Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🚨 Осенью я писал о том, что тг-канал «Антон Сергеев» попал в «Список компаний с выявленными признаками нелегальной деятельности на финансовом рынке» от ЦБ РФ. Основание - «публичное привлечение инвестиций физических лиц в отсутствие соответствующего права».

✉️ Недавно я получил сообщение от Антона с предложением сделать апдейт той истории. Итак, после попадания в список ЦБ, автор канала проанализировал свои материалы, скорректировал формулировки, которые могли быть восприняты как публичное привлечение инвестиций от физ.лиц, и направил в ЦБ обращение с просьбой исключить канал из списка.

✅ На что Банк России ответил, что в связи с устранением признаков нелегальной деятельности сведения о ресурсе будут исключены из перечня при очередном обновлении. С сайта ЦБ РФ канал уже убран.

🤔 Вывод из этой истории: попадание в список это предупреждение, а не приговор. Выйти оттуда можно, если исправить контент (устранить нарушение). И вторая часть вывода: ЦБ РФ читает телеграм-каналы (вероятно, MAX тоже).

Раз в обоих кейсах фигурировали инвестиционные платформы из реестра ЦБ, значит, вся конструкция дырявая?

🏦 В 2013-2019 годах ЦБ отозвал лицензии у нескольких сотен банков на фоне разного рода финансовых проблем у их клиентов или контрагентов. Но никто по итогам не сделал вывод о том, что банк как юридическая конструкция - негодный и опасный инструмент. Проблемы банков того периода и причины отзыва лицензий не были связаны с банком, как с юридической формой.

☂️Кстати, инвестиционные платформы бывают краудлендинговые, то есть аккумулирующие средства инвесторов и выдающие займы бизнесу, и краудинвестинговые (краудфандинговые), приобретающие доли в бизнесах, в том числе акции АО.

📊 Согласно обзору ЦБ за 2025 год через инвестиционные платформы было за год привлечено ₽57,1 млрд, рост на 5% г\г. Просроченная задолженность по договорам займов, выданных на платформах, выросла за год с ₽3,7 млрд до ₽7,2 млрд, из них 73% - просрочка свыше 90 дней. Доля просрочки перевалила за 22% при 4% у банков по кредитам малому бизнесу.

🤨 Но это не поломка механизма, это специфика бизнеса краудленгинговых платформ. На такие платформы за деньгами идёт бизнес, которому отказали в кредитах банки. Ставки 25-35% годовых - плата ровно за риск заемщиков.

🕳 Важно отметить - оператор инвестиционной платформы по закону не отвечает за то, вернёт ли заёмщик заём. Он проводит проверку заемщика, стараясь оградить инвестора от откровенного скама и потенциально проблемных проектов, но никаких гарантий возврата инвестированной суммы инвесторам не предоставляет.

🎯 В обоих кейсах инвестиционная платформа являлась каналом привлечения средств инвесторов, а не причиной проблем. Риски заёмщиков не снизились бы сменой юридической обёртки.

☔️ Платформа сама по себе не делает плохой заём хорошим. Оценка проектов - задача инвесторов. Инвесторам придется самостоятельно провести анализ проекта, представленного на платформе и сделать свои выводы. Надеяться на то, что реестр ЦБ является гарантией успешных инвестиций - нельзя.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 ЗПИФ лучше, душевнее!
👀 В долг не даю…

🌑 Летом 2026 года пришли тревожные новости, связанные с инвестициями, в том числе в недвижимость. Сразу два кейса обратили на себя мое внимание, я посчитал правильным о них рассказать на канале. У меня нет никакой личной позиции по этим историям и никаких личных отношений с фигурантами описанных ниже кейсов.

1️⃣ Николай Мрочковский
👤 Известный блогер и инфобизнесмен, автор десятка деловых книг, основатель инвестиционного клуба Finance1. Некоторые инвестиционные идеи Николая казались мне сомнительными, о чем я неоднократно высказывался, в том числе в этом канале. Лично с Мрочковским я не знаком.

🏭 Проекты: привлечение инвестиций в займы малому бизнесу. Проекты в сфере лесозаготовки, коворкингов, минискладов, кофеен и т.д.

📣 Средства привлекались у частных инвесторов через Youtube-канал Николая и площадку клуба Finance1. Деньги проходили непосредственно через две компании, агентство «Актив-Центр» и инвестплатформу «Фронтьерс» (в реестре ЦБ РФ). Комиссию лично Николая за привлечение средств инвесторы оценивают в 10% от суммы займа (подтверждений этому нет).

💰 Условия займов: сильно выше ключевой ставки. Обеспечение - отсутствует или личное поручительство предпринимателей, привлекавших финансирование.

💸 Претензии: больше 300 инвесторов, привлеченные средства якобы достигают ₽10 млрд по всем проектам (впрочем, независимых подтверждений этой оценки у меня нет). Николай, насколько я понял, свободен и выпускает новые видео на своем Youtube-канале.

2️⃣ Эльвира Глухова
👤 Основатель экосистемы «Флагман Кредитор», в которую входило коллекторское агентство «Кредитор», микрокредитная компания «КредиторЭкспресс», краудлендинговая платформа «Флагман» (в реестре ЦБ РФ, старое название Money Friends) и другие компании. С Эльвирой я лично знаком не был, но видел ее пару раз на мероприятиях Инвестиционного Клуба «Деньги».

🏭 Проекты: выкуп проблемных долгов, обеспеченных недвижимостью, у банков и частных кредиторов, операции с ипотечными закладными.

📣 Средства привлекались у частных инвесторов через инвестиционные клубы и инвестиционные платформы, договоры с инвесторами оформлялись и на компании, и на физических лиц. Через клубы пришло не меньше трети денег, свыше ₽1,4 млрд.

💰 Условия займов: до 35% годовых. Обеспечение - ипотечные закладные. Одна и та же закладная, по словам инвесторов, оказывалась в залоге сразу у нескольких человек, а некоторые займы в отчётности компаний группы не отражались вовсе.

💸 Претензии: свыше 250 инвесторов, суммы от ₽3 млн до ₽250 млн., признаки финансовой пирамиды. Привлечённое от инвесторов якобы оценивается в сумму, близкую к ₽4 млрд. Открыто уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ, мера пресечения для Эльвиры - домашний арест.

🌓 Мне известно ещё как минимум об одной проблемной истории, в которой фигурирует относительно известный (в узких кругах) предприниматель, связанный с рынком недвижимости. Будет побольше данных - напишу.

Такие дела.

⚠️ Дисклеймер: никто из упомянутых в посте людей не осуждён судом, вина не доказана. Но обвинения в их адрес существуют. Всё вышеизложенное - не подтверждено документами и судебными актами.

Какова средняя (нормальная) выручка «Пятёрочки», «Перекрёстка» или «Чижика»?

📊 Вопрос не праздный: из выручки точки считается предельная аренда, которую сеть готова платить. Открываем отчётность X5 за 2025 год. Чистая розничная выручка: «Пятёрочка» - более ₽3,6 трлн., «Перекрёсток» - ₽531,1 млрд., «Чижик» - ₽417,5 млрд. Магазинов на 31 декабря 2025 г.: «Пятёрочка» - 25 533, «Перекрёсток» - 1 004 шт. и «Чижик» - 3 253 шт.

🧮 Делим выручку на количество магазинов и получаем: оборот «Перекрёсток» ₽44 млн. в месяц с магазина, «Пятёрочка» - ₽11,8 млн., «Чижик» - ₽10,7 млн.

⚠️ Только считать так неправильно. Годовую выручку предлагается делить на число магазинов по состоянию на конец года, а сети росли весь год. «Чижик» за 2025 год прибавил с 2 346 до 3 253 точек, почти 40%. Магазин, открывшийся в ноябре, принёс выручку за два месяца, а в знаменатель попал целиком. Чем быстрее растёт сеть, тем сильнее занижается результат.

📈 Если делить чистую выручку на среднегодовое число магазинов, картина меняется: оборот «Перекрёстка» уже приближается к ₽44,5 млн., «Пятёрочки» - к ₽12,4 млн., «Чижик» - к ₽12,4 млн.

🔍 Но средняя выручка по сети - это ориентир, а не факт конкретного магазина. На фактическую выручку влияют локация, формат, конкуренции в районе и т.д. Именно поэтому X5 отдельно публикует LFL-продажи по сопоставимым магазинам.

А на вопрос ⏪ можно ли легально получить данные по выручке ведущих федеральных продуктовых операторов (Х5, «Магнит» и даже «Минимаркет24»)? ⏩
я отвечал здесь.

📚 Основоположник системы портфельного управления Гарри Марковиц еще в 50-е годы ХХ выдвинул теорию об индивидуальном отношении людей к потерям, которые могут возникать при инвестициях.

📊 И уже в 60-е годы инвестиционные компании ввели термин риск-профилирования, то есть начали ранжировать инвесторов на категории, чтобы предлагать им инвестиционные продукты, соответствующие их отношению к рискам.

💰Классическая классификация инвесторов по признаку отношения к риску (риск-профиль):

🔸Консервативный
🔸Умеренный
🔸Агрессивный

🥱 Это было очень скучно. Когда я готовил свой авторский тест на риск-профиль, я переименовал их:

🔹Старушка-процентщица
🔹Скрудж-рантье
🔹Алчный спекулянт

🎚️Вчера решил посмотреть сколько людей прошли мой тест на определение риск-профиля. 2137 человек с 21 июня 2021 года.

🥺 Это очень мало! Кто-то из читателей канала так и не знает, какой у него риск-профиль... И очень зря!

📊 Важно: с течением времени риск-профиль может меняться, поэтому проходить тест можно (и нужно) регулярно.

😳 Вдруг вы уже не старушка, а Скрудж?

☑️ Пройти можно здесь (это абсолютно бесплатно и абсолютно анонимно): atsogoev.ru/rp

❗️RealtyPulse — новая цифровая платформа по поиску и аналитике коммерческой недвижимости

Если вы брокер, риелтор, инвестор или просто человек, работающий в сфере коммерческой недвижимости, то вы прямо сейчас можете получить ранний доступ к нашему функционалу.

Для этого переходите 👉 сюда 👈

Внутри вас ждут:
🔴база объектов,
🔴уникальные закрытые предложения напрямую от застройщиков,
🔴возможность публикации объявлений со своими контактами,
🔴графики изменения цен, которые корректируются в режиме онлайн.

А тех, кто хочет знать больше о новостях в сфере коммерческой недвижимости, ждем в нашем канале. 

Внимание! Чтобы сохранить бесплатный доступ к функционалу платформы RealtyPulse до конца года, переходите по этой ссылке 🔗


Реклама ИП ИП Соснин Александр Александрович ИНН 772502726072 erid: 2Vtzqucpgwd

🏢 Чтобы проиллюстрировать теорию практикой: некий застройщик «ОМ Девелопмент» на днях открыл продажи проекта «ОМ Ботанический» в Свиблово, на Сельскохозяйственной, 42, в 5 минутах от станции метро «Ботанический сад».

🏗 Кратко о проекте. Пять корпусов на 428 квартир и 178 машиномест, этажность от 4 до 19, потолки 3,10-3,20, без отделки. Ключи обещают в IV квартале 2030 года.

💰 Минимальная цена - ₽21,3 млн. за студию 28 м2, то есть ₽761 т./м2. Однушка 35 м2 - от ₽24,9 млн., это ₽711 т./м2. Самое доступное значение м2 у двушек: ₽37,4 млн. за 55 м2 или ₽680 т./м2.

🧮 Я посчитал однушку 35 м2 по трём сценариям роста цены с продажей в момент сдачи в эксплуатацию, до налогов. При историческом CAGR московской первички IRR получается 10,59%, при инфляционном сценарии - 6,56%, при сценарии вторички - 2,66%.

Вот тут модель: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1dt7xfNmN1YcKiZl-Y5hwRSu1LcsEiTsqNF-SLswlkgA/edit?usp=sharing

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

👀 Вижу инвест
🔥 Опять оверпрайс
👍 Мне по 🥁