Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏙️ Мосгосстройнадзор выдал разрешение на ввод в эксплуатацию бизнес-центра Tower D. Скоро начнётся передача помещений собственникам, а сами офисы разобрали ещё в начале 2025 года.

➡️ Tower D - часть премиального квартала STONE Towers. Башня вмещает примерно на 4 тыс. сотрудников и находится в 4-х минутах пешком от ТПУ «Савёловская».

📊 Напомню, что Tower A в 2025-м целиком арендовал ритейлер «Магнит», Tower B и Tower C заполнены резидентами на 70%, теперь и Tower D готов. У самого девелопера в здании остался последний лот под ресторан, а продажи офисов ещё идут только в финальном корпусе - Tower E.

➡️ По данным STONE Realty, ставки аренды в Tower D стартуют от ₽45 тыс. за м2 в год с НДС, а за офис с отделкой просят от ₽65 тыс. за м2 в год.

💜 В России продолжается топливный кризис: дефицит бензина докатился до Москвы и Подмосковья, очереди на АЗС, лимиты на заправку. Часть автомобилистов пересматривает поездки, в том числе за продуктами, как побочный эффект, стало меньше пробок. Но кушать москвичам и жителям области по-прежнему хочется. Не станет ли топливный кризис новым катализатором доставки, как во времена Covid-19? Не приблизит ли он «смерть» физической розницы и не разрушит ли бизнес-модель SimpleEstate?

💜 С одной стороны, логика проста. Меньше желания стоять в пробках и жечь дефицитный бензин - больше поводов заказать продукты домой. Топливный фактор теоретически способен добавить тренду ускорения, особенно в столичном регионе, где доставка развита сильнее всего.

💜 С другой стороны, дефицит топлива бьёт по самой экономике доставки. Курьерская логистика это тоже бензин: рост цен на топливо напрямую поднимает себестоимость каждого заказа. За 2025 год затраты X5 на доставку выросли на 53,6%, росли почти втрое быстрее выручки. Дорогое топливо давит именно на экономику доставки.

💜 Хочется верить, что топливный кризис - временная история. Covid в свое время действительно обеспечил резкий всплеск доставки, но как только ограничения сняли, покупатели вернулись в магазины, а офлайн так и остался основным каналом. Сейчас доставок в моменте может стать чуть больше, но топливный кризис лишь ещё раз обнажит главную проблему: доставка продуктов убыточна.

💜 Продуктовый ритейл крайне чувствителен к неэффективным затратам, а экономика доставки, и даже сборки заказов (click & collect), часто оказывается нерентабельной.

💜 Несмотря на растущую популярность онлайна, его обслуживание требует значительных инвестиций и операционных расходов от самих ретейлеров. Для супермаркетов нижнего и среднего ценового сегмента, чья бизнес-модель построена на скорости и минимизации затрат, такие расходы способны заметно подорвать рентабельность.

💜 А вот что действительно устойчиво: 94% оборота X5 по-прежнему приносят физические магазины. По исследованию самой X5 по состоянию на август 2025 года, 79% россиян предпочитают покупать продукты лично, а доставку из сетевых супермаркетов заказывают лишь около 10%; главный критерий выбора магазина - его расположение.

💜 Вывод: топливный кризис может слегка ускорить развитие доставки, но это временный фактор, который не меняет картину. Убыточная для ритейлеров доставка не способна вытеснить самый эффективный и устойчивый формат - физический продуктовый магазин рядом с домом. Продуктовая розница остаётся тем редким бизнесом, который люди продолжают посещать при любой погоде, ключевой ставке и цене на бензин.

📲 Наш MAX | 📱 VK

🗞 По данным «Коммерсанта» крупный рыбопромышленный холдинг «Доброфлот» вошёл в капитал розничной сети «Икорный». Сделка даёт рыбодобытчику собственный канал сбыта, а ритейлеру - прямой доступ к сырьевой и производственной базе. В ближайшее время в Москве откроется первый фирменный магазин «Доброфлот», а сеть «Икорный» рассчитывает нарастить розничные продажи в столице и других регионах.

🐟 «Икорный» - основанная в 2003 году сеть, специализирующаяся на дальневосточной дикой рыбе, морепродуктах и красной икре. Сегодня под управлением компании 127 точек в Москве, Подмосковье, Уфе и Сочи, часть работает по франшизе. По данным СПАРК, в 2025 году выручка сети выросла на 3,6% и достигла 1,97 млрд ₽.

📈 Для рынка недвижимости главное в этой новости - усиление арендатора, сети «Икорный». Вхождение крупного холдинга (оборот «Доброфлота» в 2025 году - 23 млрд ₽, а доля на рынке рыбных консервов оценивается в 16%) в капитал сети выстраивает вертикально интегрированную модель: гарантированные отгрузки, контроль над сырьём и более устойчивые продажи. Отраслевые аналитики отмечают, что такая интеграция повышает маржинальность и стабильность бизнеса - а для держателя ГАБ это означает более надёжный арендный поток.

📍 На рынке купли-продажи ГАБ, кстати, представлены некоторые помещения с этим арендатором. Например, на бульваре Яна Райниса, 2к1 (СЗАО, метро «Сходненская») продаётся торговое помещение 35 м2 с сетью «Икорный». Компактный формат в жилом доме с отдельным входом, высокими потолками 4,1 м и электрической мощностью 15 кВт. Арендная ставка - 275 000 ₽/месяц (3,3 млн ₽ в год), цена - 39,9 млн ₽.

💡 В общем, «Икорный» повысил свою устойчивость как сетевой арендатор благодаря вхождению «Доброфлота» в капитал сети. Ждем новых открытий точек сети в разных частях Москвы и Подмосковья!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📊 Работающие в Дубае компании Betterhomes
и Savills опубликовали аналитические отчёты за 2-й квартал 2026. Как рынок недвижимости Дубайска отреагировал на геополитические прилёты «черных лебедей» из Ирана?

📉 Обращений потенциальных покупателей недвижимости в Дубае стало на треть меньше (Betterhomes), а рынок вторички упал на 59% год к году до 8 512 сделок. При этом новостройки просели всего на 12% и занимают в объеме сделок 76% рынка.

💸 Общий объём сделок по данным Betterhomes - 84,9 млрд дирхамов ($23,1 млрд), это -45% год к году. Квартиры и апартаменты по данным Savills подешевели на 4% за квартал, до ~₽445 т./м2. Но в разрезе года рынок всё ещё в плюсе: апартаменты подорожали на +1,9%, виллы на +8,5%.

🔻Итого. То, что Savills деликатно именует в своем отчете «нормализацией зрелого рынка», по факту стало реакцией на геополитический шок. И реакция, судя по цифрам, достаточно сдержанная.

💵 Инвесторы Дубайска не «исчезли», но часть притормозила сделки и наблюдает за развитием ситуации. Настоящую проверку рынок проходит сейчас, так что стоит дождаться аналитики за третий квартал, чтобы делать выводы относительно устойчивости и перспектив рынка.

Красивый вечер в недвижимости от СЗ «Сияние»

Именно таким стало событие девелопера в клубе «Крылатское». Компания, которая сейчас реализует флагман, ЖК «Крылатская 33», пригласила более 50 владельцев агентств, топовых брокеров и лидеров мнений на дружеский турнир под эгидой сообщества друзей клубного квартала.

Гостей ждал настоящий светский вечер без галстуков. Для желающих приобщиться к гольфу прошла тренировка с инструкторами, которая позволила отточить первые удары, а опытные игроки получили возможность сойтись в дружеском турнире. Состав гостей и выбранная локация создали ощущение нового светского клуба, со своей эстетикой и возможностью общения своим кругом. Интересно, чем дальше удивит бренд - ведь в непосредственном окружении проекта расположены велотрасса, горнолыжный склон, теннисные корты и футбольная академия, где тоже могут появиться новые стильные партнерства.

Все это напрямую связано с философией «Крылатской 33» - проекта, который драйвит локацию на западе Москвы. Семь секций переменной этажности расположатся на приватной территории площадью 1,4 га. В проекте появятся закрытый двор, клубная инфраструктура, резиденции с террасами и двухуровневый скайхаус. СЗ «Сияние» уже удалось задать проекту правильное окружение, а участники рынка уже ждут новых приглашений на события компании.

Реклама СЗ Сияние ИНН 7731009298 Erid:2VtzqxgMg34

✅ Ковенант - это обязательство заёмщика, зафиксированное в кредитном договоре, которое нужно соблюдать на протяжении всего периода обслуживания кредита.

📜 Слово происходит от латинского convenire - «сходиться, договариваться» Особый вес слову придала религия: covenant - это еще и Завет. Если можно так выразиться, получая кредит с ковенантами в кредитном договоре заёмщик живёт по заветам банка.

⚖️ Чем ковенанты отличаются от обычных условий договора?
Обычные условия описывают кредит - сумму, ставку, срок, залог. Ковенант - это правило, обязательство, которые заёмщик обязан поддерживать пока отдает кредит.
Нарушение ковенанта ≠ просрочка платежа. Но последствия нарушения ковенант могут быть более серьезными, чем при просрочке.

🧩 Какие бывают ковенанты:

1⃣ Обязывающие (affirmative / positive), описывают что заёмщик обязан делать: сдавать отчётность, страховать объект, поддерживать залог в порядке.
2⃣ Запрещающие (negative) , описывают чего нельзя: брать новые кредиты, продавать активы, платить дивиденды, менять собственника без согласия банка.
3⃣ Финансовые (financial), описывают обязательства держать показатели в рамках: DSCR, LTV, чистый долг/EBITDA и т.д.
4⃣ Информационные, описывают что и в какие сроки предоставлять кредитору.

👍 Ясно-понятно
🔥 Путано-запутано

#ликбез

Подержите мою ответственность...

🧐А бывает и так: инвестор купил коммерческое помещение, из которого через некоторое время ушел арендатор. Теперь он обвиняет брокеров в том, что те «продали что-то не то». При этом продолжает искать новые объекты через тех же брокеров, но всю ответственность за свои решения пытается переложить с себя на них.

💰 В российской практике брокеру платит продавец, а не покупатель. Это сложившееся правило рынка. Инвестор не платил комиссию брокеру, значит, брокер работает на продавца. Это не секрет и не подвох - это логичная схема работы. Если вы хотите, чтобы брокер работал на вас, оплачивайте его услуги.

🤝 Основная задача брокера - соединить покупателя и продавца, выступить медиатором сделки. Да, хороший брокер поможет разобраться в объекте и рынке, ответит на базовые вопросы, проконсультирует и поделится информацией. Но брокер вообще не может и не обязан проводить глубокий анализ инвестиционной привлекательности проекта, делать due diligence и не несет ответственность за будущую доходность объекта.

🔍 Когда покупается коммерческая недвижимость, профессиональный инвестор заказывает Due diligence, комплексную проверку: юридическую, техническую, специальную, делает сам или заказывает финансовую модель. Это всё отдельные разные услуги, которые стоят денег. Если инвестор экономит на этом этапе и полагается только на устное мнение брокера, риски ложатся на него самого. Ожидать от брокера профессионального due diligence, да еще и бесплатно - это просто уму непостижимо!

⚠️ Фраза «вы же мне это продали» - классическая попытка переложить ответственность. Инвестор сам принимает решение о покупке. Бесплатный совет брокера - это информация к размышлению. Но окончательное решение и ответственность за него всегда остаются за тем, кто вкладывает деньги.

💡 Главный помощник инвестора - сам инвестор. Профессиональный подход к инвестициям предполагает понимание рынка, правильный выбор команды экспертов и готовность платить за качественные услуги. За качественную экспертизу нужно платить, ответственность за решения лежит на самих инвестораx, а брокер работает на того, кто ему платит.

Ну это же всё очевидно, разве нет?
👍 Да
🔥 Нет