Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📊 СФО и СОПФ - две аббревиатуры из мира секьюритизации и проектного финансирования. Узкая тема, но раз уж я начал про СФО, то продолжу.

Итак!

🏦 СФО - это Специализированное Финансовое Общество. Это компания специального назначения, которая создается для секьюритизации финансовых активов с стабильным денежным потоком - кредитов, займов, лизинговых или арендных платежей. СФО выпускает под этот денежный поток облигации. Инвесторы покупают облигации, получают доход от денежных потоков по этим активам.

💼 СОПФ - это Специализированное Общество Проектного Финансирования. Оно создается для финансирования долгосрочных инвестиционных проектов (минимум на 3 года) - строительства мостов, дорог, гостиниц, инфраструктуры. СОПФ покупает права требования по будущим доходам от проекта (например, право собирать плату за проезд по мосту) или приобретает имущество для реализации проекта. Потом СОПФ размещает облигации под залог этих прав и имущества, привлекая финансирование. Классический пример - строительство платной дороги: застройщик продает СОПФ права на будущую плату за проезд, СОПФ выпускает облигации, на эти деньги строится дорога.

🔍 В чем разница? СФО работает с уже существующими активами и денежными потоками - рефинансирует то, что уже есть. СОПФ финансирует создание нового имущества и инфраструктуры - инвестирует в то, чего еще нет. СФО - про секьюритизацию готовых активов, СОПФ - про проектное финансирование будущих объектов. Плюс у СОПФ есть налоговые льготы - доходы в рамках уставной деятельности не облагаются налогом на прибыль.

❓ Кому пригодятся эти знания? Инициаторам проектов в сфере недвижимости для расширения кругозора как минимум, для применения на практике как максимум.

👍 Ясно-понятно
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Путано-запутано

#ликбез

🏗 Застройщик «Кортрос» вывел в продажу жилой комплекс «Сикрет Гарден». Адрес: Москва, Профсоюзная, 76А (5 мин.пеш. от ст.м. «Калужская»). Вывеска - премиум, но по набору лотов тянет максимум на бизнес-плюс.

📌 Место: ЮЗАО, Обручевский район - давно обжитой, с готовой инфраструктурой и парком под боком.

💵📐 Цены и планировки: без отделки, пока продают единственный корпус - 30-этажную «Аква».
1️⃣ (и студии) от ₽19,6 млн. за 29,8 м2 или ₽658 т./м2
2️⃣ от ₽33,9 млн. за 62,3 м2 или ₽544 т./м2
3️⃣ от ₽41,1 млн. за 81,6 м2 или ₽504 т./м2

🏢 Проект: три корпуса переменной этажности от 8 до 30 этажей - «Аква», «Терра» и «Флора», 1 066 квартир от студий до четырёшек, 455 машино-мест под землёй и закрытая территория на 2,3 га. Три четверти лотов (73%) - студии и однушки: для «клубного премиума» расклад необычный.

⭕️ Окружение: соседи бодрые и их много! Готовый бизнес-класс EVER (от ₽530 т./м2), «Архитектор» от ФСК (от ₽400 т./м2), «Обручева 30» со сдачей до конца года (от ₽495 т./м2) и STONE Грэйн (от ₽530 т./м2). Плюс в локации ожидаются проекты от Level.

🔑 Ключи: обещают в 2030 году.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👀 Вижу инвест
🔥 Опять оверпрайс
👍 Мне по 🥁

⚡️Споры с гостями: как защитить объект

В посуточном размещении споры с гостями часто начинаются с условий бронирования: отмены, возврата предоплаты или правил заезда. В сезон такие ситуации особенно чувствительны: одна неясная формулировка может привести к жалобе.

📆 7 июля в 12:00 Bnovo проведет бесплатный вебинар с юристом, учитывая новые законы с 1 марта.

В программе:
🔹 возвраты, no-show и предоплата;
🔹 заселение и документы гостей;
🔹 жалобы, претензии и спорные условия тарифа;
🔹 Персональные данные, туристический налог.

Вебинар будет полезен управляющим апарт-отелями, апартаментами и любым объектам, которые хотят снизить риски в работе с гостями.

👉🏻 Участвовать бесплатно

🛍 Чистопрудный бульвар, 2 - новый проект R4S уже в продаже. На рынке экспонируется помещение по этому адресу - и сразу с арендатором, шоурумом белья Le Journal Intime.

📍 Локация - одна из сильнейших на бульварном кольце: помещение на первой линии, прямо у выхода из метро «Чистые пруды». Постоянный пешеходный трафик и максимальная видимость с бульвара.

👙 Le Journal Intime - российский бренд технологичного женского белья, основанный в 2015 году. Бутики сети работают в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске, Новосибирске и Южно-Сахалинске; сеть развивается в том числе по франшизе. Постоянный участник парижской выставки Salon International de la Lingerie.

📐 Про помещение: 67,4 м2, отдельный вход с фасада, потолки 4,4 м, центральные коммуникации, электрическая мощность 10 кВт. Договор аренды на 5 лет, ставка 770 000 ₽/мес, индексация 10% в год. Цена - 122 млн ₽.

🔎 Почему я слежу за этим адресом? В 2025 году проектная компания девелопера R4S Group выкупила у «Почты России» на торгах помещения в этом здании. Теперь первые помещения выходят в продажу - и это весьма быстрый темп для такого рода проектов.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Побег из Нью-Йорка

☝️Это Серёжа, недавно он потерял несколько десятков миллионов долларов на инвестициях в недвижимость. Вот его история.

🏙 Сооснователь Google Сергей Брин, чье состояние оценивается в четверть триллиона долларов, вышел из фонда нью-йоркской арендной недвижимости, выручив за свою долю сущие копейки. Связанная с Брином компания Amphitheatre LLC продала свою долю в фонде нью-йоркской жилой недвижимости под управлением УК A&E Real Estate.

🔍 Фонд владеет почти 5900 квартирами в Манхэттене, Бруклине, Квинсе и Бронксе. Доля Брина в этих объектах оценивалась примерно в $79 млн., но выкупили её у Брина, по признанию управляющих, всего за 6 центов на каждый доллар его первоначальных вложений. Сергей вышел из сектора нью-йоркского арендного жилья с большим убытком. Сколько именно в абсолютных деньгах потерял Брин, публично не раскрывается.

🧊 Фонд, в который инвестировал Брин, застрял в сегменте так называемых квартир со стабилизированной арендной платой - таких в городе около 1 млн., и индексировать ставки аренды в таких домах собственнику просто так нельзя: раз в год специальный городской совет решает, на сколько вообще можно повысить плату.

😢Более того, закон штата 2019 года закрыл механизм, по которому арендодатель мог отбивать затраты на капремонт через повышение аренды. То есть вложив деньги в новые лифты или котлы, повышать ставки нельзя. При этом операционные расходы фонда за десять лет выросли на 78%. Кроме того, некоторые жильцы не очень хорошо оплачивают счета. Всё это привело к $84 млн. долгов по аренде (дебиторка) и дефолту по кредиту на $506 млн. А 25 июня 2026 года Совет по арендной плате при новом мэре-коммунисте Зохране Мамдани проголосовал за заморозку ставок.

📉 Кстати, в прошлом году Калифорнийский университет списал половину своих $115 млн., вложенных в тот же самый фонд.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? А вот как! В истории Сергея сработал регуляторный риск. Казалось бы - доходная жилая недвижимость в огромном мегаполисе, с большим спросом на аренду. Но увы, власти изничтожили доходность и из сектора просто бегут инвесторы. Записываем, учимся на чужих ошибках.

☝️В этом видео-кружочке я рассказываю о том, почему STONE Tower Е - интересный и перспективный проект для инвестирования.

➡️Подробный инвестиционный расчет - в файле

💬 Дубль в MAX (на всякий)