Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

⚡Сеть гибких офисов ASPACE привлекла стратегического инвестора

💵 Фонд «Атолл капитал» приобрел 25% сети. Суммы называют разные, от ₽500 млн до ₽1.6 млрд.

🤝Основателя ASPACE Ивана Гуськова я знаю много лет и конечно, для меня эта новость приятная, но не неожиданная.

🪑У ASPACE - растущий бизнес, выручка сети за 2025 год увеличилась почти вдвое, до 1,5 млрд руб. Сеть единственная со всего рынка долго и резульативно занимается привлечением финансирования, в частности это оператор коворкингов, вышедший на публичный долговой рынок - успешно размещал и погашал облигации.

🏙️ На текущий момент ASPACE управляет 12 площадками общей площадью 49 тыс. м2 во всех ключевых бизнес-локациях Москвы, включая Москва-Сити, Садовое кольцо и центр города. А теперь и в Санкт-Петербурге. Компания занимает второе место по площади под управлением среди операторов гибких офисов. С инвестициями от «Атолл капитал» ASPACE имеет все шансы стать лидером рынка, тем более недавно прошли новости о возможном поглощении сети Multispace.

💼 Бизнес-модель ASPACE проста и эффективна: компания арендует помещения у собственников на долгосрочный период (7-8 лет), делает качественную отделку и сдает их корпоративным клиентам с сервисным обслуживанием.

В общем поздравляю всех - и фонд, и коллег из ASPACE, и частных инвесторов, держателей облигаций.

🤵🏻‍♂️ЦРУшник выдумал секретную операцию, чтобы украсть 145 миллионов баксов у Дяди Сэма и инвестировать их в золото и флиппинг.

🛡️Дэвид Раш занимал высокий пост в Научно-техническом управлении ЦРУ США. Раш имел доступ к самым секретным программам и документам страны. И воспользовался этим в своих интересах.

🚬Схема была простой, как дырокол с Лубянки. Раш выдумал секретную операцию ЦРУ и под этим предлогом перевёл кучу государственных денег на свою личную контору. Полученное обналичивал и тратил по собственному усмотрению.

⚜️В частности Раш увлекся элитным флиппингом и микродевелопментом - купил четыре объекта в Южной Флориде больше чем на сто два миллиона долларов. Два дома в Палм-Бич Раш собирался отремонтировать и перепродать и даже начал воплощать свой план в жизнь. На двух пустых участок в Палм-Бич и в Хоуб-Саунд вороватый шпион задумал построить два элитных особняка и затем продать их.

🔱Другая часть наворовпнного была вложена в золото - двести девяносто восемь слитков на сорок шесть миллионов долларов, которые хранились дома у Раша. Ну и по мелочи ролексы, элитные тачки и перелеты частными самолётами.

🔗А потом за ним пришли. Золото, наличные и документы на недвижимость ФБР нашло у него дома.

🗂️ Но это не всё. Выяснилось, что Раш был патологическим вруном. Он годами вводил руководство ЦРУ в заблуждение - выдумывал подробности о своём образовании и службе в армии. И до кучи раскрыл представителю иностранного государства секретные сведения.

✅ В октябре 2026 Раш признал вину. Директор ФБР Кэш Патель заявил, что Раш «изменил присяге, предал коллег и американский народ». ЦРУшнику грозит до двадцати лет.

🎤 На съезде «Деловой России» глава Минэкономразвития М. Решетников представил законопроект: деньги физлиц на строительство отелей наконец-то разрешат привлекать по ДДУ (с эскроу), но каждый юнит будет обременён договором управления с профессиональной компанией.

🛏️ Номер должен работать как гостиничный 11 месяцев в году, то есть владелец сможет жить в нём не больше месяца. У комплекса обязательны единая стойка приёма и ресторан.

🏦 С одной стороны для девелоперов есть плюс: продажи по ДДУ открывают доступ к проектному финансированию, где ставка снижается по мере наполнения эскроу-счетов. С другой стороны, девелоперы научились привлекать деньги и по другим вполне законным схемам, не ограничивая собственников 11 месяцами.

⚖️ На представление министра президент РФ отреагировал предложением разрешить продавать в таких проеках только 5-15% апартаментов, а остальное должно оставаться у девелопера и функционировать как гостиница. Правда, это прозвучало не жестко: «И с бизнесом надо посоветоваться, что для бизнеса наиболее привлекательно».

🧮 Посмотрим, как отреагирует бизнес.

🪆 STONE построит в Мневниковской пойме в 2027 году бизнес-центр в форме матрешки (по официальной версии). 24 этажа, около 43 тыс. м2 наземной площади.

🤔 А по-моему, это не только матрешка, но и неваляшка. Форма удивительно похожа.

☝️ И как символ неваляшка весьма своевременна. Рынок офисной недвижимости в последние годы толкали со всех сторон: удалёнка, уход иностранных компаний, разговоры о том, что офисы больше никому не нужны. А он, как неваляшка, каждый раз возвращается в вертикальное положение и доказывает свою устойчивость.

🥶 Небольшая зарядка для вашего мозга

🧩 По четвергам я часто придумываю новую задачку для этой рубрики - «зарядка для мозга». Когда я только начинал эту рубрику в 2024 году, всё было просто: я знал, что решения будут искать люди, потому что нейросети тогда не могли решить бо́льшую часть моих задач. Сейчас, в 2026-м, я уже не могу придумать ни одной задачи, которую нейросеть бы не решила.

🎨 Вчера попытался скреативить что-нибудь графичное и на всякий случай прогнал через ИИ свою старую задачку с молотками, строителями и кранами. В январе 2025 года нейросеть с ней не справилась. Вчера ответ пришёл за секунды, вместе с логикой решения и даже с оговоркой о том, как можно трактовать последнюю строку.

🤔 Я задумался. Задача - это препятствие, которое нужно преодолеть. Homo sapiens («человек разумный») был назван так именно благодаря своему уму. Копьё, колесо, письменность и т.д. - это результат работы человеческого разума. Но сейчас я просто кидаю в чат картинку и получаю ответ. Никакого преодоления препятствий, но и никакого развития.

Значит ли это, что люди скоро перестанут думать совсем и будут перекладывать на ИИ все задачи, минуя усилия?

📜 Любитель полежать в бочке Сократ предупреждал, что письменность ослабит память: люди будут доверять записям, а не своей голове. Отчасти он был прав: мы больше не храним в памяти тысячи строк, как люди устной культуры. Благодаря этому человечество смогло синтезировать новые знания. Без письменности человечество не смогло бы развиваться, это 100%.

🧭 Я помню, что читал исследования про то, что у людей, которые постоянно пользуются GPS-навигаторами, ухудшается пространственная память. Мозг ею не пользуется.

📊 В сентябре вышли результаты PISA 2025, крупнейшего исследования школьников в мире: 760 тысяч 15-летних из 91 страны. Впервые там изучили влияние ИИ на неокрепшие умы.

🔹 Те, кто поручает ИИ конкретные учебные задачи (написать текст, что-то посчитать, найти информацию), уже отстают по естественным наукам примерно на 20 баллов.
🔹 Те, кто пользуется ИИ раз в неделю для общих целей, учатся не хуже тех, кто им не пользуется.
🔹 Те же, кого в школе учат грамотно работать с ИИ, показывают результаты даже немного выше.
🔸 При этом 20% 15-летних в странах ОЭСР сейчас отстаёт сразу по всем трём предметам: чтению, математике и естественным наукам. В 2022 году таких было 16%.

🧠 Для взрослого человека, у которого мышление уже сложилось, ИИ - это рычаг. А подросток, который отдаёт задачи ИИ раньше, чем научился решать их сам, рискует навык решения задач просто не приобрести.

❗Так что у меня есть хорошая новость - в мире, где все пользуются нейросетями, навык думать своей головой является конкурентным преимуществом.

😉 Не теряйте его и попробуйте решить задачку сами, без ИИшеньки.

💰 Инвестиции в недвижимость — это не просто квадратные метры: каждый рубль должен работать. Для инвестора и девелопера важно четко видеть, где заканчиваются расходы и начинается доход. Еще ценнее — понимать, как масштабировать удачные решения и получить системный рост.

📅29 октября пройдет Колдэй*.Недвижимость — конференция для экспертов в сфере строительства от сервиса развития бизнеса Calltouch. Разберут свежие данные по рынку, дадут инсайты от топовых игроков, обсудят рекламу, привлечение и другие прикладные темы.

Что в программе:

▪️Честная аналитика: что на самом деле происходит со спросом в недвижимости, где сейчас искать аудиторию и какие каналы эффективнее всего приводят покупателей.

▪️Кейсы без воды: решения, которые работают у ГК «Самолет», ГК «Гранель», «Гринвич недвижимость» и других топов рынка.

▪️ Живое общение: сразу после докладов можно задать вопросы спикерам и обсудить актуальное с коллегами.

📍 Офлайн в Москве, площадка «Авантаж», сбор гостей в 10:00
🌍 Онлайн с 11:00 по МСК, из любой точки мира

➡️Участие бесплатное, ссылка для регистрации тут

*Колдэй — клиентский день Calltouch.

Хотите помещение с федеральным арендатором, но бюджет ограничен?

📱Тогда присмотритесь к салонам связи. Небольшая площадь, высокая ставка аренды, крупная компания в качестве арендатора, и при этом бюджет входа заметно ниже, чем у большинства объектов стрит-ритейла.

📶 В России четыре крупнейших оператора сотовой связи - МТС, «МегаФон», «Билайн» и T2. В последнее время на рынке аренды активны прежде всего МТС и T2, хотя новые офисы открывает и «Билайн». А вот «МегаФон» как будто бы застыл и не развивается. При этом все четыре оператора вынуждены сохранять физические офисы, но существенно сокращают их площади, переводя в лайт-формат.

🌐 Полностью уйти в онлайн салоны связи не могут, и регулирование работает скорее в их пользу. Поправки в закон «О связи» 2024 года усложнили покупку сим-карт и обязали фиксировать продажу каждой сим-карты на видео. С 1 сентября 2025 года действует запрет на передачу сим-карт, а неактивированную сим-карту можно купить онлайн только с идентификацией через «Госуслуги» или в салоне оператора. В итоге онлайн-каналы в 2025 году обеспечили лишь около 17% продаж сим-карт. Кроме того, операторы используют салоны как пункты выдачи и самовывоза товаров, оформленных онлайн, в том числе на маркетплейсах.

📍 Требования салонов связи к помещениям стандартны: компактная площадь на первой линии, отдельный вход, витринное остекление и возможность разместить вывеску. Ключевой фактор - пешеходный трафик: выходы из метро, остановки, торговые улицы спальных районов.

⚖️ Главный риск тоже очевиден: даже федеральный арендатор может закрыть точку при пересмотре портфеля недвижимости. Поэтому перед покупкой важно внимательно изучить условия досрочного расторжения и индексации. Но есть и обратная сторона: маленькое помещение в шаговой доступности от метро - один из самых востребованных форматов. На такую площадь всегда найдутся арендаторы вроде кофе с собой, табака, ремонта смартфонов и т.д.

🔍 Конкретный пример: помещение 20,8 м2 на ул. Планерная, 12к1 (СЗАО, менее 1 минуты от метро «Планерная») за 49,67 млн ₽ с арендатором - салоном связи T2. Первый этаж жилого дома, первая линия, отдельный вход с фасада, потолки 3,7 м, отделка выполнена арендатором. Договор аренды заключен на 5 лет, МАП - 383 320 ₽ в месяц.

🏢 Об арендаторе: T2 (до сентября 2024 года - Tele2) - федеральный оператор мобильной связи, входящий в группу «Ростелеком». Абонентская база - более 50 млн пользователей, компания работает более чем в 70 регионах. Оператор продолжает серьезно инвестировать в инфраструктуру: в 2025 году T2 нарастил число базовых станций на 37 тысяч, что стало рекордом для рынка мобильных операторов.

💡 Итог: покупка ГАБ с салоном связи - это действительно один из самых доступных входных билетов на рынок недвижимости с федеральным арендатором. Но выбирать нужно прежде всего локацию и помещение, а не только бренд. Защитой инвестора остается качество недвижимости, которое позволит быстро найти нового арендатора, если текущий решит покинуть локацию.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.