Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏗 Застройщик «Страна Девелопмент» анонсировал старт бронирования в жилом комплексе премиум-класса «Ридж». Адрес: Москва, 4-я улица Марьиной Рощи (территория бывшего Рижского грузового двора).

📌 Место: для любителей шпал в самый раз. С севера и востока участок окружают ж/д пути.

🏢 Проект: пока что четыре жилых дома, офисы, коммерция и парящий парк на высоте 60 м. Первая очередь - дом на 9 секций и 672 квартиры. Отделка white box, потолки от 3,1 м.

💵📐 Цены и планировки:
☪️ от ₽16,5 млн за 28,6 м2 или ₽577 т./м2
1️⃣ от ₽18,4 млн за 34 м2 или ₽541 т./м2
2️⃣ от ₽24,6 млн за 56 м2 или ₽439 т./м2
3️⃣ от ₽35,8 млн за 79 м2 или ₽453 т./м2

💸 Условия покупки: якобы есть рассрочка с ПВ от 30% сроком до 4 лет.

⭕️ Окружение: премиума здесь много (как и шпал), так что сравнивать есть с чем. MOD от MR Group уже готов и стоит ₽525-690 т./м2. ЖК Pride «Пионера» тоже сдан, от ₽470-865 т./м2. ЖК TATE достроят в следующем году, ценник стартует с ₽520 т./м2. Ну и «Эталон» продаёт «Мариин Парк» от ₽550 т./м2.

✅ Срок сдачи первой очереди - 2-й квартал 2030 года.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 Опять оверпрайс
👀 Вижу инвест

#стартпродаж

📍 Офисных небоскрёбов в Москве всего 12, и 11 из них стоят в Москва-Сити. На весь остальной город - одна башня.

➡️В STONE выпустили исследование этого сегмента офисных зданий (выше 200 метров): 1 391 тыс. м2 офисов, или 6% всего офисного рынка Москвы. Самая высокая офисная башня - «Федерация», 374 метра и 97 наземных этажей. Только 4 здания из 12 чисто офисные, остальные разбавлены жилыми апартаментами.

▫️ Себестоимость небоскрёба начинается от ₽500 тыс./м2 полезной площади, это более чем на 30% выше средней себестоимости нескребущего неба объекта класса А. Плюс повышенные требования к конструктиву, инженерии и пожарным системам. Жилых высоток девелоперы строят и анонсируют в 3 раза больше, чем офисных (25 против 8).

🏗️ Сейчас строится и анонсировано 8 офисных небоскрёбов на 968 тыс. м2. Самый высокий - 400-метровая башня в Москва-Сити под штаб-квартиру Wildberries&Russ. Третье место занимает STONE SKY Ходынка: 255 метров, 55 этажей, первый небоскрёб Ходынского поля.

➡️Блоками и этажами небоскрёбы продаются всего в 5 проектах, а видовые этажи (с 40-го и выше) - лишь в двух. Ставки аренды на видовых этажах на 15-20% выше средних по рынку и доходят до ₽115-120 тыс./м2 в год с НДС.

🏢 Всё чаще слышу одну и ту же мысль, которая меня... мягко говоря удивляет: якобы покупатели коммерческой недвижимости больше не смотрят на доходность и окупаемость, ставку аренды и денежный поток. Теперь главное - красивый проект, качественная архитектура, правильная среда и долгосрочная ценность.

🤨 Чего? Красивый объект действительно может быть визуально лучше некрасивого. Но это ещё не делает его хорошей инвестицией.

🎭 Нет, бывает, конечно, что человек (как правило, неопытный) «влюбляется» в объект недвижимости, и чтобы защитить свою влюблённость начинает искать аргументы в её пользу. И находит - это обычная рационализация эмоций.

🚗 В недвижимости это встречается постоянно. Кто-то покупает квартиру, потому что ему понравился вид из окна. Кто-то инвестирует в light industrial из-за красивого благоустройства. Кто-то приобретает помещение, потому что ему самому хотелось бы там работать. И всё это в инвестиционных целях. Или нет?

🏆 А дальше эти люди часами могут убеждать себя и остальных в том, что это трофейный актив, становящийся долгосрочной ценностью. Но я быстро порчу им настроение.

💰 Арендатору, если говорить совсем честно, красота сама по себе не интересна. Его интересует выручка. Именно поэтому, например, самые доходные торговые помещения нередко находятся не в премиальных кварталах с дизайнерскими фасадами, а возле метро, остановок, рынков и народных троп.

🎯 Самые дорогие ошибки на рынке происходят тогда, когда инвестор выбирает объект так, как будто покупает игрушку для себя. Ему нравится проект. Нравится район. Нравится атмосфера. А цифры - это так, побочка.

🍅 В результате - любовь проходит, а помидоры вянут.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Не надо выбирать коммерческую недвижимость сердцем - лучше мозгом. Любовь по расчету лучше, чем по залёту - я здесь исключительно про коммерческую недвижимость рассуждаю!

👍 Учусь на чужих ошибках.
🔥 Узнаю свои ошибки!
👀 Спасибо, Кэп

📊 По данным NF Group, за десять лет рынок гибких офисов Москвы вырос почти в десять раз: с 43,8 тыс. м2 в 2016 году до 426 тыс. м2 по итогам I полугодия 2026 года. Сейчас в столице работают 154 площадки на 62,2 тыс. рабочих мест, плюс 11% год к году.

🚀 Основной рывок пришёлся на 2019-2022 годы - с 148,2 тыс. м2 до 364,7 тыс. м2. Дальше темп сдулся: 377,8 тыс. м2 в 2023-м, 394,8 тыс. м2 в 2024-м, 411,7 тыс. м2 в 2025-м. Прибавка последних лет - около 17 тыс. м2 в год, то есть один средний бизнес-центр.

🪑 Но есть проблема. На июнь 2026 года у сетевых операторов пустовало 10 894 рабочих места, или 20% от учитываемого объёма. Каждое пятое раб.
место не приносит оператору ничего, кроме расходов на его содержание.

📉 Спрос слабый. В I полугодии закрыто 18 сделок - на 45% меньше, чем годом ранее. Их совокупная площадь 12,4 тыс. м2, минус 61% год к году. Крупнейшая сделка - девелопер КОЛДИ арендовал 4 030 м2 или 557 рабочих мест у ASPACE на их площадке «Кузнецкий мост». Одна эта сделка дала треть всего полугодового объёма.

💰 Средняя ставка пока держится на ₽57 тыс. за рабочее место в месяц с НДС. Дороже всего рабочие места в коворкингах в Белорусском деловом районе - ₽75,9 тыс., в Павелецком ₽74,2 тыс., в центре ₽61,3 тыс., в Ленинградском ₽58,4 тыс. «Москва-Сити» с ₽54,5 тыс. оказалась дешевле среднего по рынку.

🏗 Предложение при этом растет. Во II полугодии анонсированы семь готовых площадок на 20,1 тыс. м2 и ещё один офис под конкретного клиента на 1,7 тыс. м2. За полгода рынок получит больше метров, чем законтрактовал за предыдущие шесть месяцев.

☝️Напомню, что операторская модель коворкинга устроена так: помещение арендуется на 7-8 лет, оператором в отделку и мебель вкладываются свои и заёмные деньги, а выручка собирается помесячно с рабочих мест. Обязательства фиксированные, доходная часть - плавающая.

💵 Частные инвесторы с небольшим капиталом могут инвестировать в рынок гибких офисных пространств только одним способом - купив долговые ценные бумаги или ЦФА операторов. На рынке представлены только облигации ASPACE с купоном 22,25%. Ни SOK, ни «Ключ», ни Workki, ни Space 1 на долговой рынок не выходили.

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

💉 Знаете, что я заметил? Пока все спорят, что надёжнее - аптека или супермаркет, тихо и незаметно выросла целая новая категория арендаторов. Косметология. Да-да, те самые клиники эстетической медицины, куда на процедуры ходит и стар, и млад. И если помещение расположено в правильном месте, арендатор из этой новой категории имеет все шансы арендовать его очень дооооолго.

📊 Цифры за 2025 год говорят сами за себя: рынок инъекционной косметологии прибавил 34% в деньгах и дошёл до 59 млрд ₽, а количество «уколов красоты» выросло на 32%, до 11,5 млн процедур. Аппаратная косметология рванула ещё сильнее - объём увеличился в полтора раза, до 244,8 млрд ₽, при 23,1 млн проведённых манипуляций (+40% год к году). На 2026-й участники рынка ждут прироста ещё на 15-20%. Судя по этим цифрам, выручка клиник эстетической медицины в наши трудные времена будет расти, а не съёживаться.

🌐 Приятное для инвестора в недвижимость: этому бизнесу не угрожает онлайн. Совсем. Лазерные процедуры, инъекции, аппаратная косметология - жертве красоты нужно прийти лично, а рядом должен находиться специалист с лицензией. И аудитория у косметологии, кстати, уже давно не только женская: мужчины подтянулись за дамами и ходят сами «на процедурки». Честно говоря, и меня жена пыталась затащить...

🔒 Отдельная история - медицинская лицензия. Она оформляется на конкретный адрес. Захотел переехать - придётся заново готовить кипу бумаг для переоформления лицензии. Поэтому клиника сто раз подумает, прежде чем искать что-то подешевле за углом. Для собственника помещения это, согласитесь, приятная страховка.

📍 Требования к помещениям у косметологов при этом достаточно понятные: первая линия с отдельным входом и витринным остеклением, наличие водоснабжения и канализации, достаточная электрическая мощность под аппаратуру, требования к вентиляции и возможность сделать кабинетную нарезку. Локация с интенсивным целевым трафиком в центре или в обеспеченном спальном районе идеально подходит для таких арендаторов.

🔍 Пример с рынка: ГАБ на Большой Бронной, 23с2 (ЦАО, 2 минуты от ст. м. «Тверская»). Помещение 176 м2 на первой линии, арендатор - клиника лазерной и эстетической косметологии «Evolution». МАП ₽1,1 млн, договор на 5 лет, цена объекта ₽171,6 млн. Отдельный вход с фасада и даже собственная парковка - кстати, это важно.

💡 Итого: клиники эстетической медицины в сильной локации - это скрытые жемчужины рынка ГАБ. Арендаторы с растущим спросом, иммунитетом к онлайну и юридически зашитым стимулом никуда не переезжать. При правильно подобранном помещении такая история выглядит устойчивее многих привычных операторов стрит-ритейла, к которым инвесторы относятся с куда большим доверием (и которое те часто не оправдывают).

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🎭 У собственника апартаментов рано или поздно возникает желание переложить операционку на кого-то другого. Показы, заселения, счётчики, ремонт стиральной машины - всё это хочется передать «профессионалам». Самый очевидный путь - доверительное управление - оказывается и самым дорогим (писал об этом здесь).

📗 Но альтернативы есть. Их три, правда зарегистрировать ИП всё же придётся:

🔹 Договор возмездного оказания услуг. «Профессионалы» ищут арендаторов, показывают объект, ведут текучку, но договоры подписывает собственник и деньги идут ему напрямую. Признаков ДУ ноль. Стоит 5-8% от потока. Негативных налоговых последствий нет.
🔹 Агентский договор. Агент заключает договоры аренды - от имени собственника или от своего, но всегда за счёт собственника недвижимости. Агент платит НДС только со своего вознаграждения, а не с арендного потока. ИП остаётся на УСН «Доходы» 6%. Комиссия 10-15%, при посуточной сдаче и 25%, и выше.
🔹 Мастер-аренда. Собственник сдаёт апартамент управляющей компании, та пересдаёт его дальше от своего имени. Один арендатор, один платёж в месяц, предсказуемый поток. Правда ставка аренды на 15-40% ниже чем если сдавать самостоятельно, зато вакансия и неплатежи становятся проблемой управляющей компании.

⚖️ Что отличает все три схемы от доверительного управления:
🔸 имущество не передаётся, обременение в ЕГРН не регистрируется
🔸 у управляющей компании нет самостоятельного права распоряжаться объектом
🔸 собственник согласовывает условия сдачи в аренду, а не ставится перед фактом

⚠️ Имейте в виду: я не специалист по налогам - не принимайте решения на основе этого поста, проконсультируйтесь с профессионалами.

А вы в курсе того, что происходит на премиальном рынке Москвы на самом деле?

📍Я стараюсь быть в курсе, потому что подписан на своего товарища и коллегу Александра Уткина, который в режиме нон-стоп этот сегмент освещает в своем канале «Замоскворечник»

🥇Между прочим, Александр был одним из первых профессионалов рынка, прошедших мою программу «Советник Инвестора»! Также он известный эксперт по продаже премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.

✅ В августе Замоскворечник традиционно подводит итоги первого полугодия: публикует и анализирует данные по ценам и сделкам, как на вторичном рынке, так и в сегменте элитных новостроек.

🏛 Если у вас есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти или, наоборот, «примеряетесь» к покупке, можно записаться на консультацию к @zamoskvorechnik.

🏰 И конечно, если тема недвижимости элит- и премиум-класса вам актуальна, подписывайтесь на канал Александра.

🤗 Искренняя рекомендация!