Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏢 Свежие данные NF Group по итогам 2025 года на офисном рынке Санкт-Петербурга: вакантность выросла с 3,6% до 4,6%, а объем свободных площадей увеличился сразу на 30% - до 202 тыс. м². Рынок при этом остается всё ещё дефицитным.

📍 Главная аномалия роста вакансии - район Пулково, где свободно уже 20% офисных площадей. Причина: ротация структур «Газпрома». Остальной рынок выглядит куда лучше - в классе А свободно 64 тыс. м², в классе В - 138 тыс. м².

💰 Ставки аренды за 2025 год продолжали расти: класс А прибавил 9% и достиг ₽3 100 за м² в месяц (с НДС и операционными расходами), класс В - плюс 10%, до ₽1 900 за м². Неплохо для «замедляющегося» рынка! Лидеры роста - Центральный и Московский районы, где ставки по классу А прибавили более 20%.

🔮 Прогноз NF Group на 2026 год - умеренный. Вакантность стабилизируется около 5%, дальнейший рост ставок не превысит 10% в год. Причина замедления рынка не в слабой экономике и не в массовом бегстве арендаторов из города. Дело вот в чем: арендодатели выводят на рынок крупные блоки по ставкам выше среднерыночных, а платёжеспособный спрос за этим не успевает.

👍 В общем, Петербург остается привлекательным рынком для инвестиций в офисы - низкая вакансия и перспективы роста ставок никуда не делись. Но если потенциальный арендатор как-то связан с «Газпромом» - лучше вежливо отказать такому...

🔍 Продолжаю следить за грандиозными успехами ИИ на рынке недвижимости. Нейросеть за 20 минут оценила Рижский Вокзал в ₽1 млрд.

✅ Руководство РЖД (кожаные) же оценило вокзал в ₽4 млрд. Сколько они времени на это потратили не уточняется...

🤑 Расхождение, в целом, несущественное, так что оценщикам следует серьёзно подумать о поиске новой профессии.

Белорусская колбаска: паразит или симбионт?

🛒 Вы замечали их повсюду: небольшие магазинчики площадью 20–40 м2, притулившиеся прямо у входа в «Пятёрочку» или «Магнит». «Белорусские продукты», «Мясная лавка», «Красная икра» - все эти форматы объединяет одно: они живут за счёт чужого трафика.

🧲 Крупный супермаркет обеспечивает поток покупателей. Небольшой нишевый магазин рядом этот трафик перехватывает. Покупатель идёт в «Магнит» за гречкой, видит витрину с настоящей белорусской колбасой - и вот уже купил к ужину что-то незапланированное. В маркетинге это называется proximity effect, эффект соседства.

🤔 Но насколько такой формат устойчив как арендатор? Крупные сети давно заметили этот трюк и запустили собственные мясные и фермерские отделы прямо внутри гипермаркетов. «Перекрёсток», «Азбука вкуса» и другие активно развивают концепцию «магазин в магазине» - зачем потребителю выходить, если фермерская колбаска уже есть внутри?

💡С другой стороны, у нишевых операторов есть своё оружие. Покупателю, который принципиально выбирает белорусское производство, нужна атмосфера специализированного магазина, живая витрина, общение с продавцом, ощущение «настоящего». За такое некоторые люди готовы платить немного больше и отвлекаться от похода в супермаркет. Так что паразит и донор трафика вполне могут сосуществовать - и часто усиливать друг друга, формируя полноценный гастрономический кластер.

🔍 Принципиально важно качество самой локации. Если помещение находится у метро с высоким трафиком, в сложившемся торговом окружении, с витринным остеклением и отдельным входом - оно найдёт арендатора довольно быстро. Если локация слабая, а вся инвестиционная идея держится только на конкретном арендаторе с «белорусской колбаской» - это уже история с открытым финалом.

📍Показательный пример - помещение 24,2 м2 на 1-й Новокузьминской, 21к2, в 1 мин. пешком по прямой от метро «Рязанский проспект». Арендатор - магазин белорусских продуктов «Дары вкуса» с арендой ₽300 т./мес. (₽3,6 млн /год). Цена объекта - ₽37,8 млн. Окружение типичное для такого формата: «Пятёрочка», аптека, DNS и ряд других арендаторов - сложившийся стрит-ритейл-кластер.

🔻Итог: с точки зрения инвестора в ГАБ вопрос не в том, паразит это или нет. Вопрос в том, насколько хороша локация без арендатора.  Интенсивный целевой трафик, сложившееся торговое окружение, наличие якоря в виде супермаркета это и есть настоящая защита инвестора. Даже если завтра «Белорусские продукты» съедут, помещение не будет простаивать.

☝️На всех стройках страны после введения нового ГОСТа №72509 - 2026 «Отделочные работы. Требования к результатам работ», который допускает не более трех неровностей глубиной не более 6 мм на оштукатуренной поверхности площадью 4 м2 в новостройках.

☕ Наиболее эффективным способом гадания на тему «дадут или не дадут гос.денег «Самолёту» в настоящее время является гадание на кофейной гуще. Просто период святочных гаданий закончился 18 января...

ДOM.PФ это следующий «Самолёт»?

🏦 Вчера прошёл День инвестора ДOM.PФ. Виталий Леонтьевич с командой огласили амбициозные планы. ДOM.PФ это ведь не просто «банк для застройщиков»: это гос. институт, который выдаёт проектное финансирование девелоперам, ведёт ипотечный бизнес, секьюритизирует ипотечные кредиты и проводит аукционы по продаже гос.активов. Становой хребет всего российского рынка жилья!

📈 Планов у ДOM.PФ громадьё! Рост активов на +15% ежегодно. Чистая прибыль в 2026 году +100 млрд рублей. К 2030 году удвоение бизнеса (ага!), активы ₽10,3 трлн.

💰 Текущие дела неплохи. По итогам 2025 года чистая прибыль выросла на 35% до ₽88,8 млрд. Кредитный портфель юр. лиц (в основном ПФ застройщиков) - ₽2,7 трлн (+35% г/г), ипотечный портфель физ.лиц - ₽0,8 трлн (+15%). Секьюритизация ипотеки ₽1,9 трлн, в 2025 размещено 11 выпусков ип. облигаций на ₽670 млрд.

⚔️ Параллельно на том же мероприятии прозвучала жёсткая оценка в адрес «Самолёта». Цитирую: «Компания в 2022–2023 годах показывала рекордную прибыль, очень активно росла, выпустила огромное количество облигаций, осуществляла агрессивные покупки земельного банка - максимально расширялась. Она за этот короткий период расширилась фактически в два раза по объему строительства. И в этот момент случилось то, что случилось с денежно-кредитной политикой. Это был определённый просчёт».

🤔 Только вот есть одна неловкость. ДOM.PФ критикует «Самолёт» за агрессивный рост в долг на фоне оптимистичных ожиданий - и одновременно декларирует собственный агрессивный рост на том же самом рынке, в той же самой логике (ключ упадет - и заживём). Да, банк и застройщик это разные роли. Но фундаментально оба ставят на оживление рынка. Если рынок не восстановится - уязвимы оба, просто по-разному.

🌑 Снижение ставки идёт, но медленно. Спрос на жильё никогда не восстановится до уровня 2022–2023 годов, это и ёжику ясно. Льготные программы ослабевают, ставки по семейке дифференцируются, продажи новостроек падают. Застройщики испытывают трудности с обслуживанием ПФ. Счета эскроу наполняются медленнее, чем требуют графики погашений. ДOM.PФ, нарастив портфель РФ до 3–4 трлн рублей к 2027–2028 году, получает концентрированный кредитный риск на сектор, который технически защищён деньгами на эскроу - но только пока стройки идут и покупатели платят. И всё это в ближайшем будущем.

🔮 ДOM.PФ обвиняет «Самолёт» в том, что тот слишком агрессивно рос и это был просчёт. Услышим ли мы в 2029–2031 году похожие слова, но уже в адрес самого ДOM.PФ? Что институт развития слишком агрессивно наращивал портфель ПФ, делал ставку на восстановление рынка, которое затянулось, и в итоге создал системный риск для всей строительной отрасли?

👍 Услышим
🔥 Не услышим
👀 Всё плохо, и будет хуже

🧐Иногда возвращаюсь к своим расчетам, которые создавал для этого канала.

🧮 В апреле 2024 года делал фин.модель по бизнес-центру STONE Савёловская. В январе 2026 года этот объект получил ЗОС, разрешение на ввод пока в процессе. По моим данным в настоящий момент УК STONE Office уже начала приемку объекта.

⚖️ Сравнил план и факт (на текущий момент). За прошедшие два года выросли ставки аренды (что хорошо), но выросли также и налоги со стоимостью отделки (что плохо). Кстати, я тут выяснил, что у STONE Realty кейсы по отделке начинаются от 60 т.р./м2 (но только на объектах STONE). Хотя в свою модель я взял более рыночные значения.

🔍 Со старыми и обновлёнными расчетами можно ознакомиться здесь:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1E27Hlgi_bbutIGqdVzSxSG0VXt5ASOGbCCZX3tG2zTQ/edit?usp=sharing

🤝 Заранее спасибо за вопросы и комментарии!