Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

💰 Многие частные инвесторы в России привыкли оценивать коммерческую недвижимость по количеству МАП (месячных арендных платежей). Например, торговые объекты с хорошими арендаторами в прекрасных локациях сейчас оцениваются в 120-160 МАП. Почему инвесторы вообще используют такую оценку - это просто для расчетов и понятно. ❌ Но я лично считаю, что этот метод минимально информативен и максимально неточен. Поэтому профессиональные инвесторы им вообще не пользуются. 1️⃣ Первая проблема - оценка по МАП полностью игнорирует операционные расходы. Один объект требует минимального обслуживания, другой несёт серьёзные затраты на ремонты, эксплуатационные платежи и управление. В итоге чистый денежный поток может различаться в разы при одинаковых МАП. 2️⃣ Вторая проблема - оценка по МАП не учитывает риски. Два объекта за 120 МАП могут быть совершенно разными по качеству. У одного долгосрочный договор с федеральной сетью на 10 лет, у второго - краткосрочная аренда с небольшим арендатором. Формально обе сделки оцениваются в 120 МАП, но их риски несопоставимы. 3️⃣ Третья проблема - оценка по МАП не дает возможность корректного сравнения с другими инвестиционными идеями. Профессионалы используют CapRate и IRR которые позволяют сопоставить доходность коммерческой недвижимости с облигациями или депозитами. МАП такой возможности не даёт. ❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Метод оценки по МАП создаёт иллюзию простоты и понятности, но на деле скорее может запутать инвестора и создать ложные представления о проекте. В целом, доходный метод оценки коммерческой недвижимость очень даже применим, но считать нужно правильно. 👍 Спасибо, Кэп 🔥 А что там с грязной окупаемостью? 👀 Всё равно это удобно...

💰 Сколько нужно денег, чтобы купить офис класса А для целей сдачи в аренду? Ну например, самое доступное на сегодня предложение от STONE - офис в STONE Калужская площадью 60 м2 за ₽28,26 млн. 🤷 А что делать, если инвестировать в офис хочется, но нескольких десятков миллионов пока нет? Варианта два: рассрочка с ипотекой или коллективные инвестиции. Писать отдельно про рассрочку с ипотекой не буду, а вот про коллективные инвестиции выскажусь. Есть на рынке продукты, в которых офисная недвижимость смешана со складами. Но склады из флагманов рынка недвижимости постепенно превращаются в несколько перегретый и отчасти рискованный сегмент. Какие инвестиционные возможности предполагают вложения в чистые (неразбавленные складами) офисы? Собрал доступные варианты. 🏙 ЗПИФ «Парус-Двинцев» от УК PARUS Asset Management Базовый актив фонда - бизнес-центр класса А на улице Двинцев в Москве (Савеловский деловой район). Год постройки: 2009. Офисное здание площадью 57 тыс. м2 с околонулевой вакансией, с арендаторами Samsung, Geely, Сбер Сервис и другими. Стоимость пая - от ₽910. Паи доступны к покупке на Мосбирже (пока только для квалифицированных инвесторов). Прогнозируемая доходность 15% годовых: около 10% выплачивается пайщикам от арендного потока ежемесячно плюс 5% от роста стоимости актива. 🌇 ЗПИФ «Современная коллекция» от УК СФН Новый фонд, запущенный в октябре 2025 года. Базовый актив - БЦ «Белая площадь» класса Prime площадью 96 704 м2 в Белорусском деловом районе. Год постройки: 2009. Вакансия в настоящее время около 5%. Стоимость пая на 28 ноября - ₽100 235,74. Минимальный порог входа - от ₽100 000 (для неквалифицированных инвесторов). Фонд будет представлен инвесторам в ближайшее время. Пока данных о прогнозах доходности нет. 🌃 Проект iCity от SimpleEstate Базовый актив - офис 296 м2 в Москва-Сити на 19 этаже башни Space Tower. Год постройки: 2025. Объект пока не заполнен арендаторами, поэтому в здании очевидно высокая вакансия, однако в самом Москва-Сити вакансия около 1%. Минимальный порог входа - ₽105 000 во втором раунде (начинается на днях). Общая прогнозируемая доходность 17% годовых в базовом сценарии, дивидендная доходность 10% годовых с ежеквартальными выплатами. Первые дивиденды ожидаются через 6-12 месяцев после завершения ремонта и поиска арендатора. 🗝Итого! В России сейчас есть проекты, в которые можно проинвестировать относительно небольшие деньги и стать совладельцем офисного центра класса А. Если вы верите в офисы - можно собрать портфель как минимум из 3-х объектов, имея на руках чуть более ₽200 тыс. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией 👍 Спасибо, Кэп 🔥 Подкоплю на индивидуальный офис 👀 Квартиры лучше, душевнее

ПРОДАЖА ГОТОВОГО АРЕНДНОГО БИЗНЕСА 50% годовых за 6 мес или 7.7 лет окупаемости! «МАГНИТ» в ЖК «Аметист» Инвестиционная компания Property+ предлагает уникальную возможность приобрести ГАБ с якорным арендатором «Магнит» в современном ЖК бизнес-класса «Аметист». 🔥 Открытие магазина уже в декабре! Преимущества объекта: • Надежный арендатор — «Магнит». • Уровень ЖК - Бизнес-класс. • Плотный жилой массив: более 7 274 квартир в радиусе 500 м. • Высокий торговый потенциал: РТО в бижайших магазинах более 38 млн.руб/мес. • Большие витрины, потолки 4,85 м. • Ключи в январе. ➡️ Стоимость: 175 000 000 ₽ ➡️ Площадь: 448,3 м² Предложение актуально только до конца 2025 года! Подписывайтесь на канал с лучшими предложениями по коммерческой недвижимости — @propertypluss ➡️ Хотите узнать подробнее об объекте и условиях? Свяжитесь с нами: +7-903-134-61-49 WhatsApp, Telegram Реклама ООО "ТОЛЬКО НЕДВИЖИМОСТЬ" ИНН 9703016459 erid: 2VtzqwJhxqo

🏢 NF Group сообщает, что доля свободных складских площадей в Московском регионе достигла 4,7% (с учетом субаренды). Это максимум с 2017 года. До конца года показатель может вырасти до 5,5%, а в худшем сценарии - до 6%. 💰 Средневзвешенная ставка аренды сухих складов класса А упала до ₽11,2 тыс./м2 в год (без НДС и OPEX). Это минус 6% с начала года. Для сравнения: в 2024-м ставка достигала исторического максимума в ₽12 тыс./м2 - это на 40% выше уровня 2023 года и втрое выше показателей 2020-го (₽4 тыс./м2). 📉 Прямая вакантность выросла до 2,8%. Собственники корректируют условия: дисконты доходят до 10%, плюс готовы рассматривать договоры с возможностью расторжения через полтора-два года. Раньше такого не было. 🔍В NF Group объясняет: всему виной новый цикл спекулятивного строительства + выход субарендного предложения + осторожность арендаторов на фоне высоких ставок ЦБ. Собственники минимизируют простои, поэтому идут на уступки. 🎯 Итого! Складская недвижимость последние годы считалась одним из самых стабильных сегментов с растущей доходностью. Сейчас ситуация меняется: вакантность растет, ставки падают, собственники вынуждены быть скромнее в своих желаниях. 👍 Всё изменится к лучшему 🔥 Всё изменится к худшему 👀 А когда же хлоп пузыря?

💰 Есть арендаторы, которые стремятся «прожать» собственников недвижимости на договоры аренды без индексации. Например, сети «Красное и Белое» или аптеки «Апрель». Они избегают в договорах конкретных цифр индексации и буквально навязывают формулировку «индексация по согласованию сторон». 🎭 На практике это означает, что индексации не будет. Ведь когда собственник обращается к арендатору с предложением повысить арендную плату, арендатор отказывается согласовывать повышение. Формально договор соблюден, а по факту - арендатор лишает денег арендодателя. 📊 Я решил посмотреть на конкретных цифрах, сколько теряет инвестор, если соглашается на «индексация по согласованию сторон», которой не будет никогда. 🧮 Все расчеты здесь. Важно - это до налогов. 💼 Предположим инвестор купил помещение 60 м2 за ₽21 млн (₽350 тыс./м2). Чистая аренда - ₽40 тыс./м2 в год. В модели предполагается срок владения 5 лет и продажа покупателю ГАБ, который ищет доходность 10%. 🔹 Вариант с индексацией 8% в год: прибыль ₽25,7 млн, IRR 20,4% 🔹 Вариант без индексации: прибыль ₽15 млн, IRR 13,6% ⚡️ Вынужденный отказ от индексации снижает доходность инвестиции почти на 7% годовых и лишает инвестора ₽10,7 млн прибыли. ⚖️ Арендаторы активно сопротивляются включению индексации в договоры, ссылаясь на объективные экономические факторы, сложности в бизнесе и прочие обстоятельства. Это всё уловки, на которые вообще нельзя обращать внимание! 🚨 Договор аренды без индексации - грабеж среди бела дня и прямая дорога к потере миллионов. Ну и конечно, важен каждый процент индексации! Чем она больше - тем лучше!

🤯 Что дарить на НГ?! 📦 Вспоминаю, как каждый год мне присылали подарки из «Кортроса» в память об одном нашем совместном проекте: ёмкость в форме ёлочки, набор для резки сыра и даже ножи! Коллеги из STONE обычно стараются подарить бутылку виски, а из ВNmар.рro как-то присылали конфеты. Всем спасибо! 🛍 Вообще, это тяжело - подарки людям из сферы недвижимости. 💡Представьте, что перед вами задача - сделать новогодний подарок инвестору / девелоперу / консультанту / брокеру / специалисту по ипотеке или менеджеру по продажам. Ему или ей! ✅ У меня есть 6️⃣ (шесть) безалкогольных идей, что подарить человеку, который имеет профессиональный интерес к недвижимости и инвестициям... 1️⃣ Акцию (ценную бумагу) ЛСР или Эталон, чтобы требовать скорейшей выплаты комиссии на правах акционера! Например, в «ТИнвестициях» можно купить и подарить акцию сразу в приложении 📈 2️⃣ Книгу по недвижимости, к примеру, трехтомник «Суть, муть и жуть одного Олега», новеллу «Бетонная Печень»... можно что-то из вечной классики, «Искусство заключать сделки» Д.Трампа или «Как инвестировать в недвижимость» А.Цогоева (ой, нет, она же электронная и бесплатная...) 📚 3️⃣ Одежду: худи или майку с символами рынка недвижимости (кирпичами, домами, графиком цен на вторичку от IRN). Если умеете рисовать или вышивать, такой мерч можно сделать своими руками🦺 4️⃣ Открытку с какой-нибудь недвижимостью (небоскрёбы, особняки и т.д.) 🌆 5️⃣ Настольную игру по мотивам рынка недвижимости: «Монополию», например 🎲 6️⃣ Качественное обучение: Образовательные программы Артема Цогоева - их все хвалят, значит они точно станут отличным подарком 🎁 💳 Да! Мы наконец-то выпустили Новогодние Подарочные Сертификаты. 🤗Владелец сертификата в 2026 году может выбрать какую-нибудь обучающую программу (выбор есть) и оплатить её Сертификатом. Можно и себе сделать подарок! ⚠️Важно: все сертификаты скидочные, то есть позволяют приобрести обучение со скидкой к текущей цене. Новый год же - у всех скидки, и у меня тоже! ⏰ ВРЕМЯ НА ПОКУПКУ СЕРТИФИКАТОВ ОГРАНИЧЕНО 30 ДЕКАБРЯ 2025 ГОДА 👉 ССЫЛКА ДЛЯ ПОКУПКИ: https://atsogoev.com/present ▫️

👋 Друзья, добрый день! ✅ Новый видео-выпуск подкаста «Строители империй» - «Зекендорфы: застройщики, миллиардеры, банкроты». 🎙~20 минут интересной истории о династии Зекендорфов - новаторов мира недвижимости и финансов, чьи методы копировали девелоперы по всему миру. Зекендорфы были дважды банкротами и теряли весь свой капитал из-за чрезмерной любви к грандиозным долгам. Посмотреть: 📼 VK Видео 📺 Rutube 👉 Наш телеграм-канал - подпишитесь