Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

⚡️В двух корпусах STONE Калужская полностью завершен монолит. Пора инвестировать?
❓Стоит ли покупать офис в STONE Калужская именно сейчас? Рассмотрели с коллегами три инвестиционные стратегии на примере компактного офиса площадью 204.7 м2 за ₽86.8 млн.(с учётом скидки 3%).
📊 Подробные расчеты финансовых моделей по трем сценариям можно скачать здесь.
🔵 А в кружочке я рассказываю о фундаментальных факторах инвестиционной привлекательности покупки офиса в STONE Калужская.

⚖️ Что выгоднее для застройщика сейчас? Повысить комиссии агентам или инвестировать в рекламу? Две статьи издания «Московская перспектива» дают данные для сравнения. Возможно, даже в КРОСТе обратят внимание и сделают выводы (нет, конечно, не сделают).

📊 Доля агентского канала на первичке продолжает расти. По данным ЕРЗ, сегодня через агентов проходит около 65% сделок в среднем по рынку, а у отдельных крупных застройщиков доля доходит до 80%.

🔖В «Эталоне», например, за последние пять лет доля агентского канала в продажах компании выросла с 50-60% в 2020 году до 70-75% по итогам первого полугодия 2026-го.

📈 Между прочим, за пять лет показатель вырос в полтора раза, и это уже структурный сдвиг, а не разовый всплеск: сделка усложнилась, часть покупателей одновременно продаёт старую квартиру, оформляет ипотеку и стыкует сроки, а агент в этой цепочке всё чаще выступает необходимым элементом осуществления сделки.

💰 Реклама дорожает и делает это быстро. Исследование Media 108 по 130+ проектам показывает - в Москве и Московской области стоимость лида выросла во всех классах жилья, от +9% в бизнес-классе до +21% в комфорте. Например, в премиум-классе лид в августе стоил ₽234 тыс.

🌟 CPL, или стоимость привлечения потенциального клиента, рассчитывали как отношение всех рекламных расходов к общему числу лидов, полученных через рекламные каналы.

🧮 Давайте посчитаем. Возьмём очень оптимистичный сценарий - для нынешних времён даже слишком оптимистичный - когда до сделки у застройщика доходит 1 лид из 5, то есть конверсия 20%. При стоимости лида в ₽234 тыс. это даёт стоимость привлечения покупателя в ₽1,17 млн.

🔹 Комиссия: квартира 60 м2 по ₽650 тыс./м2 стоит ₽39 млн. Комиссия агенту 4,5% - это ₽1,755 млн
🔹 Даже при этом небывало хорошем раскладе реклама (₽1,17 млн) лишь немного уступает комиссии (₽1,755 млн).

📉 Увы, реклама не спасает продажи, если сама бизнес-модель проекта не работает. Агентский канал - это отражение доверия рынка к застройщику, а не инструмент, который можно включить, когда объект уже не продаётся.

☝️Если продаж очень мало или совсем нет, а агентам предлагают жалкие 2%, заниматься проектом и тратить на него время и ресурсы определённо не стоит.

💜 Завершили ремонт офиса класса А в iCity

Наш офис в Москва-Сити готов. В новом видео показываем результат и подробно разбираем, какие решения использовали при ремонте пространства площадью 296 м².

Покажем основную рабочую зону, кабинеты и переговорные, кухню, серверную и инженерные системы. Отдельно поговорили с генеральным директором CRE Construction о реализации проекта и покажем решения, которые обычно остаются за кадром.

💜 Получилась полноценная экскурсия по готовому офису класса А.

📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK Видео

🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики

🤩Инвестиции в офис класса А

🔎 Если вы хотите стать арендатором данного офиса:
Напишите нам на почту v.ryabov@simpleestate.ru
Либо позвоните +7 (495) 149-05-00

🏦 Банки продолжают сжимать офлайн-сеть, и 2026 год станет в этом отношении рекордным. По данным ЦБ, которые приводят «Известия», за восемь месяцев кредитные организации закрыли 1370 отделений - максимум за семь лет. При сохранении темпов к концу года число сокращённых физических офисов достигнет 2150. Около 40% закрытий приходится на Сбер, сокративший с начала года почти 540 отделений.

📉 Причина - переток операций в мобильные приложения и на финансовые платформы: большинство стандартных услуг клиент получает, не выходя из дома, а потребность в наличных во многом закрывают банкоматы. По оценкам аналитиков, через пять лет сети могут сократиться в 2-2,5 раза, примерно до 12 тыс. отделений. Но полного ухода из офлайна не будет: отделения остаются нужны под сложные консультации, private banking и кассовые операции, требующие личного визита.

📍 Против тренда на сокращение сети из крупных банков идут ВТБ, «ДOM.PФ» и «Альфа-Банк». Небольшие банки, наоборот, наращивают физическое присутствие. Конкурировать с экосистемами в онлайне они не могут, а вот забрать клиента с трафика - вполне: наличный валютообмен, платежи, индивидуальные сейфы - операции, которые по-прежнему требуют физического присутствия. «Фора-Банк», «Трансстройбанк», «Морской банк» и «РБА Банк» - эти имена всё чаще можно увидеть на улицах Москвы.

⚖️ Как арендатор банк удобен: договоры на 5-10 лет, рыночная ставка аренды, индексация, платежная дисциплина, полное отсутствие запахов, шума и нагрузки на коммуникации. Требования к помещениям при этом у банков стандартные: первая линия, отдельный вход с фасада, близость к метро или крупному транспортному узлу, интенсивный пешеходный трафик, витринное остекление и возможность разместить вывеску, центральные коммуникации. А вот желаемая площадь сильно сократилась - сегодня банку чаще нужно 20-70 м2 вместо просторных офисов с зоной ожидания и многочисленными окошками, банки предпочитают открывать компактные точки.

🔍 Показательный пример - помещение 78,2 м2 на Пятницкой улице, 16с1 (ЦАО, м. «Новокузнецкая») за 150 млн ₽. Арендатор - КБ «РБА», открывший за 2026 год в центре Москвы уже четыре новые точки. Все они ориентированы на кассовые операции: наличный обмен валюты, а также продажу золотых монет и мерных слитков. Условия по объекту на Пятницкой такие: договор аренды на 5 лет с индексацией по ИПЦ, арендная ставка 925 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 11,1 млн ₽). Помещение расположено в нежилом здании на двух уровнях (1 этаж - 39,8 м2, -1 этаж - 38,4 м2), имеет отдельный вход с фасада, потолки 3,7 м, центральные коммуникации и электрическую мощность 20 кВт.

💡 Итог: не все банки сокращают сети - часть игроков, наоборот, расширяется, и небольшие банки сегодня стали заметными претендентами на уличные помещения в центре. Но смотреть инвестору надо прежде всего на само помещение, а не на арендатора. Банк с кассовым форматом выбирает те же локации, что кофейня, оптика или салон связи, поэтому помещение на трафике, правильной формы и в правильной локации обеспечит инвестору снижение рисков и обезопасит от изменения конъюнктуры банковского бизнеса.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📩 На выходных мне написал товарищ - в одном из проектов (жилой комплекс бизнес-класса в Москве), за которым он долго следит, судя по данным аналитических сервисов, продажи упали почти до нуля - уходят буквально единицы квартир в месяц. При этом цены не падают.

Вопросы ко мне:
1️⃣ Зачем застройщику держать цены при почти нулевых продажах?
2️⃣ Что происходит с проектами, у которых плохие продажи?

Отвечаю:
1️⃣ Всё дело в проектном финансировании. Цены и темпы продаж зафиксированы в финмодели, утвержденной банком при выдаче кредита застройщику. Формального запрета снижать цену нет, но существенное отклонение от модели в части выручки требует пересогласования условий с банком, а это долго и сложно.

🔹 При этом банку часто выгодны слабые продажи: ставка по непокрытой эскроу-счетом части кредита обычно выше, чем по покрытой, то есть банк получает повышенный процентный доход, пока риск дефолта заёмщика невысок.

🔹 Технически это называется LTC (loan-to-cost) - соотношение кредита к стоимости проекта. Пока эскроу не наполнен, LTC у банка формально высокий, а его реальное покрытие (тот самый DSCR - способность проекта обслуживать долг из выручки) низкое. Отсюда и повышенная ставка: банк компенсирует себе риск, пока цифры не сойдутся.

2️⃣ У проектов с плохими продажами может быть три сценария:

🔹 Передача доли в проекте кредитовавшему проект банку. Яркий пример - «Ice Towers» на Ленинском (51% у структуры «Сбера»), с «Кварталом Серебряный бор» (тоже 51%). Застройщик остается управлять проектом, но делится контролем с банком.

🔹 Скрытый демпинг. Застройщики чаще демпингуют, но скрыто - рассрочками, субсидированной ипотекой, кэшбэками, повышениями комиссий для агентов и т.д. Так что если «цена не падает» на витрине, это не значит, что реальные цены сделок не уменьшаются - просто дисконт хорошо «спрятан». Но он есть.

🔹 Продажа/отчуждение проекта целиком. Свежий пример - смоленский застройщик «Консоль» отдал «Гранели» строящийся ЖК на Автозаводской в Москве, в котором почти не было продаж.

🙄 Какой сценарий выберет застройщик, обычно зависит от его размера, финансового состояния и переговорной позиции с банком.

👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Похоже на сдутие пузыря
👀 Ждём обвал...

💍 Ювелирный магазин на рынке ГАБ традиционно воспринимается как арендатор высокого класса: дорогой товар, престижная локация, красивая витрина. Но ювелирная розница сейчас проходит через изменения глобального масштаба, и это скажется на оценке бизнеса подобных арендаторов.
💎 Мировой оборот лабораторных бриллиантов в 2025 году составил $29,5 млрд, или 21% всего рынка. Такой камень дешевле натурального на 80-90%. С 1 сентября 2026 года выращенные камни в России запрещено называть бриллиантами - но потребитель все чаще выбирает именно искусственный камень.
📈 За три года золото подорожало более чем в полтора раза, унция впервые превысила $4,6 тыс. Себестоимость изделий с бриллиантами в 2023-2025 годах выросла на 35-40%.
📊 Рынок ювелирной розницы в 2025 году вырос до 493,3 млрд ₽, но рост номинальный: в натуральном выражении продажи сократились на 3%, а в 1 кв. 2026 года упали еще на 5-10%. За 12 месяцев число магазинов в городах-миллионниках уменьшилось на 6%, до 5,9 тыс. точек.
🌐 Маркетплейсы уже формируют около 15% оборота продаж украшений, доля может удвоиться за пять-десять лет. Массовый спрос уходит в онлайн, офлайн остается каналом для премиальных украшений.
🇷🇺 К лету 2026 года у зарубежных люксовых брендов в России почти не осталось магазинов. Их адреса занимают отечественные марки, часто интереснее и свежее глобальных имен.
📍 Требования к помещениям специфические: площадь небольшая, 15-60 м2, но обязательны первая линия и отдельная входная группа. Выручка на метр и маржинальность здесь выше, чем почти в любом ритейле, поэтому ювелиры способны платить высокую аренду.
🔍 Пример: помещение 16,9 м2 в Богословском переулке, 16/6с1, в сердце Патриарших. Цена 50,4 млн ₽, аренда 350 000 ₽ в месяц, 4,2 млн ₽ в год. Первый этаж жилого дома, отдельная входная группа с фасада. Арендатор - бренд WELEMENTS из Санкт-Петербурга, флагманский бутик.
💡 Итог: отрасль перестраивается сразу по нескольким осям - дешевеющие лабораторные камни, дорожающий металл, уход спроса на маркетплейсы, смена иностранных имен на локальные. Локальные бренды за счет мобильности выглядят бенефициарами изменений. Небольшое помещение на правильной улице центра простаивать не будет.
⚠️ Не реклама, не инвестрекомендация.