Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

ФСК Активы: домик из трескающегося стекла

🧱 Пока там ПИК выходит из чата, Владимир Воронин публичит часть бизнеса - «ФСК Активы», промышленный блок группы «ЕВА», до октября 2025 года называвшейся ООО «ГК ФСК».

💎 «ФСК Активы» - это производство листового стекла (бывший завод Pilkington), стеклопакеты (ГК «СтиС») и кварцевый песок (бывшие активы Sibelco).

🎊 В августе эта контора успешно разместила дебютный выпуск облигаций на ₽0.5 млрд.

⚠️ Как им это удалось - ума не приложу. Я бы им денег не дал, даже ₽1000! На 31 декабря 2025 года «ФСК Активы» нарушили ограничительные условия по кредитам на ₽23,7 млрд, весь этот долг был переведён в краткосрочные обязательства. Денег на счетах - ₽1,2 млрд. В 2023 и 2024 годах нарушенных ковенант было по ₽13 млрд - рост почти вдвое за год.

📉 Бизнес сжимается. Выручка ₽36,1 млрд (-9,8%), EBITDA ₽9,5 млрд (-24%). Стеклопакеты (сегмент, завязанный на стройку) минус 22,7% выручки. Чистая прибыль ₽590 млн при выручке в ₽36 млрд, рентабельность 1,6%.

🔻 Общий долг ₽38,8 млрд. И 82% долга - плавающая ставка.

🔄 ₽4,0 млрд из ₽8,7 млрд дебиторской задолженности (это когда должны заплатить тебе) - на компаниях под общим контролем Воронина. Активы «ФСК Активы» тоже уходят внутрь периметра. В декабре 2024-го «Ситителеком» продали связанной стороне за ₽1,55 млрд - денежные средства по сделке на дату выбытия не поступили. А в ноябре 2025-го 80% «ФСК Тепло» с отрицательными чистыми активами передали связанной стороне вообще без оплаты (судя по отчётности).

💸 Выпуск облигаций на ₽500 млн под 17% удалось разместить, вероятно потому, что головная «ЕВА» выступила оферентом, то есть отвечает по бумаге, если эмитент не заплатит.

🎯 Итого: на мой взгляд, стекольный бизнес «ФСК Активы» выглядит странно и ненадёжно. Стоит ли экстраполировать этот взгляд на всю группу ФСК (она же ЕВА) - решать вам.

👋 Друзья, у меня вышел новый текст в блоге на сайте Forbes. Что там?

🫣 Говорят, что на рынке офисов Москвы драма, если не триллер:
🕳️ Спрос упал ниже плинтуса
🌒 Вакантность в классе А выросла
🏗️ Огромные объемы строительства сигнализируют о скором затоваривании

☝️Я написал всю правду о ситуации, не стесняясь в выражениях‼️

Читать здесь

🙂 Буду и дальше делиться своей экспертизой на тему инвестиций в недвижимость - новые выпуски уже скоро!

📑 Появились детальки громадья планов КОЛДИ.

🌊 Девелопер гонит новую волну проектов на 572 тыс. м2 в трёх сегментах сразу.

🏛 Жильё класса премиум- и де-люкс под зонтичным брендом «КОЛДИ Коллекция» - 8 проектов элитного и де-люкс класса на 254 тыс. м2, из того, что раскрыто сейчас:

🔸 «Стендаль» в Малом Левшинском переулке, 7 - клубный дом де-люкс на 22 резиденции площадью 4,9 тыс. м2, с индивидуальным лифтом (!) в каждую квартиру. Старт продаж - конец 2026 года.
🔸 «Хамовники 14» - вторая очередь распроданного флагмана КОЛДИ «Хамовников 12», но уже в формате суперэлитных вилл на 5,6 тыс. м2. Продажи весной 2027 года.
🔸 Большая Сухаревская - 28,1 тыс. м2, пока на стадии концепции, вывод в продажу весной 2027 года.
🔸 «Монте» в Кунцево - премиум-класс на 52,8 тыс. м2, старт продаж намечен на декабрь 2026 года.

🏢 Бизнес-центры совокупной площадью 169,5 тыс. м2.

🔸 «Левент» на Дмитровском шоссе, 62 - проект комплексного развития территории: пять офисных корпусов и гостиница на 145,6 тыс. м2. Ввод первой очереди - 2030 год.
🔸 «Солид» в Нижегородском районе общей площадью 29 тыс. м2 (продажи уже идут)
🔸 «Вавилова, 9» - бизнес-центр формата build-to-suit на 24 тыс. м2 под штаб-квартиру какой-то (нераскрыто какой) корпорации.

📦 Light industrial, для КОЛДИ формат новый:

🔸 В планах пока один проект на Дорожной улице, 3 в Чертанове: 148,5 тыс. м2 + собственная энергетическая инфраструктура. Кстати, это самый крупный проект формата LI в черте города. Реализация площадей начнётся в начале 2027 года. До конца года компания рассчитывает добавить к направлению ещё три площадки.

🏁 Значительная часть проектов выходит в  продажи в ближайшие двенадцать месяцев.

💵 В общем, КОЛДИ явно делает ставку на московский рынок недвижимости, да еще и по трем направлениям сразу - немассовая элитка и премиалочка, офисы (в том числе под заказчика и в рамках КРТ) и LI. Амбициозный план!

🟠ПИК: всё уже решено

📅 7 сентября (сегодня) совет директоров ПИК рассматривает делистинг акций. Мажоритарий АО «Недвижимые активы», владеющий 98,0071% акций застройщика, требует выкупить у миноритариев ПИКа остаток по цене ₽551,4 за акцию. Какое решение примет СД?

🔁 Напомню, что в прошлый раз (в конце 2025 года), когда тема делистинга всплыла в первый раз, итоговое решение было отрицательным. В этот раз я на 99,99999% уверен в положительном решении СД и вот почему.

🗓 5 августа 2026 совет директоров ПИК решил досрочно погасить облигации БО-П04, и 20 августа выпуск погасили целиком - 7 млн бумаг на ₽7 млрд, за полтора года до планового срока. Судя по всему, весь выпуск БО-П04 держали институционалы, и вообще этот выпуск был единственным оставшимся публичным долгом ПАО «ПИК СЗ».

💸 Вот так просто, ПИК выложил 7 ярдов на погашение бумаг. То есть компания полностью прощается с публичным статусом, как в части облигаций, так и акций. Более того, никаких раскрытий по МСФО от ПАО «ПИК СЗ» больше не будет, скорее всего отчётность за 1 полугодие 2026 года - последний такой релиз. Больше подробностей о жизни крупнейшего застройщика России мы не узнаем.

📍С 7 августа 2026 года генеральным директором АО «Недвижимые активы» числится некий Мыслин Е. В. Этот человек помимо руководства «Недвижимыми активами» директорствует в ООО «ТК ВЕГАС», учредителем которого является гендиректор УК «Центротраст» Кирилл Кубушка. Не секрет, что на рынке Кубушку связывают с олигархом 90-х - Абрамовым из «Евраз Груп».

🎯 По совокупности всего изложенного заседание 7 сентября - формальность. Для делистинга нужно 95% голосов, у мажоритария 98%. Тот, кто двумя неделями раньше выложил ₽7 млрд и закрыл последний биржевой выпуск облигаций, не передумает.

💣 Что делать, если акции ПИКа у вас в портфеле?
1️⃣ Продать. Сейчас котировки в районе ₽548 против ₽551,4 по выкупу, то есть присутствует небольшой дисконт. Но окно закрывается 20 октября: в конце этого дня бумаги заблокируют, распоряжаться ими будет нельзя.
2️⃣ Не делать ничего. Бумаги спишут принудительно, ваше согласие не требуется. Если акции лежат у брокера, деньги придут на брокерский счёт сами - подавать ничего не нужно, срок оплаты по закону не более 25 дней с даты фиксации.
3️⃣ Спорить о цене в арбитражном суде. Право такое у вас есть, а там как повезёт.

⏱️ Сколько времени займёт делистинг? Добровольный делистинг проходит в несколько этапов: решение совета директоров, подача заявки на биржу, рассмотрение (обычно формальность), объявление оферты, сам делистинг. Весь процесс - от 2 до 4 месяцев. Это не быстро, но и не долго.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? История с ПИК - учебник по рискам биржевых инструментов. Shit happens! А вот когда вы владеете квартирой, апартом или офисом напрямую, никакие «корпоративные реструктуризации» вам не грозят. Ваша собственность остаётся вашей при любых раскладах.

🟠 К ПИК как к девелоперу продолжаю относиться хорошо, с уважением. Я не владею и никогда не владел акциями компании.

⚠️ Перед тем, как принять инвестиционное решение, почитайте дисклеймер.

👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Продаю нафиг
🤗 Докупаю (я от оранжевого)
😎 Шорчу
👀 Ничего непонятно, но очень интересно...

МосТАБАК: сеть табачных магазинов как арендатор ГАБ

🚬Несмотря на общемировой тренд на здоровый образ жизни, табачные магазины остаются одними из самых стабильных арендаторов в сегменте стрит-ритейла. Сегодня пишу о федеральной сети МосТАБАК, которая демонстрирует впечатляющую динамику развития и может представлять интерес для инвесторов в готовый арендный бизнес.

🏪 История МосТАБАК началась осенью 2018 года в Москве. Всего за несколько лет компания продемонстрировала взрывной рост: если к началу 2021 года сеть насчитывала 19 магазинов, то только за 2021 год было открыто еще 49 точек. Сегодня МосТАБАК - это 216 магазинов по всей России с сильным присутствием в Москве и Санкт-Петербурге.

💰 Ключевое преимущество табачных магазинов как арендаторов - высокая маржинальность бизнеса. Наценка на табачные изделия может достигать 40-60%, а на аксессуары и электронные системы нагревания табака — до 150-200%. Это обеспечивает стабильный денежный поток и возможность поддерживать высокие арендные ставки даже при небольших площадях от 10 до 50 м². МосТАБАК позиционирует себя как оператор с низкими ценами для всех категорий покупателей, что обеспечивает высокую проходимость и стабильный поток клиентов.

🌐 Важная особенность табачного ритейла — крайне низкая доля онлайн-продаж. Согласно исследованию СДЭК, лишь 3% респондентов заказывают табачную продукцию через интернет. Это обусловлено законодательными ограничениями на дистанционную продажу табачных изделий и предпочтениями самих потребителей. По данным Росстата на апрель 2025 года, доля курящего населения в России составляет 25,5% - это огромная целевая аудитория, обеспечивающая постоянный спрос. При этом табачные магазины невосприимчивы к сезонным колебаниям и устойчивы к экономическим кризисам, так как табачные изделия относятся к товарам с низкой эластичностью спроса.

📍 Расположение остается критически важным фактором для табачного магазина. Идеальное помещение должно находиться в зоне интенсивного пешеходного трафика - у станций метро, на центральных улицах, вблизи торговых центров и офисных зданий. Оптимальный вариант - первая линия домов с отдельным входом и витринным остеклением.

🔍 На рынке сейчас представлено помещение 17,5 м2 на Ленинградском проспекте, 33к3 (2 минуты от метро "Динамо") с арендатором МосТАБАК за ₽56,5 млн. Договор заключен на 11 месяцев с индексацией по ИПЦ, годовой арендный поток ₽4,56 млн). Помещение отличается высокими потолками (3,4 м), достаточной электрической мощностью (10 кВт) и расположено на Ленинградском проспекте - одной из главных транспортных артерий Москвы, что обеспечивает высокий пешеходный трафик и стабильный поток целевых клиентов.

💡МосТАБАК - перспективный арендатор для ГАБ. Впечатляющая динамика роста сети, федеральное присутствие в ключевых регионах России, статус дистрибьютора крупных брендов и высокая маржинальность бизнеса обеспечивают надежность арендных платежей. При этом стоит учитывать относительно короткие сроки договоров аренды и важность правильного выбора локации. В случае ухода арендатора качественное помещение у транспортного узла, как правило, не простаивает долго — на такие точки всегда есть спрос среди операторов стрит-ритейла.

⚠️ Не является рекламой табачной продукции или инвестиционной рекомендацией. Курение вредно для здоровья.

🏝 Forest City - четыре насыпных острова площадью около 30 км2 в штате Джохор, Малайзия, прямо напротив Сингапура. В 2014 году китайский застройщик Country Garden вместе с малайзийским партнером начали строить здесь город с расчетным населением 700 тыс. человек.

🇨🇳 Основной спрос на проект изначально рассчитывали сформировать за счет покупателей из материкового Китая. Квартиры продавали через шоурумы в Шанхае и Шэньчжэне, организовывали туры выходного дня. Для покупателей это был способ законно вывести капитал за пределы Китая и получить недвижимость с правом freehold прямо напротив Сингапура.

🚧 Но в 2017 году Китай ужесточил контроль за выводом капитала (не более 50.000$ в год), а в 2018-м новое правительство Малайзии публично выступило против заселения проекта иностранцами, а пандемия в 2020-2022 годах резко ограничила авиасообщение с Малайзии с Китаем. Так еще начались и проблемы у девелопера - 2023 году Country Garden допустила дефолт облигациям. Сегодня заселенность готовых башен оценивается лишь в 15-30%, а население островов - в несколько тысяч человек против запланированных 700 тыс.

🔍 И эта история даже не про неверный выбор best use - это про глобальную ошибку в планировании. Экономика огромного проекта оказалась полностью привязана к одному каналу спроса. И этот канал контролировался не девелопером и даже не Малайзией - изменение китайского регулирования резко ограничило возможность привлекать покупателей.

🏛 Теперь власти Малайзии пытаются изменить экономическую функцию территории. В 2024 году Forest City получил статус особой финансовой зоны с налоговыми льготами для семейных офисов и отдельных видов бизнеса, а в 2025 году было подписано соглашение о создании особой экономической зоны Джохор-Сингапур.

📊 Пока результат выглядит довольно скромно. К началу 2026 года территория привлекла капитал нескольких семейных офисов в размере 400 млн ринггитов ($100 млн). Для заявленной цели формирования финансового хаба это пока небольшая величина. Forest City - город-призрак, который постепенно разрушается...