Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🔍 Недавно в продаже появился уникальный ГАБ с арендатором «Ортека» - помещение площадью 424,6 м2 на Тверской, 9 (3 минуты от метро «Охотный ряд»). Объект выставлен за ₽550 млн.

📍Помещение расположено на первой линии главной улицы Москвы - Тверской, в 150 метрах от Кремля и Красной площади. Помещение характеризуется отдельным входом с фасада, витринным остеклением и супер-интенсивным трафиком.

⭕ Окружение премиальное: 5-звёздочные отели, театры, ГосДума.

☝️Хочется написать - «трофейный актив», но не буду.

👟 «Ортека» - федеральная сеть ортопедических салонов, управляемая компанией «Никамед», работающей на российском рынке более 25 лет. На сегодняшний день сеть насчитывает более 240 салонов по всей стране. Компания открывает примерно один салон в месяц и планирует ежегодно запускать десятки новых точек.

📊 Потенциал рынка ортопедических товаров в России огромен и составляет аж до 117 млн человек, нуждающихся в той или иной ортопедической коррекции. Рынок активно растет и, что чрезвычайно важно для владельцев коммерческой недвижимости, остается одним из наиболее устойчивых к онлайн-конкуренции сегментов ритейла.

🌐 Интересно, что несмотря на общий тренд к цифровизации, онлайн-продажи в данном сегменте пока не оказывают критического влияния на офлайн-бизнес. Причина проста - большинство ортопедических товаров требуют индивидуального подбора, консультации специалиста и примерки. Клиенты сначала обязательно приходят в ортосалон и получают качественную экспертную консультацию.

👥 Клиентская база и лояльность:
🔸 Основная аудитория - женщины 45+, которые совершают покупки для всей семьи
🔸 Одновременно наблюдается тенденция к омоложению аудитории (до 30% покупателей - люди 23-25 лет)
🔸 Высокий процент повторных покупок и сформированная программа лояльности
🔸 Широкий спектр медицинских услуг дополнительно привязывает клиентов к конкретной локации

💡 Итог: при прочих равных, ортопедические салоны вполне можно рассматривать как перспективных и стабильных арендаторов для инвестиций в ГАБ.

💵 Конечно, в данном случае качественные характеристики самого помещения определяют ценность актива, как готового арендного бизнеса. Тверская - это Тверская (с «Ортекой» или без неё).

Можно ли заработать на инвестициях в недвижимость?

📊 Итак, посмотрим на результаты опроса: 85% ответ «да», 15% «нет». В настоящее время, по моим наблюдениям, превалируют две идеи:

1️⃣ Недвижимость - скорее способ сохранить деньги.
2️⃣ Депозиты (облигации, ОФЗ) дают больше доходности.

❌ По первому пункту категорически не согласен: есть масса примеров, когда на недвижимости, сделках и операциях с недвижимостью делались огромные деньги! Да и я сам в таких проектах принимал участие - видел своими глазами.

✅ По п.2️⃣... Главная проблема оценки эффективности инвестиций в недвижимость - временной горизонт. Те, кто хвалит депозиты, смотрят на сегодняшний день, когда ключевая ставка 14,5%. Но, например, четыре года назад корпоративные облигации давали 10-15%, депозиты 7-10%, когда как доходность некоторых сегментов в недвижимости могла легко опередить другие фин.инструменты. Просто напомню, что в 2021-2022 году спекулянты на квартирах зарабатывали десятки (от 30 и выше) процентов.

💵 Недвижимость по природе своей - долгосрочный инструмент. Низкая ликвидность, инертный рынок, запаздывающая реакция на события в экономике и т.д. То есть оценивать недвижимость нужно на длительном горизонте.

🔌В настоящее время у депозитов и долговых инструментов «специальная ситуация». Когда экономика вернется в норму, недвижимость снова сможет легко обойти банковские продукты.

🤗 Вывод: любители ликвидности и быстрых инвестпроектов сейчас правы - далеко не все проекты совсем не во всех сегментах рынка недвижимости дадут высокий доход, превышающий депозиты. Но для тех, кто мыслит годами, недвижимость остается привлекательной и на долгосрочном горизонте опередит депозиты.

🔻Во общем, не стоит судить долгосрочный инструмент по краткосрочным результатам.

Куда выгоднее вложить 5 000 000 рублей?

В России принято считать, что лучшая инвестиция — квартира. Мы решили проверить это цифрами и сравнить эту идею с вкладом в банк и покупкой коммерции.

Квартира
Метр на вторичке Москвы стоит 290 000–340 000 ₽. Однушка в спальном районе — от 12,9 млн.
За 5 млн — только ипотека под ~20%. Переплата убьет доходность. Даже без ипотеки — аренда приносит 5–7%, при том срок окупаемости 14–20 лет.

Вклад
Средняя ставка в топ-10 банков 14–15% годовых. Минус инфляция 5,59% и налоги. Итого реальная доходность около 9%. При том ЦБ снижал ставку с 21% до 15% и обещает продлить снижение. Ключевое здесь ещё и в том, что тело вклада не растёт, а съедается инфляцией.

Офис
Для примера возьмем стоимость квадратного метра офисного пространства возле Останкинской башни стартует от 250 000 ₽ — это дешевле, чем жильё в том же районе. Арендная доходность достигает 10–14% годовых. При уровне доходности 10–12% окупаемость вложений составит около 8–10 лет. Кроме того, сам офис растёт в цене в среднем на 10% в год, поэтому основная сумма инвестиций не обесценивается под воздействием инфляции.

При том стоимость офисов намного ниже стоимости квартиры:

— офис у ВДНХ от 15 м² можно купить в рассрочку: первый взнос 700 000 ₽, дальше — на 12 месяцев без %. Дизайнерский ремонт во всем бизнес центре, лаунж, конференц-зал, доступ 24/7.
— от 4 575 000 ₽ — Складочная, 1с5 (м. Дмитровская). Новый редевелопмент.
— от 2 001 000 ₽ — Братиславская, 26. Арендатор уже есть, доход с первого месяца.

Подобрать офис под свой бюджет в боте: https://clck.ru/3TRy7D

Реклама ИП ИЛЮТКИН ОЛЕГ АНАТОЛЬЕВИЧ ИНН 731002608845 erid: 2VtzqveLtBA

Лучшая форма!

⏪ Артем, подскажите, какую организационную форму лучше выбрать для привлечения соинвесторов в проект? ⏩

💰Вообще есть две формы финансирования девелоперских проектов: долевое (соинвестирование, equity) или долговое (в форме займа, debt).

1️⃣ Для долгового финансирования вы можете выбрать любую форму, желательно экономичную с точки зрения налогообложения. 

👛 Если предполагается привлекать долговое финансирование от друзей и знакомых или от частных инвесторов, то в принципе и ИП тоже может брать займы - главное, чтобы инвесторы были готовы заключить с ним такой договор!

2️⃣ Долевое финансирование, оно же соинвестирование может осуществляться в разных организационных формах:
🔻Общество с ограниченной ответственностью
🔻Акционерное общество
🔻Кооператив
🔻Инвестиционное товарищество
🔻Простое товарищество

🛗 Также могут привлекаться специальные структуры, создающиеся для привлечения средств соинвесторов:
🔻Инвестиционная платформа
🔻УК ЗПИФ

🔀 Возможность использования каждой из форм зависит от многочисленных факторов, но важно отметить: однозначно нельзя утверждать, что существует некая идеальная «организационная форма, которую лучше выбирать для привлечения соинвесторов».

На недвижимости - не заработать!

🤷 Постоянно сталкиваюсь с тем, что есть люди, которые считают, что доходы от недвижимости никогда не опережают инфляцию, что никакой реальной доходности инвестиции не приносят, и вообще, инвестиции в недвижимость это как максимум мошенничество, а как минимум - потеря денег.

📧 Периодически мне присылают и просят прокомментировать какую-то муть (тексты или видео), являющуюся «железобетонным доказательством» тщетности и ошибочности инвестиций в недвижимость.

💰 На самом деле суммы, эквивалентные сотням миллиардов долларов ежегодно инвестируются в недвижимость по всему миру. Крупнейшие банки финансируют проекты в недвижимости, крупнейшие девелоперы привлекают соинвесторов, а институциональные инвесторы создают огромные портфели недвижимости. Частные инвесторы тоже не отстают.

⚖️ Да, на рынке есть неудачные проекты, но их количество всё же невелико.

👀 Конечно, некоему блогеру из Москвы, убеждающему свою аудиторию в том, что на инвестициях в недвижимость можно только разориться - виднее! А идиоты-инвесторы просто ничего не понимают. Только автору анонимного телеграм-канала открылась истина, ага!

☝️Итого: скептицизм в инвестициях - это хорошо, но когда он переходит в фанатичное отрицание всей отрасли... попахивает сектантством и пропагандой нетрадиционных отношений к капиталу. Успешные инвестиции в недвижимость требуют знаний, опыта и грамотного подхода, но это не делает их невозможными.

Остров Балчуг, 20 минут пешком до Кремля, Москва-река с двух сторон, шум воды и пение птиц - всё это о клубном квартале делюкс-класса  «Садовническая 69».

Девелопер - «Балчуг Девелопмент». 

Здесь во дворе высажен собственный хвойный парк с туями, горными соснами и голубыми елями, среди которых уютно обустроены уединённые пространства для отдыха резидентов .

Внутри квартала есть свой велнес-центр с 25-метровым бассейном, хаммамом, сауной и тренажерным залом.

Из панорамных окон открываются роскошные виды на реку, мосты и Замоскворечье.

Гранд-лобби от бюро Олега Клодта и сервис на уровне отеля 5 звёзд дают полное ощущение, что находишься в загородном клубе, а не в центре Москвы.   

Цена квадратного метра стартует с 1,6 млн рублей, что выглядит очень привлекательно, с учётом всего сказанного выше.

Реклама ООО «С3 БАЛЧУГ ЭСТЕЙТ» ИНН 9705062309 erid:2VtzqwFkLg7