Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

⚡️ИИ-апокалипсис финансовой системы. Моё мнение.

Начало тут

🤗 Сразу замечу: в России больше боятся своего собственного государства, которое якобы "заморозит депозиты", чем абстрактную нейросеть.

✅ С чем я согласен. ИИ действительно радикально удешевляет атаки мошенников на физлиц. Дипфейки, поддельные голоса, фишинговые программы - это уже реальность 2026 года, и масштаб проблем будет расти. Мошенники с помощью ИИ взламывают почтовые ящики, корпоративные сайты, аккаунты в мессенджерах. По данным ФинЦЕРТ ЦБ РФ, объём мошенничества с использованием ИИ-инструментов за прошлый год вырос кратно. Согласен я и с тем, что чем сложнее атаковать инфраструктуру - тем ценнее становится то, что нельзя удалить нажатием кнопки.

❌С чем я не согласен. «Обнуление счетов банков» - это пока пугалка для попугаев. Банковские транзакции обратимы, данные о банковских счетах логируются в нескольких независимых контурах. Если завтра у миллиона клиентов «исчезнут» деньги, в течение пары дней балансы восстановят из бэкапов и межбанковской сверки.

🧻 В тезис об «откате к бумажным реестрам» я тоже не верю. Объёмы транзакций в Росреестре или DLD (земельный реестр Дубая) физически сложно вести на бумаге. При этом возможность сбоя в регистрирующем органе любой страны я не отрицаю, но считаю, что спасение утопающих - дело рук утопающих. То есть получить подтверждение наличия собственности на бумажном носителе + нотариальные копии - это совсем даже неплохо.

🧪Поэтому лично мой вывод такой. Паниковать НЕ нужно. Но необходим спокойный пересмотр того, какую долю риска вы держите в активах, зависящих от чужой цифровой инфраструктуры. Ваши деньги и ваши ценные бумаги - формально ваши. Но фактический доступ к ним зависит от третьей стороны.

🗝 Недвижимость - совсем другая категория. Её ценность в том, что она закрывает риск, который остальные активы не закрывают: физический контроль и юридически защищённый титул. Поэтому в любом инвестиционном портфеле она должна быть. Не как «спасение от ИИ-апокалипсиса», а как страховка от новых рисков. На всякий случай.

⚠️Мошенники (писал о них ранее) создали чат, спарсили подписчиков этого канала и что-то от моего имени пишут.

☝️Я лично никого, никуда не добавляю и не пишу в лс. У меня нет никакого другого чата, где я пишу в телеграм, кроме этого канала @atsogoev. Мой личный аккаунт - @artemtsogoev

❗️Если вас без вашего согласия включили в какой-то чат, НЕМЕДЛЕННО выходите оттуда! Это мошенники, а не Артем Цогоев.

Речь про Россию и российские банки. Заходите вы утром в приложение, а там 0 рублей и 0 копеек.

😰 Чего опасаются богатые люди на Западе? Ответ вас удивит.

Спойлер: это не рост налогов, не политика Трампа и не хантавирус.

✍️ На праздниках переписывался со своим знакомым, бизнесменом и инвестором в недвижимость из одной латиноамериканской страны. Его портфель активов сейчас стоит около $3 млн, а его бизнес - кибербезопасность.

👉 Так вот. Опасение №1 это влияние ИИ на финансовую систему.

🧮 Любой банковский счёт или ценные бумаги на брокерском счету - это запись в базе данных. Пока ИИ активно используется в традиционных мошеннических атаках: таргетированный фишинг, дипфейки, поддельные звонки от «сотрудника банка» и т.д. Всё это уже стоит копейки по сравнению с выгодой.

💉Следующий шаг - использование ИИ для взлома банковского софта и баз данных. Возможный итог деятельности нейросетей ближайшего будущего - обнуление счетов банков и частичное разрушение финансового мира. Повторюсь, это не мой страх, a страх моего знакомого.

🔥 При этом паранойя пока зашла не так далеко. Он не верит, «обнулят» его счета полностью и безвозвратно. Он верит, что доверие к цифровым записям как классу будет подорвано. Это будет один или несколько громких кейсов. Примерно так же, как случилось с доверием к «тихой гавани» - Дубаю.

📜 Падение доверия к цифровым активам (деньги на счетах и ценные бумаги - это уже давно цифровые активы) приведет к росту спроса на физические активы, в том числе на недвижимость. По его мнению, вероятность отката к бумажным базам данных и реестрам недвижимости вполне реальна.

📊 Ну и понятно, что он делает уже сейчас - постепенно снижает долю ликвидных активов, связанных со сторонней инфраструктурой. Недавно поменял деньги на доходную недвижимость - купил дом для сдачи в аренду.

❓Как вам такой страх? Это паранойя миллионера со слишком хорошим воображением или реальный риск?

Своё мнение сформирую в отдельный пост.

С праздником, с 9 Мая! С Днём Великой Победы!

🏪 Ozon fresh - это сервис экспресс-доставки продуктов, работающий с марта 2022 года. Сейчас сеть насчитывает около 180 дарксторов в 9 регионах России и продолжает активную экспансию.

📋 Официальные требования Ozon fresh к помещениям хорошо известны: площадь от 300 до 700 м2, первый этаж (либо цоколь/подвал при условии удобной разгрузки), отопление, водоснабжение и канализация, возможность размещения блоков кондиционеров и холодильного оборудования на фасаде или кровле. То есть формат конкретный, и помещения подбираются строго под него.

📊 Что важно понимать про арендатора: Ozon - публичная компания с прозрачной отчетностью. По итогам 1 квартала 2026 года группа показала чистую прибыль четвертый квартал подряд, оборот вырос на 36% г/г, база активных покупателей достигла 67,3 млн человек. Менеджмент прогнозирует чистую прибыль и по итогам всего 2026 года, а также выплату дивидендов около 30 млрд ₽. Для арендодателя это означает понятный кредитный профиль арендатора и низкий риск контрагента - что в сегменте ГАБ ценится особенно высоко.

🌆 В ноябре 2025 года Ozon fresh публично заявил о намерении тестировать формат собственных небольших офлайн-магазинов рядом с дарксторами - своего рода гибрид склада и торговой точки. А в мае 2026 года запустил отдельный бренд Hot&fresh - доставку горячей готовой еды за 15-30 минут. Все это означает, что инфраструктурная сеть дарксторов получает новые слои монетизации, и арендатор все плотнее «врастает» в свои помещения.

📍 На рынке ГАБ представлено несколько помещений с этим арендатором. Один из вариантов - помещение площадью 549,5 м2 на ул. Красная Пресня, 12 (ЦАО, метро «Краснопресненская») за 175 млн ₽ (+НДС). Договор заключен на 5 лет с индексацией 5%, арендная ставка составляет 1,63 млн ₽/месяц +НДС (годовой арендный поток 19,58 млн ₽).

☝️Помещение расположено на первой фасадной линии Красной Пресни в цокольном этаже встроено-пристроенного к жилому дому коммерческого помещения, с двумя входами на первом этаже, включая зону погрузки/разгрузки со двора. Центральные коммуникации, электрическая мощность 65 кВт - что критично для даркстора с холодильным и морозильным оборудованием. Локация - ЦАО, плотная жилая застройка в премиальном районе Москвы (на Пресне), аудитория с высоким средним чеком, готовая регулярно заказывать продукты с экспресс-доставкой.

💡 Итог: плюсы такого ГАБ очевидны - публичный арендатор с растущим бизнесом, долгосрочный договор с индексацией, премиальная локация ЦАО и точное соответствие помещения требованиям сети. В случае ухода арендатора найти замену представляется не такой уж и сложной задачей: помещение подходит под складские форматы конкурирующих сетей экспресс-доставки, ПВЗ и бытовые услуги.

☝️Откуда дровишки?

📊 По арендаторам однушек и студий:
🔹 Поколение, которому в 2036 будет 25-32 года, уже родилось (2004-2011). По данным Росстата, годовые рождения 2004-2008 росли с 1,5 до 1,71 млн - эта когорта чуть многочисленнее нынешних 25-32-летних.
🔹 Внутренняя миграция в Москву - устойчивый тренд 25 лет (Н. Зубаревич, МГУ; С. Земцов, РАНХиГС).
🔹 Доля домохозяйств из 1 человека в России - 41,8% (Росстат, ВПН-2020), в Москве и ЦФО - выше 50%.
🔹 На 10 браков приходится 8 разводов (Росстат, 2024).

📊 По арендаторам двушек:
🔹 Возраст рождения первого ребёнка в России - около 26 лет и сдвигается дальше (Росстат, демографические сборники).
🔹 Соарендаторство (flatshare) уже зафиксировано Аналитическим центром ДОМ.РФ как формирующийся тренд рынка аренды 2025-2026 годов.
🔹 Среди 27,6 млн всего домохозяйств-одиночек (одиноких людей) в РФ 57,4% - трудоспособного возраста (Росстат, ВПН-2020).

📊 По арендаторам трёшек:
🔹 Доля полных семей с детьми в РФ сократилась с 39,7% (2002) до 20,7% (2021) - почти вдвое за 20 лет (Росстат, переписи 2002 и 2020). Если тренд не изменится и продолжится, то увы, арендаторов таких квартир станет меньше. И даже на Западе Москвы, где хорошие школы.
🔹 Численность группы 30-39 лет (основных арендаторов трёшек) к 2030 году сократится почти на 6 млн человек, или на ~25% (Минтруд, заявление замминистра Д. Платыгина, август 2025).

Все эти данные позволили мне написать предыдущий пост.

⚠️ Вполне возможно, что картина неполная и я что-то не учел. Знаю, что экстраполировать прошлое на будущее - неверно. Но если работать с тем, что есть - получается то, что получается... Буду рад ошибиться!

P.S. Инвестировать в жилую недвижимость в Москве, не анализируя перспективы сектора на ближайшие 10-15 лет - очень самонадеянно.