Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🌞 Курорт имеется, но доехать до него сложно и не на что... Про летний отпуск действительно стоит крепко подумать - теплое пиво, потные женщины и мужчины... Может быть реально - лучше зимой?

📅 И всё же большинство людей ходит в отпуск летом. К лету 2026 года звезды сошлись. Минэк понизил прогноз роста реальных располагаемых доходов до 0,8% - против 7,4% годом ранее. Потребительские настроения на минимуме с осени 2022-го. Аэропорты внезапно останавливают свою работу как на югах, так и в столицах, что ведет к отмене или переносам рейсов. Дефицит бензина присутствует, лимиты на заправку введены в десятках регионов.

📉 На этом фоне по данным TravelLine и «Ъ» летние бронирования отелей в популярных туристических направлениях год к году:
🔹 Крым - минус 29-41%
🔹 Дагестан - минус 20-29%
🔹 Адыгея - минус 16%
🔹 Ставропольский край (Кавминводы) - минус 15%
🔹 Кабардино-Балкария - минус 12%
🔹 Северная Осетия - минус 10%
🔹 Калининград - минус 9%
🔹 Карачаево-Черкесия (Архыз и Домбай) - минус 2,5%
🔹 Приморье - плюс 11%

📊 А вот данные сети Cosmos Hotel Group по собственным отелям - это уже не региональная статистика, но динамика показательная:
🔸 Алтай - плюс 3%
🔸 Подмосковье - плюс 11%
🔸 Казань - плюс 12%

🧮 Что это значит для доходности инвесторов в курортную недвижимость? Финмодели курортных апартаментов зависят от загрузки и ежегодной индексации тарифа. В 2026 году загрузка большинства направлений вызывает вопросы, как и возможность повышать цены.

🌪 Можно ли утверждать, что 2026 год - это идеальный шторм для всей индустрии и самое плохое время? Шторм накрыл конкретный сегмент - «авиазависимые» курорты. Ровно в то же время Подмосковье, Казань и Приморье показывают плюс 11-12%. Хочется верить, что и геополитические, и экономические проблемы - временные.

📈 Есть ли надежда на восстановление загрузки и рост цен на размещение? Да, есть. Не в этом сезоне и, возможно, не в следующем. Но надежда имеется.

💰 Стоит ли инвестировать в курортную и рекреационную недвижимость? 2026 год подсветил неочевидные риски некоторых локаций. Как минимум, при принятии инвестиционных решений это стоит учитывать

🏙️🏙️🏙️🏙️ Новый выпуск рубрики #лотнедели от STONE. Сегодня разбираем инвестиционный потенциал эксклюзивного офиса с террасой в премиальном бизнес-центре STONE Ходынка 2.

➡️Расчеты в PDF-файле.

❌ Галя, у нас отмена!

☝️ Только недавно мы объявили, что готовим новый объект и совсем скоро поделимся всеми подробностями.

🤚 К сожалению, сегодня вынуждены сообщить, что этой сделки не будет.

И это, пожалуй, лучший пример того, почему в SimpleEstate процесс подбора объектов занимает месяцы.

💜 С коммерческой точки зрения объект выглядел практически идеальным:
• надежный федеральный арендатор
• долгосрочный договор аренды
• отличная локация
• высокий товарооборот
• безусловная ежегодная индексация
• привязка к товарообороту
• выгодная цена покупки

💜 По нашей внутренней системе оценки объект набрал 73 балла из 80 — один из самых высоких результатов за последнее время.
Однако в ходе углубленного юридического due diligence наша команда выявила скрытые риски, которые в неблагоприятном сценарии могли привести к существенным финансовым потерям для инвесторов.

👀 Что особенно показательно: даже банк, который был готов финансировать сделку и выдал положительное заключение, не выявил этих рисков. Но мы продолжили проверку и обнаружили проблему, которая полностью изменила наше решение.

💜 Да, отказаться от сделки — значит потерять несколько месяцев работы, расходы на подготовку и огромное количество времени и сил всей команды.
Но мы не готовы подвергать капитал инвесторов даже небольшой вероятности столь серьезных рисков.
Именно поэтому было принято тяжелое, но единственно правильное решение — отказаться от покупки.

💜 Почему мы решили рассказать об этом?
Потому что подобные ситуации на рынке коммерческой недвижимости встречаются гораздо чаще, чем кажется.
Некоторые риски невозможно выявить без глубокого анализа, в том числе юридического. Именно поэтому они часто остаются незаметными для частных инвесторов и даже опытных участников рынка. И если вы не знаете о каком-то риске - это не значит, что его нет.

💜 Вот почему процесс отбора объектов в SimpleEstate не ограничивается анализом доходности, арендатора или локации. Мы проводим комплексную проверку каждого объекта. И если мы видим риск, способный поставить под угрозу капитал инвесторов, мы отказываемся от сделки, какой бы привлекательной она ни казалась.

💜Мы уже продолжаем работу над поиском нового объекта и обязательно расскажем о нем, когда будем уверены, что нашли действительно достойную возможность для наших инвесторов.

Иногда лучшая инвестиция — это та, от которой вовремя отказались. А лучшие возможности — это не только хорошие сделки, но и умение избежать плохих.

🏢 Аналитический центр STONE подвёл итоги первого полугодия 2026 года по вводу офисов класса А внутри МКАД. За шесть месяцев в эксплуатацию введено 408 тыс. м2 - это девять бизнес-центров, ещё три объекта получили ЗОС. Три бизнес-центра из девяти это продукция офисного девелопера №1 Москвы, STONE - рекорд среди офисных девелоперов.

📊 Прогноз по вводу на весь 2026 год - всего 631 тыс. м2, на 22% больше прошлогоднего результата. Кажется, что это много, но...

☝️Но в бизнес-центрах, введённых за полугодие, реализовано уже 92% площадей - покупатели по-прежнему разбирают качественные офисы ещё на стадии строительства. Часть площадей, купленных инвесторами, скоро выйдет на рынок аренды, но объём этот невелик - на вакансию и ставки существенно не повлияет.

🏦 Почти половину ввода (176 тыс. м2, или 43%) сформировали корпоративные штаб-квартиры: Яндекс (111 тыс. м2), X5 Group в одном из корпусов БЦ Dubinin'Sky (38 тыс. м2) и Центральный университет Т-Банка в здании Центрального телеграфа (28 тыс. м2). На открытый рынок эти помещения не выходят - так что дефицит готовых офисов в Москве никуда не делся.

🔮 До конца года ожидается ввод ещё 223 тыс. м2, включая STONE Ленинский и Tower D. А вот в 2027 году темпы, скорее всего, замедлятся.

🤔 Зачем это знать частному инвестору? Показатели ввода офисов 2026 - не должны вас обмануть: почти всё либо уже продано, либо построено «для себя». Рынок готовых офисов класса А остаётся дефицитным, а после всплеска 2026 года новое предложение снова сожмётся.

⚡️ Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений в Весковском переулке!

📍Место: ЦАО, метро «Новослободская», Весковский переулок, 3 - в шаговой доступности от метро. Рядом ТЦ «Дружба» и РГГУ, а плотная жилая и деловая застройка вокруг формирует устойчивый трафик в локации.

🚀 В продаже 3 торговых блока:
🔹 площади от 5,5 м2 до 106 м2
🔹 высокие потолки 3,4 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы с фасада
🔹 центральные коммуникации

💼 Инвестиционная идея тут строится на дефиците качественных торговых площадей в первой линии у метро в центре крайне мало, и такие помещения не простаивают. Витринное остекление, отдельные входы и интенсивный трафик делают блоки одинаково интересны и под ритейл, и под общепит. Помещения в такой локации ликвидны и быстро восстанавливают рентный поток даже при ротации арендаторов, что защищает вложения инвестора.

💸 Цены: от ₽19,5 млн до ₽145 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

💸 Пассивный доход от коммерческий недвижимости - это когда ты активно ищешь арендатора, активно торгуешься по арендной ставке и индексации, а через три месяца уже активно делаешь ремонт за выездом арандатора.

🥂 На выходных я общался с семейной парой инвесторов, «разочарованных» коммерческой недвижимостью. Они попробовали - им очень не понравилось (кратко их история в первом абзаце) и теперь их выбор - только жилая недвижимость, но доходная.

☝️Показал им свой старый мем - посмеялись. Просто мои знакомые допустили некоторые обидные ошибки в ходе инвестиционного анализа, и всё это ими признается, но... осадочек остался.