Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

👐 Хорошая, отрезвляющая статья для тех, кто ждёт, что подешевеет. Я тоже высказался...

Способ найден! Крепитесь, товарищи богатые.

🚨 Инвесторы ЗПИФ будут жаловаться в ЦБ

📨 Пайщики одного из старых (сформирован ещё в 2020 году) ЗПИФов УК «Альфа-Капитал», «Альфа-Капитал Арендный поток», готовят коллективные жалобы в Банк России. Сюжет такой! Фонд планово завершил работу в апреле 2026 года, продав все объекты на открытом рынке, но итоги оказались неприятны инвесторам: расчётная стоимость пая с февраля по апрель 2026 упала с ₽334 тыс. до ₽236 тыс.

📉 Инвесторы, купившие паи ещё в 2020 году по ₽305 тыс., получили на 23% меньше, чем вложили. За пять лет, а базовым активом там был стрит-ритейл с «Пятёрочкой». Там ещё повторно был обнаружен конфликт интересов между УК «Альфа-Капитал» и X5 через акционеров - но это старая песня, ещё от 2020 года.

🤷 Почему так произошло? УК объясняет высокой ключевой ставкой: при дорогих деньгах рынок требует более высокую доходность от объекта, а значит платит за него меньше. При этом по данным аналитики рынка стрит-ритейла от SimpleEstate помещения с супермаркетами весь 2024 и начало 2025 года продолжали расти в цене: ставка капитализации стабильно держалась на уровне 8,2%. А сделки «Арендного потока» при этом прошли по CapRate чуть ли не 14% - именно из-за этого цена сделок и оказалась настолько ниже оценки, что инвесторы получили основания жаловаться. Есть ли здесь нарушения со стороны УК? Я лично их тут НЕ вижу. Спецдеп сделку согласовал, так что... можно жаловаться хоть Бастрыкину.

🧐 В чём корень проблемы. Пайщики, скорее всего, просто не понимали или не хотели понимать рисков, которые фактически есть у ЗПИФов. А я об этом писал +100500 раз:
🔹 про оценку в ЗПИФах
🔹 про фидуциарную обязанность (не единожды скандалил с ПНК Рентал и АБ Капитал / MR Group)
🔹 про минусы ЗПИФов, часть 1 и часть 2

😳 Но кто ж это читает! Пока корм в лоток насыпают промежуточный доход по инвестиционным паям выплачивают - всё отлично. Вот и посмотрим, что ответит ЦБ. Я думаю, ничего вразумительного.

🤝 Мой товарищ Руслан Сухий формирует секцию коммерческой недвижимости на выставке MIPIF 5-6 июня в Москве. Если Руслан взвалил на себя эту ношу - значит, будет качественно, интересно и профессионально.

🏢 В секции коммерческой недвижимости MIPIF - всё, что сейчас обсуждают инвесторы: стрит-ритейл, офисы, склады и Light Industrial и даже термальные комплексы и падел-корты. С девелоперами и брокерами можно будет поговорить вживую, задать вопросы и получить конкретные предложения по вложениям.

А кроме коммерции на выставке будет ещё три большие инвестиционные темы:

🌴 Курортная недвижимость России: Алтай, Крым, Краснодарский край, Калининград, Кисловодск, Камчатка, загородные доходные дома (лоджи).

🏝Зарубежная недвижимость, инвестиции в которую при крепком рубле особенно актуальна: Таиланд, Камбоджа, ОАЭ, Турция, Оман, Саудовская Аравия, Кипр, Греция и ещё десятки стран.

📕Инвестиционное гражданство: золотая виза Греции, ПМЖ Кипра, гражданство Турции, а также экзотика в виде паспортов Вануату, Науру и Сент-Томе и Принсипи! Ну а что? Второй паспорт не роскошь, а средство передвижения по миру.

🎯 MIPIF превращается в центральное мероприятие по инвестициям в недвижимость в России. 65+ выступлений, 5 круглых столов, девелоперы и брокеры из 35+ стран и регионов, юристы, платежные сервисы. Аналогов я лично не знаю.

📍 5-6 июня, Москва, выставочный центр «МонАрх 5*». За два дня можно получить ответы на свои вопросы - на что обычно уходят месяцы.

🎁 И отдельно отмечу: вход на MIPIF бесплатный. На мероприятия с таким уровнем контента и спикеров обычно билеты стоят серьёзных денег, а здесь - безвозмездно, то есть даром.

👉Регистрация: moscow.mipif.com

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Иду
🔥 Бегу
👀 Буду

ОПРОС. Что вас сдерживает от старта собственного проекта в сфере недвижимости?

👍 Нет собственного капитала
👀 Опасаюсь груза ответственности перед инвесторами
🔥 Не хватает опыта и компетенций
⚡️ Не хватает времени - занят/занята основной работой
❤️ Не с кем стартовать - нет команды и партнёров
😎 Не вижу подходящих объектов на рынке
🤯 Что-то мешает - не знгаю что...