Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

ШКОЛА ЗАСТРОЙЩИКА

🔮 Завтра с вероятностью 99% телеграм- и мах-каналы будут завалены ситуативочкой (то есть рекламой) о том, что какой-нибудь застройщик Х открыл Y школ и Z детских садов.

⚖️ Возможно, эта новость как-то улучшит имидж застройщика Х.

🚩Однако. Практически в любом проекте ЖК есть обременения - необходимость строительства школы и садика, или только школы, или только садика.

🧸Строить садик или школу - не доблесть, не благотворительность и не акт социальной справедливости. Для любого застройщика это печальная необходимость - нужно бесплатно построить объект и передать его на баланс третьим лицам. В лучшем случае, найти частного оператора, который будет этим объектом управлять.

💰История эта совершенно убыточная и на бизнес действующая негативно. Поэтому и называется «обременение».

✅ Таким образом, застройщик Х рапортует о том, что он принужден был сделать! А если бы мог - не делал бы никогда.

📑 И вообще! А должен ли частный бизнес строить сады и школы, если он и так платит налоги (и уже немалые), вносит плату за изменение ВРИ (куча денег) и т.д.?

Как по вашему мнению?

👍 Должен
🔥 Не должен
👀 Денег нет - пусть все держатся...

🔥Последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 17.00 выходит первый модуль образовательной программы «Анализ Best Use 2.0».

🧩 В группе осталось всего 1️⃣ (одно) место!

‼️ Поторопитесь и вы успеете вскочить в последний вагон:

bu.atsogoev.com

🚂🚃🚃🚃   🚃

📉 «Самолёт» отчитался за первое полугодие 2026 года. Выручка ₽117,4 млрд против ₽171 млрд годом ранее, минус 31,3%. Убыток минус ₽22,3 млрд против прибыли ₽1,8 млрд год назад. При этом девелопмент сам по себе работает и обеспечил ₽29,4 млрд операционной прибыли. Но всю эту прибыль съели проценты по кредитам и низвергли «Самолёт» в пучину убытка.

📊 Разрыв между операционной прибылью ₽29,4 млрд и чистым убытком ₽22,3 млрд - примерно ₽52 млрд. Это и есть стоимость содержания долга подмосковным застройщиком за полугодие. По правилам МСФО, пока объект находится в активной фазе строительства, проценты по кредиту на его возведение прибавляются к стоимости этого объекта на балансе. Они становятся расходом потом, уже при продаже квартир. Пока стройка идёт, отчётность выглядит приличнее реальности. Вот такая финансовая загогулина.

☯️ Этой весной портфель проектов SMLT разделили на «приоритетный» и «неприоритетный». По второй части портфеля (в основном это участки земли с несогласованными проектами) работу приостановили. Проценты по кредитам на неприоритетный портфель в значительной степени сформировали убыток.

💸 Вторая история - эскроу. Общеизвестно, что чем больше денег покупателей поступает в банк, тем дешевле становится обслуживание ПФ. Но после истории с субсидиями продажи SMLT обвалились, а вместе с ними просел и приток на эскроу. Покрытие проектного финансирования счетами эскроу снижается уже давно: по итогам 2025 года оно составило 69% против 83% годом ранее. Именно поэтому снижение ключевой ставки «Самолёту» почти не помогло: выигрыш от подешевевших денег съело падение продаж.

⚖️ Ну и ещё один удар: 1 января 2026 года был отменён мораторий на штрафы застройщикам за срыв сроков передачи жилья. Компенсации покупателям заметно выросли.

🚨 Закономерный результат: обязательства на 30 июня достигли ₽1 трлн, прибавив 4% с начала года. Скорректированный чистый долг без учёта денежных средств и остатков на эскроу вырос на 14%, до ₽424,6 млрд, а его отношение к скорректированной EBITDA подскочило до 3,88х с 2,98х на конец 2025 года.

Что компания может сделать, чтобы выправить ситуацию:
🔹 Продавать квартиры со скидкой. Устроить грандиозную распродажу: деньги от покупателей попадут на эскроу-счета и уменьшат нагрузку на компанию.
🔹 Распродавать землю. Участков без разрешения на строительство накуплено много, и они не приносят ничего. Продавать такое сложно и долго.
🔹 Дальше договариваться с банками о реструктуризации, отсрочках и смягчении условий по текущим договорам. Собственно об этом в отчёте уже написано прямым текстом.

🏦 Обанкротится ли «Самолёт» в ближайший год? Скорее всего нет. У банков кредитов SMLT на сотни миллиардов под залог участков и недостроя. Обанкротить застройщика значит получить проблему - выгоднее реструктуризировать долг и подождать. Базовый сценарий для «Самолёта» - не банкротство, а переговоры с кредиторами и отсрочки (уже идут).

👥 Но у этого сценария есть цена: вполне вероятно, что уже в ближайшее время мы услышим новость - часть акций компании перейдёт банкам... со всеми вытекающими.

☝️ Итого, по результатам анализа отчётности я ожидаю:
🔸 крупных скидок на квартиры
🔸 новостей о реструктуризации кредитов
🔸 дальнейшего снижения доли нынешних акционеров в компании, приход в капитал банков-кредиторов.

❌ Банкротства «Самолёта» не будет. Во всяком случае в ближайшее время.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Всё плохо и будет хуже
🔥 «Самолёт» ту зе мун!

⏳ Набор в группу обучения по программе «Анализ Best Use» закрывается. Осталось всего 2 (два) места. Группа рассчитана на 10 человек: в мини-группе я успеваю разобрать вопрос каждого студента на живых сессиях вопросов-ответов и уделить внимание каждому студенту.

💬 Сегодня получил такое сообщение про программу: «У вас прекрасный курс, совершенно уникальный. Не перестаю благодарить вас за него». Приятно, конечно.

📊 Напомню, о чём программа. Анализ Best Use отвечает на вопрос, что делать с объектом недвижимости, чтобы он принёс максимальный доход. Не «на глазок», а через сценарии, рыночные данные, финансовую модель и сравнение вариантов по конкретным метрикам. Десять блоков — от сбора рыночных данных до многокритериального сравнения сценариев и принятия решения.

🏗 Программа рассчитана на профессионалов рынка недвижимости, девелоперов и сотрудников девелоперских компаний, инициаторов проектов, брокеров и консультантов. Анализ Best Use – это услуга, которую можно продавать. Но это и способ не потерять деньги на инвестиционных решениях.

🚫 Чего не будет: «обучения в лёгкости», мотивационных спичей и прочего такого.

🎯 Будет методология, расчёты, домашние задания и разбор вопросов на живых сессиях.

👉 Два места. Регистрация: bu.atsogoev.com

🏢 Девелопер R4S выводит в продажу торговые помещения на Большой Никитской, 12. Наконец-то реконструкция здания закончена!

📍 Место: ЦАО, Большая Никитская улица, 12 - 650 метров до метро «Библиотека им. Ленина», 680 метров до «Охотного Ряда», 710 метров до «Арбатской». Это самая модная и востребованная локация города, в пешей доступности от Патриарших прудов. Вокруг - концентрация ресторанов, театров, пятизвёздочных гостиниц, премиальных деловых и торговых центров. Интенсивный пешеходный трафик гарантирован!

🚀 В продаже 4 торговых блока площадью от 25,5 м2 до 200 м2. Высота потолков 2,9-5 м, витринное остекление, отдельные входы с фасада, центральные коммуникации.

💼 Инвестиционная идея тут очевидна: покупка торговых помещений на одной из главных ресторанных и театральных улиц Москвы для последующей сдачи в аренду. Спрос со стороны арендаторов премиального сегмента - рестораны, кафе, бутики, услуги - здесь сформирован самой средой, а дефицит качественных площадей в центре только усиливает конкуренцию за такие лоты. Инвестор получает регулярный рентный доход и потенциал роста стоимости актива.

💸 Цена: от ₽195 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

🏢 Конфликты жильцов элитки с девелоперами, которые сохранили контроль над домом после сдачи - обычное дело и в других странах. А всё потому, что некоторые застройщики считают построенные проекты своими дойными коровами - до тех пор пока покупатели-резиденты им это позволяют.

🇺🇸 Один из самых известных примеров - башня 432 Park Avenue в Нью-Йорке. Её построил очень агрессивный и напористый девелопер Гарри Маклоу, легенда местного рынка. В 2015 году он достроил и сдал 426-метровую башню, выручка от продажи 142 квартир в которой достигла $2,9 млрд. (это был локальный рекорд).

💧 Дальше началось. С 2017 года жильцы дома зафиксировали больше двадцати протечек, лифты застревали из-за раскачки башни, стены скрипели, а ещё было два взрыва (!) в электрощитовой. Нанятые жильцами инженеры насчитали около 1500 строительных и проектных дефектов в местах общего пользования.

🔧 Маклоу контролировал дом через голоса в совете. В Нью-Йорке домом управляет совет собственников, а управляющая компания это просто нанятый советом подрядчик. Зато пока застройщик не распродал квартиры, места в совете остаются за ним, и таким образом, решает, кому отдавать подряды. Маклоу заседал в совете 432 Park с 2016 по 2020 год и, по утверждению резидентов, направлял деньги на устранение дефектов в собственную строительную компанию McGraw Hudson, которая (сюрприз!) делала всё очень плохо. Ну и технической эксплуатацией занималась тоже аффилированная с Маклоу контора.

⚖️ В 2021 году совет дома подал к девелоперу иск на $125 млн. В 2025 последовал второй иск, уже на $165 млн.: по версии истцов, Маклоу знал о тысячах трещин в бетонном фасаде и скрывал их от покупателей и городских инспекторов. Тяжба идёт до сих пор, но продажи квартир в башне фактически остановились.

💵 Из-за огласки счастливые миллиардеры-обладатели квартир в этом ЖК не могут избавиться от активов в проблемном объекте...

💎 Девелопер КОЛДИ отчитался об операционных результатах за первое полугодие 2026 года: контрактация выросла на 11% год к году, до ₽5,2 млрд.

🏠 76% этого объема (₽3,96 млрд) дало жильё, 24% (₽1,24 млрд) - офисы. В жилом сегменте контрактация прибавила аж 245% год к году, тогда как весь первичный рынок премиальной недвижимости Москвы вырос в деньгах за это же время на 19% (данные NF Group).

🔑 Портфель КОЛДИ продолжает дрейфовать в сторону премиума и де-люкса. «Хамовники 12» введены и полностью распроданы, «Дом 7 Даниловский» построен наполовину и продан примерно на 60%. Бизнес-центр класса А+ «Таллер» сдан в эксплуатацию, около 80% площадей там распродано.

🏗 В работе остаются апартаменты НАЙС ЛОФТ и бизнес-центр «Солид» в Нижегородском районе. Готовятся к запуску проекты в Хамовниках, Кунцево, на Дмитровском шоссе и других района столицы. В отдельное направление компания выводит light industrial.

🧭 Земельный банк несет в себе потенциал более чем на 1 млн м2, что на 18% больше, чем в начале года. В основном это жильё премиум- и де-люкс-класса. И вишенка в коктейле - по данным AREA, за полугодие 2026 года КОЛДИ вошла в тройку ведущих девелоперов элит- и премиум-сегментов Москвы по объёму ввода жилья.