Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Про элитные загородные инвестиции.

🏢 NF Group рапортует: за четыре года первичный рынок элитной загородной недвижимости Подмосковья изменился до неузнаваемости. По данным коллег, из 33 поселков с открытыми продажами 29 запущены после 2021 года. Пять лет до этого рынок почти не пополнялся новыми проектами - и вдруг взрывной рост: 9 стартов в 2022-м, 11 - в 2025-м, ещё три за первый квартал 2026-го.

📊 Цифры по итогам первого квартала 2026 года: объем предложения вырос на 23% до 815 лотов, совокупная стоимость всего элитного загородного предложения Московского региона достигла 1 трлн рублей (+28% за год). Средний бюджет сделки при покупке коттеджа - 209 млн рублей, что на 40% больше, чем год назад.

👤 Параллельно менялся покупатель. До 2020-го это был мужчина 40-55 лет из «старой» элиты - сырьевой бизнес, госкорпорации и т.д. После 2022-го на рынок элитной загородки зашли региональные предприниматели, IT и финтех, средний возраст снизился до 30-45 лет. Загородная недвижимость получила три сценария использования: постоянное проживание, гибридное жильё и инвестиционный актив.

🌿 В угоду новому поколению покупателей девелоперы элитных поселков теперь заботятся о качестве среды: продвигают концепции с акцентом на здоровье и долголетие, проектируют гольф-поля и яхт-клубы, конноспортивные комплексы, строят спа-отели на территории - всё это уже обязательная программа для проектов верхнего ценового сегмента.

🏗 Типичный пример нового подхода - загородный коттеджный поселок «Пирогово Коллекция» на Клязьминском водохранилище (девелопер DATA). На территории более 100 тыс. м2 помимо 129 домов площадью 330-840 м2 предусмотрены спа-отель на 130 номеров, гольф-поле, яхт-клуб, конноспортивный комплекс и теннисные корты. Бюджет домовладения там - от ₽200 млн.

💡 В общем, поселки «нового поколения» - это избыток инфраструктуры для резидентов.

Офисы в лизинг: новый тренд или старая шляпа?

🏢 Лизинговые компании добрались до застройщиков офисных зданий и предлагают покупателям инструмент финансирования с привлекательными параметрами (на первый взгляд).

⚙️ Условия лизинга:
🔸 срок до 20 лет
🔸 ПВ от 10%
🔸 возможность возмещения НДС
🔸 без залогов и поручителей

💼 Для кого это интересно в первую очередь - для юр.лиц на ОСН, особенно для компаний с опытом работы с лизинговыми продуктами. Механизм возмещения НДС здесь реально работает и повышает эффективность вложения.

🤔 Для ИП на УСН (то есть для частного инвестора) картина другая. НДС они либо не платят вовсе, либо не принимают к вычету.

⚖️ Лизинг стабильно дороже рассрочки и даже ипотеки - лизинговая компания сама берет деньги в банке, добавляет свою маржу и с этой наценкой предлагает продукт клиенту.

💡 Ключевое отличие лизинга от ипотеки: при ипотеке недвижимость находится в собственности покупателя (с обременением в пользу банка залогом), а при лизинге объект остается собственностью лизинговой компании вплоть до выплаты последнего платежа.

🧐 Предполагается, что частный инвестор 20 лет будет ежемесячно платить какой-то лизинговой конторе в надежде на то, что через 20 лет она передаст офис в собственность. Это психологически тяжело - годами платить за чужое, не имея полноценного права собственности на актив. Где взять столько оптимистов?

🎯 Как это всё относится к частным инвесторам в коммерческую недвижимость? Лизинг как инструмент покупки недвижимости на первичном рынке существует очень давно, а вот спрос на это решение весьма ограниченный. Рассрочка от застройщика (особенно беспроцентная) или покупка за собственные средства остаются более очевидными путями для большинства покупателей - если, конечно, лизинг не является единственным доступным вариантом в конкретных обстоятельствах.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👀 А что такое ставка капитализации?

💸 Вопрос даже не в том, что это такое, а зачем это нужно!

🚗 Начну объяснять издалека! Есть такая популярная теория «как только машина покидает автосалон, она сразу обесценивается примерно на 10%». Я не знаю, правда ли это, и мне неинтересно в этом разбираться.

☝️Но вот что я знаю! Коммерческая недвижимость без арендатора (пустое помещение) может стоить сколько угодно, хоть миллион миллионов за м2. Но как только помещение сдается в аренду оно тут же приобретает совершенно определенную стоимость. И это не абстрактное значение, а вполне конкретное.

🧮 Упрощённо стоимость недвижимости с арендатором считается так:

(Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации

🏪 Например, инвестор купил пустое помещение в новостройке внутри МКАД за ₽20 млн. Ожидания инвестора были несколько завышенными, плюс в локации началась конкуренция. Помещение довольно долго искало своего арендатора, и собственник в конце концов был вынужден сдать его за ₽1.5 млн./год. Расходы, которые нёс собственник, составили ₽200 тыс.

🔍Чтобы найти решение задачки и оценить стоимость недвижимости из примера нам необходимо поискать ставку капитализации.

🔦 Где же ее найти? Можно развесить в районе на столбах объявление «Потерялась ставка капитализации (Cap.rate). Нашедшему звонить по тел.:ХХХХХХ». Это была шутка, можно улыбнуться. Улыбайтесь, я жду...

📑 Найти ставку капитализации можно в специальных источниках, например, в аналитических отчетах. Я лично всем счастливым обладателям стрит-ритейла в Москве рекомендую обращаться к аналитике SimpleEstate.

🗒️Например, в актуальном отчёте SimpleEstate написано, что ставка капитализации помещений ГАБ до 300 м2 составляет в Москве 7.7% (см.стр. 2).

🟢 Итого:

(₽1.5 млн.- 200 т.)/7.7% = ₽16,9 млн.

🖲️ То есть помещение имеет справедливую оценку стоимости на уровне ₽16,9 млн.

🛅 Разница между пустым и арендованным помещением составляет, таким образом, ~₽3,1 млн.

🔀 Многие инвесторы и собственники объектов рентной недвижимости считают, что их недвижимость стоит ₽ХХХ т./м2. На самом деле стоимость их объекта это не более, чем отражение дохода, который в реальности приносит этот объект.

☝️Это довольно известный график изменения эмоционального состояния инвесторов в зависимости от рыночного цикла.

❓Вы сейчас себя где ощущаете? Напишите комментарий, пожалуйста!

ЛСР ищет партнеров

🌊 «Деловой Петербург» сообщает, что «Группа ЛСР» не будет самостоятельно застраивать северный намыв Васильевского острова, а привлечет других девелоперов для освоения проекта.

🕹️Владелец ЛСР Андрей Молчанов утверждает, что на освоение участка в одиночку ушло бы 20-25 лет, а с партнёрами он рассчитывает уложиться в 10-15. ЛСР останется мастер-девелопером 15,25 га намытой земли, с потенциалом строительства около 1 млн м2.

🧩 В качестве возможных участников проекта - Element Development, RBI, «Брусника», ПСК, Fizika Development. Вполне возможно привлечение на территорию игроков из Москвы и регионов. При этом процесс вовлечения партнёров, потому что у ряда игроков, которые могли бы принять участие в мега-проекте ЛСР, есть незапущенные очереди на южном намыве В.О., поэтому «сделка с ЛСР - точно не вопрос ближайшего времени»

📜 Напомню один из эпизодов увлекательной истории проекта! В мае 2023 года некий высокопоставленный силовик, прогуливаясь по Васильевском у острову в штатском и без охраны, зашёл на КПП стройки на намыве. Охрана его не пустила, после чего СК возбудил два уголовных дела и стройку временно остановили. В итоге, ЛСР отбился от претензий оскорбленного генерала, закончив работы по намыве в ноябре 2024 года.

📊 По данным коллег из NF Group, средняя цена на Южном намыве В.О. по итогам I квартала 2026 года - ₽432 тыс./м2 (+27% за год). Северная намыв, очевидно, будет продаваться с дисконтом.

☝️В общем, времена, когда огромные территории застраивались в «одно лицо» (ЗИЛАРТ, например), видимо, ушли навсегда. С другой стороны, Южный намыв тоже осваивался «содружеством» застройщиков, включая ЛСР, и даже скандальную компанию Seven Suns Development.

🤗 Спасибо, что читаете мой канал! Это очень приятно.

✍️ Просто решил написать, а то всё забываю вас поблагодарить за это!

А кому сейчас легко?

✍️После поста о трудностях бизнеса владелицы швейного производства «Мисс Лора» из Ставропольского края Ларисы Камболовой, которая отдает на Wildberries 70% выручки от продаж на платформе, мне написали сразу двое действующих девелоперов, чтобы рассказать о том, как банки их обирают, и о том, как они оставляют банкам до 90% прибыли проектов (Москва).

⚠️ Я с большим уважением отношусь к девелоперам, но сравнение, мягко говоря, некорректное.

🔷 Wildberries не кредитовал бизнес Ларисы. Платформа просто берёт комиссию за доступ к широкой аудитории покупателей, логистику и проведение платежей. Это плата за канал продаж и доставку товара до покупателей.
🔷 Банк кредитует бизнес застройщика и таки рискует. Да, риск банка снижается продажами и наполнением счетов эскроу, но мы уже видим на рынке проекты со слабыми продажами, которые становятся проблемами банка. Да, банк еще берёт комиссию за субсидирование ипотеки, но без этого не было бы нормальных продаж и риски банка бы только увеличились.

Альтернативы есть у обоих:
🔸Лариса может уйти с WB, создать собственный интернет-магазин, наладить логистику. Но стоимость привлечения покупателей будет явно очень высокой.

🔸Девелопер может строить жильё без банковского финансирования (представляете!) - на собственные средства, на долги в виде облигаций, ЦФА, на капитал соинвесторов. Но это требует усилий и компетенций.

💉Про застройщиков хотелось бы заметить вот что! Бизнес сильно зависит от стоимости денег. Когда деньги дешёвые, он расцветает и приносит прибыль, когда деньги дорогие - всё меняется. В последние 2,5 года ключевая ставка держалась на уровне 16–21%, что для девелопмента с его нормальной доходностью IRR на уровне 20-25% - экстремально дорого. Неудивительно, что маржа «куда-то» делась!

🧮 Но ведь лучше отдать 90% прибыли банку, чем обанкротиться, испортить себе репутацию, получить взыскание от банка по поручительству и прочее-прочее-прочее. Не правда ли?

💵 И вообще! Не всё измеряется деньгами. В застройщики идут люди с амбициями и желанием оставить свой осязаемый след в этом мире (как бы пафосно это ни звучало). Банки финансируют эту амбицию, а также аренду офиса класса А, участие в форумах и презентациях, рекламу застройщика на канале Артема Цогоева (пишите на t.me/atsogoev_bot) и прочие излишества. Лариса Камболова о таком и не мечтает.