Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📊Решил собрать данные крупных социологических исследований о том, как россияне относятся к недвижимости как к инвестиции. Опросы НАФИ, ВЦИОМ, ДОМ.РФ, РБК - выборки от 1 200 до 5 700 человек.

🏠88% россиян считают покупку недвижимости хорошим способом вложения денег. Это данные НАФИ за декабрь 2024 года, опрос 5 680 человек. 52% - «полностью согласны», ещё 36% - «скорее согласны». Несогласных - 7%.

💰По данным совместного исследования ДOM.PФ и ВЦИОМ (январь 2025), 51% при наличии крупной суммы вложили бы именно в недвижимость. В золото - 19%, на депозит - 16%. При этом 60% считают недвижимость выгоднее банковского депозита, несмотря на высокие ставки по вкладам.

🤔В целом, ничего необычного. Примерно такие показатели были и в 2021-2023 годах. Травмы 1991 года и опасливое отношение россиян к другим инвестиционным инструментам общеизвестна.  Однако вера в недвижимость и реальное поведение людей прямо сейчас - это две большие разницы. Во всяком случае пока вера не трансформируется в массовый переток денег с депозитов в кирпичи.

🔥 Не верю в недвижимость!
👍 Верю в недвижимость!

🌍 Flag Theory: защита активов в глобальном мире

📰 СМИ пишут о том, что американцы устали от политики Д.Трампа и буквально бегут из США, скупая гражданства / ВНЖ других стран... Между тем, некоторые представители этой богатой страны (дом среднего американца стоит сейчас ₽38.5 млн.) просто финансово доросли до применения Flag Theory.

📚 В 1960-х годах инвестор Гарри Шульц создал концепцию Flag Theory - стратегию распределения активов и центров жизненных интересов по разным странам. Шульц заметил растущее давление и контроль государств за капиталами и личной свободой граждан и понял: диверсификация - ключ к свободе и защите благосостояния.

🚩Каждый «флаг» символизирует определенный аспект жизни: гражданство, налоговое резидентство, банковские счета, место проживания и другие.

🔍 Основные элементы стратегии:
🔹Диверсификация капиталов, активов и банковских счетов по разным странам
🔹Получение дополнительного гражданства или ВНЖ
🔹Структурирование бизнеса в разных юрисдикциях
🔹Инвестиции в недвижимость в разных странах
🔹Глобальная диверсификация активов по валютам и классам

🎯 Известные последователи теории:
🔸Джим Роджерс - легендарный инвестор, который переехал в Сингапур и диверсифицировал активы по всему миру
🔸Марк Фабер - создатель Gloom Boom & Doom Report, сейчас живет в Таиланде, имеет активы в разных странах
🔸Питер Шифф - перенёс значительную часть бизнеса в Пуэрто-Рико для налоговой оптимизации

💡 Основные цели Flag Theory:
🔹Защита капитала от страновых и геополитических рисков
🔹Налоговая оптимизация в рамках закона
🔹Обеспечение мобильности для себя и семьи
🔹Создание устойчивой системы благосостояния
🔹Доступ к международным возможностям

👀 Турбулентность в мире как бы намекает: концентрация всех активов и жизни в одной юрисдикции создает уязвимость. Но это не значит, что нужно «убегать» и «иммигрировать» - Flag Theory больше о разумной диверсификации рисков и создании надежной системы защиты благосостояния.

⚖️ Актуально ли это для россиян? Да, если у вас есть что защищать.

📊 Кому стоит задуматься:
▪️ Владельцам капитала от $200,000
▪️Международным предпринимателям
▪️ Активным инвесторам
▪️ Тем, кто ценит глобальную свободу

🚫 Кому не подходит:
✖️ Обладателям совсем небольших капиталов
✖️ Госслужащим из-за законодательных ограничений
✖️ Тем, кто не готов вникать в международное право
✖️ Людям с непрозрачными капиталами (из-за комплаенса)
✖️ Не принимающим Flag Theory по идеологическим причинам.

⚠️ Важно понимать: реализация стратегии требует времени, денег и глубокой экспертизы. Необходимы профессиональные консультанты и готовность соблюдать законы всех юрисдикций. Кстати, многие россияне уже сделали первые шаги в направлении Flag Theory, иногда даже не осознавая этого - открыли счета в иностранных банках дружественных стран.

❓Как вы относитесь к Flag Theory как к концепции?

👍 Уже применяю
🔥 Выбираю один флаг: 🇷🇺
👀 Отношусь с подозрением
🤔 Изучаю возможности
🤗 Меня пока не касается
✍️ Поделюсь мнением

🚂 Вы уже слышали, наверняка, что РЖД таки объявили о желании продать небоскрёб Moscow Towers в «Москва-Сити». Стартовая цена - ₽280,8 млрд. при общей площади объекта 242,5 тыс.м2. Аукцион назначен на 21 мая.

🌉 Тем временем сегодня стало известно о другой большой сделке с другим небоскрёбом. Комплекс Transamerica Pyramid Center в Сан-Франциско продан кипрской инвестиционной группе Yoda PLC за $725 млн. (₽58 млрд.). В сделку вошла 48-этажная башня и два соседних офисных здания - суммарно около 69,7 тыс.м2 арендопригодной площади. Структура сделки: кредит Axos Bank на $300 млн. (₽24 млрд.) и собственный капитал Yoda PLC $425 млн. (₽34 млрд.).

💸 Для продавцов - девелопера Майкла Шво, Deutsche Finance America и немецкого пенсионного фонда BVK сделка оказалась убыточной. Башню купили в 2020 году за $650 млн. (₽52 млрд.), затем вложили ещё $250 млн. (₽20 млрд.) в реновацию по проекту Нормана Фостера. Итого вложения перевалили за $900 млн. (₽72 млрд.).

🔥 К концу 2025 года заполняемость Transamerica Pyramid Center достигла 85%.

🤝 Пенсионный фонд BVK уже списал €163 млн. (₽14,4 млрд.). В декабрьском обращении к пенсионерам BVK предупредил, что общие потери от инвестиций в недвижимость США могут достичь €690 млн. (₽61 млрд.).

🧐 Yoda PLC контролирует греческий инвестор Иоаннис Папалекас. Видимо, кипрские инвесторы увидели возможность там, откуда немецкие пенсионные фонды поспешили убежать.

🍿Ну а что будет с Moscow Towers - скоро узнаем!

🏙️🏙️🏙️🏙️ Друзья, у меня новости! Я присоединился к команде девелопера STONE - одного из немногих девелоперов в России, чья инвестиционная логика продуктов выстроена по-настоящему качественно.

➡️Как известно, STONE занимает лидирующую позицию на рынке офисной недвижимости Москвы и входит в число ведущих девелоперов жилья бизнес- и премиум-классов столицы.

▪️ Поэтому я рад возможности поработать со STONE в качестве инвестиционного консультанта компании и надеюсь своим присутствием повысить эффективность коммуникаций девелопера с частными инвесторами!

➡️ Мои задачи такие: формировать аналитическую и образовательную повестку для частных инвесторов, а также делиться экспертизой в области инвестиций в коммерческую недвижимость.

▫️Позицию в совете директоров инвестиционной платформы SimpleEstate я сохраняю.

🔗 Вот такие новости!

☝️ А вот так она обычно выглядит! Ну красота же)

✔️Кстати! А что такое фин.модель (финансовая модель)?

🤔 По этому поводу много разных версий, термин часто используется не по делу, и фин.моделью называют всё что угодно.

🪟 Итак, главное: фин.модель это таблица! Но не простая.

🏢 Финансовая модель проекта в сфере недвижимости состоит из нескольких разделов:

1️⃣ Предпосылки. Это исходные данные для финансовой модели. Например, площадь земельного участка, здания, количество продаваемых или сдающихся в аренду юнитов. В раздел предпосылок заносится информация, касающаяся прогнозных цен продаж, аренды, темпов выбытия товара, стоимости привлечения финансирования и многие другие параметры.

2️⃣ Подробные промежуточные расчёты. Здесь отражается, как правило, расчёты планируемых инвестиций, операционных доходов и расходов, финансирования (акционерного или заёмного) и налогов.
Сценарии развития проекта. Иногда в модель вносят несколько сценариев в зависимости от ряда параметров, например, сценарий продажи объекта целиком или в розницу. Иногда делаются сценарии, основанные на прогнозировании хода реализации проекта (базовый, оптимистичный и пессимистичный).

3️⃣ Итоги. Данные о движении денежных средств (показывают окупаемость проекта, потребность в финансировании и служат основой для оценки проекта), о финансовых результатах (прогноз объема продаж, прибыли и рентабельности). Все итоги должны автоматически пересчитываться при изменении предпосылок.

🍸Вишенка в коктейле - финансовые показатели, те самые ROI, IRR и NPV.

#ликбез