Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Заморозки в июне заказывали?

🧊 Они опять обещают. На этот раз заморозить порог для уплаты НДС при УСН на уровне ₽20 млн. выручки. Обещают не трогать минимум на три года. Звучит как хорошая новость, но...

🗣️ Судя по самому факту этого обещания, в правительстве осознали, наконец, что переусердствовали. Но признавать это прямо - значит подписаться под тем, что решение о снижении порога было ошибкой. Поэтому вместо возврата к славному прошлому УСН - обещается заморозка.

📉 Тысячи бизнесов уже закрыты или раздроблены (я даже не знаю, что хуже). Всё это случилось после того, как порог для обязательной уплаты НДС опустился с ₽60 млн. до ₽20 млн. выручки в год.

💡 ₽20 млн. в год - это ₽1,67 млн. в месяц. При бешеной инфляции последних лет и кратном росте себестоимости всего и вся это явно недостаточный уровень. А если завтра опять инфляция вдарит на 15% и выручка мгновенно вырастет до ₽21 млн?

😐 Доверия к обещаниям чиновников по налогам больше нет: когда представитель Минфина говорит, что налоги повышать не будут, а через полгода вводится НДС, это наводит на мысли, что обещать - не мешки ворочать, а верить в обещания - себе дороже.

❄️ В общем, от этих июньских заморозок - ни тепло, ни холодно.

⚠️ ОПРОС: Высокие цены на товары и услуги это признак чего?

🔥Вздутия пузыря, дисбаланса экономики и скорой коррекции
👍 Необходимости больше работать и зарабатывать

«Это же сколько нужно зарабатывать, чтобы платить такую аренду? Это чем там нужно торговать, чтобы отчислять собственнику такие деньги? Вот мой бизнес такое не тянет!»

🔮 А дальше - идёт прогноз. Что аренда уже ни в какие ворота и скоро будет падение ставок, цен, экономики и т.д.

😬 Ну потому что ну как это так! Мне же дорого!!! А ещё можно удариться в воспоминания - вот 5/10/15 лет назад это стоило в 2/3/4 раза дешевле.

🔊 Я лично периодически слышу или читаю такие возгласы и всхлипы. Самое интересное, что эта позиция получает огромную поддержку аудитории. Ведь и вправду - ну дорого!

🎰 Проблема в том, что эта вечная шарманка по поводу всего.

🔸Три круглых сырничка за ₽1100 в «Кофемании» - это ж кем надо быть, чтобы...
🔸Элитка по ₽3 млн/м2 - это ж где нужно работать, чтобы...
🔸Сумка от Hermes за ₽17 млн - это ж какая любовь должна быть, чтобы...

🗓️ Годами по самым разным поводам одно и то же. Ну я точно 20 лет назад такое слышал - не помню уже о чем.

💵 Что тут скажешь - это рынок. Если чей-то бизнес и кто-то лично не тянет аренду, сырники, сумки и элитные квартиры - найдется тот, кто это потянет.

⤵️ А тот, кто не потянет - пойдет арендовать офис класса С, за сырниками по ₽200 в «Пятерочку», а вместо Hermes купит практичный и немаркий пластиковый пакет.

⚠️ Можно возмущаться, можно писать комментарии к роликам, можно завидовать.

🥺Но делать рыночные прогнозы и глубокомысленные утверждения на основе своего личного (бедственного?) положения своих личных (ограниченных?) возможностей, да ещё и транслировать это... Это просто смехотворно.

💎 Рынку плевать на нытьё и очередные прогнозы апокалипсиса. «Если звёзды зажигаются, значит это кому-нибудь нужно...» - писал Маяковский.

🪎 Если на рынке экспонируются дорогие товары или услуги, это вовсе не значит, что на них нет спроса.

🙃 А так - да, конечно! Цены - атас)

Дубай жив. Сорри.

😳 Эх, ну как же так! Ведь там было всё что нужно для хорошего обвала - региональный геополитический конфликт, Рамадан, каникулы, плохой информационный фон...

☝️Консультанты из Betterhomes выпустили отчёт за первый квартал 2026 года - и таки что же вы думаете?

📊 Число сделок за квартал упало на 17% - но только относительно четвёртого квартала 2025-го. Год к году - плюс 4%. Общая сумма сделок выросла на 21%. Покупателей стало меньше, а вот денег они принесли существенно больше - средний чек вырос.

🏗 Новостройки занимают 68% рынка, год к году плюс 20%. Вторичка просела, продавцы активно торгуются. Но реальной паники нет - это бы отразилось на данных и картина была бы другая.

💎 Люксовый сегмент вырос на 43% год к году, до 1 214 сделок.

🏠 Единственный просевший сегмент - аренда. Новые договоры аренды жилья в ряде районов дешевле на 10-20% относительно действующих контрактов. Предложение нарастает, ну а арендаторы торгуются.

👍 Беру на всю котоету
👀 Подожду сдутия пузыря
🔥 В Сочи падает лучше, душевнее

🤔 Почему классы офисов это именно Prime, А, В и С?

❓Почему классификация такая, а не, скажем, «премиум», «бизнес», «комфорт» и «эконом»?

📖 Классификацию офисов придумала американская ассоциация BOMA (Building Owners and Managers Association), организация, основанная ещё в 1907 году. Буквенная шкала A,B,C и D сформировалась к 1980-м годам.

💡А 1980-е в США были временем бума фондового рынка и корпоративных заимствований. Именно тогда рейтинговые агентства S&P и Moody's стали повсеместно влиятельными. Их буквенные шкалы - AAA, AA, A, BBB, применявшиеся для изменения кредитного рейтинга эмитентов, были на слуху.

🔀 По одной из версий буквенная классификация «перекочевала» на рынок деловой недвижимости именно оттуда. Хотя BOMA прямо нигде не указывает кредитные рейтинги как источник вдохновения.

☝️ Более того - на американском рынке коммерческой недвижимости параллельно существует совершенно отдельное понятие «credit tenant» - арендатор с инвестиционным кредитным рейтингом от S&P, Moody's или Fitch. От BBB- и выше - компания считает «кредитным арендатором». Это не жаргон, а юридический и финансовый термин, который определяет условия кредитования объекта недвижимости, его оценку и ликвидность.

🤠А ещё брокеры на диком Западе употребляют выражение «арендатор класса А», имея в виду именно это - компанию с рейтингом инвестиционного уровня.

#ликбез

Полезный совет!

— Аллё, доктор? У меня правый бок болит, что посоветуете?
— Так это газы! Примите активированный уголь, сразу полегчает.
— Спасибо, док, вы лучший!

🛣 Представьте себе дорогу, многополосный автобан. Теперь представьте, что только 10% машин на нём ездят по правилам, а 90% нарушают. Опасная дорожка какая-то, может лучше на поезде?

💰В реальности инвестиции, особенно инвестиции в недвижимость, это сфера, где по правилам работают только 10% инвесторов, а остальные 90% можно сказать наудачу, в надежде на рынок!

😵‍💫 Что за правила такие? Скучища... Анализ рынка, SWOT-анализ, поиск предпосылок для финмодели, расчет финмодели, план-факторный анализ, мониторинг рисков...

💡И вот я даю полезный совет: дорогие 90%, чтобы не получить убытки и не войти в проект с доходностью меньше депозита, нужно определить свой риск-профиль, инвестиционный горизонт, понять свои инвестиционные пристрастия, потом поучиться - пройти бесплатное обучение или почитать (желательно мою) книгу, или потрудиться и поискать информацию на моём канале... А потом применяя все полученные знания заниматься инвестициями, делая это по правилам, а не наобум!

💬 Что же мне отвечают?

— Да нафига это надо??? Ты можешь просто сказать куда вложить! Без всего этого анализа...!

❌ Друзья, на моём канале не кормят рыбой, тут скорее дают информацию о том, как её ловить.