Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏢 Конфликты жильцов элитки с девелоперами, которые сохранили контроль над домом после сдачи - обычное дело и в других странах. А всё потому, что некоторые застройщики считают построенные проекты своими дойными коровами - до тех пор пока покупатели-резиденты им это позволяют.

🇺🇸 Один из самых известных примеров - башня 432 Park Avenue в Нью-Йорке. Её построил очень агрессивный и напористый девелопер Гарри Маклоу, легенда местного рынка. В 2015 году он достроил и сдал 426-метровую башню, выручка от продажи 142 квартир в которой достигла $2,9 млрд. (это был локальный рекорд).

💧 Дальше началось. С 2017 года жильцы дома зафиксировали больше двадцати протечек, лифты застревали из-за раскачки башни, стены скрипели, а ещё было два взрыва (!) в электрощитовой. Нанятые жильцами инженеры насчитали около 1500 строительных и проектных дефектов в местах общего пользования.

🔧 Маклоу контролировал дом через голоса в совете. В Нью-Йорке домом управляет совет собственников, а управляющая компания это просто нанятый советом подрядчик. Зато пока застройщик не распродал квартиры, места в совете остаются за ним, и таким образом, решает, кому отдавать подряды. Маклоу заседал в совете 432 Park с 2016 по 2020 год и, по утверждению резидентов, направлял деньги на устранение дефектов в собственную строительную компанию McGraw Hudson, которая (сюрприз!) делала всё очень плохо. Ну и технической эксплуатацией занималась тоже аффилированная с Маклоу контора.

⚖️ В 2021 году совет дома подал к девелоперу иск на $125 млн. В 2025 последовал второй иск, уже на $165 млн.: по версии истцов, Маклоу знал о тысячах трещин в бетонном фасаде и скрывал их от покупателей и городских инспекторов. Тяжба идёт до сих пор, но продажи квартир в башне фактически остановились.

💵 Из-за огласки счастливые миллиардеры-обладатели квартир в этом ЖК не могут избавиться от активов в проблемном объекте...

💎 Девелопер КОЛДИ отчитался об операционных результатах за первое полугодие 2026 года: контрактация выросла на 11% год к году, до ₽5,2 млрд.

🏠 76% этого объема (₽3,96 млрд) дало жильё, 24% (₽1,24 млрд) - офисы. В жилом сегменте контрактация прибавила аж 245% год к году, тогда как весь первичный рынок премиальной недвижимости Москвы вырос в деньгах за это же время на 19% (данные NF Group).

🔑 Портфель КОЛДИ продолжает дрейфовать в сторону премиума и де-люкса. «Хамовники 12» введены и полностью распроданы, «Дом 7 Даниловский» построен наполовину и продан примерно на 60%. Бизнес-центр класса А+ «Таллер» сдан в эксплуатацию, около 80% площадей там распродано.

🏗 В работе остаются апартаменты НАЙС ЛОФТ и бизнес-центр «Солид» в Нижегородском районе. Готовятся к запуску проекты в Хамовниках, Кунцево, на Дмитровском шоссе и других района столицы. В отдельное направление компания выводит light industrial.

🧭 Земельный банк несет в себе потенциал более чем на 1 млн м2, что на 18% больше, чем в начале года. В основном это жильё премиум- и де-люкс-класса. И вишенка в коктейле - по данным AREA, за полугодие 2026 года КОЛДИ вошла в тройку ведущих девелоперов элит- и премиум-сегментов Москвы по объёму ввода жилья.

💰 Земля — один из самых надёжных активов.
Она не обесценится, как валюта, и не зависит от биржевых колебаний. Её всегда можно выгодно перепродать, а стоимость только растёт.

Проект «Кедрица» предлагает участки 5–20+ соток всего в 32 км от МКАД по Киевскому шоссе.

Многие инвесторы заходят сразу на 2–10 участков:
✔️ защита капитала от инфляции
✔️ прогнозируемый рост стоимости
✔️ юридическая прозрачность и понятная концепция посёлка

📈 Цены на участки растут по всей Московской области — в среднем +28% за год. Здесь можно приобрести сразу несколько участков, закрепив капитал в надёжном и перспективном активе.

🏡 Инвестиция в землю — это инфляционный щит и реальный рост стоимости. Став владельцем части проекта «Кедрица» сегодня, Вы заработаете завтра.

👉🏼 Подробнее об инвестициях

Мы в соц.сетях:
💚 ВК-канал
💚 МАХ-канал
💚 ТГ-канал


Реклама. ООО "АН "ПЗМ". ИНН 9701033709.

«Эталон» опубликовал финансовую отчетность

📉 Первое полугодие 2026 года застройщик прошел спокойно: вместо гонки за объемами занялся балансом. Чистый корпоративный долг сократился на 13% до ₽72,7 млрд, валовый - на 12% до ₽196,3 млрд. Коэффициент «чистый корп. долг / LTM EBITDA» достиг нормальных для отрасли 3,1x.

💸 Выручка ₽54,4 млрд (-10% г/г), продажи ₽47,9 млрд (-23% г/г). Ипотека сжалась, ключевая ставка всё ещё высока - тут никаких новостей. Чистый убыток застройщика - ₽13,2 млрд, который собрался в основном из процентных расходов по кредитам, то есть это плата за стоимость денег в России, а не провал девелопмента.

✂️ Но расходы сокращаются. Коммерческие и управленческие ужаты на 9% до ₽6,6 млрд.

💎 Похоже, сработала ставка на премиальный бренд «Аурикс». Продажи выросли на 141% в деньгах и на 117% в натуральном выражении:
🔹 доля «Аурикса» в выручке пока 4%
🔹 рентабельность вошедших в выручку премиальных объектов ~50%
🔹 валовая рентабельность всего жилищного девелопмента - 32%

📈 Но у «Аурикса» на подходе старты новых проектов, так что эти 4% могут существенно вырасти в недалёком будущем.

🏦 Когда снизится ключ компания, очевидно, покажет совсем другие результаты. Ну когда же? А пока так.

🚨 МВД объявило в розыск проректора МГИМО по финансово-экономическим вопросам Наталию Кузьмину и её сына Энвера Кузьмина, фактических владельцев основанного в 1993 году московского девелопера элитного жилья «Реставрация Н», построившего такие проекты, как «Усадьба Трубецких», «Дом в Ростовском переулке», La Defense и ряд других. Обвинение в мошенничестве в особо крупном размере предъявлено заочно, оба фигуранта находятся за пределами России и вину не признают.

🏛 Вменяемые Кузьминым эпизоды касаются ЖК Knightsbridge Private Park на ул. Ефремова, 19 в Хамовниках. Объект возводился ООО «Хлебозавод №6» с 2008 по 2019 год. Наталия Кузьмина непосредственно владела долей в проектной компании, генеральным директором значился её сын Андрей Кузьмин, а техзаказчиком выступала «Реставрация Н» под руководством другого сына, Энвера Кузьмина.

💵 Соинвестором строительства ЖК Knightsbridge Private Park через цепочку юрлиц был офшор «Мэнзфилд игзэкьютив», который на рынке связывали с экс-депутатом Госдумы Ильдаром Самиевым, ставшим фигурантом дела о мошенничестве с продажей футболисту Фёдору Смолову квартиры в этом ЖК.

⚙️ После сдачи Knightsbridge Private Park в 2016 году эксплуатацией комплекса на 163 квартиры занялась учреждённая Наталией Кузьминой управляющая компания «Реставрация-Н+». В мае 2020 года Кузьмина передала контроль в «Реставрации-Н+» Энверу Кузьмину.

🔍 Весной 2022 года жильцы провели общее собрание, сменили способ управления и создали ТСН «Дом на Ефремова» во главе с Игорем Зименковым. Причина, вероятно, состояла в том, что «Реставрация-Н+» повысила тарифы на обслуживание до ₽278/м2 в месяц, что, по всей видимости, не понравилось резидентам.

🔩1 июля 2022 товарищество приступило к эксплуатации комплекса. Выяснилось, однако, что около 80 помещений комплекса жильцам не принадлежали: КПП и входная группа, щитовые и коммуникационные центры, подсобки, комнаты отдыха и санузлы для персонала. Числились они за ООО «Реставрация-Н+».

🚧 Очевидно, помещения были оформлены для сохранения фактического контроля над управлением и эксплуатацией ЖК - это, кстати, довольно частая практика в объектах коммерческой недвижимости (но и в жилье примеры есть). Доступ к принадлежащим ООО «Реставрация-Н+» помещениям и гостевым машиноместам жильцам якобы закрыли. На КПП сидела охрана прежней управляющей компании, собственники квартир за сотни миллионов рублей по слухам полтора года заходили домой через боковые калитки, а не через центральную входную группу. В общем, начался яркий конфликт между УК и жильцами. Просто в случае Knightsbridge Private Park жильцы были непростые.

⚖️ 15 июня 2023 Хамовнический районный суд по делу №2-408/2023 признал отчуждение 80 помещений незаконным и отнёс их к общему имуществу, 8 ноября 2023 Мосгорсуд решение подтвердил. Руководство ТСН «Дом на Ефремова» обратилось в полицию, а органы правопорядка нашли в этой истории состав мошенничества. Было возбуждено уголовное дело, что привело к отъезду части семьи Кузьминых за границу.

🏗 Следует заметить, что старший сын Наталии Кузьминой, бывший генеральный директор «Хлебозавода №6» Андрей Кузьмин, в настоящее время известен в качестве управляющего партнёра и совладельца Palladio Group, московского девелопера элитного жилья. В портфеле компании ЖК High Garden в Неопалимовском пер., ЖК Annabel's в Курсовом пер., ЖК Pentagram в Большом Козихинском и проект на Большой Бронной.

📜 Однако у жильцов Knightsbridge Private Park лично к Андрею Кузьмину претензий нет, во всяком случае, судя по коммюнике, размещённому на сайте товарищества.

🍿 Вот такая история! Запасаемся попкорном, это ещё не конец.

Настоящие бенефициары 1️⃣ сентября

🌸 В последние несколько лет цветочный бизнес в России переживает серьезную трансформацию. После тяжелейшего для отрасли периода пандемии, вызвавшего массовые закрытия цветочных салонов, начались проблемы, связанные с ограничением импорта. Санкции существенно сократили импорт цветов из Европы, но нишу поставок цветов активно заполняют российские производители.

🌷 Главное преимущество цветочного салона как арендатора - высокая маржинальность бизнеса. Наценка на цветы может достигать сотен %, что обеспечивает потенциальную способность платить достойную арендную ставку даже при небольшой площади помещения (при наличии продаж, разумеется).

🌺 Важный тренд последних лет - развитие онлайн-продаж. По оценкам экспертов, доля онлайн-заказов в цветочном ритейле достигает уже 30-40%. С одной стороны, это вызов для розницы, с другой - еще один важных канал продаж в рамках локации. Онлайн позволяет салонам расширять географию работы и приобретать новых, лояльных клиентов.

💐 Физические точки продаж остаются востребованными, а расположение остается критически важным фактором для цветочного салона. Помещение должно находится «на трафике» - у станций метро, на центральных улицах, рядом с торговыми центрами. Идеальный вариант - первая линия домов с отдельным входом и витриной.

⚖️ Среди особенностей работы цветочных салонов арендаторами стоит отметить:
🔸 Сезонность (пики продаж приходятся на Новый год, 1 сентября, 14 февраля и 8 марта)
🔸 Необходимость особых условий для хранения цветов (кондиционирование, холодильные установки)
🔸 Чувствительность к появлению конкурентов

🔍 На рынке продажи ГАБ периодически появляются предложения с арендаторами-цветочными салонами. Например, сейчас представлено помещение 25,1 м2 на Уральской ул., д. 5А (ВАО, 3 минуты от метро «Щёлковская») за ₽26,46 млн с арендатором - сетью цветочных магазинов «Росцвет». Арендный платеж составляет 210 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 2,52 млн ₽). Помещение расположено на 1 этаже, имеет отдельную входную группу с фасада и свободную планировку.

💡 Итог: цветочные салоны могут быть надежными арендаторами при условии правильной локации и грамотного управления бизнесом. Высокая маржинальность позволяет им выдерживать сезонные спады и обеспечивать стабильный арендный поток.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🤔 Вот всегда беспокоили меня люди/эксперты, которые с ходу готовы высказать свое мнение по вопросам, связанным с инвестициями. У которых уже есть своё «твердое и чёткое» мнение по какому-то направлению или стратегии.

☝️Это мнение основано их собственном опыте 10-летней давности, на том, что они где-то прочитали, на опыте их друзей коллег, знакомых. Особенность таких людей в том, что они выражают свое мнение безапелляционно. Только так, а не как иначе: «я преподавал в той школе, в которой ты учился»!!! Они очень настойчивы в своем личном мнении. И многие им верят!

😕 У меня всегда вот такая уверенность в вопросах инвестиций вызывает какие-то противоречивые чувства... больше всё ж таки отторжения.

💼 Я, наверное, наоборот, в вопросах инвестиций максимально не уверен. Когда меня пытаются что-то спросить, чтобы получить экспресс-мнение, я стараюсь давать очень уклончивые ответы, либо (если есть время) пытаюсь задать кучу разных наводящих вопросов, чтобы как-то сформулировать свое мнение применительно к личности задавшего вопрос. Либо беру паузу, чтобы пойти и тщательно изучить тему, потому что всё меняется - и данные, на основе которых возможно построить выводы, они тоже меняются.

📊 Каких-то окончательных, единственно правильных формулировок стараюсь не давать, пытаюсь говорить «с одной стороны, с другой стороны», и пытаюсь подводить к тому, что каждый случай все-таки индивидуален и нужно считать фин.модель, а не болтать попусту! Да, есть какие-то общие тренды, но бывают исключения...

⚠️ В общем, с моей точки зрения лучше высказывать максимально обдуманное и обоснованное мнение, чем сразу выпаливать что-то смачное, яркое и максимально субъективное.