Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🦾У российских застройщиков жилья может получится сильный сентябрь.

☝️Помимо общей тревожности перед выборами есть повод: якобы грядет новое ужесточение по семейной ипотеке с октября. Это кроме ощущений, что налоги будут повышать, что-то там случится с рассрочкой и прочей тревожности.

👟Ну и началось: быстрее бегите в офис за новостройками по семейке! Спешите, спешите, спешите в последний вагон🔥

🗿Увы, доступного предложения крайне мало - цены высокие.

🏗 Forbes Australia выпустил большой текст о проекте Mareterra в Монако, интересный тем, что механика реализации одного из самых дорогих проектов мира была раскрыта достаточно подробно.

🌊 Mareterra - новый квартал в Монако, построенный прямо на воде: 15 акров намывной земли, 130 апартаментов и вилл, 11 лет строительства и бюджет $2,3 млрд.

👑 Идею расширения территории на 6 гектаров за счёт моря князь Альбер II вынашивал ещё с 2005 года. В 2013 году государство объявило тендер на проектирование, финансирование и строительство квартала. Тендер выиграл союз строительного гиганта Bouygues (Франция) и пяти крупнейших девелоперов Монако. Двигателем проекта, помимо Альбера II, был Патрис Пастор, глава крупного местного застройщика JB Pastor & Fils.

⚖️ Но вскоре это союз распался. Между монакскими девелоперами начался конфликт: часть партнеров обвинила Пастора в нарушении договорённостей и отстранении от проекта, дошло до судебных исков. В итоге три семьи из капитала выбыли.

💵 На их место пришли: семья инвесторов-монегасков Казираги (10,5%), казахстанский бизнесмен Булат Утемуратов (5%), швейцарские братья-миллиардеры Джулиани (10%), инвесторы из семьи Лопес де ла Оса, бизнесмен Жерар Брианти и ещё ряд лиц (финансовые инвесторы). Пастор остался крупнейшим совладельцем проекта с долей 26%. Bouygues, участвовавшая в проекте с самого начала, сохранила свои 10%.

💰 По условиям концессии Монако получило: единовременную выплату $460 млн, налоги и объекты недвижимости, которую застройщик строил за свой счёт: яхтенную марину, общественный паркинг и пристройку к зданию Grimaldi Forum.

🧩 Управляющим партнёром (GP) проектной компании SCA Anse du Portier официально выступала отдельная компания SAM Louxor, которую, по всей видимости контролировал Пастор. LP (инвесторы) проектом не занимались - классическая для девелопмента модель.

📈 Часть бюджета проекта покрыл облигационный займ: по официальному решению правительства Монако 2016 года, SCA Anse du Portier получила разрешение на выпуск облигаций несколькими траншами на сумму до €1,1 млрд, с погашением не позднее 30 июня 2025 года. Ставка купона в открытых источниках не раскрывалась.

🏦 Итог. Суммарные продажи недвижимости в проекте составили $6,6 млрд. Из этой выручки погасили облигации, выплатили государству более $1,8 млрд (концессия плюс налоги) и передали объекты недвижимости, всё построили. Проектная компания зафиксировала чистую прибыль $3 млрд по состоянию на июнь 2025 года, спустя всего полгода после сдачи проекта. Прибыль ушла инвесторам, держателям equity в SCA Anse du Portier - пропорционально долям.

🎯 Апартаменты, которые продавал застройщик на этапе строительства, сейчас перепродаются с премией около 33% - цена 1 м2 достигает уже $140 тыс. А одна сделка вообще стала рекордной в истории жилой недвижимости: миллиардер Ринат Ахметов купил 21-комнатный пентхаус в башне Le Renzo за $550 млн ещё в 2021 году.

🧩 Такая история!

Почему собственник готов платить высокую комиссию брокеру, но не готов дать жирную скидку?

📋 Вот кейс. Брокеру предлагают продать апартамент за комиссию 10%. При этом собственник мог бы предложить дисконт 7% и заплатить брокеру 3% с новой цены - по деньгам вышло бы почти столько же, около 10%. Но собственник на скидку не идёт. Лучше комиссия,чем скидка.

Почему так?

➕ Важное уточнение. В этом кейсе речь идет про остатки в готовом комплексе апартаментов.

Итак, версии:
🔸 Если открыто обозначить дисконт в 7%, это может привести к претензиям со стороны уже купивших. Такое возможно, но для продавца некритично. У этой версии самый низкий вес.
🔸 Если остатки апартаментов в залоге у банка, дисконтная сделка спровоцирует переоценку залога. А если расчётная стоимость пула остатков снизится, ухудшится соотношение долга к залогу (LTV), и банк получит право потребовать найти активы и увеличить залог или частично погасить кредит. Это уже более весомый резон не давать скидку, но платить комиссию.
🔸 Просто потому что - тоже вариант, самодурство и волюнтаризм является частым спутником ЛПРов, увы.

💸 Вот такие версии - если у вас есть другие - welcome в комментарии.

Старт продаж нового дома с уникальной архитектурой в жилом районе «Деснаречье» от А101

ГК «А101» открыла продажи квартир в новом доме жилого района «Деснаречье». Авторский проект разработан Архитектурной мастерской Максима Атаянца.

23-этажная башня со шпилем, каскадный корпус, панорамные виды на зелень и слияние рек Десна и Незнайка - архитектура здесь работает не только на внешний облик, но и на качество жизни.

В доме 352 квартиры, при этом более 90% планировок — нестандартные. Можно выбрать квартиру с мастер-спальней, двумя ванными комнатами или просторной террасой. А в четырёх двухуровневых пентхаусах высота потолков в гостиной достигает 6,1 метра.

«Деснаречье» особенно интересно семьям, которые хотят совместить комфорт городской жизни с ощущением собственного пространства. Для детей — безопасный двор без машин, игровые и спортивные площадки, образовательная зона и места для прогулок. Для родителей — закрытая территория, паркинг, кладовые и развитая инфраструктура района.

Именно поэтому новый дом «комфорт+» от ГК «А101» может стать не просто покупкой квартиры, а пространством для жизни всей семьи — с возможностью расти, отдыхать и проводить больше времени вместе.

Выбрать квартиру и узнать подробности о проекте можно на сайте ГК «А101»

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф

🟠 ПИК уходит с биржи. Но не только ПИК. Это сейчас тренд по всей Европе.

🌍 Европейские биржи с конца 2020 года потеряли публичных девелоперов и владельцев недвижимости совокупной капитализацией больше €81 млрд. По данным европейской ассоциации EPRA, рынок покинул уже 61 арендодатель и около десятка девелоперов жилья - либо через слияния с другими публичными игроками, либо через делистинги. В Великобритании биржу покинули 49 компаний с 2017 года.

💸 Причина прозаична: акции европейских девелоперов и владельцев недвижимости уже давно торгуются ниже стоимости портфелей проектов, а после инфляционного шока 2022 года и роста стоимости заимствований разрыв только увеличился.

👇 Несколько примеров:

🔹 Английский девелопер Redrow в Великобритании был поглощён конкурентом Barratt и покинул биржу в августе 2024 года - вместе они образовали крупнейшего жилищного девелопера страны по объёму, Barratt Redrow.
🔹 GIEAG Immobilien в Германии добровольно ушёл с Франкфуртской биржи в 2024 году - руководство прямо сослалось на сложную конъюнктуру рынка недвижимости и издержки на поддержание публичного статуса.
🔹 Складской гигант Prologis сейчас поглощает крупнейший британский складской фонд недвижимости Segro за £14 млрд. Ну и понятно, после этой мега-сделки Segro исчезнет с биржи.

🧐 Вот раньше все застройщики рассуждали о перспективах IPO. А сейчас даже в развитых юрисдикциях биржа перестаёт быть удобным способом финансировать как коммерческую, так и жилую недвижимость - слишком дорого поддерживать публичный статус при низкой оценке и дорогих деньгах. Ну а у нас из объявленных IPO девелоперов - пока только КОЛДИ к 2030 году.

📊 По данным NF Group за I полугодие 2026 г. в недвижимость России вложили ₽447 млрд - на 10% больше, чем годом раньше (₽406 млрд). Но почти половину этого объема сформировали всего три крупнейшие транзакции.

🛍 Лидер полугодия - торговая недвижимость: ₽138,8 млрд, или 31% всего объема. Главные сделки - покупка ТК «Метрополис» у Balchug Capital компанией «ТПС Недвижимость» (₽55-65 млрд) и отчуждение портфеля из 26 районных ТЦ «Место встречи» в ЗПИФ под управлением Parus Asset Management (₽45-55 млрд).

📦 На втором месте склады - ₽124 млрд (28%), рост на 51% год к году. Здесь всё решила одна сделка: АО «УК Белая Скала» выкупила активы Raven Russia почти на ₽100-110 млрд.

🖲️ А вот девелоперы затормозили. Доля площадок под девелопмент просела до 24% (₽105,3 млрд) - на 16% меньше прошлогоднего.

💵 Российские инвесткомпании осуществляют большинство сделок на рынке - их доля выросла с 18% до 46%, а доля конечных пользователей рухнула с 44% до 6%. Иностранных инвесторов рынок недвижимости России не привлек совсем (0%).

💸 Растут ставки капитализации. Для торговых объектов ставки составили 12–13,5%, для складов 11,5–12,5%, офисов 11–12%, а гостиниц 9,5–10,5%. Но конечно, конкретные значения ставок могут отличаться в зависимости характеристик конкретного объекта.

🪤Наблюдается также концентрация сделок в Москве: здесь прошло 77% против 68% годом ранее, доля регионов упала вдвое, до 9%.

🙄 Честно говоря, ситуация не очень радостная. Но не стоит забывать и о том, что многие крупные инвесторы предпочитают откладывать решения на «после выборов».

🏗 А может, девелоперам сейчас нужны не дешёвые деньги, а богатые покупатели?

Последние месяцы рынок новостроек выглядит парадоксально.

Даже у ПИК поступления от продаж с учётом эскроу за первое полугодие упали на 41,5% — до 153,3 млрд ₽.

Покрытие долга застройщиков деньгами на эскроу за год снизилось с 71% до 65%. А уже 26% задолженности по проектному финансированию приходится на проекты, где эскроу покрывают менее 30% долга.

Продажа квартиры сегодня — это уже не просто выручка.
Это наполнение эскроу и снижение стоимости денег для проекта.

А теперь посмотрим на покупателя.

Деньги у него есть.

В июле объём срочных депозитов физлиц сократился на 151 млрд ₽, а средняя ставка по краткосрочным рублёвым вкладам опустилась до 12,8%.

Получается интересная встреча двух рынков:

девелоперам всё нужнее деньги покупателей, а деньги покупателей начинают искать альтернативу депозитам.

Но покупатель изменился. Он считает и сравнивает: депозит, новостройку, готовую квартиру, рассрочку, другие инструменты.

Поэтому главный вопрос уже не в том, есть ли у людей деньги.

А кто из девелоперов сумеет их забрать?

Какой продукт предложить? По какой цене? Какой должна быть рассрочка? Как сегодня строить маркетинг? И чем убедить человека переложить капитал с депозита в недвижимость?

Именно эти вопросы будем разбирать 23 сентября на форуме «Девелопмент будущего».

В программе — 5 практических секций:

Сверка коммерческих директоров — продажи, цены, рассрочки и новый покупатель.
BI и аналитика — какие данные действительно помогают принимать решения.
Маркетинг — где сегодня лиды и за что больше не стоит платить.
Продукт — что покупатель готов покупать в 2026–2027 годах.
ИИ и технологии — что уже реально увеличивает продажи, а что остаётся хайпом.

250+ участников. 25 спикеров. Один день, чтобы сверить свои решения с теми, кто прямо сейчас управляет продажами крупнейших девелоперов.

23 сентября рынок соберётся не обсуждать будущее — а решать, кто заберёт следующего покупателя. Если вы отвечаете за продажи, продукт или стратегию девелопера, пропустить этот разговор — значит дать конкурентам услышать ответы раньше вас.

Билеты здесь