Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

​​🇹🇷 Турция аннулирует 687 «золотых паспортов». Из-за мошенничества с недвижимостью.

❌ Турецкие правоохранители утверждают, что аннулированные паспорта были получены путем фиктивных сделок с недвижимостью.

☝️Схема была такая: стоимость турецкой недвижимости искусственно завышалась через поддельные отчеты оценщиков, оформлялись фиктивные договоры купли-продажи и даже проводились фиктивные переводы денежных средств. В 2025 году Турция расследовала аналогичную схему, по которой гражданство могли незаконно получить почти 1 200 человек.

🏚️ При этом программа инвестиционного гражданства Турции продолжает работать, в том числе для граждан России. Паспорт дадут за покупку объекта недвижимости стоимостью от $400 000. Владеть объектом придется не менее 3 лет, потом можно продать. Правда неизвестно с каким дисконтом и в какие сроки...

⚠️ По некоторым данным турецкие власти довольно легко аннулируют паспорта на основании уголовных дел в отношении своих «новых» граждан, открытых в других странах мира.

📕В последнее время спрос на покупку паспортов иностранных государств среди россиян растёт. Спросом пользуются относительно недорогие решения - Вануату (невозвратный взнос от $130 тыс), Сан-Томе и Принсипи (невозвратный взнос от $100 тыс) и Науру (невозвратный взнос от $100 тыс). Популярые в прошлом паспортные программы Карибских стран для россиян закрыты, а гражданство Сальвадора ($1 млн в биткоинах) спросом пока не пользуется.

Как вы относитесь к идее покупки доп. гражданства?
👍 Нормальная тема
🔥 Сомнительная история
👀 Категорически против!!!
✍️ Выскажусь в комментариях

🏅 Получение ЖК или БЦ престижной премии как правило не увеличивает цены или темпы продаж. Но это всегда неплохой повод обратить внимание потенциальных покупателей или арендаторов на проект, особенно если премия заслуживает доверия, а критерии выбора номинантов и призеров транспарентны и прозрачны.

🌏 Новая премия рынка недвижимости, BRICS Property Awards, принимает заявки до 20 августа. Как понятно из названия, это международная премия проектов сферы недвижимости стран БРИКС. Всего 39 номинаций, пять блоков: городская жилая, загородная, коммерческая и курортная недвижимость, а также специальные номинации. К участию принимаются как готовые проекты, так и проекты на стадии концепции (но с разрешением на строительство).

🏢 Коммерческая недвижимость будет представлена в трех номинациях.
🔹 Лучший бизнес-центр класса А - архитектурное решение, инженерия, функциональность общественных пространств, качество эксплуатации и комфорт для арендаторов.
🔹 Лучший проект редевелопмента под коммерцию - качество преобразования объекта, адаптация под современные сценарии использования, сохранение идентичности здания и коммерческая состоятельность.
🔹 Лучшая коммерческая инфраструктура ЖК бизнес- и премиум-класса - качество коммерческой среды, подбор арендаторов и операторов, удобство сервисов, их соответствие аудитории комплекса и влияние на ценность проекта.

🎤 Сначала будет онлайн-голосование, а потом финалисты выйдут на очные защиты своих проектов перед международным экспертным жюри 9-10 ноября. Торжественная церемония награждения состоится 11 ноября в Казани.

🏆 В общем, премии девелоперов поднимаются на международный уровень! Главное - успеть подать заявку.

Вопрос мне вчера задали:

❓Возможно ли нецелевое пользование средствами в российских ЗПИФ?

⭕️ Нецелевое - нет. За этим следит Специализированный Депозитарий, независимая от УК лицензированная компания. Она не согласует всё, что не входит в список расходов УК, включенных в правила доверительного управления ЗПИФ. То есть УК ЗПИФ за счет активов фонда не сможет, например, оплатить отпуск директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи.

💸 А может ли УК ЗПИФ за счет активов фонда оплатить деловую поездку директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи, связанную с работой ЗПИФ?

✅ С моей точки зрения - да! В правилах доверительного управления всегда есть пункт, посвященный расходам и вознаграждениям УК. В частности, для фондов недвижимости характерны специфические расходы, предполагающие изучение объектов недвижимости, которые предполагается приобрести в состав ЗПИФ.

📑 В правилах может быть такая формулировка: «за счет имущества, составляющего Фонд, оплачиваются расходы по оплате анализа инвестиционных проектов, в том числе различных видов экспертиз, проведение аудита отчетности и правовой экспертизы учредительных документов и деятельности хозяйственных обществ, акции (доли в уставном капитале) которых приобретаются в состав имущества Фонда».

🛸Иными словами поездка директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи может быть оплачена за счет средств инвесторов ЗПИФ, если это необходимо для анализа перспективного проекта в Краснодарском крае. Чем уж там реально будут заниматься сотрудники УК ЗПИФ… не особо проверяется.

💵 Но и этот платеж, однако, должен быть согласован Специализированным Депозитарием, независимой от УК лицензированной компанией. Финальное решение спецдепа может быть отрицательным для УК ЗПИФ.

🙄 Это циклы рынка недвижимости.

ℹ️ Для тех, кто не знает, выделяются четыре основных фазы (цикла) существования рынка:
🔹Восстановление (рост цен, например, на фоне дефицита предложения)
🔹Экспансия (активное формирование предложения  через новое строительство)
🔹Переизбыток предложения (превалирование над спросом)
🔹Рецессия (снижение цен)

🎰 Давайте погадаем! В какой точке сейчас первичный рынок жилой недвижимости (новостройки) по вашим ощущениям?

👍 Восстановление
🔥 Экспансия
👀 Переизбыток предложения
🤗 Рецессия
😎 Никаких циклов не существует!

🅿️ Подписано постановление Правительства Москвы №2118-ПП о повышении коэффициентов обеспеченности машиноместами.

🔣 Новые коэффициенты обеспеченности машиноместами в зависимости от площади квартиры:
🔹 до 70 м2 - 0,8 м/м
🔹 70-100 м2 - 1,2 м/м
🔹 свыше 100 м2 - 1,6 м/м

🧮 Если раньше на 500 квартир нужно было обеспечить приблизительно 175 м/мест, то теперь - приблизительно 500 м/мест.

🚗 Однако есть версия, что в паркингах можно будет ставить механизированные системы хранения - «клаусы», они же двухъярусные подъёмники.

🔧 Схема вырисовывается такая: застройщик перепроектирует паркинг, слегка увеличивая высоту потолков, закупает и устанавливает клаусы, таким образом проходя по свежим городским нормам. Но как теперь продавать машиноместа? Напомню, что клаус это всего лишь подъёмник, и на втором уровне это не недвижимость, а воздух.

📄 Вероятно, продавать застройщики будут как раньше: одно машиноместо, один договор, один кадастровый номер. Просто внутри этой юр.конструкции теперь де-факто помещаются две машины, а де-юре машиноместо одно.

🤔 В итоге чёрт оказался не так страшен, как его описывали, а инициатива правительства Москвы в общем-то к очень серьёзным последствиям для экономики девелопмента в столице не приведёт.

✅ Да, застройщикам придётся закупать клаусы, да, цены на машиноместа и вероятнее всего на квартиры повысятся. Но не ужас-ужас. Зачем это понадобилось Москве, да ещё и сейчас - всё ещё непонятно. Впрочем, здесь
изложил конспирологическую версию.

💬Дубль в MAX (на всякий)

📦 Склады теперь опасный актив? Нет. Но и делать вид, что риски инвестирования в склады не изменились, тоже довольно странно.

💼 В качестве инвестиционного инструмента склады обладают рядом преимуществ: неразрывные длинные договоры аренды, стабильные индекструемые денежные потоки, солидные платежеспособные арендаторы. Однако теперь инвесторам приходится обращать внимание на локацию, страховое покрытие, наличие резервных мощностей и инженерную устойчивость объекта.

💵 Складские ЗПИФы тоже проходят этап переосмысления инвесторами, которых всё больше интересует, что внутри: один мегахаб или диверсифицированный портфель, один арендатор или несколько, есть ли нормальная страховка и «план Б». Инвесторы насторожились, их чек-лист стал сильно длиннее.

👥 В общем, спикерам и гостям главного события года в сфере индустриальной и логистической недвижимости - форума NF GROUP ПРО СКЛАДЫ будет о чем поговорить.

🏟️ Масштабное мероприятие, посвященное самому горячему сектору рынка коммерческой недвижимости России пройдет 9-10 сентября в Москве.

🌍 Мероприятие объединит участников из России и стран СНГ, предоставив им возможность обменяться опытом, актуальными знаниями и лучшими практиками, а также установить новые и укрепить существующие деловые связи.

🔒 Регистрация на мероприятие доступно в приложении NF Group https://appnf.ru/

📦 Все корифеи складского рынка ежегодно посещают мероприятие NF Group. Кажется, в этом году диалог и обмен мнениями рынку нужен как никогда.

#нереклама

💬Дубль в MAX (на всякий)

Склад как мишень: какие варианты у ритейла?

📍 За три недели дроны выбили около 8% логистических мощностей Wildberries, 31 июля был атакован, но не пострадал, к счастью, объект Ozon в Зеленодольске, а 4 августа досталось распределительному центру «Ленты» в Ленинградской области. Мишенью БПЛА оказалась не компания госпожи Ким, а уже скорее сектор рынка недвижимости: крупный логистический узел с высокой концентрацией товара.

🤔 Что могут с этим поделать маркетплейсы и ритейлеры?

1️⃣ Перевести товар обратно к продавцам - модель FBS. Рассредоточение работает: тысячи мелких точек хранения товаров - гораздо менее интересная цель, чем один комплекс на 100 тыс.м2. Но тогда сломается экономика. Мега-склад WB c товарами селлеров нужен, чтобы лампочка за ₽100, носки за ₽300 и чашка за ₽800 от трёх разных продавцов уехали в ПВЗ одной машиной. При FBS в ПВЗ поедут три машины со складов селлеров. Для ультрадорогих товаров это вполне ок, а вот дешёвый сегмент (носки и чашки) такого не переживёт - доставка будет стоить дороже товара. Wildberries уже якобы пытается хранить часть товаров чуть ли не на ПВЗ, но это не решение... Продуктовый ритейлер себе такое позволить не может вообще.

2️⃣ Раздробить сеть распределительных центров. Вместо мега-хабов арендовать, купить или построить объекты по 20-30 тыс.м2, чтобы потеря одного узла не ломала логистику. Это работает, но это долгая история. Плюс это прямо противоречит логике эффективности, содержание сети хабов среднего размера дороже и сложнее.

3️⃣ Отодвинуть сеть РЦ на восток. Урал, Поволжье, Сибирь, Казахстан. Сейчас есть заявления о том, что во всяком случае Wildberries пойдет по этому пути. Результат предсказуем - себестоимость доставки выше (что скажется на ценах), сроки - дольше. И тоже - это всё небыстро. Например, в Казахстане просто физически нет складов необходимой Wildberries конфигурации. А строить склад - 2 года...

4️⃣ Пытаться своими силами защищать здания. Противопожарное зонирование, разнесение секций, спринклеры, эвакуационные протоколы... вплоть до установки систем ПВО.

⚖️ Итого: нет ни одного варианта, который бы помог завтра, полностью убрал риски и не сделал бы логистику дороже.

🎯 Если мишень БПЛА - сам формат, а не конкретная компания, то и переоценка пойдет по всему сегменту крупных складов, а не адресно по объектам Wildberries. Ставки капитализации начнут "расслаиваться" по географии, формату, площади объектов. А ликвидность крупных объектов резко снизится. В общем, вызов для складского сегмента небывалый.

💬Дубль в MAX (на всякий)