Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Новостройки в сентябре: какие программы подходят именно вам?

🤔 Высокие цены, дорогая ипотека, отказы банков. Многие закрывают ипотечный калькулятор, так и не дойдя до расчёта. С рассрочками вопросов ещё больше: как оформить и кому такой вариант подходит.

🎯 Условия обычно подбираются индивидуально, а не по общим новостям. Поэтому разбор собственной ситуации со специалистом помогает понять, какие программы доступны на самом деле.

👩‍💼 Такие консультации проводит Наталия Мельниченко - эксперт по недвижимости и владелица агентства М-Realty. По данным агентства, её опыт в отрасли - более 16 лет.

📚 В её телеграм-канале публикуют материалы про новостройки, семейную ипотеку, рассрочки и реальные варианты покупки.

📋 В сентябрьской подборке по Москве:
🔹 ТОП ЖК бизнес- и премиум-класса
🔹 рассрочки по ₽70 тыс. в месяц
🔹 ипотека под 5%
🔹 предложения, которых нет в открытом доступе

🔗 Забирайте подборку и новые предложения по ссылке: подборка сентября

⚠️ Условия рассрочки и ипотеки зависят от застройщика, банка и заёмщика. Детали уточняйте у агентства.

Реклама ИП Мельниченко Наталия Николаевна ИНН 772478348885 erid: 2Vtzquu9vLc

⚡️STONE Дмитровская - на высокой стадии готовности. Пора инвестировать?
❓Стоит ли покупать офис в STONE Дмитровская именно сейчас? Рассмотрели с коллегами три инвестиционные стратегии на примере целого этажа площадью 137,1 м2 за ₽67,8 млн.(с учётом скидки 3%).
📊 Подробные расчеты финансовых моделей по трем сценариям можно скачать здесь.
🔵 А в кружочке я рассказываю о фундаментальных факторах инвестиционной привлекательности STONE Дмитровская.

Подземный стрит-ритейл
Всё больше новостей о подземных объектах коммерческой недвижимости: технопарк от ХСА, индустриальная недвижимость в Татарстане.
А что насчёт подземного стрит-ритейла?
В некоторых японских городах есть отличные примеры подземных торговых улиц, например в Осаке и Фукуоке. Это не торговые центры, спрятанные под землёй, а настоящие тоннели, вдоль которых с обеих сторон тянутся торговые помещения. Идёшь по такому тоннелю, как по стандартной улице: с двух сторон обычные магазины, одежда, обувь, аксессуары. Там же рестораны и кафе.
Изначально подземные переходы в Осаке строили для того, чтобы пешеходам не приходилось пересекать оживлённые улицы. Первые из них были обычными тёмными проходами. Всё изменилось в 1957 году, когда в районе Намба открыли первый в Японии полноценный подземный торговый комплекс.
Он стал событием именно потому, что разрушил привычный образ мрачного перехода. За ним последовали Умэда в 1963 году, Абэно в 1968-м и Namba Walk в 1970-м.Сегодня это целая сеть. Самый протяжённый из комплексов, Crysta Nagahori, вытянулся на 730 метров, а его площадь вместе с парковкой составляет около 82 тысяч квадратных метров. Здесь примерно сто магазинов, кафе и сервисов, а около трети пространства перекрыто световыми окнами, поэтому подземная улица не выглядит подвалом.
Рядом Namba Walk длиной около 715 метров и примерно с двумя сотнями арендаторов. Через Whity Umeda в день проходит порядка 400 тысяч человек.Подземные улицы при этом не живут сами по себе, а встроены в городскую ткань: из них есть выходы в соседние здания.
Например, в Фукуоке галерея Tenjin Chikagai, протянувшаяся на 590 метров, напрямую соединена с универмагами и бизнес-центрами. Можно идти по подземной торговой улице и, не выходя на поверхность, оказаться прямо в универмаге.
У таких улиц много плюсов и для людей, и для ритейлеров. Погода не мешает торговле, а в дождь поток даже растёт: прохожие сами выбирают подземные пути. Трафик достаточно легко предсказать, а людей много, особенно в часы пик.
А что у нас? Больших подземных переходов в Москве достаточно, но полноценной торговой улицы под землёй пока нет. Хотя по большей части холодная зима и местами жаркое лето как раз аргумент в пользу такого формата. Зато есть большой подземный торговый центр у Кремля - «Охотный ряд».

❗️Друзья, информирую вас о том, что уже на этой неделе, 22 и 23 сентября в Санкт-Петербурге, и 26-27 сентября в Москве состоится выставка MIPIF.

🎤 В выставке участвуют мои друзья, товарищи и коллеги, поэтому спешу вас туда заманить.

Что будет на MIPIF:

🟡 Коммерческая недвижимость России (куратор мой товарищ Руслан Сухий): стрит-ритейл, офисы, склады и Light Industrial.

🟡 Курортная недвижимость России: Алтай, Краснодарский край, Кавказские Минеральные Воды, Шерегеш и др.

🟡 Зарубежная недвижимость: Таиланд, ОАЭ, Кипр, Турция, Камбоджа, Испания, Мальдивы и ещё 17 стран.

🟡 Инвестиционное гражданство и ВНЖ: Греция, Кипр, Турция, Вануату, Сент-Томе и Принсипи, Науру и другие локации.

🎤 Насыщенная деловая программа, с выступлениями экспертов по вышеозначенным направлениям. Можно будет не только послушать, но и получить ответы на интересующие вас вопросы.

☝️В общем, MIPIF это центральное мероприятие по инвестициям в недвижимость в России. Аналогов я лично не знаю.

🗓 22-23 сентября
📍Санкт-Петербург, отель Four Seasons
👉Регистрация: spb.mipif.com

🗓 26-27 сентября 2026
📍 Москва, отель «Сафмар Аврора Люкс»
👉Регистрация: moscow.mipif.com

👍 Иду
🔥 Бегу
👀 Буду

🏥 «Аптечная сеть 36,6» - один из крупнейших федеральных фармритейлеров России, развивающий бизнес под двумя брендами: «Аптека 36,6» и «Горздрав». По итогам 2025 года сеть объединяет 2753 аптеки по всей стране (+8% год к году), а выручка компании достигла 117,4 млрд рублей, увеличившись на 21%.

💊 Сегмент остается одним из наиболее динамично растущих в ритейле - за 2025 год «36,6» открыла 227 новых аптек (включая 44 точки, приобретенные в рамках сделок M&A), закрыв при этом 27 неэффективных объектов. Показатель EBITDA компании вырос на 27%.

🌐 В отличие от многих других сегментов стрит-ритейла, аптечный бизнес развивается параллельно и в онлайн-канале: доля интернет-продаж в выручке сети превысила 25% и продолжает расти двузначными темпами. При этом офлайн-точки остаются необходимы сети - как для выдачи онлайн-заказов, так и для обслуживания клиентов, которым требуется рецептурный отпуск и консультация фармацевта.

📍 Расположение для аптечного формата играет ключевую роль: предпочтительны локации у станций метро, в жилых кварталах и вблизи медицинских учреждений с высоким пешеходным трафиком в течение всего дня. Как правило, для таких точек достаточно компактных площадей, но требуется отдельный вход и витринное остекление по фасаду.

🔍 Пример ГАБа с арендатором «36,6» - помещение 42,3 м2 на Красной Пресне, 12 (ЦАО, у метро «Краснопресненская») за 67 000 000 ₽. Здание жилое, вход отдельный с фасада, потолки 4,3 м, коммуникации центральные, электрическая мощность 10 кВт. Договор заключен на 5 лет, арендная ставка составляет 440 000 ₽/месяц с индексацией 7,5% в год.

💡 Итог: «36,6» как сетевой арендатор федерального масштаба с растущей выручкой и EBITDA можно рассматривать как достаточно надежного арендатора для ГАБ. Ключевым, как обычно, остается качество локации и ликвидность самого помещения, особенно учитывая небольшую площадь и компактный формат подобных аптек.

⚠️ Не является рекламной или инвестиционной рекомендацией.

💬 Говорят, льготную ипотеку урежут. Продажи новостроек, говорят, уменьшатся на 20-30%. Говорят, скидки будут ещё больше...

🏗️А что же застройщики и банки? Машину строительства не остановить.

☝️ В Москве за неделю стартовали сразу четыре проекта: от предброней до открытых продаж.

🏢 РГ Девелопмент получил РнС и стартовал продажи первой очереди ЖК «Ориент Экспресс» (ВАО, Перово, ш. Энтузиастов, 46, 2-5 мин.пеш. от м. «Шоссе Энтузиастов» и МЦК). В первой очереди 244 квартиры с чистовой отделкой (всего в проекте 684), секции от 3 до 34 этажей, от 37,5 м2, потолки 3 м, ключи в начале 2030-го. Цены от ₽437 т./м2 и от ₽21,3 млн за лот.

🏢 «Гранель» якобы перезапускает продажи в проблемном ЖК A22 (ЮАО, Даниловский район, ул. Автозаводская, 22, 17 мин.пеш. от м. «Тульская»), проект выкуплен у «Консоли». Две башни на 34 и 42 этажа, до 907 квартир от 28,7 до 101,5 м2, потолки 3,2 м, ключи в I и III кварталах 2030-го. Цены от ₽627 т./м2 и от ₽18 млн за лот.

🏢 Capital Group начали предбронирование квартир в ЖК «Дом Высоты» (квартал «МИГ», Ленинградский проспект, 2 мин.пеш. от м. «Динамо»). 48 этажей, 400+ квартир, от 43 м2, потолки 3,4 м, ключи в марте 2031-го. Цены от ₽713 т./м2 и от ₽34,5 млн за лот. И это только начало - там огромный кварталище с продажами на долгие годы.

🏢 Девелопер «Сити 21 век» начал бронировать квартиры в ЖК «Вавилова, 64» (ЮЗАО, Академический район, 700 м от м. «Вавиловская»). Два корпуса по 21 этажу, 505 квартир от 28 до 120 м2, потолки от 3,15 до 7,4 м, сдача в III квартале 2029 г. Цены от ₽565 т./м2 и от ₽19,4 млн за лот.

📊 Всего на рынок вышло около 2,1 тыс. лотов: «Дом Высоты» - 400+, «Ориент Экспресс» - 244, «Вавилова, 64» - 505 и A22 - до 907.

📈 Объем предложения на рынке очень большой и явно будет ещё пополняться (на низком старте ещё 4-5 крупных проекта).

🟢 Примечательно, что банки (прежде всего госбанки, СБЕР, ДОМ и ВТБ) дают на все эти проекты кучи денег в виде проектного финансирования. И они явно намерены получить выданное обратно, а для этого нужно что-то придумать с финансированием покупок...

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 Опять оверпрайс
👀 Вижу инвест