Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Что делать, когда застройщик не платит вознаграждение и довел агента до состояния, предшествующего обращению в суд?

☝️Мои личные напутствия тем, кто уже готов судиться (не исчерпывающий список):

1️⃣ Будьте жёсткими. Не нужно дорожить отношениями с клиентом, который не платит. По факту у вас уже нет никаких отношений, всё в прошлом. Давите на должника всеми доступными вам законными способами, правда на вашей стороне. Если считаете нужным, придайте ходу дела публичности.

2️⃣ Наймите юриста. Важно, чтобы он имел опыт судебных процессов в арбитражном суде, и сильно желательно успешный.

3️⃣ Соберите доказательства. Не всегда все документы между продавцом и агентом оформлены должным образом. Поэтому важны свидетельские показания покупателей, попросите их написать правду, т.е. что они купили/сняли недвижимость при агентском посредничестве сотрудников вашей компании. Будут нужны и показания сотрудников, так что оставайтесь с ними на связи и в нормальных отношениях. Вся переписка по эл. почте с вашими оппонентами должна быть нотариально заверена, и конечно, в переписке должно прослеживаться то самое «агентское посредничество». При этих условиях вы можете рассчитывать на победу в суде.

4️⃣ Торопитесь. Вы думаете, ваш должник не платит только вам? Вы ошибаетесь, он наверняка должен всем вокруг и прямо сейчас ведет суды с другими «счастливчиками». В случае приостановки деятельности (банкротства) вашего оппонента, вы не сможете получить хоть что-то по исполнительному листу, потому что денег у него на счету уже вероятнее всего не будет – он их выведет не дожидаясь вашего исполнительно листа.

Универсальные советы, чтобы не доводить до суда:

⚠️ Всегда вовремя оформляйте бухгалтерские документы, не забывайте, это ваши деньги
⚠️ Работайте с дебиторской задолженностью, будьте максимально тверды по финансовым вопросам (ничего личного - только бизнес)
⚠️ Документируйте любые устные соглашения и договоренности с контрагентами.

🙄 Я знаю, что проф.участники рынка часто нарушают многие из этих правил. По разным причинам. Это имеет последствия.

❗Мы, например, поплатились тем, что компании больше нет. Не повторяйте наших (моих лично, конечно же) ошибок.

⚠️ Если у вас есть что добавить - welcome в комментарии.

🏗 На рынке недвижимости нехорошие сигналы: некоторые недобросовестные застройщики жилья начали затягивать выплату агентских вознаграждений. Например, у «Этажей» «зафиксирован критический рост задолженности по некоторым застройщикам (долг не гасится более 4 месяцев)». Наверняка, что-то подобное отмечается не только в регионах, но и в столицах.

☝️Тема для меня знакомая. Ведь когда-то моей целью было построить компанию №1 на рынке продажи новостроек Подмосковья - UNIKVART. Но закончилась это не так, как я думал.

🔻Спойлер️: нас «кинули», обманули, не заплатили, но мы всех победили в суде, правда, нам это уже не помогло.

🏁Старт компании UNIKVART произошел в 2012 году. Мы (я и мой партнёр по бизнесу Александр Козлов) изначально специализировались на новостройках Красногорска, а затем распространили свою деятельность на всю территорию Московской Области и частично на Москву. У нас было несколько эксклюзивных проектов, но также мы продавали квартиры и апартаменты в других строящихся жилых комплексах в разных частях Московской Области и Москвы.

💵 Самые большие деньги мы заработали в декабре 2014 года, когда Крым стал наш, а люди скупали квартиры, пытаясь спасти рубли от девальвации по отношению к доллару. Но уже в 2015 году у нас начались крупные проблемы в бизнесе. Наши партнеры-девелоперы полюбили не оплачивать наши счета, т.е. создавали дебиторскую задолженность за уже фактически оказанные нами услуги. То есть деньги от покупателей квартир они получали, но нам оплату стабильно задерживали.

⏸️ Просили подождать, войти в их положение, «потерпеть», а кое-кто и скандалы устраивал. Когда кассовый разрыв достиг некоего психологического предела, мы поняли, что бизнес с текущими партнерами-девелоперами невозможен, отношения полностью испорчены и нам придется обращаться в суд.

🙂 Наши должники отнеслись к угрозам подать в суд спокойно и с усмешкой. Они привлекли для спора с нами юристов, в одном из случаев нам даже противостояла очень крупная и известная юридическая компания. Наши оппоненты уклонялись от подписания актов выполненных работ, а их юристы утверждали, что без актов нам будет очень сложно что-либо доказать. Но мы знали и верили, что наше дело правое и мы победим.

📊 С тремя должниками мы судились в общей сложности 2 (два) года. Оппоненты с помощью своих юристов переносили заседания, всячески тормозили ход судебных процессов, а один раз даже назначили экспертизу подписи генерального директора (якобы мы подделали агентский договор!). Первый исполнительный лист мы получили только через год.

🗓️ Мы выиграли в общей сложности 4 (четыре) суда, но нам так и не удалось получить все деньги, которые нам были должны. К тому моменту мы уже давно завершили деятельность компании.

⚠️ К чему эти мемуары? История с неплатежами повторяется циклически. Когда рынок замедляется и появляются проблемы, некоторые (отдельные, не все) недобросовестные застройщики ищут возможности, чтобы не заплатить своим подрядчикам - и не только агентствам недвижимости, кстати.

🛡 При этом существуют простые правила, которые делают позицию агента принципиально более защищённой. Об этом - в следующем посте.

🔻Продолжение следует...

Вы следите за трендами? Надеюсь! На канале SimpleEstate вышел интереснейший пост о том, что происходит в европейской продуктовой рознице. Публикую с минимальными сокращениями.

💜Консалтинговая компания Savills выпустила большой отчёт о состоянии европейского рынка продуктового ритейла. Многие выводы перекликаются с тем, что мы видим в России. Но обо всём по порядку.

💜 Последние 5 лет европейская продуктовая розница пережила несколько потрясений: пандемия, сбои поставок продуктов питания из-за СВО, резкий рост цен на энергоносители и удобрения, инфляционный шок 2022–2023 годов. Продовольственная инфляция в еврозоне снизилась до 2,5% в декабре 2025 года против 6,1% в декабре 2023 года.

💜 Покупатель изменился. Годы высокой инфляции поменяли поведение европейцев: они осторожнее тратят, чаще сравнивают цены в разных магазинах и охотно переходят на более дешёвые товары. Общий объём европейского продуктового рынка приблизился к €2,1 трлн, рост в 2025 году составил 3,1%, но почти весь рост был связан с ростом цен, а не с увеличением объёмов покупок.

💜 Гипермаркеты теряют популярность. Раньше гипермаркет был основным форматом европейских сетей. Но покупатели всё чаще предпочитают им небольшие магазины у дома, куда можно быстро забежать за нужным. Доля гипермаркетов на европейском рынке снизилась с 12% в 2019 году до 10% в 2024-м и процесс продолжается. Например, Auchan сокращает площадь отдельных гипермаркетов на 25%.

💜 Онлайн-продажи стабилизировались. Оказалось, что пандемийный бум онлайн-доставки продуктов был временным. В Европе доля онлайна в продуктовых продажах закрепится на уровне около 4,8% к 2028 году. Онлайн-доставка окупается только тогда, когда опирается на сеть физических магазинов, из которых удобно собирать заказы. В иных случаях - это чистый убыток для ритейлеров. Онлайн-игроки без магазинов работают в убыток или с минимальной маржой.

💜 Сети объединяются и продают свою недвижимость. Из-за затянувшегося давления на маржу европейские ритейлеры активно прибегают к двум инструментам. Первый - слияния и поглощения, объединения сетей или покупка крупными сетями более мелких: количество таких сделок в Европе выросло примерно на 30% с 2020 года. Например, в Финляндии и Швеции четыре крупнейшие местные сети уже контролируют почти 90%локального рынка. Второй инструмент - продажа собственных магазинов с обратной арендой (sale-and-leaseback). Сеть продаёт здание магазина инвесторам, одновременно подписывая долгосрочный договор аренды - обычно на 15–20 лет с индексацией. В 2025 году на такие сделки пришлось 21% всего объёма инвестиций в европейскую продуктовую недвижимость, максимум за 13 лет. Lidl, например, продал 24 своих магазина в Великобритании, Ирландии и Испании за €203 млн.

💜 Инвестиционный рынок ожил. Объём инвестиций в европейскую  недвижимость, занятую продуктовым ритейлом, вырос на 16% год к году - до €6,1 млрд в 2025 году. Инвесторы идут в отрасль за стабильным арендным потоком по долгосрочным индексируемым договорам.

💜 Доходность объектов зафиксировалась. Средняя доходность (СapRate) недвижимости, арендованной качественными супермаркетами в Европе в конце 2025 года достигла 5,8% годовых. Savills ожидает снижения доходностей, то есть роста цен на такие объекты. Причина - повышенный спрос на подобные активы со стороны институциональных инвесторов, в том числе американских.

💜Очевидно, европейский и российский рынки идут схожими путями: продукты оказались самым устойчивым сегментом розницы в кризис; покупатель мигрирует в магазины у дома; федеральные сети с собственной логистикой и развитыми СТМ побеждают конкурентов; институциональные инвесторы формируют растущий спрос на готовый арендный бизнес с надёжными ритейлерами.

💜 Российский рынок имеет свои особенности, но базовый тренд совпадает с европейским - продуктовый стрит-ритейл превращается в массовый защитный актив, интересный не только частным инвесторам, но и крупному капиталу. Фундаментальная привлекательность помещений, арендованных продуктовыми сетями - это не локальная история, а глобальная парадигма развития инвестиционного рынка недвижимости.

⚡️ Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений у метро «Маяковская»!

📍 Место: ЦАО, 1-я Тверская-Ямская улица, 4 - всего 20 метрах от метро «Маяковская», на пересечении с 1-м Тверским-Ямским переулком. Рядом Триумфальная площадь, театр Сатиры, театр им. Моссовета и сад «Аквариум» - локация с устойчивым пешеходным трафиком в самом центре города.

🚀 В продаже 10 торговых блоков:
🔹 площади от 9,6 м2 до 335,6 м2
🔹 высокие потолки до 4,2 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы для каждого блока
🔹 центральные коммуникации

💼 Объект сочетает редкую для центра нарезку - от компактных лотов под услуги и кофейные форматы до крупного блока 335,6 м2 на –1 этаже, подходящего под ресторан или шоурум. Первая линия 1-й Тверской-Ямской рядом с выходом из метро формирует тот тип трафика, который сетевые арендаторы ищут годами, что обеспечивает спрос со стороны ритейла, общепита и услуг и поддерживает потенциал роста стоимости активов.

💸 Цены: от ₽49 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

🤝 На днях созванивались с моим товарищем Павлом Яншевским - помимо прочего, он автор отличной книги, которую я вам очень рекомендую. Уже несколько лет Павел занимается своим проектом на Бали - Family Nest Resort & Villas в Улувату.

🏆 Недавно Family Nest Resort & Villas получил титул лучшего курортного отеля Азиатско-Тихоокеанского региона по версии International Property Awards 2026-2027, а сейчас сертифицируется на 5 звезд в Индонезии. Поздравив Павла с этим событием, я решил рассказать о проекте у себя на канале.

🏘 Family Nest - не классический курортный отель. С одной стороны это комплекс вилл от 1 до 5 спален с собственными бассейнами, гостиными и кухнями, а с другой в проекте есть полная курортная инфраструктура и территория, целиком заточенная под проживание семей с детьми. Насколько я понимаю, в таком формате на Бали это единственный проект, заточенный под такую ЦА.

🏗 Первая фаза запущена в 2024, полностью распродана и работает как бизнес. Инфраструктура на территории уже запущена и работает - Pangolin Kids Club, Atmos Steam & Bodylab Club для взрослых, ресторан The Ants Pants с бассейном и зоной отдыха. Вторая очередь находится в продаже. Там уже фокус на подростках и большой объем новой инфраструктуры (большой бассейн, единственный полностью кондиционированный центр падела на пять кортов, школа серфинга). Локация: 1 км до Bingin Beach, 19 км (30 мин) до аэропорта.

🏷 Проект входит Marriott Bonvoy - это большая редкость для балийских девелоперов. Участие Marriott сразу дает доступ к потенциальной аудитории гостей сети с 200+ млн участников. То есть виллы Family Nest сдаются через туроператоров по всему миру и сайт Marriott, а не только через Airbnb.

🧐 Сочетание «гибридная модель + сильный международный бренд + узкая ниша семей с детьми» на рынке Бали почти не встречается, а тот факт, что за проектом стоят девелоперы с российскими корнями, сам по себе впечатляет.

📊 Как вам Family Nest? А может, среди моих читателей кто-то уже там отдыхал?

🔎Случайно обнаружил - «Самолёт» исчез из названия собственного ЗПИФа. А что случилось?🥲