Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🚗 Москва якобы вводит новые коэффициенты обеспеченности машиноместами в зависимости от площади квартиры:
🔹 до 70 м2 - 0,8 м/м
🔹 70-100 м2 - 1,2 м/м
🔹 свыше 100 м2 - 1,6 м/м

🧮 Если раньше на 500 квартир было приблизительно 175 м/мест, то теперь будет приблизительно 500 м/мест.

⛏️ В Москве в пределах МКАД традиционно машиноместа обустраивались под землёй, как правило, на одном или двух подземных уровнях. Чтобы выдержать новые коэффициенты девелоперам придется либо углубляться, либо возводить надземные пространства для хранения м/мест (прям как в Дубае).

📐 Одно машиноместо с проездами и рампами - это 30-35 м2 брутто. Паркинг раздувается с ~6 тыс. м2 до ~16 тыс. м2 при продаваемой площади квартир ~25 тыс. м2

📉 Очевидно, что новая реальность негативным образом скажется на экономике проектов, как минимум застройщикам придется перепроектировать и сокращать продаваемую площадь, как максимум - финансовая модель перестанет сходиться в принципе, а застройщикам придется избавляться от земли.

🕵️ Cui prodest? Иначе говоря, кому выгодно?

🏛 Значительная часть доходов бюджета Москвы связана со стройкой и поступлениями от платежей за смену ВРИ земли, которые осуществляют частные застройщики. В теории чиновникам невыгодны их страдания. Есть версия, что город устал от дворов, забитых машинами, и переложил проблему на застройщиков

🎭 С другой стороны есть конспирологическая версия, согласно которой бенефициар изменений - Фонд Реновации. В этом сценарии у фонда имеется далеко идущий план «извести» частных застройщиков и заместить их более пока ещё интересный и конкурентный продукт, своим. То есть массовым жильем комфорт-класса в спальных районах с социально неоднородной средой.

📜 Косвенное подтверждение - недавние поправки в Градостроительный кодекс, наделившие Москву особыми полномочиями, в частности, возможностью обойтись без эскроу-счетов: Фонд Реновации сможет получить прямой доступ к средствам дольщиков.

⚔️ Возможно, Москва в принципе заинтересована в сокращении количества игроков на рынке. Тогда от новых коэффициентов, которыми поимеют участников строительного рынка, пострадают небольшие и средние компании, а крупные застройщики - станут крепче.

💰 А вот для инвесторов новости скорее положительные. Проекты, получившие разрешение по старым нормам, строятся по старой себестоимости - а всё, что запроектируют после - будет дороже. Новые корпуса выйдут по повышенным ценам, часть площадок не выйдет вообще. Купленное сегодня, возможно, переоценится вверх. Но это всё пока неточно...

☝️А вот сам отчёт!

Что современные геоинформационные системы могут рассказать нам о коммерческих помещениях?

📍 Спойлер: уже очень-очень много!

🔍 Я выбрал один из объектов на рынке - пустое помещение 43,7 м2 по адресу Москва, Ленинградский пр-т, 71Г,  (продается за ₽66 млн) и заказал отчет по нему в сервисе Bestplace Pro. Помещение небольшое, формат под сетевого арендатора, поэтому проверял локацию под профиль компактной розницы - магазин табака и сопутствующих товаров.

👟 Первое, о чем мы узнаем из отчета - трафик. И он здесь выдающийся: 5 692 человека в час проходит мимо помещения. Для сравнения: средний показатель по району Сокол - 727 человек. То есть трафик в 7,8 раза выше районного среднего. Ближайший выход метро - в 1-й минуте, через него проходит 9 518 человек в сутки, по всем выходам станции - 66 149. Автомобильный поток тоже выше среднего по району: 1 246 машин в час против 891. Это не «проходное место рядом с метро», это сама точка входа в метро.

💰 Второй важный момент - платежеспособная аудитория. В 10 минутах пешком живет 9 710 домохозяйств со средним бюджетом семьи ₽284 тыс. в месяц, по району - ₽254,6 тыс. Плюс в радиусе 500 метров работает 11 бизнес-центров с 20 865 сотрудниками. В будни локация подпитывается корпоративным трафиком, в выходные - жителями сложившегося, дорогого и обжитого Сокола. Средний чек в микролокации - ₽1 992. Деньги здесь есть и тратятся активно.

🏪 Теперь о самом помещении. Входная группа с фасада на первой линии плюс вход со двора, открытая планировка без несущих перегородок, внутренняя отделка, все городские инженерные коммуникации, потолки от 2,2 до 4,8 м. Отдельно отмечу рекламный потенциал - фасад на Ленинградском проспекте с местами под вывески, который сам по себе работает на выручку арендатора. И вся площадь - первый этаж, правильная прямоугольная форма.

🚬 О конкуренции. В радиусе 400 метров работает 11 профильных точек, за последнее время закрылось 15. Звучит пугающе? На самом деле нет. При таком трафике и покупательной способности это нормальная плотность для микроформата. Рынок здесь не просто насыщенный - он работает, а закрытия говорят не о проблемах локации, а о естественной ротации операторов.

✅ Вывод: цифры говорят в пользу устойчивости будущего арендного потока. Правильному оператору здесь есть на чем зарабатывать, а значит, у собственника высокие шансы на длинный договор и низкую вакансию.

📑 Отчет стоил всего несколько сотен рублей - за эти деньги можно получить доп.информацию для принятия решения. Впрочем - доверяй, но проверяй. Пока нет ничего лучше самостоятельного выезда в локацию!

🪐 Как известно, инвестиции в покупку виртуальных земель в метавселенных, и вообще и все вложения в метавселенные, привели в итоге к убыткам. Тем интереснее реальная история человека, который заработал деньги на виртуальных активах ещё 15 лет назад!

🎭 Джон Джейкобс, неудачливый английский независимый актёр и режиссёр, 1966 года рождения. В известных фильмах он не снимался, в основном, это были полулюбительские постановки. С свободное от актерсива время работал PR-менеджером.

💰 В 2005 году Джейкобс заложил собственный дом, чтобы купить на аукционе виртуальный астероид за $100 тыс. Это был самый дорогой цифровой актив в истории на тот момент. Уже на следующий день ему предложили за этот астероид $200 тыс. Джейкобс отказался.

🎮 Астероид находился в игре Entropia Universe шведской компании MindArk. Это RPG с реальной экономикой: внутриигровая валюта PED жёстко привязана к доллару по курсу 10:1. Внутри игры существует полноценный рынок недвижимости с арендаторами, ГАБами и налогами с оборота.

🏗 Джейкобс превратил часть астероида в Club NEVERDIE: ночной клуб, стадион и торговый центр. Владелец получал процент с каждой транзакции на своей территории и сдавал части астероида в аренду.

📊 Модель заработала. По данным Джейкобса только за I квартал 2010 года выпуска от аренды и прочие отчисления составили около $64 тыс., а годовая выручка стабильно держалась на уровне $200 тыс.

💸 Тогда же, в 2010 году Джейкобс вышел из актива, распродав виртуальную недвижимость по частям, в общей сложности выручив $635 тыс. Крупнейший кусок астероида за $335 тыс. купил игрок под ником John Foma Kalun - 35-летний инженер-программист из Бостона.

🧐 Инвестиция хоть и была сопряжена с риском, но всё же основывалась на инсайде. В момент покупки астероида в 2005 году Джейкобс занимался PR и развитием бизнеса, работая подрядчиком MindArk. То есть это не было спонтанным решением, Джейкобс был глубоко «в теме».

👀 Что сейчас? Игра жива, ей 23 года. MindArk с 2023 года торгуется на бирже. За всю историю игроки завели в Entropia Universe $242 млн, а вывели обратно $64 млн. Правда, онлайн сейчас присутствует от сотни до трёх сотен человек одновременно. Выручка MindArk за IV квартал 2025 года упала до 19,7 млн шведских крон против 23,7 млн годом ранее. Игра явно не находится на своем пике, но существует.

🔻В общем, история интересная. Ну и конечно, чаще всего «в нужном месте и в нужное время» оказываются те, кто двигался туда много лет.

- Как жизнь?
- Бьёт ключом и всё по голове...

🗝 14%

🚨Повышение агентской комиссии - это сигнал?

📈 Повышение агентской комиссии происходит сейчас повсеместно у многих застройщиков в Москве. Особенно это касается бизнес+ и премиум-классов. Цель очевидна - больше мотивации партнёрского канала, больше продаж.

✅ Часто увеличение агентского вознаграждения является инструментом усиления значимости партнерского канала. Вот например, в АУРЕ от Мангазеи повысили % брокерской комиссии, а еще теперь выплачивают вознаграждение в среднем в течение 10 дней.

🔍 Ну я посмотрел на их продажи. Если проанализировать динамику не в разрезе одного-двух месяцев, а за полугодие, выходит, что количество зарегистрированных ДДУ выросло с 33 до 69. Это больше 100% г/г. При этом средневзвешенная цена контрактации за год выросла примерно на 30%

☝️Кстати, напомню, что Мангазея  перепозиционировала свою АУРУ, перевела её в премиум-класс. Во дворе появились подогреваемые дорожки и фонтаны, а инфраструктуру для резидентов дополнили коворкингами с зум-румами, спортзалом и даже появился контур горячей воды (!).

⚠️ В общем, не всё так однозначно, как пишут в интернетах. Всем хороших продаж!

💡А что если бы величайший сыщик всех времен Шерлок Холмс решил стать агентом по коммерческой недвижимости? Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как  искать и заключать самые лучшие сделки на рынке. Вот как он мог бы действовать!

🔍Холмс приступил бы к делу с присущей ему дотошностью, продемонстрировав метод дедукции.

🔹Глубокий анализ рынка: "Ватсон, вчера ночью после бокальчика шерри я изучил подшивку Raspberry Times и NF Chronicle с последними данными по рынку недвижимости Лондона. Удивительно, как много можно узнать, сопоставляя цены экспонирования на готовый арендный бизнес с объявлениями о продаже собачьих будок!"
🔹Отслеживание тенденций: "Мой дорогой друг, вы заметили, как изменился запах в этом районе за последний месяц? Здесь открылись целых пять новых пекарен. Заметьте, ни одного алкомаркета! Ваш вывод?"
🔹Погружение в детали: "Ватсон, вы можете отличить ставку капитализации в Мэйфейре от ставки капитализации в Ноттинг-Хилле?"
🔹Тщательный осмотр объектов: "Эти следы на брусчатке... Какой интенсивный трафик! А эти царапины на мостовой? Явно от трости. Здесь определенно бывает много пожилых людей. Отличное место для аптеки или медицинского центра!"
🔹Мастерство финансового анализа: “Я неопровержимо доказал, что IRR этого проекта 13,5%, а NPV 1,3 млн.фунтов. Не обижайтесь Ватсон, я озвучил лишь последнее звено цепочки своих рассуждений, поэтому результаты и кажутся вам чудом”
🔹Анализ потенциала локации: "Вы обратили внимание на количество элитных велосипедов у здания высокого суда? А на марки припаркованных экипажей? Это говорит нам больше о потенциальных арендаторах офисов поблизости, чем любая дактилоскопия!"

🤝 На переговорах и показах Холмс продемонстрировал бы искусство презентации и продаж.

🔸Глубокая экспертиза: "Сэр Баскервиль! Это угловое помещение на въезде идеально подойдёт для флагманского бутика вашей сети зоомагазинов “Собачий хвост”. 
🔸Анализ Best Use: “Полковник Моран, странная планировка этого сырого подвала - готовый лабиринт для квест-комнаты! Можно также разбить помещение на очень мелкие ячейки и создать склад индивидуального хранения колониальных товаров!"
🔸Убедительный sales-speech: “Я лично, как и все мои родственники, включая брата Майкрофта, инвестировали все свои деньги в строительство этого офисного здания на окраине Брикстона!”

⛳️ Мораль: ум, находчивость и смекалка, творческий подход и дедуктивный метод, умение искать информацию и анализировать её, знание основных финансовых метрик и методов финансового моделирования, осознание основных сегментов рынка недвижимости  (торговой, офисной, складской) всегда помогут в деятельности агента.

⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательных целях. Тем не менее я не могу не отметить, что обучающие онлайн-программы «Коммерческая недвижимость» и «Советник Инвестора» смогут помочь любому агенту достичь уровня мастерства Шерлока!