Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏗 Самолет опубликовал МСФО за 2025 год: и там ровно то, что я предполагал - первый в истории компании чистый убыток.

📈Начало было хорошее. Выручка выросла до 366,8 млрд руб. (+8,2% г/г), валовая прибыль на +18,8% до 131 млрд. Операционная прибыль прибавила +22,5% достигнув 99,6 млрд руб. На этом месте хочется сказать «отличный был год», но дальше начинается...

💸 Огромные долги SMLT тянут компанию вниз. Финансовые расходы взлетели до 106,1 млрд руб. (+32,7% г/г) и впервые в истории группы превысили операционную прибыль. В результате - убыток до налогообложения 0,4 млрд руб. и чистый убыток 2,3 млрд руб.

💳 Общий долг вырос до 749 млрд руб. (+17% за год). Проектное финансирование разогналось до 629 млрд (+26%), а вот корпоративный долг компания, наоборот, сократила со 141 до 120 млрд. Правда засада в том, что больше половины корп.долга - облигации и ЦФА, размещенные по высоким ставкам...

🏦Отношение скорректированного чистого долга к EBITDA поднялось до 2,98 против 2,67 годом ранее.  Деньги на эскроу выросли до 368 млрд руб. (+13,5%) - продажи в 2025 году шли (но в 2026 просто обвалились).

🔻Итого: убыток SMLT - факт. Что дальше? Подушки кэша у компании почти не осталось - на балансе всего 7,7 млрд руб. Менеджменту компании нужно срочно поднимать продажи из той бездны, в которую они упали. Иначе к концу года SMLT может ожидать весьма драматичный финал...

💸 Застройщик Sminex стартовал с новым проектом «Палашёвский 11» (Москва, Б. Палашёвский пер., вл. 11-15). Средняя цена 1 м2 составляет там, внимание, ₽4,3 млн. Очевидно, цены рассчитаны на самых богатых граждан РФ. Но меня кое-что смутило в этом проекте.

🛒 В доме нет коммерческих помещений на первом этаже - и это преподносится как преимущество. Предположим, Татьяна Ким смотрит квартирку за ₽305 млн (самый скромный лот - 71 м2). Мы же знаем, что одежду и обувь она покупает у себя на WB. И куда ей идти за заказом? Ближайший ПВЗ аж в 400 метрах от дома. А ведь мог бы располагаться прямо на первом этаже. Неудобно.

🛏 По планировкам: студий нет, однушек нет, двушек, подозреваю, тоже почти нет. Квартиры от 71 до 366 м2. А куда же Владимиру Потанину селить всех своих многочисленных мажордомов, постельничих и виночерпиев? В «Доме Левенсона» что ли прикупать им коморки? Неудобно.

🔇 Новая технология Perfect Silence - шумоизоляция, снижающая звуки от соседей в 2,6 раза. Но это всё равно не решение! Если поэт-песенник Михаил Гуцериев решит в 22-00 пригласить домой порепетировать певца Лепса, то всё равно будет слышно, и как минимум до 23-00 придётся на этом концерте невольно присутствовать. Неудобно.

🌿 Из необычных фишек: оранжерея с «вечноцветущей экосистемой» в моллированном стекле. Звучит красиво. Но что там будет расти? Свои огурчики или помидорчики предполагаются? Скорее всего нет - Sminex высадит там что-то красивое, но несъедобное. Неудобно.

🔻Итого. Я лично не очень понимаю, на каких покупателей рассчитывает застройщик. Для №2, №23 и, вероятно, для №25 списка российского Forbes дом не очень подходит. А цены атас, конечно.

Кому выгодна низкая ключевая ставка?

🗓 Скоро очередное заседание ЦБ РФ. Будут понижать, держать, а может и повышать ставку. Большинство участников рынка недвижимости видит в снижении ставки благо: снизят - и деньги потекут с депозитов в недвижимость. Я об этом писал много раз: если и потекут, то относительно мало и не сразу.

💰 А вот что интересно. Очень большой части людей, имеющих деньги, в том числе инвесторам, снижение ставки вообще не нужно. Им и так хорошо. Инфляция ~10%, депозиты и другие финансовые инструменты дают >13-14%. Эти 3-4% реальной доходности вполне ОК (с учетом минимальных рисков).

🗺️ Есть на свете страна, где относительно низкая инфляция и высокая ключевая ставка сосуществуют целых 25 лет. И 25 лет огромное количество инвесторов зарабатывает на разнице между инфляцией и ключом. Это Бразилия. Сейчас там ключ (Selic) 14,75% (был снижен с 15% в марте 2026) при инфляции 3,8%.

📜 История такая: после гиперинфляции 1980-х общество потребовало от местного ЦБ - «больше никогда». И ЦБ Бразилии стал держать ставку высокой всегда, при любой, даже незначительной угрозе инфляции. Двузначным ключ остаётся там с конца 1990-х (исключением стал период пандемии, как и во всем мире) - и это не временная антикризисная мера, а норма уже четверть века.

Как это сказалось на экономике:
🔸 Экономика росла медленно, периоды стагнации сменялись слабым восстановлением
🔸 Многие публичные компании реального сектор годами занимали, чтобы платить проценты по старым долгам.
🔸 Госдолг (внутренний и внешний) раздувается
🔸 Сформировался мощный класс рантье: банки, держатели гособлигаций, частные инвесторы.

🤗 За высокую ставку - коалиция состоятельных и влиятельных интересантов. За снижение - поредевшие остатки частного бизнеса, у которых политического веса намного меньше.

🇷🇺 А теперь возвращаемся в Россию. Наши олигархи-банкиры (Костин, Греф и далее по списку) на самом деле не заинтересованы в снижении ключа - посмотрите на их доходы в последние «сложные» годы. ЦБ «по бразильский системе» боится разгона инфляции и действует очень медленно и осторожно. Сотни тысяч, если не миллионы вкладчиков держат триллионы на депозитах. Всех их статус-кво вполне устраивает.

🏭 И только реальный бизнес не может нормально развиваться, да ещё и оплачивает повышенные налоги.

🤔 Я не уверен, что с учётом такой расстановки сил ситуация в России не скопирует бразильскую лет этак на 5-10. Новая нормальность в виде 12-16% при инфляции 8-12% на годы вперёд - сценарий вполне себе рабочий.

🏝 Вилла как инвестиция: мечтать хотя бы можно или нельзя?

📊 Если коротко - можно, но с оговорками. Intermark Global в своём отчете GLOBAL VILLA INDEX разобрали 15 локаций в 12 странах по трём параметрам: доступность метра, арендная доходность и рост стоимости. Доступность метра - это сколько квадратных метров виллы инвестор получает за $1 млн. На Бали - 396 м2, на Пхукете - 355 м2, в Маскате - 318 м2. В Дубае - 193 м2, на Лазурном берегу - всего 70 м2.

💵 Доходность и капитализация в разных локациях не совпадают. По аренде лидируют Бали (около 6,8%), Пхукет (6,0%) и Абу-Даби (5,2%), средняя по выборке рентная доходность - около 4% годовых. По росту стоимости за два года впереди Абу-Даби (+21%), Пхукет (+20%) и Бодрум (+19%).

🧮 Вилла на Бали за $960 тыс. при доходности 6,8% и росте стоимости на 8-9% в год даёт совокупную валютную доходность около 15%. Вилла на Лазурном берегу за $5,6 млн при доходности 3,5% и росте 8% даёт около 11-12% совокупно, но при чеке в 5,8 раза больше и более низкой ликвидности.

⚠️ Минусы инвестиций в виллы! Низкая ликвидность - продажа виллы за $1 млн в несезон занимает мин. 12 месяцев. Операционные расходы на содержание, налоги и страховку съедают 2-3 процентных пункта из заявленной доходности. Концентрация риска в одной точке - туристический поток может резко упасть и актив превращается в чемодан без ручки. Ну и порог входа: нормальная инвестиционная вилла стоит от $700 тыс...

👀 В общем, инвестиционная идея неоднозначная. Но есть инвесторы - большие любители вилл! Вероятно, они выбирают недвижимость сердцем.

☑️ Верховный суд РФ вынес важное решение: дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Даже если это коммерческая недвижимость. Даже если обе стороны - ИП. Даже если объект сдается в аренду.

🏢 Фабула: в 2019 году мать подарила дочери 11 объектов коммерческой недвижимости в Пермском крае. Обе - ИП, помещения сдавались в аренду. Налоговая в 2023 году доначислила дочери ₽2,43 млн. НДФЛ плюс ₽30,4 т. штрафа, сочтя подарок «предпринимательским внереализационным доходом». Три судебные инстанции встали на сторону налоговиков. Но коллегия ВС РФ 21 апреля всё развернула.

📜 Логика ВС: освобождение от НДФЛ зависит исключительно от наличия семейных или близкородственных отношений. Ни вид использования имущества, ни его функциональное назначение, ни статус ИП у сторон сделки значения не имеют. Недвижимость «меняет собственника, но остаётся внутри круга близких родственников» - никакой экономической выгоды не возникает (по логике судей ВС).

🛡 Бонусом ВС дал важную отсылку к «принципу защиты правомерных ожиданий налогоплательщиков». Минфин годами писал, что такое дарение НДФЛ не облагается. Граждане добросовестно на эти письма опирались. Если государство транслирует определённую трактовку нормы, оно не должно наказывать за следование ей.

🔪ФНС в письме от июля 2023 года требовала использования имущества «только в личных целях». Суды чаще вставали на сторону фискалов. Напомню кейс, который я разбирал: муж-ИП подарил жене-ИП готовый арендный бизнес - и налоговая доначислила жене УСН 6% со стоимости подаренного помещения. Теперь такая история не должна повториться.

🏠 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Напрямую. Дарение объектов готового арендного бизнеса, стрит-ритейла, апартаментов между родителями и детьми, супругами, братьями-сёстрами теперь защищены на уровне ВС. Структурирование активов внутри семьи стало безопаснее - можно передавать недвижимость следующему поколению без отчислений налоговой. Это хорошая новость для всех, кто строит семейный портфель недвижимости.

☝️Возможно, скоро такое окончательно запретят. Перешлите друзьям и знакомым пока ещё можно.