Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏭 NF GROUP опубликовали свежий прогноз по складам формата light industrial в Московском регионе: к 2028 году объём предложения должен вырасти почти вчетверо и достичь 3,4 млн м2. По итогам 2025 года было 900 тыс. м2, к концу 2026 года цифра удвоится до 1,7 млн м2.

🏗 Структура ожидаемого предложения: 2,2 млн м2 придётся на классические одноэтажки, ещё 1,2 млн м2 - на многоэтажный формат, который фактически только формируется. На конец 2025 года многоэтажных объектов было около 100 тыс. м2, за год их объём может вырасти втрое - до 316 тыс. м2. В сегмент активно заходят крупные жилые девелоперы, и это, прямо скажем, не всегда работает в плюс: опыта в складах у них пока нет.

📉 Вакансия в существующих объектах на конец I квартала - около 10%. Для сравнения: в 2024 году было 6%, к концу 2025 года - уже 14%. Рынок формально «скорректировался», но фактически предложение стабильно опережает поглощение. Средневзвешенная ставка аренды класса А упала с ₽14 590 до ₽13 515 за м2 в год - минус 7,4% за квартал. На рынке продажи цена откатилась на 4% от пика конца 2025 года и составила ₽126 640 за м2.

🧐 Эксперты NF GROUP формулируют осторожно: «темпы роста предложения опережают объёмы поглощения», «возможна точечная коррекция вниз». В переводе с консалтингового на русский - на рынке усиливается конкуренция, проекты с неудачным расположением и те, что ранее слишком переоценили в рамках ажиотажа, могут подешеветь.

⚠️ Напомню, что основной драйвер рынка LI - это спрос компаний, которых программа КРТ выдавливает из промзон Москвы. Программа всё-таки конечна, а застройщиков в сегменте становится всё больше. Плюс часть объектов стоит в 40-50 км от МКАД, что концепции light industrial противоречит в принципе - формат предполагает близость к городу.

💼 Реальность рынка будущего (это мой взгляд) - скорый рост вакансии, снижение ставок и расширение пула девелоперов-новичков. Через два-три года конкуренция за арендатора будет явно жёстче, поэтому инвесторам стоит быть осмотрительнее.

🥟 26 августа 1998 года, через полторы недели после дефолта, у метро «Динамо» открылся первый автобуфет «Крошка-Картошка». В то же самое лето Михаил Гончаров, потерявший на кризисе бизнес по оптовой торговле электроникой, работал над бизнес-планом блинной сети - через несколько месяцев из этой затеи вырастет «Теремок». Два крупнейших российских фастфуд-бренда родились в одни и те же месяцы самого тяжёлого кризиса 90-х. Совпадение? Не думаю. В сложные для экономики времена рождаются и взлетают проекты фаст-фуда.

📊 В 2022 году, на фоне санкционного шока и ухода западных брендов, торговый оборот фастфуда в России вырос в два раза сильнее, чем у обычных ресторанов (данные «Платформы ОФД»). «Вкусно - и точка» по итогам 2023 года удвоила выручку до 155,7 млрд рублей и показала чистую прибыль 14,2 млрд против убытка годом ранее. "Додо" в России за тот же год выросла на 39%. А шаурма вообще стала самым быстрорастущим фастфуд-продуктом - продажи в штуках удвоились год к году.

🌍 В мире та же история. В кризис 2008 года продажи McDonald's росли быстрее, чем в 2006-м и 2007-м. Subway за 2008-2010 годы открыл почти 6000 новых точек. Параллельно casual-dining сегмент обваливался. Всё просто: в кризис люди едят вне дома реже, но когда едят - выбирают форматы подешевле. Спрос не исчезает, он перетекает из среднего сегмента в фастфуд.

📐 Требования у сетей довольно однотипные: площадь от 50 до 150 м2 для классического формата с посадкой, обязательно первая линия с отдельным входом и витринным остеклением, высокие потолки от 3,3 метра для организации вентиляции, электрическая мощность не ниже 25-30 кВт, водоснабжение и канализация, возможность разместить вывеску. Но главное - локация с мощным целевым пешеходным трафиком: транспортные узлы, станции метро, центральные торговые улицы. Такие помещения на рынке в дефиците - из-за чего, по данным NF Group, доля фастфуда на центральных улицах Москвы за последние четыре года снизилась с 30% до 26%, при том что спрос со стороны операторов только растёт.

🤔 А теперь представим: если бы Гончаров задумал свою сеть сегодня, что бы он искал на рынке недвижимости? Очевидно - помещение в топовой локации с мощным пешеходным трафиком, желательно полностью готовое, с ремонтом. Чтобы не тратить месяцы на согласования, не вкладывать десятки миллионов в кухню с вытяжкой и отделку, а прийти и начать работать. Именно такие помещения сегодня в дефиците - спрос со стороны фастфуд-операторов есть, а качественных площадок под заезд почти нет.

🍽 На меня тут буквально «выпрыгнуло» такое, идеальное помещение для фаст-фуда - 119 м2 на Рождественке, напротив выхода метро «Кузнецкий Мост». Отдельная входная группа с фасада, потолки 3,1 метра, антресоль 84,3 м2. Помещение уже с отделкой - видимо, ранее здесь работал ресторан среднего ценового сегмента, сохранены оборудованная кухня с вытяжкой, барная стойка и посадочная зона. При этом конфигурация универсальная: подойдёт и под кафе, кофейню, бар. Конечно, и для магазина или салона связи сойдет. Метро «Кузнецкий Мост» формирует стабильный пешеходный поток, а ЦАО остаётся самым дефицитным районом по качественным помещениям в этой категории.

💡 Кстати, помещение продается (₽138 млн), но арендатора там пока нет.  Возможно, какая-нибудь молодая сеть или вообще стартап арендует это помещение и... станет легендой демократичного общественного питания!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Какова может быть стоимость «Галс-Девелопмента»?

☝️Ну для начала, неплохо бы почитать этот пост. В нем речь идёт про потенциальных покупателей.

📚 Затем вспомним азы! В теории стоимость бизнеса оценивают тремя способами - доходный, затратный и сравнительный...  А в жизни считают через мультипликаторы - берут прибыль или EBITDA компании и умножают на коэффициент. Для кафе или парикмахерской такой подход работает: посмотрел чистую прибыль, умножил на 3-4-5, получил переговорную позицию. Для публичных компаний это тоже справедливо: по данным компании Advance Capital, в 2024 году медианный мультипликатор по M&A-сделкам в России составил 4,8х EBITDA (источник РБК). Условно если компания зашибает ₽10 млрд EBITDA - она стоит ₽48 млрд. Но это средняя по рынку, не по сегменту девелопмента.

🏗 С крупными застройщиками первого эшелона всё сложнее. Тут не только прибыль. Тут земельный банк, который может стоить больше, чем весь бизнес. Тут обязательства, структура которых бывает крайне запутанной. Тут проектное финансирование, эскроу-счета, незавершённое строительство. Каждый такой актив оценивать сложно, особенно стороннему наблюдателю.

⚖️ И ещё. Как известно, некоторые бизнесы продаются за символическую сумму. В 2009 году ВТБ якобы получил контрольный пакет «Донстрой» за ₽500 в рамках реструктуризации долга в $500 млн (источник - РБК). В том же году контрольный пакет «Галс-Девелопмент» (тогда «Система-Галс») перешёл от АФК «Система» к ВТБ за ₽60 (шестьдесят рублей) - тоже за долги, которые на тот момент составляли около ₽23 млрд (источник - Ведомости).

❓Какова долговая нагрузка «Галса» прямо сейчас? Может, долги давно погашены. А может, и нет. А может новых набрали! Это сильно влияет на цену компании.

🎯 В общем более-менее точно оценить «Галс» может лишь тот, кто принимал участие в переговорах или хоть как-то близок к сделке. Ждём утечек с медного рудника в Армении, короче.

Уже в эти выходные самое экспертное событие в мире коммерческой недвижимости

24-25 АПРЕЛЯ В МОСКВЕ КОНФЕРЕНЦИЯ КЛУБА «ДЕНЬГИ»
«Будущее коммерческой недвижимости. Инвест-стратегии и новые модели»

Вас ждет:

📎вступление 30+ спикеров-практиков, чей опыт проверен не просто в теории, а реальными кейсами в недвижимости;

📎деловое общение и новые контакты 300+ инвесторов, строителей и предпринимателей в недвижимости — это возможности найти партнеров, заказчиков и исполнителей на ваши проекты;

📎50+ стратегий в самых трендовых направлениях коммерческой недвижимости;

📎выставочная зона с прибыльными проектами, в которые вы можете зайти на специальных условиях.

Осталось несколько дней — забирайте свой билет, пока есть места и планируйте ближайшие выходные!

📆 24-25 апреля
📍 Москва + онлайн

Выбрать тариф и приобрести билет — money-event

Реклама ИП Любунь Андрей Владимирович ИНН 772765195777 erid: 2VtzqwTJyzF

Чего НЕ делает советник инвестора при подборе объекта недвижимости

⚠️ Советник Инвестора - не универсальный специалист, который закрывает все вопросы. Профессионализм как раз и начинается с понимания, где заканчивается зона ответственности советника и где нужен профильный эксперт. Итак поехали:

🚫 Юридическое сопровождение сделки. Советник не готовит договор купли-продажи, не даёт юридических заключений, не ведёт регистрацию перехода права, не представляет инвестора в суде, если что-то пойдёт не так. Это работа юриста или юридической фирмы со специализацией в недвижимости.

🚫 Налоговое планирование. Расчёт налогов при покупке и владении, выстраивание схем владения под налоговую оптимизацию, заключения по налоговым последствиям сделки - работа налогового консультанта. Советник может обозначить, что налоговая тема в сделке есть и её надо закрыть, но сам налоги не планирует.

🚫 Due diligence всех видов - юридический, технический, финансовый, градостроительный. Каждый из них делает профильная компания или специалист. Советник координирует их работу и интегрирует результаты, но сам due diligence не проводит.

🚫 Официальная оценка недвижимости. Отчёт об оценке для целей ипотеки, страхования, бухучёта или суда делается лицензированным оценщиком. Советник даёт рыночную оценку в рамках инвестиционного анализа - это не то же самое, что официальный отчёт.

🚫 Привлечение заёмного финансирования. Работа с банками по кредитам, структурирование долга, подготовка кредитной заявки - отдельная работа, которой могут заниматься профильные специалисты. Советник может порекомендовать партнёров, но сам эту функцию на себя может не брать.

🚫 Управление активом после покупки. Эксплуатация объекта, работа с арендаторами, сбор арендной платы, бухгалтерия, ремонты - это работа управляющей компании или внутренней команды инвестора. Здесь проходит водораздел с совсем другой профессией - доверительным управлением активами.

🚫 Строительство и редевелопмент. Если после покупки объект нужно достроить, реконструировать или переформатировать - это отдельная работа для генподрядчика, архитектурной команды и других.

📌 Настоящая ценность советника - в том, чтобы знать, где нужен профильный специалист, уметь его найти и скоординировать его работу с общей задачей сделки.

🔗 Следующая серия - про упаковку услуги Cоветника Инвестора. Но это уже завтра! Если было ПОЛЕЗНО - поставьте 👍

Что должно входить в услугу подбора инвестиционного проекта на рынке недвижимости

Мы набрали 50🔥 совокупно в MAX и в Телеграм. Всем спасибо, продолжаю.

🎯 Если инвестор платит советнику за подбор приносящего доход объекта - он справедливо хочет понимать, за что именно платит.

📋 Вот шесть укрупненных блоков, из которых состоит полный цикл работы Советника Инвестора в сегменте коммерческой недвижимости. Это не исчерпывающий список - состав может сужаться или расширяться. Но это те рамки, в которых работают агенты по подбору инвестиционных объектов во всём мире.

1️⃣ Определение инвестиционной стратегии и критериев отбора
📐 До того, как начнётся поиск - советник помогает инвестору сформулировать его хотелки исходя из риск-профиля: тип актива, желаемая доходность, горизонт инвестирования, бюджет, география и т.д.. В жизниинвесторы часто приходят с запросом «хочу инвестировать» - и именно в диалоге формулируется реальная и применимая стратегия. Этот блок - фундамент, без которого последующий поиск превращается в перебор случайных предложений.

2️⃣Поиск объектов
🔍 Поиск и первичная фильтрация объектов из открытых баз, прямые запросы собственникам, выход на брокеров с закрытыми предложениями (off-market), доступ к сделкам, которые не публикуются в открытых базах. На зрелых рынках значительная часть инвестиционных сделок проходит off-market. Например - проекты под застройку (земля для реализации девелоперских проектов) - это классический off-market.

3️⃣Первичный анализ и финансовая модель
📊 По каждому объекту, прошедшему систему фильтров, разработанную советником готовится короткая записка (тизер) с ключевыми показателями: ожидаемая годовая доходность, срок окупаемости, CapRate и т.д. Это предварительная оценка инвестиционной привлекательности, которая помогает инвестору разобраться в том, что реально есть на рынке по его запросу и принять промежуточное решение

4️⃣Координация команды внешних специалистов
🤝 Советник НЕ делает due diligence сам - это работа специализированных компаний. Но советник отвечает за то, чтобы на сделке работала правильная команда: юрист, технический консультант, оценщик, налоговый специалист, при необходимости - экологи или отраслевые эксперты. Для инвестора это один из самых недооценённых сервисов: он получает единого координатора процесса, а не нанимает подрядчиков самостоятельно и не сводит противоречащие заключения.

5️⃣Переговоры и структурирование сделки
🗣 Сюда входят: подготовка Letter Of Intent оно же LOI (письмо о намерениях с ключевыми условиями), ведение переговоров с продавцом, обсуждение цены и условий оплаты, повторные переговоры о снижении цены или других уступках после того, как due diligence вскрыл проблемы. Плюс структурирование: как оформить владение, какая форма сделки и т.д.. Именно этот блок чаще всего окупает гонорар советника несколько раз - просто за счёт разницы в финальной цене объекта.

6️⃣ Сопровождение сделки и последующее сопровождение
📄 Финальная координация всех участников сделки - юристов обеих сторон, банка или иных кредиторов (если есть финансирование) и т.д.. А дальше, если это предусмотрено договором - пост-сделочный этап: передача объекта в эксплуатацию управляющей компании и прочее. Для инвесторов, которые планируют выход из инвестиции через несколько лет, советник часто принимает участие в стадии выхода - это уже на отдельных условиях.

📌 Это были укрупнённые блоки состава работ по сопровождению подбора инвестиционных объектов недвижимости. В реальной жизни каждый из них разбивается на десятки конкретных задач. И именно поэтому success fee в 1-3% - это не так уж и много за подбор, скорее это нормальная компенсация за полный цикл работы, в котором советник на стороне инвестора тратит месяцы и десятки часов.

🔻 В следующем посте - о том, чего советник инвестора НЕ делает. Это тоже важно.

Инвестиции в отельную недвижимость в 2026: как выбрать сильный проект и получить подборку

На фоне снижения ставки частные инвесторы все чаще смотрят на отельную недвижимость как на инструмент сохранения капитала и потенциального дохода.

Но в этом сегменте решает не сам факт входа в рынок, а качество выбора.
За похожей упаковкой могут стоять совершенно разные объекты: по спросу, локации, модели управления и реальной способности приносить доход.

В зависимости от проекта доходность здесь может достигать до 15% годовых, а рост стоимости актива — до 30% при сильной концепции, локации и рабочей операционной модели.

АЙС ИНВЕСТ помогает инвестировать в отельную недвижимость через профессиональный отбор. Мы оцениваем проекты не по презентации, а по тому, как объект будет работать в рынке: какой у него спрос, как устроено управление, кто стоит за операционной моделью и насколько устойчива доходность.

Если рассматриваете этот сегмент, специалисты АЙС ИНВЕСТ помогут подобрать проект под вашу инвестиционную задачу.

Реклама ООО УДАЧА ИНН 5406640258 Erid: 2VtzqxgR2Pq