Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Хотите помещение с федеральным арендатором, но бюджет ограничен?

📱Тогда присмотритесь к салонам связи. Небольшая площадь, высокая ставка аренды, крупная компания в качестве арендатора, и при этом бюджет входа заметно ниже, чем у большинства объектов стрит-ритейла.

📶 В России четыре крупнейших оператора сотовой связи - МТС, «МегаФон», «Билайн» и T2. В последнее время на рынке аренды активны прежде всего МТС и T2, хотя новые офисы открывает и «Билайн». А вот «МегаФон» как будто бы застыл и не развивается. При этом все четыре оператора вынуждены сохранять физические офисы, но существенно сокращают их площади, переводя в лайт-формат.

🌐 Полностью уйти в онлайн салоны связи не могут, и регулирование работает скорее в их пользу. Поправки в закон «О связи» 2024 года усложнили покупку сим-карт и обязали фиксировать продажу каждой сим-карты на видео. С 1 сентября 2025 года действует запрет на передачу сим-карт, а неактивированную сим-карту можно купить онлайн только с идентификацией через «Госуслуги» или в салоне оператора. В итоге онлайн-каналы в 2025 году обеспечили лишь около 17% продаж сим-карт. Кроме того, операторы используют салоны как пункты выдачи и самовывоза товаров, оформленных онлайн, в том числе на маркетплейсах.

📍 Требования салонов связи к помещениям стандартны: компактная площадь на первой линии, отдельный вход, витринное остекление и возможность разместить вывеску. Ключевой фактор - пешеходный трафик: выходы из метро, остановки, торговые улицы спальных районов.

⚖️ Главный риск тоже очевиден: даже федеральный арендатор может закрыть точку при пересмотре портфеля недвижимости. Поэтому перед покупкой важно внимательно изучить условия досрочного расторжения и индексации. Но есть и обратная сторона: маленькое помещение в шаговой доступности от метро - один из самых востребованных форматов. На такую площадь всегда найдутся арендаторы вроде кофе с собой, табака, ремонта смартфонов и т.д.

🔍 Конкретный пример: помещение 20,8 м2 на ул. Планерная, 12к1 (СЗАО, менее 1 минуты от метро «Планерная») за 49,67 млн ₽ с арендатором - салоном связи T2. Первый этаж жилого дома, первая линия, отдельный вход с фасада, потолки 3,7 м, отделка выполнена арендатором. Договор аренды заключен на 5 лет, МАП - 383 320 ₽ в месяц.

🏢 Об арендаторе: T2 (до сентября 2024 года - Tele2) - федеральный оператор мобильной связи, входящий в группу «Ростелеком». Абонентская база - более 50 млн пользователей, компания работает более чем в 70 регионах. Оператор продолжает серьезно инвестировать в инфраструктуру: в 2025 году T2 нарастил число базовых станций на 37 тысяч, что стало рекордом для рынка мобильных операторов.

💡 Итог: покупка ГАБ с салоном связи - это действительно один из самых доступных входных билетов на рынок недвижимости с федеральным арендатором. Но выбирать нужно прежде всего локацию и помещение, а не только бренд. Защитой инвестора остается качество недвижимости, которое позволит быстро найти нового арендатора, если текущий решит покинуть локацию.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🟠 Прощай, ПИК !

✅ Акционеры застройщика одобрили уход компании с биржи. Более 98% акций ПИК принадлежат компании «Недвижимые активы» так что тут всё было предсказуемо.

⚠️ Сегодня последний день, когда инвесторы могут продать акции на Мосбирже.

⚠️ С 20 октября торги бумагами будут полностью приостановлены.

🏔 В первом полугодии 2026 года спрос на внутренние курорты перераспределился. Турпоток в Сочи снизился на 47%, тогда как Кисловодск показал устойчивый рост на 7,4%. При оценке этой динамики важно учитывать принципиальную разницу локаций. Сочи протянулся на сто километров побережья и горного кластера, из-за чего отельеры зависят от смены сезонов. Кисловодск же устроен компактно, а его лечебно-оздоровительный профиль привлекает гостей непрерывно в течение года.

📈 При этом качественных отелей городу явно не хватает. Кисловодск принимает свыше 2,5 млн туристов в год при среднегодовой загрузке 85%, а в разгар сезона гостиницы заполнены на 105% и приходится ставить дополнительные койко-места для гостей. Прирост нового предложения при этом сдержанный — 13% в год. Рынок не перегружен объектами, поэтому премиальный фонд остаётся дефицитным и гарантирует инвесторам высокий спрос.

🧮 Максимальную прибыль на таком рынке даёт покупка на этапе строительства. В историческом центре курорта сейчас возводят премиальную резиденцию «Реликт» со сроком сдачи в 2028 году. Минимальный бюджет сделки начинается от 13,8 млн руб., годовая прогнозируемая доходность от аренды — 15,5%, окупаемость — до 7 лет.

💳 В финансовой модели «Реликта» сократили постоянные издержки на эксплуатацию. Комплекс расположен в пяти минутах ходьбы от Нарзанной галереи и Кисловодского национального парка. Рядом сосредоточены городские лечебницы, поэтому проекту не требуется собственный масштабный медицинский блок. Это значит, что не нужно оплачивать обслуживание сложного оборудования и работу персонала. Внутри резиденции предусмотрена хилинг-зона для физического и ментального восстановления, а лечение в санаториях города гостям организует консьерж-сервис.

💼 В итоге инвестор получает готовый арендный бизнес с прозрачной экономикой. Все 264 номера передаются владельцам с чистовой отделкой, мебелью и бытовой техникой. Загрузкой и обслуживанием объекта занимается профессиональный оператор «Антей Отель Менеджмент». Средняя стоимость проживания в отелях города держится на уровне 15 тыс. руб. в сутки, а прогнозируемый годовой доход от сдачи апартамента в «Реликте» — до 3,8 млн руб.

🔗 Подробности о «Реликте»

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Реклама ООО СЗ «АНТЕЙ-АЛЬЯНС» ИНН 2628040383 Erid:2Vtzqvgpj5o

🏢 По свежим данным NF GROUP, к началу октября 2026 года в Петербурге пустовали 282 тыс. м2 офисов, это 6,5% рынка. С начала года объём свободных площадей вырос на 40%. В классе А свободно 80 тыс. м2 (5,3%), в классе В 202 тыс. м2 (7,1%). Вакантность постепенно растёт уже третий год подряд, и ещё минимум 40 тыс. м2 освободится в ближайшие полгода: эти площади уже выставлены на рынок.

📉 Чистое поглощение за девять месяцев отрицательное в обоих классах: в А минус 16 тыс. м2, в В минус 52 тыс. м2. То есть офисов освобождается больше, чем занимается. Последний раз так было в 2022 году, когда уходили иностранные компании. Но и драматизировать рано: сейчас свободных площадей на 37% меньше, чем на пике 2022 года (450 тыс. м2).

🏗 Нового предложения почти нет. За девять месяцев ввели всего четыре здания на 12 тыс. м2, остальное девелоперы перенесли на 2027 год. В итоге за весь 2026 год в городе появится не больше 50 тыс. м2 новых офисов.

💰 Самое интересное происходит со ставками. В классе А средневзвешенная запрашиваемая ставка снизилась всего на 4%, до ₽3 000 за м2 в месяц, включая налоги и операционные расходы. Подешевели в основном крупные блоки от 1 тыс. м2, которые слишком долго не могут сдать. В классе В ставка даже выросла на 3%, до ₽2 000 за м2. Аренда при этом не подорожала: просто на рынок вышли дорогие блоки в центральных бизнес-центрах, и средняя цифра поднялась за счёт них.

🧮 Почему собственники не снижают цены? Растут операционные расходы и налоги, у многих есть кредиты. Впрочем скидки можно получить в ходе переговорра, а вот в объявлениях цены почти не меняются.

«Деловая Россия» нашла, где взять деньги

📰 РБК опубликовало выдержки из документа «Деловой России» (это такая организация, которая якобы защищает бизнес) - 52 предложения по «трансформации экономики России». Внутри - отмена с 2027 г. УСН 6% и АвтоУСН 8% «Доходы», отмена патентной системы, запрет регионам снижать ставки по УСН, введение социальных взносов для тех, кто живет на проценты и дивиденды, и введение налога на наследство от ₽50 млн.

🎩 Крупному бизнесу «Деловая Россия» предлагает повысить инвестиционный вычет с 3% до 20% и дать право ограничивать импорт конкурентов. Мелкий бизнес получит взносы, наследственный налог и прощание с упрощенкой.

🏛 Это предложения не налоговой службы, не Минфина и даже не депутатов от «Справедливой России» - это общественная организация предпринимателей «Деловая Россия». Она существует с 2001 г., объединяет бизнесменов несырьевого сектора - от машиностроения и строительства до сельского хозяйства и финансов. С 2014 г. ее возглавляет Алексей Репик.

❌ Позже этот самый Репик поведал Business FM, что это были «старые консервы»: экспертные записки полугодовой давности, а не программа с реальными предложениями. Но в понедельник всё тот же Репик сказал на встрече с президентом РФ, что «лучше рост налогов сегодня, чем высокие ставки навсегда, и важно, чтоб допнагрузка ложилась на рантье, а не на трудовые коллективы».

💊 А кто это говорит? Основатель компании «Р-Фарм» Репик построил бизнес на госзакупках лекарств. В 2018 г. Forbes включил компанию в рейтинг «Короли госзаказа» с контрактами на ₽34 млрд. За первый год пандемии состояние Репика, по оценке того же Forbes, выросло до $2,6 млрд. Еще одна говорящая голова «Деловой России» - Павел Титов, президент ГК «Абрау-Дюрсо»🍾.

🏭 Крупный бизнес платит налог на прибыль 25% и НДС 22%, обслуживает кредиты по высоким ставкам и мечтает об инвествычете. Я понимаю, что членам президиума «Деловой России» больно, они платят 25%, а рядом кто-то 6%, но отрываться и вымещать свои проблемы на малом бизнесе (а рантье тоже малый и средний бизнес!) - всё же не стоит. Тем более что в значительной степени их партнеры и потребители - именно предприниматели на УСН.

💼 «Деловая Россия» называет себя «голосом бизнеса». Видимо, только бизнеса с заводами и миллиардами. Частного инвестора-рантье на УСН 6% там, очевидно, считают достойным только «допнагрузки».

«Высокие доходности остались в прошлом. Покажите мне хоть один проект, который переплюнет депозит!»

😎 Ноу проблем: облигации «Самолёта».

🔸 БО-П11 - около ₽670 за бумагу номиналом ₽1000, доходность к оферте в феврале 2027 года больше 300% годовых
🔸 БО-П13 - около ₽790, доходность к погашению в январе 2027 года больше 180%
🔸 БО-П18 - около ₽570, доходность к погашению в 2029 году около 70%

🎢 Риск бешеный, доходность - тоже. Откуда риски?

🗓 График погашения облигаций SMLT:
🔹 30 октября - погашение выпуска 01 на ₽1,5 млрд
🔹 январь 2027 - погашение БО-П13 на ₽24,5 млрд
🔹 февраль 2027 - оферта по БО-П11
🔹 июль 2027 - ещё два выпуска на ₽25 млрд

📉 SMLT - убыточная контора с ужасными показателями продаж. При реструктуризации, переносе погашения или списании части долга результат легко уходит в минус. К тому же облигации - необеспеченный долг. В очереди за деньгами их держатели стоят после банков.

⚠️ Так что... не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👀 Если у вас есть еще примеры подобных доходностей на нынешнем рынке (не обязательно облигации) - welcome в комментарии!