Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Индексация - это «манипуляция»

📊 Периодически слышу тезис: индексация (ежегодное повышение) аренды в финансовых моделях - это маркетинговый трюк, и закладывать её в расчёты «нечестно». Логика противников такая: «А вдруг арендатор не потянет? Вы что его выгоните, если он не согласится на индексацию?» или «Сейчас полный трындец, арендаторы на коленях просят понизить ставку, какая тут индексация?».

🤝 Вообще-то бизнесом занимаются обе стороны. И кофейня, «спаивающая людей пережаренным тонизирующим напитком», и владелец недвижимости, «наживающийся на простых работягах-предпринимателях» - оба несут свои риски и свои издержки. У собственника эти издержки растут так же неумолимо, как у арендатора растёт себестоимость и зарплата баристы. Никто никому ничего не должен дарить.

🏛 Проблемы есть не только у той стороны, которая платит аренду, но и у той, что начисляет арендную плату: кадастровая стоимость стабильно пересматривается вверх вместе с налогом на имущество в денежном выражении. Охрана, клининг, коммуналка, ремонт - дорожает всё. Аренда без индексации в такой среде - это не «справедливость», а субсидирование арендатора из кармана арендодателя. С чего бы это? Бизнес есть бизнес.

🧮 Теперь то, что касается расчётов и финмодели. Индексация прописана в договоре аренды. Как же её не учитывать? Убирая индексацию, мы получаем не «реалистичный» расчёт, а кривой и ошибочный.

🎯 Более того. Индексация - это не способ «нарисовать» доходность инвестору. Это необходимый инструмент в арендных отношениях, без которого экономика владения объектом просто не сходится. А договор без пункта об индексации - это бомба замедленного действия не только для собственника, но и для арендатора. Лично знаю арендодателей К&Б, считающих дни до окончания договора с сетью (договора, в котором нет индексации), чтобы вышвырнуть алкоторговцев навсегда.

🧾 Если арендатору так не нравится идея ежегодной индексации - есть альтернатива. Triple net lease (NNN), договор, в котором арендатор берёт на себя дополнительно три статьи расходов собственника: налог на имущество, страховку и эксплуатацию здания.

🌍 В США и Европе это базовая конструкция для качественного коммерческого объекта с сетевым арендатором. Собственник получает «чистую» арендную плату, а все переменные издержки ложатся на арендатора.

🤷 Что-то мне подсказывает, что арендаторы в массе своей на такое не подпишутся.

🔑 Не так давно в проекте OceaniQ в Нуса Дуа начали выдавать ключи инвесторам первой очереди. Я писал об этом проекте ещё в 2024 году, тогда в комментариях были сомнения и скепсис по поводу перспектив достройки проекта и Бали в целом. Что же - скептики не угадали.

📈 К цифрам за 2,5 года цикла: стоимость юнита от старта стройки до сдачи прибавила 65-100% в долларах в зависимости от типа виллы. Девелопер прогнозировал 40%. Перепродажи на вторичке зафиксированы были, срок экспозиции - порядка месяца, без дисконта к цене застройщика.

🧮 Моя финансовая модель того периода - вот здесь

📜 Главный фильтр на Бали - это чистота документов и категория земли. У OceaniQ земля туристического назначения, то есть весь шум вокруг моратория и пересмотра зонирования, который давно и активно обсуждают, эту землю физически не касается - она для застройки и предназначена.

🏨 Напомню про локацию: проект соседствует с зоной ITDC - St. Regis, Mulia, Marriott, Kempinski, строящийся Waldorf Astoria. Такое окружение само по себе работает дополнительным фильтром на тип земли и инфраструктуру вокруг.

💼 Также напоминаю, что в проекте участвует целый Оскар Хартманн - как инвестор. У него две виллы: одна в первой очереди (ключи получил в феврале), вторая во второй. Оказался он там не случайно - в проект инвестировала и его компания "Активо", многим знакомая по российскому рынку коллективных инвестиций. Они также проверяли чистоту документов и финансовую устойчивость застройщика и проекта.

🔍 Когда индонезийский регулятор в 2025 году начал закручивать гайки, пошли заморозки "серых проектов", а в адекватные, "белые" проекты пошёл приток денег от инвесторов. И это вполне нормальная история на любом рынке.

🛑 Не делаю из этого всего вывод о том, что на Бали сейчас всё отлично и радужно. Есть замороженные и проблемные проекты, о которых слышно далеко за пределами Индонезии. Но есть и другая - светлая - сторона, о которой так же следует знать.

💸Крепкий рубль приятно радует. Тех, кто рассматривает покупку зарубежной недвижимости в инвестиционных целях.

💜Например, инвестиционный бюджет: ₽20 млн.
Если метр в стране Х стоит $2500, то:

🔹При курсе 73 это $273 972 или 109,59 м2
🔹При курсе 90 это $222 222 или 88,89 м2
🔹При курсе 100 это $200 000 или 80,00 м2

⚠️ Вот, что значит укрепление рубля для покупателя зарубежной недвижимости: разница между курсом 73 и 100 почти 30 м2 при том же рублёвом бюджете.

Но не всё так однозначно! Для многих россиян зарубежная недвижимость - это "рискованная авантюра с неясными последствиями" (цитирую один из комментариев на канале).

📖 Собрал большую статью по поводу страхов россиян перед зарубежной недвижимостью:

https://atsogoev.ru/tpost/pokupka-zarubezhnoi-nedvizhimosti

🤔 Как выйти из стагнации продаж, снизить CPL втрое, а объем сделок увеличить в 10 раз

В этот сложный для рынка недвижимости период застройщику важно правильно оценивать вложения и инвестировать только в те инструменты, которые принесут прибыль бизнесу.

Хороший пример — ГК «Лидер Групп». Команда маркетинга при помощи Smartis разобрала брендовый трафик и выяснила, что такая реклама не привлекала новую аудиторию, а «каннибализировала» трафик: застройщик дважды платил за клиента, который бы и так перешел на сайт через органику.

Коллеги проанализировали кампании, которые наполняли верхние этапы воронки, и перенаправили бюджет на них. В итоге показатели изменились кратно.

👉 Подробнее о ходе работы, инсайтах о брендовой рекламе и работе с данными — читайте по ссылке.

🔤🔤🔤🔤🔤🔤Аттеншн! Важно (для многих)

📈 Если вы прямо сейчас развиваете ваш проект в сфере недвижимости и у вас есть потребность в привлечении 💸денег я предлагаю вам в течение 15 минут обсудить этот вопрос со мной.

Девелопмент, редевелопмент, коллективные инвестиции, коммерция... да всё, что угодно.

✍️Начиная с сегодняшнего дня можно записаться ко мне на прием вот здесь.

⭕️ Это бесплатно. Но повторюсь: моя инициатива касается только тех, кто развивает новые проекты и ищет деньги / соинвесторов.

🤗 Добро пожаловать, буду рад обсудить ваш проект!

👀 бегу записываться
👍 уже записался / записалась
🔥 хорошая идея

В какой сектор рынка недвижимости вы готовы инвестировать?

🔥 Склады Light Industrial
👍 Создание ГАБ в стрит-ритейл (в т.ч. в регионах)
😎Курортная недвижимость в регионах (Сочи, Калининград, курорты Северного Кавказа и другие приятные части России)
❤️ Загородная недвижимость (в том числе лэнд-девелопмент)
⚡ Инвестиционные проекты за рубежами РФ
✍️Дистресс - просто хочется купить нечто дешевое