Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Друзья, приглашаю вас завтра на мой вебинар по инвестициям в недвижимость!

➡️️ Зарегистрироваться

🕐 Завтра, 14 октября в 17:00 я проведу открытый вебинар.

О чем расскажу:
▪️Сравнение инвестиционных инструментов
▪️Как выбрать объект для инвестиций?
▪️Ключевые стратегии инвестирования
▪️Разбор реального кейса инвестиций

➡️ Приходите, будет интересно:
зарегистрироваться

🏰 BBC и Guardian опубликовали расследование о том, как кипрское подразделение Deloitte годами помогало Роману Абрамовичу управлять активами. Кстати, Абрамович известен не только как бывший владелец «Челси», но и как девелопер, в частности Millhouse Capital в Москве и Санкт-Петербурге владеет несколькими крупными бизнес-центрами класса А и В.

📑 Один из эпизодов расследования произошел почти 20 лет назад (в 2005 году), когда Кипр обязал зарегистрированные на острове компании сдавать в публичный реестр свою отчётность по МСФО. На балансе принадлежавшей Абрамовичу кипрской Amiscan Investments к тому моменту числилось активов на $672 млн: поместье в Англии, квартира в Лондоне, вилла Château de la Croë на Лазурном берегу (на фото), вертолёты, частные самолёты и яхты, включая 115-метровую Pelorus.

✅ Если бы была раскрыта информация об активах Amiscan Investments это могло сильно побеспокоить их владельца.

✍️ Но закон есть закон и люди из Deloitte уже взялась аудировать отчётность Amiscan и даже подготовили черновик заключения, в котором отразили и виллу, и самолёты, и яхты. Но в окружении Абрамовича решили, что всё-таки раскрывать это ни к чему.

📍По утверждению журналистов задним числом (датой 2003 года), оформили договор о передаче активов другой компании с Британских Виргинских островов, где никакую отчётность публиковать вообще не нужно.

💿 После этого (по данным расследования) Deloitte убрала активы из отчётности Amiscan, подписала её как достоверную, и в реестр ушёл документ, в котором ничто не могло привлечь интерес кого бы то ни было.

🔦 Суть обвинений Deloitte состоит в том, что аудитор знал о передаче активов задним числом и всё равно поставил свою подпись на отчетности.

⚖️ Абрамович через юристов отрицает причастность к неправомерному оформлению документов и сокрытию активов и указывает, что его компании полагались на советы Deloitte. Deloitte Cyprus заявила, что действовала в соответствии с законом, а комментировать детали давно минувших дней не может, поскольку архива документов более чем 20-летней давности не держит. Никаких судебных решений по этим эпизодам нет.

Мой вывод из этой истории: для реально богатых людей конфиденциальность бывает экстремально важна. Это одна из главных услуг, за которую они готовы платить лучшим и самым дорогим консультантам мира.

Что инвестор может выиграть от изменения ТЭПов?

🏗 Если характеристики проекта улучшают, а в цене это ещё не учли, возникает интересный момент для покупки. Можно зафиксировать стоимость сейчас, пока планируемые изменения проекта ещё впереди.

🏢 Такая история складывается в Марьиной Роще, где STENOY строит бизнес-центр класса А EDEL. Девелопер готовит обновление ТЭПов, а продажи пока идут по действующим ценам. Для инвестора это повод присмотреться к проекту до пересмотра прайса.

Планируют увеличить площадь, усложнить архитектуру, обновить благоустройство, расширить выбор офисных планировок и переработать общественные пространства, включая главное лобби.

В текущей версии EDEL — 11 этажей, около 15 тыс. м², подземный паркинг и офисы с террасами. Заявленный срок сдачи — IV квартал 2027 года.

💰 На стройке обычно рассчитывают на рост стоимости по мере готовности. Здесь появляется дополнительный фактор — планируемые улучшения здания. Их реализация может повысить будущую цену офиса и его привлекательность для арендаторов.

📍 Теперь про локацию. EDEL входит в Савёловский деловой кластер. Рядом две станции метро, а при оценке автомобильной доступности стоит учитывать новую транспортную развязку рядом с проектом. Для будущих арендаторов важно, насколько удобно сотрудникам добираться до офиса, а клиентам и партнёрам — приезжать на встречи.

По данным CORE.XP, объём нового предложения в кластере вырос почти втрое: с 27,6 тыс. м² в 2024 году до 80,6 тыс. м² в 2026-м. До 2030 года заявлено 304 тыс. м² новых офисов. В Марьиной Роще уже строятся 103 тыс. м².

🧩 Деловое окружение развивается, но выбор у покупателей и арендаторов тоже растёт. Поэтому важно понимать, чем ваш офис будет выигрывать у соседних предложений и даёт ли сегодняшняя цена запас для заработка — при продаже или сдаче в аренду.

💵 В EDEL заявлена цена от 330 тыс. ₽/м² с НДС при покупке от 10 тыс. м². Это условия крупной сделки. Цену отдельных офисных блоков нужно уточнять.

🔎 Пока в EDEL действуют текущие цены, стоит присмотреться к доступным офисам.

Запросите планировки и стоимость, чтобы подобрать вариант для сдачи в аренду или дальнейшей продажи.

Посмотреть офисы и узнать цены можно ссылке — https://edel.business

Реклама ООО «Нью Старс Медиа ТВ» ИНН 7731557343 Erid: 2SDnjdBn7E

Супер-сделка с землёй!
Самую крупную сделку с землёй в истории совершили Франция и США.
Представьте, что вы приходите к застройщику за одной квартирой, а он предлагает вам купить целый этаж. Ну очень уж нужно продать... И вы покупаете.
Именно так в 1803 году вышло у американцев. Тогдашний президент Томас Джефферсон, которого вы могли видеть на двухдолларовой купюре, поручил дипломатам Бобу Ливингстону и Джеймсу Монро предложить Франции продать порт Новый Орлеан. Бюджет - не более 10 миллионов баксов. Ипотеку и рассрочку не предлагать.

Порт был нужен американцам, так как через него по реке Миссисипи шла вся торговля американского Запада. Можно было бы конечно начать войну, но во главе Франции тогда был сам Наполеон Бонапарт. Газовать на Наполеона американцы очковали.

Но был нюанс. Наполеон мечтал о французской империи в Америке. Её сердцем должна была стать сахарная колония на Гаити. Североамериканская Луизиана же была всего лишь кишащим аллигаторами придатком. Единственным интересным активом Луизианы был порт Новый Орлеан.


Французский геостратег уже потерял на Гаити тысячи солдат: часть погибла от лихорадки, часть - от рук восставших рабов. Без Гаити Луизиана превращалась в огромный пустой анклав, который нужно было защищать и содержать. На носу у Наполеона были интересные войны в Европе, в том числе война с Британией, Австрией и Россией... ну и другие важные дела.
В апреле 1803 года зятёк и Витёк Ливингстон и Монро, встретились с министром иностранных дел Франции Талейраном, чтобы потереть за продажу Нового Орлеана по 10 лимонов баксов. И тут Талейран неожиданно спросил: "А скока дадите за всю Луизиану?" Полномочий обсуждать такую покупку у американцев не было. Но и упускать момент было нельзя.

Сторговались на 15 миллионах долларов. Два с лишним миллиона квадратных километров по 7 центов за гектар. Территория США увеличилась вдвое.

Но денег у США не было. Сделку профинансировали банки - английский Barings и голландский Hope. Сделку яростно критиковали. Оппозиция Джефферсона называла эту историю выброшенными деньгами и сомневалась в её конституционности. За Луизиану еще нужно было повоевать - реально территорию контролировали индейские племена.
Сегодня на этой земле полностью или частично расположены целых пятнадцать американских штатов из пятидесяти.
Вывод: иногда продавцы готовы продать сильно больше и по сильно меньшей цене. Главное использовать момент, верно оценить ситуацию и суметь в итоге профинансировать сделку.

🔬Наблюдаю интересный тренд: предприниматели из совершенно разных сфер хотят продать свой бизнес и стать инвесторами.

💼 За последние полгода поговорил с десятками бизнесменов - производство, консалтинг, торговля, даже девелопмент. Многие устали от постоянной борьбы и рисков, поэтому хотят выйти в деньги. Уже больше 2-х лет можно получать по 13-20% на облигациях, депозитах, доходной недвижимости и т.д. И постепенно приходит осознание - можно жить на пассивный доход без «такого геморроя» и без операционки.

🧐 Одновременно у многих желание выйти из бизнеса не совпадает с возможностями. Некоторые бизнесы скорее ситуации и без владельца имеет нулевую капитализацию. У некоторых производство с б/у оборудованием и арендованными помещениями, цена на такое тоже так себе. В общем хотеть-то они хотят, но если выходить реально, то унести удастся значительно меньше, чем рассчитывали.

🛒Один знакомый производственник мечтает продаться за 2 годовых прибыли. Вот такие мультипликаторы сейчас кое-где...

➡️ Но продав бизнес, человек выходит из сферы, где он компетентен, и заходит в инвестиции, где он в общем-то имеет слабые компетенции. Зато есть огромное самомнение успешного бизнесмена - «да я всё знаю, мне рассказывали, я читал и т.д.». При этом чтобы «повторить успех» и стать миллиардером в недвижимости, нужно идеально попасть в цикл, иметь длинный горизонт и  исключительно разбираться в рынке и в процессах.

💸 Текущие высокие доходности по облигациям и депозитам выглядят привлекательно. Но всё может измениться. И 15% превратятся в 6-7%. Теоретически такое возможно, хоть и сейчас кажется нереалистичным.

⚠️ Когда предприниматель уходит из бизнеса, освободившуюся долю рынка забирают сильные игроки. Вернуться через 2-3 года становится в практически невозможно - конкурировать приходится с теми, кто за это время усилил позиции. Компетенции без практики тоже теряются.

🤗 Ну и желание пассивного дохода, выраженное в покупке некоторых видов доходной недвижимости превращается в очередной «геморрой», похуже проданного бизнеса. Не всегда такое происходит, но некоторым везёт.

❗В общем, стремление всё бросить и уйти в управдомы я понимаю. Но не всё так однозначно.

✈️ «Самолёт» под санкциями

🍚 «Самолёт» привлекал работников из КНДР к реализации строительных проектов во Владивостоке вопреки запретам Совета Безопасности ООН. За это застройщик получил санкции Европейского Союза. Лично генеральному директору Анне Акиньшиной тоже досталось - новогодние в Париже отменяются.

🔍Последствия:

- Вы, наверное, анестезиолог?
- Как вы узнали?!
- А я ничего не почувствовала...

1️⃣ Финансирование из-за рубежа. О покупках акций со стороны международных инвесторов (даже казахстанских) теперь можно забыть - опасения вторичных санкций остановят международных инвесторов от «выгодной инвестиции» в акции SMLT. Если у «Самолета» были какие-то кредитные отношения с зарубежными банками, то санкции наоборот помогут забыть об этих долгах (на какое-то время во всяком случае!).

2️⃣ Финансирование в России. Большинство кредитующих SMLT банков тоже под санкциями и ничего - работают. От кредитования SMLT российские банки не откажутся, а если откажутся, то по причинам с санкциями ЕС не связанными. Более того, государство и квазигосударственные банки теперь должно будет скорее помогать самому большому застройщику в России... Мобилизуют ресурсы во имя спасения, так сказать.

3️⃣ Поставки стройматериалов и оборудования. Ну вообще-то если в рамках проекта «Пригород Лесное» понадобится установить унитазы Villeroy-Boch, то закупку можно сделать через цепочку дилеров. А так, насколько я понимаю, «Самолёт» уже давно импортозаместился и от поставок из «недружественных» стран не зависит.

4️⃣ Продажи. Цены в проектах SMLT упадут до $700/м2. Шутка. Вообще никакой связи между санкциями и ценами на продукцию горемыки-застройщика нет. Продажи и так плохие, санкции не испортят картину.

5️⃣ Зарубежная экспансия. У SMLT нет проектов вне России, но теперь можно будет что-нибудь построить в Иране или Белоруссии. Особенно рынок КНДР интересен, с местными подрядчиками отношения уже налажены.

🔻Итого: для российских проектов компании никаких ощутимых последствий не будет (и так всё плохо), а на будущие международные проекты SMLT нам всем в общем-то наплевать.

✅ Для тех, кто пропустил: ПИК под санкциями с февраля 2024 года и ничего особенного не случилось.

🍿 Просто интересно: что в следующей серии этого сериала? Бубонная чума в офисе или высадка инопланетян в «Космическом квартале» (Болшево МО)?