Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Что происходит с инфляцией в России?

🗝️ Ключевая ставка ЦБ РФ перестала снижаться: после десяти снижений подряд, с пиковых 21% в 2025 году до 14%, 11 сентября 2026 года Банк России сохранил ее на уровне 14%. Цель Банка России по инфляции остается на уровне 4% годовых.

🚨 Однако, есть проблема: официальная инфляция снова ускоряется: если в сентябре 2025 года цены выросли на 4,29% с начала года, то в сентябре 2026-го рост составил уже 4,81%.

📊 По сентябрьскому опросу «инФОМ» для ЦБ, россияне ждут роста цен в ближайший год на 14,2%, а фактический рост цен за последний год оценивают в 15,1%.

❓Почему инфляция может ускориться уже к концу 2026 - началу 2027 года:

✅ Предновогодний спрос. Впереди четвертый квартал, традиционно отмеченный всплесками потребительской активности населения и ростом цен на продовольствие. Сезонный фактор может существенно разогнать инфляцию.
✅ Топливо и тарифы. Бензин с начала года подорожал более чем на 21%, а в октябре индексируются тарифы ЖКХ. По оценке ЦБ, только ситуация на топливном рынке добавляет к инфляции 0,7-0,8 п.п., и дорогая логистика неизбежно перейдет в цены остальных товаров.
✅ Давление на бизнес. Высокая ключевая ставка, повышенный с 2026 года НДС и общее давление на экономику будут приводить к попыткам всех участников экономической цепочки повышать цены для сохранения рентабельности.

🛒А что происходит с ценами в продуктовых магазинах? За неделю с 15 по 21 сентября 2026 года индекс потребительских цен вырос на 0,06%. С начала сентября цены выросли на 0,13%, а годовая инфляция держится на уровне 6,2-6,3%. Продукты питания дорожают неравномерно: яйца выросли на 2,4%, гречка и мороженая рыба на 0,6%, свинина и курица на 0,5%. Но сентябрьские показатели, возможно, стоит воспринимать как затишье перед бурей предновогоднего ценового ралли.

💵 Для арендодателей супермаркетов возвращение инфляции - это прямое преимущество. Арендная плата в таких инвестиционных проектах привязана к товарообороту супермаркетов. При ускорении инфляции товарооборот сетей в номинальном выражении растет быстрее, что напрямую увеличивает арендные платежи.

🟣 В частности, инвесторам SimpleEstate стоит ожидать продолжения стабильных выплат дивидендов на уровне 8-10% годовых плюс постепенный рост стоимости активов.

☝️Поэтому если инфляция вернётся к высоким показателям, только усилит тезис о том, что помещения с супермаркетами остаются одним из немногих инструментов на рынке недвижимости с естественной защитой от обесценивания капитала.

💬Дубль в MAX (на всякий)

Приглашаю вас завтра на вебинар по инвестициям от STONE!
➡️️Зарегистрироваться🔗

🕐Уже в этот четверг, 1 октября в 17:00 я проведу открытый вебинар. Это отличная возможность получить актуальные ориентиры рынка недвижимости и усилить свой инвестиционный портфель.

Если вы сейчас задумываетесь об инвестициях и преумножении капитала - этот эфир для вас!
В программе встречи:
▪️Сравнение инвестиционных инструментов
▪️Офис и депозит: синергия инструментов
▪️Квартира или офис?
▪️Основные мифы об офисах
▪️Как выбрать офис для инвестиций?
▪️Ключевые стратегии инвестирования
▪️Разбор кейса: доходность офиса в бизнес-центре STONE Дмитровская

➡️ До эфира всего один день — зарегистрироваться🔗

Медицина выбирает бизнес-центры?

🏥 Частные медицинские клиники активно присматриваются к качественным бизнес-центрам. Клиники интересны тем, что готовы арендовать помещения на долгий срок, свыше 10 лет, инвестировать в отделку и оборудование, а значит, могут формировать более длинный и предсказуемый денежный поток.

🏗 Но арендатор сектора медицины предъявляет к объектам другие требования. Повышенные нагрузки на перекрытия, большая электрическая мощность, инженерная инфраструктура - все это приходится закладывать еще на стадии проектирования. Поэтому помещение под медицину сложнее подготовить, зато при правильном подходе такой арендатор может надолго закрепиться на объекте.

📍 В «Москва-Сити» медицинские услуги уже занимают заметную долю резидентов: здесь работают «Чайка» и «Мать и дитя», а осенью 2026 года в «Городе столиц» должен открыться MedSwiss.

🩺 Из новых проектов, например, в «Апсайд Ямская» от Upside Девелопмент со сдачей в 2028 году под медицинский кластер предусмотрен отдельный 4-этажный корпус площадью почти 3 тыс. м2. Там будут выделенные помещения под КТ, МРТ (лучевая диагностика) с повышенной нагрузкой на перекрытие (~ 1000 кг), Выделенная мощность на все здание 350 кВт.

🌎 В Петербурге в Smart Светлановский один из пяти этажей планируют отдать под медицинский коворкинг с кабинетами от 12 м2. А в Екатеринбурге рядом с БЦ «Клевер хаб» уже работает полноценный медцентр, ориентированный одновременно на жителей окружающих домов и офисных сотрудников.

💡 Но считать любую клинику автоматическим магнитом для бизнес-центра было бы ошибкой. Ключевой вопрос - кто именно будет пользоваться медицинскими услугами и за чей счет. Если услуги клиники входят в корпоративные ДМС сотрудников соседних офисов, то она получит понятный поток аудитории прямо внутри офисного окружения.

Медицина выбирает бизнес-центры?

🏥 Частные медицинские клиники активно присматриваются к качественным бизнес-центрам. Клиники интересны тем, что готовы арендовать помещения на долгий срок, свыше 10 лет, инвестировать в отделку и оборудование, а значит, могут формировать более длинный и предсказуемый денежный поток.

🏗 Но арендатор сектора медицины предъявляет к объектам другие требования. Повышенные нагрузки на перекрытия, большая электрическая мощность, инженерная инфраструктура - все это приходится закладывать еще на стадии проектирования. Поэтому помещение под медицину сложнее подготовить, зато при правильном подходе такой арендатор может надолго закрепиться на объекте.

📍 В «Москва-Сити» медицинские услуги уже занимают заметную долю резидентов: здесь работают «Чайка» и «Мать и дитя», а осенью 2026 года в «Городе столиц» должен открыться MedSwiss.

🩺 Из новых проектов, например, в «Апсайд Ямская» от Upside Девелопмент со сдачей в 2028 году под медицинский кластер предусмотрен отдельный 4-этажный корпус площадью почти 3 тыс. м2. Там будут выделенные помещения под КТ, МРТ (лучевая диагностика) с повышенной нагрузкой на перекрытие (~ 1000 кг), Выделенная мощность на все здание 350 кВт.

🌎 В Петербурге в Smart Светлановский один из пяти этажей планируют отдать под медицинский коворкинг с кабинетами от 12 м2. А в Екатеринбурге рядом с БЦ «Клевер хаб» уже работает полноценный медцентр, ориентированный одновременно на жителей окружающих домов и офисных сотрудников.

💡 Но считать любую клинику автоматическим магнитом для бизнес-центра было бы ошибкой. Ключевой вопрос - кто именно будет пользоваться медицинскими услугами и за чей счет. Если услуги клиники входят в корпоративные ДМС сотрудников соседних офисов, то она получит понятный поток аудитории прямо внутри офисного окружения.

🏛 В английском городе Бат (Bath - англ. «ванна», «купание») есть горячий источник, у которого римляне построили термы и храм богини Сулис Минервы. В 1979-1980 годах археологи достали со дна священного источника около 130 свинцовых табличек II-IV веков.

🛡️ На этих табличках были обнаружены жалобы на «банных воров» (лат. fures balnearii). Например, некий Докимед лишился двух перчаток и просил богиню, чтобы вор «лишился рассудка и глаз».

🧽 Банные воры были известной напастью того времени. Эти воры крали в основном то, что посетитель терм оставлял на лавке, пока грелся в тёплой воде: туники, монеты, кольца.

🧼 С банными ворами отдельно боролся римский закон. Обычная кража в Риме была частным делом: пострадавший сам имел право взыскивать с вора двойную стоимость украденного, а если поймал с поличным - четверную. Государство в это не вмешивалось. Но для двух категорий краж сделали исключение - для ночных воров и для банных. В Дигестах Юстиниана им посвящён отдельный титул «О банных ворах» (De furibus balneariis).

🏺 Закон предписывал судить их в чрезвычайном порядке и наказывать временными общественными работами.

🎭 Литература подтверждает, что проблема была бытовой. Философ Сенека жаловался, что снимает жильё прямо над баней, и среди прочих звуков оттуда перечислял крики пойманного вора. А поэт Катулл начал одно стихотворение обращением к знакомому: «О лучший из банных воров».

#оффтоп

Термы «Бора-Бора»: очередная струя зелёного потока?

🌿 Три недели назад я писал о дефолте «Антерры» и о ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия». Термы в Новой Москве пока так и не открылись, стройка стоит, паи обесценились.

🛀 Но ведь на бирже есть еще один термальный ЗПИФ - «Термы «Бора-Бора» под управлением УК «Центротраст» (её акционер - Кирилл Кубушка, связанный с ПИК и активами Абрамовича). Термальный курорт на сей раз грозят построить в подмосковном Подольске и запустить в IV квартале 2027 года (это через год почти). Организатор сделки - некая «Инвестиционная система». Те же люди, что привлекали деньги в ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия». А еще там тот же формат, только обещанная доходность выросла: в «Скандинавии» было до 38% годовых, в «Бора-Бора» уже до 50%, а на этапе стройки «рост стоимости до 90%». Инициаторы прямо сейчас оценивают проект «в ₽1,5 млрд» - так и говорят, на старте по себестоимости... полтора ярда.

📍 Я нашел на «Домклике» объявление о продаже земельного участка в центре Подольска, на улице Фёдорова, с видом разрешённого использования «физкультурно-оздоровительные сооружения». Ранее его пытались продать за ₽275 млн. По всем признакам это именно та самая земля под «Бора-Бора». На той же улице в Подольске зарегистрирована и проектная компания ООО «Аквила», её 100% учредитель - ООО «Аквила Инвестиции», которое в свою очередь принадлежит ЗПИФ «Термы «Бора-Бора». Сейчас объявление уже снято.

🧮 Немного скучной теории! Существует три подхода к оценке недвижимости. Рыночный: участок ранее предлагали купить за ₽275 млн. Затратный: земля плюс то, что уже вложено в стройку, а стройки там пока, по сути, нет, судя по видео на сайте проекта, идут подготовительные работы. Итого +/- те же сотни миллионов рублей. Но инициаторы уже сейчас оценивают проект «от ₽1,5 млрд на старте», а после запуска - то ли в ₽3 млрд, то ли в ₽4,5 млрд, в разных материалах по-разному. Разницу между ₽275 млн и ₽1,5 млрд может дать только доходный подход, то есть дисконтированные деньги бизнеса, которого пока не существует.

⚙️ И ещё деталь. 28 августа 2026 года «Центротраст» опубликовал сообщение о доп.выпуске паёв. Из него следует, что паи можно оплачивать правами требования по займам, выданным проектной компании ООО «Аквила». То есть в фонде сейчас может лежать не термальный комплекс и не земля, а доля в проектной компании и её долги. И это совсем другой актив и совсем другой риск.

🔁 Еще раз! В ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия» всё было очень похоже: переоценка на этапе стройки, прогноз роста стоимости объекта в 3,5 раза, красивые цифры посещаемости. Чем закончилось (пока промежуточно), мы знаем.

🤔 Я не утверждаю, что «Бора-Бора» повторит судьбу «Скандинавии». Но прежде чем покупать пай, стоит получить ответы на вопросы:
🔹 На каком основании объект оценивается в ₽1,5 млрд?
🔹 Что конкретно лежит в фонде: земля, доля в проектной компании или займы «Аквиле»?
🔹 Сколько денег уже собрано и хватит ли их на стройку, если свежие пайщики перестанут инвестировать в паи ЗПИФа?

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Денег или иных благ от инициаторов проекта или связанных с ними лиц я, как вы можете догадаться, не получал.