Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Приглашаем на вебинар по инвестициям от STONE!
➡️️Зарегистрироваться🔗

🕐Уже в этот четверг, 1 октября в 17:00, инвестиционный консультант STONE Артем Цогоев проведет открытый вебинар — это отличная возможность получить актуальные ориентиры рынка недвижимости и усилить свой инвестиционный портфель.

Если вы сейчас задумываетесь об инвестициях, сохранении и преумножении капитала — этот эфир для вас!
В программе встречи:▪️Сравнение инвестиционных инструментов
▪️Офис и депозит: синергия инструментов
▪️Квартира или офис?
▪️Основные мифы об офисах
▪️Как выбрать офис для инвестиций?
▪️Ключевые стратегии инвестирования
▪️Разбор кейса: доходность офиса в бизнес-центре STONE Дмитровская

➡️ До эфира всего несколько дней — зарегистрироваться🔗

🏢 ГК «Риотэкс» закрыла сделку по покупке бизнес-центра «Химки One». Продавцом, вероятно, выступило ООО «Центр по химии лекарственных средств», одна из компаний Александра Клячина. Здание получит новое имя, РТС «Химки», и станет 19-м бизнес-центром в сети «РТС». Официально стоимость сделки не раскрывается.

🏗 Объект, надо сказать, с историей! Офисный центр класса «А» площадью 41,6 тыс. м2 с трехуровневым подземным паркингом построил в 2014 году турецкий девелопер Мустафа Билек, тогда он назывался Mebe One Khimki Plaza. Здание проектировали в расчете на западных арендаторов, офисы по дороге в Шереметьево выглядели логично. После 2014 года и первых санкций в отношении России эта идея заметно потускнела, часть площадей так и осталась в бетоне, заполнить здание не получилось, и дело даже закончилось банкротством.

⚖️ ООО «Центр по химии лекарственных средств» купило здание вместе с правом аренды земли на банкротных торгах в 2019 году. Покупатель был единственным участником, и цена опустилась со стартовых ₽1,76 млрд до ₽1,49 млрд. Дальше были попытки всё-таки сдать здание в аренду, а параллельно шла история с изъятием активов Клячина по хотинским делам. Наконец, весной 2025 года БЦ выставили на продажу за ₽2,5 млрд.

💰 Теперь про цену сделки. Официально не разглашается, но от коллег я слышал про цифру «2». Если это так, получается около ₽48 тыс. за м2 общей площади - кажется, что для здания класса «А-» в ближнем Подмосковье это очень дешево. Но я так не думаю, учитывая печальную историю актива и количество свободных офисов в здании. Для продавца это +34% к цене покупки за шесть лет. С учётом инфляции рубля и проблем здания с заполняемостью заработать кучу денег на объекте явно не вышло, но от «чемодана без ручки» избавились.

🔍 Кто купил: «Риотэкс» с 2005 года покупала по одному-два здания в год в спальных районах Москвы и реконструировала их. По данным ЕГРЮЛ, владелец компании - некая Юлия Евдокимова. Сегодня это один из крупнейших в Москве собственников офисных комплексов класса B и B+.

📍Возможно, у компании есть потенциальный арендатор или потенциальные арендаторы, которыми можно заполнить пустоты в здании. Иных мыслей, зачем это было покупать, у меня нет!

На канале SimpleEstate вышел интересный пост о судьбе одного из крупных объектов Москва-Сити. Публикую с минимальными сокращениями.

Башня Шрёдингера

📍В Москва-Сити находится загадочный объект, способный сильно изменить рынок офисной недвижимости как в самом Сити, так и в целом в Москве. Это высотный деловой центр, который существует в реальности, но в статистике по офисному рынку Москвы его нет.

✅ Moscow Towers - две башни высотой 287 м на общем стилобате, около 400 тыс. кв. м. В 2024 году РЖД купила 360 тыс. кв. м за 193,1 млрд руб. под штаб-квартиру для 18 тыс. сотрудников. Но переезд затянулся: помещения были без отделки, и на неё нужно было потратить ещё от 50 млрд руб. На фоне огромных долгов РЖД в декабре 2025 года правительство поручило продать актив.

💵 6 апреля 2026 года РЖД выставила на торги 242,5 тыс. кв. м (из них 206,7 тыс. кв. м офисов) за 280,8 млрд руб. Ещё в феврале консультанты называли реалистичным диапазон 180–200 млрд и говорили, что потенциальных покупателей можно пересчитать по пальцам одной руки. Торги 21 мая не состоялись: ни одной заявки подано не было.

❗ Повторные торги пока не анонсировались, актив остаётся у РЖД. Судьба его туманна: в нынешней экономической ситуации покупателей на офисный небоскрёб стало меньше, и даже с дисконтом продать его получится не факт. Логичный шаг для РЖД - попытаться сдать площади в аренду, полностью или частично. Но официальных данных о таком решении нет.

🧮 Большинство консультантов и аналитиков считает вакансию в Москва-Сити (от 1,8% до 4,3% в зависимости от методики) без Moscow Towers. Формально это логично: арендаторам эти площади пока недоступны. С другой стороны, это огромный потенциальный «навес» предложения, и совсем не учитывать его не совсем правильно.

📊 Что будет, если небоскрёб выйдет на рынок? Сегодня в Москва-Сити - дефицит офисов. Вакансия 1,8%, средняя ставка аренды 77 300 руб. за кв. м в год (с отделкой - выше). Если РЖД начнет экспонировать Moscow Towers в аренду целиком, вакансия в Сити одномоментно взлетит с 4–5% примерно до 19%. Если РЖД будет сдавать офисы небольшими блоками, собственникам офисов в соседних башнях придётся бороться за арендаторов. Ну а если РЖД поставит себе задачу сдать объект быстро, то начнут корректироваться и ставки аренды. Конечно, концентрация «если» слишком высокая.

❓В любом случае, парадоксальным образом сложилось так, что от решения Росимущества и РЖД зависит показатель вакансии офисов не только в Сити, но и во всей Москве. А каким будет это решение, вероятно, мы скоро узнаем...

17 сентября я выступил на большом онлайн-форуме ТИШИНА 2.0: Время Перемен в 2 зале секции: коммерческая недвижимость

Форум собрал >3700 участников и 42 спикера на одной площадке

Кто хочет посмотреть видео с моего выступления 👉 YouTube

Советую посмотреть выступления всех практиков рынка - много пользы !

🏛️ Владимир Ратьков-Рожнов родился в 1834 году в небогатой дворянской семье в Костромской губернии. Окончив юридический факультет Петербургского университета, устроился клерком в канцелярию Сената, а в качестве подработки начал консультировать купца-лесопромышленника Василия Громова.

🎓Ратьков-Рожнов оказался настолько толковым консультантом, что, продолжая числиться клерком на госслужбе, в параллельной реальности через несколько лет стал управляющим бизнеса Громова. Из лесопромышленной компании Громов с его помощью создал масштабную торговую империю.

⭕️ В 1869 году купец Громов умер, а бизнес перешёл к его младшему брату Илье. Ратьков-Рожнов продолжил работать уже с Громовым-младшим, но начал активно продвигаться по госслужбе - в 1866 году получил должность заместителя председателя окружного суда.

💰 В начале 1870-х Ратьков-Рожнов сделал свою первую крупную личную ставку на рынке недвижимости: купил участок с ветхими постройками на Невском проспекте, 97 и возвёл там доходный дом. В проект он вложил собственные средства, заработанные за годы службы на Громовых, а также привлек финансирование с помощью «Санкт-Петербургского городского кредитного общества», финансовой организации, специализировавшейся на финансировании девелопмента.

🏗 Только через 15 лет, в 1886 году Ратьков-Рожнов возвел свой второй доходный дом на улице Гороховой. С этого момента Ратьков-Рожнов вошёл в раж и начал масштабировать свою империю недвижимости. В 1888-м был реализован проект на улице Грибоедова - массивный доходный дом с башней.

🎩 В 1893 году Ратьков-Рожнов стал петербургским городским головой, главным человеком в городе, принимающим решения о строительстве и девелопменте. Продолжая лично курировать девелоперский бизнес, он был вынужден оформлять новые проекты доходных домов на своих сыновей, Якова и Анания. А деньги на реализацию проектов привлекались при помощи всё того же «Санкт-Петербургского городского кредитного общества».

🗝️ В 1898 году Ратьков-Рожнов сложил с себя полномочия главы Санкт-Петербурга и получил чин действительного тайного советника, а в 1904-м стал сенатором. К этому моменту семье Ратькова-Рожнова принадлежало около тридцати доходных домов в городе.

🪦 Ратьков-Рожнов умер в 1912 году, оставив после себя многомиллионный бизнес в сфере недвижимости. И конечно, после революции большевики изъяли и национализировали эти доходные дома. Всем детям Ратькова-Рожнова удалось эмигрировать во Францию и, вероятно, вывезти некоторую часть капитала за границу.

⚡ Согласуем вам семейную ипотеку за 12 часов. Часики тикают.

😵‍💫 Вот это предложение... Но надо подумать пару-тройку дней, вопрос-то серьезный.

🫨Люди которые спешат сейчас успеть взять кредит до отмены старых условий семейной ипотеки вообще понимают, что покупают на хаях (на самом пике)?

📉 Ведь если, например, через год любые гос.субсидии отменят окончательно, вполне возможно, начнется коррекция цен на новостройки. И неизвестно, насколько глубокая и продолжительная.

⁉️О каком «сохранении капитала» (как же я угораю над этим словосочетанием!) в жилой недвижимости можно говорить, если сейчас покупается потенциальный убыток?

☝️Как говорится, самое лучшее время купить квартиру - сейчас! Но это неточно...