Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

МосТАБАК: сеть табачных магазинов как арендатор ГАБ

🚬Несмотря на общемировой тренд на здоровый образ жизни, табачные магазины остаются одними из самых стабильных арендаторов в сегменте стрит-ритейла. Сегодня пишу о федеральной сети МосТАБАК, которая демонстрирует впечатляющую динамику развития и может представлять интерес для инвесторов в готовый арендный бизнес.

🏪 История МосТАБАК началась осенью 2018 года в Москве. Всего за несколько лет компания продемонстрировала взрывной рост: если к началу 2021 года сеть насчитывала 19 магазинов, то только за 2021 год было открыто еще 49 точек. Сегодня МосТАБАК - это 216 магазинов по всей России с сильным присутствием в Москве и Санкт-Петербурге.

💰 Ключевое преимущество табачных магазинов как арендаторов - высокая маржинальность бизнеса. Наценка на табачные изделия может достигать 40-60%, а на аксессуары и электронные системы нагревания табака — до 150-200%. Это обеспечивает стабильный денежный поток и возможность поддерживать высокие арендные ставки даже при небольших площадях от 10 до 50 м². МосТАБАК позиционирует себя как оператор с низкими ценами для всех категорий покупателей, что обеспечивает высокую проходимость и стабильный поток клиентов.

🌐 Важная особенность табачного ритейла — крайне низкая доля онлайн-продаж. Согласно исследованию СДЭК, лишь 3% респондентов заказывают табачную продукцию через интернет. Это обусловлено законодательными ограничениями на дистанционную продажу табачных изделий и предпочтениями самих потребителей. По данным Росстата на апрель 2025 года, доля курящего населения в России составляет 25,5% - это огромная целевая аудитория, обеспечивающая постоянный спрос. При этом табачные магазины невосприимчивы к сезонным колебаниям и устойчивы к экономическим кризисам, так как табачные изделия относятся к товарам с низкой эластичностью спроса.

📍 Расположение остается критически важным фактором для табачного магазина. Идеальное помещение должно находиться в зоне интенсивного пешеходного трафика - у станций метро, на центральных улицах, вблизи торговых центров и офисных зданий. Оптимальный вариант - первая линия домов с отдельным входом и витринным остеклением.

🔍 На рынке сейчас представлено помещение 17,5 м2 на Ленинградском проспекте, 33к3 (2 минуты от метро "Динамо") с арендатором МосТАБАК за ₽56,5 млн. Договор заключен на 11 месяцев с индексацией по ИПЦ, годовой арендный поток ₽4,56 млн). Помещение отличается высокими потолками (3,4 м), достаточной электрической мощностью (10 кВт) и расположено на Ленинградском проспекте - одной из главных транспортных артерий Москвы, что обеспечивает высокий пешеходный трафик и стабильный поток целевых клиентов.

💡МосТАБАК - перспективный арендатор для ГАБ. Впечатляющая динамика роста сети, федеральное присутствие в ключевых регионах России, статус дистрибьютора крупных брендов и высокая маржинальность бизнеса обеспечивают надежность арендных платежей. При этом стоит учитывать относительно короткие сроки договоров аренды и важность правильного выбора локации. В случае ухода арендатора качественное помещение у транспортного узла, как правило, не простаивает долго — на такие точки всегда есть спрос среди операторов стрит-ритейла.

⚠️ Не является рекламой табачной продукции или инвестиционной рекомендацией. Курение вредно для здоровья.

🏝 Forest City - четыре насыпных острова площадью около 30 км2 в штате Джохор, Малайзия, прямо напротив Сингапура. В 2014 году китайский застройщик Country Garden вместе с малайзийским партнером начали строить здесь город с расчетным населением 700 тыс. человек.

🇨🇳 Основной спрос на проект изначально рассчитывали сформировать за счет покупателей из материкового Китая. Квартиры продавали через шоурумы в Шанхае и Шэньчжэне, организовывали туры выходного дня. Для покупателей это был способ законно вывести капитал за пределы Китая и получить недвижимость с правом freehold прямо напротив Сингапура.

🚧 Но в 2017 году Китай ужесточил контроль за выводом капитала (не более 50.000$ в год), а в 2018-м новое правительство Малайзии публично выступило против заселения проекта иностранцами, а пандемия в 2020-2022 годах резко ограничила авиасообщение с Малайзии с Китаем. Так еще начались и проблемы у девелопера - 2023 году Country Garden допустила дефолт облигациям. Сегодня заселенность готовых башен оценивается лишь в 15-30%, а население островов - в несколько тысяч человек против запланированных 700 тыс.

🔍 И эта история даже не про неверный выбор best use - это про глобальную ошибку в планировании. Экономика огромного проекта оказалась полностью привязана к одному каналу спроса. И этот канал контролировался не девелопером и даже не Малайзией - изменение китайского регулирования резко ограничило возможность привлекать покупателей.

🏛 Теперь власти Малайзии пытаются изменить экономическую функцию территории. В 2024 году Forest City получил статус особой финансовой зоны с налоговыми льготами для семейных офисов и отдельных видов бизнеса, а в 2025 году было подписано соглашение о создании особой экономической зоны Джохор-Сингапур.

📊 Пока результат выглядит довольно скромно. К началу 2026 года территория привлекла капитал нескольких семейных офисов в размере 400 млн ринггитов ($100 млн). Для заявленной цели формирования финансового хаба это пока небольшая величина. Forest City - город-призрак, который постепенно разрушается...

Загадочная смерть инвестора в недвижимость...

👀 Наткнулся на интересный сюжет!

🏛 Английский арт-дилер и коллекционер баронет сэр Джервас Шевеникс-Гор вложил серьёзные средства (в сегодняшних деньгах £900 тыс.) в проект многофункциональной застройки Northgate Development в Лондоне.

🏗 Лицом и управляющим партнёром проекта был Джон Лейк - известный архитектор, друг семьи Шевеникс-Гора, спроектировавший также поместье баронета. Деньги собирали у частных инвесторов, аристократов и состоятельных людей Лондона, клиентов Лейка.

🚨 Шевеникс-Гор был первым инвестором, которого насторожило одно обстоятельство: шли месяцы, но стройка не начиналась, разрешений и других документов не было, отчётность для инвесторов не предоставлялась.

⚓️ Единственным материальным подтверждением проекта служил макет, стоящий на большом столе в офисе проектной компании Northgate Development (на фото).

🕵🏻‍♂️ Не получив разъяснений от Лейка, сэр Шевеникс-Гор нанял частного сыщика и пригласил его к себе в поместье, чтобы тот разобрался, куда ушли деньги инвесторов.

☠️ Прямо во время визита частного сыщика хозяина поместья нашли мертвым в своем кабинете: дверь была заперта изнутри, револьвер находился в руке баронета. Всё выглядело как самоубийство.

🔍 Сыщик в это не поверил и в ходе расследования решил проверить связь смерти инвестора со злополучным девелоперским проектом. Офис Northgate Development на Понд Стрит оказался пустым. Дверь была не заперта, но сотрудников не было.

🔥 Пока сыщик рассматривал макет проекта, в соседней комнате загорелись документы. Поджог устроил сам управляющий партнёр проекта Джон Лейк, поставив зажигательное устройство с таймером, но ошибся со временем и оказался в горящей комнате. Лейка вытащили из офиса Northgate Development без сознания за минуты до того, как здание взорвалось.

😐 Уже в больнице Лейк объяснил, что его якобы «позвали в партнёры проекта», а он согласился, потому что это было лестно - в бизнесе он «не понимал ничего». Деньги собирали под его имя и его репутацию, но распоряжались ими якобы другие партнёры, которые в какой-то момент просто исчезли вместе со всей собранной с инвесторов суммой.

💷 Вложения инвесторам не вернулись, что весьма характерно для случаев мошенничества в недвижимости.

🎬 Вы прочитали краткое изложение экранизации рассказа Агаты Кристи «Зеркало мертвеца» (1993, сериал «Пуаро» с Дэвидом Суше). Там ещё было что-то про египетскую мистику, потерянных детей и наследство, но я всю эту графоманскую муть не зафиксировал, сосредоточившись лишь на самом главном - на недвижимости.

🇦🇺 Близок к краху один из крупнейших застройщиков доступного жилья Австралии, возводивший многоквартирные жилые дома и таунхаусы в пригородах Сиднея - Bathla Group.

🤦‍♂️ И опять двадцать пять - гора долгов, плохая финансовая дисциплина и расчет на вечный рост рынка.

💣 Всего обязательств у группы на $3,2 млрд (австралийских баксов). Причем $1,99 млрд нужно вернуть в течение двенадцати месяцев - это короткие займы, которые выдавали местные кредитные фонды с тысячами частных инвесторов.

🏙 Bathla реализовывала десятки небольших проектов, а всего в группу входила 542 компании. Основали её два брата, бывшие таксисты, выходцы из Индии.

🏦 В банках Bathla не занимала - ей не давали. С конца 2010-х банковский регулятор ужесточил требования к финансированию девелопмента: у застройщика должно было быть 30-40% собственных средств от бюджета проекта, но у братьев-пенджабцев весь капитал был в проектах и показывать было нечего.

💰 Тогда деньги собрали у частных кредитных фондов (около сорока штук - фактически все подобные фонды страны). Правда ставки по таким займам были кратно выше банковских.

📉 В мае власти отменили главную льготу для инвесторов: раньше при перепродаже недвижимости, которым инвестор владел больше года, налог нужно было платить только с 1/2 прибыли, а теперь со всей прибыли нужно заплатить минимум 30%. Для важной группы покупателей Bathla, частных инвесторов, привлекательность вложений в жильё снизилось.

🛂 А вторая важная группа покупателей продукта Bathla - мигранты из Индии и с Филиппин, оказались под давлением в связи с усилением регулирования въезда в страну. В итоге продажи в проектах Bathla резко снизились. Рефинансировать два миллиарда не получилось, ну а дальше было банкротство и внешнее управление...

🔗 После обнародования финансовых трудностей застройщика тяжело стало и кредиторам. Инвесторы массово решили изъять свои деньги из фондов, а фонды установили лимит на погашение паев. В итоге история одного застройщика в пригородах Сиднея пошатнула весь сектор частного кредитования Австралии.

🧮 Начнем с решения чисто математического:

1️⃣ Находим стоимость 1 м2 в ЖК за МКАД:
10 000 000 ₽ ÷ 50 м2 = 200 000 ₽/м2
2️⃣ Увеличиваем цену на 60% внутри МКАД:
200 000 ₽ + (200 000 ₽ * 60%) = 200 000 ₽ + 120 000 ₽ = 320 000 ₽/м2
3️⃣ Умножаем на новую площадь:
320 000 ₽/м2 * 70 м2 = 22 400 000 ₽

✅ Итак, стоимость помещения площадью 70 м2 внутри МКАД составит 22 400 000 ₽.

НО! В реальной жизни математическое решение скорее всего окажется неверным. И мне жаль, что никто не написал этого в комментариях.

🎭 Не бывает двух одинаковых объектов недвижимости! Нельзя просто прибавить к стоимости 1м2 какого-то помещения за МКАД 60% и получить стоимость какого-то помещения внутри МКАД.

☝️Да, недвижимость внутри МКАД обычно дороже, но:

1️⃣ Локация, локация и еще раз локация
🔸Оживленная улица или тихий переулок?
🔸Первая линия домов или расположение во дворе?
🔸Близость к метро, остановкам транспорта?

2️⃣ Характеристики помещения
🔸Планировка: свободная или мелкая нарезка блоками?
🔸Отдельный вход или через подъезд ЖК?
🔸Витринные окна или глухие стены?
🔸Тех.состояние помещения и инженерных систем?
3️⃣ Окружение и конкуренция
4️⃣ Юридические аспекты

.... и многое, многое другое

❗️ Важно: + 60% внутри МКАД - это грубейшее упрощение.

💡 Каждый объект недвижимости уникален и требует индивидуальной оценки. Профессиональные оценщики и эксперты рынка учитывают множество факторов, прежде чем определить стоимость помещения! Только математики для этого недостаточно.

🔥 Век живи, век учись...
👍 Спасибо, Кэп!
👀 А я всегда всё считаю правильно

🥶Небольшая зарядка для вашего мозга.

💰Стоимость помещения формата стрит-ритейл в новом ЖК за МКАД составляет 10 000 000 ₽ за 50 м2. Сколько будет стоить помещение площадью 70 м2 внутри МКАД, если известно, что цены там на 60% выше?

👀 14 000 000 ₽
👍 18 200 000 ₽
🔥 22 400 000 ₽
🤔 28 000 000 ₽

🗜И давайте поактивнее, вопрос-то несложный, можно сказать на внимательность!

⏰ Правильный ответ будет опубликован через 1 час. И он вас удивит - я гарантирую.

🍲 Готовая еда - один из самых быстрорастущих сегментов продуктовой розницы. По оценке Infoline, в 2025 году рынок готовой еды достиг 1,12 трлн ₽ (+18,5% год к году), а по итогам 2026-го может прибавить еще около 18% и превысить 1,3 трлн ₽. Доля готовой еды в обороте продуктового ритейла вплотную подошла к 4%.

🥗 «Милти» (Mealty) - один из крупнейших независимых игроков этого рынка. Компания основана в 2016 году Олегом Савцовым (ранее - сооснователь Biglion), первый магазин открылся в 2017-м. Сегодня сеть работает в Москве, Петербурге и ряде регионов, по собственным данным управляет более чем 1200 торговыми точками и станциями самообслуживания и производит около 5 млн порций в месяц на собственной фабрике-кухне. Выручка ООО «Милти» в 2025 году выросла на 19%, до 8,24 млрд ₽. При этом чистая прибыль снизилась на 16,2%, до 345,5 млн ₽ - маржа сжимается на фоне удорожания сырья и производства. Но это общая история для сегмента: оборот растет быстрее прибыли.

🏪 С точки зрения стрит-ритейла ключевая особенность формата - компактность. Розничные магазины «Милти» открываются в помещениях порядка 20-30 м2. Для инвестора это означает низкий абсолютный чек входа при высокой цене за квадратный метр: покупается не площадь, а арендный поток с проходной точки.

⚖️ Риски такого арендатора тоже понятны. Готовая еда - высококонкурентный сегмент, где с «Милти» конкурируют X5, «Магнит», «ВкусВилл», «Самокат» и «Яндекс Лавка» с их собственными линейками готовой еды. Для собственника помещения это означает, что качество локации важнее бренда арендатора - точка должна быть ликвидной сама по себе.

🔍 Конкретный пример: помещение 19,9 м2 на ул. Дмитрия Ульянова, 10/1к1 (ЮЗАО, 5 минут от метро «Академическая») с арендатором «Милти» за 19,53 млн ₽ - около 981 тыс ₽/м2. Помещение на первом этаже жилого дома, отдельная входная группа с фасада, открытая планировка, потолки 4,8 м. Соседи - Ozon, пекарня, шаурма, цветы, то есть торговое окружение уже сформировано.

💡 Итог: «Милти» - крупный сетевой арендатор, с понятной бизнес-моделью и адекватной финансовой отчетностью, но в очень конкурентной нише. Компактные помещения под такой формат интересны широким кругом потенциальных сменщиков - на 20 м2 первой линии у метро всегда есть спрос со стороны кофеен, пекарен, цветов и пунктов выдачи.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.