Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🗞️В одном из отраслевых СМИ вышла большая статья про ЗПИФы недвижимости - десятки экспертов, горы цифр и графиков, пафос про «взросление рынка», «революцию в коллективных инвестициях», в общем, сплошной «ту зе мун».

📍С 1 марта 2026 года в 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» появились две новации:

1️⃣ Переквалификация фондов - был ЗПИФН только для квалов, может стать для неквалов. Это действительно хорошая тема и давно было пора. Все ЗПИФН с кредитами, обременяющими недвижимость внутри - только квальные. И даже после погашения кредита оставались квальнымт. Теперь возможна Переквалификация, что приведет к повышению ликвидности паёв. Это хорошо. Нормальный рыночный механизм.

2️⃣ Классы паёв. А вот здесь погодите маненько. Предположим, у Ивана Иваныча есть актив, торговый центр. Он хочет немного обкэшиться, но не хочет потерять контроль над объектом. Приходит Иван Иваныч в УК ЗПИФ со своей мечтой, а УК предлагает элегантное решение: создаём ЗПИФ, вы заходите «старшим» классом паев с расширенными правами голоса, приоритетом по выплатам и т.д. Остальные инвесторы будут с «младшим» классом паев. Частные инвесторы финансируют, но не управляют. Формально - совладелец. Фактически - кредитор без залога и прав.

🔂 Имеем классический конфликт интересов: тот, кто управляет активом, одновременно является его крупнейшим бенефициаром с расширенными правами. У розничного пайщика нет инструментов влияния на актив.

🎙️Авторы опросили десятки экспертов - представителей УК, депозитариев, девелоперов, консультантов. Но ни одного живого инвестора - а их уже почти 280 тысяч человек - в материале нет. Что думают эти люди о классовой системе? Тишина! А было бы интересно узнать.

🥺 В статье также упоминается следующее поколение ЗПИФов - фонды с distressed-активами, долгами девелоперов, объектами незавершённого строительства, гибридные фонды с ЦФА внутри. Всё это не только повышает доходность, но и умножает риски частных инвесторов. То есть физически индустрия становится крупнее и доходные для УК ЗПИФ, стригущих комиссию. Одновременно, ЗПИФы предлагается набить всяким дерьмом и продать рознице.

☝️В общем, «ту зе мун» может оказаться «ту зе хелл». Надеюсь мегарегулятор в лице ЦБ РФ проследит, чтобы инвесторов не обижали.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🏔 Коллеги из NF Group проанализировали гостиничный рынок горнолыжных курортов России. Итоги 2025 года: 119 качественных объектов размещения, 11,1 тыс. номеров суммарно на десяти крупнейших курортах страны. За год открылось 854 номера - на 46% больше, чем в 2024-м (583 номера), и это рекорд за последние пять лет.

📍 Лидеры прироста - «Архыз», «Домбай» и «Шерегеш». Среди наиболее заметных открытий: «Лазурит Архыз» 5* на 109 номеров, Alean Club Sophia 4* на 225 номеров, 7Peaks Family Resort 4* на 200 номеров, «Azimut Парк Отель Архыз» 4* на 180 номеров.

⛳ Плюс новый курорт «Мамисон» в Северной Осетии - открылся в марте 2025-го, сейчас 18+ км трасс и пока всего 52 номера (но есть планы расширения).

📈 75% нового номерного фонда - это гостиницы 4*, ещё 19% - «пятёрки». За три года (2023 - начало 2026) было открыто 2,4 тыс. номеров, и лишь 12% из них пришлись на категорию 3*. Доля «четвёрок» в общем объёме предложения выросла до 37%, «пятёрок» - до 26%. «Дешёвый» формат курортного размещения явно вытесняется.

💡 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Апарт-отели на горных курортах остаются одним из немногих форматов, где дефицит предложения реален и документально подтверждён - 11,1 тыс. номеров на все горные курорты страны это очень мало. Рост качества предложения говорит о том, что рынок взрослеет и туристы готовы платить. Только не забывайте про межсезонье - именно там прячется вся боль курортных инвестиций.

Кстати, про межсезонье! Вы этой весной или уже летом в горы не собираетесь?
👍 Собираюсь!
🔥 Нет, я больше по морю.
👀 Хотелось бы...

💬 Дубль в MAX (на всякий)

❓Почему покупатели стрит-ритейла всё же отдают предпочтение новостройкам, а не помещениям в «старом жилом фонде»? Опустим темы несбыточных надежд на высокий рентный доход и плотность застройки. Сосредоточимся на техническом состоянии помещений.

🍋 Помещение в свежем здании в хорошем техническом состоянии подразумевает минимальные затраты на обслуживание и ремонтв в ближайшие годы. Плюс ко всему потребители интуитивно тянутся к новому и аккуратому (хотя и ценители «аутентичного винтажа» тоже есть).

📶 Это была прямая трансляция моих мыслей после получения информации о старте продаж торговых помещений в ЖК Cult (Москва, Ленинский просп., 2) прямо у выхода из метро Октябрьская.

➡️ В продажу вышли четыре помещения площадью от 36.2м2 до  56.2 м2  в бюджете от ₽135 млн.

✅ Помимо весьма интенсивного трафика, отдельных входов с фасада, 4-метровых потолков и других характеристик у помещений есть ещё одно неочевидное преимущество - они находятся в новом здании.

💎 С учётом местоположения объектов это в какой-то степени эксклюзив.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

💬 Дубль в MAX (на всякий)

💎 С бумом на рынке золота разобрались, а что там с бриллиантами?

📉К сожалению, лучшие друзья девушек падают в цене как минимум с лета 2025 г. (на самом деле дольше).

🔸Во-первых, рынок наполнен искусственными каратами, которые довольно сложно отличить от природных (натуральных). Это ощутимо ударило по ценам
🔸Во-вторых, пошлины Трампа отрезали многих производителей бриллиантов от рынка США.

☝️Ну и до кучи количество браков снижается, в Китае тормозит экономика, в мире геополитика и т.д.

💵 По данным компании Natural Gem, с 2013 по 2023 год средняя доходность вложений в бриллианты составила минус 1,8%.

⌚ У меня лет 20 назад был старший товарищ, который носил на руке часы, просто усыпанные драгоценными камнями (бриллианты, сапфиры и т.д.). Наверное, тысяч $200 стоили. Я однажды спросил у него зачем ему такой жутко дорогой и красивый будильник на руке. Он то ли в шутку, то ли всерьёз ответил, что в трудные времена можно будет вытаскивать и продавать по камешку, и на это жить.

🥺 Трудные времена наступили, а вот сама идея была не очень.

🕯️Что если в какой-то момент россияне потеряют веру? Что если недвижимость перестанет быть той скрепой, которая объединяет русские души в стремлении покупать «студии в перспективных районах»? Начнется форменный хаос.

🎶 Мы часто слышим, что цены на золото и серебро растут из-за геополитических потрясений! Обстрел Дубая - золото штурмует $5500/унцию и т.д.

🇨🇳 Увы, это не вся картина. За безумным ралли золота и серебра в 2025-2026 годах стоят вовсе не центральные банки и не геополитика, хотя и они свой вклад тоже внесли - не отрицаю. Главные герои - китайские розничные инвесторы, которых в стране называют «тётушками». Это обычные люди, которые скупают золотые слитки, инвестируют в золотые и серебряные ETF, и, конечно, покупают физическое золото в разных формах в ювелирных магазинах.

⛔ Китайским гражданам просто некуда больше вложить деньги. Рынок недвижимости Китая - в затяжном кризисе, доверие китайцев к нему угасает, что явно заметно по слабым продажам и долговым проблемам застройщиков. Фондовый рынок - непредсказуем. Банковские ставки по депозитам не удовлетворяют китайцев.

🔒 Почему же китайские «тётушки» не уходят на зарубежные рынки? Потому что для них это недоступно. Да, состоятельные китайцы годами скупали недвижимость в Ванкувере, Сиднее и даже Лондоне - но делали это через теневые банки и криптовалюту, обходя жёсткие китайские законы.

❌ Официальная политика Китая прямо запрещает использование иностранной валюты для покупки зарубежной недвижимости и ценных бумаг. Обычный гражданин может легально конвертировать не более $50 тыс. в год, а сверх этого требуется разрешение регулятора. Для среднестатистического китайского частного инвестора с накоплениями в 2-3 млн юаней зарубежный рынок закрыт. Деньги заперты внутри страны - и ищут выход там, где это возможно.

🪙 В этом инвестиционном вакууме золото стало единственной понятной инвестиционной «скрепой» для миллионов китайцев, потерявших веру в квартиру как главный актив. По данным World Gold Council, в прошлом году китайские граждане купили около 432 тонн золота в слитках и монетах - рост на 28% год к году - и это треть всего мирового спроса на физическое золото.

📈 Объём торгов золотом на Шанхайской фьючерсной бирже в 2025 году достиг рекорда - 457 тонн в день, а в начале 2026-го вырос ещё до 540 тонн. Золото и серебро в Китае торговались с премией к международным бенчмаркам - настолько велик был спрос. Единственный в Китае «чистый» серебряный фонд UBS SDIC вырос на 220% за год, а управляющая компания в итоге закрыла приём новых инвесторов.

🎰Китайцы азартно инвестируют в золото, а многие из них совершенно не воспринимают риски таких инвестиций. Когда Трамп в очередной раз чего-то натвитил и доллар укрепился - за один день золото рухнуло на 9%, серебро - на 26%. Китайские социальные сети наводнили жалобы инвесторов, которых «срезали как лук-порей» («обули»). Но потом началась иранская кампания и WeChat попритих - китайцы опять ринулись скупать золотишко.

🤯 Наблюдатели просто в афиге от происходящего. Министр финансов США Скотт Бессент назвал ситуацию «беспорядком в Китае». Хотя лично я бы это назвал «нездоровой канителью» (канитель - тонкая металлическая, обычно золотая или серебряная нить)

🤔 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость из России? Россиян физически не так много, как китайцев, но проблема запертого капитала у нас уже есть. Пока что российская жилая и коммерческая недвижимость успешно абсорбирует значительные объемы денег, а вера россиян в недвижимость сильна. Но вдруг ситуация изменится?

👍 Спасибо за золотые рамочки, Кэп!
🔥 Студия у метро лучше, душевнее
👀 Присмотрюсь к китайской золотой пирамиде...

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🏗️ Застройщик Legenda скоро выведет в продажу 2-ую очередь ЖК «Северный Порт» в Москве. А 1-я очередь выходила в продажу в марте-апреле 2024 года.

🎥 Тогда по поводу этого проекта я организовал
на канале целое «реалити-шоу», с целью определения инвестиционной привлекательности покупки там квартиры для последующей перепродажи. Ну а второй целью было показать, что анализ спекуляций - это очень непросто. Мне помогала читатель канала Анна Попович.

✅ Всё здесь:

https://t.me/atsogoev/5548
https://t.me/atsogoev/5550
https://t.me/atsogoev/5569
https://t.me/atsogoev/5591
https://t.me/atsogoev/5612
https://t.me/atsogoev/5614
https://t.me/atsogoev/5618
https://t.me/atsogoev/5619
https://t.me/atsogoev/5636
https://t.me/atsogoev/5639
https://t.me/atsogoev/5640
https://t.me/atsogoev/5641
https://t.me/atsogoev/5643

🔮 Насколько точно мы предсказали ход проекта, ценообразование и доходность - судить вам!

🧮 Финансовая модель проекта:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TalQnwMlP-dfzsrkyeH9DQZ7N0uqwXXXlsLHBYH_dek/edit?usp=drivesdk

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.