Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Сервисные апартаменты уходят из столиц

📈 По данным NF GROUP, за девять месяцев 2026 года в России открыли 2,3 тыс. сервисных апартаментов в составе отелей и апарт-отелей.

📊 Это на 53% больше, чем годом ранее. Всего качественный номерной фонд этого формата достиг 17,8 тыс. юнитов, а его доля среди всех гостиниц и апарт-отелей категории 3-5* выросла до 11%.

🗺 Где сосредоточено предложение:
🔹 Санкт-Петербург - 49% (8,8 тыс. юнитов, в основном городской формат)
🔹 Краснодарский край - 25% (+2 п.п. за год), из них 89% приходится на Большой Сочи
🔹 Москва - 8% (-1 п.п.)
🔹 остальные регионы - 18% (+5 п.п.)

🔍 Пять самых заметных открытий года: Адлер, Алтай, Кемеровская область, Архыз и Крым. Вместе это около 1,5 тыс. юнитов, то есть примерно две трети всего ввода. При этом в Сочи появился только один объект из пяти, а Петербурга и Москвы в списке нет вовсе.

🏙 Москва продолжает терять долю. 8% рынка - это порядка 1,4 тыс. юнитов на весь город, и для мегаполиса такого масштаба это очень мало. Для инвестора ограниченное предложение я считаю скорее аргументом «за».

🔻 Вывод: рынок сервисных апартаментов всё ещё растет и выходит за пределы традиционных локаций. Но рост обеспечен в основном курортными проектами, а городские сервисные апартаменты заметно сбавили темпы развития.

⚡️STONE Ходынка 2️⃣ активно строится. Пора инвестировать?
❓Стоит ли покупать офис в STONE Ходынка 2 именно сейчас? Рассмотрели с коллегами три инвестиционные стратегии на примере компактного офиса площадью 65,6 м2 за ₽47.5 млн.(с учётом скидки 3%).
📊 Подробные расчеты финансовых моделей по трем сценариям можно скачать здесь.
🔵 А в кружочке я рассказываю о фундаментальных факторах инвестиционной привлекательности покупки офиса в STONE Ходынка 2.

☝️Как региональный девелопер из Челябинска обогнал по капитализации «Самолёт» - об этом на одном мероприятии собирается поведать нам директор по связям с инвесторами АПРИ.

Но на самом деле это не АПРИ так вырос, а SMLT так упал.

📋 Кстати, «Самолёт» запросил сегодня у депозитариев список владельцев своих облигаций. Формально ничего необычного: эмитент вправе узнать, кому он должен. Это нужно, чтобы собрать держателей на общее собрание, согласовать изменения в решениях о выпуске или сделать кому-то адресное предложение.

🤔 Но из праздного любопытства реестр не запрашивают. Обычно за этим следует одно из трёх:
🔹 изменение параметров долга - ставки, сроков, графика погашения
🔹 выкуп бумаг у держателей с дисконтом
🔹 переговоры по ковенантам

🏗 Возможно, это подготовка к разговору с кредиторами. И разговор этот вряд ли будет о том, как всем станет лучше.

🎟 Напомню: облигации застройщика - это необеспеченный долг. Залога нет, и если у компании начнутся проблемы, держатели окажутся в длинной очереди кредиторов, где банки стоят впереди.

НА КОГО Я ПОДПИСАН ☑️

☝️Какая компания является одним из лидеров рынка управления арендным бизнесом и созданием его с нуля в Москве❓

✅ Однозначно, компания моих друзей, коллег и партнёров Сергея Дятлова и Сергея Тарасова - Primetr. А у Сергея Дятлова есть телеграм-канал с, на мой взгляд, лучшей аналитикой по рынку стрит-ритейла Москвы.

🏢 Пишет Сергей хорошо и профессионально, всё потому, что его компания Primetr предлагает полный спектр услуг: от подбора ликвидных объектов и анализа их потенциала до юридического сопровождения и оптимизации налогов. Они работают как с основными сетевыми арендаторами так и с индивидуальными предпринимателями, что позволяет им быстро и эффективно находить надёжных арендаторов для торговых помещений.

💰 Впечатляет и их подход к снижению налоговой нагрузки - они реально помогают снизить налог на имущество (исключение из перечня и получение льготы). А это увеличивает доходность арендного бизнеса.

🔧 Команда Primetr берет на себя все аспекты управления недвижимостью, включая анализ и контроль арендаторов, административную деятельность, бухгалтерские и юридические услуги.

👉 Так что рекомендую подписаться на одного из лидеров по управлению объектами стрит-ритейл в Москве:

➤ Подписывайтесь

📚 Ценные советы по инвестициям в недвижимость и управлению арендным бизнесом от настоящих профессионалов своего дела!

🇹🇷 Основатель финансовой группы Tera Эмре Тезмен обещал создать турецкий Goldman Sachs. За 2025 год капитализация его брокерской компании выросла с 1,4 млрд лир до 280 млрд, в 200 раз. В сентябре 2026 фонды Tera перестали выплачивать деньги инвесторам, а сам Тезмен оказался под арестом.

🏛 В 2005 году турецкую брокерскую компанию Stok Menkul Değerler купила семья Тезмен (отец Эмре, Огуз Тезмен - бывший министр транспорта Турции) и переименовала в Tera. По состоянию на 2026 год в группе было около 40 компаний, акции брокера торгуются на Borsa Istanbul под тикером TERA, а сама Tera называла себя крупнейшей управляющей компанией Турции по размеру активов.

👔 Публичная компания, лицензии, большие планы. Знаменитая турецкая инфляция годами съедала сбережения турок. Tera демонстрировала выдающиеся результаты управления активами - доходность их фондов годами уверенно опережала инфляцию. В советах директоров сидели известные в Турции люди - бывшие дипломаты, экс-чиновники, университетские профессора. Всё это создавало впечатление надёжности и аффилированность с властью.

⚙️ В реальности это была большая финансовая афера. Схема состояла из двух частей.

1️⃣ Первая - «пылесос»: фонды Tera привлекали деньги частных инвесторов. Доходность фондов была интересной, а надёжность компании - высокой.

2️⃣ Вторая - «насос»: собранные деньги инвестировать в акции компаний холдинга Тезмена. За счёт того, что продавцом и покупателем было одно и то же лицо, цена активов искусственно раздувалась.

💰 Прибыль в такой схеме существовала только на бумаге, реальные деньги, привлеченные у инвесторов, выводились зарубеж.

🧯 Небольшое ужесточение регулирования привело к тому, что в середине сентября Tera объявила о задержке выплат по двум фондам. Тысячи частных инвесторов не смогли продать паи фондов Tera и вернуть свои деньги. 16 сентября Тезмен заявил, что группа стала жертвой «спланированной, умышленной и организованной спекулятивной атаки», а 19 сентября его арестовали.

🔗Эта история вызывает устойчивые ассоциации с российским кейсом инвестиционной компании QBF. Но в QBF деньги инвесторов просто разворовывались и выводились через цепочки офшоров, а до биржевой аферы контора просто не успела дорасти.

🎯 Промежуточный итог: за разгребание проблемы Tera взялось государство. Сколько инвесторам удастся вернуть пока неизвестно. Где деньги тоже непонятно. Предварительно оцениваемый ущерб - $20 млрд.

Как не платить налог на имущество: инструкция для бережливых

💵 До 1 декабря мне нужно заплатить налог на имущество за 2025 год (по правде говоря, я уже заплатил). Это не очень приятная процедура, но всё же намного приятнее выплаты ежемесячного налога АУСН.

☝️Но вот я подумал: «А какого чёрта вообще? Как сделать так, чтобы законно не платить этот налог?». Рассказываю. Способы есть, все легальные, правда, некоторые требуют времени.

👴 Самый надёжный, как швейцарские часы, способ - дожить до пенсии и стать пенсионером. Пенсионеры освобождены от налога по одному объекту каждого вида: квартира, дом, гараж или машино-место, хозпостройка до 50 м2, помещение для творческой деятельности. Мне 45, просто надо быть осторожным, подождать лет 20, немного удачи - и я у цели. Налог за это время, конечно, придётся платить, но зато потом какая экономия!

⏳ Но есть лайфхак! После пенсионной реформы 2019 года пенсионный возраст вырос, а льготу по налогу на имущество оставили по старым правилам. Мужчинам достаточно дожить до 60, а женщинам - до 55.

🎖️ Также от налога освобождены инвалиды I и II групп, ветераны боевых действий, военнослужащие с выслугой от 20 лет и некоторые другие категории граждан. У меня когда-то был шанс отслужить в армии 20 лет, но я им не воспользовался. Конечно, ради экономии на налоге с квартиры - это стратегия, прямо скажем, долгосрочная.

👶 Рабочий вариант - многодетность. На каждого несовершеннолетнего ребёнка многодетной семье положен дополнительный вычет 5 м2 по квартире и 7 м2 по дому. Трое детей - минус 15 м2 из налоговой базы. При условных ₽300 тыс. кадастровой стоимости за м2 и ставке 0,1% экономия составит целых ₽4,5 тыс. в год! Рождение, содержание и воспитание детей при этом всего лишь сопутствующая необходимость - не забываем, главное сэкономить на налогах.

📐 Есть способ для одиночек - жить в студии 20 м2. Вычет по налогу на имущество на квартиру как раз 20 м2, поэтому налог будет ровно ноль. Можно не платить налог совсем, если всю жизнь ограничиваться малым. Заодно можно постепенно привыкать к ещё более компактным форматам (2х1,5 метра).

💼 Для ИП на УСН, АУСН и патенте есть пока что работающее решение: объекты, которые используются в предпринимательской деятельности, освобождены от налога на имущество, если их нет в региональном перечне по ст. 378.2 НК РФ.

📔 Такой перечень каждый год утверждает регион, и для попавших в него помещений налог считается от кадастровой стоимости независимо от налогового режима.

❗Правда, есть нюанс: при продаже такого объекта доход попадёт в базу по УСН, а освобождение по сроку владения не сработает.

💎 Владельцам объектов дороже ₽300 млн можно не беспокоиться: льготы для пенсионеров и других категорий на них не действуют, а ставка может доходить до 2,5%. Поэтому, чтобы не платить налог по ставке 2,5%, нужно просто случайно не разбогатеть и не купить дорогой объект недвижимости. Многим такой способ подойдёт, кстати.

⚠️ Этот пост написан с юмором. Если вы не понимаете юмора, это ваши проблемы 🫵

💡 Если всерьёз задумались об оптимизации налогов, обратитесь к опытному налоговому консультанту.