Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Влюбиться с первого взгляда? Да, если это ТАТАРСКАЯ 35

Как она покорит ваше сердце?

Во-первых, локацией. Замоскворечье — район в самом центре столицы, который живёт по своим правилам. Тихие, атмосферные переулки и уникальные панорамы — таким сочетанием могут похвастаться единицы.

Во-вторых, беспрецедентной инфраструктурой. Кафе и два ресторана, салон красоты, трёхуровневый велнес-центр с бассейном и хаммамом — всё только для резидентов.

И наконец, резиденциями, которые понравятся и гедонистам, и прагматикам. В ТАТАРСКОЙ 35 есть лоты с террасами, балконами, лоджиями, ванными комнатами с окном, каминами и готовой отделкой.

Сердце забилось чаще? Подписывайтесь на канал.


Реклама. ООО "СЗ "ПРАКТИКА". ИНН 9729319987. erid: 2W5zFHxMVoP

💼 Почему инвесторы не готовы платить агентам за подбор объекта? Часть 4. Особые условия

🌍 Есть ещё несколько специфических условий, которые отличают инвестиционное сопровождение от обычного подбора объекта недвижимости.

🔷 Protection period. Во всём мире в договор советника на стороне покупателя встраивается защитный период - 6-12 месяцев после окончания действия договора. Если инвестор в течение этого срока покупает объект, над которым работал советник - вознаграждение выплачивается полностью, даже если договор формально прекращён. Без такой оговорки инвестор может расторгнуть договор и купить показанный объект напрямую у собственника. Для того чтобы protection period реально сработал, нужно позаботиться об оформлении перечня объектов, которые советник представил инвестору. Допустимо направлять объекты по эл.почте - переписку можно будет легко заверить у нотариуса и представить в суде.

🔷 Fee floor, минимальный порог вознаграждения советника, абсолютная нижняя граница гонорара. Допустим, в договоре зафиксировано: success fee 2% от цены объекта, но не менее 500 тыс. Если сделка на 30 млн - советник получает 600 тыс (2% от 30 млн, расчёт по проценту). Если сделка на 20 млн - советник получает 500 тыс (прямые расчёты дают всего 400 тыс, но срабатывает fee floor). Fee floor защищает экономику советника на небольших сделках.

📌 В международной практике есть ещё несколько тонких условий.

Non-circumvention clause - запрет использовать материалы советника в обход. Если советник передал инвестору финансовую модель по объекту или иные созданные им материалы - инвестор не имеет права использовать всё это для сделки без участия советника. Фактически тут речь об использовании интеллектуальной собственности советника.

Continuing interest clause - распространение вознаграждения за будущее развитие сделки (например, когда инвестор начал с покупки одного помещения в здании, а потом купил само здание).

⚠️ Остаётся вопрос - а каков же состав услуг Cоветника Инвестора? За что именно он или она получает все свои fee (вознаграждения)?

Нам с вами нужно набрать минимум 50 огней🔥, чтобы я подробно это разобрал.

❗️Чтобы доверять Excel сначала нужно научится им пользоваться. А то я встречал «девелоперов», которые умели только отнимать и делить, а об IRR и не слышали даже.

📺 Сегодня в 16.30 МСК состоится мастер-класс по финансовому моделированию «для чайников» - ФИНМОДЕЛЬ ЭТО ПРОСТО.

🧮 Для кого этот мастер-класс в первую очередь? Для тех, кто никогда ничего не считал, для кого Excel загадочный мир и страшная тайна. Для тех, кто секунду смотрит на таблицу и сразу засыпает. А также для гуманитариев и для тех, кто считает, что и без Excel справится в недвижимости.

👉 Переходите сюда и регистрируйтесь  на мастер-класс

ЭТО БЕСПЛАТНО. И точно полезно.

Почему инвесторы не готовы платить агентам за подбор объекта? Часть 3. Форматы вознаграждения

🌍 Небольшое отклонение от темы! В мировой практике специалист, работающий на стороне покупателя инвестиционной недвижимости, называется acquisition advisor (советник по приобретению) или buy-side advisor (советник на стороне покупателя). Это точные профессиональные термины. Есть ещё более широкий термин - investment advisor. Однако в США, Великобритании и России это юридически нагруженное понятие, связанное с деятельностью на рынке ценных бумаг.

💡 Когда в 2023 году я создавал образовательную программу «Советник Инвестора», заточенную под рынок недвижимости, я имел в виду именно синтез двух ролей: investment advisor по функционалу (помогает инвестору мыслить в логике портфеля, риск-профиля, доходности и стратегии) и acquisition advisor по инструментарию (сопровождает конкретную сделку - от поиска объекта до закрытия).

🎯 Итак, какие форматы оплаты вообще существуют на рынке (в основном, за рубежами). За десятилетия практики устоялось шесть базовых форматов. Каждый решает свою задачу и подходит разным типам клиентов. Чаще всего они комбинируются.

🔷 Retainer, аванс за старт работы. Инвестор вносит фиксированную сумму на входе, до начала работы. В британской практике для премиум-сегмента это £500–25 000 в зависимости от сложности поиска и уровня советника. Ретейнер либо засчитывается в итоговое вознаграждение при закрытии сделки, либо остаётся невозвратной платой за включение в работу. У ретейнера важная функция - отсечь нецелевых и немотивированных клиентов. Ретейнер компенсирует время советника на инвестиционный анализ и структурирует отношения. Инвестор, не готовый внести аванс, с высокой вероятностью не готов и к сделке.

🔷 Success fee, вознаграждение за успех. Как правило, процент от стоимости объекта при закрытии сделки. Международная норма в сегменте инвестиционной недвижимости 1–3%. Чем крупнее чек - тем меньше итоговый процент. На небольших сделках процент доходит до 4%, потому что трудозатраты специалиста мало зависят от цены объекта. Но есть нюанс: оплата за результат создаёт у советника стимул продавливать определенные сделки.

🔷 Fixed fee или фиксированная плата за отдельные услуги. Инвестор покупает у советника не полное сопровождение, а конкретный блок - например, проверку одного заинтересовавшего объекта, аудит текущего портфеля или подготовку инвестиционной стратегии. Стоимость фиксируется заранее и не зависит от того, состоится ли сделка. Сильная сторона - снятие конфликта интересов. Советник получает деньги за конкретную работу по конкретной теме, фактически это покупка опыта и экспертизы.

🔷 Hourly fee или почасовая оплата консультаций. В Великобритании и США в сегменте коммерческой недвижимости диапазон составляет $100–400 в час в зависимости от уровня специалиста. Формат подходит инвесторам, которые самостоятельно ведут поиск и инвестиционный анализ, но хотят сверять ключевые решения с профессионалами. Консультация также является первым этапом взаимодействия с инвестором и продажи услуг советника.

🔷 Monthly retainer. Ежемесячный фиксированный платёж за постоянное сопровождение инвестора или портфеля. В такой модели советник фактически становится частью команды инвестора - с фиксированной экономикой отношений, независимой от конкретных сделок.

🔷 Milestone fee или платёж за прохождение этапа. Промежуточный платёж за достижение ключевого этапа сделки. Ну например, при подписании предварительного соглашения с продавцом (term sheet). Формат снижает риск обеих сторон: инвестор платит не только за финальный результат, но и за видимый прогресс.

🔻 В продолжении - про специфику работы советника инвестора, нюансы, которыми инвестиционное сопровождение отличается от обычного подбора объекта недвижимости.

Если было 👍👍👍👍 - ставьте 👍

☝️Вышел второй выпуск рубрики #лотнедели от STONE, в создании которого я принимаю самое непосредственное участие. На сей раз в фокусе офисный квартал класса А STONE Калужская, он сейчас находится в активной стадии строительства.

📍Между прочим, локация Калужской в последние годы преображается. Транспортная инфраструктура изменила район в лучшую сторону. Строятся новые объекты различного назначения.

🏢 При этом район насыщен офисными объектами класса В+, введенными преимущественно до 2015 года, а вот объектов класса А в локации мало. При этом, спрос есть - многие известные компании арендуют помещения именно в этом районе. Помимо «Газпрома» и его многочисленных сателлитов - например, SimpleEstate и РБК.

⛳ В общем, это не сюрприз-локация, а новый перспективный деловой район!

⚡Коллеги из SMARENT совместно с InvestFuture проводят на этой неделе бесплатную трёхдневную онлайн‑конференцию «InvestFuture: Недвижимость 2026». С 21 по 23 апреля ведущие эксперты сферы (и я в их числе) расскажут, как сейчас устроен рынок и где искать возможности.

За три вечера вы узнаете:
➖что происходит с ценами и как реагируют застройщики
➖на чём можно заработать уже сейчас даже без больших вложений
➖стоит ли вкладывать в землю, коммерческую недвижимость или ЗПИФы
➖как выбрать ликвидный объект на вторичном рынке
➖каких застройщиков лучше обойти стороной в 2026 году

🎤 Выступают с докладами: Кира Юхтенко, Евгений Попов и Егор Проказов (InvestFuture), Виктор Зубик (Smarent), Артём Зиборов (Mr.Nadzor), Елена Молокова (Доступная ипотека),  Владимир Жоков, Владимир Кочубей (Или Или) и Артём Цогоев (то есть я).

✅ Я уверен, что будет интересно и полезно.

🔗Ссылка на эфиры будет приходить только подписчикам каналов спикеров: https://t.me/if_polsa_bot?start=zg_conf_150426

Присоединяйтесь!

Крутую историю для вас раскопал!
И опять - чистая правда, никакого вымысла.
https://dzen.ru/a/aeX3fnIDaCkUuCfR

Еще можно тут почитать:
https://smart-lab.ru/mobile/topic/1293267/