Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🔴 Я немного пропустил, но помещения в новом проекте R4S на Чистопрудном бульваре, 2 - уже в открытой продаже.

📍 Локация: одна из сильнейших на бульварном кольце. Помещения на первой линии, прямо у выхода из метро «Чистые пруды». Постоянный пешеходный трафик и максимальная видимость с бульвара.

🚀 В продаже 17 торговых блоков:
🔹 площади от 20,2 м2 до 187 м2
🔹 высокие потолки 4,2-4,6 м
🔹 витринное остекление
🔹 отдельные входы с фасада

💼 Инвестиционная идея: покупка помещения для сдачи в аренду. Первая линия бульвара у выхода из метро обеспечивает устойчивый спрос со стороны арендаторов большинства сегментов ритейла и услуг. Объектов такого качества в центре немного, что создаёт потенциал роста стоимости.

💸 Цены: от 75 млн ₽

🔎 Почему я слежу за этим адресом? В 2025 году проектная компания девелопера R4S Group выкупила у «Почты России» на торгах помещения в этом здании. Теперь эти помещения выходят в продажу - весьма быстрый темп для такого рода проектов.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

💜 На канале SimpleEstate вышел важный пост о реализовавшихся рисков покупки некоторых объектов готового арендного бизнеса, приобретенного непрофессиональными инвесторами в регионах и вдалеке от Москвы.

🚩 Реализуются риски, о которых неоднократно предупреждались читатели канала - инвесторы, купившие помещения у профессиональных создателей ГАБов, сталкиваются с жесткой реальностью.

🟪 К сожалению, в профильных чатах владельцев ГАБ обсуждаются сейчас две темы: что отвечать на «письмо счастья» от арендатора с требованием снизить ставку на 30-50% и где срочно найти замену арендатору, который съехал через короткое время после сделки. Эти помещения покупались инвесторами у профессиональных «создателей ГАБ», продававших повышенную доходность - то есть более короткую окупаемость.

💡 Основная идея таких операторов состояла в том, что где-то в глубине Московской области или даже в далеком российском регионе покупалось пустое помещение, в которое привлекался арендатор, федеральная сеть (в том числе дискаунтеры), на очень выгодных для собственника условиях. Эти условия обеспечивали привлекательные финансовые метрики. И любители «8 лет окупаемости» с радостью такое приобретали, полностью забывая о рисках.

🟣 Напомним, что мы в SimpleEstate всегда проверяем проекты по 4-м группам рисков:

🔥 Юридические
🔥 Финансовые
🔥 Технические
🔥 Специальные (градостроительные)

📝 Для покупки ГАБ только список рисков и моментов, которые необходимо изучить, умещается на 2-х страницах А4 убористым шрифтом. Наверное, поэтому за всю историю существования инвестиционной платформы от нас не съехал ни один якорный арендатор, и ни одно письмо счастья о снижении арендной ставки не привело к изменению договора аренды.

⚠️ Многие же покупатели готового арендного бизнеса, приобретавшие объекты у профессиональных создателей ГАБ, не имели никакого опыта в торговой недвижимости и ориентировались исключительно на название сети-арендатора и показатель окупаемости.

🔮 Но чудес на рынке нет. Короткая окупаемость - это не подарок, а плата за риск: 8 лет окупаемости означают, что объект характеризуется значительными рисками, которые рано или поздно реализуются. А вот при окупаемости 12-13 лет рисков, как правило, значительно меньше (а иногда и почти совсем нет).

🏪 Сейчас на рынок массово выходят помещения, еще год-полтора назад экспонировавшиеся известными создателями ГАБов. Только теперь от них спешат избавиться инвесторы-неофиты, влипшие в убыточные истории.

Ноттинг-Хилл (Лондон) в 50-е годы ХХ века

☝️Его фамилия стала термином и попала в Оксфордский словарь английского языка. «Рахманизм» - эксплуатация и запугивание арендаторов бессовестным домовладельцем.

🏛️ Питер Рахман, уроженец польского Львова. Во время войны он попал в немецкий лагерь, сбежал оттуда, но был сослан в ГУЛАГ. Был мобилизован в польскую армию, воевал, окончил войну в Италии. Ветеран, фронтовик, в сорок шестом году он приехал в Лондон нищим беженцем без гражданства.

💡Работал на фанерной фабрике за гроши. Знакомая путана подсказала Рахману бизнес-идею: он арендовал квартиры в среднем по пять фунтов, а пересдавал эскортницам по пятнадцать. Так Рахман занялся недвижимостью.

🏚️Судьбоносной стала встреча Рахмана с лондонским дельцом Джорджем Синклером. Синклер скупал стрессовые активы - дома, от которых избавлялись тогда церковь и аристократы. С помощью хитрых манипуляций с ипотекой Синклер получал от кредиторов сто процентов стоимости по завышенной оценке. Он был готов бесплатно отдавать эту недвижимость хоть чёрту лысому, чтобы снять с себя обязательства по ипотеке.

✅ И вот тут появлялся Рахман, который забирал у Синклера десятки домов, не вкладывая ни фунта. К концу пятьдесят шестого у Рахмана было тридцать домов в Ноттинг-Хилле. Он сдавал их иммигрантам с Карибских островов и путанам.

👉Но был нюанс. Каждый дом Рахмана был заложен под завязку. Почти всю аренду Рахман сразу отправлял на погашение кредитов.

💷 А потом Рахман решил повторить трюк Синклера с ипотекой: рефинансировал кредиты. Его дома были заложены в сумме за четырнадцать тысяч фунтов. Он перезаложил их за сорок две, а разницу положил себе в карман.

🏴‍☠️ Социалисты испортили Рахману жизнь. По законам того времени арендатор мог пожаловаться в специальную комиссию, которая легко снижала квартплату, если считала её завышенной. А после ее решения выселять арендатора было запрещено. Социалисты агитировали арендаторов подавать жалобы на Рахмана и им снижали аренду - иногда вдвое.

⚰️Модель Рахмана, при которой «аренда платила ипотеку», перестала сходиться. Это стало тяжёлым ударом. В шестьдесят втором году Рахман умер от инфаркта в сорок два года.

👯‍♀️Через семь месяцев грянул секс-скандал со шпионским следом - дело Профьюмо. Рахман оказался косвенно замешан через одну из своих любовниц. Газетчики начали искажать его бизнес и придумали термин «рахманизм», означавший притеснение арендаторов жилья арендодателем. Хотя бывшие арендаторы утверждали, что Рахман был с ними честен.

❗Выводы: аренда может платить ипотеку, но снижение поступлений от арендаторов смертельно опасно для такой модели.

Шеф, всё пропало!

📡 В ночь на 8 октября беспилотники атаковали дата-центр Яндекса в Сасово. Начался пожар, объект остановлен полностью. Вместе с некоторыми сервисами Яндекса «легли» сайты нескольких компаний, ЦИАН, 1С, системы электронного документооборота, и даже вся цифровая инфраструктура одного из банков.

❓ Вопрос из области «а почему бы и нет?»: может ли аналогичная атака полностью уничтожить данные о правах на недвижимость Росреестра?

🗄 Как известно, с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права не выдаются. Право собственности существует только как запись в ЕГРН, а подтверждается выпиской, чаще всего электронной (хотя можно получить бумагу в МФЦ).

⏪ Кстати, опыт «падения» инфраструктуры Росреестра у нас уже есть. 20 августа 2018 года случилась авария в ЦОД «Ростелекома», который арендовал Росреестр. Резервного дата-центра у ведомства на тот момент не было. Почти две недели в 60% регионов не регистрировались ДДУ и другие сделки, а в Подмосковье, по словам участников рынка, задержки растянулись на полтора-два месяца. Срывались сделки, терялись деньги.

🛠 Но выводы были сделаны. Росреестр перешел на план с тремя ЦОД, а «Ростелеком» получил госконтракт примерно на ₽4 млрд на работы, связанные с усилением надёжности работы Росреестра. Сейчас ФГИС ЕГРН размещена в территориально распределенных центрах обработки данных, данные ежедневно резервируются.

⚠️ Обратите внимание: в 2018 году данные не потерялись - никто не лишился своей квартиры или гаража. Была ограничена доступность реестра, но не более.

✅ Тем не менее, в моем окружении есть люди, которые считают, что угроза существует и исходит она не от БПЛА, а от ИИшки. Мало ли что. Надо позаботиться о своих активах.

🛟 Что стоит держать при себе:
🔹 оригиналы правоустанавливающих документов: ДКП, ДДУ с актом приема-передачи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство
🔹 старые свидетельства о регистрации права, если они выдавались до 2016 года
🔹 выписку из ЕГРН на бумажном носителе (из МФЦ)
🔹 нотариальные копии всего перечисленного, хранящиеся отдельно от оригиналов

⚖️ Если запись когда-нибудь придется восстанавливать, это, возможно, придется делать через суд. А в суде побеждает тот, у кого на руках максимум доказательств. Подготовка комплекта документов на случай цифрового армагеддона - это недорого и делается один раз. На всякий случай.

🎤Моя коллега, директор коммерческого управления STONE Кристина Недря, пообщалась с РБК и сообщила, что соотношение 70% на 30% между офисными и жилыми проектами в портфеле девелопера теперь будет считаться сбалансированной моделью развития компании.

🏁Учитывая новые старты офисных проектов, в числе которых за последние два месяца можно упомянуть STONE SKY Ходынка, STONE Савёловская 2 и сегодняшний STONE Парк Победы, чтобы достичь 30% в портфеле сегменту жилья нужно будет серьезно нарастить объём.

🔍Сейчас STONE рассматривает площадки у воды и рядом с парками и может выводить один-два новых жилых проекта в год. Так что ждём новых стартов продаж жилых проектов в хороших местах!

👉 Более подробно обо всем этом и не только - здесь

📈 Ломбарды переживают...

переживают один из лучших периодов за последние годы. По прогнозу «Эксперт РА», по итогам 2026 года они выдадут займов на рекордные ₽556,2 млрд, это на 35% больше, чем годом ранее. Прибыль отрасли может вырасти на 60%. Число клиентов ломбардов, по данным ЦБ, уже достигло 2,4 млн человек.

🥇 У роста есть понятные драйверы. Первый - золото: около 95% ломбардов принимают в залог ювелирные изделия, и рост цен на металл увеличивает суммы займов. Второй - ужесточение правил для МФО: часть клиентов ищет альтернативу, а следующий этап реформы микрофинансового рынка, по мнению аналитиков, поддержит тренд и в 2027-2028 годах. Больше всего от этого выигрывают специализированные игроки, которые работают с ювелирными изделиями и часами. Третий драйвер - непростая экономическая ситуация, вынуждающая некоторых людей пользоваться услугами ломбардов.

🏦 Для собственника коммерческого помещения ломбард - удобный арендатор. Ему нужна небольшая площадь, а за метр он готов платить  повышенную ставку аренды. Требования к помещению простые: отдельный вход, место под вывеску и интенсивный пешеходный трафик.

📍 Например, сейчас на рынке экспонируется помещение 17,7 м2 на ул. Бауманская, 33/2с3 за 46,2 млн ₽. От метро «Бауманская» до него меньше минуты пешком, вход отдельный, с фасада. Арендатор - ломбард «Ауми», часть сети экспертных центров, специализирующейся на работе с ювелирными изделиями, часами, антиквариатом и инвестиционными металлами (на рынке уже 15 лет). Договор заключен на 5 лет, МАП составляет 350 000 ₽/мес (4,2 млн ₽ в год).

🔍 Первое, на что стоит смотреть при покупке - профиль оператора: на чем он специализируется, сколько лет на рынке и насколько велика сеть. И, как всегда, локация и характеристики: компактное помещение у метро остается ликвидным при любом арендаторе.

💡 Итог: рынок ломбардов растет, поэтому ГАБ с арендатором этого профиля в сильной локации может стать интересным инвестиционным инструментом.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.