Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

❓Что вы предпочитаете: чтобы Рабинович вам напел или одна бабка рассказала? 🗯 СМИ пестрят яркими цитатами пророчеств датских банкиров... ❌ Если ни то, ни другое, то лучше обратиться к оригинальным текстам «шокирующих предсказаний» SAXO Bank, который ежегодно выпускает их только для того, чтобы напомнить о своей особо ничем не примечательной деятельности в сфере ценных бумаг. Про недвижимость там НИЧЕГО... 👍 Спасибо, Кэп 👀 Увы, по датски не разумею... 🔥 А где ссылка на трек Рабиновича?

🏗 ГК «Гранель» анонсировала старт предварительного бронирования квартир в ЖК «Притяжение Сити». Адрес: Московская Область, Одинцовский городской округ, вблизи с. Немчиновка. 📌 Место: локация с зелёным окружением и удобным выездом на МКАД. В 10 минутах езды МЦД «Немчиновка» и платформа Ромашково. Рядом престижные коттеджные поселки, Барвиха, а с другой стороны - Инновационный центр «Сколково». До «Москва-Сити» по проспекту Багратиона дороге можно домчать за 15 мин. 💵📐 Цены и планировки: стоимость квартир начинается от 6,9 млн руб. Минимальная площадь квартир - 28 м2. На старте предварительного бронирования квартир обещают скидку до 20 % (но на ограниченный пул). В спец.канале для инвесторов иногда отсыпают дополнительные дисконты. 🏢 Проект: первый этап - корпус №8, 11-14 этажей. Всего в проекте планируют дома 9-14 этажей, школу на 1760 учеников, детский сад на 850 мест и коммерцию на первых этажах. Фасады будут выполнены из керамогранита, металлических кассет и бетонной плитки в природных оттенках. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией #стартпродаж

📉 Не очень хорошие новости из Санкт-Петербурга! По данным NF Group, вакантность на ключевых торговых коридорах Петербурга достигла 7%. Рост на +1,4% за год - это не катастрофа, но тенденция явно негативная: потребительская активность падает, а ритейл становится всё более чувствительным к трафику и расходам потребителей. 🏙 На улицах вокруг Невского проспекта ситуация заметно ухудшилась: там до 13-14% свободных площадей. Рестораны, фэшн-ритейл и небольшие магазины закрываются, не выдерживая текущей экономической ситуации. Для центра Петербурга такие цифры - тревожный сигнал, который говорит о снижении устойчивости бизнеса даже в традиционно сильных локациях. 📍Сам Невский проспект пока держится и остаётся исключением: менее 3% свободных площадей, а на основных участках - около 1%. Но важно понимать, что концентрация спроса в одной точке означает ослабление других коридоров. Это классическое сжатие рынка в пользу одного доминирующего направления. 💡 На этом фоне выделяется Большой проспект П.С., который показывает устойчивую динамику: всего около 3% вакансии, расширение состава арендаторов, больше 15 новых открытий за год. Фактически город перераспределяет трафик в пользу нескольких коридоров, в то время как остальные испытывают растущее давление. ❓Как это всё относится к частным инвесторам? Эти новости - своего рода предупреждение: даже незначительные ошибки в выборе локации в плохие времена стоят дороже, чем в хорошие. 👍 Всё наладится 🔥 Будет хуже 👀 Так всё же хорошо!

Дела-то не очень..., но не всё так однозначно. 🚩Пишут что у одного из крупных российских частных банков нашли «дыру» на сотни миллиардов ₽. Правда дальше пишут, что у банка при этом нашлась многомиллиардная прибыль. ☝️То есть не всё так однозначно. 🚩Еще подбрасывают, что растущие просрочки по ипотеке и шире сектор строительства жилья может «погубить нашу банковскую систему». Правда среди крупнейших должников нет ни одной девелоперской компании, в основном миллиарды «торчат» банкам всякие Газпромы и Норникели. Да и показатели просрочки, хоть и резво растут, пока что едва больше нижнего уровня. ☝️То есть не всё так однозначно.

💥 После краха Urban Group в 2018 году (а также гиганта СУ-155, грохнувшегося в 2015 году) государство было вынуждено принять радикальные меры и внести изменения в 214-ФЗ «О долевом строительстве...». Эти изменения коснулись финансирования, контроля и ответственности застройщиков. 💰 Самая главная реформа - переход на эскроу-счета. Теперь деньги дольщиков хранятся в банке и становятся доступными застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию (пока что!). Цель проста: пресечь строительство девелоперских пирамид, вывод средств из проектов и убрать зависимость стройки от кассовых разрывов. 📊 Был усилен контроль. Девелоперы проходят проверку финансовой устойчивости, получают проектное финансирование от банков, работают через банковское сопровождение и обязаны публиковать документацию по проектам и фотографии хода строительства в единой системе на базе ДOM.PФ. Таким образом, именно банки, а через них и мегарегулятор в лице ЦБ РФ следят за финансовым порядком на стройке жилья. Заодно ЦБ контролирует ипотеку и пытается контролировать рассрочку! 🛡 Фонду защиты прав дольщиков (ныне - часть Фонда Развития Территорий (ФРТ)) расширили полномочия, он достраивает проблемные проекты и занимается выплатой компенсаций «обманутым дольщикам». 🔴 Но и слабые места системы долевого строительства жилья никуда не делись. Банки защищают деньги дольщиков, но не следят за качеством строительства, сроки сдачи в эксплуатацию всё так же сдвигаются вправо. Эскроу делает стройку значительно дороже за счет стоимости банковского финансирования и дополнительных процедур, которые вынуждены проходить застройщики. ⚠️Планируемая реформа 214-ФЗ от этих проблем, похоже, не спасает. Что думаете о новой реформе 214-ФЗ? 👍 Дело хорошее 🔥 Напрасная затея 👀 Огласите весь список реформ, пожалуйста!

👀Интересно, что очередной виток реформ 214-ФЗ совпал по времени с приговором Андрею Пучкову, бывшему генеральному директору Urban Group, который получил 14 лет колонии общего режима за хищение ₽90 млрд участников долевого строительства. Заочно. Чем знаменита Urban Group и почему крах именно этой компании привел к тому, что сектор строительства в России теперь частично контролирует Эльвира Сахипзадовна? 🏗 Urban Group долгое время считалась одним из лидирующих застройщиков Подмосковья. Компания была основана в 2006 году Александром Долгиным, основателем промышленного холдинга, профессором и даже венчурным инвестором. 📈Поначалу компания развивалась достаточно медленно, тихо строила симпатичные небольшие проекты типа «Опалихи О2», «Новосходненского», постепенно перейдя к проектом покрупнее - «Городу набережных», «Пятницким кварталам». На этом фоне росло доверие дольщиков, и продажи шли стабильно. 🚀 К 2016 году компания превратилась в одного из лидеров строительства жилья в Подмосковье. Urban Group отличалась агрессивной рекламой и мощной системой продаж. Девелопер анонсировал новые и новые грандиозные проекты, щедро финансируя их деньгами покупателей-дольщиков. Это было общей моделью рынка того периода. ⚠️ К тому времени Urban Group возглавлял Андрей Пучков. Именно в его период по версии следствия, прокуратуры и суда, происходили эпизоды нецелевого расходования средств, вывод активов и прочие нарушения. В 2018 году после проявления явных проблем компании, в частности приостановки строительства, Пучков покинул компанию и, по данным СМИ, уехал из России. 🕹После исчезновения Пучкова управление компанией перешло к основателю Александру Долгину. В период его руководства Urban Group не исправила ситуацию, а подала заявление о банкротстве. Крупнейший застройщик Московской Области с тысячами клиентов-дольщиков лопнул, как мыльный пузырь. 🏚 Urban Group оставила после себя шесть недостроенных жилых комплексов: «Лайково», «Лесобережный», «Опалиха О3», «Митино О2», «Солнечная система» и «Видный город». Суммарный ущерб дольщикам оценивался в сумму превышающую ₽90 млрд. За достройку ряда объектов взялся Фонд защиты прав дольщиков и ДОM.PФ ⚖️ Чуть позже были заведены уголовные дела в отношении Пучкова и Долгина. В настоящее время оба находятся на пределами РФ, в международном розыске. 🔻Продолжение следует…

⚡️214-ФЗ: началось..! 🏦 Опять реформа... Центральный банк предлагает кардинально пересмотреть принцип раскрытия эскроу-счетов, на которых лежат деньги покупателей новостроек. Предлагается ввести механизм «деньги в обмен на право собственности», т.е. открывать доступ застройщикам к средствам на эскроу-счетах не в момент ввода объекта в эксплуатацию, как это происходит сейчас, а после того, как дольщик официально зарегистрирует право собственности на приобретенный объект недвижимости. 🛡 Декларируемая цель - усилить защиту покупателей. В нынешних реалиях после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дольщики ещё долго могут ждать получение ключей и оформление документов на собственность. Иногда ожидание затягивается на месяцы, в худшем сценарии на годы. 🏗 Для застройщиков это предложение означает увеличение финансовой нагрузки. Кредитная нагрузка будет действовать чуть дольше, ведь доступ к замороженным на эскроу деньгам откладывается до самого момента регистрации прав собственности. Авторы инициативы из ЦБ, похоже, не слишком обеспокоены возможным ростом издержек для девелоперского сектора. Вероятно потому, что работают на благо банков! ⚖️ Предложение ЦБ РФ балансирует между интересами дольщиков и банков. С одной стороны - более безопасная сделка для покупателей, с другой - хоть и незначительный, но рост процентных доходов банков от средств, томящихся на эскроу. 👋Ну а застройщики опять оказываются крайними. Единственное, что они могут сделать, чтобы приблизить момент получения средств - полностью отказаться от отделки квартир (даже от whitebox), сильно упростить отделку МОПов, ну и… немного повысить цены, чтобы компенсировать увеличившиеся затраты и риски.