Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

⚡ Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений на Уральской улице!

📍 Место: ВАО, метро «Щёлковская», Уральская, 5 — всего 400 метров пешком от метро. Рядом Центральный автовокзал «Щёлково», формирующий стабильный и интенсивный пешеходный трафик в локации.

🚀 В продаже 9 торговых блоков:
🔹 площади от 35,3 м2 до 373,1 м2
🔹 высота потолков 3,3 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы в каждое помещение
🔹 центральные коммуникации

💼 Инвестиционная идея очевидна: приобретение торговых помещений первой линии для последующей сдачи в аренду. Близость к одному из крупнейших транспортных узлов востока Москвы обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, услуги и общепит. Инвестор получает рентный доход с потенциалом роста стоимости актива.

💸 Цены: от ₽36 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

☝️И пока там на ПМЭФ космические корабли бороздят просторы Большого Театра, складской рынок, кровеносная система экономики, катится... по наклонной плоскости.

📉 Ещё год назад арендатор крупного склада класса А в Московском регионе имел от силы два-три варианта на выбор. Сегодня подборка по крупному запросу - 10-15 объектов. Рынок развернулся.

📊 По данным NF Group, вакантность складов классов А и В в Московском регионе по итогам I квартала 2026 года составила 6% с учетом субаренды. Для сравнения: год назад - 1,3%. К концу 2026-го аналитики прогнозируют рост до 8,2%, а объем свободных площадей может достичь 2,4-2,6 млн м2 при общем рынке 30,7 млн м2.

🔁 Примерно 41% всего свободного предложения - субаренда: 699 тыс. м2. Это сигнал: компании пересматривают логистические цепочки, сжимают портфели площадей, выставляют обратно то, что набрали на пике дефицита. Ретейл, e-commerce, транспортно-логистические операторы - все оптимизируются.

💸 Арендные ставки на готовые к въезду склады класса А снижаются четыре квартала подряд. В I квартале 2025 года запрашиваемая ставка была ₽12 320/м2 в год, сейчас - ₽10 500/м2, к концу 2026 года прогноз - ₽9 500/м2. Это минус 23% от пика примерно за 18 месяцев. Финальные условия сделок уходят ещё ниже: средний дисконт по итогам переговоров - около 10%, по ряду объектов больше.

👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо
👀 Плачем и ждём изменения тренда...

🧱 Небольшая пятничная мотивация для тех, в кого летят кирпичи!

💎 Новость дня: в STONE Дмитровская остеклено 80% фасадов. Завершение строительных работ запланировано на 2027 год. На сегодняшний день проект уже реализован более чем на 60%, но ещё есть свободные офисы.

⚡И тут я спросил себя! А кто вообще додумался до того, что офисные здания могут быть стеклянными? Полез изучать вопрос и вот что нарыл для вас.

🏭 Фабрики и мануфактуры строили с большими окнами давно - свет нужен был рабочим у станков, поэтому лофты теперь такие светлые. А вот конторская (офисная) архитектура XIX века отличалась - офисное здание должно было выглядеть максимально защищённым и монументальным, как банк. Солидные несущие стены, небольшие оконные проёмы, кабинетная планировка - тепло и уютно.

🏛 Но в 1864 году ливерпульский архитектор Питер Эллис спроектировал Oriel Chambers - первое офисное здание с металлическим каркасом и навесным стеклянным фасадом. Пресса и архитектурные критики того времени разнесли проект, коллеги засмеяли Эллиса и он ушел из профессии. Его здание, однако, стоит до сих пор и занесено в реестр ЮНЕСКО.

🏭 В 1911 году Вальтер Гропиус построил фабрику обувных колодок Fagus в Альфельде, внедрив в проект стеклянные угловые пролёты без единой опоры - такого ранее не делал никто.

🏬 Дом Центросоюза в Москве на Мясницкой, построенный в 1936 году по проекту Ле Корбюзье стал одним из первых в Европе крупных офисных зданий с витражным остеклением фасадов.

🏢 Наконец, в 1952 году было построено офисное здание, облик которого максимально похож на современные бизнес-центры - Lever House в Нью-Йорке, первое офисное здание с полностью навесным стеклянным фасадом. Этот проект уже «вышел в тираж» и похожие офисные стекляшки появились позже по всему миру.

👉 Возвращаясь к STONE Дмитровская - за счет высокой стадии готовности и доступных цен проект представляет большой интерес как для бизнеса, так и для инвесторов, желающих как можно быстрее получить доход от аренды!


💬 Дубль в MAX (на всякий)

Продать всё, а дальше?

💵 Предприниматели из совершенно разных сфер хотят продать свой бизнес и стать инвесторами.

💼 Общаюсь с разными людьми - производство, консалтинг, IT, торговля, даже девелопмент. Многие устали от постоянной борьбы и рисков, поэтому хотят выйти в деньги. Уже больше 2-х лет можно получать по 15-20% на облигациях, депозитах доходной недвижимости. И постепенно приходит осознание - можно жить на пассивный доход без «такого геморроя» и без операционки.

🧐 Одновременно у многих желание выйти из бизнеса не совпадает с возможностями. Некоторые бизнесы скорее ситуации и без владельца имеет нулевую капитализацию. У некоторых производство с б/у оборудованием и арендованными помещениями, цена на такое тоже так себе. Покупателей не очень-то много, особенно в IT и в производстве. В общем хотеть-то они хотят, но если выходить реально, то унести удастся значительно меньше, чем рассчитывали.

🛒Один знакомый производственник мечтает продаться за 2 годовых прибыли. Вот такие мультипликаторы сейчас кое-где...

➡️ Но продав бизнес, человек выходит из сферы, где он компетентен, и заходит в инвестиции, где он в общем-то имеет слабые компетенции. Зато есть огромное самомнение успешного бизнесмена - «да я всё знаю, мне рассказывали, я читал и т.д.». При этом чтобы «повторить успех» и стать миллиардером в недвижимости, нужно идеально попасть в цикл, иметь длинный горизонт и исключительно разбираться в рынке и в процессах.

💸 Текущие 15-20% годовых по облигациям и депозитам выглядят привлекательно. Но всё может измениться. И 20% превратятся в 6-7%. Теоретически такое возможно, хоть и сейчас кажется нереалистичным.

⚠️ Когда предприниматель уходит из бизнеса, освободившуюся долю рынка забирают сильные игроки. Вернуться через 2-3 года становится в практически невозможно - конкурировать приходится с теми, кто за это время усилил позиции. Компетенции без практики тоже теряются.

🤗 Ну и желание пассивного дохода, выраженное в покупке некоторых видов доходной недвижимости превращается в очередной «геморрой», похуже проданного бизнеса. Не всегда такое происходит, но некоторым «везёт».

❗В общем, стремление всё бросить и стать рантье я понимаю. Но... не всё так однозначно.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

☕️🥐 One Price Coffee - федеральная сеть кофеен, основанная предпринимателем Сергеем Румянцевым в 2018 году в Москве.

📊 Уже на конец 2019 года сеть насчитывала 126 точек. По итогам 2020 года количество открытых точек One Price Coffee увеличилось до 200. На данный момент сеть имеет более 450 кофеен.

🧋Уникальность концепции One Price Coffee заключается в том, что сеть предполагает фиксированные низкие цены на кофе, выпечку и сопутствующие товары, что определяет необходимость расположения точек сети на «трафике». Кофейни One Price Coffee нередко можно обнаружить вблизи станций метро, на вокзалах и ТПУ, да и просто в местах с высокой концентрацией пешеходов.

🏢 One Price Coffee развивается исключительно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети быстро расширяться при минимальных затратах.

🔍 Компания самостоятельно ищет подходящие помещения на рынке и предлагает франчайзи. У сети есть различные форматы кофеен и, как следствие, требования к площади помещений - от 10 до 70 м2.

☕️ One Price Coffee демонстрирует уверенный рост на рынке, расширяя свое присутствие в разных регионах. Хотя в процессе развития случаются закрытия отдельных точек, общая динамика сети остается положительной. Компания продолжает успешно масштабироваться, оптимизируя свою структуру и фокусируясь на перспективных локациях.

🔍В Москве продается несколько помещений с One Price Coffee в качестве арендатора. Все эти помещения компактные, в очень проходных местах и стоят дорого (но и арендная плата удивляет - высокая).

👀 Кстати, в продаже обнаружен «флагманский» One Price Coffee на улице Никольской. Площадь 67,4 м2, стоимость ₽273,4 млн. Трофейный актив на безумно интенсивном трафике!

❓Что думаете о One Price Coffee и о ГАБах с One Price Coffee? Были там? Как впечатления? Я несколько лет назад часто заходил в одну из кофеен недалеко от метро Проспект мира. Кофе был вполне неплох, если честно!