Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Всё пошло не так! Что делать?

Вопрос от подписчика канала Андрея Бочарова вот к этому посту: «Как страхуется LP если GP допустил убыток и не то что carry не осталось, а ещё и дофинансирование нужно, чтобы завершить проект и исполнить обязательства перед покупателями?»

☝️Сразу спойлер: никакая структура и никакие договоренности не защищают LP на 100%, и попытка GP пообещать какие-либо «гарантии» - признак непрофессионализма или обмана. В инвестициях гарантий нет. Единственная гарантия - правильно проведенный инвестиционный анализ. LP, который входит в партнерство с ожиданием, что GP «отвечает за провал» трагически ошибся дверью. Это не депозит. Это партнёрство с асимметричными вкладами и общим риском.

У ответа на вопрос есть две стороны:

🎯 Позиция GP. Требуется честный разговор о рисках на берегу. Правильный инструмент для такого разговора - финансовая модель с тремя сценариями и анализом чувствительности. Это превращает абстрактную болтовню о рисках в цифры. Например, в негативном сценарии в одном из периодов реализации проекта обнаруживается минус, который нужно будет закрывать. Не факт, что это событие наступит, но возможность этого необходимо обсудить.

📋 Позиция LP. LP нужно договориться, а не «продавить» партнера. GP уже согласился вложить в проект свои личные деньги - шкура в игре (skin in the game). GP уже готов на личное поручительство по кредитам. То есть GP уже взваливает на себя риски проекта. Нужно определить триггеры для совместных решений на ключевых развилках - увеличение бюджета проекта в случае превышения бюджета, привлечение новых кредитов (бриджей или мезонинов), привлечение новых соинвесторов. Необходимо договориться о механизме сapital call и санкциях за его неисполнение (например, размытие доли отказавшегося LP с коэффициентом).

☑️ В общем, обеим сторонам нужен план Б (еще до того, как он понадобится). Согласовать и прописать последовательность действий при возникновении кассовых разрывов проекта: capital call с привлечением денег LP -> мезонинное / бридж финансирование -> продажа доли в проекте новому инвестору.

❗️Важно: дофинансирование проекта - не панацея. Бывают ситуации, когда экономика проекта объективно сломалась и доливать в эту бочку дегтя деньги бессмысленно - правильное решение в такой момент зафиксировать убыток и расходиться, а не топить в проекте ещё больше капитала ради его спасения.

«Покупайте землю, ее больше не производят»? Крайне сомнительно.

⭕️ Ровно 10 лет назад в 2016 году я вышел на работу в банк «Платина» в качестве директора по продажам земли. Акционер «Платины» владел большими земельными наделами (тысячами га) в Московской и Тамбовской областях.

🌏 Вот в продажи 14.000 га тамбовской земли я и погрузился. Тамбовская область - важный регион для трёх крупнейших производителей сахара в России (и по совместительству крупнейших латифундистов) - «Русагро» В. Мошковича, «Продимекса» И.Худокормова и ГК «Доминант» семьи Демидовых. Для тех, кто не знает, сахар в РФ делается из сахарной свёклы, а она очень хорошо растет в том числе в Тамбовской области.

☑️ Было изначально известно, что купит это всё кто-то из этих трёх игроков. Но ещё летом 2016 года не было понятно, кто точно купит эту землю. Я, в основном, взаимодействовал с ГК «Доминант», с «Русагро» общался мой коллега и сам акционер «Платины», а о «Продимекс» заранее было известно, что они не купят.

⏳Пропущу рассказы о том, как ездил в Тамбов и что мне поведали в местном минсельхозе, интересную историю моего знакомства с главным аналитиком по сахарной свёкле в России, глубокое погружение в тему бонитета почв и мирового рынка сахара (лидер - Бразилия), впечатления от переговоров с Мошковичем🥺 и Демидовыми👍, а также об акционере «Платины»😔.

⛳️ К сути. Земля с/х назначения в России, если мы обсуждаем крупные массивы, не является достаточно ликвидным товаром. В основном, землю контролируют с/х производители, крупные национальные компании с миллиардными оборотами и админ.ресурсом. Латифундист-производитель из Краснодарского края вряд ли купит землю в Тамбовской области, это никак не впишется в его производственную цепочку. Поэтому вся интрига вокруг сделки состояла в том, чтобы убедить ГК «Доминант» и «Русагро» купить этот актив. В итоге, купил Мошкович, 30 декабря 2016 года.

☝️А сегодня суд арестовал 470 млн акций «Русагро», принадлежащих Мошковичу по иску Генпрокуратуры, запросившей обратить их в доход государства.

❗️Кстати, для справки: 14.000 га это 140 км2, а площадь маленькой европейской страны, княжества Сан-Марино, 61 км2...

🚜 Фермеры, которым в США принадлежит 90% плодородной земли, в России владеют небольшими наделами и не являются крупными игроками. Часто они арендуют землю у крупных латифундистов и выплачивают аренду в натуральном виде - выращенным товаром, иногда, впрочем и денежным эквивалентом. Все рассказы о росте с/х в России касаются крупных агрохолдингов - см. список BEFL.

📢 Часто видя призывы, обращенные к частным инвесторам, вкладывать в землю с/х назначения, я улыбаюсь. Для чего покупать землю? Сдавать в аренду мелким производителям картошки за долю от урожая в натуральном выражении (условно за 3 мешка готового продукта)?

ФНС взялась за ЗПИФы

🛃 Налоговые органы проверяют УК ЗПИФ недвижимости, подозревая их в незаконной налоговой оптимизации, пишет РБК. Управляющие компании обвиняются «в злоупотреблении правовой конструкцией» для вывода средств без уплаты налогов.

🤗 Пайщикам розничных ЗПИФ недвижимости и комбинированных ЗПИФ можно не обращать внимание на эту новость. Она вас не касается.

🔍В фокусе внимания фискалов ЗПИФы, в которых пайщиками являются одно лицо или несколько взаимозависимых лиц и случаи, когда ЗПИФы создаются только ради проведения отдельных крупных сделок с целью получения налоговых льгот.

☝️В фондах, паи которых можно приобрести на бирже, такого безобразия нет!

Московский Бизнес Клуб назвал ТОП-10 жилых комплексов для комфортной жизни. Ознакомиться с рейтингом можно на сайте «Коммерсантъ»

Специалисты Московского Бизнес Клуба и оргкомитета премии «Рекорды Рынка Недвижимости» проанализировали ряд проектов и выбрали десять жилых комплексов, наиболее полно соответствующих современным стандартам проживания.

Оценка проводилась по пяти параметрам: преимущества ЖК, его расположение, транспортная доступность, а также наличие социальной инфраструктуры и объектов для повседневных нужд.

В ТОП-ЖК ДЛЯ ЖИЗНИ ВОШЛИ:

ЖК «Симоновский вал». ГК ФСК
Москва, Южнопортовый район

Дом класса бизнес плюс, где атмосфера закрытой территории встречается с современными стандартами премиального инжиниринга и историческим наследием района в 16 минутах от Кремля. Архитектура стихий, гранд-лобби 4,5 м, панорамное остекление 2,3 м, придомовая территория без машин с геопластикой и 5-метровым водопадом.

ЖК «АДМИРАЛ». «Галс-Девелопмент
Москва, кластер «Южный порт»

Семейный жилой комплекс бизнес-класса от «Галс-Девелопмент» расположен в амбициозной локации кластера «Южный порт» – втором Сити Москвы. Проект с самодостаточной средой, в котором будет три жилых квартала с закрытыми дворами, зеленым бульваром, школой, детским садом и бизнес-центром.

ЖК «СЕЗАР СИЛИКА». SEZAR GROUP
Москва, Хорошево-Мневники

Новая архитектурная доминанта в стиле emo-tech на Карамышевской набережной в районе Хорошево-Мневники «Большого Сити». Образ зданий раскрывается через идейную метафору сияющих у воды природных кристаллов. Яркая премьера, которая войдет в историю самых стильных высотных зданий мира.

«САДОВНИЧЕСКАЯ 69». БАЛЧУГ ДЕВЕЛОПМЕНТ
Москва, о. Балчуг

Клубный квартал на острове Балчуг, в центре Москвы. Он расположен на первой линии Садовнической набережной — в месте, где вода, архитектура и тишина формируют редкий для центра сценарий жизни. Проект сочетает камерность исторического района с инфраструктурой класса делюкс. Каждая деталь продумана и тщательно выверена для максимального комфорта резидентов.

ЖК «ЛИТЕРАТУРНЫЙ КВАРТАЛ». ГК «САМОЛЕТ»
Москва, район Внуково

Новый жилой комплекс на западе Москвы с уникальным балансом городского ритма и природного окружения. С одной стороны квартал окружает жилой район с магазинами, школами и детскими садами, с другой — благоустроенный лесопарк площадью 8,3 га. Захватывающие виды на сосновый лес открываются с балконов и панорамных террас.

ЖК «Петровский парк II». «РГ-ДЕВЕЛОПМЕНТ»
Москва, Савеловский район

Комплекс располагает к жизни в размеренном темпе. Просторные гранд-лобби с высокими потолками, внутренний двор в духе императорских садов и панорамные виды на столицу из окон квартир.

ЖК «СЕЗАР СИТИ». SEZAR GROUP
Локация: Москва, Хорошевский район

В настоящий момент на стадии строительства две высотные башни-доминанты на 35 этажей и 51 этаж и расположенные каскадом по периметру 2 дома переменной этажности от 7 до 28 этажей и от 11 до 16 этажей (1 очередь). Два подземных уровня отведены под паркинг и келлеры для жителей жилого комплекса, первый этаж — под стрит-ретейл.

«АЙС ТАУЭРС». «Град Девелопмент»
Москва, Проспект Вернадского

Премиальный жилой комплекс с выдающейся архитектурой от KAMEN ARCHITECS на западе столицы. Для резидентов создана собственная инфраструктура внутри комплекса - все для комфортной жизни и отдыха.

«ЛЕСТОРИЯ». ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ДЕВЕЛОПЕР «НЕОМЕТРИЯ»
Сочи, Хостинский район

Мультиформатный жилой комплекс бизнес-класса в Сочи (Кудепста), расположенный на берегу реки в окружении национального парка, в 7 минутах от моря. Комплекс состоит из шести корпусов 15–17 этажей с закрытым двором-парком, велнес-средой и собственной набережной. Отличается премиальным консьерж-сервисом 24/7 и энергоэффективными решениями.

ЖК «СЕЗАР БУДУЩЕЕ». SEZAR GROUP
Москва, Хорошевский район

Ультрасовременный архитектурный проект премиум-класса у «Москва-Сити». Архитектура, вдохновленная будущим. Выразительная геометрия и новаторская пластика фасадов создают жилую среду, в которой приятно находиться и которой можно гордиться.

#реклама

ПИК опубликовал МСФО за 2025: сильные цифры!

✈️ Пока «Самолёт» ловит первый в истории убыток, Группа ПИК отчиталась на первый взгляд образцово-показательно. Кажется, что оранжевый прекрасно проходит период высоких ставок.

📈 Выручка взлетела до 769,2 млрд руб. (+14% г/г), валовая прибыль добралась до 191,9 млрд руб. (+12,4%), а операционная прибыль и вовсе выросла на 23%, достигнув 156,9 млрд руб. Чистая прибыль подскочила в 2,4 раза - с 28,7 млрд до 68,8 млрд руб.

💸 Проценты съедают маржу, высокая ключевая ставка оставила свой след. Финансовые расходы (проценты по кредитам и облигациям) выросли на 29% и составили 101,1 млрд руб. Это много, но, в отличие от SMLT, у ПИК операционная прибыль (156,9 млрд) уверенно перекрывает стоимость обслуживания долга. Сказался и значительный объем финансовых доходов компании (61,2 млрд руб. за счет процентов по депозитам).

💳 Общий долг компании вырос за год на 26% и достиг 819,4 млрд руб. Проектное финансирование подросло до 606,8 млрд руб. - это ожидаемо и покрывается счетами эскроу (на них лежит 498,3 млрд руб.).
А вот корпоративный долг (без учета проектного) увеличился более чем в два раза - со 100 млрд до 212,6 млрд руб. Здесь и кредиты в юанях на 105 млрд, и облигации, и прочие займы.

💵 Зато «денежная подушка» на балансе выросла до 359,5 млрд руб. (+55%). Иными словами, чистый долг без учета проектного финансирования и эскроу - отрицательный. Компания может комфортно гасить короткие обязательства.

🧐 Ложка дегтя! ПИК начислил 12 млрд руб. резервов под обесценение авансов, выданных подрядчикам. Судя по всему, не все контрагенты оранжевого справляются с текущей экономической ситуацией. Также скорректированная EBITDA (очищенная от разовых эффектов и переоценок) немного снизилась: 120 млрд руб. против 144 млрд годом ранее. Отношение чистого долга к EBITDA составляет 3,12, что выше традиционно комфортных значений.

✍️ Резюме: ПИК завершил 2025 год с чистой прибылью в 68,8 млрд руб., ликвидностью на счетах и портфелем распроданных проектов. В моменте финансовое положение ПИК гораздо устойчивее, чем у «Самолета» или «Эталона».

Доля в Level переходит к государству. Какие последствия для дольщиков?

☝️Генпрокуратура подала в суд заявление об обращении в доход государства движимого и недвижимого имущества фигурантов дела олигарха Мошковича. Помимо тысяч гектаров с/х земель по всей России, которые не менее 20 лет «скупал» фигурант, в план по изъятию вошли доли ООО «Финансовый ресурс», общества, которое якобы контролирует 48,5% застройщика Level Group.

🍋 Бескрайние просторы полей сахарной свёклы, изымаемых у присевшего, я оставлю другим тг-каналам. Про Level.

1️⃣ У Мошковича очень мало шансов не лишиться всего, чего хочет получить с него генпрокуратура. Судя по последним делам государство легко получает и меньшее. А тут куча всяких интересных активов с приятными потоками кэша. Доля в Level - самый непонятный и сложный актив. Потому что доля, а не 100%, потому что кредиты банков (ПФ) и потому что тысячи дольщиков, ожидающих свои квартиры.

2️⃣ Не вижу сценария, чтобы государство решило использовать долю 48,5% в Level, чтобы назначать туда своих (государственных) топ-менеджеров, затевать войну с Игнахиным, сажать его рядом с Мошковичем и пытаться забрать остаток 51,5%. Никому это на хрен не нужно.

3️⃣ Изъятая у Мошковича доля в застройщике Level вероятнее всего будет оперативно оценена и скорейшим образом выставлена на торги. Сумма оценки совершенно неизвестна и я не могу ее предположить. Как известно, стоимость компании-застройщика жилья бизнес- и комфорт-класса в принципе непросто определить, потому что в последние годы почти всю прибыль у них забирают банки. Так как дело Мошковича длится какое-то время, Игнахин имел все возможности повлиять на оценку компании и на то, чтобы кроме него никто её прикупить не захотел (есть известные техники, типа «ядовитая пилюля» и т.д.)

4️⃣ Исходя из этого вполне вероятно, что единственным претендентом на покупку изъятой доли на торгах станет сам Игнахин или заранее подобранный Игнахиным стратегический инвестор, текущий или потенциальный партнёр. Сделка может ухудшить финансовое состояние Level, но это произойдет не быстро и эффект будет растянут во времени.

⛳ Итого: с моей точки зрения, даже при изъятии и последующей продажи на торгах государством доли Level у Мошковича, реальный контроль над компанией останется за нынешним топ-менеджментом, если конечно, они там додумались произвести действия, направленные на предотвращение возможности недружественного поглощения.

✅ Если всё случится так, как я описал, то глобально для дольщиков Level ничего не поменяется - фасады не перекрасят, лифты не упростят и этажность не срежут. Сроки тоже поплыть не должны. Пока волноваться не о чем.

⚠️ А вот если что-то пойдет не по моему сценарию... То стоит насторожиться.

🥛 Магазины молока!

🏪 Формат, который в Москве работает многие годы. На улицах столицы встречаются киоски «А-Молоко» и «ОК-Молоко», работают монобрендовые точки Белгородского и Курьяновского молочных заводов. Именно с сети молочных магазинов «Избёнка» в своё время начался «ВкусВилл».

📊 Сегмент сейчас на подъёме. По данным «СберАналитики» и «Честного знака», в 2025 году россияне заплатили за молочные продукты на 26% больше, чем годом ранее, при этом в Москве траты выросли на 38,8%. При этом половина всей молочной продукции в стране продаётся через магазины «у дома».

💼 Особенности бизнес-модели монобрендовых молочных магазинов:
🔸 Малоформатные помещения 25-50 м2 - достаточно для холодильного оборудования и обслуживания потока покупателей
🔸 Прямой канал «ферма - покупатель» без сетевых наценок и долгих отсрочек платежей
🔸 Высокая частота повторных покупок - короткий срок годности стимулирует клиентов заходить несколько раз в неделю
🔸 Ограниченное влияние онлайн: свежее молоко не всегда удобно заказывать с доставкой через крупных агрегаторов из-за специфики хранения. Это обеспечивает офлайн-формату устойчивую клиентскую базу из жителей шаговой доступности.

📍 Требования к помещениям:
🔸 Интенсивный пешеходный трафик, расположение у транспортных узлов
🔸 Первая линия с отдельным входом и витринным остеклением
🔸 Близость к жилым массивам
🔸 Достаточная электрическая мощность для холодильного оборудования

🐄 Недавно на рынок вышел новый арендатор, «Федоровские молочные продукты» - производитель полного цикла из Сергиево-Посадского района, работающий с 1968 года. Компания владеет двумя молочными фермами с дойным стадом голштинской породы из 800 голов и собственной переработкой. Помимо поставок в торговые сети, развивает фирменную розницу под собственным брендом - небольшие магазины «у дома» в Москве и ближнем Подмосковье. В сети пока три магазина в Москве и Подмосковье.

🔍 В настоящее время на рынке представлен всего один ГАБ с этим арендатором на Ярославском шоссе, 2к2 (СВАО, МЦК «Ростокино») - помещение 31,5 м2 за 31,8 млн ₽. Арендная ставка - 230 000 ₽/месяц (ГАП 2,76 млн ₽). Помещение расположено в многоэтажном жилом доме, с отдельным входом с фасада, потолки 3,2 м, мощность 10 кВт.

💡 Итого: монобрендовые молочные магазины - формат нишевый, но при правильном выборе локации вполне рабочий вариант для арендатора и вполне жизнеспособный ГАБ. Ключевой актив таких объектов - локация: помещение «на трафике» с отдельным входом не залежится на рынке даже при смене арендатора.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.