Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Снимите это немедленно! Надпись «Аренда», конечно.

🚨 Ну в Новосибирске, например, уже приняты правила, ограничивающие свободное почвление табличек «Аренда»: размеры максимум 30 x 40 см, не более двух объявлений на фасаде, стандартизированный дизайн. И щепотка бюрократии - обязательное согласование размещения с мэрией (для центра города).

🏙 Обосновывается это «визуальным шумом от пустующих помещений», а также тем, что город с надписями «Аренда» выглядит заброшенным и депрессивным, что «портит инвестиционный имидж и снижает туристическую привлекательность». В Казани и Нижнем Новгороде также какое-то время назад рассматривали похожие меры.

🔮 А что если ЦИАН и Авито направят свои усилия не на участие в бессмысленных движениях, а на лоббистскую деятельность? Некоторые муниципалитеты могут пойти дальше и просто запретить физические таблички вообще, отправив всех собственников и агентов на порталы? Это выглядит «прогрессивно» и вписывается в тренд цифровизации.

❓Зачем «засорять» облик городов, если объявления об аренде и так уже продублированы в интернете?

⚠️ Это пока только мои предположения. Ну или внезапные пророчества - как угодно.

📊 По данным мэрии Новосибирска, таблички «Аренда» сократились на 40%, но «бизнес адаптировался, доходы от аренды не упали».

🔻В общем, следим за трендом борьбы с негативом. Как всегда, вместо устранения причин чиновники борются с последствиями.

«Вечных» арендаторов не существует

⚓️ Вчера коротко обсуждал один и проектов в срит-ритейле со старинным товарищем-инвестором.

☝️И я ещё раз повторил это: «Покупатель ГАБ не застрахован от съезда арендатора и не может купить помещение с «вечным» арендатором. Но нужно стремиться покупать помещение, которое очень интересно арендаторам с разными профилями!».

🤑 Вообще все хотят купить такое помещение - универсальное, ликвидное, востребованное рынком, чтобы все арендаторы его потенциально хотели. Чтобы если один арендатор съехал, другой тут же заехал бы. И чтобы простой был не более месяца! И желательно без рисков - то есть ГАБ с долгосрочным договором. Ну и конечно, с хорошей доходностью!

🔮Мечтать не вредно.

🎯В реальности приобретение ГАБ это всегда покупка риска - потенциально пустого помещения. Сейчас там есть арендатор, а через неопределенное количество времени его там не будет. Никто не знает когда - через год, два, 10 лет.

👀Почему-то у многих инвесторов пелена перед глазами - ну как же, там же условный «КиБ» сидит, на ремонт потратились! Уж эта сеть прошаренная, в плохое помещение бы не сели.

🤨 А на самом деле когда принималось решение об аренде сети был интересен район и они просто хотели застолбить там место - взяли то, что было на тот момент в экспозиции. Некторые сети просто ошибаются и выбирают неудачные помещения. У некоторых - эксперименты и новые форматы и т.д.

🗓️ Проходит время - теперь по соседству «ВинЛаб», «Ароматный Мир», «Бристоль» и на днях «Вингараж» откроется.

💵 Любой арендатор сидит в помещении крепко, платит аренду и без проблем ее индексирует только тогда, когда бизнес успешен и в кассе есть деньги. Мысли о скидке или даже об уходе возникают только в связи с проблемами в бизнесе.

🚨И если вдруг «КиБ» решит съехать - ну не факт совсем, что в это помещение выстроится очередь алкомаркетов. Поэтому нужно обращать внимание на специфические характеристики помещения, даже помещения занятого арендатором!

🧩 В общем, не надо смотреть на арендатора, нужно смотреть на качество помещения - оно первично.

📚Это базовые вещи, но почему-то неочевидные людям. Инвестиционной оценке в сфере стрит-ритейла можно и нужно учиться. И учиться лучше не на своих ошибках!

Очевидное-невероятное

🌳 Есть вещи, которые, вроде бы, не требуют доказательств. Трава зелёная. Небо голубое. Масло масляное. Люди хотят жить у воды и парков, а не у трассы и промзоны. Но девелопер «Среда» решил на всякий случай удостовериться - и провёл исследование. Спасибо, Кэп.

📊 Результаты: жильё рядом с парками и набережными в Москве продается в среднем на 20% быстрее, чем аналогичные проекты без природного окружения. Цены там тоже растут шустрее - плюс 14% за год против 11% у тех, кто не может похвастаться видом на деревья. Разрыв в стоимости с сопоставимыми объектами бизнес-класса достигает 17% в зависимости от локации.

📊 Школа в пешей доступности добавляет к цене 1,5-3%. Благоустроенный двор и общественные пространства тоже работают на рост стоимости. Можно ожидать следующее исследование «Среды», которое установит, что квартиры с видом на помойку продаются на % хуже. Неожиданно, правда?

☝️ Эти, казалось бы, очевидные цифры могут реально помочь инвестору в жилую недвижимость для составления сравнительных таблиц, а девелоперам - для прогнозирования темпов продаж и обоснования цен.

Куда текут и откуда вытекают миллиарды: великое переселение миллионеров 2026

🔥 Свежие данные от международного консультанта Henley & Partners показывают: в 2026 году невидимая мировая война за деньги и надежды состоятельных людей только усиливается. Но какие же страны лучше всего умеют привлекать и удерживать капитал?

🇦🇪 Главным магнитом для богатых по-прежнему остаются ОАЭ. Несмотря на напряженную геополитическую обстановку на Ближнем Востоке, Эмираты сохраняют статус одной из самых привлекательных юрисдикций благодаря низким налогам, удобным условиям для инвесторов, высокому уровню безопасности и развитой инфраструктуре. Дубай всё ещё остается настоящей «обетованной землей» для состоятельных британцев, россиян и азиатов.

🌏 В число мировых лидеров по привлекательности для международного капитала также вошли Сингапур, Новая Зеландия, Каймановы острова, Кипр, Нидерланды, Португалия, Италия, Швейцария и Греция. Все они выигрывают за счет сочетания стабильных институтов, понятных правил игры и благоприятной среды для инвесторов.

🇪🇺 А вот крупнейшие экономики Европы постепенно теряют позиции. Великобритания, Германия и Франция испытывают растущее давление из-за налоговых реформ и изменения государственной политики. В результате все больше состоятельных семей рассматривают возможность переноса части активов, бизнеса или даже собственной жизни в другие юрисдикции.

🏙 Самое значимое изменение последних лет - богатые люди больше не выбирают одну страну «до конца жизни». Теперь они собирают настоящий международный портфель: бизнес - в одной стране, налоговое резидентство - в другой, недвижимость - в третьей, а гражданство - в четвертой.

🌍 И дело не только в налогах. Состоятельные семьи переезжают туда, где есть сильные институты, понятные правила игры, безопасность, качественное образование и медицина, возможности для развития бизнеса и сохранения капитала на десятилетия вперед. По сути, они ищут не новую страну, а экосистему, в которой смогут комфортно существовать они сами, их дети и их деньги.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Очень даже относится. Деньги редко приходят в случайные места. Там, где оседают обеспеченные семьи и предприниматели, обычно растет спрос на качественное жилье, развивается инфраструктура и появляются новые инвестиционные возможности. Следить за миграцией капитала иногда полезнее, чем за прогнозами аналитиков.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Парадокс рынка доходной недвижимости

💡О нем мало, кто знает, он есть: объект с окупаемостью 8 лет нередко оказывается худшей инвестицией, чем объект с окупаемостью 12 лет. Звучит странно, но за этим стоит чёткая рыночная логика.

💸 Большинство частных инвесторов трагически ошибаются, оценивая объект по одному параметру - сроку окупаемости. Самый популярный запрос брокерам годами звучит примерно так: «Нужен ГАБ с окупаемостью 8 лет». Всё остальное вторично, главное - быстрая окупаемость. И хороший брокер такой объект, разумеется, находит.

💵 Но дело в том, что дёшево (то есть с коротким сроком окупаемости) продаются в первую очередь слабые и проблемные объекты. Качественный актив никто не отдаёт за бесценок - хорошие объекты экспонируются с окупаемостью 10-12 лет. Низкая цена почти всегда компенсирует скрытые риски. Именно по такой логике в своё время набирался портфель, например, ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток».

⚖️ В чём разница между объектом с «хорошей окупаемостью» и «слишком дорогим» объектом? У «слишком дорогого» (и качественного) арендная плата индексируется из года в год, арендатор не просит скидок. Помещение ликвидно - быстро сдаётся по повышенным ставкам. Сам объект технически и юридически чист: без судов, без рисков сноса, без скрытых дефектов.

🪤 У объекта с «хорошей окупаемостью» (дешёвого) всё наоборот: сегодня высокая доходность, а завтра - скидки арендатору, отсутствие индексации, пересдача только дешевле и бесконечные технические и юридические проблемы.

♨️ И вот тут внимание: инвестору в конечном счёте важна не номинальная цифра срока окупаемости на входе, а реальная доходность на выходе. Здесь дешёвый объект подводит: заявленные 8 лет окупаемости из-за скидок, простоев и смены арендаторов растягиваются в те же 12-14 лет. А при продаже такой объект, как правило, уходит дешевле цены покупки, то есть приносит убыток. Ровно это и произошло с «Арендным потоком».

🔬 Условный «дешёвый» объект с окупаемостью 8 лет даёт на бумаге 12,5% годовых. Но после скидок, простоев и смены арендаторов реальная доходность падает примерно до 6%, а при продаже объект ещё и теряет в стоимости и уходит с существенным дисконтом. Качественный объект с окупаемостью 10-11 лет приносит скромнее - около 9-10% годовых, - зато эта доходность не проседает, аренда и стоимость объекта растут, и со временем его можно продать дороже. Исторически проекты, например, SimpleEstate приносили инвесторам около 18% годовых с учётом роста стоимости активов.

📍 Вывод для всех инвесторов, которые любят низкие сроки окупаемости: не стоит гнаться за дешевизной. Лучше получить на пару процентов меньше арендной доходности сейчас - но владеть качественным объектом, который растёт в цене и не создаёт проблем. Срок окупаемости говорит не только о доходности, но и о рисках, которые в него «вшиты».

«Промплан.Брокеры» регулярно проводят экскурсии на промышленные площадки.

Казалось бы, что нового можно придумать в показе объектов коммерческой недвижимости? Обычно это стандартная экскурсия с рассказом о преимуществах площадки. Но здесь просмотр превратили в настоящее сафари на квадроциклах и джипах. Мало хорошо продавать объекты - нужно уметь создавать впечатления.

Телеграм-канал «Промплан.Брокеры» не менее полезен. В канале публикуют эксклюзивные объекты, делятся аналитикой рынка и реальными кейсами, делают крутые мероприятия и платят 5% комиссии.

Подпишитесь!
#реклама
О рекламодателе

▪️В этом кружочке я рассказываю об инвестициях в STONE Римская!

➡️Подробный инвестиционный расчет на примере уникального лота — в pdf- файле ⬇️