Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📊 Московский девелопер КОЛДИ напокупал новых проектов и громко провозглашает грядущую трансформацию «авторского девелопмента». Это всё, конечно, очень интересно, но что насчет драмы? Проблемы, сложности, потери, намеки на банкротство? Ну должно же быть что-то интересное?

🔑Читаем МСФО за 2025 год ООО «Тальвен» (это и есть КОЛДИ). Почему читаем, компания же непубличная? Теперь уже публичная. В декабре 2025 КОЛДИ дебютировал на долговом рынке выпуском облигаций (разместились под 22%) - теперь я буду следить за ними и их отчетностью. Начнем с хороших новостей: в январе 2026 года был введён в эксплуатацию клубный дом «Хамовники 12» (в золотой рамочке), а в феврале по нему раскрыли эскроу и погасили кредиты Сбербанка на 13,65 млрд ₽. Это избавило КОЛДИ от 22% всего долга группы.

📈 По самому 2025 году: выручка 18,2 млрд ₽ (+8,9%), чистая прибыль 2,03 млрд ₽, EBITDA около 3,7 млрд ₽ при марже порядка 20%. КОЛДИ в прибыли второй год подряд. Аудиторское заключение чистое и без оговорок, ковенанты по кредитным договорам соблюдаются, купоны по облигациям и ЦФА платятся в срок. Объём незавершённого строительства на балансе вырос в 2,4 раза - до 28,3 млрд ₽.

⚙️ Но есть же долги! Почти весь долг - банковское финансирование (60,55 из 61,75 млрд ₽), то есть деньги, которые банки дали под конкретные проекты после собственной экспертизы. В 2025 году компания впервые вышла на публичный рынок, разместив облигации и цифровые финансовые активы. Структура ставок классическая для стройки: по проектным кредитам ставка составная - базовая (ключевая +3,25-5,30%) на непокрытую эскроу часть долга плюс специальная надбавка 1,75-6,81%, которая тем ниже, чем полнее счета эскроу. Непроектные кредиты идут по ставке ключ +4,5%. При этом 98% долга (60,43 млрд ₽) выдано под плавающую ставку. Компании может повезти: явно наметившийся цикл смягчения ДКП сделает для финрезультата КОЛДИ больше, чем любые управленческие решения.

🎯 Кстати, в КОЛДИ официально подтвердили планы выйти на IPO и стать шестым публичным девелопером на Мосбирже, ориентир по срокам - 2030 год. Правда, чтобы успешно провести IPO, московскому девелоперу нужно стать ещё более прозрачным и узнаваемым в среде инвесторов: совет директоров, комитеты, новые управленческие органы и т.д.

🔮 Итого: всё у КОЛДИ нормально. Компания строит в лучших локациях Москвы, второй год в прибыли, вводит объекты в срок и гасит кредиты по графику. Даже скучно читать такую отчётность - хорошо, что на рынке есть другие застройщики, у которых что ни отчёт, то триллер!

STONE штурмует небо

🏗 Офисный девелопер №1 STONE запустил направление офисных небоскрёбов STONE SKY. Первый проект линейки - премиальный бизнес-центр STONE SKY Ходынка с верхней отметкой 255 м.

🏢 Будет два башни: офисный небоскрёб F1 на 55 этажей и камерная F2 на 16 этажей. Связывает их единый стилобат с каскадом террас и прямым выходом в парк «Ходынское поле».

🌆 Уже в продаже видовые офисы от 65 м2, панорамные этажи от 1,6 тыс.м2 под команды до 250 человек и высотная резиденция площадью 21,2 тыс.м2 - единым блоком, целиком. Цена: от ₽42,1 млн

📐 Напомню: деловой кластер на Ходынке разросся до четырёх проектов от STONE со сроками готовности 2027-2032 гг. Первая очередь линейки STONE Ходынка реализована на 95%, вторая - более чем на 50%.

🔮 Так как создано целое направление STONE SKY, то очевидно, скоро появятся новые высотные (от 200 метров) бизнес-центры от STONE - компания намекает ещё на два проекта.

#стартпродаж

📝Я получил крутейший отзыв на свою обучающую программу «Еxcel для недвижимости». Хочу поделиться здесь:

⏪ Как же здорово, что в наше время есть возможность перенимать передовые наработки у лучших профессионалов в своей области! На курсе Артёма Цогоева «Еxcel для недвижимости» я получила невероятное удовольствие от процесса обучения и результата, который не заставил себя ждать.

Если до курса все мои прогнозы были подкреплены лишь примерным представлением о том, что такое финансовое моделирование, то сейчас они обрели ясные очертания в совокупности с финансовыми показателями, формулами и критериями расчета. Надо сказать, что это лишь увеличило их ценность 🙂

Теперь я гордо ношу звание «Мастера excel в недвижимости» и могу просчитать бесконечное множество сценариев развития событий, исходя из вводных данных. Это помогает принять решение по развитию, либо выходу из того или иного проекта, легко, осознанно и обоснованно со всех сторон. Будь то проект инвестиционный, либо для личного использования.

В наше время эта компетенция является неотъемлемой частью профессиональной деятельности человека, развивающегося в направлении финансовой и инвестиционной грамотности.
Благодарю Артёма за знания!⏩

🥲Так приятно, если честно!

«Зачем покупать коммерческую недвижимость, если облигации или депозиты приносят такую же доходность?»

☝️ Это очень популярный и до слёз знакомый вопрос, на который на этом канале не единожды давался ответ в разных формах. У коммерческой недвижимости есть ряд принципиальных отличий от облигаций и депозитов.

📈иВ отличии от инструментов фиксированной доходности, арендная плата коммерческой недвижимости растёт с течением времени за счёт индексации, а вследствии этого растет и стоимость самого объекта недвижимости. Например, купив приносящий доход объект коммерческой недвижимости, можно не только получать рентный поток на уровне 7-10% годовых, но и зарабатывать дополнительные 4-6% на росте капитализации объекта недвижимости в долгосрочной перспективе.

💸 Положив 10 000 000 рублей на депозит под 9% или купив облигацию с купоном 10% через год вы можете вернуть 10 900 000 рублей или 1 1000 000 соответственно (до налогов).

💵 А вот если вы вложите 10 000 000 руб. в коммерческую недвижимость, то вы получите не только 700-1 000 тыс. руб. (до налогов) от аренды, но и ваши 10 000 000 могут превратится в 10 400 000-10 600 000 руб. за счёт переоценки рыночной стоимости недвижимости. Итоговая доходность составит 1 100 000-1 600 000 руб. в 1-й год и с каждым годом будет только расти!

🔗 Что ещё важнее, привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды. Фактически инфляция работает на пользу владельца недвижимости. В отличии от депозитов или облигаций. Но вход в подобный актив (с привязкой к ТО) потребует большего капитала или выбора в пользу коллективных инвестиций (например, SimpleEstate).

⚙️ Таким образом, коммерческая недвижимость была, есть и будет идеальным защитным активом, способным не только превосходить доходность долговых инструментов и депозитов, но и защищать инвесторов от волн инфляции и экономической нестабильности.

❌Нет! Я не решил переквалифицироваться из специалистов по недвижимости в фермеры. И эти вопросы были нужны мне для параллели.

☝️Просто почему-то в последнее время в л.с. ко мне приходят люди и спрашивают... Например, что я думаю про инвестиции в новостройки, есть там ещё инвест? Или инвестиции в ГАБ в 2026 году, это хорошая идея?

🙄🙄🙄🙄🙄

💬 Я считаю, что отвечать незнакомому человеку на такие вопросы нужно только после хорошего интервью. Ну или хотя бы после понимания риск-профиля и инвестиционной стратегии спрашивающего. На это нужно потратить много времени.

🔻Потом нужно понять о чем конкретно спрашивает человек: что за новостройка такая или ГАБ (страна, город, адрес, площадь, цена и т.д. и т.п.).

🔻Далее нужно потратить кучу часов на анализ этих проектов, чтобы дать ответ, многословный и обоснованный, подходящий задававшему. Индивидуального «пошива» ответ, а не фаст-фуд обо всём и ни о чем.

Поэтому на вопросы типа:
🔸Что вы думаете о ЖК «Тридевяткино Царство»? Есть там инвест?
🔸А стоит ли инвестировать в помещение в Одинцово с арендатором «ПивЛаб»?
🔸А что вы думаете о инвестициях в загородную недвижимость?

✅ Отвечаю так: я не знаю и вообще не думаю. Потому что для ответа нужно «глубокое погружение», особенно сейчас. А те, кто начинают строчить как из пулемёта, выдавая своё экспресс-мнение лично у меня вызывают удивление и беспокойство. Они вообще нормальные?

😞 В общем, извините, я не знаю как купить квартиру за 0 рублей, как за 2 года из студии в Омске сделать 5 квартир в Москве, как заработать миллион долларов на субаренде кладовок и т.д.

⚠️ Всем, кто задает мне какой-то вопрос и хочет получить от меня какой-то (хоть какой) ответ, он у меня есть: думайте своей головой, а не моей. Звучит грубо, но грубости в этом ответе ни одного грамма.

🐮 Эксперты по животноводству есть у меня в канале? Очень нужно ваше мнение!

Есть два вопроса:

1️⃣ Я хочу купить корову, чтобы она давала молоко, которое я буду продавать. Вопрос: это хороший бизнес?

2️⃣ Я хочу занедорого купить поросенка, вырастить его во взрослого хряка, а потом продать сильно дороже,чем купил. Вопрос: имеет это смысл с точки зрения заработка?

🤝 Заранее спасибо за ответы настоящих экспертов! Добро пожаловать в комментарии.

🏢 В Москве сейчас есть такой парадокс: офисные объекты класса А и В+ возводятся там, где офисы не нужны в принципе - промзоны, дальние окраины и прочие неудобья. На основании этого факта некоторые делают далеко идущие выводы о том, что рынок офисов ждет обвал. При этом Москва как локация разбирается как единое целое - будто бы спрос на офисы в Метрогородке и спрос в Белорусском деловом районе это одно и то же, и переизбыток предложения в одной локации автоматически повлияет на ставки во второй.

🏭 Небольшой экскурс в не такое уж далёкое прошлое. Примерно с 2009 года (а точечно с начала двухтысячных) в Москве был бум редевелопмента: бывшие промышленные предприятия перестраивались и превращались в бизнес-центры (а некоторые и в торговые комплексы). Объекты возникали ниоткуда, сразу по 20-30 тыс. м2, в максимально странных локациях.

💼 Наверное, самым крупным игроком была группа «Комплексные инвестиции» А. Хотина. Ещё в 2012 году Forbes оценивал их портфель примерно в 1,8 млн м2 офисной недвижимости класса В и В- в Москве. «Красный богатырь» на Краснобогатырской - 135 тыс. м2, East Gate (бывший завод «Хроматрон» - в золотой рамочке) на Щелковской - 110 тыс. м2, «Агат» на Большой Семёновской - 32 тыс. м2 и другие.

🤷 И что происходило с рынком офисов Москвы, пока эти миллионы метров возникали на рынке? Ничего. Конечно, рост вакансии и снижение ставок на рынке в те годы фиксировались, но их причинами были нефть, курс доллара и санкции, а не редевелопмент бывшей фабрики. Ни один аналитик в 2015-м не объяснял вакансию в ЦДР тем, что Хотин перестроил очередной завод. И уж точно никто не писал, что редевелопмент бывшей галошной фабрики где-то за Электрозаводской обрушит ставки в Москве. Хотинские метры спокойно находили своего арендатора - малый и средний бизнес, которому нужен был просто дешёвый офис.

📍 Потому что офисный рынок Москвы это несколько десятков локальных рынков с разным спросом и разными арендаторами и разными ставками.

❓ Так почему сейчас должно быть иначе? Появляются странные объекты в странных местах и с потенциально странной судьбой. Часть распродадут внарезку, часть будет годами стоять полупустой, часть переделают под что-то другое...