Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Вкалывают роботы - индустриальная недвижимость растёт в цене

🚗 Трэвис Каланик (экс-Uber) - новый скупщик складов и промышленной недвижимости в США. Если его стартап выстрелит, эпигоны Каланика из СБЕРа обязательно начнут применять его идеи в России.

🏭 Речь о проекте Atoms. Формально это стартап «физического ИИ» - роботизация приготовления еды и добычи сырья. Но фундамент идеи - недвижимость.

🍔 После скандального ухода Каланика из Uber, предприниматель основал облачные / темные кухни CloudKitchens, ставшие популярными во время эпидемии Covid-19. Постепенно популярность темных кухонь сошла на нет и у Каланика появилась новая идея - убрать людей из некоторых процессов, передав функции роботам.

🌯Ну то есть где-то недалеко от города стоит фабрика-кухня, на которой трудоустроены роботы. Человек заказывает шаурму - ему ее привозит робот, а приготовил шаурму тоже робот. Ну и, конечно, за эффективностью бизнеса следит ИИ.

🤖 Чтобы воплотить эту мечту-идею нужны склады и индустриальные помещения, где можно разместить оборудование и обеспечить подъезд для логистики.

💰 Andreessen Horowitz и другие инвесторы уже завели в Atoms $1,7 млрд. Каланик собирается скупать новые индустриальные площадки под свои роботизированные производства, а значит, спрос на индустриальную недвижимость и склады ещё немного увеличится.

✅ У СБЕРа и других российских игроков, которые любят копировать западные технологические модели, может появиться готовый шаблон. Но это если у Трэвиса всё получится, конечно.

🛩️ На фоне роста цен на нефть и индекса Мосбиржи акции «Самолёта»... вот сюрприз, падают, но никто не знает почему. Я тоже не знаю.

Версии* такие:
🔸Выходят казахстанские инвесторы (которые вроде как только зашли)
🔸Это роботизированная торговля акциями - роботы сливают SMLT
🔸Готовится большая сделка и для неё нужно опустить цену (таргет ₽220)
🔸Фонд наследников Кенина продолжает ликвидацию портфеля

* не мои версии, собрал с миру по нитке.

⛓️‍💥Никакой связи с «блестящими» результатами работы подмосковного монстра нет - данные вышли в конце августа и давно отыграны.

☝️13 января 2026 цена акции была ₽930... Я тогда предлагал продать.

👍 Всё плохо и будет хуже
❤️ Это всё временно - SMLT ту зе мун!

Кризис 2026 — точка входа в Крым?
 
Пока заголовки пугают падением продаж в Крыму на 31%, опытные инвесторы видят в этом возможность.
 
Ялта — флагман крымского рынка. Здесь острее всего ощущается дефицит качественного жилья: современных комплексов с инфраструктурой и управлением. Этот дефицит — главный драйвер роста цен, несмотря на временное охлаждение спроса.
 
Почему просадка — это окно возможностей:
 
· С 2025 года цена кв. м в Ялте выросла на 53% — до 334 тыс. руб.
· В 2026 рост замедлился до 18,4%. Это не падение, а коррекция после рывка.
· Продажи в 2025 году выросли на 57% — спрос никуда не делся.
· Зашедшие в Крым в 2022-м уже получили 50–70%.
 
Арендная доходность в Ялте — 10–14% годовых, в 2–3 раза выше московской. Плюс круглогодичный поток туристов: субтропики, море, горы.
 
Компания ООО «Блеквуд» помогает инвесторам находить объекты с реальной доходностью в Крыму.
 
Разобрать свой бюджет — на сайте: https://yaltainvest.pro

Реклама ООО «БЛЭКВУД» ИНН 6900022520 Erid: 2VtzqwTfA6p

🚨 Постепенно выясняются подробности реальной стоимости атак БПЛА для владельцев складской недвижимости, в том числе некоторых читателей этого канала.

Спойлер: будет больно.

💸 По данным «Делового Петербурга», за последние три месяца ставки страхования складской недвижимости в городе выросли более чем в 30 раз. По данным «Ренессанс страхования», ещё в июне полис для сухого склада класса А стоил 0,08-0,15% от страховой суммы, сегодня - уже 3-5%.

⚠️ Плюс к базовому тарифу отдельно докупается страхование от терроризма - и там цифры совсем другие: лимит ответственности в ₽1 млрд обходится от ₽3 до ₽23 млн в год, а минимальная франшиза по этому риску теперь ₽5 млн.

🏭 Разберём на реальном примере. В январе 2025-го ЗПИФ «РД 2» (УК «Сбережения плюс» из орбиты ВТБ) купил склад «Озон Волхонка» в Петербурге - 108 тыс. м2, единственный арендатор Ozon, рыночная оценка на момент сделки ₽7,5 млрд. Сам фонд заявляет целевую доходность от аренды NOI на уровне 11,2% годовых.

🧮 Дальше моя экспресм-оценка. По среднерыночной ставке для класса А в Петербурге (около ₽11 000/м2/год, по данным NF Group) валовая арендная выручка объекта могла бы составлять порядка ₽1,19 млрд в год. Если целевые показатели 11,2% выдерживаются, это примерно ₽840 млн NOI. Разница между валовой выручкой и NOI, около ₽350 млн, - это весь операционный расход собственника: охрана, клининг, налоги на имущество и землю, страховка.

📊 Три месяца назад страховка в этой структуре была почти незаметна - ₽6-11 млн в год, меньше 1,5% от NOI. Сейчас по новым тарифам базовое покрытие обходится в ₽225-375 млн, плюс покрытие отдельногл риска БПЛА, который при полном лимите на объект грубо экстраполируется в ₽20-170 млн (страховщики очень по-разному оценивают этот риск). Итого совокупная страховка - ₽250-550 млн (!) в год. Страховка из строчки в отчёте превращается в крупнейший компонент расходов склада.

📉 В деньгах NOI это выглядит так: ₽840 млн минус ₽250-550 млн = ₽290-590 млн в год. В процентах от стоимости актива - доходность падает с целевых 11,2% до... 3,9-7,9%.

❓ Проблема в том, что никто не может сказать, насколько долго почти 50% от чистого операционного дохода складских проектов будет уходить страховщикам. Может год, может два, а может и сильно больше.

⚠️ Буду рад ошибиться в расчетах - заранее спасибо за корректировки, если что.

Повышенный уровень тревожности

🔍 Смотрю на статистику канала и вижу закономерность: посты про повышение налогов, новые ограничения или общее ухудшение экономического положения в стране читатели пересылают в разы активнее, чем какую-нибудь добротную финансовую модель. Раза в три активнее.

🎯 Вообще, я не специально - это моя работа. Моя работа - информировать вас о том, что готовится против вас, какой риск вам может угрожать, и предупреждать, на что следует обратить внимание.

🎃 Увы, побочный эффект этого - тревожность и даже страх.

📋 У меня канал об инвестициях и финансах, поэтому геополитику, страх болезней, смерти, старости, нелюбви и критики я оставлю за скобками. Какие главные экономические страхи россиян в общем и моих читателей в частности? Ну вот такой списочек:

🔸Инфляция и рост цен
🔸Повышение налогов
🔸Крах отдельных отраслей экономики
🔸Рост долговой нагрузки
🔸Девальвация
🔸Обвал рубля
🔸Изъятие личного имущества или деприватизация
🔸Запрет на перемещения / выезд за границу
🔸Тотальный контроль над финансами
🔸Заморозка / изъятие депозитов

✍️ ...если я что-то пропустил - welcome в комментарии.

❓ Теперь вопрос: а как страхи и тревоги влияют на решения в сфере финансов и инвестиций?

📉 Главное следствие - короткий горизонт планирования. Некое исследовательское бюро ЦСП «Платформа» фиксирует: в 2014 году «на много лет вперёд» могли планировать 14% россиян, сейчас - только 3%. 51% не знают, что будет даже через пару месяцев. Формула «надейся на лучшее, готовься к худшему» стала нормой.

⚡️ Ещё один эффект - крайние формы реакции, а конкретно оцепенение или паника, третьего не дано. Часть людей просто замирает и годами откладывает любое решение. Другая часть, наоборот, лихорадочно скупает какие-то активы, используя не рациональные, а эмоциональные метрики.

🎯 Лично на мой взгляд, продуктивнее воспринимать тревожную информацию лишь как повод для размышления о том, как снизить свои риски. Но не как повод свалиться в депрессию и оцепенеть или сломя голову ринуться инвестировать в кладовки в Биробиджане (это не инвестиционная рекомендация!)

💡 Тревожная информация - это просто сигнал. Ваша задача - переработать его в конкретный личный план действий. Не более. То есть поменьше эмоций и побольше анализа.

❗В общем, как говорил один деятель, держитесь, всего вам доброго, хорошего настроения и здоровья!

👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Как страшно жить...
👀 Мне уже всё по 🥁