Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Икорный дом как арендатор: норм или стрём?

🐟 Икра, замороженная рыба, морепродукты - для многих людей товар не на каждый день, а «по поводу»: к празднику, к визиту гостей, для настроения. Импульсная покупка с высоким средним чеком с одной стороны, но и лояльность покупателей без выраженной сезонности с другой. Впрочем икра на новый год - это традиционный ежегодный всплеск продаж в подобных магазинах.

🤔 Вообще-то красную икру продают и супермаркеты. Однако у формата есть то, чего в супермаркетах нет, - экспертиза и доверие. Икра и красная рыба - категория, где легко нарваться на пересортицу, разморозки и даже подделки. Ценители икры и морепродуктов идут туда, где объясняют происхождение товара, дадут попробовать и в конечном итоге ответят за качество.

🦀 Специализированный магазин с продавцом-экспертом и открытой витриной такую ценность потребителям даёт, супермаркет - нет. Возможно, именно поэтому сети, торгующие икрой и морепродуктами спокойно уживаются рядом с супермаркетами. И даже так: сети морепродуктов иногда сами стремятся сесть рядом с супермаркетами, чтобы паразитировать на их трафике.

🧊 Требования к помещению у такого формата специфические. Нужны холодильное и морозильное оборудование, а значит - достаточная электрическая мощность, водоснабжение и канализация, вытяжка. Площадь нужна компактная (20-40 м2), но с местом под витрины-холодильники и небольшой склад. И, само собой, - первая линия, отдельный вход, витринное остекление и интенсивный пешеходный трафик, желательно у метро или в связке с супермаркетом-донором.

📍 Показательный пример - помещение 24,0 м2 на 1-й Новокузьминской, 21к2, менее минуты пешком по прямой от метро «Рязанский проспект». Арендатор - сеть магазинов «Икорный» (дальневосточная икра, дикая рыба и морепродукты, работает с 2003 года), арендная ставка ₽250 т./мес. (₽3 млн/год), цена объекта - ₽30 млн. Отдельная входная группа с фасада, прямая видимость от метро, потолки 3,3 м, все городские коммуникации и отдельный прибор учёта электричества. Окружение сильное: «Пятёрочка», аптека, DNS - сложившийся стрит-ритейл-кластер у метро.

🔻 Итог: норм или стрём - зависит не от икры, а от локации. Целевой трафик у метро, сложившееся окружение, готовая пищевая инженерия и якорь в виде супермаркета - вот что переводит такой объект из «стрём» в «норм». «Икорный» съедет - место не простаивает.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🎢 Что заставляет цены на жилую недвижимость взлетать и падать?

🎰 Вот эти все годами непрекращающиеся басни о том, что цены должны упасть - они на чем основаны? А на чем основаны ультра-оптимистичные прогнозы роста цен? Давайте-ка разберем, какие факторы в принципе играют роль в движениях на рынке жилья.

📈 Что толкает цены вверх:
🔹 Когда центробанки включают «печатный станок» и заливают рынок дешевыми деньгами (как во время Covid)
🔹 Когда государство вдруг решает всех осчастливить льготными и субсидированными ипотеками, спец.программами и прочими вертолетными деньгами
🔹 Когда застройщикам устраивают «новую жизнь», меняя условия игры (см. эскроу-счета)
🔹 Когда в локацию массово приезжают новые жители с деньгами (как в Дубай в последние годы)
🔹 Когда строители обнаруживают, что кирпич и арматура подорожали в 2 раза, а з/п сварщика выросла в 3 раза.
🔹Когда экономика хорошо растет и многие люди богатеют (такое редко бывает)

📉 А вот что роняет рынок:
🔹 Резкий рост ипотечных ставок (как в США в начале 80-х до 20% годовых - это был настоящий шок для того рынка)
🔹 Если застройщики входят в раж и застраивают всё что можно и нельзя (как в Китае)
🔹 Когда население беднеет испытывает проблемы с поиском работы и может только мечтать о покупке квартиры
🔹 Когда локация теряет привлекательность и люди из неё уезжают (пока, Детройт)
🔹 Когда случается финансовый кризис и люди вынуждены продавать активы
🔹Когда прилетает черный лебедь (стихийное бедствие, эпидемия и т.д.)

💡 Интересный факт: иногда одно и то же событие может и поднять и уронить цены. Например, на некоторых рынках covid в 2020-м сначала обрушил рынок недвижимости, а благодаря мерам поддержки и изменению предпочтений покупателей цены начали расти.

🥺 Когда в очередной раз вам начнут что-то втирать о движениях рынка недвижимости - вспомните этот пост и приложите все эти факторы к текущей ситуации. Многое прояснится.

👍 Аффтор жжот
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Мне по 🥁
✍️ Выскажусь

☝️Просьба к тем, кто проголосовал за вариант «Да», напишите, пожалуйста, в комментариях - как сейчас можно заработать на идее покупки квартиры в новостройке и последующей ее перепродаже. Возможно, вы видите рынок с какой-то другой стороны и ваш взгляд даст уникальные инсайты! Заранее спасибо.

🏛️100 000 рублей на инвестиции - когда-нибудь позже...
📱100 000 рублей на новый Айфон - да, прямо сейчас!

🫑1 000 рублей на здоровое питание - слишком дорого.
🍺1 000 рублей на пиво с колбасками - нет проблем!

📺 Посмотреть 2 часа новый сериал - и ещё один сезон!
📖 Пройти за 2 часа бесплатный курс лекций по инвестициям в недвижимость - нет времени.

🔻Не стоит жаловаться на отсутствие возможностей, выбор есть всегда.

🛠️ Пока офис SimpleEstate в БЦ iCity в «Москва-Сити» находится на стадии завершения ремонта (идут активные показы арендаторам), наши соседи по бизнес-ценнтру из ГК «Свой» закончили ремонт своих площадей и провели по этому поводу мероприятие - совместно с NF Group.

🏗 История такая: ещё в сентябре 2025 года финтех-группа «Свой» арендовала около 4 тыс. м2 на двух этажах башни Space, 53-м и 54-м, а 15-й этаж купила (сделку консультировала NF Group). К лету 2026-го на 53 и 54 этажах сделали полноценную отделку под ключ в формате design&build - туда въехала финтех-группа «Свой», создав в едином двухуровневом офисе собственную штаб-квартиру.

💼 Отделку сделали за шесть месяцев: опенспейсы, кабинеты, переговорные всех форматов, ресепшен, кухня, гардеробные. Панорамные виды на Москву как бонус.

🎤 Уже 3 июля в этом офисе прошёл бизнес-завтрак NF Group × «Свой» для брокеров и журналистов, где представили
15-й этаж Space - лот на 1 789 м2 (с возможностью деления на блоки от 900 м2), который продаётся / сдается в аренду силами NF Group.

💵 То есть группа «Свой» реализовала (почти реализовала - осталось продать) спекулятивный инвестиционный проект.

☝️Кстати, в самом iCity (в «Москва-Сити») два корпуса, Space и Time, на 230 тыс. м2, из которых продается сейчас 10,7 тыс. м2, или 7,8%. В основном это крупные лоты и этажи.

Кто ещё ждёт новых стартов продаж?

🏭 Годами на рыне первичной жилой недвижимости можно было делать прибыльные асимметричные ставки. Асимметричная ставка - это сделка, где потенциальный убыток и потенциальная прибыль несоразмерны: рискуешь малым, а заработать можешь кратно больше.

🏗️ Работало это так. Инвестор заходил в проект минимальным ПВ, а остаток - в рассрочку или ипотеку. За время стройки квартира дорожала на 30-50%. Переуступка на высокой стадии почти гарантированно обеспечивала прибыль. Это работало многие годы (за исключением нескольких особых лет)

⚡ Сейчас всё изменилось, асимметричных ставок на рынке новостроек больше нет. Там, где ещё есть потенциал роста цены, инвестор не контролирует риск и не может выйти из-за низкой ликвидности рынка. А там, где риск ограничен, нет роста цены, ради которого всё и затевалось. Асимметрия, на которой все зарабатывали, исчезла.

🕯️Но привычка-то осталась. По инерции многие заработавшие в прошлом, ждут «того самого» старта продаж, следят за рынком, продажами, новыми адресами будущих проектов, новостями ипотеки и т.д., верят, что у них получится провернуть то, что они проворачивали в прошлом. А возможностей (тех самых сделок с асимметричными ставками) нет и, возможно, больше не будет никогда.

👀 Тяжело смиряться с реальностью, ну а вдруг всё-таки?