Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🧨 Alex Villas Group - новая проблема на Бали?

🏄 С 2014 года киевлянин Алексей Штефан жил и работал на Бали. Начинал с посуточной сдачи недвижимости на Airbnb. К 2019 году под управлением Alex Villas Management было уже 35 вилл. Позже появился девелопер Alex Villas Group. По итогам 2023 года компания отчиталась о росте объёмов строительства в девять раз и прогнозировала доход инвесторов на уровне 15-16% годовых в долларах.

📢 Интервью в деловых СМИ, отраслевые награды, планы на оборот в $1 млрд за семь лет и на экспансию в ОАЭ. Было и обещание построить на острове Бали целый город на 50 га. Была и критика «нашествия псевдозастройщиков, у которых страдает качество и высок риск заморозки строек».

🧱 Сейчас ряд инвесторов, вложивших свои деньги в проект Complex 7 (он же Laguna), обвиняют компанию в нарушениях обязательств. Сорваны сроки, сдача объекта просрочена более чем на семь месяцев, стройка выглядит остановленной, штрафы за просрочку не выплачиваются, а внятных ответов о судьбе вложенных денег нет.

🔺 Главное обвинение со стороны ряда инвесторов к Alex Villas: бизнес застройщика мог работать по пирамидальному принципу, то есть деньги новых покупателей шли на закрытие старых обязательств по ранее проданным проектам, и каждый следующий комплекс якобы финансировался за счёт средств следующей волны инвесторов, а не за счёт экономики самого проекта. Подчеркну: это версия ряда инвесторов, а не установленный судом факт.

🖼 При этом ранние комплексы, возведённые Alex Villas, достроены и реально сдаются в аренду - именно эти объекты служили доказательством надёжности и создавали предпосылки для новых продаж. Реакция компании на эти претензии, по словам ряда недовольных инвесторов, свелась к имитации бурной деятельности и обвинениям самих покупателей - вплоть до заявлений об «атаках» на бизнес.

⚖️ Юридически инвесторы на Бали почти беззащитны. Ни эскроу, ни аналогов 214-ФЗ. Гражданского или уголовного дела по Alex Villas Group, по всей видимости, пока нет - этим история отличается от кейса Домогацкого.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🕹️Коммерческий директор  застройщика передает дела и отдает новому ком.диру 10 конвертов:

— Вот тебе 10 конвертов. Когда будет хреново, открывай по очереди.

🎛️ И как только новый ком.дир начинает работать, так сразу становится хреново!

✉️ Открывает 1-й конверт, а там написано: «Вали всё на меня»
📩 Проблемы не уходят, 2-й конверт: «Во всём виноват маркетинг»
📨 3-й: «Будет рост продаж после снижения ключа»
📨 4-й: «Это потому что ПИК демпингует»
📨 5-й: «У нас ужасные продукт и качество стройки»
📨 6-й: «Мы запускаем акцию на ограниченный объем»
📨 7-й: «У нас негативный имидж, нужно снять позитивный фильм о компании»
📨 8-й: «Нужно резко снижать цены»
📨 9-й: «Повышаем комиссию риэлторов до 10%»
🤗 10-й: «Готовь 10 конвертов 💌»

✅ Вот так новый коммерческий директор всего за две недели израсходовал все конверты, а на HH появилась интересная вакансия. Кто следующий?

@atsogoev #юмор #шутка

💸 А вообще, вот есть миллион / два/ три /десять рублей. Почему людям психологически проще инвестировать в квартиры?

😰 Первобытный страх потерять свою пещеру заставляет вовремя вносить платежи по ипотеке.

🐷 Не умеешь копить деньги - купи недвижимость в ипотеку и можно свинью-копилку не покупать.

🛏️ Если квартира готовая - можно сдавать, гасить часть ипотеки за счет аренды (но не сейчас, когда ипотека стоит 20% годовых). Если что - можно продать.

⚖️ Так как риск у этой инвестиции минимальный, а логика у русских (бывших советских) людей, в общем-то похожая и таких покупателей много, доходность от этих накопительно-арендных операций становится очень низкой.

⚠️ Ну и ладно. Это же для жизни и инвестиций! Пусть будет.

Согласны?
👍 Да
🔥 Нет

В темной-темной комнате...

⚫ В интернетах активно зазывают начать покупать подвалы, сдавать «Самокату» и зарабатывать на этом не ниже 20% годовых!

☝️Напомню, дарксторы (темные магазины, DS) – это складские помещения, рассчитанные на доставку продуктов. «Тёмные» они потому, что покупатели туда не заходят – товар собирается в дарксторах и развозится курьерами.

🏮Располагаются, как правило, в подвалах, цоколях, дворовых корпусах и других «неформатных» для торговли продуктами местах. Главное требование – близость к жилым домам, потребителям.

✅ Вроде это не секрет, многие слышали, читали: у дарксторов в целом довольно сомнительная бизнес-модель.

🛍️ Сервисы доставки продуктов убыточны для большинства игроков и живут на щедрых дотациях / инвестициях их учредителей - это факт.

💰Учредитель «Самоката»  СБЕР, Яндекс.Лавка это Яндекс, остальные DS открывают традиционные ритейлеры.

🕯️В любой момент деньги могут перестать сжигать в топке - как уже было с Мегамаркетом. И СБЕР уже зашатал рынок обычных складов, может ушатать и рынок помещений для DS.

💵 Вообще вся схема доставки продуктов в мире держалась на огромных дотациях / инвестициях и дешевой рабочей силе курьеров. Курьеры уже недёшевы, дотации пока есть. Надолго ли?

❌ Между прочим, европейский ALDI вообще закрыл доставку продуктов! На канале SimpleEstate мы писали об этом.

🤔 Я не говорю, что дарксторы фигня. Я только обращаю внимание на этот, фундаментальный риск. А ведь есть ещё!

🔸 Сомнительная ликвидность помещений – подвал с даркстором не горят желанием покупать опытные инвесторы. Потому что опытные инвесторы всегда думают о плане Б - уход нынешнего арендатора. Кто снимет большой подвал, кроме даркстора?

🔸 Качество помещений – подвалы есть подвалы. Проблемы с вентиляцией, влажностью, затоплениями никто не отменял.

✔️ Рынок дарксторов серьёзно растёт, но это не означает, что любое помещение под даркстор – удачная инвестиция. Большинство объектов – это именно подвалы и цоколи с кучей ограничений. При смене / уходе арендатора инвестор может надолго остаться с пустым и реально тёмным помещением.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Налицо раздувание дарксторного пузыря 
👀 Предпочитаю что-нибудь посветлее!

💬Дубль в MAX (на всякий)

📊 Коллеги из NF GROUP выпустили сразу две порции аналитики по торговым центрам за I полугодие 2026 года - по Москве и по Петербургу.

🏙 В ключевых торговых центрах Москвы доля свободных площадей достигла 6,4% - на 0,9 п.п. больше, чем годом ранее (5,5%). До конца 2026 года NF GROUP ждёт роста показателя до 8%. В Петербурге вакантность в среднем по рынку выросла с 4,7% в декабре 2025 года до 6,8% в июне 2026 года (+2,1 п.п. всего за полгода). В ключевых ТЦ - с 3,5% до 5,1%. Для сравнения: чуть больше года назад, в I квартале 2025 года, в ключевых ТЦ Петербурга пустовало всего 1,3% площадей.

🪚 Причины: за полгода 39 брендов пересмотрели стратегию присутствия на столичном рынке:
🔸 38% сократили количество магазинов
🔸 36% закрыли вообще все офлайн-точки
🔸 26% столкнулись с финансовыми трудностями или находятся в зоне неопределённости

👟 Две трети (67%) всех «оптимизаторов» - магазины одежды и обуви. А потому что операционные расходы вверх, налоги вверх, покупательская способность вниз, маркетплейсы подпирают.

🎢 В Петербурге +/- то же самое. Площадь закрывшихся магазинов на 39% превысила площадь открывшихся, и положительный баланс сохранили ровно две категории: досуг (спорт и развлечения) и общепит. В сегменте отдыха и развлечений на 12 тыс.м2 открытий пришлось около 6 тыс.м2 закрытий. Торговый центр окончательно перестаёт быть местом, куда приходят покупать, и становится местом, куда приходят проводить время. Правда, к концу полугодия траты петербуржцев на еду вне дома тоже начали сокращаться.

🪢 Ещё один фактор - формат. В Москве устойчивы только суперрегиональные ТЦ (более 75 тыс.м2): 4,9% вакантности, минус 0,3 п.п. за год. А вот региональные (45-75 тыс.м2) улетели с 4,9% до 7,1%, окружные (20-45 тыс.м2) - с 8,5% до 9,2%. Крупные объекты с диверсифицированным пулом арендаторов и развлекательной начинкой держат удар, средние и мелкие - сдают позиции и быстро пустеют.

Когда последний раз были в торговом центре?
👍 Недавно
🔥 Давно
👀 Посещаю только маркетплейсы в интернете

💬 Дубль в MAX (на всякий)

«Самолёт» выходит из пике?

✅ Аналитики @atsogoev собрали данные по продажам «Самолёта» в трёх важных для девелопера локациях - Москва, Новая Москва и Подмосковье - за семь месяцев подряд, с декабря 2025 по июнь 2026. И таки что вы думаете?

📊 В декабре 2025 по 36 проектам застройщика было зарегистрировано 1956 сделок. В январе - 1370 (-30%). В феврале - 752 (-45%). В марте - 312 (-59%). Итого за четыре месяца потерял 84% объёма продаж. Но дальше - апрель 463, май 563, а Новая Москва в июне и вовсе вернулась к 316 сделкам. Дно по продажам в SMLT было в марте.

🔻 Отдельные проекты продолжают падение. «Молжаниново» - с 65 сделок в декабре до 4 (-93,8%). «Егорово Парк» - со 127 до 10 (-92,1%). «Новое Видное» - с 210 до 19 (-91,0%). «Остафьево» - с 93 до 11 (-88,2%). Единственное исключение - всё тот же «Тропарево парк», который вырос с 10 до 33 сделок (+23 сделки!)

🏗 67 июньских сделок в Новой Москве - «Литературный квартал», свежий старт продаж SMLT в Новой Москве. «Новое Внуково» показали 0 сделок в мае и 56 в июне, «Ольховый квартал» - 0 в мае и 29 в июне. Данные считаются по дате регистрации ДДУ, так что похоже на месячную паузу регистраций ДДУ в этих проектах по техническим или еще каким причинам.

🔍Отмечу отдельно. Несмотря на общее охлаждение рынка, не всё так однозначно. Покупатели голосуют не в пользу «Самолёта»: например, ПИК в «Саларьево Парке» за те же месяцы прибавил в контрактациях +32% (118 сделок в январе и уже 156 в июне).

⚠️ И это мы ещё отчётность застройщика по МСФО за первое полугодие 2026 не видели... Что там будет? Ждём.

👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо

🧮 Арендатор считает каждый метр. Бизнес не арендует излишние площади на вырост, а старается занимать только те пространства, которые собирается использовать. Компенсирующим фактором ограниченности площадей становится инфраструктура бизнес-центров: её доля в строящихся объектах классов Prime и А выросла в 2,5 раза и достигла 10% площадей.

🏢92% офисов класса А, введённых с начала 2026 года, передаются в shell&core, а к 2030 году доля дойдёт до ~97%. Девелоперы не готовы фиксировать стоимость отделки на горизонте строительства и предлагают её отдельной услугой - готовые решения сокращают сроки подготовки помещения и период экспонирования лота. Ставки в новых бизнес-центрах на 20-30% выше сопоставимых объектов прошлых поколений, и арендатор эту премию платит.

📰 Обо всём этом вышла подробная и интересная статья в «Ведомостях»: https://www.vedomosti.ru/gorod/economics/articles/starih-biznes-tsentrov