Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏛 Ещё к новостям элитной недвижимости Москвы

🔑 На Большой Никитской продан таунхаус площадью 975 м2 - крупнейший лот за всю историю наблюдений на первичном рынке элитного жилья Москвы.

🎁 Консультантом сделки выступила NF Group. Финансовые условия сделки не раскрываются.

🏰 Речь о Stella di Mosca Hotel & Residences по адресу Большая Никитская, 9/15с1 - комплексе общей площадью 19,6 тыс. м2, объединяющем отель на 65 номеров и всего 14 жилых лотов: десять резиденций, пентхаус, два таунхауса и гранд-таунхаус, спроектированные итальянским бюро Antonio Citterio Patricia Viel, с рестораном, баром, спа с бассейном и фитнес-центром.

☝️ Старожилы рынка помнят проект под другим именем - до 2022 года он строился в отреставрированных доходных домах усадьбы Разумовского как Bvlgari Hotel & Residences Moscow.

⏳ Отель открылся в марте 2024 года, а резиденции продаются по сию пору.

🥇 С начала 2026 года это ещё и самая дорогая сделка по абсолютной стоимости на первичной элитке столицы, а в рейтинге с начала 2025-го - четвертая. Впереди мезонет 594,5 м2 и пентхаус 553,7 м2 в ЖК «Лё Дом», зарегистрированные в начале прошлого года, и вилла 426 м2 в клубном доме «Обыденский № 1», проданная в сентябре. Пятерку замыкает пентхаус 514 м2 в проекте «Никитский 6».

📊 Рекорд случился на довольно вялом рынке: в I полугодии 2026 года на первичной элитке Москвы реализовано около 630 квартир и апартаментов - на 29% меньше, чем годом ранее. Во II квартале покупатели зашевелились, объем сделок превысил показатель I квартала.

📈 Предложение при этом рекордное - около 3,5 тыс. лотов, +9% за год. Средневзвешенная цена обновила исторический максимум и составила ₽2,291 млн/м2 (+6% за год), в классе делюкс - ₽3,242 млн/м2 (+7%).

⚠️ Я начал писать эту статью 7 лет назад, в 2019 году и вот, наконец, дописал: https://atsogoev.ru/tpost/lavrushinskiy

📝 О чём статья. В июне 2019 года имущественный комплекс института «Гиредмет» в Большом Толмачевском переулке ушёл с открытого аукциона за 3,68 млрд рублей, по стартовой цене, потому что конкурентов на торгах не оказалось. Сегодня на этом месте стоит готовый ЖК «Лаврушинский», где метр стоит до 7,26 млн рублей.

💵 Я создал и опубликовал финансовую модель проекта ещё в 2019 году, до начала стройки. Тогда же ко мне попал независимый инвестанализ той же площадки, сделанный крупной девелоперской компанией для решения об участии в торгах. Два расчёта сошлись почти идеально, но оба оказались далеки от того, что произошло на самом деле.

🔎 Спустя семь лет по проекту доступны важнейшие данные, которые можно получить из проектных деклараций, аукционной документации, выгрузок сделок изРосреестра.

🔗Статья сводит план 2019 года с фактом 2026-го и восстанавливает экономику проекта целиком, от цены входа до настоящего времени (и вероятного будущего).

☑️ Зачем это читать? Это уникальный случай, когда в экономику московского элитного проекта можно углубиться и каждую цифру проверить самому.

🧮 Новая финансовая модель со всеми предпосылками также выложена в открытый доступ.

📍Предупреждаю - внутри много букв и цифр. Держитесь крепче.

📑 Аналитическая платформа ASSETO (от Consul Group) оценила московский рынок купли-продажи коммерческой недвижимости за 1 полугодие 2026 года на основе данных ЕГРН, то есть по зарегистрированным переходам прав на нежилые объекты от 200 м2.

🔻Итог: в Москве было заключено сделок объемом 1,57 млн м2 (1 481шт). Это минус 11-12% к прошлому году, суммарная кадастровая стоимость отчужденного - ₽183 млрд.

🎯 26% объема обеспечили ровно пять сделок: ТРК «Тройка», выкуп портфель промплощадок городского АО «Развитие активов», выкуп городскими структурами МФК iCity у MR, продажа корпусов промпарка ФСК в Зеленограде и переход прав на здание института «Гидропроект».

📶 Внесение в ЗПИФ «Парус - Место встречи» 26 центров «Место встречи» в статистику не вошло, потому что формально не является сделкой купли-продажи.

📊 Насколько я понял, в исследование не вошли сделки по ДКБВ и ДДУ. Так что общая картина рынка немного разнообразнее исследования.

🔍Как московские девелоперы оценивали земельные участки? В продолжение утреннего поста.

🏗️ Кратко опишу методику первичной оценки, применявшейся в недалёком прошлом и застройщиками, и владельцами участков, и брокерами...

⚙️ Не секрет, что крупные девелоперы рассматривающие обеспеченные разрешительной документацией зем.участки нередко предлагают собственникам таких проектов (земельных участков) расплатиться не денежными средствами, а долей в полезных (продаваемых) площадях.

🏢 Т.е. девелопер строит объект и передаёт часть помещений землевладельцу. Эта часть или доля составляет как правило 10-30%. Итоговый % зависит от:
1️⃣ Локации: район Москвы (в промзоне процент ниже, чем у парка на Юго-Западе), или Московской области.
2️⃣ Назначения площадей в будущем проекте: на размер доли влияет квартиры, апартаменты или офисы запланированы в проекте.
3️⃣ От наличия и состава документации: чем более документально готовый проект, тем выше доля.

🖼️ Например, есть земельный участок в Москве с ГПЗУ на строительство апартаментов 10 тыс.м2 общей наземной площади. Из них полезные площади это 7,5 тыс.м2, а остальные 2.5 тыс.м2 это входная группа, коридоры, лестницы и прочие МОПы. Например, с учётом пунктов 1️⃣➖3️⃣ землевладелец может претендовать на 20-25% от полезной площади, т.е. на 1500-1875 м2. Очевидно, что после окончания строительства он имеет возможность продать свою долю в розницу по рыночным ценам. Так вот если мы сделаем предположение о будущей рыночной цене продажи этих помещений, то получим стоимость доли землевладельца в деньгах. К примеру, 1м2 мы оцениваем в 250 тыс.руб./м2, таким образом общая выручка землевладельца от реализации проекта составит от 375 до 468 млн.руб.

🔻На основании проведенных расчетов мы делаем предположение, что справедливая оценка подобного проекта (де-факто земельного участка с документами) как раз находится в диапазоне 375➖468 млн.руб.

⚠️ Безусловно, эта методика позволяла получить только укрупненную, т.е. неточную оценку проекта. Чтобы выйти на точные значения необходимо потратить 2-3 дня на концепцию, маркетинг и финмодель. Но ориентир был понятен на основе описанного экспресс-метода.

🔥 Отмечу также, что многие известные мне девелоперы активно использовали эту методику для первичной оценки проектов, т.е. это не теория, а практика.

🔣 Сейчас методика расчетов усложнилась и изменилась, но общая логика остаётся неизменной.

📚Это напрашивается на попадание в цитатник «великих»!

🎤 Будучи на UK’s Global Investment Summit в Лондоне Стивен Шварцман, основатель одной из крупнейших управляющих компаний мира, американской Blackstone с активами под управлением около $970 млрд. (в большой степени недвижимость), расслабился и изрёк:

⏪ У меня есть простое правило - я инвестирую только в те места, которые готов посетить дважды ⏩

Что думаете?

👍 У меня такое же
👀 Странное правило
🔥 Как бы теперь выйти из тех мест?

🏗 Московские новостройки: спрос упал, цены выросли!

Как так?

📉 Первое полугодие 2026: продажи снизились на 36% год к году, а средняя цена квадратного метра выросла до ₽747,4 тыс. - прирост составил 26% год к году. Это по данным bnMAP.pro. Хуже ситуации по спросу не было даже в ковидном первом полугодии 2020 года.

🎯 Кто виноват и что делать? Виновата математика: массовый сегмент не просто скукожился, он практически закончился. 82% стартов продаж пришлись на премиум и элит против 22% годом ранее. В комфорт-классе состоялся всего один старт в Новой Москве и ноль в старых границах.

🏢 Также зафиксирован резкий спад запуска новых проектов - во 2 квартале нового предложения вышло всего 241 тыс.м2, вдвое меньше первого квартала и минимум за пять лет. И всё, что выводится - бизнес-класс и выше. В экспозиции премиум прибавил 50%, де-люкс 88%, а комфорт потерял 4%.

🔄 На этом фоне застройщики что? Правильно, готовятся опять повышать цены (если что - я предупредил).

👀 Честно говоря, я лично вижу, что месяц к месяцу вымываются самые доступные предложения на рынке, может на что-то спрос и падает, но только не на то, что реально нужно людям!

👍 Налицо сдутие пузыря
🔥 Налицо вздутие пузыря
👀 На лице недоумение

❓ Пришел мне тут вопрос от подписчика канала: «Я принимаю участие в переговорах по покупке проекта (земельного участка) для строительства МКД. У нас явные расхождения с продавцом по вопросу цены... {пропускаю детали} Что можете подсказать? На что обратить внимание?»

🌍 Судя по изложенным деталям, как это часто бывает, продавец живёт в своей реальности, которая не совпадает с реальной реальностью. Продавец помнит цену, по которой площадку оценивали три года назад. Он слышал, что его сосед продал участок «дорого», но точных параметров не знает. Он примеряет на себя роль девелопера и что-то там считает (но не финмодель). А когда считает, не закладывает ни стоимость денег, ни сроки согласований, ни иные обязательства. И он совершенно искренне уверен, что прав.

🔦 Задача покупателя - показать продавцу реальный мир и доказать его подлинность. Спор о цифрах бесполезен, пока у сторон разные представления о том, что происходит на рынке. Поэтому следует оперировать фактами: цены аналогичных сделок по сопоставимым площадкам, сроки экспонирования, укрупнённые расчёты на основе актуальных данных.

🗂 Поэтому первое, что нужно сделать, - подготовиться, собрать информацию об объектах-аналогах и свести все данные в единую таблицу (а ещё лучше, внести корректирующие коэффициенты и вывести рыночную цену участка, применив сравнительный метод). Логичные аргументы, основанные на доказательствах, действуют намного лучше торга на основе обсуждения понятий «дорого» или «дёшево».

🧮 Второе - можно показать упрощённую финансовую модель, чтобы обосновать цену земли доходным методом.

📉 Третье - посмотреть историю экспонирования. Как давно площадка на рынке, менялась ли цена и в какую сторону, кто вообще такой собственник, почему продаёт, есть ли долги или проблемы. Если цена уже двигалась вниз хотя бы раз - картина мира продавца начала трескаться, и задача - не дать процессу остановиться.

🎯 Четвёртое - механика самого разговора. Обозначьте и обоснуйте свой бюджет на покупку, покажите свои расчёты и спросите, есть ли смысл продолжать разговор. Я как-то внутренне придерживаюсь агрессивного стиля переговоров. Я бы начал с амбициозного ценового предложения и двигался навстречу небольшими шагами - компромисс вполне может оказаться в желаемой вами точке.

📑 Пятое - если продавец почти не двигается по цене, а сделка вам интересна, меняйте структуру сделки. Рассрочка, оплата траншами, отлагательные условия, вхождение продавца в проект долей или расчёты квадратными метрами...

✅ Собственник, который наотрез отказывается снижать цену, может спокойно согласиться на рассрочку года на два.

💸 Хорошие переговоры заканчиваются ощущением победы у обеих сторон.

🚪 И последнее. Девелопер Дональд Трамп говаривал, что иногда лучшие сделки - те, которые не состоялись. Мудрость от человека, чьи компании не раз проходили через процедуру банкротства, звучит сегодня особенно свежо. Если модель не сходится, а продавец упорствует, единственный правильный ход - встать и уйти.

👇Продавец либо переезжает в реальный мир (и получает деньги), либо остаётся в своём иллюзорном мире вместе с переоцененным участком и без денег.