Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

☑️ Для оценки выбрал помещение свободного назначения площадью 288,8 м2 в корпусе С - два этажа, витринный фасад, потолки 5-8 м, 65 кВт мощности, холодное водоснабжение и канализация.

Стоимость 52 853 288 руб. (вкл НДС), то есть 183 010 руб./м2. Формат ликвидный и под собственный бизнес, и под сдачу. Покупку считал в беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом 10% и равными платежами до сентября 2027-го, то есть вся сумма выплачивается ещё до ввода объекта.

🧮 А вот и финансовая модель:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1XmqdFA-RY252DQZp6OAfAmNLHkkW_pEX3trDPhgJuUA/edit?usp=sharing

📊 Основной сценарий - готовый арендный бизнес на 10 лет. Арендная ставка 18 700 руб./м2/год с индексацией 7% в год, эксплуатацию оплачивает арендатор. Аренда стартует со второго полугодия 2028-го: в третьем году модели считаю шесть месяцев, дальше полный год. Выход из актива в 2036 году по cap rate 10% - продажа за 84,99 млн руб., или 294 276 руб./м2. Рост цены метра за период - 61%. Итог: прибыль 91,1 млн руб. на вложенные 52,9 млн, ROI 172%, а чистая годовая доходность IRR - 14,1%.

🔄 Я посчитал и две более короткие стратегии. Первая - продать уже сформированный арендный бизнес в 2030 году: цена 61,83 млн руб. (214 096 руб./м2), прибыль 21,3 млн, ROI 40%, IRR 11,0%. Вторая - перепродажа конечному пользователю сразу после ввода, в 2028 году, за 64,96 млн руб. (224 932 руб./м2): прибыль 10,2 млн, ROI 19%, но IRR уже 13,4% за счёт короткого горизонта. Вывод из сравнения простой: быстрые стратегии дают приличную годовую доходность, но абсолютная прибыль в разы меньше - основные деньги в этом проекте зарабатываются именно на длинном владении с индексируемой арендой.

📈 Годовая доходность 14,1% на десятилетнем горизонте - показатель хороший, особенно с учётом того, что ключевая ставка и ставки по депозитам будут снижаться. Причём в расчёт не заложено возмещение НДС, а цена указана с ним: для юрлица на ОСНО эффективная стоимость входа падает примерно на 16-17%, и доходность оказывается ещё выше. Все расчёты - до налогов. Хотите индивидуальный подбор лота - пишите мне в личные сообщения.

⚠️ Важно: все расчёты - до налогов. Отделка и инженерия под конкретную задачу считаются отдельно. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией! Любая инвестиция несёт риски, гарантий доходности нет.

🔍 Смотрим на проект глазами того, кто покупает помещение, чтобы сдавать. SWOT-анализ!

🏗 В январе 2026 было получено РНС, и осуществлён выход на площадку. В марте 2026 - стартовали продажи. В III кв. 2027 ожидается ввод первой очереди (3 корпуса, ~7,5 тыс. м2)

⏱️ От покупки сегодня до готового объекта - около 14 месяцев по первой очереди. Для коммерческой недвижимости это быстро.

💳 Условия покупки:
🔹Договор купли-продажи будущей вещи 
🔹Есть возможность получить бизнес-кредит от банка (в т.ч. без первоначального взноса)
🔹Есть возможность приобрести помещение в лизинг
🔹Возможно возмещение НДС (для юрлиц на ОСНО)

🔻Продолжение следует

🔬 Покупка недвижимости на этапе строительства - это всегда ставка на девелопера. Смотрим, кто стоит за бизнес-хабом «Потапово».

🏗 ГК «А101» - один из крупнейших застройщиков России:
🔸Земельный банк - более 2400 га, преимущественно в Новой Москве
🔸Потенциал застройки: 20 млн м2, из которых 15 млн м2 – жилая; 5 млн м2 – коммерция.
🔸По объему ввода жилья Группа входит в первую десятку федерального рейтинга девелоперов от Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ).
🔸Только в 2025 году ГК «А101» ввела в эксплуатацию более миллиона квадратных метров недвижимости: жилья, социальных и коммерческих объектов. 
🔸Более 2000 бизнесов уже работает в городах ГК «А101».

🏙 В портфеле проектов – одиннадцать жилых районов в Москве, два в Ленинградской области, а также масштабные городские инициативы: бизнес-квартал и спортивно-событийный кластер в «Прокшино».

📊 Компания комплексно развивает территории с горизонтом планирования до 30 лет, рассматривая проекты как городские экосистемы, где переплетаются образовательная, спортивная, культурная и деловая среды. Чтобы каждый житель имел возможность в пределах 15 минут добраться до школы, детского сада, кафе, парка, места работы или другого объекта.

🔻Продолжение следует

🏭 Идея бизнес-хаба состоит в том, чтобы владелец бизнеса в рамках единого пространства мог совместить функции склада или небольшого производства, офиса и шоурума.

📋 Структура площадей проекта:
🔸44% - административно-производственные помещения
🔸36% - компактные производственные площадки
🔸20% - торговля и сервис

⚙️ Технические характеристики:
🔸Высота потолков: до 8 м в зависимости от корпуса
🔸Нагрузка на перекрытие: от 600 кг до 3 т/м2
🔸Электрическая мощность: 150-300 Вт/м2
🔸Теплозащищённые ворота класса А для разгрузки
🔸Лифты и подъёмники
🔸Естественное освещение и витрины на пользовательском фасаде

🅿️ Инфраструктура территории:
☑ 127 машино-мест
☑ 3 типа парковки: грузовая на время разгрузки, для сотрудников, для посетителей
☑ Охраняемый периметр, КПП, видеонаблюдение на выездах
☑ Профессиональная управляющая компания
☑ Столовая и фитнес-зал на территории
☑ Зоны отдыха, навигация, вывески и рекламные модули на фасаде

⚠️ Помещения продаются без отделки - бюджет на ремонт и инженерию под свою задачу закладываем отдельно. И параметры по потолкам, нагрузке и мощности отличаются от корпуса к корпусу, так что смотреть надо карточку конкретного лота, а не общую презентацию.

🔻Продолжение следует

📍Для объекта многофункционального назначения (производство / склад / шоурум) локация решает многое.

Здесь она нестандартная: это не промзона и не чистое поле, а площадка внутри жилого района в Новой Москве.

🚗 Автомобильная доступность:
🔸9 км до МКАД - 13-15 минут
🔸Калужское шоссе - 5 минут
🔸Солнцево - Бутово - Варшавское шоссе - 5-7 минут
🔸Киевское шоссе - 13-15 минут
🔸Аэропорты Внуково и Остафьево - по 20 минут

🛣 В 2026 году завершается строительство трассы Солнцево - Бутово - Варшавское шоссе, фактически дублёра МКАДа.
А автодорога МКАД - Коммунарка - Остафьево пройдёт вплотную к западной границе хаба. То есть транспортная доступность уже хороша, а будет ещё лучше.

🚇 Общественный транспорт:
🔸м. «Потапово» Сокольнической линии - 7 минут
🔸м. «Бунинская аллея» - 10 минут
🔸м. «Новомосковская» - 10 минут

👥 Про кадры и клиентов:
🔸126 тыс. человек уже живут в ближайших жилых районах, к концу 2031 года будет больше 178 тыс.
🔸710 тыс. человек в 15 минутах на автомобиле, 76% - работающее население
🔸52,2% - самая активная группа 25-44 лет, ещё 20,4% - молодёжь 18-24

📦 Для производства это ценно тем, что можно нанимать людей, живущих рядом. Для шоурума, сервиса или пункта выдачи - это потенциальная доступность клиентов. На мой взгляд, это ключевое отличие формата от классического Light Industrial. От Light Industrial и технопарков проект отличает мелкая нарезка лотов под запросы малого и среднего бизнеса.

🔻Продолжение следует

⏳На рынке появился новый формат для Москвы - бизнес-хаб.

🔗Это несколько зданий на единой благоустроенной территории, где под одной крышей уживаются цех, склад, офис и шоурум. В Северной и Восточной Европе формат работает давно, а до Москвы добрался относительно недавно. Мы с вами должны следить за трендами и инновациями, поэтому я решил посмотреть на эту новинку повнимательнее.

🏭 Объект: бизнес-хаб «Потапово» - производство, склад, офис и шоурум под одной крышей, в черте Москвы

📍Место: Москва, ТиНАО, просп. Куприна, рядом с ЖК «Бунинские кварталы», «Дзен-Кварталы», «Эко-Бунино», «Бунинские Луга» и другие 9 км от МКАД

📏Общая площадь проекта: 21 047 м2 на участке 2,6 га
🏢Состав: 5 корпусов высотой от 1 до 4 этажей
📐Площади лотов: от 53 м2
💰Стоимость лота: от 12,6 млн
руб., цена кв.метра - от 201 090 руб./м2 (с НДС, возмещается)

📅Ввод первой очереди: III квартал 2027 года

🔑Выдача ключей: I квартал 2028 года
🏗 Девелопер: ГК «А101»

🔻Продолжение следует