Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

😎Когда я был молодым специалистом по инвестициям, я не понимал многих терминов и аббревиатур. Приходилось переспрашивать. И это иногда было проблемой…

👀Вот сидит рядом кто-то и сыплет терминами, а ты ни хрена не понимаешь! Например, обсуждают CapRate. Я делаю вид, что понимаю.

🤔Прихожу домой, открываю словарь и обнаруживаю, что разговор, вероятно, шел о «налете чашек» (cup raid). А причем здесь чашки? Может какой-то специальный термин. В интернете тогда мало что было, а если и было, то обрывки и только на английском языке. Плюс я не особо знал где и как искать и конкретно что искать.

Что же делать? Если я переспрошу, то есть три варианта:

1️⃣ Коллеги начнут смеяться, гнобить и унижать за незнание базовых вещей. «Как! Ты не знаешь, что такое CapRate?!» - с ужасом, презрением и насмешкой восклицали «профессионалы». «Мы были о тебе лучшего мнения...»

2️⃣ Коллега объяснит так, что лучше бы не объяснял! Моё самое любимое: IRR — это ставка дисконтирования, при которой NPV равна нулю. Ну всё понятно, вопросов нет (вообще ничего не понятно!).

3️⃣ Коллега нормально объяснит. Без снобизма, без показухи экспертности, без демонстрации превосходства. Просто расскажет человеческим языком, что такое CapRate. Очень редко такое было, но было.

☝️Вспоминая те времена я решил создать рубрику #ликбез на своем канале.

🚩Если не понимаете какой-то термин - воспользуйтесь контекстным поиском по каналу. Не нашли? Напишите в комментарий к этому посту - я постараюсь объяснить то, что вы не понимаете.

Семейный квартал премиум-класса Первый Нагатинский

Рассрочка до сентября 2028 года

– Премиум инфраструктура
– Пляжный клуб для жильцов дома
– Собственный детский сад с бассейном и школа
– Дизайнерское лобби
– Приватный SPA и фитнес центр
– Sky-bar на 28 этаже с эксклюзивными напитками
– Коворкинг-клуб
– Детская игровая зона
– Японский сад для медитаций
– Клубный кинотеатр
– Музыкальная студия и арт-зал с подиумом
– Видеозона с игровыми приставками
– Настольный теннис и бильярд для резидентов
– 15 минут до центра Москвы
– До метро 3 минуты пешком

Нажмите на ссылку, чтобы получить подборку квартир с актуальными акциями и предложениями

Реклама. ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АЛЬФА". ИНН 9724029635. erid: 2W5zFHswur9

☑️ Офисный девелопер №1 - STONE получил заключение о соответствии требованиям проектной документации (ЗОС) для бизнес-центра Tower D, который входит в состав офисного квартала STONE Towers. Все строительно-монтажные работы согласно техническим регламентам и нормативным актам - выполнены.

✅ Следующий этап - получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, будущие резиденты и арендаторы Tower D могут начинать готовиться к переезду в новый офис.

💼 Также в ближайшее время ожидается получение ЗОС для STONE Ленинский, который станет уже 6-м готовым бизнес-центром в портфеле STONE.

Высокий сезон в коммерческой недвижимости: как подготовиться к периоду с сентября по декабрь 2026

🗓️ Вторая половина сентября традиционно открывает «высокий сезон» на рынке коммерческой недвижимости, который продлится до конца декабря.

💰 Для инвесторов высокий сезон открывает «окно возможностей». При текущем тренде снижения ключевой ставки пока ещё сохраняются неплохие условия для входа в активы - на рынке ещё остались пригодные для покупки объекты, которых станет меньше после выхода на рынок «депозитных» денег.

💼 Для брокеров и консультантов высокий сезон 2025 года представляет возможности для наращивания дохода. Способность предоставлять клиентам не просто подбор объектов, а комплексную инвестиционную аналитику, станет очевидным конкурентным преимуществом.

🔍 Образовательная программа «Коммерческая недвижимость» предоставит частным инвесторам и брокерам инструменты профессионального инвестиционного анализа. Особую ценность представляет блок по стрит-ритейлу, подготовленный замечательными профессионалами, Сергеем Дятловым и Сергеем Тарасовым из компании Primetr.

🏁 Программа стартует 30 июня - осталось всего 7 (семь) мест в группе: gab.atsogoev.com

⏪ Можно ли легально получить данные по выручке ведущих федеральных продуктовых операторов (Х5, «Магнит» и даже «Минимаркет24»)? ⏩

⛔️ Спойлер: можно, но осторожно.

🪧Начнем с основ. Данные по выручке того или иного магазина вне всяких сомнений относятся к коммерческой тайне ритейлеров. Многие ритейлеры публичны и раскрывают информацию по выручке всех магазинов, но не по каждому в отдельности.

🧿 Лица, которые имеют доступ к информации о выручке условной «Пятерочки» в Жулебино со стороны торговой сети: финансовый департамент, IT, а также департамент развития.

📀 Информация о конкретном магазине также есть у собственника торгового помещения, если в договоре аренды есть привязка к товарообороту. В некоторых случаях сети развиваются по франшизе, тогда фин.информация о выручке конкретного магазина есть у франчайзи.

💾 Если магазин оформлен на ООО (и у этого ООО только один актив), то данные о выручке можно легально получить через сервисы налоговой инспекции. Однако, крупные сети арендуют помещения на свои крупные дочки. То есть одно ООО может арендовать десятки и сотни помещений и управлять сотнями магазинов.

💸 В такой ситуации есть три способа получения информации о выручке конкретного магазина:

1️⃣ Познакомиться с директором магазина, подружиться и просто спросить у него или у нее о выручке. На это он может не ответить или сказать нечто невнятное (90% вероятности), выдать более-менее точные цифры в виде разброса от и до (10% вероятности)

2️⃣ Купить данные у должностного лица, сотрудника федеральной сети. Я это метод категорически не рекомендую из-за наличия в нем состава статьи 204 УК РФ, то есть коммерческого подкупа, или
ст. 183 УК РФ - незаконное получение сведений, составляющих коммерческую тайну. Обидно стать фигурантом уголовного дела, пытаясь выяснить выручку торговой точки, но такой риск присутствует.

3️⃣ По чекам - тут нужно личное участие. Совершается мелкая покупка в торговой точке и через приложение «Проверка чеков» получается номер смены и номер чека в смене, дальше нужно экстраполировать эти данные на месяц, чтобы получить выручку. Пример: смена с 8:00, вы пробились в 14:00 - прошло 6 часов из ~15 рабочих, на чеке № 200 за смену, значит около 33 чеков в час и ~500 за день. Умножаем на средний чек по сети - у публичных X5 и «Магнита» он лежит в квартальных отчётах, по другим форматам можно поискать в интернете. Например, средний чек ₽500. Тогда месячная выручка 500 × ₽500 × 30 дней ≈ ₽7,5 млн выручки точки в месяц.

🧾 Но в супермаркете несколько касс, включая кассы самообслуживания - один чек покажет поток всего одной кассы. Чтобы не занизить оборот, стоит собрать чеки со всех касс и пересчитать. Метод очень приблизительный, но первичное понимание об обороте точки даёт.

💽 В последнее время на рынке появляются предложения поставки информации о выручке продуктовых сетей чуть ли не в «промышленных масштабах».

☢️ Каждый, кто рассматривает для себя возможность покупки такого рода информации должен осознавать потенциальную угрозу применения ст. 204 или 183 УК РФ (соучастник, заказчик, повезет, если свидетель...). Лично я всегда выступаю за безусловное соблюдение закона и за минимизацию рисков. Покупка информации о выручке ритейлеров, по моему мнению, к сожалению, является нелегальной деятельностью с уголовными перспективами. Просто учитывайте эту позицию при принятии своих решений.

Вот такие варианты.

⭐️ Спасибо, Кэп!
👍 Связи решают.
🔥 Не согрешишь - не покаешься!
👀 Слишком всё сложно...


💬 Дубль в MAX (на всякий)

Опять заговорили о переезде штаб-квартир госкомпаний из Москвы в регионы.

🎤 Поводом стало заявление на ПМЭФ-2026: решение о переводе ряда крупных госкомпаний и корпораций из Москвы в регионы якобы уже принято - ради развития местных экономик, рабочих мест и доходов бюджетов.

🛢 Напомню, что «Газпром» «переезжал» в Санкт-Петербург лет десять и до сих пор переехал не до конца. Теперь же речь о расселении сразу нескольких неназванных госкомпаний по всей стране.

🤔 А есть ли куда переезжать?

📊 Коллеги из NF Group посчитали. Совокупный объём качественных офисов в 17 региональных городах (миллионники плюс Владивосток, Сочи и Калининград, без Москвы и Питера) - 4,4 млн м2. Это всего 15% всех качественных офисов страны. Для сравнения: в одной только Москве - 19,9 млн м2, или 70% рынка.

🏢 Из этих 4,4 млн м2 на класс А приходится лишь 33% - около 1,4 млн м2 на всю региональную Россию. Остальное - класс B. А ведь штаб-квартира госкорпорации - серьезный объект. Найти такое единым зданием или блоком свыше 2 тыс. м2 в регионах сегодня почти нереально: вакансия в большинстве городов ниже 5% да и подходящих офисов просто нет.

🏗 То есть переезжать в готовое попросту некуда. Значит, под каждую корпорацию офис придётся строить с нуля, а это история на долгие годы. И тут «Газпром» с его десятилетним переездом в соседний мегаполис выглядит уже как оптимистичный сценарий.

💡 Что это значит для частного инвестора? Миф о том, что вот-вот офисная Москва опустеет и офисы в городе станут «не нужны», потому что госкорпорации переедут прочь из столицы, воспринимать всерьез категорически нельзя. На переезд даже одной гоконторы требуются годы и миллиарды инвестиций. Ну ок! Могут перевезти бухгалтерию или колл-центр. Но целиком госкорпорация никуда не уедет.