Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Демпинг: опасность или возможность?

💰 Демпинг - это продажа товаров или услуг по ценам ниже себестоимости или значительно ниже рыночных. В недвижимости такое встречается не так редко, как может показаться: объект выставляется на X% дешевле аналогов, и сразу привлекает внимание охотников за выгодными сделками.

🥺 Зачем кому-то продавать что-то дёшево? Где тут ловушка? Или её нет? Подозрения на этот счёт справедливы.

Демпинг бывает трёх видов!

✅ Сознательный демпинг - это стратегия, которой компания следует с определенной целью: захватить долю рынка, вытеснить конкурентов или просто быстро привлечь клиентов.

❌ Бессознательный демпинг - это когда продавец или девелопер просто ошибся в оценке рынка и своего продукта. Например, маркетологи неправильно рассчитали позиционирование объекта или не учли какие-то ценообразующие факторы. По сути, это ситуация, когда продавец не понимает, что его товар стоит дороже, и сам себя обкрадывает.

🗜 Вынужденный демпинг - это когда у собственника недвижимости нет другого выхода, кроме как продавать актив с существенным дисконтом (иногда с очень существенным). Причин может быть много: давление кредиторов или необходимость обслуживания дрлга, срочная потребность в деньгах для другого проекта, очень низкая ликвидность объекта, корпоративные конфликты, налоговые последствия, рост расходов на содержание и т.д. Да и просто решение о ликвидации актива - как в случае с уходом иностранных владельцев недвижимости из России по политическим причинам.

💸 Демпинг, лично по моему мнению, это когда скидки на активы по отношению к рыночной цене начинаются от 20% и достигают 99,9%. Да-да, именно те сделки, когда актив продается за $1, с дисконтом 99,999%. Просто к 1 доллару прилагается обычно огромный долг, погашать который будет уже «счастливый» покупатель, а не «несчастный» продавец.

🤔 Что делать инвестору, который обнаружил объект по цене ниже своих представлений о рынке? С одной стороны, есть шанс отлично заработать, купив актив ниже рыночной стоимости. С другой - низкая цена может отражать скрытые проблемы (качество товара, изъяны с документами и т.д.)? И вообще стоит разобраться, не являются ли представления инвестора о справедливой оценке рынка глубоко ошибочными...

🔍 Прежде чем бросаться на «выгодное предложение», стоит внимательно изучить ситуацию. Проверьте репутацию продавца, историю объекта, проведите независимую оценку и постарайтесь понять истинные причины демпинга.

🎯 В конечном счете, решение за вами, но правило «бесплатный сыр бывает только в мышеловке» никто не отменял. Впрочем, чудеса случаются и здесь уже лучше не тормозить!

👍 Мне удалось заработать на демпинге
💯 Вот так были получены мои убытки...
🤔 А где демпинг-то? Кругом оверпрайс!

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🏢 Сколько стоит строительство офисов класса А в Москве?

⚙️ На апрель 2025 года себестоимость строительства одного квадратного метра общей площади достигла ₽215 тыс. включая НДС - это рост на 15% г/г. Данные приводятся в исследовании STONE.

📊 Себестоимость включает: проектирование (стадия П и Р), устройство и содержание строительной площадки, СМР подземной и наземной площади, благоустройство, внешние сети.

❌ Демонтаж, стоимость земли, непредвиденные расходы, платежи городу, согласования, % по кредитам и прочее - не включены. Также не включено вознаграждение генерального подрядчика.

🔣 При пересчете на квадратный метр полезной площади стоимость строительства составляет уже порядка ₽380 тыс./м2 без учета земли и коммерческих расходов.

⚠️ То есть если девелопер Х в 2026 году начинает продавать офисы внарезку по цене ₽380-400 тыс./м2 - это скорее повод насторожиться и разобраться в причинах такой щедрости. Более адекватные значения для старта продаж находятся в диапазоне ₽480-500 тыс./м2 (по данным консультантов цены экспонирования в строящихся объектах сейчас около ₽488 тыс./м2).

☝️ Стоит заметить, что STONE, например, старается стартовать с ценами на новые проекты так, чтобы у инвесторов оставалась возможность заработать на росте стоимости - они не выставляют сразу конечную цену, а плавно повышают цены по ходу строительства объектов.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🪦 ВЫ УМРЁТЕ В НИЩЕТЕ, БОЛЬНЫЕ И ВСЕМИ ЗАБЫТЫЕ

😱 С т р а ш н о? Очень хорошо, испуганному человеку проще продавать инвестиционные продукты.

🎃Только добрые полунищие страховые агенты продают финансовые инструменты начиная с басенки о том, что «инвестиция - это ещё один выходной день». В мире успешных финансовых или инвестиционных консультантов всё куда жёстче. Чтобы продать акцию, облигацию, доходную недвижимость, биткоин, даже вклад или золото в слитке нужно... Нет, не просто напугать — устрашить до оцепенения. Главные помощники английских финансистов, британские нейробиологи, выяснили, что реакция на страх очень сильная и длится достаточно долго, вероятно, ровно столько, сколько необходимо для успешной продажи.

🧠Психологи выделяют несколько видов страхов, которые преследуют человека на протяжении всей его жизни. Это самые древние, первобытные страхи, от которых не спрятаться:

1️⃣ Страх нищеты
2️⃣ Страх болезни
3️⃣ Страх смерти
4️⃣ Страх старения
5️⃣ Страх нелюбви
6️⃣ Страх критики

💸 Все эти страхи так или иначе могут использоваться при продаже инвестиционных продуктов. Их артикулируют успешные менеджеры по продажам финансовых инструментов глядя прямо в стекленеющие от ужаса глаза своих визави.

😨 Сам по себе страх - это реакция на предполагаемую угрозу, которую люди выражают либо борьбой, либо бегством. Бегство во всех смыслах невыгодно, поэтому передавливать страхи не рекомендуется. Для эффективной продажи нужно настроить потенциального покупателя на борьбу! Причем у борящегося не должно быть ни единого шанса на поражение, никаких рисков - сплошные выгоды и скрытые возможности.

🥺 Страхи 1️⃣➖4️⃣ наиболее часто используются при продажах инвестиционных продуктов. «Мы покажем этой нищете / болезни / старости /смерти кузькину мать!» - в присутствии оцепеневшего клиента воинственно восклицает финансовый или инвестиционный консультант, менеджер по продажам и т.д. И продает, продает, продает, неистово и самозабвенно!

☑️ Надо отметить, что в кризисы и времена потрясений базовые людские страхи усиливаются, а реклама инвестиционных продуктов, использующая страхи, становится просто лобовой. Если во времена экономического подъёма реклама неявно заставляет задуматься о своих страхах, то в кризис она превращается в пропаганду, прямо пугает. Время тревожное, оно определяет стиль.

🖼️ Именно поэтому я сегодня поместил в золотую рамочку диаграмму, которую распространяет один частный независимый финансовый консультант, продающий услуги «личного финансового планирования». Несмотря на общую правдоподобность диаграммы, она является типичным примером запугивания. Я тщетно пытался найти источники данных этого графика, сам распространитель на них в своих материалах не ссылается. Безрезультатные поиски информации привели меня только к одному выводу: цифры взяты с потолка только для того, чтобы создать наглядный рекламный макет, использующий сразу пять базовых человеческих страха.

🔻 Написал это всё только для того, чтобы те, на кого охотятся продавцы «лекарств от страха», понимали механизмы манипуляции их сознанием.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

ОПРОС! Вам нравится пользоваться ЦИАНом?

🔥 ДА
👍 НЕТ

🏢 Коллеги из NF Group выпустили новый аналитический инструмент - индекс торговой недвижимости.

☑️ Индекс состояния рынка торговой недвижимости – это метрика, позволяющая оценить текущее состояние и потенциал сегмента на основе анализа ряда факторов: предложения торговых площадей, спроса со стороны сетевых ретейлеров и покупательской способности населения.

📊Аналитики NF GROUP проанализировали финансовые результаты ретейлеров за предыдущие года, изучили планы по открытию и закрытию магазинов, собрали экспертную оценку ключевых игроков рынка по значимым показателям. Также при подсчете учитывалась динамика предложения торговой недвижимости (включая как новые объекты, так и вакантные площади в действующих) и макроэкономические показатели (РТО, динамика доходов, общая инфляция, инфляция на продукты питания и ЖКХ, а также доля свободных денег у населения).

💸 В 2026 году индекс торговой недвижимости фиксируется на уровне 33 баллов из 100. Он построен по стобалльной шкале: 0–20 баллов – кризисное состояние, 20–40 – зона стагнации, 40–60 – фаза оптимизации, 60–80 – стабильное состояние, 80–100 – фаза роста и развития. Текущее значение подтверждает, что рынок находится в зоне стагнации.

📉 В 2019-м было 66 баллов - бурный рост, дешёвые кредиты, очереди из ретейлеров. В 2022-м, после всем известных событий, индекс упал до 38. Сейчас - ещё ниже. Такого не было за всё время наблюдений.

🛍 Индекс складывается из трёх составляющих. Предложение держится на 51 балле - вполне терпимо: новых Торговых Центров мало, вакантность относительно низкая. Спрос со стороны ретейлеров - 35 баллов: больше половины брендов отказались от экспансии, одежда и обувь закрывают больше, чем открывают. Активнее всех себя чувствуют... фитнес-центры. Деньги на абонемент ещё находятся. Слабейшее звено - покупательская способность: 13 баллов из 100. Тарифы ЖКХ выросли на 15% - рекорд за 16 лет. Доля свободных денег у россиян сжалась с ~30% в 2021-м до 17,2% к концу 2025-го. Расходы на еду съедают уже 39% потребительского бюджета. Когда деньги уходят на коммуналку и продукты, дискреционные покупки - одежда, электроника, всё что «не обязательно» - летят в первую очередь.

🔗Вот такие дела! Как я понял, индекс прежде всего касается торговых центров, но задевает и стрит-ритейл.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

➡️Сегодня стартовали продажи в новом бизнес-центре класса А Tower E - финальном объекте квартала STONE Towers в Белорусско-Савеловском деловом кластере, рядом с ТТК.

▪️ Tower E завершает премиальный офисный ансамбль STONE Towers. Квартал уже живет насыщенной деловой жизнью: сформированная среда, резиденты, развитая инфраструктура и стабильный трафик 24/7.

▫️ В продажу вышли всего 8 клиентских офисов от 390 м2, цена от ₽650 тыс./м2. А ещё:
▪️ Высота потолков: 3,8 м
▪️ Панорамное остекление
▪️ Дизайнерское лобби 150 м2 с ресепшен
▪️Срок строительства - всего 2 года.

➡️Условия приобретения привлекательные - рассрочка 0% при первом взносе от 10% и отложенном платеже до февраля 2027 года.

#стартпродаж

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🏺 Как известно, древнегреческий бог Кронос поедал своих детей: успел съесть Гестию, Деметру, Геру, Аида и Посейдона, но подавился Зевсом.

🖥 Российский портал недвижимости ЦИАН годами успешно «поедает» своих клиентов, профессиональных участников рынка недвижимости, агентов и брокеров.

🚷 Например, может без объяснений заблокировать аккаунт. То есть люди годами используют этот «актив», развивают его и наращивают трастовость (доверие), а потом некто неведомый навсегда заканчивает работу агента на портале и не отвечает на жалобы. У некоторых получается достучаться до небес путем вызова духа топ-менеджера ЦИАНа Посредникова (это до сих пор работает в запрещенной соц.сети «Цукербук»!).

🤬 Ещё сюжет! Отзывы - отдельный театр абсурда. Положительный отзыв от реального клиента ЦИАН легко удалит - модератор решит, что пользователь «неуникальный». Зато негатив от конкурента, назвавшего агента «мошенником», будет висеть месяцами - поддержка молчит, жалобы игнорирует. Система работает против того, кто платит деньги платформе.

🍸 Горькая вишенка в коктейле: жесткое навязывание продвижения объявлений. То есть ЦИАН взимает плату за размещение объявлений, а чтобы они стали видны и поднялись в выдаче, необходимо дополнительно профинансировать портал.

📃Ассоциации клиентов / жертв ЦИАНа - ГРМ и AREA пишут письма в разные инстанции. Но что толку?

🦔 Ёжики плакали и кололись, но продолжали есть кактус. ЦИАН всегда поднимает цены (за последние два года было 8, да именно - восемь, повышений цен), блокирует пользователей и плохо отвечает в поддержке...

🖤 В итоге ЦИАН продолжает оставаться продуктом, который недолюбливает или даже ненавидит значительная часть его потребителей. Ведь люди, платящие деньги ЦИАНу, а именно агенты по недвижимости, мягко выражаясь, испытывают дискомфорт и стресс при работе с порталом.