Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Инвестиции в отельную недвижимость в 2026: как выбрать сильный проект и получить подборку

На фоне снижения ставки частные инвесторы все чаще смотрят на отельную недвижимость как на инструмент сохранения капитала и потенциального дохода.

Но в этом сегменте решает не сам факт входа в рынок, а качество выбора.
За похожей упаковкой могут стоять совершенно разные объекты: по спросу, локации, модели управления и реальной способности приносить доход.

В зависимости от проекта доходность здесь может достигать до 15% годовых, а рост стоимости актива — до 30% при сильной концепции, локации и рабочей операционной модели.

АЙС ИНВЕСТ помогает инвестировать в отельную недвижимость через профессиональный отбор. Мы оцениваем проекты не по презентации, а по тому, как объект будет работать в рынке: какой у него спрос, как устроено управление, кто стоит за операционной моделью и насколько устойчива доходность.

Если рассматриваете этот сегмент, специалисты АЙС ИНВЕСТ помогут подобрать проект под вашу инвестиционную задачу.

Реклама ООО УДАЧА ИНН 5406640258 Erid: 2VtzqxgR2Pq

🏨Консультанты из Savills опубликовали отчёт за апрель 2026 года про европейский рынок сервисных апартаментов. Спешу поделиться им с вами, но сначала - короткий ликбез. Потому что путаница в терминах в этом сегменте феерическая.

🔑 Сервисный апартамент - это меблированный юнит со всем, что нужно для жизни (кухня, бытовая техника, посуда), который сдаётся на сутки и более с гостиничным сервисом: уборка, смена белья, ресепшн 24/7, иногда фитнес и коворкинг. Целевая аудитория: командировочные на 2-4 недели, удаленщики и цифровые кочевники, семьи в долгом отпуске.

🇷🇺 А что у нас? Российский аналог называется «апарт-отель» или «сервисный апарт-отель». Санкт-Петербург - неофициальная столица формата: по разным оценкам, 65-68% всего предложения апартаментов в городе - именно сервисные. В Москве сегмент почти не сформирован: общий объём предложения сервисных апартаментов в Москве - около 3 тыс. юнитов на многомиллионный город. Дефицит абсолютный.

📈 Теперь к отчету Savills. Аналитики изучили 26 крупнейших европейских городов и насчитали 86,9 тыс. номеров сервисных апартаментов - это всего-то около 8% от всего номерного фонда размещения. Строится ещё 12,5 тыс. номеров - сектор потихоньку растет.

💰 Спрос: загрузка сервисных апартаментов в городах Европы в 2025 году составила 79% при ADR €136. Для сравнения, у обычных отелей загрузка 74%. Объём инвестиций в сектор за 2025 год - €1,2 млрд, около 5% от всех гостиничных сделок Европы.

⚖️ Главный драйвер - гос.регулирование. Европейские города душат краткосрочную аренду: Париж, Амстердам, Эдинбург, Афины, Рим принимают разного рода ограничительные законы, направленные против краткосрочной аренды квартир. При этом в Афинах Airbnb сдаёт 38% всего предложения рынка краткосрочной аренды, в Риме - 33%, в Лиссабоне - 32%. Сервисные апартаменты под запреты властей не попадают: формально это отели. Гостиничные группы наращивают бренды сервисных апартаментов в сегменте. Крупнейшие операторы в Европе: Aparthotel Adagio, Ona, numa, Citadines, Staycity.

🏗 В Европе сервисные апартаменты - это институциональная история. Объекты строят и держат на балансе крупные профильные инвесторы и гостиничные сети. Частный инвестор в этой схеме почти не присутствует. В России модель устроена ровно наоборот: застройщики апарт-отелей продают номера частным инвесторам, а те передают их в УК и получают доход.

🤔 Если в России всё же сподобятся запрещать или ограничивать краткосрочную сдачу квартир (по примеру Европы), то спрос с посуточной аренды квартир перейдёт в сегмент с гостиничным статусом и легальным оператором - то есть в апарт-отели. Загрузка и ADR номеров в нормальных сервисных апарт-отелях с вменяемой УК по идее должны будут вырасти. Но случится ли это - большой вопрос.

Что думаете насчёт будущего сервисных апартаментов в России?
👍 Светлое
🔥 Тёмное
👀 Непонятное

Влюбиться с первого взгляда? Да, если это ТАТАРСКАЯ 35

Как она покорит ваше сердце?

Во-первых, локацией. Замоскворечье — район в самом центре столицы, который живёт по своим правилам. Тихие, атмосферные переулки и уникальные панорамы — таким сочетанием могут похвастаться единицы.

Во-вторых, беспрецедентной инфраструктурой. Кафе и два ресторана, салон красоты, трёхуровневый велнес-центр с бассейном и хаммамом — всё только для резидентов.

И наконец, резиденциями, которые понравятся и гедонистам, и прагматикам. В ТАТАРСКОЙ 35 есть лоты с террасами, балконами, лоджиями, ванными комнатами с окном, каминами и готовой отделкой.

Сердце забилось чаще? Подписывайтесь на канал.


Реклама. ООО "СЗ "ПРАКТИКА". ИНН 9729319987. erid: 2W5zFHxMVoP

💼 Почему инвесторы не готовы платить агентам за подбор объекта? Часть 4. Особые условия

🌍 Есть ещё несколько специфических условий, которые отличают инвестиционное сопровождение от обычного подбора объекта недвижимости.

🔷 Protection period. Во всём мире в договор советника на стороне покупателя встраивается защитный период - 6-12 месяцев после окончания действия договора. Если инвестор в течение этого срока покупает объект, над которым работал советник - вознаграждение выплачивается полностью, даже если договор формально прекращён. Без такой оговорки инвестор может расторгнуть договор и купить показанный объект напрямую у собственника. Для того чтобы protection period реально сработал, нужно позаботиться об оформлении перечня объектов, которые советник представил инвестору. Допустимо направлять объекты по эл.почте - переписку можно будет легко заверить у нотариуса и представить в суде.

🔷 Fee floor, минимальный порог вознаграждения советника, абсолютная нижняя граница гонорара. Допустим, в договоре зафиксировано: success fee 2% от цены объекта, но не менее 500 тыс. Если сделка на 30 млн - советник получает 600 тыс (2% от 30 млн, расчёт по проценту). Если сделка на 20 млн - советник получает 500 тыс (прямые расчёты дают всего 400 тыс, но срабатывает fee floor). Fee floor защищает экономику советника на небольших сделках.

📌 В международной практике есть ещё несколько тонких условий.

Non-circumvention clause - запрет использовать материалы советника в обход. Если советник передал инвестору финансовую модель по объекту или иные созданные им материалы - инвестор не имеет права использовать всё это для сделки без участия советника. Фактически тут речь об использовании интеллектуальной собственности советника.

Continuing interest clause - распространение вознаграждения за будущее развитие сделки (например, когда инвестор начал с покупки одного помещения в здании, а потом купил само здание).

⚠️ Остаётся вопрос - а каков же состав услуг Cоветника Инвестора? За что именно он или она получает все свои fee (вознаграждения)?

Нам с вами нужно набрать минимум 50 огней🔥, чтобы я подробно это разобрал.

❗️Чтобы доверять Excel сначала нужно научится им пользоваться. А то я встречал «девелоперов», которые умели только отнимать и делить, а об IRR и не слышали даже.

📺 Сегодня в 16.30 МСК состоится мастер-класс по финансовому моделированию «для чайников» - ФИНМОДЕЛЬ ЭТО ПРОСТО.

🧮 Для кого этот мастер-класс в первую очередь? Для тех, кто никогда ничего не считал, для кого Excel загадочный мир и страшная тайна. Для тех, кто секунду смотрит на таблицу и сразу засыпает. А также для гуманитариев и для тех, кто считает, что и без Excel справится в недвижимости.

👉 Переходите сюда и регистрируйтесь  на мастер-класс

ЭТО БЕСПЛАТНО. И точно полезно.

Почему инвесторы не готовы платить агентам за подбор объекта? Часть 3. Форматы вознаграждения

🌍 Небольшое отклонение от темы! В мировой практике специалист, работающий на стороне покупателя инвестиционной недвижимости, называется acquisition advisor (советник по приобретению) или buy-side advisor (советник на стороне покупателя). Это точные профессиональные термины. Есть ещё более широкий термин - investment advisor. Однако в США, Великобритании и России это юридически нагруженное понятие, связанное с деятельностью на рынке ценных бумаг.

💡 Когда в 2023 году я создавал образовательную программу «Советник Инвестора», заточенную под рынок недвижимости, я имел в виду именно синтез двух ролей: investment advisor по функционалу (помогает инвестору мыслить в логике портфеля, риск-профиля, доходности и стратегии) и acquisition advisor по инструментарию (сопровождает конкретную сделку - от поиска объекта до закрытия).

🎯 Итак, какие форматы оплаты вообще существуют на рынке (в основном, за рубежами). За десятилетия практики устоялось шесть базовых форматов. Каждый решает свою задачу и подходит разным типам клиентов. Чаще всего они комбинируются.

🔷 Retainer, аванс за старт работы. Инвестор вносит фиксированную сумму на входе, до начала работы. В британской практике для премиум-сегмента это £500–25 000 в зависимости от сложности поиска и уровня советника. Ретейнер либо засчитывается в итоговое вознаграждение при закрытии сделки, либо остаётся невозвратной платой за включение в работу. У ретейнера важная функция - отсечь нецелевых и немотивированных клиентов. Ретейнер компенсирует время советника на инвестиционный анализ и структурирует отношения. Инвестор, не готовый внести аванс, с высокой вероятностью не готов и к сделке.

🔷 Success fee, вознаграждение за успех. Как правило, процент от стоимости объекта при закрытии сделки. Международная норма в сегменте инвестиционной недвижимости 1–3%. Чем крупнее чек - тем меньше итоговый процент. На небольших сделках процент доходит до 4%, потому что трудозатраты специалиста мало зависят от цены объекта. Но есть нюанс: оплата за результат создаёт у советника стимул продавливать определенные сделки.

🔷 Fixed fee или фиксированная плата за отдельные услуги. Инвестор покупает у советника не полное сопровождение, а конкретный блок - например, проверку одного заинтересовавшего объекта, аудит текущего портфеля или подготовку инвестиционной стратегии. Стоимость фиксируется заранее и не зависит от того, состоится ли сделка. Сильная сторона - снятие конфликта интересов. Советник получает деньги за конкретную работу по конкретной теме, фактически это покупка опыта и экспертизы.

🔷 Hourly fee или почасовая оплата консультаций. В Великобритании и США в сегменте коммерческой недвижимости диапазон составляет $100–400 в час в зависимости от уровня специалиста. Формат подходит инвесторам, которые самостоятельно ведут поиск и инвестиционный анализ, но хотят сверять ключевые решения с профессионалами. Консультация также является первым этапом взаимодействия с инвестором и продажи услуг советника.

🔷 Monthly retainer. Ежемесячный фиксированный платёж за постоянное сопровождение инвестора или портфеля. В такой модели советник фактически становится частью команды инвестора - с фиксированной экономикой отношений, независимой от конкретных сделок.

🔷 Milestone fee или платёж за прохождение этапа. Промежуточный платёж за достижение ключевого этапа сделки. Ну например, при подписании предварительного соглашения с продавцом (term sheet). Формат снижает риск обеих сторон: инвестор платит не только за финальный результат, но и за видимый прогресс.

🔻 В продолжении - про специфику работы советника инвестора, нюансы, которыми инвестиционное сопровождение отличается от обычного подбора объекта недвижимости.

Если было 👍👍👍👍 - ставьте 👍

☝️Вышел второй выпуск рубрики #лотнедели от STONE, в создании которого я принимаю самое непосредственное участие. На сей раз в фокусе офисный квартал класса А STONE Калужская, он сейчас находится в активной стадии строительства.

📍Между прочим, локация Калужской в последние годы преображается. Транспортная инфраструктура изменила район в лучшую сторону. Строятся новые объекты различного назначения.

🏢 При этом район насыщен офисными объектами класса В+, введенными преимущественно до 2015 года, а вот объектов класса А в локации мало. При этом, спрос есть - многие известные компании арендуют помещения именно в этом районе. Помимо «Газпрома» и его многочисленных сателлитов - например, SimpleEstate и РБК.

⛳ В общем, это не сюрприз-локация, а новый перспективный деловой район!