Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Ровно 7 лет назад написал текст про крах рынка недвижимости в недалёком будущем. Пора уже и тут поделиться.
https://dzen.ru/a/Xh3rdpUV7gCu40t2

Мне переслали комментарий по моему утреннему посту про индексацию:
«Это на растущем рынке можно арендаторам руки выкручивать, а на падающем не то что про индексацию забудешь, но и ставку уронишь чтобы с пустыми метрами не остаться».

☝️Так-то оно так, но... Всё зависит от помещения, ставки и арендатора. Если помещение ликвидное и его можно сдать по ставке выше, чем после индексации с текущим арендатором, можно жестить и ненадолго оставаться с пустыми метрами. Да, это потери и затраты. Это риск. Но арендатор - это партнёр по бизнесу и если он не тянет, у него проблемы, то лучше избавиться от этой хромой утки, особенно, если помещение и ставка позволяет. В иных случаях в 2026 году лучше пытаться договориться.

🏢 По данным NF Group, в I квартале 2026 года в Москве ввели 3 бизнес-центра общей площадью 116,6 тыс. м2 - STONE Савеловская (68,3 тыс. м2), Лейкс (25,6 тыс. м2) и Деловой Дуэт (22,7 тыс. м2). 81% нового ввода - класс А, 19% - класс B.

📈 Ставки аренды продолжают расти. Класс А - 34 291 ₽/м2/год (+4,5% за квартал, без OPEX и НДС), класс B - 26 320 ₽/м2/год (+6,4%), Прайм - 72 592 ₽/м2/год. Внутри МКАД в классе А просят уже 41 729 ₽/м2/год. Вакантность при этом не растёт: в классе А осталась на уровне 8,4%, в классе B даже снизилась до 4,5%. Общая вакантность 5,8% - близко к историческому минимуму 2007 года (4,5%).

🤷‍♂️ Офисов строят много, а арендовать нечего. Из прогнозируемого ввода 2026 года на спекулятивный рынок аренды попадает лишь 36% нового объёма, остальное либо продано, либо арендовано ещё до ввода. Поэтому ставки и растут - арендаторам выбирать особо не из чего.

💰 С продажами история сложнее. Витрина офисов от застройщиков - 1,3 млн м2 в 94 проектах от 48 девелоперов. За квартал +23%, за год - рост более чем в два раза. Средневзвешенная цена - 495,6 тыс. ₽/м2 с НДС (+2% за квартал, +13,5% за год). Лидер по объёму предложения - STONE (785 тыс. м2 в 17 проектах), за ним MR Group (711 тыс. м2) и Forma (361 тыс. м2).

🔮 Прогноз NF Group на 2026 год: ввод около 1 млн м2, но есть угроза того, что 30-40% от заявленного объёма переедет на 2027 год. Ставки аренды и цены на офисы продолжат расти, но всё-таки более сдержанными темпами, чем в последние 2 года.

🤝 У меня вчера были аж три встречи с инициаторами проектов в сфере недвижимости (кстати, всего за несколько часов 12 из 12 слотов были заняты). Два диалога начинались сразу с вопросов о юридической схеме привлечения средств. Это ничего, что фин.модель не рассчитана и идея проекта не проработана, главное - определиться с юрисдистикой! «У меня, Артём, к вам всего один вопрос…» - слышал я вчера.

Вот только... Чтобы привлечь в проект деньги нужны:
🔸проработанная и обоснованная идея проекта
🔸профессиональная финансовая модель
🔸привлекательные рыночные условия для инвесторов
🔸грамотная юридическая структура
🔸эффективный подход к продажам и маркетингу

📚Только все вместе эти элементы могут привести к успешной реализации проекта и удовлетворению потребностей как инициаторов, так и инвесторов.

🛸Предположим (это мой любимый пример) идея настолько смела, что проект предполагает строительство космической станции на Марсе и продажу кают внарезку.

🚀 Начинать следует с комплексного изучения рынка. То есть с ответов на в том числе такие вопросы:

❓Как там на Марсе с космическими станциями, что из себя представляет рынок марсианских космических станций? Какие есть первичные и вторичные данные по рынку? Вообще что с источниками информации, если они есть, достоверны ли?
❓Кто потенциальная аудитория покупателей кают? Возможно ли её как-то сегментировать? Какова емкость рынка, нужны ли новые каюты на Марсе?
❓Что там с конкуренцией? Это красный рынок или голубой? ПИК уже на Марсе? Какой у конкурентов продукт и как мы будем отличаться (если будем)?
❓И вообще, можно ли физически строить на Марсе? Что там в видом разрешённого использования марсианского участка? ГПЗУ есть, не просрочен? Не занижены/завышены ли расходы/доходы?

📶 И так далее - вопросов ещё больше.

✅ После ответов на все эти вопросы можно начинать считать финансовую модель доходности проекта и инвесторов (часть предпосылок для модели будет получена благодаря исследованиям рынка), а также приступать к созданию тизеров для показа первым инвесторам.

📑По результатам показов тизеров и получения обратной связи будут сформированы привлекательные и актуальные рыночные условия для реального привлечения средств инвесторов (и необходимо, чтобы проект это выдержал).

📚 Только ПОСЛЕ нужно прорабатывать юр. часть! Потом только! Это вообще несрочно. Как вы понимаете, ни фин. модели, ни обоснования идеи проекта, ни ОС от инвесторов у вчерашних инициаторов не было… Вот что хотел донести.

🚀 АНОНС: Найти Деньги 2.0 - мощное обновление.

☝️Делюсь новостью! Моя образовательная программа для инициаторов проектов и инвестиционных посредников на тему привлечения финансирования в проекты «Найти Деньги» получила масштабное обновление и теперь называется «Найти Деньги 2.0».

🚩Что изменилось?
К проверенным временем блокам добавились новые с актуальными темами:

🎤 Презентация проектов инвесторам - питчинг, встречи и ведение переговоров

🛒 Розничные продажи - уникальный блок о продажах и продвижении инвестиционных продуктов розничным инвесторам (пайщики ЗПИФ, клиенты инвестиционных платформ)

🛠️ Практикум - пошаговое руководство по привлечению средств в проект на примере редевелопмента и создания ГАБ

🧩 Блок, посвященный долговому финансированию будет дополнен темой долговых ценных бумаг (облигации и ЦФА).

🆕 Также будут обновлены блоки, касающиеся привлечения средств через ЗПИФы и инвестиционные платформы.

☝️Напомню, что уже есть в программе:
✅ Маркетинговое обоснование проекта и фундаментальный анализ
✅ Финансовые модели для инвесторов (включая водопады акционерного капитала и hurdle rates)
✅ Юридические структуры для привлечения инвестиций (ООО, АО, кооперативв, товарищества)
✅ Инвестиционные платформы
✅ Создание презентационных материалов: тизеры, презентации
✅ Эффективная организация привлечения инвесторов от А до Я

🔥 Ну и конечно, будет формат обучения в небольшой группе (не более 10 чел.) с живыми сессиями вопросов и ответов, где я лично отвечаю на вопросы, помогаю разобраться в материале и разбираю практические кейсы студентов.

🏁 Стартуем 1 июня 2026 г.

💵 Если вы привлекаете деньги инвесторов в свои проекты в недвижимости или планируете это делать - это лучшая возможность получить все необходимые инструменты и знания.

👉 Подробности здесь: fin.atsogoev.com

Индексация - это «манипуляция»

📊 Периодически слышу тезис: индексация (ежегодное повышение) аренды в финансовых моделях - это маркетинговый трюк, и закладывать её в расчёты «нечестно». Логика противников такая: «А вдруг арендатор не потянет? Вы что его выгоните, если он не согласится на индексацию?» или «Сейчас полный трындец, арендаторы на коленях просят понизить ставку, какая тут индексация?».

🤝 Вообще-то бизнесом занимаются обе стороны. И кофейня, «спаивающая людей пережаренным тонизирующим напитком», и владелец недвижимости, «наживающийся на простых работягах-предпринимателях» - оба несут свои риски и свои издержки. У собственника эти издержки растут так же неумолимо, как у арендатора растёт себестоимость и зарплата баристы. Никто никому ничего не должен дарить.

🏛 Проблемы есть не только у той стороны, которая платит аренду, но и у той, что начисляет арендную плату: кадастровая стоимость стабильно пересматривается вверх вместе с налогом на имущество в денежном выражении. Охрана, клининг, коммуналка, ремонт - дорожает всё. Аренда без индексации в такой среде - это не «справедливость», а субсидирование арендатора из кармана арендодателя. С чего бы это? Бизнес есть бизнес.

🧮 Теперь то, что касается расчётов и финмодели. Индексация прописана в договоре аренды. Как же её не учитывать? Убирая индексацию, мы получаем не «реалистичный» расчёт, а кривой и ошибочный.

🎯 Более того. Индексация - это не способ «нарисовать» доходность инвестору. Это необходимый инструмент в арендных отношениях, без которого экономика владения объектом просто не сходится. А договор без пункта об индексации - это бомба замедленного действия не только для собственника, но и для арендатора. Лично знаю арендодателей К&Б, считающих дни до окончания договора с сетью (договора, в котором нет индексации), чтобы вышвырнуть алкоторговцев навсегда.

🧾 Если арендатору так не нравится идея ежегодной индексации - есть альтернатива. Triple net lease (NNN), договор, в котором арендатор берёт на себя дополнительно три статьи расходов собственника: налог на имущество, страховку и эксплуатацию здания.

🌍 В США и Европе это базовая конструкция для качественного коммерческого объекта с сетевым арендатором. Собственник получает «чистую» арендную плату, а все переменные издержки ложатся на арендатора.

🤷 Что-то мне подсказывает, что арендаторы в массе своей на такое не подпишутся.