Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📱 Относительно недавно менял физическую sim-карту МТС на e-sim! Я, между прочим, клиент МТС с 1998 года. Захожу в салон связи с тремя буквами в красном квадрате - а там народу битком, чего я, честно говоря, не ожидал.

💡 А потом я вспомнил, что уже это видел в декабре. Напомню: в России приняли новые правила оформления SIM-карт, россиянам теперь можно иметь не больше 20 карт на человека, а иностранцам и вовсе только 10, да ещё нужно заморачиваться биометрией, получением СНИЛС и обязательным личным визитом в салон. Из-за этого людей в салонах связи и прибавилось. И, похоже, это надолго.

💼 Более того, в Москве опять открываются салоны сотовой связи, которые все последние годы только закрывались. На пике, в 2017-2018 годах, их по России было тысяч 23-25, а к 2024-му осталось около 15 тысяч. Операторы уводили продажи в онлайн и без сожаления резали нерентабельные точки. Но теперь картина развернулась - офлайн снова понадобился.

📍 ГАБов с салонами связи на рынке хватает. С арендатором МТС, например, есть помещение 14,4 м2 на Ленинградском проспекте, 33к3 - прямо у метро «Динамо», первая линия проспекта. МАП 295 000 ₽, цена объекта - 42,5 млн ₽. Отдельный вход с фасада, потолки 3,4 м, центральные коммуникации. Соседи: минимаркет, салон связи «Билайн», пекарня, кофейня.

🔑 Требования у операторов связи к помещениям сейчас такие: компактный метраж (обычно от 15 до 50 м2), первая линия с интенсивным пешеходным трафиком - у метро, транспортных узлов, на оживлённых улицах, обязательно отдельный вход с фасада, витринное остекление и место под вывеску. Такое помещение легко переформатируется под любого другого арендатора - от кофейни to go до пункта выдачи, табака или бытовых услуг.

💡 Итого: несмотря на многолетнее сокращение числа салонов связи, новые правила оформления SIM-карт могут стать триггером для роста количества физических точек. Салоны связи федеральных операторов остаются надёжными арендаторами с хорошей финансовой устойчивостью. Ключевой фактор успеха - правильный выбор локации с устойчивым пешеходным потоком.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

💜 Исследовательская компания Infoline опубликовала рейтинг лидеров онлайн-продаж продуктов питания за II квартал 2026 года. Объем рынка e-grocery - ₽470 млрд: +23,9% год к году, но -2,5% к предыдущему кварталу. Доля онлайна в обороте продовольствия выросла с 5,2% до 5,9%.

💜 Топ-10 игроков сегмента выглядит так: X5 Digital - выручка за квартал ₽101,3 млрд, «Самокат» - ₽80,5 млрд, «Магнит» - ₽67,3 млрд, Ozon - ₽62,9 млрд, «ВкусВилл» - ₽60,8 млрд, «Яндекс Лавка» и «Маркет» - ₽56,6 млрд, Wildberries - ₽40 млрд, METRO - ₽23,4 млрд, «Лента» - ₽22,9 млрд, «Ашан» - ₽5,7 млрд.

💜 Квартал к кварталу оборот нарастили только двое из десяти участников исследования: «Самокат» (+3,9%) и «Магнит» (+3,1%). У лидера рынка X5 Digital -1,7%, у Wildberries и вовсе -14,9%.

💜 Показатели «Самоката» стоит прокомментировать отдельно. Сервис входит в экосистему Сбера и может финансировать экспансию за счет акционера, а не за счет операционной эффективности. Показателтно, что прибыль компания не раскрывает, но на рынке есть подозрения о том, что «Самокат» системно убыточен.

💜 Важный показатель - доля доставки в выручке конкретных сетей. Исследование Infoline даёт объемную картину. У X5 доля e-grocery ₽85,7 млрд, или 6,6% консолидированной выручки. По «Ленте» и «Магниту» оценка с помощью данных Infoline приводит к показателям около 5,7% и порядка 6% соответственно.

💜 Онлайн-торговля продуктами питания на базе физических магазинов, это главный ресурс для лидеров сегмента, кроме «Самоката».

💜 Развитие онлайн-доставки - самый частый аргумент против инвестиций в помещения продуктовых сетей.

💜Данные за II квартал показывают, что сегмент растет, но делает это медленно, упираясь в потолок аудитории в крупных городах и продолжает опираться на физическую инфраструктуру сетей, оффлайн-магазины.

💜 Мы в SimpleEstate продолжаем работать в сегменте недвижимости, занятой федеральными продуктовыми сетями: развитие онлайна пока что лишь увеличивает нагрузку на эти помещения, а не выводит их из оборота.

🏡 Кедрица — место, где начинается твоя собственная история.

Когда хочется не просто жильё, а свою территорию — с тишиной, воздухом и деревьями за окном.

📍 Посёлок «Кедрица» — выбор тех, кто смотрит наперёд:
• Участки от 5 соток — ровные, сухие, с молодыми ёлочками 🌲
• Всего 10 минут до Апрелевки и МЦД-4 🚉
• Удобный круглогодичный подъезд
• Электричество и коммуникации уже предусмотрены ⚡️
• 32 км от МКАД — работаешь в Москве, живёшь в тишине

Здесь можно купить участок и строить дом в своём темпе, по своим правилам.
Рассрочка без переплат — чтобы всё было под контролем.

🌷Лето — идеальное время, чтобы выбрать участок.

👉🏼 Выбрать участок

Мы в соц.сетях:
💚 ВК-канал
💚 МАХ-канал
💚 ТГ-канал

Реклама. ООО "АН "ПЗМ". ИНН 9701033709.

👀 Я вижу это везде. В 99% телеграм-каналов, приводящих истории успешного успеха инвестиций, просто делят доходность за весь период на количество лет (и получают 33.3333%).

⚠️Ну как можно писать об инвестициях в недвижимость и не знать элементарных вещей⁉️ Считать доходность используя только программу начальной школы нельзя. Нужно воспользоваться знаниями 5-го и 7-го классов.

❌ К сожалению, с точки зрения математики разделить 100% на три - неправильно.

✅ Правильно считать так:

(Выход/вход)^(1/срок)-1
или
(20/10)^(1/3)-1=26%

☝️Вот этот символ - ^ - это не домик🛐, это степень. Впервые встречается в программе 5-го класса общеобразовательной школы.

😁 Век живи, век учись...
👍 Спасибо, Кэп!
👀 А я всегда считаю правильно.

🥶 Небольшая зарядка для вашего мозга.

🔻Дано: инвестор вложил в проект 10 млн. в 2020 году, а в 2023 году он вышел из проекта с суммой 20 млн. Доходность составила 100%

Какую годовую доходность получил инвестор?

👍 33.3%
👀 26%
🔥 100%

🗜Давайте поактивнее, вопрос-то несложный, можно сказать на внимательность!

🤖 И не опускайтесь до ответов с помощью нейросетей: да-да, вы можете думать самостоятельно!

⏰ Правильный ответ будет опубликован через 2 часа.

⚖️ Вчера Шэньчжэньский суд Китая приговорил девелопера, основателя Evergrande Сюй Цзяиня к пожизненному заключению. В прошлом богатейший человек Китая был признан виновным в мошенничестве, незаконном привлечении средств населения и подкупе. Личное имущество бизнесмена конфисковано. Сроки получили оба сына Сюя и ещё полсотни человек. Долги группы на момент дефолта Evergrande превышали $300 млрд.

🌺 И здесь уместно вспомнить об одном грандиозном проекте Evergrande, который провалился из-за неправильного определения Best Use. Ocean Flower Island - три насыпных острова у побережья Даньчжоу, которые должны были стать китайским ответом Palm Jumeirah. Проект предполагал строительство торгового центра, парка аттракционов, отеля на 5 100 номеров и жилья на 200 тыс. человек.

📉 Evergrande вложила в проект около $12 млрд, как было принято в компании - заёмные. По собственным расчётам компании, всего на проект требовалось $23 млрд. Решение о реализации проекта было личным волеизъявлением акционера, он задумал Ocean Flower Island, будучи в отпуске в Сингапуре.

🚫 Стройка нарушала экологическое и земельное законодательство, но согласования были получены. Правда за это Чжан Ци, мэр и глава парткома Даньчжоу, в 2020 году получил пожизненный срок за коррупцию. А бывший губернатор Хайнаня Ло Баомин отделался сроком 15 лет.

В чем были главные просчеты Ocean Flower Island:
🔸 Целевая аудитория. Сюй Цзяинь буквально считал, что резидентами Ocean Flower Island станут знаменитости и богачи со всего мира. Оказалось, что проект заинтересовал прежде всего пенсионеров, которым нужно было перезимовать в тепле, а из инфраструктуры им требовалась поликлиника и лапшичная у дома.
🔸 Локация. В отличие от Дубая, на момент старта проекта Даньчжоу не был ни международным авиахабом, ни сложившейся курортной локацией. Кроме того, первая линия океана не была дефицитом - можно строить прямо у воды, обойдясь вообще без дорогостоящих насыпных островов.
🔸 Финансирование. Всё в кредит и с надеждой на рост продаж. Когда китайский рынок начал остывать, а кредитные линии девелоперам закрываться, начались проблемы.

🏗 Что с проектом сейчас. 60 тыс. квартир успели передать покупателям, ещё 39 почти достроенных корпусов Evergrande так и не продала: их даже собирались снести, но нет - они стоят пустыми до сих пор. Парк аттракционов не открывался ни разу, в торговом центре практически нет магазинов. Счастливчики, купившие квартиры в Ocean Flower Island пять лет назад, при продаже сегодня потеряют 50% вложенного.

🎓 Учиться лучше на чужих ошибках - не на своих. Приходите на программу Анализ Best Use - начинаем в понедельник 31 августа. Осталось 8 мест из 10!

https://bu.atsogoev.com/

📊 Коллеги из NF Group подвели итоги I полугодия 2026 года на рынке курортной недвижимости Калининградской области: в продаже сейчас 1,5 тыс. лотов в 18 комплексах, рост предложения +11% за год.

🚀 2025 год стал рекордным за пятилетку по новому предложению: на рынок вышли сразу пять курортных комплексов почти на 1 тыс. лотов. «Элемент», «Янтарные Сезоны», «Нордис», сервисные апартаменты «ОТРАДА Резорт» и «Балтийская Резорт».

🗺 В Светлогорске сосредоточено 900 лотов и 59% экспозиции, в Зеленоградске - 290 лотов в двух комплексах, а ещё 325 лотов представлены в Янтарном, Лесном, Балтийске и Пионерском.

💸Цены уже высокие. Средняя площадь лота - 54 м2, средний чек - ₽24 млн. В Зеленоградске они достигают ₽641 тыс. за м2. Средневзвешенная цена по области - ₽434 тыс. за м2, минус 4% за год. Доля сервисных апартаментов составляет уже 25% предложения.

🤝 С июля 2025 по июнь 2026 года на первичном рынке региона заключили 260 сделок. Это около 14 сделок на комплекс за год и примерно ₽6 млрд. оборота на всю область. Негусто...

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Калининградская область привлекает внимание инвесторов в курортную недвижимость. Но при спросе на уровне 260 сделок в год рынок нельзя назвать ликвидным, нужно осознавать, что выход из актива займёт время, вероятно, для выхода понадобится предоставить серьезный дисконт покупателю.

👍 Хочу на курорт.
🔥 Хочу купить на курорте.
👀 А не вздутие ли это пузыря?