Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

☝️Это довольно известный график изменения эмоционального состояния инвесторов в зависимости от рыночного цикла.

❓Вы сейчас себя где ощущаете? Напишите комментарий, пожалуйста!

ЛСР ищет партнеров

🌊 «Деловой Петербург» сообщает, что «Группа ЛСР» не будет самостоятельно застраивать северный намыв Васильевского острова, а привлечет других девелоперов для освоения проекта.

🕹️Владелец ЛСР Андрей Молчанов утверждает, что на освоение участка в одиночку ушло бы 20-25 лет, а с партнёрами он рассчитывает уложиться в 10-15. ЛСР останется мастер-девелопером 15,25 га намытой земли, с потенциалом строительства около 1 млн м2.

🧩 В качестве возможных участников проекта - Element Development, RBI, «Брусника», ПСК, Fizika Development. Вполне возможно привлечение на территорию игроков из Москвы и регионов. При этом процесс вовлечения партнёров, потому что у ряда игроков, которые могли бы принять участие в мега-проекте ЛСР, есть незапущенные очереди на южном намыве В.О., поэтому «сделка с ЛСР - точно не вопрос ближайшего времени»

📜 Напомню один из эпизодов увлекательной истории проекта! В мае 2023 года некий высокопоставленный силовик, прогуливаясь по Васильевском у острову в штатском и без охраны, зашёл на КПП стройки на намыве. Охрана его не пустила, после чего СК возбудил два уголовных дела и стройку временно остановили. В итоге, ЛСР отбился от претензий оскорбленного генерала, закончив работы по намыве в ноябре 2024 года.

📊 По данным коллег из NF Group, средняя цена на Южном намыве В.О. по итогам I квартала 2026 года - ₽432 тыс./м2 (+27% за год). Северная намыв, очевидно, будет продаваться с дисконтом.

☝️В общем, времена, когда огромные территории застраивались в «одно лицо» (ЗИЛАРТ, например), видимо, ушли навсегда. С другой стороны, Южный намыв тоже осваивался «содружеством» застройщиков, включая ЛСР, и даже скандальную компанию Seven Suns Development.

🤗 Спасибо, что читаете мой канал! Это очень приятно.

✍️ Просто решил написать, а то всё забываю вас поблагодарить за это!

А кому сейчас легко?

✍️После поста о трудностях бизнеса владелицы швейного производства «Мисс Лора» из Ставропольского края Ларисы Камболовой, которая отдает на Wildberries 70% выручки от продаж на платформе, мне написали сразу двое действующих девелоперов, чтобы рассказать о том, как банки их обирают, и о том, как они оставляют банкам до 90% прибыли проектов (Москва).

⚠️ Я с большим уважением отношусь к девелоперам, но сравнение, мягко говоря, некорректное.

🔷 Wildberries не кредитовал бизнес Ларисы. Платформа просто берёт комиссию за доступ к широкой аудитории покупателей, логистику и проведение платежей. Это плата за канал продаж и доставку товара до покупателей.
🔷 Банк кредитует бизнес застройщика и таки рискует. Да, риск банка снижается продажами и наполнением счетов эскроу, но мы уже видим на рынке проекты со слабыми продажами, которые становятся проблемами банка. Да, банк еще берёт комиссию за субсидирование ипотеки, но без этого не было бы нормальных продаж и риски банка бы только увеличились.

Альтернативы есть у обоих:
🔸Лариса может уйти с WB, создать собственный интернет-магазин, наладить логистику. Но стоимость привлечения покупателей будет явно очень высокой.

🔸Девелопер может строить жильё без банковского финансирования (представляете!) - на собственные средства, на долги в виде облигаций, ЦФА, на капитал соинвесторов. Но это требует усилий и компетенций.

💉Про застройщиков хотелось бы заметить вот что! Бизнес сильно зависит от стоимости денег. Когда деньги дешёвые, он расцветает и приносит прибыль, когда деньги дорогие - всё меняется. В последние 2,5 года ключевая ставка держалась на уровне 16–21%, что для девелопмента с его нормальной доходностью IRR на уровне 20-25% - экстремально дорого. Неудивительно, что маржа «куда-то» делась!

🧮 Но ведь лучше отдать 90% прибыли банку, чем обанкротиться, испортить себе репутацию, получить взыскание от банка по поручительству и прочее-прочее-прочее. Не правда ли?

💵 И вообще! Не всё измеряется деньгами. В застройщики идут люди с амбициями и желанием оставить свой осязаемый след в этом мире (как бы пафосно это ни звучало). Банки финансируют эту амбицию, а также аренду офиса класса А, участие в форумах и презентациях, рекламу застройщика на канале Артема Цогоева (пишите на t.me/atsogoev_bot) и прочие излишества. Лариса Камболова о таком и не мечтает.

💊 Аптека 2026: интересный ГАБ или рискованная инвестиция?

📈 Аптечный рынок России по итогам 1 квартала 2026 года вырос на 9,5% в рублях. При этом в натуральном выражении рынок сжался на 7,1% - продано 1,09 млрд упаковок лекарств. Средняя цена упаковки одного лекарственного средства в марте превысила 460 рублей.

💵 В деньгах рынок выглядит убедительно. Аптечный сегмент России по итогам 2025 года превысил 2,3 трлн рублей с учётом коммерческого рынка лекарств (₽1,85 трлн) и парафармацевтики (₽464 млрд).

📊 В России работает более 82 тысяч аптек. По итогам 2025 года тройку лидеров по-прежнему возглавляет «Ригла», следом «Апрель» и «Имплозия». Разрыв между первым и вторым игроком сократился до 0,1%.

🚑 При этом сети аптек достаточно активны и расширяют свое присутствие в ряде регионов. Развиваются франчайзинговые проекты, и даже наблюдается выход новых игроков из регионов на рынок Москвы.

☝️Например, сеть «Аптека» из Ростова-на-Дону недавно арендовала сразу два помещения в Москве - 37 м2 на Ярцовской улице (ст.м. «Молодежная») и 43.5 м2 на Братиславской улице (ст.м. «Братиславская»). Похоже, аптекарям из Ростова повезло - у них теперь точки в топ-локациях столицы! Кстати, оба помещения уже на рынке ГАБ.

🧮 Короткий SWOT по аптеке в качестве арендатора ГАБ

Сильные стороны:
🔸 Стабильный спрос: лекарства - товар первой необходимости, трафик не зависит от кризисов и сезонности.
🔸 Растущий рынок: в деньгах аптечный рынок растёт уже несколько лет подряд, а значит арендатор  стабильно генерирует выручку.
🔸 Устойчивость в кризис: аптеки работали даже в локдауны - редкий арендатор с такой историей.

Слабые стороны:
🔹 Регуляторные ограничения: жёсткие требования к помещению сужают круг потенциальных альтернативных арендаторов при ротации.
🔹 Локация решает: аптека без трафика - убыточный бизнес. Арендатор рядом с поликлиникой, жилым кварталом, транспортным хабом или ТЦ несравнимо устойчивее.
🔹 Сжатие форматов: онлайн-продажи и ПВЗ-логика сокращают потребность аптек в площади - оптимальные форматы 20-45 м2.

Возможности:
🔸 Универсальный ассортимент: косметика, БАД, медтехника - аптека давно не только про таблетки.
🔸 Антикризисная модель: в турбулентные периоды аптеки остаются среди немногих арендаторов, которые не закрываются.

Угрозы:
🔹 Консолидация и каннибализация рынка выдавливает слабых игроков с неустойчивой бизнес-моделью
🔹 Онлайн продолжает медленно отбирать трафик у офлайн-точек - особенно у тех аптек, где слабая пешеходная доступность.

💡 Итого: помещения с аптечными арендаторами - один из защитных инструментов в портфеле. Аптеки недаром любят и ценят покупатели ГАБ. Но «аптека» как арендатор сама по себе не гарантия. Всё решает локация, формат сети и условия договора. Инвестировать можно только после тщательного анализа всех трёх параметров.

📩 Мой товарищ Андрей Хазов - девелопер комплекса вилл OceaniQ на Бали, прислал пост Оскара Хартманна, который зашёл в этот проект как инвестор.

📝 Там коротко сформулировано, на что смотрит Оскар перед принятием инвестиционного решения:

«Я инвестирую в то, где хочу быть сам. Где можешь и жить, и приумножать капитал. Такая точка входа - большая редкость.

В инвестициях я смотрю на три вещи: энергия места, кто строит, и какая у них стратегия.

Большинство проектов делают просто на продажу - не на удержание в долгую, не на создание ценности. Когда девелопер думает не про скидки, а про стоимость через 10 лет - это совсем другой класс игры».

☝️Кстати 12 июня в 11:00 по Москве (16:00 по Бали) Андрей Хазов проводит живую экскурсию по проекту, так что можно будет оценить инвестицию господина Хартманна своими глазами. 

💡 Что думаете про фильтры Хартманна? Рабочая история или фильтров должно быть больше?

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📦 ПВЗ 2026: интересный ГАБ или рискованная инвестиция?

💸 На ПМЭФ-2026 владелица швейного производства «Мисс Лора» из Ставропольского края Лариса Камболова раскрыла реальные цифры своего бизнеса на WB. Доля затрат продавца на Wildberries достигла 70% от выручки. В 2024-м этот показатель был в районе 47%, в 2025-м - 53%. Из оставшихся 30% нужно заплатить повысившиеся налоги и покрыть себестоимость товара. Продавцам и производственниками на маркетпоейсе буквально не остаётся ничего.

📈 За два года комиссия площадки выросла с 24,5% до 34,5%, логистические затраты - с 22% до 40%. Сверх этого - задержка выплат продавцу до четырёх недель и комиссия платформы в 2,5% за досрочный вывод денег.

↔️ Кассовый разрыв настолько серьёзный, что ИП Камболова Л.В. была вынуждена остановить производство.

🚨 К сожалению, Лариса такая не одна. Сложившаяся ситуация - прямая угроза для рынка ГАБов с ПВЗ. Когда маркетплейс уничтожает экономику селлеров - товарооборот падает, посылок становится меньше, выручка ПВЗ снижается. Франчайзи, открывшие пункты выдачи оказываются в положении селлеров (крайне затруднительном). Следующий шаг - закрытие точки и выезд арендатора. Арендодатель получает пустое помещение вместо стабильного денежного потока.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? ПВЗ последние годы позиционировались как надёжный арендатор ГАБа с предсказуемым денежным потоком. Как выясняется, не всё так однозначно.