Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🟠 Совет директоров застройщика ПИК одобрил делистинг акций компании на Московской бирже.

✅ Как я и прогнозировал. Теперь буду пытаться расшифровать ситуацию внутри компании на основе отчётности по РСБУ - ее ПИК обязан публиковать пока не перерегистрируется из ПАО в ЗАО.

☝️Такое тоже возможно, и это логичное продолжение истории.

⚡️В STONE Савёловская 2 старт продаж. Пора инвестировать?
❓Стоит ли покупать офис в STONE Савёловская 2 именно сейчас? Рассмотрели с коллегами три инвестиционные стратегии на примере компактного офиса площадью 183 м2 за ₽87.2 млн.(с учётом скидки 3%).
📊 Подробные расчеты финансовых моделей по трем сценариям можно скачать здесь.
🔵 А в кружочке я рассказываю о фундаментальных факторах инвестиционной привлекательности покупки офиса в новом проекте от STONE.

ФСК Активы: домик из трескающегося стекла

🧱 Пока там ПИК выходит из чата, Владимир Воронин публичит часть бизнеса - «ФСК Активы», промышленный блок группы «ЕВА», до октября 2025 года называвшейся ООО «ГК ФСК».

💎 «ФСК Активы» - это производство листового стекла (бывший завод Pilkington), стеклопакеты (ГК «СтиС») и кварцевый песок (бывшие активы Sibelco).

🎊 В августе эта контора успешно разместила дебютный выпуск облигаций на ₽0.5 млрд.

⚠️ Как им это удалось - ума не приложу. Я бы им денег не дал, даже ₽1000! На 31 декабря 2025 года «ФСК Активы» нарушили ограничительные условия по кредитам на ₽23,7 млрд, весь этот долг был переведён в краткосрочные обязательства. Денег на счетах - ₽1,2 млрд. В 2023 и 2024 годах нарушенных ковенант было по ₽13 млрд - рост почти вдвое за год.

📉 Бизнес сжимается. Выручка ₽36,1 млрд (-9,8%), EBITDA ₽9,5 млрд (-24%). Стеклопакеты (сегмент, завязанный на стройку) минус 22,7% выручки. Чистая прибыль ₽590 млн при выручке в ₽36 млрд, рентабельность 1,6%.

🔻 Общий долг ₽38,8 млрд. И 82% долга - плавающая ставка.

🔄 ₽4,0 млрд из ₽8,7 млрд дебиторской задолженности (это когда должны заплатить тебе) - на компаниях под общим контролем Воронина. Активы «ФСК Активы» тоже уходят внутрь периметра. В декабре 2024-го «Ситителеком» продали связанной стороне за ₽1,55 млрд - денежные средства по сделке на дату выбытия не поступили. А в ноябре 2025-го 80% «ФСК Тепло» с отрицательными чистыми активами передали связанной стороне вообще без оплаты (судя по отчётности).

💸 Выпуск облигаций на ₽500 млн под 17% удалось разместить, вероятно потому, что головная «ЕВА» выступила оферентом, то есть отвечает по бумаге, если эмитент не заплатит.

🎯 Итого: на мой взгляд, стекольный бизнес «ФСК Активы» выглядит странно и ненадёжно. Стоит ли экстраполировать этот взгляд на всю группу ФСК (она же ЕВА) - решать вам.

👋 Друзья, у меня вышел новый текст в блоге на сайте Forbes. Что там?

🫣 Говорят, что на рынке офисов Москвы драма, если не триллер:
🕳️ Спрос упал ниже плинтуса
🌒 Вакантность в классе А выросла
🏗️ Огромные объемы строительства сигнализируют о скором затоваривании

☝️Я написал всю правду о ситуации, не стесняясь в выражениях‼️

Читать здесь

🙂 Буду и дальше делиться своей экспертизой на тему инвестиций в недвижимость - новые выпуски уже скоро!

📑 Появились детальки громадья планов КОЛДИ.

🌊 Девелопер гонит новую волну проектов на 572 тыс. м2 в трёх сегментах сразу.

🏛 Жильё класса премиум- и де-люкс под зонтичным брендом «КОЛДИ Коллекция» - 8 проектов элитного и де-люкс класса на 254 тыс. м2, из того, что раскрыто сейчас:

🔸 «Стендаль» в Малом Левшинском переулке, 7 - клубный дом де-люкс на 22 резиденции площадью 4,9 тыс. м2, с индивидуальным лифтом (!) в каждую квартиру. Старт продаж - конец 2026 года.
🔸 «Хамовники 14» - вторая очередь распроданного флагмана КОЛДИ «Хамовников 12», но уже в формате суперэлитных вилл на 5,6 тыс. м2. Продажи весной 2027 года.
🔸 Большая Сухаревская - 28,1 тыс. м2, пока на стадии концепции, вывод в продажу весной 2027 года.
🔸 «Монте» в Кунцево - премиум-класс на 52,8 тыс. м2, старт продаж намечен на декабрь 2026 года.

🏢 Бизнес-центры совокупной площадью 169,5 тыс. м2.

🔸 «Левент» на Дмитровском шоссе, 62 - проект комплексного развития территории: пять офисных корпусов и гостиница на 145,6 тыс. м2. Ввод первой очереди - 2030 год.
🔸 «Солид» в Нижегородском районе общей площадью 29 тыс. м2 (продажи уже идут)
🔸 «Вавилова, 9» - бизнес-центр формата build-to-suit на 24 тыс. м2 под штаб-квартиру какой-то (нераскрыто какой) корпорации.

📦 Light industrial, для КОЛДИ формат новый:

🔸 В планах пока один проект на Дорожной улице, 3 в Чертанове: 148,5 тыс. м2 + собственная энергетическая инфраструктура. Кстати, это самый крупный проект формата LI в черте города. Реализация площадей начнётся в начале 2027 года. До конца года компания рассчитывает добавить к направлению ещё три площадки.

🏁 Значительная часть проектов выходит в  продажи в ближайшие двенадцать месяцев.

💵 В общем, КОЛДИ явно делает ставку на московский рынок недвижимости, да еще и по трем направлениям сразу - немассовая элитка и премиалочка, офисы (в том числе под заказчика и в рамках КРТ) и LI. Амбициозный план!