Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

ПУСТЫЕ СКЛАДЫ - НОВАЯ НОРМА.

📦 Коллеги из NF Group подвели итоги 2025 года на рынке складской недвижимости Московского региона. После двух лет ажиотажного спроса наступила «передышка». Объем сделок упал на треть, а доля вакантных площадей выросла как минимум до 4,3% - это максимум за последние семь лет.

🏗 Парадокс ситуации в том, что девелоперы за год ввели 1,9 млн м2 новых складов (в полтора раза больше, чем годом ранее), а спрос провалился до уровня 2022 года - всего 1,6 млн м2. Половина введенных площадей была спекулятивной стройкой без заранее подписанных арендаторов. По данным NF Group, вакантных площадей на рынке около 1,2 млн м2 (из них 725 тыс. м2 прямой аренды и 477 тыс. м2 субаренды).

💰 Закономерный результат - снижение ставок аренды. За год средневзвешенная ставка упала с 12,000 до 10,900 руб./м2/год. А по прогнозам NF Group к концу 2026 года она опустится еще ниже - до 10,500 руб./м2/год. Причина проста: в 2026 году планируется ввести еще 2,6 млн м2, и половина этих площадей пока не законтрактована. То есть скоро-скоро, вот уже сейчас на рынке будет более 2 млн м2 свободных помещений.

📉 Кто виноват? СБЕР. Провал «Мегамаркета» вызвал цепную реакцию на рынке складов. В структуре аренды резко сократилась доля e-commerce в сделках. Если в 2024 году онлайн-ритейлеры забирали 58% всех площадей, то в 2025-м только 41%. Маркетплейсы явно пересмотрели свои стратегии экспансии. Доля BTS-аренды (стройка под арендатора) рухнула с 46% до 5%.

🎯 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Многие коллективные формы инвестиций в недвижимость два года продавали частным инвесторам склады как перспективный и растущий формат. Как ЗПИФы, заполненные складами по самое не могу, переживут ядерную зиму на рынке? Не начнется ли переток арендаторов в новенькие пустые склады класса А из класса А 5-7летней давности? Будем посмотреть! 🍿

🏂 Стань совладельцем доходного премиального отеля в самом центре горнолыжного курорта Шерегеш

Проект отельной недвижимости расположен в 1 минуте от подъёмников, на первой линии у трасс. Шерегеш входит в число самых посещаемых горнолыжных курортов России — около 1,5 млн туристов за сезон.

В проекте предусмотрены ресторан, лобби-бар с камином, apres-ski бар, SPA-зона и круглосуточный ресепшен. В шаговой доступности находится ключевая сервисная и развлекательная инфраструктура, обеспечивающая устойчивый спрос на размещение в период активного туристического сезона.

Доход инвестора формируется через участие в арендном пуле: инвестор получает 50% от общей выручки, при этом все операционные процессы полностью берет на себя управляющая компания. В ее зоне ответственности — маркетинг и продажи, персонал, IT-инфраструктура, снабжение, туристический налог и финансовая отчетность.

На первые 3 года предусмотрена гарантия фиксированного процента годовых со стороны управляющей компании. Дополнительно заложен потенциал роста стоимости объекта до 30% к моменту сдачи в 2027 году.

Запросить финансовую модель, планировки и материалы для анализа можно на ссылке
Телефон отдела продаж: +79617367829

Реклама ООО УДАЧА ИНН 5406640258 erid: 2VtzqwFLfTA

⚡️⚡️⚡️ СТАВКА 15,5%! Заметно полегчало...

⚡⚡Внимание! Надеюсь, все макропруденциальные риски учли...

⚡На старт! Интересно, какая сегодня брошка у Эльвиры?

📱В России с середины 2025 года вступили в силу масштабные изменения правил оформления SIM-карт, которые уже оказали и могут в будущем оказать неожиданное влияние на рынок коммерческой недвижимости - в частности, на помещения салонов сотовой связи.

Что изменилось?
🔸 Для россиян: 1) Лимит 20 SIM-карт на человека 2) Для оформления необходимо лично явиться в офис оператора и предъявить паспорт РФ (иногда требуется СНИЛС) 3) Проверка через систему межведомственного взаимодействия или Госуслуги
🔸 Для иностранцев: 1) Лимит 10 SIM-карт 2) Обязательная биометрия через Единую биометрическую систему 3) Необходимы СНИЛС + регистрация на Госуслугах + Паспорт с нотариальным переводом + Указание IMEI устройства 4) Только личный визит в салон связи (удалённо нельзя)

☎️Количество салонов сотовой связи в России планомерно сокращалось: если в пик (2017-2018) их было около 23-25 тысяч, то к 2024 году осталось примерно 15 тысяч. По данным за 2024 год, МТС располагал 4300 салонами, «Билайн» - 2419, «МегаФон» и Yota - около 5277, сеть T2  - 3292 салона. Операторы активно переводили продажи в онлайн-каналы, закрывая нерентабельные офлайн-точки. Пандемия, цифровизация и рост виртуальных операторов (MVNO) усилили этот тренд.

🔄 Новые правила могут развернуть тренд. Обязательная личная явка иностранцев для оформления и переоформления SIM-карт, необходимость биометрии, проверка данных россиян - всё это возвращает физический трафик в салоны связи. В перспективе офисы операторов ждет постоянный поток клиентов, которым нужна помощь с документами, биометрией, Госуслугами. Это особенно актуально в городах с высокой концентрацией иностранных граждан и мигрантов (Москва, Санкт-Петербург).

💵Для инвесторов в коммерческую недвижимость эти изменения создают как новые возможности, так и определенные риски. С одной стороны, салоны сотовой связи традиционно считались надежными арендаторами, обеспечивающими стабильный доход. Крупные операторы, как правило, имеют хорошую финансовую устойчивость и заключают долгосрочные договоры аренды.

📍Кроме того, салоны обычно располагаются в местах с интенсивным пешеходным трафиком, что повышает ликвидность объекта недвижимости. Даже в случае ухода арендатора-оператора, такие помещения, как правило, быстро находят новых арендаторов из других сфер розничной торговли или услуг.

⚡️Однако текущие тенденции рынка несут в себе и определенные риски. Уход крупного сетевого арендатора-оператора из-за сокращения сети может создать временные трудности с заполнением освобождающихся площадей, особенно в менее привлекательных локациях.

📱Тем не менее, эксперты отмечают, что трансформация розничной сети операторов - это естественный процесс развития рынка, который наблюдается во многих странах. У офлайн-ретейла меняются функции, но необходимость в физических точках присутствия не исчезает.

📞Салоны связи теперь занимаются более сложными сервисными операциями, работают на укрепление имиджа бренда и пока выступают главным каналом подключения к сети. Несмотря на сокращение количества точек, офлайн-продажи все еще играют ключевую роль в бизнесе операторов, обеспечивая более 90% подключений новых абонентов.

🔍В Москве есть в продаже помещения, арендованные салонами связи, например, вот ГАБ с арендатором сетью Т2 на Шипиловском проезде, 39к3 площадью 26,8 м2, с МАП ₽346,5 тыс. экспонируется за ₽43,5 млн.

🔻В целом, несмотря на определенные риски, инвестиции в недвижимость под салоны сотовой связи остаются привлекательным направлением. Ключом к успеху в этом сегменте становится тщательный анализ локации.

☝️Примерно года полтора назад я регулярно, каждую пятницу, радовал вас задачками по недвижимости. Не самыми сложными, но требующими некоторого понимания рынка и логики расчетов. Например, вот что-то такое или вот такое.

⏸️ Потом прекратил. Причина была в том что примерно год назад стало понятно: любую задачу уровня «агент вышел из пункта А в пункт Б, продал три квартиры...» нейросеть щелкает как орехи. Целью стало придумать что-то, что ИИшка не решает сходу. Но это оказалось долгим и сложным процессом - либо задача становилась искусственно запутанной даже для человека, либо нейросеть её все равно решала. Ну разве что кроме такой вот задачки.

📢 Я понимал, что призывать читателей «не пользоваться нейросетью, решать задачи своей головой» - весьма наивно. Люди используют доступные им инструменты для решения любых задач со времён пещерного человека и это ОЧЕНЬ даже нормально. Мы ещё до появления сверхразума пользовались калькуляторами.

💡Поэтому идея таких задачек потеряла смысл (на мой взгляд).

Хорошо ли это, когда нейросети решают задачи вместо чоловека?

⏱️ Время - невосполнимый ресурс, мы обязаны оптимизировать время. Если перед нами стоит задача, которую можно отдать ИИшеньке - надо отдать. Я сам так часто делаю, чего уж там.

⚠️ Но! Если задача сложная, многокомпонентная, имеет логические «развилки», то необходимо развить в себе привычку обязательной проверки решения нейросети. Сидеть и перепроверять каждое вычисление в расчетах контрпродуктивно. Нейросеть обычно показывает ход своих вычислений. Но оценить логику ответа - критически важно.

⚙️ Я лично вообще считаю, что навык будущего - это умение быть судьей для нейросети. Оценивать логику ответа, здравый смысл, поймать, где ИИшка могла свернуть не туда и загаллюцинировать.

🔻В общем, моя позиция такая: можно и нужно экономить время, доверяя задачи нейросети. Но обязательно нужно включать голову на этапе проверки результатов, особенно когда от этого результата зависит что-то важное.