Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

⚡️ На канале SimpleEstate вышел очень интересный пост про заблуждения частных инвесторов в ЗПИФы! Публикую с минимальными сокращениями и изменениями.

💜 Достаточно регулярно приходят возражения от инвесторов, которые считают, что ЗПИФ проще по структуре и обеспечивают прямое владение недвижимостью в отличие от акций проектных компаний на инвестиционной платформе. На деле разница между конструкциями гораздо меньше, чем кажется, а в ряде случаев структура ЗПИФ даже сложнее.

💜 Многие, очень многие ЗПИФы владеют недвижимостью не напрямую, а через юридическое лицо, входящее в состав фонда. Более того, базовым активом многих, очень многих фондов является юридическое лицо, а вовсе не недвижимость. Классическая схема выглядит так: пайщик владеет паем фонда -> фонд владеет 100% долей ООО -> ООО владеет объектом недвижимости. То есть между инвестором и недвижимостью стоит не одна, а две корпоративные оболочки. На краудфандинговой инвестиционной платформе между инвестором и объектом - всего одна юридическая оболочка: акционер -> проектная компания -> объект. Это не “плохо” или “хорошо”, - просто обращаем внимание на этот факт.

💜 Другой аспект, который многие инвесторы упускают, - тип самого ЗПИФа. В российском регулировании есть разные виды закрытых паевых фондов: ЗПИФ недвижимости, ЗПИФ рыночных финансовых инструментов, комбинированные ЗПИФ и другие. Например, комбинированный ЗПИФ - самая широкая по составу активов категория: в него могут входить практически любые активы, включая доли в обществах, ценные бумаги, дебиторскую задолженность, права требования и прочее.

💜 При этом многие крупные и известные фонды, которые частные инвесторы называют «ЗПИФами недвижимости», таковыми де-юре не являются. Большинство ЗПИФов, ассоциирующихся с недвижимостью, - комбинированные. Практически все фонды линейки «Парус», фонд «Рентал Про», фонды для квал. инвесторов СФН, а также другие «громкие имена» зарегистрированы Банком России как комбинированные ЗПИФ. Это публичная информация, которую можно почерпнуть из правил доверительного управления каждого фонда.

💜 Почему это важно? Категория «комбинированный» означает более широкий спектр допустимых активов и, соответственно, иной профиль рисков, чем у классического ЗПИФ недвижимости, в который может быть включена только недвижимость и деньги на счетах в банках (в т.ч. на депозитных). Инвестор, который покупает пай, всё-таки нуждается в понимании того, во что конкретно может быть вложено имущество фонда по правилам ДУ, какова фактическая структура владения активами и сколько юридических прослоек стоит между ним и реальной недвижимостью.

💜 Ни одна из перечисленных особенностей сама по себе не делает ЗПИФ плохим инструментом - это нормальные рабочие конструкции со своими преимуществами, но и недостатками. Мы говорим о другом: аргумент «паи ЗПИФ - это прямое владение недвижимостью, а акции проектных компаний - кривое» при ближайшем рассмотрении не выдерживает критики. Обе конструкции предполагают владение ценными бумагами одного юрлица или целой матрёшки из юрлиц, которые в конечном итоге владеют объектом.

💜 И как всегда, главный вывод для инвесторов - копайте глубже. Не принимайте решения на основании маркетинговых ярлыков и общего представления о «надёжности» того или иного инструмента. Внимательно изучайте документацию, разбирайтесь в нюансах и оценивайте риски. Инвестор, который разобрался в том, куда инвестировал свои кровные деньги, всегда находится в более сильной позиции, чем тот, кто полагается на расхожие представления и непроверенные гипотезы.

Четвертый год подряд STONE - лидер среди офисных девелоперов по версии РБК.

➡️В реализации STONE 18 бизнес-центров класса А в 8 районах столицы, это самая широкая география среди офисных девелоперов. Объекты компании расположены в сложившихся деловых кластерах и перспективных районах с высокой транспортной доступностью. Портфель офисов STONE суммарной площадью 748 тыс. м2 (GLA) на февраль 2026 года - крупнейший среди девелоперов в Москве.

➡️STONE также занимает первое место по объемам реализации офисных площадей в 2022–2025 годах. За этот период в проектах компании было продано порядка 360 тыс. v2 - пик продаж пришелся на 2023 (101 тыс. м2) и 2024 (133 тыс.м2) годы. 2025 год также был успешным для компании: девелопер вошел в топ-5 ведущих игроков рынка по объему продаж с результатом 65 тыс. м2.

➡️У РБК получился крайне интересный материал о рынке деловой недвижимости Москвы. Там не только о STONE - почитайте 🔗

Когда деньги есть и их много - 2026

🏛 Коллеги из NF Group подвели итоги I квартала 2026 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы. Спойлер: цены идут на рекорд, а покупатели начинают считать деньги.

📈 Средневзвешенная цена 1 м2 в элитном сегменте по итогам марта добралась до ₽2 269 тыс. (+3% за квартал и +9% за год) - это новый исторический максимум. В классе делюкс - ₽3 192 тыс./м2, в премиуме - ₽1 603 тыс./м2.

🗺 Самая дорогая локация - кластер Остоженка-Пречистенка, где цена квадратного метра подкралась к ₽5 млн (по итогам марта - ₽4 798 тыс./м2, +19% к концу прошлого года). На втором месте Патриаршие пруды с ₽3 948 тыс./м2, замыкает тройку Тверской район - ₽3 410 тыс./м2.

📦 Объем предложения рынка Москвы - около 3,2 тыс. квартир и апартаментов (-4% за квартал, +6% за год). За январь-март рынок пополнили пять новых проектов: «Дом спорта» и «Узоры» от Capital Group, «ВоронцовЪ» от «Развитие», «Магнум Соло» от Magnum, а также «Тессинский 5» от Element Development.

📉 А вот со спросом интереснее: за квартал реализовано всего 270 лотов - на 45% меньше, чем годом ранее. Средняя площадь проданного лота впервые за 4 года опустилась ниже 100 м2 и составила 99 м2 (-15% за год). Покупатель элитки стал заметно избирательнее.

🎯 Рынок а меняет структуру спроса. Сегодня решение всё чаще принимается в пользу сбалансированного продукта - локация, качественная концепция, продуманная планировка и понятная экономика владения. «Понятная экономика владения» - это, между прочим, про повышенную ставку налога на недвижимость для дорогих объектов.

🔣 «Индекс миллиона»: сколько м2 элитки можно купить за условные ₽100 млн. По итогам I квартала 2026 г. - 44 м2 против 48 м2 годом ранее (-9%). На Остоженке-Пречистенке за эти же ₽100 млн дадут всего 21 м2.

⚠️ В общем, времена наступили непростые даже для беззаботных покупателей московской элитной недвижимости. Я лично надеюсь на нефтегазовые сверхдоходы, сформировавшиеся в последний квартал - вот-вот сейчас они хлынут на рынок и опять заживём! (это ирония, конечно, хотя…)

💬 Дубль в MAX (на всякий)

☝️В этом видео-кружочке я рассказываю о том, почему STONE Римская - перспективный проект для инвестирования.

🧮 Сами расчеты - в pdf-файле!

💬 Дубль в MAX (на всякий)

Куда уходят деньги предпринимателя?

📺 Помните телепередачу «Умники и умницы»? Три дорожки: красная (короткая, но рискованная), жёлтая (средняя) и зелёная (длинная, но безопасная). Красная - самая короткая, всего два вопроса до победы. Но сделал одну ошибку - и ты выбываешь. Максимальный риск, но и самый быстрый путь к финалу. Зелёная - самый безопасный путь, можно ошибиться 2 раза, но до финала можно и не добраться - обойдут конкуренты.

💸 Любой предприниматель в какой-то момент оказывается на развилке. Заработанное в бизнесе можно либо опять направить в свой бизнес - на масштабирование, найм персонала, маркетинг и т.д., либо отделить и сложить в инвестиционные инструменты, максимально далёкие от этого самого бизнеса. А ещё можно выбрать третий вариант - поделить заработанное на две (но не обязательно равные) части: одну реинвестировать в бизнес, другую направить на личные инвестиции.

🚀 Первый путь даёт ускорение. Свой бизнес предприниматель знает прекрасно, потенциальная доходность на инвестиции вам хорошо известна, иногда она приносит больше ХХ0% годовых. Кажется очевидным: зачем вытаскивать деньги из бизнеса наружу и вкладывать под 11%, если внутри эти деньги заработают ХХ0%? Увы, это работает до первого серьёзного шторма. Налоговые претензии, конфликты акционеров, санкции, понос или золотуха - и бизнес идёт ко дну.

😳 Предприниматель остаётся не только без бизнеса, а вообще без всего: личный кошелёк не существовал отдельно от корпоративного. Хорошо, если хоть личная квартира останется. Дальше - пионер-лагеря для взрослых (экс-«Связной»), странная жизнь в Дубае (экс-«Миракс») или в лучшем случае винный магазин в Лондоне (экс-«Евросеть»).

😢 Второй путь мучительный и требует силы воли. Покупка скучных ГАБов или облигаций, тогда как собственное дело требует любую лишнюю копейку... Скучно, медленно, обидно. И всё-таки именно по этому пути двигался основатель Inditex, который 25 лет методично выкачивал дивиденды от fashion-конгломерата и вкладывал в офисы и отели по всему миру. Что бы там завтра ни случилось с Inditex, империя из бетона никуда не денется.

🎯 Третий путь - компромиссный. Часть прибыли идёт обратно в бизнес на развитие, часть - на личные инвестиции. В теории это может быть 50/50, а в жизни - как получится.

🛡 Главная ценность второго и третьего пути - не доходность, а структурная независимость. Когда личный капитал предпринимателя отделён от капитала бизнеса юридически, географически и по классу активов, вероятнее всего никакой шторм не уносит сразу всё. Особенно при правильном структурировании.

🗽 Инвестиции - единственный легальный путь к свободе и финансовой независимости. Ну кроме бизнеса, конечно. Если вы предприниматель и у вас в эти сложные времена есть прибыль - не забудьте остановиться и вывести часть денег, чтобы инвестировать их во что-то скучное и надёжное, напоминающее дойную корову. Например, в недвижимость!

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Нет уж! Всё в дело - там иксы.
👀 Мне бы такие развилки...

💬 Дубль в MAX (на всякий)

GloraX отчитался по МСФО за 2025 год.

📊 Несмотря на позитивные цифры, не всё так однозначно.

💰 Выручка +26,6% до 41,3 млрд ₽, чистая прибыль выросла в 2,5 раза до 3,1 млрд ₽. В прибыль вошло около 720 млн ₽ разовых поступлений от продажи миноритарных долей в трёх СЗ - Береге, Экорайоне и Капелле. Без учета этих продаж прибыль выросла в 1,9 раза, до 2,4 млрд ₽.

🧩В чем загвоздка! Покупатель 30% в «Береге» (проект GloraX Premium Гребной канал, Нижний Новгород) и 28,5% в «Экорайоне» (проект GloraX Экосити, Казань) - «Сбербанк Инвестиции». По «Капелле» покупатель публично не раскрыт. То есть Глоракс отдал значительные доли в двух крупных региональных проектах банку, который уже входит в число его ключевых кредиторов.

✅ Это конечно, можно считать стратегическим партнерством, но можно - альтернативным источником привлечения капитала в проекты. «Сбербанк Инвестиции» - мастера конструирования сложных финансовых схем, поэтому возможно, это не просто продажа доли, а часть более сложной конструкции. Но это всего лишь моя догадка, конечно.

🏗 Региональная экспансия - основа роста. Выручка СПб+Москва упала с 31,3 до 30,3 млрд (-3,4%), а вот в регионах был отмечен рост выручки в 8,5 раз (с 1,3 до 11,0 млрд).

💸 Долг вырос с 52,3 до 84,5 млрд ₽, но это нормально. ~44 млрд из 75,9 млрд долгосрочного долга - это проектное финансирование. Средства на эскроу выросли с 18,2 до 39,6 млрд (+117%) и покрывают ПФ на 87%. Реальный корпоративный долг (облигации, ЦФА, кредиты компании) составляют сейчас около 28 млрд, что не так уж и мало. Облигации в 2025 году размещались компанией под 25,5–28%, ЦФА под 22–24,5%. Все эти недешевые долги нужно обслуживать.

🪩 Ранее я писал о том, что GloraX делая ставку на регионы идет по тропинке «Самолёта». Для GloraX опасно дальше наращивать корпоративный долг быстрее роста EBITDA и жертвовать маржой ради объёмов строительства. Иначе финал будет похож на нынешнее положение подмосковного монстра. Но до этого ещё далековато.

💬 Дубль в MAX (на всякий)