Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🏢 В STONE Realty прошли очередной важный рубеж: по итогам мая заполняемость второй очереди STONE Towers достигла 70%. Башни Tower B и Tower C введены в эксплуатацию в декабре 2024 года.

📍Как всем известно, квартал STONE Towers расположен в Белорусско-Савёловском деловом кластере, в 4 минутах пешком от ст.м. «Савёловская» и в 400 м от ТТК.

🔑 Камерная башня Tower C уже практически вся разобрана - остались последние два офиса. В числе резидентов: «Игроник», «Гротекс», Prime Ride, бюро «Авалон», архитектурные студии и прочие. Якорные резиденты - сам STONE (штаб-квартира и Центральный дом продаж в Tower C) и «Магнит» в Tower A.

☕ Параллельно заполняется инфраструктурный блок: Surf Coffee, French Bakery SeDelice, «Дринкит», кафе-бистро «Натура», минимаркет, банкоматы, цветочный бутик. На подходе столовая.

🤨 К чему я это пишу. Годами в кулуарах бубнили о том, что офисная «нарезка» снижает класс объекта, давит на ставки аренды и порождает бардак в эксплуатации. STONE отвечает на этот бубнёж не словами, а делами, и параллельно собирает экосистему, в которой система владения офисов множеством собственников реально работает.

🏗️ На очереди Tower D - ввод в этом году, собственники завершают проектирование и готовятся к ремонтам. Завершит квартал Tower E, который сейчас на старте продаж.

🌊 МЫС страха
Ну во всяком случае, опасения.

🏗 В мае 2025 года MR Group стартовал с продажами амбициозного проекта «МЫС». На 200 га около деревни Ликино рядом с Минским шоссе в Одинцовском ГО Московской области должен появиться жилой район на 1 млн м2.

🎁 Позиционирование проекта от застройщика - премиум-класс, на ДOM.PФ проходит как бизнес. Заявленная инфраструктура: собственная школа, детские сады, термальный комплекс с тремя бассейнами, рестораны, гастромаркет, набережная с причалом, лыжный маршрут на 1 км. Помимо многоквартирных домов строятся таунхаусы и заявлены коттеджи.

🌃 Замах, конечно мощный. Сбербанк открыл MR Group кредитную линию ₽7,60 млрд на стройку многоквартирных корпусов (Волга и Сибирь) со сроком возврата 07.01.2030. На отчётную дату выбрано 24% лимита (₽1,83 млрд), на эскроу уже накоплено ₽3,36 млрд - покрытие превышает выбранный долг в 1,84 раза. При нынешнем темпе продаж кредит превысит эскроу уже к началу 2027 года.

💸 А вот продажи «Мыса» идут не очень. В январе 2026 застройщик подписал 38 ДДУ по всему проекту, в феврале 32, в марте 17, в апреле - всего 3. По данным на ДOM.PФ в многоквартирных корпусах продана 151 квартира из 470, в трёх клубных домах 30 квартир из 69, в восьми группах таунхаусов - 30 секций из 69. На этой неделе MR Group разослала брокерам сообщение о повышении комиссии до 5%, а также о возможных скидках в проекте до 18%. Вполне вероятно, комиссии для агентов будут и дальше повышаться, но даст ли это результат - большой вопрос.

🔮 Перспективы проекта: развилка. Первый вариант, продажи не удается поднять хотя бы до 30 лотов в месяц - стройка растягивается на десятилетия, полная реализация миллиона метров занимает 15-20 лет. Второй вариант - перепозиционирование и спуск в экономокомфорт. MR имеет опыт работы в экономе: «Эко Видное» в Сапроново, масштабный загородный кластер во всяком случае, был распродан и сдан в срок. Чтобы «Мыс» начал продаваться, его надо превратить в «Эко Видное 3.0» как по цене, так и по качеству.

☝️Третий вариант - ждать, что спрос на премиум в Ликино проснётся сам, ключ снизится, а качество первых домов привлечет ЦА. Маловероятно, ведь скорее всего маркетологи MR ошиблись с ЦА. В деревню Ликино по Минскому шоссе за «загородным образом жизни» в 13-этажку обладатель бюджета от 20млн не поедет. Вообще премиальное многожтажное жилье «с претензией» в Подмосковье - очень тяжёлая история. Из удачных примеров - проект «Отрада», но локация Ликино совсем другая - там бы что-нибудь попроще.

🔍Лично мне проект «Мыс» чем-то напомнил «Лайково» от Urban Group: тот же Одинцовский округ, тот же замах на миллион метров, та же вера в ЦА, которой (с моей точки зрения) нет. Закончилась история не очень, хотя прямые параллели я бы не проводил.

⚠️ Вот уж точно - не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Как GP передоговариваться с LP

🧊 Ситуация: GP (управляющий партнер проекта) купил с двумя LP (соинвесторами) дистресс, он же проблемный актив. «На берегу» договорились просто: GP получает фикс за расчистку проблем, плюс вносит 25% как соинвестор. Долги отдали, юридические завалы разгребли, дистресс превратился в нормальный, перспективный проект. Впереди девелопмент: кредит, подрядчики, продажи и т.д. И тут GP осознаёт, что работать он будет в 10 раз больше, а зарабатывать по старым договорённостям - всё тот же фикс. Нужно передоговариваться.

⚖️ Главная ошибка - попытаться «затащить» новые условия в действующее соглашение через его изменение. «Ну вы же понимаете, теперь работы будет больше». Понимаем, но... Но LP помнят первую фазу и видят, что GP уже сидит в проекте на 25%, получает фикс, всё же хорошо - ты же был согласен. Логика LP: договорились тогда - исполняй сейчас.

🧱 Возможное и рекомендуемое мной решение для GP - не «передоговариваться», а зафиксировать смену фазы как отдельное событие. Первая фаза проекта закончилась, был свой объём задач и уже есть свой результат. Вторая фаза - это, по сути, новый проект с другим стэком капитала, другим риском и другой работой. Под новый проект - новые условия. Это не пересмотр старых договоренностей, это оформление новых под новый проект.

📊 Дальше нужно немного погрузить партнеров в то, как это делается на рынке. «Вот так это устроено». Asset management fee, construction management fee, debt arrangement fee, disposal fee и конечно, success fee от прибыли сверх hurdle rate. Когда LP видят рыночные ориентиры, разговор перестаёт быть про «претензии GP» и становится про то «как сделать правильно и лучше для всех».

🎯 Ключевой аргумент GP - совпадение интересов. Демотивированный отсутствием законных fee GP будет искать, где подработать на стороне, и проект получит остаточное внимание. То есть отсутствие нормальных fee - это риск для LP, а не их «подарок» в пользу GP. Важный элемент переговоров - показ цифр, то есть подготовка подробной финансовой модели второй фазы проекта с водопадом акционерного капитала (распределением долей между соинвесторами проекта).

🔗 Чего точно не делать: не давить, не торопить, не обижаться. LP могут сказать «нас всё устраивает, работай как договаривались». В этом случае GP должен честно оценить, готов ли он тащить вторую фазу на старых условиях или это путь к выгоранию и саботажу проекта изнутри. GP, которому неинтересен проект - худшее, что может случиться на инвестиционной стадии.

📌 Принципиальный момент: договариваться нужно ДО привлечения банковского кредита и старта девелопмента, пока у GP ещё есть переговорная позиция.

⚠️Всё это мы в подробностях изучаем на НАЙТИ ДЕНЬГИ 2.0. Стартуем 1 июня (в понедельник), в группе осталось 6️⃣ мест.

📰 На РБК вышла статья про торговые помещения в жилых комплексах бизнес-класса.

🧱 Главная мысль: спрос со стороны арендаторов растёт быстрее, чем появляется новое предложение. Кофейни, пекарни, фитнес-студии, детские центры, медицина - всем нужны помещения в новостройках с высокой концентрацией платёжеспособной аудитории, формурующейся из-за  более высокой плотности застройки. Ну а жителям ЖК бизнес-класса нужны сервисы у дома, ведь самое дорогое для жителя мегаполиса - время (и его нужно экономить).

👉 Читать целиком: https://realty.rbc.ru/news/69fdfc8b9a7947123b251fa0

🧮 Финансовая модель в Excel это слишком сложно! А можно попроще?

🤓 Все пытаются упростить задачу - я тут обнаружил новый подход к этому снаряду. Калькулятор инвестиций в проект OceaniQ Phase 2 в Нуса Дуа на Бали.

Прямая ссылка: https://oqeaniq-modeller.vercel.app/

👍 Что хорошо. Без регистрации, без сбора телефонов и email можно смоделировать разные сценарии - редкость по нынешним временам. Хороши слайдеры ADR и загрузки: подставляешь свои вводные - получаешь свои цифры.

📊 Сразу три сценария на одном экране - негативный, консервативный и оптимистичный - с ROI, IRR и окупаемостью по каждому. И структура доходности разложена: видно, сколько % возврата даёт капитализация актива, и сколько % - аренда.

⚖️ Отдельно понравился блок сравнения с альтернативами от той же суммы вложений: OceaniQ vs Дубай (yield 5%) vs Пхукет (yield 7%) vs US Treasuries 10Y (4.3%). С указанием источников данных - Knight Frank, Savills, Tranio, ValuStrat, Bloomberg. Прикольно.

🤔 К чему можно придраться? Не обозначены затраты на приобретение и продажу. А они есть. Но в целом инструмент интересный и полезный. Уже хорошо, что инвестору дают самому ввести предпосылки и сравнить с альтернативами, а не подсовывают одну красивую цифру ROI на обложке презентации.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📊 Консалтинговая компания NF Group выпустила обзор по историческим санаторно-курортным объектам России за I квартал 2026 года. Что внутри?

🏗 Из 1,7 тыс. санаториев историческую ценность представляют 83 объекта суммарным фондом 12,6 тыс. номеров. 53 уже прошли реновацию, 9 находятся в работе с открытием в 2026-2029 гг., и как минимум 21 объект стоит закрытым и ждёт своего инвестора. 25 из 83 имеют статус ОКН - то есть с дополнительной регуляторной нагрузкой и сложностями для девелоперов.

🤔 Чем санаторий отличается от апарт-отеля? Санаторий - это лечебно-оздоровительное учреждение с медицинской лицензией, обязательной врачебной базой, диетпитанием и сертифицированными процедурами (грязелечение, бальнеология, физиотерапия). Апарт-отель - это просто гостиничный формат с отдельными апартаментами, кухней и сервисом, но без медицины.

💰 Главный игрок на рынке санаториев сейчас - «Группа ЛСР». В Сочи компания реконструирует санаторий «Волна» 1937 года за ₽14,5 млрд с открытием в 2027 году, в Санкт-Петербурге восстанавливает «Сестрорецкий курорт» 1898 года за ₽13 млрд (тоже 2027 год). В Липецке параллельно идёт реконструкция «Липецккурорта» 1805 года за ₽6 млрд с открытием в 2029-м. Только по трём проектам - больше ₽33 млрд капитальных вложений.

⚓️ За последние 10 лет в России реконструировали более 170 санаторно-курортных объектов общим фондом 32 тыс. номеров. Темпы реновации исторических санаториев идут по нарастающей: 1,7 тыс. номеров в 2011-2015 гг., 2,5 тыс. в 2016-2020 гг., 2,7 тыс. в 2021-2025 гг. Прогноз NF Group на 2026-2030 гг. - около 2,1 тыс. номеров.

📉 На рынке офисной недвижимости Шанхая тяжёлая ситуация. И уже давно. Как и на рынке жилья.

☝️На конец декабря 2025 года почти 25% офисов в Шанхае стояли пустыми, ставки аренды за 2025 год упали на 9,8%, и аналитики ждут дальнейшего снижения в 2026 году.

🏗 При этом в период с 2008 по 2023 годы в городе было заложено значительное количество офисных проектов. Достраивать стеклянные офисные башни в целом нерентабельно, а в некоторых случаях просто некому - девелоперы обанкротились.

🏘 Замороженные стройки и офисные этажи в действующих БЦ переводят в арендное жильё. Сегмент в Шанхае развивается с 2018 года в качестве государственного приоритета: на пятилетку 2016-2020 закладывалось появление в Шанхае 700 тыс. арендных юнитов. Сейчас арендным жильём «спасают» город от офисных призраков.

❓Но кто финансирует достройку и редевелопмент? У девелоперов денег нет, государство напрямую в проекты не вкладывает - только косвенно.

🏦 Власти Шанхая запустили особый вид долговых ценных бумаг - целевые облигации на «оживление активов». Покупают эти бумаги в основном госбанки. Средства идут на перепрофилирование и частичное урегулирование долгов девелоперов. После окончания ремонтных работ и сдачи в аренду созданные в офисах арендные квартиры продаются в специально созданный инвестиционный фонд. 25 июня 2025 года на Шанхайской бирже прошло размещение паёв REIT арендного жилья, было привлечено около 946 млн юаней. Основные покупатели акций REIT - частные инвесторы.

👍 Хитро придумано
🔥 В Пекине лучше, душевнее
👀 У нас тоже так будет