Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🌯 К концу 2026 года ожидается важное событие для стрит-фуда – утверждение ГОСТа на шаурму. Стандарт установит единые требования к приготовлению, хранению и реализации шаурмы, а также к санитарным нормам. Это серьезный шаг в развитии сегмента, который может повлиять на работу всех точек продажи этого популярного фастфуда. По данным исследования Роскачества в апреле 2024 года, качество продукции требует серьезного внимания – в 27 из 29 исследованных образцах были выявлены нарушения санитарно-эпидемиологических норм.

💼 На рынке торговых помещений точки шаурмы и стритфуда традиционно занимают заметную долю, особенно в локациях с высоким трафиком. Это обусловлено постоянным спросом на быстрое питание и относительно низким порогом входа в бизнес для предпринимателей.

📍Для помещения под шаурму критически важно качество локации - расположение у транспортных узлов (метро, ж/д станции, автовокзалы), высокий целевой пешеходный трафик, первая линия домов, витринное остекление и отдельный вход. К техническим параметрам предъявляются свои требования: компактная площадь (обычно 15-40 м2), высокие электрические мощности (от 20 кВт), возможность установки вытяжки, водоснабжение и канализация.

⚠️ Риски же стандартны для сегмента: общепит в Москве остается одним из самых нестабильных - количество открытий новых точек практически совпадает с количеством закрытий. Для инвестора это означает риск потери арендного потока и необходимость поиска нового арендатора, а помещения общепита часто требуют затрат при перепрофилировании. Хорошая новость - при качественной локации у транспортного узла помещение обычно не простаивает долго: спрос среди операторов стритфуда сохраняется всегда.

🔍 Пример с рынка: помещение 38,2 м2 на Ленинском проспекте, 2, в менее чем минуте от выхода из метро «Октябрьская», с отдельной входной группой с фасада с первой линии и прямой видимостью от метро. Арендатор - сеть «Сочный Вертел», федеральная сеть ресторанов быстрого питания, специализирующаяся на шаурме и стритфуде, насчитывающая более 20 точек в Москве и Подмосковье и развивающаяся по франчайзинговой модели. Помещение расположено в жилом доме, на первом этаже, с открытой планировкой (перекрытия - ж/б), потолками 4 м и отделкой от арендатора. Цена объекта - 135 млн ₽, арендный платеж составляет 900 000 ₽ в месяц (годовой арендный поток 10,8 млн ₽). Схема сделки - договор купли-продажи недвижимости (ДКПН).

💡Итог: несмотря на повышенные риски работы с несетевыми и относительно молодыми операторами стритфуда, качественная локация у метро с высоким трафиком существенно снижает эти риски и обеспечивает быструю замену арендатора в случае необходимости. Такие объекты остаются интересными для инвесторов, ориентированных на устойчивый арендный поток в проверенной локации.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📱На канале SimpleEstate вышел интересный пост-сравнение положения дел на рынке жилой и торговой недвижимости с арендаторами-супермаркетами.

👉 Публикую с минимальными сокращениями.

🕳️ Обвал на рынке жилья потянет за собой коммерческую недвижимость?

💬 Разговоры о возможном падении рынка жилья снова становятся громче. Логика такая: если квартиры начнут дешеветь, следом должна упасть в цене и коммерческая недвижимость.

🔀 Однако эти рынки работают по-разному.

🏢 У жилья действительно есть проблемы. В Москве продажи новостроек в первом полугодии 2026 года снизились на 29% год к году. Высокие ставки по ипотечным кредитам ограничивают спрос, а объём непроданного жилья остаётся значительным. При этом заметного номинального падения цен пока нет: стоимость готового жилья в Москве с начала года даже выросла примерно на 5%. Коррекция скорее происходит в виде скидок и рассрочек.

☝️А что происходит с торговой недвижимостью?

По аналитике SimpleEstate, во II квартале 2026 года средние показатели московских ГАБ с продуктовыми супермаркетами составляли:
🔸 цена - 332 тыс. ₽/м2;
🔸 аренда - 2 503 ₽/м2 в месяц;
🔸 ставка капитализации - 8,8%.

📈 Для сравнения, в середине 2022 года цена составляла 234 тыс. ₽/м2, а аренда - 1 662 ₽/м2. Получается, за четыре года стоимость объектов выросла на 42%, а аренда - на 51%.

⚖️ И это ключевое отличие от жилья. Стоимость ГАБ с супермаркетами определяется прежде всего денежным потоком, который генерирует объект: товарооборотом арендатора, размером аренды, индексацией и условиями договора. Пока эта экономика остаётся устойчивой. В первом полугодии 2026 года оборот розничной торговли в России вырос на 5,4%, а выручка X5 во II квартале - на 9,9% год к году.

🛡️Значит ли это, что ГАБ с супермаркетом не может подешеветь? Конечно, нет. Даже отличный объект можно купить слишком дорого. Поэтому важно смотреть на срок и условия договора аренды, индексацию, товарооборот конкретного магазина, арендную нагрузку, финансовое состояние арендатора, локацию и потенциальную ликвидность объекта.

🔍 Показательный пример: пустые торговые помещения до 300 м2 в Москве сейчас в среднем стоят дороже аналогичных объектов с действующим арендатором. То есть иногда инвесторы платят больше не за существующий денежный поток, а за ожидание светлого будущего.

✅ Возможное снижение цен на жильё само по себе не означает падения коммерческой недвижимости. Это разные рынки с разными факторами ценообразования.

🧮 Для качественных ГАБ гораздо важнее другой вопрос: продолжит ли объект обеспечивать устойчивый и растущий арендный поток? Пока именно этот фундаментальный показатель остаётся на стороне торговой недвижимости.

❗Отвечаю на популярный комментарий про вхождение банка в капитал проектных компаний застройщиков с проблемами: «Ну зато покупатели будут спокойны, когда банк за спиной, есть уверенность и сильно большая, что никто не кинет».

☝️С моей точки зрения, банк это не спаситель дольщиков, а нечто другое.

🔹 Банк заходит в капитал не ради покупателей, а ради защиты своего кредита. Строительство жилья и передача квартир дольщикам - побочный эффект, а не цель. Цель - вернуть деньги. Если бы завтра выгоднее было заморозить стройку и распродать активы as is, банк выбрал бы это, а не "счастье дольщиков". Например, если в проекте 1000 квартир и 10 продаж, то банк просто вернет деньги этим 10 бедолагам и будет разбираться с проектом без присмотра санитаров-дольщиков.

🔹 Сам факт, что банк заходит в капитал проектной компании - это признание, что проект уже проблемный. Покупатели там уже получили непродающийся долгострой с проблемами, просто банк не дал стройке умереть окончательно. Вхождение банка в проект быстро не сделает его лучше - не изменит плохие планировки, не улучшит продукт, не сменит неудобную локацию. Банк не волшебник в голубом вертолете.

🔹 Если пришел банк, то "никто не кинет" - это про полный обман с исчезновением денег. Банк не гарантирует ни сроков, ни качества, ни отсутствия переноса ввода - а это и есть основные претензии дольщиков на практике. Спросите-ка дольщиков Urban Group об их опыте с достроиашим их дома Фондом защиты прав дольщиков. Да, квартиру дольщику отдадут - когда-нибудь, какую-нибудь. А могут и деньги отдать вместо квартиры. Ну те, старые деньги.

✅ Вывод: появление банка это не решение проблем проекта, а только начало. А будет ли счастливый конец - большой вопрос.

☝️Что-то вы сегодня неактивны. Задачка сложновата?

🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто!

1️⃣ Рассчитаем текущий годовой доход от аренды:
40 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,85 = 289 000 000 ₽

2️⃣ Операционные расходы (25% от выручки):
289 000 000 ₽ × 0,25 = 72 250 000 ₽

3️⃣ Налог на имущество (2% от стоимости объекта):
2 000 000 000 ₽ × 0,02 = 40 000 000 ₽

4️⃣ Текущий чистый операционный доход (NOI):
289 000 000 ₽ - 72 250 000 ₽ - 40 000 000 ₽ = 176 750 000 ₽

5️⃣ Расчет Cap Rate на дату сделки:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 176 750 000 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,0884 или 8,84%

6️⃣ Расчет дохода после улучшений (к концу 2-го года):
🔹Новая арендная ставка: 50 000 ₽/м2
🔹Новая заполняемость: 93% (100% - 7%)
🔹Новый годовой доход: 50 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,93 = 395 250 000 ₽

7️⃣ Новые операционные расходы:
395 250 000 ₽ × 0,25 = 98 812 500 ₽

8️⃣ Новый чистый операционный доход (NOI):
395 250 000 ₽ - 98 812 500 ₽ - 40 000 000 ₽ = 256 437 500 ₽

9️⃣ Расчет нового Cap Rate:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 256 437 500 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,1282 или 12,8%

✅ Правильный ответ: к концу второго года доходность проекта Cap Rate составит 12,8%, увеличившись с изначальных 8,8%.

🥶Небольшая зарядка для вашего мозга.

💰 Поиграем в институциональных инвесторов!

💼 Итак, вы - управляющий крупного инвестиционного фонда. Вы хотите приобрести бизнес-центр класса А и видите потенциал для улучшения финансовых показателей проекта.

📊 Основные параметры сделки:

🔸Стоимость офисного центра: 2 млрд. ₽
🔸Общая площадь здания: 10 000 м2
🔸Арендопригодная площадь: 8 500 м2
🔸Текущая заполняемость: 85%
🔸Средняя арендная ставка: 40 000 ₽/м2 в год без НДС
🔸Операционные расходы: 25% от выручки
🔸Налог на имущество: 2% от стоимости объекта в год

📶 Потенциал повышения доходности проекта:

🔹Рост средней арендной ставки до 50 000 ₽/м2 в год без НДС к концу 2-го года владения
🔹Снижение вакансии до 7% к концу 2-го года владения

❓Какова будет доходность проекта Cap.Rate к концу второго года, если вы купите бизнес-центр, а потом повысите арендную плату и заполняемость?

👀 8,8%
👍 10,7%
🔥 12,8%
🤔 13,4%
🤗 15,6%
😎 18,2%

🗜Не забудьте учесть все составляющие доходов и расходов!

📈 Cap.Rate в данном случае рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости приобретения объекта.

☝️NOI - это разница между всеми доходами от аренды и операционными расходами, включая налог на имущество.

⏰ Правильный ответ будет опубликован через 1 час.

⚡️Куда движется спрос на апартаменты?

Летом 67% бронирований апартаментов приходилось на OTA, а гости выбирали жилье в среднем за 2 недели до поездки. Но лето уже позади, а борьба за следующие бронирования идет сейчас. 23 сентября bnovo и Островок покажут, как меняется спрос дальше и что помогает апартаментам быть заметнее в момент выбора

В программе бесплатного вебинара:
🔹динамика спроса на апартаменты и отели
🔹изменения популярных направлений и поведения гостей
🔹как адаптировать цену и скидки
🔹бонусы и специальные предложения
🔹дополнительные возможности продвижения на Островке

Практикующий отельер дополнит данные опытом своего объекта

Узнайте, как не прогадать и попасть в выбор гостя

📆 23 сентября, 12:00

👉🏻Занять место

🪨 Формат бизнес-центров с мультисобственностью, где офисы в одном здании принадлежат разным владельцам, уже занимает более 80% рынка строящихся офисов. Директор коммерческого управления STONE Кристина Недря в колонке для РБК Недвижимость разрушает миф о том, что из-за десятков независимых собственников такие объекты заполняются арендаторами медленнее.

👀 Основной тезис: количество собственников само по себе не тормозит заполнение здания. Тормозит отсутствие связки девелопер + управляющая компания. У STONE эта связка работает. Например, STONE Towers (ввод декабрь 2024) через полтора года вышел на 80% заполненности, а STONE Савеловская (ввод февраль 2026) идет даже быстрее: 35% собственников уже согласовали проект и приступили к ремонту.

☝️ Ориентир по рынку для качественного БЦ класса А сегодня - 80-90% заполняемости за 2 (два) года после ввода, независимо от числа собственников в здании.