Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

✈️ SMLT выпустили новость о том, что фонд «Горизонт» наследников основателя «Самолёта» М. Кенина продолжил распродажу акций подмосковного монстра и отчудил 18% акций в пользу фонда Fonte Inceptia Alpha Fund OEIC Limited под управлением казахстанской Fonte Capital примерно за ₽4,2 млрд.

☝️Возможная инвестиционная идея этой покупки - на фото выше (скрин с сайта фонда). Впрочем я лично думаю, что это какая-то непростая финансовая операция, смысл которой без пояснительной бригады всё же понять сложно.

«У апартаментов налогообложение выше, чем у квартир. В итоге разницу в доходе съедят налоги».

👀 Достаточно популярное мнение о том, что квартира выгоднее с точки зрения налогов, чем апартаменты. В реальности всё сильно зависит от того, какой налоговый режим используется собственником каждого вида актива.

🔍 У меня канал об инвестициях в недвижимость, поэтому предлагаю посмотреть на вопрос под призмой инвестиций.

📌 Представим, что в одной, например, курортной локации стоят два дома: в одном квартиры, в другом гостиничные апартаменты. Для простоты считаем, что кадастровая стоимость совпадает с рыночной. Квартира - ₽10 млн, апартаменты - ₽8,5 млн, потому что апартаменты на рынке стоят дешевле на 10-15%. Разница ₽1,5 млн. Годовой чистый поток от аренды - ₽1 млн. Только не спрашивайте, где купить такую недвижимость, это же пример.

🔀 Налога два: на имущество и на доход от аренды. Квартиру можно сдавать будучи физлицом, самозанятым или ИП. Апартаменты - только ИП, потому что это нежилое помещение, а систематическая сдача нежилого для налоговой - однозначно предпринимательская деятельность.

💼 Ставка НДФЛ на аренду сегодня зависит от совокупного дохода: 13% до ₽2,4 млн, дальше 15, 18, 20 и 22%. В нашем примере, предположим попадание в первую ступень.

🧮 Считаем.

🏢 Квартира, ₽10 млн.

✅ Физическое лицо
Налог на имущество 0,1% - ₽10 тыс./год
НДФЛ 13% - ₽130 тыс./год
Итого ₽140 тыс./год

✔️ Самозанятый
Налог на имущество 0,1% - ₽10 тыс./год
НПД 4% - ₽40 тыс./год
Итого ₽50 тыс./год

☑️ ИП (УСН «Доходы»). Фиксированные взносы ИП в 2026 году - ₽57 390 плюс 1% с дохода свыше ₽300 тыс. ИП без работников на УСН «Доходы» уменьшает налог на взносы полностью
Налог на имущество 0,1% - ₽10 тыс./год
УСН 6% - ₽60 тыс., но страховые взносы ₽64,4 тыс. гасят его полностью, к доплате ₽0
Страховые взносы - ₽64,4 тыс./год
Итого ₽74,4 тыс./год

🏨 Апартаменты, ₽8,5 млн.

❌ Физлицо и самозанятый отпадают: НПД работает только с жильём
☑️ ИП (УСН «Доходы»)
Налог на имущество 0,5% - ₽42,5 тыс./год
УСН 6% - ₽60 тыс., гасится взносами, к доплате ₽0
Страховые взносы - ₽64,4 тыс./год
Итого ₽106,9 тыс./год

🔢 Как видно из цифр, сдача в аренду апартаментов в качестве ИП может быть выгоднее сдачи квартиры в качестве ФЛ. Но конечно сдавать квартиру в аренду на режиме самозанятого выгоднее.

🛜 Не нужно забывать и про ₽1.5 млн. (15%), которые в теории можно получить, купив апартаменты, вместо квартиры. Разница в налогах между апартаментом и квартирой, которые сдают собственники ИП составляет 32.500 р./год. (102.500 р./год - 70.000 р./год.)

⏳ ₽1,5 млн / ₽32,5 тыс. = 46 лет. Иными словами, почти 46 лет разницу в цене покупки апартамента будет «есть налог». Что не так и плохо, если разобраться. Если вы планируете держать объект 46 лет, аргумент вполне весомый.

⚠️ Это всего лишь пример. Ставки налога на имущество различаются по регионам. ИП на УСН при определённых условиях может получить освобождение от налога на имущество по объекту, занятому в предпринимательской деятельности. Для каждого конкретного случая нужен свой расчёт.

💰Инвесторам в недвижимость приходится делать и более сложные исследования. Приглашаю вас на свой легендарный курс «Excel для недвижимости», где всего за 9 занятий по 30 минут вы сможете стать мастером расчетов финансовых моделей в недвижимости.

🏃Представьте: бежит человек по улице (утренняя пробежка, примерно на 40 мин). Есть начало и есть конец пробежки, есть скорость, с которой он бежит, проложен маршрут движения.

💉И тут к бегущему человеку подлетает некто и говорит: «А давай мы тебе сейчас вколем одно вещество и ты побежишь вдвое быстрее, правда, это ненадолго, но всё равно давай!».

🫵 Сколько из вас согласится вколоть себе нечто от некто, чтобы бежать на 100% быстрее в течение 5 минут? Тут же куча вопросов: что за вещество, какая побочка, нет ли противопоказаний... И вообще, с чего некто взял, что в планах бегуна входит 2Х-ускорение?

🤬Если бы бежал я и ко мне пристал некто с предложением вколоть нечто - я бы послал далеко и надолго.

🔌 Аналогия с инвестированием прямая.

📢 На инвестора бесконечно из всех источников сыплются советы или мнения на тему «А давай ты купишь вот это или то: там доходность в % же выше!».

❌Не всё и не для всех определяет доходность в %. Какая природа у инструмента (debt/ equity), какие риски и какое отношение к рискам у инвестора, какие дополнительные параметры нужно учитывать и т.д.?

🧐Не призываю игнорировать мнения и советы других людей (мои в том числе) - призываю относиться к ним со скепсисом и тщательно разбираться в сути инвестиционных предложений, не ориентируясь только на параметр доходности!

⚠️ Является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

🥶Небольшая зарядка для вашего мозга!

📜На выходных наткнулся на интересный пост в одной из запрещенных сетей. Это был текст про Blackstone, крупнейшую в мире управляющую альтернативными активами компанию, с капиталом свыше $1,3 трлн под управлением. У Blackstone огромная часть бизнеса связана с инвестициями в недвижимость, в деньгах около $618 млрд активов с учётом долга.

⬛️ Так вот, согласно посту, в Blackstone (в штате 5 285 человек) существует градация персонала по шкале от 1 до 10. HR-ы Blackstone охотятся за «десятками». Впрочем, «девятки» отлично исполняют обязанности и придумывают хорошие стратегии. Но не великие - на это способны только «десятками». «Восьмёрки» - рабочие лошадки, они делают то, что им скажут. Существование «семёрок и ниже» в фирме временное - их периодически отсеивают из компании.

💾На собеседованиях рекрутеров Blackstone интересуют как знания по конкретным дисциплинам, так и логичность рассуждений, кругозор и фантазия.

💎Вот лишь несколько типичных вопросов, которые HR-специалисты Blackstone задают соискателям на собеседованиях в отделы, связанные с недвижимостью:

Понимание природы актива
1️⃣ Сравните объект с доходностью 5% и облигацию с доходностью 5%.
2️⃣ По соседству стоят два почти одинаковых офисных здания. У одного CapRate выше - почему? Или так: у одного арендная плата выше рынка, у другого ниже - за какое заплатите больше?
3️⃣ Как кредит влияет на IRR и на риск? Или: при каком условии кредит разрушает доходность инвестиций?
4️⃣ Как устроен водопад акционерного капитала? Или: чем success fee отличается от promote?

Практическое применение теоретических знаний:
5️⃣ Подойдите к окну и расскажите, как будете оценивать рыночную стоимость любого здания, которое видите.
6️⃣ Если бы у вас было $100 млн на инвестиции сегодня - куда и почему? Ждут не перечисление активов, а тезис и его защиту.

Общий кругозор и умение защищать свое мнение
7️⃣ Какая сделка Blackstone вас заинтересовала и почему? Или: за какими трендами в отрасли следите и как примените это в Blackstone? Или: где будет Blackstone через 5 лет и почему?
8️⃣ На каком событии в истории вы хотели бы оказаться в первом ряду? Или: с кем из исторических личностей вы бы сегодня пообедали?
9️⃣ У кого маржа выше: у производителей кофе или у ритейлеров? Неожиданный вопрос, не связанный с недвижимостью. Но тем не менее, он в списке.

👑 На руководящие позиции кандидатов собеседуют топы, которые берут реальную ситуацию из истории Blackstone и просят оценить верность решения. Хорошая это была сделка или плохая? Правильность ответа кандидатов топ-менеджеров не интересует. Они фокусируются на «синхронности» мышления и логики собеседника.

✅ Проверьте себя без подключения ИИ: вы бы прошли отбор в Blackstone?

👍 Да, вполне
🔥 Нет, не прохожу
👀 Всё равно туда берут по блату!
😎 А я уже в штате.

🏗️ День строителя

⭐В 1955 году ген.сек. правящей в СССР ЦК КПСС  и глава государства Никита Хрущев приехал на строительство грандиозного гидротехнического сооружения своего времени, Куйбышевской ГЭС (сейчас -  Жигулевской ГЭС) и был поражен масштабами и скоростью стройки (не обошлось там и без мировых рекордов).

🎙️10 августа 1955 года прямо на митинге у ГЭС Хрущев проявил свойственный ему волюнтаризм и лично придумал и объявил об учреждении Дня строителя. Уже 6 сентября 1955 года вышел официальный указ о празднике во второе воскресенье августа.

🏟️ 12 августа 1956 года состоялось первое празднование этого праздника и открытие стадиона «Лужники». Так что в 2026 году в России, Казахстане, Узбекистане, Баларуси и Армении День строителя отмечается уже в 70-й раз.

🤝 Поздравляю с праздником всех строителей и их соратников!

🏢 Девелопер R4S начинает продажи торговых помещений на Тверской, 9!

📍Место: ЦАО, метро «Охотный ряд», Тверская улица, 9 - между Брюсовым и Газетным переулками, в непосредственной близости от Кремля и Манежной площади. Соседи по локации: Центральный телеграф, Государственная Дума, Большой театр, ЦУМ, отели Four Seasons, National и The Carlton Moscow, Консерватория имени Чайковского. Одна из самых сильных пешеходных локаций Москвы, работающая круглый год и на жителей, и на туристов.

🚀 В продаже 8 торговых блоков:
🔹 площади от 22,6 м2 до 85,5 м2
🔹 высокие потолки от 3,7 до 4,8 м
🔹 арочное витринное остекление по фасаду Тверской
🔹 отдельные входы в каждое помещение
🔹 центральные коммуникации

💼 Тверская - главная торговая улица города (по моему мнению), и помещения на ней традиционно рассматриваются как трофейный актив. Первая линия с отдельными выходами, интенсивный пешеходный трафик и престижный адрес подходит под премиальный ритейл, ювелирные и сервисные концепции, кафе и т.д.

💸 Цены: от ₽76,3 млн

⚠️ Не является рекламной или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

🔹Российские акции упали, за полугодие индекс Мосбиржи потерял 15,1%
🔹Иностранные акции четвёртый год висят где-то между НРД и Евроклиром.
🔹Крипта рухнула на 50%: биткоин по $64 тыс. против $126 тыс. в октябре 2025
🔹Доходность вкладов в российских банках медленно, но верно снижается.
🔹Золото в январе доросло до $5 626 за унцию, а сейчас торгуется по $4 000-4 300

🔀 Куда простому российскому человеку податься? В недвижимость - только!

🔻Ну а куда ещё?

⚠️ Возможно, это инвестиционная рекомендация. Но это неточно...