Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🪨 Портфель STONE вырос до 300 тыс. м2. С начала 2026 года разрешения на ввод получены сразу по трем объектам: STONE Савеловская, Tower D в квартале STONE Towers и STONE Ленинский. Ранее были введены первые две очереди STONE Towers и STONE Курская.

📍 Все объекты находятся в самых востребованных деловых локациях: Белорусском, Ленинском и Центральном деловых районах, а также в динамично развивающемся кластере «Савеловский».

💵 Часть офисных помещений в этих объектах уже выставлены на рынок и предлагаются в аренду. Ставки в бизнес-центрах STONE начинаются от ₽45 тыс./м2/год на помещения без отделки и от ₽65 тыс./м2/год на лоты с готовым ремонтом (с учётом НДС).

🔑 Все введённые объекты находятся под управлением партнёрской УК STONE Office, а собственникам помогает с управлением эксклюзивное агентство-партнёр STONE Realty.

🗓 В следующем году к вводу запланированы STONE Дмитровская и STONE Белорусская.

⏪ В нашей стране возможно всё: девальвация, деноминация, обнуление вкладов, дефолты, мммы, банкротства и т.д. Поэтому я куплю квартиру - самая надёжная инвестиция ⏩

⚠️Вот хочется написать одно слово, эмоциональное🤬, но я не буду.

☝️Для начала про нашу страну. Я родился в 1980 году в СССР, при заполнении любых документов я вспоминаю о стране, которой больше нет. Вместе со страной СССР пропали и вклады, и накопления в советских наличных деньгах.

🛋А квартиры остались. Только квартиры эти были почти всегда государственные, принадлежали СССР. И новое государство Россия их (с чего-то вдруг) решило передать в руки граждан через проклинаемый ныне механизм приватизации.  «Добрые» Ельцин и Чубайс отдали квартиры почти задаром людям.

🚽Едем дальше. А вы уверены, что в новых необычных исторических реалиях эти «ваши» квартиры не вернут в обратно собственность государства? Между прочим в новом законе критерий отмены приватизации четко прописаны и срока давности не имеют. Ну а почему бы и нет? Всё может быть в нашей стране!

🚿Хорошо, это далёкая перспектива. А вот перспектива близкая: вам взломали вашу страницу Вконтакте и от вашего имени разместили тексты, подпадающие под некоторые статьи УК, влекущие конфискацию имущества. А может быть вы сами что-то ляпнули не подумав. Ну а почему бы и нет? Всё может быть в нашей стране!

🪑Или ещё сюжет! Времена ныне для государства тяжёлые. Деньги пока идут от нефти, но ведь люди это новая нефть. Так почему бы в Х раз не поднять налог на имущество? И кадастровую стоимость окончательно прибить гвоздями к рыночной. Технически для этого все готово. Ну а почему бы и нет? Всё может быть в нашей стране!

❌ Ладно, достаточно параноидальных сценариев, я много могу такого написать.

🔴 Суть моего поста в другом. Если считать, что в нашей стране (да в любой стране) возможно всё плохое, то никаких инвестиций и покупок с целью сохранить капитал делать не нужно. Квартиры тоже покупать бесполезно, это иллюзия надёжности, актив который ничем не отличается от долларов под матрасом, вклада или ОФЗ. Всё равно всё отберут, обесценят и конфискуют.

🪗 Поэтому ничего не откладываем, ничего не инвестируем - идём в ЦУМ или ещё куда и покупаем там всего на всю котлету. В нашей стране возможно всё, но так хоть поживем немного и будет о чем вспомнить!

P.S. Я конечно же ЗА инвестиции и против паранойи.

🏦 Пару месяцев назад на рынке появился фонд «ФРИДН», финансирующий девелоперов, которым не хватает собственного капитала для получения проектного финансирования в банке. Банк требует от застройщика наличия 15-20% от бюджета проекта собственного капитала, у застройщика этих денег нет - недостающую часть вносит фонд. Я, наконец, добрался до презентации фонда и вот мои выводы!

📄 Конструкция - договор конвертируемого займа в недвижимость. Фонд выдаёт процентный заём, а форму возврата выбирает сам: конкретные лоты в построенном доме либо деньги с процентами. Сумма займа равна стоимости выбранных лотов (причём с дисконтом), конкретные лоты и цена м2 зафиксированы сразу. Обеспечение: поручительство бенефициаров, покрывающее заём и проценты по ставке 25% годовых, поручительство компании-застройщика и последующий залог прав на будущие лоты фонда. Фонд ориентируется на жилой премиум- и де-люкс в Москве.

🧩 По форме это классический мезонин, отличие только в том, что вместо доли в прибыли фонд получает опцион на выкуп метров по цене уровня котлована.

🧮 В чем проблема для девелопера-заемщика. Ставка 25% годовых (с капитализацией) за четыре года реализации проекта удваивает долг. Остаётся ли при этом доходность самого девелопера - далеко не факт. Опцион конечно же выгоден для фонда, который забирает то, что выгоднее - метры или деньги с процентами. Девелопер получает дорогие деньги и опять плачет, что всё забрали кредиторы.

⚠️ Чем больше у застройщика долгов и чем они дороже, тем выше риски проекта. Сколько было случаев банкротств, перегруженных кредитами девелоперов - никто не считал (много)

💭 Я лично думаю, что девелоперу, у которого не хватает денег для получения ПФ от банка, нужно искать соинвестора LP, а не идти за дорогим мезонином. Рынок элитной недвижимости недостаточно ликвиден (вспомните про текущие остатки в «Лаврушинском»), чтобы занимать под 25% годовых. Соинвестор LP же не кредитует проект, а вкладывает в него деньги и получает долю от будущей прибыли - это безопаснее для всех сторон.

🛑 Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Битва за землю - 2026: сделок всё меньше, но пока еще теплится!

🏢 Коллеги из NF GROUP подвели итоги I полугодия 2026 года на рынке площадок под девелопмент (они же «пятна под застройку») в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Объем инвестиций в эти активы составил ₽26,1 млрд, или 41% всех вложений в коммерческую недвижимость региона. Остальные 59% ушли в готовые объекты - в 2025 году было 60%, тренд держится второй год.

📉 В первом полугодии 2024 года на землю под жильё ушло ₽32 млрд и застройщики набрали 540 га, по итогам всего 2024 года - ₽132 млрд и 854 га. За весь 2025 год - уже ₽26 млрд и 222 га, то есть минус 82% по деньгам и минус 75% по площади. Сейчас на жилой сегмент пришлось ₽16,7 млрд и 69 га за полгода. Доля пятен под застройку в общем объеме инвестиций рухнула с 66% до 41%.

🏗 Лучше сейчас, чем потом. Из 19 сделок девять прошли с уже полученным разрешением на строительство - это 47% против 33% по итогам 2025 года и 13% в 2024-м. По типу площадки те же 19 сделок делятся так: 47% - участки под редевелопмент, 32% - свободная земля под новое строительство, 21% - исторические здания под реконструкцию. Девелоперы желают запускать стройку условно завтра, а не заниматься долгими согласованиями.

💰 Самой крупной и по деньгам, и по площади стала сделка краснодарской «ССК» - 53,5 га в Янино Всеволожского района, оценочно за ₽6-7 млрд. На всех остальных осталось 15,5 га - спрос явно снижается. Некоторые девелоперы уходят в Курортный район, чтобы строить курортную же недвижимость.

🪿 Что имеем с гуся? На купленных под жильё участках может появиться около 600 тыс. м2, а за весь 2025 год задел был 1,2 млн м2, за одно только первое полугодие 2024 года - 3,1 млн м2. Значит, к 2029-2030 годам новых проектов в агломерации станет заметно меньше, а дефицит предложения - это всегда про цены. Но это абсолютно неточно!

🔥 Петербург не резиновый
👍 Петербург резиновый
👀 Земля осталась ещё (я от застройщика)?

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🚧 «Новостройки в Москве для жизни и инвестиций!».

☝️Увидел такой лозунг на рекламном баннере в интернете. Конечно, в рекламе всё может быть, а вот в жизни?

☝🏻Знаю, что есть люди, покупающие квартиры в новостройках с «задней» мыслью «если что продам / сдам». А вот чтобы сознательно и то, и другое одновременно...

🏗 Для инвестиций лучше всего покупать студии или однушки, но жить в таких квартирах или невозможно, или просто тяжело (особенно вдвоём). Инвестировать в новостройки лучше на старте продаж, а ещё лучше до старта, приобретая из-под полы по серой схеме. А для жизни - лучше поближе к концу строительства, когда более-менее понятно каким получается дом, когда можно зайти в квартиру, осмотреться...

🏢 Но когда дом построен, зачем в нём жить, если нужно побыстрее продать, ведь это же была инвестиция! Или оставить себе, сделать ремонт, перевести вещи и фиг с ней, с этой инвестицией? Жить, просто жить... ежедневно высчитывая упущенную прибыль.

🥺 Ох... рекламный лозунг вызывает недоумение и неуверенность. Жизнь или нажива? Возводить в степень или остепениться? Быть или не быть???!!!

😨 Проклятые вопросы, проклятая реклама...

🔻 Написали бы лучше так: «Новостройки в Москве и не взрывай себе мозг!».

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🏗 MR Group стартует продажи в проекте «26 Парквью» (Тимирязевская улица, з/у 26, САО г. Москвы, ст.м. «Тимирязевская», ~10 мин.пеш. через парк)

🌾 Лично на мой взгляд проект может привлечь зажиточных агрономов и работников сельского хозяйства, которые очевидно уже проживают в локации или хотели бы там жить. Тимирязевская академия, опытные поля, дендросад - всё под боком.

🚜 В MR сразу пошли с козырей - они хорошо понимают, кто их ЦА. Необычный зелёный цвет фасадов является явной отсылкой к комбайнам John Deere. Немаркий, практичный цвет с правильным вайбом и ассоциациями с уборочной техникой премиум-класса.

🌱 Дальше - больше. Идеальное попадание в запрос ЦА. Потолки 3,7 м. - наиболее эффективная высота для организации вертикальных гидропонных ферм. Помещаются стеллажи ровно в четыре яруса (тютелька в тютельку!), осталось поставить фиолетовые фитолампы, подвести питательный раствор... И через пару месяцев можно снимать первый урожай прямо в предполагаемой гостиной.

🪴 Балконы и террасы почти у всех квартир. Сильнейший месседж ЦА. На балконах вполне реально размещать рассаду, а на террасах даже можно построить некапитальную компактную теплицу для сезонных овощей.

🏛 Отдельная тема - историческое здание. Бывшее общежитие Тимирязевской академии, построенное в 1926 году по проекту архитектора Карла Гиппиуса. Место, где поколения будущих агрономов жили на стипендию и конспектировали почвоведение будет удачно встроено в новый квартал агрономов «26 Парквью».

☝️Наверняка здание, которое девелопер обещает приспособить под коммерческую инфраструктуру станет центром притяжения ценителей бонитета почв со всего района. Не исключаю, что в здании найдется местечко для семенной лаборатории и магазина удобрений.

💵 Цены стартуют от ₽770 т./м2, в отдельных лотах цена переваливает за ₽1 млн./м2. Ну а что мелочиться? Как говорила бывший губернатор Владимирской области Светлана Орлова «село просто попёрло». В MR явно услышали.

🧮 Ну и посчитаем тогда - кому вершки, а кому корешки. Товарная зелень в московской рознице идёт по ₽1,5-2 тыс. за кг. При потолках 3,7 м и грамотном управлении квартира в «26 Парквью» легко превращается в микроферму, я бы даже сказал ЛПХ. Пара лет непрерывного с/х производства - и ипотека закрыта досрочно.

📍Итого: для жизни обычного человека проект практически непригоден (дороговато), но для агронома-энтузиаста, ценителя локации, готового впахивать от заката до рассвета - самое то.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж #шутка

Если формат зашёл - ставьте огонёк 🔥

👍 Нужна фин.модель
😎 Вижу инвест
👀 Опять оверпрайс

💬 Дубль в MAX (на всякий)