Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Где сохранить деньги на кризисном рынке, если рабочие стратегии отваливаются одна за другой? 😱

«Капитал в городе» — конференция по ГАБам, стрит-ритейлу, складам и лайт индастриал о трендах и стратегиях, которые работают в 2026 году.

Рынок недвижимости стал очень нестабилен: те стратегии, которые вчера казались рабочими, уже сегодня загоняют в убытки. А портфели становятся особенно чувствительны к вашим решениям. Одна неосмысленная сделка, и капитал, который нарабатывался годами может зависнуть или пропасть.

Что делать инвестору?

❓«Пересидеть» в кэше — не вариант, инфляция всё съест.
❓Метаться между инструментами — опасно, можно прогадать.
❓Действовать по привычному сценарию — уже не выгодно.


👉 26 сентября клуб инвесторов «Деньги» в Москве проводит конференцию о сохранении капитала, где не просто будет обзор рынка недвижимости, а эксперты раскроют рабочие варианты решений, чтобы пережить этот кризис в плюс.

Подробная программа, форматы и спикеры на сайте. Переходите познакомиться и присоединяйтесь сейчас по самым выгодным ценам ⚡️

📆 26 сентября
📍 Москва

Узнать подробности и приобрести билет по цене предпродаж — money-event

А может ну их, эти стройки?

🍫Банки получают шоколадные условия от кредитования государства, зачем кредитовать застройщиков жилья, которые еле-еле продают свой товар?

📈 Минфин РФ сейчас обеспечивает 15,6-15,9% годовых доходности по длинным государственным долговым бумагам (ОФЗ) при ключе в 14%. Самые главные покупатели ОФЗ - это банки. Премия банка к ключу почти 2%. При этом покупка ОФЗ не требует начисления резервов, не давит на капитал и засчитывается в норматив ликвидности, принимается в РЕПО у самого ЦБ и обладает мгновенной ликвидностью.

🔌 До конца года Минфин планирует занять ₽6 трлн, и не факт, что на этом ограничится. А что будет в 2027, 2028 и далее - никто и не знает.

💵 Теперь стройка жилых домов. Бридж-кредит на покупку земли стоит застройщику ключ +5% и выше - 19-25% годовых. За непокрытую эскроу часть ПФ застройщик платит ключ +3-5%, сейчас это 17-19%. Покрытая часть ПФ стоит застройщикам 1-4%.

💰И конечно, банк кредитует застройщиков ради того, чтобы как можно быстрее получить кучу денег на эскроу-счета, чтобы крутить-вертеть этими средствами, а заодно ещё стричь с застройщиков 1-4%. То есть логика банка такая: дадим этому застройщику ПФ, рискнем, но потом получим деньги от продаж и заживём.

🫰Схема держалась на хороших продажах. Но сейчас их нет. Покрытие долга застройщиков средствами эскроу упало с 71% до 65% за год. На проектах с покрытием ниже 30% висит уже 26% всей задолженности по ПФ. Продажи застройщиков идут плохо - даже у ПИК денежные поступления от продаж с учётом эскроу упали на 41,5% по отношению к 1п2025 - до ₽153,3 млрд. У ПИК!!!

🫣При этом выдача ПФ и уж тем более бриджей чревата для банка не только риском невозврата тела, но и необходимостью начисления резервов, давлением на капитал и норматив его достаточности. В норматив ликвидности такой кредит не идёт (у такого долга ликвидности нет), в РЕПО у ЦБ его не заложишь.

🪆А ещё кредитование застройщиков создаёт кучу рабочих мест в банке: кредитный анализ, проверка смет, стройконтроль, согласование бумажек застройщика... Просто орава людей с миллиардным ФОТ, плохо заменяемая ИИ.

⚖️ Итого на весах у банка: потенциально проблемный, сложный и ресурсоемкий кредит застройщику или покупка ОФЗ.

Вот будь вы на месте банка, вы бы что выбрали?

👍 Кредит застройщику
🔥 ОФЗ
👀 Не хочу быть на том месте...

🏗 Девелопер STONE объявил старт продаж в бизнес-центре класса А STONE Савеловская 2 - первая линия ТТК, 7-11 мин.пеш. от ТПУ «Савеловская» и «Марьина Роща». Это уже 19-й объект класса А в линейке компании.

🏢 Две башни: 23-этажная доминанта С1 высотой 100 м и камерная С2 в 13 этажей.
↕️ Высота потолков - до 4,25 м.
🪟 Панорамное остекление с возможностью естественного проветривания.

💵📐 Цены и планировки: старт от ₽445 т./м2, минимальный бюджет лота ₽26,4 млн. На витрине офисы от 45 до 605 м2, представительские этажи от 1,05 тыс.м2 с террасами и даже целая 13-этажная башня С2 на 17,7 тыс.м2.

💳 Условия покупки: рассрочка с первым взносом от 10% и отложенным платежом до марта 2027 г. Есть и отдельная беспроцентная рассрочка от девелопера до окончания строительства.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

🍁 Наступила осень: скоро начнет холодать, деревья станут желтеть, листва - опадать. Что может быть лучше осенью, чем завернуться в плед и пошуршать бумажками - почитать книгу или журнал?

🤔 Но с журналами в последние годы не всё так однозначно.

📦 В 2022 году глянец в России хоронили. Condé Nast отозвал лицензии - журналы Vogue, GQ, Tatler и AD закрылись, а их редакторы и авторы разбрелись по своим тг-каналам.

📂 Однако примерно года полтора назад глянцевый «покойник» зашевелился. По данным Союза предприятий печатной индустрии, в 2025 году аудитория печатных СМИ выросла на 2,5 млн человек и достигла 65 млн. Впервые за десятилетие издатели ожидают роста выручки от дистрибуции печатных изданий.

📊 Опрос Rambler объяснил, зачем люди в принципе возвращаются к бумаге: 52% сравнивают это с модой на винил, 22% ценят тактильные ощущения, по 17% берут журнал ради цифрового детокса и возможности замедлиться. То есть ровно то самое - чай, плед и шуршание.

💸 И в это уже вкладывают деньги. Сергей Минаев запустил «Чтиво» тиражом 40 тыс. и дотянул до пятнадцатого номера. Мадонна Мур выпускает Fashion Paper - тираж 20 тыс... И так далее

🏗 Один из примеров в недвижимости - журнал «Движение», зарегистрированный как СМИ ещё в мае 2023 года.

📕 Свежий, шестой номер называется «Капитал как наследие-2026». Что внутри:

🔹 Прогнозы и премьеры-2026 с подзаголовком «рынок скорее жив?»
🔸 Большой материал про личные фонды
🔹 Дальний Восток и Арктика: во что реально вложить деньги на дальних рубежах
🔸 Гости номера - Юрий Грымов, Ильдар Гайнутдинов, Марат Ка

🎤 Отдельным пунктом идёт эксклюзивное интервью с Прохором Шаляпиным, амбассадором арендных однушек.

💰 Журнал стоит ₽1090. Что ж, скоро почитаю, пошуршу листочками.

🗳 До выборов в Госдуму осталось чуть больше двух недель. В предвыборной риторике обнаружилась любимая тема политиков-популистов - как обобрать богатого!

🔴 Заместитель руководителя фракции «Справедливая Россия», депутат Госдумы Валерий Гартунг предложил поднять верхнюю границу ставки НДФЛ до 35% для тех, кто зарабатывает от ₽500 млн в год. Заодно высказался за повышение ставки налога на дивиденды, которая сейчас составляет 15%.

🔵 Лидер партии ЛДПР и депутат Госдумы Леонид Слуцкий пошёл ещё дальше. В программе «100 дней преобразования России» (недолго осталось)! он предлагает ввести НДФЛ в размере от 25% (на доходы от ₽50 млн) до 45% (на доходы от ₽1 млрд в год), а также внедрить прогрессивный налог на роскошь: 2% в год со стоимости недвижимости дороже ₽250 млн и до 5% при стоимости выше ₽1 млрд. Автомобили, яхты и самолёты дороже ₽50 млн - 2%.

🙄😕🙁☹️

💰Инвестиции это про производство денег. Деньги производятся ради того, чтобы их тратить. Можно и бедным раздать, это личный выбор богатого человека.

✅ Большинство из тех, кто подписан на мой канал (я надеюсь на это) либо уже богаты, либо стремятся к богатству через инвестиции.

🪑 А вот депутаты Гартунг, Слуцкий и им подобные, предлагая свои инициативы, не способствуют увеличению числа богатых. Потому что станешь богатым - Слуцкий и Гартунг отнимут большую часть...

☑️ Прошу, не надо писать, что в России богатые это сплошь воры. Я лично знаю множество людей, разбогатевших на операциях с российской недвижимостью. Ничего не крали, просто взяли на себя кучу рисков (множественные ипотеки, тревожных соинвесторов, потребкредиты и т.д.) и получили иксы на недвижимости за 5-7 лет.

🚩Богатым быть правильно и хорошо. Инвестировать правильно и хорошо. Предлагать отнять деньги у богатых - плохо. Моё личное мнение!

👍 Быть богатым - хорошо
🔥 Отнять и поделить
👀 Мне по 🥁

🛡️Инвестиции или спекуляции?

⚔️ Очень часто вижу противопоставление этих понятий. Причем спекуляции имеют негативный и даже аморальный флёр (особенно в России), а инвестиции - это «хорошо и правильно».

🏺Слово «спекуляция» имеет латинские (Древний Рим) корни. На латыни speculātiō означало «наблюдение, высматривание». Уже много позже латинское слово начали использовать философы и финансисты.

💸 На самом деле спекулятивная стратегия - одна из форм инвестиций. Спекулянт зарабатывает на разнице цен, заранее точно не зная, сколько и когда сможет получить в результате своей операции.

🧮 Для инвестиционного анализа грамотные спекулянты пользуются большим массивом различных
данных и сложными предварительными расчетами для определения предпосылок своих финансовых моделей.

🔻То есть спекуляции - намного, намного более интеллектуальная деятельность, чем кажется обывателям.