Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

👐 Очень часто можно услышать о некой «проблеме перенасыщения рынка офисов в Москве». Но настоящая проблема в том, что единого офисного рынка в городе больше нет.

Фактически есть три рынка офисов, и у каждого свой путь:
🔹 Сложившиеся кластеры
🔹 Развивающиеся кластеры
🔹 «Сюрприз-локации»

🧐 Вышла моя новая колонка в Forbes - советую прочитать всем паникёрам (и оптимистам).

💻 Как при помощи post-view увидеть 35-кратное снижение стоимости сделки с медийки на Циане

Команда застройщика из Ikon Development проверила эффективность медийной рекламы на Циане при помощи post-view от Smartis и увидела, что такая реклама генерировала до 6,4% всех сделок.

Как на основе новых данных коллеги улучшили показатели и какие выводы сделали - читайте подробнее в кейсе.

🤔 Как при помощи post-view увидеть 35-кратное снижение стоимости сделки с медийки на Циане

Команда застройщика из Ikon Development проверила эффективность медийной рекламы на Циане при помощи post-view от Smartis и увидела, что такая реклама генерировала до 6,4% всех сделок.

Как на основе новых данных коллеги улучшили показатели и какие выводы сделали — читайте подробнее в кейсе.

Подписывайтесь на канал в MAX

Приятное для пайщиков ЗПИФов

📜 Госдума во втором и третьем чтениях приняла закон, который распространяет на пайщиков закрытых фондов (в том числе недвижимости и комбинированных) налоговый вычет по НДФЛ при продаже паёв после более чем трёх лет владения. Раньше эта льгота полагалась только владельцам паёв открытых ПИФов.

📝 Всего одно слово! Депутаты вычеркнули из подпункта 1 пункта 1 статьи 219 Налогового кодекса одно-единственное слово - «открытых». И всё. После этого право на освобождение от НДФЛ при продаже паёв, которыми инвесторы владели дольше трёх лет, получают и держатели паёв ЗПИФ. Предельный размер вычета - ₽3 млн за каждый год владения.

📅 Закон вступает в силу со дня официального опубликования, но его положения распространяются на правоотношения с 1 января 2026 года. То есть задним числом и в пользу инвестора-налогоплательщика - жест по нынешним временам почти экзотический.

💡 Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Трёхлетний горизонт владения паем ЗПИФ теперь даёт ощутимый бонус на выходе, что меняет расчет итоговой доходности для долгосрочных инвесторов.

⚡️Кризис: что это?

📖 Вообще-то «кризис» - греческий термин из медицины, момент болезни, когда больной либо идёт на поправку, либо умирает. То есть вопреки стереотипам, это не «плохие времена», а точка перелома. Развилка, на которой решается судьба всего организма.

⚙️ Если перенести эту логику на бизнес, то кризис - это не спад продаж и не взлёт дебиторки, а момент, когда прежняя бизнес-модель полностью перестаёт работать. В этот момент происходит озарение - предприниматель придумывает или применяет нечто, что с одной стороны меняет, а с другой спасает бизнес.

🦴В бизнесе ломается обычно то, что было напряжено. Кризис - это плата за напряжённую позу, то есть слишком много долгов, слишком узкая ниша, слишком дорогой маркетинг и т.д.

💊 Я как-то писал пост «Куда уходят деньги предпринимателя» о важности выведения части денег из бизнеса во что-то скучное, типа коммерческой недвижимости. Так вот в какой-нибудь сетевой аптеке в спальном районе, приносящей 8-9%, рисков намного меньше, чем в бизнесе. При определенных условиях точка перелома (кризис) в этом активе вообще не наступает никогда.

🔍 Недавно я где-то увидел фразу: «бизнес - это всегда кризис». Да, это бесконечная череда переломов, изменений, стрессов. Поэтому дальновидные и опытные предприниматели деньги из бизнеса выводят во что-то защитное, например в коммерческую недвижимость с относительно низкой доходностью и большим запасом прочности.

❓Как выбирать доходную коммерческую недвижимость, которой не страшны кризисы? Ответ - на образовательной программе «Коммерческая недвижимость». Старт 30 июня (во вторник), в группе осталось всего 3 места (из 10).

👉 Ваша лучшая инвестиция: gab.atsogoev.com

🏢 По данным NF Group, в первом полугодии 2026 года на центральных торговых улицах Санкт-Петербурга открылось 205 магазинов, кафе и предприятий сферы услуг, тогда как 233 арендатора прекратили работу. Число закрытий превысило число открытий на 14% - ротация на фоне меняющейся структуры спроса усиливается.

💊 Ключевой сдвиг - по количеству открытий аптеки, оптики и магазины ортопедических товаров обогнали фэшн-сегмент, уступив только общепиту. Сопоставимая активность аптечных сетей наблюдалась в пандемию, но тогда носила краткосрочный характер. В 2026 году расширение сегмента выглядит масштабнее и затрагивает знаковые локации.

🛍 Аптеки и оптики занимают помещения арендаторов других профилей, в том числе премиальные адреса. На Невском, 73-75 на месте Calzedonia открылась аптека «Неофарм», на Невском, 128 на смену «Обуви и Моды» приходит аптека «Вита».

🧐 Налицо переход от спонтанного потребления к рациональному. Классические преимущества первой линии (витрина, интенсивный пешеходный трафик) перестают окупаться для части форматов. Наиболее устойчивы две категории арендаторов: сетевые операторы с узнаваемым брендом и форматы, построенные на личном контакте, - продажа лекарств, выдача заказов, реализация алкоголя.

📦 Параллельно растёт доля пунктов выдачи заказов: на ПВЗ пришлось 6% открытий, распространяются гибридные форматы (кофейня с ПВЗ, почтовое отделение с ПВЗ, объединение нескольких маркетплейсов в одной точке).

🍭Сегмент подарков, сувениров и сладостей занял 7% открытий против 10% у фэшн-ритейла.