Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

Супер-сделка с землёй!
Самую крупную сделку с землёй в истории совершили Франция и США.
Представьте, что вы приходите к застройщику за одной квартирой, а он предлагает вам купить целый этаж. Ну очень уж нужно продать... И вы покупаете.
Именно так в 1803 году вышло у американцев. Тогдашний президент Томас Джефферсон, которого вы могли видеть на двухдолларовой купюре, поручил дипломатам Бобу Ливингстону и Джеймсу Монро предложить Франции продать порт Новый Орлеан. Бюджет - не более 10 миллионов баксов. Ипотеку и рассрочку не предлагать.

Порт был нужен американцам, так как через него по реке Миссисипи шла вся торговля американского Запада. Можно было бы конечно начать войну, но во главе Франции тогда был сам Наполеон Бонапарт. Газовать на Наполеона американцы очковали.

Но был нюанс. Наполеон мечтал о французской империи в Америке. Её сердцем должна была стать сахарная колония на Гаити. Североамериканская Луизиана же была всего лишь кишащим аллигаторами придатком. Единственным интересным активом Луизианы был порт Новый Орлеан.


Французский геостратег уже потерял на Гаити тысячи солдат: часть погибла от лихорадки, часть - от рук восставших рабов. Без Гаити Луизиана превращалась в огромный пустой анклав, который нужно было защищать и содержать. На носу у Наполеона были интересные войны в Европе, в том числе война с Британией, Австрией и Россией... ну и другие важные дела.
В апреле 1803 года зятёк и Витёк Ливингстон и Монро, встретились с министром иностранных дел Франции Талейраном, чтобы потереть за продажу Нового Орлеана по 10 лимонов баксов. И тут Талейран неожиданно спросил: "А скока дадите за всю Луизиану?" Полномочий обсуждать такую покупку у американцев не было. Но и упускать момент было нельзя.

Сторговались на 15 миллионах долларов. Два с лишним миллиона квадратных километров по 7 центов за гектар. Территория США увеличилась вдвое.


Но денег у США не было. Сделку профинансировали банки - английский Barings и голландский Hope. Сделку яростно критиковали. Оппозиция Джефферсона называла эту историю выброшенными деньгами и сомневалась в её конституционности. За Луизиану еще нужно было повоевать - реально территорию контролировали индейские племена.

Сегодня на этой земле полностью или частично расположены целых пятнадцать американских штатов из пятидесяти.

Вывод: иногда продавцы готовы продать сильно больше и по сильно меньше цене. Главное использовать момент, верно оценить ситуацию и суметь в итоге профинансировать сделку.

🔬Наблюдаю интересный тренд: предприниматели из совершенно разных сфер хотят продать свой бизнес и стать инвесторами.

💼 За последние полгода поговорил с десятками бизнесменов - производство, консалтинг, торговля, даже девелопмент. Многие устали от постоянной борьбы и рисков, поэтому хотят выйти в деньги. Уже больше 2-х лет можно получать по 13-20% на облигациях, депозитах, доходной недвижимости и т.д. И постепенно приходит осознание - можно жить на пассивный доход без «такого геморроя» и без операционки.

🧐 Одновременно у многих желание выйти из бизнеса не совпадает с возможностями. Некоторые бизнесы скорее ситуации и без владельца имеет нулевую капитализацию. У некоторых производство с б/у оборудованием и арендованными помещениями, цена на такое тоже так себе. В общем хотеть-то они хотят, но если выходить реально, то унести удастся значительно меньше, чем рассчитывали.

🛒Один знакомый производственник мечтает продаться за 2 годовых прибыли. Вот такие мультипликаторы сейчас кое-где...

➡️ Но продав бизнес, человек выходит из сферы, где он компетентен, и заходит в инвестиции, где он в общем-то имеет слабые компетенции. Зато есть огромное самомнение успешного бизнесмена - «да я всё знаю, мне рассказывали, я читал и т.д.». При этом чтобы «повторить успех» и стать миллиардером в недвижимости, нужно идеально попасть в цикл, иметь длинный горизонт и  исключительно разбираться в рынке и в процессах.

💸 Текущие высокие доходности по облигациям и депозитам выглядят привлекательно. Но всё может измениться. И 15% превратятся в 6-7%. Теоретически такое возможно, хоть и сейчас кажется нереалистичным.

⚠️ Когда предприниматель уходит из бизнеса, освободившуюся долю рынка забирают сильные игроки. Вернуться через 2-3 года становится в практически невозможно - конкурировать приходится с теми, кто за это время усилил позиции. Компетенции без практики тоже теряются.

🤗 Ну и желание пассивного дохода, выраженное в покупке некоторых видов доходной недвижимости превращается в очередной «геморрой», похуже проданного бизнеса. Не всегда такое происходит, но некоторым везёт.

❗В общем, стремление всё бросить и уйти в управдомы я понимаю. Но не всё так однозначно.

✈️ «Самолёт» под санкциями

🍚 «Самолёт» привлекал работников из КНДР к реализации строительных проектов во Владивостоке вопреки запретам Совета Безопасности ООН. За это застройщик получил санкции Европейского Союза. Лично генеральному директору Анне Акиньшиной тоже досталось - новогодние в Париже отменяются.

🔍Последствия:

- Вы, наверное, анестезиолог?
- Как вы узнали?!
- А я ничего не почувствовала...

1️⃣ Финансирование из-за рубежа. О покупках акций со стороны международных инвесторов (даже казахстанских) теперь можно забыть - опасения вторичных санкций остановят международных инвесторов от «выгодной инвестиции» в акции SMLT. Если у «Самолета» были какие-то кредитные отношения с зарубежными банками, то санкции наоборот помогут забыть об этих долгах (на какое-то время во всяком случае!).

2️⃣ Финансирование в России. Большинство кредитующих SMLT банков тоже под санкциями и ничего - работают. От кредитования SMLT российские банки не откажутся, а если откажутся, то по причинам с санкциями ЕС не связанными. Более того, государство и квазигосударственные банки теперь должно будет скорее помогать самому большому застройщику в России... Мобилизуют ресурсы во имя спасения, так сказать.

3️⃣ Поставки стройматериалов и оборудования. Ну вообще-то если в рамках проекта «Пригород Лесное» понадобится установить унитазы Villeroy-Boch, то закупку можно сделать через цепочку дилеров. А так, насколько я понимаю, «Самолёт» уже давно импортозаместился и от поставок из «недружественных» стран не зависит.

4️⃣ Продажи. Цены в проектах SMLT упадут до $700/м2. Шутка. Вообще никакой связи между санкциями и ценами на продукцию горемыки-застройщика нет. Продажи и так плохие, санкции не испортят картину.

5️⃣ Зарубежная экспансия. У SMLT нет проектов вне России, но теперь можно будет что-нибудь построить в Иране или Белоруссии. Особенно рынок КНДР интересен, с местными подрядчиками отношения уже налажены.

🔻Итого: для российских проектов компании никаких ощутимых последствий не будет (и так всё плохо), а на будущие международные проекты SMLT нам всем в общем-то наплевать.

✅ Для тех, кто пропустил: ПИК под санкциями с февраля 2024 года и ничего особенного не случилось.

🍿 Просто интересно: что в следующей серии этого сериала? Бубонная чума в офисе или высадка инопланетян в «Космическом квартале» (Болшево МО)?

⚡️Небоскрёб STONE SKY Ходынка - на старте продаж. Стоит ли инвестировать?

❓Рассмотрели с коллегами три инвестиционные стратегии на примере компактного офиса площадью 91 м2 за ₽60,2 млн.(с учётом скидки 3%).

📊 Подробные расчеты финансовых моделей по трем сценариям можно скачать здесь.

🔵 А в кружочке я рассказываю о фундаментальных факторах инвестиционной привлекательности покупки офиса в STONE SKY Ходынка.

⚡ Нобелевскую премию по экономике-2026 получат ученые Роберт Э. Холл и Майкл Вудфорд. Премию им дали «за разработку основ макроэкономической стабилизации».

☝️Если вдруг вас интересует за что вообще дают Нобелевскую премию - я записал видео, в котором рассказываю про каждого получателя Нобелевской премии в сфере инвестиций и влиянии их трудов на деятельность частных инвесторов, в том числе инвесторов в недвижимость.

Смотреть тут:
https://youtu.be/GVOgWuC8qkw
Увы, пока в других местах не посмотреть...

Сделка США-Россия
Одну из крупнейших сделок с землёй в истории совершили Российская Империя и США.
Представьте, что вы владеете большим участком земли очень-очень далеко, защитить от соседей свой актив не можете, а доходов с участка нет - одни расходы.
Именно в такой ситуации оказалась Российская Империя в середине 19 века. Денег в бюджете маловато после Крымской военной кампании. Как бизнес-проект Аляска убыточна: популяция пушного зверя отстреляна, а иных доходов там не предполагается. От Петербурга до Аляски полгода пути и холодный пролив, а по соседству недружественная британская Канада.
Аляска - часть России
Геостратеги из Петербурга рассудили просто: лучше продать эту землю сейчас, чем дождаться вежливых людей из Канады и допустить аннексию айс-Крыма.
Англосаксам Аляску не предлагали принципиально - продавать решили тем, кто тоже противостоял тогда Лондону.
В конце 1866-го Россия предложила территорию Аляски США. Российский посол в США Эдуард Стекль получил четкую инструкцию от царя Александра Второго: выручить не меньше 5 миллионов баксов.
Американцы ровно за 5 миллионов и были готовы покупать. Но Стекль начал торговаться и поднял цену до 7 миллионов. Сделка шла сложно и могла развалиться в любой момент. С американской стороны её тащил один человек - госсекретарь Уильям Сьюард.
Наконец, вечером 29 марта 1867 года Стекль явился домой к Сьюарду с новостью: царь согласен. Итоговая цена - 7 миллионов 200 долларов за 1.5 миллиона квадратных километров. Пять центов за гектар.
Сьюард поднял чиновников посреди ночи, и к рассвету договор с Россией был подписан.
Но в Америке над сделкой смеялись. Газеты называли Аляску «сосулькой Сьюарда», а всю эту историю - большой глупостью. И всё-таки территория размером больше Франции, Германии и Испании вместе взятых была продана США. Россия получила свой чемодан баксов.
Подписание договора о продаже Аляски
Прошло тридцать лет. В 1899 году на Аляске находят золото. Затем - медь. Начинается промышленный вылов рыбы и вырубка леса. Наконец, в заливе Прудо-Бей находят крупнейшее нефтяное месторождение Северной Америки.
Сегодня Аляска - штат, который платит каждому жителю часть дохода от добычи полезных ископаемых. Просто за то, что они там живут.
Ну а в России поют песни с просьбой вернуть «землицу Алясочку взад».
Вывод: цена недвижимости определяется тем, что о ней известно в момент сделки.