Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🎭 У собственника апартаментов рано или поздно возникает желание переложить операционку на кого-то другого. Показы, заселения, счётчики, ремонт стиральной машины - всё это хочется передать «профессионалам». Самый очевидный путь - доверительное управление - оказывается и самым дорогим (писал об этом здесь).

📗 Но альтернативы есть. Их три, правда зарегистрировать ИП всё же придётся:

🔹 Договор возмездного оказания услуг. «Профессионалы» ищут арендаторов, показывают объект, ведут текучку, но договоры подписывает собственник и деньги идут ему напрямую. Признаков ДУ ноль. Стоит 5-8% от потока. Негативных налоговых последствий нет.
🔹 Агентский договор. Агент заключает договоры аренды - от имени собственника или от своего, но всегда за счёт собственника недвижимости. Агент платит НДС только со своего вознаграждения, а не с арендного потока. ИП остаётся на УСН «Доходы» 6%. Комиссия 10-15%, при посуточной сдаче и 25%, и выше.
🔹 Мастер-аренда. Собственник сдаёт апартамент управляющей компании, та пересдаёт его дальше от своего имени. Один арендатор, один платёж в месяц, предсказуемый поток. Правда ставка аренды на 15-40% ниже чем если сдавать самостоятельно, зато вакансия и неплатежи становятся проблемой управляющей компании.

⚖️ Что отличает все три схемы от доверительного управления:
🔸 имущество не передаётся, обременение в ЕГРН не регистрируется
🔸 у управляющей компании нет самостоятельного права распоряжаться объектом
🔸 собственник согласовывает условия сдачи в аренду, а не ставится перед фактом

⚠️ Имейте в виду: я не специалист по налогам - не принимайте решения на основе этого поста, проконсультируйтесь с профессионалами.

А вы в курсе того, что происходит на премиальном рынке Москвы на самом деле?

📍Я стараюсь быть в курсе, потому что подписан на своего товарища и коллегу Александра Уткина, который в режиме нон-стоп этот сегмент освещает в своем канале «Замоскворечник»

🥇Между прочим, Александр был одним из первых профессионалов рынка, прошедших мою программу «Советник Инвестора»! Также он известный эксперт по продаже премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.

✅ В августе Замоскворечник традиционно подводит итоги первого полугодия: публикует и анализирует данные по ценам и сделкам, как на вторичном рынке, так и в сегменте элитных новостроек.

🏛 Если у вас есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти или, наоборот, «примеряетесь» к покупке, можно записаться на консультацию к @zamoskvorechnik.

🏰 И конечно, если тема недвижимости элит- и премиум-класса вам актуальна, подписывайтесь на канал Александра.

🤗 Искренняя рекомендация!

Ползучий донер-кебаб

👤 Один мой знакомый много лет живёт в Брюсселе (Бельгия). В разговоре со мной он рассказал о том, что произошло со стрит-ритейлом в городе за последние 10-15 лет. Раньше на пути от вокзала в центр располагались европейские кафе и ресторанчики, магазины одежды, салоны сотовой связи. Сейчас эти помещения занимают шаурмичные и несетевой фастфуд, вейпшопы и табак, а также специфические арендаторы типа букмекеров.

📉 Оказалось, что произошедшее описано градостроителями и даже получило название - Trading-Down-Effekt. Термин немецкий, в англоязычной среде trading down означает совсем другое: переход потребителей на дешёвые бренды. Проще всего понять Trading-Down-Effekt как разрушение tenant mix. Tenant mix - это осознанно собранный состав арендаторов, который работает на общий трафик, а соседи конвертируют его в продажи. Trading-Down-Effekt - тот же механизм с обратным знаком. Табачная лавка с решёткой на витрине сокращает посещаемость приличному кафе по соседству. Кафе съезжает, его место занимает несетевой фастфуд. И так далее.

⚙️ В результате на дистанции 15 лет торговый коридор маргинализируется, локация привлекает соответствующих потребителей и арендаторов. Арендная плата в торговом коридоре постепенно снижается, а стоимость недвижимости - дисконтируется. В результате ритейл-гетто образуется не на окраинах, а прямо в центре.

📊 В апреле 2026 года в Брюсселе представили план оживления 25 торговых кварталов: вакантность в историческом центре достигла 18%, а местами и до 21%. Экспансию снек-баров и фастфуда городские чиновники прямо называют угрозой торговому разнообразию. Решать вопрос предполагают регулированием. При этом лучшие торговые улицы города заполнены почти полностью и ставки аренды там не пладают - проседают именно второстепенные коридоры, например, тот самый путь от вокзала в центр.

🇷🇺 В России этого явления пока нет (а может есть, но я не в курсе). В любом случае, не стоит забывать, что инвестор в стрит-ритейл покупает не только помещение, но и локацию (если так можно выразиться), поэтому нужно обращать внимание на ротацию арендаторов, чтобы вовремя заметить признаки Trading-Down-Effekt.

📊 Московский девелопер КОЛДИ напокупал новых проектов и громко провозглашает грядущую трансформацию «авторского девелопмента». Это всё, конечно, очень интересно, но что насчет драмы? Проблемы, сложности, потери, намеки на банкротство? Ну должно же быть что-то интересное?

🔑Читаем МСФО за 2025 год ООО «Тальвен» (это и есть КОЛДИ). Почему читаем, компания же непубличная? Теперь уже публичная. В декабре 2025 КОЛДИ дебютировал на долговом рынке выпуском облигаций (разместились под 22%) - теперь я буду следить за ними и их отчетностью. Начнем с хороших новостей: в январе 2026 года был введён в эксплуатацию клубный дом «Хамовники 12» (в золотой рамочке), а в феврале по нему раскрыли эскроу и погасили кредиты Сбербанка на 13,65 млрд ₽. Это избавило КОЛДИ от 22% всего долга группы.

📈 По самому 2025 году: выручка 18,2 млрд ₽ (+8,9%), чистая прибыль 2,03 млрд ₽, EBITDA около 3,7 млрд ₽ при марже порядка 20%. КОЛДИ в прибыли второй год подряд. Аудиторское заключение чистое и без оговорок, ковенанты по кредитным договорам соблюдаются, купоны по облигациям и ЦФА платятся в срок. Объём незавершённого строительства на балансе вырос в 2,4 раза - до 28,3 млрд ₽.

⚙️ Но есть же долги! Почти весь долг - банковское финансирование (60,55 из 61,75 млрд ₽), то есть деньги, которые банки дали под конкретные проекты после собственной экспертизы. В 2025 году компания впервые вышла на публичный рынок, разместив облигации и цифровые финансовые активы. Структура ставок классическая для стройки: по проектным кредитам ставка составная - базовая (ключевая +3,25-5,30%) на непокрытую эскроу часть долга плюс специальная надбавка 1,75-6,81%, которая тем ниже, чем полнее счета эскроу. Непроектные кредиты идут по ставке ключ +4,5%. При этом 98% долга (60,43 млрд ₽) выдано под плавающую ставку. Компании может повезти: явно наметившийся цикл смягчения ДКП сделает для финрезультата КОЛДИ больше, чем любые управленческие решения.

🎯 Кстати, в КОЛДИ официально подтвердили планы выйти на IPO и стать шестым публичным девелопером на Мосбирже, ориентир по срокам - 2030 год. Правда, чтобы успешно провести IPO, московскому девелоперу нужно стать ещё более прозрачным и узнаваемым в среде инвесторов: совет директоров, комитеты, новые управленческие органы и т.д.

🔮 Итого: всё у КОЛДИ нормально. Компания строит в лучших локациях Москвы, второй год в прибыли, вводит объекты в срок и гасит кредиты по графику. Даже скучно читать такую отчётность - хорошо, что на рынке есть другие застройщики, у которых что ни отчёт, то триллер!

STONE штурмует небо

🏗 Офисный девелопер №1 STONE запустил направление офисных небоскрёбов STONE SKY. Первый проект линейки - премиальный бизнес-центр STONE SKY Ходынка с верхней отметкой 255 м.

🏢 Будет два башни: офисный небоскрёб F1 на 55 этажей и камерная F2 на 16 этажей. Связывает их единый стилобат с каскадом террас и прямым выходом в парк «Ходынское поле».

🌆 Уже в продаже видовые офисы от 65 м2, панорамные этажи от 1,6 тыс.м2 под команды до 250 человек и высотная резиденция площадью 21,2 тыс.м2 - единым блоком, целиком. Цена: от ₽42,1 млн

📐 Напомню: деловой кластер на Ходынке разросся до четырёх проектов от STONE со сроками готовности 2027-2032 гг. Первая очередь линейки STONE Ходынка реализована на 95%, вторая - более чем на 50%.

🔮 Так как создано целое направление STONE SKY, то очевидно, скоро появятся новые высотные (от 200 метров) бизнес-центры от STONE - компания намекает ещё на два проекта.

#стартпродаж

📝Я получил крутейший отзыв на свою обучающую программу «Еxcel для недвижимости». Хочу поделиться здесь:

⏪ Как же здорово, что в наше время есть возможность перенимать передовые наработки у лучших профессионалов в своей области! На курсе Артёма Цогоева «Еxcel для недвижимости» я получила невероятное удовольствие от процесса обучения и результата, который не заставил себя ждать.

Если до курса все мои прогнозы были подкреплены лишь примерным представлением о том, что такое финансовое моделирование, то сейчас они обрели ясные очертания в совокупности с финансовыми показателями, формулами и критериями расчета. Надо сказать, что это лишь увеличило их ценность 🙂

Теперь я гордо ношу звание «Мастера excel в недвижимости» и могу просчитать бесконечное множество сценариев развития событий, исходя из вводных данных. Это помогает принять решение по развитию, либо выходу из того или иного проекта, легко, осознанно и обоснованно со всех сторон. Будь то проект инвестиционный, либо для личного использования.

В наше время эта компетенция является неотъемлемой частью профессиональной деятельности человека, развивающегося в направлении финансовой и инвестиционной грамотности.
Благодарю Артёма за знания!⏩

🥲Так приятно, если честно!

«Зачем покупать коммерческую недвижимость, если облигации или депозиты приносят такую же доходность?»

☝️ Это очень популярный и до слёз знакомый вопрос, на который на этом канале не единожды давался ответ в разных формах. У коммерческой недвижимости есть ряд принципиальных отличий от облигаций и депозитов.

📈иВ отличии от инструментов фиксированной доходности, арендная плата коммерческой недвижимости растёт с течением времени за счёт индексации, а вследствии этого растет и стоимость самого объекта недвижимости. Например, купив приносящий доход объект коммерческой недвижимости, можно не только получать рентный поток на уровне 7-10% годовых, но и зарабатывать дополнительные 4-6% на росте капитализации объекта недвижимости в долгосрочной перспективе.

💸 Положив 10 000 000 рублей на депозит под 9% или купив облигацию с купоном 10% через год вы можете вернуть 10 900 000 рублей или 1 1000 000 соответственно (до налогов).

💵 А вот если вы вложите 10 000 000 руб. в коммерческую недвижимость, то вы получите не только 700-1 000 тыс. руб. (до налогов) от аренды, но и ваши 10 000 000 могут превратится в 10 400 000-10 600 000 руб. за счёт переоценки рыночной стоимости недвижимости. Итоговая доходность составит 1 100 000-1 600 000 руб. в 1-й год и с каждым годом будет только расти!

🔗 Что ещё важнее, привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды. Фактически инфляция работает на пользу владельца недвижимости. В отличии от депозитов или облигаций. Но вход в подобный актив (с привязкой к ТО) потребует большего капитала или выбора в пользу коллективных инвестиций (например, SimpleEstate).

⚙️ Таким образом, коммерческая недвижимость была, есть и будет идеальным защитным активом, способным не только превосходить доходность долговых инструментов и депозитов, но и защищать инвесторов от волн инфляции и экономической нестабильности.