Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🥐 Пекарни остаются одним из самых активных форматов в стрит-ритейле. По итогам 2025 года число пекарен в сегменте общепита выросло на 3%, до 6500 точек, при том что весь рынок общепита прибавил лишь 2,6%. Оборот рынка пекарен вырос на 10%, до 124 млрд ₽. На стрит-ритейл это влияет напрямую: общепит и кофе дали 30-35% всех новых открытий 2025 года, прежде всего в формате небольших кафе и пекарен.

🍞 «Маковка» - федеральная сеть кафе-пекарен полного цикла. Компания ведёт историю с 2013-2014 годов, франчайзинговое направление запущено в 2016-2017 годах. Сегодня в сети около 100 пекарен, присутствие заявлено в России, Казахстане и Беларуси. Формат - мультикухня: хлеб, выпечка (хачапури, самса, чебуреки), сладости и кофе.

💰 Экономика формата понятна и устойчива: наценка на продукции от 100 до 400%, средний оборот точки - от 1 млн ₽ в месяц, окупаемость вложений франчайзи - 12-14 месяцев. Пекарня работает на ежедневном спросе, а не на импульсном: за хлебом и выпечкой ходят каждый день, вне зависимости от экономического цикла. Это принципиально отличает формат от ресторанной части общепита.

📍 Требования «Маковки» к помещениям зависят от формата. Мини-пекарня - от 25 м2 и от 15 кВт. Кафе-пекарня полного цикла - от 60 до 120 м2, от 25 кВт. В обоих случаях нужна мокрая точка, первая линия и интенсивный пешеходный трафик.

⚖️ Что важно понимать инвестору: «Маковка» развивается преимущественно через франшизу, поэтому стороной по договору аренды обычно выступает не управляющая компания, а конкретный партнёр сети,ИП или Небольшое ООО. Это стандартная ситуация для франчайзинговых форматов.

🔍 Конкретный пример - помещение 109,3 м2 на ул. Тушинская, 24 с.15 в 1 минуте пешком от метро «Тушинская». Отдельно стоящее здание, первый этаж, входная группа с фасада, свободная планировка, потолки 6,2 м. МАП составляет 826 875 ₽ в месяц - 9,92 млн ₽ годового арендного потока. Цена - 99 225 000 ₽. Локация формирует трафик сразу с нескольких источников: выход из метро, транспортно-пересадочный узел и жилая застройка вокруг, включая ЖК CITYZEN.

💡 Итог: пекарня у выхода из метро - это арендатор ежедневного спроса на потоке, а не концепция, зависящая от моды. Ключевую ценность здесь создаёт локация: помещение на первой линии в минуте от станции с готовыми мощностями и вентиляцией под общепит одинаково востребовано и другими пекарнями, и кофейнями, и стрит-фудом, и продуктовым форматом. Именно это, а не имя конкретного оператора, защищает арендный поток на длинной дистанции.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

❓ Есть земельный участок / имущественный комплекс в интересном месте. Что на нём строить - жильё, офисы, склад, гостиницу, МФК? Профессиональный ответ на этот вопрос называется определением лучшего и наиболее эффективного использования (оно же анализ best use). Ошибка в ответе стоит дорого.

🤖 А что если задать этот вопрос искусственному интеллекту? ИИшечка уже пишет тексты, рисует картинки, и даже программирует - неужели он не изучит участок и не расскажет, что там нужно строить?

📚 Правила землепользования и застройки, охранные и санитарные зоны, нормативы и стандарты - это горы макулатуры, которую непогружённый человек будет разбирать неделями, а машина сделает это за полчаса и возможно, почти не ошибётся. То же самое с конкурентным окружением и рыночными данными: раньше аналитик целый день мог собирать цены и темпы продаж, теперь благодаря специализированным программным продуктам на это уходит пара часов. То есть подготовить базу для ИИшного анализа можно.

⚠️ Теперь про очевидные проблемы:

🔹 Можно собрать всю нормативную базу по согласованиям и стройке, но главные данные нигде не записаны. Как на самом деле относятся власти к застройке этой территории, есть ли ресурсы у снабжающих организаций, что ещё влияет на реализуемость проекта - всё это нужно оцифровать и загрузить в ИИ. А если не загрузить, то ответ будет явно неточным.

🔹 Машина не умеет говорить «я не знаю». Она скорее подставит правдоподобную цифру или галлюцинацию, выловить это будет сложно, если не невозможно.

🔹 ИИ тянет всех к одному ответу. Если завтра все девелоперы города загрузят свои участки в одну и ту же модель с одними и теми же данными, то через три года рынок получит один и тот же продукт, который перестанет быть наилучшим просто потому, что он один и тот же у всех.

🔹 ИИ плохо считает многофакторные финансовые модели, во всяком случае пока.

🔹 Правильный ответ зависит от «забалансовых» факторов. Стоимость финансирования, горизонт инвестирования, согласовательные возможности и т.д.

🔹 Ответственность. У ИИшки нет ни имени, ни репутации. Нейросетям всецело доверяют только чудаки, а тут между прочим миллиардный вопрос.

🚩 Итого: во всяком случае пока, ИИшка может только помочь с анализом массивов данных, но уже на этапе финансового моделирования проваливается. Так что хорошие новости: без homo sapiens в этом деле никуда.

🎯 К чему это я? Если вы хотите погрузиться в тему анализа лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости, то 31 августа 2026 года (понедельник) стартует второй и последний в этом году поток образовательной программы «Анализ Best Use 2.0».

🔥 Осталось всего 7 мест в мини-группе из 10 человек. Регистрация и подробности: bu.atsogoev.com

⚡ У крупнейшего застройщика страны огромный долг и куча непрофильных дочек: гостиницы, супермаркеты, гольф-клубы и даже fashion-направление.

✂️ Чтобы спасти ситуацию нужно срочно избавляться от неприносящих прибыль проектов, поэтому контролирующий акционер компании-застройщика приглашает бывшего сотрудника, специалиста по слияниям и поглощениям, чтобы быстро и резко снизить долг.

💵 Проблема в том, что компания должна деньги крупному инвестиционному фонду - если биржевые котировки акций застройщика снизятся ниже порогового значения, акции компании перейдут фонду. Поэтому действовать нужно осторожно.

🇰🇷 Корейцы сняли любопытный сериал на 12 серий - «Искусство ведения переговоров». Конечно же это очень адаптированная история, местами вызывающая недоумение, но в целом - рекомендую к просмотру.

📱 Относительно недавно менял физическую sim-карту МТС на e-sim! Я, между прочим, клиент МТС с 1998 года. Захожу в салон связи с тремя буквами в красном квадрате - а там народу битком, чего я, честно говоря, не ожидал.

💡 А потом я вспомнил, что уже это видел в декабре. Напомню: в России приняли новые правила оформления SIM-карт, россиянам теперь можно иметь не больше 20 карт на человека, а иностранцам и вовсе только 10, да ещё нужно заморачиваться биометрией, получением СНИЛС и обязательным личным визитом в салон. Из-за этого людей в салонах связи и прибавилось. И, похоже, это надолго.

💼 Более того, в Москве опять открываются салоны сотовой связи, которые все последние годы только закрывались. На пике, в 2017-2018 годах, их по России было тысяч 23-25, а к 2024-му осталось около 15 тысяч. Операторы уводили продажи в онлайн и без сожаления резали нерентабельные точки. Но теперь картина развернулась - офлайн снова понадобился.

📍 ГАБов с салонами связи на рынке хватает. С арендатором МТС, например, есть помещение 14,4 м2 на Ленинградском проспекте, 33к3 - прямо у метро «Динамо», первая линия проспекта. МАП 295 000 ₽, цена объекта - 42,5 млн ₽. Отдельный вход с фасада, потолки 3,4 м, центральные коммуникации. Соседи: минимаркет, салон связи «Билайн», пекарня, кофейня.

🔑 Требования у операторов связи к помещениям сейчас такие: компактный метраж (обычно от 15 до 50 м2), первая линия с интенсивным пешеходным трафиком - у метро, транспортных узлов, на оживлённых улицах, обязательно отдельный вход с фасада, витринное остекление и место под вывеску. Такое помещение легко переформатируется под любого другого арендатора - от кофейни to go до пункта выдачи, табака или бытовых услуг.

💡 Итого: несмотря на многолетнее сокращение числа салонов связи, новые правила оформления SIM-карт могут стать триггером для роста количества физических точек. Салоны связи федеральных операторов остаются надёжными арендаторами с хорошей финансовой устойчивостью. Ключевой фактор успеха - правильный выбор локации с устойчивым пешеходным потоком.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

💜 Исследовательская компания Infoline опубликовала рейтинг лидеров онлайн-продаж продуктов питания за II квартал 2026 года. Объем рынка e-grocery - ₽470 млрд: +23,9% год к году, но -2,5% к предыдущему кварталу. Доля онлайна в обороте продовольствия выросла с 5,2% до 5,9%.

💜 Топ-10 игроков сегмента выглядит так: X5 Digital - выручка за квартал ₽101,3 млрд, «Самокат» - ₽80,5 млрд, «Магнит» - ₽67,3 млрд, Ozon - ₽62,9 млрд, «ВкусВилл» - ₽60,8 млрд, «Яндекс Лавка» и «Маркет» - ₽56,6 млрд, Wildberries - ₽40 млрд, METRO - ₽23,4 млрд, «Лента» - ₽22,9 млрд, «Ашан» - ₽5,7 млрд.

💜 Квартал к кварталу оборот нарастили только двое из десяти участников исследования: «Самокат» (+3,9%) и «Магнит» (+3,1%). У лидера рынка X5 Digital -1,7%, у Wildberries и вовсе -14,9%.

💜 Показатели «Самоката» стоит прокомментировать отдельно. Сервис входит в экосистему Сбера и может финансировать экспансию за счет акционера, а не за счет операционной эффективности. Показателтно, что прибыль компания не раскрывает, но на рынке есть подозрения о том, что «Самокат» системно убыточен.

💜 Важный показатель - доля доставки в выручке конкретных сетей. Исследование Infoline даёт объемную картину. У X5 доля e-grocery ₽85,7 млрд, или 6,6% консолидированной выручки. По «Ленте» и «Магниту» оценка с помощью данных Infoline приводит к показателям около 5,7% и порядка 6% соответственно.

💜 Онлайн-торговля продуктами питания на базе физических магазинов, это главный ресурс для лидеров сегмента, кроме «Самоката».

💜 Развитие онлайн-доставки - самый частый аргумент против инвестиций в помещения продуктовых сетей.

💜Данные за II квартал показывают, что сегмент растет, но делает это медленно, упираясь в потолок аудитории в крупных городах и продолжает опираться на физическую инфраструктуру сетей, оффлайн-магазины.

💜 Мы в SimpleEstate продолжаем работать в сегменте недвижимости, занятой федеральными продуктовыми сетями: развитие онлайна пока что лишь увеличивает нагрузку на эти помещения, а не выводит их из оборота.

🏡 Кедрица — место, где начинается твоя собственная история.

Когда хочется не просто жильё, а свою территорию — с тишиной, воздухом и деревьями за окном.

📍 Посёлок «Кедрица» — выбор тех, кто смотрит наперёд:
• Участки от 5 соток — ровные, сухие, с молодыми ёлочками 🌲
• Всего 10 минут до Апрелевки и МЦД-4 🚉
• Удобный круглогодичный подъезд
• Электричество и коммуникации уже предусмотрены ⚡️
• 32 км от МКАД — работаешь в Москве, живёшь в тишине

Здесь можно купить участок и строить дом в своём темпе, по своим правилам.
Рассрочка без переплат — чтобы всё было под контролем.

🌷Лето — идеальное время, чтобы выбрать участок.

👉🏼 Выбрать участок

Мы в соц.сетях:
💚 ВК-канал
💚 МАХ-канал
💚 ТГ-канал

Реклама. ООО "АН "ПЗМ". ИНН 9701033709.