Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

ПИК опубликовал МСФО за 2025: сильные цифры!

✈️ Пока «Самолёт» ловит первый в истории убыток, Группа ПИК отчиталась на первый взгляд образцово-показательно. Кажется, что оранжевый прекрасно проходит период высоких ставок.

📈 Выручка взлетела до 769,2 млрд руб. (+14% г/г), валовая прибыль добралась до 191,9 млрд руб. (+12,4%), а операционная прибыль и вовсе выросла на 23%, достигнув 156,9 млрд руб. Чистая прибыль подскочила в 2,4 раза - с 28,7 млрд до 68,8 млрд руб.

💸 Проценты съедают маржу, высокая ключевая ставка оставила свой след. Финансовые расходы (проценты по кредитам и облигациям) выросли на 29% и составили 101,1 млрд руб. Это много, но, в отличие от SMLT, у ПИК операционная прибыль (156,9 млрд) уверенно перекрывает стоимость обслуживания долга. Сказался и значительный объем финансовых доходов компании (61,2 млрд руб. за счет процентов по депозитам).

💳 Общий долг компании вырос за год на 26% и достиг 819,4 млрд руб. Проектное финансирование подросло до 606,8 млрд руб. - это ожидаемо и покрывается счетами эскроу (на них лежит 498,3 млрд руб.).
А вот корпоративный долг (без учета проектного) увеличился более чем в два раза - со 100 млрд до 212,6 млрд руб. Здесь и кредиты в юанях на 105 млрд, и облигации, и прочие займы.

💵 Зато «денежная подушка» на балансе выросла до 359,5 млрд руб. (+55%). Иными словами, чистый долг без учета проектного финансирования и эскроу - отрицательный. Компания может комфортно гасить короткие обязательства.

🧐 Ложка дегтя! ПИК начислил 12 млрд руб. резервов под обесценение авансов, выданных подрядчикам. Судя по всему, не все контрагенты оранжевого справляются с текущей экономической ситуацией. Также скорректированная EBITDA (очищенная от разовых эффектов и переоценок) немного снизилась: 120 млрд руб. против 144 млрд годом ранее. Отношение чистого долга к EBITDA составляет 3,12, что выше традиционно комфортных значений.

✍️ Резюме: ПИК завершил 2025 год с чистой прибылью в 68,8 млрд руб., ликвидностью на счетах и портфелем распроданных проектов. В моменте финансовое положение ПИК гораздо устойчивее, чем у «Самолета» или «Эталона».

Доля в Level переходит к государству. Какие последствия для дольщиков?

☝️Генпрокуратура подала в суд заявление об обращении в доход государства движимого и недвижимого имущества фигурантов дела олигарха Мошковича. Помимо тысяч гектаров с/х земель по всей России, которые не менее 20 лет «скупал» фигурант, в план по изъятию вошли доли ООО «Финансовый ресурс», общества, которое якобы контролирует 48,5% застройщика Level Group.

🍋 Бескрайние просторы полей сахарной свёклы, изымаемых у присевшего, я оставлю другим тг-каналам. Про Level.

1️⃣ У Мошковича очень мало шансов не лишиться всего, чего хочет получить с него генпрокуратура. Судя по последним делам государство легко получает и меньшее. А тут куча всяких интересных активов с приятными потоками кэша. Доля в Level - самый непонятный и сложный актив. Потому что доля, а не 100%, потому что кредиты банков (ПФ) и потому что тысячи дольщиков, ожидающих свои квартиры.

2️⃣ Не вижу сценария, чтобы государство решило использовать долю 48,5% в Level, чтобы назначать туда своих (государственных) топ-менеджеров, затевать войну с Игнахиным, сажать его рядом с Мошковичем и пытаться забрать остаток 51,5%. Никому это на хрен не нужно.

3️⃣ Изъятая у Мошковича доля в застройщике Level вероятнее всего будет оперативно оценена и скорейшим образом выставлена на торги. Сумма оценки совершенно неизвестна и я не могу ее предположить. Как известно, стоимость компании-застройщика жилья бизнес- и комфорт-класса в принципе непросто определить, потому что в последние годы почти всю прибыль у них забирают банки. Так как дело Мошковича длится какое-то время, Игнахин имел все возможности повлиять на оценку компании и на то, чтобы кроме него никто её прикупить не захотел (есть известные техники, типа «ядовитая пилюля» и т.д.)

4️⃣ Исходя из этого вполне вероятно, что единственным претендентом на покупку изъятой доли на торгах станет сам Игнахин или заранее подобранный Игнахиным стратегический инвестор, текущий или потенциальный партнёр. Сделка может ухудшить финансовое состояние Level, но это произойдет не быстро и эффект будет растянут во времени.

⛳ Итого: с моей точки зрения, даже при изъятии и последующей продажи на торгах государством доли Level у Мошковича, реальный контроль над компанией останется за нынешним топ-менеджментом, если конечно, они там додумались произвести действия, направленные на предотвращение возможности недружественного поглощения.

✅ Если всё случится так, как я описал, то глобально для дольщиков Level ничего не поменяется - фасады не перекрасят, лифты не упростят и этажность не срежут. Сроки тоже поплыть не должны. Пока волноваться не о чем.

⚠️ А вот если что-то пойдет не по моему сценарию... То стоит насторожиться.

🥛 Магазины молока!

🏪 Формат, который в Москве работает многие годы. На улицах столицы встречаются киоски «А-Молоко» и «ОК-Молоко», работают монобрендовые точки Белгородского и Курьяновского молочных заводов. Именно с сети молочных магазинов «Избёнка» в своё время начался «ВкусВилл».

📊 Сегмент сейчас на подъёме. По данным «СберАналитики» и «Честного знака», в 2025 году россияне заплатили за молочные продукты на 26% больше, чем годом ранее, при этом в Москве траты выросли на 38,8%. При этом половина всей молочной продукции в стране продаётся через магазины «у дома».

💼 Особенности бизнес-модели монобрендовых молочных магазинов:
🔸 Малоформатные помещения 25-50 м2 - достаточно для холодильного оборудования и обслуживания потока покупателей
🔸 Прямой канал «ферма - покупатель» без сетевых наценок и долгих отсрочек платежей
🔸 Высокая частота повторных покупок - короткий срок годности стимулирует клиентов заходить несколько раз в неделю
🔸 Ограниченное влияние онлайн: свежее молоко не всегда удобно заказывать с доставкой через крупных агрегаторов из-за специфики хранения. Это обеспечивает офлайн-формату устойчивую клиентскую базу из жителей шаговой доступности.

📍 Требования к помещениям:
🔸 Интенсивный пешеходный трафик, расположение у транспортных узлов
🔸 Первая линия с отдельным входом и витринным остеклением
🔸 Близость к жилым массивам
🔸 Достаточная электрическая мощность для холодильного оборудования

🐄 Недавно на рынок вышел новый арендатор, «Федоровские молочные продукты» - производитель полного цикла из Сергиево-Посадского района, работающий с 1968 года. Компания владеет двумя молочными фермами с дойным стадом голштинской породы из 800 голов и собственной переработкой. Помимо поставок в торговые сети, развивает фирменную розницу под собственным брендом - небольшие магазины «у дома» в Москве и ближнем Подмосковье. В сети пока три магазина в Москве и Подмосковье.

🔍 В настоящее время на рынке представлен всего один ГАБ с этим арендатором на Ярославском шоссе, 2к2 (СВАО, МЦК «Ростокино») - помещение 31,5 м2 за 31,8 млн ₽. Арендная ставка - 230 000 ₽/месяц (ГАП 2,76 млн ₽). Помещение расположено в многоэтажном жилом доме, с отдельным входом с фасада, потолки 3,2 м, мощность 10 кВт.

💡 Итого: монобрендовые молочные магазины - формат нишевый, но при правильном выборе локации вполне рабочий вариант для арендатора и вполне жизнеспособный ГАБ. Ключевой актив таких объектов - локация: помещение «на трафике» с отдельным входом не залежится на рынке даже при смене арендатора.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📊 Коллеги из NF Group подвели итоги I квартала 2026 года: объем инвестиций в недвижимость России составил ₽169,5 млрд., средний размер сделки приблизился к ₽3,4 млрд. Минус 8% год к году. Формально это второй результат для первых кварталов с 2015 года, но если присмотреться к структуре сделок - картинка не такая бодрая, как может показаться по заголовку.

🔍 Инвесторы стали разборчивыми и осторожными. Сделки с готовыми объектами разогнались до 77% от общего объема, а вот сделки с площадками под девелопмент съёжились до 23%. Вероятно, желание брать на себя девелоперские риски у инвесторов сейчас на минимальной отметке. Главный «сюрприз» квартала - сделки с торговой недвижимостью и их доля в 46% (₽78,5 млрд.). Но это не возрождение интереса к ТЦ: сегмент вытянули несколько крупных сделок - ТК «Метрополис» в Москве, торговые центры «Аура» в Ярославле и Сургуте.

🏗 Девелоперы напокупали площадок на ₽38,9 млрд., это минус 22% год к году. Складские сделки достигли ₽19,5 млрд. (12%), причём ₽16,2 млрд. из них прошли на ЗПИФы. Доля инвестиционных компаний и частных инвесторов выросла до 47% (было 18%), доля конечных пользователей снизилась с 53% до 6%.

🗺 Регионы немного ожили - доля региональных сделок выросла с 1% до 19%. Но и здесь весь рост - заслуга нескольких крупных торговых и складских сделок за пределами столицы. Москва по-прежнему центр инвестиций в недвижимость России - 64% (₽109,6 млрд.), Санкт-Петербург - 17% (₽28,4 млрд.).

📐 Ну и внимание! Свежие ставки капитализации (СapRate) в Московском регионе:
🔹офисы 11-12%
🔹склады 11,5-12,5%
🔹торговая недвижимость 12-13,5%
🔹гостиницы 9,5-10,5%.

💸Вот такие дела. Картина не самая радужная, зато никаких искажений в виде реальных и мнимых сделок с уходящими из РФ иностранных инвесторов.

📊 Рынок стрит-ритейла в 1 квартале 2026: рост замедляется, но спрос остаётся

📉 После коррекции в конце 2025 года сегмент супермаркетов снова показывает рост:
ставки аренды и цены прибавили ~3% за квартал и уже вернулись к уровням середины прошлого года

📈 В годовом выражении рост сохраняется - около +6%, что подтверждает устойчивость сегмента даже на фоне высокой ставки и давления на арендаторов

🛍️ При этом сегмент ГАБ-ов от 300 м2 продолжает корректироваться:
🔸 ставки аренды снизились на 1%
🔸 цены снизились на 3% за квартал

📉 Основной тренд — замедление роста арендных ставок
Арендаторы сталкиваются с ростом налогов, высокой ключевой ставкой и дефицитом персонала.

В результате:
🔸 новые открытия замедляются
🔸 арендаторы требуют скидки или отказ от индексации

💡 Несмотря на это, инвесторы продолжают выбирать супермаркеты.
Причина? Стабильность денежных потоков и меньшие риски по сравнению с другими форматами

📖 Подробнее - в свежем ежеквартальном отчете по готовому арендному бизнесу и стрит-ритейлу Москвы от SimpleEstate.

«Хотелось бы научиться считать финансовые модели... Вот как вы!». Вчера на первом эфире вопросов-ответов программы «Советник Инвестора» это вновь услышал.

⚙️Если хочется - так научитесь их считать. Это не очень сложно на самом деле. Это всего лишь табличка и пара-тройка несложных формул.

🤖Но! Через несколько дней, недель, месяцев или лет нейросети научатся, наконец-то, нормально делать финансовые модели. Будет всё как в фильмах про будущее - вы заходите в светлую комнату и говорите «Чат, посчитай-ка мне доходность проекта: покупаем ГАБ с ГАП 3 млн за 35 млн, а продаем через 5 лет за 40 млн. Нужен файл в Excel». И чат присылает вам готовую фин. модель со всеми формулами в телеграм или на почту.

🤑 Проблема в том, что вам нужно научиться ПОНИМАТЬ расчеты, ЧУСТВОВАТЬ что можно изменить в модели, чтобы сделать ее более правдоподобной и отвечающей вашим целям. Поэтому главный навык - это не умение считать - а умение понимать структуру расчетов! Нейросеть в этом не слишком поможет.

✅ А вот я помогаю! Всё здесь: excel.atsogoev.com


💬 Дубль в MAX (на всякий)

НДС с упрощёнки: государство собрало ₽370 млрд. и хочет ещё

📊 Глава ФНС Даниил Егоров (на фото в золотой рамочке) отчитался в Совфеде о промежуточных итогах налоговой реформы. Расширение круга плательщиков НДС среди «упрощенцев» в 2025 году принесло в бюджет чистыми ₽370 млрд. Валовой сбор НДС вырос на ₽570 млрд., но часть «абсорбировалась» в цепочках вычетов у компаний на ОСН.

🧮 Напомню логику реформы. С 2026 года при выручке свыше ₽20 млн. в год пользователи УСН обязаны платить НДС (от 5% и выше). Дальше порог уплаты НДС опускается:
🔹 с 2027 - до ₽15 млн.
🔹 с 2028 - до ₽10 млн.

📥 Перевод 320 тыс. «упрощенцев» на НДС уже состоялся и, по словам Егорова, прошёл «достаточно плавно».

⛏️ Амнистия по дроблению вывела из тени 25 тыс. налогоплательщиков с потенциалом уплаты ₽25 млрд. Глава ФНС намекает, что схемы дробления стали менее эффективны, но риски сохраняются - в логистике, строительстве и торговле. Пообещал продолжать борьбу с дробями.

💰В общем, у ФНС все хорошо - сборы налогов пока растут. Работают люди. А вот как дела у бизнеса...

💵 Мне интересно, что будет с экспериментом по АУСН? Формально он заканчивается в 2027 году. Продлят ли?