Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📑 Коллеги из NF Group подвели итоги I полугодия 2026 года на рынке стрит-ретейла центра Москвы. Средний уровень вакантности на основных торговых коридорах подрос до 6,5% - показатель по историческим меркам всё ещё комфортный, но не всё так однозначно.

🚗 Весь прирост вакансии обеспечили транспортно-пешеходные улицы: +2,1 п.п., до 6,6%. На Садовом кольце освободились большие помещения «М.Видео» и XSAI, из общепита закрылись рестораны Old Money, «Тресковия» и «Бардо». В список просевших локаций попали и Патриаршие пруды, и Бульварное кольцо.

🚶 Пешеходные улицы, наоборот, чувствуют себя увереннее - вакантность 6,1%, на 0,5 п.п. ниже уровня 2025 года. Площади активно заполнялись на Камергерском (-4,2 п.п.), Столешниковом и Климентовском (по -2,9 п.п.), Кузнецком мосту (-1,4 п.п.). На Рождественке и в Ордынском тупике свободных помещений не осталось вовсе. А вот на Арбате и Никольской вакансия выросла.

🍽️ В структуре арендаторов общепит занял 38%, фэшн - 14%, продуктовые магазины и развлечения - по 8%. На рынке было всего зафиксировано 90 открытий против 115 закрытий за полугодие.

🔍 Что имеем по факту? Пока что открытия замещают закрытия, а в топовых локациях по-прежнему наблюдается дефицит предложения. Вакансия хоть и растёт, но ретроспективно находится на вполне приемлемом уровне.

⚡️ Девелопер Forma (входит в ПИК) продал 3,39 га на ул. Касаткина компании Tekta Group. На участке заявлен проект общей площадью 100 т.м2, в том числе жильё премиум-класса.

🧐 Комментарии отраслевых тг-каналов:
«Только по тому, как Гордеев последние годы распродает площадки и меняет структуру своих компаний, можно отчетливо понимать и процессы на рынке, и его прогнозы на будущее. Понимаем, Сергей Эдуардович, понимаем…»

«Но бизнес есть бизнес. Предложили приличную денежку - продали».

«Рынок на то и рынок. Дует ветер в спину, надо самим строить. Не дует - то надо заниматься точечными монетизациями».

💤 Как видно, все всё понимают.

☝️Между тем реальных причин для продажи - минимум пять.

1️⃣ Показатель NPV. Net Present Value это финансовая метрика, которая показывает, сколько денег можно заработать на проекте с учётом того, что доллар сегодня дороже доллара через год. Цикл девелопмента долгий, от 3-х до 10-и и более лет. Например, в 2021 году при расчётах девелоперских проектов применялась ставка дисконтирования, близкая к 12%. Проект, начинавшийся тогда, мог иметь NPV в 100 условных единиц. Но когда ставка взлетает до 18-22% (привет, новая реальность!), тот же самый проект показывает NPV уже в 90 единиц (а то и меньше). При этом рыночная оценка проекта, например, составляет 80 единиц. А теперь внимание, вопрос: что выберет девелопер - упорно тащить проект несколько лет ради 90 единиц или продать его прямо сейчас за 80? Особенно с учётом того, что в портфеле компании и так куча проектов.

2️⃣ Рост стоимости проекта. Например, девелопер приобретает земельный участок, а потом начинает хождение по мукам согласований - и на этом этапе стоимость актива может вырасти в разы по сравнению с ценой входа. Подобные кейсы можно часто наблюдать в Москве: некая компания купила участок за X, а пытается продать готовый согласованный проект за 25X (да, вот именно - такие иксы иногда). Так почему бы не зафиксировать прибыль и не продать?

3️⃣ Просьба партнеров. Девелоперские проекты нередко реализуются в партнёрстве (финансовом или нефинансовом), и у партнёров бывают разные горизонты планирования, личные обстоятельства и аппетит к риску. Если один из совладельцев настойчиво хочет выйти из актива - второй либо выкупает его долю, либо продают проект целиком.

4️⃣ Несоответствие проекта портфелю. У компании, специализирующейся на жилье бизнес-класса, может «заваляться» участок под де-люкс или под апарт-отель гостиничного типа. Компетенций для реализации особо нет, фокус стратегии не тот, команда заточена под другое. Почему бы не продать непрофильный актив тому, кто знает этот сегмент лучше или верит в него больше?

5️⃣ Острая потребность в деньгах. Вот это уже тревожный сигнал. Если застройщик продаёт проект потому, что ему нужна ликвидность здесь и сейчас - это та самая драматичная, кликбейтная и любимая СМИ история.Есть застройщики, которые ведут бизнес рискованно и вынуждены сливать проекты в пожарном порядке.

🧮 Кто инициирует решения по продаже проектов? Инвестиционный директор. Его или её работа - следить за проектными метриками, приглядывать за портфелем, взаимодействовать с партнёрами, общаться с рынком. И конечно, инициировать продажи проектов. Хороший инвест.директор - это не тот, кто только покупает проекты. Это еще и человек, который говорит «а вот этот проект лучше продать».

💰Смешивать все случаи продаж проектов в одну кучу и объяснять произошедшее отсутствием попутного ветра и «кризисом» - значит намеренно игнорировать, что у большинства сделок есть и другое объяснение.

🛐 В «кризисы», «проблемы» и т.д. верить удобнее. В NPV и девелоперскую логику - значительно сложнее.

👍 Спасибо, Кэп...
🔥 Верую в NPV.
👀 Всё равно все обанкротятся!!!

💬 Дубль в MAX (на всякий)

⚡ Закрытый вебинар для инвесторов с застройщиком ⏩16 июля в 11:00 по МСК

Премиальный инвестиционный отель Hartwell Sheregesh — это формат, в котором инвестор становится совладельцем отеля и получает доход от аренды без ежедневного операционного участия

Hartwell Sheregesh реализуется в одной из самых капитализированных точек Шерегеша: в центре курорта, у подножия горы
Сдача проекта запланирована на 2027 год

На вебинаре разберут:
• финансовую модель и параметры входа
• за счет чего формируется доход от аренды от 1,3 млн рублей в год
• потенциал роста стоимости актива до 30%
• структуру управления через профессиональную управляющую компанию с опытом более 20 лет
• реальные показатели уже реализованного проекта девелопера

Отдельно обсудят Шерегеш как инвестиционную локацию: почему курорт сегодня рассматривают как одну из сильных точек горного туризма в России

♻️ Также на вебинаре будет опыт действующего инвестора проектов застройщика: как он смотрит на локацию, модель дохода и участие в подобных курортных активах

📌 Вебинар будет полезен инвесторам, которым важны:
• доход без самостоятельного управления объектом
• диверсификация капитала
• участие в премиальном курортном активе
• понятная модель входа в гостиничную недвижимость

Для участников вебинара будут доступны специальные условия входа в проект

16 июля в 11:00 по МСК
🟡 Регистрация по ссылке


Реклама ООО УДАЧА ИНН 5406640258 erid: 2VtzqwsKhxV

🍸Сеть алкомаркетов «ВинЛаб» (АО «ВинЛаб», входит в Novabev Group) отчиталась за II квартал и полугодие 2026 года.

📉 Год назад, в I квартале 2025-го, продажи сети росли на +19,4% год к году. Сейчас +9,7%.

🚶 Еще нагляднее по LFL трафику: год назад +9%, сейчас +3,1% за квартал и +2% за полугодие. Люди ходят в магазины сети менее охотно.

🧾 Что вытягивает выручку - рост среднего чека (+6,4%), спрос уходит в более дорогое вино и крепкий алкоголь.

🏬 Сеть при этом продолжает открывать магазины - 2 225 магазинов на конец июня против 2 103 годом ранее.

🥃 Традиционно инвесторы в коммерческую недвижимость отдают предпочтение алкомаркетам как надежным арендаторам. В то время как финансовые показатели сетей «Красное и Белое» и «Бристоль» (входящих в Mercury Retail Holding) не раскрываются публично, данные о деятельности «ВинЛаб» находятся в открытом доступе.

Икорный дом как арендатор: норм или стрём?

🐟 Икра, замороженная рыба, морепродукты - для многих людей товар не на каждый день, а «по поводу»: к празднику, к визиту гостей, для настроения. Импульсная покупка с высоким средним чеком с одной стороны, но и лояльность покупателей без выраженной сезонности с другой. Впрочем икра на новый год - это традиционный ежегодный всплеск продаж в подобных магазинах.

🤔 Вообще-то красную икру продают и супермаркеты. Однако у формата есть то, чего в супермаркетах нет, - экспертиза и доверие. Икра и красная рыба - категория, где легко нарваться на пересортицу, разморозки и даже подделки. Ценители икры и морепродуктов идут туда, где объясняют происхождение товара, дадут попробовать и в конечном итоге ответят за качество.

🦀 Специализированный магазин с продавцом-экспертом и открытой витриной такую ценность потребителям даёт, супермаркет - нет. Возможно, именно поэтому сети, торгующие икрой и морепродуктами спокойно уживаются рядом с супермаркетами. И даже так: сети морепродуктов иногда сами стремятся сесть рядом с супермаркетами, чтобы паразитировать на их трафике.

🧊 Требования к помещению у такого формата специфические. Нужны холодильное и морозильное оборудование, а значит - достаточная электрическая мощность, водоснабжение и канализация, вытяжка. Площадь нужна компактная (20-40 м2), но с местом под витрины-холодильники и небольшой склад. И, само собой, - первая линия, отдельный вход, витринное остекление и интенсивный пешеходный трафик, желательно у метро или в связке с супермаркетом-донором.

📍 Показательный пример - помещение 24,0 м2 на 1-й Новокузьминской, 21к2, менее минуты пешком по прямой от метро «Рязанский проспект». Арендатор - сеть магазинов «Икорный» (дальневосточная икра, дикая рыба и морепродукты, работает с 2003 года), арендная ставка ₽250 т./мес. (₽3 млн/год), цена объекта - ₽30 млн. Отдельная входная группа с фасада, прямая видимость от метро, потолки 3,3 м, все городские коммуникации и отдельный прибор учёта электричества. Окружение сильное: «Пятёрочка», аптека, DNS - сложившийся стрит-ритейл-кластер у метро.

🔻 Итог: норм или стрём - зависит не от икры, а от локации. Целевой трафик у метро, сложившееся окружение, готовая пищевая инженерия и якорь в виде супермаркета - вот что переводит такой объект из «стрём» в «норм». «Икорный» съедет - место не простаивает.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🎢 Что заставляет цены на жилую недвижимость взлетать и падать?

🎰 Вот эти все годами непрекращающиеся басни о том, что цены должны упасть - они на чем основаны? А на чем основаны ультра-оптимистичные прогнозы роста цен? Давайте-ка разберем, какие факторы в принципе играют роль в движениях на рынке жилья.

📈 Что толкает цены вверх:
🔹 Когда центробанки включают «печатный станок» и заливают рынок дешевыми деньгами (как во время Covid)
🔹 Когда государство вдруг решает всех осчастливить льготными и субсидированными ипотеками, спец.программами и прочими вертолетными деньгами
🔹 Когда застройщикам устраивают «новую жизнь», меняя условия игры (см. эскроу-счета)
🔹 Когда в локацию массово приезжают новые жители с деньгами (как в Дубай в последние годы)
🔹 Когда строители обнаруживают, что кирпич и арматура подорожали в 2 раза, а з/п сварщика выросла в 3 раза.
🔹Когда экономика хорошо растет и многие люди богатеют (такое редко бывает)

📉 А вот что роняет рынок:
🔹 Резкий рост ипотечных ставок (как в США в начале 80-х до 20% годовых - это был настоящий шок для того рынка)
🔹 Если застройщики входят в раж и застраивают всё что можно и нельзя (как в Китае)
🔹 Когда население беднеет испытывает проблемы с поиском работы и может только мечтать о покупке квартиры
🔹 Когда локация теряет привлекательность и люди из неё уезжают (пока, Детройт)
🔹 Когда случается финансовый кризис и люди вынуждены продавать активы
🔹Когда прилетает черный лебедь (стихийное бедствие, эпидемия и т.д.)

💡 Интересный факт: иногда одно и то же событие может и поднять и уронить цены. Например, на некоторых рынках covid в 2020-м сначала обрушил рынок недвижимости, а благодаря мерам поддержки и изменению предпочтений покупателей цены начали расти.

🥺 Когда в очередной раз вам начнут что-то втирать о движениях рынка недвижимости - вспомните этот пост и приложите все эти факторы к текущей ситуации. Многое прояснится.

👍 Аффтор жжот
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Мне по 🥁
✍️ Выскажусь

☝️Просьба к тем, кто проголосовал за вариант «Да», напишите, пожалуйста, в комментариях - как сейчас можно заработать на идее покупки квартиры в новостройке и последующей ее перепродаже. Возможно, вы видите рынок с какой-то другой стороны и ваш взгляд даст уникальные инсайты! Заранее спасибо.