Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

На канале SimpleEstate вышел интереснейший пост о кофейном рынке и его ярком и значимом представителе - сети «Шоколадница». Публикую с минимальными изменениями!

🍩 Сеть демократичных кофеен «Шоколадница» закрыла в 2025 году 42 кофейни - 28 в Москве и 14 в регионах. Открыто было всего 7 новых точек. Общее число заведений по России сократилось с 270 до 236, а в начале 2026 года в Москве закрылось ещё около шести кафе. Финансовые результаты получились под стать операционным: выручка «Шоко холдинг» упала на 11% до 995,9 млн руб., чистый убыток вырос более чем вдвое - до 170 млн руб.

🍽 Причины трудностей сети декларируются знакомые - рост себестоимости, налогов и арендной платы. Реакция на трудности тоже показательна: сеть добивается снижения арендных ставок в оставшихся точках, ищет помещения меньшего метража и более выгодные локации для новых открытий. Там, где арендодатели не идут навстречу - а в популярных местах стрит-ритейла они, как правило, не идут - заведения закрываются.

🫗 Однако «Шоколадница» - это не весь рынок. Скорее это история выживания конкретной бизнес-модели: крупной компании, самостоятельно управляющей сотнями собственных заведений. Surf Coffee, One Price Coffee, Stars Coffee, Дринкит - операторы принципиально иного типа. Они масштабируются по франчайзинговой модели, снижая операционную нагрузку на головную компанию. Именно эти сети в последние годы демонстрируют рост числа точек и выручки.

🍭 Тем не менее, в целом, не всё так радужно. По данным 2ГИС, в марте 2026 года количество кафе в российских городах-миллионниках сократилось на 6% год к году. С другой стороны отрасль продолжает привлекать инвесторов - инвестиционный фонд «Бумеранг Капитал» недавно выкупил 50% в сети пекарен «Цех 85», а до этого приобрел «Даблби» и, по словам источников на рынке, активно интересовался Cofix.

☕️ Вывод (в качестве десерта): рынок меняется - и вместе с ним меняется и портрет качественного арендатора в стрит-ритейле, в том числе в сегменте кофеен.

🍷 Виноделы получили право строить отели на сельхозземле. Увы, не все.

📝В конце декабря 2025 года в Земельный кодекс РФ и закон «О виноградарстве и виноделии» внесли изменения. Теперь на сельхозугодьях винодельческих хозяйств можно возводить капитальные объекты для виноделия и сельского туризма - то есть отели, рестораны и инфраструктуру прямо среди виноградников, без перевода земли в другую категорию.

📋 Значит ли это, что любой желающий теперь может строить капитальные объекты в полях, прикрывшись парой виноградных кустов? Нет. Закон ставит 7 условий, которые должны выполняться одновременно:

🔹 участок включен в федеральный реестр виноградопригодных земель
🔹 на участке - виноградные насаждения из федерального реестра
🔹 продукция сертифицирована (СРО виноградарей и виноделов, защищенные наименования или маркировка ФСМ «Вино России»)
🔹 плотность - не менее 2222 куста на гектар
🔹 площадь насаждений - не менее 5 га
🔹 площадь застройки - не более 0,5% от площади насаждений и не более 2 тыс. м2
🔹 высота объектов - до 15 м, не более 3 надземных этажей

🏨 Важный контекст! NF Group прогнозируют рост номерного фонда при винодельнях к 2030 году в 3,5 раза - с 373 до примерно 1500 номеров. Сегодня размещение предлагают 24 винодельни из 133, основные локации - Краснодарский край (55%) и Крым (около трети). «Абрау-Дюрсо» анонсировал 14 объектов на 704 номера, «Мрия» - отель на 200-250 номеров, «Долина Лефкадия» - две гостиницы на 340 номеров.

🚧 Барьер входа практически заградительный. Реестры, СРО, сертификаты, плотность 2222 куста на гектар, минимум 5 га виноградников - всё это закрывает рынок для всех, кроме крупных игроков. Малому и среднему виноделу в это угольное ушко не пройти. По факту получили не либерализацию, а легализацию преимуществ для тех, кто уже в реестрах и на крупных площадях.

🔍 При таком подходе винный туризм не разовьется. Впрочем, подождём первых проектов от счастливых обладателей 2222 кустов на га и посмотрим, во что это выльется.

⚠️ Пить вредно! Не пейте - инвестируйте.

Заказ «Самолёта»!

🛡 Относительно недавно сразу два уважаемых издания - «Лента.ру» (28 апреля) и «Деловой Петербург» (4 мая) - выпустили большие материалы об «информационных атаках» на российские компании. В обеих статьях особое место занимает горемычный застройщик «Самолёт». Совпадение? Не думаю.

Вот две цитаты из двух текстов:
📰 «Лента»: «Волна негативной информации началась осенью 2024 года на фоне стабильной ситуации в компании, выхода на первое место по объему строительства и активного роста портфеля проектов».
📰 ДП: «Негативный информационный поток начался осенью 2024 года - в период, который характеризовался как стабильный для компании: группа вышла на первое место по объёму строительства и наращивала портфель проектов».

Авторы у статей разные, кстати.

☑️ «Лента»: «Отдельные тезисы быстро повторялись, формируя единый фон. Выглядело все как четко спланированная акция».
☑️ ДП: «Одновременно в медиапространстве появились материалы о "банкротстве и неустойчивом положении" компании, а отдельные тезисы воспроизводились в разных изданиях почти дословно, формируя единый информационный фон».

🙄 А выход двух похожих статей на одну тему это не кем-то спланированная акция? Конечно, нет, как вы могли такое подумать? В обоих текстах подмосковный девелопер выглядит почти невинной жертвой шёпота действующих по чьей-то злонамеренной указке телеграм-каналов. Неужели это рептилоиды травят SMLT? Ответа в статьях нет.

📉 Напомню тогда свежие цифры из МСФО компании за 2025 год. Первый в истории компании чистый убыток - 2,3 млрд руб. Финансовые расходы 106,1 млрд впервые превысили операционную прибыль. Общий долг вырос до 749 млрд (+17% за год). Продажи (как минимум в Новой Москве) в 2026 обвалились. Это не какая-то «информационная атака конкурентов», это факты.

😳 Но похоже, что в компании выбрали последний доступный нарратив: «у нас всё хорошо, просто нас травят». Плохие новости - это не плохие новости, а заговор. Паранойя «Самолёта» прорвалась в СМИ?

🎯 Заверяю руководство и мидл-менеджмент «Самолёта» - все эти долгие годы я писал о них (и чаще всего я о них писал не очень хорошо) совершенно бескорыстно, по велению души! Никто мне ничего не заказывал и не платил.

⚡ SMLT: технический дефолт по облигациям.

Откуда дровишки:
https://nsddata.ru/ru/news/view/1391132
https://nsddata.ru/ru/news/view/1391133

☝️Я лично думаю, что это действительно техническая проблема и деньги где-то подзависли на короткий срок (скоро придут). Но это не исключает факта - тех.дефолт зафиксирован.

👍 Всё будет хорошо!
👀 Всё будет плохо...

🔠🔠🔠❗️SMLT пишет мне в л.с.: «ПАО «ГК «Самолет» перевела платеж по купону на облигации в Национальный расчётный депозитарий (НРД) 04 мая 2026 года. По техническим причинам на счёт НРД деньги зачислены были в 01:05 и 01:34, в ночь на 05 мая 2026 года. По установленной процедуре НРД зафиксирует реестр на следующий рабочий день после зачисления средств».

Итого: технический дефолт произошел по техническим причинам.

☝️В этом видео-кружочке я рассказываю о том, почему STONE Мнёвники - интересный и перспективный проект для инвестирования.

🧮 Сами расчеты - в pdf-файле!

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Всё пошло не так! Что делать?

Вопрос от подписчика канала Андрея Бочарова вот к этому посту: «Как страхуется LP если GP допустил убыток и не то что carry не осталось, а ещё и дофинансирование нужно, чтобы завершить проект и исполнить обязательства перед покупателями?»

☝️Сразу спойлер: никакая структура и никакие договоренности не защищают LP на 100%, и попытка GP пообещать какие-либо «гарантии» - признак непрофессионализма или обмана. В инвестициях гарантий нет. Единственная гарантия - правильно проведенный инвестиционный анализ. LP, который входит в партнерство с ожиданием, что GP «отвечает за провал» трагически ошибся дверью. Это не депозит. Это партнёрство с асимметричными вкладами и общим риском.

У ответа на вопрос есть две стороны:

🎯 Позиция GP. Требуется честный разговор о рисках на берегу. Правильный инструмент для такого разговора - финансовая модель с тремя сценариями и анализом чувствительности. Это превращает абстрактную болтовню о рисках в цифры. Например, в негативном сценарии в одном из периодов реализации проекта обнаруживается минус, который нужно будет закрывать. Не факт, что это событие наступит, но возможность этого необходимо обсудить.

📋 Позиция LP. LP нужно договориться, а не «продавить» партнера. GP уже согласился вложить в проект свои личные деньги - шкура в игре (skin in the game). GP уже готов на личное поручительство по кредитам. То есть GP уже взваливает на себя риски проекта. Нужно определить триггеры для совместных решений на ключевых развилках - увеличение бюджета проекта в случае превышения бюджета, привлечение новых кредитов (бриджей или мезонинов), привлечение новых соинвесторов. Необходимо договориться о механизме сapital call и санкциях за его неисполнение (например, размытие доли отказавшегося LP с коэффициентом).

☑️ В общем, обеим сторонам нужен план Б (еще до того, как он понадобится). Согласовать и прописать последовательность действий при возникновении кассовых разрывов проекта: capital call с привлечением денег LP -> мезонинное / бридж финансирование -> продажа доли в проекте новому инвестору.

❗️Важно: дофинансирование проекта - не панацея. Бывают ситуации, когда экономика проекта объективно сломалась и доливать в эту бочку дегтя деньги бессмысленно - правильное решение в такой момент зафиксировать убыток и расходиться, а не топить в проекте ещё больше капитала ради его спасения.