Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

👋 Друзья, вышла моя новая колонка в Forbes! О чём там?

🫣 На рынке есть страшилка: если у бизнес-центра много собственников, он будет годами стоять пустым. Что-то типа сглаза, такой принцип. Инвесторы демпингуют, управление разваливается, арендаторы обходят стороной. Нечистая сила, не иначе.

📊 А как же народная примета? Качественный БЦ класса А с мультисобственностью за два года заполняется на 80–90% и выше.

☝️Примета-то есть, но работает не всегда. Я разобрал четыре тайных ингредиента, которые снимают сглаз и помогают сдать офис за полтора года после сдачи.

Читать здесь

Это настоящая аланская магия.

Да, кстати, не забудьте про сегодняшний вебинар!

Налоговая реформа для инвесторов: что ещё важно знать

📑 Согласно новому законопроекту о реформе налогообложения будут также изменены некоторые нормы, касающиеся частных инвесторов.

1️⃣ Двойной лимит 13%. Сейчас ставка 13% действует отдельно для зарплаты (до ₽2,4 млн в год) и отдельно для инвестдоходов (ещё до ₽2,4 млн), а инвестдоходы сверх лимита облагаются максимум по 15%. Законопроект объединяет большинство доходов в одну совокупность со шкалой 13-22%. 13% останется только на первые ₽2,4 млн суммарно, всё сверху пойдёт по прогрессивной шкале, и потолок 15% для инвестдоходов тоже исчезает.

📈 Максимальная ставка 22% по-прежнему действует для части дохода свыше ₽50 млн в год. Но теперь в эту сумму войдут и инвестдоходы: продажа бумаг и недвижимости, доходы по ЦФА, выплаты по паям.

🔍 Есть важная деталь: дивиденды и проценты по вкладам не включаются в совокупность при расчёте ставки по зарплате и сделкам. То есть они не «утяжелят» налог с остальных доходов. А вот как будет считаться ставка по самим дивидендам, если есть и другие доходы, из текста однозначно не следует. Похоже, они будут облагаться по самой высокой ставке, до которой дошел доход инвестора.

🧱 Налоговые базы при этом по-прежнему считаются раздельно. Убыток по ценным бумагам не уменьшит налог с зарплаты. Объединение нужно только для определения ставки налога.

2️⃣ Налогообложение вкладов. Банки становятся налоговыми агентами и удерживают НДФЛ в момент выплаты процентов, а не по окончанию года. Каждый банк считает налог без учёта депозитов клиентов в других банках, но по итогам года ФНС всё пересчитает и при необходимости доначислит налоги.

📉 Необлагаемый лимит по вкладам по-прежнему считается как ₽1 млн × максимальная ключевая ставка. Но с 2027 года для расчета будет применяться ставка предыдущего года, а не текущего.

3️⃣ Пункты выдачи заказов маркетплейсов прямо включаются в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости. Раньше арендодатели ПВЗ могли платить налог по балансовой стоимости. Для владельцев стрит-ритейла, сдающих помещения под ПВЗ, это рост налоговой нагрузки с 2027 года.

🚨 Бо‌льшая часть изменений начнёт действовать с 2027 года. Пока всё изложенное - законопроект. Возможно, в первом, втором или третьем чтении в него внесут изменения. Но не факт.

ЗПИФы для квалов обложат налогом на прибыль

📑 Правительство внесло в Госдуму большой законопроект о внесении изменений в Налоговый кодекс (распоряжение от 30.09.2026 № 2708-р). Среди штрафов, акцизов и НДС на зарубежные посылки есть и пункт, который меняет экономику коллективных инвестиций в недвижимость.

🏢 Закрытые и интервальные ПИФы, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, становятся плательщиками налога на прибыль. Ставка 15%. Налог удерживает УК как налоговый агент и перечисляет в бюджет до 28-го числа следующего месяца. В пояснительной записке облагаемые доходы перечислены прямо: дивиденды, проценты, роялти и !арендные платежи!

💸 Аренда - главный доход любого рентного ЗПИФН. Склады, офисы, стрит-ретейл... Всё, что фонд получает от арендаторов, теперь облагается на уровне фонда.

🧮 Деталь: для обычных компаний налог на прибыль считается с доходов за вычетом расходов. Для ЗПИФов объектом налогообложения в тексте законопроекта названы просто доходы. Про вычет расходов фонда (вознаграждение УК, эксплуатация, проценты по кредиту) там ничего нет. Если текст не поправят, 15% будут фактически налогом с арендного потока, а не с прибыли.

🔄 Налог, удержанный на уровне фонда, засчитывается пайщику при выплате дохода: физлицу в счёт НДФЛ, компании в счёт налога на прибыль. Но зачёт ограничен суммой налога самого пайщика. Например, физлицо со ставкой НДФЛ 13% получит зачёт только в пределах своих 13%, а разница в 2 п.п. останется в бюджете.

⏳ Уходит элемент, на котором держался механизм ЗПИФов, - это отсрочка. Фонды мог годами реинвестировать необлагаемый налогом арендный доход, а налог возникал только при выплате пайщику. Теперь государство забирает свои 15% сразу.

💰 По оценке из финансово-экономического обоснования к законопроекту, новая норма принесёт бюджетной системе порядка ₽100 млрд.

✅ ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов изменения не касаются.

📅 Новые нормы вступают в силу не раньше начала следующего налогового периода. Если закон примут в этом году, это 1 января 2027 года. Пока это законопроект. Возможно, в первом, втором или третьем чтении в него внесут изменения, которые спасут ПИФы от 15% налога. Но это неточно...

🎯 Последствия для коллективных инвестиций могут быть серьезные. Если закон примут в текущем виде, конечно.

Что происходит с инфляцией в России?

🗝️ Ключевая ставка ЦБ РФ перестала снижаться: после десяти снижений подряд, с пиковых 21% в 2025 году до 14%, 11 сентября 2026 года Банк России сохранил ее на уровне 14%. Цель Банка России по инфляции остается на уровне 4% годовых.

🚨 Однако, есть проблема: официальная инфляция снова ускоряется: если в сентябре 2025 года цены выросли на 4,29% с начала года, то в сентябре 2026-го рост составил уже 4,81%.

📊 По сентябрьскому опросу «инФОМ» для ЦБ, россияне ждут роста цен в ближайший год на 14,2%, а фактический рост цен за последний год оценивают в 15,1%.

❓Почему инфляция может ускориться уже к концу 2026 - началу 2027 года:

✅ Предновогодний спрос. Впереди четвертый квартал, традиционно отмеченный всплесками потребительской активности населения и ростом цен на продовольствие. Сезонный фактор может существенно разогнать инфляцию.
✅ Топливо и тарифы. Бензин с начала года подорожал более чем на 21%, а в октябре индексируются тарифы ЖКХ. По оценке ЦБ, только ситуация на топливном рынке добавляет к инфляции 0,7-0,8 п.п., и дорогая логистика неизбежно перейдет в цены остальных товаров.
✅ Давление на бизнес. Высокая ключевая ставка, повышенный с 2026 года НДС и общее давление на экономику будут приводить к попыткам всех участников экономической цепочки повышать цены для сохранения рентабельности.

🛒А что происходит с ценами в продуктовых магазинах? За неделю с 15 по 21 сентября 2026 года индекс потребительских цен вырос на 0,06%. С начала сентября цены выросли на 0,13%, а годовая инфляция держится на уровне 6,2-6,3%. Продукты питания дорожают неравномерно: яйца выросли на 2,4%, гречка и мороженая рыба на 0,6%, свинина и курица на 0,5%. Но сентябрьские показатели, возможно, стоит воспринимать как затишье перед бурей предновогоднего ценового ралли.

💵 Для арендодателей супермаркетов возвращение инфляции - это прямое преимущество. Арендная плата в таких инвестиционных проектах привязана к товарообороту супермаркетов. При ускорении инфляции товарооборот сетей в номинальном выражении растет быстрее, что напрямую увеличивает арендные платежи.

🟣 В частности, инвесторам SimpleEstate стоит ожидать продолжения стабильных выплат дивидендов на уровне 8-10% годовых плюс постепенный рост стоимости активов.

☝️Поэтому если инфляция вернётся к высоким показателям, только усилит тезис о том, что помещения с супермаркетами остаются одним из немногих инструментов на рынке недвижимости с естественной защитой от обесценивания капитала.

💬Дубль в MAX (на всякий)

Приглашаю вас завтра на вебинар по инвестициям от STONE!
➡️️Зарегистрироваться🔗

🕐Уже в этот четверг, 1 октября в 17:00 я проведу открытый вебинар. Это отличная возможность получить актуальные ориентиры рынка недвижимости и усилить свой инвестиционный портфель.

Если вы сейчас задумываетесь об инвестициях и преумножении капитала - этот эфир для вас!
В программе встречи:
▪️Сравнение инвестиционных инструментов
▪️Офис и депозит: синергия инструментов
▪️Квартира или офис?
▪️Основные мифы об офисах
▪️Как выбрать офис для инвестиций?
▪️Ключевые стратегии инвестирования
▪️Разбор кейса: доходность офиса в бизнес-центре STONE Дмитровская

➡️ До эфира всего один день — зарегистрироваться🔗

Медицина выбирает бизнес-центры?

🏥 Частные медицинские клиники активно присматриваются к качественным бизнес-центрам. Клиники интересны тем, что готовы арендовать помещения на долгий срок, свыше 10 лет, инвестировать в отделку и оборудование, а значит, могут формировать более длинный и предсказуемый денежный поток.

🏗 Но арендатор сектора медицины предъявляет к объектам другие требования. Повышенные нагрузки на перекрытия, большая электрическая мощность, инженерная инфраструктура - все это приходится закладывать еще на стадии проектирования. Поэтому помещение под медицину сложнее подготовить, зато при правильном подходе такой арендатор может надолго закрепиться на объекте.

📍 В «Москва-Сити» медицинские услуги уже занимают заметную долю резидентов: здесь работают «Чайка» и «Мать и дитя», а осенью 2026 года в «Городе столиц» должен открыться MedSwiss.

🩺 Из новых проектов, например, в «Апсайд Ямская» от Upside Девелопмент со сдачей в 2028 году под медицинский кластер предусмотрен отдельный 4-этажный корпус площадью почти 3 тыс. м2. Там будут выделенные помещения под КТ, МРТ (лучевая диагностика) с повышенной нагрузкой на перекрытие (~ 1000 кг), Выделенная мощность на все здание 350 кВт.

🌎 В Петербурге в Smart Светлановский один из пяти этажей планируют отдать под медицинский коворкинг с кабинетами от 12 м2. А в Екатеринбурге рядом с БЦ «Клевер хаб» уже работает полноценный медцентр, ориентированный одновременно на жителей окружающих домов и офисных сотрудников.

💡 Но считать любую клинику автоматическим магнитом для бизнес-центра было бы ошибкой. Ключевой вопрос - кто именно будет пользоваться медицинскими услугами и за чей счет. Если услуги клиники входят в корпоративные ДМС сотрудников соседних офисов, то она получит понятный поток аудитории прямо внутри офисного окружения.