Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Не усложняй нелёгкую жизнь или Зачем инвестору «сложная» фин.модель можно же проще считать?

🤓 Многие инвесторы в недвижимость (и даже инициаторы проектов) оценивают долгосрочные, длящиеся более года, проекты, просто создав табличку с подсчетами доходов и расходов в столбик. Такой подход кажется простым, но он может быть неточен и опасен.

Проблемы подсчетов в столбик:
🔸Не учитывается время. Деньги, вложенные сегодня, стоят дороже, чем те же деньги через 2-3 года.
🔸Рассчитывается рентабельность проекта вместо необходимых метрик вроде IRR и NPV.
🔸Невозможно корректно рассчитать годовую доходность - деление доходности на 2 или 3 (в зависимости от количества лет в проекте) является грубейшей ошибкой.
🔸Неинформативно: нет важных элементов расчетов, например, инвестор может не видеть периоды, когда проект требует дофинансирования.

Преимущества грамотной финансовой модели:
🔹Все денежные потоки посчитаны правильно по периодам с учетом ценности денег во времени.
🔹Есть полная картина: все доходы и расходы с разбивокй по временным периодам.
🔹Рассчитываются корректные финансовые показатели, IRR и NPV, которые просто нельзя посчитать в столбик.
🔹Можно легко менять исходные данные и видеть, как это влияет на доходность.
🔹Понятен оптимальный способ финансирования - собственные/заемные средства.

⚠️Когда я это всё пишу, я хорошо понимаю, что для абсолютного большинства людей мои слова имеют нулевую ценность. Абсолютное большинство инвесторов продолжит верить своим или чужим расчетам в столбик. Кстати часто такие "простые и понятные" расчеты сделаны только для того, чтобы ввести в заблуждение.

🧮 Чем сложнее проект (чем больше данных необходимо учесть), тем больше важность применения финансового моделирования. В примере, приложенном к этому посту, очень простой проект, поэтому разница не выглядят значительной. Но если бы это был сложный проект девелопмента или редевелопмента с применением заемных средств...

🎲 Финансовая модель может казаться сложной, но она необходима для объективной оценки инвестпроекта в недвижимости.

💜 Отчётность публичных продуктовых ритейлеров - ценный источник информации для инвесторов в торговую недвижимость, сданную в аренду федеральным сетям. Финансовое здоровье арендатора определяет надёжность арендного потока и стоимость самого объекта.

💜 Разберём, на какие метрики стоит обращать внимание и почему.

💜 Динамика выручки и LFL-продажи. Общая выручка показывает масштаб бизнеса, но для инвестора в недвижимость важнее показатель сопоставимых продаж (like-for-like). LFL отражает, как растут продажи в магазинах, открытых более года назад. Положительная динамика LFL означает, что конкретный магазин, арендующий ваше помещение, скорее всего тоже растёт по выручке, что снижает риск его закрытия и создаёт основу для индексации аренды.

💜 Декомпозиция LFL: трафик против среднего чека. Рост за счёт чека при снижении трафика часто отражает инфляционную составляющую: люди приходят реже, но тратят больше. Устойчивый рост трафика — более качественный сигнал, говорящий о реальной востребованности магазина. Если трафик устойчиво падает несколько кварталов подряд, это повод задуматься о долгосрочных перспективах формата.

💜 Динамика торговых площадей и количество открытий. Расширение сети говорит о её фактических возможностях и стратегических приоритетах. Если сеть активно открывает новые магазины, текущая бизнес-модель скорее всего работает. Замедление открытий или закрытие магазинов в формате - сигнал к более внимательному анализу.

💜 Валовая и EBITDA рентабельность. Прибыльность сети определяет её способность платить аренду в долгосрочной перспективе и переживать кризисы. Сети с устойчиво высокой рентабельностью более надёжны как арендаторы: у них есть запас прочности, чтобы выдерживать рост издержек без переноса части проблем на арендодателей.

💜 Расходы на аренду (в % от выручки). Прямой индикатор арендной нагрузки на бизнес. Если расходы на аренду растут опережающими темпами относительно выручки, сеть приближается к пределу возможностей платить за помещения. Стабильное соотношение (как у X5 — 4,0% от выручки) говорит о здоровом балансе между ростом бизнеса и затратами на размещение.

💜 Долговая нагрузка: чистый долг / EBITDA. Мультипликатор показывает закредитованность сети относительно операционной прибыли. Значение до 2x обычно комфортно для ритейла, выше 3x - повод для внимания. Высокая долговая нагрузка в условиях высоких ставок означает давление на чистую прибыль, что может ограничить возможности сети по индексации аренды.

💜 Однако убыток сам по себе - не приговор арендатору. Аренда платится из операционного денежного потока, а не из чистой прибыли: убыток может возникать из-за неденежных статей, высоких финансовых расходов или разовых списаний, при этом EBITDA и денежный поток остаются положительными, а магазины продолжают исправно платить аренду.

💜 По-настоящему тревожные сигналы - устойчивое падение EBITDA несколько кварталов подряд, отрицательный операционный денежный поток, опасный рост долговой нагрузки и закрытие магазинов. Один убыточный отчётный период у крупной федеральной сети — повод изучить причины, а не основание для панических решений.

💜 Развитие цифровых каналов. Растущая доля онлайн-продаж и экспресс-доставки - современный фактор устойчивости ритейлера. Магазин в правильной локации может выполнять роль дарксторa или пункта сборки заказов, что снижает риск отказа от помещения.

💜 Регулярный мониторинг отчётности арендаторов - естественная часть работы профессионального инвестора в коммерческую недвижимость.

💜 Платформа SimpleEstate берёт эту работу на себя: отбор объектов с надёжными федеральными сетями, постоянный анализ финансового состояния арендаторов и оценка рисков на уровне портфеля - всё это часть профессионального управления, которое получает каждый инвестор платформы.

📲 Наш MAX

🏴‍☠️ В Москве массово закрываются рестораны - это, вероятно, слышали все. Но не все слышали, что в Москве массово открываются новые рестораны 🏁.

🌯Просто концепция новых точек общественного питания меняется и демократизируется. Открытия 2026 года - это фастфуд новой волны (смэш-бургерные, сэндвичные, стритфуд-моноконцепции с одним продуктом, пекарни), рестораны русской кухни и авторские шеф-рестораны, куда люди идут «на конкретного повара».

🥣 Нельзя сказать, что дефицит помещений на рынке существует - всё-таки закрытия позволяют арендаторам выбирать. Однако есть дефицит конкретно небольших помещений на самых востребованных центральных улицах под новые ресторанные форматы.

🔍 Кстати, рестораторы активно пытаются найти замену Патрикам с их толпами нецелевых посетителей-туристов и завышенными ставками аренды. Один из возможных адресов и новое место силы - Мясницкая.

🏛 Например, в особняке Кузнецова, историческом здании конца XIX века, на Мясницкой, 8/2 в 2 минутах пешком до «Лубянки» и «Китай-города» прямо сейчас экспонируется сразу 10 блоков площадью от 53,3 до 960,2 м2 с отдельными входными группами с фасада и высотой потолков 5.5 м.

🍕Блоки от 53 м2 закрывают потребности моноконцепций и стритфуд-проектов, площади 200-340 м2 подходят под авторские шеф-рестораны, крупные блоки 534 и 960 м2 - под флагманские форматы.

🥞Такая нарезка и делает реалистичным сценарий ресторанного кластера в одном здании. Ставки аренды на помещения стартуют от ₽1,35 млн до ₽5,3 млн в месяц.

🍽 Успех ресторанов в центре Москвы часто создает не только кухня, но и само пространство. «Турандот», «Кафе Пушкинъ», «Белуга» – воспринимаются как места с историей и собственной ценностью: исторический фасад, парадные залы, высокие потолки, детали старой Москвы. Именно недвижимость, в которой расположен ресторан задаёт уровень заведения и помогает гостям запомнить не только еду, но и сам адрес.

🍰 В общем, не всё так плохо в Москве - пульс ресторанного рынка бьётся. Несмотря на закрытия ресторанов, тенденция на их открытие также сильна.

☝️Зачем нужна эта сделка? Моя личная версия!

🛩️ Компания в плохом состоянии: долгов на ₽750 млрд, убыток по 2025 году ₽2,3 млрд, а стоит SMLT ₽35 млрд.

⭕ Если вдруг завтра «Самолёт» обанкротится - акции семьи Кенина превратятся в туалетную бумагу, наследники потеряют всё. А вот если они дадут компании этот почти миллиард в долг в виде займа, то при банкротстве они станут не акционерами, а кредиторами. А кредиторам деньги возвращают раньше, чем акционерам. Ну и возможно, эти деньги спасут компанию и отсрочат неизбежное.

🎲 Если «Самолёт» выживет - наследники сохранят основной пакет акций и заработают на них. Если «Самолёт» утонет - у них хотя бы будет шанс вернуть тот миллиард. Возможно, подобные сделки будут еще.

🇨🇳 Откуда такая версия? Похожую схему уже проделывал один из крупнейших застройщиков Китая - Sunac China. Попав в долговой кризис акционер Sunac Сунь Хунбинь продал долю в застройщике и одновременно дал своей компании беспроцентный займ на $450 млн. Спойлер - это не помогло и Sunac China докатился до банкротства.

🤔Вчера жизнь подкинула мне воспоминание! У меня сейчас проходят встречи с инициаторами проектов в сфере недвижимости - и один из инициаторов высказал интерес к базе инвесторов SimpleEstate. Мол, «дайте мы разошлем «вашим» инвесторам наши инвестиционные предложения по флиппингу квартир».

🤨Я, конечно, (как мог) вежливо отказал - это, мягко скажем, был очень странный заход! Позже я обдумывал этот эпизод и вспомнил, что периодически вспыхивают и утихают скандалы с утечкой или кражами баз клиентов банков, риэлторских, сервисных компаний, автосалонов и т.д. А часто их уносят бывшие сотрудники...

🔻Когда-то давно я работал в компании Blackwood и вопрос «слива базы» обсуждался мной где-то 20 лет назад с акционером этой компании Константином Ковалевым (ныне Webster). Он говорил, что база Blackwood ничего не стоит, потому что нельзя продать человеческие отношения. Много позже мы обсуждали эту тему с Георгием Дзагуровым, акционером Penny Lane Realty. Он тоже сказал, что до 10% клиентов компании - друзья и приятели Георгия, а остальное - контакты сотрудников PLR, в которой люди работают много лет.

☑️ И я лично тоже так думаю. «Телефонная книжка» Цогоева... Ну там много есть интересных людей, но писать или звонить им должен я, чтобы у этой базы осталась ценность. И еще вопрос, что это за база такая, что там за люди, какие у них интересы, риск-профиль, капитал… Короче, контакт некоего потенциально подходящего на роль клиента (покупателя | инвестора) человека - это не всё, совсем не всё. Чтобы заработать на контакте нужно поработать, построить доверительные отношения, показать компетенции, стать хоть в чем-то полезным.

☎️ Те, кто меня близко знают, подтвердят, что я часто делюсь контактами, знакомлю людей и не цепляюсь за свою «уникальную базу». Мало просто получить контакт, нужно верно выстроить коммуникацию, чтобы был выхлоп.

💵 А что будут делать люди с купленной или украденной базой? Начнут спам-прозвон или смс-ки / вотсапки разошлют? Получат только обратный эффект - раздражение или игнор.

❌ Никакие "чужие" базы инвесторов не помогут НАЙТИ ДЕНЬГИ. Это системная деятельность по построению долгосрочных отношений и лояльности. Просто нужно научиться правильно её строить.

🏁 Стартуем обучение в понедельник 1 июня, в группе пока 8 свободных мест. Записаться: fin.atsogoev.com

Ровно 7 лет назад написал текст про крах рынка недвижимости в недалёком будущем. Пора уже и тут поделиться.
https://dzen.ru/a/Xh3rdpUV7gCu40t2

Мне переслали комментарий по моему утреннему посту про индексацию:
«Это на растущем рынке можно арендаторам руки выкручивать, а на падающем не то что про индексацию забудешь, но и ставку уронишь чтобы с пустыми метрами не остаться».

☝️Так-то оно так, но... Всё зависит от помещения, ставки и арендатора. Если помещение ликвидное и его можно сдать по ставке выше, чем после индексации с текущим арендатором, можно жестить и ненадолго оставаться с пустыми метрами. Да, это потери и затраты. Это риск. Но арендатор - это партнёр по бизнесу и если он не тянет, у него проблемы, то лучше избавиться от этой хромой утки, особенно, если помещение и ставка позволяет. В иных случаях в 2026 году лучше пытаться договориться.