Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

☝️Может быть помните я писал, что девелопер R4S вывел в продажу ОСЗ на пр. 60-летия Октября, 6 в Москве? Напомню - это было пустое помещение площадью 1 572 м2 (подвал 310 м2, 1 этаж 436 м2, 2 этаж 436 м2), панорамным остеклением, высокими потолками 4,16 м и эл. мощностью 243 кВт.

📍 Объект расположен у метро «Ленинский проспект» (9 минут пешком). Первая фасадная линия с удобным съездом с ТТК. Рядом офис московского СБЕРа, достраивающийся БЦ STONE Ленинский, новые ЖК бизнес-класса. Да и вообще место живенькое.

✅ На днях стало известно, что часть здания площадью 1182 м2 была сдана банку ВТБ. Между прочим, второму по величине активов и капитала системообразующему универсальному банку России. МАП ₽5 млн/ мес.

☑️ Так что теперь это ГАБ. А цену R4S пока не озвучили. Интрига!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

⚡️⚡️⚡️ПИК озолотит акционеров (но это неточно)

💸 Свершилось: ПИК принял новую дивидендную политику. Раз в год, по итогам 12 месяцев застройщик №0 будет платить денежки своим акционером. И это явный прогресс для компании, которая не платила дивиденды с 2021 года.

⚠️ Но есть нюансы. Выплата может быть признана «нецелесообразной», если: покрытие долга по проектному финансированию средствами на эскроу по итогам года будет менее 85%, денежный поток будет отрицательный, чистый корпоративный долг без учёта эскроу к скорректированной EBITDA выше 3x, нарушены ковенанты по кредитным договорам или не выполнены целевые показатели ликвидности... В общем, слишком много НО, чтобы радоваться.

😳 Оснований НЕ платить дивиденды больше, чем оснований платить. Посмотрим, как будет выглядеть отчётность за 2025 год и что обломится акционерам оранжевого.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

⛵Пятничное! В чем сходство инвестиций и вождения парусной яхты?

🕹️Когда яхта выходит из марины, у неё работает мотор. Даже у небольших яхт есть моторчик, который нужен, чтобы сдвинуться с места. Мотор - это собственные средства инвестора. Собственные средства позволяют начать инвестировать.

🌊 Когда яхта выходит в море, ей нужны паруса, чтобы поймать попутный ветер и двинуться быстрее. Ветер это финансовый рычаг, кредит, партнерский капитал. Без ветра далеко не уплывёшь, в инвестициях тоже без кредита / партнёров чаще всего большой проект не сделаешь и много не заработаешь.

🗺️ Дальше нужен фарватер, план, маршрут движения. Ну и конечно, без знаний и практики в море на яхте лучше не выходить. Про буйки я уже писал, кстати.

⚠️В процессе создания поста ни одно судно не пострадало. Я не специалист по яхтам, надеюсь, не задел своими аналогиями профессиональных мореходов!

Нельзя так просто взять и оценить «Донстрой»!

📰 А мне уже пишут представители ведущих СМИ с требованиями оперативно оценить стоимость «Донстроя» и «Галс-Девелопмента».

☝️Ну вот сколько стоит «Донстрой»? Для начала, неплохо бы почитать утренний пост.

📚 Затем вспомним азы! В теории стоимость бизнеса оценивают тремя способами - доходный, затратный и сравнительный... А в жизни считают через мультипликаторы - берут прибыль или EBITDA компании и умножают на коэффициент. Для кафе или парикмахерской такой подход работает: посмотрел чистую прибыль, умножил на 3-4-5, получил переговорную позицию. Для публичных компаний это тоже справедливо: по данным компании Advance Capital, в 2024 году медианный мультипликатор по M&A-сделкам в России составил 4,8х EBITDA (источник РБК). Условно если компания зашибает ₽10 млрд EBITDA - она стоит ₽48 млрд. Но это средняя по рынку, не по сегменту девелопмента.

🏗 С крупными застройщиками первого эшелона всё сложнее. Тут не только прибыль. Тут земельный банк, который может стоить больше, чем весь бизнес. Тут обязательства, структура которых бывает крайне запутанной. Тут проектное финансирование, эскроу-счета, незавершённое строительство. Каждый такой актив оценивать сложно, особенно стороннему наблюдателю.

⚖️ И ещё. Как известно, некоторые бизнесы продаются за символическую сумму. В 2009 году ВТБ якобы получил контрольный пакет «Донстрой» за ₽500 в рамках реструктуризации долга в $500 млн (источник - РБК). В том же году контрольный пакет «Галс-Девелопмент» (тогда «Система-Галс») перешёл от АФК «Система» к ВТБ за ₽60 - тоже за долги, которые на тот момент составляли около ₽23 млрд (источник - Ведомости).

❓ Какова долговая нагрузка этих компаний прямо сейчас? Может, долги давно погашены. А может, и нет. А может новых набрали!

🎯 Всех потенциальных покупателей и клиентов обеих компаний спешу успокоить: никто ничего не продает. Просто один зампред сказанул что-то невнятное и непонятное. Паниковать и резких движений совершать не стоит.

💼 Представьте: вы - менеджер крупного банка. И вот вы выходите к журналистам и говорите: «Мы, понимаешь, избавиться от девелоперских активов желаем!». Зал оживляется, журналисты строчат, вы на пару часов становитесь знаменитым в отраслевых телеграм-каналах. А вы умеете интриговать и кое-что ещё... У вашего банка девелоперских активов как у дурака махорки, но никто толком не понял от чего именно вы обещаете избавиться.

🤷 Что вообще такое «девелоперские активы» банка? Доли в строительных компаниях, которые формально «не в периметре», но все про них всё понимают? Земельные участки, которые когда-то были залогами, а потом стали дистрессом и банковскими непрофилями? Готовая коммерческая недвижимость в собственности банка?

🧩 Из известного! ЦБ РФ с 2027 года закручивает гайки по непрофильным активам - вложения в них начнут вычитаться из капитала банка. Значит, надо избавляться и продавать. Но как?

1️⃣ Вариант первый - департамент банка, который занимается реализацией непрофильных активов. Спец люди ищут покупателя, торгуются, закрывают сделку. Насколько эффективно работает этот механизм - большой вопрос, но он есть в любом банке.

2️⃣ Вариант второй - сложить девелоперские активы (что бы это ни означало) в одну компанию и вывести это добро на IPO, продать много акций рынку, остальное как-нибудь ещё отчудить. В этом же варианте - упаковать девелоперские проекты в ЗПИФы и продать паи розничным инвесторам. Это, конечно, требует денег и времени, да и хоть какой-то спрос со стороны рынка должен быть.

3️⃣ Вариант третий - продать стратегу. На рынке есть одна компания (как минимум), которая системно скупает застройщиков. Они там ещё любят друг друга на полиграфах. Купили одну компанию, вторую - вошли во вкус. Такой покупатель может забрать часть активов, и даже целую компанию.

🥺 Кстати, сами сами девелоперские компании, близкие к банку, периодически открещиваются от связи с ним. Мол, мы самостоятельные, независимые, рыночные. А банк, так этож наш партнёр! И тут выходит банкир и говорит: «Продаём девелоперские активы». Кого именно? Тех, кто утверждает, что они не ваши?

☝️В общем, дело ясное, что дело темное. Но сказанул смачно.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

📊 Сегодня большой день - XVII ежегодная офисная конференция NF Group. Там презентовали свежие данные по рынку офисной недвижимости Москвы.

🤗 По итогам I квартала 2026 года вакантность в сдающихся в аренду московских офисах прибавила в среднем 0,2%, достигнув 5,8%. В разбивке по классам: Prime - 6,4% (+0,3 п. п. за квартал), класс A - 11,2% (+1,4 п. п.), класс B - 4,3% (+0,7 п. п.).

🏗 Но причина роста вакансии - вовсе даже не ослабление спроса, а выход на рынок новых площадей. За квартал в Москве введено 116,6 тыс. м2, из них 93,9 тыс. м2 пришлось на класс A. Часть объектов просто не успела заполниться к моменту сдачи - и это нормальный лаг между вводом и заполнением.

📈 Для понимания масштаба: объём сделок аренды в I квартале составил 34 тыс. м2, продажи офисных блоков на первичке - 104 тыс. м2 (+23% к I кварталу 2025 года). Рынок поглощает новое предложение, просто слегка медленнее, чем оно появляется.

🗺 Ставки аренды класса A по районам в целом по Москве растут. Но картина неоднородная. Белорусский деловой район показал аномальный взлёт - ставка там превысила ₽96 тыс/м2/год, рост на 145% за год. Москва-Сити - ₽79 889/м2/год (+22% г/г). ЦДР - ₽58 509 /м2/год (+18% г/г). Павелецкий район - ₽56 934 /м2/год (+10% г/г). А вот Ленинградский деловой район 50 102 ₽/м2/год, единственный с минусом (-3% г/г). Юго-Запад - 30 513 ₽/м2/год (+27% г/г). Новая Москва - 9 616 ₽/м2/год и падение на -19% г/г. Рынок расслаивается - это всё более очевидно.

💡 Сигнал для инвестора: покупать офисный блок под аренду сейчас вполне можно, но входить нужно осторожно адекватно оценивая локацию, конкурентное окружение и класс.

📱В декабре посетил офис МТС - пришлось зайти, чтобы обновить паспортные данные (исполнилось 45, что повлекло бюрократические последствия). Я клиент МТС с 1998 года! В офисе было очень много людей, я даже удивился.

💡 Потом оказалось, что это в том числе из-за новых законов. С начала 2025 года вступили в силу масштабные изменения правил оформления SIM-карт: для россиян установлен лимит в 20 карт на человека, для иностранцев - 10 карт плюс обязательная биометрия, СНИЛС, Госуслуги и личная явка в салон. Так что посещаемость салонов связи заметно выросла, и этот тренд, вероятно, сохранится.

💼 Количество салонов сотовой связи в России планомерно сокращалось последние годы: если в пик (2017-2018) их было около 23-25 тысяч, то к 2024 году осталось примерно 15 тысяч. Операторы активно переводили продажи в онлайн, закрывая нерентабельные точки. Однако новые правила могут изменить ситуацию - офлайн-присутствие снова актуально.

📍На рынке представлено достаточно много ГАБов с салонами связи. Конкретно с МТС, например, есть помещение 17,3 м2 на Новослободской, 20 (1 минута от метро «Менделеевская», ЦАО, первая линия). МАП составляет 470 000 ₽, цена объекта - 67,68 млн ₽. Договор аренды заключён на 3 года. Отдельный вход с фасада первой линии, новые большие витрины, высокие потолки 4,4 м, свободная планировка одним залом с отделкой от арендатора.

💡 Итого: несмотря на многолетнее сокращение числа салонов связи, новые правила оформления SIM-карт могут стать триггером для роста количества физических точек. Салоны связи федеральных операторов остаются надёжными арендаторами с хорошей финансовой устойчивостью. Ключевой фактор успеха - правильный выбор локации с устойчивым пешеходным потоком.