Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

☝️Возможно, кому-то из читателей канала это будет интересно!

📶 Мои друзья проводят в Алматы (Казахстан) CAWS 2026, Central Asia Warehouse Summit – событие года в сфере складской недвижимости, логистики и ритейла Центральной Азии, которое соберет более 350 участников: экспертов международных компаний, топ-менеджеров, представителей власти и других.

➡️ Обновленная программа саммита и регистрация на сайте.

🏭 Подоспели новости с XXII Ежегодного форума ПРО СКЛАДЫ NF GROUP: средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на готовые склады класса А в Московском регионе опустилась до ₽10 140 за м2/год без НДС и операционных расходов. За 9 месяцев 2026 года - минус 7%.

📦 Доля вакантных площадей с учетом субаренды доросла до 6,9%, прибавив 2,6 п.п. за девять месяцев. Это больше 2 млн м2 свободных складов: около 1,7 млн м2 прямой аренды и 330 тыс.м2 субаренды.

🏗 Предложения много! За 9 месяцев в Московском регионе введено 1,68 млн м2 складов классов А и В, это на 83% больше, чем годом ранее. До конца года ждут еще 620 тыс.м2, из которых примерно 350 тыс.м2 пока никому не проданы и не сданы. Итог 2026 года может составить 2,3 млн м2 нового качественного предложения - максимум за последние 12 лет, причем 56% объема приходится на спекулятивные проекты.

🎁 Спрос, справедливости ради, не умер: за январь-сентябрь в Московском регионе подписали сделок более чем на 1,4 млн м2, а сам регион собрал 53% всего российского складского объема. Во втором полугодии рынок заметно оживился, а ставки в моменте перестали снижаться. Но возврата к росту ставок коллеги ждут не ранее 2027 года - с прогнозом ₽9 700-9 800 за м2/год. То есть еще примерно год складской сегмент останется рынком арендатора.

Пенсионный фонд в квартире

📊 Каждый третий россиянин собирается жить на пенсии за счёт недвижимости. Это результат опроса аналитического центра застройщика жилой недвижимости ГК «Гранель», в котором участвовали 1 637 жителей городов-миллионников.

🧾 35% респондентов видят в квадратных метрах будущий источник пассивного дохода.

📌 Как именно люди планируют превращать метры в пенсию:
🔹 12% - продать единственную квартиру или дом и жить на вырученные деньги
🔹 9% - продать одну из нескольких имеющихся квартир и жить на вырученные деньги
🔹 14% - сдавать недвижимость и жить на арендный доход
🔹 14% - ещё не определились, но допускают такой вариант

🚹 Продавать недвижимость к пенсии чаще готовы мужчины - 63% против 37% женщин.

⚠️ Мой комментарий! Всего-то 14% к пенсии планируют заиметь арендную квартиру, которую будут сдавать. У большинства россиян капитал ограничен, поэтому я предполагаю, что весь «пенсионный портфель» упакован в один актив - квартиру (в крайнем случае в две). Концентрация в одном типе активов получается чудовищная.

🧭 Причем обычно пенсионные квартиры находятся в одном городе, а нередко и в одном районе - собственнику так удобнее присматривать за активом.

🤗 Только удобство, понятность и осязаемость такой инвестиции и снижение риска - совершенно разные вещи. Один город, один сегмент, один рынок: максимум рисков.

🎯 Я-то не против квартир как способа накопления капитала, такая стратегия имеет право на жизнь. Но пенсионным портфелем единственную арендную однушку не назовёшь: портфель это множество активов, распределенных по разным корзинам.

💬Дубль в MAX (на всякий)

💜 Куда инвестировать деньги? Как выбрать лучший актив именно для вас

💜 Кажется, что главный вопрос инвестора — какой актив принесёт больше денег. Но на практике «лучшей инвестиции» для всех не существует.
Два человека могут вложить деньги в один и тот же инструмент, получить одинаковую доходность — и один останется доволен, а другой разочаруется.

💜 Почему? Потому что при выборе инвестиций важна не только потенциальная доходность.
В новом видео разбираем, как сравнивать разные классы активов и на какие параметры смотреть:
— риск и потенциальную доходность;
— ликвидность;
— инвестиционный горизонт;
— денежный поток и рост стоимости;
— предсказуемость результата;
— сколько времени требуют инвестиции;
— насколько вы можете контролировать происходящее.
А главное — как понять, какой набор этих характеристик подходит именно вам.

Смотрите новое видео на нашем YouTube-канале SimpleEstate.

📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK Видео

🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики

🧱 STONE завершил монолитные работы в премиальном офисном квартале STONE Ходынка 1️⃣ - каркас трёх разновысотных башен в 23, 18 и 13 этажей собрали за полтора года. Общая площадь 101,9 тыс.м2, строительная готовность запланирована на 2027 год

📉 Увы, выбирать уже почти не из чего: офисы реализованы более чем на 95%. В экспозиции остались компактные форматы от 63 м2, отдельные этажи с видами на парк и «Москва-Сити», а также помещения ритейла на пешеходном трафике между метро, парком и «Авиапарком».

👥 Больше половины площадей купили конечные пользователи, в том числе владельцы малого и среднего бизнеса из соседних районов. По данным аналитического центра STONE, в 20 минутах ходьбы от квартала живут 44 тыс. человек - это и есть спрос на офис «у дома», о котором любят говорить, но который редко можно посчитать.

📍 Ходынка относится к Ленинградскому деловому коридору, где вакантность традиционно минимальная, а ставки аренды - одни из самых высоких в Москве. Плюс есть удобные выезды на ТТК, Ленинградский проспект и Звенигородское шоссе.

🌇 Венцом офисного квартала STONE на Ходынке станет офисный небоскрёб STONE SKY Ходынка с высотной отметкой 255 м, вышедший в продажу в августе 2026 года.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

💬Дубль в MAX (на всякий)

🌀 Штопор застройщиков или открытость - враг №1

📩 Я тут в контексте делистинга ПИК прочитал красивую теорию. Плохой фин.результат, раскрытый в отчётности, отпугивает часть покупателей, продажи падают. Следующий отчет ещё страшнее, а резонанс выше, продажи падают ещё жестче и так до самого банкротства. Штопор. А не было бы отчетности - всё было бы шито-крыто.

📊 Вообще-то это так. И тут самый показательный пример - SMLT. Я замерял падение продаж застройщика и действительно корреляция есть.

📢 Но есть важный момент - уровень шума. Я хорошо помню тот вечер, когда стало известно о том, что подмосковный монстр запросил помощь государства - мне позвонили и написали множество СМИ с просьбой это прокомментировать. То есть шум SMLT создали грандиозный - в один момент бо́льшая часть покупателей узнала и про убыток ₽2,3 млрд по результатам 2025 года, и про просьбу о помощи от государства.

🗣 Было так громко, что условная тетя Маша из Долгопрудного наконец-то узнала о проблемах SMLT. В результате был зафиксирован реальный спад продаж, вызванный недоверием покупателей к компании.

📉 Ну а дальше - поступлений на эскроу меньше, финансовые расходы выше, вот и убыток минус ₽22,3 млрд по результатам 1П2026. А что дальше? Ещё меньше продаж и ещё больше убыток? И так до победного?

🤷 Но есть и другая реальность. Замечательный застройщик «Эталон» убыточен годами (точнее с 2023 года). Ну и дальше? Об этом знаю я и пара тысяч додиков со SmartLaba. А шир.нар.массы и не в курсе. У ЛСР убыток за 1П2026 ₽57,6 млрд (~$666 млн) - в 23 раза больше, чем годом ранее. Who cares? У ФСК огромные проблемы с ковенантами по миллиардным кредитам в стекольном бизнесе. И чо?

🥱 Подавляющему большинству покупателей пофиг. Надежный застройщик, 100 лет на рынке, 100500 миллионов метров введено, тысячи счастливых семей и прочее бла-бла.

💵 И ведь покупают. Ну, конечно, пока из утюгов не заиграет похоронный марш.

❌ Так что сама по себе плохая отчётность - не причина штопора. Причина - это широчайшая огласка в непрофильных источниках информации, которые читает тетя Маша из Долгопрудного.

💬Дубль в MAX (на всякий)