Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📊 По данным NF Group, к июлю 2026 года качественный загородный номерной фонд Московского региона (радиус 150 км от МКАД, включая Тверскую, Калужскую, Владимирскую, Ярославскую и Тульскую области) составляет всего лишь 10,7 тыс. номеров в 87 объектах. На весь регион с населением под 22 млн человек.

🔍 Сразу оговорюсь! NF Group исследует только гостиницы, апарт-отели и санатории современного формата уровня 3-5*. Глэмпинги, лоджи, базы отдыха и другая некатегорийная история в выборку из 87 объектов не попадают. Это верхний слой гостиничного сегмента, а не рынок загородного размещения целиком.

📈 Так вот. С начала 2021 года рынок прибавил 2,6 тыс. номеров, причём 1,5 тыс. из них пришлись на один только 2025 год. При этом 1,1 тыс. номеров из общего пятилетнего прироста дала вторая очередь курорта «Завидово» в Тверской области - три отеля на 300, 390 и 440 номеров. То есть весь загородный гостиничный рынок Подмосковья вырос за счет одного проекта в 130 км от Москвы.

🧳 Спрос при этом растёт. В коллективных средствах размещения Московской области в 2025 году разместились 6,4 млн человек, +6% к 2024 году и +27% к доковидному 2019-му. Цифра, правда, охватывает все КСР области целиком, включая городские гостиницы, так что напрямую к тем 87 загородным объектам её не применить. Средняя продолжительность пребывания выросла до 6 ночей против примерно 3 в 2019 году, но тут стоит держать в уме, что статистику поддерживают групповые заезды и долгосрочное проживание с нерекреационными целями.

💰 Цены отражают дефицит предложения. Стандартный номер на двоих без завтрака в июне 2026 года: ₽11,2 тыс. в сутки в среднем у четвёрок, ₽26,5 тыс. у пятёрок, а верхняя граница доходит до ₽38,5 тыс. за ночь. За Подмосковье. В июне 2026.

🏗 Заявлено к реализации более 6 тыс. номеров. В списке гольф-курорт «Шишкино» на 306 номеров, Palmira Istra Resort на 296, «Метрополь Истра» под Azimut на 200, Dmitrov Golf Resort на 300. До конца 2026 года ожидается ввод около 400 номеров. Не исключаю, что часть из этого плана выйдет на рынок и будет предлагаться частным инвесторам.

🤔 Что думаете насчет инвестиций в номера Подмосковья?

👍Беру на всю котлету
🔥Не надо брать
👀В Сестрорецке лучше, душевнее

🌎 Ночью наконец-то закончился чемпионат мира по футболу. Сборная Испании обыграла Аргентину 1:0. 22 человека два часа бегали по полю под присмотром миллионов людей по всему миру.

⚽️ Вообще-то футбол переоценён. Кучка людей, которым повезло чуть больше других, бегает по газону и пинает мяч. Они оказались в нужном месте в нужное время и стали всем интересны, а их беготня приносит неплохие доходы - и это тоже стечение обстоятельств. Ага! Они умеют бить по мячу. Я тоже умею. Любой умеет.

🤨 Звучит обесценивающе и странно (мягко выражаясь), правда? Вы бы такого никогда не сказали. Никто бы не сказал.

🥅 Потому что все мы знаем правду: игроки на поле с детства. Пасы, удары, работа ног. Тысячи часов в жару, под дождём, травмы, кризисы. На пустых полях, где нет ни камер, ни фанатов. Как же можно утверждать, что «им повезло» и «это стечение обстоятельств»?

🥺 И таки что же вы думаете? Ровно то же самое говорят про успешных инвесторов в недвижимость. «Им повезло - зашли вовремя. Они просто купили в нужный момент. Так каждый может».

✅ Каждый МОГ БЫ. Анализировать проекты. Участвовать в переговорах. Общаться с брокерами, банками, партнёрами. Делать предложения и получать отказы. Рисковать.

🔁 Сложно другое - делать это снова, и снова, и снова. Годами. Когда рынок не шевелится. Когда ключевая ставка двузначная. Когда вокруг говорят, что «инвеста нет» и т.д.

🏆 Но если лет через десять кто-то скажет про вас, как про инвестора, «да ей / ему просто повезло» - считайте, что вы завоевали свой личный кубок ЧМ. Всем хороших инвестиций на этой неделе!

🛍 Маркетплейс Wildberries потерял около 350 тыс. м2 из-за атаки на склады в Электростали и Тамбовской области, то есть примерно 7% складских площадей компании. Сами логопарки оцениваются в ₽20 млрд (без товара и оборудования). На складах Wildberries работали люди. Человеческие потери, конечно же, невосполнимы.

❓ Но всё же вопрос: как эта ситуация повлияет на инвестиции в складскую недвижимость и на рынок складской недвижимости в целом?

☝️ Напомню, что 3 августа 2022 года сгорел комплекс Ozon под Истрой: огонь охватил около 55 тыс. м2, кровля обрушилась на 22 тыс. м2. А 13 января 2024 года в Шушарах под Петербургом сгорел комплекс Wildberries общей площадью 106 тыс. м2. Причины - техногенные. Влияние тех событий на складской рынок было минимальным. А какое влияние будет сейчас?

🔹 На баланс спроса и предложения - никак не повлияет. По данным NF Group, общий объём вакантной качественной складской недвижимости Московского региона в I квартале 2026 года достиг 1,7 млн м2, вакансия 6,0% с учётом субаренды против 1,3% годом ранее. Прогноз ввода на 2026 год - 2,55 млн м2, максимум за всю историю наблюдений, причём половина этого объёма на начало года не была законтрактована.

🔹 На ставки - тоже никак. Средневзвешенная ставка на сухой склад класса А снижается четвёртый квартал подряд и составила ₽10 500/м2/год без НДС и OPEX против ₽12 320 годом ранее, к декабрю ожидается около ₽10 000. Объём сделок в I квартале - всего 277 тыс. м2, минус 28% год к году, годовой прогноз 1,1-1,3 млн м2 при вводе вдвое большем. Кстати, страхование входит в OPEX и оплачивается арендатором. Готовы ли будут арендаторы платить больший OPEX (если расходы на страхование вырастут) при снижающихся ставках аренды - вопрос! И отдельный вопрос - как сложится история со страховыми возмещениями по этим двум кейсам.

🔹 На инвестиции в склады - влияние будет. Во-первых, географическая премия в ставке капитализации пока публично не зафиксирована, но она может появиться. Во-вторых, изменится сам чек-лист инвестора: к вопросам про арендатора и ставку добавится новый - «не станет ли объект целью БПЛА?»

📌 Итог. На метрики складского рынка произошедшее не повлияет. А вот на то, как инвесторы оценивают риски и сколько исходя из этих оценок готовы платить за активы, повлияет обязательно. К сожалению!

🏙️ Мосгосстройнадзор выдал разрешение на ввод в эксплуатацию бизнес-центра Tower D. Скоро начнётся передача помещений собственникам, а сами офисы разобрали ещё в начале 2025 года.

➡️ Tower D - часть премиального квартала STONE Towers. Башня вмещает примерно на 4 тыс. сотрудников и находится в 4-х минутах пешком от ТПУ «Савёловская».

📊 Напомню, что Tower A в 2025-м целиком арендовал ритейлер «Магнит», Tower B и Tower C заполнены резидентами на 70%, теперь и Tower D готов. У самого девелопера в здании остался последний лот под ресторан, а продажи офисов ещё идут только в финальном корпусе - Tower E.

➡️ По данным STONE Realty, ставки аренды в Tower D стартуют от ₽45 тыс. за м2 в год с НДС, а за офис с отделкой просят от ₽65 тыс. за м2 в год.

💜 В России продолжается топливный кризис: дефицит бензина докатился до Москвы и Подмосковья, очереди на АЗС, лимиты на заправку. Часть автомобилистов пересматривает поездки, в том числе за продуктами, как побочный эффект, стало меньше пробок. Но кушать москвичам и жителям области по-прежнему хочется. Не станет ли топливный кризис новым катализатором доставки, как во времена Covid-19? Не приблизит ли он «смерть» физической розницы и не разрушит ли бизнес-модель SimpleEstate?

💜 С одной стороны, логика проста. Меньше желания стоять в пробках и жечь дефицитный бензин - больше поводов заказать продукты домой. Топливный фактор теоретически способен добавить тренду ускорения, особенно в столичном регионе, где доставка развита сильнее всего.

💜 С другой стороны, дефицит топлива бьёт по самой экономике доставки. Курьерская логистика это тоже бензин: рост цен на топливо напрямую поднимает себестоимость каждого заказа. За 2025 год затраты X5 на доставку выросли на 53,6%, росли почти втрое быстрее выручки. Дорогое топливо давит именно на экономику доставки.

💜 Хочется верить, что топливный кризис - временная история. Covid в свое время действительно обеспечил резкий всплеск доставки, но как только ограничения сняли, покупатели вернулись в магазины, а офлайн так и остался основным каналом. Сейчас доставок в моменте может стать чуть больше, но топливный кризис лишь ещё раз обнажит главную проблему: доставка продуктов убыточна.

💜 Продуктовый ритейл крайне чувствителен к неэффективным затратам, а экономика доставки, и даже сборки заказов (click & collect), часто оказывается нерентабельной.

💜 Несмотря на растущую популярность онлайна, его обслуживание требует значительных инвестиций и операционных расходов от самих ретейлеров. Для супермаркетов нижнего и среднего ценового сегмента, чья бизнес-модель построена на скорости и минимизации затрат, такие расходы способны заметно подорвать рентабельность.

💜 А вот что действительно устойчиво: 94% оборота X5 по-прежнему приносят физические магазины. По исследованию самой X5 по состоянию на август 2025 года, 79% россиян предпочитают покупать продукты лично, а доставку из сетевых супермаркетов заказывают лишь около 10%; главный критерий выбора магазина - его расположение.

💜 Вывод: топливный кризис может слегка ускорить развитие доставки, но это временный фактор, который не меняет картину. Убыточная для ритейлеров доставка не способна вытеснить самый эффективный и устойчивый формат - физический продуктовый магазин рядом с домом. Продуктовая розница остаётся тем редким бизнесом, который люди продолжают посещать при любой погоде, ключевой ставке и цене на бензин.

📲 Наш MAX | 📱 VK