделок и секьюритизации - тоже.

✅ В случае продажи активов Raven Russia СФО могла с одной стороны использоваться чтобы дистанцироваться от несколько токсичной истории с экспроприацией недвижимости англосаксонских инвесторов, а с другой - для финансирования сделки.

📜 В мае 2024 ЦБ зарегистрировал для СФО «Аврора» выпуск структурных облигаций с залоговым обеспечением серии А-1 для квалифицированных инвесторов по закрытой подписке. Именно этот выпуск может стать инструментом финансирования оплаты ₽47,2 млрд. То есть некий Инвестор купив облигации СФО, профинансирует сделку со складами.

⚙️ Схема такая: деньги от продажи облигаций СФО спускаются в «Белую Скалу», а та оплачивает лот. Арендный поток со складов поднимается и обслуживает выплату купонов. Закрытая подписка подразумевает, что список держателей бумаг не раскрывается, а вместе с ним скрыт и реальный источник денег на покупку.

🪝Очевидно, это сделка с очень высоким плечом: «Белая Скала» покупает крупный актив на деньги от размещения облигаций (собственные средства тут могут стремиться к нулю, а долг к 100%) и обслуживает его денежным потоком самого актива.

🔍 Так кто же Инвестор? Бывший руководитель «Белой Скалы» пользуется корп. почтой известной УК ПИФ и ЗПИФ, «Первая», ранее именовавшейся «Сбер Управление Активами». То есть возможно, что за сделкой стоит структура из орбиты крупнейшего банка страны, одного из немногих игроков, кому не проблема оплатить чек почти на ₽50 млрд .

⚠️ Важная оговорка! УК «Первая» - юридически самостоятельное лицо, после переименования 2022 года её структура собственности стала менее прозрачной. Некорректно говорить о Сбере как покупателе складов Raven Russia.

❓Может ли СБЕР купить облигации СФО «Аврора»? Может. Могут ли ПИФы УК «Первая» купить облигации СФО «Аврора»? Могут.

🧩 Если облигации СФО по закрытой подписке осядут в итоге в СБЕРе и финансовых структурах с ним связанных, то национализированный у британцев портфель в конечном счёте профинансирован деньгами российских квал. инвесторов - неопределенного количества клиентов экосистемы Сбербанка (от НПФов до физических лиц). То есть бенефициар сделки - это не один человек и не группа людей, а экосистема СБЕРа и контролирующие его лица.

🔁 Если всё будет так, то получится замкнутый контур: одна экосистема и структурирует сделку, и держит долг, и несёт какой-никакой риск. Подтвердить это по открытым данным будет нельзя, но эта версия лучше всего объясняет, зачем городить конструкцию с СФО.

➕ Добавлю ещё один штрих. Конструкции СФО применяются ещё одной структурой, связанной со СБЕРом - УК СФН. Там целый выводок СФО «Цефей», назначение которых мне неизвестно.

🔻Всё написанное - мои домыслы, основанные на слухах и преувеличениях!

☝️И всё же УК Белая Скала это не Гриф, а Греф. Во всяком случае в контактах значится УК «Первая», находящаяся под контролем СБЕРа.

☝️И всё же УК Белая Скала это не Гриф, а Греф. Во всяком случае в контактах значится УК «Первая», находящаяся под контролем СБЕРа.

Вот у этого господина (по предварительным данным Антона Филатова) якобы есть ₽47,19 млрд ($629 млн) - он выиграл торги и получит ранее изъятые государством активы Raven Russia через некое АО «УК «Белая скала». Слышали когда-нибудь о нем?

P.S. Нет, он не родственник Германа ГрЕфа.

🏢 Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений на Садовом кольце - Земляной вал, 42!

📍 Место: ЦАО, метро «Чкаловская», Земляной вал, 42 - всего 200 метров от метро, прямо на первой линии Садового кольца, напротив станции. Локация формирует мощный трафик: рядом Курский вокзал, ТРК «Атриум» и жилой дом Chkalov.

🚀 В продаже 8 торговых блоков:
🔹 площади от 14,4 м2 до 209,6 м2
🔹 потолки 3 м
🔹 отдельные входы в каждый лот
🔹 центральные коммуникации

💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Расположение на первой линии Садового кольца с интенсивным трафиком и метро в шаговой доступности обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, кафе и услуги. Инвестор сможет получать регулярный рентный доход, а также рассчитывать на потенциальный рост стоимости активов.

💸 Цены: от ₽26 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

🔲 Белые ночи = максимальный доход.

🏖️Помню, когда жил в Санкт-Петербурге мы с женой вызвали такси в Сестрорецк, и, садясь в машину, я назвал адрес и добавил «в Сестрорецк, к морю, пожалуйста». Водитель сделал очень кислую мину и сказал, что «в Петербурге моря нет, а есть залив».

🌚 Наверное и ночи у него были не совсем белые, но мы решили не уточнять. Формально-то про море он был прав, но...

🌟 Я это к чему. В одном из самых лучших городов мира (в моём личном рейтинге) недавно прошли форумы экономистов и юристов, ПМЭФ и ПМЮФ! Летом в город приезжают туристы на праздник «Алые паруса» и, конечно, посмотреть на белые ночи.

🏨 Именно летом заполняемость некоторых (многих) гостиниц и апарт-отелей города достигает 100%, а цены на размещение увеличиваются на 10-20%. На успех апарт-отеля в летний сезон влияют несколько факторов: локация, категория апарт-отеля, концепция, перечень дополнительных услуг и т.д.

🏟️ Ежегодные летние мероприятия в Санкт-Петербурге и природный феномен белых ночей создают стабильный летний туристический поток. Это практически гарантирует высокий доход владельцам апартаментов в летний сезон, благодаря предсказуемости и регулярности пикового спроса.

💼 Но деловые мероприятия, конференции и форумы поддерживают гостиничную и апарт-отельную индустрию Петербурга и в другие времена года.

🪫Однако, возможно, что подобных мероприятий в городе и стране в целом станет меньше. Петербурженка и спикер Совета Федерации Матвиенко на встрече с премьер-министром Мишутиным предложила дать поручение проанализировать систему существующих форумов в стране, которые проводятся на бюджетные средства, а также их отдачу и эффективность.

☝️Правда Матвиенко сказала, что выводит за рамки обсуждения основные ежегодные мероприятия – например, ПМЭФ и ВЭФ. А вот остальные мероприятия вероятно ожидает секвестр, что может стать неприятным сюрпризом для владельцев доходной жилой недвижимости в СПБ.

⚠️ Кстати, осенью в Санкт-Петербурге состоится Петербургский Международный Газовый Форум, но это мероприятие по масштабу пока уступает ПМЭФ и «Алым Парусам».

Инвесторы с небольшим капиталом часто хотят «сразу и много», но почти никто не готов разбираться, за счёт чего это вообще должно получиться. А чтобы получать «много», нужна системность.

Поэтому особого внимания заслуживают объекты, где доходность закладывается ещё на этапе строительства и подтверждается локацией с гарантированным потоком посетителей.

Хороший пример — жилой квартал «Инджой», в котором недавно открылись продажи коммерческих помещений. Локация — Войковская. Первое, что считывается, — это крутой обжитой район. Метро, МЦК, плотная жилая застройка, движение в течение дня — всё это обеспечивает ежедневный высокий трафик. А ещё это Ленинградский коридор: здесь сосредоточено множество бизнес-центров, куда ежедневно съезжаются тысячи сотрудников.

Поэтому новая коммерция в таком месте не просто кстати, а буквально востребована с первого дня: днём — офисные работники, вечером и в выходные — жители.

Похоже, что «Талан» делает ставку не на случайный набор арендаторов, а на продуманную экосистему сервисов,