Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Настоящие бенефициары 1️⃣ сентября

🌸 В последние несколько лет цветочный бизнес в России переживает серьезную трансформацию. После тяжелейшего для отрасли периода пандемии, вызвавшего массовые закрытия цветочных салонов, начались проблемы, связанные с ограничением импорта. Санкции существенно сократили импорт цветов из Европы, но нишу поставок цветов активно заполняют российские производители.

🌷 Главное преимущество цветочного салона как арендатора - высокая маржинальность бизнеса. Наценка на цветы может достигать сотен %, что обеспечивает потенциальную способность платить достойную арендную ставку даже при небольшой площади помещения (при наличии продаж, разумеется).

🌺 Важный тренд последних лет - развитие онлайн-продаж. По оценкам экспертов, доля онлайн-заказов в цветочном ритейле достигает уже 30-40%. С одной стороны, это вызов для розницы, с другой - еще один важных канал продаж в рамках локации. Онлайн позволяет салонам расширять географию работы и приобретать новых, лояльных клиентов.

💐 Физические точки продаж остаются востребованными, а расположение остается критически важным фактором для цветочного салона. Помещение должно находится «на трафике» - у станций метро, на центральных улицах, рядом с торговыми центрами. Идеальный вариант - первая линия домов с отдельным входом и витриной.

⚖️ Среди особенностей работы цветочных салонов арендаторами стоит отметить:
🔸 Сезонность (пики продаж приходятся на Новый год, 1 сентября, 14 февраля и 8 марта)
🔸 Необходимость особых условий для хранения цветов (кондиционирование, холодильные установки)
🔸 Чувствительность к появлению конкурентов

🔍 На рынке продажи ГАБ периодически появляются предложения с арендаторами-цветочными салонами. Например, сейчас представлено помещение 25,1 м2 на Уральской ул., д. 5А (ВАО, 3 минуты от метро «Щёлковская») за ₽26,46 млн с арендатором - сетью цветочных магазинов «Росцвет». Арендный платеж составляет 210 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 2,52 млн ₽). Помещение расположено на 1 этаже, имеет отдельную входную группу с фасада и свободную планировку.

💡 Итог: цветочные салоны могут быть надежными арендаторами при условии правильной локации и грамотного управления бизнесом. Высокая маржинальность позволяет им выдерживать сезонные спады и обеспечивать стабильный арендный поток.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🤔 Вот всегда беспокоили меня люди/эксперты, которые с ходу готовы высказать свое мнение по вопросам, связанным с инвестициями. У которых уже есть своё «твердое и чёткое» мнение по какому-то направлению или стратегии.

☝️Это мнение основано их собственном опыте 10-летней давности, на том, что они где-то прочитали, на опыте их друзей коллег, знакомых. Особенность таких людей в том, что они выражают свое мнение безапелляционно. Только так, а не как иначе: «я преподавал в той школе, в которой ты учился»!!! Они очень настойчивы в своем личном мнении. И многие им верят!

😕 У меня всегда вот такая уверенность в вопросах инвестиций вызывает какие-то противоречивые чувства... больше всё ж таки отторжения.

💼 Я, наверное, наоборот, в вопросах инвестиций максимально не уверен. Когда меня пытаются что-то спросить, чтобы получить экспресс-мнение, я стараюсь давать очень уклончивые ответы, либо (если есть время) пытаюсь задать кучу разных наводящих вопросов, чтобы как-то сформулировать свое мнение применительно к личности задавшего вопрос. Либо беру паузу, чтобы пойти и тщательно изучить тему, потому что всё меняется - и данные, на основе которых возможно построить выводы, они тоже меняются.

📊 Каких-то окончательных, единственно правильных формулировок стараюсь не давать, пытаюсь говорить «с одной стороны, с другой стороны», и пытаюсь подводить к тому, что каждый случай все-таки индивидуален и нужно считать фин.модель, а не болтать попусту! Да, есть какие-то общие тренды, но бывают исключения...

⚠️ В общем, с моей точки зрения лучше высказывать максимально обдуманное и обоснованное мнение, чем сразу выпаливать что-то смачное, яркое и максимально субъективное.

↗️ Как при помощи post-view увидеть х20 сделок, которые пришли с Авито Недвижимости

С помощью post-view интеграции Smarits и Авито Недвижимость команда СЗ «Терминал Ресурс» выяснила, что с участием классифайда: 

• целевых обращений в 6 раз больше;
• броней — в 11 раз больше;
• сделок — в 20 раз больше;

Как удалось достичь такого результата и что это дало команде — читайте в кейсе коллег.

➡️ Читать кейс

SimpleEstate купит объект!

⚙️ Именно так! Мы постоянно находимся в поиске новых инвестиционно привлекательных объектов коммерческой недвижимости и каждый месяц отсматриваем несколько десятков вариантов для потенциальных сделок по покупке.

🏗 SimpleEstate рассматривает для инвестиций совершенно разные объекты коммерческой недвижимости. Как готовые, так и строящиеся. Как с арендаторами, так и без. Как в формате стрит-ритейла, так и в офисном или складском сегменте. Хотя приоритетным вариантом является «готовый арендный бизнес» с супермаркетом.

⚖️ Критериев, по которым мы выбираем объекты, огромное множество. Но есть ряд ключевых параметров:

🔹Стоимость объекта 100 - 500 млн руб.
🔹Москва / Московская область / Санкт-Петербург / города «милионники»
🔹Отсутствие юридических и технических проблем
🔹Адекватная цена с точки зрения и доходности и цены / м2

💎 Идеальным объектом для нас является помещение в Москве с действующим супермаркетом в новостройке в крупном ЖК с низкой конкуренцией с привязкой арендной платы к товарообороту стоимостью 200 000 руб. / м2.

👉 Если у Вас есть интересные объекты на продажу - пожалуйста присылайте их на почту info@simpleestate.ru с заголовком «Объект на покупку». Обязательно рассмотрим!

Маленькое объявление.

🛍 Я открыл канал в мессенджере Wildberries. Если вдруг вы уже там - подписывайтесь, пожалуйста!

https://chat.wb.ru/join/qqrXEvZUO5MxUrtj

📊 Мы привыкли говорить о коммерческой недвижимости так, будто бы она сама участник рынка. «Объект вырос в цене». «Объект плохо продаётся». «Объект не пользуется спросом».

👤 Но объект никаких действий и даже бездействий не совершает, он просто существует. Решения принимают люди. Собственник решает, за сколько он готов продать или сдать помещение. Арендатор решает, подходит ли ему это помещение и сколько он готов за него платить. Инвестор решает, купить сейчас или подождать. Риэлтор решает, кому показать объект, а кому не показывать.

🔀 Поэтому одно и то же помещение в один и тот же день бывает:
🔹 слишком дорогим
🔹 слишком дешёвым
🔹 слишком скучным и неинтересным
🔹 слишком рискованным
🔹 идеальным

📐 С объектом при этом ничего не произошло. Это всё люди. Со своими страхами, амбициями, ожиданиями, предыдущим опытом, иррациональным поведением, нервами и закидонами.

🤪 На рынке полно ситуаций, которые со стороны кажутся абсурдом. Собственник годами держит цену и не продаёт помещение, потому что «ну куда уж дешевле». Арендатор отказывается от подходящего объекта, потому что «ну что-то не то». Инвестор не обращает внимания на объект с идеальным балансом риск/доходность, потому что «не чувствует» его. А другой покупает помещение с очевидным недостатком, и именно этот недостаток даёт объекту преимущество.

🔑 Поэтому лучший способ изменить судьбу объекта - не ремонт, не скидка и не ещё десять объявлений на «Циане». Нужно изменить то, как тот или иной участник рынка воспринимает этот объект. Рынок коммерческой недвижимости - это не кирпичи и не квадратные метры.

✅ Это человеческие решения. А значит, тот, кто лучше понимает людей, умеет предсказывать их поступки, решения и их мотивацию, часто видит возможности там, где остальные видят только недвижимость.

Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет

☑️ Для оценки выбрал помещение свободного назначения площадью 288,8 м2 в корпусе С - два этажа, витринный фасад, потолки 5-8 м, 65 кВт мощности, холодное водоснабжение и канализация.

Стоимость 52 853 288 руб. (вкл НДС), то есть 183 010 руб./м2. Формат ликвидный и под собственный бизнес, и под сдачу. Покупку считал в беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом 10% и равными платежами до сентября 2027-го, то есть вся сумма выплачивается ещё до ввода объекта.

🧮 А вот и финансовая модель:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1XmqdFA-RY252DQZp6OAfAmNLHkkW_pEX3trDPhgJuUA/edit?usp=sharing

📊 Основной сценарий - готовый арендный бизнес на 10 лет. Арендная ставка 18 700 руб./м2/год с индексацией 7% в год, эксплуатацию оплачивает арендатор. Аренда стартует со второго полугодия 2028-го: в третьем году модели считаю шесть месяцев, дальше полный год. Выход из актива в 2036 году по cap rate 10% - продажа за 84,99 млн руб., или 294 276 руб./м2. Рост цены метра за период - 61%. Итог: прибыль 91,1 млн руб. на вложенные 52,9 млн, ROI 172%, а чистая годовая доходность IRR - 14,1%.

🔄 Я посчитал и две более короткие стратегии. Первая - продать уже сформированный арендный бизнес в 2030 году: цена 61,83 млн руб. (214 096 руб./м2), прибыль 21,3 млн, ROI 40%, IRR 11,0%. Вторая - перепродажа конечному пользователю сразу после ввода, в 2028 году, за 64,96 млн руб. (224 932 руб./м2): прибыль 10,2 млн, ROI 19%, но IRR уже 13,4% за счёт короткого горизонта. Вывод из сравнения простой: быстрые стратегии дают приличную годовую доходность, но абсолютная прибыль в разы меньше - основные деньги в этом проекте зарабатываются именно на длинном владении с индексируемой арендой.

📈 Годовая доходность 14,1% на десятилетнем горизонте - показатель хороший, особенно с учётом того, что ключевая ставка и ставки по депозитам будут снижаться. Причём в расчёт не заложено возмещение НДС, а цена указана с ним: для юрлица на ОСНО эффективная стоимость входа падает примерно на 16-17%, и доходность оказывается ещё выше. Все расчёты - до налогов. Хотите индивидуальный подбор лота - пишите мне в личные сообщения.

⚠️ Важно: все расчёты - до налогов. Отделка и инженерия под конкретную задачу считаются отдельно. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией! Любая инвестиция несёт риски, гарантий доходности нет.