Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Куда выгоднее вложить 5 000 000 рублей?

В России принято считать, что лучшая инвестиция — квартира. Мы решили проверить это цифрами и сравнить эту идею с вкладом в банк и покупкой коммерции.

Квартира
Метр на вторичке Москвы стоит 290 000–340 000 ₽. Однушка в спальном районе — от 12,9 млн.
За 5 млн — только ипотека под ~20%. Переплата убьет доходность. Даже без ипотеки — аренда приносит 5–7%, при том срок окупаемости 14–20 лет.

Вклад
Средняя ставка в топ-10 банков 14–15% годовых. Минус инфляция 5,59% и налоги. Итого реальная доходность около 9%. При том ЦБ снижал ставку с 21% до 15% и обещает продлить снижение. Ключевое здесь ещё и в том, что тело вклада не растёт, а съедается инфляцией.

Офис
Для примера возьмем стоимость квадратного метра офисного пространства возле Останкинской башни стартует от 250 000 ₽ — это дешевле, чем жильё в том же районе. Арендная доходность достигает 10–14% годовых. При уровне доходности 10–12% окупаемость вложений составит около 8–10 лет. Кроме того, сам офис растёт в цене в среднем на 10% в год, поэтому основная сумма инвестиций не обесценивается под воздействием инфляции.

При том стоимость офисов намного ниже стоимости квартиры:

— офис у ВДНХ от 15 м² можно купить в рассрочку: первый взнос 700 000 ₽, дальше — на 12 месяцев без %. Дизайнерский ремонт во всем бизнес центре, лаунж, конференц-зал, доступ 24/7.
— от 4 575 000 ₽ — Складочная, 1с5 (м. Дмитровская). Новый редевелопмент.
— от 2 001 000 ₽ — Братиславская, 26. Арендатор уже есть, доход с первого месяца.

Подобрать офис под свой бюджет в боте: https://clck.ru/3TRy7D

Реклама ИП ИЛЮТКИН ОЛЕГ АНАТОЛЬЕВИЧ ИНН 731002608845 erid: 2VtzqveLtBA

Лучшая форма!

⏪ Артем, подскажите, какую организационную форму лучше выбрать для привлечения соинвесторов в проект? ⏩

💰Вообще есть две формы финансирования девелоперских проектов: долевое (соинвестирование, equity) или долговое (в форме займа, debt).

1️⃣ Для долгового финансирования вы можете выбрать любую форму, желательно экономичную с точки зрения налогообложения. 

👛 Если предполагается привлекать долговое финансирование от друзей и знакомых или от частных инвесторов, то в принципе и ИП тоже может брать займы - главное, чтобы инвесторы были готовы заключить с ним такой договор!

2️⃣ Долевое финансирование, оно же соинвестирование может осуществляться в разных организационных формах:
🔻Общество с ограниченной ответственностью
🔻Акционерное общество
🔻Кооператив
🔻Инвестиционное товарищество
🔻Простое товарищество

🛗 Также могут привлекаться специальные структуры, создающиеся для привлечения средств соинвесторов:
🔻Инвестиционная платформа
🔻УК ЗПИФ

🔀 Возможность использования каждой из форм зависит от многочисленных факторов, но важно отметить: однозначно нельзя утверждать, что существует некая идеальная «организационная форма, которую лучше выбирать для привлечения соинвесторов».

На недвижимости - не заработать!

🤷 Постоянно сталкиваюсь с тем, что есть люди, которые считают, что доходы от недвижимости никогда не опережают инфляцию, что никакой реальной доходности инвестиции не приносят, и вообще, инвестиции в недвижимость это как максимум мошенничество, а как минимум - потеря денег.

📧 Периодически мне присылают и просят прокомментировать какую-то муть (тексты или видео), являющуюся «железобетонным доказательством» тщетности и ошибочности инвестиций в недвижимость.

💰 На самом деле суммы, эквивалентные сотням миллиардов долларов ежегодно инвестируются в недвижимость по всему миру. Крупнейшие банки финансируют проекты в недвижимости, крупнейшие девелоперы привлекают соинвесторов, а институциональные инвесторы создают огромные портфели недвижимости. Частные инвесторы тоже не отстают.

⚖️ Да, на рынке есть неудачные проекты, но их количество всё же невелико.

👀 Конечно, некоему блогеру из Москвы, убеждающему свою аудиторию в том, что на инвестициях в недвижимость можно только разориться - виднее! А идиоты-инвесторы просто ничего не понимают. Только автору анонимного телеграм-канала открылась истина, ага!

☝️Итого: скептицизм в инвестициях - это хорошо, но когда он переходит в фанатичное отрицание всей отрасли... попахивает сектантством и пропагандой нетрадиционных отношений к капиталу. Успешные инвестиции в недвижимость требуют знаний, опыта и грамотного подхода, но это не делает их невозможными.

Остров Балчуг, 20 минут пешком до Кремля, Москва-река с двух сторон, шум воды и пение птиц - всё это о клубном квартале делюкс-класса  «Садовническая 69».

Девелопер - «Балчуг Девелопмент». 

Здесь во дворе высажен собственный хвойный парк с туями, горными соснами и голубыми елями, среди которых уютно обустроены уединённые пространства для отдыха резидентов .

Внутри квартала есть свой велнес-центр с 25-метровым бассейном, хаммамом, сауной и тренажерным залом.

Из панорамных окон открываются роскошные виды на реку, мосты и Замоскворечье.

Гранд-лобби от бюро Олега Клодта и сервис на уровне отеля 5 звёзд дают полное ощущение, что находишься в загородном клубе, а не в центре Москвы.   

Цена квадратного метра стартует с 1,6 млн рублей, что выглядит очень привлекательно, с учётом всего сказанного выше.

Реклама ООО «С3 БАЛЧУГ ЭСТЕЙТ» ИНН 9705062309 erid:2VtzqwFkLg7

📺 Недавно услышал в одном подкасте, что ломбарды занимаются ломбардным кредитованием!

🤯 Что???

🏦 Ломбардное кредитование - это выдача кредита под залог ценных бумаг или других финансовых активов. Важно: залогом выступают не материальные активы (квартира-машина-дача, кольца и браслеты), а финансовые инструменты и только они!

🛡 Классические ломбарды (те, что принимают золото, технику, украшения) к ломбардному кредитованию не имеют никакого отношения. Это разные виды деятельности, которые объединяет только принцип «деньги под залог» и название.

💵 Ломбард - древнейшая бизнес-модель. Кредиты под залог имущества были легализованы в XV веке во Франции ростовщиками, выходцами из итальянской провинции Ломбардии (отсюда и название).

🕰 Сейчас это стабильный бизнес, расцветающий в периоды ужесточения кредитно-финансовой политики. Ценные бумаги некоторых ломбардов даже котируются на Мосбирже и вот под их залог можно получить ломбардный кредит.

💸 Владельцы ломбардов в настоящее время фиксируют ощутимый приток клиентов, связанный с высокими ставками по банковским кредитам и ростом числа отказов в их выдаче, что заставляет некоторых людей задуматься об альтернативных источниках кредитования.

🏫 А как насчёт ГАБов с ломбардами?

💎 С одной стороны, ломбард представляет собой привлекательного арендатора. Ломбарды, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды, своевременно оплачивают аренду и редко меняют локацию, что обеспечивает стабильность для владельца помещения.

💍 С другой стороны, инвестиции в недвижимость с арендатором-ломбардом имеют и свои риски. Самый главный риск - ужесточение государственного регулирования деятельности ломбардов, что может повлиять на их финансовую стабильность.

🔍 В качестве примера! На рынке представлено помещение 15,1 м2 на Ярцевской ул., 27к1 (менее 1 минуты от метро «Молодёжная», ЗАО) за 37,6 млн ₽ с арендатором - сетью ломбардов «Aurum». МАП 284 752 ₽/месяц (около 3,4 млн ₽ в год). Первая линия, отдельный вход, новые витрины, потолки 3,6 м, свободная планировка, все коммуникации. Компактный блок с витриной у самого метро - формат, востребованный широким кругом арендаторов, поэтому даже при гипотетической смене арендатора помещение быстро найдёт замену и сохранит арендный поток.

🔻 Итог: на рынке экспонируются помещения с ломбардами, их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.

Куда ни плюнь - везде ПВЗ

📊 «Яндекс Карты» отчитались: к 31 марта 2026 в России работают 231,1 тыс. пунктов выдачи заказов маркетплейсов. За год рынок вырос на 25%, в Московском регионе - всего на 13%, до 37,7 тыс. точек. В Москве и области ПВЗ уже больше, чем магазинов «у дома».

🛍 Wildberries по итогам 2025-го разогнался до 94 тыс. точек (+43% за год), Ozon перевалил за 85 тыс. (+20%), причем в столице нарастил сеть аж на 80% - до 5,5 тыс. ПВЗ.

☝️Лично я считаю, что результатом этой движухи станет каннибализация и, как следствие, закрытие части ПВЗ в недалёком будущем.

🤔 Информация к размышлению: по данным «Авито» за год количество объявлений о продаже действующих ПВЗ стало на 42% больше, а откликов на них - в 35 раз.