Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏗 ГК «Гранель» объявила старт продаж квартир в ЖК «Притяжение Сити». Адрес: Московская Область,  Одинцовский городской округ, вблизи с. Немчиновка. 📌 Место: локация с зелёным окружением и удобным выездом на МКАД. В 10 мин. тр. МЦД «Немчиновка» и платформа Ромашково (в 5 мин.тр.). Рядом престижные коттеджные поселки, Барвиха, а с другой стороны - Инновационный центр «Сколково». До «Москва-Сити» по проспекту Багратиона дороге можно домчать за 15 мин. 💵📐 Цены и планировки: стоимость квартир начинается от 6,9 млн руб. Минимальная площадь квартир - 28 м2. 🏢 Проект: первый этап - корпус №8, 11-14 этажей. Всего в проекте планируют дома 9-14 этажей, школу на 1760 учеников, детский сад на 850 мест и коммерцию на первых этажах. Фасады будут выполнены из керамогранита, металлических кассет и бетонной плитки в природных оттенках. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией #стартпродаж

⚠️ Как вы, конечно, помните, я открыто отрицаю возможность дефицита на рынке жилой недвижимости в 2026 году. Какой дефицит? Куда ни плюнь, в строительный кран попадешь. 🚩 А что насчет обратной ситуации, т.е. переизбытка жилья? 📉 По данным и по мнению ДOM.PФ сегодня на рынке строящегося жилья предложение явно опережает спрос. К концу года продажи немного оживились, однако учитывая, что за первое полугодие разрыв между спросом и предложением был весьма внушительным, это всё ещё влияет на состояние рынка. ⏳ Одна из причин дисбаланса - срок реализации непроданного жилья в стройке. По всё тем же данным ДOM.PФ, в начале октября 2025 этот срок в среднем на Руси составлял около 3,7 лет (при норме до 3,5 лет). Проще говоря, русские квартиры продаются слишком медленно, и непроданные остатки продолжают накапливаться. ⤵️ К декабрю показатель немного снизился до 3,6 лет, но для возвращения к «норме» этого пока недостаточно. При этом объем строящегося жилья продолжает нарастать. С начала года экспозиция увеличилась на 3% и достигла 118,4 млн м2. ℹ️ Причина нароста не в старте новых проектов, а в замедлении ввода домов в эксплуатацию. Сроки сдачи сдвигаются: почти каждый пятый объект задерживается более чем на полгода. 🔋В общем, переизбыток жилья, а не дефицит! Увы, не всё так однозначно. 🔬 Ведь есть и другой взгляд на ситуацию. Коллеги из bnMAP посмотрели на рынки новостроек крупнейших агломераций и оценили, за какое время там будут распроданы текущие остатки (при сохранении средних темпов продаж). 🔹 Москва - 19 месяцев 🔹 МО и Санкт-Петербург - по 21 месяцу 🔹 Ленинградская область - 25 месяцев 🔹 Екатеринбург - 30 месяцев 🔹 Краснодар - 33 месяца 🆗 Это норм. Но почему такое расхождение? Кто нам врёт: ДOM.PФ или bnMAP? 🔀 Госбанк анализирует весь объем строящегося жилья по стране, учитывая накопленный эффект слабых продаж в первом полугодии и переносы сроков ввода. Поэтому в этом срезе рынок выглядит перегруженным предложением, даже если локально продажи начинают оживать. 🤖 bnMAP смотрит на крупные города, а не всю Россию, и оценивает, насколько текущие остатки соотносятся с текущими темпами продаж. При этом грядущие и потенциальные старты продаж в расчет не берутся - оценивается только способность рынка «переварить» уже сформированное предложение. ⚔️ В общем, два мира - два Шапиро! В крупных агломерациях +/- нормально с остатками (и даже в Краснодаре!). В России якобы ситуация более сложная. ❌ Радует, что оба исследования всё-таки не обнаружили дефицит!

🏦 Не только Фора-Банк и Транстройбанк развивают небольшие (15-30 м2) банковские офисы. На рынке появился еще один игрок, который решил расширить свою розничную сеть за счет компактных помещений. 🌊«Морской банк» - российский коммерческий банк с более чем 35‑летней историей. Банк был создан предприятиями морского транспорта для комплексного обслуживания отрасли. Сегодня он сохраняет статус отраслевого банка, но активно выходит в «розницу». 💼 Особенности «Морского банка» как арендатора: 🔸 Арендуемые помещения: 15-30 м2 🔸 Долгосрочность: договоры аренды заключаются на 3-5 лет 🔸 Индексация: по ИПЦ, что защищает арендодателя от инфляции 🔍 На рынке ГАБ в настоящее время представлено не так много объектов с «Морским банком» в качестве арендатора. Один из них - Новослободская, 19с1 у метро «Менделеевская» в Москве. Площадь всего 15.9 м3, аренда 250 000 ₽/месяц, индексация по ИПЦ. Цена ₽36 млн, кстати, вкл. НДС (для тех кому актуален вопрос зачета). ☝️Напомню, что несмотря на тенденцию закрытия физических офисов, наблюдавшуюся 10 лет, с 2023 года начало отмечаться увеличение  числа доп. офисов российских банков примерно на 1% в год. Заметен и тренд на развитие небольших форматов обслуживания в light-форматах по 15-25 м2. ⚠️ При этом стоит учитывать, что средние банки всё же несут более высокие риски по сравнению с топ-10 игроками банковского сектора. Однако, в случае изменения стратегии банка или еще каких-то проблем, небольшие помещения в хороших локациях легче сдать другим арендаторам.

⚠️ Большое беспокойство на рынке: офисных зданий с небольшими офисами и разными собственниками много, как же это всё будет управляться? 📰 «Ведомости» выпустили хорошую статью на эту тему 🔍Не могу не отметить, что первый крупный объект класса А со множеством собственников - STONE Towers показывает успешный пример организации взаимодействия между собственниками, УК и арендаторами.

💼 В профессиональных чатах девелоперов давно гуляет фраза: «А ты идешь к Маркиной?» Это не про светскую тусовку и не про нетворкинг ради визиток. Речь про Московский Бизнес Клуб — сообщество, которое почти 20 лет собирает собственников и руководителей рынка недвижимости. 👥 За это время через МБК прошли тысячи топ-менеджеров, были десятки деловых мероприятий, международные выставки, премия «Рекорды Рынка Недвижимости» и огромный пласт реальной отраслевой экспертизы. Это тот случай, когда за названием стоит не только лишь бренд, а люди и история. Телеграм-канал «Клуб Маркиной» — логичное продолжение этого круга, только в онлайн-формате. 📊 Там обсуждают рынок без пресс-релизов и официальных формулировок: проекты, решения, сделки, ошибки, наблюдения и контекст, который обычно остаётся за кадром. Что на канале? 📌 разборы крупных кейсов 📌 важные события отрасли без лишнего шума 📌 прямой контакт с людьми, принимающими решения 📌 возможность заявить о проекте и быть услышанным рынком Если вы в недвижимости и вам важно не терять связь с рынком — на «Клуб Маркиной» точно стоит подписаться.

⚡Кредитный кризис вызывали? А он уже тут (вроде как) 🖲️Кредитный кризис - это ситуация в финансовой системе, когда одновременно возникает дефицит ликвидности и резко падает доверие между участниками рынка. Это приводит к резкому сокращению кредитования и, как следствие, новым проблемам в экономике. 🗝️В пятницу ЦБ РФ припустил ставочку. Рынок облигаций при этом не вырос, а упал. Упал из-за очередного дефолта (не в недвижимости). 💣В теории, в неспокойные времена, когда эмитент (компания) объявляет дефолт, это подрывает доверие ко всем похожим бумагам. Инвесторы начинают в больших объемах продавать облигации, что приводит к падению их стоимости и росту доходностей (то есть к удорожанию стоимости долга). 🔍Пока именно такое можно увидеть на облигационном рынке. Перекинется ли это на банки - вопрос! ⚗️В любом случае, за ситуацией нужно наблюдать. Потому что бизнес в недвижимости сильно зависит и от облигаций (и шире от долга), и от банков. 🧯Хотелось бы надеяться, что никакого широкомасштабного «кредитного кризиса» не будет.