Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

ГАБ с интересным арендатором - офисом «А7 Финансы - ПСБ» на Тверской улице в Москве.

💼 Для начала про арендатора. А7 - российская система международных расчетов, созданная в октябре 2024 года при участии госбанка ПСБ (49% капитала) для обслуживания внешнеторговых платежей российского бизнеса в условиях санкций со стороны недружественных стран. Компания работает на собственной платежной инфраструктуре и предлагает международные переводы (в том числе платежи в Китай), валютные и рублевые векселя, а обмен валюты в ее офисах проводится через кассы ПСБ. По данным самой компании, в 2025 году через группу А7 прошло 10 трлн ₽, ежедневно проводится около 2 000 операций, клиентами являются около 15 000 компаний, а доля группы во всех внешнеторговых операциях российского бизнеса оценивается уже примерно в 19%. Уставный капитал ООО «А7» - 12,7 млрд ₽, рейтинг векселедателя от АКРА - AA(RU).

📈 Относительно недавно А7 начала предоставлять услуги частным лицам и развивать розничную сеть. Физлицам компания предлагает обмен наличной валюты, переводы за рубеж по инвойсу (оплата недвижимости, обучения, лечения и страховки, от 300 000 ₽ при комиссии 0,5% + НДС), «Золотой сертификат» и золотые слитки, а в офисах также оформляются классические продукты ПСБ - карты, вклады, кредиты и переводы в СНГ. Сеть, кстати, развивается очень быстро: в 2025 году открылся офис в Санкт-Петербурге, пять офисов продаж в Москве, финансовый центр во Владивостоке и даже представительства в Африке. Сейчас сеть «А7 Финансы - ПСБ» насчитывает 13 офисов: 11 в Москве и по одному в Краснодаре и Владивостоке.

📍 Для таких клиентских офисов важны те же параметры, что и для классических банковских отделений: первая линия, отдельный вход, витрины, возможность разместить вывеску, высокий пешеходный трафик и близость к метро. Формат при этом компактный, а значит помещение остается универсальным - в случае ухода арендатора его можно сдать другому банку, финансовому сервису или ритейлу.

🔍 Про помещение: Тверская ул., 27с1, ЦАО, 1 минута от метро «Маяковская», первая линия жилого дома. Площадь 78,3 м2, потолки 3,3 м, отдельная входная группа с фасада, свободная планировка, место под вывеску. Арендатор - «А7 Финансы - ПСБ», договор на 3 года, МАП 1 000 000 ₽/мес (12 млн ₽ в год, около 12 770 ₽/м2/мес). Цена - 187,2 млн ₽ (около 2,39 млн ₽/м2), ДКПН.

🪆 Насколько устойчив этот бизнес? У А7 есть серьезная опора: госбанк в капитале, высокий кредитный рейтинг и востребованная ниша - трансграничные платежи для бизнеса. Конечно, бизнес-модель во многом связана с санкциями, и при их смягчении (продолжаем надеяться!) часть спроса может вернуться к классическим банкам, а розничная сеть существует лишь с лета 2025 года. Но важно, что офисы работают в совместном формате «А7 Финансы - ПСБ»: здесь обслуживают кассы ПСБ и оформляются его карты, вклады и кредиты. Поэтому даже при изменении роли А7 с большой долей вероятности в помещении останется сам ПСБ - один из крупнейших госбанков страны.

💡 Итого: арендатор свежий и быстро растущий, с крупным государственным банком за спиной, но главным аргументом для инвестора здесь все же должен выступать не арендатор, а помещение. Тверская- одна из самых ликвидных локаций Москвы, и качественное помещение с витриной на первой линии при смене арендатора, если она случится, не будет простаивать долго.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Тренируйся на кошках!

🎓 Осенью 2023 года Институт недвижимости Шака при Нью-Йоркском университете (NYU Schack Institute of Real Estate) запустил собственный фонд для инвестиций в REIT - учебный портфель, которым полностью управляют студенты. По сути это не зарегистрированный фонд недвижимости, а брокерский счёт, управляемый студентами. Деньги на подвиги университету дали спонсоры проводимого ежегодно симпозиума фондов недвижимости. Вознаграждение за управление фондом никто не получает, вся прибыль реинвестируется.

📋 Инвестиционная декларация у фонда довольно жёсткая: можно инвестировать только в акции американских REIT, операционных компаний в недвижимости и домостроительных компаний. Кредитное плечо, деривативы и короткие продажи запрещены. Цель - превзойти индекс американских REIT от FTSE Nareit.

👥 Каждый семестр обновляется управляющая фондом команда, а это около 35 студентов. Есть президент, портфельные управляющие, трейдер, аудитор и аналитики по сегментам - от складов и офисов до медицинской недвижимости. Раз в неделю каждый аналитик защищает свою позицию на инвестиционном комитете, а решение по любой сделке с активами принимается общим голосованием.

📈 За 2025 год портфель показал доходность +4,9%, тогда как индекс FTSE Nareit All REIT упал на 2,11%. С момента запуска накопленная доходность составила около 10%, что тоже выше рынка. Размер портфеля в $ не раскрывается.

🎯 За несколько лет в фонде произошла эволюция стратегии. Число позиций сократили примерно с 35 до 15: сейчас в основе крупные REIT в медицинской и складской недвижимости, плюс точечные ставки на средние REIT, которые торгуются с дисконтом и могут стать целью поглощения. За три года студенты прошли путь от «купим всего понемногу и посмотрим, что получится» к более концентрированному портфелю, где каждый актив выбран благодаря кропотливому инвестиционному анализу.

🧲 Федеральная торговая сеть «Магнит» на этой неделе сделала целых два важных открытия! Нет они не открыли Америку и не изобрели велосипед.

📍Намного лучше.

1️⃣Для начала «Магнит» открыли супермаркет на Патриарших прудах. Район традиционно ассоциируется с чем-то премиальным и даже элитным, поэтому появление обычного продуктового магазина стало поводом для шуток и обсуждений в соцсетях формата «докатились Патрики». А местным жителям, по слухам, всё очень понравилось.

⛔ К сожалению, я не знаю, за сколько «Магнит» арендует помещение на Патриарших и других подробностей договора аренды.

2️⃣ Второе открытие «Магнит» совершил в объекте коммерческой недвижимости, принадлежащем инвесторам SimpleEstate в ЖК «Домодедово Парк». Тут никаких шуток не было - только полное одобрение в домовых чатах.

📣А вот здесь данные у меня есть:
▪️ Договор аренды заключён на 10 лет.
▪️ Полная фиксированная арендная плата — 1 275 000 ₽ в месяц с 19-го месяца аренды, либо 6% от товарооборота, если эта сумма выше.

☝️Такие новости.

💔Когда нет денег - нет любви.

Как начать инвестировать в недвижимость с минимальным капиталом?

1️⃣ Использовать инструменты коллективных инвестиций и покупать недвижимость на фондовом рынке. Например, можно купить паи ЗПИФ, акции проектных компаний через инвестиционные платформы, облигации застройщиков или акции REIT. Покупать можно на бирже или на внебиржевом рынке. Не могу не отметить и SimpleEstate, конечно.

2️⃣ Арендовать помещение на долгий срок или купить право аренды, а затем сдавать его в субаренду дороже. Главное не забывать о возможных рисках: простоях, повышающихся эксплуатационных расходах и о прочем слабо прогнозируемом.

3️⃣ Инвестировать в недвижимость с использованием заемных средств, таких как ипотека или иные формы кредита, чтобы приобрести объект недвижимости с минимальным собственным капиталом. Однако, необходимо тщательно оценить риски, перспективы погашения кредитов, учитывать процентные ставки и условия займа.

4️⃣ Инвестирование в недвижимость совместно с партнерами - объединение своих средств с другими инвесторами, чтобы приобрести объект недвижимости, на который не хватает средств, чтобы купить самостоятельно.

5️⃣ Покупка очень дешевой недвижимости с очень большим потенциалом. Вы можете искать и покупать объекты, которые требуют ремонта или обновления, а затем продать их с прибылью или сдавать в аренду, чтобы получать постоянный доход.

👍 Все так начинали
👀 А что, так можно было?
⚡️Так были потеряны мои деньги

Как искусственные бриллианты влияют на экономику России и инвесторов ГАБ?
💎 Корпорация «Алроса» контролирует около 30% мирового рынка алмазов. В настоящее время компания лидирует в мире и опережает конкурентов в лице De Beers и Rio Tinto. 33% акций «Алроса» у Росимущества, 25% у Якутии, 8% у якутских улусов. После введения санкций для «Алроса» остались только рынки сбыта Индии, ОАЭ, Израиля и Китая.
г. Мирный, Якутия
📊 По итогам первого полугодия 2026 года убыток компании ₽9,5 млрд, выручка упала на треть, запасы алмазов на балансе ₽150,8 млрд. На бирже компанию оценивают в ₽135 млрд. «Алроса» главный работодатель и налогоплательщик Якутии.
💵 Компанию годами поддерживает государство через Гохран, закупая алмазы на миллиарды рублей. Например, в 2026 году запланированы покупки на ₽50 млрд. Формально алмазы не включаются в Золото-Валютные Резервы, их хранит Госфонд, а общий объём алмазов в собственности государства засекречен (вполне вероятно, это сотни миллиардов рублей).
Некоторые из богатств Гохрана РФ
💍В 2025 году согласно индексу Rapaport стоимость камней размером в 0,3 карата упала на 20,3%, а камней 0,5 карата - на 26%. Это произошло из-за притока на рынок искусственных синтетических (лабораторных) алмазов.
🔬По оценке Ассоциации ювелиров, мировой оборот лабораторных алмазов в 2025 году составил $29,5 млрд, или 21% всего глобального рынка бриллиантов, а в отдельных странах их доля в продажах достигает 22%. Лабораторный камень, созданный не природой, а человеком, дешевле натурального на 80-90%.
Производство синтетических бриллиантов
⚗️ Выращенные в лаборатории алмазы физически не отличаются от природных камней. Производят их в основном в Китае и Индии.
📶 Очевидно, количество лабораторных камней на рынке будет увеличиваться, что повлияет и на мировые цены, и на оценку запасов Гохрана. Вероятно, негативным образом.
🛍 Теперь про ювелирную розницу. Только в Москве и Петербурге, по данным Яндекс. Карт, около 4 тыс. ювелирных магазинов. Изделия с бриллиантами обеспечивают ритейлерам 28% выручки. При этом независимые ювелирные магазины закрываются, в 16 крупнейших городах их стало на 4,5% меньше. А вот крупные сети растут: SOKOLOV с начала 2025 года прибавил 10% сети и дошёл до 1,1 тыс. точек.
💰 Одна из опор этого роста - синтетические камни. В первом квартале продажи лабораторных камней в сети SOKOLOV дали 25% продаж, у «585 Золотой» их доля в украшениях с бриллиантами выросла с 2,4% до 6,9%. Торговля синтетическими камнями - крайне маржинальна, во всяком случае пока.
🔒 С 1 сентября 2026 года выращенный камень нельзя называть бриллиантом и указывать его вес в каратах: только «ограненный синтетический алмаз» и граммы. Старые остатки распродают по прежним правилам.
📋 Что всё это значит для инвестора в ГАБ с ювелирным магазином:
🔹 федеральные сети более предпочтительны для арендодателей, чем локальный бренд (закрываются именно небольшие игроки). Исключение - ювелирные магазины, работающие в высшей ценовой категории.
🔹 выручка ювелирных магазинов растёт за счёт роста цен на золото и за счёт высокой маржинальности торговли изделиями с синтетическими бриллиантами. Число покупателей при этом не растет.
🔹 если маржа торговлей искусственными камнями сожмётся, финансовое положение арендаторов отрасли ухудшится
💡Синтетика делает бриллианты доступным массовым товаром, что вполне может ударить по спросу на природные камни - в теории даже в премиальном сегменте.
♦️Но не всё так однозначно. Синтетические рубины умеют выращивать с 1902 года, они давно стали массовым и недорогим товаром. Но бирманский Sunrise Ruby весом 25,59 карата в 2015 году ушёл на Sotheby's за $30,4 млн, почти $1,2 млн за карат. Статус природного рубина пережил технолочиский кризис и затоваривание рынка искусственными камнями. Массовый рынок достался синтетике, премиальный - почти не пострадал.
⚙️Для индустрии натуральных бриллиантов это лучший сценарий, но даже в случае его реализации проигрывают игроки массового сегмента. В общем, ювелирная отрасль столкнулась с огромным испытанием, как она его выдержит - вопрос со звёздочкой.
🔀 Владелец помещения переживет смену арендатора. Но «Алросе» и «Гохрану» свои алмазы заменить не на что. Получилось длинно и немного #оффтоп - прошу прощения!

🥹 Как быстро растут чужие дети и бизнес-центры. Ну вот же, как будто вчера, в апреле 2023 года писал о смене продуктовой концепции и старте продаж в БЦ «Опус» на Павелецкой - и уже новость о том, что PIONEER получил от Мосгосстройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию.

📍«Опус» находится на первой линии Дербеневской набережной, это 13-этажное здание  общей площадью 36,4 тыс. м2 на 112 офисов. Первый этаж отдан под магазины, кафе и рестораны. Есть большое лобби 400 м2 в стиле русского севера, а на внутренней территории разбит парк на 5,5 тыс. м2 с коворкингом.

📊 К текущему моменту реализовано 87% офисов: в продаже осталось семь лотов.

💵 Начинали продавать в марте 2023 года по ₽380 тыс/м2, сейчас цена экспонирования небольшого офиса 75 м2 - ₽825 тыс/м2.

🏗 Петербургский застройщик LEGENDA готовится размещать биржевые облигации. Можно легендарно зафиксироваться под ставку >20% на два года.

💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
💵 Номинал облигации ₽1 тыс.
🗓 Срок обращения ~ 2 года (720 дней)
💸 Ориентир по купону - не выше 21,5% годовых (могут снизить в процессе размещения, если будет высокий спрос).
💳 Выплата купона - ежемесячно.

📅 Сбор заявок - 22 октября, размещение - 27 октября
🔓 Доступны неквалифицированным инвесторам

💡Рейтинги LEGENDA:
BBB+ (стабильный) от НКР и BBB (стабильный) от АКРА.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 Уже имею Легенду (или она меня)
👀 Не надо брать