Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

❌ А мы не платим налоги!

😳 Помню первый раз это услышал в начале 2000-х и прямо удивился! Как так? Были тогда у меня знакомые-рантье, которые прямо отрицали необходимость платежей государству. Где они сейчас...?

✴️ Оказалось, что такие люди всё ещё есть. Один ИП владел помещениями и сдавал их в аренду, но «неофициально», то есть получал арендную плату кэшем, а о доходах в налоговую не сообщал. Его философией, вероятно, было «отрицалово».

📋При этом ОКВЭД у ИП был 68.20, т.е. аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

🔍Налоговая инспекция в какой-то момент заметила нашего ИП с его недвижимостью и собрала доказательства правонарушения: 
🔹Допросила свидетелей; 
🔹На основании допросов определила суммы арендных платежей и сроков оплаты; 
🔹Рассчитала налоги к выплате исходя из полученных сведений + пени. 

👨‍⚖️ Дальше - суд. Неожиданно судебное решение оказалось не в пользу налоговой инспекции: ненадлежащие доказательства, то есть показаний свидетелей было недостаточно для исчисления налога.

📶 Аппеляции, касации... И наконец, Верховный суд РФ постановил:

1️⃣ Сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, может определяться расчетным способом на основании имеющейся у налогового органа информации о налогоплательщике, а также данных об иных аналогичных налогоплательщиках.

2️⃣ Если налогоплательщик не согласен с размером доходов и расходов, то бремя доказывания возлагается на него самого

3️⃣ Показания свидетелей можно использовать в качестве доказательств сумм дохода

☝️Вывод: пора бы легализоваться, но некоторые люди продолжают наплевательски относиться к налогам или в принципе стараются уклониться от почетной обязанности. Увы, налоговая не дремлет и жестко наказывает нарушителей.

📜 Для любителей первоисточников: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС от 7 июня 2024 г. N 309-ЭС23-30097

Вануату отобрало паспорт у Эндрю Тейта

🇻🇺 Власти Вануату аннулировали гражданство одиозного блогера Эндрю Тейта и выданный ему паспорт. Документы он получил в 2022 году по местной программе гражданства за инвестиции, с минимальным взносом в $130 тыс.

🔍 Громко эта история прозвучала еще в 2025 году, когда выяснилось, что паспорт Тейт оформил ровно в то время, как в Румынии против него уже шло расследование. Тогда Citizenship Commission заверила, что заявка прошла все положенные проверки, а гражданство выдано строго по действовавшей процедуре.

🔄 Прошло чуть больше года - и решение пересмотрено. Аннулированы и гражданство, и паспорт, выданный на его основании. Сам Тейт сейчас находится под стражей в США и оспаривает экстрадицию в Великобританию. Обвинения он отрицает, приговора ни в одной юрисдикции пока нет.

☝️ Для Вануату это пока единичный случай. Для сравнения, в Турции лишение инвестиционного гражданства уже поставлено на поток: в августе МВД страны сообщило, что турецкие паспорта потеряли 6 134 человека, включая членов семей инвесторов.

👀 Инвестиционный паспорт по-прежнему может быть элементом диверсификации, особенно для законопослушных людей. Но в Вануату прецедент лишения гражданства уже есть. Просто стоит это иметь в виду.

Цифровой рубль: налоговая приготовилась

🧾 Цифровой рубль запустили три недели назад. И уже есть «новости».

📅 С 1 сентября системно значимые банки обязаны дать клиентам доступ к платформе. Для граждан счёт пока добровольный, для крупного ритейла - уже нет: продавцы с выручкой свыше ₽120 млн за 2025 год и эквайрингом в системно значимом банке обязаны принимать цифровые рубли. С сентября 2027 года порог опустится до ₽30 млн, с сентября 2028-го - до ₽20 млн.

🔍 Ещё 19 августа ФНС обнародавала три приказа. С 1 июля 2027 года в выписку по счёту цифрового рубля, помимо суммы, назначения и сторон платежа, попадут IP- и MAC-адрес, номер телефона и данные SIM-карты устройства, с которого ушёл платеж. Запрашивать выписку налоговая будет в том же порядке, что и по обычному счёту. То есть это прямо цифровой след и возможность тотального контроля за операциями с цифровыми рублями.

⚠️ В общем, если вам кто-то захочет подсунуть цифровые рубли - подумайте, прежде чем их принять. Как только начнёте тратить цифрорублики, каждый ваш перевод будет виден налоговой.

🫶Налоговая душит: арендодателей жилья пытаются вывести из тени

🏢 Федеральная Налоговая Служба резко усилила контроль за собственниками жилья, сдающими квартиры в аренду. Информацию о нелегальных арендодателях ФНС теперь получает не только от недовольных соседей, но и от банков, порталов объявлений и госорганов.

🚔 И увы, не только от них. В Москве к поиску нелегальных арендодателей подключаются участковые. Они выясняют, кто фактически живёт в квартире, берут объяснения у жильцов, запрашивают договор найма и передают сведения в ФНС.

💻 Вообще, главным драйвером ужесточения контроля стала масштабная цифровизация налоговой службы. Налоговики перешли от выборочных проверок по жалобам к системному анализу данных из многочисленных источников. В ФНС автоматически поступают сведения о всех банковских транзакциях, система отслеживает регулярные платежи, характерные для арендной платы, а также мониторит объявления на специализированных сайтах.

📋 Особое внимание уделяется договорам аренды, зарегистрированным в Росреестре. С октября 2024 года Росреестр обязан предоставлять в ФНС информацию о зарегистрированных сделках с недвижимостью, включая договоры аренды сроком от года и более. Это заставляет арендодателей заключать краткосрочные договоры, чтобы избежать регистрации.

💰 Подозрения вызывает и владение несколькими объектами недвижимости - собственник двух и более квартир автоматически попадает в зону повышенного внимания. Уже зафиксированы случаи массовой рассылки уведомлений владельцам нескольких квартир с призывом подать налоговую декларацию.

🏙 Мэрия Москвы составила список из 154 тыс. трудоспособных горожан без официальных доходов, но с большим количеством недвижимости и транспорта. Город оценивает налоговый потенциал их имущества и передаёт данные в ФНС. В выборке, например, есть владельцы 50 квартир и 70 машин при нулевом официальном доходе.

⚖️ Сам факт того, что в квартире кто-то живёт, ещё не повод для доначисления - налоговой нужно доказать получение денег и установить сумму. Но если доказала - доначисление, плюс пени и штрафы...

🤔 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Получать арендную плату за жильё переводом на карту становится небезопасным - штрафы, пени, нервы... Наличные? Тоже возможны сюрпризы, потому что государство научилось получать сведения по косвенным источникам. В общем - оформи ИП / самозанятость и спи спокойно.

👍 Сплю спокойно!
🔥 Сплю беспокойно.
👀 Вообще не сплю...

🔮 Профессия: профессиональный предсказатель апокалипсиса - блогер, который каждый квартал выпускает посты, видео и аналитические исследования с одним и тем же посылом: «Скоро хлоп пузыря!». Экономические показатели, графики, сравнения с США 2008 года, японским пузырём 1990-х и т.д.

🙄 Но хлопа не наступает! Объяснение обычно простое - это заговор. Рептилоиды / правительство / банкиры / застройщики сговорились и искусственно оттягивают хлоп. Но ничего - рано или поздно!

💥 И вот (спустя годы ожидания) хлоп действительно случается! Это же просто праздник какой-то. Рынки падают, инвесторы теряют деньги, компании банкротятся, а предсказатели торжествуют: «Я это предвидел!». Но маленькая деталь. Хлоп должен был случится по «японскому сценарию», а случился из-за пандемии COVID-19, поноса или золотухи!

⚡ Сломанные часы дважды в день показывают правильное время. И вообще, победителей не судят.

🧠 Но почему, собственно, предсказатели хлопов популярны? Это же шарлатаны и манипуляторы? Почему аудитория годами слушает одно и то же? Некоторые посмеиваются, конечно, но есть и адепты, которые верят.

❗Существует психологическое объяснение. Учёные называют это negativity bias - предрасположенность к негативу. Негативные события и переживания более значимы для человека, чем позитивные. Плохие новости привлекают больше внимания, чем хорошие.

🤗Читая плохие новости, человек получает информацию о том, как избежать рисков и экономических потерь. Наш мозг эволюционно настроен искать опасность — это помогало выживать предкам. Поэтому прогнозы катастроф цепляют куда сильнее «проплаченных текстов» о долгосрочном росте.

🫣 Люди хотят, ищут предсказаний коллапса, поглощают свежие новости о скором крахе и обвале. Ну а раз так, то кушать подано!

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Верю в лучшее!
👀 Это всё хорошо, но когда крах???

📱 На канале SimpleEstate вышел интересный пост о том, как оценивать покупку ГАБ с супермаркетом на фоне тревожных новостей о ритейле.

💬 Главный тезис: проблемы ритейлера НЕ РАВНО проблемы конкретного магазина.

🧲 Например «Магнит»: чистый убыток ₽16,65 млрд по итогам 2025 года - на первый взгляд пугающая цифра. Но выручка при этом выросла на 15,3%, EBITDA - ₽169,3 млрд, а сеть добавила почти 1 800 новых магазинов. Убыток объясняется высокой стоимостью обслуживания долга, а не тем, что бизнес «Магнита» рушится.

🏬 Для инвестора важна не строчка «чистая прибыль» в отчётности всей сети, а то способен ли конкретный магазин в конкретной локации платить арендную плату.

📍То же самое с закрытиями - крупные сети («Вкусвилл», например) постоянно чистят слабые локации и открывают магазины в новых, так что закрытие конкретного магазина обычно говорит об экономике места, а не о проблемах всей сети.

🔍 Что смотреть при покупке ГАБа с супермаркетом:
🔹 товарооборот магазина. Для продуктового ритейла ориентир по арендной нагрузке — порядка 4–7% от товарооборота.
🔹 ликвидность помещения - легко ли заменить арендатора, если тот уйдёт (первая линия, отдельный вход, разгрузка, мощности, планировка)
🔹 условия договора - срок, индексация, гарантированный минимум, обеспечительный платёж, право досрочного расторжения по инициативе аренлатора
🔹 рыночность ставки - завышенная аренда сегодня может обернуться пересмотром условий завтра
🔹 состояние арендатора - EBITDA, денежный поток, долговая нагрузка, динамика сети, а не одна цифра прибыли
🔹 цена покупки - высокая доходность почти всегда компенсирует какой-то риск, который стоит поискат и найти заранее

👍 Поэтому при покупке ГАБ гораздо важнее понять, сколько зарабатывает именно этот магазин, насколько комфортна для него аренда и что произойдёт с помещением, если текущий арендатор всё-таки уйдёт.

✅ Именно анализ конкретного объекта в конкретной локации, а не только анализ финансовой отчётности ритейлеров, позволяет отделить реальный инвестиционный риск от новостного шума вокруг бизнеса арендатора.

А как там дела у Джорджа Сороса?

👽 Главный иллюминат и рептилоид планеты немного отвлекся от управления мировым правительством и проворачивает инвестиционные сделки на рынке недвижимости Нью-Йорка. Докатился на старости лет!

🏛️ Soros Fund Management выставил на продажу историческое здание, памятник архитектуры Argonaut Building на West 57th Street на Манхеттене. Здание досталось Соросу за долги - прежний собственник не смог расплатиться по кредиту.

📋История началась ещё в 2015 году, когда инвестор Eretz Group купил здание у ливанского девелопера M1 Real Estate за $214 млн. (из них долг $145 млн от немецкого Aareal Bank AG). С 2011 года фонд Сороса Open Society Foundations (* организация признана нежелательной в России) арендовал это здание целиком - все 14,5 тыс м2.

💵 Уже в ноябре 2023 года Сорос выкупил этот кредит у германцев, а в апреле 2024-го Soros Fund Management подала иск об обращении взыскания на залог. В сентябре 2026-го здание перешло к Соросу по решению суда.

💼 И вот наконец, Сорос продает здание. Запрашиваемая цена - около $100 млн, порядка $5280 за м2 или по ₽444 тыс/м2.

🏗 Что интересно, в презентации покупателям предлагается не искать нового офисного арендатора, а переделать здание под жильё. То есть потенциальные покупатели - это девелоперы, а не инвесторы в ГАБ с арендатором-Соросом.