Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Как потерять миллиарды из-за неправильного Best Use анализа: история Детройт Ренессанс Центра

💥 1970-е, Детройт в кризисе. Город переживает глубочайший кризис: промышленность сворачивается, население бежит в пригороды или вовсе покидает город, начинается кризис автомобильной индустрии США (1973-1983) — нефтяной кризис и конкуренция со стороны японских автопроизводителей бьют по американскому автобизнесу.

⭐️ В этот момент рождается амбициозный план Генри Форда II: построить гигантский комплекс на берегу реки, который станет символом возрождения Motor City и покажет, что американский автопром непобедим.

🏢 Строительство началось в 1973 году под руководством Генри Форда II и «Renaissance Center Partnership» — консорциума из 51 компании. Но вот парадокс: в составе партнерства были промышленники, банкиры и ритейлеры (Ford, J.L. Hudson, нефтяной магнат Макс Фишер), но НИ ОДНОГО профессионального девелопера (и даже консультанта)! Бюджет проекта: $350 миллионов (около $2 миллиардов в современных ценах). Пять башен общей площадью 511 000 м2.

🛡Комплекс построили как крепость — с массивными бетонными барьерами по периметру и минимальным количеством входов. Вместо интеграции с существующей городской тканью, проект отгородился от «проблемного» Детройта. Известный девелопер торговых центров Альфред Таубман еще на этапе строительства предупреждал своего друга Генри Форда II: «Генри, засыпь эту яму!» и убеждал пересмотреть проект. Но Форд, будучи визионером своего времени, не прислушался к совету.

📉 Инициаторы проекта предполагали, что огромные офисные площади быстро заполнятся корпорациями, желающими вернуться в центр Детройта. Но реальность была жестче: кризис автопрома только усугублялся, компании массово увольняли сотрудников, а не расширялись. Многие вообще покидали регион. Заполняемость долгие годы оставалась катастрофически низкой.

💸 Ford потеряла сотни миллионов долларов и продала комплекс в 1982 году с огромными убытками. В 1996 году GM купила Ренессанс Центр всего за $73 миллиона — это лишь 4% от первоначальной стоимости строительства! Даже потратив дополнительные $500 миллионов на реконструкцию, GM не смогла исправить фундаментальные ошибки концепции.

🛸 В апреле 2024 года GM объявила о планах покинуть Ренессанс Центр. Новые владельцы — партнерство GM и Bedrock Detroit (компания миллиардера Дэна Гилберта) — разработали концепцию за $1,6 миллиарда, которая предусматривает... снос двух из пяти башен! Гилберт обязался вложить $1 млрд, GM — $250 млн, плюс просят $250 млн госсубсидий. Половину комплекса придется снести, потому что изначальная концепция «города в городе» оказалась нежизнеспособной, что и было признано через 50 лет.

🎯 Детройт Ренессанс Центр — классический пример того, как отсутствие профессиональных девелоперов в команде и качественного Анализа Best Use может обречь проект на провал. 51 компания в консорциуме, миллиардные бюджеты, но ни один эксперт по недвижимости не участвовал в принятии ключевых решений! Даже предупреждение опытного Альфреда Таубмана было проигнорировано.

🥁Главные ошибки, допущенные при анализе Best Use Детройт Ренессанс Центр:
🔸 Неверная оценка рыночного спроса
🔸 Игнорирование макроэкономических трендов
🔸 Неверный анализ локации, выразившийся в ошибочной концепции «город в городе»
🔸 Отсутствие профессиональной экспертизы

🔝Настоящий анализ лучшего и наиболее эффективного использования требует профессиональной экспертизы, учета макроэкономических трендов, анализа городской среды и реальной оценки рыночного спроса.

🎓Стартуем 31 августа (в понедельник). https://bu.atsogoev.com/

▫️

Работа с недвижимостью – это когда у тебя открыто 15 чатов, куча объектов в работе и где-то точно был важный комментарий по клиенту. Осталось только его найти.

Где последний контакт? Когда назначен показ? Что сейчас со сделкой? Пока пролистаешь переписки, найдешь нужную заметку и соберешь всю информацию может пройти полдня. А клиент ждать не будет.

Битрикс24 собирает всё в одном сервисе: клиентов, объекты, сделки, задачи и историю общения. Больше не нужно искать по чатам и вспоминать: «Так, а где это было написано?»

Руководитель видит, что происходит по сделкам и чем занята команда. Менеджеры меньше тратят времени на поиски и больше на клиентов.

Когда вся информация под рукой, работать проще и спокойнее. Попробуйте Битрикс24 для работы с недвижимостью. Начать можно бесплатно.

📜 Издание «Московская перспектива» со ссылкой на Ассоциацию компаний омниканальной розничной торговли (АКОРТ) сообщило, что «в 2026 году категория «кофе навынос» стала лидером продаж в российских продуктовых сетях и заняла 35% от всех покупок».

☝️В чем проблема: при стоимости кофе навынос в российских супермаркетах от 100 до 200 рублей за стакан, чтобы достичь показателя «35% от всех покупок», то есть от всего товарооборота супермаркета, необходимо продавать сотни, если не тысячи стаканов кофе в день.

🛒Например, если среднемесячный оборот «Пятёрочки» приближается к ₽12,4 млн., то 35% это ₽4.3 млн. В стаканах кофе по ₽100 это продажи на уровне 43 тыс. в месяц или 1,4 тыс. стаканов в день.

🛒 При этом «Московская перспектива» указывает в инфографике, что среднесуточные продажи кофе навынос в сети «Дикси» это всего лишь 40 чашек в день.

🔍 Вероятно, где-то в расчетах или в интерпретации данных АКОРТ закралась ошибка. В ошибке как таковой ничего страшного нет - не ошибается тот, кто ничего не делает.

☔ Увы, это растиражировали другие СМИ и телеграм-каналы. Если честно, я тоже сразу не поймал это несоответствие - мне «маякнул» Никита Корниенко (основатель SimpleEstate).

Вывод: критическое мышление не помешает!

✍️ Я об этом пишу не очень часто, но у меня уже много лет есть небольшой, но хороший бизнес – создание финансовых моделей для девелоперов, владельцев объектов недвижимости и инвесторов.

🤓 У этого бизнеса много постоянных заказчиков, более того, я даже могу себе позволить роскошь отказываться от выполнения каких-то работ. Кейсов за годы работы скопилось много, но большая часть либо под NDA, либо я сам по этическим соображениям не могу делиться информацией о них.

✅ Одно из направлений этого бизнеса – анализ Best Use, то есть определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

☝️ Анализ Best Use – это весьма подробный и обстоятельный документ от 60 до 100 страниц, наполненный данными и цифрами, который включает:

1️⃣ Определение основных сценариев развития объекта (территории) с учётом технических, юридических и градостроительных особенностей. Выбор 3–4-х реализуемых сценариев (например, 1) БЦ 2) ТЦ 3) Гостиница).
2️⃣ Маркетинговый анализ расположенных в локации объектов. Расчет ТЭПов по трем сценариям развития.
3️⃣ Подробнейшие финансовые модели по 3-м сценариям.
4️⃣ Оценка стоимости на каждой из стадий развития в разных сценариях.
5️⃣ SWOT-анализы рассматриваемых сценариев.
6️⃣ Выводы и рекомендации.

📊 Анализ Best Use совмещает в себе творчество, логику и расчеты – это очень интересная, интеллектуальная и вдохновляющая деятельность.

🎯 К чему это я? Если вы хотите погрузиться в тему анализа лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости, то 31 августа 2026 года (понедельник) стартует второй и последний в этом году поток образовательной программы «Анализ Best Use 2.0».

👥 Программа для профессионалов: девелоперов, инициаторов проектов в недвижимости, брокеров и консультантов рынка недвижимости, сотрудников девелоперских компаний.

🔥 Осталось всего 9 мест в мини-группе из 10 человек.

⏰ Формат: 10 блоков по 45–60 минут + живые сессии вопросов-ответов после каждого блока.

💎 Вы получите:
🔻 Пошаговую методологию анализа Best Use
🔻 Практические кейсы и домашние задания
🔻 Дополнительные материалы: расчеты, памятки, таблицы
🔻 Доступ к материалам навсегда

👉 Регистрация и подробности: bu.atsogoev.com

▫️

💬 Список опасных слов: если вы услышали их от инициатора инвестиционного проекта, то скорее всего перед вами манипулятор.

🗯️ Например, фразы могут звучать так: «Вы получите гарантированный пассивный доход...». «Мы отвечаем своей репутацией...». «Все наши цифры подтвердили международные консультанты и даже сам Цогоев...».

1️⃣ Гарантия. Я лично считаю, что все гарантии - на депозите, который (обычно) меньше инфляции. Никакой залог недвижимости, оформление прав собственности на инвестора и т.д. на самом деле гарантией не является. Инвесторы-россияне очень хотят услышать какой-то убаюкивающий трёп про гарантии.

2️⃣ Пассивный доход. Тоже уловка и тоже пассивный доход существует только на депозите или в ОФЗ. И то не факт. Все инструменты с доходностью выше депозита требуют контроля и внимания (работы).

3️⃣ Репутация. Риски должны распределяться равномерно, не может один инвестор рисковать деньгами, а другой «инвестор» только своей репутацией. Так не работает, во всяком случае на рынке, а не в «специальных ситуациях».

4️⃣ Ведущие консультанты подтверждают... Консультанты выдают своё мнение, они тоже не готовы отвечать своими деньгами за реализацию чужих проектов другими людьми. Любой лейбл любого консультанта - не доказательство.

🔻 Какие ещё опасные слова я забыл?

🍹 ЦИАН удвоил прибыль. А у вас как с этим дела?

📊 ПАО «Циан» отчиталось за второй квартал и первое полугодие 2026 года. Выручка за квартал - ₽4,4 млрд (+22,8%), за полугодие - ₽8,3 млрд (+20,5%). Чистая прибыль - ₽1,04 млрд (+32%), за полугодие ₽2 млрд, ровно вдвое больше прошлогоднего. Операционные расходы выросли всего на 7,2% при росте выручки на 22,8%.

📉 Количество сделок на первичке столичных регионов во 2 квартале упало на 21% год к году, а классифайд на этом фоне прибавил 23%. Просто уметь надо!

🔍 Откуда позитив, если сделок меньше? Выручка с одного объявления на ЦИАН выросла на 12,5%, а с одного проданного застройщику лида - на 17,5%. Платформа дерёт больше денег за то же самое, в отчётности это обозвали «дифференцированным ценообразованием».

🎁 В июне акционеров порадовали выплатой ₽53 на акцию, включая ₽23,7 специального дивиденда - див.доходность достигла 8,7%. До конца года обещают отсыпать ещё не менее ₽30.

🤔 У рынка недвижимости был тяжёлый год, а у ЦИАНа - хорошие дивиденды и растущая прибыль. Как видим, чем хуже рынку недвижимости, тем ЦИАНу - лучше.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией