Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏦 Пару месяцев назад на рынке появился фонд «ФРИДН», финансирующий девелоперов, которым не хватает собственного капитала для получения проектного финансирования в банке. Банк требует от застройщика наличия 15-20% от бюджета проекта собственного капитала, у застройщика этих денег нет - недостающую часть вносит фонд. Я, наконец, добрался до презентации фонда и вот мои выводы!

📄 Конструкция - договор конвертируемого займа в недвижимость. Фонд выдаёт процентный заём, а форму возврата выбирает сам: конкретные лоты в построенном доме либо деньги с процентами. Сумма займа равна стоимости выбранных лотов (причём с дисконтом), конкретные лоты и цена м2 зафиксированы сразу. Обеспечение: поручительство бенефициаров, покрывающее заём и проценты по ставке 25% годовых, поручительство компании-застройщика и последующий залог прав на будущие лоты фонда. Фонд ориентируется на жилой премиум- и де-люкс в Москве.

🧩 По форме это классический мезонин, отличие только в том, что вместо доли в прибыли фонд получает опцион на выкуп метров по цене уровня котлована.

🧮 В чем проблема для девелопера-заемщика. Ставка 25% годовых (с капитализацией) за четыре года реализации проекта удваивает долг. Остаётся ли при этом доходность самого девелопера - далеко не факт. Опцион конечно же выгоден для фонда, который забирает то, что выгоднее - метры или деньги с процентами. Девелопер получает дорогие деньги и опять плачет, что всё забрали кредиторы.

⚠️ Чем больше у застройщика долгов и чем они дороже, тем выше риски проекта. Сколько было случаев банкротств, перегруженных кредитами девелоперов - никто не считал (много)

💭 Я лично думаю, что девелоперу, у которого не хватает денег для получения ПФ от банка, нужно искать соинвестора LP, а не идти за дорогим мезонином. Рынок элитной недвижимости недостаточно ликвиден (вспомните про текущие остатки в «Лаврушинском»), чтобы занимать под 25% годовых. Соинвестор LP же не кредитует проект, а вкладывает в него деньги и получает долю от будущей прибыли - это безопаснее для всех сторон.

🛑 Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Битва за землю - 2026: сделок всё меньше, но пока еще теплится!

🏢 Коллеги из NF GROUP подвели итоги I полугодия 2026 года на рынке площадок под девелопмент (они же «пятна под застройку») в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Объем инвестиций в эти активы составил ₽26,1 млрд, или 41% всех вложений в коммерческую недвижимость региона. Остальные 59% ушли в готовые объекты - в 2025 году было 60%, тренд держится второй год.

📉 В первом полугодии 2024 года на землю под жильё ушло ₽32 млрд и застройщики набрали 540 га, по итогам всего 2024 года - ₽132 млрд и 854 га. За весь 2025 год - уже ₽26 млрд и 222 га, то есть минус 82% по деньгам и минус 75% по площади. Сейчас на жилой сегмент пришлось ₽16,7 млрд и 69 га за полгода. Доля пятен под застройку в общем объеме инвестиций рухнула с 66% до 41%.

🏗 Лучше сейчас, чем потом. Из 19 сделок девять прошли с уже полученным разрешением на строительство - это 47% против 33% по итогам 2025 года и 13% в 2024-м. По типу площадки те же 19 сделок делятся так: 47% - участки под редевелопмент, 32% - свободная земля под новое строительство, 21% - исторические здания под реконструкцию. Девелоперы желают запускать стройку условно завтра, а не заниматься долгими согласованиями.

💰 Самой крупной и по деньгам, и по площади стала сделка краснодарской «ССК» - 53,5 га в Янино Всеволожского района, оценочно за ₽6-7 млрд. На всех остальных осталось 15,5 га - спрос явно снижается. Некоторые девелоперы уходят в Курортный район, чтобы строить курортную же недвижимость.

🪿 Что имеем с гуся? На купленных под жильё участках может появиться около 600 тыс. м2, а за весь 2025 год задел был 1,2 млн м2, за одно только первое полугодие 2024 года - 3,1 млн м2. Значит, к 2029-2030 годам новых проектов в агломерации станет заметно меньше, а дефицит предложения - это всегда про цены. Но это абсолютно неточно!

🔥 Петербург не резиновый
👍 Петербург резиновый
👀 Земля осталась ещё (я от застройщика)?

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🚧 «Новостройки в Москве для жизни и инвестиций!».

☝️Увидел такой лозунг на рекламном баннере в интернете. Конечно, в рекламе всё может быть, а вот в жизни?

☝🏻Знаю, что есть люди, покупающие квартиры в новостройках с «задней» мыслью «если что продам / сдам». А вот чтобы сознательно и то, и другое одновременно...

🏗 Для инвестиций лучше всего покупать студии или однушки, но жить в таких квартирах или невозможно, или просто тяжело (особенно вдвоём). Инвестировать в новостройки лучше на старте продаж, а ещё лучше до старта, приобретая из-под полы по серой схеме. А для жизни - лучше поближе к концу строительства, когда более-менее понятно каким получается дом, когда можно зайти в квартиру, осмотреться...

🏢 Но когда дом построен, зачем в нём жить, если нужно побыстрее продать, ведь это же была инвестиция! Или оставить себе, сделать ремонт, перевести вещи и фиг с ней, с этой инвестицией? Жить, просто жить... ежедневно высчитывая упущенную прибыль.

🥺 Ох... рекламный лозунг вызывает недоумение и неуверенность. Жизнь или нажива? Возводить в степень или остепениться? Быть или не быть???!!!

😨 Проклятые вопросы, проклятая реклама...

🔻 Написали бы лучше так: «Новостройки в Москве и не взрывай себе мозг!».

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🏗 MR Group стартует продажи в проекте «26 Парквью» (Тимирязевская улица, з/у 26, САО г. Москвы, ст.м. «Тимирязевская», ~10 мин.пеш. через парк)

🌾 Лично на мой взгляд проект может привлечь зажиточных агрономов и работников сельского хозяйства, которые очевидно уже проживают в локации или хотели бы там жить. Тимирязевская академия, опытные поля, дендросад - всё под боком.

🚜 В MR сразу пошли с козырей - они хорошо понимают, кто их ЦА. Необычный зелёный цвет фасадов является явной отсылкой к комбайнам John Deere. Немаркий, практичный цвет с правильным вайбом и ассоциациями с уборочной техникой премиум-класса.

🌱 Дальше - больше. Идеальное попадание в запрос ЦА. Потолки 3,7 м. - наиболее эффективная высота для организации вертикальных гидропонных ферм. Помещаются стеллажи ровно в четыре яруса (тютелька в тютельку!), осталось поставить фиолетовые фитолампы, подвести питательный раствор... И через пару месяцев можно снимать первый урожай прямо в предполагаемой гостиной.

🪴 Балконы и террасы почти у всех квартир. Сильнейший месседж ЦА. На балконах вполне реально размещать рассаду, а на террасах даже можно построить некапитальную компактную теплицу для сезонных овощей.

🏛 Отдельная тема - историческое здание. Бывшее общежитие Тимирязевской академии, построенное в 1926 году по проекту архитектора Карла Гиппиуса. Место, где поколения будущих агрономов жили на стипендию и конспектировали почвоведение будет удачно встроено в новый квартал агрономов «26 Парквью».

☝️Наверняка здание, которое девелопер обещает приспособить под коммерческую инфраструктуру станет центром притяжения ценителей бонитета почв со всего района. Не исключаю, что в здании найдется местечко для семенной лаборатории и магазина удобрений.

💵 Цены стартуют от ₽770 т./м2, в отдельных лотах цена переваливает за ₽1 млн./м2. Ну а что мелочиться? Как говорила бывший губернатор Владимирской области Светлана Орлова «село просто попёрло». В MR явно услышали.

🧮 Ну и посчитаем тогда - кому вершки, а кому корешки. Товарная зелень в московской рознице идёт по ₽1,5-2 тыс. за кг. При потолках 3,7 м и грамотном управлении квартира в «26 Парквью» легко превращается в микроферму, я бы даже сказал ЛПХ. Пара лет непрерывного с/х производства - и ипотека закрыта досрочно.

📍Итого: для жизни обычного человека проект практически непригоден (дороговато), но для агронома-энтузиаста, ценителя локации, готового впахивать от заката до рассвета - самое то.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж #шутка

Если формат зашёл - ставьте огонёк 🔥

👍 Нужна фин.модель
😎 Вижу инвест
👀 Опять оверпрайс

💬 Дубль в MAX (на всякий)

⏪ Вот хорошо бы найти такого специалиста, который бы мне помог проинвестировать, я просто не хочу этим заниматься, во всё это вникать, обсчитывать и т.д. Мне нужен тот, кто за меня всё сделает. Как такого специалиста найти? За недорого, а лучше бесплатно!⏩

✍️Количество подобных вопросов и обращений ко мне растет. И я решил ответить. Пока очень кратко.

👀Вот хорошо бы! Лучше всего доверить инвестиционное решение кому-то, переложить ответственность, лишь бы не думать своей головой.

⭕️Но как это происходит в жизни?

1️⃣ В виде мема.
- Вы специалист, вот вам деньги, сделайте правильно.
- Вот так правильно.
- Я не согласен

2️⃣ В виде злоупотребления доверием. Цитата из разговора с одним инвестором:
⏪ Они когда мне продавали..., были очень убедительны, все мои возражения побороли, просто молодцы, ребята!... Сейчас я сижу в убытках (наверное, это надо бы еще посчитать), а они сказали, что рынок изменился, конъюнктура сложная и «кто же знал» ⏩

3️⃣ В виде исключения, то есть нормального взаимодействия между инвестором и участником инвестиционного рынка. Очень редкое сочетание звёзд, практически как увидеть гибридное солнечное затмение. Сильная зависимость от многих факторов.

🌏Тема большая на этой неделе постараюсь расписать подробнее.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

👐 Я к вам с хорошими новостями - для того, чтобы купить московский офис «дёшево» вам понадобится машина времени.

☝️ Почему так случилось? Есть целых три причины - и я очень подробно изложил их.

🧐 Вышла моя новая колонка в Forbes - советую прочитать всем любителям дешёвого (но и транжирам тоже).