Инструменты
Каталог TGAds
Мониторинг
Детальная статистика
Анализ аудитории
Бот аналитики
Полезная информация
Инструкция Telemetr
Документация к API
Чат Telemetr
Не попадитесь на накрученные каналы! Узнайте, не накручивает ли канал просмотры или
подписчиков
Проверить канал на накрутку
Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»
Артем Цогоев | Недвижимость
6.2K
28.4K
1.6K
697
64.6K
💰Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА @atsogoev_bot
💸Реклама telega.in/c/atsogoev
✍️Пишите @ArtemTsogoev
Ⓜ️ https://max.ru/atsogoev
Подписчики
Всего
14 014
Сегодня
+130
Просмотров на пост
Всего
1 024
ER
Общий
6.74%
Суточный
5.3%
Динамика публикаций
Telemetr - сервис глубокой аналитики
телеграм-каналов
телеграм-каналов
Получите подробную информацию о каждом канале
Отберите самые эффективные каналы для
рекламных размещений, по приросту подписчиков,
ER, количеству просмотров на пост и другим метрикам
рекламных размещений, по приросту подписчиков,
ER, количеству просмотров на пост и другим метрикам
Анализируйте рекламные посты
и креативы
и креативы
Узнайте какие посты лучше сработали,
а какие хуже, даже если их давно удалили
а какие хуже, даже если их давно удалили
Оценивайте эффективность тематики и контента
Узнайте, какую тематику лучше не рекламировать
на канале, а какая зайдет на ура
на канале, а какая зайдет на ура
Показано 7 из 6 223 постов
Смотреть все посты
Пост от 23.04.2026 17:03
393
5
6
🏝 Вилла как инвестиция: мечтать хотя бы можно или нельзя?
📊 Если коротко - можно, но с оговорками. Intermark Global в своём отчете GLOBAL VILLA INDEX разобрали 15 локаций в 12 странах по трём параметрам: доступность метра, арендная доходность и рост стоимости. Доступность метра - это сколько квадратных метров виллы инвестор получает за $1 млн. На Бали - 396 м2, на Пхукете - 355 м2, в Маскате - 318 м2. В Дубае - 193 м2, на Лазурном берегу - всего 70 м2.
💵 Доходность и капитализация в разных локациях не совпадают. По аренде лидируют Бали (около 6,8%), Пхукет (6,0%) и Абу-Даби (5,2%), средняя по выборке рентная доходность - около 4% годовых. По росту стоимости за два года впереди Абу-Даби (+21%), Пхукет (+20%) и Бодрум (+19%).
🧮 Вилла на Бали за $960 тыс. при доходности 6,8% и росте стоимости на 8-9% в год даёт совокупную валютную доходность около 15%. Вилла на Лазурном берегу за $5,6 млн при доходности 3,5% и росте 8% даёт около 11-12% совокупно, но при чеке в 5,8 раза больше и более низкой ликвидности.
⚠️ Минусы инвестиций в виллы! Низкая ликвидность - продажа виллы за $1 млн в несезон занимает мин. 12 месяцев. Операционные расходы на содержание, налоги и страховку съедают 2-3 процентных пункта из заявленной доходности. Концентрация риска в одной точке - туристический поток может резко упасть и актив превращается в чемодан без ручки. Ну и порог входа: нормальная инвестиционная вилла стоит от $700 тыс...
👀 В общем, инвестиционная идея неоднозначная. Но есть инвесторы - большие любители вилл! Вероятно, они выбирают недвижимость сердцем.
📊 Если коротко - можно, но с оговорками. Intermark Global в своём отчете GLOBAL VILLA INDEX разобрали 15 локаций в 12 странах по трём параметрам: доступность метра, арендная доходность и рост стоимости. Доступность метра - это сколько квадратных метров виллы инвестор получает за $1 млн. На Бали - 396 м2, на Пхукете - 355 м2, в Маскате - 318 м2. В Дубае - 193 м2, на Лазурном берегу - всего 70 м2.
💵 Доходность и капитализация в разных локациях не совпадают. По аренде лидируют Бали (около 6,8%), Пхукет (6,0%) и Абу-Даби (5,2%), средняя по выборке рентная доходность - около 4% годовых. По росту стоимости за два года впереди Абу-Даби (+21%), Пхукет (+20%) и Бодрум (+19%).
🧮 Вилла на Бали за $960 тыс. при доходности 6,8% и росте стоимости на 8-9% в год даёт совокупную валютную доходность около 15%. Вилла на Лазурном берегу за $5,6 млн при доходности 3,5% и росте 8% даёт около 11-12% совокупно, но при чеке в 5,8 раза больше и более низкой ликвидности.
⚠️ Минусы инвестиций в виллы! Низкая ликвидность - продажа виллы за $1 млн в несезон занимает мин. 12 месяцев. Операционные расходы на содержание, налоги и страховку съедают 2-3 процентных пункта из заявленной доходности. Концентрация риска в одной точке - туристический поток может резко упасть и актив превращается в чемодан без ручки. Ну и порог входа: нормальная инвестиционная вилла стоит от $700 тыс...
👀 В общем, инвестиционная идея неоднозначная. Но есть инвесторы - большие любители вилл! Вероятно, они выбирают недвижимость сердцем.
Видео/гифка
👍
4
😁
2
❤
1
Пост от 23.04.2026 15:04
578
3
31
☑️ Верховный суд РФ вынес важное решение: дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Даже если это коммерческая недвижимость. Даже если обе стороны - ИП. Даже если объект сдается в аренду.
🏢 Фабула: в 2019 году мать подарила дочери 11 объектов коммерческой недвижимости в Пермском крае. Обе - ИП, помещения сдавались в аренду. Налоговая в 2023 году доначислила дочери ₽2,43 млн. НДФЛ плюс ₽30,4 т. штрафа, сочтя подарок «предпринимательским внереализационным доходом». Три судебные инстанции встали на сторону налоговиков. Но коллегия ВС РФ 21 апреля всё развернула.
📜 Логика ВС: освобождение от НДФЛ зависит исключительно от наличия семейных или близкородственных отношений. Ни вид использования имущества, ни его функциональное назначение, ни статус ИП у сторон сделки значения не имеют. Недвижимость «меняет собственника, но остаётся внутри круга близких родственников» - никакой экономической выгоды не возникает (по логике судей ВС).
🛡 Бонусом ВС дал важную отсылку к «принципу защиты правомерных ожиданий налогоплательщиков». Минфин годами писал, что такое дарение НДФЛ не облагается. Граждане добросовестно на эти письма опирались. Если государство транслирует определённую трактовку нормы, оно не должно наказывать за следование ей.
🔪ФНС в письме от июля 2023 года требовала использования имущества «только в личных целях». Суды чаще вставали на сторону фискалов. Напомню кейс, который я разбирал: муж-ИП подарил жене-ИП готовый арендный бизнес - и налоговая доначислила жене УСН 6% со стоимости подаренного помещения. Теперь такая история не должна повториться.
🏠 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Напрямую. Дарение объектов готового арендного бизнеса, стрит-ритейла, апартаментов между родителями и детьми, супругами, братьями-сёстрами теперь защищены на уровне ВС. Структурирование активов внутри семьи стало безопаснее - можно передавать недвижимость следующему поколению без отчислений налоговой. Это хорошая новость для всех, кто строит семейный портфель недвижимости.
🏢 Фабула: в 2019 году мать подарила дочери 11 объектов коммерческой недвижимости в Пермском крае. Обе - ИП, помещения сдавались в аренду. Налоговая в 2023 году доначислила дочери ₽2,43 млн. НДФЛ плюс ₽30,4 т. штрафа, сочтя подарок «предпринимательским внереализационным доходом». Три судебные инстанции встали на сторону налоговиков. Но коллегия ВС РФ 21 апреля всё развернула.
📜 Логика ВС: освобождение от НДФЛ зависит исключительно от наличия семейных или близкородственных отношений. Ни вид использования имущества, ни его функциональное назначение, ни статус ИП у сторон сделки значения не имеют. Недвижимость «меняет собственника, но остаётся внутри круга близких родственников» - никакой экономической выгоды не возникает (по логике судей ВС).
🛡 Бонусом ВС дал важную отсылку к «принципу защиты правомерных ожиданий налогоплательщиков». Минфин годами писал, что такое дарение НДФЛ не облагается. Граждане добросовестно на эти письма опирались. Если государство транслирует определённую трактовку нормы, оно не должно наказывать за следование ей.
🔪ФНС в письме от июля 2023 года требовала использования имущества «только в личных целях». Суды чаще вставали на сторону фискалов. Напомню кейс, который я разбирал: муж-ИП подарил жене-ИП готовый арендный бизнес - и налоговая доначислила жене УСН 6% со стоимости подаренного помещения. Теперь такая история не должна повториться.
🏠 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Напрямую. Дарение объектов готового арендного бизнеса, стрит-ритейла, апартаментов между родителями и детьми, супругами, братьями-сёстрами теперь защищены на уровне ВС. Структурирование активов внутри семьи стало безопаснее - можно передавать недвижимость следующему поколению без отчислений налоговой. Это хорошая новость для всех, кто строит семейный портфель недвижимости.
🔥
19
👍
8
❤
2
👀
2
Пост от 23.04.2026 13:21
579
1
7
☝️Возможно, скоро такое окончательно запретят. Перешлите друзьям и знакомым пока ещё можно.
😁
12
🔥
4
❤🔥
2
👍
1
Пост от 23.04.2026 11:03
614
0
15
STONE Office дизайн: инвесторы больше не будут мучиться с ремонтом?
✅ Свершилось. Девелопер STONE запустил новое направление STONE Office дизайн - теперь ремонт офиса сделают «под ключ». От концепции и проектной документации до отделочных работ. Всё через одного оператора - УК STONE Office. Отличный сервис и полная предсказуемость: купил офис у STONE, отремонтировал через STONE Office дизайн, сдал через STONE Realty, а управляет всем этим УК STONE Office.
⚙️ Почему это важно для инвесторов в офисы? Дело в том, что в сегменте офисов в настоящее время бремя ремонта лежит на собственнике, а не на арендаторе. В офисах класса А арендатор хочет зайти в готовое пространство и начать работать, поэтому ремонтировать приходится собственнику, причём так, чтобы офис понравился арендатору и стал ликвиден. Офисы с готовой отделкой сдаются быстрее и дороже, а период арендных каникул сокращается. Для частного инвестора STONE Office дизайн обеспечивает более быстрый выход на положительный денежный поток и меньше головной боли в процессе.
💸 У STONE Office дизайн три пакета услуг на выбор: базовый, расширенный и премиальный. Стоимость стартует от ₽85 тыс./м2 без НДС для офисов до 500 м2. Для офиса 100 м2 это получается от ₽8,5 млн. Вполне даже ОК с учётом того, что альтернатива - искать подрядчиков самостоятельно, согласовывать с УК каждый чих строителей, заниматься надзором и контролем...
🎯 Подход STONE становится всё более системным. И для инвесторов это хорошо.
✅ Свершилось. Девелопер STONE запустил новое направление STONE Office дизайн - теперь ремонт офиса сделают «под ключ». От концепции и проектной документации до отделочных работ. Всё через одного оператора - УК STONE Office. Отличный сервис и полная предсказуемость: купил офис у STONE, отремонтировал через STONE Office дизайн, сдал через STONE Realty, а управляет всем этим УК STONE Office.
⚙️ Почему это важно для инвесторов в офисы? Дело в том, что в сегменте офисов в настоящее время бремя ремонта лежит на собственнике, а не на арендаторе. В офисах класса А арендатор хочет зайти в готовое пространство и начать работать, поэтому ремонтировать приходится собственнику, причём так, чтобы офис понравился арендатору и стал ликвиден. Офисы с готовой отделкой сдаются быстрее и дороже, а период арендных каникул сокращается. Для частного инвестора STONE Office дизайн обеспечивает более быстрый выход на положительный денежный поток и меньше головной боли в процессе.
💸 У STONE Office дизайн три пакета услуг на выбор: базовый, расширенный и премиальный. Стоимость стартует от ₽85 тыс./м2 без НДС для офисов до 500 м2. Для офиса 100 м2 это получается от ₽8,5 млн. Вполне даже ОК с учётом того, что альтернатива - искать подрядчиков самостоятельно, согласовывать с УК каждый чих строителей, заниматься надзором и контролем...
🎯 Подход STONE становится всё более системным. И для инвесторов это хорошо.
👍
7
🔥
7
❤
4
😁
2
Пост от 23.04.2026 09:31
571
4
19
🎯 Не так давно инвестиционная платформа SimpleEstate представила свою версию услуги подбора инвестиционной недвижимости - SE Select. Услуга была упакована в презентацию на 24 слайда. Разберу её по восьми элементам упаковки из прошлого поста.
✅ Что в презентации хорошо:
🔷 Позиционирование задано чётко. Чек от 100 млн, сегмент коммерческой недвижимости, формат «под ключ» - непрофильные клиенты отсекаются на входе.
🔷 Состав услуги и этапы ее реализации расписаны подробно. Отдельный слайд с перечнем работ - клиент видит, за что платит.
🔷 Документы-результаты показаны на демо-версиях. Три отдельных слайда с примерами тизера, due diligence и инвестиционного меморандума. Клиент видит что получит - это один из самых сильных блоков.
🔷 Процесс нарисован как дорожная карта. Пять этапов, по каждому - действия, сроки, результат для клиента. Схема чистая и отлично читается.
🔷 Прайс конкретными цифрами. Предоплата 1 млн, success fee 5%, отдельные тарифные сетки.
Уровень презентации высокий (это моё мнение)
⚠️ Что можно было дожать и улучшить:
🔸 Entry offer - его фактически нет. Если сформулировать что является начальным этапом воронки (платная консультация, например) конверсия в основной продукт вырастет.
🔸 Объём презентации. 24 слайда - это многовато. При сжатии до 10-12 слайдов содержание бы не потерялось, а читаться презентация стала бы в два раза быстрее.
☝️Как вам презентация SE Select?
✅ Что в презентации хорошо:
🔷 Позиционирование задано чётко. Чек от 100 млн, сегмент коммерческой недвижимости, формат «под ключ» - непрофильные клиенты отсекаются на входе.
🔷 Состав услуги и этапы ее реализации расписаны подробно. Отдельный слайд с перечнем работ - клиент видит, за что платит.
🔷 Документы-результаты показаны на демо-версиях. Три отдельных слайда с примерами тизера, due diligence и инвестиционного меморандума. Клиент видит что получит - это один из самых сильных блоков.
🔷 Процесс нарисован как дорожная карта. Пять этапов, по каждому - действия, сроки, результат для клиента. Схема чистая и отлично читается.
🔷 Прайс конкретными цифрами. Предоплата 1 млн, success fee 5%, отдельные тарифные сетки.
Уровень презентации высокий (это моё мнение)
⚠️ Что можно было дожать и улучшить:
🔸 Entry offer - его фактически нет. Если сформулировать что является начальным этапом воронки (платная консультация, например) конверсия в основной продукт вырастет.
🔸 Объём презентации. 24 слайда - это многовато. При сжатии до 10-12 слайдов содержание бы не потерялось, а читаться презентация стала бы в два раза быстрее.
☝️Как вам презентация SE Select?
Видео/гифка
👍
6
✍
3
🔥
2
🍾
1
Пост от 23.04.2026 08:12
594
0
19
📦 Упаковка услуги советника инвестора
📋 Всего восемь элементов, которые помогут инвесторам понять чем вы вообще занимаетесь и чем это может быть полезно ему или ей.
1️⃣ Позиционирование одной фразой. Например, «я подбираю доходные ГАБы в Москве с чеком от 100 до 500 млн для частных инвесторов».
2️⃣ Результат работы - ясный и понятный. Например, «через 4 месяца вы станете владельцем ГАБа с окупаемостью 9 лет». Инвестор покупает результат, не процесс.
3️⃣ Состав услуги. Письменный перечень работ по шести блокам.
4️⃣ Документы-результаты. Что инвестор получает на выходе: какие документы предоставляются инвестору для принятия им решения. Образцы в демо-версии должны быть готовы - без них клиент не понимает, за что платит.
5️⃣ Описание процесса работы с этапами и сроками. Дорожная карта на одну страницу - лучше схематично в виде инфографики.
6️⃣ Прайс-лист конкретными цифрами. Retainer, success fee, fee floor - в деньгах или процентах. Также возможно обозначить тарифную сетку из трёх уровней. Базовый, средний, премиум формат.
7️⃣ Кейсы. Описание закрытых сделок с цифрами, отзывы клиентов.
8️⃣ Entry offer - стартовый продукт. Цель - дать инвестору возможность оценить экспертизу. Первый этап воронки.
📌 Когда все восемь элементов готовы, они упаковываются в недлинную презентацию. Чем она лаконичнее, тем лучше.
⚠️ И кстати, приглашаю на обучающую программу «Советник Инвестора» в группе осталось 4 места: sovetnik.atsogoev.com
🔻Продолжение следует
📋 Всего восемь элементов, которые помогут инвесторам понять чем вы вообще занимаетесь и чем это может быть полезно ему или ей.
1️⃣ Позиционирование одной фразой. Например, «я подбираю доходные ГАБы в Москве с чеком от 100 до 500 млн для частных инвесторов».
2️⃣ Результат работы - ясный и понятный. Например, «через 4 месяца вы станете владельцем ГАБа с окупаемостью 9 лет». Инвестор покупает результат, не процесс.
3️⃣ Состав услуги. Письменный перечень работ по шести блокам.
4️⃣ Документы-результаты. Что инвестор получает на выходе: какие документы предоставляются инвестору для принятия им решения. Образцы в демо-версии должны быть готовы - без них клиент не понимает, за что платит.
5️⃣ Описание процесса работы с этапами и сроками. Дорожная карта на одну страницу - лучше схематично в виде инфографики.
6️⃣ Прайс-лист конкретными цифрами. Retainer, success fee, fee floor - в деньгах или процентах. Также возможно обозначить тарифную сетку из трёх уровней. Базовый, средний, премиум формат.
7️⃣ Кейсы. Описание закрытых сделок с цифрами, отзывы клиентов.
8️⃣ Entry offer - стартовый продукт. Цель - дать инвестору возможность оценить экспертизу. Первый этап воронки.
📌 Когда все восемь элементов готовы, они упаковываются в недлинную презентацию. Чем она лаконичнее, тем лучше.
⚠️ И кстати, приглашаю на обучающую программу «Советник Инвестора» в группе осталось 4 места: sovetnik.atsogoev.com
🔻Продолжение следует
Изображение
❤
7
🔥
5
👍
1
😁
1
Пост от 22.04.2026 18:17
797
2
11
🏭 NF GROUP опубликовали свежий прогноз по складам формата light industrial в Московском регионе: к 2028 году объём предложения должен вырасти почти вчетверо и достичь 3,4 млн м2. По итогам 2025 года было 900 тыс. м2, к концу 2026 года цифра удвоится до 1,7 млн м2.
🏗 Структура ожидаемого предложения: 2,2 млн м2 придётся на классические одноэтажки, ещё 1,2 млн м2 - на многоэтажный формат, который фактически только формируется. На конец 2025 года многоэтажных объектов было около 100 тыс. м2, за год их объём может вырасти втрое - до 316 тыс. м2. В сегмент активно заходят крупные жилые девелоперы, и это, прямо скажем, не всегда работает в плюс: опыта в складах у них пока нет.
📉 Вакансия в существующих объектах на конец I квартала - около 10%. Для сравнения: в 2024 году было 6%, к концу 2025 года - уже 14%. Рынок формально «скорректировался», но фактически предложение стабильно опережает поглощение. Средневзвешенная ставка аренды класса А упала с ₽14 590 до ₽13 515 за м2 в год - минус 7,4% за квартал. На рынке продажи цена откатилась на 4% от пика конца 2025 года и составила ₽126 640 за м2.
🧐 Эксперты NF GROUP формулируют осторожно: «темпы роста предложения опережают объёмы поглощения», «возможна точечная коррекция вниз». В переводе с консалтингового на русский - на рынке усиливается конкуренция, проекты с неудачным расположением и те, что ранее слишком переоценили в рамках ажиотажа, могут подешеветь.
⚠️ Напомню, что основной драйвер рынка LI - это спрос компаний, которых программа КРТ выдавливает из промзон Москвы. Программа всё-таки конечна, а застройщиков в сегменте становится всё больше. Плюс часть объектов стоит в 40-50 км от МКАД, что концепции light industrial противоречит в принципе - формат предполагает близость к городу.
💼 Реальность рынка будущего (это мой взгляд) - скорый рост вакансии, снижение ставок и расширение пула девелоперов-новичков. Через два-три года конкуренция за арендатора будет явно жёстче, поэтому инвесторам стоит быть осмотрительнее.
🏗 Структура ожидаемого предложения: 2,2 млн м2 придётся на классические одноэтажки, ещё 1,2 млн м2 - на многоэтажный формат, который фактически только формируется. На конец 2025 года многоэтажных объектов было около 100 тыс. м2, за год их объём может вырасти втрое - до 316 тыс. м2. В сегмент активно заходят крупные жилые девелоперы, и это, прямо скажем, не всегда работает в плюс: опыта в складах у них пока нет.
📉 Вакансия в существующих объектах на конец I квартала - около 10%. Для сравнения: в 2024 году было 6%, к концу 2025 года - уже 14%. Рынок формально «скорректировался», но фактически предложение стабильно опережает поглощение. Средневзвешенная ставка аренды класса А упала с ₽14 590 до ₽13 515 за м2 в год - минус 7,4% за квартал. На рынке продажи цена откатилась на 4% от пика конца 2025 года и составила ₽126 640 за м2.
🧐 Эксперты NF GROUP формулируют осторожно: «темпы роста предложения опережают объёмы поглощения», «возможна точечная коррекция вниз». В переводе с консалтингового на русский - на рынке усиливается конкуренция, проекты с неудачным расположением и те, что ранее слишком переоценили в рамках ажиотажа, могут подешеветь.
⚠️ Напомню, что основной драйвер рынка LI - это спрос компаний, которых программа КРТ выдавливает из промзон Москвы. Программа всё-таки конечна, а застройщиков в сегменте становится всё больше. Плюс часть объектов стоит в 40-50 км от МКАД, что концепции light industrial противоречит в принципе - формат предполагает близость к городу.
💼 Реальность рынка будущего (это мой взгляд) - скорый рост вакансии, снижение ставок и расширение пула девелоперов-новичков. Через два-три года конкуренция за арендатора будет явно жёстче, поэтому инвесторам стоит быть осмотрительнее.
Изображение
🔥
5
👍
3
🤔
1