Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Кому действительно нужна программа «Инвестиционный директор в недвижимости».

👋 Вчера и позавчера начали приходить сообщения с описанием личных кейсов и вопросами и серии «будет ли мне полезна программа «Инвестиционный директор в недвижимости» в моей ситуации?».

👀 Я и моя помощница Виктория..., мы немного не ожидали такого ажиотажа...

🗂 Собрал ключевую информацию для трёх основных категорий специалистов, которым эта программа, вероятнее всего, просто необходима:

1️⃣ Профессиональные участники рынка недвижимости. Быть брокером неплохо, но можно быть сотрудником инвестиционной и девелоперской компании. Вы уже обладаете опытом и пониманием рынка, но для перехода на следующий этап менеджера по поиску и оценке инвестиционных проектов / инвестиционного директорам вам не хватает кое-каких компетенций и специфических знаний.

📚 Программа даст вам системное понимание всей цепочки инвестиционного процесса - от поиска проектов до управления инвестиционным портфелем. Именно эти элементы позволят вам конвертировать текущий опыт в позицию с доходом от нескольких сотен тысяч рублей в мес. до десятков миллионов (с учетом бонусов). И даже если вы не собираетесь уходить «на ту сторону», программа даст вам важные инсайты о том, как устроен инвестиционный процесс.

Но! Если вы начинающий брокер и никогда не продавали ни одного инвестиционного проекта - это пока не для вас.

2️⃣ Предприниматели и топ-менеджеры сферы недвижимости. Как устроена система поиска и отбора новых инвестиционных проектов, какой она в принципе могла бы быть? Как структурировать сделки, как выстраивать эффективные коммуникации с банками, соинвесторами и продавцами проектов? Как снижать риски инвестирования в проекты и получить лучшие практики инвестирования в проекты?

💡 Знания, дающиеся на программе, позволят вам построить эффективную систему поиска и отбора проектов и в итоге принимать обоснованные решения, избегая многих ошибок.

3️⃣ Финансовые аналитики, уже работающие в девелоперских и инвестиционных компаниях. Для специалистов с хорошей финансовой базой программа станет мостом к позиции инвестиционного директора. Между прочим, я знаю как минимум трех финансовых аналитиков, ставшими инвестиционными директорами крупных инвестиционных и девелоперских компаний.

📊 Ваши текущие навыки финансового моделирования и понимание проектов в сочетании со знаниями, которые будут даны на программе, сделают вас исключительно ценным специалистом с перспективой роста.

🏁 Программа стартует 23 марта. В группе осталось всего 5️⃣ мест из 🔟. Ажиотаж...

🔥 Если увидели себя, не теряйте времени, чтобы забронировать своё место в группе!

⁉️Сколько на самом деле зарабатывают застройщики? Как выглядит их структура финансирования? Правда ли, что на девелопменте можно заработать много денег?

✍️ Написал большую, полезную и очень интересную (на мой взгляд) статью

📰 Ещё можно здесь почитать

⚠️ Заранее спасибо за лайки, шэры и комментарии

👀 Я ещё там такое прочитал: «На фоне семидесятилетней истории REIT (аналог ЗПИФов на мировом рынке) российский рынок фондов коллективных инвестиций на рынке недвижимости очень молодой и только начинающий развиваться...»

🔻 На самом деле индустрии коллективных инвестиций в недвижимость России уже 23 года. Двадцать три! Это уж точно не детство, не отрочество и не юность.

➡️ В середине 2002 года в 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» были внесены изменения, позволившие включать в состав ПИФ недвижимость.

💸Первый ЗПИФ недвижимости назывался весьма оригинально - «Первый инвестиционный фонд недвижимости» и был зарегистрирован в феврале 2003 года. Управляла им компания «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент». Фонд был исключен из реестра ПИФов (ведётся ЦБ РФ) в 2009 году.

💬 Инфа сотка, я свидетель, знаком со всеми отцами- и матерями- основателями индустрии, готов дать показания.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🗞️В CRE (отраслевое СМИ по коммерческой недвижимости) вышла большая статья про ЗПИФы недвижимости - десятки экспертов, горы цифр и графиков, пафос про «взросление рынка», «революцию в коллективных инвестициях», в общем, сплошной «ту зе мун».

📍С 1 марта 2026 года в 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» появились две новации:

1️⃣ Переквалификация фондов - был ЗПИФН только для квалов, может стать для неквалов. Это действительно хорошая тема и давно было пора. Все ЗПИФН с кредитами, обременяющими недвижимость внутри - только квальные. И даже после погашения кредита оставались квальнымт. Теперь возможна Переквалификация, что приведет к повышению ликвидности паёв. Это хорошо. Нормальный рыночный механизм.

2️⃣ Классы паёв. А вот здесь погодите маненько. Предположим, у Ивана Иваныча есть актив, торговый центр. Он хочет немного обкэшиться, но не хочет потерять контроль над объектом. Приходит Иван Иваныч в УК ЗПИФ со своей мечтой, а УК предлагает элегантное решение: создаём ЗПИФ, вы заходите «старшим» классом паев с расширенными правами голоса, приоритетом по выплатам и т.д. Остальные инвесторы будут с «младшим» классом паев. Частные инвесторы финансируют, но не управляют. Формально - совладелец. Фактически - кредитор без залога и прав.

🔂 Имеем классический конфликт интересов: тот, кто управляет активом, одновременно является его крупнейшим бенефициаром с расширенными правами. У розничного пайщика нет инструментов влияния на актив.

🎙️Авторы опросили десятки экспертов - представителей УК, депозитариев, девелоперов, консультантов. Но ни одного живого инвестора - а их уже почти 280 тысяч человек - в материале нет. Что думают эти люди о классовой системе? Тишина! А было бы интересно узнать.

🥺 В статье также упоминается следующее поколение ЗПИФов - фонды с distressed-активами, долгами девелоперов, объектами незавершённого строительства, гибридные фонды с ЦФА внутри. Всё это не только повышает доходность, но и умножает риски частных инвесторов. То есть физически индустрия становится крупнее и доходные для УК ЗПИФ, стригущих комиссию. Одновременно, ЗПИФы предлагается набить всяким дерьмом и продать рознице.

☝️В общем, «ту зе мун» может оказаться «ту зе хелл». Надеюсь мегарегулятор в лице ЦБ РФ проследит, чтобы инвесторов не обижали.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

🏔 Коллеги из NF Group проанализировали гостиничный рынок горнолыжных курортов России. Итоги 2025 года: 119 качественных объектов размещения, 11,1 тыс. номеров суммарно на десяти крупнейших курортах страны. За год открылось 854 номера - на 46% больше, чем в 2024-м (583 номера), и это рекорд за последние пять лет.

📍 Лидеры прироста - «Архыз», «Домбай» и «Шерегеш». Среди наиболее заметных открытий: «Лазурит Архыз» 5* на 109 номеров, Alean Club Sophia 4* на 225 номеров, 7Peaks Family Resort 4* на 200 номеров, «Azimut Парк Отель Архыз» 4* на 180 номеров.

⛳ Плюс новый курорт «Мамисон» в Северной Осетии - открылся в марте 2025-го, сейчас 18+ км трасс и пока всего 52 номера (но есть планы расширения).

📈 75% нового номерного фонда - это гостиницы 4*, ещё 19% - «пятёрки». За три года (2023 - начало 2026) было открыто 2,4 тыс. номеров, и лишь 12% из них пришлись на категорию 3*. Доля «четвёрок» в общем объёме предложения выросла до 37%, «пятёрок» - до 26%. «Дешёвый» формат курортного размещения явно вытесняется.

💡 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Апарт-отели на горных курортах остаются одним из немногих форматов, где дефицит предложения реален и документально подтверждён - 11,1 тыс. номеров на все горные курорты страны это очень мало. Рост качества предложения говорит о том, что рынок взрослеет и туристы готовы платить. Только не забывайте про межсезонье - именно там прячется вся боль курортных инвестиций.

Кстати, про межсезонье! Вы этой весной или уже летом в горы не собираетесь?
👍 Собираюсь!
🔥 Нет, я больше по морю.
👀 Хотелось бы...

💬 Дубль в MAX (на всякий)

❓Почему покупатели стрит-ритейла всё же отдают предпочтение новостройкам, а не помещениям в «старом жилом фонде»? Опустим темы несбыточных надежд на высокий рентный доход и плотность застройки. Сосредоточимся на техническом состоянии помещений.

🍋 Помещение в свежем здании в хорошем техническом состоянии подразумевает минимальные затраты на обслуживание и ремонтв в ближайшие годы. Плюс ко всему потребители интуитивно тянутся к новому и аккуратому (хотя и ценители «аутентичного винтажа» тоже есть).

📶 Это была прямая трансляция моих мыслей после получения информации о старте продаж торговых помещений в ЖК Cult (Москва, Ленинский просп., 2) прямо у выхода из метро Октябрьская.

➡️ В продажу вышли четыре помещения площадью от 36.2м2 до  56.2 м2  в бюджете от ₽135 млн.

✅ Помимо весьма интенсивного трафика, отдельных входов с фасада, 4-метровых потолков и других характеристик у помещений есть ещё одно неочевидное преимущество - они находятся в новом здании.

💎 С учётом местоположения объектов это в какой-то степени эксклюзив.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

💬 Дубль в MAX (на всякий)

💎 С бумом на рынке золота разобрались, а что там с бриллиантами?

📉К сожалению, лучшие друзья девушек падают в цене как минимум с лета 2025 г. (на самом деле дольше).

🔸Во-первых, рынок наполнен искусственными каратами, которые довольно сложно отличить от природных (натуральных). Это ощутимо ударило по ценам
🔸Во-вторых, пошлины Трампа отрезали многих производителей бриллиантов от рынка США.

☝️Ну и до кучи количество браков снижается, в Китае тормозит экономика, в мире геополитика и т.д.

💵 По данным компании Natural Gem, с 2013 по 2023 год средняя доходность вложений в бриллианты составила минус 1,8%.

⌚ У меня лет 20 назад был старший товарищ, который носил на руке часы, просто усыпанные драгоценными камнями (бриллианты, сапфиры и т.д.). Наверное, тысяч $200 стоили. Я однажды спросил у него зачем ему такой жутко дорогой и красивый будильник на руке. Он то ли в шутку, то ли всерьёз ответил, что в трудные времена можно будет вытаскивать и продавать по камешку, и на это жить.

🥺 Трудные времена наступили, а вот сама идея была не очень.