Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🌴 Бали - новый Дубай?

🙄 Как говорится, «сомнительно, но ок».

☝️Власти Индонезии желают устроить на Бали международный финансовый хаб с нулевыми налогами для иностранного капитала. Financial Times сообщает, что власти страны планируют создание специальной финансовой зоны Kura Kura SEZ, аналогичной Dubai International Financial Centre.

💵 Инвесторам и международному бизнесу обещают «свободное движение иностранного капитала» (что и из России тоже?), налоговые льготы и упрощённый порядок гос.регулирования.

🤤 В качестве первых резидентов индонезийские бюрократы мечтают видеть глобальных инвесторов, семейные офисы и «цифровых кочевников». В общем, на Бали, возможно, появится, оффшорная зона и новые туристы.

🎤 Я обратился к своему товарищу Андрею Хазову, основателю Inside Delopment, девелоперу проекта OceaniQ, за комментарием по этому поводу.

❓Мой вопрос: если чаяния индонезийских властей действительно воплотятся в жизнь, как это повлияет на местный рынок недвижимости?

«Я смотрю на это как на дополнительный (не основной) катализатор спроса на недвижимость с горизонтом в несколько лет, а не как на повод покупать завтра. Между намерением властей и работающим финансовым центром - закон, который пока не принят.

По некоторым данным в Q1 2026 в зону зашло 1,62 трлн рупий реальных инвестиций, а японская Mitsubishi Estate уже строит там торговый центр. Что уже реально и можно увидеть своими глазами - это кампус международной школы и строящаяся марина для яхт в непосредственной близости от Нуса Дуа.

Кстати, если вы хотите получить срез актуальной аналитики по рынку Бали, переходите на бот, который мы в OceaniQ разработали специально для инвесторов. Что думают о рынке консультанты JLL, Savills, Tranio и другие - всё в одном месте».

☝️Вот такой комментарий. Что же, посмотрим, как всё пойдёт.

⚡️Генеральный директор и акционер STONE Максим Гейзер занял первую строчку рейтинга CRE 100 в категории «Девелопмент. Офисная недвижимость».

На текущий момент портфель STONE составляет 3 млн м² построенных, строящихся и проектируемых объектов. В активной стадии стройки — более 1 млн м² недвижимости. С 2022 года мы возглавляем рейтинг офисных девелоперов по версии «РБК Исследования рынков».

Сегодня на офисном рынке у нас самый масштабный портфель проектов — 18 бизнес-центров класса А, а география присутствия охватывает 8 районов столицы. Следуя планам, уже в начале года мы ввели STONE Савеловская, а также готовим к вводу до конца года еще два бизнес-центра — Tower D и STONE Ленинский.

Поздравляем нашего генерального директора, а также коллег и партнеров, которые вошли в число рейтинга CRE 100!

🔑 Посуточная аренда 2026: что приносит максимум дохода

Ваши апартаменты могут больше!

📆 4 июня | 12:00 мск прокачайте посуточный бизнес вместе с экспертами Циан, Bnovo и владельцами сети Morent – узнайте, как зарабатывать больше уже сейчас и не тонуть в операционке.

На вебинаре:
✔️ как получать первые бронирования
✔️ что реально влияет на выбор объекта в 2026
✔️ как масштабировать бизнес и увеличить прибыль
✔️ что нужно автоматизировать, чтобы не терять деньги

Спикеры:
🎤Дарья Ананьева, Циан Посуточно
Расскажет про спрос, поведение гостей и продвижение объектов

🎤Максим Ткачук и Анастасия Новикова, сеть апартаментов Morent
Поделятся личным кейсом роста от 1 до 40+ объектов в Сочи

🎤Валерия Суркова, Bnovo
Покажет, как автоматизация и работа с залогами увеличивают доход

Вебинар будет полезен начинающим и опытным рантье 1-100 объектов.

👉🏻 Зарегистрироваться

🧊 Когда продажи - не айс

🚀 В марте 2025 произошёл старт амбициозного проекта ICE Towers на ул. Лобачевского. Мнения проф.сообщества тогда разделились - не получившие ко-эксклюзив агенты обзывали проект «пороховой бочкой», их более (или менее) успешные конкуренты проект хвалили и верили в его успех. Прошло 14 месяцев. Пора посмотреть, что там и как.

🏗 ICE Towers - это комплекс из трёх башен высотой до 62 этажей, 1 523 квартиры, 178 тыс. м2 на пересечении Лобачевского и Ленинского проспекта. Застройщик ООО СЗ «Град Плаза»; бенефициары - Денис Кротов и Игорь Рубинер. Девелопер «Град» - опытный застройщик с портфелем реализованных проектов разных классов в Москве и Подмосковье. 51% в проекте - у структуры СБЕРа, финансового партнёра. Генподрядчик - турецкая «Енигюн Констракшн». Срок передачи ключей по проектной декларации - 30.06.2029. На ДOM.PФ проект заявлен как элитный.

🌃 Проект масштабный. СБЕР открыл кредитную линию на 47,1 млрд ₽ со сроком возврата 05.09.2029. Из них уже выбрано 21,35 млрд (45%). Но на эскроу за 13 месяцев продаж накопилось около 3,6 млрд ₽ - в 6 раз меньше выбранного по ПФ. При этом, глядя на ход строительства, так сразу и не понятно, куда инвестированы эти 21,35 млрд...

💸 Что с продажами? За 13 месяцев реализовано 67 ДДУ. Распроданность 4% (66 квартир из 1 523). Средняя цена держится в районе 800 тыс. ₽/м2.

🤔 Какой план у девелопера? Я не знаю. Рабочий вариант, по сути, один - честно признать, что в этом месте элитный класс невостребован, сильно упростить продукт и снизить цены. Возможно ли это? Не факт.

🧐 Если у вас, мои дорогие читатели, есть другие предложения для господ Кротова и Рубинера - пишите в комментариях. Вдруг прочитают и применят!

🔮 Интересно и то, что у девелопера «Град» в Москве есть ещё один масштабный проект - «Аурум Тайм». «Закрытое бронирование» по нему был запущено в ноябре 2025 года, но на сайте ДOM.PФ проекта пока нет, а из последних новостей - получение положительного заключения экспертизы в феврале 2026. Окажет ли неоднозначная история с ICE Towers влияние на «Аурум Тайм» - пока непонятно. Буду следить.

❓Можно ли на основании предброкериджа делать далеко идущие выводы о проекте?

📝Предброкеридж - это анализ реакций на размещенные объявления на ЦИАН и Авито

☝️Реальный кейс: инициатор планирует развивать новый для рынка формат недвижимости и хочет привлечь 20-25 млн на стартовый проект. Из всех доказательств обоснованности и реалистичности идеи проекта - лишь хорошая реакция на фейковые (по факту) объявления на порталах. Достаточно ли этого, чтобы инвесторы вложили в проект миллионы рублей?

🎯 Короткий ответ - нет.

📞 Чуть подлиннее. Отклик на объявление измеряет интерес к гипотетическому предложению по конкретной цене в конкретной локации. Между «позвонил» и «заплатил деньги» - дистанция огромного размера.

💸 Звонок сам по себе ни к чему не обязывает звонящего. По фейковому объявлению человек реагирует на нереалистично привлекательные параметры (цену, локацию, площадь), которых в реальном продукте, скорее всего, попросту не будет.

📊 Предброкеридж не отвечает на фундаментальные вопросы, которые обычно интересуют любого адекватного человека, а инвесторы в массе своей адекватны: какова ёмкость рынка, как сегментируется аудитория, красный это океан или голубой, что из себя представляют конкуренты и т.д.

🧩 По сути предброкеридж - это не замена исследования рынка, а в лучшем случае один из инструментов внутри него, тестирующий самую широкую часть воронки. Подменять маркетинговое обоснование проекта предброкериджем и надеятся на инвестиции - крайне наивно.

✅ А вот где предброкеридж по-настоящему хорош - это проверка спроса на конкретное помещение, которое уже строится. Локация, площадь, этаж, адекватная ставка позволяют протестировать спрос, чтобы уточнить допущения по ставке и срокам экспозиции для финмодели, например.

👉 Подробнее эту тему разбираем здесь - «НАЙТИ ДЕНЬГИ 2.0». Старт обучения в понедельник 1 июня, осталось всего 3 места в группе.

☝️Вот такое сегодня прилетело. Я, конечно, сразу полез на stone.ru - неужели в Петербурге вышел новый проект, но как это прошло мимо меня.....?

🔀 Оказалось, что в СПБ и ЛО есть застройщик ГК СТОУН, который специализируется на жилье комфорт-класса и у них новый проект - Пулковское 34 (#стартпродаж). К московскому STONE отношения не имеет.

🧰 Пришлось объяснить оптовым покупателям кладовок, что они не по адресу обратились... Да и вообще, может лучше офисы в Москве?... Ну или ритейл.

👉А когда-то офисный девелопер №1 STONE назывался СТОУНХЕДЖ и у компании был «двойник» в Татарстане.

🤔 Иногда до меня долетают фразы (в основном от инициаторов различных проектов) типо такой: «Будет минимум два икса на этой теме».

📢 Многие люди в России сегодня с легкостью употребляют такие выражения, но мало кто задумывается, откуда они пришли.

📖 На самом деле, все эти «иксы» уходят корнями в финансовый термин «Equity Multiple» (коэффициент собственного капитала), широко используемый в финансовом анализе, в том числе рынка недвижимости. Equity Multiple показывает, во сколько раз окупились первоначальные инвестиции с учетом полученной прибыли.

💰 Equity Multiple - это отношение средств, вырученных от объекта недвижимости, к инвестированным в него средствам. Например, если вы купили квартиру за 5 млн рублей, а продали за 7 млн, то Equity Multiple равен 1.4 (7/5). Ваши вложения выросли в 1.4 раза или же «вы сделали» 1.4Х

🏆 Когда некто говорит о желании «заработать два икса», он имеет в виду, даже не понимая этого, что хочет получить Equity Multiple на уровне 2Х. То есть окупить свои инвестиции как минимум в 2 раза.

🧮 Профессиональные инвесторы тоже используют термин Equity Multiple для оценки доходности сделок с недвижимостью.

💎 Так что в следующий раз, когда вы услышите разговоры об иксах на инвестициях, вспомните про Equity Multiple.

🖼️ В золотой рамочке - простой пример расчета этого показателя.