Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

💜 По данным АКОРТ продажи готовой еды в федеральных продуктовых сетях по итогам 2025 года прибавили в среднем 30%, а продажи горячих напитков в крупных сетях за первое полугодие выросли более чем на 30-40%.

💜Пожалуй, всем посетителям супермаркетов становится заметен тренд - в магазинах появляются не только островки с кофемашинами, но уже и зоны посадки, напоминающие традиционные кафе. Особенно это касается крупных форматов, типа «Перекрестка».

💜 Масштаб перестройки торговых залов хорошо виден по конкретным сетям. У «Пятерочки» более 85% объектов уже оснащены пекарнями и кофе-поинтами. «Магнит» за 2025 год увеличил число кофе-точек с 3 000 до 5 000. «Лента» по итогам первого квартала 2026 года открыла точки продажи горячего кофе во всех 270 гипермаркетах и начала запускать мини-кофейни в супермаркетах. «Дикси» за два года утроила среднесуточные продажи напитка - с 12-15 до 40 чашек.

💜 X5 отчиталась, что в 2025 году готовая еда дала 4,5% выручки, а к 2028 году долю планируется довести до 7%. Причина спроса структурная: по опросу ВЦИОМ, более 40% домохозяйств в России состоят из одного человека, и этот показатель удвоился за двадцать лет.

💜 Для собственников помещений супермаркетов это, безусловно, хорошие новости. Кофе-поинт, пекарня и зона готовой еды - это дополнительные электрические мощности, вентиляция, водоотведение и перепланировка торгового зала. Сеть вкладывает в конкретное помещение собственные деньги, и стоимость ее выхода из объекта растет. Чем дороже арендатору переехать, тем ниже риск ротации и тем охотнее он подписывает и продлевает договор аренды.

💜 Кофе и выпечка относятся к высокомаржинальным категориям с высокой частотой покупки: в «Пятерочке» напитки в 2025 году стали покупать на 86% чаще. Это повышает и трафик, и товарооборот на квадратный метр. В проектах, где арендная плата привязана к товарообороту, рост этих категорий транслируется в арендный поток автоматически, без переговоров об индексации.

💜 Отдельно отметим: кофе на вынос и свежая выпечка потребляется сразу в торговом зале и требует физического присутствия покупателя. Ровно поэтому сети и вкладываются в этот формат: он привязывает покупателя, создаёт лояльность. Для собственника стрит-ритейла это аргумент в пользу устойчивости физической точки.

💜 Мы в SimpleEstate обязательно учитываем технические параметры, которые позволяют арендаторам, ритейлерам продуктов питания, развивать форматы кофе навынос и готовой еды. Эти характеристики сегодня напрямую влияют на срок аренды и на устойчивость отношений с арендатором.

🛏 Апарт-отели (в том числе курортные объекты) в последние годы стали одним из самых обсуждаемых инвестиционных инструментов на рынке недвижимости.

❓Но почему они могут принести разочарование инвесторам? Что может пойти не так? Где могут быть проблемы?

🏙 Локация, локация и локация. Неудачное расположение объекта может стать и причиной неудачных инвестиций. Даже роскошный апарт-отель с первоклассным управлением не принесёт ожидаемую доходность, если он находится в неподходящем месте. Критичны транспортная доступность, близость к деловым центрам или туристическим объектам.

🛠 Управление и проектные просчёты. Эффективность апарт-отеля зависит от качества управления и отсутствия проектных ошибок. Неудобные планировки, плохая звукоизоляция, проблемы с инженерией - дефекты, которые невозможно или крайне дорого исправить после завершения строительства.

🥊 Двойная конкуренция. Возможна ситуация, при которой номера в гостинице будут сдаваться в обход УК по сниженным ценам, что приведёт к ценовой конкуренции из-за расщепления контроля над номерным фондом.

💸 Инфляция расходов. Рост RevPAR выглядит впечатляюще, но если затраты на содержание, коммуналку и персонал растут теми же темпами, то чистая доходность не увеличивается или даже падает.

🌞 Сезонность спроса. Городские апарт-отели менее подвержены сезонным колебаниям, но для загородных / рекреационных объектов сезонность критична - загрузка может варьироваться от 90-100% в высокий сезон до 15-20% в низкий.

Перед вложением в апарт-отели инвесторам желательно тщательно оценивать локацию, опыт УК, конкурентную среду, проектные решения и бизнес-модель отеля.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Анализ спасёт инвестиции!
👀 Столько рисков....

🔬Анализ best use: пример (почти из жизни)

💡Представьте: инвестор приобрел на торгах трехэтажное здание в Подмосковье. Здание пустует уже несколько лет, но расположено в перспективном месте. Что делать дальше? Как извлечь максимальную выгоду из этого актива? Здесь на помощь приходит анализ best use.

💰Инвестор, приобретая объект ориентировался на низкую цену входа и интуитивно рассматривает несколько вариантов использования здания: создать мини-торговый центр, переоборудовать под мини-гостиницу или снести и построить высотный жилой комплекс. Каждый сценарий имеет свои плюсы и минусы, но какой из них принесет наибольшую прибыль при допустимом уровне рисков?

🤓Консультанты, проводящие анализ best use, изучают локацию, конкурентное окружение, спрос на различные виды недвижимости в районе расположения объекта. Оценивают техническое состояние здания, возможности его реконструкции, а также юридические и градостроительные ограничения. В ходе анализа может выясниться, что новое строительство жилья в этом месте невозможно, зато есть потенциал для создания складского или индустриального комплекса – и это становится новым сценарием для рассмотрения.

🧮 Для каждого сценария разрабатывается детальная финансовая модель. Расcчитываются затраты на реализацию, потенциальные доходы, финансовые метрики (IRR, NPV и т.д.). Учитываются риски: например, насыщенность района торговыми площадями или сезонность спроса на гостиничные услуги. Все данные сводятся в сравнительную таблицу, позволяющую наглядно оценить преимущества и недостатки каждого сценария.

📑 В итоге инвестор получает обоснованный ответ на вопрос «что делать с объектом?». Возможно, оптимальным решением окажется создание мини-отеля – это обеспечит стабильный доход при умеренных затратах на реконструкцию. Или же анализ покажет, что наиболее выгодно будет продать объект специализированному девелоперу, а не уходить в затратный процесс реконструкции.

✅ В любом случае, решение теперь базируется не на интуиции, а на тщательном анализе всех факторов и возможностей.

⚡31 августа 2026 года (понедельник) стартует второй и последний в этом году поток образовательной программы «Анализ Best Use 2.0».

🔥 Осталось всего 7 мест в мини-группе из 10 человек.  Регистрация и подробности: bu.atsogoev.com

Вторая очередь офисного квартала STONE Towers у «Белорусской» заполнена на 80%.

🏢 Речь о башнях Tower B и Tower C, это 48,5 тыс. м2 офисов класса А, введённых в декабре 2024 года. В УК STONE Office рассчитывают дойти до 90% к концу года - основываясь на темпах ремонтов у собственников.

📋 Напомню, почему я об этом пишу. Когда офисы класса А начали продавать частным инвесторам лотами, а не целиком, из-за стенки забурчали: множественность собственников понизит класс объекта, а инвесторы будут конкурировать между собой и обрушат ставки. STONE Towers - первый большой офисный квартал класса А, проданный «внарезку», и по нему смело можно проверять, сбылось ли это «пророчество».

💰 Очевидно, не сбылось. Ставки в проекте - от ₽65 тыс./м2/год за лот с ремонтом. Состав резидентов пёстрый и живой: «Игроник», «Клиника Фомина», «КИТ МЕД», «Гротекс», Prime Ride, архитектурные бюро, компании из банковского и IT-секторов. Плюс якоря - штаб-квартира и центральный дом продаж самого девелопера в Tower C, а первую очередь, Tower A, целиком арендует «Магнит». За сбалансированным составом арендаторов следит эксклюзивный партнёр девелопера, агентство STONE Realty.

🏗 Квартал тем временем растёт дальше: летом ввели третью очередь, бизнес-центр Tower D, где собственники уже проектируют помещения, а первые резиденты обещаны до конца года. Замкнёт историю клубный Tower E на восемь офисов, которые сейчас продаются по стартовым ценам.

Куда ни кинь - всюду клин

❓ А вот есть ли направление в инвестициях (не ограничиваясь только недвижимостью), где можно точно заработать и точно не потерять?

⚖️ Интересный вопросик! Вообще, у любого инструмента есть свои слабые места. Инфляция валюты, в которой номинирован актив, или валютное обесценение актива, страновые риски, ликвидность, налоговые последствия и т.д. и т.п.

🏦 Например, рублёвый депозит в российском банке очень надёжен и гарантирован государством через АСВ. Но его обычно сжирает инфляция. На АСВ я бы, кстати, надежд тоже не возлагал - мало ли что... Ну и при пересчёте в мировые валюты всё печально. За три месяца доллар подорожал на 20% - куда такое годится?

💵 В общем, надо было просто купить доллары. Правда, их тоже покусывает инфляция баксика. А надо было вложить в гос.облигации США, US Treasuries - надёжно, правда, доходность по отношению к инфляции минимальна. Да и вообще, если посчитать и посоветоваться с умными людьми - то вывод-то очевиден! Надо было в швейцарских франках держать капитал, а не в баксах - швейфранк за десять лет укрепился к доллару примерно на 20%. Доллар уже не торт (особенно в Альпах)!

🔒 Но есть решение ещё получше - облигации Швейцарии, номинированные во франках. Правда, их доходность всего 0,3% в год. Но это всё неважно - важнее то, что ценные бумаги или активы любого россиянина в Швейцарии или в любой юрисдикции могут заморозить / арестовать / изъять по геополитическим мотивам.

☝️ Поэтому надо было вложить всё в... Ну вы уже поняли: надо было, надо было, надо было. В момент принятия инвестиционного решения куда «надо было» было вообще неочевидно.

🧭 И что же с этим делать?
1️⃣ Инвестировать
2️⃣ Придерживаться своего плана
3️⃣ Игнорировать людей, которые лезут со своим никому не нужным мнением о том, что «надо было бы вложить в...»

👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Ясно-понятно
👀 Путано-запутано

👀 Что нового, хренового?

📜 Короткий комментарий к высочайшему Указу № 604 от 24 августа 2026 года о временном государственном управлении объектами критической инфраструктуры.

✅ Согласно указу правительство теперь может ввести внешнее управление транспортно-логистическими комплексами, объектами ТЭК, объектами промышленности и связи. Основание - необеспеченные меры безопасности этих объектов.

🚥 Внешним управляющим становится Росимущество или другое лицо по решению правительства.

Как это будет работать в жизни пока неясно. И вообще будет ли работать тоже неясно. Ждём первого прецедента. Но так, к слову, я предупреждал, что такое может случится ещё в 2024 году! Вот тут:
telemetr.me/atsogoev/6765

⚓ «Я люблю тебя, марина, всё сильней день ото дня...» - напевает, возможно, Стивен Шварцман из Blackstone.

💰 А всё потому, что компания Safe Harbor, принадлежащая Blackstone, наращивает инвестиции в яхтенные марины - недавно объявили, что прикупят оператора марин MarineMax за $1,5 млрд.

⛵️ А что за бизнес у Safe Harbor, на чём зарабатывают?
🔹 Сдача в аренду причальных мест - дает основной поток доходов. Буквально сдача в аренду воды!
🔹 Сухое хранение лодок в ангарах и стеллажах (складская недвижимость)
🔹 Сервис и ремонт яхт: верфи, обслуживание и т.д.
🔹 Топливные причалы (нефтяной бизнес).
🔹 Сдача в аренду коммерческих площадей на берегу (ритейл, рестораны).

🛟 В общем, довольно сложный и хлопотный бизнес, но со стабильно растущим денежным потоком. Больше половины американских марин загружены выше 95%, а новых практически не появляется.

🤔 Я вот подумал, а можно ли в РФ заняться чем-то подобным?

🌊 Воду в собственность не отдают нигде - ни в России, ни в США. Но в таки Америке собственник берегового участка получает вместе со свидетельством о собственности право построить причал. Но придется, правда, платить арендную плату за дно, накрытое причалом - во Флориде это около $1,65 за м2/год. Зато само причальное место можно оформить как отдельный объект недвижимости, продать и заложить. В США есть яхтоместа!

🇷🇺 В России собственник берега не имеет автоматического права на акваторию перед ним - договор водопользования оформляется отдельно и на срок до 20 лет. Плавучий причал считается движимым имуществом. Плюс 20 метров береговой полосы считаются объектами общего пользования, в частную собственность не оформляются. То есть капитальные затраты те же - дноуглубление, берегоукрепление, инженерное оснащение, - а прав на актив заметно меньше, они ещё и срочные.

⛴️ Вывод (лично мой): чтобы инвестировать в марины всё-таки нужно дождаться изменения законодательства. Иначе слишком много рисков и мало прав. Те немногие марины, которые появляются в России создаются девелоперами как усилитель стоимости строящегося рядом с мариной жилья или апартаментов.