Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🛠️ Пока офис SimpleEstate в БЦ iCity в «Москва-Сити» находится на стадии завершения ремонта (идут активные показы арендаторам), наши соседи по бизнес-ценнтру из ГК «Свой» закончили ремонт своих площадей и провели по этому поводу мероприятие - совместно с NF Group.

🏗 История такая: ещё в сентябре 2025 года финтех-группа «Свой» купила около 4 тыс. м2 сразу на трёх этажах башни Space, 53-м, 54-м и 15-м (сделку консультировала NF Group). К лету 2026-го на 53 и 54 этадах сделали полноценную отделку под ключ в формате design&build - туда въехала финтех-группа «Свой», создав в едином двухуровневом офисе собственную штаб-квартиру.

💼 Отделку сделали за шесть месяцев: опенспейсы, кабинеты, переговорные всех форматов, ресепшен, кухня, гардеробные. Панорамные виды на Москву как бонус.

🎤 Уже 3 июля в этом офисе прошёл бизнес-завтрак NF Group × «Свой» для брокеров и журналистов, где представили
15-й этаж Space - лот на 1 789 м2 (с возможностью деления на блоки от 900 м2), который продаётся силами NF Group.

💵 То есть группа «Свой» не только купила офис для себя, но и реализовала (почти реализовала - осталось продать) спекулятивный инвестиционный проект.

☝️Кстати, в самом iCity (в «Москва-Сити») два корпуса, Space и Time, на 230 тыс. м2, из которых продается сейчас 10,7 тыс. м2, или 7,8%. В основном это крупные лоты и этажи.

Кто ещё ждёт новых стартов продаж?

🏭 Годами на рыне первичной жилой недвижимости можно было делать прибыльные асимметричные ставки. Асимметричная ставка - это сделка, где потенциальный убыток и потенциальная прибыль несоразмерны: рискуешь малым, а заработать можешь кратно больше.

🏗️ Работало это так. Инвестор заходил в проект минимальным ПВ, а остаток - в рассрочку или ипотеку. За время стройки квартира дорожала на 30-50%. Переуступка на высокой стадии почти гарантированно обеспечивала прибыль. Это работало многие годы (за исключением нескольких особых лет)

⚡ Сейчас всё изменилось, асимметричных ставок на рынке новостроек больше нет. Там, где ещё есть потенциал роста цены, инвестор не контролирует риск и не может выйти из-за низкой ликвидности рынка. А там, где риск ограничен, нет роста цены, ради которого всё и затевалось. Асимметрия, на которой все зарабатывали, исчезла.

🕯️А привычка-то осталась. По инерции многие заработавшие в прошлом, ждут «того самого» старта продаж, следят за рынком, продажами, новыми адресами будущих проектов, новостями ипотеки и т.д., верят, что у них получится провернуть то, что они проворачивали в прошлом. А возможностей (тех самых сделок с асимметричными ставками) нет и, возможно, больше не будет никогда.

👀 Тяжело смиряться с реальностью, ну а вдруг всё-таки?

☝️В этом видео-кружочке я рассказываю о том, почему STONE Мнёвники 1 - интересный и перспективный проект для инвестирования.

➡️Подробный инвестиционный расчет - в файле

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Банкротство «Самолёта» «глазами» нейросети

👀 Мне попалось исследование WallStreetPrep, компании, которая готовит аналитиков для инвестбанков. Они дали четырём ИИ-инструментам (Claude, ChatGPT, Microsoft Copilot и надстройке Shortcut) задание: построить трёхкомпонентную финмодель Apple на основе отчётности компании, по стандартам инвестбанков.

🏆 Лучше всех справились Shortcut (5,9 из 10) и Claude (5,5) - с большим отрывом от Copilot и ChatGPT. Но даже лидер не дотянул до уровня начинающего аналитика.

🏗️ У нас в России есть свой «Apple» (ну уж какой есть) -застройщик «Самолёт». Я попросил Claude (модель Opus 4.8) собрать финмодель компании. Основа - отчёт SMLT по МСФО за 2025 год + статистика продаж по Москве и Московской области за первое полугодие 2026.

☝️ Отдельная задача - лист «Дистресс»: смоделировать, при каких условиях компания может прийти к банкротству.

⚡ Коротко по результатам: банкротство на базе отчётности 2025 года не реализуется ни в одном из сценариев. Чтобы оно наступило, нужна одновременная связка трёх условий - прежде всего серьёзные проблемы с рефинансированием (закрытие доступа к кредитам), длительные переносы сроков сдачи проектов и удержание высокого ключа (14%+) несколько лет подряд. Сама по себе высокая ключевая ставка банкротства застройщику не обеспечит: модель показывает, что при условии рефинансирования кредитов и своевременной сдаче объектов компания нормально проходит стрессовый период.

✅ С моделью можно ознакомиться по ссылке:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1hO_0b5ARF5Kqtwlwt-wIJjsirXzncDGZB6ZtzlBMhx4/edit?usp=drivesdk

⚠️ Модель сложная и многослойная - не исключаю логических или технических ошибок. Это делала нейросеть, а не Артем Цогоев, за цифры и выводы нейросети я отвечать не могу.

💰 Многие инвесторы выбирают готовый арендный бизнес по названию арендатора.

«Магнит»? Отлично.
«Пятёрочка»? Берём.
Аптека «Ригла»? Тоже хорошо.

На практике всё немного сложнее.

📍Одинаковые по формату магазины могут показывать совершенно разный результат в зависимости от локации, трафика, конкуренции и условий аренды.

Поэтому сильный ГАБ создаётся не в момент подписания договора аренды. Он создаётся в тот момент, когда правильно выбрана локация и цена покупки помещения.

📋 Именно по такой модели работает инвестиционная компания «Проперти+», которая более 10 лет занимается созданием арендного бизнеса на рынке Москвы и Московской области.

📈 Подход у них инвесторский. Сначала - найти перспективную локацию, купить помещение по правильной цене, сдать объект на хороших условиях и стабилизировать арендный поток. И только после этого появляется тот самый ГАБ, который выходит в рынок.

🔍 В портфеле компании целый ряд объектов разного формата, подходящих для частных инвесторов. ИК «Проперти+» открыта для сотрудничества с агентами, специализирующимися на работе с коммерцией.

📩 Телеграм-канал компании с актуальными предложениями: @propertypluss

📊 Помимо самих объектов в канале - кейсы и аналитика рынка коммерческой недвижимости. Подпишитесь!


Реклама ИП Бaбицкий Kиpилл Aндpeeвич ИНН 773012433400 Erid:2VtzquiWH5b