Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📂 Министерство юстиции США опубликовало ворох документов и переписки Джеффри Эпштейна. В частности, там можно найти историю о том как Эпштейн годами пытался продать свой таунхаус на Манхэттене.

🏰 Эпштейну принадлежал один из крупнейших частных таунхаусов Нью-Йорка. Адрес: 9 East 71st Street, Верхний Ист-Сайд. Семь этажей, 40 комнат, около 2 600 м2. Объект был построен в 1930 году архитектором Горацием Трамбауэром. Эпштейн получил особняк в 1996 году практически даром от своего клиента Леса Векснера, основателя Victoria's Secret.

🚫 С начала 2000-х Эпштейн предпринимал попытки продать объект. Показы устраивались редко, собственник требовал предоставить ему имена покупателей заранее и многим отказывал. Кандидатура миллиардера Бена Ашкенази ($10 млрд.) была отвергнута с формулировкой «он недостаточно богат». Владелец команды NY Mets Стив Коэн был заподозрен в чем-то плохом, Эпштейн написал, что это «либо воры, либо следователи пытаются попасть в дом».

🤩 Зато Эпштейн выл в восторге от идеи продать дом «русским олигархам». Агент Ричард Стейнберг из АН Douglas Elliman в 2016 году написал бухгалтеру Эпштейна: «Рассмотрит ли мистер Эпштейн показ двум моим очень богатым русским?...». Речь шла о Романе Абрамовиче и Алексее Кузьмичеве («Альфа»). Спустя восемь лет Стейнберг признался порталу The Real Deal, что это была просто уловка для получения доступа в дом с другим клиентом: «Я хотел придать себе убедительности. Они не смотрели его дом».

💰 Эпштейн постоянно повышал цены и врал про вал поступающих ему предложений о покупке. В 2009 году он обозначил цену продажи в $120 млн. К 2016-му уже заявлял, что якобы отклонил предложения на $250 млн от некоего «Романа». В 2012 году Эпштейн сообщал, что отклонил три предложения «о двухстах с чем-то миллионах».

🤗 Агенты, принимавшие участие в продаже сейчас называют это абсолютной чушью. Единственное предложение, которое точно получал Эпштейн - около $125 млн. в 2010 году. Эпштейн отклонил его и выдвинул встречное предложение на $175 млн.

💸 Эпштейн так и не продал объект при жизни. После его смерти в 2019 году недвижимость выставили за $88 млн., потом цену снизили до $65 млн. В 2021 году объект продали за $51 млн. бывшему топ-менеджеру Goldman Sachs Майклу Даффи.

🫣 В общем достаточно типичная история неадекватного продавца, который любил развлекаться и самоутверждаться, вечно «экспонируя» свой дворец.

Праздник для инвесторов в стиле à la russe в Москве 🪆

Клубу инвесторов «Деньги» исполняется 7 лет, и 28 февраля сообщество приглашает разделить с ними этот праздник!

Гостей ждет много аутентичных активностей:

▫️балалаечник, народные костюмы и фотозоны с гусями;
▫️русские угощения: чай из самовара с баранками и петушками, икра и блины;
▫️богатый welcome-фуршет и гала-ужин;
▫️вечеринка, кавер-группа и Dj-сет;
▫️роскошный декор, стильная площадка, профессиональный фотограф и много классного контента 📸

🔝 Специальный гость и хедлайнер — Николай Василенко — человек-улыбка, гедонист и успешный медийный предприниматель.

Николай как никто другой отражает ценности клуба: удовольствие от жизни, сформированный капитал, любовь к русским корням.

🤳 Присоединяйтесь к яркому празднику, где соберутся 200+ инвесторов и предпринимателей, и получите 2 месяца тест-драйва клуба и все привилегии резидентов!

📆 28 февраля 15:30
📍 Москва

Все подробности и бронь билетов на сайте — money-event

🟥Президент РФ дал ряд поручений в сферах семейной и демографической политики России:

🔸проработать госпрограммы по улучшению жилищных условий для семей, в первую очередь - с детьми до 7 лет;

🔸подготовить проект дифференциации ставки по ипотеке в зависимости от числа детей;

🔸рассмотреть возможность погашения государством до +450 тысяч рублей от ипотеки при рождении четвёртого и последующих детей;

🔸подготовить предложения по развитию льготной аренды жилья для семей с детьми без собственной жилплощади;

⏱️ До очередного ажиотажа и всплеска продаж новостроек осталось 1...2...3....

🫣 Просто залез в FB на 2 минуты и увидел это! Кстати, текст ему тоже писала нейросеть.

🧮 Как человек, который действительно создает настоящие финансовые модели, могу сказать: это откровенная ложь. И даже не так: это просто звездёж.

⚙️ Чтобы создать фин.модель девелоперского проекта нужно глубочайшее понимание проекта, рынка, финансирования, специфики и т.д.

☝️Есть такое выражение: «плохое ТЗ, результат ХЗ». Так и здесь. Невозможно написать промпт в две строчки приложив принтскрин объявления в Авито и получить нормальный результат в виде фин.модели. Там будут такие ошибки в предпосылках (исходных данных), которые придется два дня исправлять!

🤖 ИИ может помочь с шаблоном (хотя лучше делать в своём) или ускорить рутинные расчеты, но заменить финансового аналитика или того, кто ставит задачу финансовому аналитику ИИшка не может.

🤬 Посылайте подальше всех этих магов и волшебников, у которых умер Excel.

⚠️ ИИ хорошая история, но далеко не для всех задач. Пока что.

📊А вот еще очень полезные и информативные индексы и рейтинги:

🍔 Индекс Биг Мака (Big Mac Index). Неофициальный способ измерения паритета покупательной способности между валютами.

😱 Индекс человеческого развития (Human Development Index, HDI). Оценивает уровень жизни, грамотности, образованности и долголетия в разных странах.

⚖️ Индекс глобальной конкурентоспособности (Global Competitiveness Index). Ранжирует страны по их способности обеспечивать высокий уровень благосостояния своих граждан.

⚓️ Индекс экономической свободы (Index of Economic Freedom). Оценивает уровень экономической свободы в странах мира.

💸 Индекс восприятия коррупции (Corruption Perceptions Index). Ранжирует страны по оценке распространенности коррупции в государственном секторе.

☔️ Индекс счастья (World Happiness Report). Оценивает уровень счастья в разных странах мира.

🛒 Индекс качества жизни (Quality of Life Index). Оценивает общее качество жизни в разных странах и городах.

🏺Индекс Джини (Gini Index). Показывает степень расслоения общества по доходам.

💼 Индекс легкости ведения бизнеса (Ease of Doing Business Index). Оценивает простоту осуществления предпринимательской деятельности в разных странах.

☕️ Индекс кофейной продуктивности (Coffee Productivity Index, CPI). Измеряет производительность труда офисных работников в разных странах, основываясь на потреблении кофе и его физической доступности в офисах.

😂 Индекс кофейной продуктивности - это шутка, я придумал - нет такого индекса. Но звучит правдоподобно, не так ли?

КРИЗИС УЖЕ СКОРО!

⚠️ Ну конечно, а как вы хотели. Пугать надо каждый день, чтобы думскроллерам было что скроллить. Найден относительно новый признак грядущего кризиса - закладка небоскрёбов!

📊 Есть такой «эффект небоскребов», он же «индекс небоскребов»: строительство самых высоких зданий часто предвещает экономические кризисы. Ввод Empire State Building совпал с Великой депрессией, сдача Petronas Towers – с азиатским кризисом 1997 года, а стройка Burj Khalifa – с кризисом 2008 года.

🗼Мечтатели видят в подобных анонсах признаки развития рынка, реалисты (вот типа меня) предпочитают отойти на безопасное расстояние и понаблюдать... Может и получится, а может и нет.

Что не так с «эффектом небоскребов»?

1️⃣ Чтобы построить небоскрёб нужны деньги, много денег! Деньги должны быть дешёвыми, поэтому большинство небоскрёбов закладываются в периоды экономического процветания и низкой ключевой ставки. Помимо этого нужна земля и желательно в деловом центре, хотя и на отшибе можно строить небоскребы. Дальше небоскрёб нужно согласовать - градозащитники против, бюрократы не торопятся...

⛳ В общем от покупки участка до старта стройки может пройти года 2-4. А там ещё само строительство лет 5-6 (это если всё по плану). Итого, от начала до конца 10 лет с самом оптимистичном варианте. Что может случиться за 10 лет? Всё, что угодно, включая смену экономического цикла, власти и т.д.

2️⃣ Не все небоскребы появляются перед кризисами! Создатели индекса небоскрёбов явно притянули за уши связь КРИЗИСА и высоток. Множество проектов +/- спокойно переживают 10-летний период девелопмента. Примеров тут масса: Sears Tower, Petronas Towers, Taipei 101.

💸 Главное в этом деле - финансирование. Потому что бич небоскребов это превышение изначальных бюджетов и сложности с обслуживанием долгов. Второй по высоте небоскрёб мира - Shanghai Tower строился 8 лет имел перерасход бюджета и проблемы с обслуживанием долга. А самый высокий небоскрёб мира, Burj Khalifa, что в Дубае, был спасен финансами эмирата Абу-Даби.

Относительно гладко идут проекты небоскрёбов с:
🔸Государственным /корпоративным заказчиком (не спекулятивная застройка)
🔸Якорным арендатором, подписавшим длинный «неразрывный» договор аренды
🔸Стабильной экономикой и политикой в период стройки
🔸Консервативным дизайном без технологических экспериментов, загогулин и прочих извращений.

Итого кратко:
🅰️ «Эффект небоскребов» это очередная теория заговора типа рептилоидов с Ротшильдами. Совпадения есть, но весьма часто они случайны.
🅱️ Опасаться инвестировать в небоскрёбы вполне разумно, ведь за долгие годы их строительства многое может пойти не так. Стоит отойти и понаблюдать.

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Это символ вздутия пузыря!
👀 Отойду, подожду

🏠 ВСЁ. ПИК ПОКУПАЮТ. И продают.

📜 Некое АО "Недвижимые активы" направило в Банк России оферту о приобретении около 15% акций застройщика ПИК.

Чтобы это могло значить? Держитесь крепче!

☝️Если кратко, я не знаю, что это может значить. Что это за компания, кто ее акционеры - мне неизвестно. А значит и оценить новость и ее значение я не могу.

✍️15% не контрольный и не блокирующий пакет, если у бенефициаров АО "НД" ещё нет достаточного количества акций ПИК, то сделка не сможет привести к появлению нового мажоритарного акционера. Возможно, кто-то из числа текущих акционеров хочет выйти. Но кто - неизвестно.

🤗 От трактовки этого события и выдвижения версий с такими скудными вводными я всё-таки воздержусь.