Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Зачем крупному селлеру резервный склад при FBO⁉️

Компенсация за утраченный товар-работа с последствиями. Пока идет инвентаризация, остатки заканчиваются,сроки растут, запуски останавливаются, позиции проседают.

Важно считать не только комиссию и логистику, но и риск зависимости от одного склада.

Резервный склад не заменяет FBO: он хранит запас товаров, поддерживает FBS и срочные отгрузки, принимает возвраты и переупаковку, сохраняет продажи при сбое основного узла.

✔️В промпарке «Лиханов.Балашиха» реализуется новый формат REAL INDUSTRIAL- автономные здания 288-1440 м² на собственных зем.участках, без смежных стен. Владелец сам организует доступ, парковку, загрузку и разгрузку. Предусмотрены АПС, СОУЭ и противопожарные емкости.

Абсолютной защиты нет, но отдельное здание дает более управляемый контур. Иногда лучшая страховка-не пункт в оферте, а резервная точка работы.

🔝Планировки и актуальные цены

Реклама. ООО "РЕАЛИТЕК КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ". ИНН 5001134334. erid: 2W5zFHkrorR

А может ну её, эту элитку?

📼 Бонус-трек для https://atsogoev.ru/tpost/lavrushinskiy

💵 Ну действительно, не лучше было бы Тулупову просто купить доллары? Конечно, наличные доллары на 3,68 млрд рублей купить можно было (и сложить под большую подушку, ага), но в 2019 году логичнее было бы такие деньги вложить хотя бы в десятилетние казначейские облигации США - на тот момент они считались безрисковым активом.

🏛В июне 2019 года десятилетние казначейские облигации США давали 2,1% годовых, а 1 доллар стоил 68 рублей. 3,68 млрд рублей, которые Тулупов заплатил за «Гиредмет», это по тогдашнему курсу 54,1 млн долларов. Что если бы он не связывался с аукционом, судами, стройкой и продажами, а просто нажал одну кнопку и семь лет ничего не делал?

📈 К июлю 2026 года на его счёте было бы 62,6 млн долларов - с учётом реинвестирования купонов. По сегодняшнему курсу 77,9 это 4,88 млрд рублей. Прибыль за семь лет: +1,2 млрд, или 4,1% годовых в рублях. Причём почти половину этого результата обеспечили бы не проценты, а девальвация: рубль за семь лет ослаб на 15%.

😬 А то ведь накопленный денежный поток «Лаврушинского» на середину 2025 года был минус 500 млн рублей. То есть на момент ввода объекта в эксплуатацию ответ звучал так: да, облигации были бы выгоднее. Разрыв - почти 1,7 миллиарда не в пользу девелопмента. Семь лет работы, и результат хуже, чем у семи лет безделья.

🏗 Но проект ещё не закончен. Вся прибыль сосредоточена в непроданном остатке: сто лотов и 16,5 тысячи метров. К 2033 году, когда остаток будет распродан, трежерис принесут около 2,8 млрд руб. прибыли (до налогов). А проект даст от 32 млрд в стрессовом сценарии до 50 млрд в базовом (до налогов). Разница в 11–18 раз.

🧊 Правда, в феврале 2022 года бумаги российских резидентов оказались заблокированы. Те самые виртуальные тулуповские 54 миллиона долларов в казначейских облигациях США к третьему году «безрисковой» стратегии превратились бы в актив, который нельзя ни продать, ни получить по нему купон, ни вернуть в Россию.

⚖️ Так что девелопмент в Москве может оказаться в 11–18 раз лучше американских облигаций (но это неточно). А с учётом 2022 года самый надёжный инструмент на планете оказался не самым надёжным для конкретного российского инвестора. Такие дела!

🏛 Ещё к новостям элитной недвижимости Москвы

🔑 На Большой Никитской продан таунхаус площадью 975 м2 - крупнейший лот за всю историю наблюдений на первичном рынке элитного жилья Москвы.

🎁 Консультантом сделки выступила NF Group. Финансовые условия сделки не раскрываются.

🏰 Речь о Stella di Mosca Hotel & Residences по адресу Большая Никитская, 9/15с1 - комплексе общей площадью 19,6 тыс. м2, объединяющем отель на 65 номеров и всего 14 жилых лотов: десять резиденций, пентхаус, два таунхауса и гранд-таунхаус, спроектированные итальянским бюро Antonio Citterio Patricia Viel, с рестораном, баром, спа с бассейном и фитнес-центром.

☝️ Старожилы рынка помнят проект под другим именем - до 2022 года он строился в отреставрированных доходных домах усадьбы Разумовского как Bvlgari Hotel & Residences Moscow.

⏳ Отель открылся в марте 2024 года, а резиденции продаются по сию пору.

🥇 С начала 2026 года это ещё и самая дорогая сделка по абсолютной стоимости на первичной элитке столицы, а в рейтинге с начала 2025-го - четвертая. Впереди мезонет 594,5 м2 и пентхаус 553,7 м2 в ЖК «Лё Дом», зарегистрированные в начале прошлого года, и вилла 426 м2 в клубном доме «Обыденский № 1», проданная в сентябре. Пятерку замыкает пентхаус 514 м2 в проекте «Никитский 6».

📊 Рекорд случился на довольно вялом рынке: в I полугодии 2026 года на первичной элитке Москвы реализовано около 630 квартир и апартаментов - на 29% меньше, чем годом ранее. Во II квартале покупатели зашевелились, объем сделок превысил показатель I квартала.

📈 Предложение при этом рекордное - около 3,5 тыс. лотов, +9% за год. Средневзвешенная цена обновила исторический максимум и составила ₽2,291 млн/м2 (+6% за год), в классе делюкс - ₽3,242 млн/м2 (+7%).

⚠️ Я начал писать эту статью 7 лет назад, в 2019 году и вот, наконец, дописал: https://atsogoev.ru/tpost/lavrushinskiy

📝 О чём статья. В июне 2019 года имущественный комплекс института «Гиредмет» в Большом Толмачевском переулке ушёл с открытого аукциона за 3,68 млрд рублей, по стартовой цене, потому что конкурентов на торгах не оказалось. Сегодня на этом месте стоит готовый ЖК «Лаврушинский», где метр стоит до 7,26 млн рублей.

💵 Я создал и опубликовал финансовую модель проекта ещё в 2019 году, до начала стройки. Тогда же ко мне попал независимый инвестанализ той же площадки, сделанный крупной девелоперской компанией для решения об участии в торгах. Два расчёта сошлись почти идеально, но оба оказались далеки от того, что произошло на самом деле.

🔎 Спустя семь лет по проекту доступны важнейшие данные, которые можно получить из проектных деклараций, аукционной документации, выгрузок сделок изРосреестра.

🔗Статья сводит план 2019 года с фактом 2026-го и восстанавливает экономику проекта целиком, от цены входа до настоящего времени (и вероятного будущего).

☑️ Зачем это читать? Это уникальный случай, когда в экономику московского элитного проекта можно углубиться и каждую цифру проверить самому.

🧮 Новая финансовая модель со всеми предпосылками также выложена в открытый доступ.

📍Предупреждаю - внутри много букв и цифр. Держитесь крепче.

📑 Аналитическая платформа ASSETO (от Consul Group) оценила московский рынок купли-продажи коммерческой недвижимости за 1 полугодие 2026 года на основе данных ЕГРН, то есть по зарегистрированным переходам прав на нежилые объекты от 200 м2.

🔻Итог: в Москве было заключено сделок объемом 1,57 млн м2 (1 481шт). Это минус 11-12% к прошлому году, суммарная кадастровая стоимость отчужденного - ₽183 млрд.

🎯 26% объема обеспечили ровно пять сделок: ТРК «Тройка», выкуп портфель промплощадок городского АО «Развитие активов», выкуп городскими структурами МФК iCity у MR, продажа корпусов промпарка ФСК в Зеленограде и переход прав на здание института «Гидропроект».

📶 Внесение в ЗПИФ «Парус - Место встречи» 26 центров «Место встречи» в статистику не вошло, потому что формально не является сделкой купли-продажи.

📊 Насколько я понял, в исследование не вошли сделки по ДКБВ и ДДУ. Так что общая картина рынка немного разнообразнее исследования.

🔍Как московские девелоперы оценивали земельные участки? В продолжение утреннего поста.

🏗️ Кратко опишу методику первичной оценки, применявшейся в недалёком прошлом и застройщиками, и владельцами участков, и брокерами...

⚙️ Не секрет, что крупные девелоперы рассматривающие обеспеченные разрешительной документацией зем.участки нередко предлагают собственникам таких проектов (земельных участков) расплатиться не денежными средствами, а долей в полезных (продаваемых) площадях.

🏢 Т.е. девелопер строит объект и передаёт часть помещений землевладельцу. Эта часть или доля составляет как правило 10-30%. Итоговый % зависит от:
1️⃣ Локации: район Москвы (в промзоне процент ниже, чем у парка на Юго-Западе), или Московской области.
2️⃣ Назначения площадей в будущем проекте: на размер доли влияет квартиры, апартаменты или офисы запланированы в проекте.
3️⃣ От наличия и состава документации: чем более документально готовый проект, тем выше доля.

🖼️ Например, есть земельный участок в Москве с ГПЗУ на строительство апартаментов 10 тыс.м2 общей наземной площади. Из них полезные площади это 7,5 тыс.м2, а остальные 2.5 тыс.м2 это входная группа, коридоры, лестницы и прочие МОПы. Например, с учётом пунктов 1️⃣➖3️⃣ землевладелец может претендовать на 20-25% от полезной площади, т.е. на 1500-1875 м2. Очевидно, что после окончания строительства он имеет возможность продать свою долю в розницу по рыночным ценам. Так вот если мы сделаем предположение о будущей рыночной цене продажи этих помещений, то получим стоимость доли землевладельца в деньгах. К примеру, 1м2 мы оцениваем в 250 тыс.руб./м2, таким образом общая выручка землевладельца от реализации проекта составит от 375 до 468 млн.руб.

🔻На основании проведенных расчетов мы делаем предположение, что справедливая оценка подобного проекта (де-факто земельного участка с документами) как раз находится в диапазоне 375➖468 млн.руб.

⚠️ Безусловно, эта методика позволяла получить только укрупненную, т.е. неточную оценку проекта. Чтобы выйти на точные значения необходимо потратить 2-3 дня на концепцию, маркетинг и финмодель. Но ориентир был понятен на основе описанного экспресс-метода.

🔥 Отмечу также, что многие известные мне девелоперы активно использовали эту методику для первичной оценки проектов, т.е. это не теория, а практика.

🔣 Сейчас методика расчетов усложнилась и изменилась, но общая логика остаётся неизменной.

📚Это напрашивается на попадание в цитатник «великих»!

🎤 Будучи на UK’s Global Investment Summit в Лондоне Стивен Шварцман, основатель одной из крупнейших управляющих компаний мира, американской Blackstone с активами под управлением около $970 млрд. (в большой степени недвижимость), расслабился и изрёк:

⏪ У меня есть простое правило - я инвестирую только в те места, которые готов посетить дважды ⏩

Что думаете?

👍 У меня такое же
👀 Странное правило
🔥 Как бы теперь выйти из тех мест?