Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Полис в Т-Страховании

Вы можете застраховать недвижимость, отделку, технику, личные вещи и ответственность перед соседями. Выбирайте риски и рассчитайте стоимость полиса онлайн.

Скидка 10% по промокоду REMONT10.

Оформить полис

❗️Маленькое объявление.

📺 Сегодня в 16.30 МСК состоится мастер-класс по финансовому моделированию «для чайников» - ФИНМОДЕЛЬ ЭТО ПРОСТО.

🧮 Для кого этот мастер-класс в первую очередь? Для тех, кто никогда ничего не считал, для кого Excel загадочный мир и страшная тайна. Для тех, кто секунду смотрит на таблицу и сразу засыпает. А также для гуманитариев и для тех, кто считает, что и без Excel справится в инвестировании в недвижимость.

✔️Ну и для тех, кто не смог принять участие в прошлые разы.

👉 Переходите сюда и регистрируйтесь на мастер-класс

ЭТО БЕСПЛАТНО. Начните неделю с пользой!

🏗 Девелопер КОЛДИ (эмитент - ООО «Тальвен») размещает ЦФА (цифровые финансовые активы) на платформе «Токеон»
 
💰 Объём выпуска - до ₽100 млн. (номинал одного ЦФА - ₽1 тыс.)
 
🗓 Возврат 100% номинальной стоимости - 20.08.2027
 
💸 Купон - 22% годовых с выплатами раз в квартал - деньги придут четырьмя равными траншами
 
📊 Сбор заявок на покупку ЦФА с 14.08  по 21.08 до 14:00 - осталось 5 дней!
 
🔣 Кратко о КОЛДИ: кредитный рейтинг BBB.ru, выручка группы за 2025 год по МСФО ₽18,2 млрд., чистая прибыль ₽2 млрд. Привлечённые средства эмитент планирует направить на развитие земельного банка. Это уже второе размещение ЦФА застройщика - по первому они исправно платят.
 
☝️Ну что тут сказать...При ключевой ставке 14% премия в +8% с порогом входа ₽1 тыс. - звучит вполне неплохо, но не на всю котлету, конечно!
 
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
 
👍 Вижу инвест
👀 Не вижу инвест
🔥 Уже имею КОЛДИ, или они меня...

🍻 На выходных общался со знакомыми, очень активными инвесторами в недвижимость с агрессивным риск-профилем.

📜 Вспоминали 2020-2022 годы. Например, по одному из проектов чистая доходность IRR моих знакомых составила 110% годовых. Причем это был короткий спекулятивный проект. Ну и конечно, я услышал о том, что сейчас «такого уже нет, и очень жаль».

💡Мне вот какая мысль пришла: плохое стирается из памяти, уступая место хорошему. В инвестициях в недвижимость «хорошее» - это доходность, а «плохое» - это риски.

☝️Какие же тогда были риски кто-то вспоминает?

👀 Я просто напомню. В середине марта 2020 года в России начался карантин, который длился до 9 июня 2020 года, всего через +/- полтора года началась СВО, а через два с небольшим - частичная мобилизация.

🫨 Возможно, из 2026 года это всё уже позабылось, но время было очень стрессовым. Люди теряли деньги и бизнесы, увы, и жизни тоже, была жуткая неопределенность. Но и зарабатывали тоже, часто на стрессе и панике.

🤔 Я думаю, что 110% спекулятивной доходности ни откуда не взялись и с неба не упали - они были отражением рисков, которые наблюдались тогда на рынке. «Очень жаль, что что сейчас такого уже нет?».

Вы серьезно? Я вот не уверен.

🧮 Чисто математически лучше стабильно и ежегодно зарабатывать 22% в течение 5 лет, чем 110% раз в пятилетку. Не говоря о том, что нервные клетки якобы не восстанавливаются (я не специалист).

❓У меня всего два вопроса:

1️⃣ Много заработали в 2020-2022 годах?

2️⃣ Сильно переживали и нервничали в те годы?

☕️ Формат coffee-to-go (кафе навынос) придумали в 1964 году: американская сеть 7-Eleven первой начала продавать кофе навынос в бумажных стаканчиках. В России он стал популярен в конце нулевых, на волне московского бума кофеен, а по-настоящему массовым - после 2013 года, когда заработала франчайзинговая модель: в том же году в Ижевске появилась Coffee Like, а дальше сегмент рос уже сам - Cofix, One Price Coffee, Coffee Way, «Правда кофе» и десятки локальных брендов.

🌏 Самая крупная сеть формата to go в мире - китайская Luckin Coffee с 35 тыс. точек: плотное покрытие густонаселенных городов, стандартизированные точки с выдачей заказа и технологичная модель, рассчитанная на быстрое развёртывание и высокую пропускную способность.

📊 Выручка микрокофеен растёт в основном за счёт цен, а не новых точек - в Москве рынок близок к насыщению, и рост сетей упирается в недвижимость: удачные места на трафике заняты, а новые сдаются очень дорого. Требования продиктованы самим форматом: площадь от 10 до 30 м2, первая линия с отдельным входом, интенсивный пешеходный трафик (метро, ТПУ, деловые кластеры), витринное остекление и место под вывеску, мощность под кофемашины и холодильное оборудование, водоснабжение и канализация. Посадки нет, кухни нет - вся бизнес-модель держится на одном факторе: сколько людей проходит мимо. Отсюда и готовность платить за помещения суммы, немыслимые для кофеен с зоной посадки.

🏙 Типичный пример кофейни to go в классной локации - помещение 9,8 м2 на Солянке, 2/6, в ЦАО, у метро «Китай-город», с арендатором «Правда кофе». Угловое здание на выходе из перехода, рядом Ильинский сквер, Старая площадь, Зарядье и деловой кластер вокруг администрации Президента. Отдельный вход с фасада, потолки 4,3 м, мощность 10 кВт - ровно тот набор, который любая сеть кофе навынос и ищет.

💰 Коммерческие условия: ставка ₽397 т./мес (4,76 млн ₽/год), цена ГАБа - 61,5 млн ₽. Стоимость метра поражает - ₽6,3 млн. Но это нормальная особенность микроформата: покупается трафик и защита инвестора, которая в стрит-ритейле строится прежде всего на качестве локации, а не на имени арендатора. Почти 10 м2 с отдельным входом на выходе из метро в центре ЦАО при любом сценарии быстро найдут нового арендатора того же формата - желающих хватает, а свободных мест почти нет.

🔄 Если даже арендатор по какой-то причине съедет, пересдать помещение можно будет быстро. Спрос на 10-15 м2 на первой линии у метро формируют десятки сетей и сотни франчайзи, которые ищут именно такие помещения и не находят - хорошие места заняты.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏗 Застройщик «Страна Девелопмент» анонсировал старт бронирования в жилом комплексе премиум-класса «Ридж». Адрес: Москва, 4-я улица Марьиной Рощи (территория бывшего Рижского грузового двора).

📌 Место: для любителей шпал в самый раз. С севера и востока участок окружают ж/д пути.

🏢 Проект: пока что четыре жилых дома, офисы, коммерция и парящий парк на высоте 60 м. Первая очередь - дом на 9 секций и 672 квартиры. Отделка white box, потолки от 3,1 м.

💵📐 Цены и планировки:
☪️ от ₽16,5 млн за 28,6 м2 или ₽577 т./м2
1️⃣ от ₽18,4 млн за 34 м2 или ₽541 т./м2
2️⃣ от ₽24,6 млн за 56 м2 или ₽439 т./м2
3️⃣ от ₽35,8 млн за 79 м2 или ₽453 т./м2

💸 Условия покупки: якобы есть рассрочка с ПВ от 30% сроком до 4 лет.

⭕️ Окружение: премиума здесь много (как и шпал), так что сравнивать есть с чем. MOD от MR Group уже готов и стоит ₽525-690 т./м2. ЖК Pride «Пионера» тоже сдан, от ₽470-865 т./м2. ЖК TATE достроят в следующем году, ценник стартует с ₽520 т./м2. Ну и «Эталон» продаёт «Мариин Парк» от ₽550 т./м2.

✅ Срок сдачи первой очереди - 2-й квартал 2030 года.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 Опять оверпрайс
👀 Вижу инвест

#стартпродаж