Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Давно мы не выпускали подборку хороших Telegram-каналов о недвижимости. А зря, накопилось очень много интересного:

🟠Большинство брокеров продают квартиры. Наталия покупает их и для себя.
За 16 лет она собрала инвестиционный портфель с пассивным доходом около 1,5 млн рублей в месяц. В канале — честные обзоры новостроек и вторичного рынка, аналитика ЖК и советы, основанные на собственном опыте.

🟠Олару Наталья — топ-брокер по недвижимости Москвы.
Подписывайтесь на авторский канал Натальи, чтобы узнавать:
– изнанку рынка новостроек глазами эксперта
– реальные кейсы и новости
– неочевидные способы выгодной покупки
– жилые комплексы, на которые действительно стоит обратить внимание

🟠Бойко о недвижимости — это авторский подход аналитика в недвижимости с 16-летним опытом. Зарабатываю на недвижимости и вас научу. Подсвечиваю недобросовестных застройщиков и полезные акции для покупки квартиры. Честно, смело и объективно!

🟠Деньги из бетона — ваш проводник в мир недвижимости. Вы узнаете:
• как закрыть ипотеку в 6 раз быстрее
• как экономить на ЖКХ от 34 000 в год
• как купить жилье без больших накоплений и наследства в 2026 году
А если сдаете квартиру в аренду, забирайте подарок — шаблон идеального договора аренды.

🟠Канал юриста по недвижимости Олеси Бухтояровой — для покупателей, риелторов и инвесторов. Как распознать рискованную сделку, проверить объект, разбираем изменения в законодательстве, распознаём мошеннические схемы. Консультации, обучение специалистов.

🟠Ипотека в России. Новости и Аналитика – аналитический канал по ипотеке в России. Актуальные новости и экспертные комментарии. Статистика и аналитика.
• Подписывайтесь @rusipoteka
• Кредиты на бизнес
• Русипотека в MAX
• Ипотечный чат в MAX

🟠РИА Недвижимость — все новости о рынке жилья, проблемах застройщиков, изменениях в сфере ЖКХ, необычных архитектурных проектах в России и мире в одном месте. Канал @ria_realty рекомендуют друг другу не только чиновники и профессионалы, но и обычные люди.

🟠«Лабиринт Инвестора» — авторский канал, который любят, хейтят, восхищаются и ненавидят. Встречайте — аналитика рынка и «разборы» лучших новостроек Москвы: «для аренды», «для жизни» или «для инвестиций». Активное комьюнити, сотни комментариев и мнений @labirint_investora

🟠Где ваши деньги? Какие агенты побеждают в битве за чеки в 2026 году?
"Беспринципный риэлтор" ведет, пожалуй, самый полезный канал для агентов и выдает рынку лучшие подкасты про недвижимость. Одни коменты под его постами чего только стоят... Посмотрите быстрее!

🟠Если вы думаете, что сейчас не время покупать квартиру — вы просто не знаете про канал OWNSTONE. Они собрали подборку самых выгодных проектов с рассрочками от 60 000₽ в месяц с выгодной рассрочкой под 0% или ипотекой гораздо ниже рыночных ставок, по закрытым программам, которых нет у застройщиков в открытом доступе. Подписывайтесь и получите подборку эксклюзивных лотов под ваш бюджет.

Организаторы подборки TGStar_Agency

«Дикси» или «Минимаркет»?

💸 При выборе ГАБ инвесторы традиционно отдают предпочтение федеральным сетям - «Магниту», «Дикси», «Пятёрочке». Логика тут такая: узнаваемый бренд, прозрачная отчётность, стандартизированные договоры. Но означает ли это, что независимый мини-маркет - заведомо менее качественный арендатор?

💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций.

🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон.

📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований.

🛒 Ещё одно преимущество независимых ритейлеров - способность адаптировать ассортимент под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей.

🔍 Ключевой вопрос для инвестора - не «сеть или не сеть», а качество конкретного арендатора и, что важнее, качество самого помещения. Независимого ритейлера стоит проверить через СПАРК или Федресурс: финансовое состояние, история судебных споров, срок работы юрлица и деловая репутация. Если бизнес работает несколько лет и показывает стабильную выручку - это весомый аргумент в пользу надёжности.

🏪 И всё же фундамент инвестиции - это помещение, а не арендатор. Ликвидный объект в правильной локации найдёт нового арендатора при любом сценарии. На рынке присутствуют объекты ГАБ с несетевыми продуктовыми операторами. Например, на Планерной, 12к1 (метро «Планерная», менее 1 мин. пеш.) есть помещение 99,1 м2, которое арендует независимый продуктовый ритейлер - «Минимаркет», магазин шаговой доступности с ассортиментом продуктов питания, напитков и табачной продукции. МАП - 750 000 ₽, договор на 5 лет, стоимость объекта ₽94,5 млн. Помещение расположено на первом этаже жилого дома, имеет отдельную входную группу с фасада, открытую планировку, потолки 3,7 м и отделку от арендатора. И это помещение, по моему мнению, является иллюстрацией того, что устойчивый трафик и востребованный формат обеспечивает спрос на продукты питания вне зависимости от вывески.

💡Подытожу: выбор между федеральным сетевиком и независимым оператором не всегда очевиден. Независимый ритейлер может быть вполне надёжным арендатором. Стоит однако помнить, что защита инвестора в первую очередь в качестве локации: сильное место само по себе сохраняет ценность.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

​​🇹🇷 Турция аннулирует 687 «золотых паспортов». Из-за мошенничества с недвижимостью.

❌ Турецкие правоохранители утверждают, что аннулированные паспорта были получены путем фиктивных сделок с недвижимостью.

☝️Схема была такая: стоимость турецкой недвижимости искусственно завышалась через поддельные отчеты оценщиков, оформлялись фиктивные договоры купли-продажи и даже проводились фиктивные переводы денежных средств. В 2025 году Турция расследовала аналогичную схему, по которой гражданство могли незаконно получить почти 1 200 человек.

🏚️ При этом программа инвестиционного гражданства Турции продолжает работать, в том числе для граждан России. Паспорт дадут за покупку объекта недвижимости стоимостью от $400 000. Владеть объектом придется не менее 3 лет, потом можно продать. Правда неизвестно с каким дисконтом и в какие сроки...

⚠️ По некоторым данным турецкие власти довольно легко аннулируют паспорта на основании уголовных дел в отношении своих «новых» граждан, открытых в других странах мира.

📕В последнее время спрос на покупку паспортов иностранных государств среди россиян растёт. Спросом пользуются относительно недорогие решения - Вануату (невозвратный взнос от $130 тыс), Сан-Томе и Принсипи (невозвратный взнос от $100 тыс) и Науру (невозвратный взнос от $100 тыс). Популярые в прошлом паспортные программы Карибских стран для россиян закрыты, а гражданство Сальвадора ($1 млн в биткоинах) спросом пока не пользуется.

Как вы относитесь к идее покупки доп. гражданства?
👍 Нормальная тема
🔥 Сомнительная история
👀 Категорически против!!!
✍️ Выскажусь в комментариях

🏅 Получение ЖК или БЦ престижной премии как правило не увеличивает цены или темпы продаж. Но это всегда неплохой повод обратить внимание потенциальных покупателей или арендаторов на проект, особенно если премия заслуживает доверия, а критерии выбора номинантов и призеров транспарентны и прозрачны.

🌏 Новая премия рынка недвижимости, BRICS Property Awards, принимает заявки до 20 августа. Как понятно из названия, это международная премия проектов сферы недвижимости стран БРИКС. Всего 39 номинаций, пять блоков: городская жилая, загородная, коммерческая и курортная недвижимость, а также специальные номинации. К участию принимаются как готовые проекты, так и проекты на стадии концепции (но с разрешением на строительство).

🏢 Коммерческая недвижимость будет представлена в трех номинациях.
🔹 Лучший бизнес-центр класса А - архитектурное решение, инженерия, функциональность общественных пространств, качество эксплуатации и комфорт для арендаторов.
🔹 Лучший проект редевелопмента под коммерцию - качество преобразования объекта, адаптация под современные сценарии использования, сохранение идентичности здания и коммерческая состоятельность.
🔹 Лучшая коммерческая инфраструктура ЖК бизнес- и премиум-класса - качество коммерческой среды, подбор арендаторов и операторов, удобство сервисов, их соответствие аудитории комплекса и влияние на ценность проекта.

🎤 Сначала будет онлайн-голосование, а потом финалисты выйдут на очные защиты своих проектов перед международным экспертным жюри 9-10 ноября. Торжественная церемония награждения состоится 11 ноября в Казани.

🏆 В общем, премии девелоперов поднимаются на международный уровень! Главное - успеть подать заявку.

Вопрос мне вчера задали:

❓Возможно ли нецелевое пользование средствами в российских ЗПИФ?

⭕️ Нецелевое - нет. За этим следит Специализированный Депозитарий, независимая от УК лицензированная компания. Она не согласует всё, что не входит в список расходов УК, включенных в правила доверительного управления ЗПИФ. То есть УК ЗПИФ за счет активов фонда не сможет, например, оплатить отпуск директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи.

💸 А может ли УК ЗПИФ за счет активов фонда оплатить деловую поездку директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи, связанную с работой ЗПИФ?

✅ С моей точки зрения - да! В правилах доверительного управления всегда есть пункт, посвященный расходам и вознаграждениям УК. В частности, для фондов недвижимости характерны специфические расходы, предполагающие изучение объектов недвижимости, которые предполагается приобрести в состав ЗПИФ.

📑 В правилах может быть такая формулировка: «за счет имущества, составляющего Фонд, оплачиваются расходы по оплате анализа инвестиционных проектов, в том числе различных видов экспертиз, проведение аудита отчетности и правовой экспертизы учредительных документов и деятельности хозяйственных обществ, акции (доли в уставном капитале) которых приобретаются в состав имущества Фонда».

🛸Иными словами поездка директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи может быть оплачена за счет средств инвесторов ЗПИФ, если это необходимо для анализа перспективного проекта в Краснодарском крае. Чем уж там реально будут заниматься сотрудники УК ЗПИФ… не особо проверяется.

💵 Но и этот платеж, однако, должен быть согласован Специализированным Депозитарием, независимой от УК лицензированной компанией. Финальное решение спецдепа может быть отрицательным для УК ЗПИФ.

🙄 Это циклы рынка недвижимости.

ℹ️ Для тех, кто не знает, выделяются четыре основных фазы (цикла) существования рынка:
🔹Восстановление (рост цен, например, на фоне дефицита предложения)
🔹Экспансия (активное формирование предложения  через новое строительство)
🔹Переизбыток предложения (превалирование над спросом)
🔹Рецессия (снижение цен)

🎰 Давайте погадаем! В какой точке сейчас первичный рынок жилой недвижимости (новостройки) по вашим ощущениям?

👍 Восстановление
🔥 Экспансия
👀 Переизбыток предложения
🤗 Рецессия
😎 Никаких циклов не существует!

🅿️ Подписано постановление Правительства Москвы №2118-ПП о повышении коэффициентов обеспеченности машиноместами.

🔣 Новые коэффициенты обеспеченности машиноместами в зависимости от площади квартиры:
🔹 до 70 м2 - 0,8 м/м
🔹 70-100 м2 - 1,2 м/м
🔹 свыше 100 м2 - 1,6 м/м

🧮 Если раньше на 500 квартир нужно было обеспечить приблизительно 175 м/мест, то теперь - приблизительно 500 м/мест.

🚗 Однако есть версия, что в паркингах можно будет ставить механизированные системы хранения - «клаусы», они же двухъярусные подъёмники.

🔧 Схема вырисовывается такая: застройщик перепроектирует паркинг, слегка увеличивая высоту потолков, закупает и устанавливает клаусы, таким образом проходя по свежим городским нормам. Но как теперь продавать машиноместа? Напомню, что клаус это всего лишь подъёмник, и на втором уровне это не недвижимость, а воздух.

📄 Вероятно, продавать застройщики будут как раньше: одно машиноместо, один договор, один кадастровый номер. Просто внутри этой юр.конструкции теперь де-факто помещаются две машины, а де-юре машиноместо одно.

🤔 В итоге чёрт оказался не так страшен, как его описывали, а инициатива правительства Москвы в общем-то к очень серьёзным последствиям для экономики девелопмента в столице не приведёт.

✅ Да, застройщикам придётся закупать клаусы, да, цены на машиноместа и вероятнее всего на квартиры повысятся. Но не ужас-ужас. Зачем это понадобилось Москве, да ещё и сейчас - всё ещё непонятно. Впрочем, здесь
изложил конспирологическую версию.

💬Дубль в MAX (на всякий)