Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🗄Рынок российских дата-центров сегодня устроен так, что государство присутствует в нём не просто заметно, а определяюще. Оно формирует спрос, задаёт регуляторные рамки и фактически решает, кто может строить и управлять крупными объектами. Даже попытки придать рынку рыночный блеск, например, планы вывести РТК-ЦОД на IPO тихо растворились. 🚧С моей точки зрения, это симптом: вопрос доступа к свежему капиталу снимают с повестки тогда, когда контроль становится важнее денег. А контроль над инфраструктурой хранения данных для государства сейчас почти сакрален. ☑️ Кстати, дата-центры отнесены к объектам критической цифровой инфраструктуры в июле 2025 года. 💼 Отсюда вытекает и другое явление: сделки с ЦОДами без участия государства (в том или ином виде) не проходят. Раньше это был обычный актив, но теперь ЦОДы рассматриваются как кусок критической системы. Такая логика делает рынок закрытым по определению. Никакого свободного движения капитала, только проверенные, институционально «близкие» контрагенты. 🔋Если частного инвестора и допустят к крупным ЦОД-проектам, то лишь через аккуратно сконструированные механизмы: дочерние структуры Сбера, ВЭБа, ВТБ, то есть ЗПИФы под управлением лояльных УК. Рука «товарища полковника» должна оставаться на пульсе. ☝️Но даже при наличии существующих «правильных» ЗПИФ, которые с десятками миллиардов вполне могли бы занять нишу инфраструктурных инвесторов, они туда почти не заходят. Причина едва ли экономическая: доходность ЦОДов понятна, спрос растёт. Скорее проблема в том, что дверь на рынок очень тяжелая и приоткрывается с превеликим скрежетом. Вероятно, пока что руководители квазигосударственных УК ЗПИФ не прошли собеседования и не получили необходимые допуски (но это всего лишь моя версия). 🔍Итого: ждать скорого массового появления инвестиционных продуктов на основе ЦОДов я бы не стал! Какие-то небольшие и неважные для критической it-инфраструктуры сделки могут проходить, но игры по-крупному лично я не ожидаю.

💸Как инвестировать в дата-центры? 🔦Тема перспективная, IT, ИИ и всё такое. Куда деньги нести? Вариант 1️⃣. ЦОДы являются базовыми активами как минимум двух публично торгуемых ЗПИФов: в Современной Коммерческой Недвижимостт от СБЕРа (под вывеской УК СФН) находится часть ЦОД в Медведково, а в Рентал.ПРО (контролируется PNK) некий строящийся ЦОД в Московской области. 🏮Однако, в обоих этих фондах есть другие активы, помимо ЦОД, складские комплексы. С одной стороны диверсификация, с другой - размытие фокуса. Вариант 2️⃣ Облигации Selectel - вход от 1000 р., эффективная доходность от 16.11% до 16.47% . Кто не в курсе, Selectel 5-я в России компания-оператор ЦОД по количеству серверных стоек, их у компании 3,5 тыс. 💡Была еще идея, но сплыла! Ростелеком решил отменить IPO своей дочки РТК-ЦОД (а раньше хотел). РТК-ЦОД - лидер рынка ЦОД в России, 33% рынка аренды стойко-мест и размещения оборудования и 24% рынка облачных услуг. У РТК-ЦОД сейчас >22 тыс. серверных стоек. 🤩Об интересе к ЦОДам регулярно заявляют многие игроки рынка коллективных инвестиций - СФН (СБЕР), Parus AM, ВИМ Сбережения (ВТБ) и другие. Некоторые годами говорят, что им это интересно. Деньги у них есть (миллиарды), а сделок нет. Что же мешает? 🔻Продолжение следует

📊 Инвестиции в дата-центры: перспективы развития сегмента ❓Что такое дата-центр? Дата-центр (ЦОД) - это специализированное здание или помещение для размещения серверного и сетевого оборудования. Это не просто склад со стойками, а сложный технологический объект, обеспечивающий: 🔌 Бесперебойное электроснабжение ❄️ Постоянное охлаждение и кондиционирование 🔒 Высокий уровень физической и информационной безопасности 🌐 Надежное подключение к сетям передачи данных 🛠 Круглосуточное техническое обслуживание 🔍 Виды дата-центров: 🔹Корпоративные (для нужд одной компании) 🔹Коммерческие (предоставляют услуги многим клиентам) 🔹Облачные (для облачных сервисов) 🔹Edge-ЦОДы (небольшие, расположенные ближе к пользователям) 🔹Модульные (быстровозводимые из готовых блоков) 🔹Гипермасштабируемые (огромные центры для крупных технологических компаний) 📈 Сектор недвижимости ЦОД растет благодаря активности компаний-арендаторов, предоставляющих услуги дата-центров. Они расширяют мощности в ответ на растущий спрос на облачные технологии и цифровизацию, активно приобретая и арендуя специализированные объекты для размещения оборудования. 🌊 Главный драйвер развития сектора в мире - ИИшечка. Главный драйвер развития сектора в России - государство. 🔻Продолжение следует

🏢 Как выглядит премиальный флиппинг без хаоса В премиальном сегменте нет права на ошибку: любая щель, неровный шов или нестыковка в сроках — сразу выбивают из бюджета и портят впечатление. ✅ Поэтому успешный флиппинг — это не про вдохновение, а про чёткую систему и внимание к деталям. Команда SmartFlip выстроила именно такой процесс: всё просчитано — от этапов ремонта до выхода в продажу. Благодаря этому их проекты стабильно приносят прибыль, даже когда рынок под давлением ставок и цен на материалы. 💼 Недавно они завершили квартиру в ЖК «Рихард»: купили за 29 млн, вложили 6 млн в ремонт и продали за 46 млн всего за пять месяцев. Квартира ушла с первого просмотра — задаток внесли на следующий день. 💼 В ЖК «Вереск» история похожая: объект за 29 млн и ремонт на 6 млн, итоговая продажа — 46 млн. Покупатель ждал месяц, пока освободятся средства с депозита, но команда удержала сделку и довела её до конца. 💼 А проект в ЖК «Событие-2» стал самым быстрым — три месяца от покупки до продажи. При входе 22,5 млн и ремонте на 5 млн квартира ушла за 32 млн, показав 56% годовых. 👉 Посмотреть больше кейсов можно в их Telegram-канале SmartFlip. Реклама ИП ПАЩЕНКО АННА ОЛЕГОВНА ИНН 541020787500 Erid:2Vtzqvs6BVK

📊 Фора-Банк - один из старейших финансовых институтов России, работающий на рынке аж с 1992 года. За более чем 30 лет работы банк пережил все ключевые кризисы российской экономики и продолжает развиваться. В настоящее время занимает 64 место по кредитному портфелю и 55 место по объему вкладов физлиц. 🔗«Фора-Банк» входит в группу компаний «Ташир», известную инвестиционную и девелоперскую компанию. По состоянию на июль 2025 года банк насчитывает 175 дополнительных офисов и 6 филиалов в 35 городах России. Активно развивается сеть небольших форматных отделений, которые позволяют банку быть ближе к клиентам при оптимальных затратах на аренду, а также быстрее масштабировать сеть. 💼 Особенности «Фора-Банкa» как арендатора: 🔸 Арендуемые помещения: 20-30 м² 🔸 Долгосрочность: договоры аренды заключаются на 5 лет и более 🔸 Индексация: по ИПЦ, что защищает арендодателя от инфляции 📍Судя по текущему качеству сети, банк особенно внимательно относится к выбору локаций для своих офисов, предпочитая: 🔹Расположение вблизи станций метро 🔹Интенсивный пешеходный трафик 🔹Первую линию домов 🔹Наличие отдельного входа 🔹Близость к деловым зонам и местам концентрации малого бизнеса 🔍 На рынке ГАБ в настоящее время представлено как минимум три объекта с «Фора-Банком» в качестве арендатора. Довольно типичный объект на Шипиловский проезде, 39к3 (напротив выхода из метро «Орехово»): 16,6 м2, доход от аренды ₽243,8 т./мес., ГАП ₽2,9 млн/год. Цена ₽29 млн. ☝️Напомню, что несмотря на тенденцию закрытия физических офисов, наблюдавшуюся 10 лет, с 2023 года начало отмечаться увеличение  числа дополнительных офисов российских банков примерно на 1% в год. Заметен тренд на развитие небольших форматов обслуживания, вплоть до 15 м2. При этом стоит учитывать, что средние банки всё же несут более высокие риски по сравнению с топ-10 игроками банковского сектора. 🔍Однако, в случае изменения стратегии банка или еще каких-то проблем, небольшие помещения в хороших локациях легче сдать другим арендаторам.

💳 Российский FinTech на мировой арене 🌎 На прошлой неделе в 🇸🇬Сингапуре состоялся крупнейший в мире форум по финансовым технологиям Singapore FinTech Festival. 💬 Свыше 65 000 участников из 150+ стран, мировые финансовые гиганты и прорывные стартапы обсуждали будущее финансовых сервисов и обменивались опытом. 🇷🇺 Россию на форуме представляли 6 FinTech компаний в составе Московской делегации, организованной Департаментом внешнеэкономических и международных связей города Москвы при поддержке Sber500. 🤩 Среди отобранных Правительством Москвы и Sber500 6-ти лучших FinTech проектов была инвестиционная платформа SimpleEstate. Пара коротких выводов по итогам форума: 🤩Российский FinTech - лучший в мире Многие вещи, которые уже давным-давно вошли в нашу ежедневную жизнь (онлайн банк с мгновенными платежами без очередей в отделениях, комплексные приложения с брокерскими счетами и онлайн торговлей на бирже, инвестиционные платформы, автоматизированный кредитный скоринг, аналитические сервисы по инвестициям и т.д.) - во многих частях мира либо только недавно стали нормой, либо ещё только зарождаются и воспринимаются как финансовое чудо. 🤩Искусственный интеллект повсюду Подавляющее большинство инноваций в сфере финансовых технологий (как и во многих других сферах) подразумевают использование искусственного интеллекта. Анализ данных, сегментация клиентов, составление инвестиционного портфеля, кредитный скоринг, оплата и всё что только можно представить. Хотя действительно глубоких и прорывных технологий очень мало. А большинство компаний просто используют заветную абревиатуру "AI", чтобы "быть на хайпе" и увеличить свою оценку в 2-3 раза среди инвесторов.