Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🔥 Что лучше в качестве инвестиции: квартира или торговое помещение?

❓А конкретно маленькое торговое помещение в центре напротив выхода из метро или квартира среднего размера в той же локации?

📝 В очередной раз делаю это упражнение - одна моя знакомая хочет поменять жилое на коммерческое и обратилась с вопросом.

💼 Объект оценки: торговое помещение площадью 29 м2, расположенное по адресу: Москва, Долгоруковская ул., 40 (1 мин.пеш. от ст.м.Новослободская). Стоимость приобретения помещения - ₽86,4 млн. Мой прогноз ежемесячной выручки от аренды - ₽450-₽600 т. Индексация 5% в год.

🏛 Альтернатива: трехкомнатная квартира по адресу Москва, Долгоруковская ул., 40 (тот же дом). Площадь квартиры 90 м2. Стоимость ₽62 млн. При текущих рыночных ставках аренды, ежемесячный доход от квартиры в нынешнем состоянии достигает ₽170 т.

📊 Сравнительный анализ показывает, что несмотря на более высокую начальную инвестицию (₽86,4 млн против ₽62 млн), торговое помещение площадью 29 м2 обеспечивает на 165%-253% больше ежемесячного дохода по сравнению с квартирой площадью 90 м2.

🔑 Более того, торговое помещение требует меньшего количества операционных затрат и времени на администрирование по сравнению с квартирой. Кроме того, трёхкомнатная квартира хоть и в нормальном состоянии, но торговое помещение расположено напротив выхода из метро с интенсивнейшим пешеходным трафиком.

🎤 И конечно же, моё сравнение - отличный повод подискутировать и обсудить, что лучше: приличная трёшка в кирпичном доме 1995 года или торговое помещение размером со спальню, зато с отдельным входом с фасада и витринным остеклением!

👇Welcome в комментарии!

📊 20 лет инвестиций: недвижимость или инвест.портфель?

🔎 Куда пристроить капитал, чтобы ребенок к 21 году получил максимальную выгоду: в квадратные метры или в ценные бумаги?

💰 Итак, два варианта: студия 20 м2 за 12 млн рублей в семейную ипотеку под 6% (ПВ 30%) или инвестиционный портфель на 6,3 млн рублей, состоящий из неких активов, обеспечивающих годовую доходность 10%.

🔜Оба варианта рассматриваем на горизонте 20 лет.

🏠 Недвижимость: вкладываем в квартиру 3,6 млн рублей ПВ, берем ипотеку, делаем ремонт за 1,5 млн, сдаем за 70 тысяч в месяц с индексацией 5% ежегодно (это если нам повезет, конечно). Всего в первые два года тратим на квартиру для наследника 6,3 млн рублей (ПВ, ремонт и выплаченные %). Через 20 лет продаем за 24 млн рублей.

📈 Инвестиционный портфель: вкладываем 6,3 млн рублей, получаем ежегодный доход около 630 тысяч с учетом налогов и рост стоимости активов на 5% ежегодно.

✅ Результаты:
🔹Недвижимость: прибыль 26 млн рублей, ROI 414%, IRR 9,8%
🔹Портфель: прибыль 21,5 млн рублей, ROI 361%, IRR 11,6%

⚠️Оба варианта НЕ учитывают реинвестирование чистых доходов - а ведь это само по себе может сильно увеличить доходность на временном промежутке 20 лет!

🧮 Финансовая модель здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1zd7JpEgImp7M3RARQddCkuqqM4d9pe_stQ8tua43l2E/edit?usp=sharing

🚨 Вижу подводные камни в обоих вариантах: инвестировать каждый год с доходностью 10% - в некоторые периоды времени достаточно сложная задача, как и предпосылка о росте стоимости активов в портфеле на 5% ежегодно. Это ведь еще нужно подобрать такие активы - на рынке кое-что есть, но всё же! Кстати, акции проектных компаний SimpleEstate, в принципе, подходят (но не на всю котлету).

🎯Но и с квартирой не всё так просто: арендная плата, которая индексируется на 5%, в какой-то момент может сильно отличаться от рынка (в некоторые периоды стоимость аренды квартир снижается). Ну и рост стоимости квартиры на 100% за 20 лет — весьма дискуссионный момент (но я не хочу сегодня дискуссий о «скором обвале рынка»). А еще нужно искать арендатора, организовывать выезды и заезды, и прочее-прочее...

👍 Всё лучшее - детям
🔥 Ребенок сам заработает
👀 Вот бы мне так родители помогли

💡Вспомнил я как давным-давно общался с владельцем трех торговых центров. Он уже умер, к сожалению, а когда мы с ним общались, он очень хотел оставить этот бизнес своим детям, чтобы они продолжили его дело. В общем, я недавно узнал, что два из трёх торговых центров уже проданы - наследникам бизнес отца оказался совершенно неинтересен.

📶 Но есть и обратные примеры, когда наследники успешны и увлечены бизнесом родителей (хотя и не выбирали этот путь). Таких примеров множество.

💸 Американский экономист Зияд Абдельнур как-то опубликовал данные о том, что в США 70% богатых семей теряет своё состояние во втором поколении, а 90% - в третьем.

🎩 Абдельнур видит основную проблему в том, что состоятельные люди оставляют наследникам бизнес, приносящий доходы, когда как должны были формировать диверсифицированные инвестиционные портфели.

💰 Наследники не выбирали бизнес родителей, детям приходится продолжать семейный бизнес вне зависимости от их желания. Абдельнур считает правильной практику создания трастовых фондов для детей, подчёркивая необходимость сохранения у наследников возможностей жить своей жизнью без участия в семейном бизнесе, и без зависимости от состояния этого бизнеса.

✅ Кстати, в США такие целевые фонды весьма популярны. Не только богачи, но и американский средний класс активно пополняет счета детей на $100-300 ежемесячно, чтобы к совершеннолетию у дитя уже сформировался источник дохода и капитал.

🇷🇺 В России в качестве трастового фонда детям к совершеннолетию обычно покупают квартиру-студию. И я не могу на самом деле однозначно это оценить, но уж точно понимаю такое решение.

Почему в 2026 году всё больше инвесторов уходят из депозитов и квартир в коммерческую недвижимость?

Парадокс, но чем сильнее давят регуляторы и штормит геополитику, тем привлекательнее становятся квадратные метры. Причем коммерция впервые за десятилетия обходит «жильё». В 2026 году офисы могут стать главным защитным активом. В приоритете - объекты с прозрачным арендным потоком в деловых кластерах. В БЦ Light City рядом с Москва-Сити продаются офисы от 82 м² - посмотреть планировки можно здесь:
https://tglink.io/f857f4039400b0?erid=2W5zFGUmNr5

Light City - современный деловой квартал класса A с панорамными офисами и развитой инфраструктурой. При инвестициях от ~37 млн ₽, аренда может достигать около 400 тыс. ₽ в месяц, а окупаемость по арендному потоку - около 8 лет.

С учётом роста стоимости офисов совокупная доходность за 5 лет может достигать 164%. Посмотреть планировки и цены можно на сайте:
https://tglink.io/f857f4039400b0?erid=2W5zFGUmNr5

⚖️ В 2024 году впервые в истории России НДФЛ (уплачивают физлица) обогнал налог на прибыль организаций (уплачивают юрлица). Тогда физлица пополнили бюджет на ₽8,3 трлн, бизнес - на ₽8,1 трлн.

📉 По данным аналитического портала ФНС на 2025 год (пока доступны сведения с января по октябрь) ситуация изменилась. Налог на прибыль принёс казне ₽7,7 трлн (+16,8%), НДФЛ - ₽7,3 трлн (+15,4%). Это произошло во многом благодаря повышению ставки налога на прибыль с 20% до 25% в 2025 году.

📈 НДФЛ тем не менее растёт уверенно: плюс ₽1 трлн к прошлому году. Зарплаты продолжают номинально расти, появилась прогрессивная шкала налогообложения - теперь у фискалов пять ступеней с 13% до 22%, а порог входа в повышенную ставку снизился с ₽5 млн до ₽2,4 млн в год.

Что нового-хренового?

🕵️ Готов законопроект: ЦБ будет передавать ФНС данные о переводах между физлицами (по СБП в том числе) с признаками «предпринимательской деятельности». Банки получат инструкцию сверять транзакции по признакам аренды и услуг, ФНС - доступ к выпискам без формального повода, все счета и кошельки привяжут к ИНН. То есть любые периодические переводы попадут в поле зрения ФНС. Пока что доступ к информации об операциях через эл. кошельки и СПБ для налоговой возможен только в рамках проверок.

🧨Очевидно, что Госдума это примет, и в 2026 году начнётся собирание новых налогов (и штрафов).

⚠️ Для тех, кто сдаёт квартиры и получает арендную плату на карту: регулярные однотипные поступления - признак, который попадёт под автоматический контроль первым. Так что придётся как в старые добрые времена: «Я вам денежки принёс, за квартиру, за январь - Вот, спасибо, хорошо, положите на комод!» Ну или оформить всё-таки самозанятость / ИП и не нарушать закон!

👍 Сплю спокойно
👀 Всё по плану (но не моему)
🔥 Продолжу уклоняться!


💬 Дубль в MAX (на всякий)

⚫ Вчера скончался Дэвид Саймон - председатель совета директоров и CEO Simon Property Group, крупнейшего в мире фонда торговой недвижимости (REIT). Ему было 64 года.

🏛️ При его непосредственном участии небольшая семейная компания Melvin Simon & Associates превратилась в гиганта сектора торговых центров с капитализацией около $60 млрд и портфелем торговых центров на 18 млн м2.

💼 Всю жизнь Дэвид Саймон скупал активы (торговые центры) и строил самую масштабную компанию в своем секторе рынка. Когда якорные арендаторы начали банкротиться, Саймон решил их «спасти» через инвестиции в бренды Forever 21 и Brooks Brothers.

🔑 Simon Property Group остаётся хоть и публичной, но семейной компанией. Новым CEO назначен Элай Саймон, сын Дэвида.