Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Остров Балчуг, 20 минут пешком до Кремля, Москва-река с двух сторон, шум воды и пение птиц - всё это о клубном квартале делюкс-класса  «Садовническая 69».

Девелопер - «Балчуг Девелопмент». 

Здесь во дворе высажен собственный хвойный парк с туями, горными соснами и голубыми елями, среди которых уютно обустроены уединённые пространства для отдыха резидентов .

Внутри квартала есть свой велнес-центр с 25-метровым бассейном, хаммамом, сауной и тренажерным залом.

Из панорамных окон открываются роскошные виды на реку, мосты и Замоскворечье.

Гранд-лобби от бюро Олега Клодта и сервис на уровне отеля 5 звёзд дают полное ощущение, что находишься в загородном клубе, а не в центре Москвы.   

Цена квадратного метра стартует с 1,6 млн рублей, что выглядит очень привлекательно, с учётом всего сказанного выше.

Реклама ООО «С3 БАЛЧУГ ЭСТЕЙТ» ИНН 9705062309 erid:2VtzqwFkLg7

📺 Недавно услышал в одном подкасте, что ломбарды занимаются ломбардным кредитованием!

🤯 Что???

🏦 Ломбардное кредитование - это выдача кредита под залог ценных бумаг или других финансовых активов. Важно: залогом выступают не материальные активы (квартира-машина-дача, кольца и браслеты), а финансовые инструменты и только они!

🛡 Классические ломбарды (те, что принимают золото, технику, украшения) к ломбардному кредитованию не имеют никакого отношения. Это разные виды деятельности, которые объединяет только принцип «деньги под залог» и название.

💵 Ломбард - древнейшая бизнес-модель. Кредиты под залог имущества были легализованы в XV веке во Франции ростовщиками, выходцами из итальянской провинции Ломбардии (отсюда и название).

🕰 Сейчас это стабильный бизнес, расцветающий в периоды ужесточения кредитно-финансовой политики. Ценные бумаги некоторых ломбардов даже котируются на Мосбирже и вот под их залог можно получить ломбардный кредит.

💸 Владельцы ломбардов в настоящее время фиксируют ощутимый приток клиентов, связанный с высокими ставками по банковским кредитам и ростом числа отказов в их выдаче, что заставляет некоторых людей задуматься об альтернативных источниках кредитования.

🏫 А как насчёт ГАБов с ломбардами?

💎 С одной стороны, ломбард представляет собой привлекательного арендатора. Ломбарды, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды, своевременно оплачивают аренду и редко меняют локацию, что обеспечивает стабильность для владельца помещения.

💍 С другой стороны, инвестиции в недвижимость с арендатором-ломбардом имеют и свои риски. Самый главный риск - ужесточение государственного регулирования деятельности ломбардов, что может повлиять на их финансовую стабильность.

🔍 В качестве примера! На рынке представлено помещение 15,1 м2 на Ярцевской ул., 27к1 (менее 1 минуты от метро «Молодёжная», ЗАО) за 37,6 млн ₽ с арендатором - сетью ломбардов «Aurum». МАП 284 752 ₽/месяц (около 3,4 млн ₽ в год). Первая линия, отдельный вход, новые витрины, потолки 3,6 м, свободная планировка, все коммуникации. Компактный блок с витриной у самого метро - формат, востребованный широким кругом арендаторов, поэтому даже при гипотетической смене арендатора помещение быстро найдёт замену и сохранит арендный поток.

🔻 Итог: на рынке экспонируются помещения с ломбардами, их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.

Куда ни плюнь - везде ПВЗ

📊 «Яндекс Карты» отчитались: к 31 марта 2026 в России работают 231,1 тыс. пунктов выдачи заказов маркетплейсов. За год рынок вырос на 25%, в Московском регионе - всего на 13%, до 37,7 тыс. точек. В Москве и области ПВЗ уже больше, чем магазинов «у дома».

🛍 Wildberries по итогам 2025-го разогнался до 94 тыс. точек (+43% за год), Ozon перевалил за 85 тыс. (+20%), причем в столице нарастил сеть аж на 80% - до 5,5 тыс. ПВЗ.

☝️Лично я считаю, что результатом этой движухи станет каннибализация и, как следствие, закрытие части ПВЗ в недалёком будущем.

🤔 Информация к размышлению: по данным «Авито» за год количество объявлений о продаже действующих ПВЗ стало на 42% больше, а откликов на них - в 35 раз.

📊 Аналитики NF GROUP изучили свежий The Wealth Report 2026 от Knight Frank и дополнили его данными по российским городам. Год назад Санкт-Петербург был чемпионом мира по росту цен на элитную недвижимость, Москва - вице-чемпионом. В новой редакции расклад изменился: Питер на 6-м месте, Москва на 7-м.

💰 Северная столица за 2025 год прибавила в элитном сегменте 13,2%. Средневзвешенная цена 1 м2 составила ₽898 тыс. Москва прибавила 12,6% - до ₽2,2 млн за 1 м2. Для сравнения: годом ранее Питер рос на 25,8%, Москва - на 20,5%. Темпы замедлились примерно вдвое, и это лучшее, что произошло с рынком элитки за последние пару лет.

🌍 На вершине мирового рейтинга PIRI 100 произошла рокировка. Первое место - Токио с ростом 58,5% (год назад был седьмым), второе - Дубай с +25,1%, третье - Манила с +17,5%. Далее в десятке Сеул, Прага, Питер, Москва, Каймановы острова, Мехико и Бангалор. Knight Frank по-прежнему «забывает» включать российские города в свой отчёт, но NF GROUP не забывает - в конце концов, до 2022 года это и был российский офис Knight Frank.

🏝 А вот с Сочи случилось интересное. Курорт по итогам 2025 года не вошёл в топ-100 и занял 102-е место - между Торонто (-7,8%) и Гуанчжоу (-12,2%). Средневзвешенная цена элитного жилья в городе снизилась на 9% и составила ₽1,9 млн за 1 м2. NF GROUP объясняет это техническим фактором - на рынок вышел значительный объем нового предложения по ценам ниже среднего по классу, плюс изменилась структура экспозиции. Версия рабочая, но напомню: ещё в начале 2025 года Сочи считался самым дорогим элитным рынком России, дороже Москвы. Теперь он дешевле столицы на 14%.

Ну что, неожиданные результаты?

👍 Очень даже ожиданные
👀 Никогда такого не было - и вот опять...
🔥 В 2026-м Москва перегонит Токио!

💰 С чего начинается привлечение денег в проект в сфере недвижимости?

💡С поиска доказательств состоятельности идеи проекта, конечно. Предположим (это мой любимый пример) идея настолько смела, что проект предполагает строительство космической станции на Марсе и продажу кают внарезку.

🚀 Начинать следует с комплексного изучения рынка. То есть с ответов на в том числе такие вопросы:

❓Как там на Марсе с космическими станциями, что из себя представляет рынок марсианских космических станций? Какие есть первичные и вторичные данные по рынку? Вообще что с источниками информации, если они есть, достоверны ли?

❓Кто потенциальная аудитория покупателей кают? Возможно ли её как-то сегментировать? Какова емкость рынка, нужны ли новые каюты на Марсе?

❓Что там с конкуренцией? Это красный рынок или голубой? ПИК уже на Марсе? Какой у конкурентов продукт и как мы будем отличаться (если будем)?

❓И вообще, можно ли физически строить на Марсе? Что там в видом разрешённого использования марсианского участка? ГПЗУ есть, не просрочено? Не занижены/завышены ли расходы/доходы?

📶 И так далее - вопросов ещё больше.

✅ После ответов на все эти вопросы можно начинать считать финансовую модель проекта (часть предпосылок для модели будет получена благодаря исследованиям рынка) и приступать к созданию тизеров для показа инвесторам.

❌ Если не пройти этап исследования рынка, рассчитывать можно будет только на деньги родственников. Однако шансы, что родственники потеряют свои деньги я бы оценивал как 50/50, то есть как довольно высокие.

❓Вы умеете оценивать рынок?

⚠️Мошенники (писал о них ранее) создали чат, частично спарсили подписчиков этого канала и от моего имени предлагают вложить деньги в криптовалюты, обещая утроить вложенное.

ЭТО НЕ Я. Лично я к этому отношения не имею. В криптовалюте вообще не разбираюсь и утраивать чужие инвестиции за пару дней тоже не умею.

📝Написал куда следует, надеюсь получить результат - устранения мошенников из телеграм.

☝️По-прежнему, я лично никого никуда не добавляю и не пишу в лс. У меня нет никакого другого чата или группы, где я пишу в телеграм, кроме этого канала - @atsogoev. Мой личный аккаунт - @artemtsogoev

❗️Если вас без вашего согласия включили в какой-то чат, НЕМЕДЛЕННО выходите оттуда! Деньги мошеникам не перечисляйте. Будьте осторожны.

💰 Не имей 100 рублей, а имей сто друзей. Но нам нужен такой дружище, который выдаст сразу тыщу!

🔊Итак, где начинающий GP (инициатор проекта) может найти LP (инвесторов) для реализации своего первого небольшого инвестиционного проекта в сфере недвижимости?

Очевидно, что нужно искать нужно там, где инвесторы «водятся»:

✅Среди семьи и друзей (привет, Уоррен)
✅Среди коллег и бизнес-партнеров (привет, Роман)
✅В социальных сетях
✅Среди активных инвесторов, бизнес-ангелов
✅На инвестиционных форумах и конференциях
✅В инвестиционных клубах
✅Через инвестиционные платформы
✅В инвестиционных компаниях и в фондах прямых инвестиций

🔍Не скрою, найти нормальных LP сложно, но не невозможно. Проработанная идея, привлекательные условия для инвесторов и правильный подход могут привести к успешной реализации проекта и удовлетворению потребностей как GP, так и LP.

❗️ Очень важно тщательно готовить материалы для инвесторов, без проработки в этой части лучше даже к родственникам не подходить.