Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏗 Московские новостройки: спрос упал, цены выросли!

Как так?

📉 Первое полугодие 2026: продажи снизились на 36% год к году, а средняя цена квадратного метра выросла до ₽747,4 тыс. - прирост составил 26% год к году. Это по данным bnMAP.pro. Хуже ситуации по спросу не было даже в ковидном первом полугодии 2020 года.

🎯 Кто виноват и что делать? Виновата математика: массовый сегмент не просто скукожился, он практически закончился. 82% стартов продаж пришлись на премиум и элит против 22% годом ранее. В комфорт-классе состоялся всего один старт в Новой Москве и ноль в старых границах.

🏢 Также зафиксирован резкий спад запуска новых проектов - во 2 квартале нового предложения вышло всего 241 тыс.м2, вдвое меньше первого квартала и минимум за пять лет. И всё, что выводится - бизнес-класс и выше. В экспозиции премиум прибавил 50%, де-люкс 88%, а комфорт потерял 4%.

🔄 На этом фоне застройщики что? Правильно, готовятся опять повышать цены (если что - я предупредил).

👀 Честно говоря, я лично вижу, что месяц к месяцу вымываются самые доступные предложения на рынке, может на что-то спрос и падает, но только не на то, что реально нужно людям!

👍 Налицо сдутие пузыря
🔥 Налицо вздутие пузыря
👀 На лице недоумение

❓ Пришел мне тут вопрос от подписчика канала: «Я принимаю участие в переговорах по покупке проекта (земельного участка) для строительства МКД. У нас явные расхождения с продавцом по вопросу цены... {пропускаю детали} Что можете подсказать? На что обратить внимание?»

🌍 Судя по изложенным деталям, как это часто бывает, продавец живёт в своей реальности, которая не совпадает с реальной реальностью. Продавец помнит цену, по которой площадку оценивали три года назад. Он слышал, что его сосед продал участок «дорого», но точных параметров не знает. Он примеряет на себя роль девелопера и что-то там считает (но не финмодель). А когда считает, не закладывает ни стоимость денег, ни сроки согласований, ни иные обязательства. И он совершенно искренне уверен, что прав.

🔦 Задача покупателя - показать продавцу реальный мир и доказать его подлинность. Спор о цифрах бесполезен, пока у сторон разные представления о том, что происходит на рынке. Поэтому следует оперировать фактами: цены аналогичных сделок по сопоставимым площадкам, сроки экспонирования, укрупнённые расчёты на основе актуальных данных.

🗂 Поэтому первое, что нужно сделать, - подготовиться, собрать информацию об объектах-аналогах и свести все данные в единую таблицу (а ещё лучше, внести корректирующие коэффициенты и вывести рыночную цену участка, применив сравнительный метод). Логичные аргументы, основанные на доказательствах, действуют намного лучше торга на основе обсуждения понятий «дорого» или «дёшево».

🧮 Второе - можно показать упрощённую финансовую модель, чтобы обосновать цену земли доходным методом.

📉 Третье - посмотреть историю экспонирования. Как давно площадка на рынке, менялась ли цена и в какую сторону, кто вообще такой собственник, почему продаёт, есть ли долги или проблемы. Если цена уже двигалась вниз хотя бы раз - картина мира продавца начала трескаться, и задача - не дать процессу остановиться.

🎯 Четвёртое - механика самого разговора. Обозначьте и обоснуйте свой бюджет на покупку, покажите свои расчёты и спросите, есть ли смысл продолжать разговор. Я как-то внутренне придерживаюсь агрессивного стиля переговоров. Я бы начал с амбициозного ценового предложения и двигался навстречу небольшими шагами - компромисс вполне может оказаться в желаемой вами точке.

📑 Пятое - если продавец почти не двигается по цене, а сделка вам интересна, меняйте структуру сделки. Рассрочка, оплата траншами, отлагательные условия, вхождение продавца в проект долей или расчёты квадратными метрами...

✅ Собственник, который наотрез отказывается снижать цену, может спокойно согласиться на рассрочку года на два.

💸 Хорошие переговоры заканчиваются ощущением победы у обеих сторон.

🚪 И последнее. Девелопер Дональд Трамп говаривал, что иногда лучшие сделки - те, которые не состоялись. Мудрость от человека, чьи компании не раз проходили через процедуру банкротства, звучит сегодня особенно свежо. Если модель не сходится, а продавец упорствует, единственный правильный ход - встать и уйти.

👇Продавец либо переезжает в реальный мир (и получает деньги), либо остаётся в своём иллюзорном мире вместе с переоцененным участком и без денег.

🏢 Пожалуй, один из самых громких релизов года. Компания Estate Capital вывела в продажу сразу 9 торговых блоков на Тверской!

🏛 Напомню, что раньше Тверская была особым местом на карте коммерческой недвижимости Москвы - Forbes даже когда-то составлял рейтинг владельцев помещений на этой улице, и с парой человек из того списка я был лично знаком. Конечно, Тверская сейчас изменилась, но всё-таки остается одной из самых обеспеченных трафиком улиц города.

🚀 В продаже 9 торговых блоков:
🔹 площади от 21,0 м2 до 274,4 м2
🔹 отдельная входная группа в каждый блок с первой линии
🔹 потолки 2,6-4,1 м на первом этаже, 2,8-3,3 м в подвале
🔹 свободная планировка, подготовка под чистовую отделку
🔹 есть двухуровневые (1 этаж + подвал) блоки
🔹 отличный рекламный потенциал (место под вывеску)

📍 Место: ЦАО, Тверская улица, 27с1, метро «Маяковская» - 1 минута пешком. Первая линия, интенсивный пешеходный и автомобильный трафик.

💸 Цены: от ₽54,6 млн.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

📈 Как при помощи post-view увидеть х4 сделок с классифайдов

Совместный кейс Smartis, застройщика МАВИС и агентства AGM: как post-view аналитика меняет подход к оценке каналов и медиапланированию.

Коллеги внедрили интеграцию Smartis с Авито и Яндекс Недвижимостью. Оказалось, что классифайды отработали в разы лучше, чем считалось ранее.

👉 Читать кейс

31 ГОД ПИФам

🎉 Вчера была знаменательная дата. Ровно 31 год назад 26 июля 1995 года Президент России Б.Н. Ельцин подписал указ № 765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации». В этом указе были заложены основы индустрии коллективных инвестиций, описан механизм паевых инвестиционных фондов и роль управляющих компаний.

🚀 В последующие годы ПИФы совершили качественный и количественный скачок, и я должен отметить, что в последнее время рынок продолжает расти весьма существенными темпами.

📊 По состоянию на середину 2026 года в России работает более 100 рыночных ЗПИФов недвижимости (44+ для квалифицированных инвесторов и 57+ для неквалифицированных), совокупная стоимость чистых активов которых составляет уже более 1 триллиона рублей - 1,040 трлн ₽ на 30.06.2026. Только за первое полугодие 2026 года активы выросли на 146,8 млрд ₽, или на 16%.

↗️ Число пайщиков рыночных ЗПИФов недвижимости приближается к 383 тыс. единиц (физических и юридических лиц), а прирост только за февраль–апрель 2026 года составил 52,3 тыс. единиц. Аналитику взял из отчёта коллег из PARUS AM.

📶 Мне также приятно отметить, что сектор ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды) недвижимости, составляет весьма значительную долю совокупной рыночной стоимости чистых активов паевых фондов.

🔮 А в общем, всё только начинается, конечно!