Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

💍 Ювелирный магазин на рынке ГАБ традиционно воспринимается как арендатор высокого класса: дорогой товар, престижная локация, красивая витрина. Но ювелирная розница сейчас проходит через изменения глобального масштаба, и это скажется на оценке бизнеса подобных арендаторов.
💎 Мировой оборот лабораторных бриллиантов в 2025 году составил $29,5 млрд, или 21% всего рынка. Такой камень дешевле натурального на 80-90%. С 1 сентября 2026 года выращенные камни в России запрещено называть бриллиантами - но потребитель все чаще выбирает именно искусственный камень.
📈 За три года золото подорожало более чем в полтора раза, унция впервые превысила $4,6 тыс. Себестоимость изделий с бриллиантами в 2023-2025 годах выросла на 35-40%.
📊 Рынок ювелирной розницы в 2025 году вырос до 493,3 млрд ₽, но рост номинальный: в натуральном выражении продажи сократились на 3%, а в 1 кв. 2026 года упали еще на 5-10%. За 12 месяцев число магазинов в городах-миллионниках уменьшилось на 6%, до 5,9 тыс. точек.
🌐 Маркетплейсы уже формируют около 15% оборота продаж украшений, доля может удвоиться за пять-десять лет. Массовый спрос уходит в онлайн, офлайн остается каналом для премиальных украшений.
🇷🇺 К лету 2026 года у зарубежных люксовых брендов в России почти не осталось магазинов. Их адреса занимают отечественные марки, часто интереснее и свежее глобальных имен.
📍 Требования к помещениям специфические: площадь небольшая, 15-60 м2, но обязательны первая линия и отдельная входная группа. Выручка на метр и маржинальность здесь выше, чем почти в любом ритейле, поэтому ювелиры способны платить высокую аренду.
🔍 Пример: помещение 16,9 м2 в Богословском переулке, 16/6с1, в сердце Патриарших. Цена 50,4 млн ₽, аренда 350 000 ₽ в месяц, 4,2 млн ₽ в год. Первый этаж жилого дома, отдельная входная группа с фасада. Арендатор - бренд WELEMENTS из Санкт-Петербурга, флагманский бутик.
💡 Итог: отрасль перестраивается сразу по нескольким осям - дешевеющие лабораторные камни, дорожающий металл, уход спроса на маркетплейсы, смена иностранных имен на локальные. Локальные бренды за счет мобильности выглядят бенефициарами изменений. Небольшое помещение на правильной улице центра простаивать не будет.
⚠️ Не реклама, не инвестрекомендация.

💍 Ювелирный магазин на рынке ГАБ традиционно воспринимается как арендатор высокого класса: дорогой товар, престижная локация, красивая витрина. Однако ювелирная розница прямо сейчас проходит через изменения глобального масштаба, что непременно должно сказаться на оценке бизнеса подобных арендаторов.

💎 По оценке Ассоциации ювелиров, мировой оборот лабораторных бриллиантов в 2025 году составил $29,5 млрд, или 21% всего глобального рынка бриллиантов, а в отдельных странах их доля в продажах достигает 22%. Лабораторный камень, созданный не природой, а человеком, дешевле натурального на 80-90%, то есть разница в цене на витрине доходит до десяти раз. При этом с 1 сентября 2026 года выращенные камни в России запрещено называть бриллиантами и указывать их вес в каратах. Тем не менее, потребитель во всем мире все чаще отдает предпочтение искусственным бриллиантам.

📈 За три года золото выросло в цене более чем в полтора раза, в начале 2026 года унция впервые превысила $4,6 тыс. Серебро за три года подорожало вдвое. Себестоимость классических изделий с бриллиантовыми вставками в 2023-2025 годах выросла на 35-40%.

📊 Объем рынка ювелирной розницы в 2025 году составил 493,3 млрд ₽, рост на 7,3% против 25,6% годом ранее, средний чек достиг 10 тыс. ₽. Но весь рост номинальный: по данным Федеральной пробирной палаты, объем реализации в натуральном выражении сократился на 3%, а в первом квартале 2026 года продажи упали еще на 5-10%. По данным «2ГИС», за 12 месяцев число ювелирных магазинов в городах-миллионниках уменьшилось на 6%, до 5,9 тыс. точек, причем основная доля приходится на Москву - около 2 тыс. магазинов.

🌐 Маркетплейсы уже формируют около 15% оборота продаж украшений в стране, и участники рынка ждут удвоения этой доли за пять-десять лет. Массовый, чувствительный к цене спрос уходит в онлайн, а офлайн остается каналом продаж для премиальных и дизайнерских украшений.

🇷🇺 К лету 2026 года у подавляющей части зарубежных ювелирных люксовых брендов в России не осталось действующих магазинов. Освободившиеся адреса занимают отечественные марки, и отечественные ювелиры среди них - в первых рядах. Многие из этих брендов интереснее и свежее глобальных имен, а потребитель все чаще выбирает необычное, немассовое и узнаваемое не логотипом, а дизайном - вместо очередных «гвоздей от Картье» и их многочисленных реплик.

📍 Требования к помещениям у отечественных ювелиров остались специфическими. Площадь им нужна небольшая - от 15 до 60 м2, - зато обязательны первая линия, отдельная входная группа и витринное остекление. Критичен не трафик сам по себе, а качество аудитории, поэтому ювелиры выбирают Патрики и их более тихие окрестности, Никитскую, Тверскую, Кузнецкий мост, Остоженку. Технических ограничений почти нет: серьезная электрическая мощность, мощная вытяжка и канализация не требуются. И главное - плотность выручки на квадратный метр и маржинальность бизнеса здесь выше, чем почти в любом другом ритейле, поэтому ювелиры способны стабильно платить высокую арендную плату.

🔍 Типичный пример ГАБа с отечественным ювелирным магазином - помещение 16,9 м2 в Богословском переулке, 16/6 с1, в пяти минутах от «Пушкинской» и «Тверской», в самом сердце Патриарших. Цена 50,4 млн ₽, арендный поток 350 000 ₽ в месяц, то есть 4,2 млн ₽ в год. Первый этаж жилого дома, потолки 3,0 м, открытая планировка, отдельная входная группа с фасада. Арендатор - ювелирный бренд WELEMENTS из Санкт-Петербурга, для которого это флагманский бутик.

💡 Итог: ювелирная отрасль перестраивается сразу по нескольким осям - дешевеющие лабораторные камни, дорожающий металл, уход массового спроса на маркетплейсы, смена иностранных имен на локальные, - и в этой перестройке локальные бренды за счет своей мобильности выглядят настоящими бенефициарами изменений. Но о рисках тоже забывать не стоит. Небольшое помещение с отдельным входом на правильной улице центра не будет простаивать и найдет своего арендатора, даже если все женщины одномоментно откажутся от украшений. Но этого точно можно не ожидать в ближайшее время!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏢 На рынок вышел новый бизнес-центр от «Суммы элементов» в Дорогомилово, в 5 мин. пешком от метро «Парк Победы».

📍 Вы же не пропустите эту новость? Итак, открыты продажи офисов в бизнес-центре класса А «Цетлин» на ул. Неверовского, 10с3. Объект входит в кластер «Большой Сити», в пешей доступности станции метро «Фили», «Парк Победы» и «Багратионовская» - РНС девелопер получил от Мосгосстройнадзора в августе этого года.

📐 Здание 15-этажное, общей площадью более 33 тыс. м2, под офисы отведено 20 тыс. м2. Лоты - от 63 до 1635 м2, можно арендовать как компактный офис, так и пространство под штаб-квартиру.

🧮 Цены м2 стартуют от ₽550 тыс., минимальная цена лота - ₽33,6 млн. Все помещения передаются покупателям в shell&core со свободной планировкой, лоты можно объединять под задачи конкретного бизнеса.

🏗 Название выбрано не просто так, а имеет глубокий смысл. Бизнес-центр назван в честь советского математика и инженера Михаила Цетлина. А сам бизнес-центр вдохновлён идеей гиперкуба - многомерной фигуры, символизирующей движение и трансформацию.

🚪 Что внутри? Шик! Двухсветное лобби высотой 11,5 метра, потолки в офисах до 3,7 метра, в ретейле - до 5 метров. Отдельные лоты предлагаются с потолками до 7,5 метра и приватными террасами с видами на Парк Победы, «Москва-Сити» и центр города.

🅿️ Из инженерии - подземный паркинг на 120 машино-мест с автомойкой, сервисной зоной и зарядками для электромобилей, скоростные лифты, центральное кондиционирование и приточно-вытяжная вентиляция.

💵 Продажи осуществляются по ДДУ согласно 214-ФЗ, проектное финансирование уже предоставил Банк ДOM.PФ

✅ Ввод в эксплуатацию запланирован на 2028 год.

#стартпродаж

Realty Pulse — новая платформа по поиску коммерческой недвижимости

Уже на раннем этапе доступа к RealtyPulse.ru пользователи получают:
🟠актуальную информацию,
🟠базу данных по готовым и строящимся БЦ,
🟠аналитику и свежие новости рынка,
🟠предложения от частных инвесторов,
🟠быстрый поиск и удобный интерфейс,
🟠личный кабинет для брокеров и риелторов.

А тех, кто хочет быть в курсе новостной повестки дня в сфере коммерческой недвижимости, приглашаем в наш канал 🔗

Реклама ИП Силин Вячеслав Валерьевич ИНН 590416036488 Erid: 2VtzqwmEtvp

🏗 За пределами маржи: финансовое моделирование в девелопменте.

☝️В задаче использовался упрощенный подход оценки проекта, основанный на расчете маржинальности. Сейчас достаточно много можно услышать о «марже» и «рентабельности» девелопмента, однако эти показатели практически не используются (я бы сказал совсем) в реальной жизни самими девелоперами.

⚖️Оценка эффективности девелоперских проектов требует гораздо более сложного анализа.

🏗Профессиональные девелоперы и инвесторы используют комплексные финансовые модели, учитывающие фактор времени. Эти модели отражают динамику денежных потоков на протяжении всего жизненного цикла проекта: от приобретения земельного участка до завершения строительства и продажи последнего объекта недвижимости.

⛳️Ключевым показателем в таких моделях часто выступает внутренняя норма доходности (IRR - Internal Rate of Return) или доходность девелоперского проекта в % годовых. Этот показатель позволяет сравнивать проекты с разными сроками реализации и объемами инвестиций.

🧩Другой важный параметр - рентабельность инвестиций (ROI - Return on Investment). В девелопменте часто рассматривают ROE (Return on Equity), учитывающий только собственные средства инвестора, без учета заемного капитала.

🕹Equity Multiple (коэффициент увеличения собственного капитала) - еще один показатель, популярный среди инвесторов. Он показывает, во сколько раз увеличится первоначальный капитал за время реализации проекта. И конечно, девелоперы смотрят на прибыль и NPV.

🧮 Профессиональные финансовые модели учитывают множество дополнительных факторов: этапность строительства, темпы продаж и индексация стоимости, изменение цен на строительные материалы, работы, налоговые аспекты и многое другое. Это позволяет создать более реалистичную картину проекта и оценить различные сценарии его развития.

⚠️ Где научиться создавать финансовые модели девелоперских проектов?

🤓Любительский уровень (для частных инвесторов и девелоперов небольших проектов, для брокеров и консультантов): excel.atsogoev.com

🥸 Профессиональный уровень (для соискания должности финансового аналитика в девелоперской или инвестиционной компании)
fan.atsogoev.com

⛳️ Можно начать обучение уже сегодня!

🧮 Решение задачи о жилом комплексе

1️⃣ Рассчитаем затраты на строительство жилья:
150 000 ₽/м2 × 10 000 м2= 1 500 000 000 ₽

2️⃣ Дополнительные затраты (30% от затрат на строительство жилья):
1 500 000 000 ₽ × 0,3 = 450 000 000 ₽

3️⃣ Затраты на строительство детского сада:
190 000 ₽/м2 × 1 000 м2 = 190 000 000 ₽

4️⃣ Суммируем все затраты:
🔸Земля: 500 000 000 ₽
🔸Строительство жилья: 1 500 000 000 ₽
🔸Дополнительные затраты: 450 000 000 ₽
🔸Детский сад: 190 000 000 ₽
🔸Изменение ВРИ: 100 000 000 ₽
🔸Итого затрат: 2 740 000 000 ₽

5️⃣ Расчет необходимой выручки:
🔹Маржа 20% означает, что затраты составляют 80% от выручки.
🔹2 740 000 000 = 0,8x, где x - необходимая выручка
🔹x = 2 740 000 000 / 0,8 = 3 425 000 000 ₽

6️⃣ Рассчитаем цену за м2 жилья:
3 425 000 000 ₽ / 10 000 м2 = 342 500 ₽/м2

✅ Правильный ответ: для обеспечения маржинальности в 20% минимальная цена продажи квартир должна быть 342 500 ₽/м2🔥

🥶 Небольшая зарядка для вашего мозга.

🏗 Поиграем в застройщиков!

🦺 Итак, вы - девелопер, который очень хочет построить новый, красивый жилой комплекс.

📐Основные параметры проекта:
🔸Стоимость земельного участка: 500 млн ₽
🔸Затраты на строительство жилья (из расчета на полезную площадь): 150 000 ₽ за м²
🔸Продаваемая площадь квартир: 10 000 м²
🔸Обременение: строительство детского сада площадью 1000 м² с себестоимостью 190 000 ₽ за м²
🔸 Дополнительные затраты (проектирование, согласования, маркетинг, риэлторские услуги, обслуживание проектного финансирования и других кредитов... и прочее): 30% от затрат на строительство жилья
🔸Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка: 100 млн ₽

❓Какова должна быть минимальная цена продажи за м² жилья, чтобы проект обеспечил маржинальность в 20%?

👀 300 000 ₽/м²
👍 323 700 ₽/м²
🔥 342 500 ₽/м²
🤔 398 200 ₽/м²

🗜Не забудьте учесть все составляющие затрат!

📊 Маржинальность в девелоперском проекте - это разница между выручкой от продажи недвижимости и всеми затратами на реализацию проекта, выраженная в процентах от выручки.

☝️Например, маржа в 20% означает, что 80% - это понесенные затраты (от общей выручки проекта).

⏰ Правильный ответ будет опубликован через 1 час.