Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

❗️Друзья, напоминаю! Напоминаю вам о том, что уже на этой неделе, 5 и 6 июня, в Москве состоится выставка MIPIF.

🎤 В выставке участвуют мои друзья, товарищи и коллеги, поэтому спешу вас туда заманить.

Что будет на MIPIF:

1️⃣ Четыре секции, посвященные инвестициям и недвижимости:
🟡 Секция коммерческой недвижимости России: стрит-ритейл, офисы, склады и Light Industrial и даже термальные комплексы и падел-корты.
🟡 Курортная недвижимость России: Алтай, Крым, Краснодарский край, Калининград, Кисловодск, Камчатка, загородные доходные дома (лоджи).
🟡 Зарубежная недвижимость, инвестиции в которую при крепком рубле особенно актуальна: Таиланд, Камбоджа, ОАЭ, Турция, Оман, Саудовская Аравия, Кипр, Греция и ещё десятки стран.
🟡 Инвестиционное гражданство: Греция, Кипр, Турции, Вануату, Науру и Сент-Томе и Принсипи.

2️⃣ Сильная деловая программа, с выступлениями таких спикеров как Никита Корниенко (SimpleEstate), Анна Ларина (NF Group), Елена Петропавловская (Darco Real Estate), Евгений Нумеров (Skladman USG), Виолетта Гришина (Housebook) и многие другие.

3️⃣ Закрытая конференция MIPIF Global Forum (модератор - Руслан Сухий), мероприятие, посвященное возможностям для инвесторов с крупным капиталом на рынках Таиланда, Турции, ОАЭ, Индонезии и Европы.

☝️В общем, MIPIF превращается в центральное мероприятие по инвестициям в недвижимость в России. 65+ выступлений, 5 круглых столов, девелоперы и брокеры из 35+ стран и регионов, юристы, платежные сервисы. Аналогов я лично не знаю.

🗓 5-6 июня 2026
📍 Москва, отель «Монарх»

👉Регистрация: moscow.mipif.com

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Иду
🔥 Бегу
👀 Буду

💬 Обсуждать коллег по рынку - дело неблагодарное, но тема слишком резонансная, чтобы обойти её молчанием.

💜 В апреле 2026 года ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу: все объекты были распроданы на открытом рынке. Базовым активом фонда был стрит-ритейл с супермаркетами «Пятёрочка».

💜 Итог работы фонда разочаровал пайщиков - расчётная стоимость пая с февраля по апрель упала с ₽334 тыс. до ₽236 тыс., а инвесторы, заходившие при запуске фонда в 2020-м по ₽305 тыс. за пай, получили на 23% меньше вложенного. Часть пайщиков готовит жалобы в ЦБ.

💜 Что же произошло и как так получилось?

💜 Мы не знаем всех деталей, но следили за тем, что фонд покупал ещё с 2020 года, и уже тогда понимали, что качество инвестиционных решений команды, наполнявшей фонд объектами, вызывает вопросы и ничем хорошим в итоге это не закончится.

💜 Что было сделано не так (по нашей версии, исходя из того, что известно). Портфель очевидно набирался в спешке: фонд собрал крупный объём средств, который надо было вложить в сжатые сроки и только в "белые" объекты с НДС. Но качественных предложений на рынке всегда мало. В результате значительная часть помещений фонда оказалась проблемными неликвидными объектами с техническими и юридическими проблемами. А главное - с низким трафиком и завышенными ставками аренды.

💜Рынок торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл сложный, а ошибиться на нём очень легко- что, судя по всему, и произошло.

💜 С учётом низкого качества объектов фонда - плохой конец был предопределен ещё в 2020 году. Выход из некоторых активов по ставке капитализации около 14% не стал сюрпризом. Покупатели трезво оценили объекты фонда и заложили риск в цену - оттого сделки и прошли сильно ниже оценки. Для сравнения: качественные помещения с супермаркетами в 2024 - начале 2025 года торговались с доходностью caprate 8%. Но помещения, входившие в портфель ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток», в большинстве своём не могли называться «качественными».

💜 И уж точно убыток инвесторам принёс не сегмент стрит-ритейла, а конкретные решения, принятые в 2020-2021 годах.

💜 Корень проблем - в точке покупки, а не в точке продажи. Команда, управляющая фондом сейчас, лишь распродавала на трудном рынке портфель, сформированный прежней командой УК «Альфа-Капитал» несколько лет назад, и сделала это настолько аккуратно, насколько позволяла ситуация.

💜 Всё могло закончиться намного хуже. Арендаторы могли просто съехать - и тогда такие помещения было бы почти невозможно продать из-за отсутствия рентного потока. Этого не случилось. Так что текущая команда в этой ситуации проявила себя хорошо.

💜 Инвестиции - это всегда риски. В сегменте стрит-ритейла огромное количество факторов влияет на доходность проектов. Главный критерий успеха - покупать правильные объекты. А для этого нужно делать профессиональный детальный инвестиционный анализ и обладать глубокой экспертизой рынка.

💜 Увы, идеальных портфелей недвижимости не бывает - и у нас в SimpleEstate есть объекты разного уровня: нормальные, отличные и откровенно неудачные. При этом мы проводим многоступенчатый отбор и due diligence по каждому объекту и регулярно отказываемся от сделок даже с не самыми серьезными рисками.

🏪 Наш портфель собран гораздо более профессионально по сравнению с «Арендным потоком» и состоит из качественных ликвидных объектов. Успешность нашей стратегии подтверждается фактической доходностью SimpleEstate - 18% годовых.

Итого:

💜 Ситуация с ЗПИФ «Арендный поток» обусловлена очевидными причинами - для успешных инвестиций в коммерческую недвижимость нужна глубокая экспертиза и детальный инвестиционный анализ.

💜 Никто не позаботится об инвесторе лучше, чем он сам. Внимательно изучайте инвестиционные меморандумы и финансовые модели - так вы сможете защитить себя от неудачных вложений.

💜 Недвижимость с супермаркетами остаётся одним из немногих активов на рынке с лучшим балансом риска и доходности. Но всё зависит от конкретного объекта и управляющей компании.

❓Почему доходная недвижимость?

1️⃣ Доходная недвижимость растет в цене с течением времени и приносит рентный доход. Причем прогнозируемый, как правило, известный заранее доход. Реальная доходность недвижимости, особенно коммерческой, обычно выше доходности альтернативных финансовых инструментов.

2️⃣ Доходная коммерческая недвижимость - настоящий, признанный в финансовом мире защитный актив, убежище наряду с золотом и наличными деньгами.

3️⃣ Недвижимость неволатильна (не способна быстро менять стоимость) и малоликвидна (долго продавать), и в этом ее сила. Всё, что ликвидно быстро «утекает», а всё что неликвидно - остается на годы. Кстати, неликвидность недвижимости защищает инвесторов от необдуманных действий - это не акции и не цифровые активы, за минуту всё не потерять.

4️⃣ Недвижимость защищает от инфляции через механизм индексации ставки аренды. В нормальном договоре аренды недвижимости прописана ежегодная индексация. Иногда это фиксированное значение, а иногда индексация привязана к инфляции, что защищает собственника. В отдельных случаях есть привязка к ТО, а это просто автоматическая проинфляционная система.

5️⃣ Недвижимость можно передать в управление за 5-10% от потока и практически полностью обеспечить себе пассивный доход, то есть не уделять работе с активом время и ресурсы.

6️⃣ Недвижимость можно улучшить, сделать эффективнее. Если определить правильный best use можно увеличить и рентный поток, и стоимость актива. Это путь не для всех и подходит не для всякого объекта. Но с депозитом или акцией так не получится.

7️⃣ Недвижимость это актив, который переживёт своего владельца и будет приносить доход детям и внукам (если те не продадут актив). Недвижимость работает не на одно поколение.

☝️ Есть что добавить? А может я не прав? Welcome в комментарии.

Лас-Вегас покупают...

💰 За неделю на американском рынке казино объявлено сразу две сделки более чем на $35 млрд. Покупатели - миллиардеры, которые делают ставку на физические активы.

🃏Первая сделка: Fertitta Entertainment Тилмана Фертитты (владельца баскетбольного клуба Houston Rockets) покупает Caesars Entertainment за $17,6 млрд.

🃏 Вторая сделка: People Inc. медиамагната Барри Диллера собирается выкупить MGM Resorts - владельца 31 казино, в том числе знаменитых Bellagio, Mandalay Bay и MGM Grand в Лас-Аегасе. Цена - около $18 млрд с учетом долга. People Inc. уже держит 26,1% MGM.

🤖 Моё внимание привлекла мотивировка Диллера. Он прямо объяснил, зачем инвестирует в казино: «это редкий вид бизнеса: у компании есть реальные активы, которые искусственный интеллект не может легко воспроизвести или заменить, а также исключительные возможности для цифрового роста». Вот такое мнение, подкреплённое $18 млрд...

🏢 Про недвижимость! MGM владеет не всей недвижимостью своих казино: еще в 2016 году компания выделила часть объектов в отдельный REIT - MGM Growth Properties, который в 2021 целиком приобрел другой REIT, VICI Properties.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость из России? Аргумент Диллера - это, интересный инвестиционный тезис в защиту любой физической недвижимости. Чем активнее ИИ будет влиять на множество секторов экономики, тем (возможно) дороже будут становится активы, которые существуют в реальном мире и приносят реальный доход. Конечно, с американским миллиардером можно поспорить. Но что-то в его рассуждениях всё же есть.

👍 «Пятёрочке» нестрашна ИИшка
🔥 В Сочи казино душевнее
👀 Это просто очередное вздутие пузыря...

Гостиничный рынок России: стройка не останавливается

🏨 За первые четыре месяца 2026 года качественный номерной фонд России прирос на 2 тыс. номеров - примерно столько же, сколько годом ранее. При этом апрель оказался ударным: за один месяц рынок получил около 1 тыс. новых единиц - столько же, сколько за весь I квартал.

📍 Основной прирост дали Москва и Санкт-Петербург. Примечательно, что около половины всех новых номеров открылось под управлением российских операторов - рынок последовательно замещает ушедшие западные бренды.

📈 Сейчас качественных номеров в России около 162 тыс. - это лишь 14% от общего номерного фонда страны. При этом за последние пять лет рынок рос на 6-7% в год, и 2026-й рискует побить рекорд 2025-го: до конца года заявлено ещё около 9 тыс. новых единиц.

🌊 Рост номерного фонда ожидается на курортах. Черноморское побережье, Кавказские Минеральные Воды, Алтай, Байкал, Камчатка, Сахалин. Именно там инфраструктура пока ограничивает туристический поток - а значит, именно там сосредоточен инвестиционный потенциал ближайших лет.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Инвесторам в апарт-отели безусловно важно отслеживать, что происходит с конкурентным окружением в конкретной локации. Так что следим за новыми анонсами в интересующих нас локациях.

Что делать, когда застройщик не платит вознаграждение и довел агента до состояния, предшествующего обращению в суд?

☝️Мои личные напутствия тем, кто уже готов судиться (не исчерпывающий список):

1️⃣ Будьте жёсткими. Не нужно дорожить отношениями с клиентом, который не платит. По факту у вас уже нет никаких отношений, всё в прошлом. Давите на должника всеми доступными вам законными способами, правда на вашей стороне. Если считаете нужным, придайте ходу дела публичности.

2️⃣ Наймите юриста. Важно, чтобы он имел опыт судебных процессов в арбитражном суде, и сильно желательно успешный.

3️⃣ Соберите доказательства. Не всегда все документы между продавцом и агентом оформлены должным образом. Поэтому важны свидетельские показания покупателей, попросите их написать правду, т.е. что они купили/сняли недвижимость при агентском посредничестве сотрудников вашей компании. Будут нужны и показания сотрудников, так что оставайтесь с ними на связи и в нормальных отношениях. Вся переписка по эл. почте с вашими оппонентами должна быть нотариально заверена, и конечно, в переписке должно прослеживаться то самое «агентское посредничество». При этих условиях вы можете рассчитывать на победу в суде.

4️⃣ Торопитесь. Вы думаете, ваш должник не платит только вам? Вы ошибаетесь, он наверняка должен всем вокруг и прямо сейчас ведет суды с другими «счастливчиками». В случае приостановки деятельности (банкротства) вашего оппонента, вы не сможете получить хоть что-то по исполнительному листу, потому что денег у него на счету уже вероятнее всего не будет – он их выведет не дожидаясь вашего исполнительно листа.

Универсальные советы, чтобы не доводить до суда:

⚠️ Всегда вовремя оформляйте бухгалтерские документы, не забывайте, это ваши деньги
⚠️ Работайте с дебиторской задолженностью, будьте максимально тверды по финансовым вопросам (ничего личного - только бизнес)
⚠️ Документируйте любые устные соглашения и договоренности с контрагентами.

🙄 Я знаю, что проф.участники рынка часто нарушают многие из этих правил. По разным причинам. Это имеет последствия.

❗Мы, например, поплатились тем, что компании больше нет. Не повторяйте наших (моих лично, конечно же) ошибок.

⚠️ Если у вас есть что добавить - welcome в комментарии.