Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Опять заговорили о переезде штаб-квартир госкомпаний из Москвы в регионы.

🎤 Поводом стало заявление на ПМЭФ-2026: решение о переводе ряда крупных госкомпаний и корпораций из Москвы в регионы якобы уже принято - ради развития местных экономик, рабочих мест и доходов бюджетов.

🛢 Напомню, что «Газпром» «переезжал» в Санкт-Петербург лет десять и до сих пор переехал не до конца. Теперь же речь о расселении сразу нескольких неназванных госкомпаний по всей стране.

🤔 А есть ли куда переезжать?

📊 Коллеги из NF Group посчитали. Совокупный объём качественных офисов в 17 региональных городах (миллионники плюс Владивосток, Сочи и Калининград, без Москвы и Питера) - 4,4 млн м2. Это всего 15% всех качественных офисов страны. Для сравнения: в одной только Москве - 19,9 млн м2, или 70% рынка.

🏢 Из этих 4,4 млн м2 на класс А приходится лишь 33% - около 1,4 млн м2 на всю региональную Россию. Остальное - класс B. А ведь штаб-квартира госкорпорации - серьезный объект. Найти такое единым зданием или блоком свыше 2 тыс. м2 в регионах сегодня почти нереально: вакансия в большинстве городов ниже 5% да и подходящих офисов просто нет.

🏗 То есть переезжать в готовое попросту некуда. Значит, под каждую корпорацию офис придётся строить с нуля, а это история на долгие годы. И тут «Газпром» с его десятилетним переездом в соседний мегаполис выглядит уже как оптимистичный сценарий.

💡 Что это значит для частного инвестора? Миф о том, что вот-вот офисная Москва опустеет и офисы в городе станут «не нужны», потому что госкорпорации переедут прочь из столицы, воспринимать всерьез категорически нельзя. На переезд даже одной гоконторы требуются годы и миллиарды инвестиций. Ну ок! Могут перевезти бухгалтерию или колл-центр. Но целиком госкорпорация никуда не уедет.

Люди ДУМАЮТ, что это сделает их богатыми:
🧋 отказ от кофе навынос
🫙 накопительство
💼 карьера на наемной работе с 9 до 5
🎰 удача

Что ДЕЙСТВИТЕЛЬНО делает богатыми:
🏢 долгосрочное владение недвижимостью
🚀 создание бизнеса и успешное управление им
📚 образование
🕰 время

Пост не для всех!

📊 В мае 2026 года в Старой Москве было продано около 3 000 квартир в новостройках. Если предположить, что 40% этих сделок прошло через отделы продаж застройщиков, то остальные 60% или около 1 800 лотов стало добычей агентств недвижимости и независимых агентов.

💜 В реестре РГР зарегистрировано 19 810 сертифицированных специалистов агентств недвижимости и агентов в Москве. Если предположить (а я могу только предположить), что реально в Москве и Области с жилой недвижимостью работает в 2 раза больше агентов по недвижимости (~40 000), и половина из них специализируется на жилье и новостройках (хотя одновременно занимается и вторичкой, и загородкой), то получается примерно 20 000 человек.

🔴 20 000 агентов ÷ 1 800 лотов в месяц = на каждую проданную квартиру приходится около 11 агентов по недвижимости.

💸 Средняя цена новостройки в массовом сегменте Москвы в феврале-мае 2026 составляла примерно 20-24 млн рублей. При стандартной комиссии 3,5% это 770 тыс. рублей за сделку. Эти деньги получит один агент, который закроет сделку. Остальные 10 агентов из этих 11 не получат ничего.

🚨 Вывод очевиден: деятельность агентов по новостройкам находится в состоянии кризиса. Девять из одиннадцати агентов ничего не заработают на первичном рынке жилья.

🔥 Если вы сильный московский брокер, хватить терпеть. Время действовать. Рынок разворачивается в сторону коммерческой недвижимости. Начинайте продавать то, что покупают вне зависимости от субсидий государства и даже размера ключевой ставки - офисы, стрит-ритейл и ГАБы, light-индастриал, и, конечно, мои любимые инвестиционные продукты, основанные на недвижимости.

👀 Не хватает знаний, чтобы заниматься коммерцией? Вам сюда.

Снимите это немедленно! Надпись «Аренда», конечно.

🚨 Ну в Новосибирске, например, уже приняты правила, ограничивающие свободное почвление табличек «Аренда»: размеры максимум 30 x 40 см, не более двух объявлений на фасаде, стандартизированный дизайн. И щепотка бюрократии - обязательное согласование размещения с мэрией (для центра города).

🏙 Обосновывается это «визуальным шумом от пустующих помещений», а также тем, что город с надписями «Аренда» выглядит заброшенным и депрессивным, что «портит инвестиционный имидж и снижает туристическую привлекательность». В Казани и Нижнем Новгороде также какое-то время назад рассматривали похожие меры.

🔮 А что если ЦИАН и Авито направят свои усилия не на участие в бессмысленных движениях, а на лоббистскую деятельность? Некоторые муниципалитеты могут пойти дальше и просто запретить физические таблички вообще, отправив всех собственников и агентов на порталы? Это выглядит «прогрессивно» и вписывается в тренд цифровизации.

❓Зачем «засорять» облик городов, если объявления об аренде и так уже продублированы в интернете?

⚠️ Это пока только мои предположения. Ну или внезапные пророчества - как угодно.

📊 По данным мэрии Новосибирска, таблички «Аренда» сократились на 40%, но «бизнес адаптировался, доходы от аренды не упали».

🔻В общем, следим за трендом борьбы с негативом. Как всегда, вместо устранения причин чиновники борются с последствиями.

«Вечных» арендаторов не существует

⚓️ Вчера коротко обсуждал один и проектов в срит-ритейле со старинным товарищем-инвестором.

☝️И я ещё раз повторил это: «Покупатель ГАБ не застрахован от съезда арендатора и не может купить помещение с «вечным» арендатором. Но нужно стремиться покупать помещение, которое очень интересно арендаторам с разными профилями!».

🤑 Вообще все хотят купить такое помещение - универсальное, ликвидное, востребованное рынком, чтобы все арендаторы его потенциально хотели. Чтобы если один арендатор съехал, другой тут же заехал бы. И чтобы простой был не более месяца! И желательно без рисков - то есть ГАБ с долгосрочным договором. Ну и конечно, с хорошей доходностью!

🔮Мечтать не вредно.

🎯В реальности приобретение ГАБ это всегда покупка риска - потенциально пустого помещения. Сейчас там есть арендатор, а через неопределенное количество времени его там не будет. Никто не знает когда - через год, два, 10 лет.

👀Почему-то у многих инвесторов пелена перед глазами - ну как же, там же условный «КиБ» сидит, на ремонт потратились! Уж эта сеть прошаренная, в плохое помещение бы не сели.

🤨 А на самом деле когда принималось решение об аренде сети был интересен район и они просто хотели застолбить там место - взяли то, что было на тот момент в экспозиции. Некторые сети просто ошибаются и выбирают неудачные помещения. У некоторых - эксперименты и новые форматы и т.д.

🗓️ Проходит время - теперь по соседству «ВинЛаб», «Ароматный Мир», «Бристоль» и на днях «Вингараж» откроется.

💵 Любой арендатор сидит в помещении крепко, платит аренду и без проблем ее индексирует только тогда, когда бизнес успешен и в кассе есть деньги. Мысли о скидке или даже об уходе возникают только в связи с проблемами в бизнесе.

🚨И если вдруг «КиБ» решит съехать - ну не факт совсем, что в это помещение выстроится очередь алкомаркетов. Поэтому нужно обращать внимание на специфические характеристики помещения, даже помещения занятого арендатором!

🧩 В общем, не надо смотреть на арендатора, нужно смотреть на качество помещения - оно первично.

📚Это базовые вещи, но почему-то неочевидные людям. Инвестиционной оценке в сфере стрит-ритейла можно и нужно учиться. И учиться лучше не на своих ошибках!

Очевидное-невероятное

🌳 Есть вещи, которые, вроде бы, не требуют доказательств. Трава зелёная. Небо голубое. Масло масляное. Люди хотят жить у воды и парков, а не у трассы и промзоны. Но девелопер «Среда» решил на всякий случай удостовериться - и провёл исследование. Спасибо, Кэп.

📊 Результаты: жильё рядом с парками и набережными в Москве продается в среднем на 20% быстрее, чем аналогичные проекты без природного окружения. Цены там тоже растут шустрее - плюс 14% за год против 11% у тех, кто не может похвастаться видом на деревья. Разрыв в стоимости с сопоставимыми объектами бизнес-класса достигает 17% в зависимости от локации.

📊 Школа в пешей доступности добавляет к цене 1,5-3%. Благоустроенный двор и общественные пространства тоже работают на рост стоимости. Можно ожидать следующее исследование «Среды», которое установит, что квартиры с видом на помойку продаются на % хуже. Неожиданно, правда?

☝️ Эти, казалось бы, очевидные цифры могут реально помочь инвестору в жилую недвижимость для составления сравнительных таблиц, а девелоперам - для прогнозирования темпов продаж и обоснования цен.

Куда текут и откуда вытекают миллиарды: великое переселение миллионеров 2026

🔥 Свежие данные от международного консультанта Henley & Partners показывают: в 2026 году невидимая мировая война за деньги и надежды состоятельных людей только усиливается. Но какие же страны лучше всего умеют привлекать и удерживать капитал?

🇦🇪 Главным магнитом для богатых по-прежнему остаются ОАЭ. Несмотря на напряженную геополитическую обстановку на Ближнем Востоке, Эмираты сохраняют статус одной из самых привлекательных юрисдикций благодаря низким налогам, удобным условиям для инвесторов, высокому уровню безопасности и развитой инфраструктуре. Дубай всё ещё остается настоящей «обетованной землей» для состоятельных британцев, россиян и азиатов.

🌏 В число мировых лидеров по привлекательности для международного капитала также вошли Сингапур, Новая Зеландия, Каймановы острова, Кипр, Нидерланды, Португалия, Италия, Швейцария и Греция. Все они выигрывают за счет сочетания стабильных институтов, понятных правил игры и благоприятной среды для инвесторов.

🇪🇺 А вот крупнейшие экономики Европы постепенно теряют позиции. Великобритания, Германия и Франция испытывают растущее давление из-за налоговых реформ и изменения государственной политики. В результате все больше состоятельных семей рассматривают возможность переноса части активов, бизнеса или даже собственной жизни в другие юрисдикции.

🏙 Самое значимое изменение последних лет - богатые люди больше не выбирают одну страну «до конца жизни». Теперь они собирают настоящий международный портфель: бизнес - в одной стране, налоговое резидентство - в другой, недвижимость - в третьей, а гражданство - в четвертой.

🌍 И дело не только в налогах. Состоятельные семьи переезжают туда, где есть сильные институты, понятные правила игры, безопасность, качественное образование и медицина, возможности для развития бизнеса и сохранения капитала на десятилетия вперед. По сути, они ищут не новую страну, а экосистему, в которой смогут комфортно существовать они сами, их дети и их деньги.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Очень даже относится. Деньги редко приходят в случайные места. Там, где оседают обеспеченные семьи и предприниматели, обычно растет спрос на качественное жилье, развивается инфраструктура и появляются новые инвестиционные возможности. Следить за миграцией капитала иногда полезнее, чем за прогнозами аналитиков.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.