Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

⚡️ На канале SimpleEstate вышел очень интересный пост о бизнесе торговой сети «Вкусвилл». Публикую с минимальными сокращениями и изменениями.

💜 «ВкусВилл» закрыл 286 магазинов в 2025 году - сеть сократилась почти на 13%, до 1 973 точек. Для обычного наблюдателя это выглядит как ОЧЕНЬ тревожный сигнал. Для нас - повод рассказать об этом арендаторе поподробнее.

💜 Бизнес «ВкусВилла» растёт: выручка за 2025 год - ₽358,6 млрд (+10%), чистая прибыль - ₽6,6 млрд (+8%). 53% выручки уже приходится на онлайн-доставку - компания целенаправленно перестраивает модель в сторону омниканальности. Закрытия - следствие стратегии, а не кризиса.

💜 «ВкусВилл» - один из самых активных экспериментаторов российского ритейла. Сеть быстро открывается, тестирует форматы и локации, не боится соседства с «Пятёрочкой» или «Магнитом», потому что работает с немного другой аудиторией и другим ценовым предложением.   И так же быстро закрывает точки, которые не прошли «проверку боем». Просто у «ВкусВилл» такая модель.

💜 Но именно эта динамичность делает «ВкусВилл» специфическим арендатором с точки зрения инвестиционного анализа. Там где «ВкусВилл» принимает быстрые решения об открытии  и столь же быстрые о закрытии, «Пятёрочка» будет долго и, поверьте, эффективно оптимизировать матрицу, работать с расходами, искать решение.

💜 Что происходит с помещением после ухода «ВкусВилл»? Если объект расположен в качественной локации и обеспечен интенсивным трафиком - ничего критичного. Универсальный формат помещений, которые выбирает «ВкусВилл» позволяет быстро найти нового арендатора: алкомаркет, аптеку, кафе, офис банка и т.д.

💜 Проблемы же возникают тогда, когда помещение изначально выбиралось как «помещение со «ВкусВиллом», а плана Б на случай его ухода не было.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Девушкам APEROL PARTY, детям аниматоры, а мужчинам хорошие инвестиции.

👍🏻 Обнаружено одно мероприятие, которое точно заслуживает внимания - от известной инвестиционной компании Александра Позднякова Garnet Invest.

Invest Family Day 23 мая в Москве.

Кто будет в столице в этот день - однозначно рекомендовано к посещению.

Вас ждет развлекательная программа для детей, шезлонги и коктейли для мам и 3 ключевые инвест темы для пап:

— загородная арендная недвижимость и туристические проекты: где сейчас деньги и как туда заходят
— рынок ИЖС: точки входа, риски и возможности (разбор от практика)
— складская недвижимость: как на ней зарабатывают в текущих условиях

А так же Garnet Invest подготовили презентацию нового инвест проекта. Участники мероприятия смогут зайти по специальным условиям 🔥

И главное рядом больше 50 инвесторов, с которыми можно говорить на одном языке, вас ждут ценные контакты и комьюнити.

Подробности и регистрация здесь.

Когда инвесторы теряют всё

☝️Скотт Эверетт, GP и основатель S2 Capital, с 2012 года скупал многоквартирные арендные жилые дома (multifamily) во Флориде, выселял арендаторов, делал ремонт и сдавал в аренду значительно дороже, плюс 30–40% к прежней ставке. После заселения новыми арендаторами дома продавались на открытом рынке как ГАБ. Для финансирования этих операций Эверетт привлекал финансовых инвесторов LP и бридж-кредиты с плавающей ставкой (ставка ФРС + X%) от банков и частных кредиторов. К 2022 году у него было 130 объектов и репутация звезды рынка редевелопмента арендного жилья.

😢Когда в 2023 году ФРС резко подняла ставку, модель сломалась. Стоимость обслуживания бридж-кредитов выросла в разы, у некоторых объектов платёж банку съел всю прибыль. Параллельно арендные ставки во Флориде упали на 32% от пиковых значений, а расходы на содержание недвижимости выросли на 26%. И главное, выход из инвестиций оказался перекрыт: из-за высокой стоимости капитала продавать готовый арендный бизнес стало некому, покупатели исчезли, рынок замер. Конкуренты Эверетта начали массово отчуждать проекты в пользу кредиторов за долги, а многие LP потеряли свои вложения полностью.

⚡️Весной 2024 года Эверетт придумал, как казалось, элегантный выход. Он создал инвестиционный фонд (REIT) и упаковал в него 10 000 квартир из своего портфеля, оценив активы в 1,6 млрд долларов. Многочисленным LP он предложил поменять доли в совместных проектах на акции этого фонда. По сути это было заворачивание активов в новую красивую обёртку.

💜 Под новый фонд Эверетт построил многослойный стэк капитала, с преобладанием новых долгов. Сверху был длинный кредит с фиксированной ставкой от государственного ипотечного агентства. Ниже - несколько траншей мезонинного долга. И только в самом низу стэка - акционеры, они же бывшие LP, ранее обменявшие доли в проблемных проектах. При этом Эверетт предложил инвесторам зафиксировать убыток 7% уже на старте (обмен прошёл по курсу 93 цента на вложенный доллар). Игроки рынка назвали эту операцию инновационным ходом: «вот как пережить кризис!».

🔗Весь план держался на одном допущении: ставка ФРС (аналог ключа ЦБ РФ) начнут снижаться в 2025 году, рынок восстановится, ставки аренды вырастут, продажи ГАБ снова пойдут. Этого не произошло. Развязка наступила 8 мая 2026 года. Некоторые инвесторы S2 Capital получили письмо со словами: «Инвесторы должны ожидать полной потери вложенного капитала». Фактически реализовался риск, который был зашит в саму структуру сделки с момента её создания. Старший долг обеспечен залогом недвижимости и будет погашен, мезонин вернётся крeдиторам частично, а вот вложения LP скорее всего не вернутся совсем.

⚠️ Важно подчеркнуть: Скотт Эверетт не совершал преступлений, ему не предъявлены никакие обвинения, ни уголовные, ни гражданские. Все описанные операции, в том числе создание REIT, обмен долей, привлечение мезонинного долга, были проведены в правовом поле США, с раскрытием информации перед инвесторами и в рамках стандартных рыночных процедур.

⚠️ Это история не о мошенничестве, а о реализовавшемся рыночном риске в агрессивной структуре сделки.

☑️ Многослойный стэк капитала, построенный в 2024 году под обещание спасти деньги инвесторов, в 2026 году сработал ровно против самих инвесторов.


💬 Дубль в MAX (на всякий)

🤗 Ну на ближайшие 24 часа отлегло...

💬 Дубль в MAX (на всякий)

☝️В этом видео-кружочке я рассказываю о том, почему STONE Ходынка 4 - интересный и перспективный проект для инвестирования.

🧮 Сами расчеты - в pdf-файле! Лично я считаю, что подготовленный STONE документ - шедевр. На две страницы А4 внедрили сразу 3 сценария инвестиций. С полноценными финансовыми моделями!

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🏁 Моя личная история. Я всегда хотел заниматься своим бизнесом, но не будучи внуком Рокфеллера сразу рассчитывать на что-то масштабное мне было сложно. Тем не менее в 2013 году мне удалось заключить договор на комплексное сопровождение одного не очень крупного, но интересного девелоперского проекта в Московском регионе.

🤝Я стал младшим партнером (одним из нескольких GP), ответственным за взаимодействие с финансовым инвестором, а также за концепцию и продажи. Не могу раскрывать всех подробностей до сих пор, но с точки зрения условий моего участия в этом Проекте всё получилось шикарно: я инвестировал минимальную сумму (почти как Уоррен Баффет), зато получал вознаграждение за ведение проекта и долю от будущей прибыли. С инициаторами того проекта я был знаком несколько лет, но это было скорее дружеское общение.

❓Что мне позволило так удачно войти в тот проект? На момент оформления договоренностей с партнерами (2013 год) я уже довольно долго работал на рынке недвижимости в разных ипостасях, но мне очень помог опыт, который я получил в компании ТРИНФИКО, где я (первый раз, потом был второй «заход») трудился с 2010 по 2013 годы.

🔵 ТРИНФИКО на тот момент была классической инвестиционной компанией, активно применявшей западные решения к бизнесу в сфере недвижимости. В компании была четкая система оценки и управления проектами. Будучи управляющим нескольких проектов за два года в ТРИНФИКО я неплохо разобрался в том, что хотят партнеры и инвесторы, а также как их привлекать. В 2013 году я стал сооснователем риэлторской компании с фокусом на новостройки, а также имел за плечами должность коммерческого директора Galaxy Group.

⚙️В общем, компетенциями я обладал. И вот когда моим будущим партнерам понадобились деньги на старт проекта… я оказался рядом и взялся убедить инвестировать в проект финансового инвестора, вполне себе институционального и даже формально не российского. Не то, чтобы этот инвестор был совсем далекий и неизвестный, но всё равно пришлось постараться и в течение пары месяцев отвечать на множество вопросов и показывать много разных документов, чтобы доказать привлекательность и перспективность проекта.

➡️ Инвестор в итоге выделил деньги, а мне удалось войти в проект в качестве GP (младшего партнера) на описанных выше «шикарных» условиях.

🗃Это, конечно же не единственная история из моего архива, просто сегодня вспомнил именно её. Фото +/- того периода.