Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

⚡Теперь официально! Получено разрешение на ввод в эксплуатацию премиального бизнес-центра STONE Ленинский на первой линии улицы Вавилова - документ выдал Мосгосстройнадзор.

💼 В портфеле STONE уже шесть готовых объектов класса А.

🛍️ На первом и втором этажах стилобата разместится торговая галерея с кафе, ресторанами и летними верандами. Коммерческие пространства будут доступны не только сотрудникам бизнес-центра, но и всем горожанам.

Про семейные ценности!

📞Общался я на днях с семейной парой инвесторов в недвижимость. Интересные впечатления, поделюсь.

💬 Вот как они разговаривают. Не «я считаю» или «вот она хочет», а «мы решили», «мы посмотрели», «мы подумали». Причём считают вдвоём, ездят на просмотры вдвоём, обсуждают тоже вдвоём и вполне открыто.

☝️Это не первая семейная пара активных инвесторов на моей памяти. Обнаруживается закономерность (а может это мне так везёт)! Пары, которые вкладывают деньги вместе, это крепкие пары - мне так кажется.

💵 Когда у семьи появляется большая совместная цель - «пассивный» доход, создание пенсионного капитала и т.д. происходит важная перемена. Исчезает, если так можно выразиться, «его» и «её», появляется «наше». Общее дело, в котором супруги - настоящая команда.

📈 Семья, которая инвестирует вместе, - это семья, которая идёт к одной цели вместе. И это делает её не только богаче, но и крепче.

⚠️ Дисклеймер: конечно же, из всего мной написанного есть печальные исключения.

💬Дубль в MAX (на всякий)

📅 Летом 2017 года по протекции со стороны моего товарища Алана Балоева (и благодарность моя не знает границ), я попал в элитарный отдел рынков капитала компании Knight Frank.

🏢 Этот отдел специализировался на «крупных сделках»: купля-продажа офисных зданий, земельных участков, торговых центров, девелоперских проектов, гостиниц и т.д. В списке продаваемых объектов был даже целый небоскреб в Москва-Сити!

🎯Теперь уже можно точно сказать, работа в Knight Frank стала для меня настоящим спасением. У меня был тяжёлый период в профессиональной жизни, а потом я попал в Knight Frank. И всё наладилось!

📊 Люди, с которыми я познакомился тогда в отделе и в компании, были и остаются настоящей элитой нашего рынка. Лучшие из лучших: умнейшие, опытнейшие, корректные - без исключения все мои коллеги были именно такими, и для меня было честью работать с ними.

🎁 Сейчас компания называется NF Group. На днях вышел фильм о людях, которые создают компанию. Всячески рекомендую к просмотру!

Смотрите по ссылкам:
Смотрите по ссылкам:
📺VK Видео
📺YouTube

🚨 Чрезвычайно удобная ситуация

⚖️ В Нижегородской области нашли новый способ забирать чужую недвижимость. Работает так: муниципалитет вводит режим чрезвычайной ситуации в границах одного конкретного участка, а областное минимущество на этом основании принимает решение о реквизиции.

📉 Дальше собственнику предлагают «добровольно» передать участок в областную собственность. Отказался - иск в суд. И суды такие иски удовлетворяют, хотя реквизиция по Гражданскому кодексу это внесудебное изъятие имущества исполнительной властью при стихийных бедствиях, авариях и эпидемиях. Схема закреплена постановлением правительства области от 18.11.2020 № 941, и министерство на своём сайте сообщает, что уже делится этим «передовым опытом» с другими регионами.

🔢 О масштабе бедствия лучше всего говорит арифметика. По госдокладу МЧС, в 2024 году на всю Нижегородскую область пришлось 4 чрезвычайные ситуации. За тот же год только администрация Нижнего Новгорода вынесла 37 постановлений о введении режима ЧС муниципального характера.

🎙 Министр имущественных отношений С.А. Баринов мотив не скрывает: цель изъятий не в ликвидации ЧС, а в градостроительной политике региона.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Дурной пример заразителен. Нижегородский успешный опыт изъятий недвижимости у частных собственников может и до Москвы с Петербургом дойти, со всеми вытекающими...

👀 Общался на днях с пайщиком одного ЗПИФа, вернее целой корзины разных ЗПИФов. И человек говорит буквально следующее: «Мне вот особенно понравилось, что в личном кабинете указано точное число квадратных метров, которыми я владею: ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса». Вот прям так и сказал, счастливый такой.

🤦‍♂️ Да сколько ж можно!? Пришлось мне системно расстроить счастливого «собственника» недвижимости.

⚖️ Право собственности - это три правомочия: владение, пользование и распоряжение. Что из этого есть у пайщика? Пользоваться складом пайщик не может. Распорядиться он может исключительно своим паем - продать или заложить. А самой недвижимостью распоряжается не пайщик, а доверительный управляющий. Владеть складом - ну предположим. Всё вместе - так себе комплект «права собственности» для человека, который считает себя обладателем ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса.

📄 Смотрим выписку из ЕГРН на объект. В графе «правообладатель» стоит обезличенное «Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ «Ромашка»». Отдельной записью - обременение в виде доверительного управления в пользу управляющей компании. И на всех договорах аренды по объекту будет подпись вида «ООО УК «Лопух» Д.У. ЗПИФ «Ромашка»». Вся суть в этих двух буквах, Д.У. Доверительное управление. Ты деньги в управление отдал, а не метры купил!

🚩 Едем дальше! В этих конкретных фондах управляющая компания аффилирована со структурой, которая в том числе продавала / продаёт в эти же фонды недвижимость. А это уже называется фидуциарный риск: у управляющего есть обязанность действовать в интересах пайщиков, но одновременно есть и свой интерес, прямо противоположный - действовать в интересах продавца недвижимости. Угадайте, на кого работает аффилированная УК?

💣 Ты не только не собственник недвижимости, так ещё и в результате потенциальной реализации фидуциарного риска твои деньги находятся в распоряжении контрагента с конфликтом интересов!

🎯 И вот на этом фоне в личном кабинете рисуют «ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса», создают эмоциональный комфорт, так сказать. Это уже даже не маркетинговая уловка, это глумление и издевательство.

🥺 Но мне лично, а я в индустрии коллективных инвестиций в недвижимость с 2003 года, обиднее всего другое. Человек вложил миллионы рублей в ЗПИФы, но так и не разобрался в вопросе. Ему важнее ощущение: красивые циферки, чувство владения чем-то и главное - чтобы корм вовремя насыпали промежуточный доход вовремя платили. Ощущения есть? Дивиденды (и это не дивиденды у ЗПИФов!!!) платят? Значит всё хорошо, вопросов нет.

⚠️ Против ЗПИФов я ничего не имею, это нормальный инструмент, дающий людям с небольшим и средним капиталом доступ к активам институционального качества.

✅ Я против невежества и подмены понятий.

P.S. Кстати, подробно разбирали этот вопрос не так давно на канале SimpleEstate.

🏢 Девелопер R4S анонсирует старт продаж торговых помещений на Ленинском проспекте!

📍 Место: ЦАО, метро «Октябрьская», Ленинский проспект, 2А - у самого выхода из метро. Рядом Парк Горького, Новая Третьяковка и кампус НИТУ МИСИС, а интенсивный трафик Ленинского проспекта и Садового кольца формирует устойчивый поток в локации.

🚀 В продаже 6 торговых блоков:
🔹 площади от 15 до 99,7 м2
🔹 потолки 2,7 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы в каждое помещение

💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Первая линия Ленинского проспекта у метро «Октябрьская», рядом с Парком Горького и Новой Третьяковкой, обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, кафе и услуги.

💸 Цены: от ₽58,5 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

— Вот скажи мне, американец, в чем сила?

📘 Уже явно не в паспорте гражданина США. Henley & Partners обновили рейтинг силы паспортов и теперь США находится на 10-м месте между Исландией и Болгарией.

🦾 Самый сильный паспорт - сингапурский. По нему можно въезжать без визы в 192 страны мира.

🇷🇺 Российский паспорт находится на 47-м месте - россиянам доступны 114 страны без виз (или с автоматической визой по прибытию).

👉 Тем не менее программы гражданства / ВНЖ за инвестиции остаются популярны среди россиян - прямо сейчас нахлынула очередная волна спроса на паспорта. Впрочем, и американцы с европейцами тоже активно оформляют документы в других странах!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией