Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📺 В классическом фильме «Уолл-стрит» Оливера Стоуна (1987) есть интересный эпизод. Гордон Гекко (Майкл Дуглас) едет в лимузине с Бадом Фоксом (Чарли Шин), показывает в окно на некое здание и рассказывает о своей первой сделке с недвижимостью: купил объект десять лет назад, продал через два года и заработал $800 000.

💜«Это было лучше, чем секс!», - добавляет Гордон. Тогда эти деньги казались ему всеми деньгами мира, а теперь это его дневной расход.

☝️Мне стало интересно: а можно ли эту сделку восстановить? Я нашёл тот самый дом, на который указывал Гордон Гекко и попробовал реконструировать её целиком, с инвестиционной логикой, финансированием и финансовой моделью.

📍Результаты в моей новой статье: https://atsogoev.ru/tpost/gordon-gekko

🏆 Вчера в Москве состоялось вручение премии «CRE Awards 2026». В номинации «Персона года» победителем стал Дмитрий Атопшев, партнер и управляющий директор NF Property Management. А собственно компания NF Group стала обладателем почетного титула «Консультант года», кстати, уже в десятый раз (на федеральной и московской премиях CRE Awards)!

🎉 Поздравляю коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать!

#оффтоп

🔩 24 сентября Минфин внес в правительство бюджетный пакет на 2027-2029 годы. Среди прочего там была обнаружена идея ввести налог на прибыль 15% для ПИФов с получаемых ими пассивных доходов. Уплаченный фондом налог предложено зачитывать при налогообложении пайщиков.

🕰 Сейчас ПИФ налог на прибыль не платит. Налог возникает только при выплате дохода пайщику, а выплату можно откладывать годами (это легально если что). Минфин вдруг начал считать, что это «создает предпосылки для налоговой оптимизации путем структурирования владения различного рода активами с использованием ПИФов». А 25 лет они куда смотрели?

📊 С ПИФами акций и облигаций всё просто: дивиденды и купоны начнут облагаться на уровне фонда.

Но меня и вас интересуют ЗПИФы, связанные с недвижимостью. А их у нас два вида:

🔹 Собственно фонды недвижимости с прямым владением объектами - объект лежит в фонде, доход получается, как правило, от аренды.
🔸 Комбинированные фонды - в фонде лежат доли ООО или акции АО, которым принадлежат объекты. Аренду собирает общество, а в фонд она поднимается дивидендами.

💰 Кстати, в ЗПИФах сейчас лежит недвижимость примерно на ₽5,5 трлн: ₽2,9 трлн в прямом владении и ₽2,6 трлн через доли в компаниях. Почти 90% приходится на кэптивные фонды, на розничные - всего ₽0,7 трлн (данные на середину 2025 года). Из 2994 действующих ЗПИФов 2691 - комбинированные.

⚖️ Главный вопрос - что закон назовет пассивным доходом. Есть юридическая развилка.

🔹 Сценарий 1: аренду в пассивные доходы не записывают. Я считаю, что так и должно быть: аренда - не пассивный доход, это бизнес. Помещение нужно сдать, аренду собрать, съехавшего арендатора заменить. Тогда у фондов недвижимости с прямым владением ничего не поменяется. А у комбинированных дивиденды из ООО облагаются 15% поверх уже уплаченных обществом 25% налога на прибыль. Совокупная нагрузка на арендный доход - около 36%. Прямое владение становится заметно выгоднее, а значит есть смысл переводить активы из АО и ООО сразу на фонд. Если это возможно, конечно.

🔸 Сценарий 2: аренду наоборот записывают в пассивный доход.
Берут готовое определение из Налогового кодекса. В ст. 309.1 пассивными доходами уже названа аренда недвижимости. Тогда налог получат все ЗПИФы. У фонда в недвижимости с прямым владениеи нагрузка вырастет с нуля до 15%. У комбинированных нагрузка прибавит около 11%.

❓ Отдельный вопрос - тот самый зачет. Если пайщик держит паи больше 3 лет и пользуется льготой долгосрочного владения, НДФЛ, в счет которого зачитывать налог фонда, может просто не возникнуть. Тогда и зачёта никакого не получится, а 15% на уровне фонда станет уже не «авансом», а окончательным налогом,который уже не зачесть.

⚙️ В отраслевой ассоциации НАУФОР заявили, что с участниками рынка Минфин эти предложения не обсуждал.

❗В общем, пока мало что понятно, но уже премного тревожно. У ЗПИФов неплохая ситуация с лоббированием своих интересов, возможно, на этапе Госдумы отобьют часть идей Минфина.

🔩 Кратко про последствия новых правил семейной ипотеки для новостроек

💰 Цены в Москве и Петербурге. Обвала не жду. Номинально цены будут стагнировать или слегка расти. С поправкой на инфляцию возможна небольшая коррекция. Банкам снижение цен невыгодно: дешевеет залог и проседает покрытие, которое и так впервые за шесть лет опустилось ниже 70%.

🏗 Финансовая стабильность застройщиков. Эскроу будут наполняться медленнее, проектное финансирование дорожать. Очевидно, застройщики отложат запуски новых очередей в проектах и попробуют затормозить новые старты (неясно, получится ли). Слабым игрокам продлят и реструктурируют кредиты. Вполне вероятно, у застройщиков начнут появляться партнеры в капитале - банки.

⚖️ Изменения в 214-ФЗ и поэтапное раскрытие эскроу. Идее раскрывать эскроу поэтапно пять лет, Госдума против, но обострение ситуации в отрасли добавляет шансов на изменения в 214. Отмены системы эскроу пока не предвидится.

💳 Рассрочки. Закон, который готовят ЦБ и Минстрой, не запрещает, а легализует длинные рассрочки, а сам Минстрой называет это стимулом спроса. Так что запретов и строгих ограничений рассрочек я бы не ждал.

⚡Утверждены новые ставки и лимиты по семейной ипотеке.

@atsogoev

ИдаПроджект оценила зрелость цифрового пути клиента у 100 крупнейших девелоперов России

Компания провела независимое некоммерческое исследование девелоперов из топ-100 ЕРЗ и разработала собственную методологию оценки цифрового клиентского пути.

Главный вывод: технологий на рынке стало заметно больше, но они по-прежнему редко складываются в единый сценарий для покупателя.

96% девелоперов позволяют выбрать квартиру онлайн, 23% — полноценно забронировать ее, 19% — провести онлайн-сделку. Одновременно выбор, бронь, ипотека, сделка, цифровая приемка и получение ключей подтверждены только у 8 из 100 компаний.

🏆Лидером рейтинга стал Level Group — 11,3 балла из 12, далее GloraX — 10,8, «Самолет» и MR Group — по 9,8.

Полный рейтинг и методология: тут

Реклама ООО "ВЕБ РИЭЛТИ" ИНН 771870203457 Erid: 2VtzqwwpyxQ

📈 На рынке Москвы активен новый арендатор небольших помещений - Sweet & Snacks. Это сеть магазинов сладостей, напитков и табака: в ассортименте популярные сладости из разных уголков мира, трендовые снеки и необычные напитки. У сети уже было четыре точки в ЦАО, недавно открылось ещё два новых магазина.

🗺️ Формат хорошо представлен в Европе. Во Франции это tabac-presse: сеть из 23 тысяч точек, крупнейшая сеть магазинов у дома в стране. Помимо табака, они продают лотерейные билеты, сладости, снэки, прессу и алкоголь. В Италии аналог - tabacchi, их больше 54 тысяч.

💼 Бизнес-модель простая: небольшой магазин импульсного спроса, куда покупатель заходит по пути. Средний чек у такого формата невысокий, поэтому выручка напрямую зависит от трафика: чем больше людей проходит мимо, тем лучше идут дела. Табачная категория обеспечивает регулярные повторные покупки, а яркая выкладка сладостей и напитков работает на импульсные покупки.

📍Отсюда требования к локациям и помещениям: расположение у станций метро, вокзалов, крупных торговых и бизнес-центров, компактная площадь и возможность разместить заметную вывеску. Есть и важное юридическое ограничение: продажа табака запрещена ближе 100 метров от образовательных учреждений, поэтому далеко не каждое помещение с хорошим трафиком подойдет такому арендатору.

🔍 На рынке уже представлены ГАБы со Sweet & Snacks. Например, на Земляном Валу, 23с1, в 5 минутах от метро «Курская» - помещение 55,5 м2 на первом этаже жилого дома с отдельной входной группой с фасада, потолками 4,2 м и отделкой от арендатора. Договор аренды заключен на 5 лет, МАП - 600 000 ₽ в месяц (7,2 млн ₽ в год). Локация с исключительным трафиком: рядом Курский вокзал, ТРЦ «Атриум» и БЦ «Ситидел». Цена - 82,8 млн ₽.

💡 Итого: Sweet & Snacks - молодая сеть, и публичной информации о ее масштабе и финансовом положении пока немного. Поэтому ключевым аргументом для инвестора остается не бренд арендатора, а качество помещения. В случае смены арендатора компактное помещение будет интересно широкому кругу операторов стрит-ритейла и общепита.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.