Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📊 Сегодня большой день - XVII ежегодная офисная конференция NF Group. Там презентовали свежие данные по рынку офисной недвижимости Москвы.

🤗 По итогам I квартала 2026 года вакантность в сдающихся в аренду московских офисах прибавила в среднем 0,2%, достигнув 5,8%. В разбивке по классам: Prime - 6,4% (+0,3 п. п. за квартал), класс A - 11,2% (+1,4 п. п.), класс B - 4,3% (+0,7 п. п.).

🏗 Но причина роста вакансии - вовсе даже не ослабление спроса, а выход на рынок новых площадей. За квартал в Москве введено 116,6 тыс. м2, из них 93,9 тыс. м2 пришлось на класс A. Часть объектов просто не успела заполниться к моменту сдачи - и это нормальный лаг между вводом и заполнением.

📈 Для понимания масштаба: объём сделок аренды в I квартале составил 34 тыс. м2, продажи офисных блоков на первичке - 104 тыс. м2 (+23% к I кварталу 2025 года). Рынок поглощает новое предложение, просто слегка медленнее, чем оно появляется.

🗺 Ставки аренды класса A по районам в целом по Москве растут. Но картина неоднородная. Белорусский деловой район показал аномальный взлёт - ставка там превысила ₽96 тыс/м2/год, рост на 145% за год. Москва-Сити - ₽79 889/м2/год (+22% г/г). ЦДР - ₽58 509 /м2/год (+18% г/г). Павелецкий район - ₽56 934 /м2/год (+10% г/г). А вот Ленинградский деловой район 50 102 ₽/м2/год, единственный с минусом (-3% г/г). Юго-Запад - 30 513 ₽/м2/год (+27% г/г). Новая Москва - 9 616 ₽/м2/год и падение на -19% г/г. Рынок расслаивается - это всё более очевидно.

💡 Сигнал для инвестора: покупать офисный блок под аренду сейчас вполне можно, но входить нужно осторожно адекватно оценивая локацию, конкурентное окружение и класс.

📱В декабре посетил офис МТС - пришлось зайти, чтобы обновить паспортные данные (исполнилось 45, что повлекло бюрократические последствия). Я клиент МТС с 1998 года! В офисе было очень много людей, я даже удивился.

💡 Потом оказалось, что это в том числе из-за новых законов. С начала 2025 года вступили в силу масштабные изменения правил оформления SIM-карт: для россиян установлен лимит в 20 карт на человека, для иностранцев - 10 карт плюс обязательная биометрия, СНИЛС, Госуслуги и личная явка в салон. Так что посещаемость салонов связи заметно выросла, и этот тренд, вероятно, сохранится.

💼 Количество салонов сотовой связи в России планомерно сокращалось последние годы: если в пик (2017-2018) их было около 23-25 тысяч, то к 2024 году осталось примерно 15 тысяч. Операторы активно переводили продажи в онлайн, закрывая нерентабельные точки. Однако новые правила могут изменить ситуацию - офлайн-присутствие снова актуально.

📍На рынке представлено достаточно много ГАБов с салонами связи. Конкретно с МТС, например, есть помещение 17,3 м2 на Новослободской, 20 (1 минута от метро «Менделеевская», ЦАО, первая линия). МАП составляет 470 000 ₽, цена объекта - 67,68 млн ₽. Договор аренды заключён на 3 года. Отдельный вход с фасада первой линии, новые большие витрины, высокие потолки 4,4 м, свободная планировка одним залом с отделкой от арендатора.

💡 Итого: несмотря на многолетнее сокращение числа салонов связи, новые правила оформления SIM-карт могут стать триггером для роста количества физических точек. Салоны связи федеральных операторов остаются надёжными арендаторами с хорошей финансовой устойчивостью. Ключевой фактор успеха - правильный выбор локации с устойчивым пешеходным потоком.

💰 Недвижимость это капитал, а не красиво сложенные кирпичи. Инвесторы покупают недвижимость, чтобы сохранить свои деньги, спасти их от инфляции и неплохо заработать.

☑️ Знаю, что на мой канал подписаны многие профессиональные участники рынка недвижимости, которые уже активно работают или только начинают работать с инвесторами в недвижимость.

💸 Чтобы успешно продавать недвижимость как инвестиционный продукт, нужно обладать специфическими знаниями и навыками.

🥺 К сожалению, этому не учат, а на самостоятельное постижение премудростей работы с инвесторами могут уйти годы.

📚 Я восполнил пробел и создал образовательную программу для всех людей, продающих недвижимость инвесторам.

🚩 20 апреля 2026 года стартует обучение по программе «Советник Инвестора» с моим личным сопровождением. Я такое себе позволяю только 3 раза в год.

🔻🔻🔻🔻Все-все-все подробности здесь:
https://sovetnik.atsogoev.com
и здесь:
https://sovetnik.atsogoev.com
🔺🔺🔺🔺

🎚У образовательной программы «Советник инвестора» только положительные отзывы, в том числе от признанных профессионалов.

☝️☝️☝️ Это в продолжение поста от 6 февраля https://t.me/atsogoev/8959

«Самолёт» теряет высоту

📉 Не буду перечислять все беды пикирующего застройщика SMLT. Но как на негатив реагируют покупатели?

✅ Аналитики @atsogoev собрали данные по продажам «Самолёта» в важной для девелопера локации, Новой Москве, за четыре месяца подряд - с декабря 2025 по март 2026. И таки что вы думаете?

📊 В пиковом декабре по 9 проектам застройщика было зарегистрировано 468 сделок. В январе - 330 (-29%). В феврале - 187 (-43%). В марте - 84 (-55%). Итого за четыре месяца минус потерял 82% объёма продаж в локации.

🔻 Отдельные проекты падают совсем жёстко. «Остафьево» - с 93 сделок в декабре до 6 в марте (-93,5%). «Новое Внуково» - с 82 до 6 (-92,7%). «Цветочные поляны Экопарк» - с 15 до 1 (-93,3%). Единственное исключение - «Тропарево парк», который вырос с 10 до 19 сделок (+9 сдлелок!)

🏗 А может это всё на фоне очередного последнего вагона (ужесточения семейки)?Рынок Новой Москвы действительно просел по продажам процентов на 30, но он вполне бодр, просто покупатели голосуют не в пользу «Самолёта». Например, ПИК за тот же период на «Саларьево Парке» прибавил +17,9%.

⚠️То ли еще будет - ведь очень скоро SMLT выпустит отчетность по МСФО за 2025 год и там мы увидим, вероятно, даже более драматичную картину, чем в моей табличке.

👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо

🔎 Как добыть данные, которых нет в открытом доступе?

📩 В комментариях к посту про источники данных для финансовой модели пришёл отличный вопрос: «А как узнать, сколько стоит строительство гостиницы на 40 номеров на Камчатке? В аналитике об этом не пишут...».

🧩 Я бы даже расширил вопрос - как получить данные, которых нет в открытом доступе.

📚 Конечно, камеральные (кабинетные) исследования - когда вы сидите за компьютером и собираете данные из отчётов NF Group, ЦИАНа, Росстата и прочих открытых источников это хорошо. Но камеральных исследований хватает только для типовых сегментов в крупных городах. Стоит выйти за пределы, покрываемой аналитикой темы - и вы остаётесь практически без данных. Я кстати, не уверен, что аналитики по Камчатке совсем нет - но я не искал.

🏔 Предположим, что данных нет. Гостиница на 40 номеров на Камчатке - как раз тот случай, когда нужен второй уровень - полевые исследования. Это когда вы лично (или доверенное лицо / подрядчик) идёт «в поле» и добывает данные, которых нет ни в одном отчёте.

😎 Предположим также, что вы не хотите / для вас дорого нанимать консалтинговые компании в сфере гостиничного бизнеса, вы ещё не на той стадии, чтобы тратить ₽0.5-1.5 млн и больше. Что делать?

🔸 Интервью с локальными игроками. Находите действующих операторов на Камчатке - владельцев гостевых домов, баз отдыха, глэмпингов. Пишете, звоните, договариваетесь о разговоре. Многие поделятся информацией бесплатно - из профессионального интереса. Некоторые помогут за деньги. Платная консультация у местного отельера за ₽5-25 тыс. может сэкономить месяцы кабинетной работы и миллионы рублей на ошибках в фин.модели.

🔸 Интервью (опять же платные или бесплатные) со строительными подрядчиками. Местные строительные компании, поставщики материалов - они знают стоимость доставки бетона, металлоконструкций и сэндвич-панелей на полуостров. Можно пойти дальше и запросить коммерческое предложение. Три-пять КП дадут вилку стоимости строительства за номер.

🔸 «Разведка боем». Ничто не заменит личную поездку. Посмотреть земельные участки, оценить инфраструктуру (дороги, коммуникации, электроэнергия). Заселение в конкурирующие объекты, изучение реальных цен, уровня сервиса, загрузки (по количеству машин на парковке, гостей за завтраком и прочим косвенным признакам). Опять же интервью с персоналом.

💡 Если обобщить: камеральное исследование отвечает на вопрос «что вообще происходит на рынке?», а полевое - «каким будет ЭТОТ проект в ЭТОМ месте?». Чтобы создавать правдоподобные финансовые модели девелоперских проектов (даже небольших) нужно хотя бы немного чувствовать и понимать локальный рынок. Поэтому полевые исследования всегда намного ценнее и полнее публичной аналитики.

⚡ И да, полевые исследования стоят денег и времени. Но альтернатива - строить фин.модель на предпосылках из воздуха. А это гарантированный путь к убыткам.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Выхожу в поля!
👀 Может лучше нанять профессионалов...

24-25 АПРЕЛЯ В МОСКВЕ СОСТОИТСЯ КОНФЕРЕНЦИЯ КЛУБА «ДЕНЬГИ» «Будущее коммерческой недвижимости. Инвест-стратегии и новые модели»

В программе конференции:

🔸 выступление 30+ спикеров, которые ежедневно «в рынке» и на практике получили свой опыт;

🔸 стратегии в самых востребованных и доходных направлениях: от складов, офисов и торговой недвижимости до загородной и флиппинга;

🔸 максимум делового общения и идей, которые помогут вам заработать на недвижимости в 2026-27 году.

Не пропустите конференцию, чтобы получить доступ к доходным стратегиям, которых нет в открытых источниках и составить план действий для своих инвестиций!

📆 24-25 апреля
📍 Москва

Узнать подробнее и приобрести билет — money-event.ru