Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

⏪ Иногда лучшая сделка - та которую ты не сделал ⏩ Дональд Трамп

🧮 Один мой хороший товарищ работает в девелоперской компании, которая вот уже несколько лет не принимает участие ни в одном проекте. При этом бумажная стадия непрерывается: финансовый анализ, переговоры, совещания. И всё напрасно - акционер отказывается инвестировать, но требует постоянного поиска и проработки новых проектов...

🔥Это экстремальный пример, впрочем, характерной для инвестиций в недвижимость: много работы делается в стол, люди годами могут считать фин.модели и верстать  презентации, но до инвестиций дело может не доходить. Причины могут быть разные, в том числе вполне даже уважительные. Ведь как говаривал старина Трамп, иногда лучшая сделка - та которую ты не сделал…

🔍 Мой товарищ, годами анализировавший никуда не продивинувшиеся проекты - выгоревший человек, он физически, умственно и эмоционально утомлен. Это заметно по тому как он общается и выглядит. Я видел и частных инвесторов, находившихся в таком состоянии. Высокие психологические нагрузки становятся следствием безрезультатного бега на месте.

⚫️ Выгорание (в англ. burnout) , по мнению врачей, развивается в 3 стадии. И если на первых двух - напряжение и резистенция - с ним можно эффективно побороться, то на последней - истощение - последствия могут стать необратимыми и человек больше не сможет работать так, как он мог это делать до выгорания.

⬛️ Стресс у инвесторов часто связан с необходимостью обработки значительных объемов информации и принятия решений. При этом любые инвестиции сопряжены с рисками, и  это становится еще одним существенным фактором эмоционального и психологического давления - решение может вместо ожидаемого положительного финансового результата принести убыток.

🕯На начальных этапах выделяют несколько признаков выгорания:

1️⃣ Потеря мотивации и снижение продуктивности
2️⃣ Изменения в мышлении (например, чрезмерная подозрительность)
3️⃣ Изменения в психоэмоциональной сфере (конфликтность, депрессия, чувство вины)
4️⃣ Нарушения сна (бессонница ночью и сонливость днем), повышенная утомляемость, снижение иммунитета…

🚑 Что же делать и как бороться?

⏸ Сделать паузу. Нужно понимать, что выгорание маскируется под лень, но преодолеть его волевым усилием не получится. Нужны перерыв и полноценный отдых.
🌊 Правильно распределить время между работой и отдыхом, заставлять себя периодически отдыхать и отвлекаться.
🥼 Сообщить близким и вменяемым окружающим о наличии проблемы. В некоторых случаях следует обратиться к профессиональным медикам за помощью, не занимаясь самолечением (в т.ч. с помощью алкоголя).

🚩Надеюсь, у вас всё в порядке и вы не выгорели. Но если есть какие-то признаки выгорания - начните с отдыха. Тот, кто не отдыхает достаточно скоро теряет эффективность и выгорает ещё быстрее.

✈️ BrandLab оценил бренд подмосковного застройщика в ₽57,7 млрд: +25% за год, второе место среди девелоперов и 52-е в топ-100 брендов страны. Интересно, что всю компанию биржа сейчас оценивает в сумму около ₽14,3 млрд (61 млн шт.акций * текущие котировки). Акции за год потеряли 76%.

✅ Бренд оценивается методом Royalty Relief: сколько компания платила бы за лицензию на своё имя, если бы оно ей не принадлежало. Считается от выручки. А выручка «Самолёта» в 2025 году составила ₽366,8 млрд.

☝️Вот такие чудеса парадоксы!

🏢 Мои друзья и коллеги из NF GROUP проводят в октябре конференцию «Офисы Петербурга: купить нельзя арендовать».

В программе:
🔸прогнозы и ключевые показатели рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга
🔸влияние экономической ситуации на решения компаний
🔸гибкие офисы: какие задачи помогает решать этот формат
🔸аренда или покупка: разбор двух стратегий
🔸роль офисной среды в привлечении молодых специалистов

Кто выступает: эксперты NF GROUP, Газпромбанка, ASPACE и ANCOR Recruitment

⏰15 октября, 9:30
📍Панорамный ресторан Luce, Санкт-Петербург, ул. Итальянская, д. 15

➡️ Зарегистрироваться

* Количество мест ограничено. Участие возможно после подтверждения регистрации организатором.

#партнерскийпост

✅ Верное решение.

1️⃣ Покупка Мариной:
🔸 Прайс: 15 млн ₽
🔸 Скидка: 23%
🔸 Цена покупки: 15 млн ₽ × (1 - 0.23) = 11.55 млн ₽

2️⃣ Планируемая продажа:
🔹 Квартира выставлена за 13 млн ₽
🔹 Планируемый доход: 13 млн ₽ - 11.55 млн ₽ = 1.45 млн ₽

3️⃣ Реальная продажа:
🔸 Условие покупателя: скидка 10%
🔸 Цена продажи: 13 млн ₽ × (1 - 0.10) = 11.7 млн ₽
🔸 Реальный доход: 11.7 млн ₽ - 11.55 млн ₽ = 0.15 млн ₽

4️⃣ Потери относительно планируемого дохода:
🔹 Планировалось: 1.45 млн ₽
🔹 Получено: 0.15 млн ₽
🔹 Потери: 1.45 млн ₽ - 0.15 млн ₽ = 1.3 млн ₽

📋 Информация о том, что прайс застройщика был завышен на 10% накануне акции и тема налогов в целом была отвлекающим маневром.

🔺 Правильный ответ: 👍 1.3 млн ₽

🥶Традиционная пятничная зарядка для вашего мозга!

🏗️ Застройщик «ПОЗДНО» запустил акцию: «Скидка 23% при 100% оплате!»

💰 Начальные условия:
🔹 Цена по прайсу застройщика: 15 млн ₽
🔹 Скидка по акции: 23%
🔹 Инвестор Марина (ИП на УСН) купила квартиру по акции и сразу же выставила её на продажу за 13 млн ₽ и планировала получить доход 1.45 млн ₽

📉 Важные вводные:
🔸 Накануне акции прайс застройщика был завышен на 10%
🔸 Продажа заняла 8 месяцев
🔸 «ПОЗДНО» все 8 месяцев продолжал придумывать акции, фактически продавая по тем же ценам, что покупала Марина
🔸 Покупатели инвестиционной квартиры требуют скидку 10% от цены экспонирования

❓ Вопрос: сколько денег потеряет Марина относительно дохода, который она планировала получить, если согласится на условия покупателей с учетом того, что цена квартиру была завышена на 10% накануне начала акции?

⚠️ Важно: обязательно учтите при расчетах, что Марина как ИП находится на режиме АУСН 8%, и ее оборот не превышает 60 млн.

⚠️⚠️ Нейросети не способны адекватно учесть налоговые аспекты, поэтому для поиска решения применяйте собственный интеллект! Если ещё можете, конечно.

⏰ Правильный ответ опубликую скоро.

👀 0.5 млн ₽
👍 1.3 млн ₽
🔥 0.75 млн ₽
🤔 1.9 млн ₽

Как там дела у главного торгового коридора России - Невского проспекта?

📊 За девять месяцев 2026 года на Невском проспекте открылись или были анонсированы 49 магазинов и заведений, а закрылись 60. Годом ранее было 43 открытия и 42 закрытия. Это данные NF GROUP.

🍽 Структура при этом почти не изменилась. Общепит по-прежнему занимает 35% площадей, фешн 23% (годом ранее 24%), развлечения, включая музеи, выставки и киберклубы, 7%. На продуктовые и сувенирные магазины приходится по 6%, на банки и книжные по 5%. Самый устойчивый профиль - рестораны: помещение, где было кафе, после смены арендатора, как правило, снова становится кафе.

👠 Основная ротация происходит в фешн и товарах непервой необходимости. Закрылись Montblanc, SOKOLOV, Calzedonia, «Л'Этуаль», «РИВ ГОШ». Открылись аптеки и «Улыбка радуги», скоро появятся офис «ВТБ» и офис продаж «Брусники» (!). С 2022 года премиальные бренды на Невском постепенно уступают место более доступным форматам.

🏚 Вакантность выросла с 3% до 5%, но картина неоднородная:
🔹 на основной части, от Адмиралтейства до площади Восстания, пустует всего 2%;
🔹 на Старо-Невском 11% против 8% годом ранее, хотя в июне показатель доходил до 15%.

🧱 Часть проблем создал ремонт фасадов на Невском: он бил по оборотам арендаторов и затягивал экспозицию свободных помещений. По мере завершения работ пешеходный трафик возвращается.

💰 Ставки аренды остаются высокими: ₽9-16 тыс./м2 в месяц с налогами на основной части Невского и ₽3-7,5 тыс./м2 на Старо-Невском. В пересчете на год это ₽108-192 тыс. за м2 на основном участке.

🔍 Но не всё так однозначно. Около 3% площадей - скрытое предложение: арендатор еще работает, а помещение уже экспонируется.

🎁 Еще примерно 4% площадей продаются как готовый арендный бизнес.

Хотели бы иметь и сдавать торговое помещение на Невском?
👍 Да
🔥 Нет

🏮Стиль пьяницы, обезьяны, змеи, журавля, богомола…

📺 В видеосалонах начала 90-х показывали старые гонконгские фильмы про монахов шаолинь и их смертоносные стили ушу! Когда я начал заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость оказалось, что здесь тоже есть свои стили -  Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic.

🔀 В чем разница? Кто же, если не я откроет тайное учение мастеров инвестиций в недвижимость, передающееся из уст в уста!

💼 В основе инвестирования в любой актив лежит важность понимания взаимосвязи между риском и доходностью. Каждый из стилей инвестирования характеризуется своим уровнем риска и средними показателями доходностей, характерных именно для него..

Core (ядрёный) - самый консервативный стиль. Инвестор, использующий его осторожен как суслик, ведь он вкладывает деньги только в объекты институционального качества класса А, расположенные в лучших локациях. Правда, отсутствие рисков предполагает весьма посредственную доходность. Тише едешь - дальше будешь, поэтому инвестор использующий стиль Core подобен черепахе, а его горизонт инвестирования может достигать десятков лет.

Core Plus (ядрёный плюс) - стиль осмелевшего суслика: чуть хуже качество объектов, чуть больше рисков, не такое классное расположение и нетрадиционные секторы рынка (какие-нибудь студенческие апартаменты, например). В общем риска побольше, горизонт инвестирования покороче, а доходность повыше.

Value-Added (добавка к цене) - творческий и самобытный стиль, предполагающий вложение в существующие объекты недвижимости, требующие изменений, модернизации или реконцепции после которых объект может обрести свойства Core или Core Plus, и быть продан как по новой, более высокой стоимости. Риска уже много, зато сроки относительно короткие.

Opportunistic (оппортунистичиеский) - инвестиции в объект недвижимости, начинающиеся «с нуля», то есть с земельного участка, пустого или занятого строениями, требующим сноса. Инвестиции нацелены в конечном итоге на создание объекта стиля Core или Core Plus, путем реализации девелоперского проекта и последующей продажи. Уровень риска инвестиций весьма высокий, доходность тоже максимально возможная.

☝️Термины Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic применительно к инвестиционным стратегиям в сфере недвижимости можно прочитать в профессиональной и даже популярной литературе. К сожалению, расшифровка не всегда даётся, а если и даётся, то с применением заумных формулировок.

Что выбираете для себя?
👍 Core
🔥 Core Plus
👀 Value-Added
⚡ Opportunistic