Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

ОПРОС. Что вас сдерживает от старта собственного проекта в сфере недвижимости?

👍 Нет собственного капитала
👀 Опасаюсь груза ответственности перед инвесторами
🔥 Не хватает опыта и компетенций
⚡️ Не хватает времени - занят/занята основной работой
❤️ Не с кем стартовать - нет команды и партнёров
😎 Не вижу подходящих объектов на рынке
🤯 Что-то мешает - не знгаю что...

Что вас останавливает?

📊 На выходных полистал свои опросы за 2023, 2025 и 2026 годы об одном и том же - думали ли подписчики о собственных проектах в недвижимости и о привлечении в них инвесторов.

📈 Доля тех, кто отвечает «Да», за три года уверенно растёт: 71% в 2023, чуть просела до 57% в 2025 (явный период пессимизма и высоких ставок по депозитам), и 76% сейчас, в 2026 году. Доля тех, кто уже реально ищет деньги для своего проекта, за три года не изменилась вообще: 7%, 7% и снова 7%. Надеюсь, все нашли!

💸 Так вот между «думаю об этом» и «уже делаю» вероятно проходит большое расстояние, которое преодолевают единицы. Лично я уверен, что главный барьер - это деньги. Точнее, отсутствие собственного капитала для запуска первого проекта. Есть идея, есть глубокое понимание сегмента рынка, есть опыт работы в недвижимости - но нет средств, на которые можно реализовать инвестиционный проект.

🧮 Хотя я уже не раз писал, что начинать можно и с относительно скромным капиталом через неравное (но выгодное) партнёрство с финансовым инвестором. Напоминаю, что старик Баффет в 1956 году вложил в инвестиционный бизнес всего $100 - против $105 тыс. от привлеченных им инвесторов.

🔥 Но пойнт о том, что «денег не хватает», это разумеется, моя гипотеза. Возможно, останавливает что-то другое. Поэтому хочу спросить напрямую тех, кто думает о собственном большом проекте в недвижимости- проголосуйте, пожалуйста.

💊 «Аптека Плюс» - федеральная сеть аптек, основанная более 10 лет назад. На середину 2025 года сеть насчитывает около 110 точек только в г. Москве. При этом сеть активно развивается и хорошо представлена в Санкт-Петербурге, Самаре, Красноярском крае и других регионах. Компания умеет оптимизировать логистику и снижать издержки, аптеки получают доступ к программе управления продажами и обучению персонала, что повышает эффективность работы.

🩹«Аптека Плюс» – это аптеки среднего и низкого ценового сегмента и с широким ассортиментом лекарственных средств, диетических и диабетических продуктов, витаминов.

🏢При выборе локаций для своих точек «Аптека Плюс» придерживается четких критериев: помещения площадью 30-50 м2 на первых этажах с отдельным входом и свободной планировкой. Сеть отдает предпочтение местам с интенсивным пешеходным трафиком. Идеальными соседями сеть считает продуктовые магазины, пункты выдачи заказов, банки, медицинские клиники и лаборатории.

🔗 Сеть «Аптека Плюс» демонстрирует стабильность, постепенно расширяя свое присутствие в разных регионах страны. Хотя в процессе развития случаются закрытия отдельных точек, общая динамика сети остается положительной. Сеть продолжает масштабироваться, оптимизируя свою структуру и фокусируясь на перспективных локациях.

🔍 В Москве сейчас продается несколько помещений с «Аптекой Плюс» в качестве арендатора. Все эти помещения компактные и в проходных местах.

👀 Ну например, такой вариант: «Аптека Плюс» на ул. Мастеркова, д. 3 у метро «Автозаводская». Площадь 31,6  м2, стоимость ₽51 млн. Арендная плата ₽350 т./мес., 5-летний договор, индексация 7% ежегодно.

❓Что думаете о сети «Аптека Плюс» и о ГАБах с аптекой «Аптека Плюс»? Были там? Как впечатления? Я лично вполне лоялен к сети: заходил туда пару раз, меня не обижали!

⚡️ Рынок нежилых помещений в апреле оживился (игра слов, однако!) после мартовского спада. Суммарно реализовано 2,3 тыс. лотов, +9,5% к марту. Более подробные данные - на инфографике коллег из BNmap.pro.

🏢 В STONE Realty прошли очередной важный рубеж: по итогам мая заполняемость второй очереди STONE Towers достигла 70%. Башни Tower B и Tower C введены в эксплуатацию в декабре 2024 года.

📍Как всем известно, квартал STONE Towers расположен в Белорусско-Савёловском деловом кластере, в 4 минутах пешком от ст.м. «Савёловская» и в 400 м от ТТК.

🔑 Камерная башня Tower C уже практически вся разобрана - остались последние два офиса. В числе резидентов: «Игроник», «Гротекс», Prime Ride, бюро «Авалон», архитектурные студии и прочие. Якорные резиденты - сам STONE (штаб-квартира и Центральный дом продаж в Tower C) и «Магнит» в Tower A.

☕ Параллельно заполняется инфраструктурный блок: Surf Coffee, French Bakery SeDelice, «Дринкит», кафе-бистро «Натура», минимаркет, банкоматы, цветочный бутик. На подходе столовая.

🤨 К чему я это пишу. Годами в кулуарах бубнили о том, что офисная «нарезка» снижает класс объекта, давит на ставки аренды и порождает бардак в эксплуатации. STONE отвечает на этот бубнёж не словами, а делами, и параллельно собирает экосистему, в которой система владения офисов множеством собственников реально работает.

🏗️ На очереди Tower D - ввод в этом году, собственники завершают проектирование и готовятся к ремонтам. Завершит квартал Tower E, который сейчас на старте продаж.

🌊 МЫС страха
Ну во всяком случае, опасения.

🏗 В мае 2025 года MR Group стартовал с продажами амбициозного проекта «МЫС». На 200 га около деревни Ликино рядом с Минским шоссе в Одинцовском ГО Московской области должен появиться жилой район на 1 млн м2.

🎁 Позиционирование проекта от застройщика - премиум-класс, на ДOM.PФ проходит как бизнес. Заявленная инфраструктура: собственная школа, детские сады, термальный комплекс с тремя бассейнами, рестораны, гастромаркет, набережная с причалом, лыжный маршрут на 1 км. Помимо многоквартирных домов строятся таунхаусы и заявлены коттеджи.

🌃 Замах, конечно мощный. Сбербанк открыл MR Group кредитную линию ₽7,60 млрд на стройку многоквартирных корпусов (Волга и Сибирь) со сроком возврата 07.01.2030. На отчётную дату выбрано 24% лимита (₽1,83 млрд), на эскроу уже накоплено ₽3,36 млрд - покрытие превышает выбранный долг в 1,84 раза. При нынешнем темпе продаж кредит превысит эскроу уже к началу 2027 года.

💸 А вот продажи «Мыса» идут не очень. В январе 2026 застройщик подписал 38 ДДУ по всему проекту, в феврале 32, в марте 17, в апреле - всего 3. По данным на ДOM.PФ в многоквартирных корпусах продана 151 квартира из 470, в трёх клубных домах 30 квартир из 69, в восьми группах таунхаусов - 30 секций из 69. На этой неделе MR Group разослала брокерам сообщение о повышении комиссии до 5%, а также о возможных скидках в проекте до 18%. Вполне вероятно, комиссии для агентов будут и дальше повышаться, но даст ли это результат - большой вопрос.

🔮 Перспективы проекта: развилка. Первый вариант, продажи не удается поднять хотя бы до 30 лотов в месяц - стройка растягивается на десятилетия, полная реализация миллиона метров занимает 15-20 лет. Второй вариант - перепозиционирование и спуск в экономокомфорт. MR имеет опыт работы в экономе: «Эко Видное» в Сапроново, масштабный загородный кластер во всяком случае, был распродан и сдан в срок. Чтобы «Мыс» начал продаваться, его надо превратить в «Эко Видное 3.0» как по цене, так и по качеству.

☝️Третий вариант - ждать, что спрос на премиум в Ликино проснётся сам, ключ снизится, а качество первых домов привлечет ЦА. Маловероятно, ведь скорее всего маркетологи MR ошиблись с ЦА. В деревню Ликино по Минскому шоссе за «загородным образом жизни» в 13-этажку обладатель бюджета от 20млн не поедет. Вообще премиальное многожтажное жилье «с претензией» в Подмосковье - очень тяжёлая история. Из удачных примеров - проект «Отрада», но локация Ликино совсем другая - там бы что-нибудь попроще.

🔍Лично мне проект «Мыс» чем-то напомнил «Лайково» от Urban Group: тот же Одинцовский округ, тот же замах на миллион метров, та же вера в ЦА, которой (с моей точки зрения) нет. Закончилась история не очень, хотя прямые параллели я бы не проводил.

⚠️ Вот уж точно - не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.