Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Realty Pulse — новая платформа по поиску коммерческой недвижимости

Уже на раннем этапе доступа к RealtyPulse.ru пользователи получают:
🟠актуальную информацию,
🟠базу данных по готовым и строящимся БЦ,
🟠аналитику и свежие новости рынка,
🟠предложения от частных инвесторов,
🟠быстрый поиск и удобный интерфейс,
🟠личный кабинет для брокеров и риелторов.

А тех, кто хочет быть в курсе новостной повестки дня в сфере коммерческой недвижимости, приглашаем в наш канал 🔗

Реклама ИП Силин Вячеслав Валерьевич ИНН 590416036488 Erid: 2VtzqwmEtvp

🏗 За пределами маржи: финансовое моделирование в девелопменте.

☝️В задаче использовался упрощенный подход оценки проекта, основанный на расчете маржинальности. Сейчас достаточно много можно услышать о «марже» и «рентабельности» девелопмента, однако эти показатели практически не используются (я бы сказал совсем) в реальной жизни самими девелоперами.

⚖️Оценка эффективности девелоперских проектов требует гораздо более сложного анализа.

🏗Профессиональные девелоперы и инвесторы используют комплексные финансовые модели, учитывающие фактор времени. Эти модели отражают динамику денежных потоков на протяжении всего жизненного цикла проекта: от приобретения земельного участка до завершения строительства и продажи последнего объекта недвижимости.

⛳️Ключевым показателем в таких моделях часто выступает внутренняя норма доходности (IRR - Internal Rate of Return) или доходность девелоперского проекта в % годовых. Этот показатель позволяет сравнивать проекты с разными сроками реализации и объемами инвестиций.

🧩Другой важный параметр - рентабельность инвестиций (ROI - Return on Investment). В девелопменте часто рассматривают ROE (Return on Equity), учитывающий только собственные средства инвестора, без учета заемного капитала.

🕹Equity Multiple (коэффициент увеличения собственного капитала) - еще один показатель, популярный среди инвесторов. Он показывает, во сколько раз увеличится первоначальный капитал за время реализации проекта. И конечно, девелоперы смотрят на прибыль и NPV.

🧮 Профессиональные финансовые модели учитывают множество дополнительных факторов: этапность строительства, темпы продаж и индексация стоимости, изменение цен на строительные материалы, работы, налоговые аспекты и многое другое. Это позволяет создать более реалистичную картину проекта и оценить различные сценарии его развития.

⚠️ Где научиться создавать финансовые модели девелоперских проектов?

🤓Любительский уровень (для частных инвесторов и девелоперов небольших проектов, для брокеров и консультантов): excel.atsogoev.com

🥸 Профессиональный уровень (для соискания должности финансового аналитика в девелоперской или инвестиционной компании)
fan.atsogoev.com

⛳️ Можно начать обучение уже сегодня!

🧮 Решение задачи о жилом комплексе

1️⃣ Рассчитаем затраты на строительство жилья:
150 000 ₽/м2 × 10 000 м2= 1 500 000 000 ₽

2️⃣ Дополнительные затраты (30% от затрат на строительство жилья):
1 500 000 000 ₽ × 0,3 = 450 000 000 ₽

3️⃣ Затраты на строительство детского сада:
190 000 ₽/м2 × 1 000 м2 = 190 000 000 ₽

4️⃣ Суммируем все затраты:
🔸Земля: 500 000 000 ₽
🔸Строительство жилья: 1 500 000 000 ₽
🔸Дополнительные затраты: 450 000 000 ₽
🔸Детский сад: 190 000 000 ₽
🔸Изменение ВРИ: 100 000 000 ₽
🔸Итого затрат: 2 740 000 000 ₽

5️⃣ Расчет необходимой выручки:
🔹Маржа 20% означает, что затраты составляют 80% от выручки.
🔹2 740 000 000 = 0,8x, где x - необходимая выручка
🔹x = 2 740 000 000 / 0,8 = 3 425 000 000 ₽

6️⃣ Рассчитаем цену за м2 жилья:
3 425 000 000 ₽ / 10 000 м2 = 342 500 ₽/м2

✅ Правильный ответ: для обеспечения маржинальности в 20% минимальная цена продажи квартир должна быть 342 500 ₽/м2🔥

🥶 Небольшая зарядка для вашего мозга.

🏗 Поиграем в застройщиков!

🦺 Итак, вы - девелопер, который очень хочет построить новый, красивый жилой комплекс.

📐Основные параметры проекта:
🔸Стоимость земельного участка: 500 млн ₽
🔸Затраты на строительство жилья (из расчета на полезную площадь): 150 000 ₽ за м²
🔸Продаваемая площадь квартир: 10 000 м²
🔸Обременение: строительство детского сада площадью 1000 м² с себестоимостью 190 000 ₽ за м²
🔸 Дополнительные затраты (проектирование, согласования, маркетинг, риэлторские услуги, обслуживание проектного финансирования и других кредитов... и прочее): 30% от затрат на строительство жилья
🔸Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка: 100 млн ₽

❓Какова должна быть минимальная цена продажи за м² жилья, чтобы проект обеспечил маржинальность в 20%?

👀 300 000 ₽/м²
👍 323 700 ₽/м²
🔥 342 500 ₽/м²
🤔 398 200 ₽/м²

🗜Не забудьте учесть все составляющие затрат!

📊 Маржинальность в девелоперском проекте - это разница между выручкой от продажи недвижимости и всеми затратами на реализацию проекта, выраженная в процентах от выручки.

☝️Например, маржа в 20% означает, что 80% - это понесенные затраты (от общей выручки проекта).

⏰ Правильный ответ будет опубликован через 1 час.

🔥 ПАКЕТНАЯ B2B-СДЕЛКА В ЗАВИДОВО
Готовый курортный ЖК · Вход на 37% ниже рынка

ГК «Планет» открыла закрытый пул квартир в готовом ЖК «Курорт Новозавидово» под оптовую реализацию перед стартом 2-й очереди.

> 📍 Локация: Большое Завидово, 90 км от МКАД
> 🚆 Транспорт: 1:15 на «Ласточке» от Ленинградского вокзала
> 🔑 Статус: Дом построен, ЗОС получен (сдача — 2–3 недели)

📊 ЭКОНОМИКА ВХОДА И ВЫХОДА:

• 114 750 ₽/м² — пакетный вход _(−18% от своей розницы)_
• 160 000 – 182 000 ₽/м² — цены аналогов в Завидово сейчас
• от 185 000 ₽/м² — старт 2-й очереди (через 4–5 мес.)

⚡️ Расчетный потенциал доходности сделки — до +60% на вложенный капитал.
Выход из актива по прямому ДКП от собственника (без ограничений девелопера и комиссий за уступку).

> 💼 ПОРОГ ВХОДА:
> Пакет делится — от 5 квартир (~31 млн ₽) до всего пула 80 квартир.
> ⏳ Приём заявок: строго до 10 октября 2026 г.

👇 Скачать тизер проекта:
🔗 [Получить инвестиционное предложение](telemetr.me/zavidovo_invest_bot?start=cogoev)

Реклама ООО «СЗ ГЕФЕСТ» ИНН 5047255099 Erid: 2VtzqxFMJU4

✅ Позавчера в ходе допроса в рамках судебного заседания «самая богатая ученица Кийосаки» Наталья Закхайм признала свою вину.

☝️Напомню, летом 2024 года по прилёту в Аэропорт «Пулково» всю семью Закхайм (её, мужа и сына) задержали по подозрению в мошенничестве.

👩🏼‍🏫 Формально дело было связано с курсами по инвестированию в зарубежную недвижимость стоимостью до ₽1 млн. Сумма ущерба оценивалась потерпевшими и следствием в ₽2.5 млн.

❗Но есть версия, что проблемы у Зайкхайм, ее мужа и сына начались после неудачных вложений нескольких привлеченных ею россиян в инвестиционные проекты на территории США. И вот там ущерб был куда больше.

🙄 Следующее судебное действие - приговор.

Высотная аномалия

🚀 Высокобюджетная новостройка в Хорошёво-Мнёвниках вышла в продажу в декабре 2024 года. За полтора года было продано 19 квартир. Это «Высотка на Жукова» от КРОСТа: как застройщик дома на 346 квартир с многолетним опытом и именем на рынке умудрился не продать почти ничего?

🏗 «Высотка на Жукова» - это амбициозный 39-этажный проект с стиле «сталинского ампира» от застройщика КРОСТ (юрлицо - ООО СЗ «Прогресс»). Сам застройщик позиционирует его как premium, но минимальная цена сделок в проекте по данным ДOM.PФ - 442 198 ₽/м2. Кредитор проекта - Банк ДOM.PФ. В доме 346 квартир, 225 нежилых помещений и 167 машиномест.

🌃 Продано, напомню, всего лишь 19 квартир за полтора года на рынке, т.е. распроданность - около 6%. Завершение строительства запланировано в 3 кв. 2029.

💵 Кредитная линия по проекту - почти ₽15 млрд. Застройщик уже выбрал из неё ₽3,81 млрд - деньги ушли, стройка идёт. А на эскроу-счетах, откуда этот кредит гасится, лежит всего ₽1,02 млрд, собранные с тех самых 19 покупателей. Разрыв - 3,7 раза. И он не сокращается, а растёт с каждым месяцем: стройка сжирает кредит, на кредит капают проценты, а приток на эскроу - околонулевой.

📐 Простая экстраполяция: если темп продаж не изменится, то к сдаче в 3 кв. 2029 у КРОСТа останется нераспроданными около 290 квартир - примерно 84% дома. Это больше, чем в «Лаврушинском» и проектах MR Privatе с их 50% - тут может случится поистине элитный результат. Суперсладкие остатки.

🤔 Я кстати обнаружил этот ЖК в базе агентства «Этажи», но насколько широко КРОСТ вообще работает с агентами и какую комиссию платит - мне неизвестно. КРОСТ - один из немногих крупных девелоперов, кто исторически сторонится агентского рынка. В массовом сегменте это ещё ок, но дорогая недвижимость так не продаётся. Если застройщик закрыт для агентского канала или платит символическую комиссию, профессиональные участники рынка просто не ведут к нему покупателей. В итоге продажи находятся на уровне 19 квартир за полтора года. Совпадение? Не думаю.

🔮 Итого: КРОСТу давно пора пересмотреть политику по взаимодействию с агентами (на дворе 2026, а не 2006) и повысить комиссии - тогда есть большие шансы сдвинуть продажи. Либо достраивать дом на банковские деньги в расчёте распродать уже готовым (сомнительно). Пока, судя по ровному нулю в динамике, менять ничего не собираются.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

💬Дубль в MAX (на всякий)

#проблема