Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

💬 Относительно недавно ко мне обратился сын моего товарища и задал интересный вопрос: «Как быстро и много заработать на инвестициях, если начальный капитал всего 5000 долларов?»

Я написал такой ответ:

⏪ Быстрые и большие деньги на небольшом начальном капитале бывают только в двух случаях: когда ты идёшь на огромный риск или когда ты попал в очень редкий момент рынка (и скорее всего, случайно). Любая стратегия «быстро и много» почти всегда означает: высокие риски, ограниченная ликвидность, зависимость от внешней конъюнктуры. Может получится, да и вообще везет тем, кто везёт! Но есть и обратная сторона — можно потерять тот самый «минимум», с которого начинали.

📚 Ключевая проблема начала пути в инвестициях — отсутствие опыта и знаний. Поэтому я бы советовал начинать с обучения, то есть поглощения больших объёмов информации по теме инвестиций. Опыт можно нарабатывать на небольших личных сделках или участии (в любом качестве) в более крупных чужих. Конечно, можно лично залезать в любые рискованные темы и пробовать на себе! Но высокие доходы могут уравновесить высокие потери. Может получится такой бег на месте и в лучшем случае начальный капитал просто не исчезнет, а вот опыт появится.

🏗 Реальный капитал обычно строится на другом: на системной работе, правильной диверсификации, взвешенных решениях. В инвестициях в недвижимость быстрых побед почти не бывает. Бывает удачный момент (например, 2022 год — те, кто купил недвижимость в марте-апреле, уже к концу года сидели на 20-30% прироста). Но это скорее исключение, чем правило.

🎯 Поэтому главный совет в личных инвестициях: сосредоточься на том, что можешь контролировать. Маленькие, но регулярные шаги, внимательный выбор актива, умение ждать — это и есть основа реального заработка в инвестициях. Ну и конечно, я бы посоветовал заниматься бизнесом, зарабатывать деньги и реинвестировать их в проекты. Сильно помогает бизнес где-то рядом со сферой инвестиций. Это если кратко! ⏩

Что думаете? Правильно я написал или нет?
👍 Правильно
🔥 Неправильно
👀 Покритикую в комментах!

Макроэкономика в сосудах: куда это выльется?

🏫 Сложный выбор! Представьте, что вы снова в школе, на уроке физики. Перед вами три сообщающихся сосуда. Учитель наливает в один сосуд воду и в других тоже становится больше воды. Это наглядно показывает вам взаимосвязи и влияние одних процессов на другие.

🔄 Визуализируйте: перед вами три взаимосвязанных сосуда: в одном - ключевая ставка ЦБ РФ (сейчас 14,25%), в другом курс доллара (сейчас около 75 и ползёт вверх), а в третьем инфляция (сейчас 5,6%). Фон: экспортно-ориентированная экономика, СВО, санкции, на депозитах россиян около ₽67 трлн, низкая безработица и остывшая экономика на пороге рецессии. А ну и перебои с топливом.

🎲 А теперь вам нужно принять решение, что делать с этими грёбаными сосудами. У вас три варианта:

1️⃣ Девальвация рубля. Доллар по 100. Бюджету нужны деньги. Ослабишь рубль - экспортёры в рублях заработают больше, в бюджет налогов больше пойдёт. Но импорт тут же подорожает, инфляция резко подскочит вверх. Всё, что завязано на импорте - техника, стройматериалы, лекарства - начнёт дорожать. Опять 25 (это я про реальную инфляцию в %). Народ начнёт бежать менять рубли на что угодно - валюту, золото, квартиры. А ведь с инфляцией и боролись последние годы.
🔹 Выигрывают: экспортеры, бюджет, должники с фиксированными рублевыми кредитами
🔸 Проигрывают: население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), импортеры

2️⃣ Снижение ключевой ставки. Допустим, ускоренное - не по 0,25 п.п. за заседание, как сейчас, а сразу до 12% до конца года. Бизнесу стало легче, ипотека - доступнее, да и спрос на жильё оживится. Но деньги с депозитов утекают. Либо на потребление, либо снова в валюту, золото, недвижимость. А значит, инфляция снова подскочит. И это при том, что её и так подпирает т.н. «топливный кризис». Так еще и курс доллара полезет вверх! Больше инфляции.
🔹 Выигрывают: застройщики, риэлторы, производственные компании с кредитами, заемщики
🔸 Проигрывают: банки, население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), люди с фиксированными доходами

3️⃣ «Комбо»: и рубль девальвировали, и ставку снизили. Вот тут начнётся самое интересное. Цены на всё летят вверх. Валюту, золотишко и м2 сметают с рынка, как горячие пирожки, пока не остыло. Тоже беда.
🔹 Выигрывают: экспортеры, рублевые должники
🔸 Проигрывают: практически все остальные

🤔 И таки что же делать в этих условиях!? Вот что бы вы выбрали? Вообразите, что вы Силуанов или Набиуллина!

☑️ Тут в принципе действовать следует очень медленно, осторожно смотря на эффект от моих осторожных действий, потому что так много всего вокруг, около и внутри и «хрен его знает, что будет». В общем без резких движений. В реальности власти часто вынуждены действовать быстро из-за внешнего давления... Но что и как будет реализовано, кого «отдадут на заклание» пока точно не известно.

📆 Зато точно известно, что менее чем через месяц наступит август, а в августе в России происходят всякие неприятные макроэкономические события. В этом году к традиционному набору добавляется топливный кризис, пик сезонного спроса по которому приходится как раз на август-сентябрь.

⚠️ Дисклеймер: я не макроэкономист и вообще не экономист, я всего лишь главный, лучший и скромный специалист по инвестициям в недвижимость в России - не более того.

👍 Всё будет хорошо!
🔥 Всё будет плохо.
👀 Будь что будет...

🏪 Американские моллы превращаются... в элегантные шорты. Нет. На месте закрытых гигантских универмагов открываются батутные парки, площадки с боулингом, локально популярной игрой шаффлборд (см. золотую рамочку) и т.д. По данным JLL, сектор развлечений планирует прибавить 16,5 млн. кв. футов площадей по всей стране - и это в период, когда американский потребитель считает каждый доллар.

📍Освободившиеся площади - печальная реальность сектора торговых центров Америки. Сеть Lord & Taylor закрыла все 38 магазинов в 2020-м. Сеть Bed Bath & Beyond - все ~900 точек в 2023-м. Сети Party City и Big Lots полностью ушли с рынка в 2024-2025-м. Сеть Joann (~800 магазинов с тканями и рукоделием) закрыла двери в мае 2025-го. Forever 21 окончательно свернул американскую сеть в том же году.

🚸 Все они освободили коробки по 2-3 тыс. м2 в моллах и региональных ТЦ. Батутные парки, квест-комнаты и боулинг оказались в нужном месте в нужное время.

📊 Операторы развлекательного формата управляют сейчас примерно 4 700 объектами, ещё 721 - в планах открытия. Лидеры роста - так называемые «комнаты-испытания» и игровые квесты: плюс 246% за три года. Следом - «конкурентный досуг» (еда + напитки + мини-гольф или шаффлборд): рост на 83% за тот же период.

🎱 Интересно, что этот тренд заметен (в меньшем объеме и в России). Самый желаемый рестораторами формат недвижимости в 2026 году - помещение, в котором можно открыть бильярдную. Говорят, что погонять шары стало модно в столицах, а рестораторы устали от роста цен на продукты и рентабельности на грани. Так что на американку и русскую пирамиду вся надежда.

Такие дела.

🎬 Мы с Павлом Яншевским, девелопером проекта Family Nest на Бали, запланировали видеоинтервью. Готовясь к нему, я разобрал проект с точки зрения инвестора и построил финансовую модель для инвестора, который приобретает виллу за $340 т.

📋 Предпосылки я взял фактические, по данным первой очереди: загрузка 85% (в первой фазе вообще было 87% против ~42% в среднем по рынку Бали); средний тариф за ночь (ADR) около $280; комиссия площадок бронирования (OTA - Booking, Airbnb) 12,5%; налоги и сервисный сбор 13%; вознаграждение управляющей компании 15% от чистой выручки (Net Revenue - это выручка за вычетом комиссий и налогов); операционные расходы на содержание (OPEX - уборка, бельё, коммунальные платежи, текущий ремонт, персонал) около 11%.

📈 Отдельно в модели учтен так называемый апсайд: Павел предполагает, что после полного запуска проекта стоимость виллы прибавляет +$119K за счёт переоценки готового, заполненного и брендированного объекта.

💵 Валовая выручка от сдачи виллы - $91,2K. После вычета комиссий площадок, налогов, вознаграждения управляющей компании и операционных расходов остаётся чистый операционный доход (NOI) $47,4 т.

📊 Модель рассчитана на пять лет: вход в 2026 году, выход в 2031 по цене $459K ($340K плюс апсайд $119K), вознаграждение брокера при продаже 3%.

🧮 А вот и финансовая модель:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/12dgL0IJhEGi0IZ1oMIEjDciBdEVTh_ZeJMEWipF4Ri4/edit?usp=sharing

Ключевые показатели:
🔹 Прибыль $337K
🔹 NPV (при ставке 5%) +$206,9K
🔹 ROI 99,1%
🔹 IRR 17,4%

⚠️ Главный риск модели: вся экономика держится на высокой загрузке 85% и стабильных расходах, которые УК удерживает из потока инвестора. По первой очереди всё это работает. Но вторая очередь это уже другой продукт, с фокусом на родителей подростков (падел-центр, школа сёрфинга и т.д.), и повторит ли вторая очередь показатели первой - открытый вопрос. Как раз это буду обсуждать с Павлом на интервью.

🏢 По данным NF Group, за первое полугодие 2026 года на первичном рынке элитного жилья Москвы продали около 650 квартир и апартаментов - на 27% меньше, чем годом ранее.

✅ Оценка пока предварительная, но всё же сегмент явно остывает.

🐢 Покупатель перестал хватать всё подряд, как в 2024-2025 годах и начал считать: итоговый бюджет, площадь, условия. Перед сделкой сравнивает несколько проектов, прикидывает сценарии, тянет с решением. Добавим к этому макроэкономику, геополитику и сильно подорожавший квадратный метр московской элитки - и вместо импульсивной покупки получается долгий и вдумчивый путь к новой роскошной квартире.

💜Кстати, часть спроса утекает на вторичку, а часть потенциальных покупателей вообще пересчитывает московские цены на доллары и недоумевает...

💡В общем, маятник качнулся - застройщики снова придумывают как бы расшевелить спрос. Покупатели - короли, выбирают, торгуются и не боятся, что лот уведут из-под носа.

▫️В этом кружочке я рассказываю, почему инвесторы и эндюзеров выбирают STONE Дмитровская!

Если кратко:
▪️Высокая стадия готовности при комфортном бюджете входа
▪️В объекте уже реализовано уже более 60% офисов
▪️Это первый объект класса А в локации всего в 3 минутах от метро «Дмитровская»

➡️Подробный инвестиционный расчет по инвестиционной идее - покупке офиса в STONE Дмитровская в файле выше⬇️