Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📰 Интервью Артёма Санфирова (STONE) уже читали? А там про офисы - весьма интересно!

📉 NF Group зафиксировала то, чего рынок не видел шесть лет: себестоимость строительства складской недвижимости в ЦФО пошла вниз. Исследование опубликовано 31 марта 2026 года - на основе опроса генподрядчиков, работающих с индустриальными объектами в регионе.

📦 Сухой склад класса А подешевел в строительстве на 4% - до ₽67 600 за м2 (без НДС, без земли, без внешних сетей). Light industrial скорректировался на 3%, до ₽74 000 за м2. Температурные объекты тоже в минусе: холодильники - ₽94 000, мультитемпература - ₽98 000, морозилки - ₽113 000 за м2. Все цифры - сентябрь 2025 vs март 2026.

🔩 Любопытен сдвиг внутри структуры затрат. В сухом складе класса А доля работ выросла с 37% до 40%, стоимость работ даже прибавила 5% - до ₽27 400 за м2. Зато материалы просели на 10%, до ₽40 200 за м2. То есть дешевеет не труд - дешевеют стройматериалы. Это важный нюанс для понимания природы коррекции.

⚠️ Сами аналитики NF Group оговариваются: снижение, вероятно, носит временный характер - по мере восстановления активности на рынке тренд может развернуться. Коррекция читается как пауза, а не разворот.

🏗 Застройщик «Мангазея» объявил старт продаж жилого комплекса премиум-класса «Муза». Адрес: Москва, Красноармейская ул., 11 (САО, район «Аэропорт», ~12 мин. пеш. от ст.м. «Аэропорт»).

📌 Место: сложившийся московский район с развитой инфраструктурой. Сама Красноармейская - тихая улица в глубине квартала, от шумного Ленинградского проспекта её отделяет несколько сотен метров.

🏢 Проект: 2 корпуса на 6-20 эт., 310 квартир от 37 до 250 м2. Потолки: 3,5 м, пентхаусы 4,65 м. Паркинг на 149 м/м. Аменитиз: камины, джакузи на террасах, отдельные лифты для персонала и курьеров, пятиступенчатая очистка воды, центральная VRF, консьерж и т.д.

💵📐 Цены и планировки (сразу - студий там нет):
1️⃣-к: от ₽39,5 млн. за 42 м2 или ₽776 т./м2
2️⃣-к: от ₽53,4 млн. за 65,3 м2 или ₽644 т./м2
3️⃣-к: от ₽63,4 млн. за 75 м2 или ₽785 т./м2

⭕️ Конкурентное окружение разнообразное. Есть готовый «Прайм Парк», а есть проекты на стартах типа Серегина, 5 от MR и «Мастерс» от Capital Group.

🗓 Выдача ключей - конец 2029 г.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Вижу инвест
🔥 Не вижу инвест
👀 Мне по 🥁

#стартпродаж

💉 Клиники эстетической медицины - один из самых быстрорастущих сегментов российского рынка услуг, и при правильной локации способны стать надёжным арендатором на многие годы.

📊 По итогам 2024 года объём потребления косметологических инъекционных продуктов вырос на 21% до более 44 млрд рублей. Число «уколов красоты» выросло на 34% до 8,7 млн манипуляций, аппаратных процедур - на 63% до 16,5 млн. На 2026 год прогнозируется рост на уровне 15-20%.

🌐 Главное преимущество для инвестора - принципиальная невозможность уйти в онлайн. Лазерные процедуры, инъекции, аппаратная косметология требуют физического присутствия клиента и лицензированного специалиста. Аудитория расширяется: к женщинам активно присоединяются мужчины.

🔒 Отдельный аргумент в пользу таких арендаторов - медицинская лицензия. Она привязывает клинику к адресу: переезд означает переоформление, что создаёт сильный стимул к долгосрочным отношениям с арендодателем.

🔍 Пример с рынка: ГАБ на Большой Бронной, 23с2 (ЦАО, 2 минуты от ст.м. Тверская). Помещение 176 м2 на первой линии, арендатор - клиника лазерной и эстетической косметологии «Evolution». МАП - 1 100 000 ₽, договор на 5 лет. Цена объекта - 171 600 000 ₽. Помещение с отдельным входом с фасада и собственной парковкой.

💡Клиника эстетической медицины в топовой локации - арендатор с растущей выручкой, нечувствительный к влиянию онлайна и замотивированный оставаться в помещении надолго. При правильном помещении это более устойчивая история, чем многие традиционные операторы стрит-ритейла.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🛋️Флиппинг - хорошая идея?

🏡Когда рынок недвижимости растет (цены увеличиваются), стоимость кредитов низкая, а экономика процветает, флиппинг становится интересной идеей.

1️⃣ Флиппинг это улучшение. Был раздолбанный или никакой (без отделки) объект недвижимости, стал красивой конфеткой. То есть визуально дешевое становится визуально дорогим. Когда платежеспособный спрос высокий, покупателей с кэшем на рынке много или когда ставки по ипотеке низкие (и покупателей еще больше), рынок готов переплачивать за классные дизайнерские решения в аутентичном винтажном доме Х0-х годов постройки.

2️⃣ Флиппинг это ремонт. Если в стране низкая инфляция, цены на строительные материалы и на услуги строителей тоже не растут, что благотворно сказывается на финансовой модели флиппинга.

3️⃣ Флиппинг это скорость. Когда на рынке много покупателей с деньгами,  которые готовы конкурировать друг с другом, цикл флиппинга сильно сокращается. Флиппер даже может продать рендер, а не готовый объект. Высокая оборачиваемость весьма позитивно влияет на показатели финансовой модели (годовая доходность).

⚠️Из всего этого есть исключения, даже на сильном рынке могут встречаться провальные кейсы: например, объекты с техническими или юридическими проблемами, неудачные дизайнерские решения и т.д.

🪑Флиппинг - плохая идея?

🏚️Когда рынок недвижимости стагнирует, в стране высокая инфляция, высокая стоимость кредитов и слабая экономика, флиппинг становится довольно рискованной идеей.

1️⃣ Флиппинг это улучшение. Был раздолбанный или никакой (без отделки) объект недвижимости, стал красивой конфеткой. То есть визуально дешевое становится визуально дорогим. Когда покупателей с кэшем в принципе мало или когда ипотека дорогая, немногочисленные покупатели начинают экономить и требовать дисконты, ссылаясь на то что ремонт не очень, дом морально и технически устаревший X0-х годов постройки и т.д. и т.п., а это удар по экономике флиппинга, ведь суть бизнес-модели - получение премии за улучшения.

2️⃣ Флиппинг это ремонт. Когда в стране высокая инфляция, начинают расти цены на строительные материалы и на услуги строителей. Затраты растут и финансовая модель флиппинга ухудшается, ведь увеличить доходную часть сложно.

3️⃣ Флиппинг это скорость. Когда на рынке мало покупателей, а те, кто есть - прижимистые, хотят скидок и готовы бесконечно оттягивать сделку в надежде снизить цену, цикл флиппинга сильно растягивается, что негативно влияет на показатели финансовой модели (годовая доходность).

⚠️Из всего этого есть исключения, даже на слабом рынке могут встречаться успешные кейсы: например, возможны оптовые сделки, т.е. вход по низкой цене; удачные договоренности с продавцами по оплате и т.д.