Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

❓Есть ли на рынке арендаторы помимо супермаркетов, которые привязали свою арендную плату к товарообороту? Все хотят купить помещение с «Пятёрочкой» или «Магнитом», чтобы была привязка к ТО, которая обеспечит защиту рентного потока от инфляции, но вход в этот сегмент начинается в Москве минимум с ₽70 млн. И тут на сцене появляется пекарня!

🥐 Один из крупнейших операторов этого сегмента - сетевая пекарня «Хлебница». Сеть основана в 2014 году в Ижевске, развивается по франшизе - это важно учитывать при анализе арендатора. По итогам 2024 года «Хлебница» входит в двойку лидеров российского рынка пекарен с около 800 точками по стране. Основная концентрация - Санкт-Петербург, Московский регион и Приволжье. Требования к помещениям стандартны для формата: площадь от 50 до 100 м2, мощность 40-50 кВт, витринное остекление, отдельный вход, высокий дневной трафик - желательно у транспортных узлов.

🔗 Напомню, что привязка к ТО - это встроенный механизм защиты арендного потока от инфляции. Когда растут цены (а у нас они растут очень часто), номинальная выручка арендатора увеличивается даже при неизменном числе проданных позиций - и арендная плата растёт вместе с ней, без пересмотра договора и переговоров. Минимальный платёж при этом гарантирует, что инвестор не получит меньше оговоренного - даже в слабый месяц.

🔍 Что можно купить с пекарнями на рынке ГАБ? На Ленинградском проспекте, 33к3 (2 минуты от метро «Динамо») в продаже - помещение 72,9 м2 с арендатором «Хлебница». Первая линия, отдельный вход с фасада, потолки 3,4 м, мощность 50 кВт. МАП 1 050 000 ₽, договор на 5 лет, индексация 7%. Локацию дополнительно подкрепляют стадион «Динамо», ЖК «Царская площадь» и БЦ «Монарх» - три независимых источника трафика. Всё это хорошо. Но главное - структура арендной ставки: 15% от товарооборота, но не менее 1 050 000 ₽ в месяц. Цена объекта - 150 млн ₽.

💡 Привязка к ТО - это действительно важно. Но в конечном счёте инвестор покупает не договор с пекарней, а помещение. Форматная площадь на первой линии Ленинградского проспекта в двух минутах от метро с мощностью 50 кВт - это объект, который должен найти своего арендатора при любом сценарии.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

⚡️Что изменилось для посуточного бизнеса с 1 марта 2026

Как вы знаете, с 1 марта изменились правила работы гостиниц, и посуточный бизнес – не исключение: мы тоже принимаем гостей, оформляем правила проживания, пишем тексты на сайте и запускаем рекламу.

Чтобы разобраться раз и навсегда в изменениях, и где могут быть риски – рекомендую совместный юридический гайд Bnovo и «Юрист Отель».

Из важного:

🔹 изменения в правилах бронирования и отмены
🔹 требования к договорам и информации
🔹 нюансы заселения и бесплатного сервиса
🔹 реклама и история с англицизмами, которая многих удивила

В конце есть итоговый чек-лист, чтобы быстро проверить свой объект.

📍 Если вы занимаетесь апартаментами и посуточной арендой – это надо сделать минимум 1 раз, новые требования уже вступили в силу.

Когда знаешь, что все сделал правильно – работается легче

📌Скачать гайд бесплатно

🏢 NF Group насчитали в продаже на центральных торговых коридорах Москвы около 60 помещений по итогам I квартала 2026 года. Средняя цена добралась до ₽1,45 млн/м2 (для лотов 100-300 м2), а в некоторых локациях спокойно переваливает за ₽3 млн/м2.

📍 Абсолютный чемпион - Столешников пер. со средней ценой ₽3,62 млн/м2. Дальше идут Кузнецкий Мост (₽2,57 млн/м2), Пятницкая (₽2,09 млн/м2), Петровка (₽2,08 млн/м2) и Арбат (₽1,92 млн/м2). Самые «бюджетные» ценники - Садовое кольцо (₽780 тыс./м2), Тверская (₽1,23 млн/м2) и Мясницкая (₽1,27 млн/м2), но это объясняется их протяженностью и объемом предложения.

📐 Чем меньше помещение - тем дороже метр (ну это не открытие!). Лоты до 100 м2 продаются в среднем по ₽2,61 млн/м2, а объекты от 1 тыс. м2 - всего по ₽590 тыс./м2.

⚓️ Какая грязная окупаемость? Средний срок окупаемости для ГАБов на центральных торговых улицах первопрестольной дорос до 13-15 лет, ставки капитализации (CapRate) достигли 6-8%. Пять лет назад было 7-9%. Причина банальная: цены растут, а арендные ставки топчутся на месте, ну только если  за счет индексации.

🤔 Что это всё значит для частного инвестора? Центральные коридоры Москвы - это для сохранения денег и для статуса, для тех людей, у кого деньги и так есть, а девать их особо некуда. Добро пожаловать за покупками!

💬 Дубль в MAX (на всякий)

❌ Ипотека? Нет, спасибо! Застройщики изобретают новые рассрочки...

📊 Огромное количество негатива по отношению к рассрочкам выплёскивается в ноосферу. «Рассрочка вредна не только покупателям, но и застройщикам», рассрочка то, рассрочка сё. Закошмарили её уже так, что забылось, зачем она вообще нужна.

💰А нужна она в том числе чтобы решить простые вопросы: например, продать имеющееся жилье и переложиться в новое. Не секрет, что продажа вторички сейчас может занимать значительное время. Отдельные сложные сделки могут длится до года! Для таких случаев застройщики предлагают нормальные и неопасные рассрочки.

⛳️Ну вот например, «Гранель» запустила программу рассрочки с 20% первоначальным взносом на срок до 1 года. При этом ежемесячные платежи составят всего 1% от стоимости договора долевого участия. Рассрочка короткая и явно рассчитана на тех, кто уже имея накопления хочет в спокойном режиме доложить недостающую часть в течение года. Правда пока это применяется только на «ограниченный пул квартир в ЖК «Мневники от Гранель», но я думаю, программу расширят и на другие продукты жизнедеятельности компании.

⏳И да, конечно, застройщики такими рассрочками предоставляют покупателям и инвесторам время «пересидеть» период всё ещё высоких ставок, рассчитывая на их снижение в недалеком будущем.

🛐 Кстати, вы вообще ещё верите в снижение 🗝 ставочки?

🔥 Да
👍 Нет

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🤔 Как увидеть вклад рекламы застройщика в брокерские сделки

У многих девелоперов при работе с брокерским каналом возникает вопрос: «зачем платить за собственную рекламу, если большинство целевых обращений и броней приносят агенты?»

Команда Plus Development проверила эту гипотезу с помощью Smartis. Коллеги выяснили, что 20% брокерских броней сформировались благодаря касаниям клиента с рекламой застройщика.

Дальше разложили этот вклад по инструментам и увидели, какие источники приносят целевые обращения и брони в агентском канале. Что оказалось среди этих каналов и как благодаря post-view удалось отследить роль классифайдов в работе самих брокеров — читайте в новом кейсе.

👉️ Читать кейс

А может быть место проклято?

🏚 В июне 2021 года в Серфсайде (пригород Майами, Флорида) среди ночи обрушился жилой комплекс Champlain Towers South - 12-этажный дом 1981 года постройки. Погибли 98 человек. Расследование причин длится до сих пор - федеральный отчет обещают выпустить только в этом году. Руины Champlain Towers расчистили, а участок выставили на торги по решению суда.

🏗 В 2022 году известный дубайский девелопер Damac Properties купил этот участок за $120 млн, став единственным участником аукциона. Damac развивает проекты в ОАЭ, Саудовской Аравии, а также Великобритании. Серфсайд - первый девелоперский проект компании на территории США.

🏙 После покупки участка Damac Properties приступила к девелопменту и вскоре представила The Delmore - 12-этажный дом на 37 полностью отделанных и меблированных юнитов площадью 650-930 м2, спроектированный Zaha Hadid Architects. Из инфраструктуры - батлеры, ресторан с мишленовским шефом и бассейн, подвешенный на 38 м. над землей. Сдача намечена на 2029 год.

💸 Продажи открылись в январе 2025-го. Всего за каких-то $15 млн. можно купить самый скромный юнит, средний чек - $35-40 млн., пентхаусы оценили в +$150 млн. Со старта продаж и до сего дня - ни одной сделки. Намечалась одна на $200+ млн, но от нее отказались в Damac - юристы не смогли идентифицировать источник средств покупателя.

🔍 Примечательно, что печальная история места - по оценке самого девелопера - стала причиной отказа менее чем у 10% потенциальных клиентов. Главная проблема другая: никто не хочет быть первым покупателем. На рынке Дубая Damac привык продавать сотни лотов за один день - старты продаж на стадионе, очереди, ажиотаж, переподписка. Американский ультралюкс работает иначе: тихие переговоры, долгий due diligence девелопера покупателями и т.д. Damac в США - новичок без трек-рекорда.

📊 Теперь компания перезапускает продажи: продлевает РНС, развивает брокерский канал, внедряет сквозную аналитику, улучшает презентационные материалы... Даже наняли нового PR-директора, чтобы знакомить американцев с Damac.

🏁 Новый старт продаж намечен на конец 2025 года. В проект уже вложено $200 млн, планируется вбухать еще $500 млн. Рынок Майами при этом достаточно бодрый - в 2024 году в Майами закрылось 364 сделки с жильем дороже $10 млн.

А вы бы купили недвижимость в месте с такой историей?

👍 Да
👀 Нет

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Много денег: «Эталон» раскрыл финансовую отчетность

🏗Девелопер отчитался по итогам 2025 года и похвастался рекордной выручкой: почти ₽154 млрд, рост +17% год к году. Выручка по направлению девелопмента жилья выросла на 13% до ₽128 млрд.

🔗Откуда дровишки? А всё дело в том, что за прошлый год компания ввела в три раза больше жилья, чем в прошлом (493 тыс. м2), счета-эскроу открылись и полилась приятная струйка кэша на р/с «Эталона». Плюс рост средней стоимости продаж на 19%.

💵Средства на эскроу-счетах достигли ₽104,2 млрд рублей, а покрытие проектного долга по эскроу - 78% (при среднерыночной метрике 70%). Средняя ставка обслуживания обязательств по проектам - 7,65%. Ну и ложечка дёгтя - обслуживание обязательств компании по кредитам съела значительную часть чистой прибыли компании. Это связано с эффектом высокой ключевой ставки, установленной ЦБ РФ.

🏛В 2025 году «Эталон» увлекся премиум-сегментом в столичных регионах (МСК, СПБ) и набил подобными проектами свой портфель. При этом согласования, наконец, ускорились, и за прошлый год застройщик получил РНС на 1,3 млн м2 в проектах бизнес- и премиум-класс.

🏢Помимо всего «Эталон» имеет утвержденный 1 млн м2 в будущих проектах, которые, конечно дадут финансовую отдачу в среднесрочной перспективе. Параллельно продолжается ввод текущих проектов. Например, от «Шагала» к 2030 году ждут дополнительные ₽400 млрд.

💬 Дубль в MAX (на всякий)