Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🔬Сегодня мне переслали видео, автор которого утверждал, что доходность девелопмента в Москве - ноль. Ну то есть заработать на этой теме нельзя. Чтобы понять почему так и что с этим делать нужно было залезть к нему в воронку продаж... Но я решил этого не делать. 🔥Вообще довольно популярная идея: застройщики-терпилы не зарабатывают деньги. 🧯В качестве иллюстрации к этому тезису: 🔹Смайнекс купил аж две площадки - на ул.Льва Толстого и на Кузнецком Мосту 🔹MR Group под новый год отхватила целый БЦ Mirland с проектом на 300 тыс м2 🔹October Group прикупила площадку «Столярный 3/6» 🔹И даже какая-то ГК «Развитие» купила у девелопёра Вязовского ЖК «Воронцов». 🔹Я уж не говорю о том, что о множестве сделок никто, кроме узкого круга и не в курсе. 💯 Очевидно, все эти многомиллиардные предновогодние покупки делаются чисто ради спортивного интереса! Зарабатывать там никто и не собирается, ага (это была едкая ирония)!

🏗️ФСК: молодцы, просто молодцы. Или совсем даже нет. 🥂Застройщик недавно провел шикарнейшее мероприятие на котором показал кучу красивых картинок и красивых цифр. 🔸Консолидированная выручка ₽297 млрд. Ого! 🔸Выручка от реализации недвижимости ₽194 млрд. (52% от конс. выручки). Ну ничего себе! 🔸Продано 752,9 тыс.м2 недвижимости. Ишь ты, подишь ты! 🔸Объем ввода 577,3 тыс м2 недвижимости. Отвал башки! 🎉 Ну круто же!? Поражает воображение!!! Можно только поздравить команду компании и контролирующего акционера «мальтийского сокола» Владимира Воронина с такими грандиозными успехами! 👀 А что там насчет долговой нагрузки, рентабельности, EBITDA, достаточности собственного капитала, дебиторской задолженности по подрядным работам МСУ-1 и других важнейших показателей? ⬛ Тишина? 🧻ФСК годами выпускают никчемушные пресс-релизы про наличие отчётности по МСФО, но этой отчётности в открытом и даже закрытом доступе нет. Корп.документы ФСК аудирует компания МТ Аудит - просто зайдите на их оф.сайт! 💰Конечно, ФСК - частный застройщик, который раскрывает свои финансовые анналы только кредитующим банкам и зачем-то рейтинговому агентству АКРА. Мне он ничего показывать и рассказывать про свою EBITDу и не должен. 🤨 Ну а я совершенно не должен верить в победные реляции ФСК. Потому что выручка 2024 года в размере ₽297 млрд. может означать как нечто очень хорошее, так и нечто очень плохое. ℹ️ Для справки: выручка «СУ-155» в 2014 году составляла ₽106,2 млрд. (еще те рубли, по курсу ₽35/$), а в 2015 году компания обанкротилась. ☹️ Кстати, по «Движению.Говорово» неофициальная отмазка ФСК такая: перенос сроков почти на год случился по вине... Города Москвы. Какие-то документы просто не подписывают, а застройщик вообще ни при чём! Что думаете про состояние ФСК? 👍 Всё очень хорошо 👀 Всё очень плохо 🔥 Мне по 🥁

💵 «Ой, а можно наличными?» 🤔 Эту фразу мы будем слышать всё чаще и чаще в 2026 году. В ответ государство начнет бороться с наличными деньгами через цифровые рубли и ограничение оборота нала. 🤗 Забавный случай произошел со мной в одном из отделений СБЕРа! Я пришел оплачивать пошлину за смену паспорта (в 45 лет это необходимость) - 300 рублей. Оплатить QR /улыбкой в отделении в Химках было нельзя, модуль NFC по неизвестной причине не работал. Физической карты у меня с собой не было. Пришлось платить наличными - впервые за долгое время! ❓К чему я это? ЦБ РФ сегодня опубликовал рендеры будущих новых денег (₽1000). Будем знакомы!

🏭 Недавно мне написал брокер и предложил SimpleEstate купить здание завода где-то в Ленинградской области. При этом нынешний собственник желает остаться арендатором завода. Я написал, что это не наш профиль, но затем подумал! По сути это сделка sale-leaseback или обратная аренда: недвижимость продается, но бизнес из него не уезжает. 🎭 Представьте: вы продаете свой любимый диван соседу, но договариваетесь, что можете на нем лежать, сколько захотите (за плату, конечно). Вот это и есть суть сделки sale-leaseback! Из чего состоит sale-leaseback: 🔹Компания-продавец получает единовременнo или в рассрочку крупную сумму от продажи недвижимости 🔹Компания-продавец остается в том же помещении, но уже как арендатор 🔹Инвестор получает стабильный индексируемый арендный доход 🔹Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (обычно на 10-20 лет) ⚠️ Но есть и серьезные риски! Завод не бизнес-центр, это очень специфическая недвижимость, которая обладает пониженной ликвидностью. Кто арендует заводские цеха в случае ухода арендатора? 💰 Сделка крупная, поэтому придется оценивать арендатора комплексно - проводить полный финансовый аудит бизнеса продавца, смотреть на его долговую нагрузку, рентабельность. Нельзя не учитывать крупные штрафы за расторжение. Ну и понятно, доходность такой сделки должна быть на 5-10% выше аналогов в трациционных секторах рынка недвижимости. 📊 В общем, инвестору нужно максимально проработать вопрос рисков, чтобы не оказаться с пустым заводом и без денег. 👍 Спасибо, Кэп 🔥 Заводы, пароходы - покупаю не глядя! 👀 Алкомаркет лучше, душевнее

✅ Мораторий на штрафы за задержку сроков не будет продлен на следующий год. 🚀 Цены на новостройки вверх? 🏗 Основная декларируемая причина задержек сроков сдачи жилья - «проблемы с импортом стройматериалов и оборудования на фоне санкций». Через мораторий застройщикам «дали отдохнуть» от дополнительных издержек на время перестройки бизнеса. Но теперь-то всё ок. 💸 И как только появилась новость об отмене моратория, появились версии о том, что застройщики переложат штрафные риски в стоимость «квадрата»! Логика железная! 📉 Проблема в том, что застройщики имеют возможность повышать цены тогда, когда есть высокий спрос на их товар. А спрос не зависит ни от штрафов, ни даже от себестоимости. Сегодняшний спрос во многом формируется государством через ипотечные программы. ⚠️ Например, если условия семейной ипотеки будут и дальше ужесточаться, спрос снизится, а вместе с ним вырастет роль скидок и спец.предложений. 🎯 Поэтому отмена моратория НЕ станет драйвером роста цен на новостройки. Конечно, застройщики будут пытаться переложить свои риски на покупателя, так же как пытаются перенести в цены непрекращающийся рост стоимости работ, налогов, земли и т.д. ⛳ Всё это возможно ТОЛЬКО при наличии спроса. Если в 2026 году «семейку» значительно не ограничат и спрос как минимум не упадет, будет рост цен. Иначе будут скидки.

🗓️ В 2026 году бизнесу, арендаторам будет непросто. Но некоторым непросто уже сейчас (в конце 2025 года)! 🍷Ну про алкомаркеты, у которых проблемки с лицензией в МО я уже писал. 🎰 Теперь новая тема! Сообщил мне товарищ - съезжает от него один крупный букмекер. Свой побег компания объясняет высокими налогами на их бизнес, вводимыми с 1 января 2026. 🔢 Посчитали букмекеры свою экономику, прослезилась и расторгли договор. Тут конечно, найдутся те, кто напишет «туда им и дорога»... Но всё-таки букмекеры ведут легальный бизнес, от которого государство имеет достаточно много налогов. Впрочем, как и от алкоголя. 📍Исчезновение целого класса арендаторов - это плохо. Как и лудомания, конечно. 👋 Похоже, в 2026 году будет меньше вывесок «Фонбет», «Балтбет», «Лига ставок» и «Бет бум». Вероятно, их место займут юридические конторы, занимающиеся банкротством физ.лиц, да что там и юр.лиц с ИП тоже! В 2026 году этот бизнес расцветет - я так думаю...

🚇 На днях Собянин рассказал про развитие метро в Москве, а Беглов - в Санкт-Петербурге . 🔍А что если посмотреть на планы по открытию станций метро как на драйвер цен? ☑️ Общеизвестно, что метро повышает стоимость недвижимости. Но в Москве станции открываются пачками, а в Петербурге очень точечно. 🏙 Москва. Станция «Крымская» Троицкой линии открылась в сентябре 2025 года. В августе средняя цена у метро была около ₽300 тыс. за м2, после запуска рост составил лишь около 1%. Район Котловка и раньше не страдал от транспортной изоляции. Метро здесь улучшило комфорт, но не вызвало ажиотаж и бурный рост цен. 🧭 Совсем другая ситуация там, где метро существенно меняет связь с городом. Например, в 2026-2027 годах в Москве ожидается открытие станций Рублёво-Архангельской линии, таких как «Звенигородская», «Народное Ополчение», «Бульвар Генерала Карбышева», а также развитие Троицкой линии в сторону Новой Москвы. ↗️ Для Троицка и прилегающих локаций это прям апгрейд транспортной доступности, а значит потенциал роста цен высокий (вижу прогнозы о +15-20% к уровню нынешних цен к дате открытия станций) 🌇 Петербург. Пётр I построил город на болоте, поэтому и метро здесь глубже, чем где-либо, и дороже, и сложнее в строительстве. Ну и финансирование не как в столице. Однако на 2026 год надежда есть. На коричневой линии планируется открытие станций «Юго-Западная» и «Путиловская». «Юго-Западная» станет первой станцией метро в Красносельском районе, и рынок уже это отыгрывает. 📈 Петербург не может похвастаться частым открытием новых станций, поэтому каждая новая станция - целое событие для города. Например, «Горный институт» открыли в конце 2025 года. Станцию планировали около десяти лет, поэтому рынок недвижимости начал заранее реагировать на предстоящее открытие. Перед запуском «Горного института» средняя цена на вторичном рынке в локации составляла ₽251 тыс./м2. После запуска поднялась на 10%. На сегодняшний день цены в строящихся объектах стартуют от ₽326 тыс./м2 ‼️ Вывод для инвестора. Если новая станция метро решает системную транспортную проблему локации - цены вырастут. Если это «ну открыли и открыли», завывания о скором бешеном росте цен в локации можно +/- игнорировать. 👍 Спасибо, Кэп 🔥 Слышу о метро - покупаю 👀 Ж.Д. лучше, душевнее...