Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Склад как мишень: какие варианты у ритейла?

📍 За три недели дроны выбили около 8% логистических мощностей Wildberries, 31 июля был атакован, но не пострадал, к счастью, объект Ozon в Зеленодольске, а 4 августа досталось распределительному центру «Ленты» в Ленинградской области. Мишенью БПЛА оказалась не компания госпожи Ким, а уже скорее сектор рынка недвижимости: крупный логистический узел с высокой концентрацией товара.

🤔 Что могут с этим поделать маркетплейсы и ритейлеры?

1️⃣ Перевести товар обратно к продавцам - модель FBS. Рассредоточение работает: тысячи мелких точек хранения товаров - гораздо менее интересная цель, чем один комплекс на 100 тыс.м2. Но тогда сломается экономика. Мега-склад WB c товарами селлеров нужен, чтобы лампочка за ₽100, носки за ₽300 и чашка за ₽800 от трёх разных продавцов уехали в ПВЗ одной машиной. При FBS в ПВЗ поедут три машины со складов селлеров. Для ультрадорогих товаров это вполне ок, а вот дешёвый сегмент (носки и чашки) такого не переживёт - доставка будет стоить дороже товара. Wildberries уже якобы пытается хранить часть товаров чуть ли не на ПВЗ, но это не решение... Продуктовый ритейлер себе такое позволить не может вообще.

2️⃣ Раздробить сеть распределительных центров. Вместо мега-хабов арендовать, купить или построить объекты по 20-30 тыс.м2, чтобы потеря одного узла не ломала логистику. Это работает, но это долгая история. Плюс это прямо противоречит логике эффективности, содержание сети хабов среднего размера дороже и сложнее.

3️⃣ Отодвинуть сеть РЦ на восток. Урал, Поволжье, Сибирь, Казахстан. Сейчас есть заявления о том, что во всяком случае Wildberries пойдет по этому пути. Результат предсказуем - себестоимость доставки выше (что скажется на ценах), сроки - дольше. И тоже - это всё небыстро. Например, в Казахстане просто физически нет складов необходимой Wildberries конфигурации. А строить склад - 2 года...

4️⃣ Пытаться своими силами защищать здания. Противопожарное зонирование, разнесение секций, спринклеры, эвакуационные протоколы... вплоть до установки систем ПВО.

⚖️ Итого: нет ни одного варианта, который бы помог завтра, полностью убрал риски и не сделал бы логистику дороже.

🎯 Если мишень БПЛА - сам формат, а не конкретная компания, то и переоценка пойдет по всему сегменту крупных складов, а не адресно по объектам Wildberries. Ставки капитализации начнут "расслаиваться" по географии, формату, площади объектов. А ликвидность крупных объектов резко снизится. В общем, вызов для складского сегмента небывалый.

🏠 Часть №3. А что с ГАБами? Арендная нагрузка продуктового якоря - 2–6% от его выручки. Чтобы аренда стала для сети непосильной, оборот магазина должен упасть в разы, а не на те 4%, которые мы видели в худшем кризисе последнего десятилетия. А если арендная плата это % от оборота, то арендодатель вообще-то получает больше денег за счет всплеска инфляции.

✅ Итого: спич Ирины сильно похож на правду, но истиной не является. Во всяком случае, не подтверждается статистикой и прошлыми кризисами.

💬 Кризис - народ вовсю на еде экономит. Моя свекровь мониторит все магазины в округе, и покупает только по акции - там где дешевле! Среди моих знакомых таких уже половина. Сегодня-завтра товарооборот упадет (ну потому что есть будут меньше из экономии!) и хана вашим надежным ГАБам с Пятеркой.

🗣 Это было краткое изложение 10-минутного спича моей знакомой, Ирина ее зовут. Выглядят такие рассуждения весьма логично. Но нет!

🔍 Давайте разложим весь этот наброс на части.

📉 Часть №1. Из-за кризиса товарооборот магазинов упадёт. Например, во время кризиса 2007–2008 годах расходы в магазинах вообще-то росли, потому что посещение ресторанов заместилось готовкой дома (а для готовки нужны продукты, которые покупают в супермаркетах). В каждый кризис страдают рестораны, а не супермаркеты. В разрезе категорий за 2009 год (данные по США): расходы домохозяйств на еду снизились на 1,1%, на одежду - на 4,2%, на развлечения - на 5,0%, на транспорт - на 11,0%.

☝️Теперь обратимся к России. В тяжелом 2015 году, у россиян было и настроение, и необходимость экономить: 70% россиян по «Индексу Иванова» (СБЕР) заявляли о переходе на более дешёвые товары, свыше 70% по опросам Nielsen заявляли, что живут в режиме экономии. При этом 78% домохозяйств продолжали делать покупки в гипермаркетах, как делали это в более благополучные годы.

🛒 При этом я не могу отрицать, что формат дискаунтеров в России растёт, и растёт быстро. «Чижик» в 2025 году достиг 417,5 млрд рублей выручки, прибавив 67,3% г\г. Но есть нюанс. Рост дискаунтеров не связан с кризисом. Дискаунтеры - формат молодой и заполняет свою нишу. При этом жёсткие дискаунтеры пока что занимают 5,8% рынка, Infoline прогнозирует плавный рост лишь до 7,7% к 2030 году, особо отмечая, что «Пятёрочка» и «Магнит» прекрасно научились проводить акции так, что цены на базовые позиции сравниваются с «Чижиками» и «Светофорами».

💸 Как известно, в кризисные времена взлетает инфляция, а вместе с ней - цены на товары, расположенные на полках супермаркетов. Если люди и пытаются сэкономить на количестве еды, им не удается сэкономить на её цене. Цены растут, растет и товарооборот в деньгах. А еще бывает шринкфляция - это когда производитель положил в пакет меньше печенья, но оставил ту же цену.

📊 В 2015 году физический объём розничных продаж продуктов питания в России упал на 8,9–9,2%, а оборот в деньгах вырос на фоне продовольственной инфляции в 19,1%. В 2022 году объем продаж продуктов вырос на 15,6% в деньгах при падении объёмов на 4,4% (NielsenIQ). Иными словами: да, в кризис народ пытается есть меньше - процента на четыре меньше, чем до кризиса. Но не получается!

🧾 Часть №2. Свекровь и половина знакомых, ищущая товары по акции. В журнале Chicago Booth я нагуглил исследование потребительского поведения 60 тысяч американских домохозяйств за 2007–2009 годы. Доля супермаркетов в расходах на еду снизилась с 69,4% до 66,3% в пользу дискаунтеров, чья доля выросла с 18% до 20,2%. За два года худшей рецессии в США со времён Великой депрессии супермаркеты потеряли всего 3 процентных пункта доли. К сожалению, мне приходится ссылаться на США, потому что по России таких исследований мне не попадалось.

⚠️"Половина" знакомых, которые ведут себя как свекровь, скорее всего говорит о круге общения самой Ирины - 50% людей с которыми она взаимодействует, скорее всего нуждающиеся люди, которые экономили и раньше, а не начали экономить только сейчас.

🏷 В России акции и промо-кампании - базовое состояние рынка уже долгие годы. Доля промо в офлайн-FMCG держалась на уровне около 46%. То есть чуть меньше половины оборота продуктовых ритейлеров продаётся со скидкой и в спокойное время. Поведение людей, ищущих акции - это норма, а не сигнал кризиса.

💬 Кризис - народ вовсю на еде экономит. Моя свекровь мониторит все магазины в округе, и покупает только по акции - там где дешевле! Среди моих знакомых таких уже половина. Сегодня-завтра товарооборот упадет (ну потому что есть будут меньше из экономии!) и хана вашим надежным ГАБам с Пятеркой.

🗣 Это было краткое изложение 10-минутного спича моей знакомой, Ирина ее зовут. Выглядят такие рассуждения весьма логично. Но нет!

🔍 Давайте разложим весь этот наброс на части.

📉 Часть №1. Из-за кризиса товарооборот магазинов упадёт. Например, во время кризиса 2007–2008 годах расходы в магазинах вообще-то росли, потому что посещение ресторанов заместилось готовкой дома (а для готовки нужны продукты, которые покупают в супермаркетах). В каждый кризис страдают рестораны, а не супермаркеты. В разрезе категорий за 2009 год (данные по США): расходы домохозяйств на еду снизились на 1,1%, на одежду - на 4,2%, на развлечения - на 5,0%, на транспорт - на 11,0%.

☝️Теперь обратимся к России. В тяжелом 2015 году, у россиян было и настроение, и необходимость экономить: 70% россиян по «Индексу Иванова» (СБЕР) заявляли о переходе на более дешёвые товары, свыше 70% по опросам Nielsen заявляли, что живут в режиме экономии. При этом 78% домохозяйств продолжали делать покупки в гипермаркетах, как делали это в более благополучные годы.

🛒 При этом я не могу отрицать, что формат дискаунтеров в России растёт, и растёт быстро. «Чижик» в 2025 году достиг 417,5 млрд рублей выручки, прибавив 67,3% г\г. Но есть нюанс. Рост дискаунтеров не связан с кризисом. Дискаунтеры - формат молодой и заполняет свою нишу. При этом жёсткие дискаунтеры пока что занимают 5,8% рынка, Infoline прогнозирует плавный рост лишь до 7,7% к 2030 году, особо отмечая, что «Пятёрочка» и «Магнит» прекрасно научились проводить акции так, что цены на базовые позиции сравниваются с «Чижиками» и «Светофорами».

💸 Как известно, в кризисные времена взлетает инфляция, а вместе с ней - цены на товары, расположенные на полках супермаркетов. Если люди и пытаются сэкономить на количестве еды, им не удается сэкономить на её цене. Цены растут, растет и товарооборот в деньгах. А еще бывает шринкфляция - это когда производитель положил в пакет меньше печенья, но оставил ту же цену.

📊 В 2015 году физический объём розничных продаж продуктов питания в России упал на 8,9–9,2%, а оборот в деньгах вырос на фоне продовольственной инфляции в 19,1%. В 2022 году объем продаж продуктов вырос на 15,6% в деньгах при падении объёмов на 4,4% (NielsenIQ). Иными словами: да, в кризис народ пытается есть меньше - процента на четыре меньше, чем до кризиса. Но не получается!

🧾 Часть №2. Свекровь и половина знакомых, ищущая товары по акции. В журнале Chicago Booth я нагуглил исследование потребительского поведения 60 тысяч американских домохозяйств за 2007–2009 годы. Доля супермаркетов в расходах на еду снизилась с 69,4% до 66,3% в пользу дискаунтеров, чья доля выросла с 18% до 20,2%. За два года худшей рецессии в США со времён Великой депрессии супермаркеты потеряли всего 3 процентных пункта доли. К сожалению, мне приходится ссылаться на США, потому что по России таких исследований мне не попадалось.

⚠️"Половина" знакомых, которые ведут себя как свекровь, скорее всего говорит о круге общения самой Ирины - 50% людей с которыми она взаимодействует, скорее всего нуждающиеся люди, которые экономили и раньше, а не начали экономить только сейчас.

🏷 В России акции и промо-кампании - базовое состояние рынка уже долгие годы. Доля промо в офлайн-FMCG держалась на уровне около 46%. То есть чуть меньше половины оборота продуктовых ритейлеров продаётся со скидкой и в спокойное время. Поведение людей, ищущих акции - это норма, а не сигнал кризиса.

🏠 Часть №3. А что с ГАБами? Арендная нагрузка продуктового якоря - 2–6% от его выручки. Чтобы аренда стала для сети непосильной, оборот магазина должен упасть в разы, а не на те 4%, которые мы видели в худшем кризисе последнего десятилетия. А если арендная плата это % от оборота, то арендодатель вообще-то получает больше денег за счет всплеска инфляции.

✅ Итого: спич Ирины сильно похож на правду, но истиной не является. Во всяком случае, не подтверждается статистикой и прошлыми кризисами.

Жить будет.

🎲 Чыонг Ми Лан - глава вьетнамской девелоперской компании Van Thinh Phat, в недалёком прошлом самая богатая женщина страны в 2024 году была приговорена к смертной казни за грандиозную аферу на $12,3 млрд. с сотнями тысяч пострадавших.

🏦 Используя подконтрольный Saigon Commercial Bank как кошелёк, Лан организовала выдачу сотен липовых кредитов подставным компаниям. При этом умудрилась подкупить десятки чиновников из Центробанка и других надзорных органов. Настоящая финансовая империя: и девелопмент, и банкинг, и свои люди во власти! Из-за проделок этой дамы правительству Вьетнама пришлось влить $24,5 млрд для спасения банковской системы!

💰 Прокуратура Вьетнама ещё в 2024 году предложила вьетнамской миллиардерше-аферистке беспрецедентную сделку: жизнь в обмен на деньги. Точнее - на $11 млрд.

💸Постепенно, в меньшей степени усилиями жизнелюбивой Чыонг Ми Лан и в большей - усилиями государственных структур деньги начали возвращаться пострадавшим инвесторам. Например, держателям одлигаций Van Thinh Phat (около 42 тыс. человек) вернули $455 млн. из $1,1 млрд.

🏦 Откуда дровишки? Распродажи нажитого непосильным трудом! Доли в компаниях, недвижимость, драгоценности, всего 1.2 тыс.единиц активов. В мае 2026 года с торгов ушли две крокодиловые Hermès Birkin Himalaya - за $539 тыс. А вот яхту The Reverie Saigon стоимостью $2,3 млн не смогли продать со второй попытки, стартовую цену срезали на 18%, два катера по $175 тыс. тоже не нашли покупателя. Отдельные лоты выставлялись больше десяти раз подряд - но не находили покупателя.

🏢 Санируемый государством Saigon Commercial Bank готовит к реализации 12 объектов недвижимости (земельные участки со строениями), оборудование, 8,5 тыс. предметов одежды и аксессуаров и около 370 тыс. позиций прочих запасов. Реализовывать всё это будут годами. До суммы $11 мрд. ещё очень далеко.

⚖️ И это как бы намекало, что Чыонг Ми Лан недолго осталось тратить деньги налогоплательщиков и приведение приговора в исполнение не за горами... Как вдруг 1 июля 2025 года во Вьетнаме вступили в силу поправки в УК - смертную казнь отменили для восьми составов, включая хищения и дачу взяток. Смертную казнь Чыонг Ми Лан заменили на пожизненное заключение.

❓Будет ли теперь мадам Лан возвращать деньги - непонятно.

👍 Блиновская отдыхает!
👀 Дорогая жизнь во Вьетнаме...
🔥 Без $11 ярдов это не жизнь

⤵️ Как снизить риски? Универсальный ответ-совет: диверсификация! Разложи инвестиции в разные корзинки и горя не узнаешь.

📢 Об этой диверсификации из всех утюгов все уши прожужжали! И вроде бы как «гуру» инвестиций агитируют за диверсификацию, и даже Баффет, у которого акции одной компании занимают 50% портфеля.

⚠️ Но от инвесторов почему-то «скрывают» важное.

🔀 В сфере инвестиций выделяют два основных типа рисков: компенсируемый и некомпенсируемый.

1️⃣ Компенсируемый риск - это риск, который инвестор может уменьшить или устранить. Например, риск местоположения (неверный выбор локации), риск арендатора или риск неэффективного управления объектом внешним управляющим или самим инвнстором. Все эти риски можно снизить (есть красивое словечко для любителей блеснуть проф.лексиконом «митигировать») или убрать совсем.

2️⃣ Некомпенсируемый риск, также известный как «системный риск» - это риск, который нельзя устранить путем диверсификации. Он влияет на весь рынок недвижимости в целом. Например, экономические циклы (рецессии или экономические спады), негативные изменения процентных ставок по кредитам (вот как сейчас), законодательные изменения (налоги, сборы и прочее регулирование), влияющие на сектор недвижимости и прочее.

☝️Суть в том, что диверсификация неспособна полностью устранить некомпенсируемые риски.

👀 Ну или частично способна, если у инвестора настолько большой портфель недвижимости, что он может себе позволить напокупать проектов в сфере недвижимости по всему земному шару, в России, США, Японии, Европе, ЮАР,  Уругвае и т.д. Много ли таких инвесторов? Подозреваю, что не очень. Покупка недвижимости на фондовом рынке (вот тут широкая географическая диверсификация возможна) влечет риски фондового рынка!

🔻Так что диверсификация это не панацея. И точно можно сказать, что все риски не снизить - как бы этого не хотелось.

💬 Дубль в MAX (на всякий)