Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Жить будет.

🎲 Чыонг Ми Лан - глава вьетнамской девелоперской компании Van Thinh Phat, в недалёком прошлом самая богатая женщина страны в 2024 году была приговорена к смертной казни за грандиозную аферу на $12,3 млрд. с сотнями тысяч пострадавших.

🏦 Используя подконтрольный Saigon Commercial Bank как кошелёк, Лан организовала выдачу сотен липовых кредитов подставным компаниям. При этом умудрилась подкупить десятки чиновников из Центробанка и других надзорных органов. Настоящая финансовая империя: и девелопмент, и банкинг, и свои люди во власти! Из-за проделок этой дамы правительству Вьетнама пришлось влить $24,5 млрд для спасения банковской системы!

💰 Прокуратура Вьетнама ещё в 2024 году предложила вьетнамской миллиардерше-аферистке беспрецедентную сделку: жизнь в обмен на деньги. Точнее - на $11 млрд.

💸Постепенно, в меньшей степени усилиями жизнелюбивой Чыонг Ми Лан и в большей - усилиями государственных структур деньги начали возвращаться пострадавшим инвесторам. Например, держателям одлигаций Van Thinh Phat (около 42 тыс. человек) вернули $455 млн. из $1,1 млрд.

🏦 Откуда дровишки? Распродажи нажитого непосильным трудом! Доли в компаниях, недвижимость, драгоценности, всего 1.2 тыс.единиц активов. В мае 2026 года с торгов ушли две крокодиловые Hermès Birkin Himalaya - за $539 тыс. А вот яхту The Reverie Saigon стоимостью $2,3 млн не смогли продать со второй попытки, стартовую цену срезали на 18%, два катера по $175 тыс. тоже не нашли покупателя. Отдельные лоты выставлялись больше десяти раз подряд - но не находили покупателя.

🏢 Санируемый государством Saigon Commercial Bank готовит к реализации 12 объектов недвижимости (земельные участки со строениями), оборудование, 8,5 тыс. предметов одежды и аксессуаров и около 370 тыс. позиций прочих запасов. Реализовывать всё это будут годами. До суммы $11 мрд. ещё очень далеко.

⚖️ И это как бы намекало, что Чыонг Ми Лан недолго осталось тратить деньги налогоплательщиков и приведение приговора в исполнение не за горами... Как вдруг 1 июля 2025 года во Вьетнаме вступили в силу поправки в УК - смертную казнь отменили для восьми составов, включая хищения и дачу взяток. Смертную казнь Чыонг Ми Лан заменили на пожизненное заключение.

❓Будет ли теперь мадам Лан возвращать деньги - непонятно.

👍 Блиновская отдыхает!
👀 Дорогая жизнь во Вьетнаме...
🔥 Без $11 ярдов это не жизнь

⤵️ Как снизить риски? Универсальный ответ-совет: диверсификация! Разложи инвестиции в разные корзинки и горя не узнаешь.

📢 Об этой диверсификации из всех утюгов все уши прожужжали! И вроде бы как «гуру» инвестиций агитируют за диверсификацию, и даже Баффет, у которого акции одной компании занимают 50% портфеля.

⚠️ Но от инвесторов почему-то «скрывают» важное.

🔀 В сфере инвестиций выделяют два основных типа рисков: компенсируемый и некомпенсируемый.

1️⃣ Компенсируемый риск - это риск, который инвестор может уменьшить или устранить. Например, риск местоположения (неверный выбор локации), риск арендатора или риск неэффективного управления объектом внешним управляющим или самим инвнстором. Все эти риски можно снизить (есть красивое словечко для любителей блеснуть проф.лексиконом «митигировать») или убрать совсем.

2️⃣ Некомпенсируемый риск, также известный как «системный риск» - это риск, который нельзя устранить путем диверсификации. Он влияет на весь рынок недвижимости в целом. Например, экономические циклы (рецессии или экономические спады), негативные изменения процентных ставок по кредитам (вот как сейчас), законодательные изменения (налоги, сборы и прочее регулирование), влияющие на сектор недвижимости и прочее.

☝️Суть в том, что диверсификация неспособна полностью устранить некомпенсируемые риски.

👀 Ну или частично способна, если у инвестора настолько большой портфель недвижимости, что он может себе позволить напокупать проектов в сфере недвижимости по всему земному шару, в России, США, Японии, Европе, ЮАР,  Уругвае и т.д. Много ли таких инвесторов? Подозреваю, что не очень. Покупка недвижимости на фондовом рынке (вот тут широкая географическая диверсификация возможна) влечет риски фондового рынка!

🔻Так что диверсификация это не панацея. И точно можно сказать, что все риски не снизить - как бы этого не хотелось.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🔍 В попытках определить себестоимость дома для анализа одной инвестиционной идеи я наткнулся на описание технологии строительства домов «фахверк». Такие дома ассоциируются в основном с Германией и Австрией, хотя я встречал их в Англии, например.

🏗️ Так вот, технологии много сотен лет, если описывать упрощённо: деревянный каркас заполнялся саманом (смесь глины, соломы, щебня, нередко патоки, крахмала и даже навоза💩), потом штукатурился.

🤖 Некоторые стартапы (особенно азиатские) сейчас развиваются в направлении дешёвого и экологичного строительства и пытаются перепридумать технологии возведения доступного жилья из самана.

🛖 Неужели будущее это прошлое?

🪨 Портфель STONE вырос до 300 тыс. м2. С начала 2026 года разрешения на ввод получены сразу по трем объектам: STONE Савеловская, Tower D в квартале STONE Towers и STONE Ленинский. Ранее были введены первые две очереди STONE Towers и STONE Курская.

📍 Все объекты находятся в самых востребованных деловых локациях: Белорусском, Ленинском и Центральном деловых районах, а также в динамично развивающемся кластере «Савеловский».

💵 Часть офисных помещений в этих объектах уже выставлены на рынок и предлагаются в аренду. Ставки в бизнес-центрах STONE начинаются от ₽45 тыс./м2/год на помещения без отделки и от ₽65 тыс./м2/год на лоты с готовым ремонтом (с учётом НДС).

🔑 Все введённые объекты находятся под управлением партнёрской УК STONE Office, а собственникам помогает с управлением эксклюзивное агентство-партнёр STONE Realty.

🗓 В следующем году к вводу запланированы STONE Дмитровская и STONE Белорусская.

⏪ В нашей стране возможно всё: девальвация, деноминация, обнуление вкладов, дефолты, мммы, банкротства и т.д. Поэтому я куплю квартиру - самая надёжная инвестиция ⏩

⚠️Вот хочется написать одно слово, эмоциональное🤬, но я не буду.

☝️Для начала про нашу страну. Я родился в 1980 году в СССР, при заполнении любых документов я вспоминаю о стране, которой больше нет. Вместе со страной СССР пропали и вклады, и накопления в советских наличных деньгах.

🛋А квартиры остались. Только квартиры эти были почти всегда государственные, принадлежали СССР. И новое государство Россия их (с чего-то вдруг) решило передать в руки граждан через проклинаемый ныне механизм приватизации.  «Добрые» Ельцин и Чубайс отдали квартиры почти задаром людям.

🚽Едем дальше. А вы уверены, что в новых необычных исторических реалиях эти «ваши» квартиры не вернут в обратно собственность государства? Между прочим в новом законе критерий отмены приватизации четко прописаны и срока давности не имеют. Ну а почему бы и нет? Всё может быть в нашей стране!

🚿Хорошо, это далёкая перспектива. А вот перспектива близкая: вам взломали вашу страницу Вконтакте и от вашего имени разместили тексты, подпадающие под некоторые статьи УК, влекущие конфискацию имущества. А может быть вы сами что-то ляпнули не подумав. Ну а почему бы и нет? Всё может быть в нашей стране!

🪑Или ещё сюжет! Времена ныне для государства тяжёлые. Деньги пока идут от нефти, но ведь люди это новая нефть. Так почему бы в Х раз не поднять налог на имущество? И кадастровую стоимость окончательно прибить гвоздями к рыночной. Технически для этого все готово. Ну а почему бы и нет? Всё может быть в нашей стране!

❌ Ладно, достаточно параноидальных сценариев, я много могу такого написать.

🔴 Суть моего поста в другом. Если считать, что в нашей стране (да в любой стране) возможно всё плохое, то никаких инвестиций и покупок с целью сохранить капитал делать не нужно. Квартиры тоже покупать бесполезно, это иллюзия надёжности, актив который ничем не отличается от долларов под матрасом, вклада или ОФЗ. Всё равно всё отберут, обесценят и конфискуют.

🪗 Поэтому ничего не откладываем, ничего не инвестируем - идём в ЦУМ или ещё куда и покупаем там всего на всю котлету. В нашей стране возможно всё, но так хоть поживем немного и будет о чем вспомнить!

P.S. Я конечно же ЗА инвестиции и против паранойи.