Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🍲 Готовая еда - один из самых быстрорастущих сегментов продуктовой розницы. По оценке Infoline, в 2025 году рынок готовой еды достиг 1,12 трлн ₽ (+18,5% год к году), а по итогам 2026-го может прибавить еще около 18% и превысить 1,3 трлн ₽. Доля готовой еды в обороте продуктового ритейла вплотную подошла к 4%.

🥗 «Милти» (Mealty) - один из крупнейших независимых игроков этого рынка. Компания основана в 2016 году Олегом Савцовым (ранее - сооснователь Biglion), первый магазин открылся в 2017-м. Сегодня сеть работает в Москве, Петербурге и ряде регионов, по собственным данным управляет более чем 1200 торговыми точками и станциями самообслуживания и производит около 5 млн порций в месяц на собственной фабрике-кухне. Выручка ООО «Милти» в 2025 году выросла на 19%, до 8,24 млрд ₽. При этом чистая прибыль снизилась на 16,2%, до 345,5 млн ₽ - маржа сжимается на фоне удорожания сырья и производства. Но это общая история для сегмента: оборот растет быстрее прибыли.

🏪 С точки зрения стрит-ритейла ключевая особенность формата - компактность. Розничные магазины «Милти» открываются в помещениях порядка 20-30 м2. Для инвестора это означает низкий абсолютный чек входа при высокой цене за квадратный метр: покупается не площадь, а арендный поток с проходной точки.

⚖️ Риски такого арендатора тоже понятны. Готовая еда - высококонкурентный сегмент, где с «Милти» конкурируют X5, «Магнит», «ВкусВилл», «Самокат» и «Яндекс Лавка» с их собственными линейками готовой еды. Для собственника помещения это означает, что качество локации важнее бренда арендатора - точка должна быть ликвидной сама по себе.

🔍 Конкретный пример: помещение 19,9 м2 на ул. Дмитрия Ульянова, 10/1к1 (ЮЗАО, 5 минут от метро «Академическая») с арендатором «Милти» за 19,53 млн ₽ - около 981 тыс ₽/м2. Помещение на первом этаже жилого дома, отдельная входная группа с фасада, открытая планировка, потолки 4,8 м. Соседи - Ozon, пекарня, шаурма, цветы, то есть торговое окружение уже сформировано.

💡 Итог: «Милти» - крупный сетевой арендатор, с понятной бизнес-моделью и адекватной финансовой отчетностью, но в очень конкурентной нише. Компактные помещения под такой формат интересны широким кругом потенциальных сменщиков - на 20 м2 первой линии у метро всегда есть спрос со стороны кофеен, пекарен, цветов и пунктов выдачи.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

50% непроданных остатков в элитке после сдачи - это норма?

🏛 Я получил занятную обратную связь по своей статье о Лаврушинском (кто не читал - рекомендую). Мне написала моя знакомая, брокер по элитной недвижимости. Суть переписки была в том, что ситуация, когда непроданные остатки составляют более 50% после сдачи - неединичный случай на рынке.

🏢 Пример - ЖК Форум от MR. Клубный дом на Садовой-Сухаревской, 54 квартиры. Продажи стартовали в апреле 2023 года, срок передачи заявляли на 30.03.2025, потом сдвинули на 30.04.2026. Дом ввели весной 2026-го. Судя по последней проектной декларации перед вводом было реализовано 30 из 54 квартир. Оставалось 24 квартиры. Меньше половины, но всё же много.

📊 Я решил посмотреть на всю линейку MR Private, объединяющую проекты элитной недвижимости этого застройщика. Что с продажами сейчас - см. таблицу 1. Вместе с уже сданным Форумом получается 144 проданные квартиры из 449 - треть всего объёма. Данные я брал из раздела 19.7 проектных деклараций: по Форуму от 9 апреля 2026 года, по остальным - от 7-19 августа 2026-го.

✂️ Я исключил из выборки проект ОНЕ, потому что это явная ошибка - ну не может небоскреб-загогулина стоять в одном ряду с камерными проектами в самом центре Москвы.

🤖 Далее, я попросил ИИшку прикинуть, какое количество непроданных квартир останется в этих проектах на момент сдачи в эксплуатацию, исходя из текущего темпа продаж в каждом проекте линейки. Результат - таблица 2. Суммарно получается 200 с лишним квартир, которые придётся продавать уже готовыми.

🔍 Для полноты картины! Элитных проектов становится всё больше - рынок уже конкурентный, а будет еще конкурентнее. За первое полугодие 2026 года на московский рынок вышло 13 новых элитных проектов - втрое больше, чем годом ранее. MR Group готовит элитку в Большом Харитоньевском, Foresight Development открыл продажи в «Пушкарёв, 12» на 15 резиденций, на подходе «Капельский, 5» от ТСИ и ещё несколько адресов внутри Садового. Спрос при этом при всем ослаб. В NF Group насчитали за январь-июнь около 650 сделок, минус 27% год к году.

🙂 Такие дела!

❤️ Любовь по расчёту


Коммерческую недвижимость лучше выбирать не сердцем, а мозгом. Особенно когда локация продаёт объект раньше, чем начинаются расчёты.

BF GURU - сервис анализа недвижимости перед покупкой. За 15–20 минут он собирает данные по объекту, сравнивает его с рынком и аналогами, проверяет доходность, риски и возможные сценарии использования.

Для примера в BF GURU разобрали помещение на Пятницкой, 16.
Две минуты от метро Новокузнецкая, исторический центр, первая линия. В объявлении указаны арендатор РБА Банк и месячная аренда 925 тыс. рублей.
Цена - 150 млн.

Красиво? Красиво.

Но после анализа BF GURU картина получилась другой:
🔹 обоснованный диапазон входа - 105–115 млн рублей;
🔹 верхняя граница - 120 млн, если договор с банком, платежи и расходы собственника подтверждаются документами;
🔹 если арендный поток не подтверждается, помещение нужно оценивать как свободное. Тогда ориентир снижается до 80–90 млн.

Откуда разница в 35–45 млн?
Почти половина заявленных 78,2 м² находится в подвале, а первый этаж и подвал не могут оцениваться одинаково. Условия договора с банком и фактические платежи не раскрыты. В открытых источниках расходятся сведения об арендаторе, ставке, состоянии помещения и инженерии.

Кроме того, здание является объектом культурного наследия. Вытяжку, вывеску, перепланировку и другие изменения сначала придётся согласовать. Поэтому потенциальный ресторан или иной более доходный сценарий нельзя заранее включать в стоимость объекта как готовое преимущество.

Само помещение может быть хорошим. Но хороший адрес и хорошая инвестиция - не одно и то же. Всё решает цена входа и то, чем она подтверждена.

BF GURU за 15–20 минут собирает данные по объекту, сравнивает его с рынком и аналогами, проверяет заявленный арендный поток и рассчитывает сценарии покупки.

Если вам уже нравится какой-то объект, сначала проверьте его цифры. Желательно до того, как начнёте объяснять себе, почему цена неважна.

Для читателей канала первый разбор в BF GURU - бесплатно
🔗 BFGURU.RU

* Анализ не заменяет осмотр объекта и проверку документов, но помогает понять, стоит ли переходить к этому этапу.

Реклама ООО "БАНКРОТФОРУМ" ИНН 771870203457 erid: 2VtzqvxAEh9

📋Я собрал практическую памятку о том, как получить достойную пенсию - с учётом инфляции, диверсификации и реальности. Без розовых иллюзий. 

Для кого эта памятка: 
👤 Для тех, кому 30-50 лет и кто понимает: на государство надеяться не стоит
👤 Для тех, кто уже создает свою пенсию, но не уверен в правильности стратегии
👤 Для тех, кто откладывал вопрос пенсии на потом, но "потом" уже наступило

Что внутри:
1️⃣ Как правильно рассчитать целевую пенсию с учётом инфляции
2️⃣ Какие инструменты работают на длинной дистанции и как их сочетать
3️⃣ Главные ошибки, которые уничтожают пенсионный капитал

Если вы не хотите в 70 лет жить на 25 тысяч в месяц (в сегодняшних рублях), эту памятку стоит скачать. 

👉 https://atsogoev.com/pensia

* Это бесплатно

91% активных инвесторов не верят в государственную пенсию.

📊 Брокер фондового рынка «Финам» опросил 1000 своих инвесторов и получил результаты: только 9% опрошенных рассчитывают на государственную пенсию. Остальные понимают, что надеяться можно только на себя.

🎯 У 10,8% респондентов портфель превышает ₽10 млн, еще у 8,9% - от ₽5 до ₽10 млн. Треть респондентов инвестирует более пяти лет (опытные).

💰 Более 80% опрошенных активно задумываются о формировании собственных пенсионных накоплений. В условиях существующей пенсионной системы и демографических сложностей в России - забота о своей пенсии в отрыве от государства кажется разумным подходом.

⏰ Через 20-30 лет на одного пенсионера будет приходиться критически мало работающих. Система распределительных пенсий трещит по швам уже сегодня - что будет завтра, когда догорят костры рябин?

💡 Выходит, что наиболее финансово грамотная часть населения уже давно сделала выводы. Государственная пенсия может рассматриваться максимум как социальная доплата к основным накоплениям, сформированным самостоятельно через инвестиции.

❓ Интересно узнать мнение инвесторов в недвижимость и сопричастных.
Вы уже начали создавать портфель в недвижимости для финансирования своей пенсии?

👍 Да, уже многое сделано!
🤗 В начале пути.
🔥 Пенсия не скоро
👀 Я уже на пенсии...

Где сохранить деньги на кризисном рынке, если рабочие стратегии отваливаются одна за другой? 😱

«Капитал в городе» — конференция по ГАБам, стрит-ритейлу, складам и лайт индастриал о трендах и стратегиях, которые работают в 2026 году.

Рынок недвижимости стал очень нестабилен: те стратегии, которые вчера казались рабочими, уже сегодня загоняют в убытки. А портфели становятся особенно чувствительны к вашим решениям. Одна неосмысленная сделка, и капитал, который нарабатывался годами может зависнуть или пропасть.

Что делать инвестору?

❓«Пересидеть» в кэше — не вариант, инфляция всё съест.
❓Метаться между инструментами — опасно, можно прогадать.
❓Действовать по привычному сценарию — уже не выгодно.


👉 26 сентября клуб инвесторов «Деньги» в Москве проводит конференцию о сохранении капитала, где не просто будет обзор рынка недвижимости, а эксперты раскроют рабочие варианты решений, чтобы пережить этот кризис в плюс.

Подробная программа, форматы и спикеры на сайте. Переходите познакомиться и присоединяйтесь сейчас по самым выгодным ценам ⚡️

📆 26 сентября
📍 Москва

Узнать подробности и приобрести билет по цене предпродаж — money-event