Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

⚡Начинаю, заходите срочно!

https://pruffme.com/landing/atsogoev/money2026

🎥 Сегодня, в четверг 28 мая в 13.00 состоится мой вебинар «Как найти деньги 2026».

🧩 Кому точно нужно прийти на вебинар:

🅰️ Компетентным и опытным профессионалам рынка недвижимости (в любом секторе), планирующим реализовать свои первые собственные инвестиционные проекты и нуждающимся в финансовых партнёрах

🅱️ Действующим девелоперам, инициаторам проектов в недвижимости и синдикаторам, уже привлекающим инвестиции, но желающим работать не только с друзьями и знакомыми, а существенно расширить круг инвесторов

👉Что будет на вебинаре:

☑️ С чего начинать деятельность по привлечению инвестиций
☑️ Где искать и находить инвесторов
☑️ Кто такие инвесторы, как отличить инвестора от дементора
☑️ Как получать инвестиции - системно и в достаточных объемах
☑️ Какую юридическую структуру выбрать для привлечения инвестиций

☝️Важно:
1️⃣Ни при каких условиях не будет рассылаться запись, не будет повторов или ещё чего-то в этом роде. Если вам действительно нужны знания о том, как привлекать инвестиции - вы организуете свой день и придёте на мой вебинар. А если вам это не нужно - не придёте.
2️⃣ Все мои вебинары всегда нескучные, полезные и информативные, но при этом всегда продающие, поэтому если вы человек с тонкой душевной организацией и не любите маркетинг и рекламу - вам лучше не приходить.

✅ Ссылка тут: https://pruffme.com/landing/atsogoev/money2026

Опять налоговая реформа?

📞 Глава РСПП и новый российский бизнес-омбудсмен (защитник прав предпринимателей) Александр Шохин вчера заявил «Интерфаксу», что правительство РФ может отказаться от дальнейшего снижения порога выручки для уплаты НДС на упрощёнке.

↕️ То есть планка ₽20 млн, действующая с этого года, может по словам Шохина задержаться на «годик-другой» - вместо запланированного снижения до ₽15 млн в 2027 году, а потом и до ₽10 млн в 2028.

💸 Напомню историю. НДС на УСН ввели в России с 1 января 2026 - порог выручки опустили до ₽20 млн, а всё, что сверху обложили НДСом от 5%. Это стало очень болезненным и неприятным событием для многих предпринимателей и инвесторов в недвижимость.

🧮 Почему правительство может тормознуть: «поступление налогов стало уменьшаться» - говорит Шохин. То есть Минфин по факту получил не рост доходов от изменения налогообложения, а просадку. Вот это неожиданность (ирония)!

📊 Интересно, что количество регистраций новых ИП в России в 2025 выросло на +9,5%, а в в I квартале 2026 года - уже на +10% год к году.

☝️Лично я связываю это не с расцветом российской экономики и малого бизнеса, а с дроблением. Статистика «предпринимательской активности» замечательная, но причины не не в вере в светлое будущее, а в желании платить меньше налогов.

🏪 Для инвестора в недвижимость потенциальная пауза в снижении порога по УСН - хорошая новость. Хотя лучшей новостью стал бы возврат к порогу ₽60 млн... А пока это всего лишь слова Шохина, но не решение правительства. Будем надеяться на лучшее.

👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо
👀 Я на ОСН и мне по 🥁
😎 Я на АУСН и мне по 🥁

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Долгосрочная аренда с индексацией - это выгодно или нет?

🔍 Зашёл на Restate https://msk.restate.ru/graph/. Взял свою малую родину - район Преображенское в ВАО Москвы и поднял исторический ряд средней ставки аренды 1-комнатных квартир. Период - с конца декабря 2019 по май 2026, то есть ровно 6,4 года. График тоже имеется - см.золотую рамочку

📊 Restate собирает цены предложения, а не цены реальных сделок, то есть хотелкт собственников. Но это, по сути, единственный публично доступный источник с такой детализацией данных.

Данные:
🔸26 декабря 2019: 41 000 ₽/мес.
🔸19 мая 2026: 62 500 ₽/мес.
🔸Прирост в номинале: +21 500 ₽ (+52%) за 6,4 года.
🔸Среднегодовой темп роста: 6,8%/год.

🥞 За тот же период накопленный ИПЦ (инфляция) +63%.

💵 Если бы арендодатель в декабре 2019 года заключил договор на 41 000 ₽ с ежегодной индексацией ровно по ИПЦ, сегодня его ставка была бы 66 900 ₽/мес. Фактический рынок дал ему только 62 500 ₽. Разница - около 4 500 ₽ в месяц в пользу арендатора.

🔻Итого: в долгосрочной аренде для арендодателя проблемы нет. Но как-то на рынке формат 11 мес. все же превалирует...

Могут ли россияне стать «нацией арендаторов»?

❓ Пришел вопрос от подписчика канала: «Часто можно услышать, что арендовать квартиру выгоднее, чем покупать. Мои расчёты показывают, что это так - особенно сейчас. Но есть ли в России на рынке компании или сервисы, которые предлагают арендовать квартиру на 10 лет и более?»

🚫 Короткий ответ - нет. Насколько я знаю, такого продукта на рынке (пока) не существует.

📑 По статье 683 ГК РФ договор найма жилого помещения между физлицами заключается на срок не более 5 лет. При этом потолок 5 лет работает независимо от того, кто наймодатель - частное лицо или компания. Десятилетний срок возможен только в договоре аренды, где арендатор - юрлицо (например, корпоративное жильё для сотрудников).

🏠 В России квартиры сдают в основном частные лица. Для них 10-летний договор - неопределённость и угроза: инфляция съест доходность, при этом арендатор защищён статьёй 687 ГК РФ и может съехать, подав уведомление за 3 месяца. Поэтому 99% договоров заключаются на 11 месяцев с ежегодным пересмотром ставки.

🏢 Единственный институциональный арендодатель в стране - ДOM.PФ. На их сайте написано: договор заключается на 11 месяцев или на 3 года с ежегодной индексацией. Десятилетнего горизонта нет даже у государственной корпорации, которая создаёт рынок «цивилизованной аренды» в России уже лет 20.

👀 А вот, например, в Германии работает другая модель. Договоры в массе своей бессрочные - unbefristeter Mietvertrag, расторгаются с уведомлением арендодателя за 3 месяца. Арендатор защищён законом: выселить почти невозможно, повышение ставки жёстко регулируется, индексация привязана к ИПЦ. Жить в одной квартире по 10-15 лет - норма.

⚠️ В общем, проблема не в том, что россияне любят собственность и не хотят быть «нацией арендаторов», а в том, что такого предложения просто нет на рынке. Поэтому и выбора «ипотека или аренда» в реальности просто не существует.