Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

☝️Зачем нужна эта сделка? Моя личная версия!

🛩️ Компания в плохом состоянии: долгов на ₽750 млрд, убыток по 2025 году ₽2,3 млрд, а стоит SMLT ₽35 млрд.

⭕ Если вдруг завтра «Самолёт» обанкротится - акции семьи Кенина превратятся в туалетную бумагу, наследники потеряют всё. А вот если они дадут компании этот почти миллиард в долг в виде займа, то при банкротстве они станут не акционерами, а кредиторами. А кредиторам деньги возвращают раньше, чем акционерам. Ну и возможно, эти деньги спасут компанию и отсрочат неизбежное.

🎲 Если «Самолёт» выживет - наследники сохранят основной пакет акций и заработают на них. Если «Самолёт» утонет - у них хотя бы будет шанс вернуть тот миллиард. Возможно, подобные сделки будут еще.

🇨🇳 Откуда такая версия? Похожую схему уже проделывал один из крупнейших застройщиков Китая - Sunac China. Попав в долговой кризис акционер Sunac Сунь Хунбинь продал долю в застройщике и одновременно дал своей компании беспроцентный займ на $450 млн. Спойлер - это не помогло и Sunac China докатился до банкротства.

🤔Вчера жизнь подкинула мне воспоминание! У меня сейчас проходят встречи с инициаторами проектов в сфере недвижимости - и один из инициаторов высказал интерес к базе инвесторов SimpleEstate. Мол, «дайте мы разошлем «вашим» инвесторам наши инвестиционные предложения по флиппингу квартир».

🤨Я, конечно, (как мог) вежливо отказал - это, мягко скажем, был очень странный заход! Позже я обдумывал этот эпизод и вспомнил, что периодически вспыхивают и утихают скандалы с утечкой или кражами баз клиентов банков, риэлторских, сервисных компаний, автосалонов и т.д. А часто их уносят бывшие сотрудники...

🔻Когда-то давно я работал в компании Blackwood и вопрос «слива базы» обсуждался мной где-то 20 лет назад с акционером этой компании Константином Ковалевым (ныне Webster). Он говорил, что база Blackwood ничего не стоит, потому что нельзя продать человеческие отношения. Много позже мы обсуждали эту тему с Георгием Дзагуровым, акционером Penny Lane Realty. Он тоже сказал, что до 10% клиентов компании - друзья и приятели Георгия, а остальное - контакты сотрудников PLR, в которой люди работают много лет.

☑️ И я лично тоже так думаю. «Телефонная книжка» Цогоева... Ну там много есть интересных людей, но писать или звонить им должен я, чтобы у этой базы осталась ценность. И еще вопрос, что это за база такая, что там за люди, какие у них интересы, риск-профиль, капитал… Короче, контакт некоего потенциально подходящего на роль клиента (покупателя | инвестора) человека - это не всё, совсем не всё. Чтобы заработать на контакте нужно поработать, построить доверительные отношения, показать компетенции, стать хоть в чем-то полезным.

☎️ Те, кто меня близко знают, подтвердят, что я часто делюсь контактами, знакомлю людей и не цепляюсь за свою «уникальную базу». Мало просто получить контакт, нужно верно выстроить коммуникацию, чтобы был выхлоп.

💵 А что будут делать люди с купленной или украденной базой? Начнут спам-прозвон или смс-ки / вотсапки разошлют? Получат только обратный эффект - раздражение или игнор.

❌ Никакие "чужие" базы инвесторов не помогут НАЙТИ ДЕНЬГИ. Это системная деятельность по построению долгосрочных отношений и лояльности. Просто нужно научиться правильно её строить.

🏁 Стартуем обучение в понедельник 1 июня, в группе пока 8 свободных мест. Записаться: fin.atsogoev.com

Ровно 7 лет назад написал текст про крах рынка недвижимости в недалёком будущем. Пора уже и тут поделиться.
https://dzen.ru/a/Xh3rdpUV7gCu40t2

Мне переслали комментарий по моему утреннему посту про индексацию:
«Это на растущем рынке можно арендаторам руки выкручивать, а на падающем не то что про индексацию забудешь, но и ставку уронишь чтобы с пустыми метрами не остаться».

☝️Так-то оно так, но... Всё зависит от помещения, ставки и арендатора. Если помещение ликвидное и его можно сдать по ставке выше, чем после индексации с текущим арендатором, можно жестить и ненадолго оставаться с пустыми метрами. Да, это потери и затраты. Это риск. Но арендатор - это партнёр по бизнесу и если он не тянет, у него проблемы, то лучше избавиться от этой хромой утки, особенно, если помещение и ставка позволяет. В иных случаях в 2026 году лучше пытаться договориться.

🏢 По данным NF Group, в I квартале 2026 года в Москве ввели 3 бизнес-центра общей площадью 116,6 тыс. м2 - STONE Савеловская (68,3 тыс. м2), Лейкс (25,6 тыс. м2) и Деловой Дуэт (22,7 тыс. м2). 81% нового ввода - класс А, 19% - класс B.

📈 Ставки аренды продолжают расти. Класс А - 34 291 ₽/м2/год (+4,5% за квартал, без OPEX и НДС), класс B - 26 320 ₽/м2/год (+6,4%), Прайм - 72 592 ₽/м2/год. Внутри МКАД в классе А просят уже 41 729 ₽/м2/год. Вакантность при этом не растёт: в классе А осталась на уровне 8,4%, в классе B даже снизилась до 4,5%. Общая вакантность 5,8% - близко к историческому минимуму 2007 года (4,5%).

🤷‍♂️ Офисов строят много, а арендовать нечего. Из прогнозируемого ввода 2026 года на спекулятивный рынок аренды попадает лишь 36% нового объёма, остальное либо продано, либо арендовано ещё до ввода. Поэтому ставки и растут - арендаторам выбирать особо не из чего.

💰 С продажами история сложнее. Витрина офисов от застройщиков - 1,3 млн м2 в 94 проектах от 48 девелоперов. За квартал +23%, за год - рост более чем в два раза. Средневзвешенная цена - 495,6 тыс. ₽/м2 с НДС (+2% за квартал, +13,5% за год). Лидер по объёму предложения - STONE (785 тыс. м2 в 17 проектах), за ним MR Group (711 тыс. м2) и Forma (361 тыс. м2).

🔮 Прогноз NF Group на 2026 год: ввод около 1 млн м2, но есть угроза того, что 30-40% от заявленного объёма переедет на 2027 год. Ставки аренды и цены на офисы продолжат расти, но всё-таки более сдержанными темпами, чем в последние 2 года.

🤝 У меня вчера были аж три встречи с инициаторами проектов в сфере недвижимости (кстати, всего за несколько часов 12 из 12 слотов были заняты). Два диалога начинались сразу с вопросов о юридической схеме привлечения средств. Это ничего, что фин.модель не рассчитана и идея проекта не проработана, главное - определиться с юрисдистикой! «У меня, Артём, к вам всего один вопрос…» - слышал я вчера.

Вот только... Чтобы привлечь в проект деньги нужны:
🔸проработанная и обоснованная идея проекта
🔸профессиональная финансовая модель
🔸привлекательные рыночные условия для инвесторов
🔸грамотная юридическая структура
🔸эффективный подход к продажам и маркетингу

📚Только все вместе эти элементы могут привести к успешной реализации проекта и удовлетворению потребностей как инициаторов, так и инвесторов.

🛸Предположим (это мой любимый пример) идея настолько смела, что проект предполагает строительство космической станции на Марсе и продажу кают внарезку.

🚀 Начинать следует с комплексного изучения рынка. То есть с ответов на в том числе такие вопросы:

❓Как там на Марсе с космическими станциями, что из себя представляет рынок марсианских космических станций? Какие есть первичные и вторичные данные по рынку? Вообще что с источниками информации, если они есть, достоверны ли?
❓Кто потенциальная аудитория покупателей кают? Возможно ли её как-то сегментировать? Какова емкость рынка, нужны ли новые каюты на Марсе?
❓Что там с конкуренцией? Это красный рынок или голубой? ПИК уже на Марсе? Какой у конкурентов продукт и как мы будем отличаться (если будем)?
❓И вообще, можно ли физически строить на Марсе? Что там в видом разрешённого использования марсианского участка? ГПЗУ есть, не просрочен? Не занижены/завышены ли расходы/доходы?

📶 И так далее - вопросов ещё больше.

✅ После ответов на все эти вопросы можно начинать считать финансовую модель доходности проекта и инвесторов (часть предпосылок для модели будет получена благодаря исследованиям рынка), а также приступать к созданию тизеров для показа первым инвесторам.

📑По результатам показов тизеров и получения обратной связи будут сформированы привлекательные и актуальные рыночные условия для реального привлечения средств инвесторов (и необходимо, чтобы проект это выдержал).

📚 Только ПОСЛЕ нужно прорабатывать юр. часть! Потом только! Это вообще несрочно. Как вы понимаете, ни фин. модели, ни обоснования идеи проекта, ни ОС от инвесторов у вчерашних инициаторов не было… Вот что хотел донести.

🚀 АНОНС: Найти Деньги 2.0 - мощное обновление.

☝️Делюсь новостью! Моя образовательная программа для инициаторов проектов и инвестиционных посредников на тему привлечения финансирования в проекты «Найти Деньги» получила масштабное обновление и теперь называется «Найти Деньги 2.0».

🚩Что изменилось?
К проверенным временем блокам добавились новые с актуальными темами:

🎤 Презентация проектов инвесторам - питчинг, встречи и ведение переговоров

🛒 Розничные продажи - уникальный блок о продажах и продвижении инвестиционных продуктов розничным инвесторам (пайщики ЗПИФ, клиенты инвестиционных платформ)

🛠️ Практикум - пошаговое руководство по привлечению средств в проект на примере редевелопмента и создания ГАБ

🧩 Блок, посвященный долговому финансированию будет дополнен темой долговых ценных бумаг (облигации и ЦФА).

🆕 Также будут обновлены блоки, касающиеся привлечения средств через ЗПИФы и инвестиционные платформы.

☝️Напомню, что уже есть в программе:
✅ Маркетинговое обоснование проекта и фундаментальный анализ
✅ Финансовые модели для инвесторов (включая водопады акционерного капитала и hurdle rates)
✅ Юридические структуры для привлечения инвестиций (ООО, АО, кооперативв, товарищества)
✅ Инвестиционные платформы
✅ Создание презентационных материалов: тизеры, презентации
✅ Эффективная организация привлечения инвесторов от А до Я

🔥 Ну и конечно, будет формат обучения в небольшой группе (не более 10 чел.) с живыми сессиями вопросов и ответов, где я лично отвечаю на вопросы, помогаю разобраться в материале и разбираю практические кейсы студентов.

🏁 Стартуем 1 июня 2026 г.

💵 Если вы привлекаете деньги инвесторов в свои проекты в недвижимости или планируете это делать - это лучшая возможность получить все необходимые инструменты и знания.

👉 Подробности здесь: fin.atsogoev.com