Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏗 Пока на российском облигационном рынке затишье, а девелоперы неактивны с новыми выпусками (хотя был анонс от КОЛДИ!).

Но это совсем не повод не дать в долг застройщикам!

📲 Для всех, кто имеет доступ к финансовой инфраструктуре Казахстана (счет у местного брокера и доступ к местной бирже) может быть небезынтересным: 29 сентября прошло размещение сразу двух выпусков долларовых облигаций BI Development - на два и на три года.

💰Купонная доходность: 7,50% годовых в $ по 2-летнему выпуску и 7,75% по 3-летнему.
💵 Совокупный объем двух выпусков: $30 млн., номинальная стоимость: $100
💸 Частота выплаты: раз в полугодие

ℹ️ Компания BI Development - крупнейший застройщик Казахстана с проектами в Астане, Алматы и Атырау, часть строительного холдинга №1 в стране BI Group, который работает с 1995 года. Рейтинг Fitch - BB, прогноз стабильный. Сейчас у BI Development проекты на восьми рынках, включая ОАЭ и США.

💸Купонная доходность 7.5%-7,75% в долларах это достаточно неплохо, а вот объем выпуска достаточно скромный.

⚖️ Сравнивать совершенно неправильно, но в 2021 году крупнейший застройщик России, ГК ПИК разместил выпуск на астрономические $525 млн. под 5,625%... Кстати, насколько я помню, погашение этого долга у ПИК совсем скоро - 19 ноября 2026. Немного волнуюсь за ПИК.

🛩 А вот SMLT вчера полностью погасил выпуск облигаций БО-П20 на 2,5 млрд рублей. Дефолта не случилось - можно выдохнуть (или нет)!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

⚡️В STONE Савёловская 2 недавно был старт продаж. Время инвестировать?
❓Стоит ли покупать офис в STONE Савёловская 2 именно сейчас? Рассмотрели с коллегами три инвестиционные стратегии на примере компактного офиса площадью 56 м2 за ₽30.3 млн.(с учётом скидки 3%).
📊 Подробные расчеты финансовых моделей по трем сценариям можно скачать здесь.
🔵 А в кружочке я рассказываю о фундаментальных факторах инвестиционной привлекательности покупки офиса в новом проекте от STONE.

⚡ Два бесплатных способа узнать об инвестициях в недвижимость БОЛЬШЕ.

👉 Способ №1
Пройдите базовый курс лекций «Инвестиции в недвижимость» (4 лекции по 30 минут). Это для самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость. БЕСПЛАТНО. 100% пользы.

👉 Способ №2
Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме.
БЕСПЛАТНО. Полезно на 100%.

📊 По итогам I полугодия 2026 года коллеги из NF Group насчитали на первичном рынке офисов в Москве 95 проектов от 50 девелоперов. Год назад в продаже было 60 проектов от 37 девелоперов. За год предложение выросло на 45%, достигнув 1,1 млн м2 экспонируются офисов. Больше половины выставленных в продажу проектов сдаётся в 2027-2028 годах.

🏗 Девелоперы-новички в основном застройщики жилья: они приходят в сектор ради льготы по смене ВРИ. Но опыта и компетенций в офисах у них нет, поэтому ключевыми игроками рынка остаются профильные офисные девелоперы. На крупнейших игроком московского рынка приходится 678 тыс. м2, или 61% всего преддожения.

🥇 Лидер по проектному объёму - STONE: 786 тыс. м2 в 17 проектах.

📍 Что и где покупают? Около половины спроса поиходится на сложившиеся деловые локации: на «Москва-Сити» пришлось 24% сделок, на Ходынку 19%. Вместе с Большим Сити и Кутузовским районом это 59% всего спроса за полугодие.

💰 Сам спрос почти удвоился: за 6 месяцев 2026 года было проданл 302,9 тыс. м2 против 161,4 тыс. м2 годом ранее. Около 52% площадей купили частные инвесторы. Деньги на рынке есть, просто достаются они не всем.

⚖️ Цены растут медленнее предложения: в среднем по городу на +12% за год. Прогноз средней цены экспонирования от NF Group на конец года - ₽530 т./м2.

💡Как это относится к частным инвесторам? Предложения на рынке много, но покупать можно далеко не всё. Первый фильтр - девелопер с уже сданными бизнес-центрами в портфеле, второй - локация, пользующаяся спросом, и только третий - условия покупки и цена.

😳Наблюдаю удивительное. Один и тот же человек:

🎭 Может неделями изучать договор с крупной инвестиционной компанией по поводу инвестирования 200 тыс. руб. под ~15% годовых, подозревая подвох в каждой запятой и требуя объяснений по мелочам
🎭 Может отдать 10 млн. руб. «проверенному» товарищу, предложившему проект с «гарантированной» доходностью 70% годовых - с четкими перспективами потерять все эти деньги

🔍 А на вопрос «ну как же вы такой въедливый и недоверчивый отдали деньги потенциальному мошеннику?», получаю в ответ какую-то невнятную историю про первый удачный опыт, про совместные шашлыки, про дружбу семьями и т.д. Я такого за свою жизнь слышал много. Люди миллионы долларов теряли, инвестируя в проекты «уважаемых» людей, с которыми парились в бане, поднимались в горы, стреляли на охоте...

🧬 Так вот откуда это в наших людях? Поколения россиян / советских людей жили в условиях, где официальные структуры обманывали систематически - денежные реформы, приватизация и т.д. Подозрительность к «системным» игрокам стала защитным механизмом. Чем больше у компании прозрачной отчетности, лицензий и регулирования, тем больше недоверия - «слишком гладко, наверняка подвох где-то спрятан». И вообще прозрачность воспринимается как попытка замаскировать обман.

😤 При этом типичный россиянин может не доверять банку с многолетней историей, но безоговорочно поверит соседу, коллеге или эксперту из социальных сетей. Личная рекомендация от «знакомого» человека весит больше тонн официальной документации. Мошенники прекрасно понимают как это работает и профессионально создают иллюзию «близости» и доверия - они вообще, как правило, энергичные, общительные, компанейские и веселые люди. Личное обаяние и «дружеские» отношения как будто выключают тумблер и из тревожного параноика человек превращается в слепую и послушную жертву.

🎯 И что делать? Лично мое мнение - разделять личное и рабочее. Напоминаю, инвестиции это вторая работа. Лучше перестать общаться с другом, который предложил вложить деньги в сказочный проект и получил отказ, чем перестать общаться с другом, который навсегда унес ваши деньги. Результат один и тот же, но есть нюансы. При этом предложение может быть вполне ничего - не все друзья мошенники, но тогда и инвестиционный анализ нужно делать полноценно.

Приглашаем на вебинар по инвестициям от STONE!
➡️️Зарегистрироваться🔗

🕐Уже в этот четверг, 1 октября в 17:00, инвестиционный консультант STONE Артем Цогоев проведет открытый вебинар — это отличная возможность получить актуальные ориентиры рынка недвижимости и усилить свой инвестиционный портфель.

Если вы сейчас задумываетесь об инвестициях, сохранении и преумножении капитала — этот эфир для вас!
В программе встречи:▪️Сравнение инвестиционных инструментов
▪️Офис и депозит: синергия инструментов
▪️Квартира или офис?
▪️Основные мифы об офисах
▪️Как выбрать офис для инвестиций?
▪️Ключевые стратегии инвестирования
▪️Разбор кейса: доходность офиса в бизнес-центре STONE Дмитровская

➡️ До эфира всего несколько дней — зарегистрироваться🔗