Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏨 NF GROUP рапортует об очередном «рекорде» - в 2025 году в Москве открылось аж 712 номеров, из них 691 номер в трёх гостиницах (все под управлением наших, российских УК) и 21 номер в апарт-отеле. Это в 2,5 раза больше, чем в 2024-м, и максимум за последние пять лет. Звучит впечатляюще, пока не посмотришь по сторонам. 🌍 Дубай за 2025 год добавил более 2,5 тыс. гостиничных номеров. Нью-Йорк запустил 5,7 тыс. номеров в гостиницах. Санкт-Петербург показал результат в 3,6 тыс. номеров (1,1 тыс. в классических отелях плюс 2,5 тыс. в апарт-отелях). Даже американский Нэшвилл, город с населением 700 тыс. человек, открыл в прошлом году в совокупности 2,8 тыс. номеров - в 4 раза больше Москвы. 🔻 А теперь вернемся в красавицу-Москву с её «рекордными» 712 номерами. Только один отель Ciel в Дубае - это 1,004 номера. Советская гостиница «Космос» 1979 года вмещает 1,777 номеров. Столица крупнейшей страны мира за год добавила сильно меньше, чем вмещает один советский отель полувековой давности. По темпам развития гостиничной инфраструктуры Москва уступает Санкт-Петербургу почти в 5 раз! ❌ Москва своими запретами строительства апартаментов просто-напросто уничтожила и гостиничный девелопмент в придачу. За годы последовательного удушения апартаментов потеряны тысячи номеров. Москва безнадежно отстает от мировых столиц по развитию гостиничного рынка. И будет отставать дальше! 👍 Зато красиво и чисто. 🔥 Своим тесно, туристов не надо! 👀 Главное не количество, а качество...

🛍️ За офисами в Санкт-Петербург? В Северной столице частные инвесторы смогут заработать на офисах в 2026 году? Или не смогут? 🏢 Рынок офисов в Петербурге закончил прошлый год в состоянии дефицита. Нельзя сказать, что новые площади не вводились. Например, за три квартала 2025 года рынок пополнился более чем 110 тыс. м2. Однако лишь около 15% из них осталась свободными, а большинство площадей заняли крупные корпорации. Средняя вакантность по рынку - около 4%, что для офисов почти предельный минимум. 📈 При этом ставки продолжают расти. Ежемесячная стоимость аренды офиса класса А приближается к ₽3,1 тыс./м2/мес, класса В - к ₽1,9 тыс./м2/мес. Рост за год - 7-8%. Больше половины свободных офисов уже экспонируется по ставкам выше ₽2 тыс./м2/мес, а варианты дороже ₽3 тыс. перестали быть чем-то особенным. 📉 Но есть и обратная сторона медали: объём чистого поглощения в 2025 году снизился почти вдвое по сравнению с 2023-2024 годами. Спрос есть, но достаточно осторожный. Арендаторы склонны торговаться и растягивать удовольствие принятия решений. На какие офисы следует обратить внимание частным инвесторам в 2026 году в Петербурге? 🔹 Небольшие и средние офисные блоки в зданиях класса А 🔹 Сложившиеся деловые локации с устойчивым спросом - центр, Московский, Петроградский районы ⚠️ Главный риск - завышенные ожидания инвестора. Ставки уже высокие, и, скорее всего, темпы их роста всё-таки замедлятся. Несмотря на дефицит. Дальнейший рост доходности от аренды будет зависеть не столько от общерыночных трендов, сколько от качества конкретного актива и грамотного управления. 🧮 Любое решение об инвестициях в офисы должно опираться на финансовую модель. Нужно расчитать финансовые метрики, не забыв затраты на ремонт, поиск арендаторов, простои и иные операционные расходы. 👍 Спасибо, Кэп. 🔥 Бегу зарабатывать на дефиците! 👀 В Москве-Сити лучше, душевнее...

Ой! Не в тот чат. А ладно, пусть все знают...

Никита, срочно регистрируй новое АО Симпл Эстэйт Двенадцать. Всего ₽132 млрд. за целый аэропорт. Локация в целом ок, трафик интенсивный. Как всегда проведем 3 раунда - нужно собрать максимум 1,3 млн.инвесторов, если вход от ₽100 т. Что думаешь? https://m.avito.ru/domodedovo/gotoviy_biznes/prodazha_doley_v_razmere_100_ustavnogo_kapitala_7828082995

☝️Увы, большое количество людей просто не желает считать. Ну не хотят заморачиваться «как Цогоев». Но при этом занимаются инвестициями (в разных ролях) - в роли инвестора, агента по недвижимости или консультанта. 🔣 Какие-то формулы неведомые выдумывают, а нормальный расчет сделать - нет, 🤬. В золотой рамочке прямая речь инвестора в новостройки из одного из тематических чатов 💵=🔢 Инвестиции - это цифры, которые нужно уметь считать. И считают их в Excel / Google Sheets. ⚠️ Сегодня состоится мой мастер-класс по финансовому моделированию «для чайников». 🧮 Для кого этот мастер-класс в первую очередь? Для тех, кто никогда ничего не считал, для кого Excel загадочный мир и страшная тайна. Для тех, кто секунду смотрит на таблицу и сразу засыпает. А также для гуманитариев и для тех, кто считает, что и без Excel справится в инвестировании в недвижимость. 💡Представьте, что вы сможете: 🔹Рассчитывать доходность проектов в недвижимости 🔹Оперировать цифрами, а не словами 🔹Повысить качество своей работы (и жизни тоже, кстати) ⌚️Всего 50 минут - и вы получите: 🔸Методику быстрого создания финансовых моделей 🔸Структуру простой, но функциональной финансовой модели, которая устроит даже опытных инвесторов 🔸Формулы для расчета ключевых показателей (ROI, NOI, NPV, CapRate) ❗️Это БЕСПЛАТНО - сегодня, 16.30 👉 ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ НА МАСТЕР-КЛАСС 🤗Приходите, пожалуйста - будет полезно! До встречи на вебинаре!

❓Как инвесторам-продавцам сейчас выходить из активов? 🏦 При высоком «ключе» и некоторых проблемах в экономике, покупатель с полной суммой на руках очень ценен. Таких покупателей на рынке в целом немного, а большая часть покупателей живёт в парадигме «деньги были, деньги будут, денег сейчас нет». 📶 Один из очевидных вариантов - рассрочка для покупателя. ⚖️ Юридически рассрочка как инструмент вполне допустима, в том числе между физ.лицами, и обычно оформляется через ДКП с графиком платежей и залогом на объект недвижимости до полного расчёта. Как правило, покупатель начинает пользоваться недвижимостью сразу, а вот продавец берет на себя некоторые риски. 💰 Рассрочка как инструмент, работающий на продавца, эффективна при идеальной платежной дисциплине покупателя. В этом-то и главная проблема рассрочки. 💡 Может ли продавец провести скоринг, то есть проверить платежеспособность покупателя? По закону №218-ФЗ только сам покупатель может запросить свою кредитную историю через Госуслуги (бесплатно дважды в год) и предоставить выписку из БКИ добровольно. Продавец должен попросить покупателя самостоятельно получить справку и показать её. Отказ покупателя - это очевидный красный флаг. 🛂 На рынке есть сервис IDX, клторый предоставляет финансовый скоринг физлиц - обратите внимание, для ИП и компаний. Проверка ведётся не только в БКИ, но и проверка по целому ряду баз данных. Но это всё равно требует получения письменного согласия покупателя на свою проверку. 🛠️ Дополнительная проблема - ущерб и улучшения. Покупатель может нанести ущерб недвижимости в период действия рассрочки. А бывает и наоборот - создать неотделимые улучшения. И с тем, и другим придется разбираться через суд, доказывая либо факт порчи имущества, либо оспаривая стоимость улучшений. 🤨 Все эти потенциальные последствия могут свести выгоду рассрочки к минимому. ✅ Если уж решаться на рассрочку, то следует заложить следующие пункты в договор:  🔸 короткая рассрочка до 6-12 месяцев с крупным первоначальным взносом (от 30% и выше);  🔸 санкции за просрочку, зафиксированные в ДКП;  🔸 залог недвижимости до полного расчёта;  🔸 прозрачный механизм внесения платежей (со следами в виде банковских выписок). 🔸 четкий механизм возмещения ущерба за порчу недвижимости и имущества в период действия рассрочки ⚠️ Рассрочка - это временный инструмент рынка, связанный с высокой ставкой. Но есть такое выражение - «нет ничего более постоянного, чем временное». Хрен его знает, что будет с ключом в будущем, возможно рассрочки с нами надолго.

☑️ А вот и первый выпуск облигаций сектора недвижимость в этом году! Кстати, некоторые читатели канала заработали на них (на облигациях) в прошлом году больше 20% годовых. 🏗 Между прочим публичный застройщик жилья АПРИ с проектами в Челябинске и других регионах готовится размещать очередной выпуск облигаций серии БО-002Р-13. 💰 Ориентир купона не выше 25,00% 💸 YTM 28,08% 💵 Объем выпуска ₽1 млрд. (1 млн.бумаг номиналом ₽1 тыс.) 📅 Срок 3,5 года ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией 🧐Судя по доходности облигаций жильё выгодно строить в Челябинске, а не у Кремля. 👍 Беру на всю котлету 🔥 Не надо брать 👀 Уже имею АПРИ (или они меня)