Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

💡А что если бы величайший сыщик всех времен Шерлок Холмс решил стать агентом по коммерческой недвижимости? Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как  искать и заключать самые лучшие сделки на рынке. Вот как он мог бы действовать!

🔍Холмс приступил бы к делу с присущей ему дотошностью, продемонстрировав метод дедукции.

🔹Глубокий анализ рынка: "Ватсон, вчера ночью после бокальчика шерри я изучил подшивку Raspberry Times и NF Chronicle с последними данными по рынку недвижимости Лондона. Удивительно, как много можно узнать, сопоставляя цены экспонирования на готовый арендный бизнес с объявлениями о продаже собачьих будок!"
🔹Отслеживание тенденций: "Мой дорогой друг, вы заметили, как изменился запах в этом районе за последний месяц? Здесь открылись целых пять новых пекарен. Заметьте, ни одного алкомаркета! Ваш вывод?"
🔹Погружение в детали: "Ватсон, вы можете отличить ставку капитализации в Мэйфейре от ставки капитализации в Ноттинг-Хилле?"
🔹Тщательный осмотр объектов: "Эти следы на брусчатке... Какой интенсивный трафик! А эти царапины на мостовой? Явно от трости. Здесь определенно бывает много пожилых людей. Отличное место для аптеки или медицинского центра!"
🔹Мастерство финансового анализа: “Я неопровержимо доказал, что IRR этого проекта 13,5%, а NPV 1,3 млн.фунтов. Не обижайтесь Ватсон, я озвучил лишь последнее звено цепочки своих рассуждений, поэтому результаты и кажутся вам чудом”
🔹Анализ потенциала локации: "Вы обратили внимание на количество элитных велосипедов у здания высокого суда? А на марки припаркованных экипажей? Это говорит нам больше о потенциальных арендаторах офисов поблизости, чем любая дактилоскопия!"

🤝 На переговорах и показах Холмс продемонстрировал бы искусство презентации и продаж.

🔸Глубокая экспертиза: "Сэр Баскервиль! Это угловое помещение на въезде идеально подойдёт для флагманского бутика вашей сети зоомагазинов “Собачий хвост”. 
🔸Анализ Best Use: “Полковник Моран, странная планировка этого сырого подвала - готовый лабиринт для квест-комнаты! Можно также разбить помещение на очень мелкие ячейки и создать склад индивидуального хранения колониальных товаров!"
🔸Убедительный sales-speech: “Я лично, как и все мои родственники, включая брата Майкрофта, инвестировали все свои деньги в строительство этого офисного здания на окраине Брикстона!”

⛳️ Мораль: ум, находчивость и смекалка, творческий подход и дедуктивный метод, умение искать информацию и анализировать её, знание основных финансовых метрик и методов финансового моделирования, осознание основных сегментов рынка недвижимости  (торговой, офисной, складской) всегда помогут в деятельности агента.

⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательных целях. Тем не менее я не могу не отметить, что обучающие онлайн-программы «Коммерческая недвижимость» и «Советник Инвестора» смогут помочь любому агенту достичь уровня мастерства Шерлока!

🏢 Как стать королем недвижимости (и немного шантажа) 👑

💡Что если бы Чарльз Огастас Милвертон, более известный как король шантажа, решил инвестировать в недвижимость! Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как «убедить» продавцов снизить цену. Вот как он мог бы действовать!

1️⃣ Этап: сбор доказательств 🕵️‍♂️
🔹Копание в грязном белье: Милвертон тщательно изучает проект и всю документацию по нему - примерно так, как он искал компромат на герцога Мальборо. Ни одна бумажка не останется без внимания!
🔹Опрос свидетелей: бывшие и настоящие арендаторы, сотрудники продавца, и даже уборщица - все могут случайно выболтать что-нибудь «интересное». Милвертон мастерски выуживает информацию из самых неожиданных источников.
🔹Поиск скелетов в шкафу: приглашение экспертов, которые осматривают здание, документы, изучают риски и несоответствия. Милвертон не упустит ни единой трещинки!
🔹Анализ: построение хитрых финансовых моделей и конструкций, способных повысить доходность инвестиций. Поиск оптимальной цены. Здесь Милвертон показывает, что он не только мастер шантажа, но и успешный аналитик.

2️⃣Этап: Искусство убеждения 🔩

🃏Раскладывает карты: "Дорогой мистер, у меня есть несколько... скажем так, любопытных наблюдений о вашей собственности..." Милвертон показывает всё, что он «накопал», все риски, все слабые места, всю грязь, которую продавец так тщательно пытался замести «под ковёр».
🥊Наносит удар: "Голубчик, ваша цена так же завышена, как ваше самомнение. У вашего товара столько косяков... А и вообще, уважаемый сэр, вы настолько вне рынка, что я опасаюсь за вас. И вот расчеты, которые это подтверждают!"
⭕️ Предлагает выход: "В свете всех этих занимательных фактов, я буду благоразумен и предложу вам предоставить мне хорошую скидку”.
♨️ Закрывает сделку: "Но и вы должны быть благоразумны, голубчик, продайте вашу недвижимость мне и эта информация останется между нами. Ну а если нет - о ней узнает весь Лондон!". Благодаря своим методам, Милвертон добивается существенной скидки и приобретает проект с дисконтом. 

😱Продавец, впечатленный глубиной исследования, соглашается на условия, лишь бы поскорее закончить эту неприятную историю.

⛳️ Мораль: чем глубже вы копаете, тем больше рычагов влияния найдете. В мире недвижимости, как и вообще в жизни, информация - это сила!

⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательно-образовательных целях. Я не одобряю и не рекомендую использовать шантаж в реальной жизни и в реальных инвестициях. Всегда действуйте этично и в рамках закона!

Искусственный интеллект, роботы-курьеры и будущее физического ритейла

💜Представьте сценарий, который всё чаще обсуждают инвесторы в коммерческую недвижимость. Агентский ИИ сам составляет список покупок, сам выбирает магазин с лучшей ценой и сам оформляет заказ - совсем без участия человека. Робот-курьер привозит заказ. По данным исследования «Самоката» и Rambler&Co, именно такую картину рисуют себе россияне: 16% ждут роботов-курьеров у двери, ещё 16% надеются на умные постаматы рядом с домом, автоматически пополняющиеся товарами, 13% ждёт аэродоставку дронами. Вопрос напрашивается сам собой: зачем в этом мире вообще нужен физический магазин?

🤩 Между ожиданиями и реальностью, однако, пролегает значительная дистанция. Согласно свежему отчёту Savills European Commercial Research, несмотря на то что 38% потребителей во Франции, Германии и Великобритании уже используют ИИ при выборе товаров, доля онлайн-продаж в Европе за последние два года выросла лишь с 13,4% до 14,1%, то есть значительно медленнее, чем в 2010-х, и ниже пандемийного пика в 15,2%.

💜 ИИ-коммерция уже существует, но пока сдерживается психологическими установками: 84% европейских потребителей испытывают дискомфорт при мысли о том, что ИИ совершает транзакции без их явного одобрения. Массовое проникновение этого формата в жизни миллионов людей - дело следующего десятилетия, но не завтрашнего дня.

💜 Пока агентский ИИ только набирает силу, его реальный эффект становится заметен внутри операционной модели ритейлеров. ИИ уже оптимизирует запасы, точнее прогнозирует спрос, снижает возвраты и повышает конверсию. ИИ в торговле обеспечивает рост маржи при той же физической инфраструктуре и пока не приводит к изменениям каналов дистрибуции товаров.

💜 Savills прямо указывает: влияние ИИ на физический ритейл носит положительный, а не деструктивный характер. Более эффективный ритейлер - это арендатор со здоровым балансом, меньшим риском дефолта и большей способностью обслуживать аренду.

💜 Теперь вернёмся к роботам и дронам. Даже если сценарий будущего реализуется, физическая инфраструктура, необходимая для торговли, никуда не исчезнет, она трансформируется. Продуктовый стрит-ритейл эволюционирует в многофункциональный узел - точку выдачи, фулфилмент-хаб, пространство click-and-collect. При этом в перспективе как минимум 10-15 лет эксперты не прогнозируют полное отмирание физической розницы и переход всех потребителей на ИИ-ассистентов и роботизированную доставку.

💜Покупка продуктов остаётся в значительной мере физическим, регулярным и эмоционально вовлечённым поведением. Автоматизированное составление корзины актуально для стандартных товаров, но свежие продукты, импульсные покупки и живой выбор - это то, что возможно только в магазине.

💜Именно поэтому Savills выделяет продуктовый ритейл и форматы с ценностным предложением как наиболее устойчивые к любым технологическим сдвигам.

💜 Европейский рынок уже проходил сопоставимый по масштабу тест: с 2015 по 2019 год онлайн-доля выросла на 3,1 п.п. - и физический ритейл это пережил. Даже в сценарии с ИИ-ускорением Savills прогнозирует рост онлайн-доли в розничной торговле в целом (не только продуктами питания) до 17,9% к 2030 году.

💜 Мы в SimpleEstate продолжаем следить за новейшими тенденциями розничной торговли и готовы модернизировать свои подходы к инвестициям. Однако мы видим, что наша ставка на сегмент продуктовых супермаркетов остается наиболее защищенной к любым вызовам, в том числе к новейшим.

Крипту узаконили. Как это относится к рынку недвижимости?

📜 21 июля Госдума приняла во втором и третьем чтениях закон «О цифровых валютах и цифровых правах». Вступает в силу 1 сентября 2026 года, часть мер заработает к июлю и сентябрю 2027-го. Цифровые валюты признали имуществом, права на них теперь защищаются в суде - даже если владелец их раньше не декларировал. Регулятор - Банк России, он ведёт реестры криптообменников и цифровых депозитариев.

⛔ Главный пункт для нашего рынка: цифровая валюта не может быть средством платежа внутри страны. То есть никаких «заплачу криптой за квартиру» - тут вам не Дубай. Запрещена и реклама криптовалют как способа оплаты товаров и услуг.

💸 Основная цель приобретения криптовалют по мысли законодателя - инвестирование и накопление.

🧊 У неквалифицированных будет возможность покупать наиболее ликвидные криптовалюты (после прохождения тестирования) в пределах лимита, т.е. не более 300 тысяч рублей в год через одного посредника. Квалам также придется пройти тест, но им будут доступны любые криптовалюты без лимита по сумме.

💰 По оценке Минфина криптовалютами пользуются около 20 млн. россиян. ЦБ на конец марта 2026 года насчитал на кошельках централизованных криптобирж порядка ₽580 млрд., принадлежащих россиянам: 60% в биткоине (₽350 млрд.), 8% в эфире (₽44 млрд.), остальное - прочие монеты. В общем, на рынок недвижимости узаконивание крипты прямо не повлияет. Косвенно? Пока лично мне непонятно, будет ли даже косвенное влияние.

🗿 С 1 сентября 2026 года, начинается массовое внедрение цифрового рубля - третьей формы национальной валюты, которая хранится прямо на платформе ЦБ. Крупнейшие банки обязаны открывать цифровые счета и проводить операции, торговые компании с выручкой свыше ₽120 млн. - принимать оплату.

🔍 У каждого цифрового рубля собственный идентификационный номер, каждая операция проходит через платформу ЦБ.

🏠 Для рынка инвестиционной недвижимости цифровой рубль - палка о двух концах.

➕Плюсы: мгновенные расчеты при сделках, снижение транзакционных издержек, скорость, полная прозрачность источников средств покупателей.
➖Минусы: автоматическое отслеживание транзакций, риск получения «грязных» (замаранных криминалом) цифровых рублей с последующим арестом или изъятием.

🤖 В общем, скоро заживём в диджитал-мире: крипта, цифрорубли и прочее. Абсолютно точно ясно одно: продолжается движение к тотальному контролю государства над денежными операциями граждан. Стоит заранее подготовиться к тому, что товарищ начальник вскоре будет знать обо всех финансовых операциях в «цифровом ГУЛАГе». Он и сейчас в курсе, но не настолько...

👍 Цифра - это хорошо
🔥 Цифра - это плохо
👀 Бумажный доллар лучше, душевнее

🧐По каким показателям инвесторы оценивают ГАБ (готовый арендный бизнес)?
 
1️⃣ Окупаемость / Payback Period 
Формула: стоимость актива / выручка от аренды за год, измеряется годами
2️⃣ Gross Yield
Формула: выручка от аренды за год / стоимость актива, измеряется в %
3️⃣ Ставка капитализации / Cap.Rate / Yield
Формула: годовой чистый операционный доход / стоимость актива, измеряется в % 
4️⃣ Cash-on-Cash Return 
Формула: годовая чистая прибыль от актива / стоимость актива, измеряется в %
 
🧮 А для инвесторов, которые предпочитают строить финансовые модели, в которых учитывают выход из актива через какой-то период времени, существуют ещё показатели ROI, IRR, NPV.
 
💸 Большинство частных инвесторов в России используют самый неинформативный показатель - Окупаемость. Лично для меня наиболее полезный и полный показатель рентного бизнеса - Cash-on-Cash Return. 
 
📑 Однако, чтобы собрать данные для расчета Cap.Rate и Cash-on-Cash Return необходимо воспользоваться инструментами из картинки в золотой рамочке, а также обладать смирением, терпением и усидчивостью.

Wildberries идёт за складами?

📦 Предположим, что Wildberries выходит на рынок в поиске новых складских площадей взамен выбывших. Пустых складов в стране навалом, вакансия высокая. Казалось бы, собственники должны драться за такого топового арендатора. Но сейчас восприятие WB в качестве арендатора изменится.

⚖️ С одной стороны, арендаторов, готовых забрать 50-100 тыс.м2 одним куском и платить вовремя, по пальцам пересчитать. С другой стороны - от WB могут случиться убытки.

🧾 Первое предложение к WB от собственников склада - а заплатите-ка за страховку моего имущества. Так-то оно так, но страховые компании зарабатывают, а не благотворительностью занимаются. Если шанс заплатить страховое возмещение слишком велик, то и бизнеса нет. Ну или цена страховки взлетает до небес. Я не удивлюсь, если в стране не останется страховщиков, которые будут готовы страховать WB.

🏭 Но есть ещё проблема. Склады строятся целыми логопарками. А как соседи отнесутся к наличию соседа с такими рисками?

📜 Собственник делает WB предложение включить в договор аренды обязанность восстановить здание за свой счёт в случае чего, обеспечить депозит на полгода-год вместо месяца, выдать банковскую гарантию или поручительство.

💰 «А не хотите ли купить?» Часть собственников вакантных складов вместо аренды предложат выкуп. И вполне вероятно, WB согласится.

💵 Почему маркетплейс может себе это позволить: оборот группы РВБ за 2025 год ₽6,1 трлн, чистая прибыль ₽175 млрд, инвестиции в инфраструктуру за 2025 год больше ₽310 млрд при чистом долге к EBITDA не выше 2. А тут ещё альянс с ВТБ. Деньги на подвиги есть.

💰 Если WB начнёт выкупать склады - станет крупнейшим покупателем-эндюзером в отрасли. А эндюзеру ставка капитализации и доходность безразличны, он сравнивает цену покупки со стоимостью стройки.

🛒 А теперь главное: кто за это всё заплатит? Ответ прост - потребитель и селлеры. Но сможет ли с такими проблемами WB вообще удержать доминантное положение на рынке России, не растеряет ли клиентов - вопрос.