Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

💰 Недвижимость это капитал, а не красиво сложенные кирпичи. Инвесторы покупают недвижимость, чтобы сохранить свои деньги, спасти их от инфляции и неплохо заработать.

☑️ Знаю, что на мой канал подписаны многие профессиональные участники рынка недвижимости, которые уже активно работают или только начинают работать с инвесторами в недвижимость.

💸 Чтобы успешно продавать недвижимость как инвестиционный продукт, нужно обладать специфическими знаниями и навыками.

🥺 К сожалению, этому не учат, а на самостоятельное постижение премудростей работы с инвесторами могут уйти годы.

📚 Я восполнил пробел и создал образовательную программу для всех людей, продающих недвижимость инвесторам.

🚩 20 апреля 2025 года стартует обучение по программе «Советник Инвестора» с моим личным сопровождением. Я такое себе позволяю только 3 раза в год.

🔻🔻🔻🔻Все-все-все подробности здесь:
https://sovetnik.atsogoev.com
и здесь:
https://sovetnik.atsogoev.com
🔺🔺🔺🔺

🎚У образовательной программы «Советник инвестора» только положительные отзывы, в том числе от признанных профессионалов.

☝️☝️☝️ Это в продолжение поста от 6 февраля https://t.me/atsogoev/8959

«Самолёт» теряет высоту

📉 Не буду перечислять все беды пикирующего застройщика SMLT. Но как на негатив реагируют покупатели?

✅ Аналитики @atsogoev собрали данные по продажам «Самолёта» в важной для девелопера локации, Новой Москве, за четыре месяца подряд - с декабря 2025 по март 2026. И таки что вы думаете?

📊 В пиковом декабре по 9 проектам застройщика было зарегистрировано 468 сделок. В январе - 330 (-29%). В феврале - 187 (-43%). В марте - 84 (-55%). Итого за четыре месяца минус потерял 82% объёма продаж в локации.

🔻 Отдельные проекты падают совсем жёстко. «Остафьево» - с 93 сделок в декабре до 6 в марте (-93,5%). «Новое Внуково» - с 82 до 6 (-92,7%). «Цветочные поляны Экопарк» - с 15 до 1 (-93,3%). Единственное исключение - «Тропарево парк», который вырос с 10 до 19 сделок (+9 сдлелок!)

🏗 А может это всё на фоне очередного последнего вагона (ужесточения семейки)?Рынок Новой Москвы действительно просел по продажам процентов на 30, но он вполне бодр, просто покупатели голосуют не в пользу «Самолёта». Например, ПИК за тот же период на «Саларьево Парке» прибавил +17,9%.

⚠️То ли еще будет - ведь очень скоро SMLT выпустит отчетность по МСФО за 2025 год и там мы увидим, вероятно, даже более драматичную картину, чем в моей табличке.

👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо

🔎 Как добыть данные, которых нет в открытом доступе?

📩 В комментариях к посту про источники данных для финансовой модели пришёл отличный вопрос: «А как узнать, сколько стоит строительство гостиницы на 40 номеров на Камчатке? В аналитике об этом не пишут...».

🧩 Я бы даже расширил вопрос - как получить данные, которых нет в открытом доступе.

📚 Конечно, камеральные (кабинетные) исследования - когда вы сидите за компьютером и собираете данные из отчётов NF Group, ЦИАНа, Росстата и прочих открытых источников это хорошо. Но камеральных исследований хватает только для типовых сегментов в крупных городах. Стоит выйти за пределы, покрываемой аналитикой темы - и вы остаётесь практически без данных. Я кстати, не уверен, что аналитики по Камчатке совсем нет - но я не искал.

🏔 Предположим, что данных нет. Гостиница на 40 номеров на Камчатке - как раз тот случай, когда нужен второй уровень - полевые исследования. Это когда вы лично (или доверенное лицо / подрядчик) идёт «в поле» и добывает данные, которых нет ни в одном отчёте.

😎 Предположим также, что вы не хотите / для вас дорого нанимать консалтинговые компании в сфере гостиничного бизнеса, вы ещё не на той стадии, чтобы тратить ₽0.5-1.5 млн и больше. Что делать?

🔸 Интервью с локальными игроками. Находите действующих операторов на Камчатке - владельцев гостевых домов, баз отдыха, глэмпингов. Пишете, звоните, договариваетесь о разговоре. Многие поделятся информацией бесплатно - из профессионального интереса. Некоторые помогут за деньги. Платная консультация у местного отельера за ₽5-25 тыс. может сэкономить месяцы кабинетной работы и миллионы рублей на ошибках в фин.модели.

🔸 Интервью (опять же платные или бесплатные) со строительными подрядчиками. Местные строительные компании, поставщики материалов - они знают стоимость доставки бетона, металлоконструкций и сэндвич-панелей на полуостров. Можно пойти дальше и запросить коммерческое предложение. Три-пять КП дадут вилку стоимости строительства за номер.

🔸 «Разведка боем». Ничто не заменит личную поездку. Посмотреть земельные участки, оценить инфраструктуру (дороги, коммуникации, электроэнергия). Заселение в конкурирующие объекты, изучение реальных цен, уровня сервиса, загрузки (по количеству машин на парковке, гостей за завтраком и прочим косвенным признакам). Опять же интервью с персоналом.

💡 Если обобщить: камеральное исследование отвечает на вопрос «что вообще происходит на рынке?», а полевое - «каким будет ЭТОТ проект в ЭТОМ месте?». Чтобы создавать правдоподобные финансовые модели девелоперских проектов (даже небольших) нужно хотя бы немного чувствовать и понимать локальный рынок. Поэтому полевые исследования всегда намного ценнее и полнее публичной аналитики.

⚡ И да, полевые исследования стоят денег и времени. Но альтернатива - строить фин.модель на предпосылках из воздуха. А это гарантированный путь к убыткам.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Выхожу в поля!
👀 Может лучше нанять профессионалов...

24-25 АПРЕЛЯ В МОСКВЕ СОСТОИТСЯ КОНФЕРЕНЦИЯ КЛУБА «ДЕНЬГИ» «Будущее коммерческой недвижимости. Инвест-стратегии и новые модели»

В программе конференции:

🔸 выступление 30+ спикеров, которые ежедневно «в рынке» и на практике получили свой опыт;

🔸 стратегии в самых востребованных и доходных направлениях: от складов, офисов и торговой недвижимости до загородной и флиппинга;

🔸 максимум делового общения и идей, которые помогут вам заработать на недвижимости в 2026-27 году.

Не пропустите конференцию, чтобы получить доступ к доходным стратегиям, которых нет в открытых источниках и составить план действий для своих инвестиций!

📆 24-25 апреля
📍 Москва

Узнать подробнее и приобрести билет — money-event.ru

🌄 Закат краудлендинга: в Европе умирают инвестиционные платформы, которые обещали частным инвесторам доходность 8-14% годовых на кредитовании проектов в сфере недвижимости. Займы под залог, мезонинное финансирование девелопмента через инвестиционные платформы обернулось массовыми дефолтами и потерей денег розничными инвесторами.

📉 Крупнейшая в Балтии инвестиционная платформа Estateguru сейчас имеет более 60% портфеля дефолтов, €133,6 млн на стадии взыскания. 41% плохих долгов - девелоперские займы, ещё 41% - бридж-кредиты. Латвийская платформа Bulkestate и эстонская Reinvest24 имеют 100% портфеля в дефолтах. Crowdestor - 67-80% дефолтов. Ну и так далее.

🇩🇪 В Германии и Австрии рушится сегмент инвестиционных платформ, которые привлекали деньги розничных инвесторов на выдачу мезонинным займов девелоперским проектам. Австрийская Rendity (222 проекта, 38 тыс. инвесторов) будет принудительно закрыта в июне 2026 года. EV Digital Invest (бренд Engel & Völkers) начала процедуру банкротства в 2025 году. У немецкой Exporo - €56,4 млн накопленных убытков и коллективный иск инвесторов.

🏗 Что объединяет все случаи? Тип проектов. Проблемный портфель - практически исключительно кредитование девелопмента: новое строительство и редевелоопмент. Последние несколько лет девелоперских бизнес в Европе испытывает огромные трудности. Небольшие частные девелоперы, которые, в основном, привлекали средства через платформы оказались самым слабым звеном - они занимали деньги под высокие проценты, а их бизнес-модель была недостаточно устойчивой.

🚀Помимо этого в 2020-2021 годах прибалтийские платформы агрессивно расширялись и снижали стандарты андеррайтинга ради объёмов и комиссий. Estateguru рванула в Германию - именно там сконцентрировалось €78 млн дефолтов, а немецкие сотрудники допускали нарушения внутренних регламентов. Немецкие краудлендинговые платформы боролись за долю рынка, приоритизируя комиссионный доход над защитой инвесторов. Когда ставки по ипотеке в Европе выросли, продажи встали, а проекты заморозились.

💸 Вишенка в коктейле - комиссии. Когда у инвесторов Estateguru начались проблемы, платформа ввела комиссию за управление активами (до 0,96% годовых), подняла плату за вывод средств и ввела «комиссию за неактивность» - €50 в месяц. Инвестор годами ждёт возврата по дефолтному займу, а платформа списывает деньги с его счёта. Estateguru была признана худшей платформой 2025 года по опросам среди инвесторов.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Проблемы Европы напрямую касаются российского рынка краудлендинговых (не путать с краудфандинговыми) платформ. Всё, что произошло у них, может произойти и у нас.

🎤Специально для написания этого поста я спросил жену какой отель она скорее забронирует: реконструированный объект культурного наследия или недавно построенный современный отель.

Интрига: ответ в конце поста.

🏨 По данным NF GROUP, на конец I квартала 2026 года почти половина качественного номерного фонда туристической столицы России, Санкт-Петербурга (45%) расположена в исторических зданиях. Из них 30% - в исторических постройках без охранного статуса, 15% - в объектах культурного наследия (ОКН). Всего в городе работают 185 гостиниц и апарт-отелей на 25 тыс. номеров.

📊 Структура предложения в ОКН выглядит так: 52% номеров - это объекты категории 5*, ещё 36% - категория 4*. Классические гостиницы занимают 89% фонда в памятниках, апарт-отели - оставшиеся 11%. Географически всё это сосредоточено в Центральном (46%) и Адмиралтейском (40%) районах - то есть ровно там, где турист и хочет оказаться.

🏗️ В I квартале 2026 года рынок пополнился двумя объектами: Miles by Avenue Apart на 87 номеров в Адмиралтейском районе (ОКН, 4*) и очередной Port Comfort на 50 номеров в Центральном (историческое здание, 3*). До конца года ждём ещё два апарт-отеля в ОКН суммарно на 165 номеров - Furman 1845 by Avenue Apart и ACADEMIA на Фонтанке. Ждём также отель в бывшей тюрьме «Кресты» и два апарт-отеля на месте обувной фабрики «Скороход», но это ближе к концу 20-х.

📈 Скорее всего в ближайшие годы отели в ОКН ждёт небывалый рост как в Петербурге, так и по всей стране. Государство субсидирует ставки по кредитам именно для таких проектов - в итоге стоимость финансирования составляет 6%! С другой стороны реконструкция ОКН с приспособлением под гостиничные нужды - процесс сложный и дорогой, особенно если проводить редевелопмент качественно.

☝️А моя супруга ответила мне, что выберет отель в реконструированном объекте культурного наследия.