Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏝️Кстати, как там дела в Дубае?

👀 Наткнулся на интересное интервью коммерческого директора NF GROUP на Ближнем Востоке Катерины Алексейчук, где она рассказывает о своем пути в недвижимости, о деньгах и о текущем состоянии дел в эмирате.

📱Вчера мне написала одна старинная знакомая. Её дочь прямо в этот день должна была подписывать ДДУ в проекте ПИК. И тут вышла новость про делистинг! Ручка зависла над договором - хотя нет, сделка была электронная, так что скорее рука зависла над кнопкой. Потребовалась разъяснительная бригада в моём лице.

❓Вопросы были простые: делистинг - это плохо? Застройщик не обанкротится? Дом достроят?

🔍 Я поизучал подобные кейсы в мире и выяснил, что случай ПИКа сильно отличается.

🇬🇧 Crest Nicholson, известный английский девелопер. Строит жилые дома с 1963 года, на бирже - аж с 1968-го. В 2007 году компанию выкупили банк HBOS и инвестор Том Хантер. Сделка финансировалась на заёмные деньги, причём по высшей оценке (прямо перед кризисом). Новые владельцы провели делистинг.

🏦 Однако долги оказались неподъёмными, и в 2009 году компания перешла к банкам-кредиторам. В 2010 году инвестиционный фонд Varde выкупил у Lloyds долю в 30%, к середине 2011-го довёл её до 80% и занялся расчисткой долгов. Уже в феврале 2013 года Crest Nicholson вернулась на Лондонскую биржу и торгуется там до сих пор. Несмотря на финансовые проблемы владельцев, компания продолжала строить и сдавать дома.

🇪🇸 Metrovacesa, один из крупнейших застройщиков Испании. В 2008-м, когда испанский рынок жилья рухнул, компанию забрали за долги кредиторы - Santander, BBVA и Banco Popular. Долг перед ними превышал €7 млрд. В 2013 году банки провели делистинг и начали приводить компанию в порядок. В частности, отчудили все проекты в коммерческой недвижимости, оставив жилую.

📈 Уже в феврале 2018 года Metrovacesa снова вышла на биржу, а с 2019 по 2023 год выплатила акционерам €522 млн дивидендов.

🧯 Важная оговорка! И Crest Nicholson, и Metrovacesa уходили с биржи из-за огромных долгов. ПИК перед уходом долг, наоборот, гасил - 20 августа досрочно погасил свой единственный собственный биржевой выпуск облигаций на ₽7 млрд, за полтора года до срока. Да и вообще у компании на счетах очень приличный запас кэша.

💰 Причина делистинга ПИК не в долге, а в том, что мажоритарий компании просто не хочет поддерживать статус публичной компании - и это, в общем-то, его право.

➕ Плюс у нас есть то, чего в полной мере не было у англичан, но в какой-то мере было у испанцев: защита денег покупателей через банк. В России деньги дольщиков лежат на эскроу-счёте до ввода дома в эксплуатацию, они не у застройщика. Так что защита покупателей остаётся несмотря на делистинг акций застройщика.

✍️ В общем, успокоил - как смог. Дочь моей знакомой сегодня подписала ДДУ.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Ждём делистинг «Самолёта» по общемировым причинам
👀 Прощай, ПИК...

💬Дубль в MAX (на всякий)

«Токарево» год спустя: прошла ли финансовая модель проверку временем?
 
🏭 В прошлом году на канале подробно разбиралась первая очередь промпарка «Токарево» с расчетами по двум сценариям: перепродажа после ввода и создание готового арендного бизнеса.
 
❗️Конечно, формировать окончательный диагноз еще рано: первый корпус пока не введен, арендаторы не заехали, фактический денежный поток не сформирован. Но одна важная контрольная точка уже пройдена – первую очередь почти полностью распродали до РНВ.
 
🏁 Относительно недавно Parametr открыл продажи второй очереди. Площадь блоков там начинаются от 547 м2, стоимость – от ₽70 млн вкл. НДС, готовность намечена на IV квартал 2027 года.
 
📊 По оценке самого девелопера Parametr, прогнозируемая арендная доходность лайт индастриал приблизитсяк 14–16% годовых без учета роста стоимости объекта, а окупаемость достигнет 6–7 лет.
 
🧮 Разумеется, в финансовой модели по новой очереди модели я бы отдельно проверял будущую ставку аренды, возможный простой, налоги и затраты на управление. Последнее, кстати, можно передать Parametr: инвестору совсем не обязательно самостоятельно осваивать профессию управляющего промышленной недвижимостью.
 
📍 Локация за год не изменилась: около 10 минут до МКАД по Новорязанскому шоссе, рядом метро «Котельники», МЦД-3 «Томилино» и Южно-Лыткаринская дорога, которая обеспечит связь с М-12. В доступе Люберцы, Дзержинский и Железнодорожный – территория с высоким кадровым потенциалом для будущих резидентов.

☝️ Промежуточный вывод достаточно простой. Распроданность первой очереди подтверждает спрос на формат - покупатели-эндюзеры и инвесторы уже проголосовали за Light Industrial в «Токарево» собственными деньгами.

💰 Иногда лучшая инвестиция в недвижимость — та, которая не состоялась.

В канале очень интересного и нестандартного риелтора Алексея Калашникова есть показательный кейс.

Квартира стоила 8,6 млн рублей. Ещё до просмотра риелтор сторговал аж 300 тысяч — при комиссии 150 тысяч клиент уже оставался в плюсе. Затем Калашников проверил историю объекта, обнаружил серьёзный риск, а именно то, что предыдущим владельцем был человек с паспортом «недружественного государства». А это серьёзные юридические риски и гарантия потерять все 8,3 млн – подробности в кейсе.

☝️ Вот так и измеряется работа профессионального риелтора: не числом показов, а живыми деньгами. Интересно, что в 85% сделок Калашникова выгода клиента перекрывает комиссию. То есть, по сути, риелтор кормит сам себя, комиссия для клиента нулевая.

Клиенты называют Калашникова РешэлторомЪ. Покупателям он выбивает скидки, проверяет объекты профессиональными инструментами приёмщика, изучает документы. Продавцам помогает продать по верхней планке рынка. Работает лично в Москве и Петербурге, причём везде по питерскому ценнику.

Можно полистать его дневник — реальные сделки, юридические ловушки и ошибки тех, «кому риелтор не нужен».

Реклама. ИП Калашников А.Г. ИНН 891200631903 Erid: 2W5zFGFAokd

📊 NF GROUP выпустила сразу два релиза по light industrial - по Московскому региону и по Петербургу с областью.

Москва и область
📈 К концу 2026 года объем качественных объектов классов А и В может дойти до 1,59 млн. м2 - в 1,76 раза больше, чем год назад, и почти втрое больше, чем в конце 2024 года. Сегмент, которого пять лет назад толком не существовало, за два года превращается в полноценный класс активов. В первом полугодии ввели 60,3 тыс. м2, но это не спад, а перенос сроков: на второе полугодие заявлено около 627 тыс. м2, из них 185 тыс. м2 - многоэтажные объекты. Их доля к концу года может достичь 19%.

📍Поглощение в одноэтажных объектах держится на уровне прошлого года - 131 тыс. м2 против 127 тыс. м2, вакансия почти не изменилась и составляет 13,2%, а в строящихся проектах законтрактовано уже 55,4% площадей против 35% в конце 2025 года. Арендаторы разбирают объекты до ввода. Цена продажи прибавила 3,1% и дошла до ₽129,7 тыс. за м2, а ставка аренды скорректировалась на 5%, до ₽13,2 тыс. за м2 в год без НДС и ОРЕХ.

Петербург и область
🔍 Здесь рынок на порядок меньше и в другой фазе. По предварительным итогам девяти месяцев предложение выросло на 22%, или на 26 тыс. м2, и достигло 144 тыс. м2, из которых 45,5 тыс. м2 - класс А. До конца года рынок может пополниться еще более чем на 60 тыс. м2, то есть прибавить почти половину объема за квартал с небольшим. Для сегмента, который только формируется, это очень бодрый темп.

💰 Класс А сдают по ₽12 тыс. за м2 в год и продают по ₽110 тыс. за м2 - цена с начала года выросла на 5%. Класс В: ₽10,5 тыс. аренды и ₽64 тыс. за м2, причем цена продажи не двигалась вообще.

☝️ Выводы: Москва прошла стадию дефицита, объектов стало больше, форматов тоже, но важно, что спрос никуда не делся - он есть и живой. Петербург повторяет тот же путь с отставанием в пару лет.

👍 Пора заходить
🔥 Налицо сдутие пузыря
👀 Мне по 🥁

Легенды и мифы light industrial

💡 Некоторые не очень удачливые девелоперы проектов light industrial продают инвесторам красивую идею: спрос на аренду блоков вот-вот расширится за счёт логистов, которые станут партнёрами Wildberries и Ozon в рамках их кампании по диверсификации логистики, и за счет селлеров маркетплейсов, создающих свои собственные интернет-магазины на фоне стабильно растущих отчислений WB и Ozon. В общем, лови момент, инвестор, большой и маленький - покупай лайт сегодня, ведь завтра будет дороже.

🛡 Для начала о том, что маркетплейсы придумали, чтобы снизить риски прилетов БПЛА:
🔹 Wildberries открывает партнёрские пункты приёма товаров в помещениях от 100 м2, платя вознаграждение партнёру за каждую принятую коробку. Фактически WB выращивает арендаторов-логистов для нужд собственного бизнеса.
🔸 Ozon также собирается привлекать партнёров в 29 городах, способных обеспечить этому маркетплейсу склад от 1,5 тыс.м2 и работу по стандартам маркетплейса.

🔥 Про опыт и компетенции, как я понимаю, речь не идет. К сожалению, у WB и Ozon подгорает в прямом смысле этого слова, поэтому дыры в логистике нужно затыкать сверхсрочно. Ну и будущими партнерами рискуют оказаться стартапы с низким качеством управления (в теории, я могу ошибаться). Каковым окажется качество такого арендатора - большой вопрос.

⚖️ Важно: маркетплейс в этой схеме не становится арендатором помещения. Он становится заказчиком услуги, помещение снимает и оплачивает партнёр. История полностью аналогичная ПВЗ. С полностью аналогичными рисками операторов ПВЗ.

💸 Теперь про селлеров с собственными интернет-магазинами. По данным отраслевой ассоциации АПЭТ, комиссии Ozon во II квартале 2026 года дошли до 47,8% от базовой цены товара, это рост на 29,2 п.п. год к году. У WB примерно то же самое. И да, INFOLine фиксирует рост запусков независимых интернет-магазинов на 40-50%.

🧮 Вот только содержать интернет-магазин со своим складом и логистикой это совсем не то же самое, что торговать на WB или Ozon. И более того - из наличия собственного интернет-магазина не «вытекает» собственный склад: фулфилмент можно отдать стороннему оператору. Итого логическая цепочка, выстраиваемая девелоперами - явно цепочка с большой натяжкой.

✅ Всё вышесказанное однако не означает, что инвестировать в Light Industrial не нужно. Нужно очищать зерна от маркетинговых плевел - «новый импульс» для LI в свете последних событий может оказаться дезинформацией или кратковременным всплеском, но не устойчивым трендом.

🏗 Главный драйвер спроса на LI сегодня в Москве - компании, от которых мэрия Москвы освобождает промзоны под реализацию КРТ. Этот импульс был, есть и пока что будет. Инвестору в Light Industrial и малые складские форматы стоит оценивать проекты не с точки зрения будущего спроса от селлеров и логистических партнеров WB-Ozon, а с точки зрения спроса выдворяемого из Москвы прямо сейчас склада дистрибьютора дверной фурнитуры.

🤔 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Никакие фундаментальные факторы и новые импульсы не заменят нормального инвестиционного анализа и финансового моделирования. Лучше лапша в тарелке, чем лапша на ушах.

🟠 Совет директоров застройщика ПИК одобрил делистинг акций компании на Московской бирже.

✅ Как я и прогнозировал. Теперь буду пытаться расшифровать ситуацию внутри компании на основе отчётности по РСБУ - ее ПИК обязан публиковать пока не перерегистрируется из ПАО в ЗАО.

☝️Такое тоже возможно, и это логичное продолжение истории.