Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

☝️ И ещё свежий отчёт NF GROUP по сегменту Light industrial за 2025 год (+ прогноз).

🚨 23 closed против 16 open - всего за один квартал. На Невском проспекте в Санкт-Петербурге, главном пешеходном торговом коридоре России-матушки арендаторы закрывают бизнес быстрее, чем открывают. NF Group опубликовали свежие данные по стрит-ритейлу Петербурга за I квартал 2026 года - и картинка так себе.

🕳️ Общая вакантность на Невском подскочила с 3% до 4,8%. Казалось бы, немного. Но год назад основная часть проспекта показывала менее 1% свободных площадей - это был рекорд. Сейчас - уже 1,5%. Тренд развернулся.

🏛️ Старо-Невский - вообще зона бедствия: вакантность взлетела с 8% до 13%. Закрытий вдвое больше, чем открытий (11 против 5). «Дом фарфора», который в 2024-м с помпой занял площади Dior, уже закрылся.

🪦 На основной части проспекта тоже не праздник. Магазин Calzedonia, простоявший на Невском, 73-75 больше десяти лет - закрыт. Рестораны, бары, кофейни - закрываются. А кто приходит на их место? Сувенирные лавки. 36% всех новых открытий - это магнитики и матрёшки.

💸 Ставки аренды - от ₽3 до ₽15 тыс./м2/мес с НДС. Индексация ужалась до 5%, а по отдельным помещениям ставки и вовсе снижаются. После нескольких лет безудержного роста рынок начал откатываться.

🧩 И это не всё. Есть ещё скрытое предложение - 3-4% площадей вот-вот освободятся.

🧭 Невский проспект - барометр стрит-ритейла центра Петербурга. Потребительский спрос падает, налоговая нагрузка растёт, арендаторы сдаются. А замена ресторанов на сувенирные лавки - это вообще показатель деградации торгового коридора.

👍 Всё будет хорошо.
🔥 Наконец-то, хоть где-то обвал и кризис!
👀 В Москве стрит-ритейл лучше, душевнее...

⚡️Где теряются деньги в посуточном бизнесе?

Кажется, что стабильность и рост – это больше объявлений, площадок и гостей. Но в какой-то момент понимаешь, что деньги растут медленнее, чем усилия. И есть четкое ощущение, что можно зарабатывать больше.

Что предпринять?

Или лучше не раскачивать лодку в текущих реалиях?

📆 7 апреля | 12:00 мск вместе с Bnovo и Ларисой Зацепилиной из BRIGHT Hotel Staging погрузимся в текущие изменения рынка, работу с ценой, и где найти внутренние резервы роста без ущерба для дохода.

Что еще на повестке:

🔹как использовать поведение гостей в свою пользу
🔹почему важен анализ выручки и ее структуры
🔹как находить баланс спроса и прибыли

Если вы в посуточном бизнесе или управляете апартаментами — возможно, это тот самый сдвиг, который вам нужен.

Увидимся в эфире → [Записаться на вебинар]

🟠 Пора сливать ПИК

😐 Некое АО «Недвижимые активы» выставило оферту на выкуп (обязательное предложение миноритариям) 15% акций (99,8 млн. шт) ПИКа по 551,4 руб/штуку

☝️Это на 11% выше цены закрытия торгов на Мосбирже 2 апреля. Срок принятия предложения - 70 дней с момента его получения ПАО «ПИК СЗ».

👥 Кто стоит за АО «Недвижимые активы» по-прежнему неизвестно. Но ПИК теперь их (почти весь, 84,88% акций).

☝️ Главный вывод - рассрочка с ПВ 30% существенно улучшает показатели по сравнению с базовой оплатой. Реалистичный сценарий с рассрочкой даёт IRR 15,4% - разумный ориентир для долгосрочного инвестора в московском премиуме.

🚀 Главный драйвер повышенной доходности - беспроцентный payment plan: на входе вносишь ₽6,9 млн, остаток равномерно размазываешь на 36 месяцев по ₽445 716/мес. Суммарные инвестиции к моменту продажи - ₽17,6 млн. Реалистичный сценарий с рассрочкой даёт прибыль ₽6,28 млн при таком объёме вложений.

📈 Годовая доходность IRR на уровне 15,4% в реалистичном сценарии с рассрочкой - хороший результат даже на фоне текущих ставок по депозитам. При этом важно помнить о рисках: этап бронирования несёт дополнительные правовые риски, а премиальный сегмент чувствителен к ликвидности - время экспозиции при продаже здесь дольше, чем в массовом бизнес-классе.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией! Любая инвестиция - это риск, никаких гарантий нет.

🔣 Финансовые модели в канале постепенно усложняются. Дело в том, что я учёл сразу три сценария возможной реализации - базовый (100% оплата) и рассрочку (ПВ 30%, 0%, 36 месяцев). Для расчёта взял однокомнатную квартиру площадью 38,3 м2, цена на этапе бронирования ₽630 000/м2 (итого ₽24 129 000), покупка с дисконтом 3% (допущение автора) — ₽22 922 550, то есть ₽598 500/м2. Горизонт инвестирования - 3 года, продажа в I квартале 2029 года. Налог по ставке ИП 15%.

1️⃣ Пессимистичный сценарий предполагает цену 1 м2 в готовом «СЕЗАР СИЛИКА» в 2029 году на уровне ₽712 500/м2 (+13,1% к цене покупки). При базовой оплате IRR составит 4,5%, ROI 14% - результат слабый. В варианте с рассрочкой: IRR 8,3%, ROI 18%. Я лично не верю, что премиальный квадрат на набережной Москвы-реки в зоне «Большого Сити» за три года вырастет всего на 13% - но честности ради этот сценарий в модели есть.

2️⃣ Реалистичный сценарий - продажа по ₽807 500/м2 (+34,9%). При базовой оплате IRR 8,4%, ROI 27%. В варианте с рассрочкой IRR вырастает до 15,4%, ROI 36%, прибыль ₽6,28 млн при реально вложенных ₽17,6 млн. Это уже вполне достойные показатели.

3️⃣ Оптимистичный сценарий - продажа по ₽902 500/м2 (+50,8%). При базовой оплате IRR 12%, ROI 41%. В варианте с рассрочкой IRR достигает 21,8%, ROI 53%, прибыль ₽9,31 млн.

☝🏻Модель непростая, поэтому буду рад вашим вопросам и комментариям.

🔻Ну а вывод будет чуть позже...

🧮 А вот и финансовая модель покупки квартиры с целью перепродажи в ЖК «СЕЗАР СИЛИКА»:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/16KmfWEOQeN7v-Rb15qzB-AFJP3k3BXShkMrbisLnUKI/edit?usp=sharing

🔻Продолжение следует…