Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🎤Моя коллега, директор коммерческого управления STONE Кристина Недря, пообщалась с РБК и сообщила, что соотношение 70% на 30% между офисными и жилыми проектами в портфеле девелопера теперь будет считаться сбалансированной моделью развития компании.

🏁Учитывая новые старты офисных проектов, в числе которых за последние два месяца можно упомянуть STONE SKY Ходынка, STONE Савёловская 2 и сегодняшний STONE Парк Победы, чтобы достичь 30% в портфеле сегменту жилья нужно будет серьезно нарастить объём.

🔍Сейчас STONE рассматривает площадки у воды и рядом с парками и может выводить один-два новых жилых проекта в год. Так что ждём новых стартов продаж жилых проектов в хороших местах!

👉 Более подробно обо всем этом и не только - здесь

📈 Ломбарды переживают...

переживают один из лучших периодов за последние годы. По прогнозу «Эксперт РА», по итогам 2026 года они выдадут займов на рекордные ₽556,2 млрд, это на 35% больше, чем годом ранее. Прибыль отрасли может вырасти на 60%. Число клиентов ломбардов, по данным ЦБ, уже достигло 2,4 млн человек.

🥇 У роста есть понятные драйверы. Первый - золото: около 95% ломбардов принимают в залог ювелирные изделия, и рост цен на металл увеличивает суммы займов. Второй - ужесточение правил для МФО: часть клиентов ищет альтернативу, а следующий этап реформы микрофинансового рынка, по мнению аналитиков, поддержит тренд и в 2027-2028 годах. Больше всего от этого выигрывают специализированные игроки, которые работают с ювелирными изделиями и часами. Третий драйвер - непростая экономическая ситуация, вынуждающая некоторых людей пользоваться услугами ломбардов.

🏦 Для собственника коммерческого помещения ломбард - удобный арендатор. Ему нужна небольшая площадь, а за метр он готов платить  повышенную ставку аренды. Требования к помещению простые: отдельный вход, место под вывеску и интенсивный пешеходный трафик.

📍 Например, сейчас на рынке экспонируется помещение 17,7 м2 на ул. Бауманская, 33/2с3 за 46,2 млн ₽. От метро «Бауманская» до него меньше минуты пешком, вход отдельный, с фасада. Арендатор - ломбард «Ауми», часть сети экспертных центров, специализирующейся на работе с ювелирными изделиями, часами, антиквариатом и инвестиционными металлами (на рынке уже 15 лет). Договор заключен на 5 лет, МАП составляет 350 000 ₽/мес (4,2 млн ₽ в год).

🔍 Первое, на что стоит смотреть при покупке - профиль оператора: на чем он специализируется, сколько лет на рынке и насколько велика сеть. И, как всегда, локация и характеристики: компактное помещение у метро остается ликвидным при любом арендаторе.

💡 Итог: рынок ломбардов растет, поэтому ГАБ с арендатором этого профиля в сильной локации может стать интересным инвестиционным инструментом.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🤖 Proptech - это it-технологии для нужд рынка недвижимости: от сервисов поиска квартир до софта для управления портфелем офисов.

⚡ В последние годы почти каждый такой проект декларирует наличие ИИ-составляющей, часто просто потому, что без этих двух букв сложнее привлечь деньги. Я выбрал четыре свежих проекта, о которых хочу вам рассказать: два для агентов по жилой недвижимости и два для инвесторов в коммерческую.

🏡 Breezy из Лос-Анджелеса строит «операционную систему» для риелторов. Основатель Джеймс Харрис 25 лет продавал элитное жильё и устал готовиться к каждой встрече с клиентом в куче разных программ. Breezy подбирает объекты-аналоги, анализирует их фото и описания, выдаёт предварительную оценку объекта и т.д. Breezy зарабатывает на подписке. В феврале 2026 года Breezy привлекла $10 млн на самой ранней стадии.

📞 Shilo из Аризоны - это виртуальный ассистент на ИИ для самых продуктивных агентов и ипотечных брокеров. ИИ слушает звонки с клиентами, расшифровывает их, оценивает разговор в реальном времени, подсказывает агенту по недвижимости, что делать дальше, и сам ставит задачи в CRM. В последнем по времени раунде привлекли $2,6 млн (в июне 2025).

💼 Теперь proptech для инвесторов:

🏢 Cadastral из Нью-Йорка продаёт «аналитика из коробки» для коммерческой недвижимости: анализирует документы и якобы даже способен сделать due diligence сделки. В феврале 2026 года компания привлекла $9,5 млн, и среди инвесторов не только венчурные фонды, но и знакомые имена с рынка недвижимости JLL + два крупных американских REIT в арендном жилье - AvalonBay и Equity Residential.

📊 Built AI из Лондона заходит со стороны финансового моделирования. Платформа умеет строить большие специализированные фин.модели, сводит портфель разных объектов и пересчитывает сценарии в реальном времени. Среди клиентов - CBRE, Knight Frank Investment Management, британский REIT LondonMetric и американский девелопер Howard Hughes. В декабре 2025 года Built AI привлекла $6 млн и выходит на рынок США.

☝️ Направление мысли понятно: ИИ забирает работу младшего аналитика и помощника риелтора. Процессы, на которые ранее уходили часы и даже дни, теперь занимают минуты (но это неточно).

📍 И кстати, все попытки proptech-овцев убрать из цепочки риелторов/«посредников» закончились эпичным провалом. Впрочем, посмотрим, куда разовьётся ИИ...

💬Дубль в MAX (на всякий)

⚡ АКРА понизило кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» и его облигаций до BBB(RU) с «негативным» прогнозом. Это значит, что в ближайшие 12-18 месяцев рейтинг с высокой вероятностью понизят еще раз.

📉 Причины: продажи 2026 года ниже ожиданий, объекты сдаются с задержками, а деньги на эскроу покрывают только 51% проектного долга. Чистый долг к FFO составляет 8,2х. На 2027 год приходится пик погашений, и рефинансироваться компании, по оценке АКРА, придется уже только банковскими кредитами.

🏦 Но есть и «хорошая» новость. Первый зампред Сбера А. Ведяхин заявил, что банк вместе с «Самолётом» и другими кредиторами готовит план улучшения ситуации и уверен, что компания выйдет на стабильную работу.

☝️Я продолжаю считать, что рано или поздно это случится - «Самолёт» будет огосударствлен. На постоянной основе, или на временной, но будет.

❗Если у вас вдруг завалялись облигации SMLT - вот вам мой совет...

💬Дубль в MAX (на всякий)

🏗 Девелопер STONE объявил старт продаж в премиальном бизнес-центре STONE Парк Победы на Кутузовском проспекте.

📐 Комплекс общей площадью 56 000 м2 включает два объема в 18 и 13 офисных этажей. Его отличает ступенчатый силуэт с уступами и террасами, строгая фасадная сетка и панорамное остекление. Первые этажи отдадут под ритейл, общепит и сервисы, а главный вход сделают сквозным.

📍 Локация: Кутузовский проспект, в пешей доступности метро «Парк Победы» сразу двух линий, а также «Кутузовская» (МЦК, МЦД-4) и станция «Фили» с одноименной остановкой МЦД-1. По соседству – штаб-квартиры крупных корпораций и плотная застройка премиальным жильем.

💵 Цены и планировки: минимальный бюджет лота ₽32,8 млн. На витрине функциональные офисы от 49 м2 (включая угловые), лоты с террасами от 140 м2, видовые этажи с террасами от 652 м2 и целые этажи от 1,06 тыс.м2.

💳 Условия покупки: первый взнос от 10%, отложенный платеж до июля 2027 г. и беспроцентная рассрочка от девелопера до I кв. 2031 г.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

Было ваше - стало наше!

🗳️ На выборах в берлинский городской парламент 20 сентября победила «левая» партия Die Linke, набрав 25,7%. Главное обещание победителей - национализация квартир, принадлежащих крупным институциональным инвесторам. Под раздачу попадают восемь компаний и 200-240 тыс. квартир.

🏢 Крупнейшая жертва - Vonovia, у которой вместе с Deutsche Wohnen в Берлине более 130 тыс. квартир на €23,2 млрд. Это не «жадный олигарх», а публичная компания, акции которой принадлежат тысячам частных и институциональных инвесторов, включая пенсионные фонды.

📜 Формально речь не об изъятии, а о выкупе. Ещё в 2021 году 59% берлинцев на референдуме поддержали принудительный выкуп квартир у компаний, владеющих в городе более чем 3000 квартир. Референдум носил рекомендательный характер, но теперь у его сторонников есть власть.

💵 Проблема в цене: компенсация по рыночным ценам оценивается в €20-30+ млрд, а сторонники национализации настаивают, чтобы город заплатил капиталистам в разы меньше. На следующий день после выборов бумаги собственников немецких квартир на бирже упали на 2,2%, с начала года - около 29%.

🏛️ Канцлер Мерц при этом пообещал быстро принять федеральный закон о полном запрете национализации квартир. Но пока не похоже, что у него это так просто получится - «левые» идеи популярны в Германии, а Die Linke имеет представителей и в федеральном парламенте.

💬Дубль в MAX (на всякий)

💸Если инвестирование это «вторая работа» или «ещё один проект», то на кого вы работаете, когда инвестируете? Кто ваш начальник или кто истинный бенефициар этого бизнеса - инвестиций?

💡Моя версия ответа на этот вопрос такова: это вы в будущем.

🔮Представьте себя через 20, 30, X0 лет. Вы это всё ещё вы, но уже не совсем.

👀А теперь вопросы к себе в будущем! Как здоровье? Достаточно ли денег, чтобы просто жить? А хватает, чтобы путешествовать? С деньгами всё отлично и «пенсии» достаточно, или нужны подработки, а может приходится всё ещё ходить на работу? Как вообще настроение? Всё супер, как и хотели много лет назад? Нет ли ощущения горечи от жизни?

✅ Всё, что вы делаете сейчас со своим капиталом, все решения, которые вы принимаете сегодня,  напрямую сказываются на вас в будущем.

🧐Подумайте об этом и о своем нынешнем подходе к инвестициям. Правильно ли вы инвестируете с точки зрения будущего себя?

Удачных инвестиций!

💬Дубль в MAX (на всякий)