Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

✅ Вышел свежий отчет Wealth Report от международных консультантов Knight Frank. Напомню, что до октября 2022 этот бренд присутствовал в России.

♦️🔜 🏢 Сейчас бывший офис Knight Frank в России процветает под брендом NF Group.

Инвесторам создают специальную ситуацию...

📢 Идет активная рекламная кампания фонда специальных ситуаций от А1 и «Альфа-Капитала» (далее АК). Инвестиционная идея такая: профессионалы в лице А1 и АК покупают дёшево актив (как правило бизнес), с проблемами - долги, конфликты акционеров, управленческий хаос - починяют этот примус, а потом продают дороже. Объём фонда заявлен в ₽30 млрд, которые будут потрачены на 6–10 проектов. Только для квал.инвесторов. Вероятно, АК в схеме УК ЗПИФ, а зарабатывать будет А1.

🅰️1️⃣ - известная в не таких уж и узких кругах организация, входящая в «Альфа-Групп». Её бизнес-модель можно описать как ловлю золотых рыбок в очень мутной воде. Часто получается. Иногда удочки ломаются.

🚚 Один из таких случаев - «Деловые Линии», крупная логистическая компания. В 2013 году в группе шёл затяжной конфликт акционеров. А1, которой тогда руководил Михаил Хабаров (он же экс-гендир АК), вошла в этот конфликт и выкупила у одного из сооснователей около 30% группы. По стечению обстоятельств примерно в это же время у «Деловых Линий» начались налоговые проверки и вскоре пришли претензии со стороны государства на ₽1 млрд.

🗜️На фоне этого давления мажоритарий «Деловых Линий» А. Богатиков выкупил долю А1, а также подписал с компанией Caledor (кипрский офшор Хабарова и А1) опционное соглашение на выкуп акций «Деловых Линий» и некий договор консалтинга. Хабаров перешёл в «Деловые Линии» председателем совета директоров.

🔀 Затем что-то пошло не так. Часть акций «Деловых Линий», оказалась у Татьяны Башмаковой (экс-гендир «Нафта-Москва»), Магомедрасула Гаджиева (сын депутата Госдумы от Дагестана, признан участником экстремистского сообщества по решению суда) и людей из окружения Игоря Кесаева (башня «Меркурий»). Ведомый Хабаровым офшор Caledor пошёл в Лондонский арбитраж, а Богатиков пошёл в СК РФ. После чего Хабаров оказался в СИЗО и получил обвинения по статье о мошенничестве. Развернулась целая кампания «освободите Мишу!». За Хабарова перед президентом РФ лично заступалась глава ЦБ РФ. В итоге Хабарову изменили меру пресечения на домашний арест, а дело в итоге развалилось.

Вот такой сюжет.

💲А теперь частным (хоть и квалифицированным) инвесторам предлагается вкладывать деньги в подобные истории (я бы сказал даже авантюры). Очевидно, что дисклеймер по такому фонду не включает риски уголовных дел, противодействия авторитетных дагестанских / осетинских бизнесменов и участия в разборках высших должностных лиц Империи.

☝️Справедливости ради. А где же ещё ловить золотые рыбки? Ну не в красном же океане? На специальных ситуациях действительно можно заработать много денег. Потерять тоже.

⚠️ Ни при каких обстоятельствах не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

💱 Фиксирую тренд: на рынке ГАБ появляется всё больше предложений с арендаторами - операционными кассами расчетных небанковских кредитных организаций (РНКО). Один из таких арендаторов - активно сажающая доп.офисы в самых проходных местах РНКО «Альтернатива». Разберёмся, что это за игрок.

🏦 «Альтернатива» работает на рынке с января 2005 года, то есть уже более 20 лет. Деятельность поднадзорна ЦБ РФ, но спектр операций у РНКО уже: купля-продажа наличной иностранной валюты, переводы без открытия счёта, операции с монетами из драг. металлов, индивидуальные банковские сейфы, расчётно-кассовое обслуживание юридических лиц. Кредиты такие организации не выдают, вклады не привлекают - бизнес-модель построена на комиссионных доходах и валютообменных операциях.

📈 В настоящее время спрос на наличный валютообмен в офисах банков и РНКО заметно вырос. А конкретно РНКО в силу некоторых особенностей бизнеса, делающих их менее зарегулированными по сравнению вс банками, стали одним из основных каналов работы с наличной валютой для физлиц. По российскому законодательству легально купить или продать наличную иностранную валюту физическое лицо может только в банке или РНКО с лицензией ЦБ. Это делает рынок жёстко регулируемым и ограничивает круг игроков.

📍 Сеть «Альтернативы» в Москве насчитывает порядка 13 офисов, подавляющее большинство точек сосредоточено в ЦАО и ЗАО: Арбат, Смоленский бульвар, Патриаршие, Тверская, Курская, Таганская, Кутузовский проспект, Пресня, Рижская. То есть сеть выбирает локации с высоким и качественным трафиком - центр города, пересадочные узлы, деловые кластеры. Это логично для бизнес-модели, завязанной на импульсном и целевом спросе на обмен валюты.

⚖️ Требования оперкасс как арендаторов:
🔸 Компактные помещения (15-30 м2),
🔸 Жёсткие требования к локации - первая линия, трафик, близость к метро
🔸 Фиксированная арендная ставка без привязки к обороту
🔸 Индексация арендной платы (обычно по ИПЦ)

⛳️ В качестве примера объекта с таким арендатором - помещение 21 м2 на ул. Красная Пресня, 12 (ЦАО, метро «Краснопресненская»). Первая линия, отдельный вход с фасада, потолки 4,3 м, витринное остекление, центральные коммуникации. Договор аренды заключён на 3 года с индексацией по ИПЦ, МАП 270 000 ₽/месяц (ГАП 3,24 млн ₽/год). Стоимость - 40 млн ₽.

💡 Итог: оперкассы сетевых РНКО - относительно новый тип арендатора на рынке ГАБ. Но конъюнктура финансового рынка меняется, и ставка инвестора при приобретении подобных объектов должна быть прежде всего на качество помещении и локации, а уже во вторую очередь - на конкретного арендатора.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🏢 NF GROUP — «Консультант года». Шестой год подряд мои друзья и коллеги получают премию CRE Awards. Поздравляю!

💸 Пока там ЦБ снижал ключевую ставку до 14.5%, аналитический центр STONE опубликовал итоги I квартала 2026 года по рынку купли-продажи офисов класса А в пределах МКАД. Объем продаж за квартал - 66 тыс.м2, ровно в два раза больше, чем год назад (33 тыс.м2).

🎯 В 2025 году на рынок вышли новые проекты, и сейчас мы видим результат расширенной экспозиции. Количество проектов в открытой продаже подскочило с 34 до 62 за год.

🔍 По данным STONE сделки в I квартале 2026 года зафиксированы в 38 проектах. Доля проектов с подтверждёнными продажами сократилась с 88% до 61%. А 60% всех реализованных площадей пришлись на трёх девелоперов: STONE, MR и Forma.

Еще данные:
🔸 Средневзвешенная цена сделки по Москве - 513 тыс.₽/м2 (+8% год к году)
🔸 В зоне Садовое-ТТК цены офисов выросли на 29% - с 481 тыс. до 618 тыс.₽/м2
🔸 На ТТК-МКАД пришлось 79% сделок, на СК-ТТК - 18% при самых высоких ценах
🔸 Средняя площадь блока выросла на 25% г/г - до 197 м2

📝 78% площадей продается по ДКПБН - договору купли-продажи будущей недвижимости. Распроданность офисов класса А, ожидаемых к вводу в этом и следующем году, в среднем по Москве составляет 72% (в проектах STONE – 87%). Общая же распроданность проектов с перспективой ввода в 2028-2030 г.г. составляет 24%, среди проектов STONE этот показатель уже почти достиг 60%.

📍Конкуренция между проектами усиливается. Но только в половине проектов замечены продажи. Спрос продолжает концентрироваться в проектах с продуманной концепцией и развитой инфраструктурой.

🏗 Самолет опубликовал МСФО за 2025 год: и там ровно то, что я предполагал - первый в истории компании чистый убыток.

📈Начало было хорошее. Выручка выросла до 366,8 млрд руб. (+8,2% г/г), валовая прибыль на +18,8% до 131 млрд. Операционная прибыль прибавила +22,5% достигнув 99,6 млрд руб. На этом месте хочется сказать «отличный был год», но дальше начинается...

💸 Огромные долги SMLT тянут компанию вниз. Финансовые расходы взлетели до 106,1 млрд руб. (+32,7% г/г) и впервые в истории группы превысили операционную прибыль. В результате - убыток до налогообложения 0,4 млрд руб. и чистый убыток 2,3 млрд руб.

💳 Общий долг вырос до 749 млрд руб. (+17% за год). Проектное финансирование разогналось до 629 млрд (+26%), а вот корпоративный долг компания, наоборот, сократила со 141 до 120 млрд. Правда засада в том, что больше половины корп.долга - облигации и ЦФА, размещенные по высоким ставкам...

🏦Отношение скорректированного чистого долга к EBITDA поднялось до 2,98 против 2,67 годом ранее.  Деньги на эскроу выросли до 368 млрд руб. (+13,5%) - продажи в 2025 году шли (но в 2026 просто обвалились).

🔻Итого: убыток SMLT - факт. Что дальше? Подушки кэша у компании почти не осталось - на балансе всего 7,7 млрд руб. Менеджменту компании нужно срочно поднимать продажи из той бездны, в которую они упали. Иначе к концу года SMLT может ожидать весьма драматичный финал...