Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

🥛 Магазины молока!

🏪 Формат, который в Москве работает многие годы. На улицах столицы встречаются киоски «А-Молоко» и «ОК-Молоко», работают монобрендовые точки Белгородского и Курьяновского молочных заводов. Именно с сети молочных магазинов «Избёнка» в своё время начался «ВкусВилл».

📊 Сегмент сейчас на подъёме. По данным «СберАналитики» и «Честного знака», в 2025 году россияне заплатили за молочные продукты на 26% больше, чем годом ранее, при этом в Москве траты выросли на 38,8%. При этом половина всей молочной продукции в стране продаётся через магазины «у дома».

💼 Особенности бизнес-модели монобрендовых молочных магазинов:
🔸 Малоформатные помещения 25-50 м2 - достаточно для холодильного оборудования и обслуживания потока покупателей
🔸 Прямой канал «ферма - покупатель» без сетевых наценок и долгих отсрочек платежей
🔸 Высокая частота повторных покупок - короткий срок годности стимулирует клиентов заходить несколько раз в неделю
🔸 Ограниченное влияние онлайн: свежее молоко не всегда удобно заказывать с доставкой через крупных агрегаторов из-за специфики хранения. Это обеспечивает офлайн-формату устойчивую клиентскую базу из жителей шаговой доступности.

📍 Требования к помещениям:
🔸 Интенсивный пешеходный трафик, расположение у транспортных узлов
🔸 Первая линия с отдельным входом и витринным остеклением
🔸 Близость к жилым массивам
🔸 Достаточная электрическая мощность для холодильного оборудования

🐄 Недавно на рынок вышел новый арендатор, «Федоровские молочные продукты» - производитель полного цикла из Сергиево-Посадского района, работающий с 1968 года. Компания владеет двумя молочными фермами с дойным стадом голштинской породы из 800 голов и собственной переработкой. Помимо поставок в торговые сети, развивает фирменную розницу под собственным брендом - небольшие магазины «у дома» в Москве и ближнем Подмосковье. В сети пока три магазина в Москве и Подмосковье.

🔍 В настоящее время на рынке представлен всего один ГАБ с этим арендатором на Ярославском шоссе, 2к2 (СВАО, МЦК «Ростокино») - помещение 31,5 м2 за 31,8 млн ₽. Арендная ставка - 230 000 ₽/месяц (ГАП 2,76 млн ₽). Помещение расположено в многоэтажном жилом доме, с отдельным входом с фасада, потолки 3,2 м, мощность 10 кВт.

💡 Итого: монобрендовые молочные магазины - формат нишевый, но при правильном выборе локации вполне рабочий вариант для арендатора и вполне жизнеспособный ГАБ. Ключевой актив таких объектов - локация: помещение «на трафике» с отдельным входом не залежится на рынке даже при смене арендатора.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📊 Коллеги из NF Group подвели итоги I квартала 2026 года: объем инвестиций в недвижимость России составил ₽169,5 млрд., средний размер сделки приблизился к ₽3,4 млрд. Минус 8% год к году. Формально это второй результат для первых кварталов с 2015 года, но если присмотреться к структуре сделок - картинка не такая бодрая, как может показаться по заголовку.

🔍 Инвесторы стали разборчивыми и осторожными. Сделки с готовыми объектами разогнались до 77% от общего объема, а вот сделки с площадками под девелопмент съёжились до 23%. Вероятно, желание брать на себя девелоперские риски у инвесторов сейчас на минимальной отметке. Главный «сюрприз» квартала - сделки с торговой недвижимостью и их доля в 46% (₽78,5 млрд.). Но это не возрождение интереса к ТЦ: сегмент вытянули несколько крупных сделок - ТК «Метрополис» в Москве, торговые центры «Аура» в Ярославле и Сургуте.

🏗 Девелоперы напокупали площадок на ₽38,9 млрд., это минус 22% год к году. Складские сделки достигли ₽19,5 млрд. (12%), причём ₽16,2 млрд. из них прошли на ЗПИФы. Доля инвестиционных компаний и частных инвесторов выросла до 47% (было 18%), доля конечных пользователей снизилась с 53% до 6%.

🗺 Регионы немного ожили - доля региональных сделок выросла с 1% до 19%. Но и здесь весь рост - заслуга нескольких крупных торговых и складских сделок за пределами столицы. Москва по-прежнему центр инвестиций в недвижимость России - 64% (₽109,6 млрд.), Санкт-Петербург - 17% (₽28,4 млрд.).

📐 Ну и внимание! Свежие ставки капитализации (СapRate) в Московском регионе:
🔹офисы 11-12%
🔹склады 11,5-12,5%
🔹торговая недвижимость 12-13,5%
🔹гостиницы 9,5-10,5%.

💸Вот такие дела. Картина не самая радужная, зато никаких искажений в виде реальных и мнимых сделок с уходящими из РФ иностранных инвесторов.

📊 Рынок стрит-ритейла в 1 квартале 2026: рост замедляется, но спрос остаётся

📉 После коррекции в конце 2025 года сегмент супермаркетов снова показывает рост:
ставки аренды и цены прибавили ~3% за квартал и уже вернулись к уровням середины прошлого года

📈 В годовом выражении рост сохраняется - около +6%, что подтверждает устойчивость сегмента даже на фоне высокой ставки и давления на арендаторов

🛍️ При этом сегмент ГАБ-ов от 300 м2 продолжает корректироваться:
🔸 ставки аренды снизились на 1%
🔸 цены снизились на 3% за квартал

📉 Основной тренд — замедление роста арендных ставок
Арендаторы сталкиваются с ростом налогов, высокой ключевой ставкой и дефицитом персонала.

В результате:
🔸 новые открытия замедляются
🔸 арендаторы требуют скидки или отказ от индексации

💡 Несмотря на это, инвесторы продолжают выбирать супермаркеты.
Причина? Стабильность денежных потоков и меньшие риски по сравнению с другими форматами

📖 Подробнее - в свежем ежеквартальном отчете по готовому арендному бизнесу и стрит-ритейлу Москвы от SimpleEstate.

«Хотелось бы научиться считать финансовые модели... Вот как вы!». Вчера на первом эфире вопросов-ответов программы «Советник Инвестора» это вновь услышал.

⚙️Если хочется - так научитесь их считать. Это не очень сложно на самом деле. Это всего лишь табличка и пара-тройка несложных формул.

🤖Но! Через несколько дней, недель, месяцев или лет нейросети научатся, наконец-то, нормально делать финансовые модели. Будет всё как в фильмах про будущее - вы заходите в светлую комнату и говорите «Чат, посчитай-ка мне доходность проекта: покупаем ГАБ с ГАП 3 млн за 35 млн, а продаем через 5 лет за 40 млн. Нужен файл в Excel». И чат присылает вам готовую фин. модель со всеми формулами в телеграм или на почту.

🤑 Проблема в том, что вам нужно научиться ПОНИМАТЬ расчеты, ЧУСТВОВАТЬ что можно изменить в модели, чтобы сделать ее более правдоподобной и отвечающей вашим целям. Поэтому главный навык - это не умение считать - а умение понимать структуру расчетов! Нейросеть в этом не слишком поможет.

✅ А вот я помогаю! Всё здесь: excel.atsogoev.com


💬 Дубль в MAX (на всякий)

НДС с упрощёнки: государство собрало ₽370 млрд. и хочет ещё

📊 Глава ФНС Даниил Егоров (на фото в золотой рамочке) отчитался в Совфеде о промежуточных итогах налоговой реформы. Расширение круга плательщиков НДС среди «упрощенцев» в 2025 году принесло в бюджет чистыми ₽370 млрд. Валовой сбор НДС вырос на ₽570 млрд., но часть «абсорбировалась» в цепочках вычетов у компаний на ОСН.

🧮 Напомню логику реформы. С 2026 года при выручке свыше ₽20 млн. в год пользователи УСН обязаны платить НДС (от 5% и выше). Дальше порог уплаты НДС опускается:
🔹 с 2027 - до ₽15 млн.
🔹 с 2028 - до ₽10 млн.

📥 Перевод 320 тыс. «упрощенцев» на НДС уже состоялся и, по словам Егорова, прошёл «достаточно плавно».

⛏️ Амнистия по дроблению вывела из тени 25 тыс. налогоплательщиков с потенциалом уплаты ₽25 млрд. Глава ФНС намекает, что схемы дробления стали менее эффективны, но риски сохраняются - в логистике, строительстве и торговле. Пообещал продолжать борьбу с дробями.

💰В общем, у ФНС все хорошо - сборы налогов пока растут. Работают люди. А вот как дела у бизнеса...

💵 Мне интересно, что будет с экспериментом по АУСН? Формально он заканчивается в 2027 году. Продлят ли?

Как начать инвестировать в недвижимость с минимальным капиталом?

📬 Получил вопрос от читательницы канала Надежды: «Я хочу начать инвестировать в недвижимость, но у меня пока очень небольшой капитал, мне 25 лет и я не успела накопить достаточно, чтобы купить объект недвижимости. Что делать?»

Отвечаю:

1️⃣ Использовать инструменты коллективных инвестиций и покупать недвижимость на фондовом рынке. Например, можно купить паи ЗПИФ, акции проектных компаний через инвестиционные платформы или акции REIT (если есть доступ к зарубежным фондовым рынкам). Покупать можно на бирже или на внебиржевом рынке.

💸Входной порог: ₽1т.- ₽100 т.
💰Доходность: 10-15%
⚖️Риск: средний

2️⃣ Арендовать помещение на долгий срок или купить право аренды, а затем сдавать его в субаренду дороже. Но это уже бизнес и требует вовлечения (да и опыт не помешает).

💸Входной порог: от ₽500 т.
💰Доходность: 15-25%
⚖️Риск: высокий

3️⃣ Покупка коммерческой недвижимости «малых форматов» - кладовки, машиноместа.

💸Входной порог: от ₽400 т.
💰Доходность: 5-10%
⚖️Риск: средний

4️⃣ Инвестировать в недвижимость с использованием заемных средств, таких как ипотека или иные формы кредита, чтобы приобрести объект недвижимости с минимальным собственным капиталом.

💸Входной порог: -
💰Доходность: ?%
⚖️Риск: средний

5️⃣ Инвестирование в недвижимость совместно с партнёрами - объединение своих средств с другими инвесторами, чтобы приобрести объект недвижимости, на который не хватает средств, чтобы купить самостоятельно.

💸Входной порог: -
💰Доходность: ?%
⚖️Риск: средний

6️⃣ Покупка недооцененой (часто дешевой) недвижимости с очень большим потенциалом. Объекты, которые требуют ремонта или обновления, с целью последующей продажи или сдачи в аренду. Это тоже бизнес на недвижимости, а не инвестиция в чистом виде.

💸Входной порог: -
💰Доходность: ?%
⚖️Риск: высокий

🔻Итого: если размер капитала ограничен, это не повод отказываться от инвестиций в недвижимость.

👍 Все так начинали
👀 А что, так можно было?
⚡️ Так были потеряны мои деньги

💬 Дубль в MAX (на всякий)