Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📈 Премиальный офисный квартал STONE Ходынка 1, ввод которого запланирован на 2027 год, практически полностью распродан: к июню 2026 года реализовано уже 95% площадей.

📊 Более половины площадей приобрели конечные пользователи для собственного бизнеса.

🏙 Такой спрос объясняется сильной локацией проекта - рядом со станцией метро «ЦСКА», на стыке Ленинградского делового коридора и «Большого Сити». При этом вакантность офисов в районе составляет всего 3,1%.

🚀 И кстати, STONE Ходынка 2 с вводом в 2028 году уже реализован на 60%!

💸 В 2022 году британская компания Infinium Logistics объявила о создании фонда объемом £500 млн для покупки необычной недвижимости - площадок для хранения и зарядки корпоративных электромобилей (и я писал об этом). Фонд успел привлечь капитал, приобрести несколько площадок и инвестировать более £70 млн, после чего... практически исчез из информационного поля.

📉 Что произошло? Судя по всему, бизнес не провалился, но и не оправдал первоначальных надежд. После первых сделок компания перестала объявлять о новых крупных приобретениях и сосредоточилась на развитии уже купленных объектов. Рост рынка электромобилей замедлился, стоимость капитала резко выросла, а строительство подобных хабов столкнулось с нехваткой электрических мощностей. В результате история, которая должна была стать стремительным взлётом, превратилась в долгосрочный инфраструктурный проект.

⚡️Однако сама идея оказалась сильной. Сегодня правительства и крупнейшие инфраструктурные инвесторы вкладывают миллиарды в аналогичные объекты. Например, крупный институциональный инвестор, немецкая УК PATRIZIA инвестировала более €140 млн в сеть ультрабыстрых зарядных хабов.

🔍Более того, сегодня аналитики всё чаще выделяют отдельный сегмент Energy Infrastructure Real Estate - недвижимость энергетической инфраструктуры. Внутри него уже формируются самостоятельные классы активов: EV Charging Hubs (Fleet Depots) и Truck Charging Hubs (для электрических грузовиков).

👀 Фонд Infinium, возможно, не стал главным хедлайнером рынка, но оказался одним из первых, кто увидел новый класс недвижимости.

📍Так часто и происходит: пионеры показывают направление, а по их следам приходят крупнейшие институциональные инвесторы с гораздо большим капиталом. Так что не проспите какой-нибудь новый тренд, если видите его очертания на горизонте.

📚 В феврале 2026 года консультанты из JLL посвятили этой теме целое исследование - «Where Energy Meets Property» (прикрепил). Главный тезис звучит так: важнейшим фактором стоимости коммерческой недвижимости постепенно становится не только местоположение, но и доступ к электроэнергии.

ГАБ с электрозарядкой!

⛽️ Топливный кризис, очереди на АЗС, россияне скупают электромобили и гибриды (за полугодие 2026 продали 54,3 тыс. таких машин, почти вдвое больше прошлогоднего). Пора покупать участки на трассах с удобным заездом, парковкой и возможностью подключить электромощность?

🤔 А дальше что - сдавать в аренду оператору?

🤝 У инвестора площадка, а оператор ставит свои станции. Инвестор получает либо фиксированную арендную плату, либо процент с чистой прибыли станции. Возможны и гибридные решения, насколько я понял. Капекс, монтаж, согласования и обслуживание - на операторах, инвестору - рентный поток. Дополнительно можно возвести здание кафе и тоже сдать его в аренду, получая полноценный рентный поток уже из двух источников (правда, связанных друг с другом). Вот она - новая ниша с огромным потенциальным спросом?

⁉️ Но есть вопросы!

📉 Первый - какая у такого ГАБ нормальная доходность? Ответ никто не знает. Это не привычный арендный бизнес с «Пятёрочкой», где рынок оцифрован и cap rate / окупаемость таргетируются в неком коридоре. В нашем случае арендатор - оператор зарядных станций, класс актива новый, сделок мало (если вообще они есть), больших данных статистики по доходности попросту не существует. Значит нет и ориентира, по которому такой объект оценивать и, что важнее, кому и по какой ставке его потом перепродавать.

🔌 Второй вопрос - мощность. Вся идея держится на «возможности подключить мощность». Быстрой станции нужно 50-150 кВт, а на трассе, вдали от города, свободной мощности в ближайшей подстанции может просто не оказаться. Тогда это новые линии, трансформатор и присоединение - миллионы инвестиций и месяцы согласований.

🧐 Третий вопрос - насколько вообще жизнеспособен арендатор? Средняя загрузка зарядных станций в России в 2025 году - вы удивитесь - около 9% в сутки. То есть станция простаивает больше 90% времени. Тут, правда, есть оговорка: эти 9% - средняя по стране. На бойкой трассе загрузка обязана быть выше - но увы, пока единой статистики по трассам нет (ну или я не нашел). Если трафик не обеспечит высокую загрузку, арендатор завтра может начать пытаться передоговариваться или просто забрать свои станции и съехать, оставив инвестора с кафе на трассе...

⏳ И еще одно: сегодняшний ажиотаж на электромобили во многом разогнан временным топливным кризисом, а его, по официальным прогнозам, обещают сгладить уже к началу весны. Строить долгосрочный арендный поток на всплеске спроса - недальновидно.

🔌 Вывод: ГАБ с электрозарядками - это звучит красиво и современно. Но рисков и неопределенности тут пока больше, чем в традиционных ГАБах. При этом я ни в коем случае не говорю «нет». Как обычно, я призываю сначала посчитать финмодель, а уже потом тратить деньги на покупку участка где-то на трассе, рассчитывая на спрос электрокаров и устойчивость бизнес-модели заправщика.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Это будущее - куда деньги нести?
👀 У меня дизель...
⚡️ У меня газ...

Как стать брокером-миллиардером в Москве? Продолжение...

✍️ На прошлой неделе я прикидывал, как стать брокером-миллиардером в Москве, продавая и сдавая в аренду офисы. А в пятницу NF Group подкинули повод вернуться к теме - только уже со стороны элитного жилья.

📈 На конец июня 2026 года суммарная стоимость элитных новостроек Москвы в экспозиции (выставленных на продажу) впервые превысила ₽1 трлн. В продаже - 3,4 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 446 тыс. м2, средневзвешенная цена ₽2 335 тыс./м2 (в делюксе - ₽3 237 тыс./м2).

🧮 Прикинем комиссионный пирог, за который придется побороться с конкурентами! Если брокер на первичке выручает со сделки в районе 2% (сразу оговорюсь: это моя грубая оценка), то весь потенциал элитного сегмента - примерно ₽20 млрд. Сопоставимо со всем офисным рынком комиссий Москвы (напомню, ₽24,5 млрд.). И это только один сегмент жилья!

💰 Чтобы вытащить отсюда свой ₽1 млрд., нужно продать 5% всего выставленного объёма - элитки примерно на ₽50 млрд.

📉 Одна беда: продавать это добро всё труднее. За первое полугодие 2026 года в элитном сегменте реализовано порядка 650 лотов - на 27% меньше, чем годом ранее. Витрина ломится, а ряды покупателей поредели.

💼 Так что брокер-миллиардер и в элитке в теории существует. Но продавать ему или ей стало сложнее, а раз так, то и заветный миллиард заполучить - задачка со звёздочкой.

❌ Не сезон

На какое время года планировать продажи? Когда лучше выходить из проекта?

📊Активность на рынке недвижимости подвержена сезонным колебаниям, но их влияние зависит от конкретного сегмента:

🏡 Загородная недвижимость:
🔹Пик активности: весна и лето
🔹Причины: благоприятная погода для осмотра участков, планирование летнего отдыха

🏙️ Городская недвижимость:
🔹Наибольший спрос: осень и зима
🔹Исключения: традиционный спад в сентябре и январе

❗️Однако стоит учитывать, что в последние годы фактор сезонности частично ослаб из-за влияния различных геополитических и экономических событий на рынок недвижимости.

📈Важно помнить, что на рынок недвижимости влияют не только сезонные факторы, но и:
🔹Экономическая ситуация
🔹Стоимость финансирования сделок
🔹Изменения в законодательстве
🔹Локальные особенности рынка

🫡 Понял-принял
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Просто нужно снизить цену!

🥺 Мрачное настроение? Атмосфера всеобщего уныния? Дальше - только хуже?

Много негатива и тревожности вокруг. Во всяком случае я так вижу. И вот что я хотел бы по этому поводу сказать...

Часто люди (не все, конечно) начинают что-то активно делать и менять вокруг себя в двух состояниях - крайняя форма страха и крайняя форма веры в светлое будущее.

Страх это природный инструмент, направленный на сохранение жизни человека. Но иногда от страха случается оцепенение, а это более опасное для жизни состояние. Или уныние, когда «руки опускаются» - тоже плохо, непродуктивно и фатально.

Ежеминутный думскроллинг, то есть потребление негативных новостей в тг-каналах, разборки в чатах и прослушивание апокалиптических прогнозов не ведут ни к чему хорошему.

Напротив, оптимизм и вера в хорошее позволяют человеку двигаться вперёд и делать свою жизнь (и жизнь окружающих) лучше. Напоминаю историю про двух лягушек и сметану...

В общем, я уже очень давно для себя выбрал формулу Марка Твена (см. золотую рамочку).

Стараюсь в границах своего канала проповедовать оптимизм, по мере сил лечить поразивших многих людей болезнь страха, уныния, усталости и обречённости.

Ведь лучше быть оптимистом, который иногда ошибается, чем пессимистом, который всегда прав.

- У меня получилось!
- Новичкам везёт
- У меня опять получилось!
- Это не более, чем случайность
- У меня ещё раз получилось!
- Это исключение, лишь подтверждающее правило.
- У меня вновь получилось!
- Это всего лишь ошибка выжившего.
- У меня это системно получается, опять, опять и опять!
- Да ты просто инфоц@г@н!!!

-----------------------------------------

🎸Лемми Килмистеру из Motörhead приписывают цитату:

«Существует два типа людей: те, кто за вас, и те, кто против. Жизненно важный навык - разбирать кто есть кто».

☝️Иногда, чтобы понять «кто есть кто» достаточно рассказать другому о своих успехах.

#оффтоп