Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

⚡️Девелопер подвел операционные итоги года: «Продали квартир на 100 млрд!» А через пару месяцев выходит финансовая отчётность с убытком 2 млрд. Кто-то приврал? Вообще нет - всё было правдой. Просто это были два разных отчёта о разных вещах.

✅ Операционные результаты показывают, что компания сделала за период: сколько продала, построила, перевезла или добыла.
✅ Финансовые результаты показывают, как это всё отразилось в деньгах. В России их публикуют в двух видах: РСБУ (российские стандарты бухгалтерского учёта) и МСФО (международные стандарты финансовой отчётности).

📜 «Операция» происходит от латинского operatio, «работа, действие». «Финансы» восходят к старофранцузскому finer, «завершать, рассчитываться». Операционные результаты рассказывают, что сделали, а финансовые — чем всё закончилось в деньгах.

В чём главное отличие?
Операционные показатели бывают и в рублях (долларах, дирхамах и т.д.), поэтому их легко спутать с финансовыми. Разница в двух вещах:

1️⃣ Что считают. Операционные результаты фиксируют объём сделанного: на сколько в деньгах подписали договоров, сколько метров сдали в эксплуатацию и т.д. Финансовые показывают, сколько из этого компания уже заработала и учла (по РСБУ или МСФО). Например, выручка признаётся не в момент продажи, а по мере выполнения обязательств: по МСФО обычно по мере строительной готовности, по РСБУ часто только при вводе дома.
2️⃣ Что учитывают. Операционный отчёт показывает только одну сторону бизнеса - чаще всего позитивную. Финансовая отчётность показывает все стороны: доходы, расходы, долги, проблемы и т.д.

☯️ Поэтому рекордные продажи и убыток в одном году вполне совместимы. Квартиры продали, а заработать на них в полной мере компания сможет только в светлом будущем, когда дома будут достроены.

📑 Годовую финансовую отчётность проверяет аудитор и пишет своё заключение, на её подготовку уходят месяцы. Операционные данные компания публикует сама (их не проверяют внешние специалисты), и выходят они намного быстрее.

Примеры показателей:
1️⃣ Девелопмент. Операционные: продажи в м2 и ₽, средняя цена м2, ввод и так далее. Финансовые: выручка, EBITDA, чистый долг и так далее
2️⃣ Ритейл. Операционные: число магазинов, трафик, средний чек и так далее. Финансовые: выручка, EBITDA, прибыль и так далее
3️⃣ Арендный бизнес. Операционные: заполняемость, ставки аренды, WALT (средневзвешенный срок до окончания договоров аренды) и так далее. Финансовые: арендная выручка, NOI, денежный поток, FFO и так далее

Итого: операционные результаты показывают куда и как движется бизнес. Финансовые - зарабатывает ли бизнес на этой движухе.

👍 Ясно-понятно
🔥 Путано-запутано

#ликбез

🇫🇷 Шотландского консультанта Джона Лоу пригласили восстановить финансовую систему Франции. А он создал крупнейшую в истории мошенническую схему, связанную с недвижимостью.

👑 В 1715 году умер король Франции Людовик XIV, оставив после себя огромные долги - на нынешние деньги больше 30 млрд евро. А годовой доход казны составлял только 1,5 млрд евро. Регент Филипп Орлеанский пытался вытащить державу из кабалы, но ему не хватало теоретических знаний. Тогда он позвал на помощь автора популярной книги о финансах, в также лудомана и убийцу, шотландского эксперта Джона Лоу.

💡 Идея Джона была простой. Франция должна была напечатать бумажные деньги, запустив их в оборот наряду с золотыми монетами. Их можно было обменять на золото или серебро в любой момент. Концепция понравилась. Королевский банк Франции выпустил бумажные деньги, и это помогло. Экономика действительно ожила. Лоу назначили управляющим Королевским банком.

🌎 Следующей идеей стала Миссисипская компания, имевшая монополию на торговлю с французской колонией в Америке - Луизианой. Компания Джона Лоу выпустила на рынок акции и начала продавать права на аренду земли в Америке, якобы пригодной для добычи золота. Параллельно она проплатила газетам статьи о богатствах Луизианы. Акционерам обещали огромные дивиденды.

🚀 Начался ажиотаж. Одна акция стоила в пересчёте 5,5 тыс. евро. Через 2 года - уже больше 110 тыс. Люди брали в долг, чтобы купить побольше акций, а некоторые покупали и права на землю - с целью перепродажи.

⚠️ Но был нюанс. В народе пошёл слух, что Луизиана - необжитое болото, кишащее аллигаторами. Акции Миссисипской компании начали стремительно падать.

🖨 Чтобы поддержать курс, Джон Лоу начал покупать акции своей же компании на деньги Королевского банка. Когда средства заканчивались, он печатал ещё банкноты и скупал свои акции. Ещё и ещё. Вскоре крупным игрокам стало понятно: бумажки не обеспечены золотом. Принц де Конти первым решил проверить Королевский банк и поменял крупную пачку банкнот на золото. Его примеру последовали другие.

💥 А потом пузырь лопнул. В августе 1720 года Королевский банк объявили банкротом, а вскоре все напечатанные им банкноты аннулировали. Люди, хранившие эти купюры, потеряли всё. Акционеры Миссисипской компании тоже лишились своих капиталов. В Париже прошла волна погромов самоубийств. А Джон Лоу просто сбежал из Франции.

📉 Это крупнейшая финансовая афера, связанная с недвижимостью, созданная с участием государства за всю историю. На нынешние деньги ущерб от её краха оценивается в сотни миллиардов евро.

Как получить юнит в подарок?

Продавайте недвижимость и получите шанс выиграть собственную!

Девелопер Hansa Group разыгрывает среди брокеров юнит в SAAN — проекте авторской доходной недвижимости в Санкт-Петербурге, который объединяет современную архитектуру, продуманную инфраструктуру и инвестиционный потенциал.

🏠 Главный приз — юнит на 18 этаже! И чем больше сделок, тем выше ваши шансы на победу.

Как стать участником розыгрыша? Все подробности и условия — в Telegram-канале SAAN

Реклама. ООО «Специализированный застройщик Союз Инвест»
Erid: 2VtzqxcPKiM

🛡 Зампред правления «Ростелекома» Валерий Ермаков предложил строить в России резервные ЦОДы «судного дня», где можно будет восстановить работу важных сервисов (в том числе государственных), если основные площадки выйдут из строя. Уже звучат идеи подземных дата-центров.

💾 Ну чтобы после ядерного апокалипсиса Госуслуги работали. Дело государственной важности, политическое - даже в Госдуме обсуждали.

🇺🇸 А вот в США политики делают из ЦОДов главных злодеев. Предвыборная кампания в Конгресс запомнилась тем, что кандидаты потратили $86,5 млн на ролики против дата-центров в 38 штатах. Претензии: в местах строительства ЦОДы «забирают у людей воду» и способствуют росту цен на электричество. ЦОДы ругают все - и демократы, и республиканцы.

💵 При этом некоторые девелоперы ЦОДов активно подкупают избирателей. В городке Хейзл в Пенсильвании девелопер ЦОДов компания NorthPoint Development пообещала каждому из примерно 4 500 домохозяйств по $10 тыс. за одобрение проекта строительства в их локации.

🙅 Пока не сработало. Большинство местных считает, что их дома подешевеют сильнее, чем на $10 тыс.

🗄Рынок российских дата-центров сегодня устроен так, что государство присутствует в нём не просто заметно, а определяюще. Оно формирует спрос, задаёт регуляторные рамки и фактически решает, кто может строить и управлять крупными объектами. Даже попытки придать рынку рыночный блеск, например, планы вывести РТК-ЦОД на IPO тихо растворились.

🚧С моей точки зрения, это симптом: вопрос доступа к свежему капиталу снимают с повестки тогда, когда контроль становится важнее денег. А контроль над инфраструктурой хранения данных для государства сейчас почти сакрален.

☑️ Кстати, дата-центры отнесены к объектам критической цифровой инфраструктуры в июле 2025 года.

💼 Отсюда вытекает и другое явление: сделки с ЦОДами без участия государства (в том или ином виде) не проходят. Раньше это был обычный актив, но теперь ЦОДы рассматриваются как кусок критической системы. Такая логика делает рынок закрытым по определению. Никакого свободного движения капитала, только проверенные, институционально «близкие» контрагенты.

🔋Если частного инвестора и допустят к крупным ЦОД-проектам, то лишь через аккуратно сконструированные механизмы: дочерние структуры Сбера, ВЭБа, ВТБ, то есть ЗПИФы под управлением лояльных УК. Рука «товарища полковника» должна оставаться на пульсе.

☝️Но даже при наличии существующих «правильных» ЗПИФ, которые с десятками миллиардов вполне могли бы занять нишу инфраструктурных инвесторов, они туда почти не заходят. Причина едва ли экономическая: доходность ЦОДов понятна, спрос растёт. Скорее проблема в том, что дверь на рынок очень тяжелая и приоткрывается с превеликим скрежетом. Вероятно, пока что руководители квазигосударственных УК ЗПИФ не прошли собеседования и не получили необходимые допуски (но это всего лишь моя версия).

🔍Итого: ждать скорого массового появления инвестиционных продуктов на основе ЦОДов я бы не стал! Какие-то небольшие и неважные для критической it-инфраструктуры сделки могут проходить, но игры по-крупному лично я не ожидаю.

🚨 В октябре БПЛА атаковали дата-центры «Яндекса» в Сасове, Калуге и Владимире, а 14 октября - ЦОД Сбера в Балаково. Последствия известны.

🔦 Тем не менее, ЦОДы остаются перспективной инвестиционной идеей: IT-технологии, ИИ и всё такое. Куда деньги нести?

Вариант 1️⃣. ЦОДы являются базовыми активами как минимум двух публично торгуемых  ЗПИФов: в Современной Коммерческой Недвижимостт от СБЕРа (под вывеской УК СФН) находится часть ЦОД в Медведково, а в Рентал.ПРО - ЦОД в Московской области. Был ещё фонд от AB Capital (MR Group), но я так понял, что решили его паи рынку не предлагать в итоге.

🏮Однако, в обоих этих фондах есть другие активы, помимо ЦОД, складские комплексы. С одной стороны диверсификация, с другой - размытие фокуса.

Вариант 2️⃣ Облигации Selectel - вход от 1000 р., эффективная доходность от 16.11% до 16.47% . Кто не в курсе, Selectel 5-я в России компания-оператор ЦОД по количеству серверных стоек, их у компании 3,5 тыс.

💡Была еще идея, но сплыла! Ростелеком решил отменить IPO своей дочки РТК-ЦОД (а раньше хотел). РТК-ЦОД - лидер рынка ЦОД в России, 33% рынка аренды стойко-мест и размещения оборудования и 24% рынка облачных услуг. У РТК-ЦОД сейчас >22 тыс. серверных стоек.

🤩Об интересе к ЦОДам регулярно заявляют многие игроки рынка коллективных инвестиций - СФН (СБЕР), Parus AM, ВИМ Сбережения (ВТБ) и другие. Некоторые годами говорят, что им это интересно. Деньги у них есть (миллиарды), а сделок нет. Что же мешает?

🔻Продолжение следует