Телеграм канал «Артем Цогоев | Недвижимость»

⚡️ STONE открыл продажи ритейла в Tower E - последней очереди офисного квартала STONE Towers на Белорусской.

📍 Место: первая линия ТТК, пешеходный маршрут от метро, на пути следования сотрудников офисного квартала площадью 112 тыс. м2.

💸 В продаже 10 лотов с витринным остеклением и отдельными входами с улицы. Площади от 30 до 120 м2, три помещения с прямым выходом в парк, плюс угловое помещение под кафе 118 м2 с двумя входами и фронтом на ТТК. Цены - от ₽55,6 млн.

⚙️ Характеристики помещений:
🔹 Потолки 4,65-4,7 м
🔹 Витринное остекление, свободный вход с улицы
🔹 Мокрая точка в каждом лоте
🔹 Три лота с выходом в парк 5 тыс. м2

💵 По условиям покупки: есть и беспроцентная рассрочка до конца строительства, с отложенным платёжом до I кв. 2027 г. и даже роскошная скидка 1,5% при первом взносе от 20%.

🛍 Про ритейл в бизнес-центрах - писал буквально сегодня. На старте продаж раскупаются лучшие по трафику и конфигурации помещения - к моменту ввода их перепродают с премией или создают готовый арендный бизнес (ГАБ).

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

☝️А вы в курсе, что на первичном рынке коммерческой недвижимости доля агентских продаж (сделок, совершенных при агентском посредничестве) достигает 50–80%? А что сделки с крупными блоками, от 3 тыс. м2 до зданий целиком, - проходят при участии консультантов в подавляющем большинстве случаев?

📰 Эти и другие интересные факты о взаимодействии застройщиков и консультантов в свежей статье КоммерсантЪ.

❗️Маленькое объявление.

📺 Сегодня в 16.30 МСК состоится мастер-класс по финансовому моделированию «для чайников» - ФИНМОДЕЛЬ ЭТО ПРОСТО.

🧮 Для кого этот мастер-класс в первую очередь? Для тех, кто никогда ничего не считал, для кого Excel загадочный мир и страшная тайна. Для тех, кто секунду смотрит на таблицу и сразу засыпает. А также для гуманитариев и для тех, кто считает, что и без Excel справится в инвестировании в недвижимость.

✔️Ну и для тех, кто не смог принять участие в прошлые разы.

👉 Переходите сюда и регистрируйтесь на мастер-класс

ЭТО БЕСПЛАТНО. Начните неделю с пользой!

🛍 Коммерческие помещения в бизнес-центрах - особая категория коммерческой недвижимости, имеющая свои преимущества, выраженные в наличии двойного трафика за счёт сотрудников и посетителей офисных зданий, а также жителей района.

📈 По свежим данным NF GROUP, среднерыночная доля торговых площадей в московских БЦ классов «Прайм» и А за год выросла с 4,9 до 5,8%. В новых объектах, введённых в 2025 году, этот показатель уже достигает 11%. К 2027 году аналитики ждут роста до 6% в целом по рынку.

🍽 Структура арендаторов: примерно половину площадей занимает общепит (кафе, рестораны, кофейни, фудхоллы), ещё четверть - красота и спорт. Это якорные форматы с высоким воспроизводством трафика: люди приходят каждый день.

🏙 Особенно интересна ситуация в формирующихся деловых районах - Савеловском, Большом Сити, Калужской. Там доля ретейла в периметре БЦ достигает 15%, а внешней инфраструктуры в локации почти нет. Это значит, что арендаторы в таком БЦ получат не только внутренний спрос, но и спрос со стороны жителей локации - конкурентов мало или они просто отсутствуют.

💰 Арендные ставки на небольшие блоки до 100 м2 в центральных локациях - в среднем 112 тыс. ₽/м2/год без отделки. В формирующихся кластерах - на 25-30% ниже, но зато и цена входа другая. По данным NF GROUP, объекты старше трёх лет выходят на заполняемость 85% - это рабочая модель с понятной экономикой.

☝️ Итого: инфраструктурный ретейл в новых деловых кластерах - это самостоятельная инвестиционная идея на рынке стрит-ритейла Москвы. Если зайти в правильный объект на старте, можно получить и рост арендного потока (по мере заполнения района), и переоценку актива.

Ключ 13.5% - что дальше?

👇19 июня 2026 года ЦБ РФ понизит ключевую ставку до 14%-13,5%. Шестимесячные депозиты при таком ключе будут приносить ~12.3%, а годовые ~11,5%

📊 Эти значения станут уже достаточными для реального перетока средств с депозитов в другие инструменты.

📖 Что у нас в меню? ОФЗ, облигации, акции, недвижимость.

🔻ОФЗ - да, длинные ОФЗ фиксируют 13–14% на 5–7 лет. Но с учётом недоверия части населения к государственным финансовым инструментам массового спроса я тут не жду. Ну или не на всю котлету....
🔻Облигации - волна дефолтов сегмента ВДО накрыла рынок, что снижает доверие к этому инструменту в целом
🔻Акции - тут всё сложно, непредсказуемо и для массового держателя денег на депозитах не подходит.

А теперь про недвижимость!

☔ Рассчитывать на дождь из триллионов депозитных денег, который прольется на рынок недвижимости, очевидно НЕ стоит.

💧С депозитов выйдут относительно небольшие и очень «осторожные» деньги - в теории до ₽200 млрд на всю Москву и весь Санкт-Петербург.

🏪 БОльшая часть этих денег выйдет на рынок коммерческой недвижимости, потому что это деньги инвесторов, и цель у этих денег - зарабатывать больше инфляции. По опросам «инФОМ» за май 2026 инфляционные ожидания у респондентов со сбережениями - 11,8% (напомню, официальная инфляция 5,31%🧐) На депозите опережать свои ожидания по инфляции уже практически невозможно, поэтому....

⚖️ А на рынок жилой недвижимости выйдет относительно мало денег. И конечно, у нас ожидается очередной последний вагон, связанный с очередным ужесточением семейной ипотеки - но это с депозитными деньгами никак не связано.

✅ Моя личная экспертная оценка.

Про элитные загородные инвестиции.

🏢 NF Group рапортует: за четыре года первичный рынок элитной загородной недвижимости Подмосковья изменился до неузнаваемости. По данным коллег, из 33 поселков с открытыми продажами 29 запущены после 2021 года. Пять лет до этого рынок почти не пополнялся новыми проектами - и вдруг взрывной рост: 9 стартов в 2022-м, 11 - в 2025-м, ещё три за первый квартал 2026-го.

📊 Цифры по итогам первого квартала 2026 года: объем предложения вырос на 23% до 815 лотов, совокупная стоимость всего элитного загородного предложения Московского региона достигла 1 трлн рублей (+28% за год). Средний бюджет сделки при покупке коттеджа - 209 млн рублей, что на 40% больше, чем год назад.

👤 Параллельно менялся покупатель. До 2020-го это был мужчина 40-55 лет из «старой» элиты - сырьевой бизнес, госкорпорации и т.д. После 2022-го на рынок элитной загородки зашли региональные предприниматели, IT и финтех, средний возраст снизился до 30-45 лет. Загородная недвижимость получила три сценария использования: постоянное проживание, гибридное жильё и инвестиционный актив.

🌿 В угоду новому поколению покупателей девелоперы элитных поселков теперь заботятся о качестве среды: продвигают концепции с акцентом на здоровье и долголетие, проектируют гольф-поля и яхт-клубы, конноспортивные комплексы, строят спа-отели на территории - всё это уже обязательная программа для проектов верхнего ценового сегмента.

🏗 Типичный пример нового подхода - загородный коттеджный поселок «Пирогово Коллекция» на Клязьминском водохранилище (девелопер DATA). На территории более 100 тыс. м2 помимо 129 домов площадью 330-840 м2 предусмотрены спа-отель на 130 номеров, гольф-поле, яхт-клуб, конноспортивный комплекс и теннисные корты. Бюджет домовладения там - от ₽200 млн.

💡 В общем, поселки «нового поколения» - это избыток инфраструктуры для резидентов.