Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

👋 Друзья, добрый день! ✅ Новый видео-выпуск подкаста «Строители империй» - «Зекендорфы: застройщики, миллиардеры, банкроты». 🎙~20 минут интересной истории о династии Зекендорфов - новаторов мира недвижимости и финансов, чьи методы копировали девелоперы по всему миру. Зекендорфы были дважды банкротами и теряли весь свой капитал из-за чрезмерной любви к грандиозным долгам. Посмотреть: 📼 VK Видео 📺 Rutube 👉 Наш телеграм-канал - подпишитесь

🗓 Между тем, до Нового года осталось три недели... А это означает только одно: крупный бизнес будет стремится завершить инвестиционные сделки до праздников. Из последних больших сделок: 1️⃣ БЦ «Дельта Плаза» на ст.м.Курская - ₽6,7 млрд. Покупатель ЗПИФ УК «ВИМ Сбережения», продавец Accent Capital 2️⃣ Здание на Сущевском Валу - ₽800–960 млн. Покупатель СДМ-банк, продавец ЛУКОЙЛ 3️⃣ Экспо-центр «Мадекс» на Рябиновой - сумма сделки не раскрыта. Покупатель ГК «Риотэкс». ☝️Наверняка будет что-то ещё. 🤔 Конечно вы слышали истории о том, как подписывались документы 30 или 31 декабря, команда юристов и прочих участников до этого не спала несколько дней, всё могло сорваться, но в итоге сделали сделочку! Я сам в таком предновогоднем аду участвовал неоднократно. 😰Но зачем же такая спешка? Что 10-го января нельзя спокойно всё оформить что-ли? 🤑Дело часто в деньгах, вернее в налогах. Напомню, в России существуют два главных режима налогового администрирования - УСН и ОСН. 🔀Частные инвесторы в большинстве применяют УСН («упрощёнка»), а средние и крупные - ОСН, или основной режим налогообложения. При ОСН необходимо уплачивать НДС 22%, и налог на прибыль 25%. 💰При этом существует легальная возможность возврата НДС из бюджета или зачета НДС как раз при сделках с недвижимостью, что даёт возможность существенно повысить номинальную (в %) доходность инвестиций. 💡Это в том числе актуально для договора купли-продажи будущей вещи (недвижимости). 📚Инвестор имеет право вернуть НДС с авансовых платежей по такому договору, не дожидаясь окончания строительства объекта. То есть можно заплатить авансом значительную часть стоимости объекта и вернуть 20% уплаченного НДС уже в начале следующего года. 🧾Возврат НДС осуществляется на основании счета-фактуры, полученной от продавца (в т.ч. застройщика). В первом квартале можно подать налоговую декларацию, в которой отражен НДС к возмещению (на основании того самого счета-фактуры). 📩 Далее в налоговую отправляется заявление о возмещении НДС из бюджета. Деньги поступают после проведения камеральной проверки налоговыми органами примерно в апреле-мае. ☑️ Можно также не возвращать НДС, а уменьшить исчисленный НДС к оплате в бюджет (от ведения текущей деятельности) применив вычет, то есть осуществить зачёт. 📑Наиболее выгодные формы для целей возврата/зачёта НДС - ДКП будущей вещи или просто ДКП недвижимости. Возместить или зачесть НДС в полном объеме в случае схемы ДДУ, увы, нельзя. 📈 В общем, возможность возврата или зачёта НДС существенно увеличивает инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости для крупных и средних инвесторов. 🎄Главное, успеть воспользоваться этими преимуществами до 00.00 31.12.2025!

🏭 На территории бывшего следственного изолятора «Кресты» в Санкт-Петербурге появится два гостиничных комплекса с инфраструктурой, мультимедийный музей, гастрономическая улица, пешеходный променад с арт-объектами и тематическими «островами памяти». 📐Концепцией поделился вице-губернатор города Николай Линченко. Воплощать всё это в жизнь будет петербургский девелопер ГК «КВС». 🚸Пространство комплекса на Арсенальной набережной будет полностью пешеходным, а храм Святого Александра Невского останется его доминантой. ✍️ А вот что я писал, когда «Кресты» только были выставлены на продажу: «С моей точки зрения best use у «Крестов» - арт-квартал (офисы, торговые площади, галереи, рестораны) с жилой функцией (возможно, гостиничные апартаменты)». ☝️При этом напомню, что определение best use достаточно долгий и муторный процесс, для которого необходима специальная подготовка.

👋Chanel, Louis Vuitton, Hermès, Cartier, Gucci, Prada, Dior - все эти бренды покинули российский рынок. И оставили после себя недвижимость…После ухода международных брендов в 2022 году их площади активно занимали российские дизайнеры и ретейлеры - сейчас на них приходится 62% всех новых открытий в сегменте одежды, обуви и аксессуаров. 👗 При этом чётко прослеживается разделение форматов: крупные российские бренды занимают большие помещения ушедших масс-маркет сетей (например, Gloria Jeans открылся на месте H&M на Тверской, а Lamoda sport и Nude Story заняли бывшие помещения Adidas на Кузнецком Мосту), в то время как независимые российские дизайнеры осваивают более компактные пространства в премиальных локациях. 💎 Например, Столешников переулок трансформировался в галерею флагманских бутиков лучших российских брендов. В последние годы здесь произошли значимые ротации: Monochrome заменил Miu Miu, а Oskelly занял место Versace, также открылись бутики Alrosa, Beegz, belle you и 12 storeez. Эти изменения подчеркивают растущий интерес российских брендов к престижной локации. 🛍 Постепенно помещения с российскими дизайнерами проникают и на рынок Готового Арендного Бизнеса. Торговое помещение в бывшем доходном доме купцов Карзинкиных площадью 178,2 м2 ранее занимал бутик Jimmy Choo. Сейчас пространство занимает российский fashion-бренд PERVERT. 🏪 Помещение соответствует требованиям luxury-ритейла: находится на первой линии, отдельный вход, большие витрины, качественный ремонт, высота потолков более 3-х метров. В целом, довольно типичное помещение с российским дизайнером в качестве арендатора. Цена этого ГАБа, как мне удалось выяснить, роскошная - ₽720 млн. Но и место - Столешников! 💡 Итог: появление российских дизайнеров в премиальных локациях Москвы - это уже давно не временное явление, а устойчивый тренд. При этом стоит учитывать, что российский fashion-ритейл пока проходит этап становления: многие бренды молоды, их долгосрочная устойчивость еще не проверена временем. Ключевыми факторами при оценке таких объектов остаются качество самого помещения и локации - именно они обеспечивают ликвидность актива независимо от судьбы конкретного арендатора.

🧨Сергей Домогацкий: кто такой и почему прокуратура РФ готовится проверять Гузееву, Собчак и Милявскую в связи с рекламой его бизнеса? 🏠 Несколько лет назад блогер-миллионник, бизнесмен и писатель Сергей Домогацкий открыл компанию «Фахверк Домогацкого». Компания строила под заказ дома в стиле «фахверк» из деревянного каркаса. Уже тогда к произведениям Домогацкого было достаточно много претензий со стороны заказчиков по качеству строительства и срокам. Есть и те, кто прямо обвинял компанию Домогацкого в мошенничестве. 🌊Однако агрессивный маркетинг до поры до времени нивелировал негатив. В какой-то момент Сергей Домогацкий решил переехать на Бали и стать не просто подрядчиком, но девелопером. 🏝В Индонезии, на острове Нуса-Пенида, он решил строить панорамные виллы. Рекламная кампания велась бурно, Домогацкий в своем блоге показывал красивую инста-картинку. Как минимум 26 клиентов внесли около $8 млн (частично в криптовалюте). За три года многие из оплаченных объектов так и не были построены: где-то стоит только фундамент, где-то возведены лишь стены. Хотя Домогацкий уверяет, что в некоторых домах уже «висят занавески». ⛳️Одна из причин проблем по версии Домогацкого - внезапная смена статуса земли. Власти Индонезии перевели участки, на которых возводились дома, в категорию сельхозназначения. Строить там стало противозаконно. Было ли это изначальным планом Домогацкого (собирать деньги на проекты, которые никогда не будут построены) или форс-мажором непонятно. 📢В продвижении проектов Домогацкого принимали участие российские звезды, те самые Гузеева, Собчак и Лолита (Милявская). Все они получают волну хейта и обвинений во вовлечении в «лохотрон». Но до проблем Долиной им ещё далеко. 📑Инвесторы Домогацкого подали коллективный иск. Компетентные органы России и Индонезии проводят проверки. На Бали ущерб от деятельности Домогацкого оценивается в $1,9 млн, в России речь идёт о десятках пострадавших и более чем ₽650 млн ущерба. 💥 Сам Домогацкий заявлял, что его преследуют и даже похищали и пытали. Он уехал из Индонезии в Малайзию, а по некоторым данным владеет недвижимостью на $2 млн в Кейптауне. Домогацкий на требования инвесторов вернуть деньги обещал продолжить строительство после решения вопросов с документами на землю. Обвинения в мошенничестве в адрес Домогацкого звучат всё сильнее. 🔀 Так всё же! Сергей Домогацкий мошенник или жертва обстоятельств? Я лично не знаю, у меня четкого мнения нет. Но выглядит вся эта история крайне токсично. В любом случае, стиль ведения бизнеса в России и отзывы покупателей «Фахверка Домогацкого» должен был настрожить покупателей билийских проектов. Но не насторожил. Что вы думаете обо всём этом?

✅ С 8 декабря ЦБ РФ снимает ограничения для граждан России и физических лиц - нерезидентов из дружественных стран на переводы иностранной валюты. Снятые ограничения: - не более 1 млн долларов США или эквивалент в другой иностранной валюте. - не более 10 тыс. долларов США через системы денежных переводов. 🥺 Выводить из России можно много денег теперь. Смотрим на курс доллара!

💥 В соцсетях взорвался новый тренд, а я решил примерить его к инвестициям в недвижимость.