Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🙂 300+ инвесторов со всей России соберутся вместе, чтобы обсудить самые выгодные стратегии в недвижимости

24-25 апреля в Москве наши партнеры клуб «Деньги» проводят конференцию:
«Будущее коммерческой недвижимости. Инвест-стратегии и новые модели»

Соберутся 300+ инвесторов, строителей и предпринимателей, которые реализуют свои проекты, генерируют новые рабочие стратегии и зарабатывают на коммерческой недвижимости.

Вы получите свежий опыт в стратегиях реализации офисной, складской, торговой, земельной недвижимости и во флиппинге.

Вы попадете в профильное окружение, сможете завести новые знакомства и найти партнеров 🤝

📆 24-25 апреля
📍 «Сафмар Гранд», Москва, Тверская, 26/1

Узнать подробности и присоединиться — money-event

Реклама ИП ЛЮБУНЬ АНДРЕЙ ВЛАДИМИРОВИЧ ИНН 772765195777 Erid:2VtzqvwYUb9

Хой, да не тот!

🇨🇳Поставлена финальная точка в громком деле! Хой Ка Янь - основатель крупнейшего застройщика страны China Evergrande Group - признал себя виновным по обвинениям в мошенничестве, нецелевом использовании средств и незаконном приёме депозитов. Суд в Шэньчжэне заслушал признание, приговор застройщику будет объявлен позже.

📋 Список обвинений впечатляет масштабом фантазии: незаконная выдача кредитов, мошенническая эмиссия ценных бумаг, хищение активов и корпоративное взяточничество. В общем, полный джентльменский набор.

📈 Хой Ка Янь основал Evergrande в 1996 году и за 20 лет превратил её в крупнейшего застройщика Китая - через агрессивное наращивание долга. К началу 2020-х Хой был признан богатейшим человеком Азии с состоянием $3 млрд.

💸 Причина краха Evergrande - классика жанра. Бешеный рост на дешёвых заёмных деньгах плюс ставка на вечно растущий рынок. В 2020 году Пекин закрыл кредитный краник через политику «трёх красных линий», и пирамида начала складываться. С 2021-го начались дефолты по обязательствам на миллиарды. В 2024-м состоялась ликвидация по решению гонконгского суда и делистинг с биржи. Хой был задержан ещё в 2023-м, с тех пор на публике не появлялся.

🌏 По модели роста Evergrande развивался весь китайский девелопмент. Сектор, составлявший около четверти ВВП страны, с конца 2020 года находится в затяжном пике - падение цен на жильё подрывает благосостояние десятков миллионов домохозяйств. Китайские власти точечно поддерживают рынок, но системного разворота не видно.

🤔В общем, финансовый рычаг может не только помочь вырасти, но и привести к фатальным последствиям. Любая инвестиционная модель, завязанная на непрерывный рост и дешёвый долг, рано или поздно сталкивается с проблемами, аналогичными китайским.

Когда вам не верят: как защитить своё мнение

💼 Знакомая ситуация: вы прогнозируете какой-то рыночный показатель, ну например, ставку аренды офиса класса Х в 202Х году, стоимость 1 м2 в ЖК Х в 202Х году, ставку капитализации в 202Х году и так далее. А в ответ прилетает «не будет этого», «рынок к такому не готов», а иногда вообще «не верю в эту инфоц@@@нскую ложь!».

🥺 Не торопитесь мысленно посылать собеседника в пешее эротическое путешествие. Разница между профессионалом и гадалкой заключается в способности показать цепочку рассуждений. Когда вам говорят «не верю», не нужно спорить, нужно убедить.

✅ Лучшие практики обоснования прогнозов строятся на нескольких техниках, которые превращают частное мнение о будущем в защищаемую позицию.

1️⃣ Исторический тренд. Срез данных за 3-7 лет + расчеты среднегодового темпа роста/падения, показывают, что ваш прогноз - это продолжение устоявшейся динамики, а не ваша выдумка.

2️⃣ Разложение на драйверы. Например, рост ставок (неважно каких и где) аренды можно разложить компоненты: инфляция Х%, индексация по типовым договорам Х%, премия за дефицит качественных площадей Х%. Итого рост ХХ% в год становится суммой проверяемых факторов.

3️⃣ Анализ спроса и предложения. Например, смотрим, сколько новых площадей вводится в локации, какой absorption rate (время, за которое спрос поглощает предложение), какая вакантность (в том числе в динамике.

4️⃣ Динамика ставок капитализации. Показываете, как менялись cap rates за последние годы, какая связь между доходностью и ценами на активы.

5️⃣ Ссылки на профессиональные прогнозы. Можно сослаться на меня (я редко ошибаюсь), можно на аналитику SimpleEstate, NF Group, STONE и других уважаемых людей и компаний.

💡 После того, как вы покажете откуда взялся / как был рассчитан обсуждаемый рыночный показатель, скепсис вашего оппонента смягчиться и сменится с «откуда такая цифра!?» на «обсудим предпосылки».

🔥 Инвестиционные консультанты, инициаторы проектов и прочие проф.участники рынка сталкиваются с недоверием постоянно. Клиент не верит в доходность, партнёр не верит в темпы роста, кредитор не верит в выручку. Задача специалиста - превратить каждый прогноз в многослойную конструкцию, где можно проверить и обосновать (по возможности) любой элемент. Не «по моему опыту будет так», а «вот тренд, вот драйверы, вот внешние источники». Пусть вам не верят на слово, главное, чтобы вы помогли показать и обосновать вашу логику рассуждений.

🧩 Если вы построите систему обоснования вашей позиции, вы сможете выйти на совершенно другой уровень доверия.

⚠️ И кстати, приглашаю на программу «Советник Инвестора» в группе осталось 6️⃣ мест: sovetnik.atsogoev.com

📩Пришел тут мне вопрос: «Артем, а что можете сказать о новом ЗПИФ недвижимости «Термолэнд Капитал»? Обещают 20,5% доходности, ниша же перспективная!»

🚨 Для начала - «Термолэнд Капитал» это не ЗПИФ недвижимости. Это комбинированный фонд. Разница принципиальная: в фонде недвижимости базовый актив - объекты недвижимости, в комбинированном - всё что угодно, что прописано в правилах доверительного управления. В данном случае деньги пайщиков пойдут в виде займов в ООО УК «Термолэнд» (владельцы - «Основа», Ручьёв сотоварищи). Никакой недвижимости в собственности пайщиков не будет - только долги оператора бизнеса.

📋 Параметры фонда:
🔹 прогнозируемая доходность в первый год - 20,5% годовых
🔹 со второго года доходность пересчитывается по формуле: ключевая ставка + 5,5%
🔹 выплаты - ежемесячно
🔹 срок фонда - 3 года
🔹 минимальный порог входа - от ₽1 000

💸 ООО УК «Термолэнд» - хронический должник. Уже выпустила 7 выпусков ЦФА суммарным объёмом более ₽3,5 млрд. Теперь новый механизм всасывания денег - ЗПИФ. Цель всё та же - собрать деньги с рынка и передать их внутрь группы. Это не инвестиции в сеть термальных комплексов - это финансирование бизнеса через займы. Причём важный вопрос, который маркетинговые материалы аккуратно обходят стороной: эти займы будут залоговыми или беззалоговыми? И если залоговыми - под залог чего именно?

📊 ООО УК «Термолэнд» - непубличная компания. Отчётность по РСБУ за 2025 год: выручка ₽284 млн, чистый убыток -₽132 млн, операционный денежный поток -₽144 млн. Активы выросли до ₽4,24 млрд - но почти целиком за счёт долга: краткосрочные обязательства +225% до ₽2,34 млрд, долгосрочные +296% до ₽1,19 млрд. Капитал и резервы при этом сократились до ₽712 млн. Компания с убытком ₽132 млн и отрицательным операционным потоком привлекает деньги через ЗПИФ под обещание 20,5% годовых (в первый год).

🐟 В общем, в ЗПИФы скоро начнут несвежую рыбу заворачивать и продавать всеядным инвесторам. Или уже начали?

⚠️Ни в коем случае не является рекламой или инвестиционной рекомендацией!

☝️Сделать расчеты с одной стороны профессиональными, а с другой понятными большой, в том числе неподготовленной, аудитории - очень сложная задача!

📋Вот такой документ мы с коллегами из STONE сделали. Мой первый видимый вклад в улучшение коммуникаций девелопера с инвесторами.

❓А что думаете вы? Как вам результат с точки зрения дизайна и полноты донесения информации? Чего ещё не хватает?

Пока рынок обсуждает общие тренды, Московский Бизнес Клуб представили свежий рейтинг «Топ инвестиционно-привлекательных объектов 2026». Аналитика базируется на данных «НАШ.ДОМ.РФ», Департамента транспорта Москвы и опросах экспертов.

В список ожидаемо попал проект «Садовническая 69». Разберём, почему объект на Балчуге стал лидером продаж в сегменте делюкс по итогам 10 месяцев 2025 года.

— Порог входа: от 98 млн руб.
— Прогнозируемая доходность: 60%
— Инвестиции в проект: 20 млрд руб.
— Средняя цена квадрата — 1,9 млн руб.

Локация: остров Балчуг, Садовническая набережная, 20 минут пешком до Кремля, виды на купола Замоскворечья и Водоотводный канал.

Формат: реконструкция доходного дома XIX века и 4 корпуса 5-16 этажей на участке 1 га, половина территории — закрытый двор-парк.
Начинка: 158 квартир, велнес-центр с бассейном 25 м и спа. Ввод — II квартал 2028.

Первое место по продажам в делюксе — это всегда история про дефицит локации и доверие к продукту. Реконструкция исторического фонда на острове в сочетании с современным инжинирингом — формула, которая в Москве традиционно даёт высокую ликвидность.

Подробнее о проекте: @balchug_development

Реклама ООО «Специализированный застройщик Балчуг эстейт» ИНН 9705062309 Erid:2VtzqxAeLVc

🃏Миллионер нанимает киллеров, чтобы убить свою жену, но всё идет не по плану. Спецназ ФБР окружает особняк и обнаруживает там... А самое главное - всё это правда, не вымысел!

Действующие лица:

🔹Муж - застройщик Серхио Пино, основатель Century Homebuilders Group, крупного девелопера Флориды. Состояние - от $150 до $360 млн.
🔹Жена - Татьяна Пино, 32 года в браке.
🔹Дочь от первого брака - Жаклин Пино Векслер. Много лет не общалась с отцом, но недавно помирились.
🔹Брат - Карлос Пино. Владелец Century Plumbing, семейного бизнеса по сантехнике, основанного ещё отцом Серхио и Карлосом. Инвестор в нескольких проектах Серхио.
🔹Любовница - Нэнси Пастор, риелтор. С Серхио 20 лет.

Серхио Пино - одно из воплощений американской мечты. Крупная девелоперская компания, роскошный особняк в Корал-Гейблс, 92-футовая яхта, парк автомобилей, разрезание ленточек, уважение индустрии и латиноамериканского коммьюнити.

🔻Но в 2022 году жена Татьяна подаёт на развод. Причина: неразрешимые противоречия и подозрения... Последние три года она болела, а врачи не могли понять от чего. Стоило съехать из семейного особняка - болезни прекратились, а в анализах, наконец, нашли ядовитые вещества. Серхио предложил Татьяне $20 миллионов за развод и 50% девелопера Century Homebuilders. Однако общее состояние семьи - больше $150 миллионов. Татьяна отказалась. Она - совладелица бизнеса и хочет свою половину.

🔻Серхио решает, что дешевле убить супругу, чем делиться с ней. Цена жизни Татьяны - $300 000. Он нанимает не одну, а сразу две бригады киллеров.

🔘Бригада №1. Поджоги машин у дома сестры Татьяны, таран машины Татьяны арендованным грузовиком Home Depot, попытка отравления.
🔘Бригада №2. Попытка покушения на убийство, один из участников пришел к дому Татьяны с пистолетом, направил оружие на её дочь, но затем убежал.

🔻В марте 2024 года ФБР арестовало участников первой бригады. Серхио понял, что сеть раскрыта и начал спасать свои деньги. Он подписывает новое завещание и назначает распорядителем наследства своего брата Карлоса. В марте и июле оформляет трасты, в которые перевел часть бизнеса (конкретные проекты) на любовницу Нэнси. 16 июля 2024 года к особняку в Корал-Гейблс подъехал спецназ ФБР с ордером на арест. Не дожидаясь штурма и позорного ареста, Серхио стреляет себе в голову.

🔻На следующий день брат Серхио Карлос пришёл в суд с завещанием и потребовал назначить его распорядителем наследства покойного брата. Адвокаты Татьяны возражали: Карлос не в курсе дел компании. Судья не доверила наследство никому из родственников и назначила независимого Куратора.

🔻ГАБ на 230 апартаментов у аэропорта Майами продали за $71,5 миллиона. Наследники покойного девелопера договорились, что половина прибыли от реализации проекта пойдёт дочери от первого брака Жаклин (в уплату 100% её доли наследства), вторая половина будет поделена между Татьяной и четырьмя детьми. Любовница покойного, Нэнси, подала иск и потребовала, чтобы Жаклин не получила ничего.

🔻Одновременно Татьяна подала в суд на Нэнси - Серхио перед смертью переписал на неё девелоперский проект Century Midtown и Татьяна пытается вернуть его себе. Также Татьяна требует от Куратора вернуть в компанию деньги (около $1,5 млн) со счетов покойного Серхио - она считает их активами компании Century Homebuilders, незаконно выведенными Серхио и Нэнси.

🔻Семеро из девяти исполнителей - участников заговора против Татьяны Пино признали вину. Гражданские процессы между женщинами покойного девелопера тянутся и будут тянуться еще долго. Жена, дочь от первого брака и любовница делят империю стоимостью $150 миллионов.

Как думаете, кто будет играть Серхио Пино в экранизации Netflix?