Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

☝️Перечитал прогноз по рынку новостроек от эксперта, которому верю на 100%, который очень редко ошибается и всегда готов ответить за свои слова и прогнозы.

👀 Вроде лето уже «на носу», а предпосылок для реализации прогноза нет... Неужели, не будет очередного «последнего вагона»?

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🚀 После иранских ракетных ударов по ОАЭ российские и международные попугаи (от слова пугать) дружно начали повторять друг за другом: «Дубай - всё. Образ тихой гавани разрушен...». Но прежде чем хоронить Дубай, стоит обратиться к недавней истории, чтобы понять - никаких «тихих гаваней» никогда и не существовало.

🇨🇭 Швейцария. Место, где хранятся «все деньги мира» постоянно сотрясают скандалы. В начале 1990-х случился скандал с «нацистским золотом»: банки десятилетиями хранили средства фашистских преступников. В 2008 банк UBS сдал американским властям данные о тысячах клиентов - впервые за столетия Швейцария нарушила банковскую тайну. В 2015-2016 разразились грандиозные коррупционные скандалы с малайзийскими, бразильскими и венесуэльскими гос.чиновниками. В 2023 Credit Suisse обанкротился и был поглощён UBS. И каждый раз попугаи пререкали Швейцарии как финансовому центру конец. Швейцария по-прежнему на месте (но для обладателей российского паспорта временная пауза в обслуживании).

🇬🇧 Лондон. В 1990-х террористы ИРА целенаправленно взрывали финансовые районы города. В 1992-м бомба у Балтийской биржи в Сити убила трёх человек. В 1996-м бомба ИРА сработала в Canary Wharf - к тому моменту уже крупнейшему деловому кварталу с небоскрёбами и офисами банков. В 2005-м случились теракты в лондонском метро, 52 погибших. Каждый раз попугаи пророчили исход денег из Лондона. В итоге проблемы Лондона как фин.центра начались вовсе не из-за бомб, а из-за налоговых реформ.

🇭🇰 Гонконг. Этот город-остров собрал целую коллекцию «чёрных лебедей». В 1995 в кликбейтном Forbes вышла громкая статья «Смерть Гонконга», предсказывавшая конец города как финансового центра после передачи территории Китаю (передали в 1997). В 1997 году случился азиатский финансовый кризис, в начале 2000-х началась эпидемия SARS. Потом был мировой кризис 2008-го. В 2019 на улицах Гонконга были массовые протесты, после которых около 120 тысяч человек уехали из города. Каждые 2-3 года попугаи хоронили Гонконг. Результат? Он жив и работает.

🇵🇦 А в финансовом центре Латинской Америки, Панаме - в прошлом отмывались наркоденьги...

♻️ Кризис -> паника -> адаптация -> восстановление. Дубай - молодой финансовый центр. И «черный лебедь» залетел туда впервые в истории. Сможет ли Дубай адаптироваться и восстановиться? Скоро узнаем.

🚰 А сделок с недвижимостью там действительно стало сейчас меньше, чем до конфликта. И это вполне нормальная реакция на события. Было бы странно, если бы сложилось иначе.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Дубай ту зе мун!
👀 Всё-таки верю попугаям..


💬 Дубль в MAX (на всякий)

🎁 Государство готовит сюрприз налогоплательщикам - законопроект об обязательном внесении отчётов об оценке в государственные информационные системы - ФГГИС НСПД и ГИС ГКО.

📋 Например, вы заказываете отчёт об оценке объекта для банка с целью получения кредита. Оценщик (если закон примут) будет обязан внести свой отчёт с данными об определенной им цене в систему. Государство получает доступ к этим цифрам и (теоретически) сможет использовать их при кадастровой переоценке.

💸 Итог: кадастровая стоимость растёт, налог на имущество в натуральном выражении - тоже.


💬 Дубль в MAX (на всякий)

1️⃣ апреля - один из немногих дней календаря, когда люди включают здравый смысл и оценивают информацию, заранее ей не доверяя.

👍 Хороший день. Но и в остальные 364 дня никому верить нельзя (и мне тоже). Сомнение - лучший друг инвестора. Ну и чувство юмора не помешает.

У девелоперов всё просто ужасно: коллапс, обвал и кризис. Это ирония, конечно - с 1 апреля.

📊 «Деловой Петербург» подсчитал: за I квартал 2026 года в Петербурге и Ленобласти застройшиками заключено 14 сделок с участками под строительство многоэтажного жилья на ₽22 млрд. - это уже 36% от всего объёма прошлого года. Суммарно куплено 121 га - потенциал для 1 млн м2.

🏦 Финансируются закупки застройщиков через банковские бридж-кредиты - короткие займы на покупку земли до старта строительства. Банк даёт деньги под залог самого участка, иногда требует поручительство собственников застройщика. Ставка сейчас - ключ плюс 4-6%, то есть 19-21% годовых. Дорого, но терпимо: как только проект получает РНС, бридж закрывается проектным финансированием. Поэтому больше половины сделок с участками с уже готовыми РНС - меньше времени в дорогом бридже.

📉 Крупнейшим продавцом квартала стал местный застройшик «ЦДС» - слил три площадки суммарно более 58 га. Также продавали ФСК (распродаёт участки, доставшиеся от шведской Bonava), РСТИ и «Лидер Групп».

🗺 Покупатели - местные, региональные и федеральные игроки. Крупнейшая сделка квартала: ССК из Краснодара купила у «ЦДС» участок под комыорт-класс в Янино за ₽7 млрд. по ₽19 391 за м2 потенциальной застройки. А местный застройщик ГК «ПСК» заплатила за участок под премиум на пересечении ул. Фучика/Софийской ₽95 238 за м2 будущей недвижимости.

💡 Девелоперы рассчитывают, что к моменту вывода проектов на рынок ключевая ставка снизится, ипотека оживёт, а предложение новостроек сожмётся ещё сильнее. И всю эту движуху финансируют банки.


💬 Дубль в MAX (на всякий)

🆕 Как девелоперу увидеть влияние собственного маркетинга на партнерские сделки?

Обычно в глазах застрощийков сделки, которые привели агенты по недвижимости, выглядят так:

встреча клиента и агента > обращение к застройщику > сделка

Но на практике этот путь оказывается длиннее, и клиент совершает гораздо больше касаний с девелопером, чем принято считать.

Команда маркетинга СК10 отследила в Smartis пересечения брокерских сделок и рекламы маркетинга — открыли касания, которые совершают клиенты, прежде чем обратятся к агенту и купят квартиру. Выяснилось, что таких сделок было 36%.

➡️ Какие еще инсайты получил застройщик — в материале по ссылке.