Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

☝️А вот сам отчёт!

Что современные геоинформационные системы могут рассказать нам о коммерческих помещениях?

📍 Спойлер: уже очень-очень много!

🔍 Я выбрал один из объектов на рынке - пустое помещение 43,7 м2 по адресу Москва, Ленинградский пр-т, 71Г,  (продается за ₽66 млн) и заказал отчет по нему в сервисе Bestplace Pro. Помещение небольшое, формат под сетевого арендатора, поэтому проверял локацию под профиль компактной розницы - магазин табака и сопутствующих товаров.

👟 Первое, о чем мы узнаем из отчета - трафик. И он здесь выдающийся: 5 692 человека в час проходит мимо помещения. Для сравнения: средний показатель по району Сокол - 727 человек. То есть трафик в 7,8 раза выше районного среднего. Ближайший выход метро - в 1-й минуте, через него проходит 9 518 человек в сутки, по всем выходам станции - 66 149. Автомобильный поток тоже выше среднего по району: 1 246 машин в час против 891. Это не «проходное место рядом с метро», это сама точка входа в метро.

💰 Второй важный момент - платежеспособная аудитория. В 10 минутах пешком живет 9 710 домохозяйств со средним бюджетом семьи ₽284 тыс. в месяц, по району - ₽254,6 тыс. Плюс в радиусе 500 метров работает 11 бизнес-центров с 20 865 сотрудниками. В будни локация подпитывается корпоративным трафиком, в выходные - жителями сложившегося, дорогого и обжитого Сокола. Средний чек в микролокации - ₽1 992. Деньги здесь есть и тратятся активно.

🏪 Теперь о самом помещении. Входная группа с фасада на первой линии плюс вход со двора, открытая планировка без несущих перегородок, внутренняя отделка, все городские инженерные коммуникации, потолки от 2,2 до 4,8 м. Отдельно отмечу рекламный потенциал - фасад на Ленинградском проспекте с местами под вывески, который сам по себе работает на выручку арендатора. И вся площадь - первый этаж, правильная прямоугольная форма.

🚬 О конкуренции. В радиусе 400 метров работает 11 профильных точек, за последнее время закрылось 15. Звучит пугающе? На самом деле нет. При таком трафике и покупательной способности это нормальная плотность для микроформата. Рынок здесь не просто насыщенный - он работает, а закрытия говорят не о проблемах локации, а о естественной ротации операторов.

✅ Вывод: цифры говорят в пользу устойчивости будущего арендного потока. Правильному оператору здесь есть на чем зарабатывать, а значит, у собственника высокие шансы на длинный договор и низкую вакансию.

📑 Отчет стоил всего несколько сотен рублей - за эти деньги можно получить доп.информацию для принятия решения. Впрочем - доверяй, но проверяй. Пока нет ничего лучше самостоятельного выезда в локацию!

🪐 Как известно, инвестиции в покупку виртуальных земель в метавселенных, и вообще и все вложения в метавселенные, привели в итоге к убыткам. Тем интереснее реальная история человека, который заработал деньги на виртуальных активах ещё 15 лет назад!

🎭 Джон Джейкобс, неудачливый английский независимый актёр и режиссёр, 1966 года рождения. В известных фильмах он не снимался, в основном, это были полулюбительские постановки. С свободное от актерсива время работал PR-менеджером.

💰 В 2005 году Джейкобс заложил собственный дом, чтобы купить на аукционе виртуальный астероид за $100 тыс. Это был самый дорогой цифровой актив в истории на тот момент. Уже на следующий день ему предложили за этот астероид $200 тыс. Джейкобс отказался.

🎮 Астероид находился в игре Entropia Universe шведской компании MindArk. Это RPG с реальной экономикой: внутриигровая валюта PED жёстко привязана к доллару по курсу 10:1. Внутри игры существует полноценный рынок недвижимости с арендаторами, ГАБами и налогами с оборота.

🏗 Джейкобс превратил часть астероида в Club NEVERDIE: ночной клуб, стадион и торговый центр. Владелец получал процент с каждой транзакции на своей территории и сдавал части астероида в аренду.

📊 Модель заработала. По данным Джейкобса только за I квартал 2010 года выпуска от аренды и прочие отчисления составили около $64 тыс., а годовая выручка стабильно держалась на уровне $200 тыс.

💸 Тогда же, в 2010 году Джейкобс вышел из актива, распродав виртуальную недвижимость по частям, в общей сложности выручив $635 тыс. Крупнейший кусок астероида за $335 тыс. купил игрок под ником John Foma Kalun - 35-летний инженер-программист из Бостона.

🧐 Инвестиция хоть и была сопряжена с риском, но всё же основывалась на инсайде. В момент покупки астероида в 2005 году Джейкобс занимался PR и развитием бизнеса, работая подрядчиком MindArk. То есть это не было спонтанным решением, Джейкобс был глубоко «в теме».

👀 Что сейчас? Игра жива, ей 23 года. MindArk с 2023 года торгуется на бирже. За всю историю игроки завели в Entropia Universe $242 млн, а вывели обратно $64 млн. Правда, онлайн сейчас присутствует от сотни до трёх сотен человек одновременно. Выручка MindArk за IV квартал 2025 года упала до 19,7 млн шведских крон против 23,7 млн годом ранее. Игра явно не находится на своем пике, но существует.

🔻В общем, история интересная. Ну и конечно, чаще всего «в нужном месте и в нужное время» оказываются те, кто двигался туда много лет.

- Как жизнь?
- Бьёт ключом и всё по голове...

🗝 14%

🚨Повышение агентской комиссии - это сигнал?

📈 Повышение агентской комиссии происходит сейчас повсеместно у многих застройщиков в Москве. Особенно это касается бизнес+ и премиум-классов. Цель очевидна - больше мотивации партнёрского канала, больше продаж.

✅ Часто увеличение агентского вознаграждения является инструментом усиления значимости партнерского канала. Вот например, в АУРЕ от Мангазеи повысили % брокерской комиссии, а еще теперь выплачивают вознаграждение в среднем в течение 10 дней.

🔍 Ну я посмотрел на их продажи. Если проанализировать динамику не в разрезе одного-двух месяцев, а за полугодие, выходит, что количество зарегистрированных ДДУ выросло с 33 до 69. Это больше 100% г/г. При этом средневзвешенная цена контрактации за год выросла примерно на 30%

☝️Кстати, напомню, что Мангазея  перепозиционировала свою АУРУ, перевела её в премиум-класс. Во дворе появились подогреваемые дорожки и фонтаны, а инфраструктуру для резидентов дополнили коворкингами с зум-румами, спортзалом и даже появился контур горячей воды (!).

⚠️ В общем, не всё так однозначно, как пишут в интернетах. Всем хороших продаж!

💡А что если бы величайший сыщик всех времен Шерлок Холмс решил стать агентом по коммерческой недвижимости? Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как  искать и заключать самые лучшие сделки на рынке. Вот как он мог бы действовать!

🔍Холмс приступил бы к делу с присущей ему дотошностью, продемонстрировав метод дедукции.

🔹Глубокий анализ рынка: "Ватсон, вчера ночью после бокальчика шерри я изучил подшивку Raspberry Times и NF Chronicle с последними данными по рынку недвижимости Лондона. Удивительно, как много можно узнать, сопоставляя цены экспонирования на готовый арендный бизнес с объявлениями о продаже собачьих будок!"
🔹Отслеживание тенденций: "Мой дорогой друг, вы заметили, как изменился запах в этом районе за последний месяц? Здесь открылись целых пять новых пекарен. Заметьте, ни одного алкомаркета! Ваш вывод?"
🔹Погружение в детали: "Ватсон, вы можете отличить ставку капитализации в Мэйфейре от ставки капитализации в Ноттинг-Хилле?"
🔹Тщательный осмотр объектов: "Эти следы на брусчатке... Какой интенсивный трафик! А эти царапины на мостовой? Явно от трости. Здесь определенно бывает много пожилых людей. Отличное место для аптеки или медицинского центра!"
🔹Мастерство финансового анализа: “Я неопровержимо доказал, что IRR этого проекта 13,5%, а NPV 1,3 млн.фунтов. Не обижайтесь Ватсон, я озвучил лишь последнее звено цепочки своих рассуждений, поэтому результаты и кажутся вам чудом”
🔹Анализ потенциала локации: "Вы обратили внимание на количество элитных велосипедов у здания высокого суда? А на марки припаркованных экипажей? Это говорит нам больше о потенциальных арендаторах офисов поблизости, чем любая дактилоскопия!"

🤝 На переговорах и показах Холмс продемонстрировал бы искусство презентации и продаж.

🔸Глубокая экспертиза: "Сэр Баскервиль! Это угловое помещение на въезде идеально подойдёт для флагманского бутика вашей сети зоомагазинов “Собачий хвост”. 
🔸Анализ Best Use: “Полковник Моран, странная планировка этого сырого подвала - готовый лабиринт для квест-комнаты! Можно также разбить помещение на очень мелкие ячейки и создать склад индивидуального хранения колониальных товаров!"
🔸Убедительный sales-speech: “Я лично, как и все мои родственники, включая брата Майкрофта, инвестировали все свои деньги в строительство этого офисного здания на окраине Брикстона!”

⛳️ Мораль: ум, находчивость и смекалка, творческий подход и дедуктивный метод, умение искать информацию и анализировать её, знание основных финансовых метрик и методов финансового моделирования, осознание основных сегментов рынка недвижимости  (торговой, офисной, складской) всегда помогут в деятельности агента.

⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательных целях. Тем не менее я не могу не отметить, что обучающие онлайн-программы «Коммерческая недвижимость» и «Советник Инвестора» смогут помочь любому агенту достичь уровня мастерства Шерлока!

🏢 Как стать королем недвижимости (и немного шантажа) 👑

💡Что если бы Чарльз Огастас Милвертон, более известный как король шантажа, решил инвестировать в недвижимость! Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как «убедить» продавцов снизить цену. Вот как он мог бы действовать!

1️⃣ Этап: сбор доказательств 🕵️‍♂️
🔹Копание в грязном белье: Милвертон тщательно изучает проект и всю документацию по нему - примерно так, как он искал компромат на герцога Мальборо. Ни одна бумажка не останется без внимания!
🔹Опрос свидетелей: бывшие и настоящие арендаторы, сотрудники продавца, и даже уборщица - все могут случайно выболтать что-нибудь «интересное». Милвертон мастерски выуживает информацию из самых неожиданных источников.
🔹Поиск скелетов в шкафу: приглашение экспертов, которые осматривают здание, документы, изучают риски и несоответствия. Милвертон не упустит ни единой трещинки!
🔹Анализ: построение хитрых финансовых моделей и конструкций, способных повысить доходность инвестиций. Поиск оптимальной цены. Здесь Милвертон показывает, что он не только мастер шантажа, но и успешный аналитик.

2️⃣Этап: Искусство убеждения 🔩

🃏Раскладывает карты: "Дорогой мистер, у меня есть несколько... скажем так, любопытных наблюдений о вашей собственности..." Милвертон показывает всё, что он «накопал», все риски, все слабые места, всю грязь, которую продавец так тщательно пытался замести «под ковёр».
🥊Наносит удар: "Голубчик, ваша цена так же завышена, как ваше самомнение. У вашего товара столько косяков... А и вообще, уважаемый сэр, вы настолько вне рынка, что я опасаюсь за вас. И вот расчеты, которые это подтверждают!"
⭕️ Предлагает выход: "В свете всех этих занимательных фактов, я буду благоразумен и предложу вам предоставить мне хорошую скидку”.
♨️ Закрывает сделку: "Но и вы должны быть благоразумны, голубчик, продайте вашу недвижимость мне и эта информация останется между нами. Ну а если нет - о ней узнает весь Лондон!". Благодаря своим методам, Милвертон добивается существенной скидки и приобретает проект с дисконтом. 

😱Продавец, впечатленный глубиной исследования, соглашается на условия, лишь бы поскорее закончить эту неприятную историю.

⛳️ Мораль: чем глубже вы копаете, тем больше рычагов влияния найдете. В мире недвижимости, как и вообще в жизни, информация - это сила!

⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательно-образовательных целях. Я не одобряю и не рекомендую использовать шантаж в реальной жизни и в реальных инвестициях. Всегда действуйте этично и в рамках закона!