Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

💊 Аптека 2026: интересный ГАБ или рискованная инвестиция?

📈 Аптечный рынок России по итогам 1 квартала 2026 года вырос на 9,5% в рублях. При этом в натуральном выражении рынок сжался на 7,1% - продано 1,09 млрд упаковок лекарств. Средняя цена упаковки одного лекарственного средства в марте превысила 460 рублей.

💵 В деньгах рынок выглядит убедительно. Аптечный сегмент России по итогам 2025 года превысил 2,3 трлн рублей с учётом коммерческого рынка лекарств (₽1,85 трлн) и парафармацевтики (₽464 млрд).

📊 В России работает более 82 тысяч аптек. По итогам 2025 года тройку лидеров по-прежнему возглавляет «Ригла», следом «Апрель» и «Имплозия». Разрыв между первым и вторым игроком сократился до 0,1%.

🚑 При этом сети аптек достаточно активны и расширяют свое присутствие в ряде регионов. Развиваются франчайзинговые проекты, и даже наблюдается выход новых игроков из регионов на рынок Москвы.

☝️Например, сеть «Аптека» из Ростова-на-Дону недавно арендовала сразу два помещения в Москве - 37 м2 на Ярцовской улице (ст.м. «Молодежная») и 43.5 м2 на Братиславской улице (ст.м. «Братиславская»). Похоже, аптекарям из Ростова повезло - у них теперь точки в топ-локациях столицы! Кстати, оба помещения уже на рынке ГАБ.

🧮 Короткий SWOT по аптеке в качестве арендатора ГАБ

Сильные стороны:
🔸 Стабильный спрос: лекарства - товар первой необходимости, трафик не зависит от кризисов и сезонности.
🔸 Растущий рынок: в деньгах аптечный рынок растёт уже несколько лет подряд, а значит арендатор  стабильно генерирует выручку.
🔸 Устойчивость в кризис: аптеки работали даже в локдауны - редкий арендатор с такой историей.

Слабые стороны:
🔹 Регуляторные ограничения: жёсткие требования к помещению сужают круг потенциальных альтернативных арендаторов при ротации.
🔹 Локация решает: аптека без трафика - убыточный бизнес. Арендатор рядом с поликлиникой, жилым кварталом, транспортным хабом или ТЦ несравнимо устойчивее.
🔹 Сжатие форматов: онлайн-продажи и ПВЗ-логика сокращают потребность аптек в площади - оптимальные форматы 20-45 м2.

Возможности:
🔸 Универсальный ассортимент: косметика, БАД, медтехника - аптека давно не только про таблетки.
🔸 Антикризисная модель: в турбулентные периоды аптеки остаются среди немногих арендаторов, которые не закрываются.

Угрозы:
🔹 Консолидация и каннибализация рынка выдавливает слабых игроков с неустойчивой бизнес-моделью
🔹 Онлайн продолжает медленно отбирать трафик у офлайн-точек - особенно у тех аптек, где слабая пешеходная доступность.

💡 Итого: помещения с аптечными арендаторами - один из защитных инструментов в портфеле. Аптеки недаром любят и ценят покупатели ГАБ. Но «аптека» как арендатор сама по себе не гарантия. Всё решает локация, формат сети и условия договора. Инвестировать можно только после тщательного анализа всех трёх параметров.

📩 Мой товарищ Андрей Хазов - девелопер комплекса вилл OceaniQ на Бали, прислал пост Оскара Хартманна, который зашёл в этот проект как инвестор.

📝 Там коротко сформулировано, на что смотрит Оскар перед принятием инвестиционного решения:

«Я инвестирую в то, где хочу быть сам. Где можешь и жить, и приумножать капитал. Такая точка входа - большая редкость.

В инвестициях я смотрю на три вещи: энергия места, кто строит, и какая у них стратегия.

Большинство проектов делают просто на продажу - не на удержание в долгую, не на создание ценности. Когда девелопер думает не про скидки, а про стоимость через 10 лет - это совсем другой класс игры».

☝️Кстати 12 июня в 11:00 по Москве (16:00 по Бали) Андрей Хазов проводит живую экскурсию по проекту, так что можно будет оценить инвестицию господина Хартманна своими глазами. 

💡 Что думаете про фильтры Хартманна? Рабочая история или фильтров должно быть больше?

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📦 ПВЗ 2026: интересный ГАБ или рискованная инвестиция?

💸 На ПМЭФ-2026 владелица швейного производства «Мисс Лора» из Ставропольского края Лариса Камболова раскрыла реальные цифры своего бизнеса на WB. Доля затрат продавца на Wildberries достигла 70% от выручки. В 2024-м этот показатель был в районе 47%, в 2025-м - 53%. Из оставшихся 30% нужно заплатить повысившиеся налоги и покрыть себестоимость товара. Продавцам и производственниками на маркетпоейсе буквально не остаётся ничего.

📈 За два года комиссия площадки выросла с 24,5% до 34,5%, логистические затраты - с 22% до 40%. Сверх этого - задержка выплат продавцу до четырёх недель и комиссия платформы в 2,5% за досрочный вывод денег.

↔️ Кассовый разрыв настолько серьёзный, что ИП Камболова Л.В. была вынуждена остановить производство.

🚨 К сожалению, Лариса такая не одна. Сложившаяся ситуация - прямая угроза для рынка ГАБов с ПВЗ. Когда маркетплейс уничтожает экономику селлеров - товарооборот падает, посылок становится меньше, выручка ПВЗ снижается. Франчайзи, открывшие пункты выдачи оказываются в положении селлеров (крайне затруднительном). Следующий шаг - закрытие точки и выезд арендатора. Арендодатель получает пустое помещение вместо стабильного денежного потока.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? ПВЗ последние годы позиционировались как надёжный арендатор ГАБа с предсказуемым денежным потоком. Как выясняется, не всё так однозначно.

Заморозки в июне заказывали?

🧊 Они опять обещают. На этот раз заморозить порог для уплаты НДС при УСН на уровне ₽20 млн. выручки. Обещают не трогать минимум на три года. Звучит как хорошая новость, но...

🗣️ Судя по самому факту этого обещания, в правительстве осознали, наконец, что переусердствовали. Но признавать это прямо - значит подписаться под тем, что решение о снижении порога было ошибкой. Поэтому вместо возврата к славному прошлому УСН - обещается заморозка.

📉 Тысячи бизнесов уже закрыты или раздроблены (я даже не знаю, что хуже). Всё это случилось после того, как порог для обязательной уплаты НДС опустился с ₽60 млн. до ₽20 млн. выручки в год.

💡 ₽20 млн. в год - это ₽1,67 млн. в месяц. При бешеной инфляции последних лет и кратном росте себестоимости всего и вся это явно недостаточный уровень. А если завтра опять инфляция вдарит на 15% и выручка мгновенно вырастет до ₽21 млн?

😐 Доверия к обещаниям чиновников по налогам больше нет: когда представитель Минфина говорит, что налоги повышать не будут, а через полгода вводится НДС, это наводит на мысли, что обещать - не мешки ворочать, а верить в обещания - себе дороже.

❄️ В общем, от этих июньских заморозок - ни тепло, ни холодно.

⚠️ ОПРОС: Высокие цены на товары и услуги это признак чего?

🔥Вздутия пузыря, дисбаланса экономики и скорой коррекции
👍 Необходимости больше работать и зарабатывать

«Это же сколько нужно зарабатывать, чтобы платить такую аренду? Это чем там нужно торговать, чтобы отчислять собственнику такие деньги? Вот мой бизнес такое не тянет!»

🔮 А дальше - идёт прогноз. Что аренда уже ни в какие ворота и скоро будет падение ставок, цен, экономики и т.д.

😬 Ну потому что ну как это так! Мне же дорого!!! А ещё можно удариться в воспоминания - вот 5/10/15 лет назад это стоило в 2/3/4 раза дешевле.

🔊 Я лично периодически слышу или читаю такие возгласы и всхлипы. Самое интересное, что эта позиция получает огромную поддержку аудитории. Ведь и вправду - ну дорого!

🎰 Проблема в том, что эта вечная шарманка по поводу всего.

🔸Три круглых сырничка за ₽1100 в «Кофемании» - это ж кем надо быть, чтобы...
🔸Элитка по ₽3 млн/м2 - это ж где нужно работать, чтобы...
🔸Сумка от Hermes за ₽17 млн - это ж какая любовь должна быть, чтобы...

🗓️ Годами по самым разным поводам одно и то же. Ну я точно 20 лет назад такое слышал - не помню уже о чем.

💵 Что тут скажешь - это рынок. Если чей-то бизнес и кто-то лично не тянет аренду, сырники, сумки и элитные квартиры - найдется тот, кто это потянет.

⤵️ А тот, кто не потянет - пойдет арендовать офис класса С, за сырниками по ₽200 в «Пятерочку», а вместо Hermes купит практичный и немаркий пластиковый пакет.

⚠️ Можно возмущаться, можно писать комментарии к роликам, можно завидовать.

🥺Но делать рыночные прогнозы и глубокомысленные утверждения на основе своего личного (бедственного?) положения своих личных (ограниченных?) возможностей, да ещё и транслировать это... Это просто смехотворно.

💎 Рынку плевать на нытьё и очередные прогнозы апокалипсиса. «Если звёзды зажигаются, значит это кому-нибудь нужно...» - писал Маяковский.

🪎 Если на рынке экспонируются дорогие товары или услуги, это вовсе не значит, что на них нет спроса.

🙃 А так - да, конечно! Цены - атас)