Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🧮 Начнем с решения чисто математического:

1️⃣ Находим стоимость 1 м2 в ЖК за МКАД:
10 000 000 ₽ ÷ 50 м2 = 200 000 ₽/м2
2️⃣ Увеличиваем цену на 60% внутри МКАД:
200 000 ₽ + (200 000 ₽ * 60%) = 200 000 ₽ + 120 000 ₽ = 320 000 ₽/м2
3️⃣ Умножаем на новую площадь:
320 000 ₽/м2 * 70 м2 = 22 400 000 ₽

✅ Итак, стоимость помещения площадью 70 м2 внутри МКАД составит 22 400 000 ₽.

НО! В реальной жизни математическое решение скорее всего окажется неверным. И мне жаль, что никто не написал этого в комментариях.

🎭 Не бывает двух одинаковых объектов недвижимости! Нельзя просто прибавить к стоимости 1м2 какого-то помещения за МКАД 60% и получить стоимость какого-то помещения внутри МКАД.

☝️Да, недвижимость внутри МКАД обычно дороже, но:

1️⃣ Локация, локация и еще раз локация
🔸Оживленная улица или тихий переулок?
🔸Первая линия домов или расположение во дворе?
🔸Близость к метро, остановкам транспорта?

2️⃣ Характеристики помещения
🔸Планировка: свободная или мелкая нарезка блоками?
🔸Отдельный вход или через подъезд ЖК?
🔸Витринные окна или глухие стены?
🔸Тех.состояние помещения и инженерных систем?
3️⃣ Окружение и конкуренция
4️⃣ Юридические аспекты

.... и многое, многое другое

❗️ Важно: + 60% внутри МКАД - это грубейшее упрощение.

💡 Каждый объект недвижимости уникален и требует индивидуальной оценки. Профессиональные оценщики и эксперты рынка учитывают множество факторов, прежде чем определить стоимость помещения! Только математики для этого недостаточно.

🔥 Век живи, век учись...
👍 Спасибо, Кэп!
👀 А я всегда всё считаю правильно

🥶Небольшая зарядка для вашего мозга.

💰Стоимость помещения формата стрит-ритейл в новом ЖК за МКАД составляет 10 000 000 ₽ за 50 м2. Сколько будет стоить помещение площадью 70 м2 внутри МКАД, если известно, что цены там на 60% выше?

👀 14 000 000 ₽
👍 18 200 000 ₽
🔥 22 400 000 ₽
🤔 28 000 000 ₽

🗜И давайте поактивнее, вопрос-то несложный, можно сказать на внимательность!

⏰ Правильный ответ будет опубликован через 1 час. И он вас удивит - я гарантирую.

🍲 Готовая еда - один из самых быстрорастущих сегментов продуктовой розницы. По оценке Infoline, в 2025 году рынок готовой еды достиг 1,12 трлн ₽ (+18,5% год к году), а по итогам 2026-го может прибавить еще около 18% и превысить 1,3 трлн ₽. Доля готовой еды в обороте продуктового ритейла вплотную подошла к 4%.

🥗 «Милти» (Mealty) - один из крупнейших независимых игроков этого рынка. Компания основана в 2016 году Олегом Савцовым (ранее - сооснователь Biglion), первый магазин открылся в 2017-м. Сегодня сеть работает в Москве, Петербурге и ряде регионов, по собственным данным управляет более чем 1200 торговыми точками и станциями самообслуживания и производит около 5 млн порций в месяц на собственной фабрике-кухне. Выручка ООО «Милти» в 2025 году выросла на 19%, до 8,24 млрд ₽. При этом чистая прибыль снизилась на 16,2%, до 345,5 млн ₽ - маржа сжимается на фоне удорожания сырья и производства. Но это общая история для сегмента: оборот растет быстрее прибыли.

🏪 С точки зрения стрит-ритейла ключевая особенность формата - компактность. Розничные магазины «Милти» открываются в помещениях порядка 20-30 м2. Для инвестора это означает низкий абсолютный чек входа при высокой цене за квадратный метр: покупается не площадь, а арендный поток с проходной точки.

⚖️ Риски такого арендатора тоже понятны. Готовая еда - высококонкурентный сегмент, где с «Милти» конкурируют X5, «Магнит», «ВкусВилл», «Самокат» и «Яндекс Лавка» с их собственными линейками готовой еды. Для собственника помещения это означает, что качество локации важнее бренда арендатора - точка должна быть ликвидной сама по себе.

🔍 Конкретный пример: помещение 19,9 м2 на ул. Дмитрия Ульянова, 10/1к1 (ЮЗАО, 5 минут от метро «Академическая») с арендатором «Милти» за 19,53 млн ₽ - около 981 тыс ₽/м2. Помещение на первом этаже жилого дома, отдельная входная группа с фасада, открытая планировка, потолки 4,8 м. Соседи - Ozon, пекарня, шаурма, цветы, то есть торговое окружение уже сформировано.

💡 Итог: «Милти» - крупный сетевой арендатор, с понятной бизнес-моделью и адекватной финансовой отчетностью, но в очень конкурентной нише. Компактные помещения под такой формат интересны широким кругом потенциальных сменщиков - на 20 м2 первой линии у метро всегда есть спрос со стороны кофеен, пекарен, цветов и пунктов выдачи.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

50% непроданных остатков в элитке после сдачи - это норма?

🏛 Я получил занятную обратную связь по своей статье о Лаврушинском (кто не читал - рекомендую). Мне написала моя знакомая, брокер по элитной недвижимости. Суть переписки была в том, что ситуация, когда непроданные остатки составляют более 50% после сдачи - неединичный случай на рынке.

🏢 Пример - ЖК Форум от MR. Клубный дом на Садовой-Сухаревской, 54 квартиры. Продажи стартовали в апреле 2023 года, срок передачи заявляли на 30.03.2025, потом сдвинули на 30.04.2026. Дом ввели весной 2026-го. Судя по последней проектной декларации перед вводом было реализовано 30 из 54 квартир. Оставалось 24 квартиры. Меньше половины, но всё же много.

📊 Я решил посмотреть на всю линейку MR Private, объединяющую проекты элитной недвижимости этого застройщика. Что с продажами сейчас - см. таблицу 1. Вместе с уже сданным Форумом получается 144 проданные квартиры из 449 - треть всего объёма. Данные я брал из раздела 19.7 проектных деклараций: по Форуму от 9 апреля 2026 года, по остальным - от 7-19 августа 2026-го.

✂️ Я исключил из выборки проект ОНЕ, потому что это явная ошибка - ну не может небоскреб-загогулина стоять в одном ряду с камерными проектами в самом центре Москвы.

🤖 Далее, я попросил ИИшку прикинуть, какое количество непроданных квартир останется в этих проектах на момент сдачи в эксплуатацию, исходя из текущего темпа продаж в каждом проекте линейки. Результат - таблица 2. Суммарно получается 200 с лишним квартир, которые придётся продавать уже готовыми.

🔍 Для полноты картины! Элитных проектов становится всё больше - рынок уже конкурентный, а будет еще конкурентнее. За первое полугодие 2026 года на московский рынок вышло 13 новых элитных проектов - втрое больше, чем годом ранее. MR Group готовит элитку в Большом Харитоньевском, Foresight Development открыл продажи в «Пушкарёв, 12» на 15 резиденций, на подходе «Капельский, 5» от ТСИ и ещё несколько адресов внутри Садового. Спрос при этом при всем ослаб. В NF Group насчитали за январь-июнь около 650 сделок, минус 27% год к году.

🙂 Такие дела!

❤️ Любовь по расчёту


Коммерческую недвижимость лучше выбирать не сердцем, а мозгом. Особенно когда локация продаёт объект раньше, чем начинаются расчёты.

BF GURU - сервис анализа недвижимости перед покупкой. За 15–20 минут он собирает данные по объекту, сравнивает его с рынком и аналогами, проверяет доходность, риски и возможные сценарии использования.

Для примера в BF GURU разобрали помещение на Пятницкой, 16.
Две минуты от метро Новокузнецкая, исторический центр, первая линия. В объявлении указаны арендатор РБА Банк и месячная аренда 925 тыс. рублей.
Цена - 150 млн.

Красиво? Красиво.

Но после анализа BF GURU картина получилась другой:
🔹 обоснованный диапазон входа - 105–115 млн рублей;
🔹 верхняя граница - 120 млн, если договор с банком, платежи и расходы собственника подтверждаются документами;
🔹 если арендный поток не подтверждается, помещение нужно оценивать как свободное. Тогда ориентир снижается до 80–90 млн.

Откуда разница в 35–45 млн?
Почти половина заявленных 78,2 м² находится в подвале, а первый этаж и подвал не могут оцениваться одинаково. Условия договора с банком и фактические платежи не раскрыты. В открытых источниках расходятся сведения об арендаторе, ставке, состоянии помещения и инженерии.

Кроме того, здание является объектом культурного наследия. Вытяжку, вывеску, перепланировку и другие изменения сначала придётся согласовать. Поэтому потенциальный ресторан или иной более доходный сценарий нельзя заранее включать в стоимость объекта как готовое преимущество.

Само помещение может быть хорошим. Но хороший адрес и хорошая инвестиция - не одно и то же. Всё решает цена входа и то, чем она подтверждена.

BF GURU за 15–20 минут собирает данные по объекту, сравнивает его с рынком и аналогами, проверяет заявленный арендный поток и рассчитывает сценарии покупки.

Если вам уже нравится какой-то объект, сначала проверьте его цифры. Желательно до того, как начнёте объяснять себе, почему цена неважна.

Для читателей канала первый разбор в BF GURU - бесплатно
🔗 BFGURU.RU

* Анализ не заменяет осмотр объекта и проверку документов, но помогает понять, стоит ли переходить к этому этапу.

Реклама ООО "БАНКРОТФОРУМ" ИНН 771870203457 erid: 2VtzqvxAEh9

📋Я собрал практическую памятку о том, как получить достойную пенсию - с учётом инфляции, диверсификации и реальности. Без розовых иллюзий. 

Для кого эта памятка: 
👤 Для тех, кому 30-50 лет и кто понимает: на государство надеяться не стоит
👤 Для тех, кто уже создает свою пенсию, но не уверен в правильности стратегии
👤 Для тех, кто откладывал вопрос пенсии на потом, но "потом" уже наступило

Что внутри:
1️⃣ Как правильно рассчитать целевую пенсию с учётом инфляции
2️⃣ Какие инструменты работают на длинной дистанции и как их сочетать
3️⃣ Главные ошибки, которые уничтожают пенсионный капитал

Если вы не хотите в 70 лет жить на 25 тысяч в месяц (в сегодняшних рублях), эту памятку стоит скачать. 

👉 https://atsogoev.com/pensia

* Это бесплатно