Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Закрытые продажи: что скрыто за кулисами?

🦪 Многие частные инвесторы мечтают найти «скрытые жемчужины»  на рынке коммерческой недвижимости - объекты, которые не выставлены в открытую продажу. Идея приобрести то, что «лежит под прилавком», кажется заманчивой, но важно понимать, что есть четыре основных типа объектов недвижимости, не попадающих на радары открытого рынка.

1️⃣ Помещения, которые застройщики / продавцы сознательно продают только через агентов. Причины для делегирования продажной функции агентам могут быть разными, как правило, это отсутствие собственного отдела продаж коммерческой недвижимости или нехватка компетентного специалиста по продажам коммерции, а также стремление сосредоточиться на деятельности, не связанной с продажами. Интересно, что иногда некоторые застенчивые или скрытные застройщики / продавцы даже запрещают агентам рекламировать помещения, создавая дополнительный уровень «закрытости».

2️⃣ Объекты, которые застройщики / продавцы планируют вывести на рынок в будущем, но пока не готовы экспонировать. Впрочем, это может не мешать им продать помещение в случае поступления интересного предложения. Здесь ключевым фактором становится информированность покупателя и его способность вести проактивные переговоры. Если инвестор знает о наличии таких объектов, он может инициировать коммуникацию с продавцом и получить преимущество перед другими потенциальными покупателями.

3️⃣ «Полуфабрикаты» готового арендного бизнеса (ГАБ). Инвестиционные компании, специализирующиеся на создании объектов ГАБ, часто имеют в портфеле помещения на разных стадиях готовности. Например, инвестиционная компания приобрела пустое помещение и заключила предварительный договор аренды. Фактически ГАБ еще не сформирован и риски не минимизированы. Такие объекты часто (но не всегда) не выставляются в открытую продажу, но могут быть интересны определенным категориям инвесторов.

4️⃣ Проекты на старте продаж. Некоторые застройщики или инвестиционные компании часто предоставляют агентам «право первой ночи», позволяя им продавать помещения по своим базам в течение 2-4 недель до официального старта продаж. Чтобы получить доступ к таким предложениям, необходимо быть в базе агентства, сотрудничающего с застройщиком.

🛡Работа с объектами из закрытых баз требует глубокого понимания рынка, отличных навыков ведения переговоров и надежных партнерских отношений с агентствами недвижимости и застройщиками. Очень часто под видом эксклюзивного и уникального предложения инвесторам могут предлагать нечто рискованное и потенциально неликвидное, создавая искусственный ажиотаж через ограничение сроков на принятие решения и проведения прединвестиционного анализа.

⚖️ Правильный баланс между стремлением найти уникальный объект по привлекательной цене и тщательным анализом всех аспектов сделки - ключ к успешным инвестициям в этом особом сегменте рынка недвижимости.

Сталкивались с закрытыми продажами? Что думаете о них?

🔴 Фора-Банк - один из старейших финансовых институтов России, работающий на рынке аж с 1992 года. За более чем 30 лет работы банк пережил все ключевые кризисы российской экономики и продолжает развиваться. В настоящее время занимает 64 место по кредитному портфелю и 55 место по объему вкладов физлиц.

🔗 «Фора-Банк» входит в группу «Ташир», известную инвестиционную и девелоперскую компанию. По состоянию на июль 2025 года банк насчитывал 175 дополнительных офисов и 6 филиалов в 35 городах России. Активно развивается сеть небольших форматных отделений, которые позволяют банку быть ближе к клиентам при оптимальных затратах на аренду, а также быстрее масштабировать сеть.

💼 У «Фора-Банка» как арендатора есть особенности. Банк в основном арендует помещения площадью от 20 до 50 м2, заключая долгосрочные договоры аренды, на 5 лет и более.

📍 Судя по текущему качеству сети, банк особенно внимательно относится к выбору локаций для своих офисов, предпочитая:
🔹 Расположение вблизи станций метро
🔹 Интенсивный пешеходный трафик
🔹 Первую линию домов
🔹 Наличие отдельного входа
🔹 Близость к деловым зонам и местам концентрации малого бизнеса

🔍 На рынке ГАБ в настоящее время представлено как минимум пять объектов с «Фора-Банком» в качестве арендатора. Например, недавно в продажу вышло помещение 36,2 м2 на Ленинском проспекте, 2 (ЦАО), прямо у выхода из метро «Октябрьская». Цена 165 млн ₽, арендный поток 1 млн ₽/месяц (12 млн ₽/год), договор заключен на 5 лет. Это первый этаж жилого дома с отдельной входной группой с фасада по первой линии и прямо за углом от выходы из метро. Потолками 4 м, открытая планировка.

🔻Не могу не отметить, что компактный формат в сочетании с такой локацией - предполагает максимальную ликвидность помещения, поэтому вопрос смены арендатора (если вдруг «Фора-Банк» решит покинуть это место) решается быстро.

☝️ Напомню, что несмотря на тенденцию закрытия физических офисов, наблюдавшуюся 10 лет, с 2023 года начало отмечаться увеличение числа дополнительных офисов российских банков примерно на 1% в год. Заметен тренд на развитие небольших форматов обслуживания, вплоть до 15 м2. При этом стоит учитывать, что средние банки всё же несут более высокие риски по сравнению с топ-10 игроками банковского сектора.

🔍 Однако, в случае изменения стратегии банка или еще каких-то проблем, небольшие помещения в хороших локациях легче сдать другим арендаторам.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏕 Как крупнейшая сеть детских лагерей США утонула в долгах

🇺🇸 В США банкротится Simad Holdings - крупнейшая частная сеть коммерческих детских лагерей Америки. Тридцать лагерей, способных принять до 20 тыс. детей за сезон, плюс торговые центры, офисы, отели, аквапарк и 1,8 тыс. арендных квартир.

👬 Майкл (56) и Дэвид (49) Шабселс, владельцы Simad Holdings, выросли в Бруклине, в 90-х издавали журналы про студенческий баскетбол. В 2009 году продали этот бизнес за $37,5 млн. и начали заниматься недвижимостью. К 2026 году собрали около 80 объектов. Известны как крупные жертвователи благотворительных организаций еврейской общины Нью-Йорка.

🏔 Весь бизнес братьев Шабселс был организован на горе долгов. Например, Simad Holdings покупала новый детский лагерь. Сделка осуществлялась на бридж-кредит. После покупки объект юридически расщеплялся на два актива: 1) земля 2) права аренды этой земли вместе со зданием. На выходе получались два самостоятельных залога. Дальше привлекались два кредита от двух разных банков.

⚠️ Расщепление на землю и строение - законный и распространённый в США инструмент. Но если два кредита в сумме превышают реальную стоимость объекта, то один из двух банков фактически остается без обеспечения. Формально сведения о залогах в США содержатся в реестре UCC. Практически получить адекватные данные из этого реестра банки не могут - далеки они там от цифровизации. Кредиторы видели только свой фрагмент, а общей картины увидеть не могли. Братьям удалось набрать таким образом банковских долгов на $344 млн.

🩸 Братьям этого было мало. У них был и третий слой долговых обязательств - MCA, merchant cash advance. Это формально даже не кредит, а право на списание будущей выручки. Эффективная ставка по MCA от 50% до 200% годовых. Обеспечение: личное поручительство собственника и право безакцептного списания денег со счетов компании по графику. У братьев накопилось $230+ млн. подобных долгов от 42 кредиторов.

💵 В декабре 2025 года американская Simad Holdings вышла на фондовую биржу Тель-Авива и разместила облигации на 620 млн. шекелей (~$195 млн.), с купоном 7% и эффективной доходностью к погашению около 8,8%. Почему Израиль? Я таки вам расскажу. Американские девелоперы протоптали дорожку в Тель-Авив с 2014 года - на местной бирже разместили облигации компании Related, Extell, Silverstein и ряд других. Просто так случилось, что в Израиле деньги намного дешевле для девелоперов, чем в США. Как итог, в 2025 году американские компании заняли на бирже Тель-Авива рекордные $4 млрд.

🅰️ Существенная деталь: выпуск Simad, в отличие от типичных для этого рынка выпусков, был обеспеченным. В залог передали портфель детских лагерей с оценкой $466,6 млн. Агентство Midroog присвоило выпуску инвестиционный рейтинг A3. Бумаги раскупили местные институциональные инвесторы.

😐 И всё было бы хорошо, но...

🚨 В конце мая 2026 года комитет по аудиту Simad Holdings установил, что CEO Майкл Шабселс перевёл со счетов компании $34 млн. в подконтрольные лично ему структуры - без одобрения совета директоров (в который вошли держатели нового долга из Израиля). Поступило требование возврата $34 млн., но братья сообщили, что вернуть деньги не могут. На первую же выплату купона 31 мая средств уже не хватило. Торги облигациями приостановили, Управление по ценным бумагам Израиля начало проверку.

⚖️ Уже 4 июня было подано заявление о банкротстве: Simad Holdings. Братьев от управления отстранили, компанию передали внешнему управляющему из Израиля Асафу Равиду.

📊 Выяснилось, что операционно бизнес Simad Holdings был вполне здоров: выручка лагерей за 2025 год составила $165 млн. На конец 2025 года на счетах Simad Holdings лежало $66,6 млн. авансов за летний отдых детей, внесенных заранее их родителями. Компанию убила не операционка, а структура капитала.

👮 Прокуратура Восточного округа Нью-Йорка ведёт уголовное расследование в отношении компании и обоих братьев. Асаф Равид распродает детские лагеря, пытаясь вернуть деньги инвесторам.

🧐 Недавно одна коллега призналась мне, что ненавидит показатель NPV и считает его бесполезным. Я начал выяснять, чем NPV не угодил... и выяснилось, что нет полного понимания, что это такое и как считается.

Итак, относительно простое объяснение NPV!

💡 Представьте, что у вас есть ₽1 000 000. Вы можете либо положить их на депозит на три года под 15% годовых, либо вложить в проект друга на 3 года под 20%.

📊 Проект друга обещает:
Год 1: ₽1 000 000 × 20% = ₽200 000
Год 2: (₽1 000 000 + ₽200 000) × 20% = ₽240 000
Год 3: (₽1 000 000 + ₽200 000 + ₽240 000) × 20% = ₽288 000

🏦 Депозит под 15% годовых:
Год 1: ₽1 000 000 × 15% = ₽150 000
Год 2: (₽1 000 000 + ₽150 000) × 15% = ₽172 500
Год 3: (₽1 000 000 + ₽150 000 + ₽172 500) × 15% = ₽198 375

🔑 Ключевой момент: деньги через год стоят меньше, чем сегодня!

🔢 Считаем NPV: приводим будущие доходы ОБОИХ вариантов к сегодняшней стоимости (дисконтируем по ставке депозита 15%):

Проект друга:
₽200 000 / 1,15¹ = ₽173 913
₽240 000 / 1,15² = ₽181 474
₽288 000 / 1,15³ = ₽189 365
Итого: ₽544 752

Депозит:
₽150 000 / 1,15¹ = ₽130 435
₽172 500 / 1,15² = ₽130 435
₽198 375 / 1,15³ = ₽130 435
Итого: ₽391 304

✅ NPV = ₽544 752 − ₽391 304 = ₽153 448

📝 Общее правило: если NPV положительный - проект выгоднее депозита. Если отрицательный - лучше банк.

🔌 В нашем случае NPV положительный (+₽153 448), значит проект друга выгоднее депозита! NPV - полезный показатель, который показывает, насколько один проект выгоднее другого с учётом того, что деньги в будущем стоят меньше, чем сегодня.

2️⃣ Инвестиции в ценные бумаги, связанные с недвижимостью, и альтернативные формы инвестиций

📈 Акции российских застройщиков (ПИК, ЛСР, «Эталон» и «Самолёт») и их облигации (Setl, Legenda, Пионер, АПРИ Флай Планинг и т.д.). Можно ещё и ЦФА приобрести (Пионер, ФСК и прочие). Вход от ₽1 т., таким образом имея ₽500 т. можно набрать много чего.

🗓 Раньше можно было купить акции иностранных застройщиков (DR Horton, Vonovia, Lennar и т.д.), а также акции REIT разных секторов рынка недвижимости (Prologis, Omega Healthcare и т.д.). Сейчас эти удовольствия в полноценном виде доступны через иностранных брокеров (прежде всего через IB), через дружественных казахстанских брокеров. Вход - от 100$, т.е. на $8 т. (~₽500 т.) можно много чего накупить.

📊 Паи ЗПИФ недвижимости. На рынке есть ряд неплохих предложений в сфере коллективных инвестиций в недвижимость, стоимость пая в которых стартует с ₽1 т. То есть на ₽500т. можно собрать целый портфель (особенно если есть статус «квалифицированного инвестора»).

💰 Инвестиционные платформы, позволяющие дать кредит под залог недвижимости или вложить деньги в недвижимость напрямую. Здесь я не могу не упомянуть о SimpleEstate, минимальный вход на рынок через платформу - ₽100 т. Кстати, сейчас открыт заключительный раунд размещения в проект «Офис в Москва-Сити».

💸Доходность таких вложений зависит от выбора инструментов, стратегии инвестирования и от состояния всего фондового рынка (если эти инструменты представлены на бирже).

❗️НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ❗️

🔥 Третий раз отвечаю на вопрос: «Во что можно вложить ₽500 т. на рынке недвижимости?» Первый раз я выяснял это в октябре 2022 года, второй - летом 2024-го.

↪️ Спойлер: в этот раз в ₽500 т. недвижимость уже не помещается. Я выбирал только приличные предложения, которые на первый взгляд не смогут стать жертвой КРТ и не развалятся от старости сами по себе. В итоге нужно искать дополнительные денежки, чтобы это купить...

1️⃣ Прямые инвестиции

🏪 Торговое помещение 11 м2 на 1-м этаже в ТЦ «Павелецкий» (бывший Riverdale), Даниловский район, 3-й Павелецкий проезд, 4 (25 мин. пеш. от ст.м. «Тульская») - ₽3,7 млн или ₽336 т./м2. Внутри сидит кофейня, то есть это даже готовый арендный бизнес, у лота отдельный кадастровый номер, продаёт физлицо и обещает полную стоимость в договоре. Если банк даст купить такое в ипотеку с ПВ 15%, то понадобится ₽555 т. Значит, ₽55 т. нужно где-то найти.

🏢 Офис без окна площадью 12 м2 на 5-м этаже МФК «Союз», Переведеновский пер., 13с18 (15 мин. пеш. от ст.м. «Бауманская», между прочим это ЦАО!) - ₽3,9 млн или ₽325 т./м2. Редевелопмент, дизайнерская отделка офиса, но всё же... без окна. Если первый взнос по ипотеке 15%, то нужно ₽585 т. Значит, ₽85 т. нужно где-то найти.

📦 Кладовка 2,2 м2 на 2-м этаже во 2-й очереди ЖК «Метрополия» от MR, Волгоградский просп., 32/5к1 (12 мин. пеш. от ст.м. «Волгоградский проспект») - ₽535 550 или ₽243 432/м2. Цена, как пишет застройщик, уже со скидкой. Тут можно без ипотеки, но дополнительные ₽35,5 т. нужно где-то найти...

🚘 Машиноместо 14 м2 на 5-м этаже многоуровневого неотапливаемого паркинга на Кетчерской ул., 5А в Вешняках (15 мин. пеш. от ст.м. «Новогиреево») - ₽540 т. или ₽38 572/м2. Освещение, видеонаблюдение, охрана, контроль доступа. В объявлении обещают разумный торг - и это, пожалуй, единственный шанс уложиться в бюджет: скинуть надо 8%. В 2024-м машиноместо в Митине стоило ₽220 т. или ₽17 т./м2.

⚠️ В этом посте я вообще не оцениваю доходность и целесообразность подобных инвестиций - только доступность для приобретения. Любая инвестиционная деятельность требует комплексного подхода к оценке проекта. На этом канале я неоднократно показывал свой подход к инвест.анализу.

Зачем крупному селлеру резервный склад при FBO⁉️

Компенсация за утраченный товар-работа с последствиями. Пока идет инвентаризация, остатки заканчиваются,сроки растут, запуски останавливаются, позиции проседают.

Важно считать не только комиссию и логистику, но и риск зависимости от одного склада.

Резервный склад не заменяет FBO: он хранит запас товаров, поддерживает FBS и срочные отгрузки, принимает возвраты и переупаковку, сохраняет продажи при сбое основного узла.

✔️В промпарке «Лиханов.Балашиха» реализуется новый формат REAL INDUSTRIAL- автономные здания 288-1440 м² на собственных зем.участках, без смежных стен. Владелец сам организует доступ, парковку, загрузку и разгрузку. Предусмотрены АПС, СОУЭ и противопожарные емкости.

Абсолютной защиты нет, но отдельное здание дает более управляемый контур. Иногда лучшая страховка-не пункт в оферте, а резервная точка работы.

🔝Планировки и актуальные цены

Реклама. ООО "РЕАЛИТЕК КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ". ИНН 5001134334. erid: 2W5zFHkrorR