Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

💱 Фиксирую тренд: на рынке ГАБ появляется всё больше предложений с арендаторами - операционными кассами расчетных небанковских кредитных организаций (РНКО). Один из таких арендаторов - активно сажающая доп.офисы в самых проходных местах РНКО «Альтернатива». Разберёмся, что это за игрок.

🏦 «Альтернатива» работает на рынке с января 2005 года, то есть уже более 20 лет. Деятельность поднадзорна ЦБ РФ, но спектр операций у РНКО уже: купля-продажа наличной иностранной валюты, переводы без открытия счёта, операции с монетами из драг. металлов, индивидуальные банковские сейфы, расчётно-кассовое обслуживание юридических лиц. Кредиты такие организации не выдают, вклады не привлекают - бизнес-модель построена на комиссионных доходах и валютообменных операциях.

📈 В настоящее время спрос на наличный валютообмен в офисах банков и РНКО заметно вырос. А конкретно РНКО в силу некоторых особенностей бизнеса, делающих их менее зарегулированными по сравнению вс банками, стали одним из основных каналов работы с наличной валютой для физлиц. По российскому законодательству легально купить или продать наличную иностранную валюту физическое лицо может только в банке или РНКО с лицензией ЦБ. Это делает рынок жёстко регулируемым и ограничивает круг игроков.

📍 Сеть «Альтернативы» в Москве насчитывает порядка 13 офисов, подавляющее большинство точек сосредоточено в ЦАО и ЗАО: Арбат, Смоленский бульвар, Патриаршие, Тверская, Курская, Таганская, Кутузовский проспект, Пресня, Рижская. То есть сеть выбирает локации с высоким и качественным трафиком - центр города, пересадочные узлы, деловые кластеры. Это логично для бизнес-модели, завязанной на импульсном и целевом спросе на обмен валюты.

⚖️ Требования оперкасс как арендаторов:
🔸 Компактные помещения (15-30 м2),
🔸 Жёсткие требования к локации - первая линия, трафик, близость к метро
🔸 Фиксированная арендная ставка без привязки к обороту
🔸 Индексация арендной платы (обычно по ИПЦ)

⛳️ В качестве примера объекта с таким арендатором - помещение 21 м2 на ул. Красная Пресня, 12 (ЦАО, метро «Краснопресненская»). Первая линия, отдельный вход с фасада, потолки 4,3 м, витринное остекление, центральные коммуникации. Договор аренды заключён на 3 года с индексацией по ИПЦ, МАП 270 000 ₽/месяц (ГАП 3,24 млн ₽/год). Стоимость - 40 млн ₽.

💡 Итог: оперкассы сетевых РНКО - относительно новый тип арендатора на рынке ГАБ. Но конъюнктура финансового рынка меняется, и ставка инвестора при приобретении подобных объектов должна быть прежде всего на качество помещении и локации, а уже во вторую очередь - на конкретного арендатора.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🏢 NF GROUP — «Консультант года». Шестой год подряд мои друзья и коллеги получают премию CRE Awards. Поздравляю!

💸 Пока там ЦБ снижал ключевую ставку до 14.5%, аналитический центр STONE опубликовал итоги I квартала 2026 года по рынку купли-продажи офисов класса А в пределах МКАД. Объем продаж за квартал - 66 тыс.м2, ровно в два раза больше, чем год назад (33 тыс.м2).

🎯 В 2025 году на рынок вышли новые проекты, и сейчас мы видим результат расширенной экспозиции. Количество проектов в открытой продаже подскочило с 34 до 62 за год.

🔍 По данным STONE сделки в I квартале 2026 года зафиксированы в 38 проектах. Доля проектов с подтверждёнными продажами сократилась с 88% до 61%. А 60% всех реализованных площадей пришлись на трёх девелоперов: STONE, MR и Forma.

Еще данные:
🔸 Средневзвешенная цена сделки по Москве - 513 тыс.₽/м2 (+8% год к году)
🔸 В зоне Садовое-ТТК цены офисов выросли на 29% - с 481 тыс. до 618 тыс.₽/м2
🔸 На ТТК-МКАД пришлось 79% сделок, на СК-ТТК - 18% при самых высоких ценах
🔸 Средняя площадь блока выросла на 25% г/г - до 197 м2

📝 78% площадей продается по ДКПБН - договору купли-продажи будущей недвижимости. Распроданность офисов класса А, ожидаемых к вводу в этом и следующем году, в среднем по Москве составляет 72% (в проектах STONE – 87%). Общая же распроданность проектов с перспективой ввода в 2028-2030 г.г. составляет 24%, среди проектов STONE этот показатель уже почти достиг 60%.

📍Конкуренция между проектами усиливается. Но только в половине проектов замечены продажи. Спрос продолжает концентрироваться в проектах с продуманной концепцией и развитой инфраструктурой.

🏗 Самолет опубликовал МСФО за 2025 год: и там ровно то, что я предполагал - первый в истории компании чистый убыток.

📈Начало было хорошее. Выручка выросла до 366,8 млрд руб. (+8,2% г/г), валовая прибыль на +18,8% до 131 млрд. Операционная прибыль прибавила +22,5% достигнув 99,6 млрд руб. На этом месте хочется сказать «отличный был год», но дальше начинается...

💸 Огромные долги SMLT тянут компанию вниз. Финансовые расходы взлетели до 106,1 млрд руб. (+32,7% г/г) и впервые в истории группы превысили операционную прибыль. В результате - убыток до налогообложения 0,4 млрд руб. и чистый убыток 2,3 млрд руб.

💳 Общий долг вырос до 749 млрд руб. (+17% за год). Проектное финансирование разогналось до 629 млрд (+26%), а вот корпоративный долг компания, наоборот, сократила со 141 до 120 млрд. Правда засада в том, что больше половины корп.долга - облигации и ЦФА, размещенные по высоким ставкам...

🏦Отношение скорректированного чистого долга к EBITDA поднялось до 2,98 против 2,67 годом ранее.  Деньги на эскроу выросли до 368 млрд руб. (+13,5%) - продажи в 2025 году шли (но в 2026 просто обвалились).

🔻Итого: убыток SMLT - факт. Что дальше? Подушки кэша у компании почти не осталось - на балансе всего 7,7 млрд руб. Менеджменту компании нужно срочно поднимать продажи из той бездны, в которую они упали. Иначе к концу года SMLT может ожидать весьма драматичный финал...

💸 Застройщик Sminex стартовал с новым проектом «Палашёвский 11» (Москва, Б. Палашёвский пер., вл. 11-15). Средняя цена 1 м2 составляет там, внимание, ₽4,3 млн. Очевидно, цены рассчитаны на самых богатых граждан РФ. Но меня кое-что смутило в этом проекте.

🛒 В доме нет коммерческих помещений на первом этаже - и это преподносится как преимущество. Предположим, Татьяна Ким смотрит квартирку за ₽305 млн (самый скромный лот - 71 м2). Мы же знаем, что одежду и обувь она покупает у себя на WB. И куда ей идти за заказом? Ближайший ПВЗ аж в 400 метрах от дома. А ведь мог бы располагаться прямо на первом этаже. Неудобно.

🛏 По планировкам: студий нет, однушек нет, двушек, подозреваю, тоже почти нет. Квартиры от 71 до 366 м2. А куда же Владимиру Потанину селить всех своих многочисленных мажордомов, постельничих и виночерпиев? В «Доме Левенсона» что ли прикупать им коморки? Неудобно.

🔇 Новая технология Perfect Silence - шумоизоляция, снижающая звуки от соседей в 2,6 раза. Но это всё равно не решение! Если поэт-песенник Михаил Гуцериев решит в 22-00 пригласить домой порепетировать певца Лепса, то всё равно будет слышно, и как минимум до 23-00 придётся на этом концерте невольно присутствовать. Неудобно.

🌿 Из необычных фишек: оранжерея с «вечноцветущей экосистемой» в моллированном стекле. Звучит красиво. Но что там будет расти? Свои огурчики или помидорчики предполагаются? Скорее всего нет - Sminex высадит там что-то красивое, но несъедобное. Неудобно.

🔻Итого. Я лично не очень понимаю, на каких покупателей рассчитывает застройщик. Для №2, №23 и, вероятно, для №25 списка российского Forbes дом не очень подходит. А цены атас, конечно.

Кому выгодна низкая ключевая ставка?

🗓 Скоро очередное заседание ЦБ РФ. Будут понижать, держать, а может и повышать ставку. Большинство участников рынка недвижимости видит в снижении ставки благо: снизят - и деньги потекут с депозитов в недвижимость. Я об этом писал много раз: если и потекут, то относительно мало и не сразу.

💰 А вот что интересно. Очень большой части людей, имеющих деньги, в том числе инвесторам, снижение ставки вообще не нужно. Им и так хорошо. Инфляция ~10%, депозиты и другие финансовые инструменты дают >13-14%. Эти 3-4% реальной доходности вполне ОК (с учетом минимальных рисков).

🗺️ Есть на свете страна, где относительно низкая инфляция и высокая ключевая ставка сосуществуют целых 25 лет. И 25 лет огромное количество инвесторов зарабатывает на разнице между инфляцией и ключом. Это Бразилия. Сейчас там ключ (Selic) 14,75% (был снижен с 15% в марте 2026) при инфляции 3,8%.

📜 История такая: после гиперинфляции 1980-х общество потребовало от местного ЦБ - «больше никогда». И ЦБ Бразилии стал держать ставку высокой всегда, при любой, даже незначительной угрозе инфляции. Двузначным ключ остаётся там с конца 1990-х (исключением стал период пандемии, как и во всем мире) - и это не временная антикризисная мера, а норма уже четверть века.

Как это сказалось на экономике:
🔸 Экономика росла медленно, периоды стагнации сменялись слабым восстановлением
🔸 Многие публичные компании реального сектор годами занимали, чтобы платить проценты по старым долгам.
🔸 Госдолг (внутренний и внешний) раздувается
🔸 Сформировался мощный класс рантье: банки, держатели гособлигаций, частные инвесторы.

🤗 За высокую ставку - коалиция состоятельных и влиятельных интересантов. За снижение - поредевшие остатки частного бизнеса, у которых политического веса намного меньше.

🇷🇺 А теперь возвращаемся в Россию. Наши олигархи-банкиры (Костин, Греф и далее по списку) на самом деле не заинтересованы в снижении ключа - посмотрите на их доходы в последние «сложные» годы. ЦБ «по бразильский системе» боится разгона инфляции и действует очень медленно и осторожно. Сотни тысяч, если не миллионы вкладчиков держат триллионы на депозитах. Всех их статус-кво вполне устраивает.

🏭 И только реальный бизнес не может нормально развиваться, да ещё и оплачивает повышенные налоги.

🤔 Я не уверен, что с учётом такой расстановки сил ситуация в России не скопирует бразильскую лет этак на 5-10. Новая нормальность в виде 12-16% при инфляции 8-12% на годы вперёд - сценарий вполне себе рабочий.