Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🎥 Почему 12 лет окупаемости могут быть выгоднее, чем 8?

Большинство инвесторов при выборе объекта коммерческой недвижимости ищут минимальную окупаемость. Логика кажется простой: чем быстрее вернутся вложенные деньги, тем лучше.
Но на практике именно такие объекты часто оказываются самыми рискованными.

💜 В новом видео Никита Корниенко разбирает:
• Почему нельзя оценивать объект только по сроку окупаемости
• Как завышенная арендная ставка может испортить инвестицию
• Почему качественный объект с окупаемостью 12 лет иногда приносит больше прибыли, чем объект с окупаемостью 8 лет
• На какие показатели стоит смотреть помимо доходности и окупаемости

Рекомендуем посмотреть видео до конца.

📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK Видео

🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики!

ГАБ с ЗОЖем

🥬 Магазины фермерских и натуральных продуктов - главный бенефициар тренда на здоровое питание. По данным ВЦИОМ, принципов ЗОЖ так или иначе придерживаются около 88% россиян, и значительная их часть готова доплачивать за то, что считает более полезным. По экспертным оценкам, спрос на фермерскую продукцию в ближайшие годы может расти на 15–20% в год, а число крестьянских хозяйств растет примерно на 10% в год с 2024 года.

💰 Что насчет ГАБов с фермерскими продуктами? Для собственника коммерческой недвижимости такой арендатор интересен прежде всего малым форматом. Магазину «у дома» достаточно компактной площади (от 10–20 м2), он не требует сложной инженерии и эл.мощностей, как общепит, и органично взаимодействует с супермаркетами, аптеками и другими базовыми операторами стрит-ритейла. Высокая наценка на свежую и нишевую продукцию позволяет платить повышенную ставку аренды даже на небольших метражах.

🌐 Да, магазины фермерских товаров активно развивают доставку, но магазины у дома играют на другом поле - личном доверии жителей к конкретной точке и импульсном спросе. Это делает офлайн-формат более устойчивым.

📍 Требования операторов к помещениям:
🔸 первая линия в плотно населённом районе
🔸 интенсивный пешеходный трафик, близость к метро или жилым массивам
🔸 отдельный вход и витринное остекление
🔸 возможность размещения вывески
🔸 компактная площадь (10–20 м2)

⚖️ Ключевая особенность сегмента - арендатором, как правило, выступает локальный несетевой оператор, а не федеральная сеть с прозрачной отчётностью. Это объективно повышает риск: финансовая устойчивость отдельного магазина менее предсказуема. Поэтому во главу угла выходит не столько сам арендатор, сколько качество локации - насколько быстро при его уходе помещение займёт новый продуктовый оператор.

🔍 Показательный пример - ГАБ 16,6 м2 на ул. Дмитрия Ульянова, 10/1к1 (ЮЗАО, 5 минут пешком от метро «Академическая») за 16,38 млн ₽ с арендатором магазином «Фермерские продукты». Арендный платёж составляет 130 000 ₽/месяц (1,56 млн ₽ в год). Объект на первом этаже жилого дома, с отдельной входной группой с фасада, свободной планировкой, высокими потолками 4,8 м. Это уже сложившееся торговое окружение: по соседству пункт OZON, цветы, пекарня, точки стрит-фуда, что формирует устойчивый трафик.

💡 Итог: фермерские магазины «у дома» - растущий, но специфический сегмент. Их сила в устойчивом потребительском тренде, слабость - в несетевом, локальном характере большинства арендаторов. Для инвестора это значит, что при покупке такого ГАБ ставку стоит делать на качество локации и ликвидность помещения: компактная площадь на первой линии у метро в жилом районе востребована широким кругом арендаторов.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👐 Очень часто можно услышать о некой «проблеме перенасыщения рынка офисов в Москве». Но настоящая проблема в том, что единого офисного рынка в городе больше нет.

Фактически есть три рынка офисов, и у каждого свой путь:
🔹 Сложившиеся кластеры
🔹 Развивающиеся кластеры
🔹 «Сюрприз-локации»

🧐 Вышла моя новая колонка в Forbes - советую прочитать всем паникёрам (и оптимистам).

💻 Как при помощи post-view увидеть 35-кратное снижение стоимости сделки с медийки на Циане

Команда застройщика из Ikon Development проверила эффективность медийной рекламы на Циане при помощи post-view от Smartis и увидела, что такая реклама генерировала до 6,4% всех сделок.

Как на основе новых данных коллеги улучшили показатели и какие выводы сделали - читайте подробнее в кейсе.

🤔 Как при помощи post-view увидеть 35-кратное снижение стоимости сделки с медийки на Циане

Команда застройщика из Ikon Development проверила эффективность медийной рекламы на Циане при помощи post-view от Smartis и увидела, что такая реклама генерировала до 6,4% всех сделок.

Как на основе новых данных коллеги улучшили показатели и какие выводы сделали — читайте подробнее в кейсе.

Подписывайтесь на канал в MAX

Приятное для пайщиков ЗПИФов

📜 Госдума во втором и третьем чтениях приняла закон, который распространяет на пайщиков закрытых фондов (в том числе недвижимости и комбинированных) налоговый вычет по НДФЛ при продаже паёв после более чем трёх лет владения. Раньше эта льгота полагалась только владельцам паёв открытых ПИФов.

📝 Всего одно слово! Депутаты вычеркнули из подпункта 1 пункта 1 статьи 219 Налогового кодекса одно-единственное слово - «открытых». И всё. После этого право на освобождение от НДФЛ при продаже паёв, которыми инвесторы владели дольше трёх лет, получают и держатели паёв ЗПИФ. Предельный размер вычета - ₽3 млн за каждый год владения.

📅 Закон вступает в силу со дня официального опубликования, но его положения распространяются на правоотношения с 1 января 2026 года. То есть задним числом и в пользу инвестора-налогоплательщика - жест по нынешним временам почти экзотический.

💡 Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Трёхлетний горизонт владения паем ЗПИФ теперь даёт ощутимый бонус на выходе, что меняет расчет итоговой доходности для долгосрочных инвесторов.

⚡️Кризис: что это?

📖 Вообще-то «кризис» - греческий термин из медицины, момент болезни, когда больной либо идёт на поправку, либо умирает. То есть вопреки стереотипам, это не «плохие времена», а точка перелома. Развилка, на которой решается судьба всего организма.

⚙️ Если перенести эту логику на бизнес, то кризис - это не спад продаж и не взлёт дебиторки, а момент, когда прежняя бизнес-модель полностью перестаёт работать. В этот момент происходит озарение - предприниматель придумывает или применяет нечто, что с одной стороны меняет, а с другой спасает бизнес.

🦴В бизнесе ломается обычно то, что было напряжено. Кризис - это плата за напряжённую позу, то есть слишком много долгов, слишком узкая ниша, слишком дорогой маркетинг и т.д.

💊 Я как-то писал пост «Куда уходят деньги предпринимателя» о важности выведения части денег из бизнеса во что-то скучное, типа коммерческой недвижимости. Так вот в какой-нибудь сетевой аптеке в спальном районе, приносящей 8-9%, рисков намного меньше, чем в бизнесе. При определенных условиях точка перелома (кризис) в этом активе вообще не наступает никогда.

🔍 Недавно я где-то увидел фразу: «бизнес - это всегда кризис». Да, это бесконечная череда переломов, изменений, стрессов. Поэтому дальновидные и опытные предприниматели деньги из бизнеса выводят во что-то защитное, например в коммерческую недвижимость с относительно низкой доходностью и большим запасом прочности.

❓Как выбирать доходную коммерческую недвижимость, которой не страшны кризисы? Ответ - на образовательной программе «Коммерческая недвижимость». Старт 30 июня (во вторник), в группе осталось всего 3 места (из 10).

👉 Ваша лучшая инвестиция: gab.atsogoev.com