Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏪 Американские моллы превращаются... в элегантные шорты. Нет. На месте закрытых гигантских универмагов открываются батутные парки, площадки с боулингом, локально популярной игрой шаффлборд (см. золотую рамочку) и т.д. По данным JLL, сектор развлечений планирует прибавить 16,5 млн. кв. футов площадей по всей стране - и это в период, когда американский потребитель считает каждый доллар.

📍Освободившиеся площади - печальная реальность сектора торговых центров Америки. Сеть Lord & Taylor закрыла все 38 магазинов в 2020-м. Сеть Bed Bath & Beyond - все ~900 точек в 2023-м. Сети Party City и Big Lots полностью ушли с рынка в 2024-2025-м. Сеть Joann (~800 магазинов с тканями и рукоделием) закрыла двери в мае 2025-го. Forever 21 окончательно свернул американскую сеть в том же году.

🚸 Все они освободили коробки по 2-3 тыс. м2 в моллах и региональных ТЦ. Батутные парки, квест-комнаты и боулинг оказались в нужном месте в нужное время.

📊 Операторы развлекательного формата управляют сейчас примерно 4 700 объектами, ещё 721 - в планах открытия. Лидеры роста - так называемые «комнаты-испытания» и игровые квесты: плюс 246% за три года. Следом - «конкурентный досуг» (еда + напитки + мини-гольф или шаффлборд): рост на 83% за тот же период.

🎱 Интересно, что этот тренд заметен (в меньшем объеме и в России). Самый желаемый рестораторами формат недвижимости в 2026 году - помещение, в котором можно открыть бильярдную. Говорят, что погонять шары стало модно в столицах, а рестораторы устали от роста цен на продукты и рентабельности на грани. Так что на американку и русскую пирамиду вся надежда.

Такие дела.

🎬 Мы с Павлом Яншевским, девелопером проекта Family Nest на Бали, запланировали видеоинтервью. Готовясь к нему, я разобрал проект с точки зрения инвестора и построил финансовую модель для инвестора, который приобретает виллу за $340 т.

📋 Предпосылки я взял фактические, по данным первой очереди: загрузка 85% (в первой фазе вообще было 87% против ~42% в среднем по рынку Бали); средний тариф за ночь (ADR) около $280; комиссия площадок бронирования (OTA - Booking, Airbnb) 12,5%; налоги и сервисный сбор 13%; вознаграждение управляющей компании 15% от чистой выручки (Net Revenue - это выручка за вычетом комиссий и налогов); операционные расходы на содержание (OPEX - уборка, бельё, коммунальные платежи, текущий ремонт, персонал) около 11%.

📈 Отдельно в модели учтен так называемый апсайд: Павел предполагает, что после полного запуска проекта стоимость виллы прибавляет +$119K за счёт переоценки готового, заполненного и брендированного объекта.

💵 Валовая выручка от сдачи виллы - $91,2K. После вычета комиссий площадок, налогов, вознаграждения управляющей компании и операционных расходов остаётся чистый операционный доход (NOI) $47,4 т.

📊 Модель рассчитана на пять лет: вход в 2026 году, выход в 2031 по цене $459K ($340K плюс апсайд $119K), вознаграждение брокера при продаже 3%.

🧮 А вот и финансовая модель:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/12dgL0IJhEGi0IZ1oMIEjDciBdEVTh_ZeJMEWipF4Ri4/edit?usp=sharing

Ключевые показатели:
🔹 Прибыль $337K
🔹 NPV (при ставке 5%) +$206,9K
🔹 ROI 99,1%
🔹 IRR 17,4%

⚠️ Главный риск модели: вся экономика держится на высокой загрузке 85% и стабильных расходах, которые УК удерживает из потока инвестора. По первой очереди всё это работает. Но вторая очередь это уже другой продукт, с фокусом на родителей подростков (падел-центр, школа сёрфинга и т.д.), и повторит ли вторая очередь показатели первой - открытый вопрос. Как раз это буду обсуждать с Павлом на интервью.

🏢 По данным NF Group, за первое полугодие 2026 года на первичном рынке элитного жилья Москвы продали около 650 квартир и апартаментов - на 27% меньше, чем годом ранее.

✅ Оценка пока предварительная, но всё же сегмент явно остывает.

🐢 Покупатель перестал хватать всё подряд, как в 2024-2025 годах и начал считать: итоговый бюджет, площадь, условия. Перед сделкой сравнивает несколько проектов, прикидывает сценарии, тянет с решением. Добавим к этому макроэкономику, геополитику и сильно подорожавший квадратный метр московской элитки - и вместо импульсивной покупки получается долгий и вдумчивый путь к новой роскошной квартире.

💜Кстати, часть спроса утекает на вторичку, а часть потенциальных покупателей вообще пересчитывает московские цены на доллары и недоумевает...

💡В общем, маятник качнулся - застройщики снова придумывают как бы расшевелить спрос. Покупатели - короли, выбирают, торгуются и не боятся, что лот уведут из-под носа.

▫️В этом кружочке я рассказываю, почему инвесторы и эндюзеров выбирают STONE Дмитровская!

Если кратко:
▪️Высокая стадия готовности при комфортном бюджете входа
▪️В объекте уже реализовано уже более 60% офисов
▪️Это первый объект класса А в локации всего в 3 минутах от метро «Дмитровская»

➡️Подробный инвестиционный расчет по инвестиционной идее - покупке офиса в STONE Дмитровская в файле выше⬇️

А не купить ли на котловане?

💬 Иногда мне вдруг пишут в комментариях: «Что думаете про ЖК «ХYZ»? Там старт продаж: был вчера | будет скоро | был год назад (нужное подчеркнуть). Есть там инвест?»

🔍 Инвестиционный анализ рынка новостроек - это не такая уж сложная технология (скорее занудная), я её максимально подробно описывал в своей книге и неоднократно демонстрировал на канале @atsogoev. Никаких тайн нет - просто алгоритм.

📶 Однако! Внутри алгоритма лежит определенная логика движения рынка новостроек, которая позволяет прогнозировать его развитие и развитие цен в проектах.

👀 Но сейчас (июнь 2026) любой взгляд в будущее рынка - как бы это сказать... на 70% ошибочный прогноз. Это на мой взгляд, я никого не осуждаю за попытки делать прогнозы по новостройкам.

‼️Я считаю, что просто не получится сейчас делать реалистичные прогнозы по новостройкам в Москве, предсказывать их доходность, если руководствоваться старыми предпосылками.

🔥Наверное, не стоит писать о том, что основным двигателем цен на рынке в последние год-два были многочисленные пересмотры и ужесточения семейной ипотеки. Но, как видно, даже этот фактор, вероятно, утратил свое значение.

🌪Прямо сейчас рынок находится в точке неопределенности, в особом состоянии - мало что понятно.

✅ Можно пользоваться какими-то отдельными элементами для маркетингового анализа, что-то с чем-то сравнивать..., но прогноз спекулятивной доходности, доходности от перепродажи - это сложно. Опять же - я так вижу.

🧮 Конечно, можно сделать несколько сценариев, в том числе резко негативный. Но и этот путь неочевиден.

🔮Более-менее точно можно смоделировать только идею сдачи в аренду, да и то - есть нюансы.

🔻В общем, когда рынок придет в себя и хотя бы станут понятны новые устойчивые тренды на первичном рынке, можно будет вернуться к расчетам доходности покупки и перепродажи новостроек.

💬 Дубль в MAX (на всякий)