Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

📊 Коллеги из bnMAP.pro сделали два среза одного рынка - кто финансирует стройку и кто выдаёт ипотеку покупателям.

🏗 Проектное финансирование: по итогам января-апреля 2026 года лидером остаётся Сбер с долей 52%. Второе место занимает ВТБ - 17%, третье - Банк ДOM.PФ с 15%. На остальные банки приходится лишь 16%.

💵 Ипотека на первичке: здесь Сбербанк занимает 59% абсолютного рейтинга. ВТБ - на втором месте с 11%, Альфа-Банк - на третьем с 9%. На остальные банки приходится 21%.

🔥 А теперь вывод от меня. Сбер и ВТБ держат 69% проектного финансирования и 70% ипотеки на первичке. То есть на обоих концах цепочки стоят два госбанка: они кредитуют застройщиков и выдают ипотеку покупателям, которые покупают квартиры. Деньги, по сути, ходят по кругу внутри одного-двух банков и наружу почти не выходят. Зато в банках оседает НАВАР!

😢 Рынок первичного жилья в стране - это давно не какие-то там «банки», а вполне конкретные два БАНКА с госучастием. Стройку и ипотеку в стране контролируют олигархи Греф и Костин. Именно эта парочка де-факто в ответе за всё, что происходит на рынке.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

ВСЁ ВЫШЕ И ВЫШЕ!

🎁 Росреестр (очевидно совместно с налоговой) продолжает двигать законопроект об обязательном внесении отчётов об оценке в государственные информационные системы.

📋 Суть инициативы не изменилась: оценщиков обяжут вносить любые отчёты об оценке в государственную систему (ФГИС ЕЦП НСПД), а государство сможет использовать эти цифры при кадастровой переоценке недвижимости. Заказали оценку - её результат уже доступен фискалам.

🗓 Напомню, что кадастровую оценку теперь планируют проводить чаще: с 2028 года раз в два года для земельных участков, с 2029 - для зданий и сооружений. Сейчас в таком режиме живут только Москва и Санкт-Петербург, остальные регионы переоценивают раз в четыре года. Чаще оценка - чаще пересмотр налоговой базы. А имея данные от частных оценщиков в базе, можно существенно эту базу увеличить.

💸 Кадастровая стоимость медленно, но верно подтягивается к рыночной, налог в натуральном выражении растёт. Особенно достанется владельцам объектов, которые сейчас по кадастру оценены заметно ниже рынка.

⚖️ Но и это не всё. Оспаривать кадастр станет тяжело. Когда у государства на руках окажется массив сопоставимых рыночных данных из тех самых отчётов оценщиков, аргументы о снижении кадастровой стоимости в суде имеют шанс рассыпаться - в какой-то момент оспаривание просто потеряет смысл.

⏳ Это пока законопроект, а не закон. Пока неочевидно, в какой редакции он в итоге дойдёт до принятия - и дойдёт ли. Но направление движения мысли законопрожектёров видно невооружённым глазом.

🔮 Если примут - инвесторам можно будет смело в базовом сценарии фин.моделей использовать рыночную стоимость как основу для исчисления налога на имущество.

💬 Дубль в MAX (на всякий)

👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Заплатил налоги - спи спокойно (вечным сном)
👀 Как страшно жить...

STONE снова достроил - на этот раз STONE Ленинский!

🏢 Премиальный бизнес-центр STONE Ленинский получил заключение о соответствии (ЗОС) - документ, подтверждающий, что объект построен в соответствии с требованиями проектной документации и техрегламентов. Проверку проводил Мосгосстройнадзор.

📋 Это уже третий бизнес-центр STONE, достроенный и получивший ЗОС с начала года - между прочим рекорд сезона среди офисных девелоперов.

🔑 Следующий этап - разрешение на ввод в эксплуатацию. После этого STONE Ленинский откроет двери резидентам.

💼 Зачем об этом знать частному инвестору? Способность девелопера качественно и в срок доводить стройки до финала - один из ключевых факторов при выборе объекта. Поэтому STONE - офисный девелопер №1 в Москве.

СМЕРТИ НЕТ. Но есть фаза.

🤗 Именно так. Ни о какой «смерти» какого-то конкретного сегмента рынка говорить категорически нельзя. Но можно говорить о рецессии.

🏡 Рынок недвижимости развивается циклично, события на нём повторяются с определенной периодичностью.

⏲️ Выделяют 4 (четыре) основные фазы развития рынка недвижимости:
🔹восстановление
🔹экспансия
🔹переизбыток предложения
🔹рецессия

Ну и где мы сейчас?

📊 Чтобы определить в какой фазе рынок недвижимости находится прямо сейчас необходимо провести довольно большую аналитическую работу, исследовать экономическую ситуацию и основные показатели исследуемого сектора в целом в стране и в конкретном регионе:

✅ВВП (рост / падение)
✅Уровень безработицы
✅Процентные ставки
✅Инфляция
✅Миграция
и другие факторы

Например, для какого-нибудь сегмента коммерческой недвижимости:
✅Цены на коммерческую недвижимость (в динамике)
✅Ставки аренды коммерческой недвижимости (в динамике)
✅Уровень вакантности (количество свободных помещений), в % (в динамике)
✅Доходности Cap.rate по секторам (в динамике)
✅Спрос / поглощение - (в динамике)
и другие факторы, явно влияющие на сегмент

⚖️ На основе всех этих данных можно сформировать своё (и что важно, субъективное) мнение о текущей фазе рынка.

☝️Таким образом нельзя просто высказать какое-то экспресс-мнение о фазе рынка. Нужно «перелопатить» множество источников данных, чтобы получить исходные данные для формирования вывода о том, в какой фазе находится рынок.

🎤 Если эта работа не была проделана, а мнение всё же было высказано - результаты будут с высокой вероятностью ложные и не соответствующие действительности, иными словами - безосновательное балабольство.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Циклов не существует!
👀 На глазок определять лучше, душевнее...

🚨 Кстати, в группе обучения образовательной программы «Коммерческая недвижимость» осталось всего 1 (одно) место. Стартуем завтра, 30 июня 2026 года. gab.atsogoev.com

🏗 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ УМЕР? СНОВА?

😱 Периодически мне попадаются «мнения» о смерти (или об очень скорой и неминуемой смерти) того или иного сегмента рынка недвижимости. Периодически «умирает» первичный рынок недвижимости, флиппинг, вторичка. Недавно «умерли» склады, ленд-девелопмент в Подмосковье, создание ГАБов и т.д.

🪫Создается ощущение, что я у постели умирающего или даже уже на похоронах, если не на поминках. Просто какая-то волна негатива.

☠️ Прогнозы один мрачнее другого: вот-вот рухнет крупный застройщик сегмента, спрос окончательно обвалится.

🔀 Интерпретация рыночных событий или циклов того или иного сегмента тоже сугубо негативная: «сделок нет», «на рынке ж🍑па» и т.д. При этом сделки-то есть, просто их меньше, чем раньше.

🤔 Что-то тут не сходится. 2022 год - вот когда действительно было от чего потерять сон. И что? Рынок недвижимости не умер, а кое-где и выросло.

🏢 Недвижимость поразительно жизнеспособный сектор - что жилая, что коммерческая. Когда вокруг говорят о коллапсе-обвале-дне, люди покупают и продают недвижимость. И будут покупать и продавать!

🪦 Может, хватит хоронить рынок недвижимости? Он пережил уже столько «концов света», что впору говорить о его бессмертии.

📱На канале SimpleEstate вышел интересный пост о влиянии проблем с топливом на торговую недвижимость с арендаторами-супермаркетами.

👉 Публикую с минимальными сокращениями.

🛢️ Российский топливный рынок этим летом вошёл в зону заметного напряжения. Часть нефтеперерабатывающих мощностей выведена из строя в связи с атаками БПЛА, объёмы переработки в мае–июне опустились до многолетних минимумов. Оптовые цены на бензин АИ-92 и АИ-95 подорожали примерно на 30%, дизельное топливо - на рекордные 40%.

⛽ Розница (заправки) реагирует медленнее: за первые две недели июня средняя цена литра на АЗС прибавила почти 2% - вдвое выше темпа всего мая. Острый физический дефицит при этом сконцентрирован в отдельных регионах с уязвимой логистикой; в части страны пока речь идёт лишь о росте цен и точечных ограничениях на отпуск.

🙈 Ситуацию зафиксировал и ЦБ РФ. На заседании 19 июня регулятор снизил ключевую ставку лишь на 0,25% (до 14,25%) вместо ожидавшихся рынком 0,5%, прямо назвав среди причин проинфляционные риски из-за временного снижения производства моторного топлива.

🚨 Сигнал очевиден: всплеск цен на бензин повлияет на инфляцию и, что важнее, на инфляционные ожидания. А значит, деньги останутся дорогими дольше, чем закладывалось в начале года.

🛒 Фактор стоимости топлива присутствует почти в каждом товаре, он зашит в цену через стоимость логистики. Сильнее всего этот фактор влияет там, где высокая доля доставки в конечной цене и быстрый оборот товара: свежие овощи, фрукты, молочная продукция.

🕳️ Перенос топливного дефицита на цены в магазинах скорее всего будет частичным и растянутым во времени. Не ценовой рывок, а дополнительное давление на инфляцию во втором полугодии, ближе к сезонному пику спроса на топливо в августе–сентябре.

❓ Что это значит для инвестора в стрит-ритейл с продуктовым арендатором? Недвижимость, арендованная продуктовыми сетями в который раз становится бенефициаром негативных проинфляционных факторов. Инфляция, разгоняющая цены на полке супермаркета, поднимает и товарооборот сетей, а арендная плата в проектах SimpleEstate индексируется и привязана к обороту арендатора. Рост цен на продукты переносится в выручку «Пятёрочки», «Магнита» или «Ленты», а вслед за ней в арендный поток собственника помещения.