Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📊 Коллеги из NF GROUP выпустили сразу две порции аналитики по торговым центрам за I полугодие 2026 года - по Москве и по Петербургу.

🏙 В ключевых торговых центрах Москвы доля свободных площадей достигла 6,4% - на 0,9 п.п. больше, чем годом ранее (5,5%). До конца 2026 года NF GROUP ждёт роста показателя до 8%. В Петербурге вакантность в среднем по рынку выросла с 4,7% в декабре 2025 года до 6,8% в июне 2026 года (+2,1 п.п. всего за полгода). В ключевых ТЦ - с 3,5% до 5,1%. Для сравнения: чуть больше года назад, в I квартале 2025 года, в ключевых ТЦ Петербурга пустовало всего 1,3% площадей.

🪚 Причины: за полгода 39 брендов пересмотрели стратегию присутствия на столичном рынке:
🔸 38% сократили количество магазинов
🔸 36% закрыли вообще все офлайн-точки
🔸 26% столкнулись с финансовыми трудностями или находятся в зоне неопределённости

👟 Две трети (67%) всех «оптимизаторов» - магазины одежды и обуви. А потому что операционные расходы вверх, налоги вверх, покупательская способность вниз, маркетплейсы подпирают.

🎢 В Петербурге +/- то же самое. Площадь закрывшихся магазинов на 39% превысила площадь открывшихся, и положительный баланс сохранили ровно две категории: досуг (спорт и развлечения) и общепит. В сегменте отдыха и развлечений на 12 тыс.м2 открытий пришлось около 6 тыс.м2 закрытий. Торговый центр окончательно перестаёт быть местом, куда приходят покупать, и становится местом, куда приходят проводить время. Правда, к концу полугодия траты петербуржцев на еду вне дома тоже начали сокращаться.

🪢 Ещё один фактор - формат. В Москве устойчивы только суперрегиональные ТЦ (более 75 тыс.м2): 4,9% вакантности, минус 0,3 п.п. за год. А вот региональные (45-75 тыс.м2) улетели с 4,9% до 7,1%, окружные (20-45 тыс.м2) - с 8,5% до 9,2%. Крупные объекты с диверсифицированным пулом арендаторов и развлекательной начинкой держат удар, средние и мелкие - сдают позиции и быстро пустеют.

Когда последний раз были в торговом центре?
👍 Недавно
🔥 Давно
👀 Посещаю только маркетплейсы в интернете

💬 Дубль в MAX (на всякий)

«Самолёт» выходит из пике?

✅ Аналитики @atsogoev собрали данные по продажам «Самолёта» в трёх важных для девелопера локациях - Москва, Новая Москва и Подмосковье - за семь месяцев подряд, с декабря 2025 по июнь 2026. И таки что вы думаете?

📊 В декабре 2025 по 36 проектам застройщика было зарегистрировано 1956 сделок. В январе - 1370 (-30%). В феврале - 752 (-45%). В марте - 312 (-59%). Итого за четыре месяца потерял 84% объёма продаж. Но дальше - апрель 463, май 563, а Новая Москва в июне и вовсе вернулась к 316 сделкам. Дно по продажам в SMLT было в марте.

🔻 Отдельные проекты продолжают падение. «Молжаниново» - с 65 сделок в декабре до 4 (-93,8%). «Егорово Парк» - со 127 до 10 (-92,1%). «Новое Видное» - с 210 до 19 (-91,0%). «Остафьево» - с 93 до 11 (-88,2%). Единственное исключение - всё тот же «Тропарево парк», который вырос с 10 до 33 сделок (+23 сделки!)

🏗 67 июньских сделок в Новой Москве - «Литературный квартал», свежий старт продаж SMLT в Новой Москве. «Новое Внуково» показали 0 сделок в мае и 56 в июне, «Ольховый квартал» - 0 в мае и 29 в июне. Данные считаются по дате регистрации ДДУ, так что похоже на месячную паузу регистраций ДДУ в этих проектах по техническим или еще каким причинам.

🔍Отмечу отдельно. Несмотря на общее охлаждение рынка, не всё так однозначно. Покупатели голосуют не в пользу «Самолёта»: например, ПИК в «Саларьево Парке» за те же месяцы прибавил в контрактациях +32% (118 сделок в январе и уже 156 в июне).

⚠️ И это мы ещё отчётность застройщика по МСФО за первое полугодие 2026 не видели... Что там будет? Ждём.

👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо

🧮 Арендатор считает каждый метр. Бизнес не арендует излишние площади на вырост, а старается занимать только те пространства, которые собирается использовать. Компенсирующим фактором ограниченности площадей становится инфраструктура бизнес-центров: её доля в строящихся объектах классов Prime и А выросла в 2,5 раза и достигла 10% площадей.

🏢92% офисов класса А, введённых с начала 2026 года, передаются в shell&core, а к 2030 году доля дойдёт до ~97%. Девелоперы не готовы фиксировать стоимость отделки на горизонте строительства и предлагают её отдельной услугой - готовые решения сокращают сроки подготовки помещения и период экспонирования лота. Ставки в новых бизнес-центрах на 20-30% выше сопоставимых объектов прошлых поколений, и арендатор эту премию платит.

📰 Обо всём этом вышла подробная и интересная статья в «Ведомостях»: https://www.vedomosti.ru/gorod/economics/articles/starih-biznes-tsentrov

И Darом не нужно?

🚀 В декабре 2025 года менеджеры по продажам ЖК «Солос» от застройщика Dar подписали 57 ДДУ - это был лучший месяц за всю историю проекта. Через три месяца они наскребли всего 3 ДДУ. А ещё через месяц они не продали ничего, ноль.

😳Опять история одного неудачного проекта? Не совсем. То же самое случилось с другими проектами этого застройщика.

Что же происходит с Dar?

🏗 Dar - новый московский девелопер с проектами бизнес- и премиум-класса. Три ЖК, три разных SPV: «Ракурс» в Щукине (СЗ «ЛБМ Инжиниринг»), «Солос» на Сокольническом Валу (СЗ «Сокольнический Вал 2А»), DDOOMM у метро «Аэропорт» (СЗ «Артстрой»). Юрлица разные, бенефициары Левон Авдалян (80%) и Георгий Авдалян (20%). Кстати, генподрядчик у трёх ЖК тоже один и тот же - ООО «Стройник».

✅Откуда взялся Dar? Этот бренд отпочковался от застройщика «Бэст Консалтинг», который за два с лишним десятилетия реализовал 26 проектов и ввёл более 623 тыс. м2 жилья, а в 2022 году даже попал в перечень системообразующих организаций в строительстве и ЖКХ!

🌃 Распроданность. «Ракурс» - продано 344 квартиры из 744 (46%). «Солос» - 155 из 1243 (12%). Непроданными стоят 1 088 квартир. DDOOMM - 23 из 255 (9%). Кредитные линии по трём проектам - ₽53,7 млрд, пока выбрано ₽27,1 млрд. А по ДДУ привлечено ₽17,8 млрд. В «Солосе», помимо двух коммерческих башен на 41 и 49 этажей, строятся корпуса под программу реновации. Корпус на 355 квартир реализован одним договором на ₽3,46 млрд, или по 161 тыс. ₽/м2. В «Ракурсе» та же конструкция: корпус на 171 квартиру реализован одним ДДУ на ₽1,64 млрд, тоже по 166 тыс. ₽/м2.

🤔 Итак, глядя на график ёжику становится ясно, что продажи Dar тормозят. Что застройщик делает с ценой? Верно, поднимает.

🔻В «Солосе» при распроданности 12% метр в сделках подорожал с 426 тыс. ₽ в сентябре 2025 до 547 тыс. в марте 2026, или плюс 28,6% за полгода. Пик продаж пришёлся на 487 тыс. ₽, после чего продажи обнулились. В «Ракурсе» цена двигалась не так резко (с 483 до 512 тыс. ₽/м2), и падение там прошло мягче: до нуля ДДУ не дошло, в июне даже отскок до 8 ДДУ.

🔮 Какой план у Dar - я не знаю. Логика подсказывает: цену надо не поднимать, а опускать. Или придумывать какие-то стимулирующие спрос истории из сферы финансового инжиниринга. Возможно, выбор застройщика - ждать. Ключ рано или поздно снизят, стройка дойдёт до высокой стадии готовности, часть конкурентов в локациях распродастся. Время у Dar есть. Пока слабые продажи стройке не помеха - процесс идёт...

🔍 В общем, пока не катастрофа. Но последить есть за чем.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🌞 Курорт имеется, но доехать до него сложно и не на что... Про летний отпуск действительно стоит крепко подумать - теплое пиво, потные женщины и мужчины... Может быть реально - лучше зимой?

📅 И всё же большинство людей ходит в отпуск летом. К лету 2026 года звезды сошлись. Минэк понизил прогноз роста реальных располагаемых доходов до 0,8% - против 7,4% годом ранее. Потребительские настроения на минимуме с осени 2022-го. Аэропорты внезапно останавливают свою работу как на югах, так и в столицах, что ведет к отмене или переносам рейсов. Дефицит бензина присутствует, лимиты на заправку введены в десятках регионов.

📉 На этом фоне по данным TravelLine и «Ъ» летние бронирования отелей в популярных туристических направлениях год к году:
🔹 Крым - минус 29-41%
🔹 Дагестан - минус 20-29%
🔹 Адыгея - минус 16%
🔹 Ставропольский край (Кавминводы) - минус 15%
🔹 Кабардино-Балкария - минус 12%
🔹 Северная Осетия - минус 10%
🔹 Калининград - минус 9%
🔹 Карачаево-Черкесия (Архыз и Домбай) - минус 2,5%
🔹 Приморье - плюс 11%

📊 А вот данные сети Cosmos Hotel Group по собственным отелям - это уже не региональная статистика, но динамика показательная:
🔸 Алтай - плюс 3%
🔸 Подмосковье - плюс 11%
🔸 Казань - плюс 12%

🧮 Что это значит для доходности инвесторов в курортную недвижимость? Финмодели курортных апартаментов зависят от загрузки и ежегодной индексации тарифа. В 2026 году загрузка большинства направлений вызывает вопросы, как и возможность повышать цены.

🌪 Можно ли утверждать, что 2026 год - это идеальный шторм для всей индустрии и самое плохое время? Шторм накрыл конкретный сегмент - «авиазависимые» курорты. Ровно в то же время Подмосковье, Казань и Приморье показывают плюс 11-12%. Хочется верить, что и геополитические, и экономические проблемы - временные.

📈 Есть ли надежда на восстановление загрузки и рост цен на размещение? Да, есть. Не в этом сезоне и, возможно, не в следующем. Но надежда имеется.

💰 Стоит ли инвестировать в курортную и рекреационную недвижимость? 2026 год подсветил неочевидные риски некоторых локаций. Как минимум, при принятии инвестиционных решений это стоит учитывать