Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Вы следите за трендами? Надеюсь! На канале SimpleEstate вышел интереснейший пост о том, что происходит в европейской продуктовой рознице. Публикую с минимальными сокращениями.

💜Консалтинговая компания Savills выпустила большой отчёт о состоянии европейского рынка продуктового ритейла. Многие выводы перекликаются с тем, что мы видим в России. Но обо всём по порядку.

💜 Последние 5 лет европейская продуктовая розница пережила несколько потрясений: пандемия, сбои поставок продуктов питания из-за СВО, резкий рост цен на энергоносители и удобрения, инфляционный шок 2022–2023 годов. Продовольственная инфляция в еврозоне снизилась до 2,5% в декабре 2025 года против 6,1% в декабре 2023 года.

💜 Покупатель изменился. Годы высокой инфляции поменяли поведение европейцев: они осторожнее тратят, чаще сравнивают цены в разных магазинах и охотно переходят на более дешёвые товары. Общий объём европейского продуктового рынка приблизился к €2,1 трлн, рост в 2025 году составил 3,1%, но почти весь рост был связан с ростом цен, а не с увеличением объёмов покупок.

💜 Гипермаркеты теряют популярность. Раньше гипермаркет был основным форматом европейских сетей. Но покупатели всё чаще предпочитают им небольшие магазины у дома, куда можно быстро забежать за нужным. Доля гипермаркетов на европейском рынке снизилась с 12% в 2019 году до 10% в 2024-м и процесс продолжается. Например, Auchan сокращает площадь отдельных гипермаркетов на 25%.

💜 Онлайн-продажи стабилизировались. Оказалось, что пандемийный бум онлайн-доставки продуктов был временным. В Европе доля онлайна в продуктовых продажах закрепится на уровне около 4,8% к 2028 году. Онлайн-доставка окупается только тогда, когда опирается на сеть физических магазинов, из которых удобно собирать заказы. В иных случаях - это чистый убыток для ритейлеров. Онлайн-игроки без магазинов работают в убыток или с минимальной маржой.

💜 Сети объединяются и продают свою недвижимость. Из-за затянувшегося давления на маржу европейские ритейлеры активно прибегают к двум инструментам. Первый - слияния и поглощения, объединения сетей или покупка крупными сетями более мелких: количество таких сделок в Европе выросло примерно на 30% с 2020 года. Например, в Финляндии и Швеции четыре крупнейшие местные сети уже контролируют почти 90%локального рынка. Второй инструмент - продажа собственных магазинов с обратной арендой (sale-and-leaseback). Сеть продаёт здание магазина инвесторам, одновременно подписывая долгосрочный договор аренды - обычно на 15–20 лет с индексацией. В 2025 году на такие сделки пришлось 21% всего объёма инвестиций в европейскую продуктовую недвижимость, максимум за 13 лет. Lidl, например, продал 24 своих магазина в Великобритании, Ирландии и Испании за €203 млн.

💜 Инвестиционный рынок ожил. Объём инвестиций в европейскую  недвижимость, занятую продуктовым ритейлом, вырос на 16% год к году - до €6,1 млрд в 2025 году. Инвесторы идут в отрасль за стабильным арендным потоком по долгосрочным индексируемым договорам.

💜 Доходность объектов зафиксировалась. Средняя доходность (СapRate) недвижимости, арендованной качественными супермаркетами в Европе в конце 2025 года достигла 5,8% годовых. Savills ожидает снижения доходностей, то есть роста цен на такие объекты. Причина - повышенный спрос на подобные активы со стороны институциональных инвесторов, в том числе американских.

💜Очевидно, европейский и российский рынки идут схожими путями: продукты оказались самым устойчивым сегментом розницы в кризис; покупатель мигрирует в магазины у дома; федеральные сети с собственной логистикой и развитыми СТМ побеждают конкурентов; институциональные инвесторы формируют растущий спрос на готовый арендный бизнес с надёжными ритейлерами.

💜 Российский рынок имеет свои особенности, но базовый тренд совпадает с европейским - продуктовый стрит-ритейл превращается в массовый защитный актив, интересный не только частным инвесторам, но и крупному капиталу. Фундаментальная привлекательность помещений, арендованных продуктовыми сетями - это не локальная история, а глобальная парадигма развития инвестиционного рынка недвижимости.

⚡️ Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений у метро «Маяковская»!

📍 Место: ЦАО, 1-я Тверская-Ямская улица, 4 - всего 20 метрах от метро «Маяковская», на пересечении с 1-м Тверским-Ямским переулком. Рядом Триумфальная площадь, театр Сатиры, театр им. Моссовета и сад «Аквариум» - локация с устойчивым пешеходным трафиком в самом центре города.

🚀 В продаже 10 торговых блоков:
🔹 площади от 9,6 м2 до 335,6 м2
🔹 высокие потолки до 4,2 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы для каждого блока
🔹 центральные коммуникации

💼 Объект сочетает редкую для центра нарезку - от компактных лотов под услуги и кофейные форматы до крупного блока 335,6 м2 на –1 этаже, подходящего под ресторан или шоурум. Первая линия 1-й Тверской-Ямской рядом с выходом из метро формирует тот тип трафика, который сетевые арендаторы ищут годами, что обеспечивает спрос со стороны ритейла, общепита и услуг и поддерживает потенциал роста стоимости активов.

💸 Цены: от ₽49 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

🤝 На днях созванивались с моим товарищем Павлом Яншевским - помимо прочего, он автор отличной книги, которую я вам очень рекомендую. Уже несколько лет Павел занимается своим проектом на Бали - Family Nest Resort & Villas в Улувату.

🏆 Недавно Family Nest Resort & Villas получил титул лучшего курортного отеля Азиатско-Тихоокеанского региона по версии International Property Awards 2026-2027, а сейчас сертифицируется на 5 звезд в Индонезии. Поздравив Павла с этим событием, я решил рассказать о проекте у себя на канале.

🏘 Family Nest - не классический курортный отель. С одной стороны это комплекс вилл от 1 до 5 спален с собственными бассейнами, гостиными и кухнями, а с другой в проекте есть полная курортная инфраструктура и территория, целиком заточенная под проживание семей с детьми. Насколько я понимаю, в таком формате на Бали это единственный проект, заточенный под такую ЦА.

🏗 Первая фаза запущена в 2024, полностью распродана и работает как бизнес. Инфраструктура на территории уже запущена и работает - Pangolin Kids Club, Atmos Steam & Bodylab Club для взрослых, ресторан The Ants Pants с бассейном и зоной отдыха. Вторая очередь находится в продаже. Там уже фокус на подростках и большой объем новой инфраструктуры (большой бассейн, единственный полностью кондиционированный центр падела на пять кортов, школа серфинга). Локация: 1 км до Bingin Beach, 19 км (30 мин) до аэропорта.

🏷 Проект входит Marriott Bonvoy - это большая редкость для балийских девелоперов. Участие Marriott сразу дает доступ к потенциальной аудитории гостей сети с 200+ млн участников. То есть виллы Family Nest сдаются через туроператоров по всему миру и сайт Marriott, а не только через Airbnb.

🧐 Сочетание «гибридная модель + сильный международный бренд + узкая ниша семей с детьми» на рынке Бали почти не встречается, а тот факт, что за проектом стоят девелоперы с российскими корнями, сам по себе впечатляет.

📊 Как вам Family Nest? А может, среди моих читателей кто-то уже там отдыхал?

🔎Случайно обнаружил - «Самолёт» исчез из названия собственного ЗПИФа. А что случилось?🥲

ЗПИФ АВИУМ: реальный продукт?

📢 Новый инвестиционный продукт в сегменте коллективных инвестиций - это не только пресс-релизы, офлайн-презентации для журналистов и вебинары. Это прежде всего измерение платежеспособного спроса и оценка перспектив продвижения на рынке.

🆕 Свежий пример - на прошлой неделе девелопер Alias Group анонсировал запуск первого на рынке ЗПИФ с гибридной инвестиционной моделью на офис класса А - ЗПИФ АВИУМ.

🏢 Alias Group - холдинг из Краснодара, владеющий разными активами, в том числе девелопером «Неометрия». В Москву компания вышла через партнёрство с Capital Group: в 2024 году была создана совместная структура Capital Alliance, в портфель которой вошли несколько проектов. В январе 2026 партнёрство прекратилось, а проекты разделили: БЦ АВИУМ у МЦК Зорге остался за Alias Group.

📍Объект - две 34-этажные башни класса А общей площадью более 77 тыс. м2 по адресу 3-я Хорошёвская улица, 18/2, в паре минут пешком от ТПУ «Зорге». Планируемая стоимость строительства - ₽30,2 млрд, ввод в эксплуатацию - 2 квартал 2028 года. В составе объекта 392 нежилых помещения и 300 машино-мест.

💵 Продажи помещений БЦ идут уже чуть больше года - старт продаж состоялся 12 мая 2025 года. За это время продано 70 из 392 нежилых помещений (18%) и 0 из 300 машино-мест. Темп для проекта такого масштаба недостаточно бодрый, особенно с учётом срока передачи объекта инвесторам до 31.12.2028. У застройщика есть очевидный мотив искать альтернативный канал реализации стоков, и ЗПИФ для розничного инвестора как раз закрывает эту задачу. Тем более, что предполагается выводить на рынок продолжение - офисную башню на соседнем участке...

🧩 Базовый актив: в фонд, по заявлению Alias Group, войдут «смежные видовые этажи и машино-места в подземном паркинге». Гибридная модель устроена так. На стадии строительства (девелоперская фаза) фонд приобретает помещения по «оптовой» цене, а после ввода в эксплуатацию начинается рентная фаза: помещения сдаются в долгосрочную аренду, фонд получает стабильный денежный поток. Важная деталь - механизм не предполагает обязательной фиксации прибыли через выход ЗПИФа из актива перед вводом. Для создания ликвидности предполагается вывод паев на Мосбиржу.

🆕 Сам по себе продукт действительно свежий. Все известные мне рентные ЗПИФы на офисы (фонды Parus, СФН, AKTIVO и др.), доступные для массового инвестора, собирались под уже построенные и заполненные арендаторами здания, без девелоперской фазы. Розничному инвестору заходить в ЗПИФ на девелоперской стадии до сих пор предлагали только в проекты жилой недвижимости (в частности через кэптивную MR Group УК AB Capital).

🧐 Однако кое-что намекает на то, что и анонс, офлайн-презентация на прошлой неделе и вебинар на этой - пока лишь прощупывание почвы и тестирование спроса:

🔸 ЗПИФ «АВИУМ» отсутствует в реестре паевых инвестиционных фондов Банка России. Юридически продукта пока просто не существует. Это, впрочем, не исключает версию «полочного» фонда, когда УК имеет «на полке» зарегистрированный ЗПИФ с нейтральным названием, который позже переименуют в «АВИУМ» и наполнят активами.

🔸 Не обозначены чёткие параметры базового актива: какие именно этажи, какая суммарная площадь помещений, какое количество машино-мест войдёт в фонд. То есть размер фонда и пропорции в публичном поле не зафиксированы.

🧭 Возможно, в Alias Group посмотрят на реакцию инвесторов и индустрии, и по её итогам будут принимать решение о регистрации фонда и финальных параметрах. Не исключено, что на уровне теста всё и завершится. Но я этого не утверждаю.

📚 Какие материалы необходимы инвесторам, как определять спрос на инвестиционный продукт без дорогостоящих офлайн-презентаций, как питчить проекты инвесторам - подробно разбираем в программе «НАЙТИ ДЕНЬГИ 2.0». Старт обучения сегодня, в понедельник 1 июня, осталось одно место в группе из 10 человек.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Многие обычные люди копят 500 тыс. ₽ и тратят их на отпуск.

Многие состоятельные люди откладывают 5 млн ₽, инвестируют (например, в коммерческую недвижимость), получают 500 тыс. ₽ в год и едут в отпуск на этот доход.

Многие богатые люди живут в отпуске на пассивный доход от инвестиций.

Вы, кстати, в отпуск собираетесь?

🌴 Бали - новый Дубай?

🙄 Как говорится, «сомнительно, но ок».

☝️Власти Индонезии желают устроить на Бали международный финансовый хаб с нулевыми налогами для иностранного капитала. Financial Times сообщает, что власти страны планируют создание специальной финансовой зоны Kura Kura SEZ, аналогичной Dubai International Financial Centre.

💵 Инвесторам и международному бизнесу обещают «свободное движение иностранного капитала» (что и из России тоже?), налоговые льготы и упрощённый порядок гос.регулирования.

🤤 В качестве первых резидентов индонезийские бюрократы мечтают видеть глобальных инвесторов, семейные офисы и «цифровых кочевников». В общем, на Бали, возможно, появится, оффшорная зона и новые туристы.

🎤 Я обратился к своему товарищу Андрею Хазову, основателю Inside Delopment, девелоперу проекта OceaniQ, за комментарием по этому поводу.

❓Мой вопрос: если чаяния индонезийских властей действительно воплотятся в жизнь, как это повлияет на местный рынок недвижимости?

«Я смотрю на это как на дополнительный (не основной) катализатор спроса на недвижимость с горизонтом в несколько лет, а не как на повод покупать завтра. Между намерением властей и работающим финансовым центром - закон, который пока не принят.

По некоторым данным в Q1 2026 в зону зашло 1,62 трлн рупий реальных инвестиций, а японская Mitsubishi Estate уже строит там торговый центр. Что уже реально и можно увидеть своими глазами - это кампус международной школы и строящаяся марина для яхт в непосредственной близости от Нуса Дуа.

Кстати, если вы хотите получить срез актуальной аналитики по рынку Бали, переходите на бот, который мы в OceaniQ разработали специально для инвесторов. Что думают о рынке консультанты JLL, Savills, Tranio и другие - всё в одном месте».

☝️Вот такой комментарий. Что же, посмотрим, как всё пойдёт.