Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

⚓ «Я люблю тебя, марина, всё сильней день ото дня...» - напевает, возможно, Стивен Шварцман из Blackstone.

💰 А всё потому, что компания Safe Harbor, принадлежащая Blackstone, наращивает инвестиции в яхтенные марины - недавно объявили, что прикупят оператора марин MarineMax за $1,5 млрд.

⛵️ А что за бизнес у Safe Harbor, на чём зарабатывают?
🔹 Сдача в аренду причальных мест - дает основной поток доходов. Буквально сдача в аренду воды!
🔹 Сухое хранение лодок в ангарах и стеллажах (складская недвижимость)
🔹 Сервис и ремонт яхт: верфи, обслуживание и т.д.
🔹 Топливные причалы (нефтяной бизнес).
🔹 Сдача в аренду коммерческих площадей на берегу (ритейл, рестораны).

🛟 В общем, довольно сложный и хлопотный бизнес, но со стабильно растущим денежным потоком. Больше половины американских марин загружены выше 95%, а новых практически не появляется.

🤔 Я вот подумал, а можно ли в РФ заняться чем-то подобным?

🌊 Воду в собственность не отдают нигде - ни в России, ни в США. Но в таки Америке собственник берегового участка получает вместе со свидетельством о собственности право построить причал. Но придется, правда, платить арендную плату за дно, накрытое причалом - во Флориде это около $1,65 за м2/год. Зато само причальное место можно оформить как отдельный объект недвижимости, продать и заложить. В США есть яхтоместа!

🇷🇺 В России собственник берега не имеет автоматического права на акваторию перед ним - договор водопользования оформляется отдельно и на срок до 20 лет. Плавучий причал считается движимым имуществом. Плюс 20 метров береговой полосы считаются объектами общего пользования, в частную собственность не оформляются. То есть капитальные затраты те же - дноуглубление, берегоукрепление, инженерное оснащение, - а прав на актив заметно меньше, они ещё и срочные.

⛴️ Вывод (лично мой): чтобы инвестировать в марины всё-таки нужно дождаться изменения законодательства. Иначе слишком много рисков и мало прав. Те немногие марины, которые появляются в России создаются девелоперами как усилитель стоимости строящегося рядом с мариной жилья или апартаментов.

☝️Американцы ненавидят дата-центры и не хотят чтобы их строили поблизости от их домов. В России такой проблемы пока не выявлено.

❓Ещё никто пока не спросил россиян про склады маркетплейсов поблизости...

⚡️STONE Мнёвники остались последние небольшие офисы. Пора инвестировать?
❓Стоит ли покупать офис в STONE Мнёвники 3 именно сейчас? Рассмотрели с коллегами три инвестиционные стратегии на примере офиса площадью 218 м2 за ₽106.4 млн.(с учётом скидки 3%).
📊 Подробные расчеты финансовых моделей по трем сценариям можно скачать здесь.
🔵 А в кружочке я рассказываю о фундаментальных факторах инвестиционной привлекательности STONE Мнёвники 3.

🏛 На Электрозавод привлекают реставраторов!

🏗 Застройщик «Эталон» подключил к ревитализации архитектурное бюро «МВ-ПРОЕКТ». Вместе они проведут комплексное исследование территории бывшего Электрозавода, чтобы установить реальное техническое состояние комплекса и определить, какие реставрационные работы там вообще возможны.

🔍 Через мастерские братьев Шурыгиных прошло более 400 объектов: включая павильон «Космос» на ВДНХ с приспособлением под Музей космонавтики, дом Бобринских, Театр «У Никитских ворот». В июне этого года бюро взяло Гран-при фестиваля «Архитектурное наследие» за проект реставрации Шуховской башни на Оке.

📐 Что конкретно будут делать. Сперва фотофиксация текущего состояния, работа с архивными документами и библиографией. Затем натурные исследования: архитектурно-археологические обмеры, зондажи, лазерное сканирование и камеральная обработка под актуальные чертежи для проектной группы. Отдельным блоком идут химико-технологические изыскания строительных и отделочных материалов - нужно понять, как оригинальный кирпич и растворы уживутся с современными составами без эффекта отторжения. На выходе отчёт и методические рекомендации, из которых станут ясны объёмы и методы работ.

🧱 Позиция «Эталона» заключается в том, чтобы сохранить все ключевые элементы комплекса и интегрировать их в обновлённый проект. Формула такая: сохранить нужно максимум возможного, но основываясь на заключении специалистов.

🏭 Приглашение профильных реставраторов - это логичное продолжение процесса джентрификации территории старой промзоны на востоке Москвы.

📑Будем ждать заключения братьев Шурыгиных.

🥐 Пекарни остаются одним из самых активных форматов в стрит-ритейле. По итогам 2025 года число пекарен в сегменте общепита выросло на 3%, до 6500 точек, при том что весь рынок общепита прибавил лишь 2,6%. Оборот рынка пекарен вырос на 10%, до 124 млрд ₽. На стрит-ритейл это влияет напрямую: общепит и кофе дали 30-35% всех новых открытий 2025 года, прежде всего в формате небольших кафе и пекарен.

🍞 «Маковка» - федеральная сеть кафе-пекарен полного цикла. Компания ведёт историю с 2013-2014 годов, франчайзинговое направление запущено в 2016-2017 годах. Сегодня в сети около 100 пекарен, присутствие заявлено в России, Казахстане и Беларуси. Формат - мультикухня: хлеб, выпечка (хачапури, самса, чебуреки), сладости и кофе.

💰 Экономика формата понятна и устойчива: наценка на продукции от 100 до 400%, средний оборот точки - от 1 млн ₽ в месяц, окупаемость вложений франчайзи - 12-14 месяцев. Пекарня работает на ежедневном спросе, а не на импульсном: за хлебом и выпечкой ходят каждый день, вне зависимости от экономического цикла. Это принципиально отличает формат от ресторанной части общепита.

📍 Требования «Маковки» к помещениям зависят от формата. Мини-пекарня - от 25 м2 и от 15 кВт. Кафе-пекарня полного цикла - от 60 до 120 м2, от 25 кВт. В обоих случаях нужна мокрая точка, первая линия и интенсивный пешеходный трафик.

⚖️ Что важно понимать инвестору: «Маковка» развивается преимущественно через франшизу, поэтому стороной по договору аренды обычно выступает не управляющая компания, а конкретный партнёр сети,ИП или Небольшое ООО. Это стандартная ситуация для франчайзинговых форматов.

🔍 Конкретный пример - помещение 109,3 м2 на ул. Тушинская, 24 с.15 в 1 минуте пешком от метро «Тушинская». Отдельно стоящее здание, первый этаж, входная группа с фасада, свободная планировка, потолки 6,2 м. МАП составляет 826 875 ₽ в месяц - 9,92 млн ₽ годового арендного потока. Цена - 99 225 000 ₽. Локация формирует трафик сразу с нескольких источников: выход из метро, транспортно-пересадочный узел и жилая застройка вокруг, включая ЖК CITYZEN.

💡 Итог: пекарня у выхода из метро - это арендатор ежедневного спроса на потоке, а не концепция, зависящая от моды. Ключевую ценность здесь создаёт локация: помещение на первой линии в минуте от станции с готовыми мощностями и вентиляцией под общепит одинаково востребовано и другими пекарнями, и кофейнями, и стрит-фудом, и продуктовым форматом. Именно это, а не имя конкретного оператора, защищает арендный поток на длинной дистанции.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.