Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

ВСМ накачает петербургские офисы московскими деньгами?

🚄 Вышел любопытный материал в «Деловом Петербурге» - о том, что случится на рынке коммерческой недвижимости Северной Столицы после запуска ВСМ. Если коротко: девелоперы уже якобы закладывают «фактор ВСМ» в новые проекты, но рынок офисов Петербурга пытается понять, готов ли он к такому счастью.

🚆 Напомню! ВСМ Москва - Петербург протяженностью около 700 км должна быть достроена в 2028 году. Время в пути сократится до 2 часов 15 минут.

Как это всё аукнется? Мнения разделились.

💺 Что ожидают некоторые участники: переезд бэк-офисов московских компаний в Петербург. Логика такая: аренда офиса класса А в Петербурге - около 2 900 ₽ за м2 в месяц с НДС и OPEX. Аналогичный класс prime в Москве - порядка 8 900 ₽. Разница примерно трехкратная. По зарплатам разрыв тоже внушительный: 288 тыс. ₽ в Москве против 168 тыс. ₽ в Петербурге - данные Мосстата за январь 2026 года.

⚓️ Другие игроки рынка эйфории не испытывают, ведь ВСМ не создаёт новый спрос , а снижает логистический барьер. Управленческие функции останутся в Москве, операционные - могут переехать, и не обязательно, что в Петербург.

🛟 Реальное влияние на структуру спроса можно будет ожидать лишь через 3-5 лет после запуска, не раньше. Да и то - только если магистраль построят в срок, тарифы окажутся разумными, а пассажиропоток будет реальным.

«У меня 5 ипотек...»

🚩 Всегда немного удивляюсь смелости и решительности людей, которые берут несколько кредитов одновременно. У меня лично, как у физического лица, в жизни ни одной ипотеки пока не было. И вообще я, как физическое лицо и инвестор, к долгу и кредиту отношусь настороженно.

📈 Не отрицаю того, что кредиты при определенных условиях позволяют «вырастить» капитал. И всё же...

🏯 В Японии насчитывается 140 компаний (юридических лиц с частными акционерами, в основном семейные компании), которым не менее 500 лет. Эти компании пережили десятки войн, катастрофические землетрясения, цунами, экономические потрясения, и даже взрыв атомной бомбы.

💰Ключевой фактор их невероятной устойчивости - отсутствие долгов и наличие значительных денежных резервов. Это позволило им пережить бесчисленные потрясения на протяжении веков.

🏮Я лично объясняю это так: отсутствие долга предоставляет свободу маневра, позволяя адаптироваться, что расширяет диапазон возможностей и обеспечивает гибкость.

🌊 Вероятно, на длинной дистанции долг ограничивает способность справляться с неконтролируемыми событиями внешней среды. Чем больше долг (чем больше обязательств), тем меньше шансов выдержать «удары судьбы».

☔ Примерьте эту логику на себя. Например, вы надеетесь прожить еще ХХ лет. Какова вероятность того, что в течение этих ХХ лет вы столкнётесь с одним или несколькими из следующих событий: войнами, рецессиями, тер. актами, пандемиями, геополитическими рисками, чрезвычайными ситуациями в семье, непредвиденными кризисами со здоровьем, сменой карьеры и другими неприятностями?

🌐 Шансы равны 100%. Финансовая нестабильность тоже очевидна (1998, 2008, 2014 и т.д.)

🫣 Я отнюдь не фанат борьбы с долгами. При ответственном использовании кредиты становятся замечательным инструментом. Не раз сам принимал участие в привлечении кредитов, мезонинов, бриджей, проектного финансирования для реализации инвестпроектов в сфере недвижимости.

⚖️ Но всё же я лично рассматриваю долг (обязательство) как ограничение моих возможностей и гибкости.

❓Что думаете о долге вы?

👍 Есть немного
🔥 Я в долгах
👀 Всё погашено
😎 В долг не беру

💬 Дубль в MAX (на всякий)

📋 Я собрал практическую памятку о том, как получить ответ на вопрос: «Есть 0,5; 1,5; 5; 10; 15; 20; 30; 50 или 100 млн.рублей. Как и куда их лучше вложить?»

☝️Конечно, на этот вопрос может иметься множество вариантов ответов. Один из вариантов (мой) не предполагает конкретной рекомендации, но определяет методику принятия решения.

👉 https://atsogoev.com/kak-kuda

* Это бесплатно


💬 Дубль в MAX (на всякий)

Почему беспроцентная рассрочка увеличивает вашу годовую доходность?

🏗 Ну например, такие условия: рассрочка 0% до сдачи, первый взнос 50%, остальное без процентов до 2029 года.

💰Покупка в беспроцентную рассрочку обеспечивает IRR (годовая доходность в %) ВЫШЕ, чем оплата сразу.

🏬 Например, недвижимость стоит ₽20 млн., через 3 года (предположим) можно будет продать за ₽30 млн.

Вариант 🅰️: отдали ₽20 млн. сегодня > получили ₽30 млн. через 3 года, IRR = 14,5%.

Вариант 🅱️: отдали ₽10 млн. сегодня + по ₽278 тыс./месяц 3 года > получили ₽30 млн. через 3 года, IRR = 22-24%.

🔺В обоих случаях заплатили ₽20 млн. и получили ₽30 млн., но доходность в % годовых фиксируется разная.

👉 Это наглядный пример того, что разумное растягивание покупки во времени - это выгодная стратегия в инвестициях, особенно если рассрочка беспроцентная.

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Вот бы еще ПВ понизить...
👀 А как же скидка за 100% оплату?

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Рассрочка - зло?

🎰 Из года в год крутится одна и та же шарманка: рассрочки - это зло, «не влезай, убьёт».

☑️ Все очерняющие рассрочку рассуждения строятся на двух элементах (рисках):

⚠️ Риск №1: Остановка проектного финансирования банком. Логика у попугаев (от слова «пугать») такая: застройщик даёт рассрочку -> деньги на счета эскроу поступают медленно -> банк это видит и урезает / останавливает проектное финансирование -> стройка встаёт -> покупатель остаётся без квартиры. Я не отрицаю, что этого риска в принципе нет - но я полностью отрицаю высокую вероятность его наступления. С моей точки зрения вероятность реализации этого риска НЕвероятно низка.

🏦 Рассрочка - не самодеятельность застройщика. Она согласована с банком-кредитором и заложена в финансовую модель проекта, наряду с другими каналами продаж - субсидированными (семейной, IT и т.д.) и рыночной ипотеками, а также со 100% оплатами. Банк конечно же следит за наполняемостью эскроу, темпами продаж и графиком поступлений средств на эскроу. И если видит отклонение, оперативно корректирует поведение застройщика или требует от него дополнительное обеспечение. За два года массового использования рассрочек и моего за ними наблюдения (во всяком случае в Москве) ни один банк не остановил проектное финансирование по причине рассрочек. Ноль кейсов.

⚠️ Риск №2: Массовый отказ покупателей от платежей по рассрочкам. Такое действительно бывает. Только это происходит не из-за рассрочек как инструмента, а из-за проблем в экономике. Падают доходы населения, растёт безработица, экономика начинает хромать на обе ноги - люди начинают пропускать платежи. Рассрочка тут не причина, а симптом. Те, кто пугает этим риском, ставят телегу впереди лошади. Если экономика посыплется - проблемы будут не только с рассрочками, но и с ипотекой.

🧱 И еще один важный момент! Внося 30% по рассрочке в качестве первоначального взноса, покупатель оплачивает 70-80% от себестоимости строительства (по Москве примерно так). Плюс поступления от семейной ипотеки. Плюс 100% оплаты (а они есть, хоть их и немного). Застройщику есть на что строить и, главное, достроить дом.

🔍 Это всё совершенно не значит, что все рассрочки одинаково безопасны. Рассрочки с 20-30% первым взносом и трёхлетним графиком погашения - вполне рабочий инструмент. С ПВ 10%, графиком платежей на уровне 100-200 тыс/мес. и оплатой основной суммы после ввода - как минимум, повод разобраться в деталях. Но между «разобраться» и «не влезай, убьёт» - есть некоторая разница, не правда ли?

👍 Рассрочки - добро
🔥 Рассрочки - зло
👀 В ипотеку лучше, душевнее

💬 Дубль в MAX (на всякий)

☝️ И ещё свежий отчёт NF GROUP по сегменту Light industrial за 2025 год (+ прогноз).