Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

«Хитрости» GP

💡 Представьте, что вам предложили вложить деньги в НЕВЕРОЯТНО прибыльный проект в сфере недвижимости! А инициатор проекта (управляющий партнер, GP) — настоящая звезда инвестиционного мира: успешный опыт, мощная харизма, красная машина и ослепительная улыбка. Ну что может пойти не так???

🤔 Бывая на стороне инвесторов, которых пытались облапошить, могу с уверенностью сказать: пока вы думаете о прибыли, некоторая категория инициаторов проектов уже подсчитывает, сколько именно ВАШИХ денег осядет в ИХ карманах.

🔝 Три схемы, которыми пользуются нечистые на руку инициаторы проектов:

1️⃣ Скрытые комиссии от продавцов. «Я нашел для нас золотую жилу!» - ушлый управляющий партнер находит объект и с горящими глазами рассказывает о выгодной сделке. Чего он НЕ рассказывает: он уже договорился с продавцом о завышении цены на XX% + о комиссии в размере X%, и эту разницу они распилят втихаря. Особенно это касается объектов, не присутствующих на открытом рынке, стоимость которых сложно оценить, не разбираясь глубоко в нюансах.

2️⃣ Завышение расходов. Управляющий партнер и его мега-опытные сметчики все посчитали, бюджет на ремонт, реконструкцию или строительство — 100 единиц. В реальности работы делаются тяп-ляп, материалы закупаются по завышенным ценам или вообще «существуют» только на бумаге. А смета может расти - инфляция, проблема с рабочими руками, нестабильный курс валют и т.д. В итоге в кармане инициатора может осесть и 20%, и 40% и 50% от бюджета.

💼 Из личного опыта. Один из партнёров в одном из проектов 🅰️ закупал материалы по цене выше рыночной (у «проверенных поставщиков», разумеется) 🅱️ обманывал подрядчиков, не доплачивая им за проведенные работы. При этом он регулярно слал инвесторам бодрые отчеты с фотографиями (часто вообще с чужих объектов!) и не забывал требовать срочно перечислить деньги, а то «упустим сроки! (которые всё равно фатально увеличивались).

3️⃣ Продажи с заинтересованностью. Тут множество вариантов: от конских комиссий за продажу до изящных схем с продажами объектов по заниженной цене.

💼 Из личного опыта: управляющий партнер некоего девелоперского проекта продал одно из помещений компании «Ромашка», в бес% рассрочку на «невероятно выгодных условиях». Инвесторы получили свою доходность (чуть выше рынка). А через полгода случайно выяснилось, что «Ромашка» перепродала объект за 150% от цены покупки! Расследование показало, что бенефициаром сделки оказался инициатор проекта.

🛡Как защитить свои инвестиции? Как минимум, понимание этих схем уже является защитой. Проводите независимую оценку объекта и потенциальной доходности, требуйте документального подтверждения всех расходов. При продаже настаивайте на открытом рыночном процессе и проверяйте конечных покупателей на аффилированность с инициатором. Не смиряйтесь со странностями, задавайте вопросы и анализируйте ответы.

🤝 Профессиональные и честные партнерские отношения в инвестиционных проектах должны строиться на прозрачности, четком разделении рисков и справедливом распределении прибыли.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Пойду поругаюсь с партнёром!
👀 Как страшно жить…

Сервисные апартаменты Петербурга: цены вверх, спрос вниз

📊 Аналитики NF GROUP подвели итоги I квартала 2026 на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга. Картина простая: спрос -22% по площади за год, цены +12%. Расхождение, которое всё сложнее объяснить «временными факторами».

🏗 Объём предложения - 115 тыс. м2 или 3,8 тыс. лотов в 42 комплексах. За квартал +4% по площади и +6% по лотам, но в годовой динамике -11% и -10% соответственно. Рынок пополнился двумя новыми объектами - «Арт Плаза» от ГК «Полис» под управлением RBI PM и «Апарт-отель 3* в Петровском пер., 4» от Inreit под управлением Port PM. Плюс расширение экспозиции в уже реализующихся комплексах.

💰 Средняя цена предложения - ₽313 тыс. за м2, +6% за квартал и +12% за год. На цифру повлияли два новых дорогих объекта: «Апарт-отель 3*» по ₽509 тыс. за м2 и «Арт Плаза» по ₽460 тыс. за м2. Средняя стоимость лота добралась до ₽9,6 млн (+8% за год).

🛒 Спрос: за квартал реализовано 470 лотов общей площадью 14 тыс. м2. К предыдущему кварталу -15% по количеству и -6% по площади, к I кварталу 2025 - минус 25% и 22% соответственно. Тренд на охлаждение спроса, который наметился ещё в начале 2025, никуда не делся - наоборот, усилился.

🗺 География спроса: лидер - Приморский район (24% реализованных площадей), за ним Московский (23%) и Адмиралтейский (18%). Основной объём сделок генерируют Saan, Serebro by Avenue-apart, «ЙЕС Приморский», «МОСКО», «Vertical We&I Московская» и Well. На Приморский и Московский районы суммарно пришлось 47% продаж - концентрация спроса вокруг состоявшихся проектов с понятной экономикой.

🧐 Как это всё относится к частным инвесторам? Рынок апартаментов Санкт-Петербурга - сформированный и высококонкурентный: инвесторы понимают реальную доходность по уже работающим объектам и отдают предпочтение комплексам с проработанной концепцией, опытной УК и прозрачными договорённостями.

Хитрости LP

📩 Вчера получил сообщение от бывшего коллеги, а ныне сотрудника одного из семейных офисов: «Артём, читаю твои посты! Зачем этот бисер перед... Российские инициаторы ни хрена не понимают в waterfall, promote и carry, а тем более в hurdle rate. И хорошо, потому что так удобнее с ними работать...»

🤷 Справедливо, что тут скажешь! Но как хитрые инвесторы, прекрасно знающие спец.термины и умеющие считать, используют инициаторов проектов в сфере недвижимости?

Условие №1. «Сначала мы возвращаем свои деньги».

⚖️ Ну так-то справедливо: инвестор рискует своим большим капиталом, логично сначала позволить ему вернуть вложенное. Но дьявол в деталях - в каком порядке и с какой скоростью возвращаются эти деньги.

⏳ Проект уже обеспечивает денежные потоки - пошли продажи, например. Часть уходит банку, остальное - инвестору LP, пока тот не закроет всю свою сумму (с процентами). Инициатор GP в это время работает на проекте, несёт операционную нагрузку, и при этом сам тоже вложил 5–10% своих денег, но не получает ни возврата своей доли, ни текущих выплат. Иногда годами.

✅ В нормальной структуре денежный поток распределяется параллельно: LP получает приоритетную долю, GP - свою долю и текущие выплаты. Это называется interim distribution. Причём система «сначала мы возвращаем свои деньги» тоже существует и даже имеет название - европейская структура.

Условие №2. «Наша стоимость капитала - 15%, так что мы хотим получить с проекта +15% годовых на вложенное».

🏦 Ну понятно: деньги ж не бесплатные. На деле это минимальный порог доходности - hurdle rate, который инициатор и проект должны обеспечить инвестору LP.

🤝 На самом деле стоимость капитала инвестора - это не забота инициатора. У инвестора не привлекают займ в прямом смысле, инвестор LP - партнёр проекта. Для инициатора GP важно сбить hurdle, и чем ниже - тем лучше. Аргументы вроде «зачем нам твой проект, мы положим на депозит» - это переговорная позиция оппонента, и с ней нужно работать.

⛳ В нормальной структуре hurdle rate играет роль минимального значения доходности инвестора. Например, для США нормальное значение - доходность казначейских облигаций +1–3%.

Условие №3. «Проценты считаем с капитализацией, по-честному».

😏 Слово «по-честному» здесь горько-ироничное. Капитализация означает, что проценты начисляются на сумму с уже накопленными процентами - проценты на проценты.

💸 Например, если инвестор вносит в проект 100 млн под 15% на 5 лет: без капитализации планка 175 млн, с капитализацией - уже 201 млн. Эти 26 млн инициатор и проект отдадут инвестору LP дополнительно, просто потому что инициатор не понимает значение этого слова.

Условие №4. «Все расходы по сделке (юристы, аудит, due diligence и т.д.) на тебе, ты же инициатор».

⚖️ Логично: принёс проект - неси расходы на его проверку. На деле юристы и аудиторы здесь защищают интересы всех партнёров, а не только инициатора, и в нормальной структуре оплачиваются из общего бюджета.

🪤 Есть ещё некоторые условия, которые сильно ущемляют интересы инициатора, а иногда ставят его или её в уязвимое положение. Иногда LP формируют такое предложение, которое представляет собой форменную ловушку. А инициаторы соглашаются.

🤗 Потому что не погрузились в тему и не поняли, где их «используют».

Я знаю, что в комментариях мне напишут - «наши инвесторы не знают про это всё». Конечно, нет, они же простые ребята, из 90-х.

🇯🇵 Кстати, интересный факт: чем сейчас занимается якудза в Японии! В том числе выдают займы и инвестируют в девелоперские проекты.

На канале SimpleEstate вышел интереснейший пост о кофейном рынке и его ярком и значимом представителе - сети «Шоколадница». Публикую с минимальными изменениями!

🍩 Сеть демократичных кофеен «Шоколадница» закрыла в 2025 году 42 кофейни - 28 в Москве и 14 в регионах. Открыто было всего 7 новых точек. Общее число заведений по России сократилось с 270 до 236, а в начале 2026 года в Москве закрылось ещё около шести кафе. Финансовые результаты получились под стать операционным: выручка «Шоко холдинг» упала на 11% до 995,9 млн руб., чистый убыток вырос более чем вдвое - до 170 млн руб.

🍽 Причины трудностей сети декларируются знакомые - рост себестоимости, налогов и арендной платы. Реакция на трудности тоже показательна: сеть добивается снижения арендных ставок в оставшихся точках, ищет помещения меньшего метража и более выгодные локации для новых открытий. Там, где арендодатели не идут навстречу - а в популярных местах стрит-ритейла они, как правило, не идут - заведения закрываются.

🫗 Однако «Шоколадница» - это не весь рынок. Скорее это история выживания конкретной бизнес-модели: крупной компании, самостоятельно управляющей сотнями собственных заведений. Surf Coffee, One Price Coffee, Stars Coffee, Дринкит - операторы принципиально иного типа. Они масштабируются по франчайзинговой модели, снижая операционную нагрузку на головную компанию. Именно эти сети в последние годы демонстрируют рост числа точек и выручки.

🍭 Тем не менее, в целом, не всё так радужно. По данным 2ГИС, в марте 2026 года количество кафе в российских городах-миллионниках сократилось на 6% год к году. С другой стороны отрасль продолжает привлекать инвесторов - инвестиционный фонд «Бумеранг Капитал» недавно выкупил 50% в сети пекарен «Цех 85», а до этого приобрел «Даблби» и, по словам источников на рынке, активно интересовался Cofix.

☕️ Вывод (в качестве десерта): рынок меняется - и вместе с ним меняется и портрет качественного арендатора в стрит-ритейле, в том числе в сегменте кофеен.

🍷 Виноделы получили право строить отели на сельхозземле. Увы, не все.

📝В конце декабря 2025 года в Земельный кодекс РФ и закон «О виноградарстве и виноделии» внесли изменения. Теперь на сельхозугодьях винодельческих хозяйств можно возводить капитальные объекты для виноделия и сельского туризма - то есть отели, рестораны и инфраструктуру прямо среди виноградников, без перевода земли в другую категорию.

📋 Значит ли это, что любой желающий теперь может строить капитальные объекты в полях, прикрывшись парой виноградных кустов? Нет. Закон ставит 7 условий, которые должны выполняться одновременно:

🔹 участок включен в федеральный реестр виноградопригодных земель
🔹 на участке - виноградные насаждения из федерального реестра
🔹 продукция сертифицирована (СРО виноградарей и виноделов, защищенные наименования или маркировка ФСМ «Вино России»)
🔹 плотность - не менее 2222 куста на гектар
🔹 площадь насаждений - не менее 5 га
🔹 площадь застройки - не более 0,5% от площади насаждений и не более 2 тыс. м2
🔹 высота объектов - до 15 м, не более 3 надземных этажей

🏨 Важный контекст! NF Group прогнозируют рост номерного фонда при винодельнях к 2030 году в 3,5 раза - с 373 до примерно 1500 номеров. Сегодня размещение предлагают 24 винодельни из 133, основные локации - Краснодарский край (55%) и Крым (около трети). «Абрау-Дюрсо» анонсировал 14 объектов на 704 номера, «Мрия» - отель на 200-250 номеров, «Долина Лефкадия» - две гостиницы на 340 номеров.

🚧 Барьер входа практически заградительный. Реестры, СРО, сертификаты, плотность 2222 куста на гектар, минимум 5 га виноградников - всё это закрывает рынок для всех, кроме крупных игроков. Малому и среднему виноделу в это угольное ушко не пройти. По факту получили не либерализацию, а легализацию преимуществ для тех, кто уже в реестрах и на крупных площадях.

🔍 При таком подходе винный туризм не разовьется. Впрочем, подождём первых проектов от счастливых обладателей 2222 кустов на га и посмотрим, во что это выльется.

⚠️ Пить вредно! Не пейте - инвестируйте.

Заказ «Самолёта»!

🛡 Относительно недавно сразу два уважаемых издания - «Лента.ру» (28 апреля) и «Деловой Петербург» (4 мая) - выпустили большие материалы об «информационных атаках» на российские компании. В обеих статьях особое место занимает горемычный застройщик «Самолёт». Совпадение? Не думаю.

Вот две цитаты из двух текстов:
📰 «Лента»: «Волна негативной информации началась осенью 2024 года на фоне стабильной ситуации в компании, выхода на первое место по объему строительства и активного роста портфеля проектов».
📰 ДП: «Негативный информационный поток начался осенью 2024 года - в период, который характеризовался как стабильный для компании: группа вышла на первое место по объёму строительства и наращивала портфель проектов».

Авторы у статей разные, кстати.

☑️ «Лента»: «Отдельные тезисы быстро повторялись, формируя единый фон. Выглядело все как четко спланированная акция».
☑️ ДП: «Одновременно в медиапространстве появились материалы о "банкротстве и неустойчивом положении" компании, а отдельные тезисы воспроизводились в разных изданиях почти дословно, формируя единый информационный фон».

🙄 А выход двух похожих статей на одну тему это не кем-то спланированная акция? Конечно, нет, как вы могли такое подумать? В обоих текстах подмосковный девелопер выглядит почти невинной жертвой шёпота действующих по чьей-то злонамеренной указке телеграм-каналов. Неужели это рептилоиды травят SMLT? Ответа в статьях нет.

📉 Напомню тогда свежие цифры из МСФО компании за 2025 год. Первый в истории компании чистый убыток - 2,3 млрд руб. Финансовые расходы 106,1 млрд впервые превысили операционную прибыль. Общий долг вырос до 749 млрд (+17% за год). Продажи (как минимум в Новой Москве) в 2026 обвалились. Это не какая-то «информационная атака конкурентов», это факты.

😳 Но похоже, что в компании выбрали последний доступный нарратив: «у нас всё хорошо, просто нас травят». Плохие новости - это не плохие новости, а заговор. Паранойя «Самолёта» прорвалась в СМИ?

🎯 Заверяю руководство и мидл-менеджмент «Самолёта» - все эти долгие годы я писал о них (и чаще всего я о них писал не очень хорошо) совершенно бескорыстно, по велению души! Никто мне ничего не заказывал и не платил.

⚡ SMLT: технический дефолт по облигациям.

Откуда дровишки:
https://nsddata.ru/ru/news/view/1391132
https://nsddata.ru/ru/news/view/1391133

☝️Я лично думаю, что это действительно техническая проблема и деньги где-то подзависли на короткий срок (скоро придут). Но это не исключает факта - тех.дефолт зафиксирован.

👍 Всё будет хорошо!
👀 Всё будет плохо...

🔠🔠🔠❗️SMLT пишет мне в л.с.: «ПАО «ГК «Самолет» перевела платеж по купону на облигации в Национальный расчётный депозитарий (НРД) 04 мая 2026 года. По техническим причинам на счёт НРД деньги зачислены были в 01:05 и 01:34, в ночь на 05 мая 2026 года. По установленной процедуре НРД зафиксирует реестр на следующий рабочий день после зачисления средств».

Итого: технический дефолт произошел по техническим причинам.