Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏙️🏙️🏙️🏙️ Новый выпуск рубрики #лотнедели от STONE. Сегодня разбираем инвестиционный потенциал эксклюзивного офиса с террасой в премиальном бизнес-центре STONE Ходынка 2.

➡️Расчеты в PDF-файле.

❌ Галя, у нас отмена!

☝️ Только недавно мы объявили, что готовим новый объект и совсем скоро поделимся всеми подробностями.

🤚 К сожалению, сегодня вынуждены сообщить, что этой сделки не будет.

И это, пожалуй, лучший пример того, почему в SimpleEstate процесс подбора объектов занимает месяцы.

💜 С коммерческой точки зрения объект выглядел практически идеальным:
• надежный федеральный арендатор
• долгосрочный договор аренды
• отличная локация
• высокий товарооборот
• безусловная ежегодная индексация
• привязка к товарообороту
• выгодная цена покупки

💜 По нашей внутренней системе оценки объект набрал 73 балла из 80 — один из самых высоких результатов за последнее время.
Однако в ходе углубленного юридического due diligence наша команда выявила скрытые риски, которые в неблагоприятном сценарии могли привести к существенным финансовым потерям для инвесторов.

👀 Что особенно показательно: даже банк, который был готов финансировать сделку и выдал положительное заключение, не выявил этих рисков. Но мы продолжили проверку и обнаружили проблему, которая полностью изменила наше решение.

💜 Да, отказаться от сделки — значит потерять несколько месяцев работы, расходы на подготовку и огромное количество времени и сил всей команды.
Но мы не готовы подвергать капитал инвесторов даже небольшой вероятности столь серьезных рисков.
Именно поэтому было принято тяжелое, но единственно правильное решение — отказаться от покупки.

💜 Почему мы решили рассказать об этом?
Потому что подобные ситуации на рынке коммерческой недвижимости встречаются гораздо чаще, чем кажется.
Некоторые риски невозможно выявить без глубокого анализа, в том числе юридического. Именно поэтому они часто остаются незаметными для частных инвесторов и даже опытных участников рынка. И если вы не знаете о каком-то риске - это не значит, что его нет.

💜 Вот почему процесс отбора объектов в SimpleEstate не ограничивается анализом доходности, арендатора или локации. Мы проводим комплексную проверку каждого объекта. И если мы видим риск, способный поставить под угрозу капитал инвесторов, мы отказываемся от сделки, какой бы привлекательной она ни казалась.

💜Мы уже продолжаем работу над поиском нового объекта и обязательно расскажем о нем, когда будем уверены, что нашли действительно достойную возможность для наших инвесторов.

Иногда лучшая инвестиция — это та, от которой вовремя отказались. А лучшие возможности — это не только хорошие сделки, но и умение избежать плохих.

🏢 Аналитический центр STONE подвёл итоги первого полугодия 2026 года по вводу офисов класса А внутри МКАД. За шесть месяцев в эксплуатацию введено 408 тыс. м2 - это девять бизнес-центров, ещё три объекта получили ЗОС. Три бизнес-центра из девяти это продукция офисного девелопера №1 Москвы, STONE - рекорд среди офисных девелоперов.

📊 Прогноз по вводу на весь 2026 год - всего 631 тыс. м2, на 22% больше прошлогоднего результата. Кажется, что это много, но...

☝️Но в бизнес-центрах, введённых за полугодие, реализовано уже 92% площадей - покупатели по-прежнему разбирают качественные офисы ещё на стадии строительства. Часть площадей, купленных инвесторами, скоро выйдет на рынок аренды, но объём этот невелик - на вакансию и ставки существенно не повлияет.

🏦 Почти половину ввода (176 тыс. м2, или 43%) сформировали корпоративные штаб-квартиры: Яндекс (111 тыс. м2), X5 Group в одном из корпусов БЦ Dubinin'Sky (38 тыс. м2) и Центральный университет Т-Банка в здании Центрального телеграфа (28 тыс. м2). На открытый рынок эти помещения не выходят - так что дефицит готовых офисов в Москве никуда не делся.

🔮 До конца года ожидается ввод ещё 223 тыс. м2, включая STONE Ленинский и Tower D. А вот в 2027 году темпы, скорее всего, замедлятся.

🤔 Зачем это знать частному инвестору? Показатели ввода офисов 2026 - не должны вас обмануть: почти всё либо уже продано, либо построено «для себя». Рынок готовых офисов класса А остаётся дефицитным, а после всплеска 2026 года новое предложение снова сожмётся.

⚡️ Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений в Весковском переулке!

📍Место: ЦАО, метро «Новослободская», Весковский переулок, 3 - в шаговой доступности от метро. Рядом ТЦ «Дружба» и РГГУ, а плотная жилая и деловая застройка вокруг формирует устойчивый трафик в локации.

🚀 В продаже 3 торговых блока:
🔹 площади от 5,5 м2 до 106 м2
🔹 высокие потолки 3,4 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы с фасада
🔹 центральные коммуникации

💼 Инвестиционная идея тут строится на дефиците качественных торговых площадей в первой линии у метро в центре крайне мало, и такие помещения не простаивают. Витринное остекление, отдельные входы и интенсивный трафик делают блоки одинаково интересны и под ритейл, и под общепит. Помещения в такой локации ликвидны и быстро восстанавливают рентный поток даже при ротации арендаторов, что защищает вложения инвестора.

💸 Цены: от ₽19,5 млн до ₽145 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

💸 Пассивный доход от коммерческий недвижимости - это когда ты активно ищешь арендатора, активно торгуешься по арендной ставке и индексации, а через три месяца уже активно делаешь ремонт за выездом арандатора.

🥂 На выходных я общался с семейной парой инвесторов, «разочарованных» коммерческой недвижимостью. Они попробовали - им очень не понравилось (кратко их история в первом абзаце) и теперь их выбор - только жилая недвижимость, но доходная.

☝️Показал им свой старый мем - посмеялись. Просто мои знакомые допустили некоторые обидные ошибки в ходе инвестиционного анализа, и всё это ими признается, но... осадочек остался.

🔥 Due diligence - любимая мантра юристов и консультантов рынка недвижимости. Проверяйте документы, говорят они. Нанимайте экспертов, изучайте разрешения, анализируйте риски. И будет вам счастье.

⚠️ Только вот незадача - даже самая дотошная проверка документов, разрешений и прав собственности не даёт 100% гарантии. Хоть десять юристов наймите, хоть сто аудиторов - если власти решат что-то изъять, они найдут способ это сделать. И неважно, где вы купили - в Дубае, на Бали или в Барвихе.

🎲 Единственное, что реально помогает - это понимание, что инвестиции в недвижимость везде связаны с риском. И нет такой волшебной юрисдикции, где ваши права собственности будут защищены железобетонно. Да, где-то риски повыше, где-то пониже, но они есть везде.

🧲В странах, заинтересованных в притоке иностранных инвестиций (ОАЭ, например), такие «изъятия» могут проходить в мягкой форме, без шума и с минимумом потерпевших. Если само государство владеет / курирует / помогает развивать проект, в который привлекаются инвестиции иностранных покупателей - риски сильно снижаются.

☝️В остальных случаях - волнуйтесь. России тоже касается.

💡 Так что же делать? Проводить due diligence ли нет? Однозначно да. Но при этом трезво оценивать риски и не питать иллюзий. Диверсифицировать портфель по разным странам, юрисдикциям и инструментам.

🚧 Хватит делить мир на «надёжные» и «опасные» юрисдикции. Риски есть везде. И единственный способ с этим жить - принять / не принять эти риски и двигаться дальше.

🚨Все гарантии - на депозите до ₽1.4 млн. от АСВ (если верить этой гос.конторе). За пределами условно безопасной коробочки - welcome to the jungle.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Как страшно жить...
👍 Рискую каждый день!