Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏗 ГК «Гранель» стартует с продажами офисных помещений в бизнес-центре класса А «Звенигородская от Гранель». Адрес: Москва, 1-й Силикатный проезд. Оббъект расположен в паре мин.пеш. от строящейся ст.м. Рублево-Архангельской линии (открытие в 2027 году).

📌 Место: Хорошево-Мневники,  Большой Сити, подвергающийся активной джентрификации район Москвы

🏢 Проект: 42-этажная башня высотой 199,65 м. Общая площадь 107,2 тыс.м2, из которых ~70,5 тыс.м² занимает офисы и ~12 тыс.м² - коммерческие помещения в стилобате. Паркинг на 258 и/мест под землей +123 наземных м/места. Потолки 3,75 м, 22 скоростных лифта, видовые террасы.

💰 Цены: минимальный лот от 62 м2, стартовая цена - ₽370 тыс./м2.

🔑 Ввод в эксплуатацию - IV квартал 2029 года.

📍Это первый объект «Гранели» в сегменте коммерческой недвижимости класса А.

🛑 Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Вижу инвест!
🔥 Не вижу инвест.
👀 Жильё лучше, душевнее...

#стартпродаж

КАК ЗАРАБОТАТЬ 100% ГОДОВЫХ НА НЕДВИЖИМОСТИ

🤔 Со всех сторон сыпется контент о том, как люди «пассивно» зарабатывают иксы на инвестициях в недвижимость (на кладовках, стрит-ритейле, трейлерных парках или off-plan новостройках). Очень популярны истории про девочек или мальчиков с $100 в кармане, «без связей и стартового капитала», ставших магнатами недвижимости. Людям в принципе нравятся сказки про иксы и истории успешного успеха. Однако, 90% таких историй - маркетинговый трюк. Оставшиеся 10% - редкое совпадение трудолюбия, везения и рыночных условий (которые уже не повторятся).

☝️Лично меня, как исследователя рынка и практикующего инвестора, всегда интересовало то, как заработать 100% на вложенный капитал. Вот, что я понял за годы работы на инвестиционном рынке.

🔹100% на вложенный капитал можно заработать в позиции GP. Если правильно структурировать сделки с LP и по максимуму включать комиссии за ведение проекта - за управление, за вход, за управление продажами и т.д. - то на собственный вложенный капитал GP может выйти на 100% годовых. Именно так, например, построена MR Group - компания выполняет функции GP почти со дня основания, и именно эта модель сделала из неё то, чем она является сейчас.

🔹Есть отдельные типы проектов, которые действительно приносят 100%. За 20 лет я видел подтверждённые жизнью финансовые модели с IRR 100% годовых в нескольких историях: редевелопмент и девелопмент, дистресс с улучшениями и перепродажей, субаренда и создание ГАБ с последующей продажей актива. Все эти истории объединяет одно - это не инвестиции в недвижимость, это бизнес на недвижимости. Бизнес с повышенным риском. И тут важно - не все проекты приносили 100% как и было рассчитано в заявленных фин.моделях - только некоторые. Потому что риски.

💸 Пассивные инвестиции без кредитного плеча никогда не давали 100% годовых - и не дадут. Даже 50% - исторически редкость, ограниченная периодами бурного сегментного роста, которые случаются нечасто и практически не прогнозируются заранее.

🤑Чудес не бывает. Очень высокая доходность - это либо плата за риск, либо плата за труд. А часто и то, и другое. Пассивная позиция всегда предполагает намного меньшую доходность, потому что труд и риск кто-то берет на себя. Вот этот кто-то 100% и зарабатывает.

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Хочу рискнуть ради 100%
👀 Лучше меньше, да лучше

💬 Дубль в MAX (на всякий)

На кого я подписан ✅

✍🏻 Продолжаю знакомить читателей с интересными каналами мира недвижимости и инвестиций.

📱Руслан Сухий активно ведёт свой личный телеграм-канал. Так как я считаю Руслана своим коллегой, популяризатором коллективных инвестиций в недвижимость и обладателем нестандартного взгляда на продвижение девелоперских проектов, я достаточно давно слежу за его творчеством.

💬Кстати, Руслан пришел в MAX!

👉🏻Подписан сам и всячески рекомендую вам, ссылка на телеграм-канал: https://t.me/ruslan_rentaved

⛔️ Иногда плохие люди втягивают хороших людей в партнёрства. Но это странные партнёрства - в результате плохие люди получают всё, а хорошие - ничего. Так у хороших людей появляется новый опыт. А у плохих - много денег.

🏗 Похожая история разворачивается сейчас в Майами. Лора Таубер, местный юрист по недвижимости с тридцатилетним стажем, три года работала на проект HueHub - один из крупнейших жилых проектов Майами. В её задачи входило договориться с местными властями и в конечном итоге довести проект до РНС. Всё получилось - буквально на прошлой неделе начался снос старых строений на участке. А Лора Таубер подаёт иск в суд против своего «партнёра» Пабло Кастро.

🏢 Масштаб проекта HueHub внушительный: 6000 апартаментов в шести 35-этажных башнях на 6 га. Для девелопера Пабло Кастро это первый проект в США, до этого он владел крупным застройщиком Барселоны, Grupo Corp. Из Grupo Corp он вышел около трех лет назад и переехал в Южную Флориду. В 2023 году Кастро купил те самые 6 га за $29,3 млн.

📋 По словам Таубер, Кастро обещал ей 50% дохода от управления недвижимостью, 1% комиссии за управление активами, 10% девелоперского вознаграждения. Помимо этого Кстро обещал выплатить $50 тыс. в месяц за три года работы ПОСЛЕ получения РНС. Всё это - на словах. На бумаге договоренности не фиксировались - Кастро не хотел, не мог, был не в настроении. В феврале 2026 года Таубер пришла на встречу с Кастро уже с юристом. На следующий день её не пустили в офис, отключили корпоративную почту и убрали фото с сайта проекта.

💸Сейчас Лора Таубер пытается взыскать с Пабло Кастро свыше $150 млн. А стройка тем временем уже вовсю идёт.

⚠️ Зачем я об этом написал! Чтобы ещё раз напомнить: любые договорённости о доле в проекте, вознаграждении и управленческих функциях должны быть зафиксированы юридически до начала работы. Устные обещания между деловыми партнёрами несут риск. Это правило работает как в Майами, так и в Москве.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Никому не верю, себе тоже!
👀 Людям надо доверять...

📣 Декларирование повышенной доходности за счет возврата НДС - такая же неоднозначная и манипулятивная практика, как и гарантированный доход.

👀 Вы же наверняка встречали рекламу инвестиций в недвижимость с декларируемой высокой доходностью в первый год (как правило больше 25%) за счет механизма возврата НДС из бюджета.

⚠️Проблема в том, что инвесторы не вполне ясно осознают природу повышенной доходности, появляющейся в первый год инвестиций. Повышенная доходность не является заслугой управляющего активами (инициатора проекта). Однако механизм активно используется в качестве маркетингового трюка.

😳 В реальности это всего лишь возврат 22% вложенных инвесторами средств самим инвесторам.

⚙️Например, объект стоит ₽100 млн. - это его официальная оценка. Но при продаже к этой сумме добавляется НДС 22%, итого получается ₽122 млн. После выплаты ликвидности, полученной от возврата, т.е. >₽22 млн. в первый год оценка возвращается на уровень ₽100 млн. И если инвестор решит продать свою долю в объекте - он продаст её исходя из цены ₽100 млн., а не ₽122 млн.

🔃 Возврат НДС по сути - это просто замораживание денег инвесторов в период от покупки объекта за ₽122 млн. вкл. НДС до момента возврата этих самых ₽22 млн. НДС - примерно на 2-3 квартала. В сделках, не касающихся коллективных инвестиций чаще всего привлекается короткий кредит для уплаты НДС при покупке, который гасится после возврата НДС. Но в мире коллективных инвестиций НДС оплачивают инвесторы, которым им же эти деньги и возвращают. Вот счастье-то!

Поэтому описывать этот процесс в духе «в первый год доходность >25%»:
🅰️ Финансово безграмотно
🅱️ Манипулятивно по отношению к инвесторам

🔀 Тема возврата НДС и его влияния на доходность инвестиций в первый год совсем даже неочевидна. Возврат НДС, конечно же, нужно применять, если при покупке он был уплачен. Вопрос лишь в том, как это объяснять инвесторам.

☝️К чему это я? А к кому, что мы в SimpleEstate на днях получили возврат НДС по нашей сделке с офисом в БЦ iCity. Сумма возврата приближается к ₽39 млн.

💵 Как образовалась эта сумма! Цена покупки офиса составляла ₽234 млн (вкл НДС ~3️⃣9️⃣ млн ₽). Возврат НДС был учтён заранее и не позиционировался как «бонус к доходности». Деньги от возврата НДС пойдут на ремонт объекта. Дальше - поиск арендатора и выход на рентный поток.

🎤 Мой коллега Сергей Ореханов выступил организатором мини-конференций по инвестициям в недвижимость «СДЕЛКА». Спешу поделиться!

📅19 марта, 10:00, Москва

Приглашенные спикеры - хорошие, достойные люди:
👤Ирина Барабанова («Бест-Новострой»), ген.директор одного из лидеров на рынке реализации новостроек Московского региона.
👤 Феликс Блинов («РВМ Капитал»), президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». Председатель Комитета по инвестициям РГУД.
👤 Максим Лещев (Мета, Гео Девелопмент), девелопер с 25-летним опытом, 40+ поселков, 8 индустриальных парков.
👤 Виталий Денисов, инвестор и партнер фонда инвестиций в недвижимость с объёмом активов под управлением более 1 млрд рублей.
👤 Артем Цогоев (SimpleEstate), ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России.

В программе:
🟡 Нетворкинг с самопрезентациями
🟡 Обзор доходности и спроса от практиков
🟡 Питч-сессия проектов с разбором от инвесторов

Формат:
• Камерная встреча - 60 человек.
• Завтрак включён
• Закрытый чат участников после события

💬 Для спикеров и авторов проектов:
По вопросам выступления: @Sorekhanov (проектам приложить презентацию до 12 слайдов).

👉👉 Подробнее и регистрация

#нереклама