Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🍹 ЦИАН удвоил прибыль. А у вас как с этим дела?

📊 ПАО «Циан» отчиталось за второй квартал и первое полугодие 2026 года. Выручка за квартал - ₽4,4 млрд (+22,8%), за полугодие - ₽8,3 млрд (+20,5%). Чистая прибыль - ₽1,04 млрд (+32%), за полугодие ₽2 млрд, ровно вдвое больше прошлогоднего. Операционные расходы выросли всего на 7,2% при росте выручки на 22,8%.

📉 Количество сделок на первичке столичных регионов во 2 квартале упало на 21% год к году, а классифайд на этом фоне прибавил 23%. Просто уметь надо!

🔍 Откуда позитив, если сделок меньше? Выручка с одного объявления на ЦИАН выросла на 12,5%, а с одного проданного застройщику лида - на 17,5%. Платформа дерёт больше денег за то же самое, в отчётности это обозвали «дифференцированным ценообразованием».

🎁 В июне акционеров порадовали выплатой ₽53 на акцию, включая ₽23,7 специального дивиденда - див.доходность достигла 8,7%. До конца года обещают отсыпать ещё не менее ₽30.

🤔 У рынка недвижимости был тяжёлый год, а у ЦИАНа - хорошие дивиденды и растущая прибыль. Как видим, чем хуже рынку недвижимости, тем ЦИАНу - лучше.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🤖 Роботов на стройке пока мало!

🏗 «Сколково» вместе с BЭБ.PФ выпустило ко Дню строителя первый в России публичный индекс инновационности девелоперов.

Что внутри: 33 компании, 15 критериев, максимальный балл -15. Присвоение каждого из них требовало наличия данных из двух независимых источников, а также показателей самих участников.

🏆 Топ-5 инновационных компаний: «Галс-Девелопмент» (13,43), «Сэтл Групп» (11,93), ГК «ФСК» (11,9), «Брусника» (11,19), MR Group (11,09).

🔣 Средний балл по выборке - 7,6, общий уровень инновационности отрасли - 51%.

📉 А вот гиганты пока в отстающих. ПИК - 13-е место (8,74), «Самолёт» - 14-е (8,73). По уровню технологичности они ниже группы «Голос» и «Апсайд Девелопмент».

✅ Что из инноваций уже применяется в отрасли:
🔹 цифровые инструменты продаж - у 100% участников;
🔹 приложения в смартфонах жителей - у 94%;
🔹 формализованная отдельная функция инноваций в компаниях - у 91%;
🔹 ТИМ/BIM в проектировании - у 88%;
🔹 цифровой контроль на стройплощадках - у 76%.

🕳 А вот где есть плацдарм для инноваций:
🔸 сквозное BIM через весь цикл - лишь у 18% участников рейтинга;
🔸 роботизация стройплощадки - у 15%;
🔸 роботизация эксплуатации - у 12%;
🔸 3D-печать строительных материалов и конструкций - ни у кого.

🧱 Напомню, что некто Илон Маск обещает наштамповать миллионы роботов уже в следующем десятилетии, а у нас на российских стройках инновация - это распознавание лиц на проходной. Увы, из 33 крупнейших застройщиков страны роботов на площадке задействуют всего 5.

🏗 Зато у нас есть такие инновации: башенный кран с дистанционным управлением на площадке ЖК «Адмирал» от «Галс-Девелопмент» ускоряет работы на 10%. Оператор видит стройплощадку с с 4-х камер слежения, управляет работами со своего кресла-пульта в штабе строительства, и даже может управлять тремя кранами поочередно!

🇸🇬 К чему стремимся: в Сингапуре цифровизация и роботизация проектов охватывает 67% площади новых строящихся объектов, у нас - 18%. Авторы исследования объясняют разрыв тем, что за рубежом работают госпрограммы и нормативы, а в России пока ипатьевский метод управления стройкой считается понадежнее. Да и цены на сингапурскую недвижимость раза в три выше нашенских...

🔥 Спасибо, Кэп.
👍 Пусть роботы вкалывают...
👀 У нас не Сингапур!

🚨 Осенью я писал о том, что тг-канал «Антон Сергеев» попал в «Список компаний с выявленными признаками нелегальной деятельности на финансовом рынке» от ЦБ РФ. Основание - «публичное привлечение инвестиций физических лиц в отсутствие соответствующего права».

✉️ Недавно я получил сообщение от Антона с предложением сделать апдейт той истории. Итак, после попадания в список ЦБ, автор канала проанализировал свои материалы, скорректировал формулировки, которые могли быть восприняты как публичное привлечение инвестиций от физ.лиц, и направил в ЦБ обращение с просьбой исключить канал из списка.

✅ На что Банк России ответил, что в связи с устранением признаков нелегальной деятельности сведения о ресурсе будут исключены из перечня при очередном обновлении. С сайта ЦБ РФ канал уже убран.

🤔 Вывод из этой истории: попадание в список это предупреждение, а не приговор. Выйти оттуда можно, если исправить контент (устранить нарушение). И вторая часть вывода: ЦБ РФ читает телеграм-каналы (вероятно, MAX тоже).

Раз в обоих кейсах фигурировали инвестиционные платформы из реестра ЦБ, значит, вся конструкция дырявая?

🏦 В 2013-2019 годах ЦБ отозвал лицензии у нескольких сотен банков на фоне разного рода финансовых проблем у их клиентов или контрагентов. Но никто по итогам не сделал вывод о том, что банк как юридическая конструкция - негодный и опасный инструмент. Проблемы банков того периода и причины отзыва лицензий не были связаны с банком, как с юридической формой.

☂️Кстати, инвестиционные платформы бывают краудлендинговые, то есть аккумулирующие средства инвесторов и выдающие займы бизнесу, и краудинвестинговые (краудфандинговые), приобретающие доли в бизнесах, в том числе акции АО.

📊 Согласно обзору ЦБ за 2025 год через инвестиционные платформы было за год привлечено ₽57,1 млрд, рост на 5% г\г. Просроченная задолженность по договорам займов, выданных на платформах, выросла за год с ₽3,7 млрд до ₽7,2 млрд, из них 73% - просрочка свыше 90 дней. Доля просрочки перевалила за 22% при 4% у банков по кредитам малому бизнесу.

🤨 Но это не поломка механизма, это специфика бизнеса краудленгинговых платформ. На такие платформы за деньгами идёт бизнес, которому отказали в кредитах банки. Ставки 25-35% годовых - плата ровно за риск заемщиков.

🕳 Важно отметить - оператор инвестиционной платформы по закону не отвечает за то, вернёт ли заёмщик заём. Он проводит проверку заемщика, стараясь оградить инвестора от откровенного скама и потенциально проблемных проектов, но никаких гарантий возврата инвестированной суммы инвесторам не предоставляет.

🎯 В обоих кейсах инвестиционная платформа являлась каналом привлечения средств инвесторов, а не причиной проблем. Риски заёмщиков не снизились бы сменой юридической обёртки.

☔️ Платформа сама по себе не делает плохой заём хорошим. Оценка проектов - задача инвесторов. Инвесторам придется самостоятельно провести анализ проекта, представленного на платформе и сделать свои выводы. Надеяться на то, что реестр ЦБ является гарантией успешных инвестиций - нельзя.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 ЗПИФ лучше, душевнее!
👀 В долг не даю…

🌑 Летом 2026 года пришли тревожные новости, связанные с инвестициями, в том числе в недвижимость. Сразу два кейса обратили на себя мое внимание, я посчитал правильным о них рассказать на канале. У меня нет никакой личной позиции по этим историям и никаких личных отношений с фигурантами описанных ниже кейсов.

1️⃣ Николай Мрочковский
👤 Известный блогер и инфобизнесмен, автор десятка деловых книг, основатель инвестиционного клуба Finance1. Некоторые инвестиционные идеи Николая казались мне сомнительными, о чем я неоднократно высказывался, в том числе в этом канале. Лично с Мрочковским я не знаком.

🏭 Проекты: привлечение инвестиций в займы малому бизнесу. Проекты в сфере лесозаготовки, коворкингов, минискладов, кофеен и т.д.

📣 Средства привлекались у частных инвесторов через Youtube-канал Николая и площадку клуба Finance1. Деньги проходили непосредственно через две компании, агентство «Актив-Центр» и инвестплатформу «Фронтьерс» (в реестре ЦБ РФ). Комиссию лично Николая за привлечение средств инвесторы оценивают в 10% от суммы займа (подтверждений этому нет).

💰 Условия займов: сильно выше ключевой ставки. Обеспечение - отсутствует или личное поручительство предпринимателей, привлекавших финансирование.

💸 Претензии: больше 300 инвесторов, привлеченные средства якобы достигают ₽10 млрд по всем проектам (впрочем, независимых подтверждений этой оценки у меня нет). Николай, насколько я понял, свободен и выпускает новые видео на своем Youtube-канале.

2️⃣ Эльвира Глухова
👤 Основатель экосистемы «Флагман Кредитор», в которую входило коллекторское агентство «Кредитор», микрокредитная компания «КредиторЭкспресс», краудлендинговая платформа «Флагман» (в реестре ЦБ РФ, старое название Money Friends) и другие компании. С Эльвирой я лично знаком не был, но видел ее пару раз на мероприятиях Инвестиционного Клуба «Деньги».

🏭 Проекты: выкуп проблемных долгов, обеспеченных недвижимостью, у банков и частных кредиторов, операции с ипотечными закладными.

📣 Средства привлекались у частных инвесторов через инвестиционные клубы и инвестиционные платформы, договоры с инвесторами оформлялись и на компании, и на физических лиц. Через клубы пришло не меньше трети денег, свыше ₽1,4 млрд.

💰 Условия займов: до 35% годовых. Обеспечение - ипотечные закладные. Одна и та же закладная, по словам инвесторов, оказывалась в залоге сразу у нескольких человек, а некоторые займы в отчётности компаний группы не отражались вовсе.

💸 Претензии: свыше 250 инвесторов, суммы от ₽3 млн до ₽250 млн., признаки финансовой пирамиды. Привлечённое от инвесторов якобы оценивается в сумму, близкую к ₽4 млрд. Открыто уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ, мера пресечения для Эльвиры - домашний арест.

🌓 Мне известно ещё как минимум об одной проблемной истории, в которой фигурирует относительно известный (в узких кругах) предприниматель, связанный с рынком недвижимости. Будет побольше данных - напишу.

Такие дела.

⚠️ Дисклеймер: никто из упомянутых в посте людей не осуждён судом, вина не доказана. Но обвинения в их адрес существуют. Всё вышеизложенное - не подтверждено документами и судебными актами.

Какова средняя (нормальная) выручка «Пятёрочки», «Перекрёстка» или «Чижика»?

📊 Вопрос не праздный: из выручки точки считается предельная аренда, которую сеть готова платить. Открываем отчётность X5 за 2025 год. Чистая розничная выручка: «Пятёрочка» - более ₽3,6 трлн., «Перекрёсток» - ₽531,1 млрд., «Чижик» - ₽417,5 млрд. Магазинов на 31 декабря 2025 г.: «Пятёрочка» - 25 533, «Перекрёсток» - 1 004 шт. и «Чижик» - 3 253 шт.

🧮 Делим выручку на количество магазинов и получаем: оборот «Перекрёсток» ₽44 млн. в месяц с магазина, «Пятёрочка» - ₽11,8 млн., «Чижик» - ₽10,7 млн.

⚠️ Только считать так неправильно. Годовую выручку предлагается делить на число магазинов по состоянию на конец года, а сети росли весь год. «Чижик» за 2025 год прибавил с 2 346 до 3 253 точек, почти 40%. Магазин, открывшийся в ноябре, принёс выручку за два месяца, а в знаменатель попал целиком. Чем быстрее растёт сеть, тем сильнее занижается результат.

📈 Если делить чистую выручку на среднегодовое число магазинов, картина меняется: оборот «Перекрёстка» уже приближается к ₽44,5 млн., «Пятёрочки» - к ₽12,4 млн., «Чижик» - к ₽12,4 млн.

🔍 Но средняя выручка по сети - это ориентир, а не факт конкретного магазина. На фактическую выручку влияют локация, формат, конкуренции в районе и т.д. Именно поэтому X5 отдельно публикует LFL-продажи по сопоставимым магазинам.

А на вопрос ⏪ можно ли легально получить данные по выручке ведущих федеральных продуктовых операторов (Х5, «Магнит» и даже «Минимаркет24»)? ⏩
я отвечал здесь.