Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📉 На рынке офисной недвижимости Шанхая тяжёлая ситуация. И уже давно. Как и на рынке жилья.

☝️На конец декабря 2025 года почти 25% офисов в Шанхае стояли пустыми, ставки аренды за 2025 год упали на 9,8%, и аналитики ждут дальнейшего снижения в 2026 году.

🏗 При этом в период с 2008 по 2023 годы в городе было заложено значительное количество офисных проектов. Достраивать стеклянные офисные башни в целом нерентабельно, а в некоторых случаях просто некому - девелоперы обанкротились.

🏘 Замороженные стройки и офисные этажи в действующих БЦ переводят в арендное жильё. Сегмент в Шанхае развивается с 2018 года в качестве государственного приоритета: на пятилетку 2016-2020 закладывалось появление в Шанхае 700 тыс. арендных юнитов. Сейчас арендным жильём «спасают» город от офисных призраков.

❓Но кто финансирует достройку и редевелопмент? У девелоперов денег нет, государство напрямую в проекты не вкладывает - только косвенно.

🏦 Власти Шанхая запустили особый вид долговых ценных бумаг - целевые облигации на «оживление активов». Покупают эти бумаги в основном госбанки. Средства идут на перепрофилирование и частичное урегулирование долгов девелоперов. После окончания ремонтных работ и сдачи в аренду созданные в офисах арендные квартиры продаются в специально созданный инвестиционный фонд. 25 июня 2025 года на Шанхайской бирже прошло размещение паёв REIT арендного жилья, было привлечено около 946 млн юаней. Основные покупатели акций REIT - частные инвесторы.

👍 Хитро придумано
🔥 В Пекине лучше, душевнее
👀 У нас тоже так будет

Неколлективные инвестиции

📜 Заметки на полях к моим встречам (вчера было целых три) с инициаторами проектов в сфере недвижимости: некорректное использование термина «коллективные инвестиции».

☝️ Например: «Мы планируем запустить коллективные инвестиции с чеком от ₽10 млн...». При этом проект предполагает привлечение долга по договору займа, а желаемое количество инвесторов для инициатора - не более 10 (десяти).

👁‍🗨 Я бы хотел немного приоткрыть глаза всем на то, что же такое «коллективные инвестиции».

🧲💸Коллективные инвестиции - это краудфандинг или  краудлэндинг, в общем краудинвестинг (от английского слова crowd - толпа). Вы как себе толпу представляете? 5-10 человек это, наверное, всё же не толпа.

💲Настоящие коллективные инвестиции характеризуются двумя элементами:
🅰️ Низкий входной порог (для России хотя бы ₽300 тыс. и ниже, вплоть до ₽1 тыс.)
🅱️ Большое количество инвесторов (от 15 человек, а лучше сотни и тысячи)

🟣 Например, общее количество инвесторов, принявших участие в проекте «Прокшино» от SimpleEstate на момент закрытия 3-го раунда привлечения финансирования, составило 711 человек (входной порог был и остается от ₽100 тыс.). Вот это коллективные инвестиции, краудфандинг.

🌐 Мировая практика привлечения инвестиций состоит в том, что объединение небольшой группы инвесторов (от 3-х до 10-и человек) для финансирования проектов в сфере недвижимости именуется термином «синдикация» (от французского слова syndicat - профессиональный союз).

💵 На рынке США, например, активно работают специалисты, синдикаторы, которые инвестируют в проекты инициаторов свои деньги и одновременно за вознаграждение привлекают других инвесторов при участии инициаторов, конечно. Довольно часто сами инициаторы проектов выступают синдикаторами.

🙃 В общем, я лично считаю, что использование словесной конструкции «коллективные инвестиции» в нашей реальности, к сожалению, в большинстве случаев некорректно. Исключительно с точки зрения устоявшейся в мире инвестиций терминологии.

🕰 Надеюсь, со временем термин «синдицирование» войдёт в лексикон инициаторов проектов в сфере недвижимости и они перестанут рассказывать людям о «коллективных инвестициях», которыми на самом деле не занимаются.

Как масштабировать флиппинг?

🛠 Модель флиппинга вчерашнего дня: подыскивается инвестор, который покупает квартиру и финансирует ремонт (полностью или частично). Процессом управляет флиппер-соинвестор и получает долю от прибыли.

🏚 Это отлично работало в эконом- и бизнес-классе. Чек входа был вполне подъёмный, инвесторов хватало. Особенно хорошо шли дела на растущем рынке.

🏙 Сейчас в эконом, комфорт и бизнес сегментах рынка есть определенные проблемы и флиппинг вынужденно переходит в премиум-сегмент. Чек входа вырос до 700-800 т./м2 и выше без учёта затрат на ремонт (которые тоже выросли). Площади, которые покупают флипперы также увеличились - теперь это 80-120 м2.

💼 Проблема: инвесторов с требуемым для реализации проекта капиталом не так много, как было в сегменте эконома.

🧩 Что делать? Самый рабочий вариант - синдицировать средства инвесторов под каждый проект.

🤝 Флиппер должен собрать пул из нескольких инвесторов, каждый из которых заходит своей долей в конкретную сделку. Оформляется всё через юрлицо-SPV. Прибыль после продажи делится пропорционально вложениям, флиппер получает management fee за управление и success fee сверху определённого порога доходности.

📐 Это уже структура с GP/LP-логикой: флиппер выступает в роли GP, инвесторы - в роли LP. Со всей сопутствующей обвязкой - корпоративным договором, регулярной отчётностью перед инвесторами и waterfall-структурой распределения прибыли.

🎯 Флипперам, которые хотят масштабироваться и привлекать капитал, придётся погружаться в инвестиционный бизнес и выстраивать коммуникацию с инвесторами. Иначе мечты о миллиардах останутся только мечтами.

🔻Это был пост, созданный по мотивам общения с флипперами, желающими привлекать капитал в свои проекты..

Не усложняй нелёгкую жизнь или Зачем инвестору «сложная» фин.модель можно же проще считать?

🤓 Многие инвесторы в недвижимость (и даже инициаторы проектов) оценивают долгосрочные, длящиеся более года, проекты, просто создав табличку с подсчетами доходов и расходов в столбик. Такой подход кажется простым, но он может быть неточен и опасен.

Проблемы подсчетов в столбик:
🔸Не учитывается время. Деньги, вложенные сегодня, стоят дороже, чем те же деньги через 2-3 года.
🔸Рассчитывается рентабельность проекта вместо необходимых метрик вроде IRR и NPV.
🔸Невозможно корректно рассчитать годовую доходность - деление доходности на 2 или 3 (в зависимости от количества лет в проекте) является грубейшей ошибкой.
🔸Неинформативно: нет важных элементов расчетов, например, инвестор может не видеть периоды, когда проект требует дофинансирования.

Преимущества грамотной финансовой модели:
🔹Все денежные потоки посчитаны правильно по периодам с учетом ценности денег во времени.
🔹Есть полная картина: все доходы и расходы с разбивокй по временным периодам.
🔹Рассчитываются корректные финансовые показатели, IRR и NPV, которые просто нельзя посчитать в столбик.
🔹Можно легко менять исходные данные и видеть, как это влияет на доходность.
🔹Понятен оптимальный способ финансирования - собственные/заемные средства.

⚠️Когда я это всё пишу, я хорошо понимаю, что для абсолютного большинства людей мои слова имеют нулевую ценность. Абсолютное большинство инвесторов продолжит верить своим или чужим расчетам в столбик. Кстати часто такие "простые и понятные" расчеты сделаны только для того, чтобы ввести в заблуждение.

🧮 Чем сложнее проект (чем больше данных необходимо учесть), тем больше важность применения финансового моделирования. В примере, приложенном к этому посту, очень простой проект, поэтому разница не выглядят значительной. Но если бы это был сложный проект девелопмента или редевелопмента с применением заемных средств...

🎲 Финансовая модель может казаться сложной, но она необходима для объективной оценки инвестпроекта в недвижимости.

💜 Отчётность публичных продуктовых ритейлеров - ценный источник информации для инвесторов в торговую недвижимость, сданную в аренду федеральным сетям. Финансовое здоровье арендатора определяет надёжность арендного потока и стоимость самого объекта.

💜 Разберём, на какие метрики стоит обращать внимание и почему.

💜 Динамика выручки и LFL-продажи. Общая выручка показывает масштаб бизнеса, но для инвестора в недвижимость важнее показатель сопоставимых продаж (like-for-like). LFL отражает, как растут продажи в магазинах, открытых более года назад. Положительная динамика LFL означает, что конкретный магазин, арендующий ваше помещение, скорее всего тоже растёт по выручке, что снижает риск его закрытия и создаёт основу для индексации аренды.

💜 Декомпозиция LFL: трафик против среднего чека. Рост за счёт чека при снижении трафика часто отражает инфляционную составляющую: люди приходят реже, но тратят больше. Устойчивый рост трафика — более качественный сигнал, говорящий о реальной востребованности магазина. Если трафик устойчиво падает несколько кварталов подряд, это повод задуматься о долгосрочных перспективах формата.

💜 Динамика торговых площадей и количество открытий. Расширение сети говорит о её фактических возможностях и стратегических приоритетах. Если сеть активно открывает новые магазины, текущая бизнес-модель скорее всего работает. Замедление открытий или закрытие магазинов в формате - сигнал к более внимательному анализу.

💜 Валовая и EBITDA рентабельность. Прибыльность сети определяет её способность платить аренду в долгосрочной перспективе и переживать кризисы. Сети с устойчиво высокой рентабельностью более надёжны как арендаторы: у них есть запас прочности, чтобы выдерживать рост издержек без переноса части проблем на арендодателей.

💜 Расходы на аренду (в % от выручки). Прямой индикатор арендной нагрузки на бизнес. Если расходы на аренду растут опережающими темпами относительно выручки, сеть приближается к пределу возможностей платить за помещения. Стабильное соотношение (как у X5 — 4,0% от выручки) говорит о здоровом балансе между ростом бизнеса и затратами на размещение.

💜 Долговая нагрузка: чистый долг / EBITDA. Мультипликатор показывает закредитованность сети относительно операционной прибыли. Значение до 2x обычно комфортно для ритейла, выше 3x - повод для внимания. Высокая долговая нагрузка в условиях высоких ставок означает давление на чистую прибыль, что может ограничить возможности сети по индексации аренды.

💜 Однако убыток сам по себе - не приговор арендатору. Аренда платится из операционного денежного потока, а не из чистой прибыли: убыток может возникать из-за неденежных статей, высоких финансовых расходов или разовых списаний, при этом EBITDA и денежный поток остаются положительными, а магазины продолжают исправно платить аренду.

💜 По-настоящему тревожные сигналы - устойчивое падение EBITDA несколько кварталов подряд, отрицательный операционный денежный поток, опасный рост долговой нагрузки и закрытие магазинов. Один убыточный отчётный период у крупной федеральной сети — повод изучить причины, а не основание для панических решений.

💜 Развитие цифровых каналов. Растущая доля онлайн-продаж и экспресс-доставки - современный фактор устойчивости ритейлера. Магазин в правильной локации может выполнять роль дарксторa или пункта сборки заказов, что снижает риск отказа от помещения.

💜 Регулярный мониторинг отчётности арендаторов - естественная часть работы профессионального инвестора в коммерческую недвижимость.

💜 Платформа SimpleEstate берёт эту работу на себя: отбор объектов с надёжными федеральными сетями, постоянный анализ финансового состояния арендаторов и оценка рисков на уровне портфеля - всё это часть профессионального управления, которое получает каждый инвестор платформы.

📲 Наш MAX

🏴‍☠️ В Москве массово закрываются рестораны - это, вероятно, слышали все. Но не все слышали, что в Москве массово открываются новые рестораны 🏁.

🌯Просто концепция новых точек общественного питания меняется и демократизируется. Открытия 2026 года - это фастфуд новой волны (смэш-бургерные, сэндвичные, стритфуд-моноконцепции с одним продуктом, пекарни), рестораны русской кухни и авторские шеф-рестораны, куда люди идут «на конкретного повара».

🥣 Нельзя сказать, что дефицит помещений на рынке существует - всё-таки закрытия позволяют арендаторам выбирать. Однако есть дефицит конкретно небольших помещений на самых востребованных центральных улицах под новые ресторанные форматы.

🔍 Кстати, рестораторы активно пытаются найти замену Патрикам с их толпами нецелевых посетителей-туристов и завышенными ставками аренды. Один из возможных адресов и новое место силы - Мясницкая.

🏛 Например, в особняке Кузнецова, историческом здании конца XIX века, на Мясницкой, 8/2 в 2 минутах пешком до «Лубянки» и «Китай-города» прямо сейчас экспонируется сразу 10 блоков площадью от 53,3 до 960,2 м2 с отдельными входными группами с фасада и высотой потолков 5.5 м.

🍕Блоки от 53 м2 закрывают потребности моноконцепций и стритфуд-проектов, площади 200-340 м2 подходят под авторские шеф-рестораны, крупные блоки 534 и 960 м2 - под флагманские форматы.

🥞Такая нарезка и делает реалистичным сценарий ресторанного кластера в одном здании. Ставки аренды на помещения стартуют от ₽1,35 млн до ₽5,3 млн в месяц.

🍽 Успех ресторанов в центре Москвы часто создает не только кухня, но и само пространство. «Турандот», «Кафе Пушкинъ», «Белуга» – воспринимаются как места с историей и собственной ценностью: исторический фасад, парадные залы, высокие потолки, детали старой Москвы. Именно недвижимость, в которой расположен ресторан задаёт уровень заведения и помогает гостям запомнить не только еду, но и сам адрес.

🍰 В общем, не всё так плохо в Москве - пульс ресторанного рынка бьётся. Несмотря на закрытия ресторанов, тенденция на их открытие также сильна.

☝️Зачем нужна эта сделка? Моя личная версия!

🛩️ Компания в плохом состоянии: долгов на ₽750 млрд, убыток по 2025 году ₽2,3 млрд, а стоит SMLT ₽35 млрд.

⭕ Если вдруг завтра «Самолёт» обанкротится - акции семьи Кенина превратятся в туалетную бумагу, наследники потеряют всё. А вот если они дадут компании этот почти миллиард в долг в виде займа, то при банкротстве они станут не акционерами, а кредиторами. А кредиторам деньги возвращают раньше, чем акционерам. Ну и возможно, эти деньги спасут компанию и отсрочат неизбежное.

🎲 Если «Самолёт» выживет - наследники сохранят основной пакет акций и заработают на них. Если «Самолёт» утонет - у них хотя бы будет шанс вернуть тот миллиард. Возможно, подобные сделки будут еще.

🇨🇳 Откуда такая версия? Похожую схему уже проделывал один из крупнейших застройщиков Китая - Sunac China. Попав в долговой кризис акционер Sunac Сунь Хунбинь продал долю в застройщике и одновременно дал своей компании беспроцентный займ на $450 млн. Спойлер - это не помогло и Sunac China докатился до банкротства.