Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

💊 «Аптека Плюс» - федеральная сеть аптек, основанная более 10 лет назад. На середину 2025 года сеть насчитывает около 110 точек только в г. Москве. При этом сеть активно развивается и хорошо представлена в Санкт-Петербурге, Самаре, Красноярском крае и других регионах. Компания умеет оптимизировать логистику и снижать издержки, аптеки получают доступ к программе управления продажами и обучению персонала, что повышает эффективность работы.

🩹«Аптека Плюс» – это аптеки среднего и низкого ценового сегмента и с широким ассортиментом лекарственных средств, диетических и диабетических продуктов, витаминов.

🏢При выборе локаций для своих точек «Аптека Плюс» придерживается четких критериев: помещения площадью 30-50 м2 на первых этажах с отдельным входом и свободной планировкой. Сеть отдает предпочтение местам с интенсивным пешеходным трафиком. Идеальными соседями сеть считает продуктовые магазины, пункты выдачи заказов, банки, медицинские клиники и лаборатории.

🔗 Сеть «Аптека Плюс» демонстрирует стабильность, постепенно расширяя свое присутствие в разных регионах страны. Хотя в процессе развития случаются закрытия отдельных точек, общая динамика сети остается положительной. Сеть продолжает масштабироваться, оптимизируя свою структуру и фокусируясь на перспективных локациях.

🔍 В Москве сейчас продается несколько помещений с «Аптекой Плюс» в качестве арендатора. Все эти помещения компактные и в проходных местах.

👀 Ну например, такой вариант: «Аптека Плюс» на ул. Мастеркова, д. 3 у метро «Автозаводская». Площадь 31,6  м2, стоимость ₽51 млн. Арендная плата ₽350 т./мес., 5-летний договор, индексация 7% ежегодно.

❓Что думаете о сети «Аптека Плюс» и о ГАБах с аптекой «Аптека Плюс»? Были там? Как впечатления? Я лично вполне лоялен к сети: заходил туда пару раз, меня не обижали!

⚡️ Рынок нежилых помещений в апреле оживился (игра слов, однако!) после мартовского спада. Суммарно реализовано 2,3 тыс. лотов, +9,5% к марту. Более подробные данные - на инфографике коллег из BNmap.pro.

🏢 В STONE Realty прошли очередной важный рубеж: по итогам мая заполняемость второй очереди STONE Towers достигла 70%. Башни Tower B и Tower C введены в эксплуатацию в декабре 2024 года.

📍Как всем известно, квартал STONE Towers расположен в Белорусско-Савёловском деловом кластере, в 4 минутах пешком от ст.м. «Савёловская» и в 400 м от ТТК.

🔑 Камерная башня Tower C уже практически вся разобрана - остались последние два офиса. В числе резидентов: «Игроник», «Гротекс», Prime Ride, бюро «Авалон», архитектурные студии и прочие. Якорные резиденты - сам STONE (штаб-квартира и Центральный дом продаж в Tower C) и «Магнит» в Tower A.

☕ Параллельно заполняется инфраструктурный блок: Surf Coffee, French Bakery SeDelice, «Дринкит», кафе-бистро «Натура», минимаркет, банкоматы, цветочный бутик. На подходе столовая.

🤨 К чему я это пишу. Годами в кулуарах бубнили о том, что офисная «нарезка» снижает класс объекта, давит на ставки аренды и порождает бардак в эксплуатации. STONE отвечает на этот бубнёж не словами, а делами, и параллельно собирает экосистему, в которой система владения офисов множеством собственников реально работает.

🏗️ На очереди Tower D - ввод в этом году, собственники завершают проектирование и готовятся к ремонтам. Завершит квартал Tower E, который сейчас на старте продаж.

🌊 МЫС страха
Ну во всяком случае, опасения.

🏗 В мае 2025 года MR Group стартовал с продажами амбициозного проекта «МЫС». На 200 га около деревни Ликино рядом с Минским шоссе в Одинцовском ГО Московской области должен появиться жилой район на 1 млн м2.

🎁 Позиционирование проекта от застройщика - премиум-класс, на ДOM.PФ проходит как бизнес. Заявленная инфраструктура: собственная школа, детские сады, термальный комплекс с тремя бассейнами, рестораны, гастромаркет, набережная с причалом, лыжный маршрут на 1 км. Помимо многоквартирных домов строятся таунхаусы и заявлены коттеджи.

🌃 Замах, конечно мощный. Сбербанк открыл MR Group кредитную линию ₽7,60 млрд на стройку многоквартирных корпусов (Волга и Сибирь) со сроком возврата 07.01.2030. На отчётную дату выбрано 24% лимита (₽1,83 млрд), на эскроу уже накоплено ₽3,36 млрд - покрытие превышает выбранный долг в 1,84 раза. При нынешнем темпе продаж кредит превысит эскроу уже к началу 2027 года.

💸 А вот продажи «Мыса» идут не очень. В январе 2026 застройщик подписал 38 ДДУ по всему проекту, в феврале 32, в марте 17, в апреле - всего 3. По данным на ДOM.PФ в многоквартирных корпусах продана 151 квартира из 470, в трёх клубных домах 30 квартир из 69, в восьми группах таунхаусов - 30 секций из 69. На этой неделе MR Group разослала брокерам сообщение о повышении комиссии до 5%, а также о возможных скидках в проекте до 18%. Вполне вероятно, комиссии для агентов будут и дальше повышаться, но даст ли это результат - большой вопрос.

🔮 Перспективы проекта: развилка. Первый вариант, продажи не удается поднять хотя бы до 30 лотов в месяц - стройка растягивается на десятилетия, полная реализация миллиона метров занимает 15-20 лет. Второй вариант - перепозиционирование и спуск в экономокомфорт. MR имеет опыт работы в экономе: «Эко Видное» в Сапроново, масштабный загородный кластер во всяком случае, был распродан и сдан в срок. Чтобы «Мыс» начал продаваться, его надо превратить в «Эко Видное 3.0» как по цене, так и по качеству.

☝️Третий вариант - ждать, что спрос на премиум в Ликино проснётся сам, ключ снизится, а качество первых домов привлечет ЦА. Маловероятно, ведь скорее всего маркетологи MR ошиблись с ЦА. В деревню Ликино по Минскому шоссе за «загородным образом жизни» в 13-этажку обладатель бюджета от 20млн не поедет. Вообще премиальное многожтажное жилье «с претензией» в Подмосковье - очень тяжёлая история. Из удачных примеров - проект «Отрада», но локация Ликино совсем другая - там бы что-нибудь попроще.

🔍Лично мне проект «Мыс» чем-то напомнил «Лайково» от Urban Group: тот же Одинцовский округ, тот же замах на миллион метров, та же вера в ЦА, которой (с моей точки зрения) нет. Закончилась история не очень, хотя прямые параллели я бы не проводил.

⚠️ Вот уж точно - не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Как GP передоговариваться с LP

🧊 Ситуация: GP (управляющий партнер проекта) купил с двумя LP (соинвесторами) дистресс, он же проблемный актив. «На берегу» договорились просто: GP получает фикс за расчистку проблем, плюс вносит 25% как соинвестор. Долги отдали, юридические завалы разгребли, дистресс превратился в нормальный, перспективный проект. Впереди девелопмент: кредит, подрядчики, продажи и т.д. И тут GP осознаёт, что работать он будет в 10 раз больше, а зарабатывать по старым договорённостям - всё тот же фикс. Нужно передоговариваться.

⚖️ Главная ошибка - попытаться «затащить» новые условия в действующее соглашение через его изменение. «Ну вы же понимаете, теперь работы будет больше». Понимаем, но... Но LP помнят первую фазу и видят, что GP уже сидит в проекте на 25%, получает фикс, всё же хорошо - ты же был согласен. Логика LP: договорились тогда - исполняй сейчас.

🧱 Возможное и рекомендуемое мной решение для GP - не «передоговариваться», а зафиксировать смену фазы как отдельное событие. Первая фаза проекта закончилась, был свой объём задач и уже есть свой результат. Вторая фаза - это, по сути, новый проект с другим стэком капитала, другим риском и другой работой. Под новый проект - новые условия. Это не пересмотр старых договоренностей, это оформление новых под новый проект.

📊 Дальше нужно немного погрузить партнеров в то, как это делается на рынке. «Вот так это устроено». Asset management fee, construction management fee, debt arrangement fee, disposal fee и конечно, success fee от прибыли сверх hurdle rate. Когда LP видят рыночные ориентиры, разговор перестаёт быть про «претензии GP» и становится про то «как сделать правильно и лучше для всех».

🎯 Ключевой аргумент GP - совпадение интересов. Демотивированный отсутствием законных fee GP будет искать, где подработать на стороне, и проект получит остаточное внимание. То есть отсутствие нормальных fee - это риск для LP, а не их «подарок» в пользу GP. Важный элемент переговоров - показ цифр, то есть подготовка подробной финансовой модели второй фазы проекта с водопадом акционерного капитала (распределением долей между соинвесторами проекта).

🔗 Чего точно не делать: не давить, не торопить, не обижаться. LP могут сказать «нас всё устраивает, работай как договаривались». В этом случае GP должен честно оценить, готов ли он тащить вторую фазу на старых условиях или это путь к выгоранию и саботажу проекта изнутри. GP, которому неинтересен проект - худшее, что может случиться на инвестиционной стадии.

📌 Принципиальный момент: договариваться нужно ДО привлечения банковского кредита и старта девелопмента, пока у GP ещё есть переговорная позиция.

⚠️Всё это мы в подробностях изучаем на НАЙТИ ДЕНЬГИ 2.0. Стартуем 1 июня (в понедельник), в группе осталось 6️⃣ мест.

📰 На РБК вышла статья про торговые помещения в жилых комплексах бизнес-класса.

🧱 Главная мысль: спрос со стороны арендаторов растёт быстрее, чем появляется новое предложение. Кофейни, пекарни, фитнес-студии, детские центры, медицина - всем нужны помещения в новостройках с высокой концентрацией платёжеспособной аудитории, формурующейся из-за  более высокой плотности застройки. Ну а жителям ЖК бизнес-класса нужны сервисы у дома, ведь самое дорогое для жителя мегаполиса - время (и его нужно экономить).

👉 Читать целиком: https://realty.rbc.ru/news/69fdfc8b9a7947123b251fa0

🧮 Финансовая модель в Excel это слишком сложно! А можно попроще?

🤓 Все пытаются упростить задачу - я тут обнаружил новый подход к этому снаряду. Калькулятор инвестиций в проект OceaniQ Phase 2 в Нуса Дуа на Бали.

Прямая ссылка: https://oqeaniq-modeller.vercel.app/

👍 Что хорошо. Без регистрации, без сбора телефонов и email можно смоделировать разные сценарии - редкость по нынешним временам. Хороши слайдеры ADR и загрузки: подставляешь свои вводные - получаешь свои цифры.

📊 Сразу три сценария на одном экране - негативный, консервативный и оптимистичный - с ROI, IRR и окупаемостью по каждому. И структура доходности разложена: видно, сколько % возврата даёт капитализация актива, и сколько % - аренда.

⚖️ Отдельно понравился блок сравнения с альтернативами от той же суммы вложений: OceaniQ vs Дубай (yield 5%) vs Пхукет (yield 7%) vs US Treasuries 10Y (4.3%). С указанием источников данных - Knight Frank, Savills, Tranio, ValuStrat, Bloomberg. Прикольно.

🤔 К чему можно придраться? Не обозначены затраты на приобретение и продажу. А они есть. Но в целом инструмент интересный и полезный. Уже хорошо, что инвестору дают самому ввести предпосылки и сравнить с альтернативами, а не подсовывают одну красивую цифру ROI на обложке презентации.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией