Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🥹 Как быстро растут чужие дети и бизнес-центры. Ну вот же, как будто вчера, в апреле 2023 года писал о смене продуктовой концепции и старте продаж в БЦ «Опус» на Павелецкой - и уже новость о том, что PIONEER получил от Мосгосстройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию.

📍«Опус» находится на первой линии Дербеневской набережной, это 13-этажное здание  общей площадью 36,4 тыс. м2 на 112 офисов. Первый этаж отдан под магазины, кафе и рестораны. Есть большое лобби 400 м2 в стиле русского севера, а на внутренней территории разбит парк на 5,5 тыс. м2 с коворкингом.

📊 К текущему моменту реализовано 87% офисов: в продаже осталось семь лотов.

💵 Начинали продавать в марте 2023 года по ₽380 тыс/м2, сейчас цена экспонирования небольшого офиса 75 м2 - ₽825 тыс/м2.

🏗 Петербургский застройщик LEGENDA готовится размещать биржевые облигации. Можно легендарно зафиксироваться под ставку >20% на два года.

💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
💵 Номинал облигации ₽1 тыс.
🗓 Срок обращения ~ 2 года (720 дней)
💸 Ориентир по купону - не выше 21,5% годовых (могут снизить в процессе размещения, если будет высокий спрос).
💳 Выплата купона - ежемесячно.

📅 Сбор заявок - 22 октября, размещение - 27 октября
🔓 Доступны неквалифицированным инвесторам

💡Рейтинги LEGENDA:
BBB+ (стабильный) от НКР и BBB (стабильный) от АКРА.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 Уже имею Легенду (или она меня)
👀 Не надо брать

📊 Работающие в Дубае компании Betterhomes и Savills опубликовали наконец-то аналитические отчёты за 3-й квартал 2026.

📉 Сделок стало меньше: 34 615, это -2% за квартал и -38% год к году (Betterhomes). Обычно в третьем квартале объём сделок увеличивается по отношению ко второму, с 2017 по 2025 год количество сделок в среднем увеличивалось на 16,4%. В этот раз впервые с 2018 года минус.

🔄 Начала меняться структура сделок. Вторичка выросла на 16% за квартал, до 10 055 сделок (хотя к прошлому году всё ещё -40%). Новостройки просели на 8%, их доля в сделках снизилась с 76% до 71%.

💸 Общий объём сделок зафиксирован на уровне ~$20,1 млрд, -47% год к году. Цены при этом умеренно корректируются. Согласно данным Земельного департамента Дубая (DLD) и Betterhomes, медианная цена кв. фута с июня по сентябрь снизилась на 2,4% по квартирам и на 2,3% по виллам.

🏠 Спрос на аренду при этом бьёт рекорды. Обращения арендаторов в Betterhomes выросли на 45% за квартал и на 15% год к году. Население Дубая с начала года выросло почти на 227 тыс. человек, до 4,8 млн. Но ставки аренды не растут: медианная стоимость аренды квартир снизилась на 3,8% за квартал, вилл - на 2,3%.

🔻Итого. Обвала не случилось, во всяком случае пока. На 2027-2030 годы запланирован ввод более 525 тыс. единиц жилья (Savills). Устойчивость рынка жилой недвижимости Дубайска будет зависеть от того, успеет ли растущее население «переварить» этот объём новостроек.

Если ты такой умный, почему же ты такой бедный?

☝️ Этот вопрос инвесторам задает государство. С 1 января 2026 года имущественный порог для получения статуса квалифицированного инвестора вырос до ₽24 млн. Деньги нужно показать брокеру или УК ПИФ, например, в виде выписки со счета банка. Учитываются деньги на счетах и вкладах, ценные бумаги, драгметаллы на металлических счетах и некоторые ЦФА. Недвижимость и доли в бизнесе в зачёт не идут.

🤷 А что делать инвестору, у которого прямо сейчас на счетах нет ₽24 млн, но хочется попробовать ЗПИФ для квалов? Подделка банковских выписок - это преступление.

🗑Но можно набрать оборот по сделкам с ценными бумагами на ₽6 млн за год. Однако если человек никогда не имел дела с фондовым рынком и не понимает, как это сделать через брокера, этот путь для него закрыт.

🧠 Хорошая новость в том, что у государства появился вопрос «А ты правда умный?» и приз за правильный ответ. С 31 августа 2026 года Банк России включил сертификат Московской биржи в перечень документов, подтверждающих квалификацию по образовательному критерию. Если есть сертификат Мосбиржи, имущество, доход и обороты подтверждать не нужно. Чтобы получить Сертификат, нудно сдать экзамен на подтверждение статуса квалифицированного инвестора.

Как устроен экзамен Мосбиржи:
🔹 50 вопросов из закрытой базы примерно на 550 вопросов
🔹 длительность 60 минут
🔹 сдаётся дистанционно через «Финуслуги», с компьютера, под прокторингом (включенная веб-камера)
🔹 проходной балл - 35 верных ответов
🔹 стоимость попытки ₽8 тыс. (количество попыток не ограничено)
🔹 сертификат выдают в течение 7 дней, и он действует бессрочно

💼 Зачем вообще сдавать экзамен? Полезно понимать, как устроена биржа, как работают участники фондового рынка и какие инструменты на нём обращаются. Именно это и проверяют на экзамене. ЗПИФ для квалов тоже по-своему рискованный продукт, и входить в него лучше подготовленным. Поэтому, лично с моей точки зрения, экзамен для инвестора - вещь полезная.

🔗 Пройти настоящий или пробный экзамен можно здесь: https://finuslugi.ru/qualinvest

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🌍 Для сравнения: в США аккредитованным инвестором становятся по доходу (от $200 тыс. в год, $300 тыс. на семью, два года подряд) или по состоянию (от $1 млн без учёта основного жилья). Третий путь - профессиональная лицензия: нужно сдать один из экзаменов FINRA, американской саморегулируемой организации и получить сертификат Series 65. В ЕС, чтобы перейти в профессиональные клиенты, нужно выполнить 2 из 3 условий: регулярные крупные сделки, портфель от €500 тыс. и не меньше года работы в финансовом секторе.

📋В общем, в России стать квалом сейчас намного легче, чем на загнивающем.

❓ Как насчёт того, чтобы обменять свой интеллектуальный капитал и ₽8 тыс. на полезную бумажку?

👍 Я уже квал, мне по 🥁
🔥 Сдам экзамен
👀 Я инвестирую ТОЛЬКО в бетон

📱Мой коллега Петя жалуется у себя в тг-канале, что не заработал деньги на платформе GetEnd. Эксперт Вася сообщил в своих соц.сетях, что получает аж 10% годовых от своей виллы на Гоа. А блогер Серёжа покупает апартамент в проекте «Молчуново» со скидкой 50% и утверждает, что это выгодно!

🔍Стоит ли обращать внимание на всю эту  информацию? Что из этого применимо к вам? Возможно, ничего. Вполне может быть, что кое-что можно использовать в своих целях. Но абсолютно точно, чужой опыт - это информация для размышления, а не руководство к действию.

🚨Спойлер: случаи из соцсетей - это не ваша инвестиционная стратегия.

1️⃣ Скрытая мотивация. Петя, ругающий краудлендинг, возможно имеет личные претензии к платформе или просто создает хайповый контент для привлечения аудитории. Вася, нахваливающий недвижимость на Гоа, вообще выступает в роли брокера, заинтересованного в продаже подобных объектов. Ну а у Серёжи может быть просто заключен долгосрочный рекламный договор с застройщиком «Молчуново». Наверное, следует подумать, каковы могут быть скрытые мотивы для публичного освещения свой позиции по тому или иному вопросу.

2️⃣ Неизвестные факты. Петя мог вложить деньги в самый рискованный проект на платформе ради высокого процента. Васе повезло купить апартамент на Гоа в идеальный момент. Без полного контекста рассказанные истории - лишь верхушка айсберга, а попытки копировать чужие действия могут привести к совершенно противоположным результатам.

3️⃣ Анализируйте кейсы. Вместо категоричного «краудлендинг - это обман» или «недвижимость на Гоа - золотая жила», задайте правильные вопросы: какие конкретные факторы могут привести к успеху или неудаче? Были ли это особенности рынка, время входа, размер инвестиций, уровень компетенции или просто удача? Если вас заинтересовал тот или иной опыт, стоит поискать закономерности и сформировать личные подходы к анализу инвестиционных идей.

4️⃣ «Потренируйтесь на кошках». Попробуйте самостоятельно проанализировать инвестиционное предложение и пройти путь инвестора с начала и до конца. Некоторые инвестиционные идеи предполагают вход с минимальными инвестициями. Не во все, но во многие инвестиционные идеи можно вложить деньги через механизмы коллективных инвестиций. Используйте эти инструменты для старта с малого: ЗПИФы, краудфандинговые или краудлендинговые платформы. Так вы сможете проверить любую «интересную» или «провальную» стратегию - торговые помещения с супермаркетами, займы под залог, флиппинг, инвестиции в зарубежную недвижимость, склады… - вложив относительно небольшую сумму и получив реальный опыт без катастрофических рисков.

🔻ИТОГО! Используйте чужой опыт как источник идей, который должен быть адаптирован под свою ситуацию. Самая надежная стратегия — это совмещение анализа чужого опыта с собственными экспериментами. И уж точно, экспериментировать нужно не на всю котлету! Распределите инвестиции между разными инструментами и форматами, постоянно оценивайте результаты и корректируйте стратегию. Настоящий опыт приходит только с практикой, а разнообразие подходов защищает от катастрофических потерь, если один из них не сработает.

📜 А еще, пожалуйста, прочитайте мой дисклеймер и сделайте выводы о моих рекомендациях!

⚡️Девелопер подвел операционные итоги года: «Продали квартир на 100 млрд!» А через пару месяцев выходит финансовая отчётность с убытком 2 млрд. Кто-то приврал? Вообще нет - всё было правдой. Просто это были два разных отчёта о разных вещах.

✅ Операционные результаты показывают, что компания сделала за период: сколько продала, построила, перевезла или добыла.
✅ Финансовые результаты показывают, как это всё отразилось в деньгах. В России их публикуют в двух видах: РСБУ (российские стандарты бухгалтерского учёта) и МСФО (международные стандарты финансовой отчётности).

📜 «Операция» происходит от латинского operatio, «работа, действие». «Финансы» восходят к старофранцузскому finer, «завершать, рассчитываться». Операционные результаты рассказывают, что сделали, а финансовые — чем всё закончилось в деньгах.

В чём главное отличие?
Операционные показатели бывают и в рублях (долларах, дирхамах и т.д.), поэтому их легко спутать с финансовыми. Разница в двух вещах:

1️⃣ Что считают. Операционные результаты фиксируют объём сделанного: на сколько в деньгах подписали договоров, сколько метров сдали в эксплуатацию и т.д. Финансовые показывают, сколько из этого компания уже заработала и учла (по РСБУ или МСФО). Например, выручка признаётся не в момент продажи, а по мере выполнения обязательств: по МСФО обычно по мере строительной готовности, по РСБУ часто только при вводе дома.
2️⃣ Что учитывают. Операционный отчёт показывает только одну сторону бизнеса - чаще всего позитивную. Финансовая отчётность показывает все стороны: доходы, расходы, долги, проблемы и т.д.

☯️ Поэтому рекордные продажи и убыток в одном году вполне совместимы. Квартиры продали, а заработать на них в полной мере компания сможет только в светлом будущем, когда дома будут достроены.

📑 Годовую финансовую отчётность проверяет аудитор и пишет своё заключение, на её подготовку уходят месяцы. Операционные данные компания публикует сама (их не проверяют внешние специалисты), и выходят они намного быстрее.

Примеры показателей:
1️⃣ Девелопмент. Операционные: продажи в м2 и ₽, средняя цена м2, ввод и так далее. Финансовые: выручка, EBITDA, чистый долг и так далее
2️⃣ Ритейл. Операционные: число магазинов, трафик, средний чек и так далее. Финансовые: выручка, EBITDA, прибыль и так далее
3️⃣ Арендный бизнес. Операционные: заполняемость, ставки аренды, WALT (средневзвешенный срок до окончания договоров аренды) и так далее. Финансовые: арендная выручка, NOI, денежный поток, FFO и так далее

Итого: операционные результаты показывают куда и как движется бизнес. Финансовые - зарабатывает ли бизнес на этой движухе.

👍 Ясно-понятно
🔥 Путано-запутано

#ликбез