Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

✈️ «Самолёт» под санкциями

🍚 «Самолёт» привлекал работников из КНДР к реализации строительных проектов во Владивостоке вопреки запретам Совета Безопасности ООН. За это застройщик получил санкции Европейского Союза. Лично генеральному директору Анне Акиньшиной тоже досталось - новогодние в Париже отменяются.

🔍Последствия:

- Вы, наверное, анестезиолог?
- Как вы узнали?!
- А я ничего не почувствовала...

1️⃣ Финансирование из-за рубежа. О покупках акций со стороны международных инвесторов (даже казахстанских) теперь можно забыть - опасения вторичных санкций остановят международных инвесторов от «выгодной инвестиции» в акции SMLT. Если у «Самолета» были какие-то кредитные отношения с зарубежными банками, то санкции наоборот помогут забыть об этих долгах (на какое-то время во всяком случае!).

2️⃣ Финансирование в России. Большинство кредитующих SMLT банков тоже под санкциями и ничего - работают. От кредитования SMLT российские банки не откажутся, а если откажутся, то по причинам с санкциями ЕС не связанными. Более того, государство и квазигосударственные банки теперь должно будет скорее помогать самому большому застройщику в России... Мобилизуют ресурсы во имя спасения, так сказать.

3️⃣ Поставки стройматериалов и оборудования. Ну вообще-то если в рамках проекта «Пригород Лесное» понадобится установить унитазы Villeroy-Boch, то закупку можно сделать через цепочку дилеров. А так, насколько я понимаю, «Самолёт» уже давно импортозаместился и от поставок из «недружественных» стран не зависит.

4️⃣ Продажи. Цены в проектах SMLT упадут до $700/м2. Шутка. Вообще никакой связи между санкциями и ценами на продукцию горемыки-застройщика нет. Продажи и так плохие, санкции не испортят картину.

5️⃣ Зарубежная экспансия. У SMLT нет проектов вне России, но теперь можно будет что-нибудь построить в Иране или Белоруссии. Особенно рынок КНДР интересен, с местными подрядчиками отношения уже налажены.

🔻Итого: для российских проектов компании никаких ощутимых последствий не будет (и так всё плохо), а на будущие международные проекты SMLT нам всем в общем-то наплевать.

✅ Для тех, кто пропустил: ПИК под санкциями с февраля 2024 года и ничего особенного не случилось.

🍿 Просто интересно: что в следующей серии этого сериала? Бубонная чума в офисе или высадка инопланетян в «Космическом квартале» (Болшево МО)?

⚡️Небоскрёб STONE SKY Ходынка - на старте продаж. Стоит ли инвестировать?

❓Рассмотрели с коллегами три инвестиционные стратегии на примере компактного офиса площадью 91 м2 за ₽60,2 млн.(с учётом скидки 3%).

📊 Подробные расчеты финансовых моделей по трем сценариям можно скачать здесь.

🔵 А в кружочке я рассказываю о фундаментальных факторах инвестиционной привлекательности покупки офиса в STONE SKY Ходынка.

⚡ Нобелевскую премию по экономике-2026 получат ученые Роберт Э. Холл и Майкл Вудфорд. Премию им дали «за разработку основ макроэкономической стабилизации».

☝️Если вдруг вас интересует за что вообще дают Нобелевскую премию - я записал видео, в котором рассказываю про каждого получателя Нобелевской премии в сфере инвестиций и влиянии их трудов на деятельность частных инвесторов, в том числе инвесторов в недвижимость.

Смотреть тут:
https://youtu.be/GVOgWuC8qkw
Увы, пока в других местах не посмотреть...

Сделка США-Россия
Одну из крупнейших сделок с землёй в истории совершили Российская Империя и США.
Представьте, что вы владеете большим участком земли очень-очень далеко, защитить от соседей свой актив не можете, а доходов с участка нет - одни расходы.
Именно в такой ситуации оказалась Российская Империя в середине 19 века. Денег в бюджете маловато после Крымской военной кампании. Как бизнес-проект Аляска убыточна: популяция пушного зверя отстреляна, а иных доходов там не предполагается. От Петербурга до Аляски полгода пути и холодный пролив, а по соседству недружественная британская Канада.
Аляска - часть России
Геостратеги из Петербурга рассудили просто: лучше продать эту землю сейчас, чем дождаться вежливых людей из Канады и допустить аннексию айс-Крыма.
Англосаксам Аляску не предлагали принципиально - продавать решили тем, кто тоже противостоял тогда Лондону.
В конце 1866-го Россия предложила территорию Аляски США. Российский посол в США Эдуард Стекль получил четкую инструкцию от царя Александра Второго: выручить не меньше 5 миллионов баксов.
Американцы ровно за 5 миллионов и были готовы покупать. Но Стекль начал торговаться и поднял цену до 7 миллионов. Сделка шла сложно и могла развалиться в любой момент. С американской стороны её тащил один человек - госсекретарь Уильям Сьюард.
Наконец, вечером 29 марта 1867 года Стекль явился домой к Сьюарду с новостью: царь согласен. Итоговая цена - 7 миллионов 200 долларов за 1.5 миллиона квадратных километров. Пять центов за гектар.
Сьюард поднял чиновников посреди ночи, и к рассвету договор с Россией был подписан.
Но в Америке над сделкой смеялись. Газеты называли Аляску «сосулькой Сьюарда», а всю эту историю - большой глупостью. И всё-таки территория размером больше Франции, Германии и Испании вместе взятых была продана США. Россия получила свой чемодан баксов.
Подписание договора о продаже Аляски
Прошло тридцать лет. В 1899 году на Аляске находят золото. Затем - медь. Начинается промышленный вылов рыбы и вырубка леса. Наконец, в заливе Прудо-Бей находят крупнейшее нефтяное месторождение Северной Америки.
Сегодня Аляска - штат, который платит каждому жителю часть дохода от добычи полезных ископаемых. Просто за то, что они там живут.
Ну а в России поют песни с просьбой вернуть «землицу Алясочку взад».
Вывод: цена недвижимости определяется тем, что о ней известно в момент сделки.

✔️ На выходных познакомился с бывшим владельцем четырех крупных объектов доходной недвижимости в одном из российских регионов. Он их уже продал (счастливчик!). Разговор случайно свернул на тему налоговых льгот, и к концу нашего диалога мы пришли к одному общему выводу.

📦 Годами (>20 лет) состоятельные люди и компании упаковывали активы в закрытые паевые фонды: фонд не платил налог на прибыль и сэкономленные деньги возможно было реинвестировать, а налог возникал только при выплате дохода пайщику. 30 сентября в Госдуму внесли законопроект, уточняющий порядок налогообложения: ЗПИФы и ИПИФы для квалифицированных инвесторов будут платить 15% со всех пассивных доходов, включая аренду. Между прочим подобная система будет существовать только в двух странах мира - в России и Германии.

💵 Уплаченное фондом зачтут пайщику, но реинвестировать доход без налога больше не получится. По ряду оценок, бюджет получит ₽60-70 млрд в год. Всего за долгие годы существования льготы в ЗПИФах скопилось активов на ~₽19 трлн.

🏛 Личные фонды. Конструкция свежая: в 2022 году их было всего 4, сейчас почти 900. Отчетность раскрыли 397 фондов с активами на ₽551 млрд. В марте 2026 в Госдуму вносился законопроект о повышении налога на прибыль для личных фондов с 15% до 25%. Пока эту идею отклонили, видимо, рано. Дорастут личные фонды до десятков триллионов - условия «уточнят».

⚖️ Тем временем статус личных фондов «уточняют» суды. Впервые судом применены обеспечительные меры к личному фонду - были запрещены любые действия с ним. А ещё суд запретил операции с «долями» личного фонда, хотя никаких долей там нет (перепутали, не иначе!).

🏭 Особые экономические зоны. Юридические лица, резиденты ОЭЗ имеют пониженные ставки налога на прибыль и льготы по налогу на имущество. Но с 1 апреля 2026 года льготы сохраняются, только если объем инвестиций ЮЛ больше полученных от государства преференций. Вот такое «уточнение»! А летом Минфин инициировал массовые проверки получателей льгот ОЭЗ.

☝️Про изменение режима УСН и введение НДС писать не буду - все в курсе. Периодически появляющиеся вбросы по поводу устранения режима самозанятости - тоже об этом.

🪤 А теперь обещанный вывод. Легальные налоговые убежища или льготные режимы, создаваемые государством, вовсе не убежища, а хитрые ловушки, которые рано или поздно закрываются. Государство на время открывает возможность сэкономить на налогах, собирает капитал в прозрачные для государства структуры, обеляет бизнес, а потом «уточняет» (полностью меняет) условия. И всегда только в одну сторону - в свою.

❗Проблема (для государства) в том, что эта логика стала слишком заметна. А значит, когда придет время либерализации налогового законодательства (а оно точно когда-нибудь придет), инвесторы просто не поверят новым структурам. Ни крупные инвесторы, ни средние, ни самые маленькие - вообще никто. Для государства это будет печальный, но закономерный итог.

🔴 Я немного пропустил, но помещения в новом проекте R4S на Чистопрудном бульваре, 2 - уже в открытой продаже.

📍 Локация: одна из сильнейших на бульварном кольце. Помещения на первой линии, прямо у выхода из метро «Чистые пруды». Постоянный пешеходный трафик и максимальная видимость с бульвара.

🚀 В продаже 17 торговых блоков:
🔹 площади от 20,2 м2 до 187 м2
🔹 высокие потолки 4,2-4,6 м
🔹 витринное остекление
🔹 отдельные входы с фасада

💼 Инвестиционная идея: покупка помещения для сдачи в аренду. Первая линия бульвара у выхода из метро обеспечивает устойчивый спрос со стороны арендаторов большинства сегментов ритейла и услуг. Объектов такого качества в центре немного, что создаёт потенциал роста стоимости.

💸 Цены: от 75 млн ₽

🔎 Почему я слежу за этим адресом? В 2025 году проектная компания девелопера R4S Group выкупила у «Почты России» на торгах помещения в этом здании. Теперь эти помещения выходят в продажу - весьма быстрый темп для такого рода проектов.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж